房地产投资全成本管理

房地产投资全成本管理（精选8篇）

房地产投资全成本管理 第1篇

《房地产全链条成本管理》专题培训

学习心得报告

房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入伙为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。这次公司组织为期二天的《房地产企业全链条成本管理》专题培训，全面剖析了项目开发过程中进行成本管理的重点工作。

一、本次课程的收获

1、项目的开发成本基本可以分为六大部分:

1、土地成本；

2、工程成本；

3、营销成本；

4、管理成本；

5、财务成本。第一建立起适合本企业文化的成本管理体系架构。第二建立起成本管理制度。第三有完整的成本管理思路，进行全过程的成本管理和动态的成本管理。全过程的成本管理就是从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入伙为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。动态的成本管理就是实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。

2、项目施工阶段出现总成本预计超支2％或建安成本超支5%的情况时，应及时上《项目成本超支审批表》或《建安成本超支审批表》，并附上成本超支分析告，说明超支的具体内容、原因、超支成本的消化途径、应汲取的教训和改进的措施，批准后相应调整成本控制目标。

3、进行过程监督控制 总部对地区公司的合约安排模式作出统一规定：包括合约策划、工程分判模式、报价及定标、甲供材管理、进度款支付等。

4、以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系。

5、土地成本管理在开发项目中所占比重在30-50%，主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。和政府沟通通过各种方式降低成本。

6、设计费用在开发项目中对成本的影响属于决定性的因素。主 要包括了项目开发前期各专项的设计费用，如施工图设计费、环境设计费、装饰设计费等。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：

（1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；

（2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；

（3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；

（4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。

（5）对设计费用进行限额控制。

7、招标阶段的工程成本管控。

项目开工前一个月内完成项目合约策划报告的编制工作。内容：包括但不限于：a.项目概述 b.合约策划综述 c.招标分判计划 d.建安成本目标计划 e.人员配置计划 f.总结 g.附件等等。招标分判计划：包括招标分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程监理单位的招标、工料测量师行（或造价咨询公司）的招标。材料及设备采购计划：包括材料设备的供应方式和采购计划。主要对建安成本管理进行控制：根据成本预测确立成本控制目标，分析建安成本控制重点，从合约管理角度制定相应建安成本控制措施，合理、有效地降低项目发展成本，以实现合约统筹的根本目的。

8、进行甲供物资管理。

一是能较好的控制工成本，能通过甲方集中购买及利用甲方付款方面的优势达到降低成本的目的；二就是能较好的控制材料质量，满足甲方设计要求（如各类装饰性材料，石材、墙地砖等）；三就是如果采用乙供，无法包死单价，或即使合同包死单价，但当材料涨价时施工单位因无能力承受而重新讨价还价，并影响工期。武汉南国置业股份有限公司开发人才培养计划

二、所在项目部或部门层面存在的相关问题及如何用培训所学解决以上问题

目前在公司项目管理中，个人认为还是需要对甲供甲指材料供应工作进行加强控制。如

1、对甲供材应进行供量管理。在施工过程中甲供材必须有应供量，并作为控制超供的依据，严禁拖延到结算时才计算应供量的现象。

2、合理确定甲供材的损耗率：甲供材损耗应计入应供量中，实物工程量或报价中不得再计算损耗。

3、甲供材在施工过程中应按照应供量进行超供控制，如果出现超供，应在最近一期工程进度款中予以扣回。

4、超供扣款和节约补款的计价应在合同中约定，为平衡风险。

5、招标过程不严谨。必须严格按招标文件的要求评、定标，严禁在开标后变更评标办法。属于自己的工作失误需要勇敢的承认错误，在不违反招投标法律法规及公司关于招标制度流程的前提下，弥补工作失误。

三、个人层面待提升的问题

通过这次全过程成本链条管理，个人感觉需对以下工作进行提高：

1、对市场上的材料部品特性、价格档次熟悉了解程度不高。需要对武汉地区材料商进行多了解，多沟通。

2、前期拿地成本及流程不了解。这需要向项目前期运作部门多请教。

3、对于施工完成质保期及运营期内对成本消耗不了解，今后要多参加公司运营中心相关议题的回忆、武汉南国置业股份有限公司开发人才培养计划

总之，通过这次学习，我们加深了工程建设中全链条成本管理的了解。也更明确了在材料采购、招投标过程中关注的质量比调整为性价比，对提高项目质量品质过程中对招投标工作中对成本控制管理的要求有了更进一步的理解，并将逐步运用到我们的日常工作当中。

房地产投资全成本管理 第2篇

一、公司建立全面的招标管理制度，以公正、公平、公开的原则评估选择业务承包单位，在合理公平的原则下追求公司利益最大化，以确保各项承包业务满足规定的质量、进度和成本控制要求。

二、凡单项合同额10万元以上（含）分包（采购）业务，必须纳入招标系统进行控制，包括但不限于：

1、材料设备采购类；

2、工程施工类；

3、服务类：包括勘察、测绘、设计、监理、造价咨询、工程检测、物业中介、宣传推广、模型制作等单位选择。

三、为加强招投标工作的管理力度，公司规定出各类招标工作的操作流程和责任划分，各部门和分公司必须遵照执行。

2招标（采购）分类

一、根据承包工程、采购材料设备的种类和性质的不同，按《招标工作责任界定》的具体规定，招标（采购）工作按以下四类方式进行操作：

1、集中采购及总承包（公司经办）；

2、第一类招标（公司组织或经办的招标）；

3、第二类招标（公司所属公司经办的招标，公司参与或监督）；

4、第三类招标（所属部门及分公司独立负责的招标）。

二、当地政府主管部门规定公开招标的工程发包项目，公司所属部门应做好与政府主管部门的沟通协调工作，按主管部门要求申报，公开招标前应执行公司规定的招标流程，选择意向单位参加投标。

三、在上述四类招标（采购）中，符合直接委托条件的发包或采购业务，可按直接委托方式选择确定供方，但必须执行业务发包直接委托控制指引的规定，由业务经办部门办理相应申请、审批手续。不符合直接委托条件的发包或采购业务，如申报，原则上不予批准，并将作为公司执行制度考核的重要内容。

四、公司将逐步推行网上招标（采购）。

五、经营部应在年初制定集中采购目录, 报总经理审定后，由采购部牵头组织，相关部门配合，实行集中采购，以达到最大限度发挥公司规模采购优势、有效降低成本和保证产品质量的目的。

六、对于管理体系成熟高效、执行制度严格的分公司，报总经理批准后，经营部可对该公司的招标业务进行授权，具体授权的工作范围、操作模式、时间期限等采用授权通知书的形式。

