房产测绘有关问题

房产测绘有关问题（精选12篇）

房产测绘有关问题 第1篇

1 关于房产测绘的分析

房产测绘的内容包括很多方面, 是一项非常重要的技术性工作。在房屋权属登记发证时, 房产测绘是必要的关键环节;在进行房地产的产权产籍管理工作时, 房产测绘也是它重要的基础。如果房产登记机构审核通过了测绘的成果, 它便具有登记机构的行政能力, 是具有法律效力的。现在, 房产测绘的工作由下列这几种重要类型组成:

1.1 房产测绘工作被垄断

现在的房地产管理系统中, 有些地方房产的权属问题、房产的测绘和房产测绘的管理都属于同一个单位。在他们的行政管辖区域内, 由政府主管部门的下属测绘单位将房产测绘工作进行垄断。

1.2 房产测绘工作被半垄断

有些地方的房产测绘工作, 不是只能由本地的政府测绘单位开放, 在这些地方的下属各个政府的测绘单位也可以竞争, 形成了半垄断机制。

1.3 房产测绘开放化

还有些地方, 房产测绘完全适应市场化需求, 进行完全开放的竞争, 政府部门只设立其管理机构进行管理。

以上三种情况, 各有各的优点, 各有各的不足。行业垄断会使行业减少竞争力, 使我们的工作效率和工作质量降低。但这样也有利于政府对测绘工作的管理和控制, 开发企业左右不了测绘单位。测绘市场开放化会增加各测绘单位之间的竞争力, 使各测绘单位之间勾心斗角, 形成不正当竞争, 有些单位更是以低于成本的价格竞标, 这样根本保证不了测绘质量。这种制度中相关各单位之间的权利和责任分工不明确, 房产测绘单位是由房地产公司找来的, 受其制约性太大, 为后期政府相关部门进行房子的产权登记制造了相当大的麻烦。所以建设和监管两个单位必须脱离关系, 这样对以后工作有很大好处。而行业的半垄断体制, 是现代社会发展的必然趋势, 它体现了房产测绘的服务宗旨, 既为房地产管理提供了方便又规范了房产测绘行为。这种体制对房产测绘成果质量的提高非常有利, 并且也规范了房地产管理的秩序。还有, 这种体制也减少了测绘人员的流动, 减少了测绘公司的不良竞争, 增加了测绘数据的一致性。

2房产测绘的相关规范标准存在不足

房产测绘工作的进行需要依据各种规范来进行, 如房产测量规范、建筑工程建筑面积测算规范等。随着社会的快速发展, 越来越多的新科技在房产测绘行业得到应用, 建筑的结构和风格也出现多样化, 建筑工程的实施越来越复杂。老旧的规范已经不能满足市场需要。《房产测量规范》是国家在2000年颁布的, 其中的多数条款已经不能有效规范我们的日常测绘活动。虽然很多地方的房管部门根据工作需要制定了一些规范和办法, 以应对现代发展带来的实际问题, 但是, 它毕竟是地方政府制定的, 跟国家的规范的效力没有可比性。

现在中国的商品房交易中, 业主所买房屋建筑面积分为使用面积和公摊部分, 对于楼梯间等共有部分的测绘工作非常困难, 这与新颁布的《物权法》精神相违背, 我们应该完善物权法, 使测绘工作更顺利的进行。

房产行政管理部门在新建房屋面积测算时用的是《房产测量规范》, 而建筑设计单位和规划部门用的却是《建筑工程建筑面积计算规范》。这两个规范都是国家颁布的规范, 其法律效力相同。但是它们的侧重点有所不同, 所以在分别用它们进行面积计算时导致其结果也存在差异, 给相关测绘单位造成了不小的麻烦。甚至造成社会的不稳定。所以, 国家在对相同问题上的规范应该统一, 尽可能的使用一种标准对待同一问题。

3房产测绘有关的部门之间应协力工作

3.1房产测绘的相关证书问题

一书两证是我国城镇规划现行的制度, 一书指的是选址意见书, 而两证指的是建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。建设工程规划许可证包含建设工程的各项内容和具体指标, 建设单位必须按照要求取得建设工程规划许可证后才能进行开工建设。所以, 建设工程规划许可证是进行房产测绘的先决条件之一。规划许可的内容应该具有建筑工程的各项具体内容, 为房产测绘机构提供各项精确的数据, 使测绘成果更加准确和科学。当建设过程中需要设计变更时, 变更内容需要重新向相关部门申请批准, 否则不准施工。在竣工验收时, 相关部门需要对建设单位的各项资料和建设情况进行仔细核对, 合格后才可出具验收合格证明。房产测绘单位人员看到政府相关部门出具的合格手续后, 可认为该工程符合政府相关部门和相关规范的要求, 可以进行房产的测绘工作。

3.2 各政府部门的要求

在房产测绘的进行过程中, 有时会出现一些难以解决的问题, 如受理被司法查封或判决的房产进行测绘时。因房产测绘的政策性, 其出具的数据具有法律效力, 所以必须符合相关规范和政策的要求。而在实际工作中, 会出现很多种情况使测绘工作难以进行, 如法律部门直接将公共部分判给一个人等。所以政府相关部门在工作时应当协作, 对一些结果应该一起协商, 避免一个部门做出结果后其它部门的工作难以进行的问题。

4 结束语

我国的房地产行业发展迅速, 随着其市场的不断规范, 房产测绘行业需要有更好的质量才能满足发展需要, 所以, 房产测绘单位面临着更大的责任与义务。与其它行业不同, 房产测绘单位是一个特殊的行业, 它的工作程序复杂且涉及很多层面。房产测绘行业的稍微疏忽, 不仅会给自己单位和个人带来经济损失, 也会给其它相关单位带来利益纠纷。虽然房产测绘的技术要求和政策要求都很大, 但是关于房产测绘行业的政策和法律并不够完善。并且, 房产测绘的工序复杂, 数据量很大, 需要的工作量非常多。为避免测绘时出现偏差, 必须加强其质量管理, 并且要实施社会监督, 建立一个比较完善的测绘保障体制。

参考文献

[1]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京:中国标准出版社, 2001.

[2]金绍达.房地产权属管理疑难问题解析[M].北京:方志出版社, 2005.

房产测绘有关问题 第2篇

问题的通知

陕价行发〔2008〕74号 二〇〇八年五月二十二日

来源：省物价局日期：2008-5-26 16:53:54作者

各设区市物价局、建设局、测绘主管部门，杨凌示范区发展改革局、建设局、测绘主管部门：按照《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格〔2008〕924号）及有关文件规定，现将我省房屋登记时测绘收费的有关问题通知如下：

一、各地经批准具有测绘资质的房产测绘机构按规定接受房屋权利人委托为办理房屋登记进行房产测绘时，可收取房产测绘费。

二、房产测绘机构收取的房产测绘费用属经营服务性收费，应按照公开、公正、公平竞争、自愿有偿、委托人付费的原则收取。

三、收费标准暂按住宅用房每平方米1.30元、商业楼用房每平方米2.00元、多功能综合楼用房每平方米2.70元收取。经济适用住房、房改房减半收取。

四、收费单位应在收费场所公示收费项目和收费标准，自觉接受社会监督和物价及有关部门的监督检查。

地籍测绘与房产测绘中相关问题探析 第3篇

【关键词】地籍测绘；房产测绘；问题探析

从城市基本建设工作中可以看出，地籍测绘和房产测绘是相对比较重要的组成部分，在实际的城市规划和城市建设中作为最主要的技术保障来进行分析。无论是在城市建设工作的设计、施工还是在经营管理方面都发挥着重要的作用。另外，城市建设的高效性和这两方面的测绘工作关系密切。

1、基本概述

1.1城市地籍测绘

所谓的地籍就是对土地的位置、界址、面积以及权属和使用状况等方面进行记录的主要载体。通常情况下都是形成册子或者是簿子的类型。另外，地籍测量时地籍管理工作的基础，通过相关的调查和研究，在测定土地的过程中，需要找好相应的界限、权属以及面积。需要测绘土地的形状各有差异，所以，对相关的测绘工程设计人员和操作人员都提出了较高的要求。具体来说，地籍测绘工作的主要内容包括地籍建立、地籍修测以及地籍平面的控制等等。在经过调查和研究的过程中可以看出，地籍要素所包含的内容比较广泛，必须通过缜密地计算才能够得出具体的结论，同时还应该经过相应的检查和具体的存档来实现最终的管理。还应该根据相应的地基测绘管理部门的相关规定来明确地基管理的方式。城市地基测绘工作为城市化建设工作提供了重要的依据。

1.2城市房产测绘

众所周知，房产测绘主要涉及的就是城市建设中的房产问题，其中包括房屋和用地的相关信息，其中包括房产的产权以及产籍管理等等。在具体的房产管理工作中必须要考虑到的是房产开发的相关费用以及征收的税费等问题。另外，还应该根据城市规划建设的相关内容和方式来对相应数据资料进行控制和明确。另外，还应该将先进的测量技术和手段应用到房产管理工作中，将相关的测量工作和具体的房产管理工作相结合。另外，城市规划的过程中，房产测绘工作是重要的构成部分。测绘内容中，包括界址测量、房屋以及附属房屋的测量工作等等。除此之外还包括水域测量和陆地测量等诸多部分，可见，对工作人员的工作是一种挑战。

