别墅项目营销思路

别墅项目营销思路（精选7篇）

别墅项目营销思路 第1篇

营销工作阶段性重点事项及思路

工作重点——

2006年9月8日——2006年10月18日工作重点：一期存量单位，二期A、B、C、D存量单位的销售；

2006年10月19日——2007年5月31日工作重点：二期E、F、G组团的销售；

2007年6月1日——2007年12月31日工作重点：一期、二期存量单位的销售。

工作方针—— 围绕上述两项工作：

2006年9月8日——2006年10月18日：以消化“一期存量单位，二期存量单位”为主，兼顾二期新组团的蓄势和开盘准备；

2006年10月19日——2007年5月31日（2月18日为正月初一）：以强化“二期新组团的销售”为主，兼顾 “一期存量单位，二期存量单位” 的消化；

2007年6月1日——2007年12月31日：“一期存量单位，二期存量单位”与“二期新组团存量单位”的销售并重。

工作目标——

第1页，共7页 2006年9月8日——2006年10月18日 保守目标：人民币3，000万元； 积极目标：人民币4，500万元。2006年10月19日——2007年5月31日 保守目标：人民币2亿元； 积极目标：人民币3亿元。

2007年6月1日——2007年12月31日 保守目标：人民币1.2亿元； 积极目标：人民币1.5亿元。

工作衡量标准——

1、目标完成情况（对照总目标额，超额或不足的百分比）；

2、费用控制情况（对照预算总额，超额或节余的百分比）；

3、队伍建设情况（岗位胜任员工的比例升降幅度）；

4、品牌建设情况（品牌的认知度和美誉度，2007年开始为重要工作）。

推广主题语——

分析的项目特质和高端客户的需求，发现有两点适合作为的核心诉求点：一是重庆的贵人区；二是健康。

最佳的广告语是兼具二者的精神实质，且琅琅上口、意境优美；其次为突出一点，且琅琅上口、意境优美。

第2页，共7页 在可选方案中，为第一方案，为第二方案，为第三方案。

组团的案名——

新组团的分案名此前已有方案，分别为。

鉴于的核心诉求点一是重庆的贵人区，二是健康，以下名称适合作为组团的案名：

第一方案为，第二方案为，为第三方案为。

方向性工作安排——

1、宣传推广：

大体分为以T型牌为主的户外、以报媒为主的传统媒体、以网站为主的新兴媒体、以短信为主的辅助媒体。

以T型牌为主的户外，主打推广主题语，长期不变，但在不同的时期配合以不同的阶段性诉求，以同一的精神实质但不同的色调和画面来表现；

以报媒为主的传统媒体，以简洁的软文为主，以精美的硬平面为辅；

软文在形式上应新颖，如加入漫画元素，内容上主要是传达的精神实质，强化市场对别墅的品质和档次认同，避免低总价别墅的“定位”；同时服务于二期新组团的持续热销；

硬平面则表现的真实现场情景（包括生活、园林、自然环境、工

第3页，共7页 程进展等）；

以网站为主的新兴媒体，因其信息量大，传播速度快，可用于系统而大量地传递信息，而形式上则可通过行业或物业形态的探讨的方式进行；

以短信为主的辅助媒体，因其针对性强，效率高，适合用于传递即时信息。

2、现场包装：

高档别墅的销售现场应予人完美无暇、无可挑剔的感受。整洁、秩序、规范、礼仪应作为销售现场的形象要求。

为此，从大门入口开始的整个销售动线上的景观、导示、物料、人员等需要全面优化，有必要请专家（如五星级酒店的）加以指导改进。

尽力争取在开盘前落实。

3、物料：

高档别墅所展示的物料宁缺毋滥，品质至上。注意与其他机构和部门的工作互补性。

4、渠道拓展

我们既要做“坐贾”，又要做“行商”。

目前，我们在向外进行定向拓展时，“引进来”和“送出去”两个方向都已启动，但在数量、质量、针对性、系统性等方面都需要持续改进和加强，尤其是在业主挖潜方面，必要性尤其突出。

