南昌商业地产范文

南昌商业地产范文（精选5篇）

南昌商业地产 第1篇

1 南昌商业地产发展现状

2002年以前,南昌的商业地产几乎为零,只有洪城大市场和万寿宫两个早期的批发市场。从2003年开始,商业地产在南昌迅速发展,成为楼市的一大亮点。六年来,南昌商业地产开发的脚步从未放慢,从城南的包家花园到城北的紫金城,城东的京东鹿鼎国际购物公园到城西的洪城大厦。如今,放眼整个南昌城,商业广场、shoppingmall、步行街、大型商铺、购物中心、休闲广场、商务写字楼等商业楼盘项目琳琅满目,比比皆是。

但是,尽管南昌商业遍地开花,规范有序的商圈却难以呈现,南昌市杂乱的商业格局并未得到明显的改善,商圈始终停留在以八一广场、中山路、胜利路为核心的中心商圈和以洪城大市场为核心辐射全省的专业批发市场的洪城商圈两大商圈上[1]。

2 南昌商业地产发展中存在的问题

2.1 商业网点布局不合理,同质化现象十分严重

90%的大中型购物中心和超市、酒店都集中在以八一广场为中心的老城区,万达购物广场、财富广场、百货大楼、丽华购物广场、新洪客隆、洪城大厦、太平洋购物广场等全省最大的商业项目都挤在相距不远的繁华地段,在主要商圈以外的城区,住宅地产发展迅速,商业配套设施却明显滞后。而且同质化现象十分严重,普遍热衷于追捧底商、大型购物中心和商业街,尚没有形成以新型业态为主体的现代流通业态体系,商业地产的投资业态不尽合理。

2.2 开发商忽视商业地产项目的后续经营

很多开发商套用住宅地产的开发模式,抱着“卖完就走”的经营思路。只注重前期开发并尽量缩短开发周期,项目建成后能租则租、能卖则卖,根本不考虑能否经营、是否适合经营等问题,结果导致了很多开发商功成身退,投资人和经营者则被深度套牢的情况,甚至有的开发商自己都无法全身而退。因而造成开发商、经营商和物业管理商三方的矛盾,使得近年来对南昌商业地产的投诉猛增。有的开发商虽然考虑了后续经营问题,但是将项目部分或全部出租给投资者后,往往缺乏对项目的整体控制能力,很难把握未来入驻经营商户的档次和品味以及对整个商业地产项目的影响。

2.3 商铺招商及运营模式的缺陷

一些开发商仍然采取“先开发后招商”的方式,凭非理性的感觉进行项目投资,在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下,在没有明确的目标、明确的客户,甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就开始敲定方案,紧接着破土动工,然后再考虑如何招商的问题,结果是招商效果不好,空置率高。在运营模式上,有些项目采用“产权出售”模式,这对商业地产项目的长期稳定运营十分不利,容易造成混乱的局面。

3 南昌商业地产健康发展的对策建议

3.1 科学制定商业网点规划,建立合理的商业格局

政府相关部门要根据《南昌市2002年-2010年商业发展规划》中对全市4个区域性商业中心的具体定位[2],严格控制各区域的商业地产项目开发,有效遏止商业地产的盲目开发。

3.2 设定合理的商业地产开发程序

应该“先招商后开发”,最起码招商应与地产开发同步进行,这样就可以避免地产商所建的商业物业不能满足零售商需求而导致招商难、空置率高等一系列问题。

3.3 科学选择商业地产运营模式

开发商应逐渐改变之前以销售商铺短期获利为主的营销模式,更加注重商业项目的长期获利。有实力的开发商应采用“只租不售”的策略,通过持续有效的经营管理提升商业价值;中小型开发商则可采用“售后返租”模式,以保证商业项目经营的整体性和有效性,使项目能够长期稳定运营。

参考文献

[1]徐静.南昌商业地产开发成为热潮[N].信息日报,2008-11-19.

南昌房地产可行性报告 第2篇

桃源小区项目可行性研究报告

指导老师 陶满德 姓名 韩星华 学号0811010014 目录

第一篇 第二篇 第三篇 第四篇 第五篇

市场研究篇?3 项目策划篇?24 小区配套调研28 规划方案及开发计划?30 附录39 第一篇 市场研究篇

一、南昌简介

美丽而富饶的南昌，历史悠久，是一座富有革命传统的英雄城市，地处赣江、抚河下游，负江依湖，南连五岭，北接吴皖，西控荆楚，东翼闽越，历来为兵家必争之战略要地。

南昌地处江湖之间，地势平坦，绵延无垠，自然条件十分优越。城西有梅岭，山势蜿蜒，层峦叠翠，为旅游避暑之胜地，夙有小庐山之称；城东北有著名的候鸟保护区，名噪海内外;南昌水陆空交通便利，赣江注入鄱阳湖可贯长江出海，京九铁路、浙赣铁路纵横交汇，昌北有现代化的国际航空港。南昌的行政区域：

南昌全境以平原为主，总面积为7402.36平方公里，共辖四县五区：南昌县、新建县、进贤县、安义县、东湖区、西湖区、郊区、青云谱区、湾里区；

二、南昌市房地产市场研究

南昌经济发展经历了3轮高速增长期，全市经济保持了稳步健康发展态势，05年至08年gdp年均增幅高达16%，远远高于全国平均水平，为房地产发展提供了坚实的基础 宏观经济

南昌社会固定资产投资和消费品零售总额持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大的南昌1978-2008名义gdp及09-11年保守预期（亿元）30%25%20%15% 10%5%0% 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 南昌历年消费品零售总额状况（亿元）——数据来源：尚美佳数据库 200015001000 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年

