旧城改造途径范文

旧城改造途径范文（精选10篇）

旧城改造途径 第1篇

1 中国旧城改造的特点

(1) 经济效益成为影响旧城改造的关键因素

旧城改造影响着政府、房地产业以及人民群众的根本利益, 房地产业近年不断发展壮大, 是旧城改造的主体, 而且它的发展是以经济利益为发展方向, 主要随市场经济规律的发展, 盈利是房地产开发公司存在的主要目的。受到这种目标的影响, 会促使房地产开发公司最大程度的开发利用土地, 使土地的再利用受到限制。所以, 目前影响旧城改造的最关键因素是经济效益, 这关系到是否能顺利进行旧城改造, 且决定着是否对旧城进行开发改造。

(2) 多主体参与旧城改造项目

最初是仅依靠国家的拨款进行旧城改造, 现在旧城改造得到了全社会的支持, 社会上各个层次的各界人士都成了旧城改造的投资主体, 形成了政府、企业、外商等等这样的投资体系, 彻底改变了最初投资主体仅是政府的情况, 旧城改造的参与方式也向着多元化的方向发展, 使政府与开发公司甚至是组织和个人能够共同参与。

(3) 利益向着多元化发展

我国是市场经济体制, 所有经济活动必须跟随市场机制的发展, 其价值规律调节着市场的经济行为, 其特点是决策须向着多样化发展, 而且由于旧城改造的投资主体不同, 所以其参与投资的目的也不同, 利益多元化的同时也使政府和公司等各投资主体之间的利益分割状况引起相关工作人员的重视。

2 分析我国旧城改造中存在的问题

我国现在是正在发展社会主义市场经济, 其市场机制还不健全, 旧城改造的开发政策也不完善, 在旧城改造的建设过程中, 依然存在很多不可避免的问题。

(1) 对旧城的改建仅做一些表面形式的拆建更新, 对于改善城市的内部组织结构不够重视, 难以提高城市的总体发展状况, 不能彻底解决旧城建设过程中存在的矛盾。

(2) 对旧城改造建设的考虑不够周全, 没有认识到其复杂性, 想得过于简单, 不分析旧城的具体情况, 全部采用同一种开发模式, 只是推倒重建, 浪费大量的人力、物力、财力。

(3) 过于看重经济利益, 为使利益最大化, 过密的在固定容积的土地上进行建筑, 造成土地被过度的开发以及超负荷的利用, 给环境造成了负面影响。

(4) 自私的只考虑眼前的经济利益, 破坏了城市的历史文化风貌, 在一些文化保护区内进行整改建造, 改建和拆除了历史发展遗留下来的建筑物, 对城市的文化保存和长远发展产生了负面影响。

(5) 对旧城的改造只局限于能够带来经济利益的项目, 而对一些急需改善却没有太大经济收益的项目, 几乎没人整改, 因此, 很难真正改善城市的整体环境。

在市场经济的作用下, 进行旧城改造是有双重性的, 对于存在的问题, 只有进行更全面的探讨和分析, 才能真正做好旧城改造的相关工作。

3 针对旧城改造的思考

3.1 对旧城改造在经济上的思考

有史以来, 商品经济促进了城市的发展, 城市的持续发展离不开经济的支持, 且受其规律的支配。人们的生产和需求保障着城市更好的进行, 且推动着城市的进步。城市是一个有机整体, 促进社会、经济以及文化和物质的共同发展, 有其独特的内在构成, 以及它特有的演变机制。城市具有经济功能的同时还具有社会文化功能, 而且, 城市化的演变过程是有历史连续性的, 受到社会整体的影响, 同时, 城市的发展规律制约着经济功能的发展。城市健康发展要遵循发展规律良性循环, 不然经济功能向着不良方向发展, 形成恶性循环, 致使城市衰退。

