农村房屋拆迁问题的法律思考

农村房屋拆迁问题的法律思考（精选8篇）

农村房屋拆迁问题的法律思考 第1篇

法眼看经济:解读农村房屋拆迁中的法律问题

2011年04月14日 15:38 来源：中国经济网

栏目名称：法眼看经济

主 题：解读农村房屋拆迁中的法律问题 嘉宾律师：王优银律师 本期介绍：

随着社会的发展，工业化和城市化进程不断加快，农村集体土地被征用呈逐年上升趋势，房屋拆迁补偿问题越来越被社会所关注，房屋拆除后能获得哪些补偿成为人们急需了解的法律热点。近日来，法邦网接到了很多网友有关农村宅基地房屋拆迁补偿的法律咨询。

为此，本期《法眼看经济》就网友关心的一些问题采访了北京圣运律师事务所的王优银律师。访谈内容：

【法眼看经济】王优银律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看经济》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

【王优银律师】大家好，我是北京圣运律师事务所拆迁首席律师王优银。【法眼看经济】访谈开始前，我们先来了解一下什么是农村宅基地？宅基地房屋所有权该如何确定？请王律师为大家做个简要的介绍。

【王优银律师】农村宅基地一般是指仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地的所有权归农村集体经济组织，属集体所有，农民只拥有使用权。

【法眼看经济】近几年，农村宅基地房屋拆迁引发的社会矛盾日益尖锐，主要表现为直接暴力冲突、群体上访和失地农民的大量出现。作为一名法律工作者，您认为引发宅基地征收纠纷白热化的根本原因有哪些？

【王优银律师】我认为主要原因有以下几点： 第一点是现有的法律体制对农民权益保护不周全，以致相关基层政府利用行政强制权利产生侵害百姓被征收权益的行为屡屡发生。

第二点就是各地政府对土地财政依赖非常大，为了增加财政收入而压低对农民拆迁补偿的支出。第三点基层政府普遍存在政绩观不正确的问题，为了相互攀比，不顾实际情况大拆大建，在实际操作中作风粗暴。

第四点就是有法不依，在拆迁中有关政府或公安机关纵容黑恶势力对“不听话”的被拆迁人进行打击报复，充当黑恶势力保护伞。

【法眼看经济】农村房屋拆迁和城市房屋拆迁有哪些不同之处？不少网友对此都很迷惑，请您给大家简单的讲讲。

【王优银律师】农村房屋拆迁与城市房屋拆迁的不同之处主要有：

一、法律依据不同。农村房屋拆迁一般依据《土地管理法》及配套法规执行；城市房屋拆迁一般依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规进行；

二、补偿标准不同，农村房屋拆迁一般只补偿成本重置价，标准较低；城市房屋拆迁一般按市场评估价补偿；

三、拆迁程序不同，农村房屋拆迁一般是由市县国土资源部门进行；城市房屋拆迁一般是由政府委托的拆迁公司等进行。

【法眼看经济】目前我国法律对农村宅基地拆迁补偿方式和标准都有哪些具体规定？您认为有哪些地方还需立法的进一步完善？

【王优银律师】目前我国法律对农村宅基地拆迁补偿方式一般有货币补偿和房屋安置两种，其标准各地差别非常大，不一而足，但总的原则还是相当低的。

立法完善的地方主要有确立先补偿后拆迁原则，明确拆迁主体和拆迁程序、拆迁评估机构的选择以及评估方法，以及完善被拆迁人的权利保护程序。【法眼看经济】农村宅基地拆迁补偿款由哪几部分构成？农村宅基地自建房有没有房产证，在拆迁补偿上是否有区别？

【王优银律师】宅基地拆迁补偿一般分为地上物的补偿和宅基地使用权补偿两部分。

对农村宅基地上没有房产证的自建房是否补偿各地政策略有不同，有的全额补偿有的折价补偿，有的甚至不予补偿。对于专业律师来讲，我们认为拆迁人应尊重历史，在拆迁中应充分保护被拆迁人的权益。对于因为地方政府政策原则不能办理或补办产权证件的自建房应予完全补偿。

【法眼看经济】对于宅基地上未建房的空地，在拆迁时能否得到补偿？目前国家法律对这块是如何规定的？

【王优银律师】对于此点国家法律没有明确规定，我们认为征收宅基地使用权，如非属于被征收人原因造成没有建房，应对宅基地使用权做适当补偿。

【法眼看经济】我们都知道，现在流动人口的比例越来越大，那么进城务工人员和户籍在外的学生能否获征地补偿？

【王优银律师】这个主要看户籍是否在被征收范围内，如果户口在被拆迁房屋内，应当享有拆迁补偿的权利。学生和服兵役的现役军人等特殊情况将户口临时迁移的人员也应享有补偿的权利。

【法眼看经济】近期，我们接到一名网友的咨询，他本人是城镇居民，几年前购买了一处农民的自建房，现在房屋面临拆迁，但却被告知房屋拆迁款不归他，而是归房屋宅基地的产权人所有。像这种情况应该如何处理？请王优银律师帮我们这位网友解答一下。

【王优银律师】现行的法律是禁止城镇居民购买农村的宅基地上的房屋的。司法实践中一般都认定此类买卖协议无效，对于因合同无效造成购买人的损失，卖方应负一定的赔偿责任。

【法眼看经济】最近的一则新闻引起了较多网友的关注，因国家修建公路，河北某村需被占地拆迁，而被拆迁村民反映拆迁前后的补偿标准大幅“缩水”。被拆迁户相信政府的“口头协议”承诺，拆除了自己的房屋，但拆迁后镇政府“变脸”让村民似乎有苦难言。对此，您是怎么看的？被拆迁的村民该如何维权？

【王优银律师】对于有些地方政府的公信力确实存在很严重的问题，屡屡的失信不仅失信于民还造成社会的不稳定因素。对于被拆迁人来讲在拆迁中一定要注意保留书面证据，及时索要对方签字盖章后的补偿安置协议文本。只有保留书面证据才最有可能保护自身权益。对于此类被忽悠的村民应及时拿起法律武器，收集证据以维护自身权益。

【法眼看经济】被征地农民享有哪些知情权？对征地补偿安置方案有意见该怎么办？

【王优银律师】被征地农民享有征地范围、征地用途、位置征地补偿标准、安置途径等知情权。对于征地补偿安置方案有意见有提出听证的权利。

【法眼看经济】在面临农村宅基地拆迁时，需重点注意哪些事项？作为律师您能否为大家提个醒。【王优银律师】第一要及时收集、保留与征地拆迁有关证据；

第二要学会与拆迁方进行科学谈判的技巧，拆迁人一般身经百战，比被拆迁人拥有更多的谈判技巧，要想不吃亏一定要多注意学习。

第三要及时维权，如果存在权益被侵害的情况要及时维权，行政复议的时效是60天，行政诉讼的时效是三个月，如果超过时效，主张权利一般不会被支持。

第四维权时一定要聘请专业律师进行，征地拆迁维权专业性和实战性特别强，一个好的专业律师往往会挽狂澜与既倒，反败为胜，最终帮助被拆迁人实现理想的补偿。

【法眼看经济】对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

【王优银律师】在拆迁中广大被拆迁人一定要以法律为底线，做到“维权不违法”，依法维权才能取得好的效果，万不可以违法为代价，否则不仅不利于实现自身合法权益，还容易造成自己被打击而致维权失败。也希望地方政府能做到“权为民所用、利为民所谋”，在拆迁中能造福与民，而不是与民争利。最后祝广大被拆迁人都能得到一个满意的补偿。

【法眼看经济】再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

【王优银律师】这个节目能够贴近民生，能够反映社会的热点问题与网民互动，这一点非常好。也希望节目越办越好，反映弱势的百姓心声的专题越来越多。谢谢大家。（法邦网）（责任编辑：何欣）

靖江失地农民也可享受社保待遇

记者从泰州劳动和社会保障局获悉，靖江出台被征地农民参保新政策，被征地农民可以享受和城市居民、城镇企业职工一样的社会保障。

据了解，靖江市为解决被征地农民社会保障和劳动就业问题，曾在２００４年９月出台《靖江市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》，对征地补偿、被征地农民基本生活作出政策保障，动员被征地农民人人参保。但由于多种原因，被征地农民选择领取一次性补偿安置费，“以土地换保障”的积极性不高。从维护农民切身利益的角度出发，靖江市着力改变被征地农民只顾眼前、不顾长远的现象，经过反复调研，日前又出台了补充规定。新政策最大的亮点是，将被征地农民纳入城市居民管理和城镇企业职工社会保险范围。此举在苏中、苏北地区开了先河。

据靖江市劳动和社会保障局局长符平介绍，从今年１０月１日起，该市经济开发区各园区、江苏江阴──靖江工业园区、滨江新区、生态园区规划区内的被征地农民参保后，直接置换“城保”，参加“医保”，符合条件的家庭享受“城市低保”以及就业扶持等多项城市居民和城镇企业职工待遇。他说，与原政策比起来，新政策在养老金发放方面更能调动被征地农民参保的积极性。

这次，靖江首次将１６周岁以上的被征地农民纳入“城保”范围，参保时能同时实行城镇企业职工基本养老保险置换，即一次性置换１５年的养老保险费，到退休年龄时和城镇企业职工一样计发养老金，并享受正常调资待遇。例如，今年已到退休年龄（女性５５周岁以上，男性６０周岁以上）的被征地农民参保时一次性置换１５年后，可每月领到３７０元左右养老金。同时，被征地农民退休后，也统一被纳入靖江市企业退休人员社会化管理体系。被征地农民可以参加城镇职工基本医疗保险，享受相应待遇。被征地农民家庭符合城市居民低保条件的，统一纳入“靖江市城市居民最低生活保障”范围。