既要依靠自己，也要联合其他优势资源，如品牌车商、行业协会、第4页，共7页 俱乐部、四星五星级酒店等延展推广和销售空间。

时机恰当的时候，既要做“内贸”，又要做“外贸”。

第一步：争取在除了宣传资料之外不产生其它费用的前提下，启动在沿海一到两个城市的宣传和销售；

第二步：在上述工作取得成效的基础上，争取在除了宣传资料之外产生较小费用（人民币50万元以内）的前提下，拟于2007年春天启动境外的宣传和销售。

5、开盘活动——

专项工作计划的拟订和跟进落实。

6、开盘方案——

拟推产品组合、户型分析、价格拟订、工作计划等事项。（需落实）

7、秋交会

秋交会的专项工作计划的拟订和跟进落实。

8、营销活动的梳理和确认 标准：

开盘活动——具国际或国内的权威性、受众与的目标客户吻合、时间持续30—60天、直接费用人民币50万元以内（如美国国家地理百年经典摄影展）；

现场人气活动——格调高雅、形式新颖、生动活泼、受众与的目标客户吻合、时间持续3天以上、直接费用人民币6万元以内（如车模大赛）；

第5页，共7页 重要节点活动——紧扣的业主关注的节假日、直接服务于联络业主情感、时间持续150分钟以上、直接费用人民币2万元以内（如中秋晚会）。

提前谋划现在起到2007年底的所有活动。

影响因素——

1、物业服务：保安、保洁、维修、服务，在多大程度上促进了或阻碍了销售；

2、工程：

（1）质量——工程质量在多大程度上促进了或阻碍了销售；（2）进度——工程进度在多大程度上促进了或阻碍了销售；

3、设计：

（1）质量——产品的设计质量（包括规划、建筑、景观、样板区等）在多大程度上促进了或阻碍了销售；

（2）配合——设计对营销的配合（积极或消极），在多大程度上促进了或阻碍了销售；

4、内部管理：

（1）营销意识——管理层“一切服务于营销”的意识落实程度如何，在多大程度上促进了或阻碍了销售；

（2）管理制度——管理层制订的制度，在多大程度上促进了或阻碍了销售；

第6页，共7页（3）管理流程——管理层制订的流程，在多大程度上促进了或阻碍了销售。

第7页，共7页

别墅项目营销思路 第2篇

推广中心：年底500万的销售任务

推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。营销方案一：

方案名称“秘密庄园拍卖会”

营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词

营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动

推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的原生态建筑。

推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。）

品牌意识：紫薇又一杰作

营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日

活动：“秘密庄园拍卖会”；“XXXX元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）”；

造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格？？？你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。（信息传递：价格？？？竞拍价客户说的算；产品？？？只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势 两大原则：

企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。通过领袖群体，带动主力购买层。

活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅）

活动概述：紫薇·山庄 1元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）活动时间：2015.12.1-XXXX.XX.XX 活动地点：售楼中心 主办单位：西安紫薇地产

活动亮点：a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）

b.专业的竞拍活动公司全程策划

c.自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务 d.小商品：1元起拍小家电，1元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone等，活动预热 e.全程体验式营销

活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；

3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）

配合主题活动：设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务。

营销方案二：方案名称“女王驾到”

营销策略：短时间快速抓住主力购买客群，通过现场活动气氛挤压爆发，并配合相应活动争取完成2套别墅去化。

营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动

推广词精神主题：女王驾到!西安首席名媛盛典登临紫薇庄园，一场引领西安时尚女士风尚的名媛盛典在紫薇号庄园盛大开启。梦幻礼服、时尚造型、T台走秀……在紫薇庄园堪比《唐顿》的华贵与梦幻中，诚邀风范大家共同鉴证…… 推广总口号：私人定制·名媛礼遇；女王驾到，礼遇秦岭里最后的原生态建筑；献给读懂庄园生活的女王（协同西安省企业家俱乐部，诚邀女高管、企业主、或高管夫人、企业主爱人等）

营销推广活动：根据项目在短期冲刺500万销售任务的基础上，在推广上缩小客户群范围，做到精准营销。

蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日

活动概述：“女王驾到·礼遇紫薇”；“献给读懂庄园生活的女王”(最终加冕女王得主将获得紫薇公司巨额购房优惠卷)活动时间：2015.XXXX 活动地点：紫薇·山庄 主办单位：西安紫薇地产

活动亮点：a.梦幻礼服、时尚造型、T台走秀 b.专业的活动公司全程策划 c.企业家俱乐部全程参加

d.奢饰品展示，奢侈品牌介绍和珠宝品鉴 e.全程体验式营销

活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；

3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）

别墅项目营销思路 第3篇

1 基本设计理念的确定

1.1 室外环境设计应以建筑为主体

此类别墅室外环境设计中, 所有设计理念与前提都应围绕主体建筑来考虑。当它们的尺度、比例、色彩、质感、形体、风格等与主体建筑相协调, 形成有机的统一状态时, 住宅的室外环境设计才能达到环境的整体和谐。

1.2 以满足生理、心里功能需要为基本要务

此类别墅之所以在其功能空间中被重视, 并被独立出来进行设计探讨就是因为使用者赋予了其更多的、丰富的需求期待和索取。因此, 首先要满足物质层面上对于实用和舒适程度的要求。此外, 整个环境的布局要考虑人的方便与安全, 使居住者与来访者心情愉悦。

1.3 注意与周边、背景环境的融合

从其命名形式上即可发现, 此类建筑外围存在大量体积、色彩、风格不尽相同的构筑物, 仅仅构建小空间的景观构造是远远不够的。这是因为:空间具有一定程度的延伸感, 室外设计与自然环境联系最为密切, 并以此扩展影响另一空间的室外设计。必须巧妙地结合利用环境中的自然要素与人工要素, 创造出融合与自然, 源于自然而又胜于自然 (背景) 的室外环境。

2 重要的景观要素设计手段

2.1 功能区的协调划分是布景成功的原则

以尚品张平别墅为例, 室外环境应以大尺度开敞空间为主, 以求在拥闹的城市街区获得专属活动领域。这样的活动空间又根据使用具体的使用行为分为运动空间和休闲空间。前者主要作为有特定活动量要求的空间载体, 以大平方石材岩板铺装安装, 从视觉角度人为放大空间符号;后者主要作为休憩、静坐等舒缓节奏行为的载体, 采用小颗粒材质铺装地面, 一方面与大尺度铺装形成物理层面的对比, 进而强化使用者的心理感受区别两者的概念差异。另一方面作为与绿化、小品景观区的过渡。

