配建保障房范文

配建保障房范文（精选4篇）

配建保障房 第1篇

目前, 保障房配建模式逐渐在我国大城市推广, 与传统建设模式相比, 配建模式能很好地解决保障房建设中的土地和资金问题。但是, 我国在配建模式实施和发展过程中, 还存在一些问题。本文将分析武汉市保障房现有建设模式, 结合武汉市的特点, 探究保障房开发建设模式, 并分析配建模式存在的问题及相应的完善对策。

1 武汉市现行保障房建设模式

武汉市是全国最早开始建设保障房城市之一, 自1994年起, 就开启了保障房的建设, 到现在已经初步形成了较为完善的保障房体系, 解决了不少的居住问题, 现在已经形成了以公租房和廉租房为主, 经济适用房和限价商品房为补充的住房保障体系[1]。武汉市现行的保障房建设模式主要有以下几种。

1.1 政府直接建设

政府直接建设是指政府直接投资成立开发公司, 由该公司全权负责项目的投融资, 建设, 管理等过程, 是最直接和简便的建设模式。政府直接建设, 民众直接受益, 整个过程公正公开透明。这种模式下, 土地来源一般是由当地政府直接划拨, 资金来源一部分由政府投资, 一部分则由政府以政府信用或者其他担保方式向商业银行或者其他金融机构进行贷款。还款以地方政府的财政支出为主。截止到2014年, 武汉市中心城区该类项目正在建设、交付使用、计划开工加起来一共有23个, 房源套数合计为23550。比如武汉市青山区青雅居, 洪山区福临居等公租房项目均属于此类。

1.2 政企共同建设

政企共建模式是指保障房管理机构通过公开双向选择的招标机制, 选择开发商为项目承建方。这种模式下, 一般是“交钥匙工程”, 即开发商按照标准建设完工后, 政府验收合格即交付给政府管理机构, 也就是代建制。保障房的价格由建设成本确定, 征地和拆迁补偿安置费是由政府承担, 剩下的管理费、利润由开发商在投标过程中根据自身实力报价。另一方面, 开发商的开发建设水平一般高于政府成立的建设公司, 在房地产开发方面经验更为丰富。因此, 政企共建模式建设成本一般会低于政府直接建设模式。如武汉中央华城公租房项目采用了这种代建模式。

1.3 政府回购租赁闲置房屋模式

这种模式是指政府购买或者长期租赁各地居民手中闲置的房源, 以作为保障型住房。这些房源大多来自城中村改造过程中获得的多套房源, 也可以是其他各种形式的空置房源。居民在拆迁改造过程中获得的多套房源, 其本意就是想将这些房屋出租。政府可以将这些房源集中长期租赁起来, 将这些房源作为公租房、廉租房, 其中租金的差额由政府对每户进行补贴。另外, 其他形式的闲置房源也是可以充分利用的, 比如武汉市茅店学生公寓原为学生居住, 已被纳入公租房目标项目。这种公租房筹集模式是利用社会存量住房资源的一种尝试。

上述三种模式虽然存在一定的适用性, 但是也存在着弊端。

前两种属于集中建设模式, 这种模式使弱势群体聚居, 引发的社会问题目已经被发达国家证实。政府直接建设模式由于资金需求大, 管理水平要求高。武汉市花山生态新城、汉口城市广场四期、丰华园二期工程均已按照住建部要求开工, 但后续工程进度不理想, 其主要原因就是资金紧张、规划调整, 导致工程进度滞后。

政企共同建设模式固然能稍稍解决资金压力, 但是开发商参与保障房建设存在一定的风险。政府和开发商之间的信息不对称, 开发商是否按照政府规范进行建设, 政府不一定完全掌握。另外保障房开发利润仅为3%, 远远不及商品房的33%。利润过低, 开发商很容易出现机会主义行为[2], 采取非法手段获取利润, 这样将直接降低保障房的质量。这一模式下, 开发商实际沦为工程总包单位, 所以这种模式更适合大型国企总承包单位。大型国企更具有总承包和总集成的优势[3]。如中建三局雄楚片的保障性安居工程, 青山区红卫路中建开元公租房等项目。政府集中租赁社会闲置房屋模式仅适用于大城市, 武汉市虽然有一定适用性, 但是租价肆意上涨的可能性很大, 从而导致政府和人民之间矛盾加深, 引起不良社会影响。另外, 将其他存量房源引入保障房房源, 地方政府可能拿一些不符合标准的房屋进行“滥竽充数”, 存在一定的风险。所以这一模式中亟待完善的相关政策还很多, 推广还需谨慎。

2 配建模式的特点

商品房开发配建模式是指开发商在取得国有土地使用权时, 政府设定强制性规划, 要求开发商在开发商品房时必须配套一定比例的保障性住房。如果项目不适合进行配建, 则开发商必须缴纳不低于保障房建设成本的费用, 作为政府今后实行保障房相关规划的专项资金。根据合同规定, 保障房完工后由政府验收合格即可以有偿或者无偿方式移交政府保障房管理机构。这种模式投入资金小, 项目选址灵活, 又能促进不同社会阶层的人群之间的交流融合, 既有效撬动了社会资源参与保障房建设, 又打破了高收入和低收入人群之间的“围墙”。所以配建模式既可以让开发商参与建设, 又能有效规避上述模式中存在的问题。相比较而言, 配建模式有以下几个特点:

第一, 资金和土地问题容易得到解决。减少了政府的财政支出, 政府只需要在土地出让和税收政策上进行优惠。对开发商而言, 土地开发的前期成本投入相对会减少, 资金压力、风险也会降低。同时, 政府无须为保障房规划专项土地, 又解决了土地问题。与代建制相比, 更能吸引开发商的加盟。

第二, 配建模式可以改善居住空间分异[4]的情况, 不同收入层次的人群一起生活, 设施可以共建共享, 人文上做到不同人群的包容, 增进邻里交往, 促进人际交往。降低保障性住房集中建设对周边区域环境带来的负面外部性, 有利于实现住房困难群体在城市中均匀分布的目标, 提高各收入群体对居住环境的满意度。

第三, 建设方式灵活, 社区的可塑性较强。可以将保障房分布在各个小区之中, 也可以将保障房放在一个居住圈之中, 住宅的居住环境设计和户型不会有任何差距, 具体规划取决于配建模式针对的主体人群。

第四, 有利于资源优化配置, 增加保障对象的就业机会。例如保障房区域内所建停车场可供商品房用户使用, 保障房用户可以在物业管理岗位中获得就业机会。

因此, 武汉市保障房建设模式应逐渐向配建制转型。城市居住空间分异在当今城市化加快推进的环境下是一种必然, 推广配建模式很有必要。同时配建模式也规避了上述三种模式的各种风险, 既能吸收社会力量参与建设, 又能促进社会和谐平等, 非常符合保障房“和谐人居”的理念, 理应成为武汉市保障房建设的主流模式。

3 配建模式存在的问题和实施对策

目前, 武汉市正尝试配建模式。为避免公租房等保障性住房远离中心城区, 成为“城市孤岛”, 武汉市将保障性住房与商品房建设合理衔接, 探索在商品房小区内按比例配建公租房等保障性住房。武汉市将对公开出让的商品房小区、城中村改造和旧城改造安置住房项目中, 按住房总面积5%至10%的比例配建公租房。但并非所有楼盘都必须配建, 如高端楼盘便不在其列。为了约束开发商, 还将公租房的配建面积、户型、交付标准等作为土地出让的前置条件。另外, 保障性住房项目选址, 将集中在交通相对便利、环境宜居且符合规划的区域。根据要求, 各类生活和交通配套设施, 应在保障房小区交房使用前竣工。但是, 当前我国运用配建模式提供保障房还有一些亟需完善的问题。

3.1 配建模式存在的问题

第一, 混居模式[5]下, 经济差异带来的问题。由于不同收入层次的人群居住, 如何让商品房人群愿意融入这种圈子也是开发商和政府必须思考的问题, 如果解决得不好, 很可能影响商品房的销售, 届时对双方都不利。对于低收入保障房人群, 又可能陷入孤立无援的局面, 对于小区的不适应, 社会关系的缺失。两种不同人群在这种混居模式下, 不同的生活习惯, 不同的价值取向势必会引起一些难以预测的问题。

第二, 对于物业管理和公共设施的管理, 同住一个小区, 难免会有共处的空间, 对于公共设施的使用有时很兼顾各方要求, 物业收费标准难以统一执行, 同一个社区的物业管理公司往往只有一家, 而物业公司通常只针对商品房制定收费标准和相关条款, 统一执行势必会增加保障房人群的支出压力。

第三, 政府和开发商之间存在信息不对称, 开发商可能将较好地段留给商品房, 遗留下来的较差较偏地段则用于保障房建设, 造成保障房的采光, 交通便利等指标不如商品房。

第四, 政府作为项目发起人, 如何吸引开发商参与配建模式。强行执行配建模式, 难以吸引开发商加盟。关于土地出让优惠政策不完善, 不适合配建项目的收费标准也不明确。

第五, 对保障房后续运营管理不重视, 社区保障房监管机构、保障房用户申请资格审核机制等不健全, 住房供应体制不完善, 准入和退出机制执行不严格。

3.2 完善配建模式的途径

为解决上述问题, 可按照以下途径完善配建模式:

第一, 强化不同收入阶层在邻里层面的整合, 真正实现由“空间融合”到“心理融合”的转变[6]。配建模式就是为了解决居住空间分异问题, 让不同人群之间混居是迈出的第一步, 如何让他们融合则是首要解决问题。在规划期, 就应该对小区合理划分, 例如以十字形街道为分界线, 四个区域分别建设不同性质住房, 中心地带设置例如小区广场等公共基础设施, 这样相同人群之间有各自合适的小圈子, 不同人群也有可以一起交流的公共圈子, 公共基础设施也可以共同使用。同时加强居委会管理的建设, 由他们制定居民居住准则, 并协调各方之间的关系, 积极组织社区活动, 鼓励全民参与, 加强居民之间的交流。

第二, 针对各种人群进行商业设计和制定物业管理办法。商业中心设施的设计不能仅仅是针对其中一种人群设计, 应在销售供应上考虑各种收入层次的需求, 可以在上述中心区域设计处于平均消费水平的设施, 各自区域楼下设置对应消费需求的设施。关于物业收费标准, 不能统一执行。可按区域划分标准, 保障房应低于商品房, 至于之间的差额应有政府管理部门参照混合社区保障房家庭物业优惠幅度与商品房物业收费之间的差距规划, 如果差额比较大, 则应给予物业管理公司适当补贴。

第三, 强化土地出让公开招标机制, 明确验收合格标准。政府在一开始就应该明确相关规定, 例如在土地出让招标过程中将户型, 地段, 居住质量等作为竞争指标。在招标竞争中, 根据中央政府在不同时期针对房地产市场采取的调控政策重点, 灵活应用“限地价, 竞配建”和“定配建, 竞地价”两种土地出让方式[7]。在配套建设规范中, 对住宅性能作出硬性要求, 在验收过程中, 明确验收标准, 严格把关。

