房地产金融论文题目范文

房地产金融论文题目范文第1篇

关键词：房地产市场;政策性房地产金融;商业性房地产金融;协同发展

中国房地产市场的发展历程伴随着政府对房地产市场的调控历程。2006-2010年政府对房地产的宏观调控力度逐年加强，但政府“平抑房价”、“遏制房价过快增长”等为保持房地产市场稳定健康发展的初衷并未取得相应的效果，一时间中国房地产市场似乎陷入“无解”的状态，但是，2011年政府出台的宏观调控政策及其执行效果说明房地产市场最终会走向“有解”。这里面有政府对房地产实体经济和虚拟经济二重性认识的提高，有政府被动抑或主动调控房地产经济以实现经济稳定的因素。政府只有充分认识到房地产在当代经济中的虚实二重性才能使宏观调控到位，真正起到打击房地产虚拟经济领域易引发经济泡沫乃至泡沫经济的投机性购房的目的。被动调控是源于房地产关系国计民生，房价过高如得不到调控则会危及经济稳定;主动调控则源于中国作为正在不断崛起的经济大国，其社会主义性质的体现从最基本的“居者有其屋”体现出来。

虚拟经济认为：房地产具有虚实二重性。从房地产的虚拟性来看，房地产价格调控的目标不是其价格应该在何处，而是防止过度投机。从房地产的实体性来看，低收入阶层买不起房的根源不是房价高而是收入上的贫富差距过大所致。为此，今后我国房地产金融的发展一方面要继续发展商业性房地产金融，继续大力发展房地产市场，让中高收入群体住房问题得以顺利解决;另一方面要发展政策性房地产金融，着力解决中低收入群体的住房问题。这种研究的最终目的旨在重构一种新的基于虚拟经济视角的房地产金融改革思路政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展。

一、理论基础：房地产经济的虚实二重性研究

对虚拟经济及房地产经济虚拟性的研究要从探究财富的性质人手。虚拟经济认为财富不是物质的而是价值的，并把整个经济系统划分为实体经济和虚拟经济两个运行方式不同的子系统，虚拟经济研究将帮助我们看清按传统实体经济观点所看不到的那些运行规律和特征(尤其是在中国)，实体经济运行的微观行为基础是成本支撑的，而虚拟经济运行的微观行为基础是心理支撑的。对于房地产，我们需要从虚拟经济的角度考虑房地产到底在经济中扮演什么角色。房地产作为一种实物资产，它为消费者提供的效用是按面积计算的，当价格暴涨的时候，只要面积不变，其对人们居住的意义就不变。但是对卖者来说就完全不同了，价格越高，卖者获得的收入就越高。房地产价格之所以能够高企不下，直接原因一定是有买者支付了购房的款项。而购房者并不是唯一的房款支付者，其中最大的支付者是银行。当大量资金进入房地产市场的时候，房地产价格就逐渐上涨，这时有两个现象值得注意：一是建筑面积增加小于房地产销售额增加，二是所有的房地产持有者，特别是此前早就购买了房地产的居民和其他所有者都会按新的价格来估算自己的名义财富。于是在房地产面积增加有限的情况下，社会财富的价值将会大幅度上升。这就是房地产的虚拟性所在。中国近年来房地产业创造出的众多亿万富翁使人们彻底认识到由房地产的虚拟性创造出的巨额虚拟财富是实实在在的财富，近年来我国居民资产结构中房地产虚拟资产所占的比重达到65%左右。

在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所;二是为个人和企业提供投资和投机机会;三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产(在发达的市场经济中银行抵押资产的90%是房地产)。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后二者则是市场经济发展过程所赋予它的特殊功能，没有市场经济就没有这后两个功能。正是市场经济中房地产特有的功能导致它一方面可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，促进地区经济进一步发展(在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入);另一方面它也产生了“泡沫经济”的风险。日本自20世纪90年代持续了二十多年的经济不景气便是房地产和金融资产泡沫破灭所致。如果房地产价格上升已经从正常经济增长转为投机所致，其价格就一定会跌下来，而且随着价格下跌将会引发经济衰退甚至危机。这就是说，房地产价格调控的目标不是其价格应该在何处，而是防止过度投机。

二、现实考验：中国房地产金融发展的迫切性

在虚拟经济的背景下，各国经济实力的较量是包括实体经济子系统和虚拟经济子系统的整个经济的较量。并且，当前随着虚拟经济全球化的发展，虚拟经济以第一序的资格配置资源，在当前国际经济关系中国家之间的竞争重点也逐渐从实体领域转向虚拟经济领域。作为正在崛起的国家，我国与实体经济发展相匹配的虚拟经济还很不发达，需要进一步着力发展。作为虚拟经济重要组成部分的房地产中国房地产金融的发展应提到历史进程。

虽然中国房地产业仅仅是在1998年房地产按揭贷款全面开展之后才真正得以发展的，但是速度却异常惊人。如今，房地产已成为中国经济高速发展中具有支柱性地位的产业了，迅猛发展的房地产热使得国内若干大城市的房地产价格迅速赶上世界。它给地方政府带来了意想不到的好处，也给整个经济带来巨大的推动力。房地产创造着一个又一个亿万富翁，但是它也使得本来就困难重重的低收入阶层和青年人的经济负担和心理压力越来越大。它一方面推动着地方经济的迅速增长，另一方面又随时将泡沫经济的瘟疫迅速传播给整个经济。由于中国土地制度的特殊性，使得房地产在中国对地方政府具有特殊重要的意义。

在看到房地产的虚拟性应该得到大力发展这个大的格局的背景下，我们必须仔细研究房地产本身的特点兼具实体经济和虚拟经济的双重属性，这就决定了它是联系实体经济和虚拟经济的重要纽带(一般以房地产价格、货币资金流和信贷资金流作为房地产与实体经济的传递指标)。房地产价格波动既有实体经济的因素，又与虚拟经济密切相关，其中虚拟经济因素发挥着关键作用。承认房地产市场的相对独立性和特殊性，正确认识房地产价格波动的外生性和内生性，对于促进房地产市场和实体经济协调互动发展，进而实现虚拟经济和实体经济之间健康、协调发展具有重要意义。并且，表面上我们看到房地产价格的波动其背后的深刻原因在于资金流的波动，包括货币资金流和信贷资金流的流动。整个经济作为一个价值系统，

资金的流量与流向决定行业的兴衰。在当代房地产有两个新的功能需要强调：第一个功能是它与其他虚拟经济活动一起形成的。虚拟经济是当代的流动性储备池，它在全球范围内配置资金从而以第一序的资格配置资源。房地产的另一个功能是从最近几年中国房地产业的迅猛发展中总结出来的，这就是聚集资金从而推动区域经济发展的功能。房地产与其他投资不同的是它不仅有一般投资的收入乘数效应，作为银行信用的抵押资产，它还有贷款乘数效应。正是这种双重作用使得房地产成为最具拉动力的行业。

当前我国房地产虚拟经济必须大力发展，房地产金融必须发挥双重职能：提供政策性房地产金融与商业性房地产金融并举，这是我们迫切需要解决的一个现实问题。目前我国在这两个方面的发展都遇到了瓶颈，目前上至住房和城乡建设部下至各个省份的住房和城乡建设厅都在积极探索如何解决房地产融资困境问题。在房地产金融发展方面，我们不能“因噎废食”地不去发展，而应大力发展。2008年虽说我国没有发生像美国那样由房地产次贷危机引发的金融危机，但那是由于我国金融市场还不甚发达，资本市场还未完全开放使然。今后随着经济全球化，尤其是虚拟经济全球化的发展，中国经济必然要融入全球经济中去发展，怎样融人世界经济?我们需要“知彼知己”，方能“百战不殆”。鉴于国外房地产金融已经有了比较成功的适合各自国情的模式，在此，我们有必要先仔细梳理一下国外房地产虚拟面的房地产金融是怎么具体运作的。

三、经验借鉴：国外房地产金融的主要模式及经验借鉴

融资方式的差别是房地产金融制度的本质差别，依此标准，国际上大致有四种房地产金融模式。各种模式都是各国在具体的房地产运作经验的总结，其中有很多可供我们借鉴。下面对这些模式简单做一介绍：

(一)美国模式

具有“地多人少”的国家如美国、加拿大、丹麦等国的房地产金融模式主要是“资本市场融资”模式。这种模式由政府指定的住房金融机构通过在资本市场上发行住房抵押债券来筹集住房资金。它的特点是可在短时间内迅速筹集住房资金，而且住房抵押债券期限较长。政府对房地产市场属于弱干预型调控，主要靠市场进行调节。即政府在二级市场引导，保证一级市场在竞争的市场氛围中，实现住房保障目标。这种模式的形成与这些国家本身具备的一些条件有关，包括：发达的资本市场;住房抵押贷款工具标准化、规范化;政府对社会保障基金、保险公司、商业银行等机构的投资范围有限制等。

