房地产开发保险论文范文

房地产开发保险论文范文第1篇

针对农村保险市场，《指导意见》明确提出，保险市场创新的重点是大力开发和推广适合农村与农民特点的保险产品和服务方式，进一步扩大农业保险、涉农保险的覆盖面。

业内普遍认为，在新政策的引导下，为农业、农村发展和农民人身安全提供“保护伞”的政策性农业保险及农村小额人身保险等，即将走出局部省区的试点局面，进一步加速向全国范围内推广。

“一行三会”相关部门负责人就《指导意见》答记者问时也指出，在全面推进农村金融产品和服务方式创新中，保监会将继续落实“低保额、广覆盖”的原则，继续扩大政策性农业保险的覆盖领域和试点品种，加快推进农村小额人身保险和农村小额贷款信用保证保险试点。

政策性农业保险旧题出新

毋庸讳言，农业生产面临的自然风险和市场风险变幻莫测，保障农业再生产和农民生活历来受到党中央、国务院的高度重视。2007年开始启动中央财政农业保险保费补贴试点，但目前实行补贴的品种主要限于大宗农作物、油料作物、重要畜产品。业内认为，这方面农村保险产品存在着很大的创新空间，应该将农林牧渔产品都纳入范围，特别是主要农产品和各地的支柱农产品、当地特色农产品。

记者查看了几家专业农业保险公司的特色农产品险种，品种繁多，还出现了很多未有所闻的新名目，如茶叶种植保险、食用菌保险、蜜桃种植保险、围湖养蟹综合保险、养羊保险、肉食鸡养殖保险等。还有一些针对特殊灾害的保险，比如林木火灾保险、农作物种植雹灾保险、小麦收获期火灾保险等。

涉农保险创新的试验田

农村经济的快速发展，日益复杂的社会现象，为保险产品和服务方式的创新创造了巨大空间，农民对保险产品的需求越来越强烈。

首都经济贸易大学保险系教授、博士生导师庹国柱分析说。农民人身保险可以推行的是意外伤害险和死亡保险。因为这类保险保费很低，保险金额比较高，对家庭和个人都很有作用。保额限定在1万元到5万元之间，年保费在10到100元之间，农民人均交纳不到20元的保费，就能获得万元左右的保险保障。

有数据显示，保险公司对小额人身保险的简单赔付率不超过65％，实现了保本微利，具有商业意义上的可持续能力；试点地区续保率超过70％，农民续保意愿较好；而农村小额保险的覆盖率不足30％，需求缺口高达5000万人次。不过庹国柱指出，小额人身保险不是政策性保险，在农村做小额保险的客户很分散、成本很高，而商业保险公司是要盈利的，两者之间存在的矛盾怎样折中解决还是一个问题。因此这块看似巨大的市场究竟有多大的发展潜力还很难说。 一项主要针对农村的调查显示，农村家庭成员较多，针对家庭的保险产品需求明显，特别是农村留守儿童和外出务工人员需要有针对性的产品；农村家庭望子成龙的传统教育方式让子女教育金保险产品的研发势在必行；传统养儿防老的观念仍然根深蒂固，商业养老保险的进入显得尤为迫切。下一步，小额人身保险、小额贷款信用保证保险以及针对农村家庭的农房险、家财险、教育险等保险产品应有较大发展。

“信贷+保险”双重保护

《指导意见》同时指出，要加强涉农信贷与涉农保险的合作，积极探索涉农贷款保证保险。“信贷+保险”便是其中的一种方式，即农村金融机构在向农民发放生产贷款时，同步提供责任保险的金融服务模式，其作用在于通过在农村信贷活动中引入保险机制，有效转移农民因自然灾害、意外事故等不能如期还贷的违约风险，有效解决农民因无担保、无抵押而贷款难的问题。

安徽省于2009年启动了“信贷+保险”试点工作，国元农业保险同时推出了“草莓种植信贷保险”业务。该产品保险费率为6％，各级财政为农民提供80％的保费补贴，农民承担20％。同时银行实行利率优惠，农户贷款成本总体上不高于现有的抵押贷款。

据国元农业保险公司介绍，“信贷+保险”试点帮助安徽省长丰县3个乡镇的5个专业合作社和124个草莓种植户从银行获得了700多万元的无抵押、无担保贷款。

产品创新更需制度创新

专家学者认为，当前的首要问题是制度的创新和完善，特别是巨灾风险管理制度亟待建立。

“农业保险的创新空间虽然很大，但并没有真正提到议事日程上来，因为现有的产品都还没有充分地做好，比产品创新更为重要的是制度建设。”庹国柱说。

庹国柱表示，农业保险在游戏规则的统一制定、市场主体的明确、财政税收政策的扶持、监管等方面都需要建立完备的制度，其中巨灾风险管理是当前亟须完善的制度之一。由于巨灾风险管理至今没有任何制度上的安排．导致灾害后保险公司赔不起“赖账”的情况时有发生。

