工业地产代理建议书

工业地产代理建议书（精选6篇）

工业地产代理建议书 第1篇

工业原料代理购销协议书

工业原料代理购销协议

来源：作者：

甲方：_______大宗工业原料交易市场交易商

乙方：_________________________

鉴于：

甲方已成为______________大宗工业原料交易市场的交易商；

乙方愿意委托甲方代理乙方通过工业原料交易市场进行工业原料购销业务。

现甲、乙双方就乙方委托甲方代理乙方通过工业原料交易市场进行工业原料购销业务一事达成如下协议：

1．乙方自愿委托甲方代理乙方通过工业原料交易市场进行工业原料购销业务。

2．乙方已仔细研读甲方与工业原料交易市场签订的《入市交易协议》、《大宗工业原料交易市场交易管理办法》及工业原料交易市场的其他相关规定，同意严格按照工业原料交易市场规定的程序进行交易、结算和交货；承诺自行承担工业原料交易市场根据《交易管理办法》赋予的权力实行风险控制时通过甲方转嫁的全部的乙方应该承担的可能风险。

3．甲方为乙方提供进入工业原料交易市场的网络交易平台”中国工业原料网”的接口，乙方自行保存及管理交易密码，自主交易。乙方须向甲方支付交易及交货手续费，手续费标准见附表。

4．甲方承诺，将严格遵守工业原料交易市场发布的《大宗工业原料交易市场交易商代购代销业务规范》，不挪用乙方存放于甲方的用于工业原料代购代

销业务的货款和或担保金。

5．甲方对乙方的委托事项和交易记录等资料负有保密义务，非法定有权机关或乙方指示，不得向第三人透露，否则，甲方须承担相应责任。

6．因甲方不可预测或无法控制的系统故障、设备故障、通讯故障、停电等突发事件给乙方造成的损失，甲方不承担责任。因上述事故造成交易或交易数据中断，恢复交易时以故障发生前系统最终记录的交易数据为有效数据。

7．因地震、台风、水灾、火灾、战争及其它不可抗力因素导致的乙方损失，甲方不承担责任。

8．本协议第6、7条所述事件发生后，甲方应及时采取措施防止乙方损失可能的进一步扩大。

9．甲乙双方同意，因本协议的解释或履行产生的一切争议，均由仲裁委员会依该会之仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

10．本协议自双方签字、盖章之日

起生效，一式叁份，双方各执一份，向工业原料交易市场备案一份。

甲方：________? 乙方：_______ ________年____月____日?________年____月____日

甲方：___________大宗工业原料交易市场交易商

乙方：_____________________________

鉴于甲方已成为________大宗工业原料交易市场的交易商；

乙方愿意委托甲方代理乙方通过工业原料交易市场进行工业原料购销业务。

现甲、乙双方就乙方委托甲方代理乙方通过工业原料交易市场进行工业原料购销业务一事达成如下协议：

1．乙方自愿委托甲方代理乙方通过工业原料交易市场进行工业原料购销业务。

2．乙方已仔细研读甲方与工业原料交易市场签订的《入市交易协议》、《大

宗工业原料交易市场交易管理办法》及工业原料交易市场的其他相关规定，同意严格按照工业原料交易市场规定的程序进行交易、结算和交货；承诺自行承担工业原料交易市场根据《交易管理办法》赋予的权力实行风险控制时通过甲方转嫁的全部的乙方应该承担的可能风险。

3．甲方为乙方提供进入工业原料交易市场的网络交易平台’中国工业原料网’的接口，乙方自行保存及管理交易密码，自主交易。乙方须向甲方支付交易及交货手续费，手续费标准见附表。

4．甲方承诺，将严格遵守工业原料交易市场发布的《大宗工业原料交易市场交易商代购代销业务规范》，不挪用乙方存放于甲方的用于工业原料代购代销业务的货款和或担保金。

5．甲方对乙方的委托事项和交易记录等资料负有保密义务，非法定有权机关或乙方指示，不得向第三人透露，否则，甲方须承担相应责任。

6．因甲方不可预测或无法控制的系统故障、设备故障、通讯故障、停电等突发事件给乙方造成的损失，甲方不承担责任。因上述事故造成交易或交易数据中断，恢复交易时以故障发生前系统最终记录的交易数据为有效数据。

7．因地震、台风、水灾、火灾、战争及其它不可抗力因素导致的乙方损失，甲方不承担责任。

8．本协议第6、7条所述事件发生后，甲方应及时采取措施防止乙方损失可能的进一步扩大。

9．甲乙双方同意，因本协议的解释或履行产生的一切争议，均由仲裁委员会依该会之仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

10．本协议自双方签字、盖章之日起生效，一式叁份，双方各执一份，向工业原料交易市场备案一份。

甲方：________? 乙方：________

________年____月____日? ________年____月____日

产品购销合同

需方：合同号：

供方：签订地点：

经供需双方协商确认，特签订本合同，以资双方信守执行。

第一条 商品名称、规格、单价、交货地点、储藏方式、交期、起订量、税率见附件1

1、相关附件商品名称、种类、规格、单位内容不得任意改变，价格约定有效期为一年，如需变动，须提前30天经双方书面同意后方可执行新价格。

第二条 商品质量标准

商品质量标准按下列三种方式中的最高标准进行：

1、依双方确认的商品样本，商品样本作为合同附件。

2、以国家相关检验标准或双方约定的企业或行业标准。

3、以双方约定签字确认的关于成份、材料、工艺、等级的书面文件。

第三条 供货责任

1、乙方保证产品质量符合国家食品卫生法的规定；进口产品须提供有效的相关产品的关检、商检证书等；

2、乙方提供的所有证件资料必须为真实、有效的，不得有伪造瞒骗的情况。

3、在签订合同时乙方应根据甲方销售需要提供加盖公章的工商营业执照、税务登记证复印件及生产/流通许可证复印件各5份、相应批次产品的出厂检验报告单原件给甲方备案。

4、乙方保证提供给甲方的产品所使用的原料及各种添加剂等，其品种和用量都需按照国家有关的标准要求执行，没有超范围或超量使用，决不添加任何国家禁止使用的原料及添加剂等违规违法行为。

5、乙方提供的产品必须为非转基因产品，不使用转基因原料及由转基因生物所制成的原料。

6、乙方承诺将承担因违反本条第1、2、4、5项之任何一项义务所造成甲

方的一切经济损失。

第四条 产品交付与验收及品质异常处理

1、产品实行乙方送货，交付地点为甲方仓库/门店，物流运输由乙方负责，乙方负责卸车、搬运至仓库。

2、产品交货按甲方每批订单履行，如有不能按订单交货时，乙方需征得甲方同意。

3、产品验收依据第二条标准执行。

4、产品交付时，甲方将按双方约定的包装形态进行初步查验，查验范围包括但不限于：内外包装完好无损、保质期、成分/品名标示、货号等标识进行抽样检验，完成初步验收程序。如有标识不清或不符的情况时，甲方可以当场予以退货拒收；需冷藏/冷冻之产品，乙方需严格按照相关冷链运输标准进行配送，如有发现未遵照标准配送的，甲方可当场拒收，拒收不足的部分，乙方应在5日内将货补足，因此而造成的经济损失由乙方承担解决。

5、在上述初步验收过程中，如甲方抽验后发现有质量异常发生时，甲方应在抽样后5个工作日内书面通知乙方，乙方必须积极配合，在5日内进行退换货处理。当抽检中发现有短缺货情况时，同上述处理方式一致，乙方在接到甲方通知时，在5天内将所短缺