3招标采购计划

一、为防止肢解发包工程来回避公司招标管理规定，以及避免计划编制的随意性，公司应分阶段编制和修订招标(采购)计划，在《项目经营策划书》中一并上报项目总招标（采购）计划。招标（采购）计划必须科学、合理、严肃，允许每季度末20日前对下季度招标（采购）计划进行一次修订，报经营部审批后严格执行，公司对计划的执行严格监控，也作为执行制度考核重点内容之一。

二、公司编制和修订的招标（采购）计划应包含集中采购及总承包、第一类、第二类、第三类及拟定直接委托的内容。

三、招标（采购）计划的编制内容和要求包括：

1、招标（采购）计划中的成本估算额，与该项目的目标成本比较，若有较大超支时，应考虑从优化设计上研究解决措施；

2、工程部根据项目的进度，确定招标项目技术资料的提供时间和材料设备定板的时间，并按时提供相关资料；

3、材料设备采购计划应明确采购材料设备的数量、成本估算额、招标方式、标段划分、供货方式、定板完成时间，以及发标、开标、定标和进场时间。

4、各类专业工程招标计划应明确各类专业工程的内容、技术条件、标段划分、成本估算额、招标方式、发标、开标、定标和进场时间。

四、公司编制和修订的各阶段招标（采购）计划经各公司相关业务部门会审、总经理批准后实施。

五、对于上报的招标（采购）计划内容，经营部可根据各项目招标计划和集团的实际情况，提出审批意见，各公司遵照意见进行调整。招标过程控制要点

一、招投标领导小组及组成集中采购和总承包招标需成立领导小组，其组成由常务总经理、分管副总经理、总经理助理、审计部部长、经营部部长、财务总监、采购部长组成（特殊情况可以增加相应人员）。招标工作领导小组组长由常务总经理担任。

二、招标工作小组的组成每个招标（采购）项目在招标前，由招标工作小组负责整个招标工作。

1、与投标单位有利害关系的人员不得作为招标工作小组成员。

2、招标工作小组人数必须为奇数，且不少于（含）7人，原则上不多于9人。招标工作小组专业技术人员不得少于2人。

3、除集中采购及总承包外的所有招标（采购）项目，公司业务经办部门和经营部相关的专业技术人员应全过程参与招标工作。

三、招标文件

1、所有招标（采购）项目必须达到发标的技术条件方可报批招标文件。

2、标准招标示范文件：

▶①经营部负责组织拟定标准招标示范文件，由公司法务律师等分别就相关内容履行审批，报总经理批准后正式发布。

▶②公司可根据各自项目的具体技术条件、地方差异性，对标准招标示范文件的相关内容进行调整，编制每项业务的招标文件。报批时应注明与标准招标示范文件差异之处。如上报之招标文件与发布的招标示范文件内容无实质性改变，报经营部审批；如内容出现实质性改变需报集经营部、法务部审批。

3、非标准招标示范文件：

①总承包招标文件由经营部拟定，经招标工作小组成员会签后，转律师审核后，报总经理审批。

②集中采购招标文件, 需经法务律师审核后, 方可报总经理审批。i)经营部对招标文件总体把握负责；

ii)工程部对技术条件和要求负责，包括产品技术标准、设计方案、设备选型的确定； iii)财务部对付款条件和要求负责；

③第一类、第二类、第三类的招标文件由集团所属公司经办部门拟定，履行内部审批手续，其中必须经法律顾问和总经理签字确认。i)经办部门对招标文件总体把握负责；

ii)规划部门（公司所属开发设计人员或规划研究院）对技术条件和要求负责，建造标准与公司审批结果一致；营销部门、招商部门对相关招标文件中的技术要求负责； iii)工程部对工程管理条件和要求负责； iv)经营部对商务条件和要求负责； v)财务部对付款条件和要求负责；

4、公司所有招标（采购）业务信息应有计划地提前在媒体公开发布，且不少于2次，在公司网站建成后需将招标（采购）业务信息在网上及时发布，公司招标经办部门负责供方资料的收集整理并定期将招标（采购）项目信息上报经营部。

5、公司部门经理及以上管理人员和招标工作小组成员，原则上不允许推荐投标单位，如因业务需要推荐投标单位的，应不以任何方式影响评标、定标工作正常进行。

6、集中采购相关信息在公司网站上发布。

四、投标单位入围

1、入围单位或材料设备的品牌和质量应在同一水平线上，具有可比性和竞争力。

2、各类招标项目且每个标段有效投标单位应不少于（含）三家。如有效投标单位不足，需报总经理批准。

投标单位优先从合格供方名录中选择，合格供方名录中没有或数量不够时，才可从其它途径选择投标单位。

3、各类招标（采购）项目选择供方前，由公司经办部门或所属公司拟定入围标准，招标经办部门根据审批后的招标（采购）项目的入围标准初步选择拟定入围单位。

4、在入围单位选择阶段，招标经办部门应将招标（采购）项目的概况、规模、标段划分原则、付款方式、工期要求、评标基本办法等核心商务和技术条件与拟定入围单位充分沟通、交流，以使对方的投标行为更加理性，从而保证招投标工作的质量。

5、在上述工作基础上，筛选出符合入围标准的足够数量投标单位入围。

6、招标经办部门对筛选出的单位发放投标邀请函，并及时接收对方的投标承诺函，以收到的承诺函为准整理出入围单位。

7、集中采购和项目工程总承包的入围单位名单（含入围标准）经招标工作小组会签后，报集中采购和总承包招标领导小组审定。

五、发标

1、根据招标（采购）项目的实际情况，招标文件审批部门（人员）在招标文件中明确发标地点、发标人员。

2、发标时发标人员应做好书面记录，招标文件发放登记时，需在不写明领取单位名称的前提下，由领取人签字，待所有领取人签字完毕且离场的情况下，由经办人填写领取单位名称。

3、现场踏勘由招标工作小组中的经办部门人员负责组织，其他部门视实际需要指派人员配合。

4、招标答疑如投标单位对招标文件内容无法理解或招标文件存在模糊、错误、遗漏等问题，招标工作小组根据情况，以答疑会或招标文件补遗的形式解答。无论何种方式，均应以招标工作小组会签、审批通过的会议纪要或招标补遗文件为准。

六、开标

1、根据招标(采购)项目的实际情况，招标文件经办部门（人员）在招标文件中明确开标地点。

2、招标工作小组组长或其授权委托的招标工作小组成员主持公开开标工作，现场拆封，该过程和内容需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。