2、主要用途

2.1城市地籍测绘的主要用途

由于城市地籍測绘工作中所需要的就是宗地界址点的相关坐标以及地籍图，这样才可以对具体的位置进行确定，进而做好定位工作。另外，地籍图中的主要因素就是用于土地管理的权属管理，同时还可以提示国家对土地的行政职能。另外，地籍图的主要功能还是对土地的经济属性以及附属物的位置进行选择。另外，在实际的工作中，还可以明确地对地形和地貌的特点进行描述。另外，还涉及到不动产的管理以及有偿转让土地的相关内容。所以说，对城市地籍测绘工作进行明确，还可以有效的解决相关的民事纠纷的问题。总而言之，地籍测绘工作的高效进行就是指国家对土地所形式的各种权利，除此之外，也包含土地管理等相关工作在其中，做好技术支持也是比较重要的。

2.2城市房产测绘的主要用途

具体来说，城市的房产测绘工作是测绘工作的重要组成部分，不仅包括城市房地产管理工作的相关内容，还包括城市房屋规划工作在其中。也是城市现代化进程中不可缺少的重要方面。所以说，做好城市房产测绘工作从某种程度上促进城市的建设。从管理方面说。房产测绘工作的主要执行部门是城市房地产部分和城市规划部分，在明确房地产的产权以及界限范围的过程中，还需要对建筑物的分布特点以及位置等方面进行测绘和掌握。根据所提供的数据，深入规划给你做，对房屋和土地的基本关系进行调节，另外还需要对一些古老的住宅进行修建，为城市规划工作提供便利的服务。从房产测绘在市场运行中的重要性以及作用方面可以看出，不仅可以为房地产管理提供重要的依据，还可以为城建工作提供充足的资金和发展过程中所需的服务类型。

3、主要特点

3.1城市地籍测绘的主要特点

上文中已经提高，地籍测绘就是要根据地籍的相关要素以及地形要素等问题来对平面位置进行明确，一般来说，如果没有特殊的需要，不进行高程测绘。地籍图的比例尺和普通的测绘比例值之间存在着明显的差异，比例尺相对较大，而且主要涉及到土地的价值和质量问题，另外，无论在发达的城市还是普通的城市，对于比例尺的要求都相对比较明显，所以，工作人员应该根据相关的内容来进行明确。另外，地籍测绘的成果存在着一定的法律效力，通过对地籍测绘，还可以加强土地管理工作人员的相关职能以及权属管理，完善测量工作，提升测量的准确性。土地的法律性和经济性比较明确，地籍图的准确性和现实性也比较突出，需要全方面的对其进行考虑。

3.2城市房产测绘的特点

根据房产测绘的相关内容和特点可以看出，作为城市测绘的一种，需要将其特点进行总结才能够对相关的内容和特点进行明确。具体来说主要表现在以下几个方面的内容：（1）进行房产测绘工作的最终结果就是要对房产图进行明确，得出一定的平面图，要对平面位置的准确程度加强重视，要做好相应的辅助测绘线，同时还应该了解等高线的用途和在测绘工程中的作用。（2）房产图上对房屋及与房屋、房产有关要素的要求比其它图种要详细得多。例如房屋，不单要表示结构性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；（3）房产图对房屋及房屋的权属界线和用地界线等的表示，精度要求比较高：（4）房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线等；

4、基本作业步骤

4.1城市地籍测绘的基本作业步骤

地籍测绘方法有解析法、部分解析法和图解法三种。但从地籍测绘的整个作业流程来看，城市地籍测绘可分为以下程序：测区基本控制测量、地籍图根控制测量、碎部测量、地籍图的清绘整饰及必要的修侧、补测、地籍测量成果输出等内容。

4.2城市房产测绘的基本作业步骤

房产图可以是实测成图，也可以是编绘成图。实测成图可分为用平板仪测图、航空摄影测量法测图及用野外数据采集数字化测图。但是它们都必须遵循“从整体到局部、从高级到低级、先控制后碎部”的基本原则。也就是要先做控制测量，然后再进行碎部测量。

5、结束语

由于测绘对象的同一性和服务对象之间的关联性，使得城市城市地籍测绘和城市房产测绘城市测绘之间存在必然的共同内容；而由于服务对象的之间又存在具体需求的差别，又具有自身的特点。把握他们的兼融性和互补性，在实际测量作业中相互借鉴。

参考文献

[1]王序.浅谈地籍测绘的测量方法[J].淮海工学院学报（自然科学版），2009（S1）

[2]刘健.关于测绘技术在地籍测绘中的应用研究[J].科技创新与应用，2014（22）

[3]杨明锋.数据地籍测绘技术的发展与应用[J].科学之友（B版），2007（05）

[4]朱俊仁.试论地籍测绘在房产项目开发中的应用[J].科学之友，2010（20）

房产测绘有关问题 第4篇

关键词：地形测绘,地籍测绘,房产测绘,特点

1 城市地形测绘的概念、用途、特征

1.1

作为国民经济支柱产业的城市地形测绘是一项非常重要的工作, 需要国家相关的各个专业部门进行, 从勘察、规划设计和施工阶段都要严格的按照相关规定有序开展。它比例尺分为:1:500、1:1000、1:5000几种形式。

1.2 城市地形测绘的主要用作用表现为城市地形测绘工作的基本成果, 其为比例尺较大的地形图。

相关的工作人员可以在实地依据形图来进行测定, 并在地形图上标注出地面的建筑物和植物、地貌地形等, 还需要进行精确的计算标注坡度、距离、面积、体积和容积等方面的内容。此外还要详细的规划出城市住宅区、工业区、商业区等建筑区域, 利用地形图做底图, 编制各种专题地图, 根据不同的比例尺进行缩小和放大等进行调节。

1.3 城市地形测绘的特征

根据局部地区的工程建设需要设置的大比例尺地形测图能够较为真实的反映出一个地区的地貌特征, 具有较强的客观性和真实性。它具有测区范围小、精度高、比例尺大等方面的特点。在工程建设中灵活地应用大比例尺地形图, 可以更准确的反映出地形特征, 其保留期限没有限制, 相关部门利用其自身的专业性和权威性来进行城市地形测绘的时候, 要注意坚持合理的经济原则进行技术性的工作。

2 城市地籍测绘的概念、用途、特征等

2.1 所谓地藉指的就是记载区域位置、质量、界址、面积等内容的图册。

作为地藉管理重要组成部分的地藉测量主要包含进行绘制地籍图、地籍要素的全面调查、测量面积尺寸等内容, 在测量后还要交予有关部门进行存档。

2.2 利用国家对于土地的权属管理的相关规定对土地行使行政职能, 是进行城市地籍测绘的主要方式。

通过其能够准确的对区域内土地的利用情况、经济发展状况以及土地规划情形进行反映, 根据地面上的实际状态对地表的建筑物、地形等进行测绘。与此同时, 地藉图也为国家征收土地税、有偿转让土地等提供了参考, 可以有效的实行国家的相关土地管理规章制度减少地产民事纠纷, 加强国家的土地资源管理。

2.3 城市地籍测绘的特征

测量和制定地籍要素、必要的地形要素的平面位置是其测绘的主要内容。比较而言, 比例尺的设定也和土地的价值和质量有关, 经济不发达区域的测图比例尺较小, 经济发达区域的测图比例尺较大。其具有较强的法律效益能够保证土地管理和权属主进行良好的交流工作。因为土地具有巨大的经济价值和明显的法律效应, 所以要求地籍图具备准确性、客观性、实效性。

3 城市房产测绘的概念、用途、特征等

3.1 房地产测绘集中了房屋用地的有关信息, 这些信息为缴税纳税、房产开发利用、产权产籍方面的管理提供有效的信息资源。

根据测绘的房产图可以对城市的建筑物、交通状况以及界址、水域等进行检测, 更有利于城市的建设。

3.2 城市房产测绘的主要作用表现在城市房地产管理和城市房屋规划建设提供参考上。

在管理方面, 它可以提供房地产产权和管理土地的基本情况、安排房屋建筑物的位置、用途、高度和规模等。通过房产测绘可以加强对于城市房产的管理, 有利于旧城区建筑物的改造以及新城区的规划建设, 进而更有利于合理地调配使用房屋和土地资源。

3.3 城市房产测绘的特点

房产测绘的主要特征和其优势以及管理内容紧密相连, 总的来说主要有:房产测绘平面图测绘出的位置比较准确;房产图能够较为准确的表现地表房屋以及建筑物相关要素的总体特征;权属界线和用地界线的清晰度很高;其所包含的内容较多, 涉及界址点、测量控制点、房产的综合管理等;根据区域内建筑为的建设密度不同, 通常使用较大的比例尺l:500或1:1000。在经济迅速发展的新时期, 城市化进程逐步加快, 城市以及乡镇的房屋建设以及土地使用出现了多元化的态势。房屋可以进行买卖和转换、继承以及拆除等。因此, 这就要求相关的测绘人员在进行房产图测绘的时候一定要准确、及时, 并配以文字和数据进行说明。

