房地产调控影响几何

房地产调控影响几何（精选8篇）

房地产调控影响几何 第1篇

一、国家宏观调控政策回顾

国务院从社会经济发展全局出发, 针对不同阶段的特点, 对房地产市场调控做出了不同的决策部署。从调控政策的方向看, 2003年以来房地产调控可分为三个阶段。

1.第一阶段:2003-2007年

中央针对这一阶段住宅市场交易活跃, 房价不断攀升, 房地产开发投资增速较快等特点, 出台了防止房地产投资过快上涨和控制住宅需求两种性质的调控政策。

2003年, 国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》, 强调房地产业为国民经济的支柱产业。2004年, 《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》, 将房地产行业列为“投资过热”行业之一, 严格建设用地审批管理, 以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。央行10年来首次上调存贷款利率, 意味着央行正式使用市场调节杠杆对房地产市场进行调节。2005年, “国八条”将稳定房价提到了政治高度, 并加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。但经过了近一年的调控, 房价依旧高烧不退, 住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。2006年, 从“国六条”开始, 随后各种细化的调控措施陆续出台。从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面对房地产市场进行了全面调控。本轮调控不仅涉及房地产一、二级市场, 还使用经济、金融等市场调控手段辅以行政问责的手段来确保执行力, 可以说是有史以来最猛烈、最严厉的政策调控。但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变, 一些大城市的房价还创下了历史新高, 各项调控政策并未取得立竿见影的成效。2007年, 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台, 标志着政府开始转变调控思路。中国房地产市场的发展并非仅是作为支柱产业来拉动GDP增长、扩大内需, 而是要解决全国人民的基本住房需求, 提高和改善居民住房水平。

2.第二阶段:2008-2009年

2008年全球金融危机全面爆发, 对我国经济产生严重冲击。为应对危机, 宏观经济政策从“两防”转向保增长。在房地产方面, 出台“国十条”, 提出鼓励普通商品住房消费, 支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年, 无论是降低首付、利率打折, 还是加强保障性住房建设、降低廉租住房的资本金率, 都是围绕着刺激基本性的住房需求, 以期达到保增长的目的。

3.第三阶段:2010年至今

2010年“国十一条”和“新国十条”的下发, 标志着以“遏制房价过快上涨”为基调的新一轮调控开始。2011年, 伴随着“新国八条”、房产税试点改革等政策的先后出台, “限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级, 限购城市从2010年的不足20个增加到40多个。随着央行的3次加息、6次上调存款准备金率, 房价过快上涨的势头的确得到抑制。10月, 全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌;11月, 70个大中城市房价环比指数再次下降。2012年, 住建部等部门多次表示支持首套房, 多个城市的首套房贷利率下浮至85折。央行两次下调存准率、两次降息, 伴随着市场回暖和货币政策的微调, 流向房地产业的贷款稳步增长, 支撑2012年房地产市场形势持续向好。

十年来, 中国的房地产调控经历了两种模式:2007年以前, 尽管已开始控制房地产投资过快增长, 但是总体上看, 对房地产市场还是鼓励发展或促进发展的。而2007年以后, 随着房价持续快速上涨, 市场机制开始出现失灵, 城镇中低收入居民住房困难逐步显现出来。这种情况下, 我国住房和房地产发展的基本政策开始出现调整, 不再过于强调市场机制的主要作用, 而是通过公共住房政策的运用、住房保障制度的完善、保障性安居工程建设的加快, 形成双轨制的住房供应模式;同时, 通过调整住房供应结构, 增加普通商品住房供应, 以及实施保障合理消费、抑制投资投机的差别化金融税收政策, 直至限购、限价等行政手段, 遏制房价过快增长, 促进房地产市场稳定健康发展。

二、存在的问题

目前的房地产调控政策在短期内取得了不错的效果, 但还有些经验教训值得吸取。

1.中央和地方的关系没有完全理顺

中国特殊的国情使得房地产调控采取的主要手段, 如金融政策、税收政策, 乃至一些严厉的行政手段, 地方一般没有自行创新的权力, 通常是国家制定、地方执行。这种体制背景容易造成住房和房地产政策全国“一刀切”的情况, 并使得房地产调控失去针对性、有效性, 甚至产生对经济发展、市场发展, 乃至居民合理住房消费的“误伤”。地方的事权多而财权少, 就会产生诸如“土地财政”、过度依赖房地产投资等短期行为。

2.对中国市场经济规律认识仍存在局限性, 对住房问题和住房政策缺乏深度探索

2008年, 在国际金融危机影响下, 全国经济下滑明显, 房价大幅回落。2009年, 国家调控政策出现大幅度反转, 在“保增长、促发展”的经济政策以及鼓励住房消费、刺激内需增长的房地产促进政策作用下, 之前严厉的调控政策出现放松, 住房消费快速增长, 而投资投机需求也再度膨胀, 这样也使得中央和地方都陷于“刺激消费控制投机”的交替矛盾之中。同样, 在2010年以来新一轮的房地产市场宏观调控中, 为了遏制房价的再度快速上涨, 中央已要求各地采取强有力的行政干预措施, 不仅要限制购买住房, 还通过控制房价增长目标限制价格的增长。当然, 这样的措施和手段, 不排除为保障性住房争取时间和空间、从根源上解决住房问题的战略考虑, 但是这也会产生今后市场加剧过热的重大隐患。若干年后, 一旦限制性条件解除, 被强力压抑的住房需求包括消费需求和投机需求将同时爆发, 供求关系将再度紧张, 房价可能再度暴涨, 届时宏观调控的难度将更大。

三、对调控政策的几点建议

总结近十年的历程, 如果将调控目标仅局限在控制房价过快上涨上, 未免有治标不治本之嫌。因此治理楼市, 还要从产生问题的根本原因着手。

1.注重政策的差别化

针对中国不同区域经济社会发展背景, 给予地方政府更大的自主权, 使地方结合实际有针对性地进行调控, 而不是“一刀切”;在给予地方事权的同时也要给予相对应的财权, 这样才能够保证地方有足够的资金用于民生建设, 也才能杜绝地方的短期行为。在调控政策设计中, 尽可能地采取经济手段, 减少行政手段的过度干预, 以避免房地产市场出现大起大落现象, 影响经济社会的稳定健康发展。

2.完善住房调控体制

将目前调控房地产市场的信贷政策、税收政策固定化、制度化, 避免政策变动频繁;同时要丰富调控的手段和方式, 完善和拓宽房地产融资渠道, 加强对房地产企业信贷风险监管;完善房地产税收, 尽早改革房产税, 通过房产税、营业税、契税等税收调节住房需求;完善住房保障制度, 确保居民的住房权利。同时, 也要加强对住房政策的管理, 避免政策混乱。

3.完善住房供应制度

房地产调控影响几何 第2篇

2005年至2009年，中央为促进房地产市场健康发展，采取了一系列调控手段，总局也先后下发了国税发[2005]89号、财税[2006]75号、财税〔2008〕174号和财税[2009]157号等四个关于调整个人住房转让的营业税政策，收到了明显效果，我市新增和存量住房的交易受政策影响较大。以2009年为例，个人转让（非）普通住房免（减）税的年限由5年恢复到2年后，我市存量房销售面积、销售金额均较上年有较大提高。各类存量房交易面积为432万平方米，同比增长83%，交易额达到174.41亿元，同比增长101.48%，成交均价为4039元/平方米，同比增长6.4%。其中，存量住房交易面积达到350万平方米，同比增长97%，交易额达到137亿元，同比增长96%，成交均价为3928元/平方米，同比增长12%。受以上因素影响，2009年度全市房地局及所属的交易所共计代征二手房交易营业税2.4亿元，比同期增长21.8%。

随着2010年总局将个人转让住房免（减）税期限延长到5年及新一轮调控政策的出台，我市新增和存量住户的交易量明显回落。

税政一处

房地产调控成效几何 第3篇

近日，林毅夫和张维迎的争论引发人们对产业政策的思考，房地产虽然只是一个产业，但房地产调控政策并非简单的产业政策，而是宏观经济的调控政策。一般的产业政策是长期政策，旨在促进或抑制某一个产业的发展；而房地产调控政策是短期政策，旨在短期内保障市场供求，建立平衡、健康、稳定发展的市场。对于近期的房地产调控政策，主要可以从以下几个方面来梳理。

