房产开发流程5范文

房产开发流程5范文第1篇

1：销售员看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。(注意仪表和微笑)

2：在询问客户问题时，销售员应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。 3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。

4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。(如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。

5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对

1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。

要求：A列出意向客户。

B按客户购买意向排序

C按客户购买力排序

D选定主要客户

E逐一打电话给主要客户，约定看房。

三：电话约客

1：拨通客户电话，告知客户房源信息

2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。 3：简单讲述房源基本信息。

4：和客户约定看房时间，地点。(注意2选1原则)

四：带看前准备

1：设计带看线路

2：设计带看过程中所要提出的问题。(合理安排问题的先后顺序)

3：列出物业的优缺点

4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。

5：整理该物业相关资料。

五：如何带看

1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。

2：理清思路，按照自己的看房设计带看。

3：询问客户买房目的。

4：询问客户居住状况等。

5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。

6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。

六：内场操作

1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。

2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。(注意观察客户的举动及言行)

3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。

4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。

5：为客户做一下总结。(每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。)

6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。(注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。) 七：成交前的准备

1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。

2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。(增强客户的购买欲望)

3：到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。

4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。 5：和客户确认下单事宜。(但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进)

如：“陈先生，这个小区的环境好不好?”“好，不错，还可以”

“对这套房子的感觉怎样?”“不错，还可以”

“房型满意吗?”“挺好的， 不错”

“采光好不好?”“好，不错”

抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。

6：抓住客户的肯定回答，逼客户下订。

如：“陈先生，既然您对这套房子相当满意，那么您对这套房子的价格是不是可以接受?”

八：守价阶段

1：要点：销售员没有对客户让价的权利。

如：客户：“房子的价格比较高，是不是可以低些啊?毕竟，这套房子的周边交通不是很方便。”

销售员：“哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上我们是没有主动权的，必须要和业主协商后，才可以答复您。”您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少?(掌握主动，了解客户的心理价格)

注意：对于还价幅度太厉害的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外，紧张的表情。因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。所以，此时业务员必须果断，干脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。然后，要求客户对价格做出重新定位。 2：在得到客户的第2个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。

3：15分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不接受他的价格，但也做了些让步。给

出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。

4：此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。(如：你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。)另外，还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。

5：此时，谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价。

九：杀价阶段

原则：找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。

主要方法：1：市场因素

2：政策影响

3：客户的稀缺

4：客户还有第2选择

5：周边地区房源的充足和同等房源的性价比

6：告诉客户，把钱转起来，才能赚更多的钱。

杀价第1步：告诉业主，现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作，现在基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，希望您可以做些让步。

杀价第2步：业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探，看看业主的反应如何。如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，(如：告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能，所以，现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时，要求业主给出一个价格底线。

杀价第3步：在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。

隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。

十：下订阶段

1：一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款。

2：如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。

3：有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应“急客户所急”，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。

4：在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。 十一：售后服务

1：在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备。

2：及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。

3：完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理按排。

4：在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效。

房产开发流程5范文第2篇

委 托 拍 卖 合 同

合同编号：

签订地点：

根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国拍卖法》和其他有关法规，双方经协商一致，签订本合同。