南昌历年全社会固定资产投资走势（亿元）——数据来源：尚美佳数据库 500 2008年2009年

随着南昌国民经济的快速发展，城市居民的人均可支配收入稳步增长。居民收入的增长带动了消费支出的放大，为消费市场进一步扩大提供了良好的条件，房地产市场的发展迎来了契机。近年南昌市居民收支情况(元）80% 60%篇二：南昌房地产策划案例分析-房地产开发可行性研究报告书 南昌房地产策划案例分析

一、市场分析

一、南昌城市概况 1.1地理位置

南昌位于江西省北部、赣江下游、鄱阳湖之滨。是江西省省会和内陆开放城市，全省政治、经济、文化、科技、信息中心。全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）五区（东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、湾里区）。1.2 人口面积

南昌总人口433万，国土面积7402平方公里，城市化水平44%。市辖区（即五区）常驻人口184万人，市辖区面积为617平方公里，其中城市建成区面积106平方公里，城市实际居住人口156万人，其中约90%的人口主要集中在赣江以南的昌南城区。1.3 交通地位

南昌地理位置优越，历史上素称“要冲之地”。国家南北向铁路干线京九铁路与东西向铁路干线浙赣铁路在南昌呈十字交汇，南昌成为京九铁路线上唯一省会城市。105、316、320三条国道在此交汇。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，东达上海、杭州，西连武汉、长沙。同时，南昌的发展直接接受我国几个经济比较发达地带（如：长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和闽台经济圈）几乎是等距离的辐射。南昌自身也是处于以上海为龙头，重庆为龙尾的长江经济带中游地区，与武汉、长沙同为中游地区重要中心城市。

二、本案概况 2.1项目简介

该地块原为江西涤纶厂生产宗地（含一部分职工宿舍），地块北至解放西路，南至规划中沿玉带河中支绿化带，西至江西涤纶厂生活区，东至玉带河中支。用地面积约为92，277㎡（约138.4亩）。2.2地块现状

地块上基本为厂房及办公楼，地块周边环境繁华，西边是江西涤纶厂生活区及正在建设的华府天地项目，东边为玉带河东中支。北边解放路目前为六车道60米快速路，是南昌的主干道之一。南边厂房围墙外为一空矿平地（今后将规划成生态公园）2.3区域周遍配套设施

项目周遍各项生活配套设施比较完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交车,双向六车道, 交通相当便利;西接南昌大桥,抚河风景区,东穿南昌航空工业学院,艾西湖风景区,远期达瑶湖大学城,瑶湖湿态风景区,形成居家又一特色风景区—集商,住,行,游为一体的多元化景观标志性城市生活区。

学校:有南昌市属第十四中学,十七中学,南昌联立学校,南昌航空工业学院,江西师大动分院,江西省机械职工大学;生活:有麦德龙,北京华联超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家电市场,南昌旧货大市场,综合集贸市场,龙王庙集贸市场,等大市场,白云饭店,江南茶馆,沃尔玛商城即将落成;医疗:新世纪医院,华夏医院,湖坊医院,培康药店等

娱乐:有南昌京东水上乐园,曙光俱乐部,天香园候鸟公园,城东公园等休闲娱乐场所,城东公园占地面积150亩,此外南昌市go-vern-ment为改变城东片区无大型休闲公园现状,规划在本项目旁修建修仙旅游公园;环境:玉带河中支紧邻本项目旁,南昌市go-vern-ment现已对此进行治理;人流:该区域为南昌市人口密集居住区,人流量大,车流(解放西路)可达100余辆/分钟;

三、个案分析

案名：东方明珠（一期为华府天地）

物业名称 东方明珠 楼售电话 0791-8206500 8206511 8222666 地理位置 南昌解放西路298号 物业类型 住宅

占地面积 约65亩(一期5万㎡)户 型 4房2厅,酒店式公寓 规 模 11万㎡ 价 格 3100—3600元/㎡

开发商 江西绿原房地产开发有限公司 均 价 3300元/㎡ 工程进度 在建设 广告诉求 体验全球一致的优越生活 物管费

付款方式 一次性,按揭 优 势 交通便利,周边生活配套设施比较完善 折 扣 / 劣 势 户型偏大

店 面 / 综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3:住宅户型稍微偏大 车 库 为定

建筑形态 2栋多层8栋小高层 销售率 今年4—5月开盘

案名:东方塞纳

物业名称 东方塞纳 楼售电话 0791—8333888 8333999 地理位置 东湖玉带河畔·上坊路东方塞纳 物业类型 住宅 占地面积 8万㎡ 户 型 3房2厅, 2房2厅 规 模 15万㎡(1500户)价 格 / 开发商 江西宏利房地产开发有限公司 均 价 3900元/㎡ 工程进度 现房 广告诉求 物管费 1.1元/㎡

付款方式 一次性付款, 分期付款, 银行按揭 优 势 交通便利,周边生活配套设施完善 折 扣 / 劣 势 价位偏高

店 面 / 综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3户型规模大 车 库 未定

建筑形态 33栋多层,9栋高层 销售率 91% 案名:御锦城

物业名称 御锦城 楼售电话 / 地理位置 东湖玉带河畔·上坊路 物业类型 住宅占地面积 / 户 型 3房2厅, 2房2厅 规 模 / 价 格 / 开发商 / 均 价 二手房3400元/㎡ 工程进度 老房 广告诉求 / 物管费 0.9元/㎡

付款方式 / 优 势 交通便利,周边生活配套设施完善 折 扣 / 劣 势 区内配套设施少没有会所

店 面 / 综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3欧式建筑风格 车 库 / 建筑形态 / 销售率 早已售完