我国之前旧城改造没有遵守客观经济规律, 致使其发展状况止步不前, 不限制无偿使用土地的状况, 一些针对具有历史文化的建筑物的保护政策也不实施, 造成财政赤字和房地产行业负产出的情况, 导致改造的情况很难继续进行, 旧城持续恶化衰退。现在, 我国的市场经济体制给旧城改造注入了新的活力和希望, 帮助旧城改造摆脱止步不前的状况, 但带来希望的同时, 又迎来许多新的问题, 如破坏了城市的结构, 且旧城改造效果都一样, 失去了城市特色, 以及城市功能失调, 使旧城又陷入困境。这些最主要都是因为房地产市场发展的还不够成熟, 以及经营机制不够健全和完善。改变这种状况的办法, 是旧城改造结合经济发展的方向, 遵守市场发展规律, 符合经济发展方向, 满足城市的整体功能, 迎合自身发展规律, 摆脱困境, 通过旧城改造使城市化进程健康快速发展。

3.2 针对城市衰退现象的思考

历来城市的发展过程不断产生老化和衰退的现象, 由于时间和社会因素的影响, 其老化和衰退的情况有以下几种:

(1) 随着社会的发展, 很多建筑物自古以来就有, 且已经过了使用年限, 设施陈旧, 材料老化, 结构易坏, 城市自然老化。 (2) 大幅度提高城市容积, 人口越来越多, 破坏了城市的正常容量, 使之超负荷运转, 影响了城市的整体功能, 致使城市功能性衰退。 (3) 社会结构不断变迁, 城市产业结构也不断变迁, 城市功能发生了变化, 城市以前固有的结构已经无法适应现代的发展, 滞后的组织系统, 致使城市结构性衰退。

4 全面系统的进行旧城改造

4.1 全面调整旧城改造状况

前面提过旧城改造有很多问题, 而且已经不是从城市局部地段能够解决的状况, 需要从城市整体发展的方向考虑。环境总容量以及过大的人口总数等状况, 都要从城市整体发展的方面考虑, 对旧城具体规划, 做好控制和平衡。也应该尽快的做好对旧城的整体改造计划, 在实际改造过程中, 根据详细规划内容进行更好的操作。

4.2 采取不同方法和手段对城市进行整改

城市改造不是一个快速的、简单的过程, 很多因素都影响着制定改造的规划和策略。不能没有计划, 无论什么情况都一律推倒重建, 应该根据城市空间整体结构, 以及每个地段的不同特点, 结合这些整体情况之后, 运用各种手段进行开发和整改。

(1) 针对一些自然老化的城区, 根据其固有的社会结构和已经老化的程度, 进行维护措施, 或者老化严重的进行拆除重建等方式。

(2) 针对功能性衰退的城市, 是因为现有的城市环境容纳不了急剧增加的人口数量。针对这种问题, 我们改建应该先考虑在其固定的土地面积上, 是否能通过合理的改建进一步提高城市总体容量, 使城市容量总体达到平衡的状态。

4.3 合理控制旧城改造的发展

旧城改造不是一蹴而就能完成的任务, 这其中存在很多的问题和矛盾。我国市场经济体制的建立, 加大了房地产行业对旧城改造的力度。市场经济的目的也是为了经济利益, 其实施过程是有利也有弊, 虽然能达到最大的经济效益, 但也损害了社会和环境效益。我国要注意房地产开发的合理性, 不能为了经济利益只考虑开发有前途的地段, 也要为了社会的良好发展, 对一些危房地段及时进行整改和重建。

5 结束语

旧城改造确实加快了城市发展的步伐, 针对旧城改造过程中存在的问题, 要根据合理研究和分析的结果, 改善旧城改造不足的地方。旧城改造最有效的途径是结合经济发展状况, 迎合自身发展规律, 从城市整体功能上考虑, 使城市化进程更好更快的发展。