产品补齐。

6、甲方使用过程中，如发现产品的质量不符或质量产生变异时，甲方需及时向乙方提出书面异议及处理意见，并保留退货和拒付不符合合同约定部分的货款的权利；乙方在接到书面异议后，应在3日内答复并负责处理，否则，视为默认甲方提出的意义及处理意见；在产品保质期内，乙方提供的产品如发生非甲方造成的品质问题时，乙方应无条件负责退换。

7、乙方保证提供之产品与双方确认的样品相符，并符合甲方的验收标准及国家的检验标准。如不符合，甲方有权拒收或将产品退还给乙方，乙方应无

偿退换，且乙方必需承担因此造成的断货期间该产品对甲方造成的销售损失。

8、订货及交货约定：订单以传真或邮件的方式进行，乙方收到甲方的订单后1日作确认回复或回传，并按附件“产品明细表”中约定的交货期交货。

9、允收标准：乙方应保证其供给甲方的货物到达甲方仓库的日期不得超过该货品总保质期的四分之一以下，2年时6个月以下，6个月时40天以下）。

10、退换货约定：

10.1、乙方在收到甲方因产品的质量、包装、规格不符时的退货通知后，必需于5日内将所需退换的货物补齐，并在__日内送到甲方仓库；期间因退货产生的运费、仓储、人工等费用由乙方承担。

10.2、对于所需退换的货物、乙方必须在___日内安排拉回；如乙方需委托甲方代为处理的，须书面通知甲方，并承担相关费用。

10.3、换货的处理：如有因市场变

化而导致甲方的库存时，在保质期内，甲方得与乙方协商要求换货处理。

第五条 违约责任

甲方的违约责任

1、甲方无合理理由延付货款的，经乙方通知甲方支付货款仍未支付时，乙方得要求甲方承担因延付货款产生的利息费用。

乙方的违约责任

2、乙方如不能按订单约定日期送货以至影响甲方的正常营业，或将不合格产品送至甲方，甲方将追究乙方的违约责任，乙方需全额赔偿甲方因该产品断货期间导致甲方的销售及其他经济损失。如因特殊情况引起的断货，乙方需提前___天以书面方式通知甲方；如没有及时通知甲方，甲方有权要求乙方赔偿甲方因断货期间所产生的销售损失。

3、乙方提供之产品，因质量问题引起的顾客投诉，因此而造成的经济损失，由乙方承担解决。双方对质量产生争议时，上海市质量技术监督局为唯一

检验及核实单位。

4、乙方违反本协议的其他条款并因此造成甲方经济损失的，乙方应予以赔偿。

第六条 其他

1、结款方式：采取月结___天结算方式，每月1-5日双方核对上月的货款，无误后乙方须于当月10号前开具按约定税率的发票及付款确认单，甲方收取发票同时在付款确认单上签章确认收到，甲方于隔月20日前开立现金支票或汇款方式支付货款。甲方收取乙方发票或将乙方发票到税务部门抵扣有关税款的，不得视为甲方认可乙方交付的产品已符合本协议约定的质量标准。

2、乙方必须保证开具给甲方的所有发票、凭证等真实合法有效。如出具假发票、假凭据等，无论何时发现，由乙方承担一切相关的法律责任并赔偿对甲方造成的所有经济损失；乙方所

供产品如出现质量问题，在质量问题未得到解决前，乙方同意甲方对于相

应物品不予以付款，如甲方已对相应物品支付货款，乙方同意以其他相应金额的货款作为抵扣直至质量问题得到解决。

3、甲方采购部为甲方同乙方唯一对口联络单位，乙方所有送样及报价行为均不得交付除甲方采购部负责人外的任何个人或部门。如有发生，将视同违约并进行罚款处理，情节严重者甲方有权终止本合同。

4、合同解除的条件：如乙方严重违反本合同约定义务导致甲方损失，或违约行为经甲方催告后合理时间内乙方仍不能纠正的，甲方有权单方解除本合同。如甲方无合理理由超过应付款日期30日未付清货款时，乙方有权中止本协议并暂停出货，甲方同意在合约中止后无条件立即付清所有应付货款。

5、合同有效期为_____年___月___日至____年___月___日，合同到期前60日双方应商谈续约事宜。如双方在本合约到期前30日仍未就续约达成一致，合

同到期自动终止合作。

6、争议解决途径：发生争议，双方本着平等、友好原则协商解决。协商不成时，任何一方均有权将争议事项提交甲方所在地有管辖权的人民法院解决。

7、如有在本合同签订之前所签订的合同统一作废，所有合同条款以本合同为准。本合同正本一式二份，甲、乙双方各执一份，签字盖章后生效，都具备同等的法律效力。本合同附件为本合同的有效组成部分。

甲方：乙方：

代表：代表：

日期：年月日日期：年月日

电话：传真：电话：传真：

供销货合同

甲方名称： 地址：

联系人：

联系电话：

乙方名称： 地址：

联系人：

联系电话：

乙方《营业执照》注册号：

乙方《食品流通许可证》编号：

为进一步规范企业食品及食品原料采购行为，确保食品及食品原料采购做到公平、公正、公开和采购的食品价格合理，质量符合食品安全要求，根据平等自愿和诚实信用的原则，经甲、乙双方协商，特签订购销合同，供甲、乙双方共同遵守。

一．供货商相关资质

乙方需向甲方提供本企业的《营业执照》、《食品流通许可证》和负责送货人员的“授权委托书”复印件，并交验原件，同时加盖乙方公章。

二．供货数量、时间、价格、地点

供货数量：视甲方的加工、烹饪需求而定，采购时，甲方电话通知乙方，乙方如不能及时供货，须及时告知甲方。

供货时间：按照甲方指定时间送货。

供货价格：乙方每周报价一次，价

格应低于当周市场价格，同时不得高于本市餐饮企业所购同类同等食品及食品原料价格。

交货地点：乙方将供货食品送至企业食品库房。

三．供货质量与数量保证

一）乙方所供的食品必须经国务院卫生行政部门认证认可的食品检验机构检验，并附有同批次“产品检验报告”复印件或“合格证”，同时向甲方提供由国家相关部门颁发与该产品有关的《生产许可证》、《卫生许可证》、《营业执照》、《食品流通许可证》、《税务登记证》等复印件，并加盖乙方公章。

