农民工住房公积金

农民工住房公积金（精选12篇）

农民工住房公积金 第1篇

关键词：住房公积金,农民工,住房保障

作为中国社会保障体系的有机内容之一, 住房公积金制度最早是从1991年上海市第一个开始实施的, 一直到现在经过了二十多年的风雨历程, 其规模逐渐增加, 在促进城市发展、提高居住环境以及深化房产改革等环节扮演者非常关键的角色。然而因社会管理体制改革推进的步伐相对于经济改革来说存在着很大的差距, 农民工群体没有充分享受到保障住房制度的恩泽。大部分农民工在打拼的过程中, 生活非常拮据, 居住条件非常不好, 现状不容乐观。鉴于上述的各种问题, 国家开始不断针对广大农民工颁布实施住房相关政策, 为他们提供帮助。本文就是在这样的背景下, 细致深入的对农民工住房保障问题进行探讨, 指出其中存在的主要问题, 基于公积金视角下, 提出相应的解决策略, 有效运用住房公积金制度科学合理的应对广大农民工住房问题提供借鉴。

1. 农民工住房存在的问题

1.1 居住条件相对较差 (面积、设施、环境等)

研究发现, 现阶段广大农民工大多通过租房、居住宿舍以及公棚等途径解决住房问题。他们的住处道路不卫生、有50%未配备环卫工作者、无公厕、无路灯, 超过70%的农民工认为自己的居住环境非常一般。研究还发现, 租房者人均居住面积非常小, 不足10㎡, 且伴随城市改造的提速, 一些民房私自加层, 具有非常严重的安全隐患。研究发现农民工居住的城中村大部分进行了加层处理, 房屋附近街道存放着许多石子与沙土, 施工设备噪声大, 空气质量差。没有加层的民房因相互之间间距小, 导致房屋采光条件很差, 有的租住屋甚至在白天需张灯取明。

1.2 租房难, 房租贵

因农民工处境特殊, 其信息取得不通畅, 特别是那些初到城市务工的人, 几乎不了解住房信息, 就算是那些呆过一段时间的人, 也是利用走访的形式获取相关信息。另一方面, 伴随大量人口不断进入城市, 城中村改造节奏的不断提高, 许多原本非常便宜的城中村出租房变得愈发紧俏, 价格不断提高, 使得许多农民工猝不及防, 由于他们没有足够的时间寻找出租房, 通常情况下倾向于选择居住在相同的城中村之中。由于整个城市租房价格往往统一上涨, 所以他们只有无奈的接受高租金。

1.3 收入相对较低, 缺乏住房保障

通过研究发现, 尽管现阶段广大农民工收入水平有所增加, 远远高于2007年统计局数据, 然而因缺乏足够的住房保障, 广大农民工根本无能力购置普通商品房, 还存在一部分人不能轻松支付较高的房屋租金。现阶段, 因国家政府财力仍然不够强大, 加上城乡二元住房结构的作用, 使得广大农民工未被城市住房体系所覆盖。虽然存在一定比例的农民工能够享受所在部门的住房保障, 然而这通常是和其岗位存在一定联系的, 能够享受的住房保障程度相对较小, 远远落后于那些当地居民。

1.4 住房需求得不到满足

近年来, 中国房价始终处于高位运行, 在未形成完善的住房保障制度前提下, 普通城市居民尚且无法达到买房梦想, 更不用说那些低收入群体了, 他们根本不敢奢望可以在城市中租到条件好一点的或是购置房屋了。同时, 他们往往没有被城市廉租屋所覆盖, 研究中发现一定比例的农民工就连“廉租房”这一个概念都不了解。这样他们基本上是靠租赁这一手段解决自己的住房问题, 然而, 现阶段大部分城市的房屋租赁市场非常混乱, 政府干预相对较小, 农民工获取租房信息的渠道蔽塞, 同时租住房涨价较快, 使得他们的租房成本提高。因此, 随着农民工规模的不断提高, 他们的住房供需矛盾日益严峻, 其住房需求不能获得有效解决。

2. 农民工住房问题的原因

2.1 农民工群体的特殊境地

相比农村居民而言, 农民工占有一定城市资源, 相比城市居民来说, 他们所占有的城市资源非常有限, 他们通常被排斥在正式的城市居民范畴之外。我国对外开放伊始, 大量农民工选择到城市打工, 在我国城市发展过程中扮演着非常关键的角色。然而, 农民的固有身份始终没有改变, 他们是城市的弱势群体, 所从事的工作最累最脏, 收入很低, 更谈不上享受与城市居民一样的教育、住房等保障了。作为特殊群体, 他们被城市居民边缘化, 没有囊括在城市居民所享受的社会保障体系中, 同时廉租房、经济适用房与公积金制度等均没有覆盖到他们。还有许多农民工因长时间在城市中务工, 当他们重新返回农村却无法尽快与农村生产融合, 所以陷入一种非常尴尬的境地。

2.2 农民工群体的自身局限性因素

由于农民工来自农村, 他们的自身能力以及文化程度存在或多或少的缺陷, 这样他们到城市中就会受到一定的限制, 由于未受到较好的教育, 未形成科学的价值观, 他们在生活习惯上无法被部分城市居民接受。同时, 由于他们自己没有将个人看做是市民, 使得一些城里人对他们形成一定的偏见与歧视, 将他们看做流动人口而并非城市的一部分, 一些同样租住房屋的人也不想与他们做邻居, 使得一些房东也不想将房屋租给农民工, 或将条件差的租给他们, 租价却高于其他人。

2.3 农民工家庭生活缺乏其他保障

通过上文研究, 当农民工感到无法实现住房意愿时, 他们大部分就将赚钱当做自己的奋斗目标, 且打工收入属于家庭的主要经济来源, 整个家庭生活与孩子教育均凭借自己打工收入, 这些人想要和自己的家人团聚, 却无法在牡丹江为合家欢聚创造良好的条件。所以就算是住房条件不好, 房租涨价较快, 附近条件相对较差的城中村中, 如果可以降低费用他们就能够接受。因此家庭生活的保障同样属于改善其住房的关键条件。

此外, 农民工群体经济地位落后, 政府对农民工住房保障问题的认识偏差及管理排斥以及城市市民对农民工的排斥同样是造成农民工住房问题的原因。

3. 住房公积金制度解决农民工住房问题的相关对策

3.1 完善住房公积金缴存制度

首先, 不断加大力度宣传住房公积金制度, 重点做好住房公积金的归集, 应当在进一步完善住房公积金制度的前提条件下, 针对那些自负盈亏的机构构建起相应的制度。这样, 应当主动探讨相关措施, 选择科学合理的应对手段和方法, 在充分稳定当前公积金缴存机构的基础上, 不断拓宽公积金涉及范围, 着重在非公企业中构建起系统全面的住房公积金制度。

其次, 加大力度清理和回收那些违规的项目贷款。笔者在这里建议住房公积金负责机构牵头, 相关单位积极协作, 选择科学合理的手段, 专门针对过去项目贷款与挤占挪用等问题, 制定相应的归还方案, 同时严格执行责任追究制度, 从而为住房公积金充分发挥作用提供坚实的保障。

再次, 实施跟踪住房公积金运营流程, 充分发挥其功能。不断优化改进住房公积金缴存和管理制度, 通过强制性的制度促进公积金制度向着法制化、规范化的方向发展。充分明晰相关单位在管理工作中的责任, 构建起科学合理的责任追究制度。切实维护缴存者权益, 从而实现相关资金的高效使用。

3.2 以扩大个人住房贷款为第一使用方向

扩大个人住房贷款一方面可以充分反映住房公积金制度的思想, 另一方面还可以充分实现其保值增值, 反映出收益性与政策性的有机结合。应当着力处理好两个问题:首先, 利率形式。因中国经济发展的周期性非常明显, 利率波动较大, 因此, 笔者认为可以选择渐进的模式, 对低于五年的贷款实行固定利率, 随着风险控制能力与中心实力的不断提升, 不断增加固定利率贷款覆盖面。其次, 利差幅度问题。为了能够充分提高住房公积金贷款对广大农民工的吸引, 应当减少贷款利率, 进一步下调存贷利差, 从而能够在很大程度上降低贷款者的压力。另一方面, 贷款利率收益的降低, 能够提高个人住房贷款数量, 使增值收益利用率增加的方式获得有效的弥补, 从而能够使金融机构和农民工获得互利共赢的局面。

3.3 降低低收入者的贷款门槛, 提高其购房能力

首先, 适当放宽商品房建审资料查验。对于那些开发资质良好的开发企业, 在已经获得《商品房预售许可证》且其他开发资质完备的前提下, 就能够对其提供贷款服务。

此外, 还可以通过下述方式适当降低低收入者贷款门槛, 例如“收入证明”今后无须单位出具、期房工程进度要求适度放宽、增加公积金业务办理网点、将退休职工贷款期限适当延长。

结语

综上所述, 农民工住房保障问题关乎广大农民工的生存和发展, 进而关乎整个社会的发展。针对当前农民工住房存在居住条件相对较差、租房难, 房租贵、收入相对较低, 缺乏住房保障、住房需求得不到满足等相关问题, 在住房公积金视角下, 应当不断完善住房公积金缴存制度, 始终坚持以扩大个人住房贷款为第一使用方向, 在此基础上, 还需要进一步降低低收入者的贷款门槛, 通过这种方式使其购房能力提高, 从而能够为有效解决农民工住房保障问题提供指导和借鉴。

参考文献

[1]姜学军, 葛婷婷.我国现行住房保障制度下公积金发展的定位研究[J].东北财经大学学报, 2012, 11 (6) :38-39.

[2]赵俊超.如何解决农民工住房这个最棘手的问题[J].中国发展观察, 2013 (02) .

[3]段惠萍.煤矿企业农民工住房公积金问题之思考[J].甘肃科技, 2012 (01)

农民工住房公积金 第2篇

按要求，我省行政区域内的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工应按照规定缴存住房公积金。有条件的城镇单位聘用进城务工人员，用工单位和职工可缴存住房公积金。城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。

《办法》规定，职工住房公积金的个人月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。

公积金缴存比例均不得低于职工工资的5%，初始建立住房公积金制度的县(市)可适当低于此比例。单位缴存比例最高可以提高到职工工资的15%，个人缴存比例可以提高到职工工资的10%。

12月15日以后参加工作的职工，单位为其缴存的住房公积金比例最高可以达到职工工资的25%，个人缴存比例不得低于职工工资的10%，但不高于15%。

对连续亏损两年且单位职工平均工资水平低于当地职工上一年度月平均工资50%的，可以申请降低住房公积金缴存比例。降低缴存比例或者缓缴住房公积金的期限每次不超过一年。

单位合并、分立、撤销、破产、解散或者改制的，应当为职工补缴以前欠缴的(包括未缴和少缴)的住房公积金。

单位如何缴存住房公积

一、老单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经住房公积金管理中心审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金账户。住房公积金管理中心建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况。

二、新单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。

三、合并、分立、撤销或者破产的单位，应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户转移或者封存手续。

个人如何缴存住房公积金

一、单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。

二、单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。

农民工住房公积金 第3篇

关键词：住房公积金信息网，管理水平，合法权益，服务质量

本文以住房公积金管理工作实际情况，谈谈住房公积金信息网络化的建设特点和功能，以促进住房公积金管理向资源共享、安全可靠、服务快捷、公开透明的方向发展。

一、住房公积金信息网特色功能介绍

1、通过“身份证号码+密码”实时查询个人住房公积金缴存信息

针对广大缴存职工关心的个人住房公积金缴存、支取信息和住房公积金贷款信息，在广泛征求意见的基础上，研究开发了“身份证号码+密码” 实时查询住房公积金信息模块。

2、超前的服务理念

住房公积金信息网以创建“一流信息平台、一流工作效率、一流服务水平”为指导思想，建立起一个具有超前服务理念的服务平台，实现由“要我作为”到“我要作为”、由“被动坐等”到“主动超前”等服务理念的转变，切实增强服务职工和社会的自觉性。

