房屋拆迁程序及注意事项

房屋拆迁程序及注意事项（精选9篇）

房屋拆迁程序及注意事项 第1篇

房屋拆迁程序及注意事项大全

一、征收土地的“公告”

在经过了“两审批”程序之后，征地机关需要通过“公告”程序将征地的有关事项告诉集体土地所有权人、使用权人，以便让他们及时将该土地上附着物拆除，将土地腾空出来交给国家使用，同时到有关部门领取土地补偿款项。需要指出的是，这里征地机关发布的征收土地的“公告”，并不是国家为了听取集体土地所有权人、使用权人意见而作的一种告知，它仅仅是将“两审批”这一内部程序形成的决定通知给他们，要求他们服从、执行而已。它是一种结果意义上的告知。所以，“公告发布是在征地审批被批准之后。也就是说，此时被征地一方只有搬迁的义务，而没有保护自己土地不被征收的权利。剩下的，只有对补偿、安置方案进行一些讨价还价的机会而己”。

1998年《土地管理法》（修订）尽管设计了一个“两审批”的程序，但它在法律层面上的效果是更进一步加强化了征收集体土地的强制性，并未给予集体土地所有权人、使用权人平等协商的机会。虽然它规定了征地必须“公告”，但征地“公告”时被征用的土地已经获得了上级机关的批准，集体土地所有权人、使用权人只能被动接受。可见，在征地程序中，集体土地所有权人、使用权人从程序一开始就陷入了相当被动的、弱势地位，手里根本没有足够的法律资源与 国家征地行为进行合法对抗。

即使如此，依照《土地管理法》规定应当公告的内容，在实践中还会被征地机关以各种理由“截留”，不愿将法定公告内容告知集体土地所有权人、使用权人。此种迹象其实多少可以说明，在征收土地过程中存在着严重损害集体土地所有权人、使用权人的情况，如果依法履行了征地“公告”，可能会产生当地政府无法控制的局面。所以，采用欺骗、隐瞒等方式阻止集体土地所有权人、使用权人获得事实真相，已成为一些当地政府的首选策略。如在石洪均等25人诉绍兴市人民政府行政复议一案中，新昌县人民政府似乎就有这样的问题，即使它未履行征收土地“公告”之职责，也还是为法院所确认。

二、农村征地拆迁评估的问题

（一）、征地拆迁中土地估价机构的法律地位问题

《中华人民共和国土地管理法实施细则》第二十五条规定： 征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

由于政府制定的征地拆迁补偿标准不可能对所有地上附属物，特别是建筑物、构筑物的补偿标准作出规定，因此需要进行评估。征地拆迁评估属于政府职能性、公益性的房地产价格评估，过去一直由土地行政主管部门下属的土地估价机构进行。随着土地估价机构脱钩改制的推进，社会性、企业性的土地估价机构也进入到征地拆迁评估工作中来。因为其不属于土地行政主管部门下属的土地估价机构，就存在着与征地部门的关系问题、土地估价机构的法律地位问题。

在征地拆迁实际工作中，征地部门有的要求对建筑物、构筑物的重置成本低评，以便征地部门与被拆迁人谈判。但是这种要求明显与土地估价机构“独立、客观、公正”的法律地位相违背，低评的价格也往往为被拆迁人所质疑，影响 土地估价机构客观、公正的形象。在征地部门看来，被拆迁人总是要获得比评估结果高的补偿才能取得心理上的满足，所以，低评才能保证最终补偿价格比较合理(是否还有其他的行政干预暂不考虑)，土地估价机构应当配合征地部门的工作。排除谈判中心理学的运用这个因素，实际上，这种情况的出现，很大程度上是由于长期以来土地行政主管部门下属的土地估价机构一直是采用低评的方式对待征地拆迁评估。

事实上，被拆迁人虽然不一定了解社会平均重置成本，但对于自己的实际成本最清楚不过，只要做好说明解释工作，正常的评估价格是可以为被拆迁人所接受的，提出超越正常评估价格不合理要求的只是极少数。相反，刻意的低评，不但影响土地估价机构客观、公正的形象，破坏评估结果的社会公信力；而且拖延了征地拆迁工作的进行，进而延误了整个工程项目的正常进行，同时造成了征地部门的具体工作人员“无能”，被拆迁人“太刁”的错误印象；最关键的是误导了财政部门和有关领导，使其认为可以用较少的补偿款完成征地项目的补偿工作，因为评估结果一般来说是财政拨款的依据。财政拨款的不足往往最终导致被拆迁人没有得到合理的补偿，拆迁或者久拖不决，或者上访不断。

从更高的层面来看，怎样在维护土地估价机构“独立、客观、公正”法律地位的基础上，尽可能帮助委托人解决实 际问题是一个普遍存在的问题。土地估价机构是倾向于律师行业，只对委托人单方当事人负责，还是倾向于会计师行业，对各方当事人负责，对社会负责。应当肯定地说，土地估价机构无论从法律、法规来看，还是从社会实际认可(包括法律界的认可)来看，都属于后者。土地估价机构必须认清自己的地位和作用，对于委托方的不合理要求，要委婉地拒绝，并说明理由。或者采用其它的补救措施。例如我们在征地拆迁评估中，考虑谈判中的心理学因素，建筑物按征地部门要求适当低评(但重置价格水平要向征地部门说明)，构筑物及附属物都按重置价格水平评估。当被拆迁人对建筑物价格提出异议时，在征得征地部门同意后，按不超过重置价格水平的标准予以调整。这样做比较容易被当事人各方所接受，效果比较好。假如过于迁就委托方的不合理要求，评估出来的结果不为当事人另一方所接受，征地拆迁工作很难顺利进行。

（二）、重置价格的准确把握问题

建筑物重置价格按《房地产估价规范》规定，是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。在征地拆迁评估中，常常遇到这样一个问题，由于对农民自建房管理的不规范，应当计入重置价格的报建费、设计费、监理费、各种规费及管理费实际上都不发生或甚少发生；工程直接承包给包工队，建筑成本也相对较低。因此，农民自建房的实际成本要低于正常的造价水平。在深圳，这种价差最高达到300元／平方米。于是，对于建筑物重置价格的把握，一般是按农民自建房的实际成本评估，明显低于合法、合规建筑物的重置价格。我认为，对于这一类农民自建房应当按合法、合规建筑物的重置价格评估并予以补偿，其理由如下：

1．按建筑物的重置价格结合成新率予以补偿的立法本意是保证被拆迁人可以用补偿款重新建设与被拆除原建筑物结构、面积、成新率相当的建筑物，以保证被拆迁人原有生活水平不因征地拆迁而下降。当建筑市场管理日益完善时，农民再要建违法、违规的房子时，会受到制止，于是会发生按农民自建房的实际成本评估的重置价格，建不起合法、合规的与原自建房同样大小房子的情况，被拆迁人原有生活水平必然因征地拆迁而有所下降。

2．当农民要建违法、违规的建筑物时，政府会出面制止，会要求他们按合法、合规的方式建设；但是当征地拆迁时，又不给予合理的补偿，以便他们按合法、合规的方式重新建设。这明显不合理。

