长沙市住宅区物业维修基金管理办法

长沙市住宅区物业维修基金管理办法（精选8篇）

长沙市住宅区物业维修基金管理办法 第1篇

长沙市住宅区物业维修基金管理办法

第—条 为建立住宅区物业维修保障机制，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》和国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡长沙市城区范围内新建商品住房(含经济适用房，以下简称商品住房)、公有出售住房、拆迁实行产权调换的房屋，其共用部位、共用设施设备的维修基金筹集、管理、使用适用本办法。

第三条 本办法所称共用部位是指建筑主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。

第四条 长沙市房屋产权管理局负责本市住宅区物业维修基金的指导和监督工作。

第五条 凡一个物业管理区域内的房屋有两个以上、产权人的，均应建立维修基金。业主委员会负责维修基金使用计划、维修工程预决算、维修基金使用分摊方案的审核和维修工程质量验收，向业主续筹维修基金。

第六条维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。

第七条物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。

第八条首期维修基金按以下规定缴交：

(一)公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20％、属高层住宅的提取30％缴交。购房人按购房款2％缴交；

(二)多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2％缴交、高层商品住房或设有电梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3％缴交；

(三)拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2％、安置高层房屋的按安置房评估价的3％由被拆迁人缴交；

(四)其他住宅和整栋住宅中的非住宅房屋按照同类型住宅维修基金缴交标准进行归集；

(五)开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第(二)项规定缴交维修基金。

第九条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为归集首期维修基金。

销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时，应向市房屋产权管理局提交维修基金归集方案。

公有住房售房单位应按本办法规定足额缴交维修基金。并向购房人归集个人缴交维修基金部分。售房单位在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。

第十条 维修基金属业主所有，业主委员会成立前，物业维修基金由市房屋产权管理局代管；业主委员会成立后、可根据业主大会的决议将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管、业主大合未决定移交的，由市房屋产权管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修基金应当签订委托合同。

向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房屋产权管理局办理手续。办理移交手续应提交下列资料：

(—)业主大会决议；

(二)委托合同；

(三)物业管理企业的资质证书和营业执照；

(四)物业管理企业授权委托书和经办人身份证明；

(五)银行账号。

第十一条 由市房屋产权管理局代管物业维修基金的，市房屋产权管理局应当委托商业银行(以下简称“受托银行”)办理物业维修基金存储业务。受托银行应当完善物业维修基金账户的设立、储存、使用、查询等手续。物业维修基金代管单位和受托银行应当建立物业维修基金公示和查询制度。

第十二条 维修基金代管单位代管维修基金的活动应当接受市房屋产权管理局和业主委员会的检查和监督。

市房屋产权管理局代管的维修基金应当接受审计部门的审计监督。

第十三条 维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用用途外，严禁挪作他用。

第十四条 维修基金自存入维修基金专户之日起，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十五条 物业保修期内不得使用维修基金。维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划和方案，经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施。维修基金由市房屋产权管理局代管的，由市房屋产权管理局核定划拨、符合本办法规定使用条件的，应在5个工作日内核定划拨。

第十六 条业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或物业管理单位提出使用方案，经60％以上业主签字同意后，由市房屋产权管理局核定划拔，房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的，业主委员会可及时组织维修，所发生费用可在维修基金中列支。维修基金由市房屋产权管理局代管的，经核实后拨付。

第十七条 使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。

第十八条 维修基金不足首次归集的维修基金的30％时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70％。

第十九条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修基金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。

因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额退还给业主。

第二十条 物业管理企业发生更换时。其代管的物业维修基金账目应当经业主委员会审核。需移交给新的物业管理企业的，应当办理移交手续。变更后的物业维修基金账户应当自双方交接之日起一个月内报送市房屋产权管理局备案。

第二十一条 禁止任何单位和个人挪用维修基金。

维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 有条件的单位，可以对房屋共用部位、共用设施设备的维修给予资助。业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位、共用设施设备维修基金的支出。

第二十三条 本办法所称“60％以上”业主，是指与维修项目有共用关系，应当分担维修费用的业主总数的60％以上。

第二十四条 维修基金未委托市房屋产权管理局代管的，由业主委员会根据国家有关规定和本办法制定本物业管理区域维修基金的管理制度，经业主大会通过后执行，并报市房屋产权管理局备案；

第二十五条 县(市)物业维修基金管理参照本办法执行。

第二十六条 本办法实施前，商品房和公有出售住房未建立物业维修基金的，购买人和公有住房售房单位应当按本办法规定标准补缴物业维修基金；已归集维修基金标准低于本办法规定的，按本办法规定执行。

第二十七条 本办法自2003年3月1日起施行。

长沙市住宅区物业维修基金管理办法 第2篇

第一章 总则

第一条 为加强我市城市住宅小区的物业管理，促进住宅小区物业的合理使用，创造良好的居住环境，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和有关法律、法规规定，结合本

