存量房交易服务平台工作规范

存量房交易服务平台工作规范（精选16篇）

存量房交易服务平台工作规范 第1篇

存量房交易服务平台工作规范

一、房源核验申请、受理

房屋所有权人可自行或委托他人到房屋所在地房屋行政主管部门办事大厅申请核验，也可委托房地产经纪机构在网上申请核验。申请核验需提交以下材料：

（一）《存量房房源核验申请表》；

（二）房屋所有权证书原件及复印件；

（三）房屋所有权人身份证明原件及复印件；

（四）央产房、保障性住房还需提供有关部门出具的符合上市交易条件的证明材料原件及复印件；

（五）委托办理的，还需提供《存量房核验委托书》和受托人身份证明原件及复印件。

区县房屋行政主管部门办事大厅受理房源核验申请后，应向申请人出具《存量房房源核验受理回执》。

二、房源核验

区县房屋行政主管部门应依据房屋登记簿或权属档案记载的信息进行房源核验，核验应在受理之日起五个工作日内完成。核验事项包括：确认房屋坐落、建筑面积、规划用途、房屋所有权证号和权利状况与房屋登记簿或权属档案记载的信息一致，且房屋无查封、异议登记等限制信息。

在房屋交易权属系统中无记录的房屋，房源核验时，区县房屋行政主管部门应先在房屋交易权属系统存量房录入模 块补录该房源信息。存量房交易服务平台同步该房源信息后，完成房源核验。

三、房源核验结果告知

申请人可凭核验编号和验证码查询核验结果。核验通过的，申请人可凭受理回执到受理窗口领取《存量房房源核验信息表》；核验未通过的，应告知申请人相关情况。

四、房源信息发布

房屋所有权人委托房地产经纪机构申请房源核验的，核验通过后，存量房交易服务平台自动发布房源信息；房屋所有权人自行申请房源核验的，应以书面方式确认是否通过存量房交易服务平台发布房源信息。房源信息发布期间，如核验房源完成网签或发生限制权利状况影响交易的，信息发布自动终止。

五、房源核验和房源发布撤销

房屋所有权人可自行或委托他人持以下材料，到房屋所在地房屋行政主管部门办事大厅申请撤销房源核验：

（一）《存量房房源核验撤销申请表》；

（二）房屋所有权证书原件及复印件；

（三）房屋所有权人身份证明原件及复印件；

（四）委托办理的，还需提供《存量房房源核验撤销委托书》和受托人身份证明原件及复印件。

委托房地产经纪机构办理撤销房源核验的，仅需提供《存量房房源核验撤销申请表》和《存量房房源核验撤销委托书》。已完成房源核验的房屋，除转移登记（存量房买卖、已购公有住房买卖、已购经济适用房买卖）、异议登记、限制登记、抵押权注销登记外，如需办理其他房屋登记业务的，应先撤销房源核验。

六、提供自有交易资金监管服务

试点区县房屋行政主管部门为存量房买卖提供自有交易资金监管服务。

自有交易资金是指存量房交易当事人网上签订的存量房买卖合同中约定的房屋买受人应当支付给出卖人除贷款外的全部资金。

委托房地产经纪机构达成交易的，买卖双方应通过房屋行政主管部门开设的监管账户划转存量房自有交易资金；自行达成交易的，可协商选择是否通过监管账户划转自有交易资金。

存量房交易服务平台工作规范 第2篇

关于加强存量房交易税收征管工作的通知

各区县财政局、地方税务局、建委、房管局，市地方税务局直属分局，开发区国土房管局: 为贯彻落实《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号），按照《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）、《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）和有关工作要求，经市政府批准，现就严格规范房地产市场交易税收秩序，堵塞税收漏洞，做好我市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作通知如下：

一、存量房交易双方当事人应当在申请权属转移登记前，遵循依法、自愿、公平、诚信原则，进行存量房买卖合同网上签约并如实申报房屋成交价格。

二、在存量房交易税收征管工作中，对于纳税人报送资料齐全、符合受理条件的，主管税务机关受理后，对纳税人申报的存量房成交价格（以下简称“申报价格”）符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收税款；对于申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收税款。

核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定。

三、存量房交易价格评估值由北京市财政局、北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会应用房地产批量估价技术确定，并根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。

四、对于交易双方签定的不需网上签约的房屋权属转移合同、协议等，按照上述第二条规定执行。

五、加强对房地产经纪机构的管理。房地产经纪机构应当严格执行房地产经纪相关法律、法规，公正、公平地组织实施经纪业务，加强对经纪从业人员的管理、教育。房地产经纪机构违反房地产经纪规范和标准，诱导、协助交易双方出具“阴阳合同”等行为，一经发现将按照有关法律、法规规定严肃查处。

六、本通知自2011年12月10日起执行。以存量房交易双方当事人办理存量房买卖合同（网上）签约的时间为准。《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》（京地税地〔2006〕302号）同时废止。

北京市财政局 北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会

二○一一年十一月二十二日

主题词：财政 房地产 评估 交易 税收 通知

存量房交易服务平台工作规范 第3篇

对于传统的以手工记录为主的经济机构 (房屋买卖机构) 往往有大量成堆的文件需要人工去处理, 容易出错, 信息管理效率低下, 无法保证高质量的信息服务, 很难快速达到客户的需求, 所以开发存量房管理系统对于经济机构、经纪人, 以及客户来说都很有意义。本系统方便经纪机构对房屋信息的记录、更新、查询, 利于其信息管理, 对于客户提出的要求能够及时满足, 提高了经济机构的工作效率。

2. 系统结构框架

2.1 系统的体系结构

系统设计采用ASP.NET 3.5应用程序典型三层架构模式, 主要是表示层、业务逻辑层、数据访问层三层。三层架构包括数据访问层、业务逻辑层、表示层。数据访问层负责访问数据库, 包括对数据库中的数据进行基本的增、删、改、查;业务逻辑层负责处理从数据访问层中得到的数据, 通过实现各种具体的功能, 将数据传递给表示层的相关控件并显示给用户;表示层负责与用户进行交互, 用于显示数据和接收用户输入的数据, 为用户v提供一种交互式操作的界面[1]。

2.2 系统的开发运行环境与数据库设计

系统的开发采用B/S模式, 以SQL Server 2005数据库系统进行后台数据管理, 结合前台开发工具Microsoft Visual Studio 2008, 以及Dreamweaver 7.0进行系统的开发。SQL Server 2005数据库的优势在于: (1) 相对于MySQL、Oracle、Sybase DB2等数据库, SQL Server性价比最好; (2) 和.net开发环境集成比较好, 很合适用于Windows应用的后台数据库; (3) 管理和开发入手都比较方便。

3. 技术特点

该系统的主界面由Microsoft Visual C#2008来实现, C#不仅简单而且功能强大、类型安全, 同时是面向对象的。C#凭借它的许多创新, 在保持C样式语言的表示形式和优美的同时, 实现了应用程序的快速开发[2]。

Visual Studio支持Visual C#, 这是通过功能齐全的代码编辑器、项目模板、设计器、代码向导、功能强大且易于使用的调试器以及其他工具实现的。通过.NET Framework类库, 可以访问多种操作系统服务和其他有用的精心设计的类, 这些类可显著加快开发周期。

4. 系统设计与实现

本系统的主要结构包括两个部分:从业主体管理和存量房管理。

4.1 从业主体又包括以下四个功能模块:企业基础信息管理、业务申请、补证和注销申请。

4.1.1 企业基础信息管理主要包括:

(1) 企业信息管理:主要涵盖经济机构的基本信息 (机构名称、地址、营业执照注册号、流动资金、注册资金、法定代表人信息、投资方信息, 以及专业人员信息等) 。

(2) 经营点管理:可以查看该经济机构所属经营点情况。

(3) 经纪人信息管理:可以查看该经纪机构下辖经纪人基本信息。

4.1.2 业务申请主要包括:

(1) 房地产经纪人备案申请:可以在该经纪机构下辖经营点新增经纪人基本信息。

(2) 经纪机构资质年检申请:可以在年终的时候申请经纪机构资质年检。

(3) 经纪人信息变更申请:可以变更该经营点的经纪人基本信息。

(4) 经纪人所在经纪机构变动申请:可以变更经纪人的所属经营点。

(5) 经纪人账号申请:可以为该经纪机构下辖经营点的经纪人申请开通账号。

4.1.3 补证和注销申请主要包括:

(1) 经济机构资质证遗失补证申请。 (2) 经纪机构资质信息注销申请。 (3) 经纪人资格证遗失补证申请。 (4) 经纪人资质注销申请。

4.2 存量房又包括以下三个功能模块:委托合同与挂牌管理、买卖合同管理和信息设置。

(1) 委托合同与挂牌管理分两种情况:经纪人和审批人。

经纪人 (同审批人) 的功能主要包括:委托合同备案申请、变更申请和撤销申请, 以及挂牌申请、挂牌信息变更和摘牌申请[3]。

(2) 买卖合同管理主要分两种情况:经纪人和审批人。

经纪人 (同审批人) 的功能主要包括:买卖合同备案申请、变更申请以及撤销申请。

(3) 信息设置主要包括委托合同范本设置以及买卖合同范本设置。

5. 结语

基于B/S模式的存量房交易管理系统的设计与实现, 将房产业中必不可少的存量房买卖及租赁活动放置到网络平台上, 一方面可以方便房产经营商对房产信息的统一化管理, 另一反面可以方便有房屋购置或租赁需求的用户求购或求租。基于Web的人机交互界面操作方便、易懂, 界面美观、友好, 查询、统计信息便捷、快速, 可以在很大程度上提高工作人员的工作效率。

参考文献

[1]李兰友, 杨晓光.Visual C#.NET程序设计[M].北京:清华大学北方交通大学出版社, 2004.

[2]王昊亮, 李刚.Visual C#程序设计教程[M].北京:清华大学出版社, 2003.

存量房交易资金监管的工作模式 第4篇

一、工作背景

存量房又称二手房，传统存量房交易成功的基础在于“陌生人之间的诚信”。买卖双方基于房产中介的信息撮合进入交易环节，但房产不像普通商品可以“一手交钱、一手交货”，是先付款还是先过户，往往是陌生的买卖双方最为纠结的事。况且，大部分交易涉及贷款，放贷银行或公积金中心在抵押权未落实之前也不敢贸然放贷。在买卖双方利益无法兼顾的情况下，传统的做法是通过房产中介进行房款交接。而中介的诚信就成为至关重要的一环，一旦发生不良中介诈骗或携款潜逃，就会造成买卖双方的重大损失。2006年9月，天津汇众集团借经营二手房中介之便，利用时间差，挪用房款金额达1亿多元，造成650多户当事人蒙受损失。2007年11月，深圳市中天置业公司同样利用房款收付时间差，追求短期利润，资金链断裂后，老板卷款潜逃，涉案金额高达1亿多元。2012年，常州也发生了类似案件。随着这类案件的发生，群众对实行存量房交易资金监管，保障交易资金安全的呼吁日渐强烈。

二、政策依据

建设部于2006年下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》 （建住房〔2006〕321号），就建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易资金专用账户开设和资金划转、专用存款账户管理以及监管作出了较为详细的规定。但监管方式到底是经纪机构自我监管还是第三方监管，并没有明确。

在借鉴南京、苏州等城市的监管经验后，2013年9月，我市政府办公室下发《关于进一步规范市区房地产开发项目管理的通知》，明确要求市区城镇国有土地上存量房交易全面实施交易资金第三方监管制度。

在此基础上，2014年5月，常州市住房保障和房产管理局、中国人民银行常州市中心支行联合发布《关于开展市区存量房交易资金监管工作的通知》，进一步明确存量房交易资金监管的主体、范围以及各项操作要求，并由常州市房产登记中心具体负责该项工作的实施。

三、主要内容

存量房交易资金监管，是指由监管部门建立“存量房交易资金监管专户”，对存量房买卖双方在交易过程中的交易资金（含商业贷款和公积金贷款）进行监管，房屋权属登记完成后，根据监管协议，再将交易资金转入卖方指定账户。

根据买房人是否需要贷款及贷款的方式，资金监管可以分为：非贷款、商业贷款、公积金贷款以及组合贷款（商业贷款+公积金贷款）4种监管情况，涵盖了目前存量房交易的全部资金类型。

1.资金监管的基本流程

首先，存量房买卖双方凭经网签备案的《常州市存量房买卖合同》到资金监管部门签订存量房交易资金监管协议，选择监管银行，确定监管金额；其次，买方将自有购房款存入资金监管专户，如涉及商业贷款或者公积金贷款的，可向银行或者公积金中心申请贷款；然后，待监管资金全部到账（涉及公积金贷款的，由公积金中心出具同意贷款证明书即可），买卖双方就可以到房产登记部门办理房产过户手续；最后，房产登记部门完成权属登记后，买方领取房产证，监管资金则直接转入卖方指定账户（见图1）。

2.资金监管的特点

存量房资金监管具有安全、免费、高效的特点：一是安全，政府提供专用的资金监管账户，实行封闭管理；二是免费，监管平台不收取任何费用；三是高效，房屋转移登记与抵押登记合并受理，银行和公积金中心审批放款时间缩短，整个交易时间更短、效率更高。

存量房交易服务平台工作规范 第5篇

来源：发布时间：2011-11-25浏览次数：2340

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（一）开展存量房评估工作的政策依据是什么？

存量房评估工作是“应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估”的简称。2011年初，国务院出台了关于进一步做好房地产市场调控工作的“新国八条”，其中明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。市政府在“京十五条”贯彻落实意见中明确规定财政部门会同税务、住房城乡建设等部门负责开展此项工作。财政部国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）和《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）对此项工作进行了具体部署。为此，市财政局、市地税局、市住建委联合制发了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》（京财税〔2011〕418号），在全市范围内，实施运用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的措施。

（二）开展存量房评估工作的目的是什么？

存量房交易双方作为纳税人应当如实申报成交价格，并按照国家税法规定缴纳相关税费，对于存量房交易申报价格明显偏低且无正当理由的，税务机关根据《征管法》的相关规定依法进行核定征收。

我市在2006年开始应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估。五年来，存量房交易量稳步攀升。我市依靠存量房交易计税价格体系，加强税收征管工作，有效发挥了税收职能作用，为维护房地产市场秩序发挥了重要作用。但同时，目前在存量房交易市场中存在“阴阳合同”的现象，由此产生了税收征管的漏洞。这种行为严重扰乱了正常的税收秩序，破坏了依法、公平、公正的纳税环境，损害了广大纳税人和国家的合法利益，也削弱了税收对房地产市场调控的政策效果。

2011年，按照中央和北京市的工作要求，我市采集了最新的存量房交易数据作为测算依据，应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估，重新修订了存量房交易计税价格核定办法。这将有利于维护房地产交易秩序，更好地实现税负公平，营造依法纳税的良好环境。

（三）订立“阴阳合同”的危害有哪些？

目前，在存量房交易过程中，存在着“阴阳合同”的现象。即合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以躲避政策监管、逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。如：某人想买套房子，与卖方谈好价款后，为了少缴税，与卖方签署了“阴阳合同”，一份合同为150万，一份合同120万。买方在支付120万后，以房款付清为由要求卖方为其办理房屋产权过户手续，卖方不能接受买方的要求。买方则坚称另外