据了解，靖江市２００４年７月１日以来已经领取一次性补偿安置费的被征地农民，也可参保，享受“补充规定”带来的实惠。《靖江市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》补充规定

第一条 根据国务院办公厅《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的指导意见》（国办发[2006]29号）、江苏省委、省政府《关于积极推进城乡统筹发展加快建设社会主义新农村的若干意见》（苏发[2006]1号）、《江苏省人民政府关于修改〈江苏省城镇企业职工养老保险规定〉的规定》（省政府第139号令）和泰州市人民政府《关于进一步加强就业再就业工作的意见》（泰政发[2006]56号）等文件精神，结合我市实际，对《靖江市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》（靖政发[2004]107号）作出补充规定。

第二条靖江经济开发区各园区、江苏江阴—靖江工业园区、滨江新区、生态园区规划区内的被征地农民，适用本补充规定。

第三条被征地农民纳入城市居民管理和城镇企业职工社会保险范围。

第四条补偿安置。对第一年龄段16周岁以下（不含16周岁）人员实行补偿安置，一次性领取生活补助费标准由每人4000元提高到13000元。

第五条基本生活保障与基本养老保险置换。

（一）第二、三年龄段人员，按月发放生活补助费，发放标准由原来三类地区提高到二类地区标准，即第二年龄段人员每人每月由120元提高到140元，第三年龄段人员每人每月由100元提高到120元，发放年限仍按《靖江市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》第十七条规定执行。被征地农民家庭符合城市居民低保条件的，由民政部门按靖江市城市居民最低生活保障有关规定执行。

（二）第二、三、四年龄段人员纳入城镇企业职工基本养老保险（以下简称城保）范围，实行基本养老保险置换。

置换标准：以征地时上本市在岗职工平均工资的60%为缴费基数，按20%的缴费比例，计算置换基本养老保险年缴费标准(即一年的置换费)。

置换年限：15年（城镇企业职工退休按月享受养老金最低缴费年限）。

（三）基本生活保障与基本养老保险置换所需资金：80%的土地补偿费、全部安置补助费、政府补贴。置换费和生活补助费由被征地农民基本生活保障基金专户一次性划拨市社会保险经办机构。资金出现不足的，先由20%的土地补偿费解决，仍出现不足的，差额部分由市财政负担80%，园区（镇、办事处）负担20%；有结余的，可按28%的缴费比例和上本市在岗职工平均工资的100%为缴费基数置换缴费年限，提高退休待遇，仍有结余的，由园区（镇、办事处）、村级集体经济组织处理。

（四）第二、三年龄段人员就业后，按城保政策规定缴纳社会保险费，每缴一年基本养老保险费，退一年用于置换缴费年限的补偿安置费本息，直至退完为止。如被征地农民不愿退，可按前款规定置换，增加缴费年限，提高退休待遇，但置换的起始缴费年限不得超过法定的就业年龄（16周岁）。

第六条基本养老保险待遇。

（一）第二、三年龄段人员置换城保后，享受城保待遇。参保期间死亡的，丧葬抚恤费按城镇企业职工有关规定执行，并将用于置换缴费年限的补偿安置费部分一次性退给其受益人或合法继承人。

（二）第四年龄段人员从置换次月起办理退休手续，并按城保规定计发养老金。在领取养老金期间死亡的，丧葬抚恤费按城镇企业退休人员有关规定执行，用于置换缴费年限的补偿安置费部分扣除已领取的养老金，余额一次性退给其受益人或合法继承人。

（三）第二、三年龄段未就业人员和第四年龄段人员，退休后纳入社会化管理，并免收每人一次性1500元的社会化管理服务代办费。

第七条相关问题的处理。

（一）特殊人群的补偿安置费的处理。

征地时已参加养老保险（指参加事业保险、城保、新农保、外地参保和已按国家政策规定退休）的纳入农村集体经济组织成员的被征地农民，享受80%的土地补偿费，由社会保险经办机构直接发放给个人。

（二）部分征地有关问题的处理。

一次性征地所得土地补偿、安置费足够安置和置换的村民小组，按第四、五条规定安置和置换城保。剩余费用和再次征地所得土地补偿、安置费，可按28%的缴费比例和上本市在岗职工平均工资的100%置换缴费年限，提高退休待遇,或由园区（镇、办事处）、村级集体经济组织处理。

部分征地后，人均耕地面积在0.4亩以上，一次性征地所得土地补偿、安置费不足以安置和置换的村民小组，80%的土地补偿费和全部安置补助费，暂由园区（镇、办事处）代管，不得分配，待再次征地所得土地补偿、安置费累积足够置换，按第四、五条规定安置和置换城保。

部分征地后,人均耕地面积不足0.4亩的村民小组，视同全部耕地被征用，按第四、五条规定安置和置换城保，置换费不足部分由村集体经济组织向社保经办机构出具欠条，园区（镇、办事处）担保、市财政认可，再次征地时偿还。全部耕地被征用后，置换费仍不足的，差额部分由市财政负担80%，园区（镇、办事处）财政负担20%。

（三）本补充规定执行时间之前征地问题的处理。

2004年7月1日以后至本补充规定执行时，补偿安置费未分配的村民小组，被征地农民按本补充规定第四、五条安置和置换；补偿安置费已被分配的村民小组，被征地农民可按本补充规定第四、五条置换城保。不愿意置换的，不纳入被征地农民基本生活保障、城市居民最低生活保障及城镇企业职工基本养老、医疗保险等管理范围。

2004年7月1日以前征地的，另行处理。

第八条第二、第三年龄段人员，未就业的参加新型农村合作医疗保险，也可参加城镇职工基本医疗保险，并享受相应待遇；已就业的参加城镇职工基本医疗保险，并享受其待遇。

第九条第四年龄段人员可选择下列办法之一参加医疗保险（保费由个人缴纳），并享受相应待遇：

（一）参加新型农村合作医疗保险；

（二）参加住院统筹医疗保险的人员，不建立个人账户，缴费标准按参保时上本市在岗职工平均工资的5%，一次性缴纳医保费，缴费年限由15年减为10年；

（三）参加城镇职工基本医疗保险的人员，缴费标准按参保时上本市在岗职工平均工资的9%，一次性缴纳医保费，缴费年限由15年减为10年。

第十条对第二、三年龄段人员有劳动能力和就业要求但未能就业的，发放《就业登记证》，享受相关就业扶持优惠政策。

第十一条对第二、三年龄段人员有就业培训愿望的，进行免费就业培训，并提供相应就业岗位供其选择。

第十二条适当提高被征地农民基本生活保障资金筹集标准。

年7月1日以后至本补充规定执行时征用土地的，均按每亩9000元标准提取。

本补充规定执行后，在本补充规定第二条范围内新征用土地的，经营性用地提取标准由每亩9000元提高到每亩18000元；工业、公益性用地仍按每亩9000元标准提取。

第十三条市政府成立被征地农民基本生活保障工作领导小组，市政府办公室、劳动和社会保障局、财政局、国土局、公安局、民政局、农工办、各园区和相关镇、办事处为成员单位，下设办公室，办公室设在市劳动和社会保障局。各相关部门明确专人负责协调处理被征地农民基本生活保障工作。各园区和相关镇、办事处及被征地的村组主要负责人为第一责任人。征地程序开始启动后，市国土、劳动和社会保障、公安等部门，以及园区和相关镇、办事处等应及时介入，将保障工作与征地拆迁工作一起部署、一起宣传、同步实施，确保被征地农民基本生活保障工作顺利开展。

第十四条本补充规定由市劳动和社会保障、财政等行政部门负责解释，原有政策规定与本补充规定不一致的，按本补充规定执行。

第十五条本补充规定自2006年10月1日起执行。

农村房屋拆迁问题的法律思考 第2篇

（一）诉讼主体问题。

析产纠纷发生在家庭成员间，权利人都是共有关系，无论是原告、被告都是权利的共有人，因此该诉讼为必要共同诉讼，未参加诉讼的，法院应当依职权追加，通知其参加诉讼。

（二）诉的种类问题。

在农村房地析产纠纷中，诉请主要有确权之诉和侵权之诉。司法实践中主要表现为：一是笼统的要求分家析产，无具体的分割指向。在事实依据上，应当提供现有房屋的结构、方位及面积状态，以便法官分割时从有利于生产、生活和保护妇女儿童利益的方面合法合理确认原告应分得的房产。二是要求确认权利份额。此类诉讼是典型的确权之诉，诉请并不具体指向某一间房，仅要求法院确认其权利份额。三是侵权之诉，要求法院判决侵权人搬出某些房屋。

（三）房屋价值评估问题。

由于家庭成员每人在房屋总面积中的权利份额与房屋单间结构面积并不尽一致，而房屋的价值又在于作为独立空间存在于整体房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每个人的权利，在析产纠纷中，绝大部份案件涉及到对房屋的货币补偿，从而需要对房屋价值进行评估。但问题常在于：一是评估对象的确定。在拆迁安置后的房产分割或房屋改建、重建前的遗产继承案件中，需要当事人货币补偿的房屋往往是拆迁前、改重建前的房屋。这些房屋已不存在，当然无法评估。二是现有被分割农村房屋价值认定。可先由双方当事人协商约定争议房屋单价，协商一致的，法院予以采纳；协商不成，要求提出评估，预交评估费，法院委托有资质的机构评估，对评估费由当事人在诉讼结束后按权利份额比例承担；如原告无法或不愿预交评估费，法院依政府拆迁安置该类农房的补偿价格确认。