市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅小区的物业管理。

第三条 下列用语在本办法中的含义：

（一）住宅小区是指以住宅房屋为主，并有相应配套公共设施和非住宅房屋的居住区。

（二）物业是指住宅小区内已建成交付使用的各类房屋及其附属设施、公共设施和场地。

（三）业主是指住宅小区内各类房屋的所有权人。

（四）使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。

（五）物业管理是指对住宅小区内物业实施维护、修缮、管理，并为业主和使用人提供

偿服务的活动。

第四条 市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门。区、县（市）房地产管理局负责辖区内住宅小区物业管理的行政管理工作。

第五条 各级人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的领导，做好组织协调工作。建设、规划、公安、民政、工商行政、物价、市政、环卫、园林、电力、电信、公用事业等部门应按各自职责，配合做好住宅小区物业管理有关工作。

第二章 物业管理组织

第六条 住宅小区入住率达50%以上时，所在地物业管理行政主管部门应会同开发建设单位或街道办事处召集第一次业主代表大会，选举产生住宅小区物业管理委员会（以下简称管委会）。第一次业主代表大会的召开办法由市物业管理行政主管部门另行规定。管委会成立后，应负责每年召集一次业主代表大会，必要时，经 20%以上业主代表要求，可不受每年一次的限制。业主代表大会的决定，由出席会议的代表过半数以上票数通过，方能有效。

第七条 业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免管委会委员；

（二）审议通过或修订管委会章程和物业管理公约；

（三）听取和审议管委会工作报告；

（四）改变或撤销管委会作出的不当决定；

（五）决定本住宅小区内物业管理的重大事项。

第八条 管委会委员主要在业主中选举产生，也可聘请街道办事处、居委会和公安派出所的人员担任，其中业主委员应不少于委员总数的三分之二。管委会由5人以上单数组成，主任和副主任由管委会委员选举产生。管委会每届任期3年，委员可以连选连任。

第九条 管委会的职责：

（一）听取和反映住宅小区业主及使用人的意见和要求，代表和维护他们的合法权益；

（二）召集和主持业主代表大会并报告工作，贯彻落实业主代表大会的决议；

（三）拟订管委会章程和物业管理公约；

（四）选聘物业管理公司，签订物业管理服务合同；

（五）审议物业管理公司制定的物业管理计划和物业管理重大措施，并监督执行；

（六）检查、督促住宅小区各项管理工作的实施和规章制度的执行，协助物业管理公司

落实各项管理工作；

（七）协助、配合居委会搞好有关管理工作；

（八）法律、法规、规章和业主代表大会赋予的其他职责。

第十条 管委会产生后，应当在30日内经所在地物业管理行政主管部门签署意见后，到民政部门办理社团法人登记手续。

第十一条 物业管理公司必须领取营业执照并按规定取得物业管理资质证书后，方可从

事物业管理业务。

第十二条 物业管理公司根据与管委会签订的住宅小区物业管理服务合同实施管理。物业管理服务合同应当包括以下内容：管理服务事项、权限、标准、费用、期限，违约责任以及双方约定的其他权利义务。物业管理服务合同签订后，应在30日内报所在地物业管理

行政主管部门备案。

第十三条 新建住宅小区在管委会成立前，由开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅小区实施物业管理，费用由开发建设单位承担。管委会成立后，应依照本办法规定招标选聘物业管理公司对住宅小区实施物业管理。

第十四条 物业管理公司的权利：

（一）根据有关法律、法规、规章和本办法，制定本住宅小区物业管理的具体规定并组

织实施；

（二）制止违反本办法和住宅小区物业管理公约有关规定的行为；

（三）选聘专业公司或人员承担物业管理专项业务；

（四）请求管委会协助管理；

（五）依照物业管理服务合同和有关规定收取管理服务费用；

（六）依法开展多种经营，以其收益补充物业管理经费；

（七）法律、法规、规章和物业管理服务合同赋予的其他权利。

第十五条 物业管理公司的义务：

（一）履行物业管理服务合同，依法进行管理服务和经营活动；

（二）接受管委会和业主及使用人的监督；

（三）制定物业管理计划和重大物业管理措施并提交管委会审议或认可；

（四）接受有关行政主管部门和住宅小区所在地人民政府的指导和检查监督。

（五）法律、法规、规章和物业管理服务合同规定的其他义务。

第三章 住宅小区的物业管理

第十六条 住宅小区的物业管理主要包括以下内容：

（一）房屋及设备的维修、养护和管理；

（二）公共设施的维修、养护和管理；

（三）公共场所和服务配套设施的经营、维护和管理；

（四）管理公共绿地，搞好环境卫生和安全防范；

（五）业主和使用人委托的其他事项。

第十七条 新建住宅小区移交时，开发建设单位应向管委会移交下列住宅小区工程建设

资料：

（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑竣工图、设备布置图；

（三）住宅小区绿化、给排水系统图及地下管网竣工图；

（四）其他必要的资料。

第十八条 住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年内，开发建设单位应按有关规定负责保修，也可委托物业管理公司保修，费用由开发建设单位支付。