市场总结: 二:swot分析 一:现状分析

1.地块所属片区,属于按习惯行业划分的城东板块,为南昌原来的老工业区,相比较南昌其他区域属于较脏乱区域。周边房屋建造基本已陈旧，且房屋基本属于多层住宅，除了现正在建设的东方明珠即华俯天地，东方塞纳。2.地块交通相当便利，周边生活配套设施比较完善，尤其今后南昌市将重点改造城东老城区。在《南昌市城市总体规划（2000-2010年）》文件中，该区域被定为集科技、文教、高新技术产业、旅游渡假、生活居住为一体的综合新区。依据总体规划的要求，该区域为中心城近期发展的重要地区，城市发展新区。城东区占地31.5平方公里，预计常住人口将达到42万。3.本项目东邻玉带河支流（正在改建中），南邻规划中的生态公园，从目前的整治力度和未来的规划预测，项目的周边环境质量与现状相比将会有质的飞跃。结合以上情况与南昌市民今年来购房喜好分析，项目建成将会是南昌市认可度比较高的居住区之一。二：swot分析 1：优势

1）该地段属于南昌市go-vern-ment近期将重点治理改造的城东老城区。2）该区域交通相当便利有四路公交可直达且解放西路车流可达100余辆/分钟；北边解放西路目前为六车道60米快速路，是南昌市主干道之一。

3）该区域周边生活配套设施比较完善，如：学校有十四中，十七中，南昌航空工业学院，江西师大东城分院等；超市有麦德龙，华联，南昌百大，沃尔玛也即将落户等；还有各式生活娱乐医疗场所。

4）该区域为南昌市人口密集居住区，人流量相当大。2：劣势

1）该区域为南昌市老工业区，相比较其他区域来说，属于较脏乱区域。

2）现区域竞争对手有：东方明珠即华俯天地，东方塞纳；东方明珠一期将在今年4-5月份开盘，开盘均价为3300元/平方米，此楼盘邻本项目约100米处；东方塞纳位于本项目2公里处，开盘均价为3900元/平方米，还有最后一期3栋多层小户型尚为开盘； 现东湖区竞争对手有：

潜在竞争对手：该区域内有块空地—东方塞纳对面，3：机会

第三章：产品策略

拥有齐全生活配套的景观型住宅社区

拥有齐全生活配套及休闲功能的——由于本项目周边商业配套设施匮乏，项目应该规划沿街商业，为住宅部分提供无尽生活便利。并设置会所可以令购买物业的住客独享一份休闲生活地悠雅与舒适。

设计科学具一定超前领先性 ——目前南昌的房地产市场竞争比较激烈只有在产品规划设计中具备一定的超前领先性,在竞争中才会立足不败之地.景观型 ——对于玉带河区域地带自然景观的有效借用，使住宅“这边风景独好”。在房型及建筑物设计中，对于外部景观的借景效果须审慎考虑。智能化住宅 ——作为本项目一个重要的标志及卖点，应该以全新的智能化理念，超前的智能化规划搏击市场，以提升产品的全面竞争力。

一、产品定位及布局规划: 从产品规划定位特征来看，多层和小高层产品属于受广大消费者接受的产品，将受到市场的青睐。项目整体呈“南低北高”的空间线型布置。南向为多层，北向为小高层和高层。住宅社区内部通过集中广场或者大型中心绿地来为业主提供一个休憩的场所，在通过环小区水景观带形成一个户户有水景，家家门前有河流的高产品附加值。

二 产品风格建议 1 建筑形态 建筑注重现代主义的特点，主张力求简洁。建筑是凝固的音乐

整体建筑风格简约、现代、大气、时尚，外立面采用玻璃块面组合，光影效果较强，形体飘逸大方。住宅南向立面强调视觉的透视感，增大了开窗面，北向立面强调视觉的光洁，加强了凸窗、阳台前后进退的块体组合。各组团相对统一的建筑风格，但在一些配套设施(如会所,变电站)建筑上需有别于其他的形态。总之，建筑立面既要区别于同类产品，以免形成同质化产品,又要体现现代简约风格的立面，舒适生活的功能及审美需求。比较具有代表性的建筑外立面风格是世界著名设计师里特维德的荷兰风格派风格，荷兰风格派建筑的主要特点是外观简约，色彩鲜艳靓丽，以灰色为主色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，相比起南昌其他楼盘的单一色彩，采用荷兰风格派风格的建筑形态及色彩将区别于其它产品。2 户型建议明确合理的功能分区

住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区: u 公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。

u 私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室等。

u 辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12m2-16m2之间，较理想的客厅面积在21m2-35m2之间，卫生间、厨房、贮藏室各占5m2-8m2，阳台占5m2-6m2。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活使用的需求和习惯。

户型配比

根据本案产品定位，结合目标客群研究，目前南昌对二房及三房的需求旺盛，二房总价上的优势，加上目前新盘二房的比列较低，目前二房在南昌市场上属于较稀缺的产品，因此本项目相比南昌市其他项目应该更注重二房的比列，而四房因总价及楼层关系市场反应相比三房和二房略显冷淡。因此我们在对产品类型进行深入分析后建议如下：

户型 面积（m2）所占户型配比% 二房二厅 90-110 30% 三房二厅 120-140 55% 四房二厅 145-175 15% 三 其他物业形式建议 1 景观建议