4 基本的工作情况

4.1 城市地形测绘的基本工作流程

通常情况下可以将城市地形测绘按地形图按照下列方式表示出来:测区基本控制测量图根控制测量碎部测量制作地形图完善修测和补测计算和总结, 合理利用结果。

4.2 城市地籍测绘的基本工作流程

解析法、部分解析法、图解法是地籍测绘的三种方法。按照地籍测绘的基本步骤可以将其分为以下几个方面:测区根控测量地籍图根控测量碎部测量绘制地籍图的清绘修测、补测总结地籍测量成果。

4.3 城市房产测绘的基本工作步骤

房产图成为:实测成图和编绘成图。可以利用航空摄影、平板仪、集中野外数据进行测量等方法进行实测成图。需要注意的的是要保证整体和局部、高级和低级的协调性和统一性。

5 城市地形测绘、地籍测绘和房产测绘城市三者的共同点

经过对城市地形测绘、地籍测绘和房产测绘概念、优势、特征的总结。城市基本地形测绘、城市地籍测绘和城市房产测绘工作三者之间是紧密联系的, 有着一定的时效性, 可以互相渗透使用, 地物点位测定和标设的等级相一致, 其测量方法和内容基本相同, 所运用的比例尺也没有区别。通常来说, 一般设定城市基本地形图、分幅地籍图、分幅房产平面图等图纸的比例尺为1:500、1:1000、l:2000, 不过较大的比例尺不能互通使用。

6 结束语

综上所述, 城市基本地形测绘、城市地籍测绘和城市房产测绘之间是相互关联的统一体, 相互促进共同发展, 不能够割裂开来。将三者的性能和优势进行整合, 互相补充兼融, 并将其进行分门别类的保存和整理, 利用测量到的数据资料来提高相关部门的工作效率。

参考文献

[1]刘昌华, 等.城市多种地图一体化综合测绘模式分析与研究[J].测绘科学, 2008.

[2]杨德麟, 等.大比例尺数字测图的原理、方法和应用[M].北京:清华大学出版社, 1998, 2.

房产测绘有关问题 第5篇

发布日期：[ 2010-04-28 ]

来源： 省地税局财产行为税管理处

1、我单位是核定征收企业（房地产），现在区外成立一个法人分支机构，这个分支机构能否查账征收？如果不能查账征收，土地增值税是否可以清算？

答：这里所称的法人分支机构，应该是指独立具备法人资格的子公司，是企业所得税纳税人，因此，只要符合企业所得税核实征收条件的，征收方式可以认定为核实征收。根据河北省地方税务局冀地税发〔2009〕34号规定：对核定征收土地增值税的纳税人，其核定征收率在预征率的基础上应提高0.5至2个百分点，具体比例由各设区市地方税务局根据实际确定。

对在预征率基础上提高0.5至2个百分点核定征收率征收的开发项目，土地增值税不再清算。

2、（1）我公司开发的同一项目，有不同类型和用途的开发产品，比如一般底层是商铺，上层是住宅，请问在进行成本归集和核算时候是否需要按不同的用途和户型分别核算，清算土增税是否只有在账面分开核算，达到普通标准住宅才能享受优惠政策？这样的话成本需要如何进一步细化核算？（沧州）

答：国家税务总局国税发[2006]187号文件规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。因此，对底层是非普通住宅（当然包括商铺），上层是住宅的开发项目，收入应分别记账，扣除项目（包括成本）采取合理的方法分摊，分别计算增值额进行土地增值税清算。

（2）开发公司取得土地证，但是拆迁纠纷未解决，未取得土地的使用权，土地使用税由实际使用人还是土地证所有人缴纳？

答：财政部国家税务总局财税[2006]186号规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

3、委托、担保合同是否需要征收印花税？（石家庄）

答：根据《印花税条例实施细则》第十条规定：印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。委托合同、担保合同未在税目税率表中列举，因此不征收印花税。

4、企业签订的合同中无合同金额如何申报缴纳印花税？（石家庄）

答：根据《印花税条例实施细则》第十八条规定：按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。

5、如果同一个企业只是名称发生改变，房产证的名称变更还需缴纳契税否？（石家庄）

答：关键是看企业名称发生改变的原因，分不同情况进行处理。

根据《国税函【2002】771号》规定由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地房屋权属不发生转移，不征收契税。根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税【2008】175号）规定，由于企业公司制改造免征契税，企业股权转让不征契税，企业合并免征契税，企业分立不征契税，企业出售减半或免征契税，企业注销、破产减半或免征契税，国务院批准的债转股企业免征契税，政府主管部门对国资行政性调整和划转不征契税，企业改制重组中同一投资主体内部无偿划转不征契税。

如果企业在名称变更登记的过程中，不发生权属转移，不征收契税。

6、房地产公司开发建造一座商住楼，1-2层为商用，以上为住宅，在计算土地增值税时是否分别计算？（石家庄）

答：因为商用楼与住宅楼性质不同，适用政策不同，计算土地增值税额时应分别计算。

7、企业汇缴的合同印花税多缴，是否能申请抵缴销售环节印花税？（石家庄）

答：企业汇缴的合同和销售环节印花税二者的申报方式不同，汇缴合同属于核实征收方式，销售环节征收属于核定征收方式，是否能抵缴具体根据企业多缴情况不同具体确定。对于计算错误确实多缴部分，根据《征管法实施细则》第78条规定，纳税人发现多缴税款，要求退还的，税务机关应当自接到纳税人退还申请之日起30日内查实并办理退还手续

8、进口业务的一般纳税人怎样缴纳城建教育费附加，是扣除海关增值税后缴纳，还是按销售收入销项税额全额缴纳？（石家庄）

答：根据《河北省城市维护建设税实施细则》第3条规定，对海关代征增值税的进口产品，不征收城建税。

根据《省教育费附加实施办法》第4条规定，海关对进口产品征收的增值税不征收教育费附加。

根据《省地方教育附加暂行规定》第4条规定，海关对进口产品征收的增值税不征收地方教育附加。

根据《城建税条例》第3条规定，以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据。

9、地下建筑物的土地使用税如何计算？（石家庄）

答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

10、财政专项拨款用于公益性事业，购置展览教育展品，签订合同用贴印花税么，税率多少？（石家庄）

答：根据印花税相关政策，没有相应的减免税规定，购置展品属于印花税税目中购销合同，应按照万分之三税率贴花。

11、房地产企业何时停止缴纳土地使用税？如果交房日期与合同不符，按哪一个时间停交？（石家庄）

答：根据国家税务总局有关规定，土地使用权证是享有土地所有权或使用权的唯一法律依据，土地使用权证在谁的名下，谁缴纳土地使用税。

12.房地产开发公司给母公司职工建住宅楼，按成本价售给职工，没有增值，请问是不是可以不预缴土地增值税或等土地增值税清算时再缴？（唐山）

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）文件第三条规定（冀地税发【2007】22号文件转发），房地产开发企业将部分开发产品用于赞助、职工福利、奖励，对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务，换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区，同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当年、同类房地产的试产价格或评估价格确定。

13.总公司借款给子公司，与子公司签订的借款合同是否应缴纳印花税？（唐山）

答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，“借款合同”是指银行或其他金融机构与借款人之间签订的借款合同（不包括银行同业拆借合同）。因此，该借款合同不需缴纳印花税。

14.首钢自行填海造地，涉及土地使用税减免，请问有何手续？（唐山）

答复：企业申请减免开山填海土地的土地使用税报送资料：减免申请书、经批准的开山填海土地证明、土地使用证复印件、发票复印件、地方税务机关要求报送的其他资料。

15.我公司不是自行填海造地，而是通过曹妃甸管委会转让的土地，现行的国家政策没有土地使用税减免政策，能否向上级申请相关的税收优惠政策？（唐山）

答：《关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复》（国税函[2005]968号）规定：“按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条的规定，享受免缴土地使用税5～10年的填海整治的土地，是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。”

16.企业以房产投资入股是否应缴纳土地增值税？（唐山）

答：根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》【财税字[1995]048号】第一条的规定,以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》【财税[2006]21号】的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]048号文件第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。

17.国有土地使用权出让的计税价格是否包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费及拆迁补偿费？（唐山）

答：根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】的规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

18.对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证如何征收印花税？（唐山）答：对于以电子形式签订的各类印花税应税凭证，纳税人应自行编制明细汇总表，明细汇总表的内容应包括：合同编号、合同名称、签订日期、适用税目、合同所载计税金额、应纳税额等。纳税人依据汇总明细表的汇总应纳税额，按月以税收缴款书的方式缴纳印花税，不再贴花完税。缴纳期限为次月的10日内，税收缴款书的复印件应与明细汇总表一同保存，以备税务机关检查。

19.电梯是否应纳入房产原值计缴房产税？（唐山）

答：根据财政部、税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》【[87]财税地字第003号】的规定，房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设施或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。因此，电梯的价值应纳入房产原值计缴房产税。

20.公司购买的地下车库如何计征房产税？（唐山）

答：根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）文件规定：（1）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（2）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

21.纳税人不在车辆登记地购买保险代收代缴车船税问题？（唐山）

答：根据《国家税务总局关于车船税征管若干问题的通知》（国税发〔2008〕48号）文件规定：在一个纳税内，纳税人在非车辆登记地由保险机构代收代缴机动车车船税，且能够提供合法有效完税证明的，纳税人不再向车辆登记地的地方税务机关缴纳机动车车船税。