房地产政策定位

政府对房地产业的政策，首先在“定位”方面存在一些问题。房地产对经济增长固然起到支撑作用，但是必须明确，住房市场最重要的功能是民生居住功能。在2003年18号文（即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）中，房地产被当做支柱产业；尽管通过加大住房保障的力度等政策措施，一定程度上强调了民生导向，但目前房地产的定位仍然明显偏重经济功能，而欠缺社会功能。忽视房地产社会功能而强调经济功能的定位，必然会导致一系列的问题。

正是因为长期以来房地产政策把经济功能与社会功能的重要性反过来，将房地产视为经济增长的重要引擎，因此造成了近几年房地产市场的频繁调控。经济下行的时候就采取措施促进经济增长，造成房地产过热，然后再调控，房地产降温的同时经济增长也放慢，周而复始。

实际上，房地产市场并非是人们所说的越调控越不行。2013年之前虽然存在供给不足的问题，但也与产业定位有很大关系。由于我们把房地产定位为经济增长重要的带动力，对其保障民生的功能缺乏重视，而把民生保障住房的供给不足问题交给市场解决，造成了房地产过度市场化，热点城市的房价不断抬高。

政府在房地产市场中的调控角色

谈到政府与市场的关系，各家理论争论不休，但核心目标都在于保证提高效率又兼顾公平。理论上，在市场制度、市场体系比较完善的情况下，政府不需要太多干预，应当尽量允许市场自身调节。但目前中国房地产市场体系还远非完善。比如，由于中国没有房地产税，几乎零成本的投资和投机行为，很容易导致房地产投资和投机过热。针对这种情况，完全依靠市场调节必然存在隐患。那么，近期出台的限购政策，就属于在中国市场体系不完善的情况下采取的政府干预措施。如果不通过调控来抑制投资和投机，中国房地产市场就容易失控，导致泡沫破裂和市场崩盘，这对房地产市场的稳定发展、居民住房的改善甚至对中国整体经济都会有很大影响。美国一些理性经济学家也持政府在市场失灵情况下进行房地产干预的观点。

然而，中国在市场化推进过程中并没有积极有效地建设和完善住房市场制度和体系。前文提到的房地产政策定位的偏差导致了两个问题：一方面，将房地产作为经济支柱产业导致了市场化过度，忽略了住房的根本——民生；另一方面，在推进市场体系的建设中，政府在需要退出的领域做得不够，这跟政府与市场的关系定位有关。政府的角色应该是市场监管者，有责任完善房地产体系，以发挥市场作用。但在中国，政府既是一级市场土地垄断的需求方，又是二级市场土地的供给方，可谓“既是裁判员，又是运动员”。因此，尽管我们呼吁征收房产税，呼吁政府退出土地供应，完善市场体系和制度建设，但困难重重。

当然，在这几轮调控的过程中，虽然各个阶层对房地产的感觉不一样，但不可否认，中国人均住房面积从7或8平方米提高到了33平方米，住房状况总体得到了改善。

房地产市场过热的原因

在制度缺失的背景下，本轮房地产市场的暴涨是基于自身的利益追求和心理预期，包括政府在内的市场主体进行合作博弈以及支持投机和投资在一、二线城市穿越的结果。

首先，市场制度缺失是本轮核心城市房地产市场过热的基础。市场制度的缺失导致了市场的紊乱，使得房地产行业平均利润远高于其他产业，无论是居民还是企业都愿意投资房地产。

其次，流动性过剩是本轮核心城市房地产市场过热的源头。房地产经营机构在这个过程中起到了很重要的作用，比如经营机构同房地产开发企业和中介公司合作，甚至采取了不少违规做法，使得巨量流动性进入到房地产市场。这是投资和投机的源头。同时，在经济下行背景下，宽松的货币政策向市场注入的大量流动性并没有流入到实体经济，而是流向收益更高的房地产行业。实体经济出现的萎缩，导致了房地产市场的暴涨，而房地产市场的暴涨吸引了本该流向实体经济的资金，反过来又进一步加剧了实体经济的萎缩。正如一些三、四线城市的制造业企业主把企业卖掉，转而到一、二线城市买几套房，实体经济的萎缩与房地产的暴涨可谓互为因果。由于以上两方面原因，大量资金进入了楼市。

第三，一、二线城市地王频出是房价上涨和市场恐慌的直接原因。地王频出的本质是企业和地方政府的合谋—找地，拍地王。原本从2016年4月开始，包括上海、深圳等核心热点城市在内的整个房地产市场形势已开始回落。但随着6月份上海的土地竞拍，其他城市土地竞拍接踵而至。8月18日上海一天拍了三个地王，人们纷纷议论着“面粉比面包贵”，接下来开发商自然要涨价，造成市场恐慌，投资者才有利可图。由于一般居民要赶在价格大涨之前进入市场，地王频出直接导致了房价上涨和市场恐慌。

第四，地方政府对房地产投机和投资的纵容、容忍，是市场过热的重要原因。本来中央提出房地产调控的政策非常明确——“因城施策”，即三、四线及以下城市需要去库存。然而，本来就不存在高库存的一、二线城市也“浑水摸鱼”，执行去库存政策，以进一步增加投资，促使地价上涨，增加财政收入。热点城市政府对地产投资的纵容和容忍是导致市场过热没有得到很好抑制的一个重要原因。

第五，政府对市场变化未及时回应导致市场预期恶化。在房价疯长的谣言下，政府需要出来表态，明确采取或不采取实际措施的态度。没有政府的表态，市场上诸如“政府为了保增长，为了保汇率，为了转移地方债务”等谣言就很有煽动性。传言引起的误读更加剧了整个市场的恐慌。

近期房地产调控政策的效果

国庆节前后，各地方政府出台了许多调控政策，对市场产生了十分重要的影响，但最终效果还有待观察。从两个层面看，这些调控政策目前已经取得了一定的作用。第一，限购政策将不符合条件的投资者与投机者拦在门槛之外，导致各地房地产市场的交易量有所下降，但由于价格取决于企业，房价还没有下降。第二，政策的密集出台，给市场一个稳定的预期，起到了化解恐慌、稳定市场预期的作用。

房价何时封顶

从全国总体情况来看，中国自2013年以来房地产市场就已接近饱和—平均每个家庭有1.1套住房，当然，其中有1/3的住房是功能不全和需要改善的。因此，从现状来看，房地产市场还存在着结构性短缺。从人口结构来看，中国处在城市化中期阶段，人口处于急剧变化的状态，城市人口还在增加，预计未来十年城市人口占比会达到70%。基于这两点，尽管总体上中国房地产市场是饱和了，但结构上，三、四线及以下城市存在市场过剩，而一、二线城市和部分三线城市还存在着供给不足。对于一、二线城市来讲，城市人口的急剧增加，使住房的潜在需求很大。同时，一些城市房地产看似供需缺口很大，但从统计数据可以看出，实际存在大量投资、投机性住房，而非刚性的市场需求。因此，从供需角度来看，热点城市的房地产市场还有潜力，从房价角度来看，随着收入的增长，房价也还未涨到最高点。

日本的房地产泡沫是在城市化结束时出现的，当投机和投资需求消失时，过高的房地产价格和虚假需求带来的泡沫自然会破裂。相比之下，中国房地产市场的真实需求还在增加，虽然房价比较高，但短期内不会出现泡沫。

房地产企业转型是必然趋势

虽然总体来看中国房地产依然存在潜力，但供给存在严重不足的黄金时代已经过去。而现在，房地产业增长缓慢，而且可能会面临着很大风险，房地产企业必须转型。

企业转型在很大程度上影响甚至决定了中国经济的转型。之前一段时间，许多企业都是向房地产转型，那么现在我们真正要做的就是要从房地产业转向房地产相关的产业上去，比如运用“互联网+”思维来改造房地产业就是其中一个转型方向。此外，住房地产除了可以向文化地产、旅游地产、休闲养老地产转型，还可以更进一步依托旅游地产做旅游、依托文化地产做文化、依托养老地产做养老、依托医疗地产做医疗产业，向各个方面转型。过去许多高科技、制造业企业，本来发展得挺好，一看房地产发展好，都来凑热闹，那么现在它们需要做的就是回归高科技、制造业。