第十九条 住宅小区内禁止下列行为：

（一）占用绿地、损坏树木花草及园林绿化设施；

（二）占用道路、停车场和其他公共场所，拆除或损坏公共设施；

（三）在公共用地上乱搭乱建、摆设摊担、店外经营及影响市容观瞻的乱贴、乱挂；

（四）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒有害物质；

（五）聚众喧闹、发出超过规定标准的噪声；

（六）乱丢杂物、垃圾和其他污染环境的行为；

（七）法律、法规、规章和物业管理公约禁止的其他行为。

第二十条 使用房屋禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋结构、外貌和用途，擅自拆除、改装房屋附属设施，违反规定装修

房屋。

（二）破坏房屋结构，超重堆放，占用通道、楼梯间及其他共有空间；

（三）损害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。

第二十一条 改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质的，应先经管委会同意，再报请有关部门批准后方可进行；如对邻户有影响的，还应先征得邻户的书面同意。

第二十二条 相邻业主和使用人应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋设备的使用、维修和给排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。房屋修缮时，有关邻户应予配合，不得无理阻挠。因修缮造成邻户损失的，责任人应予修复或

赔偿。

第二十三条 房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）分户门以内的自用部位和自用设备的维修，由业主负责，费用自理；

（二）房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加压水泵、机电设备、消防器具等共用设备，由物业管理公司组织维修养护。

第二十四条 住宅小区内公共设施由物业管理公司统一管理和维修养护。

第二十五条 房屋以外的水、电、煤气、通信、有线电视等管线和人防、消防设施由有

关经营管理单位按规定负责维修养护。

第二十六条 房屋自用部位和自用设备损坏的，由业主或使用人向物业管理公司或其他修缮单位报修；房屋共用部位和共用设备损坏的，由管委会向物业管理公司报修。物业管理公司接到报修后，应当场登记，确定修缮时间，按规定的质量标准及时修缮。

第二十七条 新建住宅小区移交时，开发建设单位应按建造成本价向管委会提供不低于30平方米建筑面积的物业管理用房，同时按同期市、县（市）政府微利房价格向管委会提供不低于住宅小区总建筑面积2‰的商业用房，产权属管委会。其商业用房和住宅小区内有经济收入的服务配套设施，可由管委会直接经营或按合同委托物业管理公司经营，收取有偿

使用费。

第四章 物业管理经费

第二十八条 住宅小区物业管理经费由物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服

务费和其他经营收入组成。

第二十九条 物业管理经费从下列渠道筹集：

（一）物业管理专用资金，由开发建设单位在新建住宅小区移交时，按住宅小区房屋建安工程费2%的比例，一次性划拨给管委会。

（二）房屋维修资金，住宅房屋首次按建筑面积每平方米5元的标准由业主缴交，房改出售的公有住房，首次维修基金由售房单位按售房款的15%、业主按实际购房款的1%缴交。以后按本栋过半数业主议定的标准，由业主缴交。非住宅房屋按住宅房屋标准的150%缴交。

（三）物业管理服务费由业主或使用人按规定或约定缴交。

第三十条 物业管理经费的使用：

（一）物业管理专用资金，用于解决管委会的管理用房和住宅区公共设施的重大维修项

目；

（二）房屋维修资金，用于本栋房屋共用部位和共用设备的维修；

（三）物业管理服务费，用于卫生保洁、公共保安和其他服务等。

第三十一条 物业管理经费的管理

（一）物业管理专用资金由所在地物业管理行政主管部门设立专帐管理，由管委会按规

定程序使用；

（二）房屋维修资金由所在地物业管理行政主管部门按栋设立专帐管理，由管委会按规

定程序使用；

（三）物业管理服务费由物业管理公司按规定收取、管理和使用，收支情况按月报管委

会备案；

（四）属管委会所有的商业用房和其他服务配套设施的经营收入，用于补充住宅小区的物业管理经费，由管委会设立专帐管理，收支情况按月报所在地物业管理行政主管部门。住宅小区物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服务费及管委会的经营收入帐目，管委会应至少三个月公布一次，接受业主和使用人的监督。

第三十二条 物业管理收费项目及收费标准，由市、县（市）物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定公布，适时调整。

第三十三条 在已实施物业管理的住宅小区，其他单位或部门依法向业主和使用人收取的有关费用，可委托物业管理公司代为收取。

第五章 法律责任

第三十四条 开发建设单位有下列行为之一的，由所在地物业管理行政主管部门责令限期履行，在规定期限内仍不履行的，管委会不接受房屋的移交，房地产管理部门不予办理房

屋确权和转让过户手续：

（一）未移交住宅小区工程建设资料的；

（二）住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年内，未按有关规定进行保修的；

（三）未及时足额划拨物业管理专用资金给管委会的；

（四）未按规定向管委会提供物业管理用房和商业用房产权的。

第三十五条 物业管理公司有下列行为之一的，业主和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求限期改正；所在地物业管理行政主管部门可对其给予警告、责令限期改正、赔偿损失、降低资质等级直至吊销其物业管理资质证书等处罚，并可处以1000元以下的罚款：