据其他媒体报道，保监会酝酿多年的巨灾保险方案有望在年底推出，农业巨灾保险将采取多种经营，可以是政策性质的。也可以是商业性质的，政府补贴将采取保费补贴的形式。有分析认为，受保险机制、财政等问题的制约，农业险的覆盖面仍然很低，而巨灾险的推出，将有利于扩大农业保险的覆盖面和保障范围。

江泰保险经纪公司农业保险专家郭永利同样认为制度建设更为重要。他认为农业保险创新的方向应该是走互助保险的道路，基于互助共济、风险分担的原理，通过互助保险组织来维护农民的利益，不以盈利为目的。

郭永利认为，农业和农民的风险特点决定了农业保险不能像商业保险一样．由投保人买保险来向保险公司转嫁风险．而应当在政府领导推动下，与商业保险分开，由农民参加互助保险组织，将农户个体无力承担的风险变为群体分担风险，让农民互助共济抗灾。集千家之力解一家之难，形成“互助、保险、再保险”的组织制度体系。

据了解，目前开展的有渔业、果树、谷物、农机等互助保险。截至2009年底，我国第一家全国性农业互助保险组织——中国渔业互保协会已经累计为渔民提供了1400亿元风险保障。

此番《指导意见》的出台激起千层浪，有开拓性的前进脚步。也有很多现阶段尚未解决的掣肘问题。但可以预见的是，党中央、国务院加大改革农村金融的力度和不断探索，必将使我国农村金融事业迈上一个新台阶。

房地产开发保险论文范文第2篇

征地又称农民集体土地征用，是指为了国家建设的需要，国家强制把集体土地变为国有土地，并给予补偿的行为。随着农村城镇化的不断推进，征地是经常发生的事情，这使许多地方城市面貌焕然一新，它是与各地方政府做了大量的工作分不开的。然在这过程中，也发生了令人痛心的事情，如有的农民采取铤而走险的方法来维护自己的合法权益，这其中也不乏有的地方政府损害农民利益的情况存在。那么，在征地过程中，如何维护农民的利益呢？这确实是我们应该思考的问题。

一、 有关征地的法律、行政法规依据及思考

《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征用。”这是以根本大法的形式对征地作了原则规定。《土地管理法》第二条第四款也作了相应的规定。《土地管理法》第四十五条至第五十条集中规定了征地的批准机关、程序、补偿安置等。《土地管理法》第五十一条就大型水利、水电工程建设征用土地的补偿标准和移民安置办法作了专门规定，明确由国务院另行规定，这符合专门项目的特殊性。《土地管理法》第七十八条、七十九条就有关征地中的违法行为作出处罚的规定。《城市房地产管理法》第八条简单规定了城市规划区内土地征用再出让问题。国务院制定的《土地管理法实施条例》第二十条对征地行为的批准事项作出了规定。从以上的法律、行政法规可以看出，我国有关征地制度是不完善的，操作性不强。而《土地管理法》是1986年制定的，虽经两次修订，但变动不大，故该法已与市场经济发展不相适应。其中，规定了关于征地的制度前提条件是国家为了公共利益的需要。而什么是公共利益没有任何规定，这就为政府无限扩大征地提供了便宜条件，原因就是没有对征地用途加以区分。征地用途分为公益性征地和经营性征地。公益性征地如用于公共道路、水利、学校等建设，这种情况才是征地的合理前提。经营性征地是用于商业目的，如搞房地产开发，这种情况往往是政府低价从农民手中征用土地，在高价出让给公司或私人，这与政府的职能是不相称的，这种情况完全可以由开发商与农民以市场价格协商来签定土地出让合同，只是用地上要严格限制，政府应加强用地的审批管理。这才能体现市场经济的公平、等价、有偿的原则。众所周知，土地是不可再生资源，土地也是农民赖以生存的生产资料，对农民土地的征用，就意味着农民丧失了生存的源泉。所以，征用土地对农民给予合理的补偿是必要的。而现行有关征地补偿操作性方面，远不如城市房屋拆迁那样，它有国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》，操作性是很强的。因此，国家有必要专门制定一部《土地征用法》来加以规范。

二、 征地补偿安置的标准思考

征地过程中涉及到的核心问题——征地补偿安置，而真正涉及到补偿安置的只有《土地管理法》第四十七条。这一条特别就耕地的补偿安置费用作了规定，而其它土地及地上附着物和青苗补偿安置没有标准。而是授权省、自治区、直辖市制定具体标准，而省级地方政府往往在制定标准时又显得过低。而且标准的制定又是省级授权地市级，地市级又授权区县级，这种做法有违《立法法》，这必然会造成层层降低标准，也会损害农民的利益。

诚然，每一地块的价值是不一样的，但为了维护农民切身利益，每个省级政府在制定标准时明确一个最低标准是必要的。上海市是这么做的。可见，是可行的。

征地中必然会涉及到房屋的拆迁补偿安置问题，而地方政府在制定房屋补偿安置价格中往往只体现了房屋的残存价值，更说不上对房屋所占土地的价格补偿了，这是极不合理的。土地使用权价格是否应该补偿，这是争论的焦点。本人认为，在市场经济条件下，土地也是一种商品，也要体现等价交换的原则，应该给予房屋所占范围内的土地作补偿。上海市在征地补偿中，也有土地使用权基价这一项，这种做法走在了全国最前列。