转型的根本动力是转变对未来经济利益的预期。在市场机制下，如果房地产企业卖不掉房子，就会想到转型，一旦形势好转，房地产业的利益还是最高，就又回归房地产业了。因此，要让产业的利益平均化，竞争更充分，才能实现真正有效转型。如果没有这个微观机制，经济转型就无法进行。

宏观调控对房地产投资决策的影响 第4篇

一、房地产宏观调控政策的类型

房地产业作为国民经济的基础性产业, 对国民经济的发展有着举足轻重的作用。房地产市场的失灵, 造成了房地产市场效率的低下, 加之我国房地产市场发展先天不足, 起步较晚, 市场监督机制不健全, 在这样的环境下, 国家宏观调控更显得尤为必要。稳定的房地产市场秩序, 为房地产投资者创造了良好投资环境。房地产市场宏观调控政策很多, 其中起主导作用的有土地政策、金融信贷政策、税收政策和房地产产业政策。

1、土地调控政策。

土地是房地产的载体, 是房地产投资开发最重要的生产要素之一。我国是土地公有制国家, 土地的一级审批权控制在政府手中。因此政府可以利用土地政策这一最直接和有针对性的政策对房地产市场进行调控。土地宏观调控是国家为了维护土地所有制、调整土地关系、保护和开发土地资源、合理利用土地而采取的行政、经济、法律等综合性的手段和措施。土地宏观调控政策又可分为土地供应政策、土地价格政策和土地税收政策。土地供应政策的目的是保护土地, 优化土地资源的配置。供应政策又可分为总量控制政策、方式和结构管理政策等。土地价格政策是对土地市场中价格水平进行规范和控制, 建立合理的价格体系, 发挥土地的最大收益。土地税收政策是优化土地资源配置和实现土地资源管理的有效手段, 主要有土地增值税和财产税等方式。

2、金融调控政策。

房地产金融政策是指与房地产相关资金的筹集、融通, 以及在信用基础上的金融服务活动的总称。金融调控政策分为直接调控政策和间接调控政策。直接调控是指由中央银行直接干预房地产金融及信用业务, 通过行政控制贷款限额和贷款质量;而间接调控包括控制货币供给总量和货币需求总量, 控制货币供给总量主要是控制准备金率和基础货币, 控制货币需求量主要是控制利率。央行主要通过调整利率和控制不动产信用来调控房地产市场。利率是最重要的经济杠杆, 房地产是资本密集型的产业, 对利率的变化比较灵敏。控制不动产信用是指中央银行对商业银行等金融机构向投资者提供不动产抵押贷款的管制措施, 主要包括规定贷款的最高限额、首付的最低金额和贷款利率等。

3、税收调控政策。

房地产税收政策是国家针对房地产经济活动而设立的、由若干税种构成的经济调节体系, 是国家调控房地产市场、规范房地产经济行为的重要经济手段。房地产税收包括流转税、所得税和财产税三大类。税收政策是维护市场公平以及调节市场的重要工具。

4、房地产产业政策。

产业政策是指国家根据经济发展要求, 调整产业结构和产业组织形式, 从而使供给结构能够适应需求结构的要求。产业政策是国家对经济进行宏观调控的重要手段。房地产产业政策是国家为经济发展和满足本国居民的居住需求, 采取的房地产保障制度等措施。产业政策包括产业结构政策、产业组织政策和产业区域布局政策。通过国家产业政策能够倾斜资源配置, 弥补市场失灵的缺陷, 促进市场机制和结构的完善。

二、宏观调控政策对房地产投资的影响

房地产市场是一个政策性市场, 房地产投资决策除了受到市场因素和风险的影响之外, 还受到政府宏观调控政策的影响。过去的宏观政策对房地产企业投资决策影响的研究中, 忽略了政府宏观调控政策影响企业的两条路径, 即政府宏观调控政策不仅是直接对房地产企业产生影响, 而且通过房地产市场产生影响, 进而影响投资决策。

2010年调控的首要重点是抑制不合理住房需求, 控制房价, 增加住房有效供给, 加快保障性安居工程建设, 加强市场监管。2010的宏观调控主要表现在控制土地供给, 整顿土地市场, 通过控制信贷和税收政策来抑制投资需求, 并且进一步加快保障性住房建设。从全年政策密度可以看出, 金融信贷是调控中作用最大的政策, 土地政策和税收政策次之。这些政策对房地产投资的影响体现在以下几个方面。

一是2010年房地产宏观调控对土地市场的影响较小, 土地市场平稳发展, 波动不大。一方面, 土地清查影响了房地产投资开发的进度, 房地产企业迫于压力对闲置土地加快开发。另一方面, 土地宏观调控政策影响了企业的投资计划, 禁止房地产企业闲置尚未开发的土地, 也改变了企业投资模式。土地整顿不仅增加了拿地成本, 也增加了企业投资成本。所以土地政策对房地产投资的影响是直接的。

二是房地产业对金融依存度高。房地产企业投资的每一过程几乎都要依赖信贷政策。商业银行的信贷政策会影响企业获得贷款的难易程度, 影响融资渠道。同时利率的调整, 不仅对房地产企业的融资成本产生影响, 还影响房地产投资开发的利润率。

三是影响房地产产业投资结构和市场结构。产业政策的调整, 保障性住房的建设, 促进了房地产投资结构的调整。国家对投资开发经济适用房和公租房等保障性住房的政策优惠, 使得保障性住房投资比例上升, 进而影响了房地产市场产品的结构。应政策要求, 一些国企退出房地产市场, 一些资金实力有限的企业受信贷政策影响被淘汰, 一些中小企业开始注重自身发展, 促进了房地产产业的集约化发展。

三、宏观调控下房地产投资决策的调整

新一轮的房地产宏观调控政策对房地产的影响主要体现在对房价、商品房供给等市场影响上, 对企业的直接影响主要体现在对企业融资方式、企业投资计划以及企业购置土地意愿的影响。房价过高, 调控政策使市场预期房价下降, 投资者持币观望, 致使企业的销售面积和销售额下降。销售下降致使资金回笼变慢、银行贷款较难获得、企业自有资金减少, 加上融资困难、资金紧张, 企业开发意愿随之下降, 土地紧张和市场前景不明朗, 导致企业开发投资额有所减少。

房地产宏观调控下, 房地产企业必须要准确把握政策趋势。其应对宏观调控的措施有:企业投资策略和发展战略的调整与决策方法的改进。宏观调控背景下, 房地产企业要实行差异化的发展战略, 即房地产类型投资的差异化, 比如住宅房地产市场受到政策调控影响大, 可加大开发投资商业房地产和工业房地产。房地产涉及行业众多, 大多房地产企业同时涉足多个行业, 这样受政策影响面更宽。企业应该实施专业化战略, 将市场细分, 根据自身优势和劣势, 缩小企业业务范围, 培植和发展企业的专业优势, 树立核心竞争力。房地产投资项目盘子大、程序多、时间长、耗资大, 特别是一般中小企业很难独立承担起一个大项目的投资开发, 因此, 中小房地产企业应该注重合作化战略, 积极与其他房地产企业联合, 资源共享, 联动决策。房地产企业还应注重实施品牌战略, 运用品牌开拓市场。

宏观调控政策给房地产企业资金来源、资金投入、销售价格等方面都带来了非常明显的影响。因此企业投资决策时要注重信息的收集、方法的创新和改进。房地产业是资金密集型行业, 其投资风险很大程度上是财务风险。房地产宏观调控加大了房地产企业的筹资风险, 需求的抑制导致资金回笼慢。控制房价, 地价的上升和税负的提高使得企业利润空间缩小。企业在投资决策时必须防范财务风险。企业可采取诸如加大销售力度、加强成本控制、加快资金周转、对土地成本较高或资金成本较高的项目暂缓投资、积极申请银行信贷、降价促销、重点布局刚性需求的相关产品、顺应市场需求等措施应对政策调控。