（一）房屋及共用设备、公共设施修缮不及时、质量不合格的；

（二）占用公共场地、改变公共设施用途的；

（三）不履行物业管理服务合同和本办法规定义务的。

第三十六条 管委会有下列行为之一的，由所在地物业管理行政主管部门给予警告、责

令改正。

（一）未将其所有的商业用房和其他服务配套设施的经营收入设立专帐管理并用于补充住宅小区的物业管理经费的，或未将收支情况按月报所在地物业管理行政主管部门的；

（二）未按规定时间公布物业管理经费收支帐目的。因管委会责任造成住宅小区利益严重损失的，所在地物业管理行政主管部门可提请业主代表大会撤换管委会主要负责人和直接

责任人。

第三十七条 业主或使用人有下列行为之一的，管委会和物业管理公司有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿。制止无效时，可申请有关行政管理机关给予处

罚，或向人民法院起诉：

（一）有法律、法规、规章或本办法规定的禁止行为之一的；

（二）未经管委会同意并报请有关部门批准改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质的；

（三）改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质时，如对邻户有影响而未先征得邻户

书面同意的；

（四）不按规定缴交房屋维修资金和物业管理服务费的。

第三十八条 开发建设单位、物业管理公司、管委会、业主及使用人有违反其他行政管理规定的行为，需依法给予处罚的，由有关行政管理机关予以处罚。

第三十九条 当事人对行政处罚不服的，可按照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定，申请复议和提起行政诉讼。当事人既不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附则

第四十条 别墅和高级公寓区、高层写字楼和商住楼的物业管理，可参照本办法执行。

长沙市住宅区物业维修基金管理办法 第3篇

关键词：住宅维修基金,规范使用,有效管理

住宅维修基金是指法律规定的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期后的大修、更新或者改建的基金。目前来看,全国各地的维修基金的管理模式尚未统一,有的地方由住房售房单位代管,有的由开发企业或者物业管理企业代管,有的由住房公积金管理中心代管,虽然各地的管理模式不一,但是在其运行的过程中却存在着一些共性的问题和不足,亟待加强住宅维修基金的规范使用和有效管理。

一、住房维修基金的概述

住宅维修基金是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满之后的维修、更新或改造的资金,住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、屋顶以及户外的墙面、楼梯间等,共用设施设备一般包括电梯、照明、绿地、路灯、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等,是为了保障物业范围内房屋的安全使用、维持其性能并提高使用效能而设立的,对其管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则,住宅维修基金不得挪作他用。

二、住宅维修基金管理存在的主要问题

当前,国内的住宅维修基金管理模式多元、难以统一,各种模式虽各有利弊,但是其共性问题却不容忽视,主要表现在以下几个方面:

(一)交存工作缺乏法律法规强制性条款支持,拖欠现象普遍

由于目前关于住宅维修基金的法律法规较少,仅《住宅专项维修资金管理办法》对住宅维修基金的交存、使用和监督管理进行了初步的规定,但是缺乏有针对性的处罚措施和管理细则,以至于目前住宅维修基金拖欠现象普遍存在。加之个别房产部门存在滥用职权给予“关系户”购房商户降低收费标准或减免的情况,不仅很大程度上损害了住宅维修基金的交存和使用,而且也伤害了其他业主的共同利益,给日后物业维修资金的分摊和使用埋下了隐患。同时,各地还在不同程度上存在着开发商侵吞维修资金的现象,开发区欠交甚至拒交维修资金的情况也时有发生,这些情况都在一定程度上影响了住宅维修基金的正常收取,进而影响到住宅维修基金基金能否顺利发挥其基本作用。

(二)管理部门未能扎口,造成管理方式不一甚至混乱

按照《住宅专项维修资金管理办法》规定,在业主大会成立之前,商品住宅业务、非住宅业务交存的住宅维修基金由物业所在地的直辖市、市、县人民政府建设(房地产)部门代管。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)部门应当委托所在地一家商业银行作为本行政区域内住宅维修基金的专户管理银行,并在专户管理银行开设住宅维修基金专户。在业主大会成立之后,由业主大会委托所在地的商业银行作为本物业管理区域内的住宅专项维修资金的专户管理银行,并在该行开立住宅专项维修资金专户。由此规定不难看出,在住宅专项维修基金的建立、使用和管理的过程中,分别由业主大会、当期房地产行政主管部门、物业管理企业进行管理,而且在住宅维修基金的设立过程中一般是由开发商帮助业主办理住宅维修基金的相关手续的,在住宅维修基金的设立、使用和管理过程中涉及到多方主体,给住宅维修基金的管理和使用带来了许多不确定性和不安全性,加上许多物业企业自身账目混乱、少用多支行为屡禁不止,直接导致了住宅维修基金的不规范管理和低效使用。