补偿费的支付方式也可以是多种多样的，可以现金支付，也可以是其它方式。如四川省成都市对女年满50周岁，男年满55周岁的可以采取社会保险方式，到时发放养老保险金。最近，成都有几位农民首次拿到了保险金。

三、 征地补偿安置标准公开性、透明性的思考

关于有关补偿安置的地方文件中，很多都是对城市拆迁补偿的规定，而真正涉及到征地补偿标准的很少。如有关评估问题就是这样，没有专门对征地补偿评估作规定，而征地也是完全可以采用的。如在四川省人民政府制定的《城市房屋拆迁补偿评估管理办法》中就只涉及到城市房屋，没有规定在征地补偿中可以适用，而这恰恰是可以采用的。如在征地动员会上采用城市房屋拆迁做法，如实介绍全部报名的估价机构，并在政府主管部门监督下当场以抽签方式确定估价机构，这有利于消除农民的种种不合理猜想，避免不必要的纠纷。

在制定补偿标准问题上，有的省份是多年不变。大家知道，土地价格在逐年增加，至少每年要调整一次。在价格制定上可采取听证会形式，除要有政府主管部门参与外，还应该有农民代表参加，听取农民的意见。上海市已举行了首次征地听证会，这有利于推进政务公开，接受群众的监督。

信息应公开化，政府应把有关征地补偿标准公布在互联网上，供公众查阅。现很多地方政府还没有做到这一点。而有的地方政府已建立了专门的网站，如南京拆迁网公布了城市拆迁补偿标准，但没有涉及征地补偿，是不足的。上海市的房地资源网是做得好的，其中专门公布了征地补偿的各种标准，这是政府服务为民思想的体现。

以上只是本人的一些看法，没有涵盖征地的全部问题。但我想各地方政府真正做到从老百姓的利益出发，许多问题是完全能够解决的，社会的安定局面也是能够维护的。

房地产开发保险论文范文第3篇

房地产金融风险，是指经营房地产金融业务的金融机构由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险。也包括整个房地产金融体系的风险。

房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了房地产业的高风险。随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速，房地产金融是房地产业发展的重要方面。防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。

一、房地产金融发展现状和特点

(一)房地产业金融发展的现状分析

目前我国楼市火爆、房价攀升、房贷市场增长、通胀率较高、利率不断提高，而且研究目前的市场环境会发现：从2007年上半年房价走势看，1月份至6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6％、5.9％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％，总体呈现上升态势。“国房景气指数”为104.99，比8月份上升0.51点，同比上升1.85点。随着房价急速攀升的是住房贷款快速增长，2007年上半年，个人住房中长期贷款增速高达16.15％，前5个月累计新增2253亿元，同比多增2677亿元。我国房地产投资占全社会固定资产投资1997年为13.7％，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20％，近几年有所回落。

(二)房地产金融发展的特点

1　发展时期短，起步快

从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长，发展的速度很快。

2　融资比例较高

融资比例较高，是我国房地产金融的一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场——资源——资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。

3　融资渠道单一

从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小。

二、房地产金融发展过程中蕴含的金融风险

(一)个人贷款风险

近几年来个人住房贷款增长疯狂得无以复加。2004年个人住房贷款余额达到11779.74亿元，同比增长42.46％，个人购置住房时，70％-80％房款来自银行贷款，而对贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国目前宏观经济形势良好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行。

(二)个别城市地区房地产市场过热，存在市场风险

我国2004—2006年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现了地区性的房地产热。以上海市为例,2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5％。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，从而给银行带来不小的损失。

(三)“假按揭”行为凸显，存在道德风险

“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据某商业银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。开发商也把“假按揭”作为一种融资渠道。

(四)银行管理风险

如果银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，对贷款业务和相关法律不熟悉；或者对信息掌握不充分，对贷款过程缺乏足够控制力。造成决策失误；或对借款人审查不严；或不顾银行整体利益以权谋私，贷人情款等这些管理上的不完善都会造成风险。

三、房地产金融发展中的风险形成因素分析

(一)房地产业融资结构不合理，开发资金过多依赖于银行贷款

估计80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成了商业银行的信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

(二)投资快速增长，投机行为扰乱市场

由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。

(三)个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期

随着越来越多的个人住房商业性贷款进入3-8年的风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。原来各个商业银行都把个人房贷作为一个优质业务来发展，个人房贷也逐渐成为商业银行新的利润增长点，在房地产市场一片大好的情况下，风险问题就在无形中被忽视。

(四)银行操作不规范，房地产信贷管理机制不健全

缺乏完善的规避风险的信贷政策和制度。对开发商信息甄别的手段不完善，评价结果与实际往往有一定差距。房地产信贷资金投向不合理。受利润的诱导，房地产开发企业倾向于开发高档住宅，与开发普通住宅相比，银行对这类高档产品的过度资金投入隐藏着更大的风险。银行违规投资，直接将银行资金投入到房地产中，这助长了房地产泡沫的形成，加大了金融风险。