22.企业停产期间是否缴纳房产税？（唐山）

房产测绘有关问题 第6篇

关键词：房产测绘面积；问题；质量控制；对策

中图分类号： P2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）16-85-2

0 引言

近年来，我国经济迅速发展，城市化进程加快，住房制度深入改革，使得房地产行业业务逐渐增多，房地产管理受到越来越多的关注，房产面积测绘作为房产测绘和管理工作的基础，受到广大消费者的密切关注。房产测绘单位对于房产面积测绘的结果可以作为房屋买卖和产权交易的直接依据，对于解决房产纠纷问题也有很大的帮助，因此，房产面积测绘有着很重要的意义。

1 房产测绘面积的定义

房产测绘面积是指房产在完工验收后，由具备合法测绘资格的单位根据《房产测绘规范》等有关规定对房产进行实地勘察、绘图和计算得出的面积[1]，包括套内建筑面积和共用建筑面积。此外，房产面积的测绘直接影响到消费者的切身利益。

2 房产测绘面积中存在的问题

2.1 测绘标准不完善

房产面积的测绘工作是非常复杂和精密的，需要一个合理的标准对其步骤和细节进行规范，否则将不能满足相关部门、开放商和客户的需求。我国房产测绘工作目前还处于初级发展阶段，各方面的约束和规范并不完善，缺乏对面积测绘有关参数的明确。在实际操作中，由于测绘标准的不完善和资料内容不完整，导致出现测绘纠纷时，无法提供参考

依据，只能凭借个人经验来确定，导致面积测绘结果存在偏差。

2.2 对复杂建筑的测绘存在问题

对于大型的、较为复杂的建筑，测绘工作任务繁重，测绘面积的确定非常复杂，操作程序繁琐，要处理的数据也非常多，计算难度极大。在对这类建筑进行面积测绘时，测绘工作人员难以保证完全不会出错，导致测绘的质量难以得到保障。

2.3 公用面积分摊不准确

在实际测绘中，大多数业主并不知道测绘的面积是如何得来的，屏蔽了客户的知情权。其次，某些开发商可能会误导测绘工作人员将一些不应该分摊的公用建筑部分进行面积分摊。针对某些阳台、飘台和突出的部位，测绘工作人员存在判断不准确的情况，不知道该面积是否要计算。

2.4 工作人员专业水平较低

房产面积测绘工作对技术和专业程度要求较高。而实际上，大部分执业人员专业水平较低，对某些精密仪器的使用不规范，直接影响到测绘结果的准确度。在我国，大部分测绘单位为了节省成本，根本不会对工作人员进行上岗前的培训，更不用说是雇佣合同存续期间的有关考核，这在一定程度上降低了测绘工作人员的专业水平。

3 房产测绘面积的质量控制对策

3.1 控制前期测绘资料及图纸质量

严格控制前期测绘资料和图纸的质量是整个面积测绘过程的基本前提。在实际测绘过程中，一定要将施工图纸上交政府相关规划部门进行审核，房产测绘单位只能接收委托方提供的审批已经通过的施工图纸，确保测绘面积的合法性。其次， 在测绘过程中，如果存在某些要变更的事项，委托方必须提供详细的变更单。为了便于测绘过程中对相关测绘数据的查阅和计算，施工图纸至少应该包括以下几种：建筑平面图、剖面图、楼梯详细图、阳台和飘台大样图等等。比如：坡屋顶的范围线难以在平面图中进行确定，但是在剖面图中就清晰明了。同时，在前期的资料中应该提供建筑详细的功能部位的位置和相关说明，比如：中央空调、蓄水池、储热器、配电室等等。

3.2 面积计算部位和公用分摊的合理性

在确定面积的计算部位时，应该严格按照《房产测绘规范》的规定。房产测绘之前，为避免测绘总面积发生偏差，应该明确要测绘的全面积、半面积和不需要计算面积的部位。比如，公用面积的测算要分情况来测算。如果该公用面积完全是封闭状态的，就要计算全面积；如果是敞开状态的，要看该公用面积是否在建筑的主体结构以内，分情况测绘。在实际测绘中，为了提高测绘的准确性，工作人员应该要求委托方提供详细的说明书，避免委托方错标阳台、飘窗和花坛等面积。关于公用面积分摊的合理性问题是整个面积测绘的核心所在。公用面积分摊错误直接会影响到使用者的利益。在房产各面积计算准确后，一定要按照《房产测量规范》和相关政府部门的细则来确定公用面积的分摊计算。若不能明确分摊面积，应组织相关测绘、技术和质检人员商讨确定。计算完公用分摊面积之后，要将分摊面积与之前计算的各面积进行比较，确保其准确性。

3.3 对外业测绘质量的有效控制

有效的控制外业测绘对房产面积测绘的质量有很大的积极作用，测绘工作人员应该重视外业测绘。有效的控制外业测绘主要包括以下几个方面：一是，通过实地勘察所绘制的房产范围图、调查所得的产权边界图应该与房产的设计图保持一致；二是，要保证房产测绘结果的准确性和内容的完整性；三是，房屋层次、幢号和室号、结构以及用途等房产要素的调查一定要准确，要符合《房产测量规范》的有关规定。

3.4 对内业数据进行有效管理

房产的内业数据繁多，计算和管理任务繁重，测绘工作人员应该细心谨慎的对其进行有效控制和管理，主要包括以下几个方面；首先，关于房产图绘制的规格、尺寸和标准要符合国家相关规定，房产图所要表达的内容要清晰和完整；其次，在测绘过程中，要保证测算面积的准确性，方法要正确，不能出现错误的情况；再次，测绘报告的编写要完整、规范、内容表述要清楚；最后，对房产档案的保存和管理要认真负责。

3.5 采用工作流程技术实现生产过程控制

工作流程技术是房产测绘管理的重要手段，它能够在很大程度上对房产测绘的整个业务流程进行监督、协调和控制。目前，我国房产测绘工作更加流程化、数字化和网络化，为了适应新的变化，大部分测绘单位采用了工作流程技术。该技术根据各岗位的职责和任务，通过计算机网络对各岗位角色设置了用户权限，在每一个工作环节都记录操作人员的身份信息，确保整个工作流程都是在监控状态下进行，保证了数据和图文的真实性和完整性。

3.6 提高工作人员的专业素养

近年来，我国科学技术水平逐渐提高，各行各业都引进了许多先进设备，对高素养的工作人员需求越来越多。提高测绘工作人员的专业水平是提高房产测绘面积质量的必要前提。测绘单位在对测绘工作人员的选拔上要严格要求，坚决淘汰水平低的应聘者，切不可任人唯亲。对于已上岗的工作人员，要定期对他们进行业务培训，培训内容主要为：房产测绘规范、房产测绘面积部位的确定和房产测绘面积的计算方法等等，旨在使他们更熟悉业务，操作更熟料。最后，要建立绩效考核制度，激励每一个员工积极细致的工作。

4 结语

综上所述，随着经济的发展，社会生产力的进步，房产测绘面积问题得到广大社会群众越来越密切的关注。无论是对房产外业还是内业数据的管理，都要求测绘人员有一定的专业素养。其次，对于整个测绘过程中的资料和图纸，都要保证其准确性和完整性。目前，我国房产测绘的发展尚不成熟，关于房产面积测绘也存在诸多问题，本文深入分析了相关问题，并且提出了有关的质量控制对策，希望对我国房产测绘管理的发展提供有效的帮助。

参 考 文 献

[1] 张闻宇.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].

科技信息，2011，13：337-325.

[2] 张伟尊，魏红娟.房产测绘中测绘面积的质量控制探讨[J].河南科技，2013，02：152.

[3] 冯宇华.房产测绘中测绘面积的质量控制分析[J].四川水泥，2016，01：65.

[4] 梁艳.房产测量计算中的质量控制策略[J].中华民居（下旬刊），2014（09）.

[5] 李明宇.论房产测绘过程中有效的质量控制[J].黑龙江科技信息，2014（18）.

[6] 张伟尊，魏红娟.房产测绘中测绘面积的质量控制探讨[J].河南科技，2013（02）.