3、以信息网为平台，发挥政策的导向作用

住房公积金中心首先建立健全住房公积金归集管理规定、住房公积金支取管理规定及住房贷款管理规定等系列文件，加强住房公积金管理力度，促进住房公积金运作的管理制度健全、操作规范，内部管理更加完善，风险防范能力明显增强。

4、坚持关注职工困难和弱势群体

住房公积金查询网必须严格遵守国家有关互联网传播的法律、法规和规章，严格規范网络传播行为，倡导文明建网，积极承担社会责任，自觉接受社会监督。住房公积金中心以公积金管理网站为平台，始终坚持“群众利益无小事”，对弱势群体的关注具有责无旁贷的责任。

住房公积金信息网各项指标内容介绍

（一）公告栏

对住房公积金的最新政策、工作要求、管理动态、政策导向等及时公告，职工可以及时通过公告栏获得最新公积金管理要求和信息。公告栏信息及时、快捷、全面，达到了严、细、实工作要求。

（二）政策法规

在“政策法规”栏目，主要包括“国家法律法规”、“国家部委规章”、“中心文件政策和管理规定”等子栏目，及时链接发布与住房公积金相关的法律法规、财务规章制度，以及住房公积金中心管理和服务的规定，以及年度住房公积金制度执行情况公报等。

（三）公积金查询

通过公积金查询栏目，职工依据本人的公积金账号（一般为本人第二代18位的身份证号，初始密码依据本人公积金帐号从第5位开始取后6位）登录查询。职工可以随时登陆查询平台，查询本人的住房公积金结存情况

（四）网上答疑

1.服务功能

在超前服务理念的指引下，通过主动、高效、热情、超前的服务，住房公积金信息网为职工提供政策法规信息、政策问答、住房公积金及购房置业方面的热点透视。

2.办事指南

针对住房公积金缴存和贷款两个方面业务内容，住房公积金信息网通过介住房公积金中心办理住房公积金缴存、支取和贷款申请、审批、归还等方面的办事指南信息，为职工提供住房公积金缴存、支取、转移程序指引，以及住房公积金贷款申请审批发放流程，缩短办事时间，提高办事效率。

3.网络在线和电话查询

在首页的显著位置设立“公积金信息查询”栏目，为职工提供两种查询方式，一是通过输入“身份证号码+密码” 实时查询住房公积金信息，二是通过电话方式查询单位及职工个人住房公积金信息。

4、服务咨询

住房公积金中心认真对待职工所咨询的每一个问题，首先根据所咨询的问题进行分类，由住房公积金中心进行初步研究答复，对有争议和难度的问题递交到部门领导做最后的答复。在进行答复的过程中，针对职工的询问和建议，住房公积金中心及时讨论后给予正确全面答复。

（五）网站管理

1.网站策划

在网站建设之前，住房公积金中心进行充分的策划，通过举办座谈会、实地调研等方式，了解职工对网站内容和功能的需求，达到建成一个真正满足职工对住房公积金需求的网站；通过发现问题、解决问题，进行监督检查等多种方式，不断完善网站的各项功能，同时接受职工的管理建议，让职工监督网站的运营和维护情况。

2.网页设计

在页面设计上遵循简洁清晰的原则，便于网站用户在最短时间内、通过最短路径寻找到所需信息和服务。以简洁清晰为页面设计原则，做到页面的栏目数量适中、各栏目之间的分类标准科学明确、每个栏目名称与提供内容相一致。只有这样，才能减少由于网站自身设计问题给用户带来的误导，方便职工接受服务。

3.网站技术

在网站程序开发过程中，住房公积金信息网始终坚持安全第一的原则。采用“用户号码+密码”方式判断用户合法性，有效的避免了部分网站验证过程中容易出现的绕开用户名、密码而直接接入的情况；用户号码为第二代身份证号码（18位），可以有效的防止直接通过URL非法访问页面。

4.信息安全

住房公积金信息网信息安全解决方法主要有：防止非法入侵和泄密的解决方案，采用防火墙技术和数据加密技术，以及VPN技术、漏洞检测与在线黑客检测预警；数据安全存储的解决方案，包括数据存储，备份和恢复，灾难防护解决方案；防病毒的解决方案。

5.管理制度

网站建设管理列入中心年度工作计划，专题工作研究每年不少于 1 次。同时指定1 名政治素质好、责任心强、熟悉网络的信息员监控网站的内容，发现问题及时与制作人员联系，提出处理意见，并督促改进；发现重大问题及时向领导报告。

三、住房公积金信息网建设技术

1.软硬件方面

在网站规划和建设过程中，住房公积金信息网遵循以下原则：选择功能强大的网络设备搭建高速、稳定的硬件平台；运用成熟先进的网络技术优化网络结构、减少消耗、提高效率；制定完备的安全控制策略，安装专业防火墙，保障网络安全。

2.组织规划方面

在组织规划网站建设的过程中，除了规划组织好社会职工普遍关心的公积金信息及时发布外，应打破过去那种习惯于从方便管理角度出发的思维方式，抓住“人”和“事”这两条主线，以服务对象为中心，从提供最新政策和最迫切需要办理的事项为导向来规划网站的建设。

四、住房公积金信息网管理

1.机构建设：网络建设、信息的收集、整理和发布等工作由信息中心具体负责，配备专业的网站管理人员、技术人员，并对相关人员进行定期培训。

2.制度建设：为加强网站安全保密管理，住房公积金中心通过建立健全完善的规章制度，不断规范住房公积金信息服务和管理工作，为全面提升服务能力和工作水平提供重要的制度保障。

3.网站安全措施

由于住房公积金信息网内容包含广大缴存职工的住房公积金数据信息，其重要性不言而喻。从操作系统及数据库、防火墙、防病毒、网站安全管理制度四个方面对网站采取了安全措施。

五、住房公积金信息网运行效果

实施农民工住房公积金制度初探 第4篇

关键词：农民工,住房公积金制度,实施

随着我国工业化和现代化进程的加快, 大批农村剩余劳动力向城镇转移, 进城务工的农民越来越多, 从而形成了一个特殊的群体, 这就是农民工。农民工, 顾名思义, 就是指在城市务工而户籍仍在农村的群体。应该看到, 农村富余劳动力向非农产业和城镇转移是工业化和现代化的必然趋势。进城务工农民同产业工人一样, 是以工资收入为主要生活来源的城市劳动者, 他们与土地已经基本没有劳动和收入上的联系, 其劳动时间、劳动对象以及所创造的社会价值主要在城市。因此, 破除体制障碍, 使农民工享受到与城市产业工人相同的待遇和社会福利, 是十分必要的。在农民工中实行住房公积金制度, 不仅是农民工享受与城市产业工人相同待遇的一个重要方面, 而且对于加快城市化进程, 解决农民工住房问题, 维护社会稳定等, 都具有重要现实意义。

在我国, 实行了几十年的户籍制度造成了城镇居民身份与农民身份客观上的不平等。因此, 在长期城乡二元结构下, 不仅拉大了城乡经济差距, 而且造成对身份的偏见和歧视。中央要求:“清理和取消针对农民进城就业的歧视性规定”, 也就是说, 要让进城务工人员都能够享受到“市民待遇”。按照《住房公积金管理条例》的规定, 住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商独资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。从这个规定可以看出, 所有在城镇的单位和在这些单位工作的人员, 都应当缴存住房公积金。因此, 在农民工中建立住房公积金制度, 不仅是国家政策的要求, 是维护农民工的合法经济利益的需要, 而且有利于消除对农民进城就业的歧视。

住房公积金制度是社会受益面最大的住房社会保障制度, 即几乎所有的工薪阶层 (中低收入职工) 都可以通过这个制度受益。它的特点和作用包括:单位和职工共同缴存, 归职工所有;对工资中的住房公积金部分免征个人所得税;职工购、建住房除可使用个人账户中的累积部分;还可以申请住房公积金个人贷款, 贷款实行优惠利率等。这种强制与鼓励相结合的政策性住房社会保障制度, 与直接作为工资收入发给职工的区别在于:一是强制性地调整人们的消费, 即职工必须把自己收入的一部分积累起来用于住房消费;二是可以享受免征个人所得税和低息贷款等。大多数进城务工人员的问题之一是“居无定所”, 没有住房。一个单位招募雇员, 有无固定居所往往是一个重要的参考条件。推进城镇化需要逐步把大批农民从土地上、从农村中永久地转移出来, 这不仅要解决农民进城后的就业问题, 而且需要解决其居住问题。因此, 在农民工中建立住房公积金制度, 将他们纳入城市住房社会保障体系, 不仅可以使他们有一笔住房消费资金用于解决自己的住房问题, 而且是实现农村剩余劳动力有序转移及构建社会主义和谐社会的需要。

国家建设部在2007年3月16日发布的《2006年全国住房公积金缴存使用情况》中首次明确提出:应使住房公积金制度覆盖范围扩大到包括在城市有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。这意味着, 一直被视为城里人才能享有的福利住房公积金, 首次在制度上接纳了全国数以亿计在城市里打工的农村人。

但是, 作为惠及农民工的住房公积金制度新规, 在实践中仍需制定进一步的配套措施, 才能消除农民工、企业主和公积金管理中心在实施这一制度中的障碍。因为很多农民工对缴存住房公积金热情并不高, 他们收入低, 更关心自己一个月能拿到手的钱有多少, 很多人并没有在城市买房的打算和想法, 相当一部分人是想在城市挣钱后回家建房, 而且农民工相对其它职业者而言, 流动性大, 特别是常常面临回乡务农的可能, 因此, 如何实现农民工公积金的异地转移也成为了一个操作难题。另外, 很多企业主也不愿意为农民工缴存公积金, 因为不少企业认为缴存公积金不是强制性的, 能不交就不交。如果不交, 按道理要接受处罚, 但成本非常高, 而且法不责众, 公积金管理中心拿他们也没办法, 再加上农民工流动性大, 往往在一个地方干不了多长时间, 而且缴存公积金会增加企业的生产成本, 所以企业缴存公积金的热情不高。一些地方政府也不鼓励缴存公积金, 他们认为这是增加企业成本, 不利于改善投资环境。在农民工中实行住房公积金, 还必须考虑到农民工的特殊性, 制定相应的缴存、支取政策, 同时也要注意防范风险, 因为农民工公积金贷款的风险要比机关事业单位高得多。

住房公积金个人住房贷款政策 第5篇

房金委【２０１０】２号

各县人民政府、九华山管委会、市住建委、市财政局、市银监分局、中国人民银行池州分行、市住房公积金管理中心：

根据省住房和城乡建设厅、省财政厅、中国人民银行合肥中心支行、中国银行业监督管理委员会安徽监管局《转发住房和城乡建设部等四部门关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金【２０１０】２４４号）文件要求，结合我市实际，特制定《池州市关于进一步规范住房公积金个人住房贷款政策的实施意见》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一〇年十二月三十日

关于进一步规范住房公积金个人住房贷款政策的实施意见

为进一步规范住房公积金个人住房贷款政策，更好的为住房公积金借款人提供服务，根据国务院《住房公积金管理条例》、国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）、《住建部等国家四部委关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金【2010】179号）等有关政策规定，结合我市实际，特制定如下贯彻实施意见：

一、住房公积金个人住房贷款条件

１、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

２、住房公积金贷款对象为在本行政区域内连续正常缴交住房公积金满一年以上的职工家庭。在东至、石台、青阳县缴存住房公积金的职工家庭，在池州市内其他城区购买住房，要求申请住房公积金贷款的，夫妻双方必须提供一方在购房所在地的常住户口簿，或者其中一方在购房所在地的工作单位证明。