国家的新一轮宏观调控将对房地产行业产生深刻影响, 具体表现在房地产产品细分、产品品种增加、专业化程度增加;市场规模扩大, 行业竞争加剧, 集中度提高;市场价格更趋于理性化、透明化等方面, 企业必须准确把握行业发展规律, 改变投资决策模式, 金融能力是其发展的第一要素。规模化、专业化将是我国房地产企业发展的必由之路。房地产企业必须改变单一开发投资模式, 提高抵抗行业周期风险的能力。要将开发业务、物业经营业务和房地产金融业务相结合, 形成以房地产金融业务为主, 多业务并举的企业发展格局。大型房地产企业可以通过多种方式开展房地产金融业务, 在自有开发业务的基础上, 进行资本运作和优质物业持有, 可以在快速扩大规模的同时保持可持续的发展。政策的变化也为企业投资决策带来机会, 房地产企业应该抓住机遇加快自身发展, 迎接挑战。

摘要：我国房地产市场最大的特点是政策的引导性, 本文研究了房地产市场宏观调控政策对企业投资决策的影响, 发现土地政策和信贷政策对房地产投资决策的影响较大。因而, 在宏观调控政策下, 企业应倾向投资政策调控影响小的商业房地产市场和逐步进行受政策鼓励的保障房投资。

关键词：房地产宏观调控,企业投资决策,投资类型

参考文献

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房地产调控影响几何 第5篇

一、金融财政政策对房地产企业财务影响

1. 近期我国出台的金融财政政策

国务院于2011年1月26日出台“国八条”, 调整和完善相关的税收政策, 加强税收的征收和管理。在税收方面突出了转卖个人居住房屋应缴纳的营业税, 规定用来购买居住房屋后不满五年便卖与他人的, 应缴纳的营业税为购买房屋所得的收入总额乘以营业税税率。同时加强了对土地增值税征收管理方面的监管和督促, 对房地产的卖价超出周围其他房地产卖价的项目, 采取更为严格的惩罚。政府正通过对房地产的价格进行评估来增大存量房的税收征收管理力度, 从严实施对于房地产所得税的征管等工作。

其次, 银监会正努力实施差别化的信用贷款政策。从2011年开始, 我国中央银行持续不断增加贷款利息和抬高银行存款准备金率, 许多银行不再对贷款的利息率实行优惠, 对发放贷款的业务进行严格严厉地审查和监督。并规定相关的贷款利率大于等于国家基本标准利率的1.1倍的政策。这一规定的实施会有效地降低房地产交易的频繁性, 使得商业房地产市场因为减少或降低了以前与住宅类房地产的利率差额, 从而出现了一定的转机。

国家还在部分城市实行征收房产税的试点。房产税是指国家把房屋作为征税的对象, 按照房屋原值扣除10%—30%作为计算税额的基数, 向房地产的产权所有人征收的一种财产税。现在执行的房产税的主要作用是增加房地产所有权持有者的成本, 打击那些对房地产市场造成危害的炒房者, 并在某种程度上起到降低高房价的效果。

2. 金融财政政策对房地产企业财务的影响

金融财政政策对房地产行业的需求起着决定性的作用, 因此金融财政政策对房地产企业财务影响主要是决定房地产市场冷热的推动力。紧缩的金融财政政策导致需求降低, 引起房价下跌, 量价齐跌使得房地产开发企业的利润降低, 因此, 房地产开发投资的规模下降。

为遏制房价过快上涨, 国家出台了一系列房地产调控措施, 明确提出“房价控制目标”, 加上限购措施, 大大改变了参与各方的预期, 特别是购房者 (包括投资者) 对未来房价上涨的预期, 这将加大房地产企业进行房地产买卖的获利。

二、土地供应政策对房地产企业财务影响

1. 近期我国出台的土地供应政策

国务院于2011年1月26日出台了“国八条”, 强调要严格控制住房用地的供应与管理。实现保障性住房、棚户区的改造住房和中小型套房等一些普通的商品类住房的用地高于房地产建设所用土地总供应量的70%的标准。

各地政府在2012年不间断地实施中央下达的一系列宏观调控政策, 增加相关配套措施的执行力度, 重点落实保障性建设住房的土地供应, 尽力维持房地产市场上土地供给和需求的平衡, 防止房地产市场上土地的供应总量、土地的供应结构和土地的供应价格大幅地变化。政府应该对于房地产市场的预期发展进行合理地引导;应当将房地产的供应与合理的实际需求作为工作的重点来抓, 增加对供应和开发利用的房地产市场所需的土地的监督审查, 严格要求房地产商按照合同进行房地产的开发和建设, 及时处置闲置土地, 严厉打击非法将国家的土地进行转卖转让的不合规行为。

2. 土地供应政策对房地产企业财务影响

土地供应政策给房地产企业带来的财务影响主要是指由于国家出台的一系列土地供应政策, 对房地产企业增加了相应财务风险。宫玉泉在其发表的相关文章中谈到:我国土地的基本国情和相关政策制度决定了我国实施的土地利用政策会对房地产市场具有重大影响。我国法律规定, 政府对商品房应有偿出让供地, 对经济适用房应按行政划拨方式供地。由于土地供应总量基本不变, 出让和划拨的比例会对房地产市场的供应结构产生极大影响:出让比例大表明商品房供应总量的增加, 划拨比例大表明经济适用房供应总量的增加。

由于2012年我国政府的土地供应政策仍是坚持房地产的调控政策方向不变, 而情势会更加严重, 所以, 房地产企业由于土地供应政策引起的的经营等财务风险较之前微增。

三、保障性住房建设政策对房地产企业财务影响

1. 近期我国出台的保障性住房建设政策

国务院于2011年1月26日出台了国八条, 强调增加保障性住房建设的建设力度。要求各地政府从各个渠道增加保障性住房建设, 逐渐地拓展与保障性住房相关的一系列政策制度的执行区域范围。例如新建、改建、购买和长期租赁等等。同时中央政府也加强对保障性住房的开发建设的鼓励支持力度。地方政府在努力执行好中央下达的一系列有关房地产开发建设的土地供应、保障性住房建设的资金投入和相关的税费优惠等举措, 合理地指引房地产开发商们热情地加入保障性住房建设的队伍中, 尽力促成制定好的相关计划的完成。

各地政府要努力地提高保障性住房建设的管理水平, 建立健全相关的制度规定, 尽力做到公开、公平、公正。

2. 保障性住房建设政策对房地产企业财务影响

保障性住房建设政策对房地产企业带来的财务影响是指由于国家出台的一系列保障性住房建设政策, 房地产企业增加的相应财务风险。

2009年陈酉宜在其发表的相关文章中提到:大规模地投资建设保障性住房, 可以使普通商品房市场的需求相对减少, 相当于增加市场供给;由于其在总房源比例的增加, 会拉低商品房价格;可能影响房价上涨预期, 造成市场销售量持续降低。

由此可知, 我国近年对保障性住房大规模投资并大力支持由此带来的相关投资、存货管理、流动性等财务风险不容小觑。

各地政府应在增加政府对相关保障性住房工作投入的时候, 进一步地完备符合当地经济情况的政策制度, 通过执行一系列的有关保障性住房的政策措施, 保障性住房建设的土地供应、投资额与补助费、国家财政给与的贴息和相关税收优惠等等, 来制定相应的公共租赁住房的租金水平, 使得对此有兴趣的投资者们数量增加, 从而愿意加入到公共租赁住房开发建设和投资运营中来。各地政府要积极地支持和激励相关的金融机构, 促使他们乐于投放中期和长期的贷款给公共租赁住房的开发建设和投资运营。各地政府还要通过应对当前的经济形势和国家的相关宏观政策来探讨设置合理的优惠策略, 支持并激励房地产开发商们在进行普通商品住房的开发建设过程中配备建立一定比例的公共租赁性住房, 并可以进行持有经营或由政府出面进行回购。

摘要：国家出台了一系列宏观调控政策, 抑制房地产行业的泡沫, 但政策调控也对房地产企业的财务产生了重大影响。本文结合国家出台的金融财政政策、土地供应政策、保障性住房建设政策等, 分析了对房地产企业财务的影响, 建议地方政府在贯彻中央政策时, 完备符合当地经济发展的措施, 吸引房地产企业积极参与, 使房地产企业在调控过程中健康发展。

关键词：宏观调控,财务风险,金融政策

参考文献

[1]王新华.宏观调控下房地产开发企业财务风险管理研究[J].中国总会计师, 2010, (8) .