以人为本的概念已成为当下社区景观的基本理念，绿化环境的需求要做较大的投入，除了集中绿地广场以外，更多的可以用一些局部的小品和植被来营造环境和附加值的体现。

l 坡地园林设计以增加基地绿化的延伸感和层次感，大面积园区的动态水体，如环小区水景带，大型的喷水池。做到每个绿化组团全年常绿、季季花香； l 景观小品以雕塑、石或木质艺术小品加以点缀。

l 以修剪优美的灌木及射灯，营造出日夜生动的美好景致。

l 做到人车分流，步道或可采用石材建材辅设，车道区域则可采用沥青铺地。l 室外停车场的地面用植草砖进行铺设以增加绿化氛围；

l 小区内可以在绿化组团之间或宅前绿化之间设置一些游戏设施如：秋千、荡椅等等，用以放松一天紧张工作下来的人们。2 会所建议

会所是体现住宅功能的重要部份。与商业的休闲功能有所区别，本案的会所只向住户开放，且会所的充施提供，其标准将适度高于商业内的设施。通过住宅楼的电梯可直达会所。凡是购买住宅的客户，便自然成为会所的终身会员。发放小区会员卡，会员卡代表了住客的身份，在小区内畅通无阻。会所设施采用部份收费，收费标准只求设篇三：江西房地产可行性研究部报告-精品 可行性研究报告书

摘要

“高新玫瑰家园”项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。同时针对客户定位进行户型设计，以及对建设成本和项目收益预算。虽然构想极佳，但通过科学计算分析，本项目虽然财务净现值大于零，而且内部收益率也高于0，但其低于行业基本收益率，在财务上是不可行的。关键字：不可行 混合型房地产 财务评价目录

一、项目概况....................................................................................1

二、市场分析....................................................................................4 1.市场概况.................................................................................7 2.投资环境分析.........................................................................4 3.项目优劣分析分析（swot）............................................14 4.产品定位分析.......................................................................14 5.价格定位分析.......................................................................16

三、项目总体设计..........................................................................16

一、项目整体规划设计..........................................................18

二、项目整体规划..................................................................18

1、项目分两期实施........................................................18

2、建筑基本规划............................................................20

3、户型设计....................................................................20

4、停车位设计................................................................20

5、绿地，道路设计........................................................21

6、消防安全设计............................................................21

7、市政基础设施设计....................................................21

9、基础设施设计............................................................22

10、销售计划..................................................................22

四、项目财务及评价....................................................................23

一、投资..................................................................................231.土地价格.......................................................................23 3.基础设施建设费...........................................................23 4.建安工程费...................................................................24 6.开发期间费...................................................................25 7.其他费用.......................................................................25 8.管理费用.......................................................................26 9.不可预见费...................................................................26 10.财务费用.....................................................................26 11.销售费用......................................................................26

二、筹资..................................................................................27

三、财务评价..........................................................................27 1.盈利能力分析...............................................................27 2.经济效益评价...............................................................28 3.偿债能力分析...............................................................28 4.生存能力分析...............................................................28

五、不确定性分析..........................................................................30 1.敏感性分析.................................................................30 2.项目风险分析...............................................................30 3.项目施工进度计划分析...............................................31

南昌房地产投资收益率研究 第3篇

2010年11月, 上海的平均房价高达23401元, 北京也超过了20000元。房价的不断上涨使最基本的住房需求成为人民生活的巨大压力, 住房问题成了居民的巨大负担。为此, 国家频频出台相关措施平衡住房市场, 如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”、2010的“新国十条”, 旨在坚决遏制部分城市住房价格的过快上涨, 但是从效果上看, 调控并没有达到预期目标。

下面, 我们就2010年的政策背景及看法做以下归纳。

二、相关地产政策解读

1. 房价现状成因分析

(1) 从2004年开始, 全国房价经历了快速上涨的过程。我们认为最大的推手来自于地方政府。1994年分税制改革之后, 以增值税为代表的流转税被中央政府所掌握, 地方政府能够留下的流通环节税收非常有限。但是地方政府之间GDP和城市建设又成为地方官员考核升迁的重要内容。土地出让金开始逐渐成为地方政府最大宗的资金来源。地方政府的动力主要体现在:1、土地供给由地方政府垄断;2、招拍挂制度导致的拍卖价格畸高;3、地方财政的土地依赖。

(2) 上世纪80年代美国银行业危机中, 房地产信贷损失就是银行倒闭的重要原因。20世纪90年代以来, 日本泡沫经济破灭和亚洲金融危机, 房地产泡沫的破裂都扮演着非常重要的角色。进入21世纪, 国际低利率与较多的流动性使得主要发达国家房地产价格不断攀升, 如果房地产价格出现急剧调整, 这些国家的银行体系资产质量会迅速下降, 经济金融将受到严重冲击。我国房地产价格经历过快速上涨, 如果不能有效控制无序上涨, 则很可能导致金融体系风险的出现。

2.2010年出台政策以及后续政策解读

(1) 2010年中央出台一系列政策进行房价调控。但我们可以发现政策主要围绕一个主题:抑制房价过快上涨。显然这点是从保障民生的角度分析, 当然也是平衡各方利益的结果。我们认为核心的解读应该是“过快”。也就是说从财政, 民生, GDP等几个方面考虑, 房价上涨显然是符合各方利益的, 但需要打击的是投机炒作导致的过快上涨。那么我们认为在未来对房价的评估中对房价上涨的大趋势仍然应当具有充分信心。