３、保持缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。停止发放套型建筑面积在144平方米以上的个人住房贷款（其中首次申请住房公积金贷款的情况除外）。

４、第二套住房公积金个人住房贷款用途，仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

５、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

二、住房公积金个人住房贷款额度、年限和利率

6、职工夫妇双方建立住房公积金并且连续正常缴存的，贷款最高限额不得超过25万元；职工夫妇其中一方建立住房公积金并连续正常缴存的，贷款最高限额不得超过15万元；贷款年限最长不得超过20年；如职工住房公积金贷款额度不足，可申请商业银行组合贷款。

7、贷款利率执行中国人民银行规定利率。现行年利率为：贷款期限五年以下的3.75%，五年以上的4.3%。还款期内如遇利率调整，除1年期外，于次年1月1日执行新的利率标准。

三、二套房及以上住房认定标准

8、第二套及以上住房认定标准，以“贷款记录”作为认定二套房或多套房的标准,具体信息则

以中国人民银行个人征信系统为准。

9、职工家庭成员个人住房贷款征信记录中有一套住房贷款的，无论该套住房是否出售或贷款是否结清，再次申请贷款购买的住房视为第二套住房。

职工家庭成员个人住房贷款征信记录有两次或两次以上住房贷款的，不论住房是否出售或贷款是否结清，均视为第三套或第三套以上住房，不能再申请住房公积金贷款。

10、职工利用商业性贷款购买的商业用房(例如：门面、写字楼等)，不列入职工申请住房公积金贷款时住房套数的计算。

四、信用不良记录不予发放贷款的执行标准

11、信用不良记录以中国人民银行个人信用信息基础数据库出具的征信报告为准。

12、信用不良记录不予发放贷款的具体执行标准如下：

（1）征信报告中累计有五次以下（含五次）不良信用记录，经调查属实的，由借款人书面报告对其行为做出合理说明，并承诺今后不再发生不良信用行为的，可予以办理住房公积金贷款。

（2）征信报告中累计有五次以上，十次以下（含十次）不良信用记录，经调查属实的，由借款人书面报告对其行为作出正确认识，并承诺今后按期还贷；如再发生拖欠贷款行为，借款人保证主动要求其所在单位从其夫妻双方工资中扣划相应金额冲抵欠还贷款。借款人的书面报告应报请其所在单位审查研究，并由其单位法人代表或主要领导签署明确意见，承诺对于再次发生拖欠贷款的借款职工，由其单位负责按期划扣相应数额的工资偿还欠款；单位研究意见应加盖公章后，方可申请办理住房公积金贷款。

（3）征信报告中累计有十次以上不良信用记录，经调查属实的，原则上不予办理住房公积金贷款。

13、职工夫妇双方均有不良信用记录的，具体计算方法以其中累计次数较多一方为准。

五、市住房公积金管理中心和各住房公积金贷款业务承办银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，切实加强贷款风险管理，保障资金安全。

六、本实施意见由市住房公积金管理中心负责解释。在实施过程中，如遇国家住房公积金贷款政策调整，以国家出台的新政策为准。

七、本实施意见自发布之日起施行。

关于调整住房公积金存贷款利率的通知

建金[2011]15号

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：

根据《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发[2011]32号），现就住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下：

一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。

二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。

三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

请各省、自治区住房和城乡建设厅立即将本通知转发相关住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。对利率调整后出现的新情况、新问题要及时处理并报我部。中华人民共和国住房和城乡建设部

住房公积金“差钱”了 第6篇

供职于某国企的老徐相中了北京通州区的一套房子，利用住房公积金贷款及商业银行贷款的组合方式购房是他的选择，然而一纸通知，他又要对贷款、还贷重新计算。

7月30日，中央国家机关住房资金管理中心（国管中心）发布通知，为帮助中央国家机关干部职工解决住房资金问题，结合住房公积金使用实际情况，中央国家机关住房资金管理中心与商业银行合作开展个人住房贷款政策性贴息业务。

老徐成为了该项业务的服务对象，他却不知这是为何。

国管中心的解释是，2012年以来，受房地产市场变化影响，北京市住房交易量急剧增加，住房公积金提取和个人贷款规模持续快速增长。中央国家机关住房公积金个人贷款规模已达到金融监管部门关于存贷比规定的上限，年度贷款计划无法保证贷款需求。

这并非个例，今年以来房地产市场明显升温，杭州、合肥、徐州多地出现了住房公积金管理中心“吃紧”的情况，购房者申请住房公积金贷款购房也更加麻烦

“公转商”缓缺钱

北京，东大桥，中央国家机关住房资金管理中心（国管中心），自国管中心的“个人住房贷款政策性贴息业务”公布后，前来咨询的人没有断过，老徐为了弄明白这项新业务，前后跑了不下三趟。

“国管中心按月对借款人补贴商业贷款与住房公积金贷款的利息差。”几经奔波，老徐已把这项业务高度概括出来。“国管中心钱紧了，咱就去商业银行申请贴息贷款，商业银行的贷款利息比公积金要高，这之间的利息差由国管中心补给咱们。”老徐告诉记者。

老徐的解释，得到了国管中心工作人员的大致认可。目前，与国管中心合作开展贴息贷款业务的为中国邮政储蓄银行北京分行。

这种由住房公积金管理中心补贴商业贷款利息差的方式被业内称为“公转商”，已经成为近期的热词，杭州等地也宣布了将启动“公转商”的决定。与“公转商”并行的是，合肥市因住房公积金“吃紧”，7月2日起暂时实行轮候制，将据市区每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。

所有的这一切，都是为了缓解住房公积金“吃紧”。

这是怎么了？住房公积金真的“差钱”了？

更多的消息接踵而来。

温州市住房公积金管理中心数据显示，2013年上半年，温州共发放住房公积金贷款33.52亿元，已超过2012年全年公积金贷款总额；郑州市住房公积金管理中心数据显示，2013年上半年，郑州市共发放住房公积金贷款19亿元，同比增长100%；福州方面，上半年发放个人住房贷款24.97亿元，同比上升238%。截至6月底，洛阳市住房公积金管理中心共为洛阳市房地产市场和缴存职工提供购房资金29 .46亿元，完成年度责任目标的98%，住房公积金需求量超过90%。上海市住房公积金管理中心发布的2013年上半年运行分析报告指出：上半年累计发放公积金个贷333.80亿元，同比增长115.31%；公积金提取额179.38亿元，同比增长33.16%，占上半年归集额的59.96%，为近6年来最高

越来越多的地方拉响了住房公积金吃紧的警报，只能效法杭州、合肥暂时实行“公转商”、“轮候制”缓解紧急情况，多地住房公积金管理中心给出的原因不尽相同——房屋交易量急剧增加，个人住房公积金贷款规模快速增长。

来自国家统计局的数据显示，今年1月-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，其中，住宅销售面积增长27.1%；今年1月-7月份，商品房销售额为39549亿元，同比增长37.8%，其中，住宅销售额增长39.9%。

链家地产市场研究部分析师张旭也目睹了近期房市的火热，“7月份，北京地区成交量突破了万套，由于贷款利息低于商业银行，住房公积金一直是购房者贷款的首选，房市升温、住房公积金放贷规模急剧增加。”

配贷制度缺陷

房市逐渐升温，对于解释此次公积金“吃紧”乍看上去有其道理，但更深层次的原因又在哪里？这个长久以来封闭运行的管理机制，是否内部出现了问题？

前不久从央行参加会议回来的张旭得到的消息是，北京地区住房公积金运行平稳，但她也明显感受到，随着此前公积金第二套房贷制度的微调以及近期公积金“吃紧”，购房者利用公积金贷款购房的交易量正在逐步减少。链家北京地区公积金成交占比，已经由今年1月份的35.9%降至7月份的23.6%，且4至7月份都低于25%。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮认为，公积金“吃紧”深层次的原因在于房价“畸高”。“我国建成公积金制度时间较短，相应的配套管理不完善，公积金的使用和缴存没有实现较高的对接，没有建立存贷比率以及稳定有效公积金保值增值投资渠道，物价上涨，通货膨胀，导致公积金相对缩水等。”

中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任汪利娜告诉《经济》记者，一些城市住房公积金出现“钱荒”并非是今天的事情，早在1998年上半年，上海的公积金就出现过资金短缺24亿元，2007年浙江、江苏许多城市也出现过类似问题。“问题的产生在于中国的住房公积金缺少一个公正公平和安全的配贷机制。”

清华大学房地产研究所所长刘洪玉接受《经济》记者采访时表示，保证公积金缴存人正常提取和购房贷款需要，是住房公积金流动性管理的重要工作，部分城市采用“公转商”的利息贴补形式满足购房贷款需要，也是公积金中心应对流动性短缺的一个重要方式。当然，出现流动性短缺的城市往往也伴随着出现贷款获批速度放慢的情况。出现流动性短缺的直接原因，有公积金中心的最高贷款限额等放贷条件规定与受资金归集能力影响的放贷能力不匹配、缴存人结构变化导致持续缴存期间和贷款需求时点不匹配、缴存人在短时间内集中购房等。

“比较深层次的原因，一是部分住房公积金中心规模不足极易导致流动性风险，二是住房公积金中心极强的区域性导致其很难从其他资金富裕的公积金中心拆借资金，三是公积金中心的住房贷款资产缺乏在二级市场上的变现机制而导致流动性差。因此，解决住房公积金中心的流动性问题，也应该从完善管理、创新制度等角度着手。”刘洪玉说。

流动性风险加剧

就在老徐已经进入公积金贷款审批环节时，又有一些地区爆出了公积金吃紧的消息。今年上半年，福建省住房公积金约累计提取103亿元，累计发放住房公积金个人贷款4万户150亿元，个贷使用率从2012年初的66.2%攀升到现在的83.6%。由于贷款人数激增，加上部分地市资金紧张，福建省已开始实行“轮候制”，这也导致放款速度有所减缓。

“公转商”、“轮候制”真的能够缓解公积金吃紧吗？扈志亮认为，“公转商”、“轮候制”等只能暂时解决缺口，无法从根本上解决难题。

事实上，我国住房公积金制度建立之前参考了德国和新加坡两国的制度，最后选择了借鉴新加坡的住房公积金模式，但汪利娜表示，新加坡的公积金是个人账户，以“自我积累、自存自用”为原则，因此，也不会出现钱花超了的问题，且有效防止了侵占他人资金积累的可能性。

曾被业内重点研究的德国住宅互助储蓄银行，在借贷资金的发放方面也有着一套严格的借款人资格评定标准和与商业银行合作的融资安排。具体包括：1、最低存款额要求。贷款者必须按照储贷合同定期交纳储蓄金，只有当储蓄达到所需贷款额的40～50%，并参加储蓄2年以上者，才有资格得到所需的购房贷款。2、评估值测算。互助储蓄银行每月对储蓄者的资金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的分配顺序。以保证每个储户都能得到公正平等的配贷机会。3、政策性住房互助储蓄与商业性住房贷款有机结合，确保每个缴存者都能获得住房贷款。

在一些学者看来，这种配贷机制的合理性在于：1、保障了存款人、借款人权利与义务的对称，同时降低了信用风险。以最低存款额和最低存款年限为例，将使贷款机构能更好地了解借款人的收入状况、信用状况、支付能力、就业和家庭的稳定性，从而最大限度地降低抵押信贷的信用风险。2、遵循了金融服务“对称原则”，降低了流动性风险。对于封闭式运行的住房基金来说，在融资渠道单一、资金来源有限的情况下，坚持“以存定贷、存贷挂钩”，才能保证每个自愿储蓄者都有同等机会享受低息贷款的权利和住房长期信贷的资金充裕。3、政策性、互助性与商业性住房信贷的有机结合，不仅缓解了封闭式政策性互助住房储蓄资金供给与资金需求的矛盾，也分散和化解了抵押信贷的风险。