2.2 绿化配置是优化室外空间的重要因素

一般来说, 位于非集中区域的联排别墅, 考虑到外部环境的协调, 很少采用欧美系规则、放射的造园风格, 而趋向传统园林的景观数据取值。这样, 整个外环境的绿化配置要实现三季有花、四季常绿的总体目标, 选用本土树种, 配合设计上的主题意义, 合理搭配乔木、灌木, 做到层次关系清晰, 色彩比例协调。

花坛外侧, 规划一株主题树, 造型应虬劲多姿, 富含象征意义, 单独成景。

庭院西北角规划生产绿地一处, 种植常食青菜。以提高居主的活动频率, 增强整个院落环境的生活气息。田园外围设计一周堤脚木栅, 从形式上约束其扩张, 从内容上方便卫生整治。其西侧尽端背景墙下, 规划文竹若干, 成组种植。竹叶轻佻上部为景, 竹下有笋切合居食, 以竹为载体, 将景观绿化与生产绿化柔和贯穿为一体。

墙角檐下等细节部位也要注意对景、透景的体现, 选择适当植物种植。以低矮树形为主、绿色背景下增添若干红黄暖色植物。

2.3 景观小品是不可缺少的点缀

景观小品造型丰富, 布置灵活, 兼有实用与欣赏功能。恰当的运用景观小品布设点缀, 对整个室外环境的价值提升有着极其重要的作用。

以张平别墅为例, 主要景观小品分为三类。

(1) 高位实木花架或塑木花架的设置。上部设计高强透视玻璃。一方面, 封闭顶部空间, 避免雨雪侵袭, 保证花架下部开敞空间的利用。另一方面, 阳光的穿透, 因玻璃折射反射形成良好的光影效果, 增强院落光线层次感。

(2) 实木花架外侧低腰环形花坛的设计。为避免花架下方开敞空间与墙下景区的直接对撞, 在花架外侧规划低腰环形花坛的一处, 细杆球冠植物单株置放。这样, 在两个开敞空间的中间加入一个实体要素, 有效的断分了格局布设, 增加院落进深感。

(3) 迎门墙上半壁设计油木拼接隔断。作为主要的对景景观, 迎门墙设计为玄武岩碎拼挂板。棕灰色的风格定位彰显中国汉唐文化的基调, 但单一色彩构景又略显谨慎和压抑。设计油木拼接隔断, 从色彩上提升整个背景的亮度, 从层次上增加立面的凹凸关系。同时, 油木拼接隔断间与柔硬之间、动静分合之处, 把硬质的石墙柔和的过渡到充满生机的花木。

(4) 院墙立柱、顶灯, 大门设计。院墙立柱向内外均有拓展, 强化本体建筑在整个非集中别墅区的地位, 墙面粘挂细沙颗粒, 尽量趋同于整个外部环境, 避免过分招摇。顶灯设计朴素简洁, 重视功能。大门采用铁艺镂空大门, 因为非集中别墅区私密专属领域较小, 所以在上下两部分透漏院内景观, 中部封闭保证隐私与安全。总体设计理念表现为, 欲扬先抑、抑中显扬, 在矛盾中体现柔和, 在和谐中凸显个性。

3 风俗积习与心理暗示的物化表现

不同区域对居住空间都有着一些约定成俗的做法与表现。这是切近风水理论的某些约定与探索。我们固然要摒弃那些命理先生的糟粕理论, 但又不得不对传统风俗积习有所尊重。反映在本例上的具体做法如下。

(1) 避免“泰山石敢当”“阴阳八卦”等直接风水符号的出现。

(2) 利用地面铺装抽象出处龙腾风舞等吉祥符号。

(3) 油木拼接隔断上刻画辟邪祥兽等暗纹图样。

(4) 苗木、小品造型的风水衍生含义的表现。

4 工程造价的影响概述

非集中区的联排别墅, 由于地域环境的一般性决定了居主对设计资金投入的限制, 要考虑多种影响因素, 把预期费用尽量贴合于实际费用。大致可分为以下几种。

(1) 庭院的风格对造价的影响。

(2) 庭园的色彩对造价的影响。

(3) 排水与光照条件对造价的影响。

(4) 家庭人员组成对造价的影响。

(5) 工程时间与时序对造价的影响。

5 结语

不可否认, 室外环境不具备室内环境的稳定无干扰的条件, 它更具有复杂性, 多元性, 综合性和多变性, 自然方面与社会方面的有利因素与不利因素并存。在进行室外设计时, 要注意扬长避短和因势利导, 进行全面综合的分析与设计。

参考文献

[1]杨秋生, 等.城市构成要素与历史文脉的关系评价[J].长三角, 2009, 5.