摘要：随着社会的发展, 旧城改造在不断的进行, 旧城改造对人们生活起着很重要的作用, 影响着政府、开发商以及人民群众的利益。旧城改造可以提升城市的发展, 加快城市经济化的进程, 使城市整体形象得到提升。但是, 在旧城改造过程中, 仍然存在很多问题, 需要相关工作人员在各个方面探究和解决。本文主要针对旧城改造中存在的问题进行了分析探索, 提出了旧城改造过程中应走的发展方向的建议。

关键词：旧城改造,政府,规划,城市

参考文献

旧城改造申请报告 第2篇

马石村民委员会：

高祟山镇人民政府：

我系邵阳市双清区高祟山镇马石村9组村民，子女四人，两老人常年在家，家有泥砖房自建至今快40年之久，因房屋地基不牢，几经修缮，常年遭风雨灾害，房屋出现许多裂缝，屋顶经常出现漏水，房屋的檩条、门、窗木制构件均被白蚁蛀空，目前东边二间房屋存在严重安全隐患，随时有可能危及家人的生命安全，为了两老人及子女回家照看两老的安全，现特此申请将二间危房改建，恳请村及镇领导批准为感！

此 致

敬 礼！

申请人：

年 月 日篇二：罗建呈[2012]号 关于人民街南段旧城改造项目的请示 罗甸县住房和城乡建设局

罗甸县国土资源局

罗甸县住房和城乡建设局 罗甸县国土资源局 关于明确人民街南段旧城改造项目开发建设相关事宜的紧急请示

签发人:王仕来 罗住建呈〔2012〕号 周尔春 县人民政府：

人民街南段建设是罗甸县人民关心的热点、焦点和难点问题。从2007年5月以来，在县委、县人民政府的领导下，在县人大、县政协的督促关心下，相关部门作了大量艰辛的工作。经过3年多的努力，我县人民路南段的拆迁及道路建设于2010年10月15日全部结束。由于人民街南段东西两侧地块一直没有房开企业愿意开发，导致原已签订拆迁补偿安臵协议已逐步到期，有的已超期半年；被拆迁户不断到住建局要求偿还房屋并且索要违约金；人民路南段旧城改造建设已不是建设问题，若不及时开发建设将演变成为社会稳定问题；由于原来拆迁范围太窄，拆迁的地块不能满足建设的需

要；为此，县住建局及县国土局于2011年11月25日向县政府联合上报关于尽快启动人民街南段开发建设项目的紧急请示，县人民政府分管副县长刘明辉于2011年12月7日在县政府第一会议室召开专题会议，陆祖宏常务副县长参加了会议，会议对人民路南段的开发建设形成纪要是：原则同意县住建局、国土局提交的人民路南段旧城改造规划建设方案，由县住建局、国土局配合尽快开展规划建设细化方案设计、拆迁及土地挂牌出让工作；原则同意县投资促进局引进企业参与开发。县投资促进局通过招商引资与贵州永龙投资开发有限公司签订了《人民街南段旧城改造项目开发框架性协议》，并由罗甸县住建局牵头成立了由县住建局与贵州永龙投资开发有限公司组成的人民街南段旧城改造项目拆迁工作组，由贵州永龙投资开发有限公司负责支付了拆迁安臵费。按照会议纪要精神，经过多方努力做了大量的工作，目前已基本完成拆迁工作，拆迁成本费1987.76万元；人民路南段东西两侧地块涉及到的拆迁户是31大户，拆迁总面积9060平方米，一层门面已全部用于补偿被拆迁户，两地块土地总面积3474.8平方米，拆除的用地已满足建设的需要。县住建局、国土局将修改完善后的规划建设细化方案报县政府审批，2012年3月4日规划建设方案经县政府常务会审批通过，现该项目已具备开工条件，急需县政府明确该项目开发建设的相关事宜如下:

1、鉴于该地块土地面积小仅3474.8平方米，拆迁总成本 1987.76万元，每平方米地价已高达5720.50元（381.37万元/亩），开发土地成本过高，建议根据招商引资框架性协议书内容按照旧城改造项目，将该地块拆迁成本抵扣土地挂牌价进行出让。