3．那么农民是否因此占了国家的便宜?没有。首先，决定征地拆迁的不是农民，而是政府，况且农民在得知征地拆迁之后抢建的建筑物也不在拆迁补偿范围内；其次，虽然一些管理费用在农民自建房时没有发生，但他自己还是承担了 大量的管理工作，这些管理工作也应当计算成本；再次，拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿，而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。例如个人就业、子女就学，工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、报装费用等等。总之，《房地产估价规范》中的建筑物重置价格应当是合法原则下的建筑物重置价格。在征地拆迁评估中，即使农民自建房的实际成本较低，也还是应当按合法、合规建筑物的重置价格予以评估。

（三）、集体建设用地的补偿问题

在征地拆迁评估中，土地估价机构一般只对地上建筑物、构筑物、附属物进行评估，土地是按照农用地的不同种类(水田、旱地、林地等)直接确定征地补偿费和安置补助费的。但是，在深圳，大量存在着农民自建厂房出租营利的现象，此时土地已不再是农用地，已经转化为集体建设用地，是一种事实上的建设用地。对于这种集体建设用地的征地补偿是否应当考虑其经营收益的问题，政府目前的规定是不予考虑。理由主要是这些厂房没有办理规划批准手续，土地也没经批准转变用途，是违章建筑。我认为，这些厂房的出现是有其历史原因的，对于这种集体建设用地的征地补偿应当适当考虑其经营收益问题。理由如下：

1．《土地管理法》第59、60、61条规定，农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地 兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。

2．在经济发展很长一段时间里，政府曾下了很大力气招商引资，鼓励农民、其他外来人员与集体经济组织合作建设厂房等基础设施，吸引外商兴办“三来一补”企业。这些厂房等基础设施对深圳经济的发展是有贡献的，这些土地转变为集体建设用地是得到政府默许的。

3．这些厂房的兴建都是经过村、镇有关部门批准的，在当时，这种批准是有效的，因为城市规划管理部门还没有管到这里来。直到现在，也没有要求强制清拆，只是要求完善手续。在厂房里面开办的工厂也办理了营业执照和税务登记，并且正常经营，这种土地转变为集体建设用地实际上已得到社会的认可。

4．在政府颁布的征地拆迁补偿标准中，果园林木的补偿是考虑了林木预期若干年经济收益的，被拆迁人比较容易接受。兴建厂房，投资更大，预期经济收益也更大，但在征地拆迁补偿中却完全不予考虑，确实让被拆迁人很难接受。在征地拆迁实际中，对这样的问题很难使被拆迁人心服口服。总之，对经营性的集体建设用地，应当区别不同情况适当参考收益状况进行评估，予以补偿，比较合情合理。

三、拆迁货币补偿计算方法 拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。

对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，北京拆迁律师拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

房屋拆迁补偿标准计算公式 货币补偿的金额，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

1.房屋拆迁各补偿费种类及计算

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

2.房屋拆迁货币补偿费计算(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

3.拆迁安置费计算

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

（1）、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;（2）、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;（3）、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。4.农村房屋拆迁补偿标准

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

计算公式：补偿费=(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权 基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。

5.计算公式：

（1）、补偿费=(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

（2）、房屋装璜补贴费

条例的立法原意在评估时是不考虑装修的，即房地产市场评估价格是不含装修价格的;如果要对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。

（3）、搬家、搬迁费

搬家费应当在拆迁补偿安置协议签订后一次性发给。使用临时周转房的，迁往正式安置的房屋时，应当再次发给。

（4）、土地使用权价值，空院、院落补偿费，停产停业损失，非居住面积补偿。

（5）、货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用，包含其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿。

（6）、临时安置补偿 临时安置补助费通常又称为过渡费，是指拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，补助对象是被拆迁人或者房屋承租人停产停业损失。

（7）、房屋价值补偿

房屋补偿条例19条中的--对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

四、签订房屋拆迁协议应注意哪些事项

拆迁协议书一般情况下应使用省、市(县)人民政府房地产管理部门统一印制的文本，其内容主要包括：补偿形式和补偿金额，付款方式和付款期限，安置用房的面积、地点和层次，搬迁过渡方式和过渡期限，违约责任，当事人认为应当订立的其他条款。

拆迁协议书签订后，必须送房屋拆迁主管部门备案，并可向公证机关办理公证。

但在拆除依法代管的房屋时，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并应当办理证据保全。同时，被拆迁人应将原有土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人，由拆迁人交房地产权属管理部门办理注销登记手续。

五、房屋拆迁补偿安置协议有哪些内容，应该注意哪些问题?

房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。

拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。

（一）、房屋拆迁补偿安置协议的主要内容

1、拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

2、安置用房面积、标准、地点和交付时限；

3、产权调换房屋的差价支付方式和期限；

4、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

5、搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

6、违约责任和争议解决的方式；

7、当事人约定的其他条款。

至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容，还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的，协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限；对于实行产权调换的，协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。这里需要说明的是，拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，即实行强制性公证。通过公证，保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性，有利于消除被代管人对协议的疑虑。

拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

（二）、房屋拆迁时,被拆迁方有许多值得注意的地方 1.房屋拆迁面积的确定.如果实际面积大于房产证上的面积,务必要求拆迁方丈量,坚持以实际面积计算.2.房子装潢的补偿.比如铝合金窗和防盗门的补偿与一般门窗不同;石英水磨地和一般水泥地的补偿不同;需要补偿和不补偿的项目容易混淆,都必须在拆迁方作记录后一一过目.3.违章建筑的年限和补偿.如果有违章建筑,事先最好有违章年份的凭证,哪怕是一张用料单或用工单.因为不同年份的补偿多少不同.4.签订合同时,要仔细搞清合同内容,不清楚的问清以后才签字.5.如果拆迁时要求析产,如有两个房产证要求得到两套回迁房都是可以的.如此等等,供参考.最最要注意地是，就是要注意那个赔偿金额是怎么写的，看清楚，不然会被骗钱的。反正要看清楚拆迁方给你带来利益的那些和法律怎样评定的那些看清楚，但如果是政府赔偿，那可以放心，如果是房地产的要小心，都是奸商!

六、签订房屋拆迁协议应注意什么？

1、拆迁人与被拆迁人拆迁人拆迁人的名称、工商营业执照、税务证及其他法定资质证书，该拆迁项目的房屋拆迁许可证、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、土地使用权批准文件等；被拆迁人被拆迁的房产产权证书、未取得产权证书的要提供建设规划许可证或当地建设管理部门、土管部门出具的证明材料、居委会（村委会）出具的证明材料，身份证明，户口本，受委托的应有委托人的公证委托书等。

2、拆迁计划该拆迁项目官方批准的拆迁整体方案，如拆迁范围在什么范围之内，四至的至线参照物，拆迁的详细开始时间和截止日期，提前拆迁的补偿奖励措施和标准，临时安置的补偿如租房补偿等事项。

3、新建项目拆迁后建筑物的建筑名称、建筑面积、绿地面积、荷载等级、抗震等级、配套措施、开工时间、竣工时间、建筑项目验收等级、平面图纸、布局鸟瞰图建设施工单位、设计单位、监理单位等。

4、征收补偿标准对拆迁的房产的价值征收补偿标准、征收补偿标准的依据、出具评估报告的评估公司名称、法定的评估资质证、评估的程序、评估的标的等；对不满意拆迁公司委托的评估公司出具的评估报告可以申请其他评估公司重新评估等事项。

5、征收补偿方式对拆迁补偿的标准无异议后拆迁人可以一次性向被征收人选择货币补偿，被征收人也可以选择房屋回迁，若协议回迁的要注明回迁的面积、楼层、及其他事项。

6、协调异议在确定征收范围后，被拆迁人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；被拆迁征收人若对拆迁补偿协议有异议协商不成的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