(2) 中央的系列政策中明确提到要积极推进房产税的征收。从长远看, 我们认为房产税的征收其实是地方政府财政模式的又一次大洗牌。在2015年~2020年间中国的人口红利在逐渐消失, 人口城镇化程度基本上可以提高到50%左右。从人口结构而言, 大部分农村青壮年实际上已经完成了城市化, 老人城市化的动力非常弱, 以城市化为代表的人口迁移在逐步完成。那么城市的土地开发将由现在的净增土地建房为主变为更新旧房为主, 更新成本陡然提高, 旧有的土地财政政策难以为继。以征收存量地产为代表的房产税势在必行。因此, 我们认为2015年左右房产税将逐步开始全面推进。

3. 未来政策走势的判断

(1) 针对解读第1条, 我们认为当局的现阶段调控步骤, 首先是打击成交量, 让火热的市场逐渐降温。政府冷却市场的目的达到的情况下, 那么下一步我们认为就应该引导开发商少量降价以温暖市场, 提升成交量, 在成交量温和放大的过程中, 逐渐出台偏暖的政策引导房价逐步, 缓慢的回升和上涨, 控制节奏和力度才是此次调控的终极目的。

(2) 房产税的推出势在必行, 那么我认为房产税的出台很有可能是针对第二套, 第三套及以上的囤房投机行为。我们需要判断的是房产税征收以后, 对于普通商品房的价格走势的影响。我认为房价应该是有升有降, 位于市中心或者繁华街区的能够产生稳定现金流的商品房价格可以继续上升, 因为房产税可以非常轻易的加入到租金中从而给房价以有力的支撑, 而租售比过大, 总价过高的房产则极易下跌。

二、南昌房地产投资收益率研究

1.假设

(1) 我们选取两个具有代表性的地段样本。就南昌地域而言, 选取红谷滩和以八一广场为中心的周边的西湖区, 也就是南昌市拆迁标准中的一类地区。

(2) 由于房地产交易并不存在类似于股市的标准化交易, 各套房子户型, 周边环境和细节都是不可完全替代的, 为了让假设得以成立, 对于各地段的房价参考主要以均价为主。均价相同的商品房周边大致环境并不至于相差很远, 在实际投资中, 投资者能够选取的房型在预算范围内理性选择。

2.相关数据分析

2010年一季度住房均价研究:东湖区平均6719元/平米、西湖区4745元/平米、红谷滩新区6562元/平米。

南昌的高价房主要集中于东湖, 西湖, 青山湖, 青云谱, 红谷滩五个区, 并且老城区主要集中在东湖, 西湖, 青山湖, 青云谱这四个区域

同比上涨幅度而言以红谷滩上涨最高, 为63.06%。东湖区和青云谱区分别有30%左右的涨幅。青山湖区涨幅近20%。西湖区最低, 只有1%。我认为主要原因在于南昌市楼盘分布状况。2009年房价上涨, 主要集中于一手房价格的暴涨, 二手房相对比较稳定。从楼盘分布图可以印证这一点。红谷滩新楼盘数量最多, 东湖区次之, 青云谱区相对较少。而较远的区域涨幅也有近30%。但在这里不作主要讨论。

3.房租均价分析及说明

我们从搜房网上就两个板块随机搜索了35个样本, 并计算出他们的租金均价, 调查显示西湖区每平米租价为13.32元, 红谷滩新区为17.73元。我们发现两个现象:

(1) 红谷滩的装修以高档装修为主, 简单装修为辅。而西湖区的装修中豪华装修却只占37%。红谷滩的每套房型平均面积为100平方米, 而西湖区只有83平方米, 红谷滩高20%。红谷滩每套房平均房租总价为1770元, 而西湖区只有1105元, 红谷滩高60%。单面积房租均价红谷滩高33%。

(2) 红谷滩有租户打出大量房源和可租可售, 但是西湖显然没有这样的告示。

另外, 红谷滩几乎全部是小区房龄不超过10年, 而西湖区房屋房龄却参差不齐。

4. 具体分析

(1) 纯理论收益率分析。在此情况下以首付40%为例;杠杆比例为2.5;贷款30年;总价固定在726200元的房产;月租收入分别为:西湖区1980元, 红谷滩区1773元。

(2) 含有大、小户型的假设。在此情况下以首付40%为例;杠杆比例分别为西湖区2.44, 红谷滩区2.5;贷款30年;总价分别为西湖区710062元, 红谷滩区726200元的房产;月租收入分别为:西湖区1936元, 红谷滩区1773元。

在实际房产买卖中, 西湖区住宅多以100平米以下住宅居多, 而红谷滩以100平米左右的户型居多。基于锁定首期投资原则下, 我认为购买多套小两居室住房会比直接购买和红谷滩一样的户型更有优势, 体现如下:1、总价低, 如果市场不景气, 尤其是房地产交投不旺的情况下, 小总价住宅无疑更容易抛售。2、小两居在对外出租的时候, 因为单套租金相对便宜, 可以更加容易的租售出去, 从而降低空置期。3、受政策影响, 两套房首付比例不同, 所以杠杆比例会有略微差异。

我们注意到在此情况下, 假设首付, 年限一样的住房。西湖区买房两套的杠杆比例会略低于红谷滩一次性购买一套, 但是降低非常低, 这是政策下必须接受的下降。

(3) 含有大、小户型并且考虑空置率的假设。在此情况下以首付40%为例;杠杆比例分别为西湖区2.44, 红谷滩区2.5;贷款30年;空置率分别为西湖区为0, 红谷滩区35%;总价分别为西湖区710062元, 红谷滩区726200元的房产;月租收入分别为:西湖区1936元, 红谷滩区1152元。