（四）宅基地使用证的证明作用问题。

我国农村房屋抵押的法律思考 第3篇

一、农村房屋抵押困境分析

(一) 法律障碍

农民将自己的房屋抵押, 一般是为了筹集资金, 向银行等金融机构贷款, 银行等金融机构为了降低其贷款风险, 通常要求农民提供担保。当农民不能偿还贷款时, 银行等金融机构就会行使其抵押权, 然而法律规定农村房屋下的宅基地使用权不能与农村房屋一并抵押, 这样就存在我国农村房屋抵押贷款法律规定与现实需要存在冲突。

我国宪法明确规定, 集体土地属于集体所有, 农民对自己房屋下的宅基地只有使用权, 而没有处分权。我国《物权法》第184条第2款规定“下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 但法律规定可以抵押的除外”。《物权法》明确规定宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。因此, 农民用农村房屋抵押融资受到限制。

我国《土地管理法》第62条规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地, 农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。我国实行农村村民“一户一宅”原则, 即一户只能拥有一处宅基地, 国家为了保障农民基本生存权利做到“居者有其屋”, 政策上不支持农民住宅用于抵押融资。

我国《担保法》第37条规定, 农村耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押。同样, 农民因房屋下的宅基地不能抵押融资。

以上四部法律都明确规定了农村宅基地使用权不能抵押, 现实当中, 农村房屋抵押, 通常认为是农村房屋作为抵押物, 但其抵押的价值应包含房屋和房屋下的宅基地, 而宅基地使用权是不能抵押的, 因而推定农村房屋也不能抵押。

(二) 农村房屋抵押登记障碍

一方面, 由于我国农村人口多、面积大、范围广, 登记工作难度大等原因, 我国目前尚未对农村的房屋进行全面确权, 绝大多数农村房屋没有房屋产权证, 当房屋进行抵押时, 抵押登记当然也就没有办法办理。另一方面, 根据《房屋登记办法》第87条规定:“申请农村村民住房所有权转移登记, 受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的, 除法律、法规另有规定的除外, 房屋登记机关应当不予办理。”国土资源部在2004年11月2日也印发《关于加强农村宅基地管理的意见》 (国土资发[2004]234号) 特别强调“严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”因此, 农村房屋的所有权转移登记仅限于集体经济组织内部的成员之间, 而农村的需求又是有限的, 这极大地限制了农民向银行等金融机构抵押贷款。

(三) 农村房屋价值评估障碍

农村村民一旦无法偿还债款, 抵押权人就会实现其抵押权。在抵押权人实现抵押权时, 将如何认定农村房屋的价值呢?实际上, 农村房屋的价值相比城市房屋难以确定其价值。农村房屋的建设与城市房屋的开发建造有很大的不同, 农村房屋的价值评估缺乏统一可操作的标准, 建房材料、成本质量差异很大, 此外, 农村房屋的价值评估机构大多来自城市, 他们并不了解农村的相关情况, 实地价值评估带来困难, 而且农村房屋处在农村地区, 这些都会影响农房本身的价值。除了物理上的原因外, 现行法律对农户流转的限制, 很难评估出相对公允的价值, 使得抵押双方满意。

二、农村房屋抵押的必要性与可行性之考察

对于我国农村房屋是否可以抵押, 人们有不同的观点。一种观点认为, 根据“房地一体”原则, 宅基地使用权不能转让, 农村房屋也不能抵押, 否则, 违背了“房地一体”的原则;另一种观点主张“宅基地使用权不得单独转让、抵押, 建造在宅基地上的住房转让、抵押的, 宅基地使用权一并转让、抵押。”此观点认为, 农村房屋可以抵押, 并与宅基地一并抵押。第三种观点则认为, 可以借鉴日本民法的作法, 即引入宅基地使用权租赁制度, 农村房屋的受让人可基于债权性质的宅基地使用权租赁权取得房屋的所有权。笔者认为, 农村房屋抵押是市场经济的发展的必然要求, 农村房屋抵押有其存在的必要性和可行性。

(一) 农村房屋抵押之必要性考察

1. 保障广大农民的财产权

根据《中华人民共和国宪法》第13条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”农村房屋做为农民的一项私有财产, 可以行使占有、使用、收益和处分的所有权能, 即农民可以自由支配自己的房产。农村房屋抵押, 有利于保障农民的财产权。

2. 盘活农村静态的资产

虽然, 法律并没有规定农村房屋不能抵押, 但是受限于“房随地走, 地随房走”的原则, 农村房屋无法像城市房屋那样在市场进行自由流转, 也不具备融资担保功能, 这样一来, 农村房屋这一资产不能流转, 变成了“死产”。农村房屋抵押可以将静态的资产转化为活的资本, 让农村房屋成为农村发展的生产要素, 激活农村经济。

3. 城乡一体化的发展要求

随着城市化战略的逐步实施, 在基础设施比较完备, 经济比较发达的地区, 城镇与农村已经没有明显的界限, 而农民房屋不能自由买卖, 把已完成城镇一体化的状态, 人为的割裂成城镇和农村。因此, 从城乡一体化的角度出发, 开展农村房屋抵押融资, 使得农村房屋能够向城市房屋一样自由抵押处分符合城乡统筹的政策, 对打破城乡隔绝、地域界限和身份限制, 有利于建立全国统一、公平竞争和城乡和谐的大金融市场。

(二) 农村房屋抵押之可行性考察

1. 法律可行性之考察

首先, 我国《宪法》第13条规定国家依照法律规定保护公民的私有财产权。国家以根本大法的形式确定了公民合法的财产权。而公民的私有财产权应包括占有、使用、收益和处分的权利, 因此, 农民用自己所有的农村房屋设定抵押权, 是依法处分自己的财产, 符合国家根本大法的规定。

其次, 我国《民法通则》第75条第1款规定公民的个人财产中包括公民的合法的房屋。我国《民法通则》规定国家保护公民的合法财产权, 我国法律允许城市房产可以用于抵押融资, 根据法律之平等原则, 农村集体土地上的房屋也应该和城市国有土地上的房屋一样可以用于抵押融资, 体现法律的公平与正义。

再次, 我国《担保法》第37条对不得抵押的财产中, 主要是指宅基地的使用权不得抵押, 并没有将农村房屋列为不得抵押的对象。另外, 《担保法》第34条第1款规定可以作为抵押物的是“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”。担保法没有对抵押房屋规定必须是国有土地上的房屋或集体土地上的房屋做区分, 从严格意义上看, 集体土地上的农村房屋是可以用于抵押的。

最后, 我国《土地管理法》第62条的规定, 农村村民如果出租出售宅基地上所建住宅后, 不能再申请宅基地的。由此可见, 村民出租、出售房屋, 法律并无禁止性规定, 既然可以农村房屋可以出租、出售, 根据法无禁止者皆可为的原则, 那么宅基地上的农村房屋也可以用于抵押。

从上述五部法律可见, 我国农村房屋抵押是有其法律的可行性的。根据私法原则之“法无禁止者皆可为”, 既然我国法律并没有明确进行农村房屋抵押, 并且以上法律在一定程度上认可农民对自己的房屋进行处分, 因此, 我们对农村房屋抵押的行为也当然认定其为有效的。

2. 理论可行性之考察

法定租赁权法理依据是指因房屋在自然属性上与土地的不可分离, 但土地和房屋分别属于不动产, 为不同的权利主体所有, 可以单独作为交易的标的, 因此当不同的或同一所有权人将土地或房屋同时或先后转让给不同的人所有, 则推断为土地受让人默许房屋受让人继续使用土地, 但房屋所有权人必须向土地所有权人支付相应的对价, 其法律性质为租赁, 且租赁的期限不受法律关于一般租赁合同租期之限制。

法定租赁权的性质是债权而非物权。正如学者指出的, 在法定租赁权的制度框架下, 农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时, 对于房屋的宅基地并非取得作为物权的村民的“宅基地使用权”, 而是取得作为债权的“宅基地租赁权”。基于该债权性质的租赁权, 房屋买受人可以占有并使用宅基地, 达到对宅基地用益的目的, 这一结果并非出于农村房屋买卖双方的自由意志, 而是出于法律的直接规定, 同时, 租赁的标的物是宅基地而不是宅基地所有权。

按照法定租赁权理论, 对于农村房屋的受让人, 就不会有身份的限制, 即包括本集体的成员, 其他农村集体的成员和城市居民, 都完全可以作为受让人取得农村房屋的所有权, 同时与该房屋宅基地所有权人的集体之间产生法定租赁权关系。在我国法律规定的集体土地使用范围内, 用支付租金的方式解决集体土地问题是符合法律规定的, 并且农村集体经济组织也可通过积累资金来解决农村集体经济组织内村民的福利和社会保障问题。

三、建立和完善农村房屋抵押制度的建议

(一) 加快推进农村房屋产权登记工作

根据物权法的基本原理, 不动产物权的公示方式登记, 未经登记或不生效力或不对抗第三人。因此, 房屋产权证是开展农村房屋抵押融资的前提条件, 农民要想抵押贷款, 就必须办理抵押登记, 否则不能进行抵押。因此, 应大力推进对农村房屋产权登记工作, 号召广大农民积极进行房屋登记, 对符合农村房屋登记条件的房屋, 应当给予登记和发证。农村房屋所有权人的权利得到明确后, 有利于农村房屋抵押, 从而降低了金融机构抵押贷款的风险, 保障了交易双方的合法权益。

(二) 建立健全农村房屋价值评估体系

从目前市场交易的情况来看, 绝大部分的评估机构都来自城市, 专门的农村评估机构很少, 难以适应市场经济发展的需要。此外, 城市房屋的评估机构适用的标准是否适用于农村值得人们的怀疑。因此, 在现行的评估体系下, 建立适合农村房屋的评估体系, 合理评价农村房屋的价值, 是非常重要和必要的。当然, 并不是说完全地否定城市房屋评估体系, 在建立农村房屋价值评估体系中, 城市房屋的价值评估体系对农村房屋价值的评估仍然具有借鉴意义。