第一条 委托人愿就下述拍卖标的委托拍卖人依法公开拍卖：

1、拍卖标的： 位于 房地产。 2、面 积：参考房产面积 平方米，参考土地面积平方米。

第二条 拍卖标的底价：人民币 元整(小写：￥ 元)。

第三条 拍卖方式： 有底价增价式拍卖。

第四条 拍卖时间、地点：拍卖人承诺在 XX 年 10 月 1 日前，在 广西北海市北海大道全景大厦8楼A座 举行拍卖会，对本合同所载的委托标的进行拍卖。

第五条 拍卖价款的支付方式及期限：

拍卖成交后，买受人应在 日内支付全部拍卖成交价款。拍卖人应在收到全部款项之日起个工作日内按委托人指定帐户支付拍卖成交价款，支付方式为 。

拍卖成交后，买受人不按约定支付价款的，买受人已交付的保证金部分按1：1比例分配，并于违约之日起5日内由拍卖人向委托人支付。

第六条 拍卖标的转移及费用承担：

1、委托人在买受人付清拍卖标的价款后，提交全部资料开始办理委托标的转移过户手续。

2、办理相关手续时需向国家有关部门缴纳的税费按照国家有关规定执行， 标的需缴纳的 等税、费由委托人承担。 等税、费由买受人承担。

第七条 双方的权利和义务：

1、委托人应保证对拍卖标的拥有无争议的合法处分权，并向拍卖人提供有关的证明文件和拍卖标的的详尽资料。必要时，拍卖人可随时向委托人要求提供咨询，委托人不得拒绝。

2、委托人可在法律允许的情况下确定拍卖标的的底价;拍卖人不得以低于该底价的价格进行拍卖。

3、拍卖人应对委托人的(1)身份(2)底价保密，不得委托或代理他人参加竞价;亦不得委托他人进行拍卖。

4、委托人在交付拍卖标的时，应向拍卖人指出其知道或应当知道的拍卖标的瑕疵。否则，由此造成的后果由委托人负责。

5、委托人应按成交总金额的%向拍卖人支付佣金，支付方式为;该款项也可由拍卖人从拍卖所得的价款中扣除。

6、买受人办理好登记过户手续后，委托人和拍卖人即可办理最后结算。

7、拍卖成交后，标的需清场的，由委托人负责，在委托方收到全部成交价款后三日内进行。

8、拍卖标的的撤回与撤除

委托人在拍卖开始前可以撤回拍卖标的。

委托人撤回拍卖标的的，应当按委托底价的1 %向拍卖人支付拍卖服务费。 拍卖人有确切证据证明拍卖标的存在下列情况之一的，有权撤除该标的，并不承担由此产生的法律责任：

A.拍卖标的的权属状况与委托人声明不一致的;

B.拍卖标的存在委托人未声明的重大瑕疵的;

C、其他 / 。

第八条 合同的变更和解除

若拍卖未成交，委托人与拍卖人可协商调整拍卖保留价或变更合同，重新拍卖。如委托人不愿再次委托拍卖，双方解除委托拍卖关系。

第九条 本合同一式二份，委托人执一份、拍卖人执一份。经双方签字、盖章后生效，不得违约。否则，由违约方向他方按拍卖标的底价的 5 %支付违约金。因合同履行产生纠纷，由双方协商解决，协商不成双方同意向 有管辖权的人民法院起诉。

第十条 其他需要约定的事项_______/_________________ _____________________________________ 第十一条 本合同有效期自年月日始，至 年月日止。 附件：有关拍卖标的的证明文件及资料影印件共件

1、

2、

3、

4、

委托人(签章)：

地址：

邮编：

法定代表人：

委托代理人：

电话：传真：

签约日期： 年月日

拍卖人(签章)：广西北海地产拍卖行有限公司 地址：北海市北海大道13号全景大厦8楼A座 邮编： 536000 法定代表人： 委托代理人： 电话：(0779)3086310 传真：(0779)3086353 签约日期：年 月日

篇二：关于购买法院拍卖房产的基础指南

关于购买法院拍卖房产的基础指南

目录 法院拍卖房产概述

一、 法院拍卖房屋定义

指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。

注：法拍屋不一定是从银行查封而来，私人查封也有

二、 法拍屋的法律特点

1. 买方律师无法作出业权质询

2. 卖方不负责清理物业内的任何杂物

3. 不得转名或转售，除非得双方同意

4. 按市价出售，以拍卖形式进行，以价高者得为主。

竞拍法院拍卖房产的程序

一、 拍卖行接受客户委托

房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。

二、 拍卖的鉴定与估价

对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。

三、 确定拍卖房产底价

指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。

四、 确定拍卖日期

日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。

五、 发布拍卖公告

拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。出让人应当至少在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。

六、 审查竞买人资格

参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。

对竞买人数，法律无明确规定，但行业共识，竞买人数应为2人以上，否则应中止拍卖。申请执行人、被执行人可以参加竞买。

七、 竞买人缴付保证金

在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。

八、 组织拍卖会实施

拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项;公布拍卖起叫价;竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价(或加价)者即为竞得人;签订《拍卖成交确认书》;竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金;竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。