四、房地产金融风险的防范

(一)构建房地产业多元融资体系

可以大力推动房地产证券化，向社会公众募集开发资金；建立房地产投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业；将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道；引导国外资金进入房地产融资市场，实现投资高效率；鼓励房地产企业发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业；大力推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司以最快捷有效的方式解决房地产业资金问题。

(二)对房地产开发企业的贷款程序严格把关

银行房地产开发贷款管理应对以下内容严格把关：第一，检查房地产开发企业的资质，包括是否拥有合格的房地产开发资质证书，是否取得所开发楼盘的合法使用权，区分房地产开发项目公司和一般房地产开发公-司等。第-,审查房地产开发公司以往的信用记录，包括是否延迟交付楼盘，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。第三，向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。

(三)改革商业银行风险管理制度

在我国，导致开发商贷款不良率高的原因之一是开发商将开发贷款与住房按揭贷款捆绑销售。在利率市场化还不能起作用的情况下，银行必然以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务。因此，如果将开发贷款与住房按揭贷款强行分开，规定同一家银行不能做同一项目的开发贷款与住房按揭贷款，开发商就失去了让银行放松贷款条件的筹码，银行就会提高对开发商贷款的审查力度和风险控制力度，房地产金融的风险就会大大降低。

(四)个人住房贷款的信用风险防范

我国目前还没有建立个人信用制度，导致了个人信用不高，只能靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束的必然结果。通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险势在必行。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。

房地产开发保险论文范文第4篇

【摘 要】 建筑房地产开发过程中的现场施工技术管理关系整个的施工工程，是工程关键重要性的工作，现场施工技术管理的水平也直接反映了一个企业的综合管理水平。本文作者针对建筑房地产开发过程中的现场施工技术管理的意义与作用、原则及改善措施等各方面做出了简要的阐述。

【关键词】 现场施工技术 管理 改善措施

随着我国市场经济的不断发展和新的经济体制的建立，建筑施工企业必须要对现场施工管理进行优化才能在激烈的竞争中取得优势，所以，在工程建设过程中，现场施工技术管理就是工程建设中的重点。

1 现场施工技术管理的意义与作用

建筑房地产开发过程中的现场施工技术管理是指在规范规定的一定范围内，施工单位所进行的一些复杂的组织活动和管理活动。施工单位为了能让工程有序进行并保证工程的安全和质量，必须要对施工的现场采取一系列相关的措施，这些措施就是对现场施工的管理工作。现场施工技术管理必须要遵循客观规律，通过科学合理的管理方法才能实施对现场施工的有效管理，才能让工程得以建设和完成。所以，现场施工技术管理把每一环节的施工都联系起来了，反映出企业的整体水平和形象。现场施工技术管理如果科学合理，就可以有效促进工程建设。首先，可以提高施工单位的现代化水平和施工人员的技术水平，提高工作效率和工程的整体进度；其次是可以及时发现工程中存在的问题和风险，从而能尽早寻找问题根源，提出有效建议，消除隐患，保证工程的安全和施工的有序进行，提高工程效益和企业的市场竞争能力；最后是可以确保工程是在遵守客观规律的基础上进行的，保证了工程的科学性和可行性，避免了一些安全事故和浪费情况。

2 现场施工技术管理遵守的原则

2 .1 遵守科学原则

在施工现场所做的所有工作都必须在科学合理的基础上进行和完成，才能保证工程的安全和质量。对资源的利用要达到最大程度，不能浪费；对现场的设置要科学，充分考虑到时间空间等全面的问题；对施工流程的安排要最优，尽量在保证工程质量的基础上加快工程进度，以提高企业的竞争优势；充分调动企业积极性，发挥他们的能力，各尽其职，把最合适的人安排在最合适的岗位上，提高工作效率。

2.2 遵守规范原则

现场施工技术管理一定要做到规范化标准化，这是在施工现场要遵守的基本原则。现场施工是一项很复杂的工作，需要很多环节和很多人员的共同配合才能完成，所以必须要遵守规范化原则，有一个统一的意志作为引导。否则，不仅影响工程的进度，还会因为各个部分配合和联系的缺失造成工程的安全事故。只有现场施工技术管理规范化，才能从根本上让施工现场有序起来，提高工作效率和企业的管理效益。

2.3 遵守效益原则

工程建设归根到底追求的还是经济效益，所以现场施工技术管理也要遵循经济效益原则。在保证进度和质量的前提下，获得最大化的经济效益，降低成本、扩大市场，从多方面增加企业的经济效益。在生产的过程中，减少浪费，优化各项配置，让企业的所有资源都得到最大限度的利用；發展高科技，提高资源的利用率。

3 现场施工技术管理的改善措施

3.1 建立现场施工技术管理的相关制度

现场施工技术管理的相关制度包括有施工现场的材料的检验、施工现场的技术资料的管理制度和现场施工的图纸设计制度。关于工程建设过程中涉及的内容和项目都做出明确的制度规定。这些制度的建立和健全有利于工程人员对材料有充分的了解，保证材料和工程的质量；有利于在工程的整个建设过程中利用技术资料对工程的施工过程进行研究和把握，在工程完成以后，工作人员也可以依据这些技术资料对工程进行维护和扩建等；可以让工作人员通过图纸对工程进行全面科学的了解，在图纸内容与现实施工情况发生了矛盾的时候能对图纸就行研究和分析，找出解决的方法，保证工程建设的正常进行。