二）乙方向甲方承诺，不得提供下列食品：

1．用非食品原料生产食品或者在食品中添加食品添加剂以外的化学物质和其他可能危害人体健康的物质，或者用回收食品作为原料生产食品；

2．不符合食品安全标准的食品；

3．腐败变质、油脂酸败、霉变生

虫、污秽不洁、混有异物、掺假掺杂或者感官性状异常的食品；

4．病死、毒死或者死因不明的禽、畜、兽、水产动物肉类及其制品；

5．未经动物卫生监督机构检疫或者检疫不合格的肉类及其制品；

6．超过保质期的食品；

7．国家为防病等特殊需要明令禁止生产经营的食品；

8．未经过安全性评估的食品；

9．无标签或标签、说明书不符合《食品安全法》规定的预包装食品、食品添加剂；

10．添加了药品的食品。

否则，由此产生的经济损失由乙方负责承担，并负相应的法律责任。

三）乙方所提供的食品，由甲、乙双方逐样过称，净重量误差范围不得超过±3﹪，如发现有不足称的，则当批货物按抽样平均重量计算。

四）验收时，如有上述乙方向甲方承诺中包含的不得提供的食品，乙方要

自行

收回。

四．货款结算支付

乙方供货送交甲方仓库，经验货人对数量与质量进行初步验收后，由乙方出具两联制销售发票或销货单据，货款在双方协商的时间结算支付。

五．相关责任赔偿

1.甲方如因食用乙方所提供食品导致发生食物中毒，经有关单位鉴定原因属实后，乙方除承担全部医药费、赔偿费用，同时承担全部法律责任。

2．如在主管部门日常监督及抽样检验中有不符合食品安全要求现象，一切损失及相关处罚由乙方承担。

3.乙方如应承担经济法律责任，不受本合同期限制约。

六．合同生效与终止

1.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字或签章之日起生效。

2.本合同自年月日至年月日止。

甲方：乙方：

年月日

饲料原料购销合同

合同编号：

订立合同双方：

购货单位：湖北久顺畜禽实业有限公司，以下简称甲方；

销货单位：湖北大华饲料有限公司，以下简称乙方。

签订日期：签订地点：

甲、乙双方根据国家购销管理政策，在平等、自愿、合作、互利的原则下，经充分协商，特订立本合同，以便共同遵守。

第一条 甲方向乙方订购饲料生产的各项原料，乙方必须保证按甲方要求饲料原料品种、数量交售。

第二条 产品的质量标准，按下列第项执行：

按国家标准执行；

无国家标准而有部颁标准的，按部颁标准执行；

无国家和部颁标准的，按企业标准执行；

没有上述标准的，或虽有上述标准，但需方有特殊要求的，按甲乙双方在合同中商定的技术条件、样品或补充的技术要求执行。

第三条 产品的交货单位、交货方法、运输方式、到货地点

1．产品的交货单位：湖北大华饲料有限公司。

2．交货方法，按下列第项执行：

乙方送货

乙方代运

甲方自提自运。

3．到货地点和接货单位：湖北久顺畜禽实业有限公司。

4．产品交货数量的正负尾差、合理磅差和在途自然减量规定：重量以甲方过磅得出的重量为准。

第四条 产品的价格与货款的结算

1．产品的价格，双方经双方商定，价格为引岸价。在合同期内，如遇交易

产品市场价格发生较大变化，幅度超过±10%时，双方协商适当调整价格。

2．产品货款的结算：甲方需在收到货物验收合格后的15天内付清款项

第五条 验收方法：

1．验收时间：收货后的七天内；

2．验收手段：化验室出具化验报告；

3．验收标准：按双方约定的标准为准；

4．由谁负责验收和试验：由甲方化验室进行实验；

第六条 对产品提出异议的时间和办法

1．甲方在验收中，如果发现产品的品种、质量不合规定，应一面妥为保管，一面在7天内向乙方提出书面异议，甲方有权拒付不符合合同规定部分的货款。

2．如甲方未按规定期限提出书面异议的，视为所交产品符合合同规定。

3．乙方在接到甲方书面异议后，应在十天内负责处理，否则，即视为默认甲方提出的异议和处理意见。

第七条 违约责任

1．乙方不能交货的，应向甲方偿付不能交货部分货款的5%的违约金。

2．乙方所交产品品种、质量不符合合同规定的，如果甲方同意利用，应当按质论价；如果甲方不能利用的，应根据产品的具体情况，由乙方负责包换，并承担调换或退货而支付的实际费用。乙方不能调换的，按不能交货处理。

3．乙方因产品包装不符合合同规定，必须返修或重新包装的，乙方应负责返修或重新包装，并承担支付的费用。甲方不要求返修或重新包装而要求赔偿损失的，乙方应当偿付甲方该不合格包装物低于合格包装物的价值部分。因包装不符合规定造成货物损坏或丢失的，乙方应当负责赔偿。

4．乙方逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货部分货款计算，向甲方偿付逾期交

货的违约金，并承担甲方因此所受的损失费用。

5．乙方提前交货的产品、多交的产品和品种、质量不符合合同规定的产品，甲方在代保管期内实际支付的保管、保养等费用以及非因甲方保管不善而发生的损失，应当由乙方承担。

6．产品错发到货地点或接货人的，乙方除应负责运交合同规定的到货地点或接货人外，还应承担甲方因此多支付的一切实际费用和逾期交货的违约金。乙方未经甲方同意，单方面改变运输路线和运输工具的，应当承担由此增加的费用。

7．乙方提前交货的，甲方接货后，仍可按合同规定的交货时间付款；合同规定自提的，甲方可拒绝提货。乙方逾期交货的，乙方应在发货前与甲方协商，甲方仍需要的，乙方应照数补交，并负逾期交货责任；甲方不再需要的，应当在接到乙方通知后十五天内通知乙方，办理解除合同手续，逾期不答复的，视

为同意发货。

第八条 不可抗力

甲乙双方的任何一方由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，在取得有关主管机关证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任。

第九条 其它

按本合同规定应该偿付的违约金、赔偿金、保管保养费和各种经济损失，应当在明确责任后十天内，按银行规定的结算办法付清，否则按逾期付款处理。但任何一方不得自行扣发货物或扣付货款来充抵。

解决合同纠纷的方式：凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，甲、乙双方应通过友好协商解决；如果协商不能解决，应向有管辖权的法院提起诉讼，诉讼费用和胜诉方的律师费用应由败诉方承担。

本合同自年 月 日起生效，合同执行期内，甲乙双方均不得随意变更或解除合同。合同如有未尽事宜，须经双方共同协商，做出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。

购货单位：乙 方： 法定代表人：法定代表人：地址：地址：开户银行：开户银行：帐号：帐号：

~ 26 ~

工业地产代理建议书 第2篇

工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

二、江西工业地产现状

目前，在国家中部崛起战略及鄱阳湖生态经济区战略的规划指导下，江西工业地产处于快速发展阶段。尤其是江西率先在全国提出十大战略性新兴产业概念后，江西省人民政府、江西发改委、江西工信委联合发文：以江西园区为依托、以战略性新兴产业为途径，大力发展江西工业和产业经济。

由江西省工信委牵头，江西龚杏投资开发运营的龚杏产业基地模式作为江西省战略性新兴产业发展典型代表。目前龚杏产业基地在全省范围内已筹建了三个基地，分别是南昌高新产业配套基地、南昌小蓝产业配套基地和上饶光学产业园。三年内拟在全省建立30多个基地，其工程之大，堪当中部之最。被业界誉为“中部崛起－看江西工业地产”！

三、工业地产网

江西工业地产网()是江西龚杏深泰工业地产运营机构旗下网站，是江西省招商引资信息第一平台。在江西省工业和信息化委员会、江西省商务厅及江西省中小企业局的大力支持下，以助推江西地方经济发展为目标。为投资江西的企业和地方企业生产发展提供最新、最全的江西工业园区、江西产业政策、江西园区服务及厂房出租、土地出售等信息。

工业地产代理建议书 第3篇

观察一系列政策的出台, 其大背景正是由于中国经济发展历经20~30年的高速成长, 使得无论土地还是人力资源等一系列生产要素的价格都节节攀升, 而倒逼产业进行升级迭代。此前低附加值、高劳动密集型的产业面临无法持续, 需要由沿海向内陆区域转移, 甚至是搬离大陆赴东南亚或其他地区。产业的升级伴随着一系列经济、社会结构形态的改变, 也意味着设施物业层面的转型。本文试图聚焦工业转型背景下工业地产设施升级、转换功能所面临的机遇与挑战。