九、 拍卖品的权属移交

房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

购买法院拍卖房产的风险

法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”，信息沟通的不对称，为竞拍人带来无法预见的风险。

一、 房屋所有权证的办理难以确定-所有权证书经常出问题

开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。

二、 房屋质量没保障质量和瑕疵告知欠详，自行承担质量瑕疵

后果

在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。

三、 法律规定的执行回转法律文书撤销，竞得人丧失合法依据

通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。

四、 购房成本风险款项必须一次性支付、拍卖税费佣金成本高

这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。

与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。

五、 实际居住人拒绝搬离房屋的麻烦-或引发新诉讼

如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。

例如：房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。

六、 其他房屋遗留的杂物、琐事严重影响时效

法院拍卖房产涉及到债权等事务,会有有一些遗留问题,比如清场、清运等问题.可能处理起来有些麻烦，严重影响时效。

竞拍法院拍卖的房产的成本费用

一、 保证金

1. 保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

2. 拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，

3. 拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

二、 拍卖费用构成

1、房地产交易中心收取拍卖成交佣金

2、个人所得税20%及营业税(5%)

3、契税

4、登记费

5、房地产交易服务费(按规定照建设面积算)

6、《房地产证》贴花

7、拖欠的物业管理费

8、拖欠的水电费。

三、 资金成本、付款方式

篇三：拍卖协议书(三方)

协议书

甲方：

乙方：

丙方:

甲、乙、丙三方就乙方委托甲方通过拍卖方式为其取得坐落于上海市弄 号室房产(以下均简称：“该房产”)，并由丙方提供中介服务签订本《协议》，本《协议》的签订是甲、乙、丙三方真实意思的表述。

一，目标：甲方帮助乙方通过拍卖方式以 元(大写： )的价格取得该房产，此价格包括拍卖公司佣金，不包括乙方应向丙方支付的佣金，办理产权登记过程中应由乙方承担的税费.

二，付款方式：

1，乙方应于本《协议》签订当场支付甲方定金人民币叁万元整，应乙方要求该笔定金在甲方为乙方竞拍得该房产前由丙方代保管，并由丙方于甲方为乙方取得该房产《成交确认书》当日转付甲方。

2，乙方最迟应于年月日上午点前将拍卖保证金人民币貮拾万元整按甲方提供的拍卖公司账户支付给拍卖公司。

3，甲方若为乙方竞得该房产，乙方应按拍卖公司规定的期限支付成交款及拍卖佣金。 4，办理产权登记过程中应由乙方承担的税费，由乙方在办理产权登记时支付。

5，尾款为本《协议》第一约定价格与本条第

1、

2、3款合计实际发生金额的差额，乙方应在取得该房产买受人为乙方的《成交确认书》五日内支付甲方。

三，操作方式：

1，该房产有乙方出资，产权人登记为乙方，或乙方指定的亲属，或乙方与该亲属共有，乙方承诺该亲属对本《协议》无异议，乙方对亲属履行本《协议》义务承担连带责任。

2.乙方委托甲方员工先生(身分证号码： )代表其竞买，乙方应于本《协议》当日内将本人签署的委托人为乙方，受托人为李普先生，委托事项为竞买该房产的有效委托书以及乙方本人身份证复印件及原件提供甲方;若该房产产权人登记为乙方指定的亲属或乙方与该亲属共有，则乙方应在本《协议》二日内将该亲属签署的委托人为该亲属，受托人为李普先生，委托事项为竞买该房产的有效委托书以及该亲属本人身份证复印件及原件提供甲方.