七、需要签订主要协议内容及注意事项（很重要很重要）需要签订主要协议内容有：《现场检查笔录》、《现场勘验笔录》、《调查笔录》、《征收补偿协议》、《评估报告》、《补偿安置协议》等。

第一，被征收人签字前，一定要逐字逐条看清楚协议内容。尤其是各种笔录内容。如果发现内容与你说的或者与事实不符的时候，一定要求执法人员修改。执法人员不愿修改的话，被征收人千万千万不要签字。第二、如果你确认内容没有问题你要签字，要注意，如果一共有几页纸的话，你一定要每一页都签字，不要留出没有签字的文件业。另外，签字时要注意看下面有没有复写纸垫着空白页的情况。如果有就要把空白页纸抽出来，千万别让自己的名字落在空白纸页上。

第三、签字的时候一定要顶着上面内容签字，不要在你签字和内容之间留出太大的空间。也可以在内容下面写上“（该页正文内容到此结束）”。很多被征收人反馈说签字协议与最后的协议内容有出入，就是征收方在这个空隙上添加了内容，从而改变了被征收人最终补偿利益。

第四、一定不要忘记写上日期。写日期的时候一定要写成“XX年XX月XX日”这样的格式，千万不要图省事，省略掉了“年月日”的书写。这个也是很容易被篡改的地方。

房屋拆迁程序及注意事项 第2篇

件

一、办理土地使用权转让须提交的材料：

(1)土地使用证或权属证明书（原件）；

(2)转让、受让双方书面协议（原件）；

(3)市或镇乡党委政府对企业改制的批准文件；

(4)土地使用权转让申请审批表；

(5)改变土地用途报告；

(6)商品房转让须持房产证。

二、办理转让的程序

1、有转让资格的当事人申请；

2、双方当事人公证书；

3、办理转让手续及调整土地使用权出让金；

4、办理变更登记；

5、入档留存。

三、下列房地产不得转让

1、以出让方式取得土地使用权，但不符合下列条件的：

(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得使用权证书；

(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的形成工业用地或其他建设用地条件。

2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限缸房地产权的；

3、依法收回土地使用权的；

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

5、权属有争议的；

6、未依法登记领取权属证书的；

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

办理土地使用权转让登记应提交的文件资料

1、土地登记（转让）申请书；

2、国有土地使用证（正本）；

3、房地产转让的须提供房屋产权证明影印件；

4、转让双方当事人身份证影印件、通讯地址和联系电话；

5、行政企事业单位转让国有土地使用权，须提供国有资产管理部门批准文件；

6、改变原批准用途转让国有土地使用权，须提供规划国土资源部门批准文件；

7、建设用地规划许可证及工程开工许可证影印件（房地产转让除外），属分割转让的，需提交规划国土资源管理部门重新规划的规划文件或转让地块的规划要求；

8、土地使用权转让合同书或赠与书交换协议书，属人民法院判决需拍卖、变卖用于清偿债务的土地使用权转让，须提交依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书、拍卖委托书及拍卖成交确认书；

9、提交具有评估资质的土地评估机构对转让土地使用权的估价报告和市规划国土资源局的确认书。

△、土地使用权转让有哪些形式?

包括房地产出售、交换和赠与及以房地产作价入股或 一方提供土地使用权，另一方提供资金进行的房地产经营 活动。因企业被收购、兼并或合作及以房地产抵债引起房 地产权属转移的，均属于土地使

用权转让行为，应按规定 办理土地转让手续。

办理土地使用权转让应提交下列资料：

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

(9)土地使用权转让申报表 双方法人有效证件(委托代理人需出具书面委托书)土地使用证原件(土地批文或其他权属来源证明)土地使用权出让合同(或划拨使用批准文件)建筑物、附着物所有权证 转让合同(或房地产买卖协议)规划文本及红线图(开发地块应提供)勘测成果报告及宗地图(分割或部分转让应提供)地价评估报告及确认书

(10)投入建设资金已达到开发投资总额25%以上的证明材料(房屋建设工程项目应提供)

(11)其他需要提供的文件资料

国有土地使用权转让、抵押审批程序：

(1)用户向土管业务受理大厅窗口提出国有土地使用权转让或抵押申请，提供有关资料

(2)

(3)

(4)经办人初审，提出办理意见 土地市场管理处审核 局分管领导审

(5)

(6)

(7)与用户签订国有土地使用权出租合同 土地市场管理处登记 用户到土管业务受理大厅领取有关文件

契税征收

1、土地使用权出让提供：

①土地部门或县级以上人民政府批准土地出让文件

②出让土地合同或协议书

③各种出让税费凭证复印件

④契税交纳申报表一式两份

2、土地使用权转让提供：

①原土地使用权证书复印件

②转让合同或协议书复印件

③土地部门审批土地转让批准文件

④转让土地各种税费凭证复印件

⑤契税交纳申报表一式两分

3、代办契税办事程序：

商品肉鸡免疫程序及注意事项 第3篇

1 免疫程序制订的依据

免疫程序在各个养鸡场, 各种不同饲养方式的情况下是不同的。要达到免疫程序和实施方案的合理, 应根据具体情况制定切合实际的程序, 制定免疫程序时应考虑以下问题。

1.1 考虑本地区疫病流行状况

通常对本地区以前未发生过, 刚开始发生且危害重的疫病必须预防, 对常发危害重的疫病重点预防, 如鸡新城疫、肾传支等。而本地从未发生过的疫病, 即使有疫苗, 也可不用。

1.2 考虑鸡群状态

只有健康鸡群才能对疫苗产生免疫应答, 从而产生较高水平的抗体。在鸡群应激或疾病状态下免疫效果较差, 特别是鸡群患有某些免疫抑制性疾病如传染性法氏囊病、马立克氏病等, 接种后只能产生低水平抗体, 且不良反应多。

1.3 本单位的管理水平和环境控制程度

养殖场管理严格, 防疫措施有力, 环境控制得好, 各种疫源入侵的机会相对减少, 即属于相对安全区域。反之管理松散, 防疫制度名存实亡, 各种疫病常发, 则属于多发病区域。这两种不同区域的免疫程序和疫苗种类的选择是根本不同的。应考虑选用疫苗的免疫特性, 产生免疫力的时间, 免疫期的长短, 各种疫苗的免疫期及产生免疫力的时间是各不相同的。为使免疫合理、科学, 并通过实际的免疫效果检验免疫程序, 应考虑建立免疫监测制度, 根据免疫检测修正免疫程序, 使免疫更科学合理。

2 商品肉鸡免疫程序

2.1 适用于鸡新城疫不发地区鸡场的免疫程序

见表1。

2.2 适用于新城疫疫区鸡场的免疫程序

见表2。

3 接种注意事项

3.1 选择质量可靠的疫苗及正确的剂量

选用正规厂家生产的质量有保证的疫苗, 在购买、贮存过程中低温、避光。采用说明书上规定的稀释液稀释, 稀释倍数准确, 建议采用有色稀释液。其好处是在点眼或滴鼻时, 容易发现漏免鸡只。疫苗应随用随配, 稀释后的疫苗应避免高温及阳光直射, 并在规定时间内用完。疫苗使用剂量一定要参照说明书进行。大群接种时, 为了弥补操作过程中的损耗, 应适当增加10～20%的用量。有条件的鸡场在免疫前后做抗体监测, 确保免疫效果。