(二)英国模式

欧洲一些国家如德国、英国、奥地利等房地产金融模式是“合同储蓄融资”模式。这种模式下，借贷双方通过合同契约来筹措住房资金。特点是存贷结合、封闭运行，通过“高进低出”(实际存款利率高于贷款利率)的方式实现。这种模式的实施需要一些条件，如必须得到国家优惠政策支持，且应该具备严密、规范、有效的金融体系。如德国的“合同储蓄”模式下，政府出面构建多模式的综合性住房金融体系以满足不同阶层居民的需要;构建完备的住房互助储备体系;为中低收入阶层提供住房支持等。

(三)新加坡模式

新加坡创造的“强制储蓄融资”模式使房地产改革取得举世瞩目的成就。在这种模式下，政府发挥着主导作用，通过一系列的措施，如政府成立专门机构直接参与住房的规划、设计、施工、销售、经营等;通过立法强制贯彻政府住房政策;强有力的住房保障等强制要求雇主和雇员将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构，专项用于雇员住房消费支出。这种模式的特点是资金稳定性强、资金存款期限长、筹资金额巨大、筹资成本低。但这种模式的实用性具有苛刻的条件：经济必须持续稳定发展且整个系统内居民收入差距不宜太大。

(四)日本模式

日本房地产融资方式的特点是住宅信贷资金来源多元化，是“混合型融资”。它利用基金的形式筹集住房信贷资金，同时，私人金融机构运用金融手段广泛融资。为扶持民间金融市场，政府需要发挥投资引导作用并提供财政投融资强有力支持。

四、发展思路：中国政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展

从以上发达市场经济国家的政策实践来看，政府通过各种政策对住宅市场的干预大致可以分为两种方式：数量干预与价格干预。其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以较低的价格和低廉的租金提供给中低收入户和困难户使用。采用数量干预还是价格干预取决于国家自身的条件和经济社会发展的条件以及当时住宅市场的供求关系。例如在英、美、澳大利亚以及欧洲，人均占有的土地面积较大，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住宅制度只作为社会保障的一部分存在;但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、中国香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入，远远高于同一水平下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，政府兴建大量公共住房，公共住房制度成为保障与提高居民生活、调节住宅价格的重要内容。中国属于人多地少的国家，土地受到严格控制，政府干预市场的意义就更为重要。通过建设限价房或者政策支持的纯商业运作的低价房不仅可以起到价格干预的作用而且还能起到数量干预的作用，而建设经济适用房、廉租住房和公共租赁住房，是保障民生的重要内容和措施。

中国房地产市场发展具有自己的鲜明特色当前中国房地产发挥着聚集资金从而推动区域经济发展的功能。房地产的资金聚集功能主要表现在房地产价格持续上涨的过程中，资金会汇聚到这个城市中来。房地产对地方经济推动作用首先在于其资金的聚集效应，其次才是它对地方财政的贡献，这在一定程度上与中国的土地制度有关。由于土地不允许私有，土地的转让不过是使用权的转让，随着土地价格的一路飚升，公有土地的使用权转让越来越成为地方政府财政收入的重要来源。

从长远看来，房地产问题的解决关系国计民生。鉴于目前房价问题所产生的影响已经不再单纯局限于房地产行业。在当前经济发展战略逐渐转向以扩大内需为主的增长模式时，地方利益、行业利益必须无条件服从于国家利益和整个国民经济健康发展的需要。因此在当前的中国，一方面政策性房地产金融发展在更具有紧迫性。“十二五”规划纲要明确提出，要加大保障性住房供给。2011年，为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，2011年1月26日，国务院办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，各地方政府也相继出台了相关措施。国办发1号文件明确提出2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。随着保障性住房建设的全面推进和加速，金融机构保障性住房的信贷支持力度不断加强。2011年上半年，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。另一方面必须要大力发展我国商业

性房地产金融。我国的商业性房地产金融与国外相比还处于初级阶段，但今后的发展趋势要在风险可控的情况下稳步发展。中国房地产金融政策性与商业性房地产金融协同发展的具体思路包括以下三个方面：

(一)政策性房地产金融发展思路

解决低收入阶层住房问题的根本是要解决贫富差距问题：一方面要通过税收等杠杆调节收入差距，另一方面也要建立国民的社会保障体系。低收入者住房问题也是社会保障体系中的一个重要方面。政府提供廉租房，是解决低收入者住房的根本途径。从香港、新加坡的经验看，这是政府应该承担的责任，不是房地产开发商承担的责任。香港和新加坡政府通过建设廉租房、公屋，以极低的价格卖出或者租给低收入家庭，解决了低收入人口的安居乐业。香港500多万人口中有近200万低收入人口居住在公屋中，中国低收入人口住房问题也要通过政府提供低价房来解决。

政策性房地产金融发展的着力点可从以下几个方面展开：

1.差别化住房信贷政策。为贯彻落实国办发1号文件精神，切实做好差别化住房信贷政策实施工作，2011年3月18日中国人民银行印发《关于做好差别化住房信贷政策实施工作的通知》(银发[2011]66号)，明确各地实施差别化住房信贷政策的基本条件、程序和管理要求，督促金融机构严格执行差别化住房信贷政策[8](P49)。进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。

2.住房公积金政策。1991年，上海参照新加坡模式在中国首先建立住房公积金制度。中国《住房公积金管理条例》第1条指出住房公积金管理的立法意义：一方面是加强住房公积金管理，维护住房公积金所有者的合法权益;另一方面是促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平。目前解决保障性住房融资难的一个重要方面就是要充分利用住房公积金。整合住房公积金资金，一是可以“积小钱为大钱”。住房公积金沉淀资金分布于全省各地的各家银行，资金量有大有小，难以发挥作用，集中一家到两家银行后，由省级公积金管理部门统一调度管理，以集中委托或购买政府债券的形式将住房公积金转变为专项投资基金，作为保障性安居建设投资公司资金的来源。二是可以“变死钱为活钱”。按2011年4月6日住房城乡建设部(建金[2011]44号)规定，住房公积金存款利率为2.85%，贷款利率为4.7%(试点项目贷款利率上浮10%)，如河南省公积金存款额为100亿，那么指定银行将多增加2个多亿利润，按商业贷款利率7%算，需要银行多贷出近30亿的商业贷款才能获得这样的利润，这些资金可以授信给保障性安居建设投资公司，支持保障性安居工程建设。三是可以保持建设资金的流动性。廉租房和公共租赁住房建成之后，移交给当地，属地化管理，由当地政府或相关机构在银行的支持下，抵押贷款收购，不足部分以公积金增值收益和土地出让金补充(类似于交通部门的“贷款修路、收费还贷”模式)，这样既可减轻城市政府的负担，又有利于提高保障性安居工程建设投资公司的专业性和独立性，避免呆账、坏账等现象的出现，保持保障性安居工程投资管理公司资金的流动性，充分发挥建设资金的作用。

3.保障性安居工程建设政策。根据各地保障性住房的实际情况，中国人民银行会同有关部门积极探索建立和完善支持保障性安居工程建设的金融配套制度框架，金融机构保障性住房的信贷支持力度不断加强。2011年3月末，主要金融机构保障性住房开发贷款余额为2274.30亿元，个人购买保障性住房贷款余额为251.02亿元。保障性安居工程建设对各省来说都具有重要的意义：首先，通过建设保障性安居工程，解决居民的住房保障问题;其次，通过供应限价房等政策房来干预房地产市场，能够促进各省房地产市场平稳健康发展;再次，增加住房供应，扩大住房需求，拉动经济增长，改善城镇居民的居住条件;最后，一定程度上阻止各省存款资金的外流，促进了各省经济社会的发展。而对于城市政府的作用则在于，它既解决了经济适用房、廉租住房和公共租赁住房的建设问题，又提高了住房公积金的使用效率，从而提高住房公积金的增值收益。

目前，我国的住房和城乡建设部及各地住房与城乡建设厅围绕现实运作过程中保障性住房出现的融资难问题的瓶颈如何解决展开了深入的研究。如：河南省住房与城乡建设厅目前正在筹建保障性安居工程建设投资公司。