第四, 完善土地出让优惠和税收金融支持等政策, 制定相关法律法规。项目的重点在于政府如何吸引开发商积极参与建设。在土地出让政策中, 应明确有哪些优惠条件, 如出让城市较好商业地段, 免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金, 土地出让金具体优惠比例。对于各个地段适宜的配建比例应该提出相应规定, 要保证住房的供应量。异地配建项目, 政府必须限制异地范围, 不能任由开发商选址。同时要结合地方实情实时更新异地配建替代费标准[8]。对于不适合配建的项目, 政府应明确该项目应缴纳的费用以及该项费用将用于何处。这一系列尚不明确的政策, 还需政府出台相关条例进行完善。

第五, 加强保障房的后续运营管理。保障房后续运营管理涉及入住申请, 受理, 审核, 调查, 登记, 批准, 动态管理等, 是一项连续性, 动态性和复杂性的工作。配建模式的关键问题是居民入住需要解决的问题, 保障房的核心涵义是“宜居”, 不仅是周围物理环境的宜居, 社区管理更是重中之重。对于申请保障房用户应该建立健全的审核调查机制, 居民收入是重要指标, 应从多渠道进行审核, 不局限于单位开的纸质证明, 可组织专员进行民间调查。将申请用户的各种信息上传至互联网进行动态管理, 及时进行修改更新。同时与用户的信用体系挂钩, 及时分离不符合标准的申请者。建立公示和举报制度, 每一批申请合格者都应公示, 并对举报的情况进行调查, 不合格者应受到相应惩罚, 做到公开公平公正。加快建立和完善保障房监管机构, 居民入住后, 政府要加强对物业管理的监管, 混合社区的物业管理比一般商品房复杂, 不仅要督促物业公司对设施的管理和运营维护, 更要防范社区中不合理物业收费的发生。保障房用户入住后, 对于保障房用户的申请资格实行年审制度, 积极实地调查保障房居住情况。保障房用户和商品房用户之间的矛盾问题, 社区居委会和保障房管理机构要积极协调。

4 结语

配建模式是各地正在尝试的保障房新模式, 武汉市更是在摸索中前进。在其发展过程中, 武汉市应多参考西方发达国家的先进成熟经验, 并结合武汉市具体情况和实际经济发展水平统筹考虑。配建模式下的混合社区既能促进各层次人群之间的交流, 解决居住环境恶化, 社会治安不稳定, 贫富阶层分离等问题, 也能给保障对象在更好的环境下提供更多的发展机会。配建模式符合构建和谐社会主义的理念, 推广配建模式不仅能让武汉市众多保障对象实现安居乐业的目标, 更能以此撬动社会投资, 带动经济发展。所以, 在武汉市正在努力发展保障房建设的大环境下, 发展和完善配建模式很有必要。

摘要：随着城镇化的进程加快, 保障房建设问题成为了一项重要民生问题。本文通过介绍武汉市现行的几种保障房建设模式, 结合武汉市特点进行举例说明和比较, 阐述了这几种模式的优缺点和适用性。提出配建模式应当成为武汉市保障房建设主流模式。同时分析了目前的发展中配建模式存在的问题, 并提出了相应的对策。

关键词：保障房,配建模式,对策

参考文献

[1]方洁.关于武汉市保障性住房建设的问题研究[J].社科纵横:经济视角, 2011, (8) :173-188.

[2]苏明华.经济适用房建设过程中的博弈分析[J].中小企业管理与科技:社科论坛, 2012, (5) :7-8.

[3]朱立.国有企业参与大型居住社区保障房建设模式研究[J].城乡建设, 2013, (12) :68-70.

[4]Burgess, E.W., Growth of the city, in The City, R.E.Park, E.W.Burgess and R.D.Mc Kenzie, Chicago:University of Chicago Press, 1925, pp.47-62.

[5]候祥朝, 林瑞良, 许永铁.混居理念下的保障房可持续建设模式研究[J].建筑经济, 2013, (11) :64-66.

[6]朱小丰.保障房建设的配建模式研究[D].北京:财政部财政科学研究所, 2012.

[7]赵娅.“限地价, 竞配建”土地出让方式的理论分析与实证研究[J].中国土地科学, 2012, (11) :27-32.

保障房保障了谁？ 第2篇

从2009年到去年年底，全国共开工建设城镇保障房2100多万套，由此可看出政府的决心。但保障房的争议更大，分配乱象层出不穷。有经济学家担忧，“大跃进”建保障房的背后，可能有一半以上沦为政府部门、事业单位的福利房。

从制度设计来看，保障房是在走计划经济的老路，它违背了市场经济规律。在大部分中产阶层还住不上房的情况下，打着幌子解决穷人安居问题，是一个彻头彻尾的骗局。推行保障房三年来，中国的房价并未得到有效控制，反而大幅上涨。今天，真正迫切需要住房的家庭没房住，不符合条件的政府部门和事业单位却能享受保障房的光环照耀。人们不禁要问：保障房究竟保障了谁？

@董藩（北师大房地产研究中心主任）：告诉大家一个真实的情况——北京大学经济学院教授平新乔用了一年时间参与住房保障调研，他发现在“大跃进”建设保障房的背景下，至少有一半是福利分房。在一个缺乏监督的体制下，什么都搞不好，这又是一个明证。