3，拍卖现在的举牌价有甲方掌握，与拍卖公司以及相关方面的协调由甲方办理。

4，待取得办理产权登记所需的法律文书后，由甲乙丙三方共同前往房地产交易中心为乙方办理产权登记。

5，过户时间以及交房按拍卖公司规定执行。

四，除外事项：

鉴于拍卖的特殊性，如遇撤拍，或甲方未能为乙方竞拍到该房产，则由甲方书面通知丙方无息返还乙方所付定金及拍卖保证金(如乙方已支付拍卖公司，则由拍卖公司直接返还乙方)

五，违约：除本《协议》第四条约定的事项外，甲方若为乙方竞拍得该房产，但未经乙方同意擅自将其转让给其他第三人，则本《协议》终止并且甲方双倍返还乙方已付甲方的定金(含丙方将代保管的定金);乙方若未按本《协议》第二条约定如期付款，或未履行本《协议》

第三条第2款的约定，则本《协议》终止，并且甲方不返还乙方已付定金(即由丙方将代保管的定金转付甲方);任何情况下(包括本《协议》终止后)，乙方及其近亲属均不得通过甲方自行购买该房产，否则应赔偿甲方相当与本《协议》定金数额的款项;甲方不以任何理由与第三房分享上述款项。除本《协议》第二条第1款之约定事项外，丙方代保管的钱款非经

甲方书面许可，不得擅自返还乙方或支付给其他第三方;丙方按本《协议》第二条第1款之约定转付款项，无需经过乙方同意;丙方若未如期转付定金，则每逾期一日，应向甲方支付逾期未付款额%的滞纳金;丙方代保管的钱款若发生遗失，导致的后果与相关责任均由丙方承担，甲方不承担连带责任。

六，其他：

1，若拍卖公司不承担该房产可能存在的欠费以及过户过程中上家的税费，则该部分款项包含在本《协议》第一条约定的金额中。

2，甲乙双方各承担本《协议》第一条约定金额1%的中介费，甲方在全额收到乙方支付尾款当日支付丙方，乙方在取得该房产买受人为乙方的《成交确认书》当日内支付丙方;不论任何原因若交易不成，则甲乙双方均不承担中介费用。

3，甲乙丙三方均以在本《协议》上所留地址为通知地址。

4，甲乙丙三方同日签订的其他文本若有与本《协议》约定不一致的地方，以本《协议》为准。

5，本《协议》经甲乙丙三方签订，并由乙方当场支付甲方定金人民币叁万元后生效。 七，补充约定：无。

八，《协议》一式三份，甲乙丙三方签订后各持一份。

(以下无正文)

房产开发流程5范文第3篇

安防资质等级划分

安防资质分为一级资质、二级资质、三级资质和未定级别，有的省份没有未定级别。其中未定级别为最低级别，企业资质评定实行逐级晋升原则。所以，新公司需要从未定级或三级开始申请

安防资质怎么办理

安防资质怎么办理?安防工程是安全防御工程的简称，安防工程企业资质是企业按照国家安防资质评定中心，依据安防工程企业资质的评定标准，由国家安防审核工程造价员审核通过，企业符合进行安全防御工

程的证明，是企业从事项目工程的通行证。安防资质怎么办理?以下是申办的条件内容：

一、安防资质申办条件

(一)安防资质基本条件：

1、有固定的办公及营业地点;

2、有工商营业执照;

3、有相应系统管理经验的管理人员和技术人员;

4、有设计、施工、调试及维修设备;

5、备完善的技防系统管理规章制度和系统维护、维修服务措施;

6、有完备的培训资料及培训制度;

7、无违法、违规经营行为。

(二)安防资质等级条件

1、一级资格条件

(1) 最近三年内竣工技防系统总额1200万元(含)以上;

(2) 企业经理有四年(含)以上技防系统管理经验;

(3) 高级工程师4人、工程师8人、其他技术人员6人;

(4) 持技防系统从业资格证人员15人(含)以上;

(5) 注册资金人民币200万元(含)以上。

2、二级资格条件

(1) 最近三年内竣工技防系统总额600万元(含)以上;

(2) 企业经理有三年(含)以上技防系统管理经验;

(3) 高级工程师2人、工程师4人、其他技术人员4人;

(4) 持技防系统从业资格证人员10人(含)以上;

(5) 注册资金人民币100万元(含)以上。

3、三级资格条件

(1) 最近三年内竣工技防系统总额300万元(含)以上;

(2) 企业经理有两年(含)以上技防系统管理经验;

(3) 高级工程师1人、工程师2人、其他技术人员2人;