因此, 政府应倡导成立农村房屋评估中介机构或设立相应部门, 并制定和公布本区域内的农村房屋的最低保护价, 发挥政府的经济调节功能, 为农村房屋的价值评估提供依据和指导。在农村建立房屋价值评估体系的基础上, 金融机构可委托评估中介机构对农村房屋价值进行评估, 农村房屋的所有权人也可以申请进行房屋价值评估, 评估机构出具的评估报告将为金融机构对农村房屋抵押融资时的价值提供参考。

(三) 建立健全社会保障服务体系

进行农村房屋抵押贷款, 最大和最现实的问题是, 农村房屋变现后, 农民的居住问题。法律规定宅基地使用权不能流转, 一个很重要的原因是为了保障农民的日常生活保障。如果农民将房屋进行抵押贷款, 无法还贷时, 农民将会失去房屋, 一无所有, 这将极大地影响农民的生存问题。因此, 建立健全的社会保障体系, 将有效地避免了这类问题的发生, 解决了农民的后顾之忧, 农民可以安心地将自己的房屋用于抵押, 这将有利于推动农村房屋抵押的进行, 发展农村经济。

(四) 完善配套法律法规

在与国家法律、法规不冲突的原则下, 制定规范性地方法规与政策, 协调相关部门, 行使地方立法权, 制定适合当地农村房屋抵押的特色政策, 这将有利于推动中国法律制度的建设与完善。在一部分地区实行试点, 对农村房屋抵押贷款问题进行立法实践, 将是立法的有益探索。

因此, 通过完善法律规范, 对农房抵押贷款的相关法律问题加以规范, 将有利于推动农村房屋抵押的顺利进行。例如2009年, 成都市政府下发了《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》, 以及《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法 (试行) 》、《成都市农村房屋抵押融资管理办法 (试行) 》、《成都市集体建设用地使用权抵押融资管理办法 (试行) 》等三个具体操作文件, 为农村房屋产权直接向金融机构质押、抵押融资提供了法规保障。

四、小结

我国农村房屋抵押存在法律上的障碍、登记上的障碍、农村房屋价值评估的障碍等, 造成我国农村房屋难以抵押融资, 长期以来, 制约了农村经济的发展。在今后的制度完善中, 加快推进农村房屋的登记工作、建立农村房屋价值评估系统、建立健全社会保障体系、完善配套法律法规等, 将有利于统筹城乡一体化, 发展农村经济。

摘要：我国现行的法律规定禁止宅基地使用权的抵押, 但并未禁止宅基地上的农村房屋进行抵押。农民将房屋进行抵押贷款, 必然会涉及宅基地使用权的问题, 根据我国相关法律规定宅基地使用权的流转是禁止的。根据我国法律、法规的规定, 分析农房抵押中存在的法律问题, 希望能为建立完善农房抵押贷款机制提供思路和建议。

关键词：农村房屋,抵押,法定租赁权,法律思考

参考文献

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[2]郭明瑞.关于宅基地使用权的立法建议[J].法学论坛, 2007 (1) :21.

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[7]陈雨菡.关于宅基地抵押的法律问题研究[J].法制与社会, 2010 (1) .

农村房屋拆迁问题的法律思考 第4篇

[关键词]安置房；产权登记；法律效力；审判实践

近年来，随着我国新农村建设的快速推进，农村征地拆迁安置房的建设规模越来越大。部分拆迁安置房“产权人”受经济利益驱动，私下交易买卖征地拆迁安置房活动十分活跃。一方面造成了国家房地产交易的税费大量流失，损害了国家利益；另一方面，因买卖交易征地拆迁安置房不受法律保护，纠纷矛盾频发，既损害了买卖双方当事人的合法权益，又影响了社会稳定。之所以会出现上述问题，是因为法律对规范农村建房的法律规范少且滞后，且主要是基于农村建房实践，规范的对象也是基于低层、农民自用的建筑。相比于目前农民安置房起码是多层、也有不少高层、小高层的发展状况，现有的法律规范已远远不足。

一、农村房屋买卖中的两类主要案件

一是对安置房的产权份额登记问题。例如在一些离婚、析产案件中，因安置房产权登记制度的不完备以及拆迁政策的多元化导致涉案房产产权不明，房产分割困难。二是拆迁安置房买卖的法律效力问题。

二、对上述问题的法律分析

由于农村征地拆迁中涉及土地属于集体所有土地，拆迁安置房是否能够买卖尚且存疑。

首先，我们要正确认识农村安置房的性质。农民安置房实质上是农村房地产开发经营的产物，即农民集体经济组织，与房地产开发企业合作，在本集体建设用地（主要是宅基地上）兴建商住楼或农民新村、农民公寓等房屋，建成后卖给本集体内成员，由本集体成员居住使用的行为。农村房地产开发经营行为是城市化发展推进乡村城镇化的产物和途径，其主要目的是在安置失地农民的过程中对农村建设进行重新的调整布局，提高农民的居住水平，同时达到集约利用耕地的效果。因此具有较强的公益目的，其商业性不占主要地位。且其建设用地仍在本集体原来所有的土地上，因此对于购买了农民安置房的村民，其原有的宅基地应退还农民集体经济组织，这实际上是对新旧宅基地的置换。

其次，因为在新旧宅基地置换的过程中，登记制度有所不足，导致安置房的产权份额登记问题的产生。为解决这一问题，政府应力促拆迁政策明朗化，妥善做好农民安置房权属登记，积极探索、逐步规范所有权流转。以明确拆迁房屋权属和建立安置房产权登记制度为两大抓手，从源头上防止纠纷的发生。一是在拆迁工作开始前进行“确权”。对于没有产权证的拆迁房屋，在拆迁工作进行前设置补办产权证程序，引导那些只持有宅基地使用权证的被拆迁人及时补办产权证书，确保权利有证可查。二是在房屋安置后及时为安置房“正名”。針对目前“拆一还一”和按人数确定安置面积这两种政策并存的局面，建议相关部门分门别类，建立和健全农村拆迁安置房产权登记制度，以产权证的形式将权属状态“固化”、“书面化”。三是要对已建成、手续不全、能够保留使用的违规建筑进行登记，然后区别情况分类处理：对能够办理国有土地转换手续，质量有保障的农民安置房，待完善有关手续后核发《城市房屋所有权证》，并对其上市交易进行合理限制；对不具备国有土地转换条件，质量有保障的农民安置房按规定核发《村镇房屋所有权证》，并积极探索和规范该类房屋所有权的有序流转，以盘活资产，致富农民，物尽其用。对其中的存量房屋，可以考虑以政府名义予以收购，作为定销商品房、经济适用房、廉租房的补充，也可限定价格面向中低收入家庭销售。

再次，由于对农村房屋买卖合同的性质没有明确的法律规定，理论上也无权威定论，导致在司法实践中对于拆迁安置房买卖的法律效力问题理解各异，判决千差万别，认定此类合同无效和有效的判决均存在，使得法律失去了其应有的确定性。

三、审判实践中的两种不同认定及如何应对

第一种情况，认定房屋买卖合同无效，限制农村房屋的流转。这种意见认为，根据我国现行的法律，《土地管理法》第六十三条和《担保法》第三十七条，可以推断我国法律是限制农村房屋自由流转的。而另一方面，即便我国法律没有直接否定房屋流转的自由，但目前我国的司法还不承认法官的自由裁量权，故不可以通过自由心证来认定房屋买卖合同有效。比如，2000年10月，江苏省第九届人大常委会通过的《江苏省土地管理条例》第35条第2款规定：“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”对农民住宅房买受人的条件进行了明确，即限制了房屋的流转对象，仅限于集体经济组织内部成员，而否认了房屋转让给“外地人”的合法性，如江苏启东法院采信的就是合同无效论。

第二种情况，认定房屋买卖合同有效，鼓励农村房屋的流转。这种观点认为，根据《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”1990年10月《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》中规定：“对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。”从一个侧面赋予了农民房屋自由流转的权利。同时，所谓“法无禁止便自由”的原则，法律没有明文禁止农民转让其房屋，则可认定房屋买卖是合法有效的。如浙江温州法院系统认为农村房屋买卖合同只要不存在合同法规定的无效情形

即为有效。但实践中，即便司法机关认定了买卖合同的有效，行政机关却是不予办理房产登记的，其实还是一定程度地阻碍了农村房屋的正常流转。

笔者认为，根据上文对农村安置房性质的分析，可以看出安置房所使用的土地使用权仍然是农村集体经济组织成员所专有的宅基地，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，若买受人不是同一集体组织成员，而是城镇居民，则房屋买卖合同无效。江苏省高级人民法院在2006年8月28日的《关于曹明与孙淑惠、袁长荣房屋买卖纠纷的批复》中认为，在法律、行政法规未对此类问题作出明确规定前，稳妥起见，人民法院在处理涉及农村宅基地纠纷及农村房屋买卖纠纷时，应当参照国务院的决定和通知精神以及地方性法规的规定，认定城镇居民购买农村村民房屋的买卖合同无效，房屋恢复到合同签定前状态，即买房户退出住房，由卖房户返还购房款；对双方提出的要求支付住房的租金及购房款的利息一般不予支持。但近年司法实践对案件处理有所改变，如2007年12月17日，北京市第二中级人民法院终审李玉兰购房案，虽仍判决购房合同无效，被购房者向买主返还购房款并收回住房，但同时支持买房者要求卖房者补偿自购房之日至判决时房价上涨所受到损失。这一判决已成为司法实践中主流意见，已为多家法院判决所认定。若买受人为同一集体经济组织的成员，则符合身份要求，买卖合同应认定为有效。