(三)双三分之二签字难度大,造成使用困难

由于住宅专项维修资金是代业主管理的钱,所以各地审核使用住宅专项维修资金的流程都比较谨慎,程度稍显复杂。但在使用中,最大的困难还在于双三分之二签字这一环节。

(四)增值保值方式单一,增值率不高

因住宅专项维修资金的性质特殊,目前,各地建设(房地产)管理部门为规避风险,保障资金安全,同时,因国债有限额规定,各地普通采取了保守单一的增值方式:银行定期存款。有些地方办理了三到五年的定期存款,有的地方仅办理存期为一年或二年的定期存款。但还有的地方仅以活期存款方式存于银行账户里,甚至有些地方将资金交存至财政账户,连活期利息都没有。业主大会自管的这部分资金,基本闲置,难以实现保值增值。对于开发建设单位或物业管理公司代管的资金,由于管理相对混乱,保值增值难度更大。

三、对策建议

(一)修订和完善法律法规,为住宅专项维修资金的管理提供有力保障

现有的住宅维修基金的使用和管理上缺乏系统的法律法规或制度的约束,要尽快建立健全住宅专项维修基金的规范使用和管理办法细则,进一步规范住宅维修基金的管理和使用,确保其适用的规范性和合理性,探索性放开对住宅维修基金的增值渠道,设立专项管理机构,进行维修基金的使用、管理和增值。同时,面向公众进行住宅维修基金的知识普及,使其了解、知晓、重视住宅维修基金,改善住宅维修基金缴纳混乱的现状,提高住宅维修基金的保障覆盖面和保障力度。

(二)利用“互联网+”简化业主签字程序,提高使用效率

在住宅维修基金的使用过程中,可以探索性建立申报绿色通道,分情况设立简易申报程序,遵循方便快捷、公开透明的原则,对于房屋应急维修的情况,如洪水灾害等造成的房屋损坏情况等开设简易申请程序,提高维修基金的审批效率,最大程度发挥维修基金的应有效用。

(三)建设(房地产)部门统一扎口监管,实现严格规范管理

在给予住宅维修资金充分的使用权的情况下,要逐步培育业务自治管理机构的管理职能,并鼓励业主、业主委员会等个人或组织对住宅维修基金的使用和管理行使监督权和检举权,对于违规使用维修基金或不当使用维修基金的行为建立多层次的监督管理体系,明确处罚办法,切实发挥社会监督力量的积极作用。

(四)探索保值增值方法,实现业主利益最大化

维修资金作为房屋“养老金”,随着房屋维修、“养老”需求日增,对于这笔资金的规范运作需求,保值增值需求都会更高。应当结合住宅维修基金的本身特点,创新对住宅维修基金的安全管理模式,市场上除了银行存款或购买国债之外,尚有一些低风险、适合保值的投资理财选择,可以探索性将维修基金投入市场化运作,适当借鉴西方国家的公共维修资金的管理模式,由专门的管理机构对维修基金进行管理和使用,在预留一定比例的备用金之后,将维修资金投入市场化的管理和运作,预防住宅维修基金的贬值,提高其保值增值率。

参考文献

[1]王燕.浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案.财经界.2013.

[2]王超群.住房维修基金存在问题及对策.现代商业.2013.

浅谈物业维修基金的管理 第4篇

一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况

1.收缴依据

杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。

2.收缴情况

多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。

二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准

1.物业维修基金的筹集途径

新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。

2.物业维修基金的缴交标准

现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。

三、物业维修基金的管理和使用

1.强化信息管理，促进公开透明

一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。

二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。

三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。

2.完善内控机制，保障资金安全

一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。

二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。

3.业主决策，建立监督网络

本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。

房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。

物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。

四、物业维修基金管理中存在的问题

1.物业维修基金使用率偏低

虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。

2.物业维修基金续筹工作难度大

根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。

五、物业维修基金管理工作的建议

1.加强宣传，普及物业维修基金知识

物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。

2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度

为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。

3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率

进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。

4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率

新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。

5.制定配套政策，推进基金续筹工作

为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。

住宅专项维修基金管理办法 第5篇

《住宅专项维修资金管理办法》已经2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，现予发布，自2008年2月1日起施行。

建设部部长 汪光焘 财政部部长 谢旭人 二○○七年十二月四日

住宅专项维修资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条 商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章 交 存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条 业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条 业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

第十七条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

第三章 使 用

第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十五条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。第四章 监督管理

第二十八条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条 专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。第五章 法律责任

第三十五条 公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条 开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十七条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

物业维修基金使用及管理办法 第6篇

制定物业维修基金使用及管理办法是为了规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用，促进物业管理质量的提高，减少业主的开支或损失。