3.2 加强施工现场材料的管理

施工材料的质量直接关系到工程的质量，所在现场施工的技术管理中一定要加强对材料的管理。可以在开始工序之前就对所使用的材料的使用量和材质进行明确的计算和规划，得到最合理的使用量。材料的领取过程也做好严格的规定，申请领取的时候要注明使用量和具体的使用方法，如果是量不够的申请补发，则要注明超消耗的原因。对于库存材料要及时了解情况，明确各种材料的使用情况。对建筑所用的所有材料都要以保证质量为先。对材料的质量进行严格的检查，绝对要保证不让质量上有问题的材料进入到施工场地。工程的质量是建筑企业的生命，是企业得以存在和发展的根本。所以一定要强化企业的现场施工技术管理，保证工程质量。除了要加强对施工现场的材料的管理外，还要定期对工程进行检查，以便在建设过程中就及时发现在技术和质量中存在的不足和缺陷。

3.3 加强对施工方案的管理

现场施工都是在现场施工方案的指导下进行的，所以要加强对现场施工技术管理，首先就要严格施工方案的设计。对施工方案的设计上要进行深入研究和探讨，要保证该方案是科学可行的，是能够在现有的情况下使工程顺利完成的。施工方案要清晰明确，把整个场地各个部分的安排使用情况都一一标明，让现场的空间得到最科学的使用，根据施工现场的具体情况，把施工的具体方案放在工作人员都容易接触到的地方，让相关人员对具体的施工方案都了解。另外，现场施工方案还应该合理配置现场的各种资源，增加资源的使用率，尽量扩大企业的经济效益。

3.4 加强对施工现场人的管理

施工现场的人包括了在现场的操作者、组织者和指挥者。人的专业素质和职业道德在现场施工技术管理中同样占有很重要的位置。在有些施工现场，部分操作者可能由于文化素质不高，缺乏专业的建筑知识，出现违规操作；有的施工单位没有专业的技术人员和足可以保证工程质量的技术，这些都是在现场施工技术管理中面临的难题。在现场施工中，一定要注重人的作用，保证人的工作质量，提高人员的专业技能，提高施工的质量和现场施工管理的水平。除了现场施工人员的素质外，还要提高质量监督人员的素质，把好质量监督的关。对施工现场人的管理，要使现场的每一个人都明确自己的职责并完成好自己的工作，管理人员要建立统一的管理机制，学习更新更好的管理技术来把现场施工技术管理做得更好。

4 结语

建筑房地产开发过程中的现场施工技术管理是建筑房地产开发的重要环节，与企业自身的存在和发展有着密切的联系。做好了现场施工技术管理，才能确保建筑工程的质量，才能提高企业在市场的竞争能力，也就能获得最大的经济效益和社会效益。

参考文献

[1] 潘炎棠.浅析建筑工程现场施工技术管理[J].建材技术与应用，2011（1）：47

[2] 罗俊.浅述建筑工程施工技术管理的重要性[J].中国新技术新产品，2011（3）：264

[3] 郭祖良 .浅谈建筑工程施工技术管理[J].科技创新与应用 ，2012（13）：211

房地产开发保险论文范文第5篇

[摘 要]清算土地增值税对房地产企业资金链和利润都有一定影响,并能促使房地产企业规范经营。规范土地增值税的征收和清算,可促使土地市场长期健康发展,同时也能调整房地产市场的供给结构,稳定房地产价格。

[关键词]土地增值税;房地产市场;房地产企业;趋势

1 土地增值税清算的发展趋势

1.1 我国土地增值税的起源与征收情况

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税起源于19世纪90年代初全国第一拨房地产热,国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》于1994年1月1日起施行。

1994年以后,房地产业成为我国国民经济的支柱产业,也成了各省、市经济发展的引擎。土地增值税是地方税,其征收和税收收入都是各地方主管,各地方政府为了鼓励和支持房地产业的发展,对土地增值税的征收一般都控制得不是很严,而且都采取按房地产项目销售额一定比例进行预征,预征之后也不再清算,有的地区甚至在某一时间段里没有真正开征土地增值税。

1.2 土地增值税的清算

在2004年至2006年里,我国各地房价快速上升,城市居民购房压力越来越大的同时,房地产业也是大众关注和谈论最多的暴利行业。为了规范房地产行业的运行,国家税务总局于2006年底颁发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定从2007年2月1日起正式施行,以加强土地增值税的清算工作。并且在2008年1月召开新闻发布会表示,要采取坚决措施推动全国所有省市启动土地增值税的清算。但各地政府普遍担心土地增值税的清算会给房地产业的发展带来不利影响,进而影响到当地经济发展速度和土地出让金收入,所以都设法缓行清算工作,只将原来的预征比率适度上调。如深圳市从2008年7月1日起,将普通住宅项目的预征比率从0.5%上调到2%,并没有对新结算的房地产项目和以前年度结算的房地产项目进行土地增值税清算。因此,国家税务总局又于2009年5月印发了《土地增值税清算管理规程》,再一次督促各地税务局开展土地增值税清算工作。