@翁思再（百家讲坛主讲人）：现在保障房下面停的都是宝马、奔驰，穷人根本申请不到保障房，能申请到的都是官员及其亲属，然后再以商品房的形式销售出去。归根结底，保障房是给官员腐败用的，而不是真正为了保障穷人。因此我说：如果政治体制不改革，社会分配不公的问题就永远解决不了。总之，上有政策，下有对策。

@唐其民（《财讯》执行主编）：在厦门的保障房分配方案中，公务人员、厦大教师占比超过半数。厦门的保障房分配方案不仅不合规定，而且涉嫌违法，是一种“群体性腐败”，也就是常说的“福利性腐败”。在“法不责众”的观念下，大肆践踏法律法规，让本已显著的贫富差距再次拉大。而这种群体性福利，已经构成了中国最大的腐败。

@聂日明（上海金融与法律研究院研究员）：保障房中有一半是福利房并不意外！真正的保障房政策，首先应该明确分配规则，明确适用对象、申请办法、违规处理机制。适用对象界定清楚了，根据这部分人的需求、规模、收入水平，保障房要建成什么样、建多少、品质如何、政府补贴多少，自然也就清晰明了。

@宋延庆（兰德咨询总裁）：西直门、白石桥、紫竹院、三里河、林荟路、五颗松……搭保障房便车，行福利房之实。我想，如果谁能、谁敢绘制出“部委福利房全景图”，或将撼动保障房政策，甚至会轰动联合国！

@王伟强（同济大学建筑与城市规划学院教授）：保障房如果能稳定房价的话，香港和新加坡拥有50%和80%的公屋比例，他们的的房价就不该如此之高了。这是两个市场、两个社会群体，连这个道理都不懂，就别出来丢人现眼了。这也就不难理解为什么这些年调控房价没效果，因为思路完全是错误的。

@任志强（华远地产董事长）：都说猪肉是推高CPI的罪魁祸首，其实猪是通胀的受害者；都说房价拉高了地价，其实房价是地价和税费的受害者；都说居住差别要靠保障房来解决，其实保障房的不公平分配，在进一步扩大贫富差别。何为因，何为果？只重治表必病根不除，祸患无穷。

@徐景升（《中国房地产报》记者）：如果是为了抑制房价过快上涨，就应该加大土地和商品房供给，同时可收紧银行贷款，限购绝对是拍脑袋的决定！保障房和经适房基本上都滋生了腐败，没有成熟的监督机制，注定错误。其实，政府应该花大力气去建公租房，不要设太高门槛，不要排外，自然就和谐了。

@韩志国（经济学家、北京邦和财富研究所所长）：中国的所有矛盾都日益向政治体制汇集：权力不真正为民所授，官员就无视民众权利；制衡不从形式转向实质，腐败与低效就像瘟疫蔓延；信用建设不从公权力做起，整个社会的道德水平就会沉沦下去。民主政治与市场经济是现代社会的通行证，不改革与拖延风险都远大于改革风险。

@刘胜军（FT专栏作家）：保障房“大跃进”后果不难想象：政府债台高筑；工程腐败和分配潜规则；触目惊心的质量隐患。我希望是我太悲观了。正确做法并不复杂：政府应停止“让官员替百姓花钱”的做法，通过减税等“还利于民”。保障房只能是补充，政府只能建廉租房，经适房注定会被潜规则。

配建保障房 第3篇

为破解“十二五”时期保障房大规模建设供地和建设资金的难题, 北京市2010年之前保障房的建设方式主要是以集中建设为主, 2010年之后又提出了在商品房中配建的要求。根据相关文件要求, 在普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低于30%;在轨道交通沿线、站点周边以及商业、产业聚集区周边商品住房中配建保障房比例还应适当提高, 配建的保障性住房以公租房为主。随着近两年保障房的逐渐竣工交付使用和保障家庭入住, 配建保障房建设的一些问题开始逐步显现。笔者通过对北京市已建成的部分集中和配建的保障房项目调研, 并与相关建设单位、运营管理单位及专家座谈, 了解到虽然配建的保障房相对集中建设的保障房有很多优点, 但也存在一些问题;同时, 从开发建设方的角度, 在目前的房地产市场状况下, 开发商对建设保障房既有积极性又有风险性。本文结合北京的实际情况, 参考国内外其他城市经验, 针对主要问题从空间布局、建设规模、配建指标等方面探讨相应的规划对策和政策建议。

2、开发商建设保障房的积极性及风险分析

在目前的房地产市场状况下, 开发企业配建保障房既有积极性又有风险性。积极性表现在:

(1) 配建保障房对开发企业具有安全性和稳定性, 并能与政府取得较好的合作关系。开发商可以在信贷、土地、税收等多方面获得一些政策支持, 而且“政府订单式”的开发模式可以节省前期市场调研、中期产品设计、工程监理和后期营销推广的费用, 且不会担心房子会卖 (租) 不出去, 造成房子被空置的风险。所以, 保障房建设, 堪称开发企业在房地产市场低迷时的“避风港”。

(2) 保障房销售可基本保证开发企业的利润率和资产的周转率。与风险高、利润高但不稳定、资金周转率低的商品房市场相比, 保障房建设具有市场规模巨大、利润率稳定在3%~5%、风险低、资金周转率高、容易获得信贷支持等优势, 在调控逐步深入之下, 保障房也因此受到一些开发企业的青睐。

(3) 公租房的商业用房销售可成盈利点。公租房的各类配套商业用房, 出售后可以实现部分前期投资资金回笼。

但是, 在现有政策下, 开发企业配建保障房也有一定的风险性和压力, 表现在:

(1) 目前现有的配建规则下, 通常要求开发企业先行开工建设配建的保障性住房。由开发企业先行垫资, 而后再陆续由政府回购。而由于保障房在资格审核、按揭安排等方面往往更为复杂, 保障房建成后无法尽快交付对接, 使企业因此回款较慢;且公租房配建, 政府也并非一次性回购, 因此, 开发企业面临较大的垫资压力与盈利水平的威胁。

(2) 按北京市现有普遍采用的“限地价、竞公租房”的拍地方式, 即对于有保障房配建要求的土地竞价时, 市国土局为了防止出现“天价地”, 规定当报价达到合理土地上限价格时, 则不再接受更高报价, 转为在此价格基础上通过现场竞投配建公租房面积的方式确定竞得人。但在政府与开发商的博弈中, 往往出现因考虑到公租房建设投入大、回收成本时间长而使开发商竞争土地的动力减弱的情况, 实际情况是多数开发商并不愿意参与其中。

(3) 虽然总体而言, 保障房风险较低、安全性较好, 但在售价限定的情况下, 如果碰上建材价格上涨, 风险则是由企业承担。所以, 保障房建设需要企业有较强的成本控制能力, 比较适合规模化的大型企业和具有很强施工经验的开发企业。

3、保障房配建的必要性

集中建设的方式, 虽然解决了困难家庭的住房问题, 但同时也衍生出了诸多其他问题:如选址越来越偏远, 公共配套设施建设滞后, 保障房小区存在空置或出租现象;人口高度聚集且职住不平衡而产生大量交通出行流量;区域用地综合效益难以提高;易于造成居住空间分异和社会分异, 有碍社会和谐发展。

相对于集中建设的保障房, 配建保障房更有其必要性:

(1) 配建用地选址空间自由度较大, 确保了保障房建设用地供应, 缓解了政府财政投入的压力, 很好地破解了政府大量建设保障房的难题。

(2) 可让保障房人群享受商品房建设的公共服务设施, 适应和满足了被保障家庭就近居住、就业、就医、就学、出行需要, 降低了生活成本, 增强了保障人群的居住满意度;

(3) 可以降低集中建设低品质住房对区域环境可能产生的负面影响;

(4) 减缓居住空间分异和社会分异, 促进社会和谐发展。

基于上述优势, 考虑到保障房共享大市政、公共服务设施配套的需要, 保障房建设应该鼓励采取在商品住房小区内配建为主、集中建设为辅的模式, 即“小集中、大分散”的布局形式, 不宜大规模集中建设保障房。

4、配建保障房存在的主要问题

虽然配建的保障房相对集中建设的保障房有很多优点, 从对已建成的配建保障房项目调研中发现普遍存在以下一些问题:

(1) 居住人口数量增加、人员素质等问题会对小区整体品质、环境有影响, 而且目前中国住宅区主要是小区式管理模式, 配建方式容易造成混居后物业管理困难;同时“仇富”现象也同样存在。尤其在2010年按照政府要求刚开始实行配建政策时, 规划条件中对大部分商业住宅区都统一提出了配建保障房的要求, 这其中还包括很多位于郊区县的中低密度别墅区, 或位于市中心区的高档住宅区, 也都要求配建保障房, 这种方式会对商品房的销售业绩有较大影响, 增加了项目开发难度, 较大地打击了开发企业的建设积极性, 甚至影响到政府土地财政收入。

调研中发现, 由于人们在购房时极为重视“邻里关系”, 为保障销售业绩, 在建设时开发商普遍把配建的保障房和商品房两个区域用墙隔开, 并没有真正地达到“混居”效果。

根据纽约的经验, 政府规定建设项目要配建20%保障房的商品房项目, 如果开发企业同意, 可以提供容积率奖励;如果不同意, 需要向政府缴纳保障房建设基金, 由于购买商业住宅的人群对居住环境和居住群体的素质要求较高, 有配建保障房的商业住宅出售难度大, 因此一般开发企业更倾向缴纳保障房建设基金, 再由政府委托企业建设保障房。

(2) 对公租房的公共服务设施配套标准缺失, 按现有商业住宅标准建设公租房的服务配套, 开发商将承担更大的资金成本压力。

一是公租房的人均住房标准明显低于普通商品房的建设标准, 因此相对于商品房, 公租房内的人口密度更大;二是, 公租房的居住群体与普通商品房也有所区别, 公租房的群体多为年轻的毕业学生、产业工人等, 他们对公共设施类型有不同的需求, 如有设置集中的食堂、洗衣房、活动室、体育运动场地等公共空间的需求。但目前缺乏对公租房的公共服务设施配套标准研究, 仍按照普通居住区的标准 (即“千人指标”) 进行配套建设, 因此开发商需要代建的公共服务设施规模较大, 同时配套设施用地在拍地时要按商业用地的标准交纳土地出让金, 从而给开发商带来较大的资金成本压力。

(3) 对政府回购后的租物管理来说, 若配建公租房的规模小于300套, 没有形成规模, 则会造成物业管理的成本加大。

(4) 由于相关部门对配建保障房的开发商缺乏足够监管, 配建的保障房尤其是一些小企业配建的保障房存在建设和装修质量均不能保证质量、户型设计不够理想、装修标准与导则有差距等问题, 将会造成政府回购后整改难度大、住户使用不便、物业管理难等状况。