篇章一经济发展与工业土地资源

在产业升级与城市快速扩张的背景下, 一系列社会、经济变革绘就的产业升级图景意味着围绕重点城市的产业园区也面临着升级发展:伴随着旧产业的转移, 原本多为从事低附加产值生产的厂房、土地如何被更新运用无疑成为一个日益为人关注的话题。

产业升级是经济发展之后的必由之路

在此系列第二篇专题文章中我们曾详细探讨了近年来作为生产成本要素的人力资源日趋昂贵, 实际上与之相对应的, 从事生产的工业土地价格 (价值) 也在不断升高。

从近十年主要一二线城市的工业土地 (一手) 价格比较可发现, 其复合增长率分别达到9.1%及10.7%。其中二线城市升幅更大部分原因在于, 二线城市的土地市场仍有比较充分的交易及市场价格, 而由于一线工业土地供应有限, 地方政府日渐趋向于严格控制所入驻企业资质、创收情况, 而并非聚焦于推升土地价格, 因此土地的成交价格反而受到抑制, 实际潜在涨幅应远高于成交价格所示。

随着经济发展, 既有的产业必然会不断调整, 以适应不断上涨的成本, 并向产业链上产出更高附加值的环节移动, 从而达到单位面积土地上产出更高的效率。苏州工业园区 (SIP) 位于邻近上海约100公里的江苏省内, 作为中新合作的工业园区成功样本, 其历时近30年的发展过程也可以清晰地看到产业在园区内迭代升级, 并不断创造出更高产值的过程。

以苏州工业园区发展轨迹为例可以看到, 在工业园区创立的前十年, 园区内生产产值经历了高速成长 (总生产产值年复合增长率达45%以上) , 由于处于快速建设阶段, 如果以每年园区存量工业及商办单位面积产生的产值来看, 是逐年减少的。而自2005年起, 随着园区的逐步成熟, 出让土地减少、建成面积渐趋稳定, 整个园区发展单位产值回升, 并成为带动园区经济发展的主要因素。而苏州工业园区由于开发成熟与规划前瞻, 近年来第三产业更是蓬勃发展, 这也进一步催动了单位产值的上升。

经济发展模式升级必然驱动原有的低附加值产业, 如一般制造业向高附加值产业转变, 而所附着的厂房需要改造为新的功能设施。然而, 新的产业可能是资本密集度更高或是需要更高层次人力资源的研发业务, 以及生产精密度更高的医药或是IT产业, 但可能囿于产业整体规划或招商进程, 并非每个园区都适合引入。另一方面高端制造业对于厂房设施的要求会有升级, 其要求体现在尘埃、噪音甚至是来自于厂区周边的震动都可能是精益生产过程需要在意的, 其他物理设施条件包括原先的地板天花都可能被要求改造。原有工业生产设施在制造业进一步升级的环节上面临诸多挑战, 因此寻求因势利导、事半功倍的升级模式也是我们应考虑的方向。

篇章二城市扩张升级背景下, 原生产功能设施向多用途转变

经济发展带动产业升级不可避免, 既有的厂房厂址随即面对的问题是如何被进一步地转化利用。实际上原有工业用途的物业改建为其他功能的命题若干年前即已出现:主要城市尤其是一线城市中, 位于市区中心范围内原生产企业 (基本皆为国营企业) 在逐步市场化过程中, 逐步改建市区厂区变为商务园区, 成为办公乃至零售、娱乐等其他功能, 实现了土地功能由第二产业向第三产业服务转变, 更精益化地利用了土地的价值。当然这转变其中包含了在制度、市场等多个层面的创新, 包括土地性质、屋宇功能等方面的探索与变通。

从原工业物业向其它用途转变的过程目前可大致分为三种路径, 前两种基本为工业物业转化为一般较为熟知的商办类功能, 而第三种为工业物业由原生产功能向新经济的升级迭代, 也是本文更想着重讨论的方式。

路径一:租赁后改建为办公商业用途 (不改变土地性质)

适合改建为商办用途的厂房此前以中心城区位置国企为主。以上海为例, 大量的工业企业原先在市区范围内生产经营, 但随着城区的发展扩大, 这些区域再作生产功能已不经济。有数据表明上海国资委监管企业土地总量占上海土地总量10%以上。而在2006年上海出台《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》即明确要积极利用老厂房促进现代服务业健康发展。而在改建承接新的商业功能时原则上都不会去改变容积率甚至是建筑形态。

另一方面, 随着城市化快速推进, 原先偏远的工业区也渐渐成为人口密集、设施齐备的宜商宜住的城市新社区, 在不改变规划许可前提下, 改造此前十到二十年开发建设的次新工厂为办公类项目是较为成熟的做法。如浦东金桥开发区一处多层厂房原为内衣厂生产使用, 一内资开发商在近期收购后改建为Loft创意园区。

此类工业设施基本改建为商业、办公类用途。商办类设施单位租金增长潜力很大。需要看到, 办公类物业受市场波动影响更大, 但单位面积租金水平均在厂房的一倍以上。

路径二:深圳模式——工改工工业商业及其他改变土地性质的尝试

这种模式为近年来深圳起风气之先并推出了较为系统的操作办法。方案包含对于原工业用地附着建筑不再利用, 而是重建新楼并同时伴随容积率的重新修订, 使其达到3以上甚至是6~7, 成为新兴IO (industrial office) 用途。土地性质可能由原有单一工业用途转变为工业结合商业部分。由于深圳的地理环境所限, 城区建设用地面积仅968平方公里 (2014年底) , 近年来其新增工业用地均依靠填海造地及存量土地二次开发, 因此面对用地紧缺的问题尤为迫切且来得更早。由此诉诸工业性用地城市更新计划——改变原来的建筑容积率并引入其他包括商业、住宅类的土地使用性质不失为务实的一种创新方式。如位于深圳南山的某项目, 调整原有土地规划加入商办配套部分后, 使得不可分割销售的产业部分面积占项目60%~70%, 在限定产业基础上由企业认购。此外配套部分占30%~40%, 这部分可以分割对外销售 (30年用权) 。

同样北京也存在着可供开发土地缺乏的压力, 北京市住建委在2013年下半年出台政策鼓励国有企业以自有土地 (多为原有厂房工业用地) 开发保障性住房。这是一种渐进式的尝试, 具体多少比例能得到规划许可转性为住宅用地开发, 多少比例用地仍保留原有性质、功能转为办公园区等设施仍待政府对市场情况的评判考虑。我们看到市场中一些具有开发资质、且有较多工业土地资源的企业率先涉足, 承揽了项目一二级开发, 而开发的进程中也涉及了变更原有土地性质。

可以看到, 几乎所有一线城市都在迅速面临同样的土地资源问题, 比如上海在2015年中已宣布未来将在目前850平方公里的工业建设用地指标 (占全市建设用地27%) 基础上远期 (2040) 降低至10%~15%, 这意味着工业用地面积将逐步下降, 原有用地在采取一定措施转化为其他性质用地。可以预见深圳目前的转型创新亦有可能被正式引入到其他城市。

城市建设的快速发展带来了工业设施及其附着土地有了变更性质的机会, 这也为一些有着更为独到眼光的投资者所亲睐。市场中不乏有投资者寻求收购或已购入老旧厂房, 在城市快速扩张之际, 等待地方政府重新规划利用工业土地, 通过动拆迁途径获得土地升值的收益。