拓展住房公积金住房保障功能研究 第7篇

关键词：住房公积金,住房保障,住房货币保障,住房实物保障

1 拓展住房公积金住房保障功能的重要意义

1.1 关于住房公积金住房保障功能的争论和质疑

1) 关于住房公积金增值收益的使用。《住房公积金管理条例》第二十九条规定:住房公积金的增值收益, 用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。前两条无可非议, 争议的焦点在于最后一条:用于城市廉租住房建设。一是增值收益用于廉租房建设有公权侵犯私权之嫌。《住房公积金管理条例》明确规定, 住房公积金属职工个人所有, 因而公积金在各种业务中产生的增值收益, 在扣除贷款风险准备金和托管费用后, 应归缴存职工所有。持有此观点的专家学者有卢飞 (2007) 、张鸿铭 (2008) 等;二是增值收益的使用有无视公积金制度互助性之嫌。增值收益是通过住房公积金贷款利率与存款利率的息差实现的。中高收入缴存职工使用中低收入职工的部分公积金, 通过贷款解决了住房问题, 由此产生的增值收益理应帮助无力购房的中低收入职工通过其他渠道解决住房问题, 或直接向该部分职工分红。持有此观点的学者有叶胜荣 (2007) 、孙程程 (2009) 等。

2) 无力购房的中低收入缴存职工权益长期受到损害。中低收入缴存职工无力购房, 缴存的住房公积金无法使用, 由于沉淀资金只享受着较低的存利率, 导致长期跑输通胀、资金不断贬值。持有观点的学者有柳鹏 (2011) 、顾书桂 (2013) 等。

1.2 重要意义

1) 拓展住房公积金的住房保障功能, 体现了房公积金制度的保障性, 有利于发挥住房公积金度的互助性。一方面, 通过加大对中低收入缴存工解决住房问题的支持力度, 使中低收入缴存职从住房公积金制度中得到实惠, 体现了住房公积对中低收入缴存职工的保障性;另一方面, 通过中高收入阶层发放住房贷款形成的增值收益, 反无力购房的中低收入阶层, 形成惠及高、中、低个收入阶层的住房公积金制度, 有利于充分发挥房公积金制度的互助性。

2) 拓展住房公积金的住房保障功能, 有利于解质疑, 减少争议, 提高住房公积金影响力, 为住公积金制度的发展营造相对宽松的舆论环境。住房积金制度建立20年来, 对于最应从中受益的中低收缴存职工来说, 由于住房消费提取无门 (无力房) , 非住房消费提取又有诸多限制条件, 以及远于银行定期存款利率和通货膨胀率的计息利率, 绝数人都是坐看公积金不断贬值却无可奈何。因而, 方政府、商业银行、中高收入阶层就成为住房公积制度的直接受益者, 这就导致社会上关于住房公积制度“劫贫济富”的质疑和批评之声不绝于耳。拓住房公积金的住房保障功能, 还原住房公积金作为决各个收入阶层职工住房问题的“互助基金”这一本属性, 才能有效化解质疑, 不断减少争议, 在提高住房公积金制度影响力的同时, 也为住房公积金的发展营造相对宽松的舆论环境。

2 拓展住房公积金住房保障功能的路径分析

一是住房货币保障, 即为中低收入缴存职工提供住房货币补贴, 减轻他们租赁住房的租金压力。这属于对中低收入缴存职工的明补形式, 住房货币补贴的资金来源可为扣除贷款风险准备金、托管费用后的住房公积金增值收益。二是住房实物保障, 即为中低收入缴存职工提供来源稳定、低于市场租金的住房, 供其租住[1]。这属于对中低收入缴存职工的暗补形式, 建房资金的来源为住房公积金本金或住房公积金增值收益。

3 拓展住房公积金住房保障功能的措施

通过上述分析, 拓展住房公积金住房保障功能主要有住房货币补偿和住房实物保障两种路径。将这两种路径予以细分, 可归纳出以下四项措施, 其中措施一和措施二对应于住房货币补贴这一路径, 措施三和措施四对应于住房实物保障这一路径。

3.1 利用住房公积金增值收益直接发放住房补贴

住房公积金管理中心可对所有未使用住房公积金贷款购房、未进行住房消费提取的中低收入缴存职工发放补贴, 补贴发放金额可根据职工住房公积金缴存账户余额乘以补贴发放率确定。发放率可根据通货膨胀、一年以上定期存款利率与住房公积金计息利率的差值以及住房公积金增值收益规模等因素综合确定。该政策在推行过程中, 可能存在增值收益向下剧烈波动造成的政策持续性风险, 而且每月发放的补贴金额对解决职工住房困难的作用有限, 可能会让政策的效用大打折扣[2]。但是, 这毕竟是对现行住房公积金制度的纠偏和完善, 使无力购房的中低收入职工缴存的住房公积金不至于贬值或更少的贬值, 一定程度上可缓解住房公积金“劫贫济富”的现状。

3.2 利用住房公积金增值收益发放市场化租房补贴

住房公积金管理中心限定条件, 符合条件的中低收入缴存职工可在市场上租房, 然后按规定向住房公积金管理中心申请租房补贴。为扩大政策受益面, 住房公积金管理中心可限定收入、住房、补贴比例、补贴住房建筑面积上限等条件, 并对符合条件的中低收入缴存职工进行细分, 对每个细分职工确定不同的补贴标准。这种补贴方式职工可根据自身工作和生活需要自由选择住房并申请租房补贴, 较大的方便了缴存职工, 但由于租赁房屋分散在不同的区县和小区, 不便于进行统一管理。

3.3 租赁社会存量住房定向再出租

住房公积金管理中心可从房屋租赁市场筹集闲置房源, 与房主签订租赁协议, 进行简单装修后, 定向出租给中低收入缴存职工并发放一定比例的租房补贴[3]。由于住房公积金管理中心作为租赁主体之一, 承担着诸如房屋损坏、租金拖欠与追缴、房屋资产管理等诸多责任和风险, 赋予了住房公积金管理中心较多的行政责任和政府职能。

3.4 利用住房公积金投资建设公共租赁住房

住房公积金管理中心可利用住房公积金增值收益或一定的结余本金, 委托专业的房地产开发公司, 投资建设公共租赁住房, 住房建成后直接向符合条件的中低收入缴存职工定向出租。该措施突破了《住房公积金管理条例》关于住房公积金的使用限制, 实施起来存在较大的政策障碍, 但仍不失为一条拓展住房公积金住房保障功能的有益思路, 一项完善住房公积金制度的有效措施。

参考文献

[1]卢飞.住房公积金增值收益分配与运行模式分析[J].集团经济研究, 2007 (2) :35.

[2]蓝相吉.关于住房公积金建保障房的几点思考[J].数字城市, 2010 (10) :65.

利用住房公积金推进保障性住房建设 第8篇

一、建立全国管理中心, 保证住房公积金的流动性

由于各地经济发展速度及房地产市场发展情况差距很大, 而住房公积金又实行属地封闭化运行, 不能跨区跨市调剂资金余缺, 导致各地住房公积金利用率不均衡。利用率最高的在95%以上, 最低的只有15%。近年来, 在住房公积金贷款支持保障房建设试点过程中, 一些城市就出现了公积金个贷排队或调低贷款额度的现象。因此, 为提高住房公积金的使用效率, 更好地支持保障性住房建设, 有必要建立全国住房公积金管理中心, 统筹安排使用住房公积金。各地住房公积金管理中心的闲置资金 (或沉淀资金) 全部汇总到这个中心, 地方管理中心通过资金短期“头寸”拆借和中长期有偿融资来防范流动性风险。全国住房公积金管理中心可以进入银行间市场或通过发行票据、债券等方式融资, 再向地方住房公积金管理中心转贷。这样既实现了资金的跨区域流动, 也有利于提高资金使用效率, 保证住房公积金整体的流动性。

二、控制贷款风险, 保证住房公积金的安全性

虽然国家有关部门在此次试点工作中的管理非常严格, 包括制定了《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》和《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》;试行了住房公积金督察员制度;建立了全国统一的项目贷款业务运行平台和项目贷款运行监管系统, 各试点城市通过运行监管系统规范操作, 住房和城乡建设部统一监管等措施。但保障性住房盈利性差, 其中租赁类型的保障性住房还面临投资回收期长、利率与市场风险都较大的问题。尚且在实际操作中, 仍然存在一些如开发单位自有资金不足、贷款资金被挪用、建设项目房屋滞销、滞租等不确定因素引发的风险。因此, 建立有效的风险控制与风险转移机制是关键。

1. 加强公积金贷款的风险防范

与个贷相比, 项目贷款无论是从业务复杂程度来说, 还是风险控制等方面都对管理中心工作人员提出了更高的要求。多年来, 住房公积金管理中心都是以发放个人贷款为主要业务, 想要做好项目贷款试点工作, 各试点城市住房公积金管理中心应该按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门来负责项目贷款管理及操作, 组织项目贷款管理人员的培训, 制定项目评审标准, 严格规范操作程序。公积金管理中心应成立审贷领导小组, 负责贷款项目的调查评审;可以借用商业银行对房地产开发企业的信用评级系统, 对借款人的资信情况、财务状况、履约能力进行量化分析;可以邀请第三方的专业团队, 对项目投资和收益、抵押物价值进行分析或评估, 提供是否列为贷款项目以及贷款额度等建议;建立审贷分离制度和贷款逐级审批制度, 通过多部门、多层级把关, 确保贷款项目选择的科学性;落实贷款抵押, 针对保障性住房的不同特点采取区别政策, 以销售为主的经济适用住房和城市棚户区改造类的住房可完全以在建工程作为贷款抵押物, 而以出租为主的公共租赁住房, 除在建工程抵押外, 还可要求借款人追加公建或商品房等未来便于处置的财产作为抵押物, 以减轻未来拍卖执行抵押物的难度, 加强对债权的保护力度。

2. 健全担保机制

从国际经验看, 盈利性差、风险性高的公共住房建设贷款十分需要有专门、独立的担保机制给予配合和支持, 控制风险和转移风险, 否则将很难可持续发展。目前一些地区公积金管理中心的保障房项目贷款寄希望于地方政府财政担保, 既无法可依, 事实上也无法操作。要建立符合中国实际的住房保障制度, 没有政策性金融体系的支持是难以实现的, 而有效的政策性金融体系不仅包括直接为保障房建设或消费提供信贷支持的金融机构, 还应包括提供担保、保险等信用增级支持的辅助性机构。鉴于住房公积金项目贷款的政策性, 建议由中央和地方财政共同出资设立保障性住房担保基金, 为公积金贷款提供风险转移和补偿机制。

三、加强政策扶持, 保证住房公积金的收益性

住房公积金作为政策引导下的互助型住房资金, 来源于强制的个人储蓄, 而非政府出资, 这一特点决定了其管理必须以维护广大缴存人利益为目标。

目前, 保障性住房贷款的主要支持对象为经济适用住房和公共租赁住房, 经济适用住房虽然收益率低, 但还可以保证让开发企业保本微利运行, 实现收支平衡, 还贷风险相对较小;但是公共租赁住房单纯靠租金收入是难以实现收支平衡的, 因此, 国家需要在公共租赁住房贷款融资安全方面做出努力, 尽早出台应对措施。

农民工住房公积金 第9篇

大连中心利用住房公积金贷款支持并直接建设的泉水 B 区项目 7802 套公租房(经适房)已全部投入使用,解决了12000 名低收入者的居住问题

一、从委托管理转向自主管理

大连中心1992建立,1993年运营初期的归集管理为委托银行模式。这种模式是银行将归集、管理、核算信息传递给大连中心,大连中心负责再复核和监督。在该模式下,银行的数据核对以账务为主,个人信息欠缺,而且是定期给大连中心报送报表,时间滞后。此外,银行审核也存在一定问题,不利于风险防范。