3、开标时，财务部人员必须到场鉴别投标保证金票据（银行保函、支票等）的合法性、真实性和有效性。

4、开标时，经办部门、成本控制人员必须到场。

5、开标后，招标工作小组组长组织相关人员进行标书的分析，以便于进一步的评标定标工作。

七、评标、定标、中标

1、工程类招标项目的技术标打分权重不得超过20%，装修、装饰、景观、材料设备类招标项目的技术标打分权重不得超过35%。

服务类招标项目的技术标打分权重不得超过50%，规划、建筑设计方案、广告、标识、小品等设计招标项目的技术标打分权重不得超过60%，确需突破的，需经总经理审批。

2、招标工作小组组长主持招标项目的评标工作，为保证评标的严肃性和公正性，在整个评标过程中招标工作小组成员应全部出席。

如确因特殊情况（如出差等）无法参加，须授权胜任人员参加评审，授权必须采用书面（即授权委托书）形式（若出差在外，则传真或事后补授权委托书），禁止未经授权的人员参加评标并签字。

3、各类专业的评标工作均必须遵循公司的规定，经招标工作小组评标，推荐中标单位。

4、公司按审批权限批准推荐的中标单位，由经办部门向中标单位发出中标通知书，同时将中标结果以书面形式通知其他投标单位。签订合同

一、招标经办部门按照招标文件中的合同条件和中标单位的相关承诺，与中标单位签订经济合同。

二、合同签订前，招标经办部门负责按管理制度“经济合同管理”和法律事务部的相关规定，在公司内部完成相关审批手续。

三、未签订合同不允许拟中标单位进场施工或做施工准备。

四、集中采购确定中标单位后，公司与合作供应商签订集中采购协议。

五、凡纳入集中采购协议的产品，经营部应提出需求，并报公司领导审批后与公司合作供应商签订经济合同，如果合作供方产品不满足项目的技术要求，按照管理规定另行招标（采购）。

6供方管理

一、供方合格评定

1、所有参与投标或接受直接委托的供方，包括公司集中采购和定向供方，均必须经过规定程序的合格评定，并且评定结论应满足业务承包要求。

2、经营部负责管理公司集中采购和定向供方的合格评定。

3、供方合格评定必须按《供方合格评定指引》的规定执行，经评定合格的供方由其经办部门负责建立合格供方名录，并汇总形成公司的合格供方名录。

二、供方履约评估

1、各业务经办部门必须对供方的履约过程表现进行阶段性的监督和评价，按公司的规定做好供方的履约评估记录。

2、竣工验收后，公司对供方进行综合评价，根据评价结果，提出如下建议： ▶①结果为“优”的，满足其他项目入围标准的情况下，优先成为入围单位，且在定标时优先考虑；

▶②结果为“合格”的，在合格供方名录中保留； ▶③结果为“不合格”的，从合格供方名录中取消其资格；

▶④公司建立供方“黑名单”制度，凡存在围标、串标、行贿等行为的投标单位，经招投标小组批准后将列入黑名单。

凡列入黑名单的供方永不得承接鼎晟所有项目，黑名单的企业名称在公司网站上进行发布。

房地产项目全寿命周期投资控制 第3篇

1 房地产项目全寿命周期管理特点

房地产项目是工程项目的一个分类,其管理是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。

房地产项目管理贯穿项目全寿命周期:投资决策、前期准备、项目施工、竣工验收、项目销售、物业管理等。其全寿命周期管理不同阶段具有不同的特点。

1)决策阶段,管理的目标是选择合适的建设项目并确定相应的投资目标;

2)设计阶段,管理的目标是使设计人员落实投资目标,制订合理的设计方案;

3)施工阶段,管理的目标是对建设项目的实施进行管理,实现项目建设的质量、进度、成本目标;

4)运营和维护阶段,管理的目标是维持项目的使用功能,控制项目运营费用;

5)报废回收阶段,管理的目标是在建设项目达到寿命终点时,将建筑物废弃物转化为再生资源和再生产品,降低对社会、环境的影响。

2 房地产项目全寿命周期管理目标

房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系,而且系统内各目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。按照国际惯例,房地产项目管理通常采用目标管理方法,具有明确的目标系统,要考察房地产项目的全寿命周期,并结合现代房地产项目管理的要求,构建房地产项目的目标体系。

协同建设项目管理系统基于进度计划为主线、合同为约束、成本控制为目标的项目管理思想,采用项目管理的PDCA循环体系为管理控制模型,立足于项目管理的3个目标:专业目标(功能、质量、生产能力等),进度(工期)目标和投资(成本、投资)目标。一般来说,质量、进度和投资三者共同构成房地产项目管理的基本目标体系,是开发商传统的主要目标。

3 房地产项目全寿命周期投资控制要点

全寿命周期投资包括建设期的全部建设成本,是将项目从决策阶段开始一直到竣工验收以及竣工后的运营使用等阶段所有发生的费用成本全部计算在内。

项目投资控制贯穿于建设项目的全寿命周期,是建设项目全寿命周期投资管理的核心。房地产项目投资控制就是在建设项目全寿命周期中,即建设前期(决策阶段)、建设准备(设计、招投标阶段)、建设期(实施阶段)、使用期(运营和维护阶段)和翻新与拆除期(报废回收阶段)等阶段,将项目总成本控制在批准的投资限额内,随时纠正发生的偏差,以保证项目投资管理目标的实现。

3.1 投资决策阶段投资控制

首先在投资决策阶段,要从多个可行性方案中,选择全寿命周期费用最小化的投资方案,实现科学合理的投资决策。其次要认真做好项目可行性研究报告的编制工作,由于投资估算是拟建工程编制项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分,也是项目决策的重要依据之一,因此要特别重视房地产项目投资估算的编制与审核工作。

3.2 设计阶段投资控制

设计阶段的成本控制是工程项目成本控制过程中最重要的阶段。这是由于设计决定工程方案的结构系统、构造方式、所用材料以及设备种类、型号等,对工程成本起着决定性的作用,同时设计质量对工程的使用功能、寿命和维修费用也有较大的影响。

在此阶段要充分重视价值工程的应用。利用价值工程分析进行设计方案的优选,在工程选材和结构选型中应用价值工程,有利于在房地产全寿命周期中既能提高工程质量,又能降低工程造价。

3.3 招投标阶段投资控制

在评标阶段,不仅要考虑建设方案,还要考虑未来的运营和维护方案,这两者均优的方案才是最好的技术方案;在评价商务标时,评价的依据应该由原先合理的建设成本最低变为合理的建设项目生命周期费用最低;编制标底时,要符合工程实际,合理选择固定总价、固定单价、可调总价等合同方式。