一、维修基金的使用范围

１．公用设施维修基金的使用范围：

①物业区域内的道路；

②物业区域内的路灯；

③物业区域内园林绿化地；

④物业区域内的地下排水管；

⑤物业区域内的文化体育场所；

⑥物业区域内的停车场；

⑦其他公用设施。

２．房屋本体维修基金的使用范围：

①房屋的承重墙的结构部位；

②抗震结构部位；

③多墙面；

④楼梯间；

⑤公共通道；

⑥门厅；

⑦公共屋面；

⑧电梯；

⑨机电设备；

⑩本体消防设施；

⑾公共天线；

⑿本体上下水共用管道；

⒀共用防盗监控设施；

⒁其他房屋本体共用部分。

二、物业维修基金的收取标准

１．发展商按本小区建设总投资的２％交纳公用设施维修基金。

２．房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，仅供参考）：

①多层房屋（不带电梯）

--外墙涂料（含水刷石）：０．２５元／平方米o月；

--外墙贴瓷砖、马赛克：０．２０元／平方米o月；

②高层房屋（含多层带电梯）：

--使用国产（含合资）电梯：０．３０元／平方米o月

--使用进口电梯：０．３５元／平方米o月

三、维修基金的收取程序

１．公用设施维修基金的收取程序：

①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的２％计算公用设施维修基金；

②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

２．房屋本体维修基金的收取程序：

①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金；

②财务部会计应在每月的２０日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》；

③明细表交财务部经理审核：

--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；

--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单；

⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发；

⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发；

⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上；

⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；

⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取；

⑩出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内；

⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对；

⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴；

⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳；

⒁对催缴３次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施；

⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

四、物业维修基金的使用程序

１．公用设施维修基金的使用程序：

①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；

--相关项目的有关图纸、预算资料；

--施工承接单位或人员资质资料。

②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后１４日内召集业主大会审议：

--同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的１４日内完成审批，并将款项划拨到公司账户；

--不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行；

④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收；

⑤公用设施维修基金账目，应由下列单位每３个月张榜公布一次；

--业主管理委员会；

--管理公司或管理处。

２．房屋本体维修基金的使用程序：

①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上３０％用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，７０％用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理；

②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：

--有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；

--该项目的预算资料；

--其他相关资料。

③申请计划经业主委员会或该栋业主审议：

--如经审议，业主管理委员或该栋５０％的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；

--如经审议，业主管理委员会或该栋５０％的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程；

④整个小区的本体基金不够支付的，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊；

⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋５０％以上业主书面同意，由该栋各业主分摊；

⑥公司财务部应在每年１２月３１日前，向业主管理委员会提交下房屋本体维修基金的使用计划及预算：

--业主委员会应在收到公司计划及预算的１５日内作出答复，逾期则视为同意；

--业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的７日内应予以答复，逾期则视为同意。

⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后；

--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证；

--中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或２０％以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。

⑧财务部应每３个月公布一次本体维修基金的收支账目。

五、物业维修基金的管理程序

１．公用设施维修基金的管理程序：

①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出；

②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支；

③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理；

④小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询：

--业主管理委员会；

--管理公司或下属管理处。

⑤管理公司或下属管理处接到质询后：

--原则上应在７日内予以答复；

--特殊情况可另行处理。

２．房屋本体维修基金的管理程序：

①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金；

②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续；

③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；

④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：

--经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的５０％以上的业主同意；来源：

--将超出的部分在下房屋本体维修基金的小修费里冲抵；

--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。

⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：

--向业主管理委员会查询；

--向公司财务部查询。

六、物业维修基金资料的保管

１．财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。

长沙市住宅区物业维修基金管理办法 第7篇

【发布日期】2000-05-01 【生效日期】2000-05-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法

（二000年五月一日浙江省人民政府）

第一条 第一条 为了加强物业维修专项资金的管理，规范物业维修专项资金的使用，维护住宅区业主的合法权益，根据浙江省人民政府令《浙江省住宅物业管理办法》（第113号）有关规定，制定本暂行办法。

第二条 第二条 物业维修专项资金（住宅公用部位公用设施设备维修基金，下同）遵循全额储存，业主共同所有，合理使用的原则。实行统一缴交，专款专用，民主理财，接受监督的管理制度。

第三条 第三条 本暂行办法所称房屋公用部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本暂行办法所指设备、设施是指住宅区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上（下）水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库文体设施和共用设施设备等。供水管道限于每幢总水表与每户分水表之间，供电线路限于每幢总电度表与每户分电度表之间，供电（水）一户一表、电信线路、管道煤气和有线电视线路除外。

第四条 第四条 物业维修专项资金专项用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、更新。

第五条 第五条 物业维修专项资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向所在地物业主管部门预交。

第六条 第六条 商品住宅物业维修专项资金按照当地上年综合平均建筑安装工程造价3－5％的比例缴交。高层建筑别墅等的物业维修专项资金缴交比例可提高到6％。具体比例由市县人民政府在省定范围内确定。

公有住房出售时，所收取的住房公用部位和共用设备维修养护基金也纳入物业维修专项资金管理范围，具体管理和使用办法，由市、县财政、物价、物业管理主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。

第七条 第七条 物业维修专项资金由所在地物业主管部门以各业主委员会为管理单位，以各幢为资金核算单位，并建立明细帐。物业维修专项资金所有权属该业主委员会所属全体业主共同共有，不得分割给该住宅区个人或团体，包括迁出该住宅的个人和小团体，不得挪作于其它用途。