为了摆脱完全依赖受托银行的大委托模式,保证资金安全,方便于民,大连中心在2002年开发了“联合归集”的管理系统,管理中心与银行柜员同时将信息录入两套系统。2002年,开发了为“自主归集”铺垫的第三代管理系统,通过不断升级完善,于2003年5月正式实行“自主归集”管理模式。通过独立的业务系统,彻底摆脱银行的束缚,业务系统和账务系统同时取得了巨大进步,提高了效率和安全性。

2009年11月,大连中心正式开通网上办公系统,并于2013年4月覆盖了中国人民银行代收代付系统支持的所有44家商业银行。通过网上归集、网上划转资金,方便办公清算,减轻了前台业务压力。2014年,大连中心网上归集住房公积金达到123.8亿元,归集率达到77%,网上办公业务位居同行前列。大连中心的自主管理模式明确了管理中心的主体地位,为建立公开规范的住房公积金管理制度,改革提取、使用、监管机制,提供了参考。

二、大连中心的自主管理模式

住房公积金制度是伴随着城镇住房制度改革(以下简称“房改”)而建立发展起来的。大连中心实行前后操作与后台管理分离整合的自主办理业务模式。前台经办房改资金归集、支取,个人住房贷款发放、回收,单位与个人房改资金账户设立、变更、销户等具体业务;后台负责业务政策制订、计划分析、业务考核等事项管理。前后台分离整合模式的特点是分工明确,职责清楚。

而在房改初期大多数城市住房公积金管理中心普遍采用的前后台混岗作业方式,虽然对机构设置和人员数量要求较少,但对管理的要求越来越高,逐渐显现出较多弊端:一是中心主体地位模糊,职责不明确;二是业务交叉、职责划分不清,不能客观公正地评价各部门的相关业绩;三是管理较难、指标不明。这种混岗作业方式无法适应资金业务快速发展的要求。为此,大连中心针对业务发展要求、业务衔接和管理级次、职能权限等方面的变化,在实践中逐渐探索出前后台分离整合模式,将内设机构分为两个层次,一是管理层,即机关管理处室,负责政策的制定、指导,资金计划的编制、资金平衡调度、内外资金的协调以及资金的核算和稽核监控;二是经办层,即经办网点或分支机构,负责资金归集、支取、个贷、本息回收等具体业务,管理与运营实行双轨运行、系统整合。

(一)前台业务及职责分工

目前,大连中心根据行政区划设置了11个办事处、15个营业网点,每个网点大厅内都设立自己的综合柜台及银行、担保、保险、代理窗口,综合柜台包括初审、复核和结算三个环节。中心直接办理住房公积金归集业务,银行设出纳专柜,负责资金存储、资金结算,辅助中心做好前台业务。

1.主管柜员。由会计科人员担任,负责营业大厅前台所有业务操作指导和柜员管理,是前台柜员的管理者。其具体职责是:

(1)协助会计科科长对综合柜台的日常业务进行管理。

(2)负责营业日的机构签到。

(3)负责对前台各岗位人员到岗情况进行检查,发现迟到、缺岗、早退情况,及时向会计科科长汇报。

(4)负责对初审柜员的日常业务指导,监督和检查,如发现违规、违纪问题及时向会计科长汇报。

(5)接待前来办事人员的业务咨询和账务查询。

(6)负责单位预留印鉴管理。

(7)负责重要空白凭证清点、登记、收发,及时报告凭证实际用量和库存量,避免因凭证短缺影响正常业务。

(8)每周检查初审柜员重要空白凭证库存与《重要空白凭证登记簿》是否一致,并做出书面登记,发现问题及时汇报。

(9)负责与代办银行的票据交接、支票背书登记。

(10)负责机构日终轧账、对账、签退、打印《委托收(付)款对账明细表(机构)》及《委托收款未达账明细表》与银行主管柜员核对并签字确认。填报《前台未达账项业务明细表》打印本机构当日交易明细。

(11)负责授权业务处理。

2.初审结算柜员。每组柜台设两名初审结算柜员,由聘用员工担任。具体职责是:

(1)按相关业务操作规程进行业务操作,接受复审柜员的管理及业务指导。

(2)负责房改资金归集、支取及个贷发放、回收等业务的初审和结算工作。

(3)按规定办理单位财务印鉴预留、变更、审核等业务。

(4)按规定办理重要空白凭证领用、使用、上缴并登记《重要凭证登记簿》。

(5)妥善保管、正确使用业务专用章及个人名章,严格履行交接接手续。

(6)营业终了,负责当日业务轧轧账、对账、柜员签退,并打印操作作员轧账单、委托收(付、转)账等等对账表,清点当天业务票据并做做好粘贴及登记工作。

(7)营业终了,在复审柜员监交交下,将清点粘贴好的前台票据交交事后复核柜员,在《办事处前台业业务分类汇总表》上签字确认,业务务用章归箱保管。

(8)会计科长交办的其他工作作。

3.复审柜员。营业大厅每组柜柜台设一名复审柜员,一般由正式式员工担任。具体职责是:

(1)按照有关政策及操作规程程对相关业务进行审核、审批,并做做好相应票据传递、交接工作。

(2)对住房公积金提取业务的的材料真实性进行审查并承担相应应责任。

(3)加强柜台管理,对初审柜员员的日常业务进行指导、监督和检检查,发现问题及时向会计科长汇汇报。

(4)解答客户咨询。

(5)妥善保管、正确使用业务专专用章及个人名章,严格履行交接接手续。

(6)按时签到、签退。

(7)营业终了,负责对本组柜台台初审柜员所办理业务的合规性进进行检查,清点核对其全部业务票票据,无误后,在《办事处前台业务分类汇总表》上签字确认,并做好初审柜员与事后复核柜员票据交接的监交工作。

4.事后复核柜员。每个大厅设1—2名事后复核柜员(也可由主管柜员兼任),正式员工或聘用员工均可担任。具体职责是:

(1)对资金结算业务及筹资业务的手续合规性进行复核。

(2)营业终了,在复审柜员监督下与初审柜员进行票据交接,并做好登记。

(3)对初审柜员受理业务是否超出权限,原始凭证是否有效、合法、完整,票据印章是否完整有效,业务处理是否准确,提交票据张数、金额与轧帐金额是否一致等进行检查、核对。

(4)打印未复核流水明细与流水不符一览表,核对、登记并签字盖章。

(5)复核中如发现问题及时向会计科长汇报。

(6)按规定装订业务票据、归档保管。

(7)会计科科长交办的其他工作。

5.事后监督管理员。一般由会计科人员担任,具体职责是:

(1)负责对事后复核柜员的工作进行检查。

(2)负责根据前台票据装订规范,对事后复核柜员装订好的前台票据进行逐笔检查,发现问题及时向会计科长汇报,遇到丢失凭证、严重违规操作等重大问题在向会计科长汇报的同时及时向会计结算处汇报,并做出书面记录。

大连中心 11 个办事处、15 个网点都设置规模、格局相当的服务大厅

(3)对事后复核柜员打印的未复核流水明细及流水不符一览表进行审核,发现问题及时向会计科长及会计结算处汇报,并将有关情况做详细说明。

(4)负责将检查合格的前台票据及时整理入库,并在会计科长的监督下与档案员交接。前台票据发生日至整理入库日不得超过三个工作日。

(5)会计科长交办的其他工作。

(二)后台管理及职责分工

后台管理包括除前台业务以外的管理、监督等工作。大连中心的后台管理部门主要有:

1.计划财务管理部门。负责全市资金归集使用计划编制、调整及实施工作;做好资金风险监控、盈利能力分析;有关业务信息统计及综合分析;有关业务研究,编制中长期发展规划;对重大工作、重要问题和情况提出有关建议;协调财政、税务、银行等相关部门;科学调度资金;做好内部处室业务协调工作;统筹管理全系统经费预算决算;做好费用、固定资产核算及报表强调编报工作。

2.资金归集管理部门。负责制定、调整住房公积金归集、管理政策并组织实施;对资金归集管理中的重要工作提出有关建议;对办事处归集工作进行指导;对相关法律、法规实施中遇到的问题提出建议;对办事处归集、管理、使用住房公积金情况和单位执行相关规章制度情况进行检查;制定售房款、维修基金、住房货币化补贴资金等其他住房资金管理办法;审核资金使用申请并提出处理意见、办理相关手续。

3.执法稽查管理部门。负责住房公积金行政执法工作,制定执法工作流程及相关规范性文件、规章制度;制定年度行政执法计划,并组织实施;做好执法案件调查取证、下达执法文书及行政处理等相关工作;对单位执行住房公积金制度情况进行检查,并提出执法意见;受理投诉举报,处理住房公积金违法、违规案件;实施行政处罚或申请法院强制执行。

4.政策法规管理部门。负责宏观经济政策、住房资金政策调研;参与住房资金相关业务的课题调研;草拟、修订住房公积金地方性法规、政府规章草案;参与人大、政府住房公积金立法项目的咨询论证;负责行政规范性文件的合法性审核、清理和报送备案;为各部门遇到的法律问题提供咨询服务;做好涉险资金管理、资产保全及抵贷资产处置工作,承办清算、重组、破产案件,承办中心起诉和应诉案件;监督住房公积金行政执法行为的合法性、适当性;撤销、变更违法或不适当的行政处理决定;负责内部法人授权书的拟定、签订、监督等工作。

5.个人住房贷款管理部门。负责拟订个人住房公积金贷款政策,并组织实施,加强指导和监督;个人住房公积金贷款计划的预编、分解及分析;审批需授权处理的个人住房公积金贷款业务;组织招标选择保险、担保、评估、代理等个人住房公积金贷款相关合作机构;协调组合贷款银行、保险、担保、评估、代理、异地贷款合作城市住房公积金管理中心及行业中心等个人住房公积金贷款相关部门并与其签订合作协议;对开发商合作项目进行审核,与开发商签订合作协议,并做好管理系统维护工作;审核保险(担保)费补贴业务;对不良贷款进行监测和分析,指导不良贷款清收工作;做好贷款风险分类管理工作;审核个贷呆账核销材料、拟理赔的个贷业务,参与个贷业务资产保全和抵贷资产处置工作;做好个贷利息减、免、缓及补贴审核工作。

6.会计结算管理部门。拟订会计核算制度、资金清算制度、前台结算业务管理规章制度和操作规程并组织实施,加强指导和监督;抓好前台柜面业务建设;组织实施会计科长委派制和前台业务管理有关规定,对办事处会计科长进行监督、考核;负责前台柜员权限及密码令牌管理;设计、购买、保管和发放重要空白凭证及前台业务票据;监督、检查办事处财务印鉴、前台业务审核与结算印章的管理、使用情况;做好会计科目、账簿、银行存款账户的设置、变更、管理工作;负责日常业务核算、存贷款账户计结息管理工作;负责会计月报、季报、年报编制与报送工作;做好存款账户管理工作;负责网上银行业务、网上缴存住房公积金结算业务;

7.内部审计管理部门。负责拟订内部审计工作规章制度,并组织实施;拟订业务内控标准,开展内部控制审计评价;对办事处、机关处室及相关部门的业务活动进行审计;实施内部经济责任审计;对审计发现问题整改工作进行跟踪检查;做好代办银行手续费测算审核工作;对办事处进行业务考核和业务成果审核。