在实际房地产交易中, 由于西湖区位于老城区, 并且接近核心商业区, 就业机会旺盛, 配套设施齐备。如果购入的是小户型, 单套租金总价并不高, 因此在实际操作中, 主要问题在于租金的高低而不在于是否会空置, 因此不考虑空置率问题。而红谷滩位于新城区, 无明显核心CBD, 交通相对不便, 而且新楼盘集中, 供应量比较大。由于房龄和装修普遍较新, 房租单套总价平均在1700左右, 要求人员相对收入高端, 而收入高端人群的租房需求相对较低。另外, 新城区楼盘普遍有不同程度的空置情况, 在实际购房中相对很难保证房租产生现金流入的不中断。我们假设一个大概空置率 (35%左右) , 并将其折现入房租收入中, 结果会拉低房租收入。

三、总盈利分析

1. 在最保守的情况下, 如果房产和房租的收益都不变, 那么30年后, 可以直接卖掉房子, 获得大约300%的利润。

而30年复利计息如果要获得此收益, 大约需要年平均4.75%年平均利息率。公开市场中, 现阶段30年期国债利率大约为4.02%, 但是实际上这个收益并不复利, 个人投资者也很难购买。

2. 在居民收入持续提高的背景下, 实际上各种物价都保持着

上涨的态势, 而银行利率波动相对不大, 那么在未来30年中, 房租通常向上, 也就是说投资西湖区的房产很有可能在不长的时间内净现金流可以变正流入, 而红谷滩投资相对会慢一些。

3. 房价上涨中利用杠杆取得的超额收益

四、小结

从上述三个模型分析, 我们逐渐放松假设并使之更加接近于现实情况。我们发现:在付出相同首付和相同杠杆比率的情况下, 西湖区的房产产生的每月净现金流出可以控制在大约100-150元左右, 如果相对稍微降低杠杆比例, 则即可实现现金流量的自偿性, 那么此类资产就逐渐变为一种完全无现金流出的干净资产。

但是我们看红谷滩板块就可以发现。在实际操作中如果存在比较大的空置率, 那么虽然单套房租收入较高, 但是算上空置率摊薄, 则现金流会变差, 而且房屋单价较高, 总价较高, 资产的退出灵活性相对而言无法保证。

由此我们可以看出, 红谷滩的房产具有相对较高的现金流波动性和较低的退出灵活性, 但是如果作为投机性购入, 因为房产年份较新, 而且属于热点板块, 收益率会比较高, 但是风险也大。而西湖区板块的房产有充分的现金流作保障, 并且退出灵活性很高, 接近核心CBD。但房屋普遍较老, 房龄较长, 具备长期升值空间, 但是短期波动性不大。

如果投资者具有完全无压力的首付资金;风险耐受度非常之低;希望在长期过程中获得超过市场平均水平的超额稳定利润;希望在持有房产时保证基本无每月现金净流出。那么我认为选择西湖区的房产投资策略是适当的。

摘要：本文介绍中国房地产价格上涨的普遍原因, 并解读国家出台的相关政策, 并以南昌为例计算房地产投资的投资收益率。

关键词：房地产投资,南昌,房地产调控政策

参考文献

[1]南昌租房网-搜房网.http://rent.nc.soufun.com, [N], 2010

[2]丁军.房地产业发展的根本出路在于体制改革, [J], 技术经济与管理研究, 2010, (10) , 1

[3]张晓晶, 孙涛.中国房地产周期与金融稳定, [J], 经济研究, 2006, (1) , 1

南昌市房地产现状及未来发展趋势 第4篇

1.1 房地产开发基本情况

2010年,南昌市房地产投资额2301.463亿元,同比增长16.1%。全市房地产开发竣工房屋面积399.1231万m2,同比增长9.3%。我市2010年推出53宗土地,供应面积4050.943亩。推出53宗土地最终成交50宗,成交面积3824.312亩。楼面地价为1619.82元/m2。我市商品房销售面积520.84万m2,同比增长5.3%;商品房销售额2378.018亿元,同比增长27.4%。我市商品房平均销售价格为4566元/m2,同比增长21%。

1.2 限购令下南昌市房地产状况

2011年1月21日,南昌市限购令出台。2011年3月1日南昌市正式执行限购令。2011年上半年,市区受限购区价格房地产平均价格7162元/m2,同比上涨28.14%,面积105.8万m2,同比下降18.06%。16月份南昌商品房市场供应量141.3万m2。商品房市场住宅供应99.6万m2,降幅15.8%;商品房成交量142.5万m2,降幅18.9%;非住宅市场供应41.5万m2,增幅5%。

1.3“十一五”房地产业完成情况

20052010年,南昌市房地产累计投资额5476.395亿元,房屋竣工面积1323.439万m2。商品房销售历经曲折,商品房销售面积前三年逐步递增。至2008年回落至335.47万m2,进入市场观望期,2009年保持缓慢增长,至494.68万m2,到2010年增长到520.84万m2,累计实现销售1350.99万m2。2010年底,南昌市人均住宅建筑面积接近30m2。

2 南昌市房地产运行中存在的问题及原因

2.1 房地产市场体系初步形成,但还需进一步完善;市场化程度有待提高

目前,南昌市房地产市场体系初步形成,基本具备了房地产市场体系中需包括的土地市场、开发市场、住房二级市场、住房租赁市场、房地产金融市场、中介服务市场等。但从总体上来看房地产市场体系还未成熟,各个市场发展程度差别较大,有的还十分薄弱。有效的土地供应机制还没有真正形成,配套服务市场落后于主体市场的发展。在中介服务市场,不论是交易的中介服务还是评估、经纪、咨询服务,都无法满足日益增长的住房消费需要。