第八条 第八条 物业维修专项资金由物业主管部门以业主委员会名义在当地银行专户存储，专项管理。物业维修专项资金自收（预）缴之日起5个工作日内开始按规定计息。维修资金利息净收益转作维修资金滚动使用和管理。

物业维修专项资金必须专款专用，增值额度不得低于人民银行规定的同期年定期存款率，除存入银行、购买国债外，严禁挪作他用。

未设立业主委员会的住宅区，物业维修专项资金由所在地物业主管部门设立专户代管。

第九条 第九条 物业主管部门要加强物业维修专项资金的管理，提高管理透明度。在每年初向业主委员会公开本年可使用数额，上年未使用的按累计公布，同时汇总上报上级物业主管部门备案。

第十条 第十条 物业维修专项资金由业主委员会或物业管理企业根据住宅区公用设施设备维修计划，提出物业管理维修专项资金使用方案，经业主大会批准后向当地物业主管部门提供使用申请。

每年每个住宅区可分两次申请物业维修专项资金使用方案。

第十一条 第十一条 凡符合本暂行办法第四条使用规定条件的，物业主管部门在受理使用申请后7个工作日内予以审批，并在3个工作日内予以划转资金。对于不符合或部分不符合第四条条件的，由物业主管部门在受理使用申请后3个工作日内书面告知申请单位。

第十二条 第十二条 对于日常维修，使用限额按照物业维修专项资金的增值部分即物业主管部门年初公开的可使用数额确定。

对于中修以上的维修、更新，计划费用在现值25％以上的，可以动用物业维修专项资金本金。

物业维修专项资金不敷使用时，经业主大会或业主代表大会决定，可以按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第十三条 第十三条 物业管理企业发生变换时，其使用的物业维修专项资金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起15日内送当地物业主管部门和业主委员会备案。

第十四条 第十四条 业主转让房屋所有权时，结余的物业维修专项资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第十五条 第十五条 因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，物业维修专项资金代管单位应当将该资金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第十六条 第十六条 物业维修专项资金的使用应严格执行财务制度。使用情况应每年公布一次，接受业主监督。

第十七条 第十七条 各级物业、财政、物价主管部门要加强物业维修专项资金管理、使用的监督，并做好协调、服务、指导等工作。

第十八条 第十八条 违反本暂行办法，造成物业维修专项资金流失，使用不当，要追究有关人员的行政、经济责任；贪污、挪用物业维修专项资金，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条 第十九条 本暂行办法自公布之日起施行。

第二十条 第二十条 本办法由省建设厅会同省财政厅、省物价局负责解释。

长沙市住宅区物业维修基金管理办法 第8篇

关键词：物业管理,效益,经济社会

一、引言

物业管理作为一个新兴的行业,伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展,已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展,改善了广大居民的生活、工作环境,推动了两个文明建设,为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时,也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。据长沙市价格举报投诉中心的资料显示,物业管理的投诉共有3526 件,占整个投诉总量的14.6%,成为2013 年市民投诉的七大热门行业之首。因此,本文对长沙市物业管理发展存在的主要问题进行深入分析,并提出发展对策。

二、物业管理的定义

物业管理,是指物业管理企业受物业所有人委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和政治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能,使其保值增值。物业管理是从房地产派生出来的,如今已经演变成一个独立的行业,算得上一个新兴的产业,在整个社会的经济链条上逐步占有举足轻重的作用。目前购房者已经变得很成熟,他们买房并非单看户型、环境等一些必要条件,对物管也开始挑剔起来。买房与购物不同,购物是瞬间的行为,但买房更看中的是入住后的长期感受。因此,物管显得尤为重要,一个好的物管绝对会推动房屋的销售,也是房地产开发重要的附加值。

三、长沙物业管理存在的主要问题

1、区域之间发展差别大

从长沙市物业管理的发展实践看,芙蓉区、岳麓区、雨花区等市区物业管理开展比较早、发展快,行业管理水平较高,但是浏阳市、星沙等地方经济发展相对较为缓慢,房地产行业发展较不成熟,物业管理水平相对较低。根据不完全统计,2013 年底,长沙市市区实施物业管理的覆盖面已占长沙市物业总量的75%,但是在县市区物业管理覆盖面仅占25%左右,这说明长沙市区域之间物业管理发展水平差别大,市区物业管理较为成熟,物业管理行业发展情况较好。

2、物业管理从业人员素质有待提高

目前,长沙市人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平,有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为长沙市物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局(所)的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场,管理人员普遍素质低,服务不到位。《物业管理条例》(以下简称《条例》)中第33 条规定:从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多,具备高级管理资格(如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等)的人员更是凤毛麟角,这种人才不足的局面,已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

3、物业管理行业名声有待转好

目前,长沙市物业管理的名声有待转好,大家对物业管理的认识不足,观念认识有待提高。造成物业管理行业名声不好的原因主要有:一是舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。二是某些媒体为了吸引观众、读者,缺乏职业精神与职业道德,肆意扩大物业管理中的矛盾报道,或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作,而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传,甚至缺乏公正而深刻的思考。