一份合同多出的30万是计算错误造成的，不是自己真实意思表示，并将卖方告上法庭。

（四）存量房交易计税价格是如何确定的？

对于纳税人申报的存量房交易价格符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收各项税款；对于申报的存量房交易价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收各项税款。核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定。

（五）存量房交易价格评估值是如何确定的？

我市运用房地产批量估价技术方法，依据2010年-2011年3季度全市存量房交易样本，确定存量房交易价格评估值。批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。具体技术路线：一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的评估值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的评估值；四是确定基准住房的修正系数。修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；五是将各区域及小区住房的评估值下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。例如，某区域存量房交易的批量评估的评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。

存量房交易价格评估值的技术标准是由市财政局、市地税局、市住房城乡建设委应用房地产批量估价技术共同确定的，今后会根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。

（六）影响房屋价值的正当理由有哪些？

依据房地产估价理论，正当理由是指客观的、实际影响存量房价值的因素，如房屋的环境因素、质量因素等。在新的存量房交易计税价格核定办法中，已经考虑楼层、房屋类型、建筑年代等明显影响房屋价值的因素。除此之外，如果纳税人认为其房产交易价格虽然明显偏低但有正当理由的，可以向主管税务机关提供相关情况，由主管税务机关研究提出处理意见。

（七）对房地产交易中介机构如何加强管理？

房地产经纪机构应当严格执行房地产经纪相关法律、法规，公正、公平、诚信地组织实施经纪业务，加强对经纪从业人员的管理、教育。按照京财税〔2011〕418号规定，房地产经纪机构违反房地产经纪规范和标准，诱导、协助交易双方出具“阴阳合同”等行为，一经发现将按照有关法律、法规规定严肃查处。

（八）京财税〔2011〕418号的执行时间？

京财税〔2011〕418号自2011年12月10日起执行。凡是在2011年12月10日（含）以后，通过市住建委网签系统签订的存量房交易合同，均按照新的存量房交易税收征管规定

执行。

（九）新的普通住房标准是什么？

我市享受优惠政策普通商品住房的标准是应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。根据《北京市住房和城乡建设委员会北京市地方税务局关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》（京建法〔2011〕22号），其中我市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：以全市住房平均交易价格为1.8万元/平方米，分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0,六环外0.8。南、北部地区以莲石西路经广安门内大街至京沈高速公路一线为界划分。成交均价、区域范围和方位调整系数将根据实际情况变化动态调整。

通过计算（公式为：每平米价格上限=平均交易价格（18000元/平方米）×调整系数×

1.2），我市享受优惠政策住房的每平米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。

（十）新的普通住房标准的执行时间？

2011年12月10日正式执行，为市场预留了一定的政策适应期，确保新老政策平稳过渡。购买新建商品住房的纳税人，以申报缴纳契税时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策；存量住房交易的纳税人，以办理存量房买卖合同（网上）签约时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。

（十一）符合新的普通住房标准能够享受哪些税收优惠政策？

个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

（十二）开发商可否强制代收代缴契税

存量房交易服务平台工作规范 第6篇

关于在全市范围内开展应用房地产评估技术

加强存量房交易税收征管工作的批复

厦府[2012]211号

厦门市地方税务局：

你局《关于在全市范围内开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的请示》(厦地税发[2012]47号)收悉。为加强我市存量房交易税收征管，进一步做好房地产市场调控工作，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)、《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2010]105号)有关规定、2011年市政府第123次常务会议纪要和《厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案的通知》(厦府办[2011]102号)精神，现就在全市范围内开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作有关问题批复如下：

一、同意自2012年7月1日起在全市范围内应用房地产估价技术评估存量房交易价格并停止执行《厦门市人民政府关于调整我市房地产三级市场基准指导价有关问题的批复》(厦府[2011]62号)。

二、存量房交易中，纳税人(交易双方)申报交易价高于估价形成的市场价值的，以申报交易价作为计税依据征收税费；申报交易价低于估价形成的市场价值的，以估价形成的市场价值作为计税依据征收税费。涉及评估争议的，由市地税局在现行税收法律法规框架下，按照财政部和国家税务总局的有关规定，制定评估争议解决办法。

三、市地税局应通过媒体对应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作妥善进行宣传解释，并认真做好地税部门驻国土房产部门征收点的各项征收准备工作。

特此批复。

厦门市人民政府

存量房交易服务平台工作规范 第7篇

2012-03-14

办理程序：

1、商务中心购买《存量房交易合同》（样本）并填写完整

2、网上签约窗口打印《存量房交易合同》

3、资金监管受理窗口签订《资金监管协议》

4、买方如需贷款，需先行向银行申请贷款审批

5、买方到银行将购房款存入资金监管专用账户

6、凭银行缴款单到资金监管财务窗口换取《资金监管收款凭证》

7、办理交易登记手续

8、买卖双方缴纳税费

9、买方领证，卖方到资金监管财务窗口办理划款手续

网上签约提交资料：

1、《房屋所有权证》

2、交易双方身份证明

3、《存量房交易合同》（样本）

资金监管提交资料

1、《存量房交易合同》

2、《房屋所有权证》

3、交易双方身份证明及复印件

4、交易双方的个人银行结算账户证明

5、其他所需资料

注意事项：

1、交易双方应在监管协议指定的同一监管银行开设个人结算账户。

2、客户在签约时，应重点核对交易合同、监管协议中的姓名、身份证号、收款帐号、成交价格、监管金额，是否留尾款等，确认无误后再签字。

3、定金约定不超过总房款的20%，尾款不超过5万元。

4、卖方有贷款需先行还贷解除抵押的按相关程序办理。

以下类型房屋交易不实行网上交易和资金监管

1、房屋赠与、相互交换的；

2、拍卖、人民法院及仲裁机构生效的法律文书取得房屋权利的；

3、投资入股等无现金交易的；

4、企事业单位等非自然人转让或受让房产的；

5、房屋共有人之间转让所占房屋份额的；

6、经济适用住房上市交易的（按原规定实行资金托管）；

存量房透明交易可缓解房价 第8篇

如果存量房市场活跃了，不仅可以分流出 部分一手房的需求者，同时也会减少房屋的闲置，从而对抑制房价的上涨起到至关重要的作用。

中国存量房市场交易不透明，不仅使二级市场盘活难，而且还会推高交易价格，导致资源闲置，房产浪费。我在美国生活多年，整体上感觉中国房地产市场与美国差异很大。

由于文化，制度，规范等原因，中国存量房市场交易不透明，大大增加了存量房交易的成本，使存量房买卖十分困难。又因为存量房市场的不活跃，导致更多的资源闲置和房产浪费。

以北京为例，北京有不少家庭拥有两套以上的房产，但同时还有许多家庭买不起房子。这显然是市场流动性不强的后果。许多家庭收入增加后想改善居住条件，对保留原有的小房子其实兴趣并不大，但是因为房地产交易的不透明，交易成本较大，造成很多存量房无法轻易出手，同时出租也不容易，所以很多人宁愿让小房子空着。有些人的房子闲置，有些人没房，社会资源被严重浪费。无论从经济效益还是和谐社会的角度来讲，这种情形都是不合适的。

中国存量房的中介服务还有很大的改善空间。美国存量房交易规模要比一手房的交易规模还大。究其原因，除了美国人从心理和文化上都比中国人更加容易接受存量房外，很重要的一点就是美国有信誉良好的中介服务机构。房子有问题就找中介，而且中介也会主动告诉你房子有哪些问题需要关注。如果中介欺骗你，它的信誉也会受到损失。