(二)商业性房地产金融发展思路

房地产是联系实体经济与虚拟经济的纽带，研究房地产业的性质、运行规律及其对经济生活的影响无论在哪个国家都是一个具有挑战性的问题。尤其在今天，世界高度虚拟化的时期，房地产在所有资产中居于核心地位，它是人们最长期持有的资产，也就是银行信贷活动中最主要的抵押资产，也正因如此，它可以称得上是金融活动的秤砣。把整个经济系统作为一个价值系统进行研究并注重资金在虚拟经济与实体部门的流动及在虚拟经济子系统内资金流入各行业的数量和方向是虚拟经济宏观监测迫切需要一个更为合适的、能够全面反映金融与经济关系的中间指标，即社会融资规模。只有将除贷款外的其他融资，即金融机构表外融资业务如银行承兑汇票、委托贷款、信托贷款等，以及直接融资都纳入统计范畴，才能完整全面地监测和分析整体社会融资状况，也才能从根本上解决虚拟经济和实体经济的关系问题。2010年12月中央经济工作会议和2011年政府工作报告提出“保持合理的社会融资规模”，社会融资规模成为宏观监测的重要指标之一。社会融资规模是指一定时期内(每月、每季或每年)实体经济(即企业和个人)从金融体系获得的全部资金总额。这里的金融体系是整体金融的概念。它主要由三个部分构成：一是金融机构通过资金运用对实体经济提供的全部资金支持，主要包括人民币各项贷款、外币各项贷款、信托贷款、委托贷款、金融机构持有的企业债券及非金融企业股票、保险公司的赔偿和投资性房地产等。

目前我国商业性房地产金融发展还很落后。例如，虽然资金供求双方对创立住房抵押资产证券化市场都具有强烈的需求，但由于中国住房信贷业务开展时间短，缺乏足够的统计数据及市场化环境(如利率市场化、证券市场的流动性等)对于中国的金融市场是一项约束条件。今后需要在以下几个方面继续努力：

1.大力发展住房抵押贷款证券化(MBS)。房地产抵押贷款包括对房地产开发企业贷款和对个人抵押贷款。逐步培育房地产抵押贷款二级市场，发展抵押贷款评级机构和保险机构，促使房地产融资由间接融资向直接融资方式转变，是防范由房地产市场波动引发的金融风险的重要措施。房地产具有举足轻重的作用，它是家庭财富和企业资产的重要组成部分，是银行发放贷款的主要抵押品，房地产抵押贷款证券是发达国家证券市场不可或缺的一部分，在一些发达国家其规模甚至超过了政府债券和企业债券。无论在发展中

国家还是发达国家，房地产都是一国财富的最重要组成部分，同时也是证券和资本市场上各类投资者重要的投资对象，早在20世纪80年代，与房地产有关的资产就分别占美国和世界市场资产组合的50%和1/3。房地产抵押贷款借助于金融与保险市场实现了证券化，便利了房地产开发和消费过程中的资金筹集，房地产投资信托基金(REIT)的发展使一般的投资者可以更容易地投资于房地产项目;另一方面与房地产有关的证券规模迅速膨胀，成为金融证券市场的重要组成部分。

2.扩大房地产企业直接融资。政府监管部门要适当放宽房地产企业上市融资条件，扩大房地产业融资渠道，使更多的房地产企业能够直接上市融资。目前中国房地产上市企业所占总体房地产企业的比例偏小，今后要通过多种渠道和方式让更多的具有实力的房地产企业上市融资。

(三)政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展思路

在前面对我国政策性房地产金融与商业性房地产金融发展分析的基础上，还需要特别强调的一点是：中国必须协同发展政策性房地产金融与商业性房地产金融。1994年我国提出要建立政策性与商业性并存的房地产信贷体系，今后我们要在这些年发展的基础上进一步拓展和深化，更好地探索政策性房地产金融与商业性房地产金融的协同发展。在此，笔者认为，要从以下两个方面展开：

1.提出政策性房地产金融和商业性房地产金融协同发展的理念。政策性房地产金融和商业性房地产金融必须协同发展的理论渊源在于房地产的虚拟经济理论。房地产在当今经济生活中早已不再是单纯的消费品，而是被当作投资品作为投资组合中的一种重要资产。房地产这种虚实二重性，尤其是房地产虚拟性的凸显使得从价值系统角度考察整个虚拟经济的运行更为迫切和重要。把股市、债市、房市、期市、汇市等虚拟经济作为一个整体来考察看整个资金的流入和流出，从而容忍适当的经济泡沫但又要防止泡沫经济的出现是宏观调控必须具备的视角。房地产的宏观调控要做好，一方面要着眼于房地产领域自身的发展，另一方面，真正调控好房地产，还要“功夫在诗外”。表现在以下三个方面：第一，从房地产虚拟性的角度来看，由于整个虚拟经济的联动性，不能仅从房地产市场本身解决房地产领域的资金流动问题，要关注整个虚拟经济子系统。第二，从房地产实体性的角度来看，解决中低收入住房的根本应该是政府出面，但目前完全靠政府也不太现实，所以目前采取的是一种折中方式政府引导市场向保障性住房建设方面倾斜。第三，从整个经济系统的角度来看，虚拟经济子系统和实体经济子系统是密不可分的，实体经济是虚拟经济的基础，所以政府抑制投机性住房、发展保障性住房政策是完全正确的。目前探索商业性房地产金融及政策性房地产金融改革进一步深化的工作虽然很艰辛但却是极富价值的。

2.指出政策性房地产金融和商业性房地产金融协同发展的大致思路。在国外，房地产金融调节房地产业的虚拟属性源于对房地产虚拟性质的深切把握，国际上特别是国际资本市场对房地产业金融属性有充分的认知。在国际产业分类标准体系中，特别是国际资本市场上最常用的产业分类标准GICS和GES将房地产业归于金融行业，将其与银行、保险归于一类形成FIRE产业。此外，美国1997年推出的北美产业分类体系(NAICS)取代了原标准产业分类(sIc)，也将房地产业归为金融业。反观我国，对于房地产金融调节房地产业的金融属性问题，经济界以中国证监会(CSRC)1999年4月制订的《中国上市公司分类指引》为标准，该指引以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》(1984)为主要依据，将房地产业作为一个单独的门类，其包括的内容分为三个子类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。后来，国家统计局先后又制定出《国民经济行业分类》国家标准(GB/T4754-2002)和即将于2011年11月1日正式实施的《国民经济行业分类》国家标准(GB/T4754-2011)。但即使是最新的《国民经济行业分类》国家标准，即GB/T4754-2011，也未充分认识到房地产的虚拟性，对房地产的虚拟性及房地产金融缺乏正确的认知，更提升不到理念层面来思考和解决房地产问题。国家多个部委对房地产的调节也多是从房地产实体领域进行，对房地产虚拟性的调节是被动的应付，而远未上升到一个较高的理念层次来做。笔者认为，如何协同发展有待于虚拟经济系统的统计核算体系真正确立起来，目前国家统计局、中国人民银行、统计学界正在着力研究基于虚实二重性的新的统计体系的建立。

五、结论

房地产具有虚实二重性，这就决定了中国的房地产市场发展到今天必须对房地产市场宏观调控与保障房建设“两手抓”，“市场+保障”的双轨制的运行还要持续一定时间。发展房地产一方面要发展实体领域的房地产，使之为人们提供居住、工作的住房和办公室等的实际效用;另一方面要发展虚拟领域的房地产，通过大力发展房地产金融来促进中国整体虚拟经济的发展和提升。目前，基于虚拟经济的全象资金流量观测系统是统计研究的重点领域。在具体操作层面，对于保障性住房到底应该怎么建，各地政府及中央政府正在积极地进行一些行政推动，但中国房地产市场化改革的取向要求我们在进行调控的同时必须通过一些经济手段，比如通过融资方式的变革来积极推动。目前，全国各地为推动保障房建设融资瓶颈的问题而进行的探索正在各地开展并取得了较好的效果，其中住房公积金推动保障房建设方面经过了试点阶段，目前正在稳步推进。下一步围绕保障性住房建设的金融机构建设、金融市场环境的完善等问题的研究将会随着实践的发展而进一步深入研究，直到找出合适的解决方案为止。

(责任编辑吴彤)

房地产金融论文题目范文第2篇

摘要：房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业，作为资本密集型的房地产业与金融业存在着密不可分的联系。近几年，金融业的资金支持，引起房地产泡沫之说。由于房地产业与金融业的密切关系，房地产业的风险很容易传导并引起金融风险，金融业实际上承担了房地产业的各种可能的潜在风险。本文通过对房地产泡沫与金融风险的关联机理研究，立足广西，摸清广西房地产金融风险产生的原因，存在的隐患，并在此基础上研究其风险爆发的路径及危害。