8.项目贷款管理部门。负责拟订保障性住房项目贷款管理规章制度,并组织实施;拟订年度贷款计划;受理项目贷款申请,对借款人、建设项目、抵押物进行调查评价,并出具评估报告和抵押物评审报告;项目贷款业务相关委托协议、借款合同、抵押合同和资金封闭管理协议签订;办理贷款资金拨付、项目抵押登记、注销抵押登记等手续;对项目贷款资金实行全程封闭管理;建立和登记项目管理、抵押物管理及资金封闭管理台账;开展贷后检查,负责逾期项目贷款催收工作,做好资产保全和抵贷资产处置工作。

大连中心定期举行优质服务月活动

9.科技信息管理部门。负责拟订信息化建设与管理相关规章制度,并组织实施;拟订软件开发与硬件购置计划,并组织相关招投标工作;负责机房管理;组织开展应用软件开发及优化工作;负责应用软件维护、升级及其版本管理和源代码备份;负责核心系统和外围应用系统的运行维护,包括日常检查、数据备份和故障维护等;负责核心数据的备份管理;负责电子化硬件设备调配、检查维护及使用监督;管理电子化业务城域网和局域网;负责计算机使用、管理培训工作;负责系统运行安全管理及系统数据信息保密管理。

10.客户服务管理部门。负责网站建设、管理和升级工作;负责网上办公业务管理,组织实施网上办公系统推广工作;拟订服务管理规章制度,并组织实施;负责客服热线管理,受理客户咨询、建议、投诉及回访等工作;负责住房公积金卡管理采购、发放、管理工作。

11.其他管理部门:纪委监察、政策法规、客户服务等部门。

(三)对办事处的管理与考核

全市11个办事处均为前台经办机构。通过办事处运营与机关处室管理适度分离,根据二级核算体系要求,实现管理与运营双轨运行、分离整合,有利于明晰内部职能分工、规范业务流程、理顺协作关系、强化内部监督,形成统一规范、系统整合的管理机制。大连中心在前后台分离整合模式下,办事处负责直接经办具体业务,对外提供服务。办事处内设综合科(部)、资金归集科(部)、个人贷款科(部)、财务科(部)或结算科(部),人员数量根据办事处业务规模配备。

1. 业务衔接。办事处执行国家、省、市及管理中心政策规定,并可在上述政策框架内,结合自身实际,细化管理规定、操作办法和实施细则,报管理中心批准后实施。办事处接受管理中心的领导和监督。办事处经办业务内容如下:

(1)住房公积金开户、缴存、补缴、合并、分户、催缴、托管、比例基数调整初审上报、转移、封存、销户、支取审核审批、行政执法。

(2)住房货币补贴资金开户、缴存、划转使用。

(3)售房款、维修基金归集、结算、管理。

(4)住房建设债券兑付业务。

(5)个人住房政策性抵押贷款受理、审核、评信、审批、发放、使用情况的检查、监督、本息回收、抵押物的监管、保全、抵贷、变现、档案管理。

(6)办事处负责辖区内住房资金政策和业务的宣传、指导、培训和咨询,与驻办事处代办银行、担保、保险、公证、代理等有关部门加强工作协调。

2.会计核算。管理中心实行一级核算,统一核算全中心住房资金业务,并按办事处设账核算各项资金归集、运用及营业收入、成本、利润,办事处设辅助账与市中心同步核算,进行二级核算。

(1)办事处会计结算业务严格执行管理中心统一的会计核算制度,并接受管理中心指导和监督。

(2)办事处定期与管理中心对账,并向管理中心报送有关报表。

(3)办事处负责前台业务操作系统运行和日常管理,保证数据安全。

3.计划管理。管理中心对办事处实行计划调控管理,办事处编报资金筹集运用及财务收支计划,经管理中心批准后执行。

(1)管理中心对办事处的计划按年下达、分季实施、年中调整、按季考核。

(2)管理中心对办事处资金进行统一调度运用,资金调度计划按月下达。

(3)管理中心与代办银行统一签订委托协议,办事处提出代办银行承担指标、任务、要求等相关建议后,管理中心统筹确定和签订委托协议。管理中心与办事处共同对代办银行进行考核,年终汇总考核结果并统一支付代办手续费。

(4)业务管理处室对办事处工作进行对口指导、检查,办事处需积极配合。

4.人事管理。市管理中心统一负责办事处人事调配、职称聘任、工资福利等事项,办事处有参与管理和建议权。办事处按照有关政策法规及市中心规章制度对干部员工加强培养、教育、管理和监督。办事处如有人员使用、调整需求,须向市中心提出意见,由市中心统筹安排配备,办事处可在管理权限内与聘用员工签订管理细则协议。

5. 市中心对办事处的授权管理和综合考核。市中心按照管理与运营适度分离原则划分与办事处的责、权、利关系,并对办事处实行授权管理。

(1)综合管理。文件管理及文字材料草拟、报送;档案、图书资料管理;资产使用、维护与管理;安全保卫工作;干部员工和临时用工的管理及日常考核;干部员工教育、培训、管理与监督;行风建设、窗口服务工作管理;房改资金归集、运用、财务收支及经费计划的预编、上报、执行、分析;统计报表的编制、上报;代理机构与代办银行人员的监督管理。

(2)资金筹集。住房资金相关业务的经办与管理;受理并初审减、缓缴住房公积金与调整缴交比例申请;受理并初审其他住房资金支取申请;住房资金催缴、清欠;住房资金政策、业务举报的受理及处理;住房公积金执法工作;所辖单位的业务培训和指导。

(3)个人住房贷款。个贷相关业务的经办与管理;受理个人住房政策性贷款减、免、缓利息申请,并提出初步意见;负责提出法律诉讼、保险、担保理赔的初步意见;负责提出抵贷资产变现及贷款核销的初步意见。

(4)会计核算。住房资金二级核算与管理;管理费用核算,工资发放;与单位对账及受理账务查询;内部会计报表编制及报送;资金运营及财务成果分析;凭证、档案管理。

(5)对房改资金政策、业务、核算、管理等执行情况进行定期自检、自查。

(6)根据授权做好计算机设备日常管理,处理硬件和网络的简单故障。

(7)为提高办事处的经营管理积极性和能动性,加强业务建设,提高管理水平,实施《办事处经营管理考核办法》,根据经营管理要求,设置考核项目,将计划指标完成情况和经济效益与办事处收入挂钩,提高员工的工作积极性。办事处经营管理考核由经营指标考核、财务指标考核、业务量考核和综合管理情况考核四部分组成。经营指标考核包括住房公积金筹集和个人贷款相关指标的完成情况;财务指标考核设置人均增长收益、管理费用控制、营业费用控制三个指标;业务量考核包括业务总量和人均业务量;综合管理情况考核是对办事处政策执行和业务规范的考核,包括办事处程序、操作规程、个人住房政策性贷款业务、筹资业务和会计业务的规范管理情况的考核。

三、大连中心自主管理模式是住房公积金管理制度的升级版

大连中心自主管理模式为全国住房公积金制度进行体制改革、规范运行管理机制,进一步发挥解决基本住房需求作用方面提供了参考。

(一)归集

大连的“自主归集”模式完全依靠系统核实信息,同时归集模式的变化还有利于节约成本。自主归集的受托银行只相当于管理中心的出纳,大连中心将贷款利息的2% 给银行作为手续费。大连中心按季度对受托银行考核,按年计算手续费,如果银行考核不合格扣除相应的手续费,促进银行提高服务水平。

(二)贷款

大连中心有11个办事处自主运作,个贷发放与工商银行、建设银行、交通银行联合办公。大连中心开放的公积金联名卡可以进行身份识别,系统比对。银行与公安部门进行比对,将信息传递给管理中心,管理中心可以有效辨别出申请贷款的职工身份符合贷款条件。依靠公积金联名卡,缴存人可以在网上或通过手机申请贷款,资金可以直接划转至卡内。不仅免去了到柜台的路途奔波,还可以有效防范资金风险,提高业务系统智能化水平。

(三)监管

实施“管理与运营分开、系统优化整合”后,大连中心的业务操作、运营及管理状况大为改观。

1.科学划分管理层次,实行前后台管办分离

机关处室作为管理层,负责政策制定与指导、计划编制、资金平衡调度、一级核算、稽核监控及内外业务协调;办事处作为经办层,负责资金归集、支取、个贷发放、本息回收及前台业务操作。前后台职责分工合理、清晰、顺畅,体现了科学、规范、系统管理的要求。

全部业务资料和数据由中心直接控制,银行只负责资金存取、结算等工作,掌握必要的存款账,其工作重点转向协助催建催缴住房公积金、清收贷款本息等方面。中心与代办银行责任主体不明确、业务关系不协调等情况有了彻底改变。

2002年,中心又在全国同业率先设立内部稽核部门,对业务工作及内部管理实施全过程、全方位的监督和控制,完善了自我约束机制,建立全面评价、考核、激励的内控体系,有力保证了住房公积金的安全运营、健康发展。

2. 公积金卡加密码加强风险管控

大连中心始终把防范风险作为重中之重,创新采用了公积金卡加密码的方式作为办理住房公积金业务的凭证和风险控制关口,加强了对职工住房公积金账户管理,为职工的住房公积金设置了一道安全防火墙,不仅有效提高了职工账户信息的保密性和安全性。而且前台柜员实行双向身份认证,避免人为道德风险。

3.外延监督制

参与住房公积金资金运作涉及保险、代理、评估、担保等代办机构,大连中心为这些机构进驻营业大厅提供“一厅式”服务的同时 , 设立高标准的资质等级、注册资本金、抗风险能力等准入要求 ,实行严格规范的公开招投标程序,优选承办单位。在全国公积金业内率先将公积金贷款涉及到的代办机构办理标准编定为公积金管理系统程序参数,均以规范化的程序运行。

通过定性要求与量化标准相结合的方式对代办机构进行考核检查 , 将其工作人员的服务行为统一纳入中心服务规范体系中监督管理 , 并将综合考核结果作为续签委托协议书的重要依据 , 避免了本单位员工和代办机构员工通过非正常渠道操作续用手续问题的发生。

实施“外延监督制”有效地杜绝了员工因人情、利益关系发生不廉洁行为 , 实现“入门关”、“运行关”、“续签关”内外全封闭式监督。资产质量始终保持在东北三省首位,先后多次荣获全国住房公积金管理先进城市、全国建设系统党风廉政建设先进单位,省文明行业标兵、省文明单位标兵、住房公积金管理先进单位,市先进单位、软环境建设先进单位等荣誉称号。

(四)科技便民服务

在对运营和管理进行分离和整合之后,大连中心又投入大量人力、精力和财力,建立了计算机管理应用系统,搭建了一体化局域网络,充分实现系统的应用性能和管理功能,并在确保数据安全的前提下,大大提高了工作效率。

为充分发挥科技手段的便民作用,大连中心开发了客户呼叫服务系统,于2005年7月正式开通了客服热线,客户呼叫服务系统提供自动语音和人工服务两种形式的热线服务,早8 :30至晚21时提供无间断人工服务,24小时全天候提供自动语音服务。服务内容主要包括咨询政策法规、业务流程及相关规定,查询住房公积金及个人贷款信息,设置和修改个人账户密码,测算贷款额度及月还款额度,受理职工投诉、建议等。客户呼叫服务系统自开通以来,累计接听政策咨询、信息查询、投诉建议电话1048万个,现平均日接听量1600个,高峰达2100个;受理职工投诉进行处理和回复近万个,全部达到客户满意;在全行业率先开通了服务老弱病残孕等特定群体的预约服务。呼叫中心已成为中心为广大职工服务的另一个优质便捷的窗口。

根据《住房公积金管理条例》大连市制定了《住房公积金管理若干规定》,大连中心2012年成立稽查大队,负责解决职工投诉问题。除了被动受理投诉,在执法力量有限、人员少的条件下,为了切实维护职工权益,稽查大队还主动出击检查,与社保、工商等部门配合,通过权威媒体曝光未缴欠缴单位名单,督促企业建立住房公积金账户。大连市的缴存覆盖率达到98%,50人以上的规模企业全部建立了住房公积金制度,在东北地区名列第一。