(5) 由开发商代建的配套设施建设和管理存在移交管理主体不明确的问题, 政府缺乏对有关部门的后续监管。尤其是对公益性设施, 政府缺乏监管, 而出现未按规划用地使用、移做他用或闲置的问题, 对于开发企业来说也有失公平。

(6) 按目前小学按户籍的入学政策, 住在配建公租房的租户子女由于无本地户口和房屋产权, 无法就近入学, 目前也没有政策支持租户可以在本小区配建的学校入学。

5、配建保障房政策建议

5.1 在规划设计与标准方面深化研究针对配建公租房的政策建议

(1) 为更加便于配建保障房与商品房住户的物业管理, 以及在土地招投标中明确保障房及配套商业用地便于开发企业测算资金成本, 建议在规划设计和土地招标时, 保障房用地及其配套商业应以市政道路为界与商品房分开, 在规划设计时就将其单独划出, 将保障房和商品房作为两个项目, 进行独立招标, 独立建设。

(2) 为控制后期租物管理成本, 建议配建的公租房要有一定的规模, 根据“北京市保障房投资建设中心”有关专家的建议, 认为至少在300套以上, 才有利于后期的租务管理。例如, 香港保障房小区的租物管理为150套住房配1名管理人员, 在一个楼栋里有一个前台物业管理处。

(3) 开展保障房的公共设施配套市场调研及标准研究, 完善细化配套标准。

公租房的配套商业用地应明确一定比例, 建议至少提高至15%, 用于平衡资金。

应对保障房的户均人口核算及配套标准均进行细化研究, 与普通居住区的标准有所区别。

规划中明确划出公益性设施用地, 明确移交管理主体, 加强监督体系建设。

具有可持续发展性, 在规划中预留一定量的公租房停车泊位。公租房是阶段性的保障房产品, 为使保障房社区可持续发展, 如考虑到未来租房市场饱和后“组转售”的可能性, 按现有的停车标准 (0.2辆/户) 就会出现停车配套不足的问题。

(4) 加大住房规划设计产业化的力度, 深化标准图集并尽快推广。

产业化可以使程序更简单化, 可节省企业在设计和施工图上消耗的精力和时间, 节约时间成本和建设资金。

公租房是一种特殊形态的房屋, 应根据公租房特点, 结合实际使用情况细化建筑规范研究, 尽快制定并推广标准设计图集。根据项目调研, 有关设计单位建议区别于现有规范, 提出公租房户型设计的改进建议, 如为利于边角空间利用, 建议房间门外开;塔楼中的纯北户型保障房建议做成单身公寓 (现行规范不允许有纯北户型) 等。

统一装修, 菜单式家具选择, 可拎包入住, 方便租户和管理。

5.2 研究制定更加科学合理的配建指标和建设方式

要求开发企业在商品房中配建保障房, 虽然是一种缓解政府保障房供地和建设的较好方式, 但是以往在规划管理中对配建保障房比例采用“一刀切”的方式, 缺乏对开发项目实施难度和社会效应等问题的综合考虑, 建议具体实施政策还有待进一步研究。

为此, 结合国内外经验, 提出以下两种解决途径:

(1) 确定保障性住房强制性配建指标

保障性住房提供的强制性配建指标是指, 政府对所有用于商品住房建设的地块, 强制性分配保障性住房指标。

首先在明确保障群体的基础上, 制定保障房建设的长期规划, 逐年分解目标。在确定保障房建设的年度目标总量之后, 政府对目标总量进行分解, 具体落实到每块住宅建设用地中去。在这阶段应充分发挥规划的“龙头”作用, 按照各区县的总体发展规划、控制性详细规划、住房建设规划及年度实施计划等, 根据住宅建设用地区位、定位的不同, 可将住宅建设用地划分为三类:不适宜建设保障房用地、可建造保障房用地、适宜建设保障房用地。

配建强制性保障性住房指标在这三类用地的具体实现上各不相同。

●不适宜建设保障房用地

区域:别墅区或市中心的高档住宅区。

居住对象:主要为高收入阶层。而低收入阶层与他们收入差距悬殊, 生活方式有很大不同。如果强行混居, 一方面会加大低收入阶层的生活成本, 给他们的生活带来不便, 另一方面会造成不同阶层之间的心理排斥, 容易引发新的社会问题。

指标建议:对于这类用地, 建议政府对其保障性住房指标进行换算, 以收费的形式实现其保障性住房指标。

●可建造保障房用地

区域:如城市次中心区域的商品住宅区。

居住对象:主要为中上收入阶层。其与低收入阶层存在收入差距, 但并不悬殊, 混合居住一般不会产生心理排斥。

指标建议:这类用地通常交通便利, 周边配套设施齐全, 可在这类用地中配建保障性住房。政府应确保这类用地保障房指标以实物形式实现。

●宜建设保障房用地

区域:如城市次中心区域的普通商品住宅区或交通便利、配套齐全的郊区商品住宅区。

居住对象:主要为中等收入阶层, 低收入阶层与他们收入差距不大, 生活方式相近。

指标建议:对这类用地, 政府除确保保障房指标以实物形式实现外, 还应采取措施鼓励开发企业建造保障性住房。如奖励容积率, 给予一定税费的减免或优惠, 金融机构提供低息贷款等。或考虑在这类用地集中建设保障房, 以弥补不适宜建造保障房用地所造成的总量缺口。

(2) 建立保障房强制性配建指标交易机制

借鉴美国包容性区划政策, 在建立保障房强制性配建指标模式的基础上, 建议探索一种指标交易模式, 由市场来配置这些指标, 以求更加高效。比如:

●对于不适宜建造保障性住房的用地, 开发企业可以购买其它适宜建造保障房用地的保障性住房指标。

●将要求配建30%的用地可按地价和保障房建设成本进行资金换算, 由开发商将其交给区住保办作为保障房建设基金, 由政府以另选址或回购等其他方式建设。

●配建总量由区县政府统筹平衡。如可将三个各要求配建30%比例保障房的项目合并为两个各配建45%比例保障房的项目, 另一个项目以纯商品开发为主。

通过保障房提供的指标交易模式的建立, 既能保障政府建设任务的完成, 又能给开发商更多地灵活性和选择, 更有利于保障房的合理布局, 又能更有效地推动配建保障房政策的实施。

5.3 研究鼓励开发企业建设积极性的政策建议, 保障建设品质

(1) 建议政府研究保障性住房参与企业的准入标准, 通过激励制度的制定, 使有社会责任感的企业参与保障的建设, 以保障建设品质。尤其鼓励有知名度和开发实力的大企业、国企参与保障房的建设, 因为他们为保证自己的品牌和信誉, 更注重建设品质。如杭州为提高企业建设保障房的品质, 吸引大企业建设保障房, 在土地招投标中设置了激励机制, 由政府机构对企业建设的保障房进行评价, 并将其贡献在土地招投标中通过设置指标和权重等得以体现。

(2) .为激励企业配建或代建保障房的积极性, 应研究制定减免土地出让金的税收优惠政策、将保障房内的配套商业也与保障房一样享受同样的土地政策等优惠政策。

5.4 其他建议

针对户口不在本区的租户, 建议制定公租房内教育设施的使用政策, 更好地保障租户的权益。

6、结论

企业配建的保障房相对集中建设的保障房具有选址更加合理、各项配套设施更齐全便利等优势, 在空间布局上符合“小集中、大分散”的原则, 更是缓解政府保障房建设压力的有效途径, 因此企业配建保障房的方式很有必要。但其具体实施方案还需要从多方面结合实际情况深化研究并尽快出台, 以构建更加科学合理的保障房空间布局, 更加有效地推动这种方式的健康发展。

摘要：相对于集中建设的保障房, 配建保障房用地选址空间自由度加大, 使被保障家庭更加方便地就近居住、就业、就医、就学和出行, 降低了生活成本, 同时还有利于社会和谐。因此, 配建保障房的政策实施很有必要。本文通过对北京市已建成的配建保障房项目调研, 总结配建保障房建设和使用中存在的问题, 借鉴国内外经验, 从空间布局、建设规模、指标控制等方面提出规划对策和政策建议。

关键词：配建保障房,规划,政策

参考文献

[1]吴新坚.从万科模式探索保障房盈利空间.城市开发, 2011 (4) :75

[2]邓大伟诸大建.保障性住房提供的强制性指标配建模式探讨——基于住房的属性.城市发展研究, 2009 (1) :7-8

配建保障房 第4篇

改革开放以来,随着经济的发展和收入差距的进一步加大,房价的不断上涨已成为河北省中低收入群体、毕业学生以及外来务工人员的一大难题。

鉴于河北省人口众多、各类保障性住房政策制定起步较晚、建设投入量大、中低收入困难家庭多等客观因素,河北省政府出台 《关于加快保障性住房安居工程建设的实施意见》要求 “按比例强制配建保障性住房”。然而在实际的项目建设过程中,河北省保障性住房配建项目因为种种原因未能执行或部分执行,得不到市场和群众的认可,引发了社会的诟病。

因此,本文整理归纳有关保障性住房制度、保障性住房配建模式及河北省保障性住房发展的文献,从而为今后的研究提供参考和建议。

2 国内外研究现状

保障性住房政策是世界各国住房政策的核心内容,该政策可以起到稳定住房价格、维护社会稳定的作用。对此,国内外学者从不同学科展开研究,并获得了不少成果。

2. 1 保障性住房制度研究

国外对于公共住房政策的制度研究由来已久。著名学者Burgess最早提出住房 “过滤”理论,指在住房市场中,较高收入者居住的住房随着时间的推移过渡给较低收入者的过程[1]。Hugo Priemus通过对荷兰住房制度的总结与回顾,提出原有空间规划和住房建设之间的矛盾已经被空间规划与环境政策之间的矛盾所取代[2]。Rebecca Cohen,Keith Wardrip和Laura Williams提出,目前美国租赁市场中存在着需求膨胀、供给不足和供给结构失调等问题,她们认为目前依靠公租房制度难以解决当前的住房矛盾[3]。

我国保障性住房的建设从近十几年开始,虽然起步较晚但是依然提供了许多优秀的观点和思想。学者刘溟提出了我国的人居发展战略框架。他认为在框架下对于人居发展目标,强调以经济目标为主,同时兼顾社会目标; 在战略方针方面,一方面要增加居民对住宅的承受能力,另一方面要保证人居发展的可持续改善[4]。我国公共租赁房发展中存在着保障方式单一、融资困难和管理机制不健全的问题,并相对应的提出实行区别对待,创新融资手段等完善公共租赁房制度的策略[5]。住建部研究中心的文林峰认为应大力发展公共租赁住房,即政府目标应在解决基本居住问题而不是解决资产问题。发展公共租赁住房,政府可以掌握大量房源,解决最基本的安居问题,并形成长远的良性循环机制,避免土地供应供不应求[6]。著名学者吕萍提出统一的城乡住居保障体系建设理论模型,以兼顾和强调解决城市外来人口的住居问题,并调整和盘活农村长期闲置住居和宅基地[7]。同时它通过探究新时期城市土地制度提出分割并固化保障性住房权利束,明确各部分的定价,有利于促进保障性住房的有效流转,调节社会财富公平分配[8]。