3.4 施工阶段投资控制

在施工阶段,项目投资控制就是对施工生产所耗费的人力、物力和各项费用开支,采取一定的措施进行监督、调节和控制,及时预防,发现实施中与工程预算之间存在的偏差,并采取措施消除不合理的因素,及时对预算进行修正,将实际成本控制在预算成本内,保证建设项目成本目标的实现。

首先必须严把质量关,工程质量的好坏会直接影响到工程建成后的运营成本,所以在施工阶段不仅要做好工程的成本核算,更要注重工程质量,这样也为运营成本的节约打下更坚实的基础。

其次要加强工程变更和索赔的管理。项目进行当中或多或少会出现工程变更,变更内容尽可能控制在变更项目实施以前,在实施过程中的变更分项严格按照约定时限和程序进行。在变更下达中应随即附加变更价款在工程总值中的调整预算,将被动的事后控制变为事前控制。同时还应做好设计、监理、审计等服务项目合同费用计算和索赔控制。

3.5运营和维护阶段投资控制

在此阶段,要合理安排资金,做好投资回收,降低运行和维护费。以全寿命周期成本最低化为目标,制订合理的房地产项目运营和维护方案。运用现代经营手段和修缮技术,按合同对已投入使用的各类设施实施多功能、全方位的统一管理,为设施的产权人和使用人提供高效、周到的服务,以提高设施的经济价值和实用价值,降低运营和维护成本。工程的保修从签订施工合同时就应附加明确的补充条款,特别是工程质量常出现的质量问题的解决流程、措施、扣款额度等,使项目使用过程中的正常维护能够及时进行。

综上所述,房地产项目的投资管理核心就是对项目主要阶段的投资成本进行控制。由于不同阶段投资管理的侧重点有所不同,所以只有明确全寿命周期各阶段投资目标并采取不同的控制方法,进行有效的投资管理,才能够保证房地产开发项目顺利实施,最终实现项目的投资效益。

摘要：通过对房地产项目管理的特点和目标进行分析,具体阐述了房地产项目在全寿命周期各主要阶段的投资控制重点,指出只有进行有效的投资管理,才能保证房地产开发项目顺利实施,最终实现项目的投资效益。

关键词：房地产项目,全寿命周期,投资控制

参考文献

[1]杨伟忠.我国建设工程合同管理浅析[J].建筑经济,2006(11):56-57.

[2]全丽君.论工程监理在工程造价控制中的作用[J].建筑经济,2006(7):206-207.

[3]张凯宇.建设工程招投标阶段的造价控制[J].建筑经济,2006(7):157-158.

[4]任国强,尹贻林.基于范式转换角度的全寿命周期工程投资控制研究[J].中国软科学,2003(5):148-151.

房地产投资全成本管理 第4篇

近年来，随着我国房地产政策调控力度加大，推出一系列保证性住房政策，这使传统的以住宅投资为主的房地产发展受到很大冲击。使很多地产商纷纷转向商业地产开发以寻求新的利润途径。调查显示，很多投资者都倾向于商铺投资，具体数据如图1.1所示。但由于商业地产在我国提出较晚，对商业地产项目投资决策的研究还不完善，传统的投资决策主要对影响商业地产项目投资决策的显性成本进行研究，而忽略了影响商业地产项目投资的隐性成本的研究，使投资决策失误率较高。为解决此问题，本文将从全成本角度出发，分析影响商业地产项目投资决策的显性成本和隐性成本因素，为商业地产项目投资提供更好的参考，有利于做出正确的投资决策。

商业地产概念及类型

商业地产概念。商业地产是我国市场经济的产物，是融合房地产、商业经营和经济投资为一体，在开发商业房地产的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务。商业地产有广义和狭义之分，广义的商业地产主要是指商场、写字楼、酒店等商业地产领域。狭义的商业地产指专门用于商业经营的房地产物业，主要有各种零售、旅游、餐饮、休闲服务等营业性质的房地产物业。本文主要研究狭义性的商业地产项目。

商业地产类型。商业地产的类别可根据不同的标准划分，本文主要按商业地产的功能对其分类.简单归纳起来如图2.1所示：

全成本条件在商业地产项目投资决策中应用的优势

全成本的概念

全成本可按其表现形式可分为显性成本和隐性成本，显性成本是一种传统可显的形式载入账目上的成本。隐性成本，是一种隐藏于企业总成本之中、游离于财务审计监督之外的成本，它是由企业或职工的行为，有意或无意造成的具有一定隐蔽性的将来成本和转移成本，是成本的将来时态与转嫁成本的形态总和。本文在全成本条件下对商业地进行全面分析和合理投资。

全成本在商业地产项目投资决策中应用的优势

全成本条件有益于项目管理机制的优化。全成本条件下，管理机制的隐性成本将成为开发商关注的重点，在整个项目的成本核算中都会利用全成本的思想，这样就以倒推法的方式给项目各部门下达成本目标责任书，这样就使各个部门形成了一个个以经济效益为中心的单元。这就改变了传统自上而下的管理机制。

全成本条件有益于调动投资决策者的积极性。在商业地产项目的投资决策中决策者起主导作用。而从全成本角度出发，将会提取决策者自身素质的因素集，并对其分析和量化，能让决策者意识到自身素质对整个项目投资的影响，并采取措施和不断学习，保证决策的准确性和合理性。

商业地产项目投资影响因素指标体系构建

商业地产项目投资决策影响因素抽取方法

德尔菲法。德尔菲法也称专家信函调查法，获取信息的主要对象是各界专家，通过邮寄信函、电子信函、一对一发送等形式，利用项目相关领域各界专家扎实的专业理论基础以及丰富的实践经验，对商业地产项目投资影响因素和潜在風险及后果做出详细的分析与估计。经整理各界专家的方案和建议后，再匿名邮寄给各界有关专家征求意见，再回收整理，经过多次反复后确定对于商业地产项目投资影响因素。

头脑风暴法。头脑风暴法是目前比较常用的风险识别方法，这种方法是以5-10人小型会议方式进行，充分利用各界专家丰富的经验集思广益，努力捕捉瞬时的灵感，开拓新思想来获取有用的信息。在会议过程中，畅所欲言，提出的方案越多越好，对所提出的方案不加评论，借题发挥。通过头脑风暴法得出的结论必须进行认真的研究，得出合理的结论。

商业地产项目投资决策影响因素指标的构建

综合所述，全成本条件下能帮助我们更好的判断商业地产项目投资的可行性，为此，我们将影响商业地产项目投资决策的因素从显性成本和隐性成本两个方面分类，具体如图4.1、4.2、4.3所示：