别墅电梯的设计思路 第4篇

关键词：家用电梯  系统配置  尺寸布置  安全部件  安全回路

中图分类号：TU857    文献标识码：A  文章编号：1674-098X（2014）11（a）-0070-01

近年来，国内电梯行业蓬勃发展，出现了新的“成员”：家用梯。实际上在国外市场，很早出现了例如楼梯座椅电梯，家用升降平台等产品，澳大利亚还针对此种产品，专门起草和修订了别墅梯制造安装标注AS1735-18《Australian/New Zealand Standard Lifts，escalators，and moving walks Part 18：Passenger lifts for private residence—Automatically controlled》，英国也为规范此类产品，制订了《Safety rules for the construction and installation of lifts Special lifts for the transport of persons and goods-Part 41：Vertical lifting platforms intended for use by persons with impaired mobility》，隨着国内市场需求的增长，市场对家用梯的需求量急剧增长，带来了一系列问题，为规范家用梯市场，国家电梯检测中心特别颁布了家用梯国家标准《GB/T21739-2008家用电梯制造与安装规范》，以期规范家用梯的设计制造生产安装，从而保证为用户提供安全舒适的别墅梯产品。

那么到底该怎样设计别墅梯和家用梯，才能即满足国家标准，又能满足用户需求，让我们先来研究一下别墅梯的市场定位和用户需求：

1 别墅电梯市场定位和用户需求

（1）要求在私人场合使用;

（2）轿厢装修与用户住所的装修样式应尽量保持一致;

（3）载重量一般为225 kg、320 kg、400 kg;

（4）能使用家庭通用的单相电源为主电源;

（5）耗电量要适合家庭使用，高效节能;

（6）一旦发生故障，乘客可以在轿内通过简单的操作，实现自解救，及时脱离被困状态;

（7）在轿厢内部需要有能连接到外线的通讯方式，使乘客能及时联系到外部救援;

（8）要求电梯低噪音，不影响用户休息;

（9）最好带自立式电梯井道，钢结构带玻璃，以方便安装，缩短安装周期;

（10）曳引机的放置为无机房形式;

（11）曳引机以及导轨、导靴等部件，尽量采用无油润滑方式，绿色环保，在相当长的一段时间内免维护;

（12）操纵盘和呼梯盒按钮等需要满足残疾人士需求及配置。

了解了市场及用户需求，就可以进行下一步的设计分析，从整个电梯组成结构上来看，别墅梯的整体构思应该是这样的：

2 别墅电梯的整体构思

（1）土建方面，为满足家庭使用需要，电梯的顶站与底坑需要尽可能的与民用住宅的土建尺寸相吻合，家用电梯的顶站需要小于等于3300 mm，甚至要在3000 mm以下;底坑尺寸要在350 mm以内，甚至为零。电梯井道的宽度与深度尺寸，涉及到占用住宅的有效面积，尽可能地缩小井道尺寸，是比较现实的一个问题。同时，在轿厢内部，宜配置带盲文的按钮和残疾人操纵盘以及扶手，以方便残障人士使用。

（2）从配置上看，为满足家庭对静音产品以及低噪音的强烈需求，需要配置永磁系列曳引机，这主要是因为永磁曳引机不像涡轮蜗杆曳引机那样，运行无需润滑油，由于减少了励磁电流的能源消耗，使其整体能耗较使用其它曳引机降低了30%左右，可以说是一种绿色环保低噪音驱动系统;同时因转速低，平均90～100 rpm左右，扭转振动很小，噪音低;耗电量小，运转一天，平均耗电量有时比一台电冰箱还低;而且可使用长寿命自润滑轴承，在电梯寿命周期内，达到“免维护”的目的;另外，住宅楼层间距一般在2700～3300 mm左右，无再建筑楼顶机房的条件，这样的情况下，家用梯的布局基本就定义为“无机房以及侧对重”的形式。对于家用梯，在用户家里的电梯运行条件，维保人员不可能经常进入用户家里对导轨进行加油等操作，所以对电梯的导靴和导轨的配置，一般要求配置滚轮导靴和无油导轨。同时对导轨的型号，在运行满足条件的情况下，尽可能的小型化轻量化，目的是适合家庭使用，安装方便。

（3）装潢方面，家用电梯的轿厢装潢，要和用户家庭的装饰装修相符合，冷暖色调要协调，照明光线明亮同时要柔和。

（4）家用梯的开门机的噪音要低于标准要求，目前的发展趋势是配置自动门机，以提高运行效率和舒适度。

（5）电气配置上看，为降低噪音，以及减少能耗，需要配置低噪音接触器及继电器的产品。同时要求超低故障率。整个控制柜要求散热均匀，散热风扇在满足性能要求的同时，应是超静音类型。为保证电梯的安全运行，需要配置电气安全回路系统。

（6）为保证安全，家用梯的安全系统同样必不可少。“麻雀虽小五脏俱全”，家用梯同样需要配置相关安全系统。家用梯结构尺寸较为紧凑，需要配置小型安全钳，可远程操纵解锁的限速器，以及非线性缓冲器。这些安全部件的使用，为用户提供了最基本和最安全的保障。

（7）家用梯的功能：

①需要设置救援专用装置，即停电应急平层装置（ARD或UPS电动开闸），电梯电源停电时，由其提供控制和驱动电源，控制电梯运行到平层并开门，使乘客脱离轿厢，达到安全解救的目的。

②轿厢内配备外线电话，可与外界直接通话，以帮助受困乘客及时得到外界救援。

③设置警铃，按下警铃按钮，装于井道警铃会响起来，以方便人员及时得到救援。

家用电梯使用地点为非公众场所，为切实保证用户使用安全，应具备足够的安全设施，低噪音，免维护。在初始设计时，应考虑周到，配置合理，真正使家用梯成为低能耗、高级别安全的家用电器。

参考文献

[1] 陈凤旺.GB/T21739—2008《家用电梯制造与安装规范》[M].中国标准出版社，2008.