基于某地一案例的房产测绘问题研究 第7篇

1 房产面积测绘纠纷的出现

在全国范围内, 广州房地产市场发展较快、房产测绘改革较早, 发展较规范且法制也比较健全, 走在全国的前列。因此相对来说, 出现的问题较少, 虽然几年也出现了几起房产面积测绘纠纷, 但只是个案, 没出现什么典型案例。

2002年发生在A市的一个典型的面积纠纷案例, 引起较大的讨论和反响, 对全国房地产测绘的市场化改革具有典型的示范效应和意义。而且A市从该案中吸取了教训, 并发布了一系列的改革措施和文件。

住在A市某花园的业主发现房产证上登记的层数与实际的楼层不符, 怀疑分摊面积算多了。业主多次要求开发单位出示房屋面积的实测报告、公摊细则、竣工图纸等资料, 但开发单位一直未予提供;找到原测绘单位, 但A市测绘所也不予提供房屋面积的实测报告和测算图纸等, 对业主的疑问也不予回答。业主们也找到A市其余测绘单位, 但A市其他测绘单位没有愿意为此重新测量的。业主们只好自费从B市请来一家测绘单位, 并对该花园进行了全面测量, 他们提供的测绘结果显示:A市测绘所出具的报告多了8000余平方米。

随后在行政干预下, A市测绘所承认, 当初给某花园提供的测绘数据的确有误, 并重新测绘、核对、更正数据, 并将测绘数据与B方面的测绘数据进行了对比, 就误差进行了说明。他们承认, 他们把每栋楼顶层四角的复式小跃层结构标注为一个整层, 使该花园房产证注明的面积比复测多算了2000多平方米。但该花园业主认为按照B方面的测量, 楼盘缩水应为8000余平方米, 而A市测绘所只承认了2000多平方米的误差。

两者分歧主要在于地下一层设备房。根据国家对房屋公摊面积的规定, 地下室的设备房只有高度超过2.2 m才能算进公摊面积。B方面根据层到层的测量方法认定1号楼的层高2.2 m, 可以计入总建筑面积, 2号和3号楼的层高不足2.2 m, 故未将设备层计入总建筑面积;而A方面的报告认为, 他们采用中到中的测量方法, 三栋楼地下设备层的层高均达2.2 m, 可以进行分摊。B方面认为依据建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则, 采用层到层的测量方法正确, 而A方面采用中到中的测量方法没有法律依据。但A市国土资源和房屋管理局表示, A市测绘所重新测定的面积是经得住检查的。首先, 它符合国家及A市的有关规定;其次, 也是符合实际的, 如对楼板厚度进行了钻孔测量以确保精度等。从复查的结果来看, 测绘部门的确比实际面积多算了2000多平方米。其开发单位已在不同场合多次表示, 将严格按照复测结果及与业主签定的合同约定进行面积结算, 按照多退少补的原则将误差面积调整的房款及时与业主结算, 并重新核发房产证。

2 房产测绘中存在的问题分析

房产测绘中存在的主要问题如图1所示, 具体如以下几点。

2.1 职能界定不明、职责定位不清

职能定位不明确, 把制定政策、监督管理, 测绘成果审核利用, 产权登记和测绘业务的经营职能相混杂, 此次机构改革赋予这职能, 那次机构改革赋予那职能, 缺乏一个较为系统、规范、完善的管理机制, 尤其不注重监督管理和规范市场的职能。而且全国各地职能配置的情况也都各不相同。由于职能定位不明确, 导致其“全方位”、“基础性”、“战略性”的职能遭到削弱。

关键还是对房地产测绘工作的性质、职能没有一个科学、统一、正确的认识和定位, 经常被误认为简单的测绘业务, 其特有的鲜明的政策性、强制性、统一性、连续性、可信性及法律效力等往往被忽略, 甚至在本系统内都还没有得到统一的认识和应有的重视。

2.2 行业多头管理、机构定位不清

从机构设置来说, 房地产测绘工作的性质、职能没有合理定位。一是多头管理。每次政府机构改革, 建设部和国家测绘局经常争夺房产测绘的控制权, 建设部门认为房产测绘是产权登记的一个重要环节, 为产权登记提供准确的房产面积, 应归建设部主管;而国家测绘局认为房产测绘属于测绘的一部分, 应归测绘局主管。最后协调建设部主管全国的房产测绘管理, 负责测绘成果的审核、管理和应用, 并会同国家测绘局管理房产测绘单位的资质。二是国家管理房屋面积测算规范的部门多达三家 (建设部、国家测绘局、国家技术监督局) , 各自制定发布了各自版本的房产测量技术规范, 虽然有效解决了房产面积计算中的一些具体问题, 但由于缺乏统一性和连续性, 往往造成房产测绘人员技术思路上的混乱。三是房地产测绘管理机构的定位不明确, 总是反反复复, 机构性质有时为行政单位, 有时为事业单位, 规格一时直辖, 一时挂靠 (归口) 。

行业的多头管理, 机构定位不明确, 最终由于长期缺乏一个较为系统、规范、完善的管理机制, 导致你管、我管、他也管道错综复杂的交叉管理模式势必造成权利交叉、多头管理、无序开发的混乱局面, 有利可图蜂拥而上, 出现问题互相推委, 而下级部门无所适从, 最后谁也没管好的散乱局面。

2.3 行业保护、复核无门

房地产测绘单位普遍存在即是“运动员”又是“裁判员”的情况, 测绘机构无法为测量失实承担责任。而且房地产测绘领域存在着严重的行业保护主义, 因此业主当对房屋产权面积提出疑问时, 往往投诉无门, 无第三方对原测绘成果进行复核和鉴定。因此在原来的测绘体制下, 有些测绘中存在测绘结果不准确、服务质量不好的情况。

在上述案例的面积纠纷中, 消费者就是因为对A市测绘所测算的房屋面积存在严重失实而进行投诉, 但是解决和处理纠纷, 并且对房屋面积进行复测的仍是这家测绘所, 测绘机构既当运动员又当裁判员, 根本无法以公平公正的原则来提供测绘服务。而且当业主寻求委托A市其余房产测绘企业进行复核, 但没有一家测绘单位愿意为此重新测量的。无奈之下, 业主们只好自费从B市请来一家测绘单位, 以第三方身份进行复测。

2.4 规范不明、裁量权大

上述案例中B方面认为依据建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则, 采用层到层的测量方法正确, 而A方面采用中到中的测量方法已过时, 不具备法律依据。层到层的测量方法符合国家及A市的有关规定, 也是符合实际的, 如对楼板厚度进行了钻孔测量以确保精度。房地产面积测绘纠纷多是全国性普遍存在的问题, 其主要原因就是测量规范不够明确, 主要有如下几点。

一是国家管理房屋面积测算规范的部门各自制定发布了各自版本的房产测量技术规范, 造成测绘人员技术思路上的混乱。不同测绘人员的意见不一, 最后出现一个项目可能出现多种测算成果。

二是国际标准的测量规范原则性较强, 而具体性不够。不少条款没有具体的解释, 因此对同一条款, 各地的理解也不同, 甚至不同测算人员的理解也各不相同。

三是测量规范跟不上新的建筑形式的变化。现在最新的国标规范是2000年8月颁布的。而随着房地产市场的快速发展, 涌现了不少新的建筑形式, 测量规范没有明确界定, 比如架空层公共部位是否纳入分摊连国家最新的规范也没有明确。

2.5 测绘成果不透明

上述案例中, 开发单位、测绘单位和房管部门都不向业主提供房屋面积的实测报告、公摊细则、竣工图纸等资料, 也不向业主解释面积测算的内容、方式等。只有等业主向消费者协会投诉, 并在在有关行政部门的干预下, 测绘单位-A市测绘所也只承认存在错误, 还没有拿出第一次测绘的成果, 只是在第二次复测后, 将复核结果向全体业主公示。

在各地的房产测绘市场中, 测绘成果经房管部门所属的测绘单位测算后, 并经房管部门实质性审核后, 就直接用于办理产权登记, 而测绘成果作为内部资料由房管部门 (审核部门) 保存, 测绘单位和开发单位也持有该测绘成果, 但这三个部门都没有公开。

2.6 公摊测算专业性强

房产面积纠纷经常都是公摊面积出问题。由于套内建筑面积较容易测出, 而公摊面积测算十分复杂, 涉及到幢、栋、层和功能区的分摊。一份房产测绘面积报告书涉及面广, 计算工程庞大, 往往有几十页, 甚至上百页。业主若非专业人士, 几乎看不懂测绘成果, 对公摊面积的测算更是一头雾水, 如是否可分摊、分摊的范围、公摊点具体部位等。唯一了解的就是所购买的房屋面积多大, 套内建筑面积多大和公摊面积多大。

3 结语

从上面的分析可以看出, 房地产市场日趋活跃, 而与之匹配的房产测绘体制却存在诸多弊端, 致使出现很多纠纷, 严重阻碍了和谐社会的进程, 本文作者结合多年的工作经验, 总结了若干房产测绘体制的弊端, 希望可以对一些城市的改革提供参考。

参考文献

[1]宗正堂.房产测绘体系分析[J].勘察科学技术, 2007 (3) .

[2]刘万增.房产测绘纠纷案例分析[J].科技资讯, 2006 (2) .