关键词：房地产泡沫 金融风险爆发路径

一、房地产泡沫与金融风险的关联机理

我国从1998年实行住房商品化改革以来，房地产业得到了较快的发展，成为拉动国民经济向前发展的“三驾马车”的重要组成部分，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，其关联度大，产业链长，推动了工业化、城市化和現代化的发展。国家对房地产支柱产业在政策上大力支持，使房地产业快速、迅猛发展，房地产业快速发展，离不开金融资金的大力支持，而过度支持使房地产业产生了一定的泡沫。2002年上半年，出现房地产泡沫之说，2004年后，随着房地产价格持续攀升，对泡沫的争论日趋白热化。

（一）房地产泡沫的内涵与特征

泡沫是一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者，而这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。

房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量;投机交易气氛非常浓厚。

（二）房地产业与金融业的天然联系

房地产属于资金密集型行业，在房地产开发过程中，大量的资金流是不断贯穿其中的。从起初的买地投入，到中间的建楼，再到最后的售楼，其中的每一个环节都需要大量的资金投入。因此，房地产行业要解决的重要问题就是钱从哪来。源源不断的大量资金流如何解决，成了所有房地产企业面临的最大问题。钱的来源，必然就得考虑到公司融资结构与资本结构构成问题。在我国房地产行业中，负债融资占有极大比例，并且更为突出的特征是在房地产行业所有的负债中，70%左右是来自于银行借款。

房地产行业融资的这一突出特征，对于房地产行业以及银行业来说都带来不小的负面影响。其一，房地产行业偏单一的融资结构很容易使其陷入被动，一旦到期无法还款，就会直接面临破产;其二，伴随着房地产行业的高额利润与快速发展，高风险也已经不是秘密。因此，银行大量资金都投入到了房地产行业，加大了银行业的经营风险，一旦房地产行业资金链条出现问题，就会拖累银行，导致房地产金融风险的产生与蔓延。

（三）房地产泡沫的衡量指标

一般而言，房地产泡沫是否产生，要从房地产价格、交易量、投资额以及房价收入比等指标来衡量。具体表现是房产价格过高、交易量频繁、房地产投资额在国民经济中的比重过大，以及房价收入比太高。

1.房地产价格过高。2008年我国M2的规模只有47.5万亿，到2018年6月末M2是177.02万亿元，10年间M2增长了近4倍;而这10年里，国内房价也翻了3倍多。以上海为例，2008年上海地区的房价只有1.5万/平方米，而10年后的2018年，上海的房价至少在6万元/平方米。全国的其他城市亦是如此，房地产价格越长越高。高房价拉大了社会贫富差距，改变了人们的价值观;出现了大批房奴为银行和开发商打工;高价房带动了高地价，使得企业发展和壮大愈加艰难;高房价也带动了高房租，加大了很多人创业的难度。但高房价不可能一直持续下去，迟早要调整回归居住属性，届时房价因去杠杆的作用出现大调整，这会对金融体系形成冲击。

2.交易量频繁。用房地产专业术语表述就是小区换手率，简单解释就是指计算小区所有房源在一年内，发生产权交易的次数，也就是二手房的交易。过去5年，中国二手房交易体量实现跨越式增长，全国交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%。过去20年，上海的二手房交易成交总额为6.6万亿元，交易总套数为365万套，交易量翻了15倍，成交总额翻了250倍;北京的二手房交易成交总额为5.1万亿元，交易总套数为210万套，交易量翻了7.5倍，成交总额翻了120倍。随着存量市场进一步发展，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。

3.房地产投资额在国民经济中的比重过大。房地产业作为国民经济的支柱产业，房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算，2018年，全国新房和二手房的成交额突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一;房地产开发投资额达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。

4.房价收入比太高。一个国家的平均房价收入比，通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以上，属于房价过高的范畴。据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中上海、深圳的比率都超过了20倍，甚至有的房价收入比为40倍，是美国的4倍（房价比10），严重偏离合理的房价收入比。房价收入比高出合理取值范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

二、广西房地产金融风险产生的原因与隐患

广西作为我国西南部沿海沿边地区，房地产行业经过十多年的发展，已经成为广西经济的支柱产业之一，在促进广西城市化进程，改善区内城乡人民居住条件方面，房地产行业为城市发展做出了巨大贡献。

从近十年广西房地产开发投资完成额、商品房销售面积、商品房销售额统计分析，可以看出广西房地产业近十年的迅速发展情况。根据区统计局2009-2018年统计数据显示：房地产开发投资完成额2009年累计达813.7亿元，2018年累计达3004.13亿元，增长26.9%;商品房销售面积2009年累计达2383.76亿元，2018年累计达6212.9亿元，增长了16.1%;商品房销售额2009年累计达777.17亿元，2018年累计达3826.5亿元，增长了39.2%，广西房地产业近十年的快速发展可见一斑。随着广西房地产业的快速发展，房地产业与金融业的密切相关性，毋庸置疑地必然会带动广西房地产金融市场的迅猛发展，但同时也爆发了许多问题，其表现是房地产金融市场融资渠道有限、房地产开发企业自有资金过低、房地产开发商资质较低、房地產金融市场体系不完善、制度健全等。

（一）房地产金融市场融资结构不合理，渠道有限

房地产业属于资本密集型产业，开发、建设、销售整个过程都需要投入巨额的资金，房地产融资渠道显得尤为重要。房地产企业融资方式有两种：一是直接融资，即企业通过发行债券、股票在资本市场直接融通资金;二是间接融资，即企业从商业银行通过信贷、担保、抵押、质押等方式融通资金。目前，广西房地产企业的融资渠道主要是依赖商业银行贷款获得资金融通，发行股票、债券、信托等多元化的融资方式开始发展，但远远满足不了广西房地产企业的融资需求。由于发行股票、债券等融资门槛较高，商业银行贷款成本较低，商业银行贷款成为房地产企业融资的首选，这就加剧了商业银行的金融风险。

广西房地产企业主要是通过间接方式融资，大多数企业融资的主要渠道是银行贷款;而直接融资规模很小，缺乏成熟的融资工具。根据相关数据显示，全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市房地产企业对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。广西房地产的资金来源中有70%的资金是通过银行贷款融资，通过股票、债券、信托等多元化的融资方式融通资金的很少。广西50强房地产企业中有9家是上市公司，可以通过资本市场直接融资，占比仅18%，大部分广西房地产企业，特别是广西本土房地产企业上市公司很少，这样就很难通过资本市场发行股票、债券进行直接融资获取资金。所以，目前广西的房地产融资主要是依靠商业银行贷款支持。房地产业的融资过于依赖银行，银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金，使银行业背负着巨大压力，可能的金融风险暗流涌动。

（二）房地产企业的规模和资质不高，自有资金不足

广西是中国唯一的沿海自治区，属于西部地区，经济发展相对落后，人口基数大，外来人口较多，人们对住房的需求日益增多。近年来，国家加大对西部地区的投资，很多人看到了广西的发展前景，引来众多的投机者，因此，人们对商品房的求不断增加。近年来，虽然广西房地产开发建设规模历年加大，参与房地产开发的企业数量众多，但企业规模、资金区别较大，资质差别也很大。

广西房地产开发企业规模普遍较小，据《中国统计年鉴》数据显示，广西房地产开发企业平均注册资本少，自有资金在总资产中只占了很小的比重，超过75%以上的企业依靠国内货款、外资、定金和预收款等，企业的资产负债率普遍偏高。根据2018年6月底对广西50强房地产企业负债率数据统计显示：碧桂园接近90%，恒大82%，万科、绿地、保利的资产负债率突破80%，其他和本土房地产企业的负债率平均为52%，即每1亿元的资产，就对应5200-9000 万的债务，而香港恒基兆业资产负债率仅为 27%。房地产企业负债率偏高，实际上这就意味着银行直接或间接承担了房地产业的各种风险，造成银行业整体抵御风险的能力降低。

自从国家强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，使房地产回归居住属性，这些政策因素势必会影响房地产企业向银行融资越来越难;随着银行收缩给房地产企业货款，加强风险管理，以及当前持续不断的土地价格上张，房地产银行贷款利率不断上升，这些因素都会不断加大房地产企业特别是广西本土中小企业的资金压力。如果房地产企业的资金链条出现了断裂，将会形成房地产金融风险，并直接转嫁给银行，导致银行不良贷款增加，潜在的金融风险加大。

另外，由于相关房地产的政策、法律不健全，房地产业作为广西地区经济发展的支柱行业，政府追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成广西地方经济增长对房地产开发投资过分依赖，而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大的风险。