路径三:消费升级带动的工业物业更新利用

从经济发展带来改变这一角度来思考, 我们看到也正是由于人力成本 (工资) 的逐步升高, 整体消费市场在日益蓬勃发展。消费升级的背景下, 城市周边区域的厂房在脱离原有生产加工功能之余, 也会有更多的可能去服务于日渐升级的消费需求。这一趋势目前刚处于起步阶段, 但我们预计未来将有更多的案例出现, 而市场也会相应有更多的讨论。

与消费不断升级发展相应地将衍生出诸如对于物流仓储、消费后台数据处理乃至更精细化的配送、处理设施 (如生鲜冷链库) 的需求, 这些功能直接服务于迅速发展的第三产业并且这些需求都可考虑在原先从事生产功能的厂房基础上改建而成, 成为地方产业“腾笼换鸟”的选择之一。

向消费转型趋势一工业厂房改制物流仓储

需求产生的原因鸟”的选择之一。

中国整体经济正处于由投资拉动转向消费驱动, 而消费中最为突出的亮点无疑是零售电商, 其需求相应也在快速上升。

由于面临工业转型的厂房位置都处于经济发达城市, 同时也是潜在消费者密集地区, 这与零售业对于仓储位置的需求天然重合。在零售各环节中由于运输成本的相对高昂而仓储成本总体占比相对较低, 商业企业相应地更多会考虑尽量地贴近终端消费市场。但另一方面在包括一线及部分二线城市在内的地区物更精的第地方仓储用地近年来的投放非常稀缺, 物流设施也是供不应求。利用原有废弃厂房改建成为仓储设施不失为一种替代性的选择。

售, 昂从经济角度来看, 随着发达区域生产加工业的弱化, 其设施租金的上升动能不足, 以苏州市场为例, 2009至2015年上半年标准厂房租金涨幅约15%, 而同期物流设施租金上涨近25%。当然不可否认考虑到生产企业为地方经济带来更多税收及其它优势, 部分厂房的租金是非市场化的, 但综合来看仍能发现不同的市场趋势变化。

种替市场发展态势决定了这种改建有着特定的需求与赢利模式, 近期案例包括一物流地产开发商在苏州高新区内将此前弃置的厂房改建为仓库, 单位租金水平提升达到50%以上。而在广州, 由于市场中本身存在诸多建设在较低成本宅基地之上的仓储设施, 有一些厂房不再使用后, 甚至直接改为了非高标仓进入市场, 解决快速增长的仓储需求。

面临的挑战

市场发展的演进总是充满各种的转折, 一种模式带来收益的同时必然有其他方面的阻碍出现, 成为其在市场博弈中必须涉及到的考量。我们看到以既有厂房转为仓储设施仍存有一些挑战, 包括了1) 地理位置:由于物流仓储对于位置的选择上仍会有场地装卸方面的考虑, 以及周边路网的通达性, 这也在一定程度上限制了原有厂房改建的普遍性;2) 建筑结构及成本因素:由于物流仓储设施对于装卸货的通道结构、层高等均有要求, 原有厂房可能面临着需要重新改建的要求, 但由于新建仓储的建造成本并不高, 改建可能并非是经济的选择, 因此从经济角度而言并不一定有利;3) 地方政府的考虑:从原有的生产功能转化为仓储, 生产所带来的地区工业生产值及税收收入可能并不能被物流功能所弥补, 地方政府基于此考虑可能并不乐见这一变化, 因此仍需综合当地各种实际因素与政府协商。

向消费转型趋势二保税仓跨境电商蓬勃发展带动的仓储需求

需求产生的原因

金融危机以来, 受国际需求疲软、大宗商品价格下降等影响, 传统进出口增速持续放缓。2010~2015年期间, 按美元计, 全国进出口总额复合增长率仅5.9%, 2015年更同比下滑8.0%。而同时在全国自贸区扩容及电子商务飞速发展的背景下, 跨境电商作为崭新的业务模式, 同时也成为政府推动国内贸易发展的新途径。虽然如何定义跨境电商尚未有官方的准确数据, 但其快速增长是毋庸置疑的。据中国电子商务研究中心数据显示, 2015年上半年, 全国跨境电子商务交易规模达2万亿, 同比增长42.8%, 占国内进出口总额的17.3%, 其中出口占比达84.8%。

跨境电商根据商品品类不同, 仅收取各档行邮税, 相对于一般的贸易产品所征收的关税、增值税、消费税等税率有更大价格优势及通关便利性。目前, 跨境电商试点城市可申报“一般出口”、“保税出口”、“直购进口”和“保税进口”四大业务。

2016年1月, 继杭州之后, 国务院再次批复包括上海、广州、深圳、成都等地在内的12个城市设立跨境电子商务综合试验区。而跨境交易中保税模式的日益火热催化了跨境电商对于保税仓的需求。以“保税进口”为例, 对跨境电商试点城市要求则是由商家直接将商品存储在海关特殊监管区域或B型保税物流中心进行备货, 消费者下单后商品直接从上述区域清关出货。以深圳为例, 目前, 深圳优质保税仓存量约171万平方米, 单拿这一数字较国内其他二线城市的整体存量 (含保税和非保税项目) 相比, 有过之而不及。2013年12月深圳正式启动跨境电商出口项目, 随后又于2014年7月获批成为跨境电商进口试点。前海蛇口自贸区成立后, 在海关、税务、检验检疫等方面的一系列的利好政策为跨境电商节约运营成本、促进业务创新等方面提供了极大的支持, 在一定程度加速了该区域跨境电商的发展进程。深圳保税物流仓储市场供不应求, 尤其是在跨境电商进口业务获批之后, 市场对于保税仓的需求急速攀升。2015年全年, 深圳保税物流仓储市场仅有23.5万平方米的新增供应入市, 但净吸纳量达30.6万平方米, 空置率同比下降6个百分点至7.4%。

有鉴于此, 目前深圳的保税仓业主在招商方面也更加倾向于跨境电商:前海一保税物流园内的新空置仓储均优先面向跨境电商进行招租;位于前海湾保税区、总建筑面积近10万平方米的某集团仓库亦专门出租给跨境电商, 并计划中后期逐步转型用作跨境电商的展示交易、研发检测和商务办公。同时, 跨境电商的快速发展又催动了更多的供应倾斜, 市场上亦有部分开发商将非保税仓库转成保税仓库以满足来自跨境电商的旺盛需求。比如一内资开发商将其位于广州花都的综合物流园新一期近10万平方米的非保税仓转变为保税仓即为一例。

面临的挑战

目前跨境电商的快速发展源于部分地区先行先试, 而未来全国实行统一的行邮税将是大势所趋, 税率方面有消息称将在现在行邮税税率的基础上提高三至五成。一旦推行, 则目前试点城市中刚发展起的需求是否会减弱乃至分流将存在不确定性。

另一方面, 我们也看到地方政府的支持态度对于跨境电商的发展起了很大作用。比如对比各地情况, 其中部分城市由于原先的进出口贸易发达, 来自跨境电商的需求对其而言并没有明显增量, 因此相形之下反而对于进出口的清关审核最为严格, 也并不像其他试点城市所做, 设立单独针对跨境电商的窗口, 则在跨境电商的发展中反而显得速度较慢。可见在目前政策仍在逐步完善的阶段, 未来此市场的需求趋势仍显不明朗。