(4) 持技防系统从业资格证人员5人(含)以上;

(5) 注册资金人民币50万元(含)以上。

4、未定级资格条件

(1) 企业经理有两年(含)以上技防系统管理经验;

(2) 工程师3人、其他技术人员2人;

(3) 持技防系统从业资格证人员5人(含)以上;

(4) 注册资金人民币25万元(含)以上。

二、安防资质办理流程办资质找南京润利。

1、《江苏省安全技术防范系统设计、施工、维修资格证申请表》(一式二份)

2、书面申请报告;

;

3、工商营业执照复印件;

4、单位简介;

5、营业场所房产证明(或租赁协议)复印件;

6、管理人员和技术人员的技防系统从业资格证书、学历证书、职称证书、身份證、劳动合同复印件;

7、主要系统设备、检验仪器明细表;

8、系统质量管理制度;

9、系统维护与维修保养服务措施;

10、技防系统业绩报告(含合同、系统决算清单、验收报告)复印件。

房产开发流程5范文第4篇

房屋抵押是一个风险控制，而不是所有房产抵押就可以不管借款用途及还款来源，我们注重的是资金的流动性，一旦需要折现对方的抵押物反而使我们处于被动，虽然在损失上面没有太大，但消耗的时间过长。

在这抵押的过程中，我们要注意其中的风险，抵押物是否具备抵押资格，折现的周期、难度、折现后的价值能否弥补因时间周期延迟带来的损失、折现拍卖过程能否顺利进行。

一、借款方的资料准备

首先对方必须提供真实合法的房屋所有权证、身份证、户口、婚姻证明等资料，并书面阐述借款用途及还款来源。

二、对用于抵押房屋进行估值

评估的目的：用于抵押的房子多少钱卖的出去?需要多长的时间?

1、首先是路段、位置的评估。看周边的环境，生活的便利、周边的治安情况怎么样等。对于地段好的，容易出手的房子做抵押可以按估值的60%左右放款，对于周边环境一般、位置一般的房源按估值50%放款;对于不易出售或出售后会带来麻烦的房源不办理抵押业务。

2、看周围的同类型房型房价是多少、多少钱一平方米、房屋的结构、房龄、屋内的装修。主要还是依据周围的房价为第一估值范围，结合上述的因素综合分析，看得出的一个什么样的价格比较合理。

3、对于独立一栋的房产，先按多少钱一平方，再看地段、地皮、环境等因素综合分析。也要考虑到折现的能力如何。相对而言，独立一栋的估值要多方面考虑，主要还是看地段、地皮值多少钱，其次再是房屋结构装修、门面是否能出租等等因素。

三、评估时注意事项

“一注意”抵押物是否存在瑕疵

抵押物应当具有独立性、流通变现性。以不合法或不适宜的抵押物为担保发放贷款，会引起抵押物无法变现，使银行遭受经济损失。

比如，抵押物由于办证时的缺陷，与其他房产共用楼梯通道，独立变现能力不强，抵押时又不够谨慎，未将相邻的房产一并抵押，一旦产生风险，就会造成处置困难。信贷评估人员应具有这种鉴别能力，拒绝此类房产抵押。

“二注意”抵押物是否具有使用价值

如果抵押物因自身原因(如结构设计不合理等)长期空置，没有使用价值，丧失了变现能力，这将给银行造成巨大损失。

比如，购买的房产因某种原因，造成无法实际使用，空置时间较长，但是由于周边房产价格不断上升，经评估给出了高价，作为抵押物从银行取得了贷款，但由于借款人还款能力出现困难，无法到期偿还贷款，而抵押物估值明显偏高，有价无市，变现困难，就有可能形成问题资产。因此，对于因房屋自身问题长期空置，无实用价值的抵押物不接受贷款申请。“三注意”抵押物是否具有变现能力

抵押物的担保能力体现在其未来的变现能力上，而实际的评估工作中，可能会出现评估人员不自觉地忽视对抵押物变现能力的评估。比如缺乏实地调查了解，纸上谈兵，轻信借款人一面之词，忽视了抵押物变现能力，一旦借款人丧失第一还款来源，而抵押物变现周期很长或变现金额很难弥补不足，就会使银行遭受损失。