3.2 各种接种途径可能存在的问题

3.2.1 注射法

(1) 一般弱毒苗使用5或6号针头, 灭活苗使用7或8号针头, 针尖要锋利; (2) 注射器械、家禽接种的局部、操作过程均应严格消毒, 否则容易发生化脓性感染; (3) 操作要认真细致, 雏禽尤其注意。

3.2.2 滴鼻点眼法

(1) 适合弱毒苗, 如果有母源抗体存在, 可考虑适当增大疫苗接种量; (2) 滴鼻时, 堵着非滴鼻侧的鼻孔加速疫苗吸收; (3) 滴眼时, 待疫苗扩散后再放开雏鸡; (4) 严格掌握疫苗稀释量, 一般100个剂量单位大约需用25～65ml蒸馏水或生理盐水。也可根据滴注器的口径和需要滴注的量来确定 (每只雏鸡1～2滴) 。

3.2.3 气雾法

喷雾前关闭通风孔, 将1000只剂量的疫苗加无菌蒸馏水150～300ml稀释后, 用喷雾器喷于存养500只鸡的舍中, 通过呼吸进入体内, 要求雾滴直径在200～400um, 喷射均匀。免疫后须在饲料中加入抗菌素, 防止发生气囊炎。

3.2.4 饮水法

(1) 饮水免疫前后24h不得饮用任何消毒剂或药物; (2) 若为乳头式水线, 免疫前用10%盐酸浸泡水线, 再用清水彻底冲洗;若为饮水器事先刷洗干净, 配备充足, 保证每只鸡在短时间内饮到足够的疫苗水溶液; (3) 免疫前根据气温高低彻底停水3～5h, 夏季最好夜间停水, 清晨进行饮水免疫; (4) 稀释疫苗用水最好为中性蒸馏水或井水, 应使用搪瓷或硬质塑料容器, 避免氯、铁、铜等有害离子混入水中。为保护疫苗中的弱毒, 应在饮水中添加2%的脱脂奶粉;水用量要根据鸡龄确定。鸡日龄在5～15、16～30、31～60时, 每只肉鸡饮水量分别为5～10ml、10～20ml、20～40ml, 夏季或免疫前停水时间较长时, 可适当增加饮水量; (5) 增加疫苗用量, 一般应为注射剂量的2～3倍, 并在疫苗稀释后2～3h内饮完, 注意观察鸡群饮水是否均匀, 若发现饮水不匀或太少, 应于第二天重复接种一遍。

3.3 正确处理疫苗反应

鸡群在免疫后往往会出现一些不良反应, 因为免疫接种本身对鸡是一种应激, 这种应激有时表现非常强烈, 最常见的是接种完疫苗后鸡群出现呼吸道症状, 如在接种新城疫弱毒苗、传支苗后, 特别是在冬季, 通风不好、空气污浊时, 鸡群表现为摇头、甩鼻、呼吸音等, 反应轻者2～3d症状消失;重者, 可饮用红霉素、电解多维, 适当提高舍温, 加强通风换气即可控制。

房屋拆迁程序及注意事项 第4篇

关键词：期后事项 审计 财务报表 影响

企业的经济业务是连贯性发生的，并不随着报表的终结而终结，然后在财务报表编制日和财务报表报出日之间还有很长的不断时间，在这段时间内，可能会发生一些，报表当期发生的业务，其影响却在报表编制后报出前而产生了。因此，这种事项虽然对当期财务报表中没有反应，却真正对当期财务报表产生了一定的影响，这些影响可能是很重大的，对报表报出后的使用者的判断或者决策可能胡产生影响，所以这些事项如果是重大的，就要进行一定的调整，很多企业在做报表的时候可能会有意或者无意对此进行操纵，做为审计人员就要坚守职业道德，对企业发生的此类事项给与足够的认识，并以专业怀疑的态度进行分析和审计，以保证其出具的审计报告的公允性和真实性。

期后事项是指资产负债表日至审计报告日发生的，以及审计报告日至会计报表公布日发生的对会计报表产生影响的事项。按照其重要性原则分为需要调整会计报表和不需要调整的，具体如下：其一是在资产负债表日后获得新的或进一步的证据，有助于对资产负债表日已存在状况的有关金额作出重新估计的事项，这类期后事项必须调整会计报表；其二是指在资产负债表日并不存在，是在此之后出现的情况。这类事项不影响资产负债表日存在状况，但如不加以说明，会影响财务报告使用者作出正确估计和决策，故应当在会计报表附注中予以披露。

一、期后事项的主要审计程序

许多期末真实性测试程序可以对期后事项进行审计，比如截止测试或查找未入账的负债等，此外，审计人员审计时也可以在接近完成外勤工作时，另行实施以下程序：

（一）阅读最近的期中会计报表，并将它与已审查的报表相比较。

（二）询问负责财务、会计的管理人员以下问题：（1）在资产负债表日或询问当日是否存在任何重要的或有负债或承诺；（2）至询问日为止，股本、长期负债或营运资本是否发生任何重大变化；（3）先前依据暂时的、初步的或不确定的数据资料来进行会计处理的项目，现状如何；（4）在资产负债表日之后，是否作过任何异常的调整。

（三）阅读董事会。股东和其他有关委员会的会议记录。

（四）询问客户的律师有关诉讼、索赔和估价的情况。

（五）从客户那里取得管理当局认为需要作出调整或披露的期后事项声明书。

二、期后事项审计应注意的一些问题

1、期后事项对审计报告的影响

审计人员一般无需专门对期后事项发表审计意见，只有当被审计单位不接受对已发现的对会计报表产生重大影响的期后事项的调整建议或披露建议时，审计人员应当根据其重要程度，发表保留意见或否定意见。

外勤工作结束回到发出审计报告日之间一般都需要一段时间，根据独立审计具体准则的规定，审计人员没有责任在这段期间内执行任何询问或其他审计程序，以发现任何重要的期后事项。但如果审计人员已经注意到了这种事项，就必须及时与客户管理当局讨论。必要时，还应追加适当的审计程序，以确定期后事项的类型及其对会计报表和审计报告的影响程度。如果需要调整，并且管理当局也作了适当的调整，那么审计人员可签发标准审计报告。如果需要披露且管理当局已作了必要的披露，审计人员可签发重署日期为期后事项日期的标准审计报告。当然，在这种情况下，审计人员也可不重署报告日期，而在报告上采用双重日期，即在审计报告上保留原先的日期，另外再说明期后事项的日期。

如在会计报表公布日后获知审计报告日已存在但尚未发现的期后事项，审计人员应与客户讨论如何处理，并考虑是否需要修改已审会计报表。如客户拒绝调整，审计人员应当考虑是否修改审计报告。

2、审计人员及会计人员对期后事项的重视程度不够

到目前为止，深沪两家股市已有100多家上市公司公布了其1998年度财务报告，通过这些财务报告可以看出会计人员及审计人员对期后事项的重视程度远远不够。在前文已指出，期后事项始终是与时间联系在一起的，且不同时间范围内的期后事项，审计人员应负的审计责任不同。但很多家上市公司均没有给报表阅读者一个明确的期后事项的截止时间。如有10多家上市公司在年度财务报告中既没有提供审计报告的正文（只是指明审计人员发表意见种类），也没有在会计报表附注中论及期后事项。

此外，很多上市公司虽然在会计报表附注中提及期后事项，但只披露：“本期无重大期后事项”、“无应披露之期后事项”、“截止报告日，无重大期后事项”等，由于没有审计报告的正文，仍然没有给出期后事项的截止日期。更为离谱的是，发现有一些家上市公司在会计报表和附注中这样对期后事项加以说明“截止2011年12月31日，本公司无重大期后（资产负债表日后）事项”。会计人员和审计人员对期后事项的重视程度，由此可见一斑。

房屋所有权转移程序及税费等 第5篇

一般来说,采取赠与过户比较省费用。但是将来的税费可能会高!