向消费转型趋势三数据中心电商热潮下的衍生需求

需求产生的原因

物流仓储无疑是整体零售消费旺盛的需求产物, 而数据中心更是伴随零售, 尤其是电子商务飞速发展的“云端”中心。由于数据中心是企业须臾不离的需求, 即使是外包的数据中心, 企业最理想的状况也是与其处于同一城市, 便于管理。因此往往数据中心将位于零售企业所建物流园区邻近区域。以近期被改建为某电商集团数据中心的金桥一厂房为例, 该厂房为金桥出口加工区内一幢已有多年生产历史的多层厂房, 原为某家用电器生产场所, 在售回后被作为该电商集团在上海的数据中心加以再利用, 在原有厂房内部改建了1.2万平方米恒温机房, 安装2000多台机柜。作为“数众云”项目, 这是该集团布局上海的几大数据中心之一。

面临的挑战

数据中心虽是零售行业乃至国民经济诸多行业发展后的必然需求, 但其高能耗的特性与政府目前倡导、考核的低碳经济发展微观层面无疑又有着一定冲突。在物理设施条件上, 数据中心对于原厂房的改建要求颇高, 比如:1) 需要持续且稳定的电力供应 (其机房空调用电可能占总能耗一半) ;2) 对于楼层承重要求高, 远超一般物业水平的每平方米500公斤的要求, 甚至达到每平方米800~1000公斤;3) 层高要求净高不低于4.0米, 最好达到4.5米。楼层以3~4层为宜。

向消费转型趋势四冷链仓生鲜消费的升级需求

需求产生的原因冷

消费中包括待加工农产品、乳制品甚至医药等都需要冷藏冷冻运输。而随消费者消费升级趋势, 原先侧重于初加工农产品的冷链需求会逐步转移至后端的食品。以目前国内冷库资源对比可以发现, 2014年中国单位城市人口冷库面积0.11平方米, 而美国2010年数据已达到0.43平方米。对于果蔬的冷链使用率在中国20%, 而在美国85%~100%, 由此带来的结果是损耗率前者达到40%, 而后者仅为5%。

从我国冷库资源分布来看, 目前的冷库运用集中于生产端及中间物流, 远非为最终消费市场服务。由于消费级冷库的配送半径一般在100公里左右, 基本上单个冷库的服务范围应为省内。而从目前各省库容来看, 冷库集中于农业生产大省与物流中转枢纽节点省份, 重要的消费市场——东南沿海的一二线城市却还处于相对较小权重。随消费逐步升级, 目前集中服务于生产端的冷链冷库是远远不能满足需求的, 消费冷链 (冷链宅配/冷链干线) 会有更长足的发展。

随着消费者收入的提高, 生鲜食品的消费必然进入快速成长阶段。以相对数据可得的电商来看, 2013年时生鲜食品占电商销售食品约7%, 达到21.8亿元, 但同时又是其食品所有品类中增长最快的, 当年达到近110%。而生鲜食品的增长将带来消费级冷库需求的快速上升。

应该看到市场对于冷链仓储的需求潜力巨大, 但这一需求仍处于起步阶段, 虽然市场中已出现先行者试水该领域, 比如某综合性地产企业已改造上海南汇一处厂房为冷链库, 但需求实现提升仍有待于消费升级的到来。部分案例如西部某二线城市一处厂房被收购后, 政府出于整体规划考虑希望设置部分厂房为冷链库, 但其市场需求的实际承接能力仍有待观察。

面临的挑战

冷链冷藏库的未来需求缺口非常明显, 但各地市场发展成熟阶段不同, 如何择时介入抓住市场爆发增长的机会需要细致的考察。此外, 由于冷链库的通用性不及标准仓且投资金额更大, 市场较为特殊, 如何与需求 (特定的商家) 匹配也需要对市场深入挖掘进行研究。

向消费转型趋势五私人仓储城市化发展下的个人升级需求

需求产生的原因

随城市快速发展、空间资源日益昂贵等因素所催生的个人存储空间需求, 是一个日益被行业热议的话题。包括香港、新加坡等亚太区域内诸多城市皆已兴起了投资、应用私人储物仓的趋势, 相信这一应用场景不久也将在北上深广等一线城市出现。所催生的个人存储空间需求, 是一个日益太区域内诸多城市皆已兴起了投资、应用不久在北上深广等一线城市出现。

根据发达经济体市场经验, 人口生活场景、状态改变中的4个“D” (Death, Divorce, Density and Dislocation离世、离异、人口居住密度变化及搬迁) 都将带来直接的个人物品存储需求, 而除个人需求以外, 伴随办公扩租等商业活动也将带来储物空间的增加。而随着城市空间单位面积价格快速上升, 私人储物空间的成本也会显得更具有吸引力。

以发达国家城市私人仓储单位面积作为对比可以发现, 对于每个一线城市, 这一市场的潜在需求面积达到50~100万平方米。

研究表明, 尤其在亚太区域市场, 客户对于便利性的需求十分突出, 这意味着私人仓储的位置应紧邻消费者居住区域, 也就意味着本文所探讨的随城市扩张而限制的原厂房位置都较为适宜来满足这一功能。从经济角度而言, 私人仓储带来的单位面积租金收益都将大大超越原功能时的水平。

面临的挑战

如世邦魏理仕在其亚太区专题文章《人口结构变化驱动亚洲私人仓储空间需求》中所述, 私人仓储首先面临着消费者观念的转变——接受此种生活方式, 释放潜在需求。其次基于交通出行成本考虑, 私人仓储空间需置于居民集中区域或交通枢纽位置便于使用。土地本身的成本及出让时长都会影响到如何建制此类物业。变化驱动亚洲私人仓储空间需求》中所—接受此种生活方式, 释放潜在需求。置于居民集中区域或交通枢纽位置便于如何建制此类物业。

总结

外资“深耕”工业地产 第4篇

在住宅、写字楼、商铺之后，外资“深耕”工业地产的脚步正在加快。

继普洛斯、AMB、丰树、仲量联行、世邦魏理仕之后，3月下旬，澳大利亚工业地产集团麦格理佳文斥资1．21亿元人民币收购了上海奉贤48000平方米配送中心。

从近几年的发展轨迹可以看出，外资投资工业地产正在由此前多为直接收购向自行开发转变。

外资涌入工业地产

3月21日，澳大利亚工业地产集团．麦格理佳文宣布，公司以1.21亿元人民币收购了上海奉贤48000平方米配送中心。据悉，这一配送中心为高品质单层仓库，紧邻A4高速公路并同主要的交通网络相连，到浦东机场及洋山深水港交通均十分便捷。该配送中心已于2005年11月正式完工，现租户为正大集团旗下的易初莲花连锁超市有限公司，签订的租赁合同为10年。

实际上，早在一年前，麦格理佳文集团于上海设立的全资子公司麦科瑞(上海)仓储有限公司，就在康桥德国工业园投资建设了物流分拨中心，一期总投资为4800万美元。该中心主要服务干全球知名物流企业DHL，将成为其华东物流中心，这也是该集团在中国的首个纯外资工业地产项目。

某资深地产专家指出，如果一个外商拿1000万美元来华投资，花4000万人民币购买100亩土地，另外4000万做仓储物流中心。一年以后就能出租，每年有10％的稳定租金收益率。如果5年以后将它卖出去，再加上之前的收益，总回报率能达到50％。

显然，外资已看到中国工业地产的巨大发展潜力。

日前，全球著名物业公司世邦魏理仕发布的《二月份北京房地产市场报告》(以下简称《报告》)指出，北京的工业物业正在成为境外机构投资者的投资热点。戴德梁行、仲量联行等机构都表示，目前，很多海外投资机构都在通过他们对中国的工业地产项目进行咨询。