（三）房地产金融市场体系不完善，公积金贷款存在隐忧

广西房地产金融市场体系发展还不够完善，房产企业融资主要靠商业银行的贷款融资为主，其他的房地产金融产品较少。主要体现除了前面分析到的广西房地产金融市场以商业银行房地产信贷为主;还表现在住房公积金管理中心的业务发展相对迟缓，异地公积金办理货款受到的限制条件较多，有些开发商不乐意接收购房者使用公积金货款，购房者使用公积金货款很不方便。另外，随着时间的推移，80、90后逐渐成为购房新主力。按目前广西最新房屋均价已达12252元/平方米的市场境况看，首付普遍需要25-35万，明显对于资金有限的年轻购房者有一定压力。购房是刚需，推迟实现购房或父母帮助解决首付款，购房梦想是一定要实现的。首付之后就要解决房贷问题，至少贷款30-50万，30年偿还期算，每月还款1000-2000元，月收入在3000-5000元的年轻人生活压力非常大，无形中变成了房奴;在30年的还款期内，工作稳定，不能失业，一旦出现贷款不能偿还的情况，就会给银行带来金融风险的隐患。

三、广西房地产金融市场风险爆发的路径及危害

（一）房地产金融风险爆发的路径

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料的不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性，金融业介入房地产业之后，如果支持过度，容易引起信用膨胀问题，从而诱发金融危机。而房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

我国的房地产业与金融业关联度很强，金融支持过度会形成房地产泡沫，其表现是房价高、交易频繁、房地产投资额在国民经济中的比重过大，以及房价收入比太高。高房价拉大社会贫富差距，改变人们的价值观;造就大批房奴;加大企业发展壮大、年轻人创业的难度。但高房价的不可持续性，会对金融体系形成直接冲击，一旦房价不稳、下跌，首当其冲的就是房地产企业贷款无法收回，房地产泡沫的破灭导致的金融危机就会蔓延，造成经济衰退。

金融风险产生后，如果未被及时化解而长时积累就会引起金融风险的传导。金融风险的传导有其特定的路径，包括金融机构内部各部门之间的风险传导、金融机构之间的风险传导、金融市场之间的风险传导和金融机构与金融市场之间的风险传导。要防止金融危机的爆发，一定要将金融风险控制在其产生及传导阶段，从而剪断风险传导的链条，从根本上抵御金融危机爆发。

（二）房地产金融风险的危害

房地产泡沫的形成，以及房地产泡沫会对经济体系及其发展造成极大的破坏。根据行业专家的研究，我国房地产已成为国民经济中的重要产业，产业链条长、波及范围广泛，房地产业通过后向关联影响到13个上游产业，通过前向关联影响到15个下游产业。研究发现，房地产业对不同性质产业的作用力方向不同，对原材料消耗型基础产业（矿物采选、制造业、邮电运输业等）主要起需求拉动作用;对生活消费型、服务型产业（轻纺工业、技术服务以及电子通信业等）主要起供给推动作用;对金融保险业、建筑业、社会服务业、商业等与房地产业关联最为密切的环向完全关联产业，则产生需求拉动和供给推动双向作用。

这其中有两个特点值得关注，即我国的房地产业与行政机关及其他行业的关联度过高;与金融保险业的关联度偏高。前一特点说明了我国的宏观调控政策会对我国的房地产发展产生重要影响;后一特点也揭示了我国的房地产行业如果出现风险，则对我国的金融体系产生较大的冲击。房地产行业面临的主要风险应从两个阶段来分析：对成熟的房地产市场来说，其风险是经济周期波动对房地产行业的冲击;对发展中的房地产市场来说，则房地产泡沫的产生及破灭会对金融体系形成大的冲击。

房地产业具备的高风险性以及房地产业和金融业的紧密联系，决定了房地产金融风险的必然存在。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成重大损失。一旦房地产金融风险过大就可能导致金融危机的发生。由此引发的各种经济问题都会出现。当然受影响最大的首当其冲的当属金融业，特别是对银行的影响将难以估计。

2007年2月爆发的美国房地产次贷危机，8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，是以房地产为主要经济载体而引发的全球金融危机的典型案例。2007年2月7日汇丰控股表示，该行在次级抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106亿美元，较市场预期高出20%。这一宣布导致汇丰控股股价下跌2.7%，由此拉开了房地产次级债风险的全球多米诺骨牌效应，随后又近一步引发了全球性的大规模金融危机。可见，房地产泡沫引起的金融风险对金融业和其他行业的冲击是难以估量的。

参考文献：

[1]2019年广西房地产市场分析[EB/OL].http：//www.chinabgao.com/tag/analysis/gxfdc.html

[2]2018年广西房地产市场年中市场数据排行榜[EB/OL].https：//qinzhou.news.fang.com/2018-07-30/29111348.htm

[3]覃建军.广西房地产市场发展状况与趋势分析[J]《金融经济》 2019.04.

[4]中国经济网.[EB/OL].http：//www.ce.cn/.

[5]中国产业信息网.[EB/OL].http：//www.chyxx.com/.

基金项目：广西2019年度高校中青年教师科研基础能力提升项目“广西房地产金融风险的测度、预警及化解研究”课题阶段性研究成果，项目编号：2019KY1616。

（作者單位：广西金融职业技术学院（广西银行学校）金融系）

房地产金融论文题目范文第3篇

摘 要：房地产抵押贷款保证保险首先兴起于美国，后被其它国家所效仿。其功能在于分散风险，使债权信用增级，有利于房地产二级市场的形成发展并可促进交易的实现。保证保险属于保险而非保证，因此应适用《保险法》而不适用《担保法》的规定，但因其担保功能又不同于一般的保险。案例分析与比较法研究得出的结论是：我国应吸取其它国家在房地产金融风险防范方面的经验教训，借鉴国外成熟的立法而对其作出制度设计。

关键词：房地产；金融风险；保证保险；担保

文献标识码：A

房地产金融论文题目范文第4篇

摘 要：近两年来，随着我国房地产市场的刚性化需求和政府宏观调控力度的加强，我国的银行业业务对于利率可控制力度都大大提高。房地产投资的融资成本大大加强，使得房地产在融资方式方面引发了更多的思考，从传统的单纯银行贷款方式向多元化的融资方式进步。融资方式的变化和改变，可以降低房地产市场的融资风险，提高资本市场的利用效率，从而对房地产作为国民经济支柱产业的作用产生更好的推动意义和现实意义。

关键词：房地产 融资方式 多元化分析。

一、引言

房地产行业被明确地列为国民经济的支柱产业，我国的房地产在近二十年来进入了高速快速发展的关键时期，随着市政建设的发展和人民生活水平提高，地皮的价格和房价也被越炒越高，尤其在发达城市这一态势更加明显。政府为了控制投资过热的房地产行业产生泡沫经济，因此对于房地产投资有关调控力度，开始加大，银行的信贷部门的要求越来越高，传统的金融渠道日益紧缩，使得房地产开发商的经济运作资金面临着极大的考验。与此同时，房地产的资本运作风险和成本也在加大，为了扩大房地产的融资渠道，开发商开动脑筋，开辟出了很多多样化的房地产金融融资渠道，从信托合作，资产证券化，买壳上市等等方面入手，尽可能的弱化对于银行贷款的依赖性，把握时势，结合自身条件选择最佳的融资途径。

二、土地获取阶段融资方式优缺点对比

房地产企业的根本，必然是实现经济利益的最大化，而房地产行业是一个资金流动非常快，资金密集型集合的行业，房地产企业从拿地阶段就面临着巨大的资金投入，因此从这个阶段开始选择融资成本较低的融资方式是房地产企业保持资金稳定和创造更多的经济效益的内在要求。房地产企业在拿地之前就会对于房地产企业，该项目进行立项，而在项目规划和立项阶段就会低于起拍价和预计成交价进行估算，在拿到成交确认书之后，就可以具备项目的启动融资条件。这个时候一般是与银行进行合作，通过对于项目的测算确定成交价的上限，然后办理相关抵押手续。在进行拿地之后房地产企业可以根据土地合同证合一证来进行对于项目规模的测算，上报审批之后，进一步加强与银行的抵押手续合作。因此在房地产项目的初级运筹阶段，完成企业通常会与银行贷款合作非常紧密，这个阶段的融资方式主要是通过银行贷款，而银行贷款长期以来是房地产企业经营发展的支柱性融资来源，平均估算数据显示，房地产开发资金中，至少有60%来源于银行贷款，因此房地产开发资金对银行的依赖程度非常大。