浅谈房产测绘中存在的问题及对策 第8篇

1.1 存在地区差异, 做法不统一。

房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作, 然而对于这些工作, 在不同地区、不同的测绘机构或者不同的测绘人员, 各自的做法都有差别。另外, 在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别, 其技术成果质量难以评定, 不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督, 也不利于房产市场的规范化发展。

1.2 房产测绘市场发展不完善, 行业监管不到位尽管房产测绘

作为一项专业技术服务走向市场, 实行政企分开、纳入竞争和监督机制, 但由于房产测绘市场发育不完善, 存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为, 扰乱了市场秩序。目前, 有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善, 测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够, 缺少对测绘企业的资质审查和技术指导, 对测绘成果质量监管和检验不到位, 不利于保护产权人的合法权益。

1.3 从业人员素质有待提高。

房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门, 从业人员基本素质普遍偏低, 专业技术人员非常缺乏, 房产测绘工作水平较低。

1.4 房屋测量中的存在测量问题。

一般情况下, 进行数据采集时, 棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的, 但也有很多时候情况不是这样。这时, 就不能把棱镜看做一个点进行观测, 因为它具有一定的体积, 这时, 瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标, 需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置, 测定到棱镜的水平距离, 然后用水平微动螺旋照准目标, 在仪器上进行相应的操作即可。

2 维护市场经济秩序, 进一步规范房地产测绘工作秩序

2.1 加强对测绘单位和测绘人员的监督管理。

据了解, 建设部正与劳动人事部、国家计委、国家测绘局协调, 将在我国推行注册测量师制度, 实行房产测绘执业资格制度。注册测量师将对其签署的测绘成果承担终身法律责任, 即使测绘公司注销, 测绘成果仍有法律责任的承担者, 强化房产测量师对房产测绘的法律意识和责任意识。各地方房地产行政主管部门可先行制定房产测绘从业人员的执业资格培训和认证制度, 加强对房产测绘人员的业务培训、技术指导和操守规范, 建立健全一支拥有熟练业务知识、良好职业道德的房产测绘队伍, 以确保房产测绘的客观公正。为促进房产测绘质量的提高, 可以制定测绘成果优劣和测绘队伍的等级评定, 将测绘成果质量与测绘人员、测绘单位直接挂钩;建立测绘人员及测绘队伍信用档案, 每年向社会公布, 接受社会监督;实施测绘成果质量追究制度, 对出现重大测绘质量问题或多次出现质量问题的测绘队伍和测绘人员进行警告, 甚至取消其从事房产测绘资格, 促进测绘单位及测绘人员严格自律, 自觉提高房产测绘质量。

2.2 结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准。

房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求, 逐步完善房产测绘技术标准, 使其更具可操作性, 以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。如坡屋顶房屋, 由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果, 若采用净高为标准, 问题即迎刃而解。另外, 若以中国成年男性的平均身高1.70m作为参考, 单纯从居住和使用的角度上看, 房间净空高度确定在1.75m以上是可行的, 因此, 具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室, 其净高在1.75m-2.05m的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积, 净高大于2.05m的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的, 更具人性化、直观化, 易于操作, 也体现了坡屋顶房屋的利用价值。

2.3 建立和完善房产面积测绘复议制度。探索由房产登记管理

部门牵头成立房产测绘复议专家委员会, 负责房产测绘纠纷协调复议。房屋产权人或开发单位对房屋面积测算结果有异议的, 可以向房产测绘复议专家委员会申请复议, 专家委员会可对测绘过程合法性、界址点准确性、相关规定适用性等进行复核, 也可指定测绘机构重新进行测量;并将复议结果告知申请方。房产面积测绘成果在国家规定的允许误差范围内, 按原面积计算, 其复核费用及鉴定费用由申请人承担;房产测绘成果经鉴定不合格的, 房产测绘单位须承担相应的责任, 并承担鉴定费用。将在房产测绘市场中建立测绘面积差错赔偿机制, 对房屋面积测算失误, 造成重大损失的, 将按测绘管理有关规定对单位进行处罚。同时, 为了杜绝产权面积纠纷, 可要求开发商对即将预售的房屋进行预测绘, 要求开发商严格按照预测绘图纸施工, 按预测绘成果签订合同, 房屋竣工实测时, 均可保证产权面积与合同面积误差在±3%以内。预测绘工作为开发商售房、消费者购房提供了权威、准确的面积, 必将有效减少房屋面积纠纷。

2.4 加强业务培训, 提高房产测绘上岗人员的专业素质一名合

格的房产测绘从业人员不但应具备测量的专业知识和相关的房地产知识, 还要具备高度的责任心, 严格按照《房产测量规范》和有关法规开展房产测量工作。对于西部测绘人才欠缺的地区更需加大扶持力度, 做好房产测量各项业务培训工作, 提高上岗人员专业素质;加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用, 提高房产测绘的科技含量。建议做好两个“建立”, 即建立房产测绘人员上岗考核制度及定期培训制度, 尽快实施“注册测量师”制度;建立测绘人才专家库, 利用行业专家力量, 探索房产测量中的“高精尖技术”, 为测绘企业和测绘行业技术革新、推广提供必要的人才和技术保障。

2.5 对外业测绘质量进行有效控制外业测绘是提高测绘质量的基础。

外业测绘质量控制的内容主要有:调查表中的用地略图和房屋权界线示意图的用地范围、房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致;房产测量要素是否齐全、准确、对有关物的取舍是否合理;房产面积测量原始记录是否规范, 内容是否完整;房产测绘成果是否规范, 内容是否完整 (其中对拥有共摊面积得房屋的共摊面积的测定是否合理) 。

2.6 建立自我检查、自我完善、自我改制机制单位内部应强化质

量监督与考核, 把质量监督与日常的质量考核工作结合进行, 并通过经济责任制进行奖惩, 把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时, 单位质量主管领导、质管工作人员, 应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息, 认真分析并找出已有和潜在不合格原因, 制定切实可行的预防措施, 以正式文件下发, 责成有关部门制订措施计划并组织实施, 对不合格产品和服务予以控制和纠正, 并实现预防措施的落实, 从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。

3 结束语

随着城市化进程的加大和住房制度改革的进一步深入, 房地产市场快速发展, 并为房产测绘业带来了很好的发展机遇和新的挑战, 对房产测绘提出了新的要求。因此, 不断加强房地产测绘工作, 并维护广大消费者的合法权益, 是保证测绘成果的准确、公平、合理, 促进房产测绘市场有序、稳健发展的重要保证。

摘要：随着我国房地产市场日趋活跃, 有关房产面积测量的投诉已连续几年呈两位数增长, 成为房地产投诉十大热点之一。这种纠纷在一定程度上激化了购房者与开发企业、单位的矛盾, 影响了房地产市场的整体形象。本文就我国房产测绘工作中存在的问题及相关对策进行了分析和探讨, 从而提高房地产测量提供准确数据。

我国房产税制度完善的有关问题研究 第9篇

随着社会主义市场经济的快速发展,人们的生活水平显著提高,对于住房条件的要求也越来越高。进入21世纪,房地产行业迅猛发展,房价一路走高,土地出让价格屡创新高。1986年,国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,但是对于“个人所有非营业用的房产”并未征收房产税。为了适应经济发展的需要,规范房地产市场,稳定房价,在2010年国家发改委公布的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中指出要“逐步推进房产税改革”。2011年,我国开始在上海和重庆进行房产税试点改革。学理界对房产税的有关问题展开了广泛研究,以期对完善我国的房产税有所裨益。

一、房产税的概念和特征

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时,房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段,且名目繁多,如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等,这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐,均属房产税性质。房产税发展到今天,各国的规定均存在着差别。由于在《中华人民共和国房产税暂行条例》颁布时,我国的经济发展还较为落后,人们的收入水平也较低,还没有进行住房制度改革,房地产市场还没有实行商业化运作。个人拥有房产的情况很少,房产税的征收主要是对生产经营性用房征税,对于居民个人非生产经营性用房免税。目前,学理界对房产税有关问题展开的讨论就是针对非生产经营性用房的征税问题展开。对房产税概念的界定有广义和狭义之分,笔者认为,应从狭义的角度进行界定。房产税,也可以称为房屋税,它是以房屋为征税对象,以房屋的计税余值或租金收入为依据向产权所有人征收的一种财产税。

房产税具有以下几个特征:第一,房产税是一种财产税。财产税是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收。它以财产为课税对象,向财产的所有者征收。房产税的征税对象是房产,纳税人是房产的所有人或者是使用权人,符合财产税的特征。第二,房产税属于地方税种。世界各国基本都将房产税划归地方税种。由于房产税的征收流程非常繁琐,并不适合国家进行统一监管,由地方政府监管更为便捷,也可以增加地方财政收入。第三,税源具有稳定性。房产作为不动产具有较长的使用周期,而且不易外流。第四,房产税具有调节贫富差距的作用。房产税可以弥补个人所得税调节贫富差距的不足,进一步缩小贫富差距。

二、我国房产税制度存在的缺陷

第一,分税制的房产税立法模式。分税制,是指将国家的全部税种在中央和地方政府之间进行划分,借以确定中央财政和地方财政的收入范围的一种财政管理体制。其实质是根据中央政府和地方政府的事权确定其相应的财权,通过税种的划分形成中央与地方的收入体系。它是市场经济国家普遍推行的一种财政管理体制模式。我国现在实行的是相对分权模式,主要由中央政府制定税法、实施细则等,地方政府主要负责执行,对于法律解释等方面享有极少的权力,这就容易导致相关法律忽视地方区域性的特性。

第二,征税范围具有局限性。由于《房产税暂行条例》出台时间较早,已经不能适应经济发展的需要。尤其是农村经济快速发展,农村城镇化进程不断推进,农村居民的住房条件不断改善,很多企业在农村兴建厂房,一些房地产商也将目光投向农村。如果农村被排除在房产税的征税范围,对于国家财政收入将是重大损失。另外,由于贫富差距的加大,高收入人群倾向于别墅、大平米住房等高价位的住房,如果对个人住房不征收房产税,可能会导致贫富差距的进一步扩大。