据了解，作为世界最大的上市工业房地产投资信托公司，美国普洛斯公司已经在上海建立了临港、西北、嘉定、松江、闵行等物流园区，并且依托上海总部为中心，开始向其他重点城市进行拓展，进入的新城市有青岛、杭州和宁波，均为中国东部沿海城市。

而2005年年底，在新加坡上市的丰树物流房地产投资基金宣布，其已收购位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，代价为1．2亿元人民币。丰树集团物流信托管理有限公司CEO蔡兆才称：“丰树将在内地通过独资或合资的方式发展物流设施、物流园区，同时也会根据客户要求度身订制物流设施。”

2006年1月，全球排名第二的工业地产开发商AMB从爪哇控股有限公司购得上海一块面积为17474平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地，预计总投资约1330万美元。AMB中国副总裁Oliver Treneman不久前在公开场合表示，未来5年，AMB在中国的工业地产投资将达5亿美元，主要侧重在北京、上海及珠三角地区。

2006年2月高力国际也发布公告称，该公司已经协助GE东芝有机硅公司选得其在华第四家工业厂房，这个位于南通的新工业地产项目总投资将达7800万美元。

工业地产里的“商机”

“未来几年，在工业用地地价上涨、工业地产需求长期持续升温，工业物业销售及租赁价格持续攀升的带动下，工业地产行业将保持高景气度，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。”兴业证券高级分析师任壮表示。

在仲量联行工业物流部董事易立夫看来，影响工业地产市场的重要指标之一，在于零售行业的活动，它很大程度上影响到了中国内地的一些房地产市场的发展。

2004年有314家外商零售集团在华注资，这个数字在2006年已经增长到1000家，一些世界超级顶尖大型的零售超级连锁集团已经纷纷进入中国市场，在中国的关键城市和主要地区设立了他们的厂区。因为他们希望能够通过这些主要城市当中设定一些办公地点以及营业场所，来增加他们在中国的市场发展地位和潜力。

根据专家的预测，未来几年我国物流市场将保持年均20％的增速，外资开发商显然清楚地看到了这一点。在过去几年内，长三角主要城市低质量仓库的租金保持在0．5元／平方米·天～0．8元／平方米·天，而高质量仓库的租金达到了0．9元／平方米·天或更高。

“工业地产的价格被明显低估了。”一位投资者对记者说：“招投标机制在商用或民用房产的出让中运用已相对成熟。但工业地产的开发价格根本无法控制。”他认为，与商业用地的标准相比，以工业名义出售的地皮简直就是白送。

据业内人士透露，工业地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产商大幅圈地，地价自然更加便宜。更为重要的是，工业地产的出发点是将地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。因此，政府以较低的价格转让土地给房地产商做工业地产项目也就不足为奇了。

“工业物业虽不及写字楼及豪宅项目受人关注，但就回报而论，却绝对是良好的投资选择”，一位不愿透露姓名的专家透露，从投资方式看，外资主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定的收益，或购买带长期租金的现有项目等各种方式来投资工业物业市场。一般商用物业年投资回报率在6％～8％之间，工业地产开发约为8％～12％、最高可达15％，而且投资回报相对更为稳定。

一家知名代理机构某部门经理给记者算了一笔账：“如果一个外商拿1000万美元来华投资，花4000万人民币购买100亩土地，另外4000万做仓储物流中心。一年以后就能出租，每年有10％的稳定租金收益率。如果5年以后将它卖出去，再加上之前的收益，总回报率能达到50％。”

然而，世邦魏理仕大中华区工业与物流服务部执行董事安豪却浇了盆冷水。他认为，从今年年初开始，国土资源部要求全国范围内工业用地出让执行严格的“招拍挂”制度，预计将推高工业用地平均出让价格。“未来1年内，上海工业地产投资利润率将从目前的9％～10％下降到8％～8．5％”。

而针对业内传言有些投资者盖好厂房，然后将工业用地转化为商业用地，以工业园区配套的名义建造写字楼出让来牟取暴利的说法，有关人士表示这种可能性不大，因为产权证上的记号是无法改动的。

从收购到开发

目前，外资对工业地产操作思路一个明显的变化是由此前多为直接收购向自行开发转变。

从收购到自建，外资已完成了一个对国内工业地产市场从试水到谙熟的转变。而丰树更有一个深远目的——希望将其增加到房地产信托投资REITs中去。在蔡兆才看来，将物流和金融两个领域结合在一起，才是物流园区未来发展最具吸引力的地方。

“只有物流资产被证券化或归人REITs中，才有利于物流企业和发展商获得新的资金渠道，发展新业务或满足其经营需要。”他指出。

作为亚洲第一个上市物流地产REITs，2005年7月开始发行的丰树信托已经将56个不动产项目注入在资产包内，价值17亿美元。这其中包括位于上海的空港欧罗物流园以及位于香港的仓储项目。

“从美国REITs几大类分布来讲，整个工业地产占据的比例是最大的。工业地产REITs进入前景广阔的中国内地也是可以想象的。”伟业顾问董事金勇告诉记者。

工业地产开发流程 第5篇

第一：房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书；

7、办理企业名称登记；

8、送审合资或合作合同、章程；

9、申领外商投资企业批准证书；

10、办理企业登记

「开发公司设立阶段的相关税费」

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人检验费；

4、补、换、领证照费

第二：开发项目的立项和可行性研究：

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报规划要点；

4、申报、审批项目建议书；

5、编制项目可行性研究报告；

6、申报、审批项目可行性研究报告 「项目立项和可行性研究阶段的相关税费」

1、可行性研究费；

2、建设工程规划许可证执照费

第三：开发项目的规划设计和市政配套

●开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点；

2、申报规划设计条件；

3、委托作出规划设计方案；

4、办理人防审核；

5、办理消防审核；

6、审定规划设计方案；

7、住宅设计方案的专家组审查；

8、落实环保“三废”治理方案；

9、委托环境影响评价并报批；

10、建设工程勘察招、投标；

11、委托地质勘探；

12、委托初步设计；

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见；

15、落实市政公用设施配套方案；

16、报审市政配套方案；

17、1

市政各管理部门提出市政配套意见；

18、市政管线综合●开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：

1、工程勘察（测量）费；

2、工程设计费；

3、建设工程规划许可证执照费；

4、竣工档案保证金；

5、临时用地费；

6、临时建设工程费；

7、建设工程勘察招标管理费；

8、勘察设计监督管理费；

9、古建园林工程设计费 第四：开发项目土地使用权的取得

●取得开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价报告的预审；

6、委托地价评估；

7、办理核定地价手续；

8、办理土地出让审批；

9、签订国有土地使用权出让合同；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨：

13、国有土地使用权划拨用地申请、14、主管部门现场勘察、15、划拨用地申请的审核、报批、16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用：

17、征用集体土地用地申请、18、到拟征地所在区（县）房地局立案、19、签订征地协议、20、签订补偿安置协议、21、确定劳动力安置方案、22、区（县）房地局审核各项协议、23、市政府下文征地、24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、25、办理批地文件、批地图、26、办理冻结户口、27、调查户口核实劳动力、28、办理农转工工作、29、办理农转居工作、30、办理超转人员安置工作、31、地上物作价补偿工作、32、征地结案