(五)支持保障房建设

1.中心直接建设公租房

自2011年开始,大连市住房公积金管理中心作为全国首批28个利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市之一,为大连市经济适用住房、公共租赁住房提供低成本贷款支持,并承担市政府下达的保障房建设任务。大连中心采用自主建设的模式,出资成立了大连市公共租赁住房投资管理有限公司,公司法人和财务人员由中心直接委派,并通过招标方式选择国内具有丰富经验的专业公司作为项目管理团队,辅助项目建设。投资管理公司主要负责项目实施过程中与政府部门、行业主管单位的沟通协调,办理各项开发建设手续;组织开展勘探、规划设计、施工单位招标及工程管理等工作;统一管理监督各参建单位;负责项目建设资金支付使用。

在选址之初,考虑在配套设施相对齐全的成熟生活区附近规划公租房建设用地,将相对充足又交通便利的成熟生活区里规划公租房建设地块,以便与周边居民社区融合,逐步扩展形成更完备的居民区,共享生活配套设施。在建设过程中,大连中心通过采用高新技术和部品集团采购大宗材料等方式大大地降低了成本。

由公积金管理中心直接建设公租房的模式在我国尚属首次。由于建设完工以后的公租房所有权归中心所有,可有效实现贷款安全保障,防范贷款风险。并且由中心组建的投资管理公司,符合法人治理结构要求,运作规范,并采用市场化开发模式,有利于规范高效的使用贷款资金开展项目建设。由大连中心承建的泉水公租房B区项目创下了从开工到达到入住标准仅用了15个月的“大连速度”。经过实践证明,这种运作方式符合国家鼓励多种主体建设公租房的政策导向,并有助于缓解公租房建设资金紧张问题和确保住房公积金安全。

2.破解建设资金难题

资金短缺是保障性住房建设的最大障碍。在大连,有超过40%的职工依靠住房公积金制度解决了住房问题。但仍有30%的缴存职工从没用过公积金,还有部分没有建立公积金制度的职工无法享受到公积金制度的福利。

作为公益产品的公租房,由于投资回报率低,开发企业不愿意投资建设。而单靠政府财政性资金投入,又无法满足资金需要。面对日益增长的住房需求,建立符合国情的保障性住房建设融资机制势在必行。

大连公租房项目建设资金主要为住房公积金贷款投入。项目贷款周期为7年,其中,建设期预计为1年半,出租期5年,最后半年为销售时间。通过收益测算,建设期贷款利息由贷款支付;出租期贷款利息由租金支付,公租房租金价格为同地段商品房租金价格的70%,公租房商业配套在补缴土地出让金后对外销售,用以提前清偿部分贷款本金,以减轻出租期贷款利息负担;5年出租期满后公租房可对外销售或由政府收购以回收贷款本金。

根据国家现行政策,公租房只租不售,导致需要较长时间才能收回投资成本。经过积极协调,大连市政府同意大连中心承建的公租房实行租售并举政策。对政府财政资金投资建设的公租房实行只租不售,对贷款(包括公积金贷款和商业性贷款)支持建设的公租房,允许出租一定期限后进行销售,回笼资金用于偿还前期建设贷款,既实现公租房贷款安全回收,又可将收回资金用于新项目建设,实现资金良性循环。

住房公积金贷款利率明显低于商业贷款,项目融资成本因此得到显著降低。同时,贷款发放坚持按照工程建设进度、资金使用情况分批发放贷款,减少了投资管理公司账户贷款资金闲置时间,大大减轻了利息负担。

经过积极争取,市政府同意中心可使用廉租住房补充资金弥补缺口,如一旦出现出租率不理想导致贷款偿付困难时,可使用从住房公积金增值收益中提取的廉租住房建设补充资金弥补缺口。

3.公租房分配

大连中心 承建的公 租房项目,将优先出租给缴存住房公积金的中低收入职工。对这部分群体来说,可以租住利用住房公积金建设的公租房,获得低租金优惠,从而享受到与贷款职工相当的住房公积金权益。截至目前,大连中心建设的公租房已有40万平方米、7802套竣工交付使用,另有22万平方米、3986套在建,预计2015年9月达到入住条件。让那些符合条件又缴纳住房公积金的居民优先选房,给予低保户、贫困线以下的家庭补贴,拓宽了住房保障的覆盖范围,进一步发挥了住房公积金的住房保障作用,有利于实现住房公积金缴存职工的平等权益。

大连中心尝试由中心直接建设公租房,通过科学管理运作,较好的解决了公租房建设主体缺失和融资难等问题,分担了政府公租房建设压力,促进了公租房建设的可持续发展。

目前,大连中心正在借鉴银行的“大金融”实时结算特点,预计2015年10月升级至第五代管理系统。通过建立直连接口,当日即可完成缴存、操作、提取实时结算,达账对账业务,对全市住房公积金业务进行监督,资金监管无盲点。

农民工住房公积金 第10篇

住房公积金的资金属性与住房公积金管理中心 (以下简称中心) 定位关系着住房公积金的使用和发展, 备受社会各界关注。目前普遍认为住房公积金是指用人单位及其职工缴存的具有强制性、互助性、保障性和长期性的住房储金。住房公积金的这种属性决定了住房公积金管理中心具有行政职能、经营职能及一定程度的公益性等多重功能。

就目前来看, 住房公积金管理中心的定位有事业单位的, 也有参公管理的。按照党中央国务院关于事业单位分类改革的指导意见 (详见中发【2011】5号) , 因社会功能不同将现有事业单位划分为承担行政职能、从事生产经营活动和从事公益服务三个类别。对承担行政职能的, 逐步将其行政职能划归行政机构或转为行政机构;对从事生产经营活动的, 逐步将其转为企业;对从事公益服务的, 继续保留在事业单位序列、强化其公益属性。现有住房公积金管理中心实际运行中是集三种功能于一身的, 如图1所示。住房公积金归集涉及行政执法等应属于行政职能, 运作过程则可以看成经营活动, 某些事务办理应该归于公益服务。这就出现了无论定位在哪种性质的事业单位都不能做到涵盖或兼顾。既然哪种定位都不能准确涵盖, 那么可以考虑将住房公积金管理中心现有功能进行拆分, 建立一家住房保障银行来独立行使公积金中心的经营职能。

二、住房公积金管理中心社会功能集中带来的局限性

(一) 制度方面。从制度上看, 三位一体的社会功能不符合国务院关于事业单位分类改革的指导意见 (以下简称指导意见) 。

(二) 从运行的主体来说, 政企未分开, 权利不明确。中心既承担公积金征收管理的行政执法职能, 又承担公积金贷款业务管理的职能。而具备行政执法职能的一般是政府行政机构。公积金贷款的审批、发放、回收和逾期管理已经形成了一套比较完整的体系, 与商业银行的按揭贷款模式相似, 这是中心的主营业务, 形成了中心的利润来源。从自主经营自负盈亏这点上看, 中心又像一个市场主体, 但它的贷款低利率又让它不是一个完全的市场主体, 而具有某些公益服务属性。但是这种公益属性不是独立的, 它依附于公积金贷款业务而生, 比如中心发放的公租房、保障房项目贷款, 资金就来源于中心公积金业务的累计盈利。贷款低利率是公积金贷款的必要条件, 不能脱离公积金贷款而存在。

(三) 从运行过程来说, 环节多, 效率低。中心的归集和贷款业务在现阶段都以商业银行为媒介, 整个经营过程存在较为严重的效率损失。但如果中心本身成为住房保障银行的话, 就可以不用再通过商业银行这个环节而大大提升效率, 如图2和图3所示。

(四) 从运行的结果来看, 目前中心的成本偏高。中心除了支付自身正常的运行费用以外, 还要支付给各银行手续费。例如天津中心每季度按照归集额的0.2%支付给建行归集手续费, 按照公积金贷款回收利息的5%支付给各贷款发放银行作为个贷手续费, 从而增加了贷款人的费用支出。

三、建立住房保障银行的必要性

中国当前存在三家政策性银行, 国家开发银行、中国进出口银行和农业发展银行。这些银行的职能专门针对特定产业, 属于宏观调控, 而与民生息息相关微观调控的住房保障银行却没有, 因此建立政策性的住房保障银行十分必要。

(一) 建立住房保障银行符合制度需要, 更有利于政企分开。《指导意见》要求事业单位行政和经营活动分离, 因此把公积金中心改组为住房保障银行是制度需要。成立住房保障银行以后, 经营活动交给住房保障银行, 行政功能可以继续留在公积金中心或者是中心的上级主管部门, 这样原中心的行政和经营职能得到分离, 政企分开、主体明确。

(二) 建立住房保障银行来运作住房公积金, 可以提高效率, 降低成本。建立住房保障银行后, 归集、提取和公积金贷款等业务减少了许多中间环节, 从而达到提高效率、降低成本的目的, 如图4和图5所示。

(三) 建立住房保障银行可以拓宽中心的资金来源, 从而扩大受众群体。当前中心的资金来源十分单一, 完全依靠职工缴存的公积金。天津市公积金贷款占全市发放住房贷款的13.5%, 远远不能满足广大群众的购房需要。而当前放贷规模受制于归集额的增长, 缺乏增长空间。建立住房保障银行可以突破这种限制, 实现融资渠道多样化。第一, 国家注资。可以控制住房保障银行的发展方向;第二, 可以吸引机构投资者投资入股;第三, 可以上市融资;第四, 通过银行借款和资产证券化融资实现多元化。但是这种方式成本比较高, 需要保障银行给予贴息, 只适合救急使用。

(四) 建立住房保障银行可以更合理使用住房公积金的增值收益, 增加投资渠道。当前中心的利润并不留在中心, 没能通过继续发放贷款实现保值增值, 而是扣除中心的管理费用后全部上缴财政, 公积金中心是无权使用的。建立住房保障银行以后, 这种行政隶属关系得以改变, 住房保障银行作为企业有权决定利润和资金的使用。当资金富裕时, 可以通过分散投资降低风险、增加收入, 当资金紧张时, 可以出售投资来补充资金。对于自身的增值收益, 既可以用来发放公积金贷款, 惠及更多职工, 也可以通过投资不同产品来实现保值增值。

综上所述, 建立住房保障银行来进行公积金业务的运营, 拥有主体明确, 运营环节少, 运营效率更高而成本更低的优势。而且住房保障银行既要接受政府的监督, 投资符合国家大政方针, 又要满足职工安居乐业的需要, 从长远上来看, 也有利于保障银行自身的健康发展, 根本上来说符合广大职工的根本利益。

参考文献

[1]梁玉双.我国现行公积金制度的发展现状及趋向[J].财经界 (学术版) , 2015, 23

[2]顾澄龙, 周应恒, 严斌剑.住房公积金制度、房价与住房福利[J].经济学, 2016, 1

住房公积金是否该废除 第11篇

苗乐如：住房公积金“吃紧”的情况要具体地方具体分析，首先地方住房公积金管理中心都有自己的计划安排，“吃紧”有可能是当地公积金使用效率超过了缴存数量；也可能是放开使用空间后，住房公积金用于建设保障性住房的贷款还没有收回来，这是造成地方公积金吃紧的两个主要因素。

需要注意的是，从某种角度说明我国的住房公积金使用效率提高了，而不是过去常说的住房公积金大量沉淀了。当然这也提醒住房公积金管理机构需要加强管理计划。

从地方政府总体层面来说，住房公积金的使用额度要在确保日常支取使用的前提下再考虑放开使用空间，一般要保留20%的住房公积金确保退休员工支取和日常提取；此外的80%可以供购房者贷款购房或支持地方政府建设保障性住房，住房公积金额度和需求之间要有一个紧密的关联。