过去很简单,现在麻烦点!

可以采取赠与的方法,比过户便宜点

大额的有3%的契税和%的印花税,如果南京是4%的契税!各地可能会有小不同!

房屋赠与的转移登记

因房屋赠与申请转移登记的,申请人是赠与合同中的双方当事人。

登记要件

①天津市房屋所有权转移登记申请书(原件留存);

②申请人身份证明(查验原件、复印件留存);

③房屋所有权证书(原件留存);

④赠与合同(原件留存);

⑤契税完税凭证(查验原件)。

有抵押登记或者抵押权预告登记记载的,转让房屋应当经抵押权人书面同意。

宅基地上农民住宅房屋转让的,应当经村民委员会书面同意。

登记时限

登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核。

税费标准

①登记费:住房,权利人按每套房屋80元交纳;非住房,双方各按标准房价总值的2‰交纳。

②契税:受让人按成交价格(或市场价格)的3%缴纳契税。

③印花税:按房屋市场价格的‰的税率计税,各自全额贴花。房屋权属证书每本5元。

④工本费:核发一本房屋权属证书的,免收证书工本费;向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时,每增加一本证书,按每本10元交纳证书工本费。

现在要麻烦点,根据最新出台的

国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知

国税发[XX]144号

(3)属于其它情况无偿赠与不动产的,受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或持双方共同办理的“赠与合同公证书”,以及房产所有权

税务机关应当认真审核上述材料,资料齐全并且填写正确规范的,在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人,将有关公证证书复印件留存,同时办理营业税免税手续。

(二)关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题

房屋拆迁程序及注意事项 第6篇

一、验收主持单位

1、单位工程竣工验收由建设单位（负责人）组织并主持；

2、分部工程验收由监理（建设）单位现场总监（负责人）组织并主持；

3、分项工程或检验批验收由现场专业监理工程师组织。

二、宣布验收组成员名单，明确会议记录人，参加验收人员签到。

三、参加验收单位对工程实物进行现场检查和验收。

四、施工、监理、勘察、设计、建设等单位分别汇报工程质量情况和验收意见。

（一）、施工单位按“工程质量验收报告”简要汇报：

1、工程的基本概况：（包括建筑面积、结构形式、层数、基础屋面类型、开工时间、工期等）；

2、重点汇报执行强制性条文情况，原材料控制和施工试件情况；

3、工程是否按照设计图纸、合同内容和有关标准、规范进行施工；

4、工程质量是否达到国家验收规范的合格要求。

（二）、监理单位按照“工程质量评估报告”简要汇报：

1、对工程整个施工过程的监理情况；

2、重点是对材料、设备进场审查签字认可情况，各分项分部工程是否按图和有关标准规范进行施工；

3、重点工序和施工部位的旁站监理情况；

4、有无违反强制性条文及处理结果，质监站抽查出的问题整改情况；

5、工程是否达到国家验收规范合格要求，是否同意验收。

（三）、勘察、设计单位按“工程质量评估报告”简要汇报：

1、勘察单位汇报（基础分部工程验收）：地基持力层厚度、强度、完整性，地下水文情况，是否达到地勘报告的要求？是否同意验收？

2、设计单位对设计变更作说明，对本工程在施工过程中是否按图和设计变更进行施工？

3、设计单位从设计角度参加现场抽查验收认为是否满足设计要求，是否同意验收？

（四）、建设单位按“工程验收报告”简要汇报：

1、对施工、监理、勘察、设计等单位的到位管理及服务情况；

2、对工程质量的看法和意见，就工程是否同意验收发表意见。

（五）、质监站汇报：

1、对工程历次抽查情况、整改情况、以及各参建单位履行职责情况；

2、对验收的程序、形式和内容是否符合建设部规定发表意见。(六)、通过验收会议纪要，验收组成员签字认可。说明：

1、本验收程序及要求用于分部或竣工验收；

2、施工、监理、勘察、设计、建设单位应在正式验收前，按自已的职责范围写出分部或竣工质量报告；

3、分部或竣工验先填报相应的验收表。

4、召开竣工验收会前，所有专项验收必须获得专项验收合格证。

专项验收及要求

一、节能专项验收：

1、委托检测中心对现场节能施工质量进行检测，获取检测报告；

2、向节能测评单位提交验收表、节能设计资料、节能竣工图、原材料检查报告和手续，获取节能测评报告；

3、申请质监站召开节能验收会，各方发表验收意见。合格后获取节能验收专项合格报告。

二、消防专项验收：

1、委托消防现场检测，获取检测合格报告；

2、向消防验收部门提交验收申请、设计资料、消防竣工图、施工资料等；

3、现场消防检查验收并召开验收会，合格后获取消防验收专项合格报告。

三、规划专项验收：

1、提交相关资料,竣工图及建筑施工图；

2、面积测绘；

3、规划测量；

4、组织规划验收，合格后取得规划验收合格证。

四、档案专项验收：

1、档案资料整理准备；

2、档案验收，合格后取得档案验意见书。

五、防雷专项验收：

1、防雷自测及提交防雷验收申报册；

2、完成防雷验收并取得合格证。

六、环保验收并取得合格证。

七、电梯验收并取得合格证。

八、水土保持验收并取得合格证。

九、分户验收并取得验收意见书。

十、组织质监、地勘、设计、监理、施工单位进行预验收。

十一、验收备案：

1、提供工程竣工报告书、勘测文件质量检查报告书、设计文件及设计变更质量检查报告、工程质量评估报告、工程竣工验收意见书、工程款付款证明。

2、完善建设、监理、施工单位主要管理人员质量责任书。

3、交房前验收点评。

4、交房前业主验收。

5、召开竣工验收会。

6、取得质量安全监督报告书。

房屋装修手续及注意事项 第7篇

一、开工申报

1、业主在房屋室内装饰装修工程开工前，应提前三天向小区物业管理处申报登记，申报时业主应携带下列材料以备管理处查验：

1）、房屋购房合同原件；

2）、业主本人身份证原件及复印件；

3）、办理入伙手续时预先收到的《房屋装饰装修管理协议》；

4）、如属代理需有业主授权书原件和业主及代理人身份证复印件。

2、按《装修申请表》中的要求如实填写装修项目、范围、时间、施工图和施工

队名称等，由小区物业管理处进行书面审核，并同装修施工队一起与小区物业管理处签订《房屋装饰装修管理协议》。

3、业主在办理装修申请手续时，须预交房屋装饰装修保证金，工程完工后，由

物业管理处进行验收，如无违章装修，自验收之日起一个月后可办理退款手续。如有违章装修，其中根据相关规定：重大拆改者，小区物业管理处有权制止并尽上报之责，由政府有关主管部门进行处理；对于轻微拆改，业主须恢复原状赔偿损失并与物业管理处签订装修拆改责任承担书后方可退回装修保证金。