本文通过对商业地产项目的投资决策分析，从全成本角度出发，提出了在商业地产项目投资决策中显性成本和隐『生成本因素对投资决策的合理性起到了关键作用，并形成了商业地产项目投资显性成本和隐性成本影响因素评价指标体系，该体系的构建为商业地产项目开发商在全成本条件下做出正确的投资决策做了有利的参考。

房地产投资全成本管理 第5篇

（一）估价师考试房地产经营与管理全真题

（一）一、单项选择题（共35题，每题1分。）

1、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）

A、通货膨胀风险

B、周期风险

C、比较风险

D、变现风险

答案：C

解析：比较风险为个别风险

2、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）

A、6%

B、8.4%

C、11%

D、15%

答案：B

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3、某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。

A、甲银行

建设工程教育网

B、乙银行

C、甲乙同样

D、无法比较

答案：A

解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775

乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.71

因此向甲银行贷款较经济。

4、房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。

A、不可移动性

B、适应性

C、各异性

D、相互影响性

答案：A

解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。

5、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）

A、3.75%

B、7.5%

C、15%

D、15.87%

答案：D

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6、关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）

A、（P/A，i，n）

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B、（A/P，i，n）

C、（A/F，i，n）

D、（F/A，i，n）

答案：B

解析：（A/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。

7、单利计息与复利计息的区别在于（）

A、是否考虑资金的时间价值

B、是否考虑本金的时间价值

C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D、采用名义利率还是实际利率

答案：C

解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。

8、居民购买住宅的行为属于（）

A、习惯性购买行为

B、寻求多样化购买行为

C、化解不协调购买行为

D、复杂购买行为

答案：D

解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

9、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）

A、13.0%

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B、33.3%

C、43.3%

D4.4%

答案：A

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10、下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）

A、三通一平费用

B、工程造价咨询费

C、可行性研究费用

D、水文地质勘探费

答案：B

解析：工程造价咨询费属于其它费用。

11、工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。

A、投资机会研究

B、预可行性研究

C、初步可行性研究

D、详细可行性研究

答案：A

解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

12、对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。

A、40%

B、50%

C、60%

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D、70%

答案：B

解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。

13、详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）

A、±5%

B±10%

C、±15%

D、±20%

答案：B

解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10%.14、根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。

A、50个月

B、100个月

C、10个月

D、10年

答案：B

解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

15、按（）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场

A、交易形式

B、用途

C、目标市场

D、存量增量

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答案：D

解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

16、邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A、3个以上

B、5-10个之间

C、5个以上

D、3-10个之间

答案：D

解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

17、（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A、面访

B、问卷

C、观察

D、座谈

答案：B

解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

18、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）

A、当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B、当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C、实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

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答案：A

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

19、流动比率，下列说法不正确的是（）

A、流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％

B、又称之为“银行家比率”

C、又称之为“二对一比率”

D、在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

答案：D

解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。

20、房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100%

A、开发商利润/总开发成本

B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C、开发商利润/总开发价值

D、正常经营年份的经营收入/总开发成本

答案：A

解析：公式：RP=DP/TDC

21、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。

A、8.0

B、8.4

C、9.0

D、10.0

答案：B

解析：由40=5*A1/（1+5%）得出A1=8.4

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22、房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程。

A、房地产开发

B、获得土地后到全部工程竣工

C、从工程开工到工程竣工验收

D、从工程开工到项目租售完毕

答案：C

解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。

23、物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。

A、项目融资

B、工程招标

C、市场定位

D、物业管理

答案：C

解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。

24、反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）

A、还本付息比率

B、抵押收益率

C、投资回报率

D、项目收益率

答案：C

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解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。

25、已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A、年

B、半年

C、季度

D、月

答案：C

解析：常识。

26、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。

A、差别化

B、同质化

C、多样化

D、独特性

答案：A

解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。

27、物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。

A、物业的保值增值

B、满足当前的租户和新租户

C、物业的安全

D、实现物业的管理目标

答案：B

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解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。

28、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年

A、1

B、2

C、3

D、5

答案：B

解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。

29、可行性研究报告中，一般不包括（）

A、封面

B、摘要

C、初步设计方案

D、附表

答案：C

解析：初步设计在可行性研究阶段后。

30、某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（）

A、30000件

B、21400件

C、21800件

D、15600件

答案：B

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解析：见教材187页。

31、对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）

A、1

B、1.2

C、1.5

D、2

答案：B

解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。

房地产投资管理简历自我评价 第6篇

●工作认真负责，具有强烈的责任感

●较强的领导能力、组织协调能力和沟通能力

房地产项目投资管理办法模版 第7篇

项目投资管理暂行办法

第一章

总

则

第二章

机构与职责分工

第三章

项目投资原则与标准

第四章

项目研究论证

第五章

项目决策

第六章

项目实施

第七章

项目评估

第八章

附

则

第一章

总

则

第一条

为加强公司项目投资管理，规范投资决策程序，明确投资管理职责，控制投资风险，提高项目投资效益，特制定本办法。

第二条

本办法适用于公司及公司全资或控股子公司（包括有实际控制力的所属企业）所有新投资项目。

第三条

本办法所称投资项目是指通过土地市场公开出让、企业并购或与政府先确定合作意向后通过公开市场方式取得土地的开发项目。

第四条

项目投资管理分为项目研究论证、项目决策、项目实施、项目评估四个阶段。

第二章

机构与职责分工

第五条

股东大会、董事会、总经理依据公司章程规定的权限分别对公司投资项目作出决策。

第六条

总经理对董事会负责，统筹投资项目的前期研究论证、项目实施与管理、项目评估等工作。

第七条

公司主管副总对总经理负责，组织领导相关部门、子公司或专业机构完成项目论证，根据本办法要求组织编制相关文件。

第八条

发展经营部对主管副总负责，是项目开发管理的牵头部门，进行开发项目投资论证、尽职调查等工作，负责编制项目立项建议书、尽职调查报告、投资建议书等文件。必要时，组织公司相关部门或子公司成立工作小组，进行投资分析，完成投资论证各项工作。

第九条

财务部、审计部、规划与产品研究中心、项目管理部、成本管理部、证券部、人力资源部、办公室等部门应积极协助，依照本办法的规定承担项目投资管理全过程中相应职责，包括配合项目论证、参与编制立项建议书、投资建议书以及项目实施和项目评估等工作。

