物业管理实务精品培训教案

物业管理实务 第一章 物业项目早期介入第二章 物业项目管理权获取第三章 物业项目承接查验第四章 物业项目前期管理第五章 房屋及设施设备管理第六章 公共秩序管理第七章 物业环境管理第八章 风险防范与紧急事件第九章 客户服务与公共关系第十章 人力资源管理第十一章 财务管理第十二章 质量管理、绩效评价和供应商管理第十三章 档案管理与应用文书第十四章 物业项目管理权交接开篇案例 某商品房小区一期业主张先生准时入住，在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字，并交纳 1 年的物业服务费后，才能拿到钥匙。张某因急于收房，没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化率极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理，要求物业公司改进。物业公司经理称，小区属分期开发，要等后期工程全部建成后，才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费，但物业公司不答应。回家后，张先生仔细查看前期物业服务协议，发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第 2 年物业费时，张先生予以拒绝。案例分析问题实质：这个问题实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题，即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容，有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上。处理依据：张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物业服务协议，双方客观上不存在要约与承诺的订约阶段，协议内容实际上是物业公司单方面规定的，业主不可能参与约定，前期物业服务协议无法体现业主的真实意思。尽管《物业管理条例》规定了前期物业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中，但这并不意味着业主将来要签订的协议内容不会发生变化。因此，这一规定并不能保障业主对于前期物业服务协议的知情权。 第一节 物业管理的早期介入概念 是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人以及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。25/8/13项目前期与建设单位签订管理合同始（收楼前 3-6 个月）与业委会签订第一份合同早期介入前期管理时间划分一、物业服务项目早期介入的作用 二、项目早期介入个阶段工作内容 物业开发项目的可行性研究阶段规划设计阶段施工建设阶段营销策划阶段竣工验收阶段项目早期介入个阶段问题1 早期介入费用由谁承担？ 根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担，原因：1 ）早期介入的主要目的是协助开发商工作（ 1 ） 早期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证，提升了物业档次（ 2 ） 使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助开发商销售2 ） 管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对象是开发商，谁受益，谁付费。3 ） 政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文规定。 2 设计单位不接受、采纳意见怎么办？ 不采纳理由（ 1 ）不符合设计规范（ 2 ）增加设计难度（ 3 ）自认为设计符合规范、无须更改管理公司做法与态度：（ 1 ） 对确实不符合设计规范的意见，公司应放弃，应尊重科学，尊重设计（ 2 ） 说服开发商，多为以后着想（ 3 ） 一些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落后于现实发展需要，则应努力用事实依据来改变设计单位的看法。 第二章 物业项目管理权获取 是物业服务企业开展物业管理业务的第一一、招投标的方式 公开招标，邀请招标1. 公开招标：是指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。2. 邀请招标：不需公告，招标对象确定招标对象的数目下限是三个3. 协议招标：由业主直接邀请某一家企业进行协商，并达成协议的方式二、直接委托方式三、其他合法方式 物业管理的招标类型1 、按物业...