●取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：

1、地价款（土地出让金）；

2、资金占用费；

3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；

8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城市土地使用税；

10、地价评估费；

11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地补偿费；

14、青苗及树木补偿费；

15、地上物补偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税

第五：房地产开发项目的拆迁安置

●开发项目拆迁安置阶段的法律程序：

1、委托进行拆迁工作、2、办理拆迁申请、3、审批、领取拆迁许可证、4、签订房屋拆迁责任书、5、办理拆迁公告与通知、6、办理户口冻结、7、暂停办理相关事项、8、确定拆迁安置方案、9、签订拆迁补偿书面协议、10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置、11、发放运作拆迁补偿款、12、拆迁施工现场防尘污染管理、13、移交

拆迁档案资料、14、房屋拆迁纠纷的裁决、15、强制拆迁

●开发项目拆迁安置阶段的相关税费：

1、房屋拆迁补偿费；

2、搬家补助费；

3、提前搬家奖励费；

4、临时安置补助费（周转费）；

5、清理费；

6、停产停业综合补助费；

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；

8、一次性异地安置补助费；

9、房屋拆迁管理费；

10、房屋拆迁服务费

第六:项目的开工、建设、竣工阶段

●项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作：

1、领取房地产开发项目手册、2、项目转入正式计划、3、交纳煤气（天然气）厂建设费、4、交纳自来水厂建设费、5、交纳污水处理厂建设费、6、交纳供热厂建设费、7、交纳供电贴费及电源建设集资费、8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续、9、设计单位出报批图、10、出施工图、11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金、12、办理消防审核意见表、13、审批人防工程、办理人防许可证、14、核发建设工程规划许可证、15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标：

16、办理招标登记、招标申请、17、招标准备、18、招标通告、19、编制招标文件并核准、20、编制招标工程标底、21、标底送审合同预算审查处确认、22、标底送市招标办核准，正式申请招标、23、投标单位资格审批、24、编制投标书并送达、25、召开招标会，勘察现场、26、召开开标会议，进行开标、27、评标、决标、28、发中标通知书、29、签订工程承包合同、30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理：

31、办理质量监督注册登记手续、32、建设工程监理、33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费、35、办理开工前审计、36、交纳投资方向调节税、37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路、39、协调街道环卫部门、40、协调交通管理部门、41、交纳绿化建设费，签订绿化协、42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工：

43、施工场地的“三通一平”、44、施工单位进场和施工暂设、45、工程的基础、结构施工与设备安装、46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收：

47、办理单项工程验收手续、48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》、49、商品住宅性能认定、50、竣工统计登记、51、办理竣工房屋测绘、52、办理产权登记

●项目开工、建设、竣工阶段的相关税费：

1、三通一平费、2、自来水厂建设费、3、污水处理厂建设费、4、供热厂建设费、5、煤气厂建设费、6、地下水资源养蓄基金、7、地下热水资源费、8、市政、公用设施建设费（大市政费）、9、开发管理费、10、城建综合开发项目管理费、11、建筑行业管理费、12、绿化建设费、13、公园建设费、14、绿化补偿费、15、路灯维护费、16、环卫设施费、17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）、18、电源建设集资费（用电权费）、19、外部供电工程贴费（电贴费）、20、建安工程费、21、建设工程招投标管理费、22、合同预算审查工本费、23、质量管理监督费、24、竣工图费、25、建材发展补充基金、26、实心黏土砖限制使用费、27、工程监理费

28、工程标底编制管理费、29、机电设备委托招标服务费、30、超计划用水加价、31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费、33、固定资产投资方向调节税

第七：开发项目的经营阶段

●开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售：

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》；

2、选定中介代理机构和律师事务所；

3、与购房者签订认购书；

4、签订正式买卖契约；

5、办理签约公证；

6、办理外销商品房预售契约公证；

7、办理外销商品房的预售登记；

8、外销商品房转让登记；

9、外销商品房抵押登记；

10、楼宇交付入住手续；

11、办理产权过户手续

二、内销商品房的销售：

12、提交完成建设项目投资证明、13、签署预售内销商品房预售款监管协议、14、办理《内销商品房预（销）售许可证》、15、销售项目备案、16、委托中介代理机构进行销售、17、与购房者签订认购书、18、与购房者签订买卖契约、19、办理预售登记、20、办理转让登记、21、办理房地产抵押登记手续、22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书、24、办理产权立契过户手续

三、房地产出租的综合管理：

25、房屋出租权的确认、26、申请房屋租赁许可证、27、出租人与承租人签订书面承租协议、28、租赁当事人办理租赁登记手续、29、租赁房屋的转租、30、房屋租赁关系的终止

四、房地产出租的专项管理：

31、房屋出租权的确认、32、出租人办理房屋租赁许可证、33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》、34、签订书面租赁协议、35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、房地产的抵押：

36、抵押权的设定、37、签订抵押合同、38、办理房地产抵押登记、39、抵押房地产的占管、40、抵押房地产的处分

●开发项目经营阶段的相关税费：

1、营业税、2、城市维护建设税、3、教育费附加、4、印花税、5、契税、6、土地增值税、7、企业所得税、8、个人所得税、9、房产税、10、城市房地产税、11、房屋产权登记费、12、房屋所有权证工本费、13、房产共有权执照费、14、房屋他项权利执照费、15、房屋买卖登记费、16、房屋买卖手续费、17、房屋租赁审核备案手续费、18、租赁房屋审核备案手续费、19、租赁私房合同登记备案手续费、20、房屋租赁登记费、21、房屋估价手续费、22、房屋公证估价手续费、23、房地产价格评估费、24、房地产中介服务费

第八：开发项目的物业管理阶段

●开发项目物业管理阶段的法律程序：

1、物业管理单位经营资质审批；

2、签署物业管理委托合同；

3、居住小区的物业接管综合验收；

4、物业使用、管理、维修公约的核准；

5、安排签订管理公约；

6、制定、提供质量保证书和使用说明书；

7、物业管理服务基本要求；

8、物业管理委员会的设立

●开发项目物业管理阶段的相关税费：

1、居住小区物业管理启动经费；

2、共用部位共用设施设备维修基金；

3、普通居住小区物业管理费；

4、高档住宅物业管理费；

分析工业地产盈利模式 第6篇

地产公司的盈利模式

整个房地产板块又可进一步划分为开发商品住房的住宅类地产，如万科、栖霞建设；和开发/租售商铺、写字楼的商业地产，如金融街、中国国贸等。还有一部分经营园区开发的工业地产公司，如张江高科、海泰发展等。虽说都是买地卖房子，但三种地产公司盈利模式还是有所差别，这决定了投资者在选股操作时关注点也不完全相同。

商业地产盈利模式

商业类地产公司目前的盈利模式与住宅类地产很相似，仍主要以购置土地开发后销售获利，但由于其产品是写字楼或商铺，客户主要是以经营为目的的企事业单位而非以消费为目的的个人，因此受政府房地产调控影响相对较少。但商业地产公司项目选址多局限在市中心少数地段，其业务和业绩的扩张性通常劣于住宅类地产公司。

随着市中心可开发销售的地产资源逐渐减少，商业类地产公司的盈利模式将更多转向租赁业务，赚取租金收入。以北京的金融街为例，2006年租金收入占总收入不到2％，预计到2008年这一比例会上升到近15％，并且会继续扩大下去。今后投资者分析商业地产公司不仅要关注项目储备和地理位置，租金和出租率这些指标的变化对业绩的影响会愈加重要。

工业地产盈利模式

工业类地产与商业类地产盈利模式更为相似，但目前通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入已普遍形成规模，如天津的海泰发展租金收入已占到总收入40％左右。这类公司业绩表现更为平稳，虽难以创造优势住宅类地产公司的成长性，但颇有低风险价值型股票的特征。