第十条

子公司的项目投资，应依照本办法规定进行项目投资研究论证，但项目投资决策须报公司总经理办公会审批。

第三章

项目投资原则与标准

第十一条

坚持符合公司中长期战略规划，符合国家产业发展政策、区域总体规划及城市发展规划的原则。

第十二条

坚持以科技地产项目为特色，战略性投资项目和策略性投资项目相结合的投资原则。

公司战略性投资项目的开发周期为5-10年，策略性投资项目的开发周期一般不超过3年。

第十三条

公司坚持以社会效益为首、以经济效益为本的项目投资目标，投资项目应具备必要的规模体量和一定的社会、经济和环境效益。

公司项目投资收益水平不低于行业平均的投资回报水平。

第十四条

公司坚持立足北京、兼顾外埠的区域投资原则，投资布局于中国经济最具活力和潜力的地区或城市。

第十五条

公司根据发展战略编制项目储备计划，结合宏观经济和房地产行业政策，坚持反周期投资策略，以合理低价获取土地资源。

第四章

项目研究论证

第十六条

新项目来源包括以下途径：一是国土部门土地招拍挂公告信息；二是外部并购或转让类项目信息；三是政府合作及其他项目。

第十七条

土地市场公开出让类项目需编制项目投资建议书；企业并购类项目需经立项研究、尽职调查程序并完成项目立项建议书、尽职调查报告和投资建议书；政府合作及其他项目需经立项研究程序并完成项目立项建议书和投资建议书。

第十八条

子公司定期或不定期向发展经营部通报新项目信息。发展经营部对所接收项目信息进行初步筛选，对符合公司发展战略和业务方向、有一定投资价值的项目，报主管副总审批后，进行项目投资前期研究。

第十九条

发展经营部建立项目储备制度。对进入投资前期研究的项目，不论获得与否，都应由专人负责登记入库，对相关资料妥善保管。

第二十条

项目投资前期研究结论报主管副总审批后，同意继续开展的项目，由发展经营部牵头成立项目工作小组。项目工作小组负责项目前期调研，提出立项申请，编制项目立项建议书。

第二十一条

项目工作小组成员构成应注重经营、规划、工程、财务、成本等专业搭配，明确各自的分工和职责。

项目工作小组负责人由发展经营部负责人担任或委派，负责项目的组织协调，小组成员由发展经营部、规划与产品研究中心、项目管理部、财务部、成本管理部等部门委派人员组成。

在必要情况下，应聘请律师、项目所涉及专业领域的技术专家，以及其他中介机构的，应报主管副总决定并按公司相关规定履行程序。

第二十二条

项目前期调研应到项目现场围绕项目背景、规划定位、市政条件、市场情况、开发前景等进行考察、访谈，收集掌握第一手资料，形成问题清单和资料汇编，作为项目工作小组的工作底稿和编制立项建议书的依据文件。

第二十三条

需公司立项的投资项目，必须编写项目立项建议书，对拟建项目基本情况进行阐述，内容包括市场调查与分析、规划设计理念、项目定位分析、工程开发周期、项目投融资计划、销售方案、经济效益及风险分析等，论述项目的初步可行性。

对项目存在重大质疑的，应及时向主管副总报告，必要时申请中止研究。

第二十四条

项目立项建议书经主管副总审核后，提请公司总经理审批，并报公司总经理办公会研究讨论，决定项目是否立项。

第二十五条

项目立项建议书应包括项目涉及的产业政策、背景材料及有关政府部门的审批文件等附件。

发展经营部在公司总经理办公会召开前3日，将拟上会审议项目立项建议书及附件材料，送至会议组成人员。

第二十六条

对正式立项的并购类项目，项目工作小组必须进行尽职调查，并提交尽职调查报告；其它新投资项目鼓励开展尽职调查。

尽职调查报告至少包括以下内容：

（1）

项目本体所涉及各方面的客观、真实情况；

（2）

项目合作方的资信与实力、管理能力以及合作意图、设想；

（3）

项目所在地的市场情况、政策特点、发展前景；

（4）

项目本体及合作方相关财务或法律问题调查；

（5）

其他影响项目可行性因素的调查情况。

第二十七条

尽职调查需拟定详细的工作计划，进行实地考察，掌握全面资料。

须聘请专业机构的，及需要内部协作、对外协调等事宜，应报请主管副总决定并按照公司相关规定履行程序。

尽职调查过程中，发现项目存在重大质疑或重大风险的，应及时向主管副总汇报，对于认定没有可行性或不具备投资条件的项目，报请总经理撤销立项并向总经理办公会通报。

第二十八条

对正式立项的政府合作类项目，须聘请专业机构进行项目市场调研和商业策划，并提交商业策划报告。

商业策划报告的内容至少包括：

（1）

项目所在市场规模、特点、潜力及细分市场预测；

（2）

项目定位分析及商业模式的研究与建议；

（3）

目标产业及城市规划等领域外部专家出具的意见与建议等。

第二十九条

商业策划报告认定没有可行性或不具备投资条件的项目，应报请总经理撤销立项并向总经理办公会通报。

第三十条

通过投资研究，认定有操作可行性的项目，项目工作小组应编写项目投资建议书，具体格式和内容要求参照公司项目投资建议书编制指南。投资建议书由项目工作小组或委托专业机构进行研究并编写。

第三十一条

项目投资建议书包括11方面内容：项目概况、投资环境与市场分析、项目用地调查、规划方案、开发计划、营销方案、投资估算与效益分析、资金筹措、组织实施方案、风险分析、结论及建议。编制单位可根据项目情况对部分内容作适当调整。