中国想要规范存量房市场必须培育高水平的中介机构，规范《存量房屋买卖合同》就是规范中介机构的第一步。

衡量整个房地产市场是否成熟的标志之一就是看存量房市场是否成熟。盘活存量房市场对放缓房价的攀升速度意义重大。如果存量房市场活跃了，可以分流出一部分一手房的需求者，同时也会减少房屋的闲置。如此，就大大减轻了一手房市场的需求压力。而且存量房的价格相对一手房来说比较低廉，对于抑制整体房地产市场的房价也会有一定帮助。

如果存量房实现网上交易，房价下降可能不会太明显，但是对于降低房价的攀升速度会起到很重要的作用。总体说来，存量房市场的日趋规范化和活跃对于抑制一手房房价的上涨将会起到非常积极的作用。

存量房交易资金托管协议 第9篇

甲方（卖房人）：

身份证件： 证件号码：

联系电话： 联系地址：

乙方（买房人）：

身份证件： 证件号码：

联系电话： 联系地址：

丙方： 商业银行股份有限公司 分行 支行

地址： 传真电话：

经办人： 联系电话： 电子邮件：

甲方将座落于肇庆市 的房地产转让给乙方，现甲、乙双方于 年 月 日签订了《房地产买卖合同》，为保证二手房买卖过程中买卖双方交易资金的安全，甲、乙、丙方三方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就丙方为甲、乙双方提供交易资金托管服务，签订本协议。第一条 托管事项

甲、乙双方自愿将买卖合同中约定的房地产交易款项（以下简称“交易资金”）委托丙方管理。甲、乙双方委托丙方管理的交易资金总额为（小写）￥ 元，（大写）人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元；并按本协议约定的方式及条件完成交易资金划转。第二条 托管帐号设立及管理

甲、乙双方选择丙方为存量房交易资金开设的专户为托管帐号，丙方为甲、乙双方商定的名义开设托管子帐号。

在托管期间，托管子帐号的资金所有权归属本协议约定的资金存入方，托管帐号和托管子帐号由丙方管理，并根据本协议约定的合规指令办理资金支付，丙方不得擅自动用帐号资金。第三条 交易资金划转条件

甲、乙、丙方约定下列条件达成时，丙方有权划转托管帐户的交易资金至约定的甲方账户，同时，乙方应于下列相应条件达成前3天将相应的交易资金足额存入托管账户。（以下相应条件前的括号内打“√”）

（一）买卖双方向当地房地产交易中心申请交易递件成功，即甲、乙双方应向丙方提供当地房地产交易登记机构申请交易递件回执原件；丙方有权划转第（）期交易资金，金额（小写）￥ 元，（大写）人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元。

（二）完税，即甲、乙双方应向丙方提供相应税务部门出具的完税单原件；丙方有权划转第（）期交易资金，金额（小写）￥（大写）人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元。

（三）乙方取得房地产权证，即乙方应向丙方提供已办理在乙方名下的房地产权证原件；丙方有权划转第（）期交易资金，金额（小写）￥，（大写）人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元。

（四）乙方如需办理银行抵押贷款，乙方应与丙方签定相关抵押贷款协议，领取房地产他项权属证书原件；丙方有权划转第（）期交易资金，金额（小写）￥，（大写）人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元。

（五）以上各阶段所涉及的原件真实性必须由甲乙双方共同签章确认，丙方不承担鉴别上述原件真实性的任何责任。

（六）各方在此约定以上各阶段的收款帐号户名为： 帐号：

开户银行为丙方。第四条 各方承诺

为保证交易的顺利进行，甲、乙、丙三方作出如下承诺：

（一）甲方承诺

1、从事的与本协议有关的任何活动均符合法律法规，因违反法律法规并给乙、丙方造成任何损失的，须依法承担赔偿责任。

2、及时根据丙方的指定开立个人（托管）账户，作为接收交易资金的指定账户，并依约定积极履行本协议。

（二）乙方承诺

1、从事的与本协议有关的任何活动均符合法律法规，因违反法律法规并给甲、丙方造成任何损失的，须依法承担赔偿责任。

2、及时根据丙方的指定开立个人账户，并将交易资金存入托管账户，同时保证交易资金来源的合法性，并依约定积极履行本协议。

3、该笔交易资金只用于向甲方支付本协议第一条所述买卖合同中涉及的款项，不用于其他任何用途。

（三）丙方承诺

1、依本协议约定托管交易资金，并协助完成交易资金划转等受托事项。

2、由于丙方未按照本协议约定进行资金监管造成甲、乙任何损失的，须依法承担赔偿责任。第五条 特别约定

（一）甲、乙各方在签订和履行买卖合同过程中出现的任何问题均与丙方无关，丙方对此不承担任何法律责任，并且不影响本协议的履行。

（二）丙方不保证甲、乙双方实现其交易合同目的。丙方对交易资金的托管不意味着对各方的交易行为或乙方付款义务承担任何保证或其他法律责任。甲方、乙方之间的任何争议匀应由双方自行协商或通过法律途径解决，丙方不承担法律责任。

（三）资金在被丙方保管时，如甲方或乙方的资金或其他财产被有关机关查封、冻结、扣划或存在其他情况，致使丙方无法协助完成交易资金划转，丙方不承担任何法律责任。

（四）因甲、乙各方不按本协议规定的程序办理而造成的一切后果，丙方不承担任何法律责任。

（五）若乙方未按协议约定如期存入当期交易资金的，甲方有权要求终止本协议，但甲方应及时通知本协议其他二方当事人，本协议自甲方书面通知到达任一方当事人之日起即时解除。

（六）如果买卖合同发生解除、中断、终止等情形的，本协议将自动随之解除。买卖合同当事人应及时书面通知丙方，以便安排划款事宜。

（七）甲方、乙方如需委托代理签订本协议，需提供经丙方认可的公证机关公证的授权委托书。

（八）在丙方得到明确的书面证明材料证实本协议已依法解除后，如各方未能于10个工作日内就保管资金如何划转达成书面的一致处理意见送达丙方，则丙方有权根据乙方的书面申请将乙方已划入的保管资金划至乙方指定的帐户，相关责任由乙方承担，丙方无须承担任何责任。第六条 协议生效、变更与解除

（一）本协议自各方签章之日生效。

（二）本协议未尽事宜，经各方协商一致可签订补充协议，补充协议作为本协议不可分割之部分。

（三）在协议履行过程中，各方经协商一致达成书面协议后可以变更或解除本协议；此外，协议当事人可依法或依本协议的约定行使合同解除权。第七条 法律适用及争议解决

本合同适用中华人民共和国法律。各方在履行本协议过程中若发生争议，首先应协商解决；协商不成的，任何一方可以向丙方所在地法院提起诉讼。

第八条 其他约定（可另附页）附件：

1、房地产买卖合同

2、甲乙双方有效身份证件复印件

3、甲方房地产权证复印件

甲方或代理人（签名）：

丙方（盖章）： 签名代表：

签约时间： 年 月 签约地点：

存量房自有交易资金划转协议 第10篇

编号：

甲方（房屋出卖人）：

乙方（房屋买受人）：

丙方（区县房屋行政管理部门）：

甲、乙双方进行存量房买卖并已签订《北京市存量房屋买卖合同》(网

签合同编号：）、依据《关于建立存量房交易服务平台的通知》有关规定，现经甲、乙、丙三方协商，订立本协议。

第一条 甲乙双方同意账户名:(网签合同编号)，账

号为:的账户作为存量房自有交易资金监管账户

（以下简称“监管账户”），自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方自有交易资金（以下简称“自有资金”）存入该账户，并委托丙方