4、装修施工队申请进场，需交纳房屋装饰装修施工押金、装修垃圾清运费（按

管理处公示标准收取）,待施工队完工清场、验收合格三个月后，按规定退还押金。进场时还需提供详细施工人员名单，为其办理《临时出入证》，每证需交押金、证件工本费，凭此证进场施工。工程进行中应在施工现场配备5KG干粉或二氧化碳灭火器两支，以确保安全。装修施工队人员施工中需严格遵守小区内的各项规定，服从小区物业管理处的统一管理，并严格履行《施工人员管理规定》。

5、如业主属于自行装修，即自购材料及雇请工人进行房屋装修，而未委托给专

业装修公司，也需申报装修图纸与方案，交纳业主装修保证金及装修施工押金，按标准交纳装修垃圾清运费，并办理装修工人《临时出入证》，指定装修现场负责人，遵守装修施工各种管理规定。装修竣工由物业管理公司进行验收后按规定分别退还保证金和押金。

二、装修注意事项

1、房屋使用人对房屋的装修、装饰，不得影响房屋的使用安全，不得影响房屋

及公用设备的修缮。

2、房屋室内装饰装修活动，禁止下列行为：

1）、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的有效文件，变动建筑主体和承重结构（如：房屋基础、墙体、梁、柱、楼板等）；

2）、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间、拆改上下水管或改变地漏的位置；

3）、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

4）、在混凝土楼板上或底面剔槽埋管、凿孔；

5）、在楼板、阳台、露台超负荷铺设地面材料（一楼以上严禁使用花岗岩、大理石等密度较大的装饰材料），在室内增设分隔墙；

6）、在屋顶、阳台、露台及小院搭建房屋建筑；

7）、在屋顶堆放物品或在阳台、平台、露台，超荷载堆放物品。

3、装修人从事房屋室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

1）

2）

3）

4）

5）

6）搭建建筑物、构筑物； 改变房屋外立面，在非承重外墙上开门、窗； 拆改燃气管道和设施； 拆改通风及烟道等设施； 拆改室内弱电设施，如：网络布线、红外探头、可视对讲、燃气报警等分线箱及控制箱位置。封闭给排水阀门、下水道检查口、水表、煤气表、各种管道阀门等。

如确需改动，应根据项目不同分别向城市规划行政主管部门、燃气管理单位、小区物业管理处等提出申请并获得批准方可动工，否则按违章装修对待。

如执意拆改、封闭后，造成漏水、漏气、各种阀门、表损坏及燃气公司拒绝通气等后果，由住户自行承担。

4、不得超负荷用电，不得私自在户外接水、接电。

5、尽量减轻对周围居民的干扰，装修施工时间为每天8：30-21：00，对于噪

音量过大的电动工具（如冲击钻、电锯等）开动时间为上午 9：00-11：30，下午14：00-17：00（周六、周日全天禁止）。物业管理公司根据小区实际情况保留对此规定进行调整的权利。

6、为避免对楼板的振动，大型电动工具严禁上楼。

7、装修垃圾必须实行袋装，并放到物业管理处指定位置，由管理处联系相关部

门日产日清。

8、不可将泥浆、胶水、涂料、油漆等装修垃圾冲入下水道，或倒入楼外污水井

内；严禁从楼上向外抛弃任何物品。

9、所有装修材料、垃圾，严禁堆放在小区及楼内的公共部位。

10、使用电梯运输装修材料必须事先向物业公司申请，并交纳相关使用费用，遵守相关管理规定，保证电梯安全运行。

11、业主和装修工人对任何小区公共设施造成的损坏都需要造价赔偿。

12、其他未尽事宜请参照小区装饰装修管理规定及恩地物业关于房屋装修的温馨提示。

三、竣工验收1、2、3、4、5、装修工程完工后，由业主通知小区物业管理处派人验收。隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收，如未验收，管理处有权安排拆除隐蔽部位遮挡，再进行验收，由此造成的损失由业主自己负责。隐蔽工程、各种阀门等易损部位应设置检修口。竣工验收合格后，小区物业管理处向业主出具验收单；不合格的限期改正，复验至合格后开具验收单。业主在装修竣工通过验收一个月后到物业管理处办理退款手续，装修施工

队在竣工通过验收三个月后可在得到业主认可签字的情况下到小区物业管理处办理退押金余款手续。

四、违章装修的法律责任提示

1、房屋室内装饰装修活动有下列行为之一的，由荆州市房地产管理局责令改

正，并处罚款：

1）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人（即房屋所有权人）处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款； 2）

3）

4）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，千元以上5千元以下的罚款，后果由装修人承担相应责任； 以下的罚款； 擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；

2、因房屋室内装饰装修不当造成相邻房屋的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿；

3、4、装修人擅自拆改燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿； 装修人因房屋室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损

害的，由荆州市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任；

5、6、装修人未申报登记进行房屋室内装饰装修活动的，由荆州市房地产管理局责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款； 装修人违反本办法规定，将房屋室内装饰装修工程委托给不具有相应资质

等级企业的，由荆州市房地产管理局责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

房屋建筑地基施工要点及注意事项 第8篇

1 房屋建筑工程中地基施工的特点

1.1 房建地基施工具有复杂性特点

我国国土面积较大, 地质构造非常复杂, 土质众多, 包括淤泥质土、冻土、季节性冻土等我国常见的土质类型, 每种土质都有一定的分布范围, 还包括不常见的一些土质类型, 其分布范围相对较少。在房屋建设中的地基施工中, 施工单位首先要对施工现场的土质情况进行勘察, 地基情况要随施工地区的土质情况的变化而变化, 由于我国地质构造的复杂, 土质勘察工作存在很大的难度, 因此地基施工具有复杂性特点, 施工前的土质勘察也是房屋建筑中地基施工面临的重要技术难题之一。

1.2 房建地基施工安全事故频发

我国房屋建设中的地基施工普遍面临着安全问题, 在地基施工中, 因为地基设计方案存在问题或者是因为地基施工技术达不到要求, 就会造成房屋建筑安全问题, 再加上监督管理工作存在缺漏, 就会使地基施工安全事故频发, 给施工人员的生命财产安全造成很大的威胁。

1.3 房建地基施工问题存在潜存性

由于房屋建设施工中的地基施工是一项系统性的工程, 需要各个工序进行衔接, 具有复杂性, 再加上施工方案设计不合理以及施工技术达不到要求, 就会在工序衔接时出现一些安全问题, 因为施工监理存在缺漏以及地基施工过程存在的一些隐蔽性, 就会导致工程衔接过程中存在的一些问题难以及时被发现, 因此房建地基施工问题存在潜存性。在地基施工建设中, 施工单位必须进行有效的监督管理工作, 仔细进行验收工作, 及时发现建设施工中的问题, 并制定合理的解决措施。

1.4 房建地基事故处理具有很大的难度

房建工程的地基施工安全事故频发, 会对地基施工质量以及房屋施工质量造成很大的影响, 但是事故处理具有很大的难度。地基施工是房屋建设施工中十分重要的部分, 它的施工作业环境是在地下, 具有隐蔽性, 会在很大程度上受到周围环境因素的影响, 因此事故处理具有很大的难度。地基承受着整个房屋建筑的载荷, 因此地基安全事故会波及到整个房屋建筑, 这也增加了地基施工事故的处理难度。