银行贷款这种融资方式，使得企业在贷款批准之后就可以立刻昏迷，在银行开立贷款账户，用于贷款的提取规划和结存核算，而且一般来说，长期合作的房地产企业在银行办理贷款融资的过程中，管理过程非常简单。银行一般来说贷款种类项目繁多，而且银行的各个门店分布很广泛，因此贷款的类型和期限，比较丰富，可以满足不同的房地产企业的发展需求，而且银行贷款融资的风险较小，不涉及税务问题。但是对于开发商而言，银行贷款的最初申请步骤非常复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告和财务报表，以及相关土地使用证明等资料，对于开发商而言，贷款由于受到国家政策宏观调控的影响，贷款的门槛将越来越高，不仅对于企业的开发资质和开发年限有所规定和要求，而且，国有土地使用权将作为抵押和企业担保，且抵押的价值一般作为评估额的五折以内来进行抵押。即使是在这种规范性的管理保障之下，房地产企业出现资金链断裂甚至破产的情况也时有发生，因此对于银行而言可能会出现的呆坏账，当银行面临这种不可避免的烂账时，就会出现资金风险，由于银行是无法使用证券化的方式来分散资金风险的，因此只能將风险集中的放在银行自己身上。对于房地产企业来说，由于目前我国的，融资市场并没有一个发达的评估市场和评级市场来进行辅助，因此与银行贷款可能会使，自我项目开发的成本具有过大的危险，对于政府而言，由于大量的房地产融资都是源于银行的模式，因此，整个房地产系统对于银行的依赖非常大，而如果房地产系统瘫痪，对于政府和房地产行业的打击将是巨大的。

三、工程在建阶段融资方式优缺点对比

房地产工程项目在建过程中，可以通过其他融资集团来进行融资，比如说在国外有很多其他形式的金融机构，都可以为房地产开发商提供融资服务，比如房地产保险公司，房地产投资基金管理会，或者房地产财务公司的。这些融资机构或者信托投资公司虽然为房地产开发商提供了多种融资方式，给房地产企业融资带来了新的希望和契机，但是由于我国房地产信托融资中有诸多的局限性，房地产信托融资额在整个房地产融资中，占比仅1%，而且主要以过桥贷款为主，最多只能成为房地产业的救急融资渠道。项目在建过程中，也可以通过基金来进行集合式的筹集资金，这种资金一般是集体筹资，分散投资。这种以基金形式来融资的方式对房地产产业来说比较便利，而私募基金也非常乐意涉足房地产市场，但是这种地下金融体制，只能借助财务管理公司或者投资公司的形式存在，在具体的操作运作方面缺乏必要的规范和法律保障。上市融资是房地产处于日益发达的资本市场之内的一种通过发行股票而进行融资的重要融资渠道，上市融资包括直接发行上市，或者借助壳公司资源间接上市。但是对于国内大部分房地产企业来说，上市门槛非常高，上市之后的监管压力非常巨大，从证券公司与房地产企业的合作上看，我国房地产上市公司在资本市场上，暴露出了一系列的问题，极大程度上了影响了房地产股票对于证券市场的吸引力，表现出盈利能力不足，业绩波动性大的缺点。房地产开发商也可以通过房地产债券来进行债券融资，但是由于房地产债券融资在我国并不能作为融资的主体去到证券融资，在我国房地产企业融资中的比重很小，房地产企业自身的约束，就使得债券融资不能被广泛使用。商业性融资是企业在进行产品买卖，是你商品形式提供的借贷行为，是经济活动中最普遍的债权和债务关系，这种商业性的存在对于扩大生产和促进流通有非常积极的作用。房地产企业借助商业信用融资，可以对于应付账款融资，商业票据融资等进行自由支配，财力雄厚，声誉较好的房地产及其发行的商业票据，可以直接从货币市场上筹集到短期的货币资金。

但是，商业性融资不可避免地存在着一定的消极影响，对于融资的房地产企业而言，应付账款意味着放弃了现金交易的折扣，同时还要承担的一定的成本，如果付款越早，折扣越多商业票据也就是房地产企业在延期付款交易时开具的债权债务票据，它是卖方的一种短期资金来源，因此信用形式应用非常有限。创新融资租赁不同于传统的融资租赁业务，他是在房地产企业资金不足的情况下，为了能够继续扩大再生产，使企业享受税前还款的优惠，企业对于固定资产更注重使用全市金融在流动股东增值，而不是沉淀到固定资产的投资过程中。这种融资方式的回报率不是很高，但是融资期限较短，一般期限不超过两年，而且融资数额比较少，同时提供融资的单位还有回购和个人信用担保来抑制风险，因此对于融资的企业来说，往往调动了大量的财政资源和信用，提供高额的担保，得不偿失。从长期的我国房地产企业的发展态势可以看出，我国的房地产企业长期以来面临着拿地靠关系，资金靠银行这种松散的安全度很低的融资方式现状。我国相应的金融政策的出台，就是为了能够对于房地产开发企业的资金链拉紧，淘汰掉实力不强的房地产开发企业，再融资难度加大的侧面的房地产开发商提出更多的挑戰，这是加速我国房地产公司优胜劣汰的必然过程，在这个大浪淘沙的过程中，有品牌有实力，并且拥有更加综合的管理能力和自己应变能力的公司，必将获得更大的发展空间。

四、完工销售项目融资方式优缺点对比

当房地产项目投入使用之后，在建项目本身就可以成为开发商进行融资的有效标的物。拥有土地经营权的房地产开发商，可以将该土地出租给其他的投资者，为其开发的房地产项目提供租赁服务，提供租赁服务就可以每年获得相应租金，然后以每年获得的租金作为抵押物，从而申请房地产开发项目的长期贷款。但是由于这种融资方式将出租的房产作为直接抵押物，在进行抵押过程中往往还款周期比较长，租赁方式分为出租人的房地产和承租人的房地产两种方式，这种租赁融资方式，要求必须有土地经营权，使用的范围比较狭窄。项目完成之后，也可以通过回租融资，回买融资，夹层融资等方式来进行融资，房地产开发商先出售自己开发的物业，然后再将其租回经营，或者开发商将自己开发的某项物业也卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该县物业。这三种相对来说更加间接的方式，指的是不属于抵押贷款的其他级别的贷款和优先股，虽然不同债券和股权的投资组合已经成为目前开发商进行资金重要方法，但是由于这些间接的融资方式缺乏相应的规范，操作程序也相对来说比较随机和具有个性化，因此很难在房地产开发融资的道路上走的更远，也不便于对于房地产企业融资方式的控制。

房地产项目在建和建成过程中，也可以采取合作开发的形式来进行融资，这种融资方式可以非常迅速地补充房地产企业自有资金，从而分散投资风险，是目前房地产企业开发作用出比较多的，但是这种合作开发有可能随着房地产企业项目的销售情况和项目的发展方向而产生变化，而且在对于利益分配方面的要求必须要非常细化，可能会在时间上对于房地产企业的融资产生一定的影响。房地产项目建成之后的融资方式，已经是建立在项目已经办投入使用后全部投入使用的基础上，在这种情况下融资要考虑到房地产项目的实用性。采用合作开发或与其他金融机构进行合作，可以使房地产项目在未完全投入使用之前，就能够为房地产开发商谋取金融效益，这种高速运转的融资方式目前已经越来越被开发商所看好。

五、结语

政府在对房地产行业多元化融资链的扶持力度是非常大的，房地产企业的发展离不开政府的政策扶持，房地产企业在任何时期都不能仅凭一己之力来完成艰巨的房地产开发任务，积极的政府扶持政策和监管策略是控制房地产金融风险、加大和发展房地产金融融资之路发展的有效助力。我国目前的房地产企业和政府的合作保持很好的互动态势，为了稳定房价，时刻监控住房抵押贷款市场的危机，政府在宏观调控方面作出了巨大的努力。因此我国的房地产企业在这个更加完善稳定、运作合理的金融大背景之下，需要加强与政府的公共监管机构的良性合作，充分发挥主观能动性，与市场经济相互配合，发展自身多元化的融资渠道，并借助政府的监管力量，维护融资渠道的健康和长远发展。有效的房地产融资渠道可以完善和加强企业自身的发展能力，也必然会通过共赢的方式与政府的相关部门加强合作，为社会的公益事业做出长远的贡献，保障老百姓的切身利益，也保障企业自身的利润水平。

参考文献：

[1]云意茹，房地产融资渠道多元化的分析——基于我国金融信贷与房地产融资的实证分析，《中国科技投资》，2013，06（07）06：191.

[2]刘杨梅，徐邓耀，房地产融资渠道多元化探析--基于我国金融信贷与房地产融资的实证分析，《生态经济》，2016，13（08）20：86-107.