监管。如交易完成，自有资金及在监管账户存续期间的存款利息归甲方

所有；如甲乙双方交易失败，账户内本息归乙方所有。

甲方在银行开立的账户，户名为：账 号

为:，交易完成时，作为自有资金收款账户。

乙方在银行开立的账户，户名为：账号

为:，交易失败时，自有资金划付至该账户。

第二条 资金监管期限：自乙方将自有资金存入监管账户之日起，至

甲乙双方交易的房屋权属转移登记完成，自有资金划付至甲方之日止。

如交易失败，自乙方将自有资金存入监管账户之日起，至甲乙双方注销存量房网签合同，自有资金划付至乙方之日止。

第三条 丙方的监管义务：在监管期间，丙方通过存量房交易服务平台出具电子指令要求监管银行进行划转监管账户内的自有资金。因丙方原因造成存量房交易当事人资金损失的，丙方承担相应的赔偿责任。

发生下述情形之一时，丙方通过存量房交易服务平台出具电子指令解除对自有资金的监管，并可将乙方存入监管账户内的自有资金划转至乙方账户。

1、甲、乙双方一致同意解除《北京市存量房买卖合同》，办理了网签合同注销手续，并经丙方确认的。

2、甲乙双方在办理房屋转移登记的过程中，经房屋权属登记部门审核，因不符合登记条件而导致不能办理房屋转移登记的。

3、因有权机关限制及其他未达成交易的情形。

第四条 该存量房交易过程中，甲、乙双方发生的纠纷，由甲、乙双方自行解决，丙方不介入该存量房买卖纠纷。丙方不承担本协议约定的监管资金以外的其他责任。

第五条有权机关对监管资金进行冻结和扣划的，丙方不对该冻结或划扣等行为以及由此给交易造成的任何结果承担任何责任，但有义务协助监管银行证明监管账户及资金的性质。

第六条本协议书自甲、乙双方签字或盖章、丙方印章之日起生效。

第七条本协议书一式份，签约三方各执一份。

第八条本协议在履行中如发生争议，三方应协商解决。协商不成时，三方同意按下列第种方式处理：

1、任何一方均可向丙方所在地人民法院提起诉讼；

2、提交北京仲裁委员会仲裁。

甲方（签字）：乙方（签字）：丙方（公章）：

身份证件号码：

联系电话：

浅谈沈阳存量房交易流程 第11篇

随着沈阳市存量房屋交易量的不断增加，沈阳市房产局针对沈阳市存量房屋交易市场的情况，制定了相关政策规定，对于交易流程中的问题进行了归纳。主要囊括几个环节：限购查询、核税、完税、所有权转移（过户）、资金监管、领取产权证、进抵押（如果进行贷款的话）。其中，对于限购查询环节、资金监管环节市房产局等相关部门，尤其做出明文规定，如：《沈阳市存量房屋交易资金管理办法》、《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（限购令）。

一、“限购令”——查询限购

沈阳市房产交易所中都设有查档室，设置目的是为了让前来办理房地产权属变更，如存量房买卖的民众进行查档，主要查询内容包括查询买方所售房产是否在抵押状态，是否为过五年唯一的家庭普通住房、查询买方购房资质以及相关情况。

现行限购令内容如下：在沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策，即已拥有1套住房的沈阳市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

对已拥有2套及以上住房的沈阳市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非沈阳市户籍居民家庭、无法提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。

（一）限购令相关问题解答

解答一：二环即“大二环”

昨天，记者从沈阳市房产局了解到，沈阳版限购令将从今年3月8日施行。其中，商品住宅以合同备案的日期为界限，二手住宅以实际下发房产证的日期为准。这意味着：如果有家庭已有两套房，又在二环内已经购买了第三套房，但是还未进行合同备案的，那这套房子就买不成了。而限购令所说的“二环”就是人们通常理解的“大二环”。

解答二：网点等不限购

在限购政策当中，除了被限购的“人”之外，备受关注的应该就是被限购的“物”了，沈阳市房产局工作人员解答说，限购房屋为住宅类房屋（包括普通住宅、公寓、别墅等房屋），非住宅类房屋（网点、写字间、公建、商业用房、车库等）则不在限购范围之内。

解答三：已有住房按照合同备案为准

据了解，目前沈阳市规定，购房人家庭已有住房套数包括：在本市内，购房人家庭成员名下已办证的住房和已合同备案、但还没有办房证的商品住房套数之和。解答四：已被拆迁的房屋需开证明

有住房已经拆迁，但查询时仍能查到登记记录的，可以持《房屋拆迁补偿安置协议》等证明房屋已拆迁的材料，到原发证部门申请办理注销登记。注销登记后，重新办理查询即可。

此外，如果购房人对住房套数查询结果有异议，可以向房屋登记机构提出异议，提供相关证明材料，房屋登记机构调查后，予以变更。

解答五：限购不影响继承

按沈阳市出台的相关限购政策，不论以何种方式取得（含购买、动回迁、房改、继承、赠与等方式）的住宅房屋，均计入购房人家庭已有住房套数。

但值得注意的是，如果一个家庭已经拥有两套住房，但现在通过继承再增加一套住房的，并不会受到限制，依旧可以正常办理继承手续。按照相关规定，房屋继承、赠与、房改购房、回迁、离婚析产、法院判决均不纳入限购范围。

解答六：购二环内房屋前需填申报表

购（二环内）房者应向开发企业或二手房屋登记机构提供家庭成员身份证明、户口簿、婚姻登记状况证明，非本市户籍居民家庭还须提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

除此之外，购买商品住宅的人在与开发企业签订商品房买卖合同之前，还应填写《购房人家庭及住房情况申报表》。而购买二手住宅的购房人则在二手房转移登记前的交易核档环节填写申报表。

在交易环节，开发企业和二手房屋登记机构应该对购房人的家庭成员身份证明、户口簿、婚姻登记状况证明等相关信息进行核实，非本市户籍居民家庭还须提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明等材料。符合条件的予以备案或受理交易申请，如果发现购房人提供虚假信息购买住房的，应当与其解除商品房买卖合同或不受理其交易申请。

（二）限购对象

1、有1套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同），在二环区域内限购一套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）

2、提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在二环区域内限购1套住房

（三）禁售对象

1.有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房

2.1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房

3.提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房

（四）调控措施

购房不足5年买卖 昨起全额征收营业税。

（五）查询限购备件

卖方：身份证、户口本（夫妻双方及未成年子女）、婚姻证明、产权证（均各复印一份）

买方：身份证、户口本（夫妻双方及未成年子女）、婚姻证明（均各复印一份）婚姻证明包括：

1、未婚，离婚，丧偶：民政局提供无婚姻登记证明亦称单身证明（未到法定年龄不提供），离婚证和离婚协议书/法院调解书/法院判决书）等（注明离婚证和离婚协议一定要配套使用，凡有离婚证必有离婚协议，如果客户无法出具则需要到离婚所在民政局去调档）。

2、已婚：结婚证

拆迁房的提供拆迁协议，拆迁办出具的补款证明（银行流水或者存折原件复印件）。

买方是外地人需要出具一年以上纳税证明。

卖方若为正常婚姻，但是所交易房屋为婚前财产的，也需要到户口所在地的民政部门开具法定婚龄至结婚之日前一天的无婚姻登记证明，以证实其房屋归属权。

（六）查询所需时间

出示备件查询后三天可以取出结果。进行下一个环节。

二、核税

（一）目的在查询限购的基础上，在核税环节时，地税局会再次核实买卖双方的资质，留存备件备档，侯查。

（二）核税备件

卖方：身份证、户口本、婚姻证明、产权证、契证（均各复印一份）。

买方：身份证、户口本，婚姻证明（均各复印一份）

（三）所需时间

出示备件后，次日可以取出结果。进行下一个环节。

三、所有权转移（过户）

（一）目的由房地产交易中心工作人员核准买卖双方交易意见，以及交易备件真伪。屏蔽存量房交易中可能出现的风险。

（二）过户备件

卖方：身份证（如买方贷款买则需复印两份）、身份证要与资金监管银行卡正面复印在一张纸上，婚姻证明（均各复印一份）

买方：身份证、婚姻证明，新契证（均各复印一份）

四、资金监管

（一）目的为维护房地产交易市场秩序，保障存量房屋交易资金安全，维护当事人的合法权益。

（二）资金监管备件

资金监管确认单、卖方身份证和银行卡正面复印件、契证。

（三）资金监管相关条例

沈阳市存量房屋交易资金管理办法（见附录）

五、取产权证

取证备件：买方：契证、身份证（无需复印）

六、进抵押

存量房交易服务平台工作规范 第12篇

现在全国的存量房交易资金监管模式较多，监管主体和托管形式不一。从监管主体来看，主要有三种，即房产管理部门、专业中介机构和银行。从监管的形式来看，主要有自愿监管和强制监管两种。从监管的资金构成情况来看，主要有部分资金监管和全额资金监管两种模式。