2 房建地基施工要点

2.1 施工前的准备工作

在进行房屋建筑工程的地基施工之前, 施工单位要对施工现场的地质环境进行勘察, 掌握现场地质相关情况, 形成调研报告, 并要根据调研报告确定地基施工的施工工艺, 制定施工方案, 明确施工流程, 还要制定明确的施工技术规范以及施工技术要点。因为房建地基施工是一项系统性的工程, 具有复杂性以及安全事故频发的特点, 因此施工现场情况多变, 施工单位要根据现场施工的实际情况制定必要的应急预案, 采取必要的措施, 保证地基施工的正常进行, 为施工人员的生命财产安全提供保证。进行施工之前, 施工单位要结合现场施工环境的实际情况, 做好“三通一平”和临时设施的检查与准备工作, 掌握周边建筑以及施工现场低下管线的布设情况。

2.2 施工阶段的技术要点

房建工程地基施工需要强大的技术支撑, 因此施工人员必须要有较高的技术水平, 为地基施工提供强大的人力支撑和技术支撑。施工单位要严格按照地基设计施工方案, 沿着预先设置的基础边线与开挖线进行土方挖掘工作, 在挖掘过程中, 测量技术人员要严格控制挖掘的标高, 不能够出现超挖现象, 挖掘出来的土方要进行妥善安置, 不能放置在基坑旁边置之不理。在浇捣环节, 施工单位要将标养以及同条件的试块都保留一组, 要有专门的监理人员监督试块的制作, 之后要将制作好的试块送到实验室进行养护。下料之前, 施工人员要严格按照施工设计方案的要求计算并制作出下料单, 并要根据钢材的实际尺寸进行下料。进行绑扎工作之前, 施工人员要先将模板中的灰尘以及杂物清洁干净, 并在模板上标注水平的等高线, 砌墙的砂浆灰要保持合理的量, 绑扎结束之后, 钢筋一定要干净清洁, 模板接缝处要保持密实度, 不能留有空隙, 更不能出现漏浆情况, 地基施工中使用的木模和支撑系统要具有不易变形、质量较轻和柔韧性能好的木材, 保证木模和支撑系统功能的正常发挥。在浇筑环节, 因为混凝土是主要的建筑材料, 施工人员要尽量减少转载次数, 以最快的速度将混凝土从搅拌地运送到浇筑地, 保证混凝土良好的性能, 还要控制好混凝土合理的配合比, 施工人员要正确操作振捣器, 进行均匀有序的搅拌。

2.3 质量检查和验收阶段的要求

由于房建工程地基施工存在施工复杂性以及施工问题的潜伏性, 因此必须要进行有效的监督管理, 质量检查与验收工作必须要认真进行。质量检测人员需要对地基施工使用的建筑材料进行严格的检查, 严把质量关, 并要求建材供应商提供营销执照以及建材的检验证明, 确保实验材料的强度以及型号能够满足地基施工的要求。进行验收工作时, 质量检测人员要保证地基施工中的桩位以及桩身都符合地基施工设计的要求, 接桩的偏差应该在允许的范围之内, 在沉桩之后的半个月之内, 地基土强度基本恢复之后, 验收人员要根据相关规定进行桩基的单桩静载的试验。质量检查人员还要检查混凝土的封桩浇筑质量, 使桩的强度以及密实度符合地基施工设计方案的要求, 同时还要保留混凝试块, 用于进行混凝土强度的检验。

结语:

地基施工质量会在很大程度上影响房屋建筑的施工质量, 因此施工人员必须具有较高的施工水平, 在实际施工过程中, 能够严格按照施工要求进行施工, 努力实现地基施工的制度化与规范化, 施工人员要熟练掌握地基施工流程以及施工要点, 具有较高的责任意识, 才能减少施工隐患, 保证地基施工以及房屋建筑的施工质量。相信在施工单位以及每一位施工人员的共同努力下, 地基施工质量定能得到很好的保障。

参考文献

[1]黄炜.房屋建筑施工中的地基施工技术研究[J].产业与科技论坛, 2013 (12) .

房屋拆迁程序及注意事项 第9篇

摘要：2006年颁布的《中国注册会计师审计准则第 1313 号 ——分析程序》指出注册会计师在年审时,应注意分析程序的运用。本文主要探讨分析程序在应收账款审计中的应用及应注意的问题。

关键词：应收账款审计分析程序运用

分析程序是一种重要的审计技术，运用于审计过程的各个阶段，是帮助注册会计师完成审计判断的一种手段。本文主要从以下三个方面来探讨分析程序在应收账款审计中的应用，并对其中应注意的问题作出说明：

1 比较分析法在应收账款余额审计中的应用

在众多财务报表分析方法中，比较分析法属于其中一个基本的方法，它是一种将某项财务指标和同类的评价指标进行比照，揭示企业的财务状况、经营成果及现金流量等的分析方法。

注册会计师在运用该方法的过程中，应把下列各项信息进行比较：

1.1 被审计单位以前期间的可比信息

①绝对数比较分析。编写比较财务报表后，把每一期报表项目的数额作比较，并逐一观察所有项目的增减情况。

②绝对数增减变动分析。在比较财务报表绝对数的基础上增设绝对数“增减金额”一栏，计算出每个项目之间的增减变化的差额。

③百分比增减变动分析。对增减变化差额的过程中，也对变动百分比进行计算，同时在比较财务报表中列出计算结果，以便查阅。

通过以上比较，可以看出被审计单位应收账款本年数比上年数的大小、增减幅度、及增减比例，把这些数据与以前期间的相同类型数据相比，看是否有异常波动；若发现有异常波动应查明引起此波动的原因，并向被审计单位相关领导询问，查明真像；另外还应考虑是否有应用其它审计方法来使审计风险降到可接受水平的必要。

1.2 被审计单位的预期结果或者注册会计师的预期数据

被审计单位的预期结果或者注册会计师的预期数据是建立在一定的理论和实际基础上的，不是空想出来的，所以它是可以信赖的，除非被审计单位的经营环境发生了不可预期的变化，否则被审计单位本年数年不会与之有较大的变动。

1.3 被审计单位所处行业或同行业中规模相近的其他单位的可比信息

若被审计单位本年应收账款数额剧增，而同行业的都在下降，这就说明被审计单位有可能在应收账款处存在错报。还有若被审计单位的同行业收入都在下降，而被审计单位的应收账款或收入在增长，注册会计师也应考虑被审计单位是否在虚增应收账款。注册会计师应查明其中的原因，并考虑是否有采用其它审计方法来降低审计风险的必要。

通过以上对比，注册会计师应当找出与其他相关信息不一致或者偏离预期数据的重大波动或关系，并对这些重大波动或关系进行调查并获取充分的解释和恰当的佐证审计证据。

在采用比较分析法时，必须注意以下问题：①使用比较分析法时，要注意对比指标之间的可比性，这是用好比较分析法的必要条件，否则就不能正确地说明问题，甚至得出错误的结论。②必须排除偶发性项目因素的影响，确保分析数据能反映出真实的经营情况。③运用例外原则，重点分析某项发生明显变化的指标，并分析其变动的原因，以便采取对策，趋利避害。

2 趋势分析法在应收账款余额审计中的应用

趋势分析法是利用财务报表中的相关数据，将两期或多期相同、连续的比率或指标进行定基对比、环比对比，确定其增减变化的幅度、变化方向和数额，从而分析出企业现金流量变化趋势、经营情况、财务状况的一种分析方法。

该方法是把不同时期财务报表中相同的比率或指标作对比，并对其增减变化情况、变动幅度以及发展趋势进行观察和分析，预测其未来发展前景。以统计学的观点来看，该方法叫做动态分析法。它可通过两途径来进行分析。