2. 2 保障性住房配建模式研究

居住分异现象曾经是困扰许多发达国家社会发展的严重问题,因此国外许多学者也把研究重心放在了这个问题之上。Lewis Muford指出,隔离的环境不是一个城市运转的理想环境,单一产业、阶层、阶级的城市,其获得较高人类成就的概率大大低于多样化的城市[9]。Harloe认为保障性住房的出现带来了低收入阶层积聚等严重社会问题[10]。Kanplan and Woodhouse认为,1930 年美国政府成立的住房贷款公司和1950 年出现的福利国家公屋政策,都从不同程度上加剧了少数种族尤其是黑人的居住隔离[11]。Musterands Andersson认为,以福利分配为主导的公共住房政策加剧了种族之间和阶层之间的居住隔离程度,住房市场对外来移民的排斥态度造成了白人社区与其他移民的高度分异[12]。

国内学者对保障性住房建设的研究起步比较晚,但是随着最近几年保障房项目建设的不断升温,关于配建模式研究的学术成果也随之增长。焦怡雪认为居住空间分异的现象在我国城市中普遍出现,并表现出不断强化的趋势。在此过程中,保障性住房集中建设的方式在客观上加剧了低收入群体的空间聚集,强化了不同社会阶层在空间上的分化[13]。李娟、颜涛和张峰认为,大规模集中建设保障性住房,在提高中低收入居民住房面积的同时也带了一定的社会、经济和环境方面的问题。在商品房中配建保障性住房则能够解决集中建设出现的主要问题,从国内外公共政策发展趋势来看,通过政策规划等手段,促进不同收入阶层混合居住同一社区是解决居住空间分异、贫困阶层聚集的有效办法[14]。吕艳、启文秀通过对保障性住房建设方式及选址问题的研究,提出了三条建议,分别是: 加大保障性住房开发配建比例,以形成混合居住模式; 选址应邻近大运量城市公交系统,以TOD发展方式为主; 部分项目选址应该在老城区以及借鉴香港的经验,在有发展潜力的新城选址[15]。李锦华、雷杰和陈楠认为基于我国保障性住房的规划和选址现状,他们强调抓住城市空间外扩的机遇,进行不同房屋类型混合建设,注重实际情况调研,提出符合城市长远规划的创新思路,为城市长远规划发展提供借鉴[16]。

2. 3 河北省保障性住房研究

河北省保障房建设起始于2003 年,针对河北省保障性住房建设的研究正在不断开展,涉及的角度和方面也在不断开拓。

学者贺云指出,河北省保障性住房建设存在廉租房房源少、资金缺口大、缺乏准确的住房档案及家庭收入数据,监督管理难度大、制度不完善、操作不规范等问题[17]。学者卢杰峰进一步指出,大规模实施保障性安居工程对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。河北省各级政府推进的保障性安居工程建设,解决困难群众住房问题取得了明显成效[18]。李曼音、侯妍妍指出,要想解决河北省在保障住房供给中存在的问题,需要以理论为支撑,进一步加大供给力度、扩大保障范围,因地制宜地制定一套适合地方实际的、具有可操作性的、分层次的住房保障体系[19]。范丽娜认为,推进河北省保障房建设需要处理好加快工程进度和确保质量、政府与市场主体之间、住房保障与市场发展的关系,从而针对河北省保障房建设提出相应的政策意见[20]。李贝认为河北省保障房空间不合理分布主要由地方政府消极建设、开发商利益驱动等因素影响,同时提出从立法上对保障房选址做出规定与限制、加强地方政府对保障性住房的认识、推行混合居住模式等建议[21]。白洪鸽对河北省农民工对公租房的需求意愿进行研究,提出改善农民工公租房需求的对策措施,以期改善河北省农民工公租房的居住状况[22]。吴新坚通过对万科集团与河北省签署建设保障性住房战略合作协议指出,参与保障性住房建设,可以成为房地产商新的赢利点[23]。

3 总结评述

综上所述,对于保障性住房的研究是当前经济、管理、社会学术研究的热点。国外的研究起步早,已经形成了一套完整的理论体系。虽然我国保障性住房的研究起步较晚,大多数的研究都是在国外研究的基础上进行本土化移植。但是随着 “十二五”计划的结束和 “十三五”计划的到来,整个社会对于社会保障问题的重视程度在不断增强。因此,国内对于保障性住房的研究角度将会越来越多,深度也会不断提高。

作为保障性住房研究的一个热点问题,关于保障性住房配建项目的研究已经引起国内外学者的广泛关注和重视。虽然世界各国的实际情况与住房政策都不相同,但国外对于保障性住房的研究仍然值得参考和借鉴。

当前,国内学者对河北省保障性住房的研究已经取得了不少成果,这将为后续研究提供宝贵的理论基础和研究思路。然而,当前研究还是集中于保障性住房的制度层面上,仅仅研究了当前所遇到的问题及针对的建议,多为定性研究,缺乏定量的、动态的研究,缺少数据模型等作为依据。

摘要：文章以河北省保障性住房配建项目的发展现状为背景,整理归纳国内外有关保障性住房制度、保障性住房配建模式及河北省保障性住房发展的文献,并对各部分整理的文献进行总结评述,以期为今后保障性住房配建项目的可持续发展提供参考意见。