从监管的效果和监管拓展情况来看，比较成功的主要是两种模式，以天津市为代表的成立专门的监管机构为主体的监管模式和以苏州市为代表的房产登记部门为监管主体的监管模式。

二、存量房交易资金监管新模式

（一）监管原则

1.宗旨便民，服务高效。新的资金监管模式不仅是为了防止中介机构挪用客户资金，更是为打造一个交易诚信平台，减少交易双方在交易过程中的后顾之忧，所以该项工作已经不再是原来意义上的监管，更多的是体现一种全新的服务。资金监管服务旨在以不较大改变买卖双方交易方式、不增加交易双方经济负担为原则。

2.自愿原则。主要体现为四个方面：一是商业银行自愿选择是否参与；二是交易双方自愿选择是否托管；三是经纪机构自愿选择是否参与；四是交易双方自愿选择托管资金组成部分。

（二）监管新模式

1.政府监管，银行托管。房管部门或专门监管机构接受政府委托，开发资金监管平台，同各商业银行进行联网，实时监控各商业银行的托管专户和托管子账户，对整个资金监管服务进行全程监控。

2.钱随房走，房随钱走。为保证托管资金的安全和银行利益，通过资金监管平台和房屋登记机构的登记系统进行实时对接，在系统中设置各环节的逻辑关系。由系统自动控制各流程，资金的存入、划付和划转以流程的环节作为前提，流程环节的流转以资金存入、划付和划转为前提，形成了流程环节和资金流转互为前提的唯一途径。一旦签订资金监管协议，以合同的方式确保流程的有效运转，任何人不得对流程进行干扰，确保资金的安全，也确保了各商业银行的利益。

3.一手交房，一手交钱。房屋权属证书领取的情况下，交易双方真正具备交房条件，买方取得房屋所有权证，房屋登记机构通知托管银行将托管资金及时划转给卖方。在实际操作过程中，经纪机构也可以通过登记机构的托管系统平台进行本经纪机构托管案例的查询。如果某一案例的交易登记流程已经进入“缮证”环节，也就意味着托管银行已经将卖方的原贷款偿还，买方的按揭贷款也已经发放。该条件下，交易双方即可以提前办理交房手续。

三、资金监管服务模式还应考虑的问题

（一）利息问题

在现有资金监管服务模式下，商业银行作为托管人，并且以银行的内部账户作为托管专户。托管专户的性质决定其账户为内部权益类账户，而不是负债类账户，所以不能计提利息。那么，由此产生了两个问题：1.作为卖方来说，原来可以直接收取的房款，因为纳入资金监管服务，损失了该笔资金利息收入；2.作为托管银行来说，虽然不用支付托管资金的利息，但专户性质决定了其同样不能作为存款指标来考核，怎样提高各商业银行的积极性，这都是需要解决的问题。

（二）还贷问题

托管银行出具同意抵押注销的材料，是以买方存入的托管资金现金部分超过卖方应偿还贷款本息为前提的。从现阶段的情况来看，一方面前几年房价上涨过快，即使原来卖方的抵押贷款是八成，现在买方作为首套房购买，首付款为三成，一般也能够覆盖原贷款本息。另一方面，作为二套或二套房以上的购房者，一般首付在五成以上，所以正常情况下能够覆盖原贷款本息。要解决托管资金现金部分不足以覆盖卖方原贷款本息的问题，关键是要在政策上有所突破。

注：本文获中房协房地产市场专业委员会华东片工委2011年优秀论文评选三等奖。

广州存量房网上交易规则 第13篇

广州市存量房网上交易规则

第一条 为加强存量房交易管理，维护房地产交易和资金安全，保障当事人合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州市房地产中介服务管理条例》、《广州市房屋交易监督管理办法》等规定，结合本市实际，制定本规则。

第二条 本市行政区域内已经取得不动产权证（房地产权证）的存量房交易应当通过房屋交易信息化平台——存量房网上交易系统（以下简称网上交易系统）办理网上交易手续。

第三条 广州市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）负责组织实施本规则。

第四条 房地产中介服务机构提供房地产中介服务时，应当使用网上交易系统办理存量房网上交易手续。

存量房买卖双方当事人未委托房地产中介服务机构提供中介服务而自行成交的，可通过市住建委确定的签约服务点或者网站办理存量房网上交易手续。

签约服务点是指设在不动产登记机构、广州市房地产中介协会（以下简称中介协会）的办事点或者愿意为自行交易的存量房买卖双方当事人提供签约服务的房地产中介服务机构等。

网站是指阳光家缘网站、中介协会网站，存量房买卖双方当事人可通过互联网登录。

第五条 签约服务点、房地产中介服务机构申请使用网上交易系统，应当向依法认可的第三方数字证书提供商申办数字证书，签署并承诺遵守《广州市存量房网上交易系统使用承诺书》。

第六条 存量房产权人或其委托代理人可以选择一家或者多家房地产中介服务机构发布房屋信息。

房地产中介服务机构及其从业人员接受存量房产权人或者其委托代理人委托出售房屋的，应当认真查看存量房产权人或者其委托代理人提供的房屋资料，通过网上交易系统签订房地产中介服务合同、存量房买卖合同，如实、准确填写房屋权属情况、存量房产权人或者其委托代理人提出的条件、存量房买卖各方当事人协商的结果等，打印书面合同并签章。

房地产中介服务机构及其从业人员通过网上交易系统签订房地产中介服务合同时，应当输入存量房产权人姓名、身份证号码、不动产权证书号（或房产证号码）和房屋登记字号，与房地产信息系统进行匹配。匹配成功的，自动反馈房屋共有情况、房屋面积和建筑时间等信息，并发布房屋交易信息。

第七条 房屋信息上网公布后，在委托期限内变更或者解除房地产中介服务合同的，有关当事人应当签订变更或者解除该合同的书面协议，然后由房地产中介服务机构在3天内在网上交易系统办理变更或撤下该房屋信息的手续。

房地产中介服务合同到期的，网上交易系统自动撤下房屋信息。

第八条 存量房产权人或者其委托代理人与房地产中介服务机构签订房地产中介服务合同，上网发布房屋信息后，拟自行与买家交易的，需书面通知房地产中介服务机构。

收到书面通知后，房地产中介服务机构应当3天内撤下房屋信息，与存量房产权人或者其委托代理人的法律关系根据相关法律法规规定处理。第九条 网上交易系统公布的房屋信息包括：

（一）房屋所在区域；

（二）房屋性质（住宅、写字楼、商铺等）；

（三）房屋建筑面积；

（四）房屋拟转让价格；

（五）房地产中介服务期限、委托性质（是否独家委托）；

（六）存量房买卖合同的示范文本；

（七）房地产中介服务机构及从业人员名称、联系方式；

（八）其他需公布的信息。

第十条 自行交易的存量房买卖双方当事人通过自助终端机或网站办理存量房交易预签合同手续后，7天内须到签约服务点进行确认，逾期未确认，网上交易系统自动撤下预签合同手续。