四、办理过程

在符合借款条件和评估价值的前提下，做出了双方认可的估值额度，确定了放款金额、时间、月息等等之后，接下来就是实际的操作。

双方签署以下合同：1.委托担保申请书

2.委托担保合同

3.民间借款合同

4.借据

5.抵押合同

关于房产抵押是否到房管局办理抵押登记视情况而定，在签署以上合同之后，对方把用于房产抵押的房屋所有权证交给我方，由我方保管，直至借款事宜结束。

合同签署完之后，由我方财务把钱按对方指定方式放款给对方。直至借款事宜结束，本次借贷效应结束。

在出借钱款时，对方以自己的房屋、交通工具等财产作为抵押，并不意味着对方不能按时偿还时，出借人就能直接取得该抵押财产的所有权，双方当事人也不能在借款协议中作出上述约定。出借人只能与借款人签订协议，将抵押物折价、拍卖，所得款由出借人优先受偿。此外，在使用房屋等不动产作抵押时，当事人还应依法办理抵押登记，抵押权方能依法设立。因为在物权法中明确规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”

五、保后管理及应急措施

在签署了相关具有法律效应的合同之后，仍要做好保后的工作，避免对方因突发状况导

致借款拖欠或无能力偿还，更有其将抵押物再次用于抵押拍卖的行为，特别是没有到相关部门登记的抵押物。保后的管理及借款本金、利息的收回才是关键。

1、保管好相关的证件和合同

首先要把抵押物的相关证件和借款合同、借据、抵押合同等重要的合同保管好，避免损坏及潮湿，同时也要保障合同的保密性，避免合同被人拿走，到时候没有法律的证据证明借款的真实性。

2、催收的合理性

在催收对方缴纳月息时，应提前2-3天与对方联系，给对方一个准备的过程。对于借款额度较大的客户时，应最少每月见面一次，了解抵押物的情况和对方的经营情况;对于一般金额的客户，在对方缴纳月息的时候因和对方沟通，大致了解对方的情况。

我方需不定时的对借款人进行暗访，或通过与周边人的交谈大致了解对方的近况，时刻保持联系的畅通，谨防对方出现意外事件而导致我方借款受损。

再与对方沟通时，应保持应有的礼仪，尽量不影响到对方的生活和工作，相互理解。

3、应急措施

一旦与对方失去联系或对方有意拖欠时，应该立刻采取措施，先了解对方的经济情况、查看抵押物的全部情况，是否出现了抵押物因别的事情被相关部门查封、冻结。与对方取得联系后面谈，看对方的意图，对于恶意拖欠或赖债的采取法律措施，要求法院拍卖或依法折现抵押物;对于因客观原因导致对方无法偿还的，先给予对方帮助，帮助对方渡过难关，但局限于对方只是资金链短缺的情况，对于资金链断裂或即将断裂的不给予帮助，仍采取法律措施维护我方的利益。

六、抵押物折现流程

对于要对抵押物进行折现的时候，通常也是无奈之举，但仍必须有效的执行。

对于折现的流程，需要当地法院依法进行拍卖，同时我方可以把此信息公布出来，让更多的人去进行竞拍，也可以找到想购买此抵押物的人，和法院一起运作此抵押物，但需注意风险。

抵押物只能通过折价、拍卖等形式折现，而我方拥有优先受偿，并不能直接占有抵押物，必须依法处理。所以在进行折现的时候，要时刻关注抵押物的进程，确保在第一时间拿到折现后的资金。

房产开发流程5范文第5篇

办理单位：市房管局(行政服务中心市房管局窗口)

一、办事程序：受理、审查复核登记窗口缴费、发件

二、申报材料：

(一)、(银行抵押)应提交的材料：

1、房屋所有权证(原件及复印件一份)，自建房须提供土地证原件及复印件，集体土地不能抵押。;

2、产权人身份证(复印件一份);

3、借款合同和抵押合同及抵押物清单(原件各一份);