县城项目营销思路 第5篇

了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。

我详细说说推广方式吧

销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发。

在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土，俗不可耐，其实随着县城人外出务工的人越来越多，眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。

哦，对了还有工地包装，也很重要，有什么呢？围墙，围墙就别做什么喷绘了，不让那些拾破烂的老太太给你撕了回家盖粮食才怪，就是白墙，用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，还有工地上不是树了很多塔吊吗？别忘了挂条幅，等楼起到了三层，你也别忘了挂巨幅！户外看板的搭建也很必要，在县城做户外看板，费用要比在大城市里省很多，选择县城最吸引眼球的地方，它的好处就是帮助树立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息，比如“10月1日－31日开展欢乐购房月，购房送现金啦！” 和户外看板有同等效应的还有道旗和户外灯箱之类的，既然效果一样，就尽量不要重复做，毕竟要注意广告费嘛。

确定好项目接受认购的日期，向前推两个月作为客户积累期，很有必要，在积累期里项目推广就要全面启动了，呵呵，为了开门红，不舍得投入是不行的，不过在县城操作项目，很多推广方式都是花小钱办大事的，先说说跨街横幅，这个东西大家该都知道吧，大城市是不让悬挂的，影响市容嘛，小县城可是了不得，到处都是，既然到处都是，这个东西没有效果的话，人家为什么要挂呢，想想就明白了，不过我们做房地产的可不能和卖衣服的一样，一个字“要大气”，哦不对，是三个字啊。为什么要大气呢？好像白痴的问题，因为树立项目形象，还要体现开发商实力，给老百姓信心嘛！如何才能大气呢，切记两点：第一要多，多的大街小巷都是，县城的条幅150元一条，咬咬牙花两万吧就，是不是觉得贵？恩，这也是县城里有效推广方式中最贵的一种了，不过花两万，来100个人，300组电话，你愿意花不？第二内容十分关键，千万别说什么“9月8号要开盘了”，说什么呢？也是两类，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、送现金！第二类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“管道天然气，清洁安全”“七项智能化，让生活和科技同步”等等了，就说一些连销售人员都不愿意说的交房标准，为什么这样呢？大多老百姓买房都是第一次，他可是没有见太多啊，别的项目没有这么说，如果你说了，让老百姓看见了，呵呵，就会认为原来你有这么东西啊，这就叫先入为主！

为了积累更多的客户，不弄个地毯式轰炸是不行的？怎么炸？用派单！雇上10个派单员，一个月低薪450元，每人一天200份就发吧，为什么要限制份数呢？就是要讲究个实效嘛，否则那些派单员不把单页给你卖了才怪，单页也很贵啊，一毛钱一张呢。派单的地点选择很重要，县城里就选那些生意最好的购物场所，要是损点，那就安排派单员到其它项目售楼处蹲点去，呵呵，要注意距离啊，最好200米开外，否则要挨棒子的。派单地点真的要选好，最好的还有几个，中午放学时学校的门前，家长贼多，县城的大酒店不要安排，那往哪安排呢？县城里吃饭里什么最发达？当然地摊了，连县财政局局长都吃地摊你信不？还有一个好地方就是县城下面乡镇，赶集的集市，好像五天一场，人嘛，老鼻子了！派单也是有很多技巧的，带个客户奖励现金2元，当场兑现，你看看他卖命不？派单还有很多其它方式别忘记了啊，变种一是DM邮寄，变种二夹报，呵呵，不过这两个变种的单页上得加上点东西，加什么？你还好意思问我？不就是想让客户来的多点吗？备注上凭此单页可以领取一份礼品，数量有限哦！这招很管用的，虽然咱县城人喜欢贪便宜呢，哦，不对，地球人都喜欢贪便宜！

为了让地球人都知道嘛，就还要把推广方式深入下去，什么方式呢？宣传车巡展！多好听啊，还巡展，其实就是一个小破车，包装一下车身，配上一个大喇叭，让它满街跑去吧！别看这个很俗气，还真是管用，吆喝半天，大半个县城保准都知道了，使用这个推广方式也是很讲究的，第一，跑得不能快！快了，谁能看清车体上的字啊，第二就要说说字了，不要多，要什么呢？大大大大大，呵呵，够大了吧？

哦，忘记说了，别光在县城跑啊，还要到乡镇跑跑，最好跑的时候带上两个派单员，发发单子，你就知道成交客户里，乡镇人群占多少比例了，不吹牛，30％起！

说到着，提提其它法子，不过我没有用过，你们可以试试，谁说得地球人都得喝水来？净是废话，但是废话有理啊，不光喝水，还喝桶装水呢？想想都是谁喝啊？当然是企事业单位和厂矿了，这不正好和目标客户群对上了嘛，你要问怎么对？人家早说过无数遍了，桶装水上印广告！

县城的夜晚是痛苦的，不能逛街，都关门了嘛，更不能泡妞，也没有地方带着去啊，可不能光往宿舍里带啊，要为国家的计划生育着想对吧，去超市？恩，算是最好的捻了，买不买不说，进去看看无妨，不过进去了空手出来，你会不会脸红？那就买个一块钱的酸奶吧，钱是没多花，但是到收银台结帐，人家保准给你个大袋子，呵呵，赚了吧，回宿舍装垃圾去！等等，袋子？光有你超市的名字多不好，空了那么多地方，真是浪费，去找经理谈谈吧，“给你印10万份袋子，只要带上我项目的名称和电话就行，你愿意不？”当然是成交了！聪明的人做事总是可以一举好几得的，还得什么？仔细想想……，“请问经理，我能不能晚上八点到九点安排两个漂亮的售楼小姐到你的收银台协助你给顾客装袋子？”