2 土地增值税清算对房地产企业的影响

2.1 对房地产企业资金链的影响

2007年以前,各地土地增值税预征比率低,而且几乎没有清算过,一些经营时间久、累计开发量大的房地产开发企业积欠的土地增值税可能达到几亿元甚至十几亿元,如果一下子要求企业清缴这么多的土地增值税,对房地产企业来说无疑存在巨大的资金压力,开发不同产品的房地产企业所受影响不同。土地增值税是超率累进税,项目利润率越高,增值率也会越高,相应的最高税率也高。土地增值税最高税率可达60%,但对增值率低于20%的普通住宅项目免税。因此,土地增值税清算对一些主要开发经济适用房、利润率微薄的普通住宅项目的企业负面影响很小。有的房地产企业主要开发利润较低的普通住宅项目,积欠的土地增值税相对较少,土地增值税清算对其生产经营带来的影响较小。对于主要从事别墅、高档公寓、商业房地产的开发和销售的企业,可能积欠了大量的税款,土地增值税的清算对其产生的影响很大。

2.2 房地产企业长期利润下降

土地增值税是对房地产开发项目的增值额所征收的税种,无论是从长期还是从短期来看,土地增值税的征收和清算都会挤压房地产企业的部分利润。而且土地增值税的税率随项目增值率的上升而提高,难以像营业税那样把税收负担转嫁给消费者。原来土地增值税的预征比例一般为0.5%~2%,实际清算时土地增值税将占到项目增值额的30%~60%,清算的税额一般都要远远大于预征税额,因此土地增值税的清算会导致房地产企业的利润下降,尤其是一些几年前储备了大量土地的房地产企业,将补缴高昂的土地增值税。

2.3 房地产企业难以依靠“囤地”和“捂盘”获取超额利润

由于土地的稀缺性、基础设施的改善、社会和经济的发展,从长期来看土地价格会逐步上涨。目前我国部分房地产企业设法以较低的价格获取并囤积大量土地使用权,然后延长开发期,待土地价值大幅上升后再销售房地产商品,从而获取较高的利润。

土地增值税执行清算后,对销售价格相同的房地产项目,获取土地使用权的成本越低,项目的增值率也就越高,意味着项目要缴纳更多的土地增值税。同样,对于开发成本相同的项目,销售价格越高,增值率也就越高,也意味着项目要缴纳更多的土地增值税。基于以上原因,房地产企业想依靠低价“囤地”和“捂盘”来获取超额利润的效果会大大减弱。

3 土地出让市场的发展趋势

3.1 短期内土地需求减少

一直以来,各地方税务部门都是按房地产项目的销售额预征土地增值税之后不再清算,使低价囤积土地有利可图。2001—2008年里,每年全国房地产企业购置土地的面积都远远高于当年完成开发的土地面积,直到2008年年底,全国房地产企业以前年度购买的未开发的土地面积高达10.85亿平方米。

执行土地增值税清算制度后,房地产企业低价囤积土地的积极性下降,而且迫于资金压力和房地产市场的规范发展,囤积了大量土地的房地产企业也会设法先开发一部分几年前购置的土地,到一定程度后才会有新的土地需求,因此在未来的2~3年内,土地需求会有一定幅度的减少。

3.2 土地出让市场长期趋向健康发展

低价囤积土地致使许多土地被长期空置,不利于土地资源的有效配置。从长期来看,执行土地增值税清算制度,房地产企业企图通过非法手段获取低价土地的积极性降低,土地“招拍挂”制度将更加规范合理,土地使用权流转速度加快,促使土地出让市场健康发展。

4 房地产市场的发展趋势

4.1 开发企业整合加速

截至2007年年底,我国共有62518家房地产开发企业,其中具有一级资质或二级资质的企业不足10%,绝大部分房地产企业只有三级、四级甚至更低资质等级,可见房地产业中小型房地产企业多,缺乏真正有实力的大型开发企业。在对房地产企业以前年度积欠的土地出让金进行清算清缴时,一些规模较小的企业可能会因资金链紧张而难以继续经营;另外,执行土地增值税清算后,房地产开发利润率降低,尤其是一些依靠各种关系低价获取土地的企业利润率大为降低。因此在对土地增值税进行清算时,房地产业整合与并购也会展开,一些资金实力强、经营规范的企业的市场分量会越来越重。

4.2 房地产供给变化

4.2.1 房地产开发周期缩短

房地产企业“囤地”现象和“捂盘”现象的减少,加速了房地产业的资产流动速度。在土地增值税清算制度下,房地产企业不一定追求单个项目的高利润率,也可通过缩短产品开发和销售周期,一方面能提高企业的资金周转率,另一方面能有效降低项目增值率,从而降低土地增值税的最高税率,增加房地产企业的利润总额。