[2]宫玉泉.土地供应政策与房地产市场[J].宏观经济研究, 2005, (7) .

房地产调控影响几何 第6篇

一、文献综述与研究假设

(一)负债融资与公司治理。Jenson和Mecling(1976)将委托代理理论引入到资本结构的分析框架中, 分析债务融资比例与管理者之间的关系, 得出企业债务融资比例与企业价值正相关。Nakamura(1997)发现融资来源中银行信用的比率与企业的经营绩效显著正相关, 因此银行信贷具有公司治理的作用。倪轶文、周咏梅(2009)用实证分析的方法研究融资结构和企业治理效率的关系, 得出银行负债融资规模与企业绩效呈显著正相关关系。然而负债融资对公司的治理作用机制比较复杂,学术领域还存在着不同观点。比如Myers(1977)认为当企业的负债比率超出一定范围,企业负债的继续增长会加大企业的破产可能性。高明华、蔡卫星 (2008) 实证研究了我国深沪两市1 034家公司20012006年的平面数据发现 ,我国上市公司的债务融资水平与公司的业绩呈反向变动关系。上述这些研究的结论不一致, 可能是因为没有考虑在不同的宏观背景下, 企业的融资决策与企业业绩之间的关系可能表现出一定的差异。比如Hu (1999)认为在紧缩期时负债融资能更好地抑制企业的过度投资行为。饶品贵、姜国华(2013)发现当货币政策处于紧缩期时, 银行信贷资金的增量与企业未来的业绩呈正相关关系。基于以上分析,本文提出研究假设一:

H1:房地产调控政策严厉时期 ,银行信贷资金与企业业绩正相关。

(二)信贷歧视与信贷使用效率。由于我国制度环境比较特殊, 相关文献表明我国金融机构存在对非国有企业的信贷歧视。比如Allen等(2005)采取问卷调查的方式,发现我国的民营企业较难获得银行信贷资金的支持。Cull等 (2006)通过研究发现 ,尽管我国部分国有企业经营效率低下, 但在获得银行信贷资金支持的程度上仍大大优于民营企业。另外,方军雄(2007)发现由于国有企业的特殊性,其激励、监督及约束机制不同于非国有企业,因此国有企业可能存在更低的经营效率以及激励。基于以上的理论及文献分析,本文提出研究假设二:

H2:房地产调控政策严厉时期 ,银行信贷资金与企业业绩正相关的关系在非国有企业中更明显。

二、研究设计

(一)研究样本选取。本文所使用的财务数据来自于同花顺i Find数据库。样本选取了沪深两市A股房地产行业上市公司, 按照研究惯例剔除了财务数据缺失以及所有者权益为负的样本。最终, 本文一共选取129家沪深股市A股房地产行业 的上市公 司2003-2013年的财务 数据 ,共1 193个样本。其中国有企业子样本为648个,非国有企业子样本为545个。

(二)变量选取与定义。

1.因变量。在企业业绩方面 ,本文采用总资产收益率 (ROA)作为衡量指标。

2.自变量。对于房地产调控政策 ,参照国际文献中研究货币政策环境对经济行为影响时所采用的设立紧缩年度虚拟变量的方法, 本文基于我国的房地产调控政策的具体规定以及影响来定义调控政策的虚拟变量(HP)。本文拟从基准利率、购房信贷政策、税收政策、土地政策、房地产企业融资限制以及保障性住房六个方面评价房地产调控政策。

2003年,政府首次下发抑制房地产过热的文件,提高首付比例,并对房地产企业的贷款加以限制。2004年增强对土地的控制,并提高了存款准备金利率及基准利率。2005年改革房地产税,加大对房地产信托的管制,但该年的超额存款准备金率有所下调。2006年开始,房地产调控政策达到前所未有的高度, 包括提高个人能够享有的最优惠利率及外资限炒令,严格规范土地用途及保障性住房的建设,并且三次上调存款准备金率,同时两次上调贷款基准利率,这些都表明2006年是调控政策较为严厉的一年。2007年继续限制外资及个人住房首付比例,加强土地供应调控及保障房,并且四次上调存款准备金率,五次上调存贷款基准利率。2008年受到美国次贷危机的影响,政府为了支持经济发展,调控政策有所放松, 且当年连续多次下调存款准备金率和基准利率。2009年,为了继续刺激经济, 政府在税收及个人购房贷款利率方面给予支持,并放宽房地产企业的融资限制。2010年开始,经济回暖,房价居高不下,政府连续出台政策对购房信贷加以限制, 增加土地竞买保证金, 调整税收政策并增加保障性住房及小户型住房的强制性比例。2011年新国八条进一步加强限购的力度,税收政策及企业融资限制也紧跟步伐,并且七次上调存款准备金率及五次上调基准利率。然而2011年末存款准备金率稍有下调。2012年,调控政策重点逐步转向保障性安居房的建设上。至2013年,除了继续限购政策,调控政策的重点依旧在加大保障性住房的供给。基于以上分析, 我们将2006、2007、2010、2011年份定义为调控政策严厉期。

3.控制变量。基于已有文献的分析 ,本文选定公司规模、固定资产、成长性为控制变量。其中,选取固定资产为控制变量,是因为固定资产是资产中最重要的组成部分,也是房地产上市公司抵押贷款时抵押资产的主要来源。综上所述,变量定义如表1所示。

(三)模型构建 。 基于研究目的 ,建立如下的回归模型:

三、实证结果与分析

(一)描述性统计。表2汇总了研究涉及的变量的描述性统计,2003-2013年我国房地产企业的总资产收益率均值为1.59%,而中值达到2.84%,其标准差较大(0.1416)。银行信贷负债占总资产的比率均值为23.39%,说明房地产企业平均有23.39%的资金来源于银行借款。营业收入增长率均值高达40.13%,但其中值仅为14.4%,而超过10%的样本增长率超过100%,说明房地产高速发展的同时也伴随着行业发展的不均衡。

(二)回归结果与分析。表3的结果支持了本文的假设一和假设二。在全样本以及国有企业和非国有企业两个子 样本的回 归结果中 ,HPt×Debtt的系数均 为正数 (0.126、0.064、0.249),分别在1%或者5%的水平下显著 ,说明在调控政策严厉期, 银行信贷资金与企业业绩有显著的正相关关系, 符合假设一的预期。在两个子样本的差异分析中, HPt×Debtt的系数为0.185,在1%的水平下显著,说明房地产调控政策严厉时期, 银行信贷资金与企业业绩正相关的关系在非国有企业中更明显,符合假设二的预期。

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关于控制变量,银行信贷资金Debt的系数在回归结果中均为负数,说明在房地产调控政策相对宽松时期,银行信贷资金与企业业绩呈显著负相关关系。而调控政策HP的系数都不显著, 可能是因为宏观调控政策对微观企业业绩的影响是间接的, 比如通过影响银行信贷来间接地影响企业业绩。企业规模Size在全样本及两个子样本的回归结果中均在1%的水平显著为正并且两者差异也在1%的水平显著,说明房地产行业中的大企业的业绩显著更好,而且在非国有企业中更为明显。固定资产Fass系数在全样本及国有企业子样本中显著为正, 在非国有企业子样本中为正但不显著, 与企业业绩的关系和企业规模一致。增长率Growth系数也显著为正,说明成长速度快的企业业绩表现更好。

(三)稳健性检验。在房地产调控政策严厉期 ,企业难以获得足够的银行信贷, 可能会通过商业信用作为替代方式来缓解负债融资压力(饶品贵,2013),因此,本文以银行信贷资金和净商业信用(应付项目与应收项目之差)之和来替代本文前述所用的变量银行信贷资金, 按照同样的研究方法进行检验,本文主要的研究结果基本不变。

四、研究结论与局限

本文通过对2003-2013年我国房地产调控政策进行深入分析,发现在调控政策严厉期,银行信贷资金与企业业绩呈正相关关系,原因可能在于在信贷资金较难获得时,信贷资金的边际效用达到最优, 而且此时银行作为企业的债权人会更严格地履行监督职责, 抑制企业过度投资行为。另外,在调控政策严厉期,非国有房地产企业银行信贷资金与业绩之间的关系较国有企业更为显著, 可能是国有企业缺乏适当的激励与监督,没有发挥出信贷资金最大的效用,而非国有企业情况刚好相反。

本文的研究还存在一定的局限性,首先我国房地产调控政策的变动较大, 本文对调控政策的分析可能不够深入,我国市场经济发展的历程较短,数据的限制可能使得本文结论的广泛性有一定的限制。另外,本文衡量企业业绩的指标是总资产收益率,考虑不够全面,还需要进一步的研究。

参考文献

[1] .Hu,C.X.,Leverage.Monetary Policy and Firm Investment[J].Economic Review,1999,2(2):32-39.