4、房地产评估报告或银行出具的房地产价值证明(原件一份)。

5、房地产抵押登记申请表(原件一份，表格由窗口提供，夫妻双方及共有权人须到场签字，须携带身份证、结婚证或户口薄，单身者须民政局出具单身证明;新罗区外银行需提供银行营业执照、组织机构代码证、法人证明、法人身份证复印件均加盖公章)

6、最后询问笔录

7、房地产抵押价值确认函

(二)、(私人抵押)应提交的材料：

1、房屋所有权证(原件与复印件一份);自建房须提供土地证原件及复印件，集体土地不能抵押。;

2、抵押人和抵押权人双方当事人身份证(复印件一份);

3、抵押合同、借款合同和价值证明(原件一份)

4、房地产抵押登记申请表一份，表格由窗口提供，夫妻双方及共有权人须到场签字，须携带身份证、结婚证或户口薄，单身者须民政局出具单身证明，夫妻双方有一方死亡的须提供死亡证明及夫妻关系证明及家庭协议书;若产权人离异的，需出具离婚证，离婚协议书(离婚协议书需民政局盖公章)以及产权人未再婚证明。

(以上复印件须与原件核对)

备注：

贷款还清后，应在十日内带《房屋所有权证》、《房屋他项权证》及银行出具的还款证明(当事人双方各壹份)到市行政服务中心房管局办理注销登记手续。需产权人携带本人身份证来办理。如私人之间抵押的需抵押人和抵押权人携带身份证本人来办理抵押登记注销手续。

三、承诺时间：5个工作日

四、收费标准：登记费：住房他项权利登记费80元/套，非住房他项权利登记费按建筑面积分类计收(1004800元/宗);工本费：10元/证

五、窗口联系电话：059725291

房产开发流程5范文第6篇

历时半年，精英车主层层晋级，挑战全国总决赛。

丰富品牌体验，比赛现场可鉴赏试驾捷豹路虎多款豪华车型。

英伦品牌携手绅士运动，打造高品质生活圈，感知品牌优雅内涵。

在捷豹和路虎品牌超过半个世纪的历史中，对竞技精神的追逐与挑战，融合在这两个品牌的DNA之中。捷豹对赛车竞技孜孜不倦的追求，路虎对探险活动充满信心的挑战，捷豹的ALIVE精神，和路虎的Above and beyond全新品牌理念，都昭示着这两个品牌对“生命力”与“超越”的不断追求。“承载在优雅之上的爆发力”，青岛捷豹路虎的独特魅力与高尔夫运动何其相似。

捷豹路虎将在中国首次举办高尔夫精英赛

日前，捷豹路虎中国发布消息，将在5月底启动2013捷豹路虎高尔夫精英赛，这也是捷豹路虎首次在中国举办高尔夫比赛，主要面向捷豹路虎车主及部分车迷。

据了解，2013捷豹路虎高尔夫精英赛将采取晋级赛形式，分为经销商分站赛、区域晋级赛、全国总决赛三个阶段。每场比赛都将在各区域锦标赛级别高尔夫俱乐部举行，并由专业裁判进行裁决。从5月底开始，在各个城市的捷豹路虎经销商将进行经销商分站赛，比赛将采用18洞个人比杆赛，获得总杆前三名的车主可晋级到区域晋级赛。从9月到10月，北京、上海、成都、广州四个区域晋级赛将陆续举行，每场区域晋级赛总杆前10名车主可晋级到全国总决赛。最终的全国总决赛拟定在11月底进行，赛事将引入“史特博”计分法，鼓励选手每洞冲击低杆数，获取奖励积分。从即日起，捷豹路虎车主和感兴趣的车迷可在经销商处咨询报名。

赛程历时半年 英伦荣光打造高端生活圈

在经销商分站赛当天，捷豹青岛路虎还将携旗下多款车型在高尔夫俱乐部周边进行试驾：捷豹XF，捷豹XJ，路虎神行者2，路虎揽胜极光，路虎发现4，全新一代揽胜运动版，全新一代揽胜。届时还将有经典车型：捷豹XJ和全新一代揽胜的静态展示，来宾可尽享品牌魅力。