4.2.2 供给结构发展趋势

由于土地增值税的超率累进税率的影响,别墅、高档公寓等利润较高项目的土地增值税最高税率可能达到60%,利润相对较低的普通住宅项目土地增值税税率可能保持在30%,项目增值率低于20%的还能享受免税。因此,房地产企业可以适当地降低其所开发项目的档次,降低单个项目的收益率,以达到减税的目的。所以,土地增值税清算制度将会促使更多的房地产企业转向开发普通住宅。

4.3 房地产价格发展趋势

4.3.1 房地产价格总体趋于稳定

一些资金实力较弱的房地产企业要筹集其积欠的税款,降低价格销售商品房以回笼资金是一个不错的选择。随着房地产开发周期缩短,房地产供给量稳中有升,所以在短期内房地产价格难以上升。

如果开发商欲将税收负担转嫁给购房者,则需提高房价,但土地增值税的最高税率也会随之提高,缴纳的税额也会越多,转嫁效果不明显。相反,房价上涨后销售难度加大,还不如以合理的价格快速销售以降低增值税额,获取正常利润。另外,会有部分房地产企业专门从事微利住宅项目的开发和销售,可以免予缴纳土地增值税。从长期来看,清算房地产项目土地增值税有利于稳定房价。

4.3.2 不同档次物业价格差距扩大

更多的企业转向开发普通住宅后,诸如别墅、高档公寓的房地产的供给量会有所降低,这类产品的稀缺性增加,价格会有上升的趋势。不同档次物业的价格差距扩大,是土地增值税清算制度下的必然趋势。

4.4 商业房地产开发向出租经营发展

商业购物中心、写字楼、商铺等商业物业的价格比起同地段的住宅价格要高出许多,以往许多从事商业物业开发、销售的房地产企业能获取巨额利润,但土地增值税清算制度施行后这些利润中很大部分会转变成税收上缴。如果开发商只是出租经营,则产权未发生转移,还能享受物业增值带来的好处。

参考文献:

[1]尹伯成.土地增值税“四个有利于”促房地产业健康发展[J].城市开发,2007(4):30-31.

[2]薛继安.从土地增值税的清算看房地产企业发展新变化[J].中国房地产,2007(8):56-57.

[收稿日期]2009-07-10

[作者简介]石金和(1972—),男,湖南新邵人,重庆交通大学管理学院讲师,管理学硕士,研究方向:房地产经济和财务管理;吴华(1973—),男,重庆南川人,重庆合正房地产开发有限公司副总经理,工商管理硕士,研究方向:房地产开发与经营。

房地产开发保险论文范文第6篇

摘要：随着我国经济的不断发展以及人们生活水平的不断提高，进而很好的促进了我国房地产行业的不断发展。然而在现阶段，虽然我国的房地产行业取得了长足的发展，但是由于受到一些其他方面原因的影响，进而使房地产的开发企业实际的财务结果和企业自身的预期财务结果之间存在着一定程度的偏离，这样也就导致了企业可能会造成很大程度的损失。因此在房地产企业中必须要对其存在着的财务问题进行不断的总结完善，从而使其能够更加的适合房地产企业发展的脚步。本文主要是对房地产企业的财务管理的问题进行分析，进而提出了以下方面的内容。

关键词：房地产；开发企业；财务风险；分析

引言：目前我国的房地产开发企业随着是其发展相对来说比较稳定，但是因为房价的上涨比较快，我国所出台了的有关政策对于房地产价格进了宏观的调整。进而导致很多的房地产企业不敌相关政策制约以及社会的变化，进而使其推出了市场的竞争舞台当中。所以要想能够使房地产企业能够顺利的去运行下去，必须要房地产企业能够重视企业的财务风险防范问题。并且要通过有效的措施来对财务的风险进行防范，这样才能够尽量的减少房地产开发企业的金融损失，同时也能够更好的保证企业顺利健康的运行下去。

1.目前我国房地产开发企业财务发展过程中存在的问题

1.1房地产开发企业财务管理的体制有待完善

建立起一套完善的管理体制能够更好的提高房地产开发企业的经营活动水平，同时也能够对房地产开发企业的工作人员行为进行更好的规范以及对房地产开发企业工作人员的工作效率进行有效的提高。一个建立健全的财务管理体系能够在一定程度上保证房地产开发企业是否顺利发展的保障。根据目前我国房地产开发企业财务管理体系来看，在房地产开发企业内部缺乏着一套完善的管理体系，并且房地产开发企业当中财务管理的工作比较松散，同时房地产开发企业的财务工作人员在对管理工作进行执行的过程中也会受到房地产开发企业领导的主要影响，进而十分容易导致房地产开发企业的财务信息存在着不真实的现象发生，并且也将会对投资人员以及债权人带来十分不利的影响，与此同时也十分不利于房地产开发企业的可持续发展，最终将会为房地产开发企业的经营发展埋下严重的隐患。