自行交易的存量房买卖双方当事人到签约服务点进行确认时，应当核实房屋权属情况，根据存量房买卖合同示范文本，协商拟订合同条款，达成一致意见后，通过网上交易系统打印存量房买卖合同并签章。

存量房买卖双方当事人通过房地产中介服务机构达成交易的，应当核实房屋权属情况，协商拟订合同条款，达成一致意见后，通过网上交易系统打印存量房买卖合同并签章，相关持证从业人员必须在存量房买卖合同上签名，并由房地产中介服务机构加盖公章。

第十一条 通过网上交易系统签订存量房买卖合同过后，各方当事人可以查看房屋的交易状态（如放盘中、已签约、已递件、已结案、已退案）、交易形式（中介促成、自行交易）、促成交易的中介机构等相关信息，直至本次交易完成后撤下房屋信息。

第十二条 通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，在完成交易过户前或者存量房买卖合同未撤下的，不得再通过网上交易系统签订以该存量房为标的的买卖合同。

第十三条 通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，经存量房买卖双方当事人协商同意变更或者解除该合同的，应当签订变更或者解除合同的书面协议，然后在网上交易系统办理变更或者撤下该合同的手续。

第十四条 办理网上交易手续后产生争议的，各方当事人可以协商解决或者由相关部门进行调解。协商或者调解不成的，应当按合同约定的争议解决方式及时处理。争议解决后，应当向原签约服务点或者房地产中介服务机构提交协商、调解协议或者仲裁、司法机关裁决文书，由原签约服务点或者房地产中介服务机构通过网上交易系统办理相关手续。

第十五条 存量房买卖双方当事人、房地产中介服务机构应当妥善保管所签订的房地产中介服务合同、存量房买卖合同及变更或者解除合同的书面协议等相关书面材料。

签约服务点及房地产中介服务机构应当保管相关书面资料五年。房地产中介服务机构结业的，应当将尚处保管期限内的相关书面资料移交广州市房地产中介协会保管。

第十六条 为保证存量房交易和资金安全，存量房买卖双方当事人可以通过交易资金托管的方式交割房款。

房地产中介服务机构在与存量房买卖双方当事人上网签订买卖合同前应当如实告知相关事宜，并协助当事人办理交易资金托管手续。第十七条 存量房买卖各方当事人签订存量房买卖合同后，可以自行或者要求房地产中介服务机构协助办理交易过户手续。

第十八条 存量房交易过户手续完成后，网上交易系统应当明示该存量房当次交易已完成。

第十九条 签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员在使用网上交易系统办理相关手续时不得有以下行为：

（一）在网上交易系统外交易；

（二）不通过网上交易系统验证房屋信息；

（三）提供虚假房地产中介服务，签订虚假房地产中介 服务合同；

（四）签订虚假存量房买卖合同；

（五）以欺骗、盗窃等不正当手段获取房屋信息后，发布、公开、泄漏、转卖当事人及房屋的相关信息材料；

（六）协助当事人虚报成交价格；

（七）无合法依据为当事人进行系统操作或者拒绝为当事人进行系统操作；

（八）系统操作反复失误，直接或者间接影响双方当事人交易；

（九）利用虚假房屋信息、虚假合同实施诈骗、偷逃税费等；

（十）未经当事人同意，公开当事人相关材料和信息资料；

（十一）未按本规则第十五条规定妥善保管相关材料；

（十二）其他违法违规行为。

第二十条 签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员存在本规则第十九条所列行为的，由市住建委根据签约服务点、房地产中介服务机构签署的《广州市存量房网上交易系统使用承诺书》，分别给予责令整改、诚信扣分、行为公示、暂停使用存量房网上交易系统的处理；违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州市房地产中介服务管理条例》等相关法律法规的，按有关规定进行处罚。

签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员的行为同时违反其他法律法规的，由公安、税务、工商、物价等行政主管部门依法处理。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第二十一条 存量房买卖双方当事人存在利用网上交易系统实施诈骗、偷逃税费等违法犯罪行为的，移交公安、税务、物价等职能部门依法处理。

第二十二条 存量房网上交易操作行为作为房地产中介服务机构及其从业人员信用情况和检查的项目之一，房地产中介服务机构及其从业人员违反本规则的，市住建委将记载入房地产中介信用档案中并向社会公布。

存量房买卖交易过户（本站推荐） 第14篇

（二手房交易过户指南一）

提交要件：

1、呼和浩特市房屋所有权转移登记申请表

2、买卖契约

3、房屋所有权证

4、税务申报单

5、申请人身份证明（验原件留复印件，户籍证明收原件，营业执照复印件需加盖公章）

6、户型图3份

注：①转出方为夫妻共有时，需提交结婚证、户口簿等能够证明婚姻关系的证明材

料，如单身提交单身证明材料；

②离婚过户时，上述第2项提交《离婚证》复印件和涉及房屋转移的“离婚协

议书”复印件（验原件留复印件）；

③转出方为自然人且不能到现场办理时，需提交经公证的授权委托书及代理人身份证明；

④转入方为自然人且不能到现场办理时，或转入方为法人时，需提交授权委托书及代理人身份证明；

⑤上述提交的各种证件、资料的复印件一律为A4纸型。

收费标准：

登记费 住宅：80元/套非住宅：550元/件

交易费 住宅：3元/ m2非住宅：8元/ m

2查档费 个人住宅：150元/套

个人非住宅：50m2以下200元/件50m2以上400元/件

非个人房屋交易调档：400元/件

工本费 登记费中含一个房屋权属证书费，每增加一本证书加收证书工本费10元 工作时限：

法定时限： 30个有效工作日，承诺时限：1个有效工作日。因申请人不及时缴费导致办证时限延长的，不在此时限范围。

业务承办科室：收件科、发证科

电话：（0471）6201471 6201533 6201469

业务咨询：（0471）620148

3地址：新城区新城南街2号房地大厦三、四层

2010年9月16日印制

存量房买卖交易过户

存量房交易结算资金自行划转声明 第15篇

买受人（买方）：

身份证件号码：

出售人（卖方）：

身份证件号码：

兹有买方向卖方购买座落于

的房屋，《房屋所有权证》证号为：

，房产成交价款为人民币（大写）

（元）。

买卖双方在认真阅读《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明：无论在交易过程中发生的房产因查封、抵押等原因无法过户，或者在房产交易过程中由于房产自身的问题以及买卖双方个人信用的问题造成的资金损失，整个交易过程中所有的资金及权属风险均由买卖双方自行承担。

买方（签字）： 卖方（签字）： 联系电话： 联系电话：

存量房交易服务平台工作规范 第16篇

存量房交易资金监管工作模式确定后，为方便权利人办事，保障交易资金安全，我们重点对房屋所有权转移登记和房屋抵押权设立登记的合并办理进行了研究。

一、背景及概念

合并办理，是指房地产登记机构依据申请人的申请，将多个独立但相互关联的登记事项一并受理，并按登记事项顺序连续办理登记的行为。这种关联性可以体现为“先后关系”，也可以体现为“并列关系”，还可以二者兼而有之。

“先后关系”的典型表现为：预购商品房被查封拍卖。预购商品房被查封拍卖，理论上存在两手转移登记，但前一手预购人的登记既不能履行，也不必履行；后一手拍卖买受人的登记，则可在理清权利变动的基础上，予以合并办理。

“并列关系”的典型表现为：继承同时发生赠与。这两种法律关系相对独立，但由于具备房产共有的属性以及法律关系发生的同时性（在放弃继承的同时将自有份额转让给其他继承人）等特点，也可以适用合并办理。