[2] .Myers Stewart C.Determinants of corporate borrowing[J].Journal of Financial Economics,1977,(05):147-175.

[3] .Nakamura.Recent Research in Commercial Banking Information and Lending[J].Financial Markets,Institution,and Instruments,1993,(2):73-88.

[4] .饶品贵,姜国华.货币政策、信贷资源配置与企业业绩[J].管理世界,2013,(03):12-22.

房地产调控影响几何 第7篇

受到2008年国际金融危机的影响, 国内房地产市场低迷, 房价不断下跌。为了扭转局面和刺激经济增长, 国家在2009年出台了刺激房地产市场的经济政策, 2009年开始房地产市场出现了生机勃勃的景象, 从2009年下半年开始, 房价不断攀升, 增长速度明显加快。为了控制房价过快上涨, 国家从2010年开始连续出台房地产调控政策, 即“国十条 (2010) ”、“国八条 (2011) ”、“国五条 (2013) ”。根据国家宏观调控的政策规定, 广州市政府也出台了相应的地方房地产调控政策。

首先, 广州在2010年5月出台“新国十条广州细则”。细则中指出“严格执行国家各项房地产税收和金融政策, 坚决遏制不合理住房需求”。“新国十条”的主要内容可以概括为:提高首付比重和提高贷款利率, 即将原来20%的首付提高至30% (二套房不低于50%) , 利率按照基准利率1.1倍执行。

其次, 广州在2011年2月出台“新国八条广州细则”。细则着重从提高购房门槛和限制户籍人口购房套数、非户籍人口购房两个方面进行调控。一方面, 提高了购房门槛, 将二套房的首付比重提升至60%, 并执行1.1倍利率政策。另一方面, 细则规定广州户籍人口限购两套住房, 而非户籍人口不能提供近一年纳税证明的不允许购房。

第三, 广州在2013年11月出台“穗六条”。细则规定将二套房首付比重提高到70%, 并且购房资格申请社保年限也由1年提高至3年。

综上所述, 从2010年至2013年间, 广州根据国家房地产调控政策的要求, 制定了相应的广州细则。通过细则发现, 房地产调控措施逐年升级。那么, 不断升级的房地产调控政策是否有效?对广州地区的房价是否有影响?

2 广州市房地产调控政策对房价影响的几个阶段

由于国家在2009年出台了刺激房地产的相关政策, 2009年下半年开始广州地区的房价出现了回升, 而2010年的房价仍然处于惯性上升通道。在2010年4月“新国十条”新政开始实施, 拉开了房地产调控的序幕, 从2010年开始至今, 每年都出台新的调控政策。在头两年的时间里, 政策对房价有一定的影响, 但是在2012年下半年开始, 政策对房价的影响作用有限, 甚至出现越调越高的局面。

从政策调控对放假影响的数据来看, 可以分为三个阶段:第一个阶段, 调控政策对房价有影响阶段;第二个阶段, 调控政策对房价影响减弱阶段;第三个阶段, 房价迅速飙涨阶段。

首先, 调控政策对房价有影响阶段 (2010年4月-2010年10月) 。事实上, 通过近年来的数据发现, 这段时间是为数不多的房价受政策调控影响较为明显的阶段。在这个阶段中, 广州房价成交均价出现了一定的下降趋势, 从“五一黄金周”和“十一黄金周”的数据对比发现, 2010年10月的房价较5月份相比有一定的下降, 均价为12500元/平方。这一阶段房价受到影响的原因主要有两个方面:一方面, “新国十条”落地后, 购房者条件和能力受到约束。“新国十条”不仅提高了购房者的购房门槛, 而且银行开始提高房贷利率。在“新国十条”中最为重要的政策条款就是“提高首付比重, 提高利率水平”, 即从原来20%的首付比重调整为30% (外地购房者甚至被停止贷款) , 二套房的首付比重调整为50%以上, 利率上调至基准利率的1.1倍。这无形中增加了购房者的压力, 购房者对购房的需求受到一定的影响。另一方面, 市场观望情绪严重, 市场态度也产生了分化。新政实施后, 广州房地产市场陷入观望, 成交量锐减, 购房者对房价下降的预期增强, 观望的气氛越来越浓。在这两种因素的共同影响下, 广州的房价出现了6个月的缓慢下降期。

其次, 调控政策对房价影响减弱阶段 (2010年11月-2012年7月) 。据统计, 2010年11月开始至2012年7月份, 调控政策对广州房价的影响出现了减弱, 房价开始逐步上升并趋于稳定, 在这段时间内, 广州市二手房的成交均价大致徘徊在15000元/平方左右, 相对于前一个阶段相比, 有了一定的上升 (涨幅约为20%) , 但是在近1年半的时间里, 房价并未出现较大的涨幅, 这其中的原因有二:一方面, 市场对房地产调控的信心明显不足。较前一阶段来说, 市场对调控政策的成效并不满意, 甚至认为政策调控没有找准基点, “误伤”了刚需人群。另一方面, 房地产调控政策再次升级。2011年开始广州按照“国八条”的要求制定了新的调控政策, 规定户籍人口每个家庭仅可购入两套房产, 外籍户籍人口未能提供相关证明将不能在广州购房。这一政策对购房者的条件进行了更加严格的限制, 对房地产交易量有一定的影响。

总体来说这一阶段广州的房价仍然出现缓慢上升的趋势, 这说明前期的调控政策对房价的影响已经出现了减弱, 而新的调控政策对抑制房价过快的增长有一定的作用。

再次, 放假迅速飙涨阶段 (2012年8月-2013年12月) 。数据表明, 2012年8月广州的二手房均价为15467元/平方, 而到了2013年3月, 房价迅速上升至17665元/平方, 8个月时间上涨了14.2%, 而到了2013年11月均价已经上升至19589元/平方, 与2012年8月的均价相比, 上涨了近27%, 据2014年的最新数据显示, 目前广州的二手房均价已经超过了20000元/平方, 这与2010年调控前的房价相比, 上涨了近1倍之多。这段时间内均价的上涨速度明显加快, 我们用“飙涨”一词来形容并不为过。导致这一阶段房价飙涨的原因主要有两个方面:一方面, 购房需求被压抑后集中释放。从国十条开始房地产密集调控的两年多时间里, 房地产市场中的观望情绪明显, 而且由于购房门槛不断提高, 购房者的需求被不断抑制, 从而导致了后来的集中释放局面。国家房地产调控政策表述也从最初的“抑制房价上涨”开始调整为“抑制房价过快上涨”, 这对购房者对房价下跌的预期明显下降。另一方面, 新调控政策引起购房者的恐慌。2013年3月, “史上最严”房地产调控政策出台, 但是“史上最严”政策中关于“二手房征收差价20%的个人所得税”的表述却引发了市场的恐慌情绪。在目前的二手房交易市场中, 买房“赋税”和卖方“实收”的情况普遍存在, 这就意味着如果“史上最严”调控政策落地, 那么购房者将面临增加20%的购房成本, 所有的税费都转嫁给了买房。在“史上最严”调控政策还未正式实施之前, 市场上出现了集中购房的局面, 部分城市甚至出现了买卖双方在房管局门口排长队过户的场面。以上情况说明, 2013年开始房地产调控政策已经无法抑制房价的上涨, 甚至成为了房价上涨的“助推器”。

综上所述, 从2010年4月至2013年3月间, 虽然政府的房地产调控政策在不断升级, 但是对抑制房价过快上涨的作用却并不明显。从2010年-2013年的广州市房价数据来看, 继续保持了稳定的上涨趋势, 这似乎又再次陷入了房地产市场调控“越调越高”的怪圈中。那么, 房地产调控对房价的影响作用局限性的原因是什么?房价是否能够摆脱“越调越高”的困境?