第三,征收房产税侧重于流通环节,忽视保有环节。涉及房产的征税集中在土地出让过程中和商品房销售过程中,而购房者在购房后仅承担契约税和印花税,相对于土地出让和商品房销售产生的税收来说很轻。

三、完善我国房产税制度的几点思考

完善税收相关立法。对于涉及房产税的税种进行整合,并且以评估的市值作为计税依据,而不是房产的原值。评估的时间可以借鉴国际上通行的做法,一般是三至五年。税率的确定应充分考虑各地经济发展的状况,不宜实行一刀切,而应实行弹性税率。扩大房产税的征收范围,不仅对增量房征收,还要逐步扩展到存量房。在条件成熟时,出台《房产税法》。

房产测绘有关问题 第10篇

最近,财政部、国家税务总局下发了《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)。《通知》明确,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。产权出典的房产,由承典人依照房产余值缴纳房产税。融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。《通知》自2009年12月1日起执行。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》((86)财税地字第008号)第七条、《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发[1993]368号)第二条同时废止。

房产测绘有关问题 第11篇

关键词：房产测绘；管理；信息系统；发展

中图分类号：U54 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）17-0075-01

随着城市化水平的提高，房地产行业逊色发展和住房制度的改革，房地产行业需求业务增多，各行各业对房地产提出了更高的要求。现代房产测绘管理不仅要求采用先进的技术，还需要完善的网络化的测绘管理信息系统。采用先进的房产测绘管理及完善房产测绘信息系统的房地产行业发展的必然趋势。

1 房产测绘概述

1.1 房产测绘的概念及其內容

房产测绘是专业测绘中非常具有特色的一个分支。房产测绘是使用全站仪等测绘仪器和GPS全球定位系统、地理信息技术和遥感等技术对房屋和房屋相关土地的权属状况、自然状况、位置、数量、质量和利用情况的测绘。房产测绘主要可以分成两类：房地产基础测绘和房地产项目测绘。

房产测绘的内容相当复杂和广泛，主要包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的核查和验收。

1.2 房产测绘在房地产管理中的作用

首先，房产测绘为房地产管理资料档案的建立提供了必要的保证。房产测绘的结果包含的资料非常广泛，给房地产管理的相关部门提供了房地产面积、位置、权属等资料，方便查阅和档案建立。同时，也给房地产管理相关部门节省了大量的工作时间。

其次，房产测绘资料可以在权属争议纠纷中维护当事人的合法权益。房产测绘的结果明确了权属的界限和产权的归属，当产生权属争议和产权纠纷时，这些资料就能发挥“证据”的作用，为纠纷的处理提供了合法的依据，很好的保护了房产归属人的权益。

最后，房产测绘工作有利于房地产管理部门对房地产的动态管理。随着城市化进程加快，住房面积逐渐增大，房产权属变更频繁，导致房地产管理部门面临着巨大的管理难题。房产测绘工作一个重要任务就是根据有关部门的需求，对房地产进行补充测绘，获得最新的数据，而这些新数据会录入管理部门的系统中，方便了管理部门对房地产的动态管理。

2 房产测绘管理的发展分析

随着经济的发展和科学技术水平的提高，对房产测绘管理的要求越来越高，传统的手工处理方式将被现在的高新技术处理模式所代替。房产测绘管理的方式主要包括以下三种：人工房产测绘管理、计算机辅助房产测绘管理和房产测绘管理系统[1]。

2.1 人工房产测绘管理

人工房产测绘管理，顾名思义是一种以手工绘制房产图、人工实地或在地图测量计算面积，大部分资料以纸质形式保存的测绘管理方式。这种方式测量的数据准确性较低，保存的资料不方便查阅、审核、统计和分析，正在逐渐退出历史的舞台。

2.2 计算机辅助房产测绘管理

在传统的人工房产测绘管理中引入计算机技术，可以提高工作效率。计算机主要负责存储测绘的相关资料，方便查询和计算分析，但是测绘工作涉及到复杂的图纸资料，不仅有文字资料，还有更多的图画资料，计算机不能够自动的将文字和图画结合，还是需要人工的参与，因此计算机主要是辅助人工进行管理，称之为计算机辅助房产测绘管理。不可否认的是，计算机辅助房产管理方式减少了很多人工繁重的工作任务，计算结果也较为准确，资料储存更加完善，是人工房产测绘管理向房产测绘信息系统过度的一种方式。

2.3 房产测绘管理系统

GIS技术即地理信息系统技术的房产管理系统的核心技术，GIS有着独特的地理空间分析能力、强大的图形处理和表达能力和复杂的查询功能等技术优势。GIS与测绘学有着紧密的联系，GIS根据房产测绘的数据，可以将空间数据和非空间数据联合处理和储存，能够很好地解决计算机辅助中存在的不同数据不能联合处理的难题。随着科学技术的进步，房产测绘管理引入先进的GIS技术，极大的促进了房产测绘管理自动化的发展，对房产测绘管理系统的建设产生重大的影响。

3 房产测绘信息系统的发展分析

房产测绘信息系统在上世纪90年代出现以来，伴随着计算机技术的发展，主要经历了三个阶段：单用户模式阶段、多用户模式阶段和广义用户模式阶段[2]。

3.1 单用户模式

单用户模式的出现开创了房产测绘引入计算机技术的新纪元。传统的手工房产测绘管理的资料都是纸质保存，文档和图像资料数据容易被涂改，并且经常会存在错、遗漏或丢失。单用户模式针对这种情况，有专业人员将资料上传到单独的微机上保存和打印，不仅美观而且便于查询，也不易涂改。有些微机还具有简单的绘图功能，可以绘制和打印出房产配证图。但是单用户模式也存在以下弊端：非但没有提高工作效率，反而增加了一个工作环节，增加了工作量，没有真正的实现计算机辅助办公。

3.2 多用户模式

多用户模式引入Client/Server模式，在管理部门内部采用局域网连接的方式，使资料共享，供多人一起使用和协同处理。房产测绘的有关资料在多用户模式中流动性较强，更加方便查询、计算和统计，提高了工作效率。有些系统引入了GIS技术，极大程度的提高了图形绘制和数据处理能力。多用户模式虽然在一定程度上集成了数据、文字和图形功能，但是集成度远远不够，各用户之间还是处于独立和相互割裂的状态，没有真正实现办公一体化。再者，资料文件流动性加强，但是数据安全问题并没有真正解决。多用户模式对提高工作效率，改善计算机处理功能有很大的积极作用，但是存在系统维护和升级做得不到位的情况。

3.3 广义用户模式

广义的用户模式满足了房产测绘管理网络化和数字化的需求，采用Browser/Server模式，将各级政府、各级房产管理部门、房产开发商、客户和市民有机结合起来，实现数字城市整体建设的要求。其次，随着GIS技术逐渐完善和大众化，并且与CAD、MIS紧密结合，使得办公自动化程度越来越高，在这个阶段，图、文、表一体化办公模式成为可能。通过广义用户模式，房产测绘相关资料统计和分析更加精确、保存更加安全、查询更加便捷。但是就我国目前经济情况而言，对于宽带使用、网络维护和系统升级的费用不理想。尽管如此，基于Browser/Server广义用户模式的产物依然是目前市场的主导产品，也必将引领我国房产测绘信息系统走向计算机科学技术新时代。

4 结 语

综上所述，房产测绘的结果与千家万户的利益紧密相关，必须结合自身和社会的实际情况，完善房产测绘管理体系的建立，并且规范房产测绘市场准入制度，确保测绘市场可持续发展，保证房产测绘结果的准确性，进而保障每个人的利益。房产测绘信息系统的应用在小中型城市的使用规模很小，相关部门也应该加大投入，促进房产测绘信息系统的广泛使用。我国房产测绘管理及房产测绘信息系统的发展前景广阔，发展趋势良好，先进计算机技术的引入对其发展起到积极的促进作用，但是发展过程依然存在问题，因此房产测绘管理和房产测绘信息系统一定要联系实际情况，脚踏实地的完善和发展。

参考文献：

[1] 曹莉莉.房产测绘管理及房产测绘信息系统的发展探讨[J].黑龙江科 技信息，2013，（25）.

[2] 颜英任.房产测绘管理及房产测绘信息系统的发展研究[J].城市地理，2015，（6）.

房产登记中有关婚姻方面的法律问题 第12篇

我国实行不动产登记制度, 依照合同协议等方式取得房屋等不动产物权的, 需要合同协议双方当事人完成登记后, 房屋所有权才能发生变动。民政部门离婚协议上虽已明确了夫妻共同房产归一方所有, 但此时房产所有权还没有发生变动, 仍属夫妻共同财产, 只有双方当事人根据此协议到房管部门完成转移登记后, 房屋所有权才归一方所有。因此, 需双方到场。通常情况下, 双方共同申请是原则, 单方申请是例外, 而单方申请一般都是申请一方在申请之前已取得房屋的所有权等物权。比如房屋修建, 在修建事实行为完毕时即取得房屋所有权;因确权判决或仲裁取得房屋所有权的, 在确权判决或仲裁生效时即取得房屋所有权;因继承取得房屋所有权的, 在被继承人死亡时继承人即已取得房屋所有权。这些情况仅需已取得权利的人单方申请即可。

二、双方当事人通过判决离婚, 在生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有, 现双方当事人反悔, 又约定归另一方所有, 并要求登记机构按双方的约定直接办理房产登记, 可否?