笔者认为审判实践中可以借鉴上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的有关规定，即：第一，对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

国家对集体土地发展权的严格限制，是基于我国人地矛盾的空前尖锐，耕地资源匮乏这一国情决定的。如此设计，能防止农民集体因自身利益驱动而大肆破坏耕地资源，具有值得肯定的一面。但是这种制度设计也带来的一些突出的负面作用，已不能适应城市化快速推进及社会主义新农村建设的迫切需要。为了妥善解决实践中大量出现的农民安置房问题，建立一种基于集体土地使用权的农村房地产开发经营制度，从农村房地产开发用地管理、规划建设管理、权属登记、所有权流转以及物业管理等方面予以法律规范已显得十分紧迫。

[作者简介]吴中平，江苏省江阴市人民法院。

对于农村拆迁问题的一些思考 第5篇

摘要：近些年来，随着我国城市化进程的加快和市场经济的发展，城市规模不断扩大，需要大量征收、征用城市周边乡镇的农村集体土地，目前这一过程存在着不少问题。伴随拆迁量的连年攀升,农房拆迁引发的矛盾日趋尖锐,对抗性越来越明显,也有了农房拆迁是“天下第一难”的说法。因此,农房拆迁问题已严重危及农村社会的和谐稳定,直接影响工业化和城市化的进程及当地社会经济发展的水平,成为一个严峻的社会问题，为使征地拆迁公平、合理、透明、时效，同时减少社会矛盾，体现“以人为本”，本文在综合各种资料的基础上做一个简单的综述，对拆迁问题作了一个初步的思考，以供相关部门参考。

1农村拆迁所存在的主要问题

从总体上来说,几年来,全国各地在土地征收、农房拆迁等方面的工作是稳定有序的,特别是北京和上海等城市在集体土地拆迁房屋安置政策方面进行了卓有成效的探索,走在了全国的前列,值得其他城市学习借鉴。但在大部分地区,农房拆迁问题没有得到实质性解决,引发的矛盾持续不断,部分地方有愈演愈烈之势。我们要认真分析,理性对待。

1.1征地数量增加直接导致拆迁数量上升

党中央、国务院从我国国情出发和基于国家粮食安全的战略考虑,把保护土地及耕地作为一项基本国策。但近几年来我国耕地锐减,据国土资源部调查结果显示,我国耕地从2000年的19.24亿亩已减少到2005年的18.31亿亩。这就意味着我国“十五”期间耕地减少了近1亿亩。各类开发区遍地开花,有些市、县和乡镇“一窝蜂”地建开发区及园区。有的地方不论项目有无或多少,先圈地再说;有的地方征地随意性很大,先用后征,边用边征;有的地方招商时在土地上争相压价,恶性竞争,使土地资源流失。以嘉兴经济开发区(省级开发区)为例,从1992年开发区建区到2000年只拆迁了16万平方米,从2001年至2003年3年间的拆迁量则成倍增加,达到112.13万平方米,从2004年起,受国家土地、资金等宏观调控因素的制约,拆迁量开始回落。事实表明,大量农村集体土地被征收,势必会有大量农房需要拆迁。

1.2农村拆迁相关法律法规的缺失

长期以来，农村房屋拆迁处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权，一直采取忽略或放任态度，在可见的法律法规中，房屋仅被包含在“附着物”之中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿事宜时主要参照国有土地上的城市房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至连参照的资格都没有，农民公平受偿权利在法律上受到了不当的限制，把本该由上位法保护的农民的合法财产权，移位于下位法，由地方性法规、规章及其以下的规范性文件擅自处分农民的财产。这种法律的移位，不能不说是我国法律的一大缺撼。

1.3政府行为和职能出现偏差

征地拆迁与城市房屋拆迁有很多不一致，不能按照城市房屋拆迁的规定来实施，更不能由土地行政主管部门以外的其他部门按照城市房屋拆迁的有关规定来实施征地拆迁。征地拆迁存在的问题与政府工作的职能和方式有着密切关联。征地拆迁中的权力约束机制和利益平衡机制的缺乏使政府行为失范和政府自利性膨胀。由于拆迁情况纷繁复杂，政府及其受托人在集体土地房屋拆迁过程存在着许多非规范的行为。（1）拆迁许可证颁发程序不规范；（2）私定房屋评估机构；（3）擅用自由裁量权，使农户间补偿不平衡；（4）强行拆迁时有发生。不管农民对拆迁补偿是否满意，有些地方对不愿拆迁的农民采取强制拆迁。

1.4补偿安置的标准不够完善

由于拆迁时间、区域的不同，特别是随着城市建设，开发区和工业园区的开发建设和社

会各项事业的发展需要，地方政府对农民建房先后分批进行了控制，造成了农民建房的占地面积、建筑面积相差悬殊，同时造成乡与乡、村与村、户与户的农民得到补偿价格、安置房面积相差悬殊，贫富差别越来越大。搭建违章建筑、拖延拆迁时间等情况比较突出。目前拆迁中普遍存在农民一旦得知要拆迁消息，第一件事就是突击装修和突击搭建，不仅在室内室外的墙面和墙壁上动脑筋装修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能够向空中发展的，就想尽一切方法抬楼，还有部分拆迁户甚至采取改变原房屋用途，临时用作店面、厂房等非住宅，他们的目的就是希望在补偿安置中得到更多的优惠，当愿望不能满足时，就有人与拆迁人打持久战拖延时间，讨价还价迫使拆迁人做出让步，这些因素的存在，均使拆迁补偿难以平衡。

2存在问题的原因

2.1.保护耕地意识不强

一些基层领导干部认为,要发展经济必须多上新项目,而上新项目必须大量占用耕地,在资金短缺、财力不足,科技水平落后情况下,土地几乎成了各地扩大投入,增加产出的唯一选择。于是形成了很多开发区“开”而不 “发”“,圈”而不用的情况。在一些地方,考核干部政绩的评价指标体系存在偏差,指标层层下压。加之地方各级行政长官任期的短期化,助长了干部在任期内急于出“政绩”的短期行为,不顾客观经济规律、不顾实际情况,置长远利益不顾,置广大人民群众的根本利益不顾。在工业上大量圈地上项目,在城建上大量拆民房建广场。只要自己“政绩”显赫,而不管群众的承受能力。

2.2拆迁程序不规范

目前拆迁中出现的各种现象,很大程度上应归咎于拆迁程序不规范。有的地方政府集法规制定者、参与者、裁判员、运动员于一身,使农民的公平受偿权利至少从程序上得不到保障。在农房拆迁补偿标准制定方面,本无制定补偿权力的基层政府及有关部门,以行政文件、通知或决定来制定适用标准,以此处理农民私有财产的现象时有存在。农房拆迁管理工作除政府外没有具体职能部门管,碰到拆迁出现纠纷时没有一个权威的部门出来处理、裁定,多数情况是由拆迁入和被拆迁人二者讨价还价、相互让步,从而造成政策处理的不连续性、不平衡性。同时拆迁过程透明度不高,没有给予拆迁户知情权,造成拆迁户顾虑较大.2.3.各方利益的驱使

征地拆迁主要涉及到政府、用地单位、村集体和被拆迁人之间的利益调整关系。一是政府及拆迁人考虑的是拆迁成本最小化,时间的最短化及政绩的最大化。许多地方通行的做法是政府直接规定拆迁的补偿方式和标准。一些地方出台的拆迁标准多年不变,对被拆迁人的合法权益保护不够。二是相关乡镇(街道)、村社的基层干部既要考虑应付上级工作的压力,又不能得罪朝夕相处的村民,只得在上下之间周旋、游说,寻求平衡。三是拆迁户农民作为最典型经济人,出于保护家庭财产目的,绞尽脑汁,通过各种努力争取家庭利益最大化。正是各方各自利益的驱使,才会出现补偿不到位,安置不及时,拆迁难进展,拆迁时的纠纷时有发生,矛盾不断激化现象。拆迁问题的解决对策研究

农房拆迁问题能否解决好,关系到加快城镇化建设的进程,关系到新农村建设目标的实现,关系到人民群众的根本利益的维护,影响深远。

3.1确立科学发展观,切实维护人民群众合法权益

在农房拆迁工作中,各级政府要确立全面、协调、可持续的发展观,坚持以人为本,以人民利益为根本出发点, 树立“善待人民群众”的观念,做到权为民所用,情为民所系,利为民所谋,切实维护人民群众的合法权益。要树立正确的政绩观,依法自觉保护耕地,克服政绩行为短期化。我们要进一步增强政治意识、大局意识、责任意识、群众意识,认真处理好建设发展和保护群众利益之间的关系,及时化解农房拆迁中的各种矛盾,把工作做细,把好事办好,确保社

会的稳定和人民群众的根本利益。

3.2.尽快制定法律法规,确保农房拆迁工作有法可依

农房拆迁相关法律缺失,政策供给又落伍是造成农房拆迁矛盾突出的重要根源。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是国有土地上的城市房屋拆迁补偿规定,而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定,致使农村集体房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此,规范征收土地行为,保护当事人合法权益,尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法律十分必要。我们要根据宪法的原则精神,对涉及农房拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究,把成熟的经验和做法,用立法的形式固定下来,制定出合乎民意的法律法规,规范农房拆迁行为,名称可以是《农村房屋拆迁补偿安置法》,或者至少可尽快出台一个《农村房屋拆迁管理条例》。