第三十二条

主管副总应组织公司有关部门，对项目投资建议书、尽职调查报告、商业策划报告等进行充分论证，必要时可聘请外部专家或机构，进行决策咨询。

外部专家或机构应签署书面意见，作为项目决策的参考依据。

第五章

项目决策

第三十三条

投资项目的审批权限

（1）公司及控股子公司单笔或累计投资额占公司最近一期经审计总资产3％以下的对外投资项目由总经理审批；

（2）公司及控股子公司单笔或累计投资额占公司最近一期经审计总资产3％－30％之间的对外投资项目由董事会审批；

（3）公司及控股子公司单笔或累计投资额占公司最近一期经审计总资产30％以上的对外投资项目上报股东大会审批。

第三十四条

对拟提交公司董事会审议的投资项目，应先经总经理办公会审议通过，并由总经理提请董事长召开董事会，对项目投资做出最终决策。

第三十五条

项目提交总经理办公会、董事会、股东大会审议时，应提交项目投资议案。议案应附项目投资建议书或尽职调查报告、商业策划报告及专家或机构咨询意见、法律意见书等材料。

发展经营部须在总经理办公会召开前3日，在董事会、股东大会召开前10日，提供项目投资议案及附件。

第三十六条

董事会、股东大会根据各自议事规则的规定，总经理根据公司《总经理工作细则》的规定，对重大项目投资决策进行审议批准。

第三十七条

公司董事会审议重大项目投资时，应由董事会战略委员会事先研究并提出建议。

第三十八条

股东大会、董事会和总经理办公会形成的所有与项目有关的议案、决议，同时应归入项目工作底稿保存，建立项目档案。

项目所有正式协议、合同或其他实质性文件须在项目决策审批后方可签署。

第六章

项目实施

第三十九条

经公司总经理办公会、董事会或股东大会审议批准的投资项目，由总经理组织实施。

第四十条

项目正式签约和实施时，项目工作小组负责正式投资协议、项目公司章程等法律文件的起草和修订。

必要时，由公司法律顾问或外聘专业法律机构协助审核有关法律文件。最终修订结果应报主管副总审核。

项目法律文件应按公司《合同管理办法》的规定履行审批程序。

第四十一条

经公司决策机构审议批准的投资项目，由总经理提名项目公司负责人，组建项目公司，具体负责项目组织实施工作。

项目工作小组在项目公司负责人产生后协助完成与项目公司的交接工作。

项目公司的组织机构设置方案、高级管理人员组建方案等由公司总经理办公会审议批准。

第四十二条

根据项目投资建议书及公司决策机构的审批意见，由公司总经理办公会确定项目的核定净收益（包括项目投资收益率及项目净利润），作为对项目公司进行全程考核的基本指标。

第四十三条

项目实施过程中，项目公司应建立项目动态经营预算机制，每年初根据实际开发进度、市场或其他条件变化等调整项目的投资成本或收入预测，形成项目动态收益预测报告。

项目动态收益预测报告中估算的动态净收益与核定净收益相比，变动率不超过20%的，报发展经营部备案；超过范围的，报总经理办公会研究讨论。

第四十四条

在项目单项工程实施前，项目公司应编制单项工程投资建议书，内容侧重在项目设计方案、投资成本、工程安排、招商或营销计划等方面；并依据公司《成本管理办法》制定单项工程的目标成本，经成本管理部、发展经营部、财务部、规划与产品研究中心、项目管理部审核后，由项目公司上报公司总经理办公会审议批准。

第四十五条

项目实施过程中，项目公司应通过定期书面报告、专项报告、临时报告等方式，向主管副总或总经理汇报项目进展、存在的问题和解决方案。

第四十六条

已经实施的项目，因政策或其它原因出现项目无法继续进行的情况，应及时书面向公司报告，由总经理办公会研究确定后续处置方案。

第七章

项目评估

第四十七条

项目实施过程中，发展经营部、人力资源部、财务部等部门结合项目投资建议书和公司综合计划安排，分解确定项目公司的工作目标和利润目标，进行工作考核。

第四十八条

项目完成阶段性工作或分期完成后，由公司审计部或聘请外部审计机构对项目进行专项审计或全面审计，监督项目的操作程序，提出改进建议。

第四十九条

项目竣工结算完成后三个月内，项目公司应编制项目总结报告，对项目进行全面回顾总结，报告项目净收益情况，认真分析项目投资运作经验和教训，提出改进相关工作的建议。

第五十条

项目竣工结算完成后，根据项目结算报告和审计报告数据，由审计部、财务部、发展经营部、人力资源部等审查项目净收益，与核定净收益比较，并向公司汇报。

第五十一条

在项目论证研究和决策过程中，对于违反本办法规定的程序、在决策审议文件中存在重大虚假陈述或重大工作失误的，根据公司有关规定追究相关人员的责任。

第五十二条

对项目投资过程中涉及的有关文件资料和记录，由发展经营部依据公司有关管理制度规定，进行收集、保管和归档；各部门、项目公司在本单位工作范围内就相关工作底稿、成果分别保管和归档。

第八章

附

则

第五十三条

已投资项目的改扩建及公司其它投资项目，参照本办法执行。

第五十四条

本办法由公司发展经营部负责解释。

第五十五条

本办法自公司总经理办公会审议通过后生效，自发布之日起施行。

房地产投资全成本管理 第8篇

2013年1月1日,国务院办公厅以“1号文”的方式转发了国家发改委、住房和城乡建设部联合制订的《绿色建筑行动方案》。这个方案表达了中国政府推动绿色建筑发展的决心,可见绿色建筑行动正在上升为国家战略。“1号文”提出,“十二五”期间我国要发展超过10亿平方米的绿色建筑,20%以上城镇新建建筑需达到绿色建筑的标准。可以预见,绿色建筑将是21世纪我国建筑类型的主流,也必将是21世纪房地产开发的主流[1]。

1 建筑节能管理的现状及存在问题

1.1 建筑节能管理的概念

建筑节能管理是指对建筑材料的生产、房屋建筑和构筑物的施工及使用过程的耗能进行科学管理,以达到合理利用资源,在满足同等需要或达到相同目标条件下的尽可能降低能耗的目的。在可持续发展观点的指导下,节能建筑包含了建筑对能源的有效使用以及建筑对环境、健康影响等多方面的内容,这是节能建筑概念的新拓展。

1.2 建筑节能管理的现状

1.2.1 建筑节能管理激励机制不健全

除了技术水平的限制以外,推广建筑节能的另一个更大的瓶颈在于建筑节能缺乏内在的利益动力,这是由建筑节能具有外部性所决定。也就是说,由于绿色节能建筑成本比传统建筑增加了10%,投资节能建筑的开发商往往得不到节能收益,加之国家在鼓励发展节能建筑,财税优惠政策以及实施建筑节能的利益激励制度等方面的不完善不能补偿开发商在这部分的损失,因此更加挫伤了房地产企业推广节能建筑的积极性和主动性[2]。

1.2.2 缺乏对建筑节能的全过程监管

一个建设项目的全寿命周期包括项目策划、设计、施工、竣工验收和销售许可核准的多个环节。

2 基于全寿命周期理论的房地产企业建筑节能管理

2.1 运用全寿命周期理论分析房地产企业建筑节能管理的优点

在资本的推动下,中国房地产存量资产市场已经形成,房地产的产业链也在发生着巨变,开发商靠单纯的拿地、卖房就想在现如今的房地产市场上站稳脚跟并发展壮大已经不现实,他们必须运用可持续发展的思想着眼于项目的整个生命周期进行项目决策阶段的开发管理、项目实施阶段的项目管理和项目使用过程的设施管理才能实现工程建设和工程使用增值这一全寿命周期管理的核心任务和目标,也才能最终获得最大化的全寿命周期利益。建设项目全寿命周期管理的模式是以房地产商为总协调人,并全面负责节能生态建设项目的运作同时督促各方按照合同的约定完成相关的工作,而各个具体的阶段由各责任方负责[3]。