登记机构不能按当事人的约定直接办理房产登记, 理由是:由于生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有, 作为一种确权判决, 在该判决书生效时, 房屋的所有权已发生变动, 虽然登记还没有完成, 但房屋已归判决书上确定的一方所有。现双方当事人又约定将房屋归另一方所有, 事实上相当于已取得房屋所有权的一方当事人又将该房屋转移给另一方, 而转移给另一方可采取买卖或赠与的方式进行。依据法院生效判决确定房屋权属的, 房屋所有权的取得是在法院文书生效的时候, 而非登记完成的时候, 但是法院文书确定权属的一方当事人要处分房屋的, 必须根据法院的生效文书先行完成登记, 然后才能再行处分, 这就是《物权法》上未经登记不得处分原则的体现。因此, 房屋登记部门应当先根据法院的生效判决将房屋登记在判决书确定的一方当事人名下, 然后再根据双方当事人的约定, 办理房屋的买卖或赠与转移登记。

三、双方当事人通过判决离婚, 在生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有, 但要求该方当事人补偿给另一方当事人一定数额的金钱补偿。现生效判决确权的一方当事人单方来办理房产转移登记, 可否?

首先, 这是一个生效判决, 不存在上诉期的问题。虽然生效离婚判决上已明确了夫妻共同财产归一方所有, 从物权变动的角度来看, 此时, 房屋的所有权已经发生变动, 但是, 对于此类判决, 特别是将房屋所有权变动与金钱补偿作为一句话来描述的, 是一种附条件的判决, 条件对判决的结果具有一定制约。从减少纠纷的角度出发, 由双方当事人前来办理转移登记最为妥当。

四、一方在婚前取得房屋权属登记, 而后结婚, 共同生活一段时间后, 感情破裂, 双方协议离婚, 并同意将该处房产纳入离婚分割, 约定给另一方所有, 登记机构可否按双方当事人约定的离婚分割办理?

按现行《婚姻法》的规定, 一方在婚前取得的财产属于该方当事人的个人财产, 即便后来结婚, 该财产不会自动转化为夫妻共同财产, 除非通过买卖或赠与的方式将财产部分转移给另一方, 而通过该种方式必须缴纳相关税费。纳入离婚分割的财产必须属于夫妻共同财产, 一方婚前的个人财产不属于夫妻共同财产, 不能纳入离婚分割。由于离婚分割财产不用缴纳税款, 当事人会节省很大一笔开支, 因此, 很多当事人通过离婚分割的方式将一方婚前个人财产约定给另一方, 从而达到规避缴税的目的。因此, 针对一方在婚前取得的个人财产, 登记机构不能依照双方当事人约定通过离婚分割的方式将该财产转移给另一方, 而只能通过买卖或赠与的方式转移给另一方所有。

五、在《物权法》生效之前, 未建立登记簿制度。夫妻在存续期间取得的房屋, 通常都登记记载为一方的名字, 现在双方当事人都认可该房产为登记记载一方的个人财产, 并要将其处分, 登记机构是否需要先行将该财产视为夫妻共同财产并按转移登记办理为一方个人所有后才能处理呢?

很多人认为, 只要是夫妻存续期间取得的房产, 即属夫妻共同财产, 事实上, 按《婚姻法》的规定, 夫妻存续期间取得的房产双方也可约定归一方个人所有。一般情况下, 这种约定应该在取得房屋权属登记时进行, 但根据民法意思自治原则, 也可在完成权属登记后进行, 不过, 需注意的是, 事后的此种约定不得与权属登记记载相冲突。本例中, 并不存在冲突, 登记记载和双方当事人的事后约定都是一致的。因此, 对于上列情况, 只要双方当事人到场, 都认可该房产属于登记记载一主的个人财产, 直接出卖即可。

六、在《物权法》生效之前, 未建立登记簿制度。夫妻在存续期间取得的房屋, 通常都登记记载为一方的名字, 现在双方当事人都认可该房产为非登记记载一方的个人财产, 登记机构可否直接以当事人间的约定视此财产为非登记记载一方的个人财产?

不能。我们举例来把此问题阐述清楚。甲乙为夫妻双方, 房产登记记载为甲, 但甲乙双方都承认该房产为乙所有。这种情形下, 事实上双方都承认了是夫妻存续期间的共同财产。因为根据物权公示效力, 既然登记记载为甲, 则只有两种情况出现;一是该房产要么归甲个人所有 (如根据夫妻双方约定) , 二是该房产归甲乙共同所有 (这种情形下乙即为隐名共有人) 。现双方认为该登记房产归乙一方个人所有, 显然不符合上述两种情形, 有违登记记载的推定效力。双方认为该房产归乙一方个人所有, 事实上是在承认该房产归夫妻双方共同所有前提下 (此时乙为隐名共有人) , 如何转变为个人一方单独所有, 这种情形应按转移登记办理, 毕竟一方的份额转移给了另一方, 房产所有权从夫妻两个人转变成了一个人。

七、在《物权法》实施之前, 未建有登记簿。甲乙双方在结婚期间分别取得两套房屋, 一套房屋的权属证书上写的是甲的名字, 另一套房屋的权属证书上写的是乙的名字。现双方通过法院调解离婚, 调解书里写明双方无共同财产, 现一方可否单独处分其名下的房屋呢?

有一个问题首先要明晰, 《物权法》实施后, 凡是建有登记簿的, 登记簿记载的权利人即可处分房屋。本案中, 由于法院的调解书里已写明双方无共同财产, 相当于司法机关已认可登记在各自名下的房屋即属各自所有, 而法院的认可具有确认物权的效力, 因此, 一方可单独处分其名下的房屋。

八、甲乙双方通过民政部门协议离婚, 约定夫妻存续期间取得的一套房屋归甲方所有, 但一直未办理离婚分割转移登记, 后乙方去世, 现甲方单独到登记机构办理过户, 登记机构应如何处理?

由于此房屋为甲乙双方夫妻存续期间的共同财产, 而双方的协议并不能导致房屋所有权的变动, 因此, 登记机关可为其建议两种办法。其一:如果甲方需要将此房屋过户给自己所有, 可建议甲方向法院提起确权之诉, 将此房屋确权给甲单独所有, 然后甲方凭此判决可单独到登记机关办理。其二:按继承办理, 甲乙夫妻共同房产, 其中的一半房产属甲方个人财产, 另一半房产纳入继承, 甲方与其他继承人平分。

九、甲乙双方系夫妻关系, 以甲的名义签订了购房合同, 并进行了合同备案, 在办理转移登记之前, 甲去世, 现乙方要求将此房屋登记在自己名下, 登记机构应如何处理?

由于甲未办理转移登记, 因此, 甲与开发商之间只是合同上的债权债务关系, 现甲去世, 发生合同债权债务的继承关系, 因此, 如果乙方需要将房屋登记在自己名下, 需要公证机构做出继承公证, 该公证文书表明此房屋只由乙继承, 其他继承人放弃继承。凭此继承公证, 开发商和乙可共同到登记机构注销甲的合同备案, 并将此房屋备案给乙所有, 并办理相应登记。

十、甲乙双方系夫妻关系, 在夫妻存续期间以甲的名义购买了房屋1套, 并进行了合同备案, 在办理权属登记时, 登记机构询问了甲有无共有人, 甲回答无, 于是登记机构将该处房产登记为甲所有, 后乙发现此事, 要求增加为共有人, 登记机构应如何处理?

《房屋登记办法》第18条规定, 房屋登记机构应当询问申请登记房屋是否为共有房屋。按此规定, 登记机构在申请人申请登记时应增加询问程序, 申请人回答申请登记房屋无共有人的 (不过, 申请人的回答不能与登记机构既有档案资料相冲突, 比如, 档案中本身就存在夫妻关系的证明材料, 此种情形, 仍需另一方到场作出表示) , 即推定此房产为申请登记记载权利人所有, 并在登记簿上作记载, 其可单独处分之。但这并不代表在实体法律关系上该房产即属申请人的个人财产, 夫妻存续期间取得的房产原则属于共同财产, 但双方当事人也可以约定为夫或妻一方的个人财产, 不过, 此约定需要双方的表态, 仅仅一方声明无共有人是无效的。如果确属夫妻存续期间取得的房产, 即便一方回答无共有人并已登记, 事后另一方隐名共有人也可提供婚姻关系与前述申请人一起更正为夫妻共同所有。同理, 登记机构如果在办理登记时, 询问了甲乙双方, 双方都表示该房产属于甲的个人财产的, 登记机构完成登记记载于甲后, 甲乙双方又反悔, 意欲登记为双方共有的, 则按转移登记办理。

十一、甲乙双方系夫妻关系, 有夫妻共有房屋1套, 并共同育有1女, 现甲乙双方离婚, 约定将房屋归甲所有, 但乙另有要求, 此房屋登记为甲所有后, 甲不得出卖, 只能留给他们的女儿居住, 并要求登记机构将此约定记载入登记簿, 可否?