[3]丁欣，房地产企业多元化融资模式研究，《华东理工大学》，2014，（11）10：375-397.

房地产金融论文题目范文第5篇

摘 要：房地产金融风险直接影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展。况且当前房地产业已成为国民经济的支柱产业，故房地产金融风险对整个金融业和国民经济的稳定和发展已是至关重要的。因此，对房地产金融风险分析和风险防范方面作一些分析及研究，是有重要现实意义的。基于此，阐述我国房地产金融风险的成因，并基于经济理论和市场实际操作提出防范风险的措施，以便为房地产金融发展提供指导，有效防范并化解房地产金融风险，以期为房地产行业和金融行业以及相关利益主体提供参考。

关键词：房地产金融；金融风险；防范措施

引言

房地产金融有广义和狭义之分。广义的房地产金融是指房地产资金的融通，包括住房金融和土地金融。狭义的房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，即为房地产业及相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分；从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产资金转账结算、房地产保险、房地产信托等业务，其中又以房地产资金融通业务为主。

一、房地产金融风险的概念及分类

（一）房地产金融风险的概念

房地产金融风险是指商业银行为房地产行业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务中，由于各种不确定因素的影响，导致银行的实际收益与预期收益发生背离，从而承担经济损失的可能性。

（二）房地产金融风险的分类

1.信用风险

信用风险是由于借款人无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。主要是房地产开发企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业、收入减少、意外支出增加、死亡等原因导致无力还款。

2.流动性风险

由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。流动性风险有的是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；也有的是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处理抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。

4.资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险，房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理有关。

5.利率风险

如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频、越大，利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降，甚至可能为负数，就使银行面临风险。固定利率下的通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮，如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大，房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。

7.汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值，以外币计价的债务负担将加重：反之，则以外币计价资产将实际减少。外汇买卖、外汇收支中也有风险，当房地产金融中借有外债或引进外汇时，也会面临外汇风险。

8.其他风险

房地产金融中还有其他风险，如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险，业务操作中其他失误带来的操作风险，业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险、国家政策变动的风险、房地产资金转账结算中的风险、房地产保险中的风险、房地产信托中的风险等。

二、我国房地产金融风险的成因

（一）房地产市场利益主体的不同利益诉求

我国特殊的国情决定房地产市场利益主体多元化，主要包括土地供应方、各级政府、开发商、银行、投资性住房和自住型住房需求者等。多方利益主体在房地产市场中存在着不同的利益诉求，尤其在房地产行业实现市场化之后，房地产价格与每一个利益主体存在着直接的关系，一方面房价高涨让消费者不堪重负，另一方面商业银行不仅为房地产开发商贷款也为一般的消费者提供了按揭贷款服务，这无疑将风险再度集中于银行信贷。再者，各级政府也在房地产市场中占有重要地位，需要在收益与风险间寻求平衡。因此，房地产市场中各方利益主体的博弈决定了房地产金融风险。

（二）对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善

目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

（三）房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款

我国市场发展尚处于初级阶段，金融市场尤其如此，国内商业银行制度体系尚不完善，而房地产开发资金集中依靠商业银行贷款，这无疑使得房地产金融风险双倍增加。我国商业银行关于房地产的信贷形式主要有房地产开发贷款、建筑企业贷款、住房消费贷款以及土地储备贷款等，因此，房地产市场运行中的各个环节中存在的风险都与商业银行信贷密切相关，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。所以，一旦此环节中出现危机必然为房地产金融带来巨大的风险，因此，房地产资金来源多元化是降低房地产金融风险的重要举措。

（四）房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系

缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。

（五）个人住房信贷存在的违约风险

自我国商业银行为个人住房提供按揭贷款服务以来，银行中个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款不良资产率都有所下降，有效的改善了我国商业银行的资产质量，因此银行便把个人购房贷款作为优化资产的主要途径大力发展，而没有看到个人住房贷款存在的风险。我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。

三、房地产金融风险的防范措施

（一）建立有效的市场约束机制

在市场经济体系中，如果市场约束力缺失或者力度有限，就可能因资源有限，以致个别利益主体将发展成本转嫁给资源贡献者，而资源贡献者不仅无法实现利益还要付出成本。此时的市场资源的利用率受损，整个社会成本也可能加大。我国房地产金融风险来自各个利益主体的争夺，更是来源于利益集团对于某些参与主体的市场约束力的无效，导致各个利益主体失衡，进而导致成本不断外化，而最终这种成本又是由全社会来承担的。因此对于房地产金融风险的化解应该着手于有效的市场约束机制构建，通过平衡房地产市场中各个利益主体的诉求，保证参与主体的相对平等性，以实现收益与风险的对称。

（二）商业银行应加强自身管理

一方面，商业银行的信贷风险防范应注重加强事前预防，而不是事后补救。在发放贷款前，一旦出现房地产商无力偿还银行贷款的问题，就应没收其抵押资产。但是这种评估方式也属于消极的补救措施，应将风险防范的重点放在事前控制及事中控制。另一方面，要加强对房地产信贷各个环节的实时监控。商业银行必须严格遵守相关规章制度和规定，而不能受利益驱使，给不符合规定的开发商发放贷款，并加强对房地产市场规律的认识，不受虚假繁荣的诱惑，进一步加速银行的体制改革、完善内控制度，并制定科学的商业银行内部考核方法，实行权利与责任合一的约束与激励制度。

（三）拓宽房地产融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道是为了将集中在商业银行的风险分担到全社会以共担风险，主要途径是让投资者直接承担房地产业风险的市场化融资。目前适合我国房地产融资主要是将银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多元化的融资渠道模式，是丰富房地产开发商和住房消费者融资渠道的主要可行方法，也是有效降低房地产金融风险的主要途径。在成熟完善的房地产金融体系中，房地产开发融资和个人住房贷款应该在债权融资和股权融资的以及融资市场之上建立丰富的证券化二级市场。在二级市场上，创新各种房地产金融工具，主要包括投资基金、信托证券、指数化证券等。这样在房地产金融市场上投资者对证券化金融资产的自主购买，有效地实现房地产金融市场风险第一次分散，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险再次分散到整个金融市场的各种投资者中，从而实现房地产金融分析的逐级化解。

（四）建立个人信用制度

我国目前尚未建立完善的个人信用制度，通常只能依靠道德约束，一旦出现信贷危机受到的经济利益和法律责任约束极为有限，因此，建立个人和企业的信用制度成为亟待解决的问题。我国应该借鉴发达国家个人信用制度，建立包括信用档案机制、信用调查机制、信用账户机制、信用监控评估机制一体化的系统制度，从经济法律的角度开发个人和企业的信贷行为，加大信贷违约成本从而有效降低信贷违约风险。比如，各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格；而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款，而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。另外，对购买别墅、购买高档商品房、购买多套住房并主要用于投资的客户，应适当提高贷款利率及贷款成数，并遏制“零首付”、“假个贷”等违规行为的发生。

（五）完善相关法律体系

建立和完善与金融市场和房地产市场相关的法律体系，加强国家的宏观调控能力，减少金融风险，为房地产业融资及个人信贷创造良好的法律基础。加强房地产融资的相关制度，针对当前在资金融通、筹集、借贷等各环节运作中常发生的问题，修改现有的法律法规，以最终落实房地产信贷的法律地位。

综上所述，随着房地产与金融行业的密切合作，房地产融资渠道多元化成为防范和化解风险的有效方法，房地产资金来源除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军国内房地产市场，外资银行、外来资金也逐渐成为中国房地产业新的源泉。同时，商业银行的经营改革应该将可能存在的信贷危机纳入参考范围。此外，各级政府应积极平衡房地产各个利益主体的利益诉求，在尊重市场规律的基础上把握宏观调控政策，使得我国房地产金融市场步入一个快速、健康、持续的发展阶段。

参考文献：

[1] 蔡福恩.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].财经界：学术版，2011，（2）.

[2] 文永琴，周杨.浅谈我国房地产金融风险及防范[J].时代经贸（中旬刊），2007，（8）.

[3] 杜琳琳.银行信贷与房地产金融风险管理研究[D].合肥：中国科学技术大学，2009.

[4] 徐家根.金融制度改革中利益集团作用机制研究[D].成都：西南财经大学，2008.