汪利娜：改革现行的住房公积金制度，使之成为政策性住宅金融机构。与时俱进地改革现行的住房公积金制度，明确公积金的政策目标为住房保障服务，规范其信贷扶持的对象、资金用途、贷款规则（存贷挂钩、公平配贷）；避免住房公积金利用低息优势与商业银行开展非理性竞争，盲目追求资金使用率导致资金断流（上海、江苏、浙江已面临上百亿元的资金短缺），以强化其公积金的政策性、专属性和互助性，并遵循资金有偿使用、本息回流的商业原则，以保障百姓个人储蓄资金“取之有方，用之有道”安全和高效。

严格实行缴存额上限，可减少企业和个人违规避税行为，防止国家税收流失和缴存者之间利益失衡。完善配贷机制，遵循权利与义务对称原则，将存款与贷款规模相匹配，优先保障缴存人的第一次贷款，提高二次贷款利率，严格限制三次贷款，形成与国家住房政策相一致的公积金信贷政策。

Q：公积金缴存者无力购房、公积金储蓄利率低，其“存与废”正在被关注，该如何理解公积金存在的意义？

苗乐如：住房公积金制度实行这么多年，在推进房改方面取得了一定的成绩，新加坡住房问题解决得很好，也与他们的公积金制度完善有很大关系。公众近期更多的关注公积金制度，一方面是公积金在运行过程中确实遇到了问题，另一方面是公众对于公积金还没有进一步深入了解，不能简单地来评判废弃住房公积金制度。

刘洪玉：目前，住房公积金制度面临的经济社会环境与设立之初发生了很大变化，尤其是在房价快速上涨和住房保障制度建设过程中，住房公积金到底应该扮演何种角色还没有思考清楚，这也是住房公积金条例修订迟迟没有形成共识的重要原因。从国际住房保障体系发展的情况来看，住房金融支持是政府财政补贴和税收减免以外的第三个住房保障和住房支持工具，而且这个工具所发挥的作用越来越大。所以我认为，住房公积金制度作为我国目前唯一的政策性住房金融制度安排，应该通过找准在住房保障体系建设中的定位、处理好与商业住房金融的关系，不断发展完善，成为提高全体居民住房支付能力的重要政策工具。

当然，由于导致住房问题的原因相当复杂，住房公积金不可能解决住房制度中的所有问题，但取消公积金制度只会使我们丧失一个解决问题的抓手。

汪利娜：目前全国有340多个公积金管理中心，加上省直中心、行业（民航、铁路）从业人员3万多，公积金资金来源稳定、利差大、增值收益稳定养活了一大批人，形成了一个固化的利益集团，这不是一般的改革可以触及的。且各城市的公积金发展好坏差异极大，也不是简单的“存与废”可以解决的。当下的关键是与时俱进地改革公积金制度，使之更好地为公积金缴存人服务。

Q：如何有效提高住房公积金的增值能力？

汪利娜：提高公积金存款利率，明确增值收益的法律归属，切实保护缴存人利益。依据《物权法》，私人合法的储蓄、投资及其收益受法律的保护。任何政府部门出台政策法规都应以国家大法为依据，应将公积金存款利率从活期、三个月定期利率提高到不低于一年定期利率，以减少存款人的损失。应明确公积金增值收益归缴存人共同所有。其属性并不妨碍公积金参与保障房建设，但需要遵循公开、公正和公平的原则，建立听证制度给资金所有人知情权、参与权和监督权，并保障资金本息的安全，以保障缴存人的合法利益。

Q：对于住房公积金的监督管理，有何建议？

汪利娜：住房公积金掌控着上万亿的资金，涉及9000多万缴存人的利益，其安全性要建立政府监管、机构自律、专业审计和社会监督相结合的监管机制。在中央和地方政府层面明确核心责任主体，避免多头管理无人负责的弊端。建立统一规范的从业人员资格准入制度，提高管理中心人员的素质和专业水平；建立规范贷款服务、财务核算、业绩考核、责任追究和动态监控制度机制，提高防范道德风险和金融风险的能力；建立公开透明的信息披露机制，给缴存人提供真实、准确、完整、及时的信息，在强化审计监督的同时强化社会的监督。

苗乐如：在住房公积金运行报告方面，各地管理中心要出具更加详细、具体的年度报告，虽然我们现在也有相应的报告，但是内容较为简单，详细、具体的报告要让公积金缴存者明确地知道这些钱去向哪里、运转情况如何、支持的保障性住房建设的进展等。而在监督保障性住房方面，不仅要有公积金管委会执行监管，更要组织关心住房公积金的缴存者全面了解工程进展情况，在缴存者里也有着人大、政协代表，他们也要参与进来。

Q：住房公积金制度是否到了面临改革的时候？改革的方向又在哪里？

苗乐如：目前根据社会各方面反映和主管部门的体会，住房公积金制度应该适时完善了。从管理运行来讲，公积金用于保障性建房要注意风险的防范，可通过保障性住房的规模来衡量风险，如果是通过卖房来回收资金，风险较小，如果是公租房、廉租房，回收资金的风险就较大。住房公积金不是作为投资的资金，只能作为地方建设保障性住房的周转性资金，所以需要严格的制度来执行监管。

刘洪玉：改革的主要方向是：提高公积金制度的覆盖范围，让更多的人享受到国家住房金融支持带来的利益；完善公积金制度的缴存、提取和使用条件规定，提高其在低收入和中等偏下收入家庭解决住房问题过程中支持力度；建立城市住房公积金中心之间及中心与金融资本市场之间的关联，促使其向政策性住房金融机构转变；建立以考察其公共住房金融政策支持绩效、资产管理绩效和风险控制水平为主的，内部控制和外部监管相结合的监督管理体系，提高信息披露水平和透明度。

汪利娜：按照党的十七大报告指出的大力推进金融体制改革，发展各类金融市场，形成多种所有制和多种经营形式、结构合理、功能完善、高效安全的现代金融体系。我们认为，打造中国化的住房金融体系，构建商业性与政策性金融机构并存，多层次、广覆盖的住房金融体系对促进住宅产业健康、社会和谐、金融安全均至关重要。

扩大公积金缴存覆盖面，提高互助性和普惠性。要让公积金为更多的社会群体服务，要扩大公积金的覆盖面，但不能简单延用指令性强制储蓄，这有违市场经济自主消费和平等互利原则，也不符合经济转型中消费需求多元化的实际情况。要开辟灵活多样的储蓄品种、储蓄奖励、税收减免、保障房优先权等金融创新，鼓励和吸引居民自愿参加住房储蓄，扩大住房保障的资金来源。

农民工住房公积金 第12篇

一、必须在法律规范框架之内进行

1991年我国从新加坡引进住房公积金制度主要是为了从单位和职工那里归集住房建设资金, 通过筹集长期稳定的住房建设与消费资金, 向开发商提供“对公贷款”来解决城市居民的住房问题。但是, 住房公积金出现大量坏账、呆账, 不少地方住房公积金管理中心甚至难以为继, “对公贷款”不得不停止, 住房公积金转向为个人住房消费提供信贷支持, “对私贷款”逐渐成为住房公积金贷款的主要形式。从相关的法律法规来看, 1999年及以后修正的《住房公积金管理条例》均不允许“对公贷款”, 因此要重启住房公积金“对公贷款”, 为保障性住房建设提供信贷支持就必须修正现行的《住房公积金管理条例》, 允许住房公积金管理中心利用闲置资金开展“对公贷款”。

二、建立全国运营中心

目前, 各地住房公积金的专业性和独立性不强, 地方住房公积金管理中心为事业单位编制, 从业人员专业素质有限, 缺乏足够的贷款风险识别能力和金融运作能力, 如果让其从事十分专业的“对公贷款”很可能出现呆帐和坏帐。同时, 地方住房公积金管理中心的独立性仍有待提高, 甚至有些地方住房公积金管理中心仍依附于地方政府, 一旦开展“对公贷款”, 地方官员的意向很可能决定“对公贷款”的方向, 贷款的信用风险难以控制。因此, 要重启“对公贷款”必须提高住房公积金管理中心的专业性和独立性。

首先, 应建立住房公积金全国运营中心, 各地住房公积金管理中心的闲置资金 (或沉淀资金) 全部汇总到运营中心, 运营中心可以以集中委托或购买政府债券的形式将公积金转变为专项投资基金, 由专业投资管理公司 (如全国住房公积金投资管理有限公司) 统一运作“对公贷款”, 这有助于提高住房公积金“对公贷款”的专业性和独立性, 避免呆账、坏账和被挪用等现象的出现。其次, 全国运营中心实行“头寸”管理, 建立各地住房公积金管理中心专项账户, 地方住房公积金管理中心的沉淀资金均反映在该专项账户中, 并且地方贷款额度以其专项账户余额的一定倍数为限 (如1.2倍) , “头寸”管理实质上保留了住房公积金属地化管理的基本框架, 兼顾地方利益。最后, 全国运营中心可以统筹管理进行资金异地调度, 地方管理中心通过资金短期头寸拆借和中长期有偿融资来防范流动性风险, 这既实现了资金的跨区域流动, 也是有利于提高资金利用效率的必要途径, 增强了住房公积金整体抗风险能力。

三、建立完善的配套政策体系

如果住房公积金重启“对公贷款”, 参与保障性住房建设还必须建立相应的配套政策体系。首先, 保障性住房建设必须优先或限定支持中小户型的住房建设, 中小户型的面积限定标准应该随着住房发展而调整, 一般不要高于当地户均居住面积。其次, 保障性住房的购买只能使用住房公积金贷款, 这既能保证住房公积金开发贷款能够尽快回收, 也能从销售环节确保带有财政补贴性质的保障性住房真正流向需要社会救助的中低收入群体。再次, 构建住房公积金与商业贷款合理比率, 并由住房公积金为开发单位提供融资担保, 以便获得较为优惠的商业开发贷款, 这既有利于为保障性住房筹集建设资金, 也有利于确保保障性住房顺利完工。最后, 居民的住房公积金贷款必须限定用途, 只能用于保障性住房和中低端商品房, 以防止“收益外溢”给高收入群体, 这有利于实现政策性金融之目的, 同时也能实现对住房市场进行供应结构引导的政策意图。

四、必须切实保障所有者的利益

住房公积金根据缴存人的缴纳基数以一定的缴存比率分别由公司和个人缴纳, 均归个人所有, 因此住房公积金是个人财富。从住房公积金“对公贷款”历史经验来看, 我国并未按照新加坡的制度建立间接放贷渠道, 而是直接让住房公积金介入建房, 且不对建房投资进行财政贴息, 资金风险全部转嫁给住房公积金, 这实质上是对住房公积金所有者利益的一种侵犯, 住房公积金所有者的风险和收益严重不对等。当前, 我国要重启住房公积金“对公贷款”, 需要借鉴历史和国际经验, 构建能够切实保障所有者权益的住房公积金“对公贷款”运作模式。首先, 财政部以市场利率发行“国家保障性住宅债券”, 由全国住房公积金运营中心认购, 所筹资金由专业性的投资管理公司运作。其次, 财政部对住房公积金“对公贷款”提供财政贴息, 贴息额以住房公积金贷款利率与商业银行同期贷款利率之差为基准, 确保住房公积金贷款收益, 维护所有者的权益。最后, 改变住房公积金“低存低贷”的利率结构, 提高住房公积金存款利率, 切实保障所有者权益。只有确保所有者权益才能得到所有者的支持, 住房公积金“对公贷款”才能顺利进行。

参考文献

[1].孙程程.住房公积金增值收益用于廉租房建设的思考.中国房地产.2009.5

[2].李锋.住房公积金用于经济适用房建设有关问题的探讨.中国房地产金融.2008.4