3 房地产调控对房价影响局限性的原因探析

3.1 目前的房地产调控的对象出现了偏差

就近年来房地产调控政策来看, 房地产调控的目的是正确的, 即限制房地产的投资性行为。但是, 在政策制定和执行时候, 未考虑到房地产市场的复杂局面, 政策往往误伤了“刚需人群”, 限制了“刚需人群”的购房需求, 在调控对象上出现了偏差。这种偏差主要体现在两个方面:首先, 政策重视对“需求”的调控, 而对“供给”调控不足。从目前的房地产调控政策来看, 调控的主要方向是通过限制购房条件、金融等组合政策来抑制房地产的市场“需求”。当然, 政策制定的目的是为了限制“投资性的需求”, 但是政策落地后并未对“投资需求”和“刚性需求”进行界定和区别对待, 导致了政策调控的对象模糊。调控政策的制定并不符合经济学的一般规律, 按照经济学最简单的供需关系定理“供过于求则价格下降, 供不应求则价格上涨”, 通过提高购房门槛、限贷限购的措施, 仅限制了房地产市场的需求, 仍然难以改变目前房地产市场“一房难求”的局面。

其次, 金融政策调控对“刚需人群”的误伤。房地产调控的金融政策主要是通过“限贷”和“提高利率”的方式进行, 这容易误伤刚需人群。因为, 对于投资性需求的人群来说, 更多是通过一次性付款的方式进行交易, 很少通过贷款的方式购房。而对于刚需人群来说, 大部分人是通过贷款的方式进行购房。通过限贷和提高利率的做法只能够加重刚需人群的购房负担, 并不能达到精准打击“投资性人群”的效果。

3.2“土地财政”未出现明显改观

“土地财政”导致了房地产市场是地方政府获得财政收入的最为重要途径, 地方政府通过“卖地”来获得财政收入的做法非常普遍, 这也是导致国家层面的房地产调控政策很难在地方“落地”。在现行的“土地财政”体系下, 政府一方面通过卖地来获得财政收入, 另一方面通过房地产交易税费来增加财政收入。政府通过卖地来获得财政收入势必会不断提高地价, 而土地供应的不足导致了房地产用地极为稀缺, 导致供求关系不平衡, 从而导致“地王”频现。事实上, 对于拿地的房地产企业来说, 不断高企的地价对它们并没有太大影响, 因为这些地价将最终转嫁至购房者身上, 这也是导致房价不断上涨的重要原因。另外, 房地产交易税费也间接抬高了房价。以目前广州的二手房交易为例, 一套证未过五年的房子售价假设为100万元, 在税费均由买方支付的情况下, 这套房实际的交易价格将达到107.6万元, 即增加了7.6万元的税费, 在房地产供需关系较为紧张的条件下, 提高房地产税费来限制购房需求的做法实际上间接抬高了房地产交易的价格。

简而言之, 现行的“土地财政”政策未进行变革的情况下, 通过政策调控的方式来影响房价的作用是较为有限的。

3.3 房地产市场仍然存在“上有政策、下有政策”的局面

目前, 房地产市场普遍出现“上有政策、下有对策”的情况, 而导致这种情况出现的原因就在于监管部门对房地产调控政策的监管不足。以调控政策中提高购房门槛为例, 按照2013年的政策具有广州市户籍的人口和能够提供缴纳一年社保证明的非户籍人口有购房资格, 据了解在广州房地产中介市场中, 仍然可以通过“渠道”获得缴纳社保证明;以调控金融政策中提高贷款门槛为例, 按照2013年的政策, 购买二套房的居民需要支付70%的首付, 这个政策大大提高了改善型买家的购房门槛。但是, 通过笔者的了解发现, 目前房地产市场中通过变现贷款的方式 (如提供装修贷款) , 仍然能够保证二套房交易30%首付的交易门槛;另外, 房地产企业面对调控政策中关于新房“限价”的政策规定, 变相通过签订“双合同”的方式, 通过签订“购房合同”和“装修合同”来规避“限价”政策对房地产销售价格的影响。

简而言之, 房地产监管部门对房地产市场监管不足导致了市场中通过变相或“打擦边球”的措施仍然存在, 房地产企业、中介、银行仍然能够通过类似的办法来规避房地产调控政策。

3.4 市场对房地产调控的信心明显不足

我们在2013年底通过问卷调查的方式对广州地区居民的购房信心指数进行调研发现, 市场对房地产政策调控的信心明显不足。根据调研, 将近6成人认为房价会保持持续上涨, 1成人认为房价将会保持稳定, 仅有2成多的人对房价的未来走势保持谨慎, 持观望态度。对于房地产调控政策的调查数据显示, 仅有2成人认为调控政策将发挥成效, 近8成人对调控政策的效果表示怀疑, 甚至有近4成人认为房地产新政缺乏新意, 没有任何效果。

不仅购房者对房地产调控的信心不足, 而且市场中的卖家对调控也不以为然。即便是在调控不断升级和持续加强的情况下, 卖家 (特别是投资客) 仍然可以选择“转售为租”的举措, 获得更为长期的收入, 待市场较为明朗的情况下再出售房产。对于早期的投资客而言, 其购入房产的成本非常低廉, 在租金不断提升的情况下, 通过“租赁”的形式也能获得较高的收益。在笔者调查和访谈过程中发现, 有许多投资客在2008年金融危机后入场, 在天河北地区购房的单价均低于1万元/平方, 而5年后的今天这一板块的价格已经接近4万/平方, 有投资客甚至表示“即便是房价下降80%, 对我来说也仅是回到了5年前的成本价, 没有任何损失。当然, 这种房价大跌的概率非常低”。

4 结论

本文通过2010-2013近四年来广州地区的房地产调控政策实施对房价的影响进行分析后发现, 调控政策对房价的影响作用并没有达到预期的效果, 甚至某些政策还间接推高了房价。相关部门在制定房地产调控措施的时候应该着重考虑以下几个层面: (1) 解决“土地财政”问题。 (2) 调整调控政策的限制对象, 较为精确地打击“投资性需求”, 避免误伤“刚需人群”和增加购房负担。 (3) 加紧研究并制定实施房产税, 通过房产税来调节房价, 也能够转变目前政府靠“土地财政”获得财政收入的现状。 (4) 加强对房地产市场的监管力度, 避免市场出现“上有政策、下有对策”的情况。 (5) 合理增加土地供应, 加强保障房建设, 增加市场需求, 平衡供需关系。

参考文献

[1]安辉, 王瑞东.我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策[J].财经科学, 2013年3月.

[2]王洋.房地产调控的宏观视角——基于与宏观经济关系的分析[J].上海经济研究, 2005年10月.