3.3 深入宣传政策，规范拆迁行为

实践证明，只要及时做好政策宣传工作，就能得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都可以得到预防和解决。一是应及时向被拆迁人宣传相关法律法规及政策，告知他们享有的权利及如何维护自己的合法权益不受损害。同时，告知他们应尽的义务，引导农民依法办事，重德为人，服从国家建设需要，配合拆迁，是拆迁工作顺利进行。二是要建立透明的拆迁工作制度。怎样拆迁、如何安置补偿和依据的相关法律法规政策都应该向被拆迁户公示，主动接受公众监督，给被拆迁人一个平等的权利。三是完善拆迁程序，规范拆迁具体操作行为。在拆迁安置具体操作中要坚持公开、公正、公平原则，以公开促公正，以公正保稳定，做到合情、合理、合法，使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。

3.4 政府的职责履行

政府掌握着创新必不可少的制度资源，在制度创新中具有强制优势、组织优势、效率优势。当今城市化中存在的诸如农地产权制度、土地征用制度、社会保障制度、基层组织制度等难题，只能由握有界定产权、配置资源以及独具宏观调控职能的政府当主角才能从根本上解决。首先，政府要建立公正、公开的资源性资产配置的新机制，推行征地拆迁的制度改革，建立配套、完善的司法救济途径，切实保障和维护被拆迁人的利益。其次，要规范拆迁管理行为，做到拆迁人执证上岗，增加工作透明度，避免出现拆迁标准不一的现象。最后，解决征地拆迁问题不能单打一，不能就事论事，必须综合考虑，统筹兼顾。

3.5 健全拆迁补偿安置机制,完善失地农民的社会保障体系

农村房屋拆迁问题的法律思考 第6篇

近几年随着城市建设快速发展，城镇化进程不断加快，征用农村耕地面积不断扩大，拆迁范围越来越广。在征地拆迁开发中，由于征用农地、拆建农房制度上和工作中的缺陷，各种矛盾日益显现，全国各地因征地拆迁引起的群体性纠纷越来越多，越来越严重。编者通过对最近热点征地拆迁纠纷案例的研究，总结如下看法和建议。

一、现状与问题

调查发现农村征地拆迁与安置补偿主要有以下几个方面问题，且造成目前征地拆迁难，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。

1、政府征地拆迁不走正常法定程序，野蛮拆迁，强行征地。政府担当双重角色，造成“仲裁人”缺位，协调机制缺失。由于在征地拆迁过程中，政府直接担当“拆迁人”，因此当房屋拆迁补偿出现矛盾，农民新村建造出现质量问题时，政府无法居间调和。

2、农房拆迁自建补偿标准，征地补偿标准偏低不符合法律规定。国务院在征用耕地补偿办法中规定按照耕地近三年平均产值的六到八倍赔偿，而现实中却按照原本产量赔偿，有地甚至不到原产值。现行农村房屋完全重置价，价格组成是否合理，建筑材料价格弹性如何体现值得商榷。近年来，各种建材价格起伏幅度大，建筑人工费翻了一翻，据测算，建房成本每平方米相差幅度超过二百元，拆一处根本建不了同样一处。

3、处理违法建筑难，影响整体拆迁进程。有关部门职责不清，农村宅基地管理弱化，造成违法建筑现象严重。由于受村委会换届选举的影响，部分村民为争村主任拉选票，借机私下许愿，乱批乱放宅基地。农房住宅建设出现未批先建和不审批等现象。在原宅基地上扩建有之；在承包土地上新建有之；将承包地换给他人建房有之；给已出嫁女儿建房有之；给户口已迁到城镇就业（非征地、买户口对象）者建房有之。违法建筑面广量大，且各有历史原因和现实问题，给征地拆迁工作增加了难度。

4、农村补偿分配问题，诱发农民抵触情绪。目前农村征地补偿分配存在二难：一是确定分配对象难。以户口分类，存在农业人口，村居民组人口、征地上迁入人口，出嫁未迁出、嫁入未迁入人口的矛盾；以土地承包对象分类，存在有承包地但户口已外迁人口，因出生迟未分到承包地的农业人口，死亡人员的矛盾。二是确定分配方法难。土地征用时，对一个行政村往往只是局部征用，前后征用又有价格和人口变动差异，存在以村还是以组为单位进行分配的矛盾，各自围绕自我设定分配方法，只要不顺他心就产生抵触情绪，拒绝配合、拒绝签字、拒绝拆迁。

二、思考和建议

1、坚持依法行政，严格履行政府职责。根据《全面推进依法行政实施纲要》，政府及其部门必须要政企分开，政事分开，必须要理顺政府与市场的关系，拆迁人应是项目业主或受托的社会中介机构，区、乡政府及其部门必须代表辖区农民的合法利益，不能越俎代疱，充当拆迁人。

2、加大法制宣传和教育力度。对中心城市规划区内的农村居民，各级政府和有关部门要运用多种形式加强对城建规划及拆迁法的宣传，教育农民必须服从规划，服从国家拆迁条例，自觉遵纪守法，依法保护自身权益。政府应按规划严格实施建设，职能部门应加强对农村宅基地的审批管理，建立农村人口居住地管理网络，理顺人户分离关系，防止有人多处批地，多头建房，坚决刹住违规占地建房之风。擅自在承包地上建房，改变土地用途的，必须依法收回承包权。坚持规划先行，着力推进农村环境整治、旧村改造、新村建设。

3、逐步完善市场化的拆迁赔偿机制。农房拆迁价格涉及广大农民的切身利益，确定价格应举行由专家学者、有关部门、农民代表参加的听证会。价格构成应有一定的材料成本指数弹性。总价格应适当向失地农民倾斜。赔偿政策应适当细化，要考虑合法建筑与违章建筑的区别，严格界定合法与违法，科学制定赔补办法，保护赔足合法的，削减少赔违章的。

4、创新补偿安置机制，确保被征地农民原有生活水平不降低，老有所养。补偿安置要结合实际，可以根据不同情况采取以下方法安置被征地农民。①强化保险安置：经被征地村同意，由农村集体经济组织或被安置人员将部分安置补助费作为养老保障和医疗保险用费，向市社会保险主管部门交纳，按有关规定领取保障金。②鼓励用地单位就业安置，用地单位应优先安置被征地村的失地农民。③慎重使用一次

性货币安置。④农村集体经济组织调地安置：通过村内机动地、交回的承包地、流转地及土地开发整理新增加的耕地等，使失地农民继续从事农业生产。⑤预留土地安置：城区内人均耕地在0.3亩以下的被征地村，在符合城市规划的基础上，根据实际需要，按被征地数量的10%，给农村集体经济组织预留土地，但必须按有关规定进行开发。预留的土地原则上不允许转让，以确保被征地农村集体经济组织有长期稳定的收益。具体操作中五种方式可以多选，也可以单选，但单选货币安置要慎重，应结合保险安置进行，防止个别农民老无所养，生活水平下降，成为政府的济困户。

法律思考农村土地的流转问题 第7篇

刘成江

在我处理的法律事务中，有不少是涉及到农利集体土地流转的案件。特别是近儿年来，我国农村集体土地流转己初具规模，形式多样，如何加强管理和引导，使之走向法制化的轨道，已成为亟待解决的问题。农村土地制度改革是保证国民经济可持续发展的重要问题，也是解决“三农”问题的核心所在，而在改革方法中，土地流转制度不失为一计良策。本文从我国当前农村土地承包的现状和发展入手，从法律、法规的角度对其进行解析，并借鉴当前农村土地流转的经验，分析土地流转存在的困难，并试图对土地流转制的建立和完善度提出一些初浅的建议。

土地是农业生产最重要的生产资料，在我国，农村实行的是家庭联产承包责任制的基本经营制度，通过集体土地的承包以及承包的延长，稳定了地承包关系，农民对土地投资的积极性大大提高，进一步加快了我国农村生产力的向前发展。与此同时，随着我国城乡三，三产业的发展和农村城市化的进程加快，农村剩余劳动力大范围的转移，农村集体土地价在不同主体之间开始转移，通过农集体土地的流转，提高了土地资源的利用率和出产率，带动了农村土地市场的发肓和农村经济的更快发展。

首先，当前我国农村土地承包的现状和发展，十一届三中全会以来，实行家庭联产承包责任制，使农村土地的经营权从所有权中分离出来，曾极大地促进了农业和农村经济的发展，解决了十几亿人口的粮食问题，成为当时农村土地改革的一项创举。但是，随着市场经济深入发展和农村城镇化建设进程的进一步加快，整个农村的产业结构、农民就业结构和农村生产力水平与80年代相比已发生了很大变化。土地联产承包责任制在其实行过程中，一些深层次的矛盾也日益暴露出来。一是，一家一户的小规模经营，不便耕作，农业科学技术推广受到限制，又不容易掌握市场信息和合理销售，农产品价格不高，农民卖粮难，均使得农民种粮的积极性有所下降。再就是，土地在农民家庭经营中的地位发生了变化，一些农村劳动力自愿摆脱土地的羁绊，或远离家乡外出打工，或到城镇经商置业，或就近服务于第二、三产业，再加上生老病死、升学、当兵、迁徙等因素，部分地方出现了农民少种或不种粮田的现象。土地的抛荒成为一种很无奈的现实，即便剩下艰难维持着农作物耕种的农民们也是苦不堪言。一家一户的小规模经营，解决了中国农村人口的温饱问题，但在这一体制下，农村人民却很难富裕起来。这种情况下，家庭承包经营制度受到了挑战，农村土地经营方式面临改革，而在改革方法中，土地流转制度不失为一计良策。