4、物业管理收费较为困难

目前,长沙市物业管理收费较为困难,这对物业管理企业的发展较为不利,部分小型物业管理企业由于收费困难而倒闭,或者某些小区由于收费困难而导致物业企业不愿意接手该小区的物业管理。造成收费困难的主要原因有:第一,开发商遗留问题造成物业管理公司收费难。开发商在工程建设和销售过程中出现的问题,如:房屋建筑质量问题、规划的配套设施不到位问题、项目分期开发影响居住环境问题、虚假承诺、售后服务不到位等,在业主接房后这些问题得不到有效解决,其自然将矛头对准物业管理企业,而面对这些问题时,物业管理企业又缺乏对开发商的有效制约,不能从根本上去解决业主面临的问题,从而引发业主以拒交物业费的方式来维权。第二,物业管理企业服务管理不到位,造成收费难。随着住房商品化进一步推进,广大业主对物业管理消费需求不断提高,一部分物业管理企业的市场化意识不强,在思想观念、管理经验、人才队伍和技术等方面明显感到存在不足。如“重管理,轻服务”,没有完善的质量管理体系和标准,管理服务不到位、不规范,工作人员服务态度不好,达不到质、价统一的要求,甚至出现侵害业主利益的事件发生,从而造成业主拒交物业服务费,来表达对物业管理的不满。第三,业主群体的消费意识不强,造成收费难。住房制度改革后,业主的物业消费市场化意识还没有完全形成,花钱买服务在一些业主看来是“没有道理的”,既希望有成熟的物业管理,又不愿意承担相应的费用,少数业主甚至在交了物业服务费后,把一些不应该由物业管理企业来承担的内容也交由物业管理公司来打理。由于物业管理服务行为是基于合同和业主公约而提供的公共性服务,而非个性或非凡服务,不可能满足少数业主在服务内容、标准上的个性要求。其次,少数业主选择了拒交物业费的维权方式,忽视了作为物业“主人”和“第一责任人”的地位,进而造成物业管理企业的入不敷出。第四,社会舆论导向出现偏差,造成收费难。物业管理是新兴行业,其成长过程需要不断的完善,非凡如收费难等问题是需要政府、广大业主和物业管理企业的共同努力来实现。面对管理服务过程中的问题应该用客观、公正的角度和冷静的心态来分析、研究,提出解决的办法。宣传物业管理的政策法规,加强正面宣传报道,形成全社会关心物业管理工作的良好局面。

5、物业管理企业的市场竞争力有待提高

据资料显示,2002 年底,长沙市约有物业管理企业60 家,至2013 年底达2000 余家,增长速度极快。但是符合建设部2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有8 家。尽管物业管理企业数量较多,但市场份额普遍较小,经营管理水平更是参差不齐,企业缺乏创新能力,相互模仿严重,既不利于自身发展,也不利于提高长沙市物业管理行业水平。

四、解决长沙市物业管理存在问题的对策建议

1、走专业化发展之路

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场,在管理上要有专业化水准。全国70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病,摈弃落后的用人观念,建立科学的人力资源管理机制,加大专业人才培训力度,吸引和留住人才,发挥和调动他们的积极主动性和创造精神,做好服务集成,通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识,从根本上解决物业管理收费难的问题,向知识型管理过渡,走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

2、走法制化发展之路

实际上,物业管理是业主对物业进行自治的权力,是一项产权人对财产进行处置权力,不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此,要完善不动产登记制度,对物业特别是业主共有共享的部分详细登记;明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动,物业管理权是业主的权利,在我国“物权法”已经出台的背景下,要尽快出台“物业管理法”,真正做到依法管理,依法服务。

3、走集团化发展之路

在我国物业管理是一种微利性行业,全国约有80%的物业管理企业经营亏损,物业管理的规模效益就显得尤为重要,客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时,物业管理市场将面临重新洗牌,中国物业管理企业要想得到进一步发展,必须摆脱现行的小而全模式。为此,长沙市应制定相应政策,一方面,提高企业的注册门槛。另一方面,严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统,促使一部分物业管理企业进一步发展壮大,清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业,最终实现强强联合,形成物业管理集团。

4、走品牌化发展之路

品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志,对企业而言,品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力,因此,物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型,选择适当媒体来宣传自己的品牌,并逐步形成员工的品牌气质,结合所管理的楼盘品牌,走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。

5、走智能化发展之路

随着人们生活水平的提高,现代科技的发展,房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化,客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求,采用以计算机管理为主导的新技术,推出智能化管理,以降低物业管理的人力成本,提高物业管理的服务质量,同时,可以推广一些先进的管理方法。

6、走“以人为本”的发展之路

物业管理的服务对象是人,物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观,在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中,注重对业主的感情投资,提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提,其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息,突出物业服务的人性化理念,将物业管理服务超越单纯的维修与维护,为小区用户营造一种高品位的生活气氛,引导一种全新的生活方式,推行“零缺陷”服务的理念。