“先后关系”与“并列关系”兼而有之的典型表现就是以贷款方式购买房屋，这也是我们研究的重点。以贷款方式购买房屋，购房人与售房人之间是买卖关系，购房人与贷款人之间是借贷关系，同时还可能存在售房人与贷款人之间的保证关系（如购买期房需开发商提供期间担保），多种法律关系交织于一体，共同促成了购房这一结果的发生。购房人要取得房屋所有权、贷款人要取得抵押权，则要分别办理转移登记和抵押权登记，这两个登记行为是相对独立又彼此相关的。相对独立在于转移登记和抵押权登记可以分别办理，即先办理转移登记再凭房屋所有权证办理抵押登记。这样就需要当事人申请两次登记，并分别领取权利证书；彼此关联表现在当转移登记和抵押权登记合并办理时，当事人提供的来源证明文件可清晰地表示出两个登记行为之间的内在关系，对当事人而言，可以一次性完成受理，一次性领取房屋所有权证和他项权证。

二、存量房转移登记和抵押权登记合并办理可行性分析

1.合法性分析

首先，《房地产登记技术规程》为合并办理提供了明确的政策依据。《房地产登记技术规程》4.3.2第4点规定，以抵押贷款方式购买房屋的，房屋所有权转移登记与房屋抵押权设立登记时，房地产登记机构可合并办理登记。其次，从民事法律关系角度而言，房屋转移登记和房屋抵押权登记合并办理不存在法律冲突。以抵押贷款方式购买房屋的，房屋抵押权登记以房屋转移登记为基础，抵押权在转移登记之后的所有权上设立，存量房只要产权清晰，不存在查封等限制状况，满足办理房屋转移登记的条件，那么转移之后的房屋，也不属于禁止抵押的范畴。再次，从行政法律关系角度而言，两种登记合并办理以后，能满足要件齐全，程序正当的要求。第一，《房屋登记办法》第三十三条及第四十三条分别列举了房屋转移登记和房屋抵押权登记所需提交的材料，这些要件之间不存在矛盾冲突，满足同时受理的条件。第二，两项业务合并办理以后，仍是都要经过受理、审核、登簿、发证、归档环节，不会产生程序上的问题。

2.必要性分析

实行资金监管前，我市以贷款方式购买存量房的交易模式为：买卖双方签订购房合同，买方支付一定比例的首付款给卖方，买卖双方办理房屋产权过户，等新的房产证办好以后，买卖双方再去办理土地使用权变更登记，等新的土地证也办好之后，买方再持房产证、土地证去向银行申请抵押贷款，银行审批通过后，银行代理人再和买方一起来申请房屋抵押权登记，待抵押权登记完成后，银行放款给买方，买方再向卖方支付剩余房款。

实行资金监管后，银行需先行将贷款放到资金监管专户中，如果所有权转移登记与抵押权登记办理不同步，将会出现房贷放出，产权过户，在抵押权办理期间出现法院查封的情形，从而给银行造成极大风险。当然，实行合并办理，简化办事流程、缩短办事时间也是重要考量之一。

三、主要问题及对策

1.土地使用权证是办理房屋抵押权登记的要件问题

根据《常州市城市房屋权属登记管理办法》及其解释的规定，我们一直将国有土地使用权证列为房屋抵押权登记的必收材料，主要目的是为了确保房屋及房屋占有范围内的土地权利主体一致。但这却在程序上给合并办理登记带来了桎梏。如果土地证是办理房屋抵押权登记的必收要件，那么房屋转移登记完成以后，必须先领取新的房产证，再办理新的土地证，然后才能办理房屋抵押权登记。那么，客观上房屋转移登记和房屋抵押权登记就无法同时受理，更无法合并办理。

为了解决这一问题，我们邀请了常州市法制办、常州市土地登记中心研究会商，重点讨论房屋抵押权登记不收取国有土地使用权证的合法性以及操作性问题。会议一致认为：将房屋所有权转移登记和抵押权登记合并办理以后，并非不要求提供国有土地使用权证，而是在抵押权登记环节不提供国有土地使用权证，所有权转移登记环节则仍需照常提供，因此，不会造成房屋、土地权利主体不一致的状况。最终，常州市住房保障和房产管理局、常州市国土资源局、常州市人民政府法制办公室通过联合发文的形式，下发了《关于房产登记相关业务合并办理的通知》，文件明确：对纳入存量房交易资金监管平台和商品房预销售管理平台管理的房屋交易业务，以抵押贷款方式购买房屋的，房地产登记机构可以将房屋转移登记与房屋抵押权登记合并办理。申请房屋所有权转移登记，提交材料要求不变；申请房屋抵押权登记，不再提交国有土地使用权证。买卖双方待合并登记业务全部完成以后，再向土地登记机构申请办理国有土地使用权变更登记。从而为房屋登记关联业务的合并办理提供了政策支持，而房屋抵押权登记不提交国有土地使用权证的问题也得到了妥善解决。

2.关于登簿时点的设定问题

根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，除法定情况以外，不动产物权的生成时点，就是记载于不动产登记簿的时间，简称登簿时点。房屋所有权转移登记和房屋抵押权登记合并办理以后，两个业务是同时登簿还是先后登簿？

主张同时登簿的观点认为，既然两个业务同时受理，同时审核，那么登簿程序也可同时完成，这样既方便操作，又能提高工作效率。主张先后登簿的观点认为，房屋抵押权登记以房屋所有权转移登记为基础，没有转移登记生成的所有权，作为担保物权的抵押权就无从设定。因此，两个业务之间应当有先后次序，应先进行房屋所有权转移登记的登簿，再进行房屋抵押权登记的登簿。

我们支持第二种观点，首先，从法理角度讲，所有权是抵押权设定的基础。《民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是最完整的物权，任何他物权（包括用益物权和担保物权）都是在所有权的基础上产生的。换句话说，必须先有所有权，再有抵押权，而登簿时点客观上决定了权利生成的时间，因此，登簿也应依次进行。其次，根据《房地产登记技术规程》1.0.3的规定，因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记，俗称“在先登记原则”。抵押也是对房屋权利的处分，在房屋所有权未确定之前，抵押权也无法设定。基于上述理由，我们确定了登簿方式为先后登簿，即终审人员在系统点击确认之时，即为所有权登记的登簿时点，抵押权登记的登簿时点则由系统自动设置延后5秒。

3.合并办理业务的归档和档案利用的问题

两个业务合并办理以后，这两个业务既各自独立，又相互关联，那么到归档环节，是作为一个合成业务一并归档，还是作为不同的业务分别归档？

考虑到各种类型房产档案的保管期限不同，如房屋所有权登记档案应永久保存，房屋抵押权登记档案抵押注销满五年即可列入销毁范围，且抵押权可以在所有权上设立多次，如果该笔抵押权档案与所有权档案一起归档，而之后生成的抵押权档案又单独归档，则不利于档案的管理和利用。因此，我们认为，对于合并办理业务按业务类别分开归档更为合适。我们在系统配置的时候，就对合并办理业务同时生成两个受理编号，一个是房屋所有权转移登记的受理编号，一个是房屋抵押权登记的受理编号，这样到归档环节就能够按照不同的受理编号分开归档了。

而在档案利用的时候，则又要注意合并办理业务之间的关联性，特别是对于合并业务中的抵押权登记，它和单独受理的抵押权登记最大的区别在于办理业务时没有收取房产证和土地证，因此，房产档案中也就缺失了这两项材料。那么它作为独立的抵押权登记资料就显得不完整，而归档方式又采用了分别归档，更体现不出它与所有权登记的关联性，所以，我们在系统设置上，就应该弥补这个不足，将抵押权登记的受理编号与所有权登记的受理编号进行关联，反映出它与一般业务的区别，以方便档案管理人员查阅和调取档案。