2.2 南昌市住宅产业化比较滞后,综合居住质量较差,物业管理服务专业化、市场化程度不高

(1)南昌市住宅产业化发展滞后,综合居住质量较差。南昌市人均住房建筑面积30m2,已经高于全国平均水平23.6m2。目前,许多新建商品房在上市前多为初装修或未装修的毛坯房,交付业主后还需进行二次装修,这样一来既浪费资源又污染环境。有些用户还擅自改变房屋的使用功能,破坏房屋结构,造成很大的安全隐患,并且由此引发许多问题。

(2)物业管理服务专业化、市场化程度不高,还处于初级阶段。一是物业管理“建管不分”,缺乏专业化。二是物业管理收费标准由政府规定,物业管理收费标准低,物业管理公司提供的服务质量比较差。三是物业管理企业普遍亏损,经营状况不佳。四是公共维修基金再次归集系统尚未建立,对物业进一步维修的资金不足。

2.3 住房供应结构不够合理

大多数消费者需要的是中低价位、小户型的商品房,高价、大户型商品房供应相对偏多。另外,经济适用住房、廉租住房比例不高,不能满足低收入家庭的住房需求。

3 完善南昌市房地产市场的对策与建议

(1)加强引导对房地产开发的规划。在南昌市总体规划纲要的基础上,编制重点区域的详细规划。利用控制性详细规划把城市中心地区、棚户改造地区、新行政区以及近期发展地区作为重点区域,优先编制控制性详细规划,明确规划设计条件,引导土地出让,优化用地结构,保证土地资源的集约和高效利用,保证土地开发符合城市规划确定的建设时序,保证政府的土地收益。要研究居住文化和小区景观设计、户型设计、建筑色彩色调等,提高建筑品质,体现南昌市独特的城市文化内涵。

编制棚户改造专业规划。明确棚户改造的范围、重点、数量、进度以及改造的基本要求和实施步骤,使棚户改造工作在规划的指导下有序进行。

(2)提倡节约型社会,倡导节地、节能建筑,实现社会经济可持续发展的战略目标。

(3)改善和培育住房需求,营造良好的住房环境。

(4)提高土地交易的效益和水平,完善土地管理机制,建立健全一套规范的土地交易程序。

(5)发展物业管理市场,引进市场竞争机制实现物业管理项目的招投标制度,实现业主和物业公司的双向选择。建立“质价相符”的服务收费机制和完整物业管理体系,提高物业服务水平。加强对物业管理市场的管理。

(6)加强房地产市场研究和完善市场服务体系,建立房地产市场监测体系。

4“十二五”南昌市房地产发展形势展望

“十二五”是南昌市房地产业发展的重要机遇期,但同时也是关键的调整期。

4.1 进一步加大城镇化建设

城镇化建设是我市社会经济发展的必然趋势和强劲动力。2011年我国城镇化率为47.5%,按“十一五”时期年均增加0.9%测算,还有很大的发展空间。“十二五”期间,仍然是我们可以继续抓住和用好的重要战略机遇期。

在“十二五”期间,我市“棚户”改造的任务较重,被动性需求量也很大。在加快建立个人住房信息系统建设的同时,还要认真按照“十二五”住房建设规划和年度计划,与住房用地的供应规划、年度计划相协调,以稳定市场的预期与百姓的预期。使商业地产、旅游地产、产业园区地产等在这一领域得到因地制宜的发展,并积极稳妥地做好引导工作。“十二五”时期,仍是我市住房与房地产业在数量上增长与品质上提升的阶段。

4.2 宏观调控的加强与改善

“十二五”时期,国家仍将继续坚定不移地加强房地产市场调控,继续严格实施差别化的信贷、税收政策。南昌市房地产业还将积极应对宏观经济和房地产市场中出现的新情况、新问题,采取针对性的灵活性的措施。

“十二五”期间,南昌市住房与房地产业在发展转变过程中面临两大任务:

(1)调结构、转方式

调整供应结构,主要是调整住房供应结构,增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品房供应。具体包括:一是调整保障性住房和商品房供应的结构,增加保障性住房供应的套数比例。二是调整销售住房与租赁住房的供应比例。三是调整新建住房与二手住房的比例,逐步增加二手房在市场中的份额。四是调整住房产品供应结构,加大中小套型普通商品房的供应。同时,积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产的发展。

转变开发建设模式,从传统的、粗放型的开发建设模式转变为大力开发省地节能环保型建筑,并大力推进住宅产业现代化。同时,有关方面既要关注房屋的维修、养护与改造,又要关注保障性住房建成后的分配与物业管理。

(2)加强市场监管、规范市场秩序

“十二五”规划提出:要“加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求,促进房地产业平稳健康发展”。完善房地产法律法规,完善商品房预售制度、土地招拍挂制度。严格执行房地产市场外资准入和经营管理的规定。规范发展二手房市场和租赁市场。加强市场监管,认真查处房地产开发、预售、销售、交易中的违规行为。发挥社会组织、媒体和公众的监督作用。加强企业诚信建设、信用评价和行业自律,规范房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展。

4.3 可持续发展

“十二五”期间,南昌市房地产应坚持产业化、专业化的房地产企业发展战略,逐步将企业的规模、融资能力、工程质量、社会信誉等与企业的资质挂钩,提倡依靠诚信、品牌、社会责任来实现企业可持续发展与公平竞争。

摘要：随着我国房地产市场的快速发展,南昌市房地产业取得了巨大的成就,南昌市房地产市场发展呈现出持续稳定的势态。本文在分析南昌市房地产现状的基础上,针对存在的问题提出了一些相应的建议,并对南昌市房地产未来发展趋势作出了预测。

关键词：南昌市房地产,房地产业,房地产市场体系

参考文献

[1]饶高营.影响房地产价格因素的研究[J].中国住宅设施,2006,(3).