“漂亮不？”

“当然漂亮了！”

“那好，今天晚上就安排来吧！”

“最漂亮的售楼小姐安排到你这里，我能不能提个小要求？给顾客装袋子的时候，能不能顺便塞一张我们的单页？”

“……”

“我还有个帮助你超市吸引人气的方法，讲讲行不？”

“讲”

“周末，我找庆典公司，在你们超市门口弄个文艺演出如何？人多的肯定不能形容了”

呵呵，开始写小说了，你瞧连人物对白都有了，言归正传，在超市门口搞文艺演出，很能吸引人眼球，但是别忘了演出中穿插关于项目的有奖问答和购房优惠等。

这个年头就是不能送钱，否则肯定吸引人，给你十块，你去XX售楼处不？又开始说废话了，既然不能送钱，送小礼物吧，别忘了小礼物上印上案名和电话啊，什么小礼物？晕蛋一个，小扇子啊，钥匙链啊，你自己琢磨去！

光做县城的工作了，怎么能忘记乡镇呢，乡镇有什么文章可做？马路边那么多围墙空着不浪费吗？做墙体广告去！

几招下来，就要看你售楼处搭建的质量了，对了，地面千万别用地板啊，尤其那种几十块一平的，一周保证你重装！

客户来了，这就要看看你现场队伍的质量了，注意：此点非常重要！专案能很好安排每天置业顾问的工作吗？每天的晨会能准时开吗？每天下班前的总结会能准时开吗？办不到啊？走人！你看，光走人了，还忘记说了，还要做培训啊，别认为销售很没有技术含量，想练成一张伶俐的嘴是需要下苦功的。

不能再说专案了，否则他就哭了，说置业顾问吧还是，对了忘记问了你们是代理还是开发商自己的队伍？不管是谁的了，反正预算了那么多广告费，拿出一点给业务员吧，怎么给？当天接待当天成交，奖励10元！您就瞧好吧！

在现场还有一个很重要的环节就是，在客户积累期，客户来之后不要报价，告知你的正式认购那天价格才能出来。为什么要这样？很简单，集中销售嘛，在县城不能总用土方法的，大城市不是有什么认筹解筹吗，可别那么麻烦，又是1000元，又是卡的，要创新，呵呵，看出县城比大城市先进了吧，在约定认购的日子的前一天，让业务员根据客户登记本，挨个通知就是了，对了，千万别说价格啊，只有认购当天才能出来价格，还有通知认购金三万，带不足不让定房！呵呵，第二天忙死你！

推广也地毯式了，数钱也累了，房子卖的差不多了吧？还忘记告诉你了，做明控了吗？一定要做啊，就是往墙上贴的那种，什么蓝旗、黄旗和红旗，晚上趁人不注意的时候，贴满它！这叫什么来，哦，销控策略！真真假假，虚虚实实，好房子要留一点后期卖嘛，第二天开门就吆喝，经过这几天的认购，我们的销售率已经突破80%!,嗓子吆喝不行？怎么不行啊，业务员接待一个就说一次，你看看话的传播速度比光速快不？这个叫什么推广方式来？哦，叫口碑宣传！

11月20日网络超女，杨汛桥集镇上的紫薇广场，歌声嘹亮，舞姿曼妙，吸引了上千名居民前往观看。让许多居民意想不到的是，文艺活动的举办者，竟然是名噪业界的一知名房企。该公司正带着文艺节目和柯桥两个房产项目，通过“下乡”达到营销落地。集镇上的居民还收到了该公司发送的资料及短信。

当天，绍兴市区城西一房产项目也在福全集镇上用相同的方法进行项目推广，同时在集镇上设摊发放资料，和居民“套近乎”。

记者在采访时了解到，接下去，绍兴许多房产企业，其中不乏品牌公司，都计划采用类似“上山下乡”的营销策略，试图在现在调控持续不松的境况中寻求突围。其中11月24日、26日，先后有两家房企计划到华舍和安昌“路演”，其中26日当天，另外还有两家房产公司计划分别到钱清和漓渚作一系列推广动作。另据了解，就在前几天，柯桥一房产企业带着房产项目到东浦镇进行“落地式”推广。

多年来，城区一直是房企宣传的重点区域。在这个冬季，缘何这么多房产公司纷纷“舍近求远”，到原本根本不被重视的集镇进行宣传推广？柯桥一品牌房企的营销人员介绍说，作为品牌公司，原本这样的方式是他们所忌讳的，想做又不敢做，怕“落地不稳”影响品牌美誉度，但是，随着持续多年的房产推广，城区购买力已持续释放，面对目前的调控现状，他们试图通过营销落地，深挖绍兴各镇街的购房潜力，让集镇居民也和城区居民一样“零距离”了解房产项目情况。

别墅项目营销思路 第6篇

一、总体思路

坚持“以客户为中心”的理念，以整合资源为核心，以开发和维护总部客户为重点，以专业联动总部项目为抓手，按照“总部项目合作、分层管理运作、整合专业资源、整体目标推进”的运作模式，着力提升总部经济营销的开发价值和联动效益。以总部项目为突破口，联动省市县三级营销策划力量，联动各级经营支撑部门营销策划力量，提升营销实绩。坚持“以客户为中心”，从销售产品转向强化服务、转向注重客户需求，以总部项目为抓手，在营销前台做到“用一个声音说话”，实现交叉销售，提供“一站式”服务和“一揽子”解决方案。