2.1 定基动态比率：将某一时期的数值作为固定的基期指标数值，使其与其他的各期数值进行比照，并作进一步的分析。可运用一个计算公式来进行该途径研究结果：定基动态比率=分析期数值÷固定基期数值。如：将2009年作为固定基期，对2010年和2011年应收账款增长比率进行分析，假设某企业2009年的应收账款是100万元，2010年的应收账款是120万元，2011年为150万元。则：

2010年的定基动态比率=120÷100=120%

2011年的定基动态比率=150÷100=150%

2.2 环比动态比率：该途径是以每一分析期的前期数值为基期数值而计算出来的动态比率，其计算公式为：环比动态比率=分析期数值÷前期数值。仍以上例资料举例，则：

2010年的环比动态比率=120÷100=120%

2011年的环比动态比率=150÷120=125%

注册会计师应把以上比率与下列各项信息进行比较：

①被审计单位以前期间的可比信息。通过2010、2011两年的环比分析，可以看出2011年的应收账款增长速度比2010年快，把这些比率与前几年的数据比较，看是否有异常波动。若有，应查明原因。有时，仅计算近3-4年的比率也看不出什么问题的，若延长计算年限，就会给你一个惊奇，蓝田股份就是一个例子，若当年注册会计师在对蓝田股份年审时，延长其比率年限，也不会出现蓝田股份审计失败案。因此，注册会计师在实施审计时，应根据自己的经验，判断是否应该有延长计算比率年限的必要。

②被审计单位所处行业或同行业中规模相近的其他单位的可比信息。企业的财务数据与同行业平均水平或同等规模的其他企业数据进行比较是常用的分析程序。一般，行业的市场风险、利润水平、竞争状况的变动对公司的影响是大同小异的。若企业的财务数据与同行业的规模相近的公司比较却大相径庭，则可能被审计单位在会计报表中存在问题。如果注册会计师在实施分析程序时识别出与其他相关信息不一致或与预期数据严重偏离的波动和关系，可能表明财务报表存在重大错报风险。注册会计师应结合其他审计程序，对异常项目作进一步调查，以获取对差异的合理解释或存在重大错报风险的佐证。

3 比率分析法在应收账款余额审计中的应用

比率分析法是以同一期财务报表上若干重要项目的相关数据相互比较，求出比率，用以分析和评价公司的经营活动以及公司目前和历史状况的一种方法。下面用应收账款周转率为例来介绍比率分析法在应收账款审计中的应用：

公司的应收账款在流动资产中具有举足轻重的地位。应收账款周转率就是反映公司应收账款周转速度的比率。它说明一定期间内公司应收账款转为现金的平均次数。用时间表示的应收账款周转速度为应收账款周转天数，也称平均应收账款回收期或平均收现期。它表示公司从获得应收账款的权利到收回款项、变成现金所需要的时间。其计算公式为：

应收账款周转率（次）=销售收入÷平均应收账款

应收账款周转天数=360÷应收账款周转率

=（平均应收账款×360）÷销售收入

其中 “平均应收账款”是资产负债表中“应收账款”和“应收票据”的期初、期末金额的平均数之和。

注册会计师应把以上比率与下列各项信息进行比较：

①被审计单位以前期间的可比信息。通过把本年应收账款周转率与以前期间的比较可以看出被审计单位本年度的应收账款收回的速度，若比率大，说明周转率越来越高，否则相反；由此可以看出被审计单位销售的质量。

②被审计单位的预期结果或者注册会计师的预期数据。通过把被审计单位本期应收账款周转率与预期数的比较，可以看出本期应收账款周转率是高了还是低了。

③被审计单位所处行业或同行业中规模相近的其他单位的可比信息。把被审计单位的应收账款周转率与同行业其它公司比较可以发现被审计单位应收账款收回情况，若被审计单位的应收账款数目一直在增加，而周转率比同行来低，这说明被审计单位的销售质量不高，也可能是虚增收入，注册会计师这时应对这些情况找出原因和证据。

通过以上对比，注册会计师应当找出与其他相关信息不一致或者偏离预期数据的重大波动或关系，并对这些重大波动或关系进行调查并获取充分的解释和恰当的佐证审计证据。

在财务分析中，比率分析用途最广，但也有局限性，突出表现在：比率分析属于静态分析，对于预测未来并非绝对合理可靠。比率分析所使用的数据为账面价值，难以反映物价水准的影响。可见，在运用比率分析时，一是要注意将各种比率有机联系起来进行全面分析，不可单独地看某种或各种比率，否则便难以准确地判断公司的整体情况；二是要注意审查公司的性质和实际情况，而不光是着眼于财务报表；三是要注意结合比较分析，这样才能对公司的历史、现状和将来有一个详尽的分析、了解，达到财务分析的目的。

4 分析程序在应收账款审计中应注意的问题

在评价作出预期的准确程度是否足以在计划的保证水平上对重大错报进行分析时，注册会计师必须注意以下几点：①对实质性分析程序的预期结果作出预测的准确性；②信息可分解的程度；③财务和非财务信息的可获得性。

在设计和实施实质性分析程序时，注册会计师应当确定已记录金额与预期值之间可接受的差异额。在确定该差异额时，注册会计师应当主要考虑各类交易、应收账款余额、列报及相关认定的重要性和计划的保证水平。注册会计师可以通过降低可接受的差异额应对重大错报风险的增加。在审计结束或临近结束时，注册会计师应当运用分析程序对财务报表上应收账款项目进行总体复核，以确定应收账款与财务报表上批露的数据是否与其对被审计单位的了解一致。如果识别出以前未识别的重大错报风险，注册会计师应当重新考虑对全部或部分各类交易、应收账款余额、列报评估的风险，并在此基础上重新评价之前计划的审计程序。

当通过实施分析程序识别出与其他相关信息不一致或者偏离预期数据的重大波动或关系时，注册会计师应当进行调查并获取充分的解释和恰当的佐证审计证据。在调查异常波动和关系时，注册会计师应当在询问管理层的基础上采取下列措施：①将管理层的答复与注册会计师对被审计单位的了解以及在审计过程中获取的其他审计证据进行比较，以印证管理层的答复；②如果管理层不能提供解释或者解释不充分，考虑是否需要运用其他审计程序。

5 结论与启示

虽然分析程序在应收账款审计中能够帮助注册会计师提高审计效率，但是如果在使用中运用不当则可能会形成错误的审计结论，所以审计人员在使用分析程序时，应充分考虑以下问题。①选择正确的分析方法。②考虑数据的可比性，合理的确定期望值。③不能仅依赖分析程序的结果得出审计结论。④执行分析程序人员的能力与经验。⑤加强理论研究，重视应收账款审计中分析程序的可操作性。目前，在国内的应收账款审计中，理论与实务上对分析程序的运用仍停留于探索时期。理论界必须坚持探究如何在实践中充分运用分析性程序，也要对分析程序在舞弊审计中的使用效果进行实证考察。进行充分的理论研究之后，才能在实践活动中制定并进一步完善准则。总而言之，分析程序在应收账款审计中的运用充分体现了注册会计师对职业判断能力的合理运用，同时它也能大大促进审计执业质量及执业效率。

参考文献：

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[3]王琳，李琳，白文娟.浅议分析程序审计准则的运用[J].商场现代化，2008-3.

[4]张立民.分析性程序——发达国家审计准则的实证研究及其启示[J].审计研究.2001-1.