其次，农村集体土地流转的类型。1、农村土也的流转，(1)未承包集体的荒山、荒地的流转。指本村农户未承包的集体荒山、荒地，由本村村民委员会发包给本村个别农户或本村以外的人员进行农业开发的;(2)、已承包的集体荒山、荒地的流转。指农户承包本村的集体荒山、荒地后长期无力开发、经营，又将其转包给本村各本村以外有能力开发经营的农户或其它人员进行农业开发的;(3)已承包的集体农业用地的流转。由于年青劳动力的外出打工或者其它原因，土地承包户无力全部或部分经营其承包的农业用地，如耕地、园地、林地、牧草地和水产用地等，将其转包给本村或本村以外有能力继续经营的农户或其它人员。 2、农村集体建设用地的流转，近几年来，集体土地市场发展迅速，农村集体建设用地使用权交易活跃，在沿海经济发达地区已具备相当规模，在贵州省城乡结合部、县城和乡(镇)政府所在地这种地方流转也是司空见惯。主要表现为：(1)农民宅基地使用权流转。宅基地使用权的流转通常是伴随着房产流转而出现，既涉及集体组织，也涉及个别农民及其土地使用者，其形式主要有转让和出租等，宅基地使用权流转的主要原因为：一是一户二宅转让;二是原有宅基地超占较多，将其中超占部分转让;三是用以换取城镇中心地段商品房，四是已进城农户转让其在农村的宅基地使用权。宅基地出租主要是在城郊合部将房屋出租给人居住，或者将路边的房屋出租用于商业;(2)乡(镇)村企业建设用地作用权流转。对转制的乡(镇)村企业建设用地使用权流转主要有以下几种形式：一、对转制的乡(镇)村企业用地不予评估作价，使个体私营企业列偿使用集体土地。乡(镇)村企业改革主要采取企业出售的办法，且基本上是出售给个人。二、一些乡镇政府在乡镇改制是时，擅自以出让方式处置集体土地使用权。一些农村集体经济组织借鉴城市土地出让的做法，以土地所有者的身份，将农村集体土地所有权出让给土地使用者，收取相应的出让金，并规定一定的使用年限甚至无使用期限限制。三、转让乡(镇)村企业建设用地使用权。转让的形式包括在集体土地上兴建厂房后转让及企业间私下变相转让等。前一种情况多发生在城郊结合部，后一种情形包括乡(镇)政府转让、或征用后转让和企业为牟取暴利转让等多种形式。四、出租乡(镇)村企业建设用地使用权。有以厂房形式出租的，也有直接出租土地使用权的。五、以地入股兴办联营企业。这些地方的农民集体，通过这种形式壮在农村集体经济，解决村民劳力出路，或直接收取入股的土地收益。六、名为入股，实为出租。如一些私营企业，村与企业签订的合同是土地入股，但实际是按年收取租金。七、农村集体建设用地抵押。目前，农村集体建设用地抵押主要用于融资过程中的信用担保。既有单独的土地抵押，又有连同房产的抵押。

再次，农村土地流转的分析，在实行农村土地改革的进程中，我国有条件的地方已大胆的实行了许多实践，取得了很好的成绩，掌握了许多先进了经验。下面我们来看几个例子：

1.北京市通州区截至2009年6月底，通州区农村集体土地承包经营权流转面积累计24万亩，其中规模化流转土地为四万余亩，为该区农业产业结构的调整发挥了重要作用，先后吸引近300家农业产业或种田能手到该区投资兴业，累计吸引社会投资10余亿元。近几年来，通州区通过持续创新的服务手段极大促进了农村土地流转工作，取得了显着的`经济效益和社会效益。该区土地亩流转收益明显增加，由20的867元增加到2009年的911元，最高每亩年收益达到了2500元以上。年底全区土地流转总金额为2.2亿元，土地流转户每年增收2400元。同时，规模化土地流转引入农业产业化经营解决了广大农民的就业问题，截止到2009年，通州区通过土地流转解放农村劳动力10000余人，其中就地安置劳动力6000余人，从事二三产业就业的有4000余人。

2.广西省贺州市八步区总人口63万人(其中农业人口52.7万人)，行政村186个，农户11.46万户，耕地39.02万亩。目前共流转土地83.05万亩，促进了土地资源配置优化，加快了农村土地规模化、集约化进程;促进了农村劳动力转移，增加了农民收入;促进了农业结构的调整，加快了农业产业化进程;促进了社会资本投入多元化，加快了农村经济的发展。

3.钦州市钦南区推行农村土地合法流转，按照“明确所有权，放开使用权，搞活经营权”的原则，在不改变土地使用性质和尊重农民意愿的前提下，鼓励农民有偿流转土地，使土地向大户、基地、企业流转，实行集约化经营，促进了农业产业向特色化、规模化、专业化方向发展。有效流转土地3.73万亩，成功打造了辣椒、黄瓜、火龙果、莲雾、百香果、无核荔枝等20多个特色品牌农作物基地，形成了以蔬菜、辣椒、鸡骨草等为主导的专业示范村。

取以往之经验，流转的主要形式包括：土地置换、承包户自主有偿或无偿转包、租赁、股份合作等。通过流转，把农民手中零星分散的土地使用权集中到专业合作社、种田能手或农业企业手中，实现了适度规模经营，有效克服了农户分散生产的局限性，有利于统一良种、统一栽种、统一生产管理，为实现农业标准化生产，提高农产品质量创造了条件。土地的大量流转，也使一大批农村富余劳动力从土地解放出来发展城镇二三产业，投资创办加工、商业、运输等方面的各类经济实体近千家，增加了他们的非农收入。

第四，农村集体土地流转的法制管理，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”这就形成了我国农村集体土地流转法制管理的基本框架。

集体土地的自发流转，多数还是促进了当发的经济发展，对农村农业和农民都有好处。但农村集体土地自发流转也的施工问题，如果不加以引导，就不利于土地市场的有效运行，也不利于耕地保护这一基本国策的落实，同时，造成土地收益的不公，损害农民的利益，引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经营制度。这些，对“三个代表”重要思想的落实和可持续的土地利用都是不利的。因此，必须强化农村集体用地的管理，制定相应的政策法规，避害趋利，把农村集体建设用地交易行为纳入法制的轨道，使之成为我国土地市场体系的有机组成部分。

1、农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的前提下进行。以家庭承包经营为基础、充分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度，确保这一制度的长期稳定，是土地使用权流转的基本前提。

2、农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则。(1)土地流转要按照有关法律、法规和中央的政策进行。在承包期内，村集体经济组织无权单方面解除土地承包合同，不准收回农户的承包地搞招标承包;不准将农户的承包地收回抵顶欠款;不准借土地流转改变土地所有权和农业用途;流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期限。(2)农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上。土地流转的主体是农户，在承包期间，农户对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包的土地是否需要流转和流转形式。任何组织和个人不得强迫农户流转土地，也不得阻碍农户依法流转土地。由乡镇政府或村级组织出面租凭农户的承包地再进行转租玫发包的“反租倒包”，不符合家庭承包经营制度，应矛制止。(3)土地使用权的流转应当是有偿的。农户的土地收益包括承包土地的直接收益的土地流转的转包费、转让费和租金等流转土地的收益。土地流转的收益应当由农户与受让方或承租方协商确定并归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留和扣缴。

3、规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地。农村土地流转应当主要在农户间进行，中央不提倡工商企业和城镇居民随意到农村长时间、大面积租凭和经营农户承包地。工商企业投资开发农业，应当主要从事产前、产后服务和“四荒”资源开发。农产品加工、流通企业和农业科技单位如果城建需要建立种苗繁育、示范推广基地，也可以小范围农户租凭承包地。外商除农业生产、加工企业或农业科研推广单位，其它企业和单位不准租凭经营农户承包地;已经租凭承包地的，要进行清理规范。

4、加强对农户承包地使用权流困局工作的领导。(1)土地问题是农村和农村工作的核心，是农村稳定的基础。地方各级党委和政府要按照“三个代表”的要求，正确引导和规范农村土地流转工作，保护农民的长远利益。(2)地方各级政府的农业行政主管部门要切实履行职责，做好农村土地流转的指导和管理工作要加强对农村土地流转情况的调查研究，掌握动态;指导农村土地流转合同订立，及时办理困土地流转引起的合同变更、解除、重订以及合同鉴证;建立流转合同档案，妥善调解的处理土地流转纠纷。(3)土地管理部门要加强对农村土地征占用的管理，防止以土地流转为名，擅自改变土地农业用途。

5、农村集体建设用地的流转应当遵循《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》及有关的规定，在经过县有人民政府批准后，由同级土地管理部门办理土地使用权流转手续，进行土地使用要变更登记;土地流转过程中，如果涉及土地用途的改变，必须符合乡镇土地利用总体规划规定的土地利用方向，不破坏环境，不损坏土地。

最后，土地流转制度的建立和完善，从农村经济发展的现状和前景看，实现土地流转，让农民把土地承包经营权这一主要资本变为更大财富，发挥土地的最佳效益，确是势在必行。但要解决土地流转中存在的问题的关键是完善土地承包经营制度，加强农村土地流转法制建设，使土地流转规范化、制度化。本人认为，目前应该从以下几方面着手：

(一)、规范土地登记制度，明确土地产权，落实对农村现有土地、农民承包土地产权证书颁发。 在坚持现有农村土地产权制度的条件下，首先对农村集体土地发放农村集体土地所有权证书。《土地管理法》第十一条规定，“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”所以根据这一规定，对于农民集体所有的土地，如果农村集体(包括屯集体、村集体或乡集体)向县级人民政府提出领取集体土地所有权证的申请，则土地所有权证书就应发放给农民集体所有者。颁发农村集体土地所有者权证，才能从根本上体现农村土地所有权主体法律地位，也为农村土地出让、出租、入股等经济行为提供了法律依据，更为相关利益分割提供了合法产权依据。其次，对农民承包地发放农户承包权证书。颁发农户对农村集体土地承包权证书，才能真正保护农户对集体土地长久不变的承包权，也为农民在土地流转中确保转出经营权而又保留承包权提供产权依据。对农村现有土地、农民承包土地产权证书的颁发，明确土地产权，减少产权纠纷，可以部分地变农村土地资源为土地资本，大力度地促进农村经济繁荣。