二、总部营销定位

总部客户：是指行业性、系统性和大型企事业单位在江西省（或本市）范围内的最高首脑机关，是某一单位的“大本营”、“桥头堡”和领导、指挥总部。

总部营销：是指省、市分公司围绕与总部客户之间建立优势互补、互利双赢和可持续发展的战略合作伙伴关系，开展的一系列营销服务工作。

总部项目：省、市分公司客户营销中心根据总部客户的需求，整合企业资源，以专业联动项目为抓手，为总部客户提供自上而下的、长期性的营销服务同时提升企业价值。

三、工作目标

1.全面推动省、市、市区、县三级联动项目； 2.新增战略合作伙伴3至5个；

3.已签约或续签的战略合作项目，实现收入同比增幅与全业务平均增幅持平；

4.总部战略合作伙伴服务满意度达到90分以上。

四、工作措施

（一）明确职责定位，分层组织推进 1.省分公司层面

（1）省分公司客户营销中心为省级总部客户开发和维护的责任主体，具体负责：①省级总部客户的开发和维护工作；②集团公司综合性总部项目在全省范围内的推动和管理；③全省综合性总部项目的开发、组织实施和推进；④对市分公司总部营销工作的归口管理。

（2）省分公司各经营支撑部门为省级专业性总部项目开发的责任主体，具体负责：①为集团公司、省级综合性总部营销项目提供专业支撑，做好专业产品设计、方案策划、流程再造和项目跟进等；②集团公司专业性总部项目的推动和管理；③省级专业总部项目的开发、推动和管理。

（3）省分公司相关职能部门及直属单位,为总部项目营销协作部门，负责总部项目的人、财、物、培训、网络、技术支撑等保障工作。

2.市级层面（1）市分公司客户营销中心为市级总部客户开发和维护的责任主体，具体负责：①集团、省级综合性总部项目在全市范围内的推动和管理；②市级总部客户的开发和维护；③全市综合性总部项目的开发、推进和管理。

（2）市分公司各经营支撑部门为市级专业性总部项目开发的责任主体，具体负责：①为省、市级综合性总部项目提供专业支撑，做好专业产品设计、方案策划、流程再造和项目落实跟进等工作；②做好省级专业性总部项目的推动和管理；③市级专业性总部项目的开发、推动和管理。

（3）市分公司相关职能部门为总部项目营销协作部门，负责总部项目的人、财、物、培训、网络、技术支撑等保障工作。

3.城区（营业局）、县分公司层级面

城区（营业局）、县分公司市场营销部，为总部项目的营销部门，具体负责：①省、市级综合性总部项目、专业性项目在市区、县域范围内的落实和推进工作；②与省、市分公司对接县域总部客户的开发和维护。

（二）坚持以客户为中心，推进联合团队营销模式。1.省公司实行“三类联合团队综合营销”模式： 一是组建联合策划团队。省公司客户营销中心联合经营支撑部门、数据中心，组建“营销策划+各业务（产品）经理+数据分析”等人员组成的联合策划团队，制定针对客户或特定市场的综合营销策划方案。二是组建总部联合营销团队。根据客户需求，省公司客户营销中心要组织相关经营支撑部门，组成以总部营销客户经理为团队组长，“主要业务（产品）经理+相关专业人员+营销策划+省会局（城区分局）客户经理”为成员的联合营销团队，实现对政企等机构客户“一对一”综合开发和维护，提升客户综合开发率。

三是组建业务和产品创意联合研发团队。省公司市场营销部要积极配合各经营支撑部门，通过组建“客户（策划）经理+业务（产品）研发经理”的联合研发团队，开展市场调研，科学分析客户需求，研发符合市场和客户需求的新业务和产品，统筹开展跨专业的业务和产品研发。

2.市公司实行“联合团队+综合营销”模式：按省公司要求组建三类联合团队，即联合策划团队、总部联合营销团队、业务和产品创意联合研发团队+综合营销。

3.县公司实行“综合+挂钩营销”模式：综合营销+对网点挂钩营销人员。

4.总部项目实行“分层分级营销”模式: 省、市公司客户营销中心分别负责省、市级集团客户和总部项目的开发和维护工作，根据收入产生的属地计列在相应的市分公司。市公司客户营销中心和县（区）分公司市场营销部负责属地范围内的客户开发和维护工作。

（三）坚持专业联动推项目，壮大总部营销规模。

以总部营销项目为突破口，联动三级营销策划力量，联动各级支撑部门营销策划力量，重点推进“三类总部项目”。1.综合性总部项目：由客户营销中心牵头，成立项目小组，要“以客户为中心”，策划综合项目营销方案。对税务“双代”项目、“双险”项目、校园游乐场项目、车驾管项目等4个项目，实施全过程、全方位管理，按时优质的完成全部项目工作内容，从而实现项目实现收入 预算。

2.专业性总部项目：联合支撑部门推进专业性总部项目，如中盐新干、中烟、中石化等合作项目。各专业支撑部门，每个部门至少2个专业性总部项目，并组织制定项目的计划、控制等各项管理制度，对项目的落地进行跟踪、督导。