房地产调控影响几何 第8篇

一、中央政府

中央政府负责制定国家金融政策与房地产政策, 是此轮房地产调控的主导角色。中央政府作为调控的最高层级, 代表的是全局的利益, 决策时的考虑因素是多重的, 主要包括两个方面: (1) 调控经济, 保障房地产与宏观经济健康发展。房地产行业拉动的产业较多, 对宏观经济的影响较大。因而, 当经济增长过快时, 中央政府将压制房地产市场, 避免出现房地产泡沫或经济过热;当宏观经济增长较慢时, 中央政府会扶持房地产市场, 以拉动经济增长。 (2) 服务民生, 力争实现“居者有其屋”。中央政府需要考虑的另一个重要方面是改善普通民众生活水平, 提高社会福利。住房作为生活必需品, 需求弹性很低, 如中低阶层人民的居住需求得不到满足, 不利于社会稳定。因而, 房地产问题既是经济问题, 又是社会问题。中央政府对房地产的立场是既要拉动经济、又要服务民生。一般来说, 哪方面矛盾更尖锐, 宏观调控政策便偏向哪个方面。

目前, 国内部分城市房价开始松动, 且国内外经济发展形势也不容乐观, 有舆论指出中央应放松房地产调控。但中国房价水平相对居民收入仍然偏高, 经济增速放缓有利于调整经济结构。估计中央政府在未来一段时期内依然会坚持执行房地产调控政策。

二、地方政府

地方政府主要负责中央政府宏观调控政策的具体落实与执行。与中央政府不同的是, 地方政府代表的是局部利益, 对房地产行业的依赖更为明显, 主要表现为: (1) 房地产相关收入是地方财政的重要支柱。房地产业能创造大量的税收, 也能带来可观的土地出让收益, 各地方政府将房地产行业作为城市建设资金的主要财源。不少城市来自房地产相关的收入一般可占城市可用财力的30%～50%, 有的甚至高达60%。 (2) 房地产行业能有效拉动地方经济发展。房地产行业不仅本身可创造大量的经济增加值与就业机会, 还能有效带动建材、建筑等其他产业的发展, 可以较快促进地方经济发展, 并对地方GDP、就业增长等政绩考核指标的贡献较大。

可知, 地方政府是房地产业快速发展的受益者, 一般不会主动调控房地产市场。在此轮调控中, 由于中央政府的态度非常坚决, 将控制房价上升为一个政治问题, 并纳入地方官员的考核体系。因此, 地方政府在此轮调控中贯彻执行情况较好。未来在中央政府的严格监督与惩治下, 地方政府预计会将继续贯彻与落实房地产调控。

三、开发商

作为房地产市场的商品供给者, 开发商是中央政府和地方政府的主要调控对象。从理性的经纪人角度来看, 一般情况下开发商的目标是获得最大利益。

目前在持续宏观调控下, 房地产成交量大幅下滑, 导致开发商资金回笼较慢, 加上国内货币紧缩, 致使开发商融资难度加大, 融资成本上升。因此, 开发商资金链紧张的问题越来越普遍。同时, 调查显示房地产开发商对于后市缺乏信心, 预期较为悲观。据国家统计局公布的数字, 房地产业企业家信心指数已连续六个季度位于行业最低, 2011年第三季度指数为99.9, 环比回落7.6点。于是, 不少开发商对房价的态度从利润导向转向现金导向, 主动调降了销售价格加快资金回收;同时减少或停止拿地, 放缓开工项目, 以缩减资金支出。由于短期内房地产调控政策出现松动的可能性不大, 开发商资金压力较大, 并对后市悲观的情况在短期内难以改观。预计开发商将继续降价促销, 并暂缓新项目投资。

四、商业银行

银行是中国房地产市场发展中最主要的资金供给者。从本质上讲, 银行希望房地产价格较为稳定, 如房地产价格下跌过多, 必然降低借款人的还款意愿, 影响信贷资产的安全;反之, 如房地产价格涨幅过快, 会导致房地产泡沫的产生, 进而引发贷款风险。此次房地产信贷调控中影响较大的政策是限制银行对多套房发放贷款, 这在一定程度上会抑制商业银行的信贷增长, 同时影响其盈利能力。但是, 中国银行业具有较严厉的监管体系, 从目前情况看, 商业银行均较严格执行了国家房地产信贷政策。

除限贷政策外, 国家货币紧缩政策也间接加大了对房地产行业的金融调控。存款准备金率的高企使商业银行的信贷规模紧张, 提高了房地产行业的融资难度。贷款基准利率的提升和银行利率上浮比例的增加, 使房地产行业的融资成本提升。未来房地产信贷政策与国家货币政策的基调如不发生改变, 预计商业银行对房地产的金融支持依然有限。

五、消费者

房地产消费者分为公共住房消费者和商品房消费者。商品房消费者是房地产商品的最终使用者 (后文中提到的消费者如未特别指明, 均指商品房消费者) , 决定了房地产市场的购买能力。为了对这部分人群进行需求及行为分析, 我们随机选取了部分客户开展问卷调查, (1) 主要调查结果如下: (1) 在城市化相对较低、人口红利较高、投资渠道缺乏的大背景下, 住房需求是客观存在且较为旺盛的。问卷调查结果显示, 在完成调查的受访者当中, 约42%的人在未来三年有购房计划, 并有14%的人处于暂时观望的状态, 尚未确定是否会购房。 (2) 改善型消费者与基本自主型需求是房地产市场潜在需求的最主要部分。问卷调查结果显示, 在未来有购房计划的受访者中, 51%的人购房原因是改善住房条件;21%的人是首次置业;9%的人是拆迁换房。 (3) 房价较高, 已超过近半数受访者的消费能力。问卷调查结果显示, 约93%的受访者认为房地产价格高, 其中, 44%的受访者表示已到了无法承受的程度。 (4) 对于房价走势, 消费者预期较为悲观, 但只有极少数的受访者认为房价会出现大幅下跌。问卷调查结果显示, 38%的受访者认为房价会小幅回落 (10%以下) ;20%的受访者认为会房价明显回落 (10%～30%) ;仅不到1%的受访者认为房价会大幅回落 (30%以上) 。

从理性人角度分析, 对未来房价走势的预期是影响消费者购买决策的最主要因素。但是, 由于房地产价格受众多复杂因素的影响, 房地产市场又是一个信息不对称的市场, 而大多购房者都是非专业的、分散的, 他们通常只能明确自身需求和购买能力, 难以对房价走势作出判断。因此, 购房者在作出购买决策前, 多半根据周围人的行动来判断, 表现出典型的羊群效应。在目前形势下, 预计消费者仍会继续保持观望的态度, 未来消费者何时入场取决于房价的下跌幅度或调控政策的变化。如房价下跌一定程度后, 有望引发部分刚性需求者的购买需求。如调控政策发生变化, 将会释放被抑制或遏止的购房需求, 更重要的是让消费者对房价的预期将由下跌转为上涨, 从而引发更全面的市场需求。

六、参与主体间的作用关系及对房地产市场的影响

如前所述, 房地产市场中主要参与主体的利益需求是有一定冲突的, 行为模式是相互影响的。下文将通过梳理参与主体的行为模式及作用关系, 探求在当前环境下房价的决定模型与未来走势:

开发商是调整房价的直接主体, 但其行为是受消费者、中央政府、地方政府与商业银行的影响。因此, 房地产市场各参与主体均对房价具有重要的影响, 房价的决定模型可以简单表述为P=F (CG, LG, B, D, C) , 其中, CG为中央政府行为, LG为地方政府行为, B为商业银行行为, D为开发商行为, C为消费者行为。

开发商行为的影响因素主要是资金链压力、后市预期、利润最大化。目前影响较大的因素是资金链压力和后市预期。其中, 资金链压力主要取决于商业银行 (B) 和消费者 (C) ;而对后市预期影响最大的应该是房地产调控力度 (同CG与LG) 。开发商行为的模型可简化为D≈F (B、C、CG、LG) 。

地方政府行为的影响因素主要是地方经济增长、中央政府压力 (等同CG) 、地方财政压力。中央政府压力是当前影响地方政府行为的首要因素。地方政府行为的决策模型可简化为LG≈F (CG) 。

商业银行行为的影响因素主要是利润、房地产市场风险、房地产信贷调控和货币政策 (等同CG) 。目前对商业银行影响较大的因素是房地产信贷调控和货币政策。商业银行行为的决策模型可简化为B≈F (CG) 。

消费者行为的影响因素主要是住房消费能力 (CA) 、后市预期、居住需求。其中, 对后市预期影响较大的因素是房地产调控力度 (同CG与LG) 与羊群效应 (SE) ;而消费者需求影响较大的因素是国家的保障房政策与房地产投资限制政策 (等同CG) 。消费者行为的决策模型可简化为C≈F (CA、SE、CG) 。

综上所述, 在当前环境下房地产价格的决定模型可进一步简化为P≈ (CG, CA, SE) , 即主要影响因素是中央政府行为、消费者住房消费能力、羊群效应。考虑到目前国家的房地产调控态度坚决, 房地产价格相对居民收入依然偏高, 且处在下降趋势当中, 预计未来房地产价格可能会继续调整。

参考文献

[1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京:北京大学出版社, 2003.

[2]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].北京:机械工业出版社, 2006.