[责任编辑 李 可]

房地产金融论文题目范文第6篇

【摘 要】随着我国经济的不断发展以及城市化进程的不断加快，进而使我国的房地产行业得到了飞速的发展，然而房地产行业的作业面涉及比较广，并且也是关联性比较高的产业，进而对经济的发展产生了十分大的促进作用。同时房地产也已经是成为了我国经济的支柱产业，也在很大程度上改善了我国居民的物质生活条件。目前我国房地产经济却在发展的过程中出现了很多的问题，不利于我国房地产行业的发展，同时也十分不利于我国人们生活水平的提高以及我国经济的健康发展。本文主要是对我国房地产发展现状以及发展趋势进行分析研究，进而提出以下内容。

【关键词】房地产；发展趋势；发展现状；研究

引言：

房地产这个行业所涉及的范围十分广以及关联性较高，同时也是改善我国人们的物质生活水平以及增加我国国民经济的支柱产业，对我国的国民经济生产和生活具有着很大的促进作用。然而在房地产经济快速发展的过程中也会出现很多被我们所忽视的问题。

1.房地产经济发展过程中的现状

1.1房地产经济的快速发展，推动经济的发展

在过去的几年里，在一定程度上是房地产经济快速发展的几年，房地产行业进一步的促进了经济的快速发展和持续增长，在这个过程中，发挥着比较重要的作用。针对房地产行业而言，其涉及的范围相对来说比较广，是关联性高的行业，在行业中处于基础性地位。不仅推动了家电、装修以及建筑、金融等相关行业的发展，还为国民经济的快速增长做出了重要的贡献，在一定程度上促进了经济的持续增长。

1.2房地产经济能够在很大程度上促进我国人们的生活水平

随着房地产行业的不断发展，但是其存在的问题也不断的被人们所发掘出来，住房问题一直都是关系着人们生存的一个重大问题，尤其随着城市化进程的不断加快，房地产行业在提供居民生活质量以及水平当中也发挥出很大的作用。但是住房问题一直是关系着国计民生的一个重大问题，然而积极的推动房地产经济的不断快速发展，这也是满足我国人们的生活水平的前提以及基础所在。房地产经济的不断快速发展，不仅仅能够更好的为我国经济的发展做出巨大的贡献，同时也能够更好的改善我国人们的生活质量以及水平，进而十分有利于我国和谐社会的构建。

1.3房地产行业的市场发展并不是很健全

虽然我国的房地产经济得到了十分快速的发展，然而目前我国房地产行业的市场发展并不是很健全，很多的大型城市中依然是存在着房地产行业泡沫的现象，房价不断的大幅度上涨，并且这也和城市当中的人们生活水平严重的存在着不符，同时也十分不利于人们的生活水平提高以及生活质量的改善。在另外的一个方面就是房地产经济的巨额利润，从而使大量的企业不断纷纷的融入到房地产行业当中，进而冲击着并不是很完善的房地产市场，从而使房地产市场的发展受到严重的阻碍，最终导致房地产行业的发展不健全以及不合理。

1.4房价具有较大的上涨幅度

在近些年来，房价出现了大幅度上涨的趋势，一些中小城市的房价也出现了上涨的趋势，还有就是房地产的供需在一定程度上存着很大的问题，高端住房供给相对来说比较大，商品房出现了供不应求的现象，并且保障性住房也供不应求，这在一定程度上给居民的正常生活带来了较大的影响，导致房地产的发展不是很合理。

1.5房地产在开发中，资源消耗大

由于城市化进程的不断加快，在一定程度上导致房地产进入了快速膨胀的时期，导致大量的耕地被占用，土地资源越来越少。房地产行业应该在逐步稳定的基础上，从多个方面对土地等资源的高消耗和浪费的深层矛盾进行有效的解决，并且房地产也会带动一些产业的发展，例如：钢材、建材等原材料的开采，在一定程度上导致能源被过多的消耗，首当其冲的就是自然资源的浪费和流失。开发商盲目的开发以及无节制的发展，在一定程度上对资自然资源的流失起到了加剧的作用。

2.关于我国房地产经济的发展趋势

在我国，房地产经济警示作为我国经济发展的重要因素，同时也在积极的促进着我国的经济发展，在我国经济发展的过程中处在一个十分重要的地位，不仅仅能够很好的改善我国人们的生活质量，同时也对我国的经济发展有着十分重要的推动作用。所以，以后的房地产经济将会是一个良性以及健康的发展趋势。

2.1房地产市场的不断成熟

虽然在目前我国的房地产经济已经是处在一个发展的瓶颈时期，但是从总体上来说，我国的房地产经济还是处在一个比较繁荣的发展时期，房地产的市场依然处在一个上升的时期，所以，在我国以后的发展过程中市场的调节作用一定将会呈现出来，再加上我国在调整以及积极有效的引导房地产经济在改善我国人们的生活水平以及促进经济发展方面将会起到十分巨大的作用。

2.2房价在一定程度上将会日趋稳定

在过去的几年里，由于房价过快的增长，不仅给人们的正常生活带来了影响，同时还对经济的发展产生了严重的影响。但是，我们看到，房价和国民经济成正向发展的关系，只要国民经济能够保证稳定的增长，政府的调控措施得当，房价就不会出现加大的波动，在近期的观察中，房价环比下降是很好的印证这一观点，所以，未来房价将会日趋的稳定。

2.3以后的房地产行业将会保证低收入群体的居住环境

在市场经济条件允许的情况下，任何的行业的规律都可以遵循的，房地产行业也并不例外，在我国的宏观经济政策调整下以及房地产行业的发展规律之下，我国以后的房地产行业一定会着眼于改善低收入群体的居住环境，并且也将会走上一条节约资源以及环境的良性发展道路之上，并且也将会为逐渐的改善我国人们的生活水平以及质量，同时也能够更好的促进我国经济的发展，进而使房地产行业能够发挥出更大的作用。

2.4国家政策将会对房地产经济进行积极的调控

对于我国目前的房地产经济发展来说，国家要出台相应的宏观调控政策，以此来保证房地产行业的良性发展。首先就是要针对恶性现象要进行加大打击力度，以此来保证放低市场能够得到健康的发展。对于市场上所出现的供需矛盾，要进行房地产税制的改革，为建立房地产市场的良性有序发展奠定良好的基础，同时也能够合理的调整房地产税费的改革和比例，最终能够使房地产行业得到健康以及稳定的发展。

2.5注重对环境的保护

针对目前而言，一些房地产开发商在进行规划以及建设项目的过程中，也开始意识到树立可持续发展、以人为本的设计理念，在一定程度上重视开发与环境这两者之间的结合，对房地产周围的环境以及房屋内部结构进行科学的规划。在房子的外部，可以结合当地的文化习惯，建立一些提供局居民享受闲暇生活的公园、健身房以及休闲广场等基础设施，同时也要在一定程度上保持开发前的绿化以及人文生态环境等。

2.6依托科技创新

国民经济发展的关键因素就是科技创新。未来房地产经济的发展趋势，必然依赖于科技的创新以及科技的运用。房地产业的科技创新不仅可以改善人民的居住以及办公的条件，还能够优化城市环境，利用新的技术、新的材料、新的能源来创造新的产品，对社会效益进行不断的提高，减少污染，对于不可再生资源的使用率进行不断的提高，利用科技做好交通、信息等方面的配套设施。

2.7要不断的完善房地产的法律体系

要不断的加强宏观的调控，同时完善房地产行业的法律法规，并且这也是我国房地产行业能够正常运行的基本保障，在以后的房地产发展的过程中，我国政府将会根据实际情况，并且结合我国的国情，进而逐步的完善以及健全适合我国特点社会主义的房地产法律体系。以此来保证我国房地产市场能够在一定程度上规划化以及法制化，促进我国房地产市场的持续以及稳定的发展。与此同时，我国将会出台一系列的相关政策，通过政府部门的宏观调控，来导引我国房地产经济能够向着良性的方向去发展。

总结：

房地产经济已经作为我国经济发展的支柱产业，并且对经济的发展具有着十分重要的作用，房地产经济一部分是金融，另外一部分是政策，所以，对于房地产经济的评价不能够仅仅看一个方面，还应该看我国经济的稳定状态以及金融的承受能力。

目前我国的房地产经济已经是进入到了恶性的发展时期，在这种情况之下，要想能够保证房地产经济的健康发展，防治房地产经济出现泡沫，不仅仅需要对房地产行业自身的进行规整，同时还需要国家积极的进行调控，以此来保持房地产经济的良性健康发展，在这个基础之上，以后的房地产经济一定能够坚定不移的向前发展。

参考文献：

[1]姬建朝.我国房地产经济发展现状及发展趋势分析[J].中国外资，2012，07：74.

[2]王春华.我国房地产经济发展现状与趋势分析[J].中国房地产金融，2012，10：8-10.

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[4]李轶纾.浅析我国房地产经济发展现状与发展趋势[J].现代经济信息，2014，05：329-330.