3.省市县联动项目：推进省市县三级营销策划力量联动，即有条件的市县根据省分公司协议及发展需要，开发的在当地有发展前景、效益的客户项目。

（四）建立内外联动合作机制，长效组织推进

1.建立与合作方联动推进机制。与总部客户共同组建合作领导小组和项目组，由双方领导、相关部门负责人组成，通过高层互访、定期召开联席会、联合组织市场调研等活动，搭建一个合作双方互信联动平台。每年至少举办一期高层恳谈会，双方领导至少要有2次互访；项目组至少每季召开一次联席会议，加强双方的协调与交流，共同推进合作深入有效发展。

2.建立省、市、县（区）联动营销机制。省分公司通过总部项目的推动和管理，建立省、市、县（区）三级联动营销机制，形成“总部接入、上下联动”的营销格局，实现总部项目营销的规模效应最大化。省、市、县（区）联动营销机制可概括为“六统一”，即统一开发、统一策划、统一培训、统一宣传、统一推进、统一管控。

3.建立专业联动支撑机制。一是建立支撑部门总部项目联络员制度。省、市支撑部门要明确总部项目联络人员，负责与省、市客户营销中心的沟通、联络。二是建立项目组定期会议制度。省、市客户营销中心每周或每月召集一次总部项目组协调会，通报总部项目进展情况，研究制定解决热点、难点问题的办法和措施，相关支撑部门抓好落实。四是建立考核制度。省、市客户营销中心对经营支撑部门的支撑工作进行评价。

（五）建立激励机制，高效组织推进。

1.设立总部项目营销开发奖。奖励对象：各级客户营销中心，考评标杆：①总部项目量收指标完成列全省前茅；②战略合作伙伴服务满意度。考评方法：①总部项目量收按月进行通报，年终进行总评；②省分公司大客户服务满意度调查结果；③奖励纳入全省邮政“营销争先”劳动竞赛活动内容。考评奖励：设营销开发奖，一等奖一个、二等奖二个、三等奖三个，分别奖励8000元、6000元、4000元。

别墅项目营销思路 第7篇

别墅是高档住宅建筑的典型代表，一个成功的别墅设计需要兼具美观性与实用性，满足别墅主人对居住环境的要求。那么，怎样对别墅进行设计呢？别墅设计又有哪些需要特别注意的地方呢？

针对大家关心的问题，我们总结出别墅设计的一些思路，希望能对大家有所启发。

图1

1、别墅设计的特点

别墅属于功能较为丰富的居住建筑，其包括了基本的功能，如餐饮、起居、交通、盥洗等基本概念，还包括了社交、艺术、环境等更高层次的结合。别墅的设计不同于一般量大面广的居住建筑设计，它是面向一个独立的客户量身打造的，体现了业主对生活的思想，并融合了最新建筑技术，让人居环境达到一个完美的境界。

图2

2、别墅设计的流程

别墅的设计流程更具专业性、特殊性。一般的建筑设计，大多数都是依据原有的设计方案再进行加工、调整。如现在大多数小区的住宅，从设计的本质上来说，除了在建筑细节上的用料不同外，其他几乎没过多的差别。模块化的工作和规模化的客户需求，决定了其已成定式的设计流程。

而别墅的设计则需要量体裁衣，依据客户的品味和要求来进行个性化的设计。首先，要确定建筑选址：别墅的所在的位置和一般建筑不同，大都是在较为僻静的地点，如山林、郊区、河边、海边等。而其选址的不同对后续的施工开展有很大的影响，如物料的运输、电力的配送、交通、饮水等都会根据选址作出相应的改变。

其次是依据客户的要求进行设计，如家庭成员的情况、房屋的功能要求、房间的数量、自然环境的确定和室内空调环境的设计等。

接下来，需要进行初步的方案设计，包括室外的交通道路、景观，内部的空间的功能划分。这里是设计当中有考究的地方，也反映出设计师的水平。在这里除了平面、立面、剖面之外，还需要完成三维建模，如轴侧图、鸟瞰图等，让用户能够在电脑中预先浏览设计成品。最后是施工图的绘制。当业主同意并确认该方案后，设计师将建筑内部的每一个细节在施工图纸中反映出来，如门窗具体尺寸位置，洁具的大小，墙壁的花纹颜色、结构的要求等。

3、别墅设计的阶段性成果 在别墅设计当中，设计师是需要分步骤配合客户来一步步完成设计的。在某一方面用工太多，不一定会起到相应的作用，因此设计师必须对成果进行阶段性的总结。

这里由于专业的内容较多，我们简单的概述：总平面图——确定建筑物具体得位置和周边环境的图纸；建筑平面草图——用以初步描述建筑功能，是否在功能上满足业主的需要；建筑立面、剖面草图——在立面空间上，是否满足业主的审美需要；建筑效果图——用以展现建筑建成后的预期效果；建筑施工图——具体完成建筑设计的每一个细节，用以指导工程人员按图施工。

最后就是使用CAD软件进行实际绘制了。在下一期CAD教程中，我们将给大家带来用浩辰CAD建筑2011绘制别墅的具体实例教程，下图为本次实例的3D图，大家可以预先了解一下，下期我们再详细讲解。

图3 浩辰CAD建筑2011下载地址：http://