南昌市房地产估价市场竞争态势研究 第5篇

关键词：房地产,估价,市场竞争,波特

产业组织理论研究表明, 企业采取的竞争手段和行为策略, 总是可以从其行业的产业结构中寻找到根源, 并可以通过影响产业结构的因素变化, 对产业未来竞争态势进行预测。因而, 南昌市研究房地产估价业发展的基本产业力量格局和变化趋势, 对理解南昌市房地产估价业的现状和发展趋势, 具有非常重要的用。而波特 (Michael E.Porter) 的五种作用力模型提供了很好的研究框架。

波特运用产业组织经济学的理论, 创造性地提出作为企业竞争环境的分析框架———五种作用力模型。

简单地说, 决定某一产业竞争激烈程度的主要有五种竞争力量:现有对手的竞争;潜在竞争者的进入;替代性产品的威胁;买方的谈判能力;供方的谈判能力———这种广义的竞争可称为拓展竞争。该模型在解释产业结构对企业盈利状况的影响方面非常有解释力。依据五种竞争力模型可以从产业竞争结构的角度, 理解南昌市房地产估价业目前存在的问题。

1 现有竞争者

南昌市房地产估价行业内部竞争激烈, 这已为调研所证实。在现有企业竞争的几个竞争要素中, 只有行业增长这一因素得益于宏观经济的增长而表现出正面影响, 其他因素都加大了竞争强度。

截至2013年12月, 南昌市有房地产估价机构24家, 相对而言, 竞争企业的数量较多。再加上房地产估价企业之间产品相似和顾客可选择的余地较大的特性, 从估价市场现有竞争者的角度来看, 南昌市房地产估价行业的竞争程度较高。

从退出壁垒来看, 房地产估价机构的投资主要是通用性资本投资, 通用性投资意味着投资者可以将投资很容易地转移到其他行业。

2 潜在进入者

从南昌市房地产估价业的发展现状来看, 该行业的“进入门槛”比较低, 这是造成目前房地产估价业竞争激烈、利润摊薄的重要原因。目前, 房地产估价业的经济壁垒和技术壁垒都较低。从进入经济壁垒的角度, 我国房地产估价有限责任公司的注册资金的要求较低 (三级机构为50万元, 二级机构为100万元, 一级机构为200万元) , 外部人达到房地产估价机构设立所需资金、专业人员数量等要求并不困难。更为重要的是, 目前, 各房地产估价企业采用的估价方法一般为基本估价方法, 技术含量不高, 大量先进的房地产估价方法尚未采用。

房地产估价业属于可竞争市场, 潜在进入者的存在使在位企业获得高额利润的可能性大大降低。值得注意的是, 在这种情况下, 单纯地靠提高行政壁垒, 限制房地产估价企业的数量并不是一个良好的管理办法。人为地提高进入行政壁垒实际上是保护了在位企业的既得利益, 在位企业获得一定垄断利润的同时并没有动机去提升技术水平和服务意识。随着房地产中介服务业对外资开放, 该行业受到的冲击将会是巨大的。

3 替代产品的威胁

从调研数据可以看出, 现阶段南昌市房地产估价业的主要产业或服务是提供房地产估价服务。可以简单地分为行政性估价业务和商业性估价业务两个大类。

3.1 行政性估价业务

指某些政府活动或商业活动中法律要求必须进行的房地产估价活动, 包括城市拆迁, 商业银行的抵押贷款, 法院处理经济案件中需要的拍卖房屋等需要对标的物进行评估。

3.2 商业性估价业务

商业性估价活动主要是投资者在从事投资活动之前, 对拟投资、租用的房地产项目进行的成本测算、开发潜力评估、未来价值预测等活动, 作为其投资决策和经济决策的重要参考。这类估价活动目前正在日益发展。

4 买方的谈判能力

南昌市的房地产估价机构大多都在2000年之后才与原来的行政主管部门脱钩, 估价机构与行政部门的关系还是千丝万缕的, 其业务对行政部门的依赖性非常强。即使完全脱钩的估价机构, 在其与政府、银行等大型机构交易的过程中, 谈判能力显然是不对等的。政府、银行等机构的谈判实力很强, 而由于前述对现有竞争者和潜在竞争者的分析, 这一产业处于高度争夺客户资源的过程中。估价市场存在明显的买方垄断力量, 受托方在交易中处于被动地位。

5 卖方的谈判能力

房地产估价业作为人力资本密集型的服务性行业, 高素质的人才可以看作是估价行业的供给者。现阶段, 人力资本所有者—员工在与房地产估价机构的谈判中处于劣势。而从产业长远发展的角度, 通过高素质的专用性人才的聚集, 增强研究与发展能力将是至关重要的。这样, 即使估价机构在与单个员工的谈判中处于优势地位, 如果估价机构希望构建长期的竞争力, 也必须设计出富有竞争力的激励一约束机制。

但是基于两个方面的因素, 供应商的讨价还价能力却在弱化。首先, 估价机构可以设立市场研究部, 开发自己的数据库, 降低对房地产交易中心的依赖;其次, 估价机构通过估价师协会的努力, 争取到了比较高的查询费折扣, 有效降低了成本。

6 发展的困难

综上所述, 以波特的五力模型来分析南昌市的房地产估价行业, 可以发现行业竞争主要来源于行业中现有企业的竞争以及顾客的讨价还价能力, 且顾客之所以能够讨价还价, 还是归结于行业内部的激烈竞争。

现阶段南昌市房地产估价业发展正处于发展整合的过程中, 整个产业表现为低水平竞争。主要表现在 (表1) :

参考文献

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