1.2有关法律对房地产开发企业财务工作的监督存在不足

在我国，关于财务方面的法律法规能够有效的规范我国房地产开发企业中的经营活动和财务收支情况进行有效的分析、监督等作用，并且也能够对保证我国房地产开发企业财务工作得到顺利的开展有着一定的影响，对促进房地产开发企业自身能够健康发展具有着十分重要的作用。但是根据目前我国财务方面的法律执行情况来看，其法律法规的发展存在着严重的滞后，并且对我国房地产开发企业财务工作带来了严重的影响，在传统的财务法律法规当中，已经对现代化的房地产开發企业财务所面临的问题进行解决。我国当前的会计人员在具体责权方面的规范内容还并不是很健全，并且有关法律法规上面的内容并不是很完善。因此，如果想通过完善的法律法规来对房地产开发企业财务的工作进行有效的监督的话，必须要对有关会计法当中的内容进行不断的完善，同时也要对财务执法的力度进行不断的加强。

1.3从事财务的工作人员素质水平不高

在最近的几年来，随着我国高等教育的不断发展，以及我国对高校自主招生制度的放宽，在一定程度上导致每个学校所招收的学生素质存在着不同，再加上目前我国大学具有着比较宽松的教学环境，进而导致一部分学生对于专业知识没有引起足够的重视，其学生学习的目标存在着不明确，不能够将自己所学习的专业知识进行完全的掌握。然而在房地产开发企业内部资质比较老的财务人员，其知识水平比较陈旧，没有办法能够满足当代房地产开发企业财务管理工作发展的形式，进而导致房地产开发企业的财务工作的整体水平受到影响，因此必须要对房地产开发企业财务工作人员准入机制进行加强建设。

2.我国房地产开发企业财务管理发展的对策

由于我国经济的飞速发展，房地产开发企业所面临的竞争越来越激烈，房地产开发企业开始追其经济利益的最大化成为一种必然趋势，但是有部分房地产开发企业财务水平跟不上时代的发展的步伐，这就在一定程度导致我国房地产开发企业财务工作存在着问题，对房地产开发企业的发展产生严重的影响，所以提出一些解决措施，提高房地产开发企业的财务发展和管理。

2.1对财务制度化的建设进行加强

所谓的管理财务主要是会计学和当代管理学进行有效的结合，进而形成财务管理这门学科，其主要是用来对房地产开发企业内部管理加强以及对房地产开发企业的经济效益进行提高的一种手段，同时财务管理能够对经营过程进行规划以及控制。财务管理在当代社会的发展、经济预测的加强以及财务管理水平的高低有着直接的关系。目前，根据我国现阶段的经济发展形势进而综合我国行业的特点，并且对其进行分析，制定出具有着指导性的管理制度，以此来保证我国财务的有效性运行。然而，必须要通过对财务制度化的建设进行加强，才能够更加完善的对财务的管理体制中所存在的问题进行有效的解决，同时也能够进一步的对会计管理体制所解决管理制度不健全过程中存在的失真问题进行完善。

2.2要对落实财务人员的管理制度进行不断的完善

财务人员的管理制定相对来说还不够完善，并且也没有得到有效的落实，那么将会对财务的发展起到一定的影响。例如会计的造假事件，它的产生以及是否得到了落实是和财务人员的管理制度有着直接的关系，从财务人员产生造假的想法一直到实施，财务人员在其中起到了关键性的作用。所以，必须要从整体上对财务人员的素质进行提高，并且要严格的落实财务人员的管理制度及加强执法力度，从社会的根本方面去杜绝由于执法不严所导致出现的一些违法现象。在财务人员的管理制度中，其中包括了含有财务职业资格考试、财务专业技术的资格考试以及会计职业道德教育等有关内容。因此，必须要对这些内容的力度进行加强，以此来抵制因为执法力度的不足所出现的一系列问题。

2.3对财务人员地位以及综合素质进行提高

对财务真正作用进行有效的发挥，只有这样才能够对财务人员的合法权益进行有效的保障，对财务地位进行不断地提高。同时，需要通过各种不同的途径对财务人员职业道德以及业务能力进行加强，对职业道德课程进行合理的设置。但是在财务人员业务能力提高的过程中，应该结合我国市场经济在发展过程中的方向，不仅要结合财务理论知识，还要对会计法规制度进行结合，应该用多种方法对会计人员素质的提高进行落实。

结束语：根据上述内容可以知道，我国在房地产开发的企业中其财务问题一直普遍的存在，因此必须要对其进行加强管理，同时对于一些不规范的行为要严格的组织。然而对于这些问题的出现也加重了房地产企业的财务风险，因此通过合理有效的方式来对其进行解决，能够有效的减少风险的出现，同时也能够避免风险的扩大，从而使房地产开发企业能够得到顺利的发展下去。

参考文献：

[1]赵琳.基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制研究[D].哈尔滨工程大学，2012. 12（24）：112-115

[2]史伟敏.房地产开发企业的财务风险防范措施研究[J].财经界（学术版），2015，12（24）：100-105

[3]陈国建.试论房地产开发企业财务风险及防范举措[J].中国乡镇企业会计，2014，12（24）：152-159

[4]王新华.宏观调控下房地产开发企业财务风险管理研究[J].中国总会计师，2010，12（24）：136-138