2.2 房地产企业在全寿命周期各个阶段的节能管理工作

2.2.1 建筑规划设计阶段

建筑规划设计包括环境设计和建筑规划设计。在环境设计阶段,开发商应全面了解楼盘所在地的生态、地理、人文环境特征,收集并整合有关气候、水资源、交通、商业配套、人文环境方面的资料,力求实现所开发楼盘与周围生态人文环境的有机结合[4]。在进行规划设计时,开发商应要求设计师秉承精细化设计的思想意识,做到从粗放到精细,由局部到整体,从建设周期走向全寿命周期。设计师需要将每一次的设计都当作进行个性化定性分析,结合项目的地域性特点和项目的自身特色,运用现代计算机数字模拟技术来为设计师的定性判断提供检验手段从而修正设计,提前发现问题并解决问题[5]。

2.2.2 建筑单体设计阶段

(1)建筑设计方法。目前,较为绿色环保的建筑设计方法是“开放式建筑方法”,这种方法可以最大限度地减少甚至避免废弃物的产生,加大建筑材料的回收再利用。可以说,这是一种着眼于长期的建筑设计方法,可以很好地防止建筑整体过早老化的问题[6]。(2)围护结构和设备系统设计。使用高效保温材料复合墙体和屋面以及密封性能良好的多层窗、门,增大墙体厚度或中间设置空气夹层等方法都可以极大地减少建筑运行能耗,一方面可以有效减少空调使用和照明用电量,另一方面能提高室内光、热、声方面的环境品质,使得房屋居住者的舒适度大为提升。

2.2.3 工程施工建造阶段

(1)施工方法。在节能建筑的建造过程中,将拉动式准时化建造和柔性化施工两种施工方法相结合将会保证节能建筑施工的质量,缩短施工周期,减少资源的浪费和废弃物的产生[7]。(2)施工中应该注意的问题。节能建筑的施工建造会不可避免地与环境发生关系,这种关系通常是对环境的破坏,因此,环保设施与主体建筑同时设计、施工和交付使用就有了特别重要的意义。

2.2.4 运营维护阶段

运营维护阶段是建筑物生命周期中最长的一个阶段,这个阶段的能耗占到建筑物总能耗的50~80%,而且这个阶段也耗费大量的成本[8]。(1)先期介入。物业公司若想在项目运营期更好地显现建筑节能的成效,最好的方法是在项目的策划和设计阶段就主动介入其中,参与制定并决策设计施工方案,检查所设计的配套设施是否完善、是否考虑到不同业主使用的设备及其区域供电容量等问题[9]。(2)节能建筑的运行管理。建筑节能运营维护阶段的内容主要是对物业进行保养、维护、修缮、为基础的建筑节能设备的运行管理和能耗数据进行统计,努力形成可再生能源在住户中的规模化应用,提高太阳能、地热、风能、核能等清洁可再生能源的利用比例。

2.2.5 拆除回收阶段

当建筑完成了它的使用功能,结束使用寿命后,通常情况下,政府就会根据新的规划对土地进行改造,而拆除建筑势必会增加土地的清理成本,但是由于节能建筑建材的60%都可以回收再利用,则建筑废弃物便能够被视为一种可再生资源,对废弃物进行分类处理,对可以回收的材料尽可能回收利用,形成“资源———产品——再生资源”的循环利用模式以增加开发者的利润空间。

3 房地产企业建筑节能管理的利益共赢体系

建筑节能市场上主要的利益相关者有购房者、房地产商、建筑施工方、材料供应商和政府,只有设置合理的经济杠杆,建立起使节能生态建设项目中所有的利益相关者都能利益共赢的建筑节能利益共享体系,科学配置各方的利益关系,使得利益相关者从不敢违规转变为不想违规,才能从根本上保证房地产企业开发节能建筑、进行建筑节能管理的可行性。

(1)购房者高价购买节能建筑;(2)居民的满意度增加;(3)居民的生活成本和居住成本降低;(4)政府对购买拥有绿色建筑标识住宅的购房者以贷款利率上的优惠;(5)实行严格的税收政策增加购买非节能建筑的边际私人成本;(6)各级财政部门设立节能专项资金补助节能建筑项目;(7)对绿色建筑不同的星级返还容积率并给予每平方米的成本补助;(8)信贷方面“五色评级”节能环保措施良好的企业简化贷款手续和宽松政策;(9)建立建筑能效测评标识及认证制度;(10)保护环境,降低能耗;(11)节能技术研发推广投入;(12)降低开发商的节能建筑开发成本;(13)小区的物业管理成本下降;(14)建筑物拆除时,60%的节能建筑材料都可以回收再利用,减少了开发商的土地清理成本;(15)节能建筑前期投入的成本平均增加2%左右,然而其整个生命周期的建筑成本下降20%以上。节能生态建筑项目中使各利益相关者利益共赢的建筑节能利益分配体系示意图如图1所示,节能建筑的主要利益相关者,政府、购房者和开发商在该利益体系中均扮演一定的角色承担相应的责任并获得相应的利益,共同推动这个体系的顺利运行。

4 结论

可以说,房地产市场从开发建设(提供增量供给)为主向投资金融(保持存量供给)为主的转变是推动开发商选择绿色建筑和进行建筑节能管理的最重要因素,原因是进行建筑节能管理能够极大地提高房地产资产价值并使开发商的持有物业增值,而房地产资产价值的提升只有通过一种系统理论的指导才能得以实现。全寿命周期管理这种理论就是从长期效益出发以项目全寿命周期整体最优作为目标的管理方法。因此,综合市场环境、恰当的理论指导和经济上的可行性这三个方面,我们可以看出,在全寿命周期理论指导下的房地产企业的建筑节能管理具有极大的可行性和可操作性,可以为我国的建筑节能管理方式提供借鉴。

摘要：从我国建筑节能领域的现状和存在问题出发,分析这些问题产生的原因,提出以房地产企业为主导的建筑节能管理模式。同时借鉴全寿命周期理论,指明房地产企业在各个阶段的建筑节能管理工作。并建立建筑节能管理中使所有利益相关者受益的利益共赢体系,从而为这种模式的运行提供基础的动力和保障。

关键词：房地产企业,建筑节能管理,全寿命周期理论,利益共赢体系

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