(二)、科学进行土地规划。土地是生存与发展的基础，十分珍惜土地、合理利用土地和切实保护耕地，是我国的基本国策。农村土地流转，应建立在土地总体规划的基础上，以保护耕地和控制非农业建设用地为重点，加强土地利用宏观调控，合理调整土地利用结构和布局，确定土地利用的目标、方针，协调各类用地矛盾。首先、科学规划农用地。要加强农用地保护、整治和开发，保证农用地面积有较大幅度加，合理调整农用地结构和布局，因地制宜发展农林牧副渔各业;其次、合理安排建设用地。确保重点建设项目的用地需求，其他种类建设用地应当以内涵挖潜为主，尽可能利用非耕地，严格控制非农业建设用地规模。根据占补平衡原则，切实落实建设占用耕地与开发、复垦相挂钩的政策。控制城乡居民点用地，建立合理的城乡居民点体系。

(三)、加快土地整理、复垦和开发。1.土地整理。土地整理的重点应是村庄和农田整理。我认为可通过村庄缩并、搬迁和调整改造，增加耕地面积，通过平整土地、归并地块及综合建设农田道路、沟渠等，增加耕地。采取积极措施开展田、水、路、林、村综合整治及不同形式、不同规模的土地整理。同时，土地整理要与村庄改造、乡(镇)村企业建设、小城镇建设、农田水利基本建设待村结合。注重提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。2.土地复垦。按照“谁破坏、谁复垦”的原则，驾驶各类工矿废充地的复垦管理。土地复垦与生产建设必须统一规划、同步进行。要及时复垦工矿建设新增的废弃地，努力做到新增废弃地全部得到复垦。复垦土地优先作为耕地，同时遵循适宜性和经济合理性原则，宜林则林、宜渔则渔、宜牧则牧。3.土地开发。土地开发必须以保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化为前提，因地制宜，适度开发。宜耕地的开发要把重点放在条件较好、投资效益较高的地区，与农田基本建设和水利建设同步进行。大面积开发荒地和围垦滩涂必须进行可行性论证，搞好规划设计。鼓励宜农土地后备资源不足的地区与宜农土地后备资源丰富的地区合作开发荒地和其他农用地，但异地开发必须纳入资源所在地的土地开发规划。

(四)、加强村庄和集镇规划建设管理，集约用地，()保护耕地。各地应抓紧完善乡(镇)土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模，从严控制村镇建设用地，加强农村宅基地用地计划管理。同时积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用。

(五)准确定位乡村组织在推进土地流转中的角色。乡村组织是农村土地的管理者，它监督土地资源的合理运用，监督农户土地使用权的流动，监控土地供需总量的动态平衡，而不应用行政手段去调整土地资源， 去干预甚至取代农户对土地的使用权。因此，乡村组织在土地流转中的定位应该是加强管理和搞好服务。要做好涉及土地流转的资格审查、合同鉴证、档案管理和动态监测等工作;要为土地流转提供信息、中介、组织、协调等服务工作;要制定土地利用与流转的长远规划，做好土地的集中连片和整理工作，改善农田基础设施建设，为农地流转创造良好的环境。

农村房屋买卖法律问题探究 第8篇

一、背景介绍

随着城市化进程的加快和社会经济的迅速发展, 农村劳动力大量向城市转移, 农村房屋空置现象严重, 资源浪费大。同时, 由于定居城市的农村村民或因继承等合法途径拥有农村房屋的城市居民日益增多, 农村房屋买卖现象也频频出现, 而且买卖主体的范围也不再局限于同一集体经济组织之内, 跨村、乡镇的买卖, 甚至城镇居民购买农村房屋的行为也屡见不鲜。

当前, 法院受理的农村房屋买卖合同纠纷大多数都是出卖方事后反悔主动起诉到法院, 要求判决双方房屋买卖行为无效从而收回已交付的农村房屋, 也有少部分是由于买受人起诉出卖方要求判令其履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续。

目前, 此类纠纷主要有以下情况:从诉讼双方和案由来看, 主要为房屋出卖人诉买受人, 要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看, 出卖人为农村村民, 买受人主要是城市居民或外村村民;从合同履行来看, 大多依约履行了合同义务, 出卖人交付了房屋, 买受人入住并给付了房款, 但多未办理服务登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看, 多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素, 房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格, 出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看, 有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。2007年12月17日宋庄“画家村”画家李玉兰农房买卖案终审判决, 维持此案7月宋庄法院一审原判, 认定宋庄“画家村”农村房屋买卖合同无效。而这“画家村集体腾房”事件, 仅仅是大量农村房屋买卖纠纷中的一个缩影。

农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题, 是目前司法实践的热点、难点, 相关物权理论的研究争论很大, 在《物权法》的制定过程中, 宅基地使用权流转的放、禁之争从未停止, 最后颁布的《物权法》在此问题上的立场也基本未变。在当前的审判实践中, 由于对农村房屋买卖合同的性质没有明确的法律规定, 理论上也无权威定论, 造成了司法实践中认定此类合同有效和无效的判决均存在。

二、农村房屋买卖法律问题汇总

1、农村房屋买卖是否合法。现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市, 专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有, 因此我们只能根据相关法律规定寻找依据。根据2007年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。而在《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准”。《土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可知, 该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。

同时, 由于根据《民法通则》第七十五条第一款, 房屋属于公民的个人财产范畴, 公民的合法的私有财产不受侵犯。宪法第十三条第一款和第二款也强调国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。根据《民法通则》第七十一条规定:“公民个人 (包括农民在内) 对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权, 自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分, 包括出卖、互易、赠与等方式。”从中我们可以看出, 农村村民有权利出卖自己在农村的房产。

2、城镇居民能否购买农村住房。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅, 有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”, 2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。在这些规定中, 我们似乎可以看出城镇居民不能购买农村住宅。但是, 根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是, 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业, 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”, 而农村村民的房屋所在的宅基地, 只要没有其他违法的条件下, 本来就是建设用地, 该房屋的买卖即主体的变更, 并不影响集体土地的利用整体规划。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 (一) 》 (法释[1999]19号) 第4条规定, “合同法实施以后, 人民法院确认合同无效, 应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据, 不得以地方性法规、行政规章为依据”。因而, 笔者认为上述“通知”, 并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。

最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则, 该批复的内容如下:“房屋买卖系要式法律行为, 农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方, 还应依法办理该项手续后, 方能认定买卖有效。”最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题发布过案例。因此笔者认为, 要活跃农村房产市场, 对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制。因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转, 无法形成有效的市场, 无法体现房屋的实际价值, 反而会损害出卖人农民的利益。

3、房地如何实现分离。“房地一致”原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让、抵押。其在立法上的体现主要在《中华人民共和国城市房地产治理法》第31条规定:“房地产转让、抵押时, 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”既是农村房屋可以买卖了, 但是土地怎么办?农村的土地所有权是集体所有的, 不允许买卖, 宅基地的所有权是集体的, 不允许流转。根据《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利, 有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利, 目的是为其成员建造房屋提供权利基础。这样一来, 如何实现房地分离似乎成为一个困惑, 在人们的观念中似乎一直是“地随房走”, 房屋既然卖了, 宅基地难道也可以卖?其实在法律范围内, “地”和“房”是可以分开归属的, 根据土地租赁的概念我们可以联想到宅基地的租赁, 这样便可以明确划分出宅基地的所有权、使用权和租赁权, 通过宅基地所有权人与房屋买受人签订宅基地租赁协议, 从而实现房地分离。而宅基地使用权人享有宅基地租金的收益, 租金数额可由当事人协商, 不能达成协议的, 可以请求人民法院确定。

笔者认为, 由于房屋这种特定意义的不动产, 因此对于宅基地租赁的租赁期限应该不局限于《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的限制, 应该以宅基地地上房屋的物理状态存在期限为限制。当房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加盖、改变结构等方式对房屋进行实质建设时, 应认定地上物灭失, 宅基地使用权保有地上物的存续理由已然消失, 宅基地租赁权消灭, 宅基地所有人可依物上请求权要求占有人返还宅基地。

4、没有房产证, 合同效力如何确认。由于根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅, 有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。因此, 许多农村房屋买卖都不能获得相应的产权证明, 给农村房屋买卖带来障碍, 导致“黑市”交易, 并容易埋下产权纠纷的隐患。

笔者认为, 买卖房屋未办理过户手续不影响合同的效力。农村房屋买卖后是否办理过户审批手续不是房屋买卖合同的有效要件, 所以未办理过户登记手续不影响买卖合同的效力。根据我国《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同, 自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的, 依照其规定。”所以, 依据该规定需办理批准、登记等手续后生效的合同, 必须有法律或者行政法规上的依据, 地方法规或规章都不能作为认定合同需依法登记后生效的依据。没有办理过户登记手续, 是房屋买卖合同未履行完毕, 并不影响合同的效力。

三、结论及建议

综上所述, 笔者认为, 针对农民房屋买卖现象较为普遍的现象, 应通过完善法律政策进行疏导, 从源头减少法律纠纷的发生。

1、尽快完善立法, 修改《土地管理法》规定农村房屋可以自由买卖。

2、政府可以对农村房屋征收一部分土地出让金的方式将宅基地性质变为国有土地, 买受人取得城市房屋所有权和国家土地使用权。苏州郊区已进行试点, 补缴40%的土地出让金后, 农村房屋可以上市。

3、目前, 在没有法律法规和国家对农村房屋转让没有禁止性规定的情况下, 法院对已交房付款并订有买卖契约的, 应认定为合同有效, 特别是对于经村集体组织同意备案的应为有效。