2、若土地挂牌价不足以抵扣拆迁成本，建议免除城市配套费

及相关规费。

3、若免除城市配套费及相关规费后仍不能抵扣完的拆迁成本，建议由开发企业自行承担。

以上建议，敬请县政府及时研究，以便加快人民街南段的开

发建设，让被拆迁户能按时回迁，从而确保社会稳定，加速我县城镇建设的发展。

当否，请批示

附：

1、人民街南段旧城改造项目规划建设方案

2、建议土地出让规划使用条件

二〇一二年三月十四日(联系人：刘期海、黄保晶 联系电话：7611818、7614625)主题词：人民街南段 建设方案 请示 罗甸县住房和城乡建设局办公室 ２０１2年3月14日印

共印5份

人民街南段旧城改造项目规划建设方案

一、人民街南段旧城改造项目土地现状及拆迁概况

人民街南段旧城改造项目开发建设总用地3474.8平方米，涉及拆迁31大户，拆迁总面积9060平方米。具体如下：

1、原已签订拆迁补偿安臵协议的土地现状及拆迁概况

原已签订拆迁补偿安臵协议的东、西两地块面积总计仅1735平方米。即将到期还房的被拆迁户共17户，涉及拆迁4510平方米。安臵协议部分已超期，其余在2012年7月全部到期，即将支付超期过渡费90.48万元。

2、目前需增加建设用地及拆迁范围情况

由于原东、西两地块土地面积小总计仅1735平方米，为满足规范要求，需增加拆迁范围，可增加建设用地1739.8平方米，增加拆迁户14户，涉及拆迁4550平方米。目前拆迁工作已基本完成，已具备了开工建设条件。

三、拆迁成本费计算

原已签订拆迁补偿安臵协议的拆迁成本费为992.76万元；增加拆迁部分的拆迁成本费为919万元；补偿地下通道建设费76万元，合计拆迁成本费1987.76万元。具体计算如下表： 人民街拆迁成本费计算

四、地块开发条件

1、地块位臵

地块位于罗甸县人民街南段两侧，根据《罗甸县县城总体规划（修编）》（1998-2010），地块属商业用地，故地块建设以商业住宅为主，两地块统一开发。

2、控规情况

由于人民街两侧无审定本的控制性详细规划，结合人民街南段实际情况，从因地制宜，节约土地促进开发的原则来考虑。

3、建筑体量及沿街建筑的整体性

考虑建筑体量需求，拆除民贸公司大楼的西侧原综合社建筑年限已久的6间一层门面及空地共457平方米，农业银行一层 144.5平方米的营业厅二层170.36平方米办公用房，以达到修建高层建筑的体量和合理分期建设的要求。从而使两地块的建筑更有韵律、更有节奏。经住建局、工信局、农业银行及综合社职工代表会议研究决定，同意将综合社一层建筑6个门面面积及后面空地共457平方米和农业银行营业厅用地作为一期开发建设。

4、开发控制性指标 篇三：改造请示定稿

关于xxxxx旧址改造工程列入旧城改造的请示

一、项目基本情况

该项目位于xx区xx号。东xxx路，南xxx路、北挨xx路，属市xx城区。旧址房屋设施与周边繁华设施极不配套，与现代化中心城市极不协调。家属院市政基础设施薄弱，几代人居住在不足xx平方米房里，房屋陈旧，环境很差，还有成片的危旧房子和一些不符合总体规划的建筑物，明显影响市容观瞻和城市资源配置。并且土地利用率极低，资源严重浪费。随着周围档次不断提升，现在已经不适应市场要求，为实现企业的发展，本项目拟在原址进行分期提升改造，一期为科研办公楼，二期为职工家属区安置。

该地块性质和使用权类型比较复杂，特别说明如下： 第一期科研办公楼占地面积xxx亩，含两种地类宗地。以下排号为：x号宗地 ：xx亩，地类：科研设计，使用权类型：作价出资；

x号宗地：xxx亩，地类：城镇住宅，使用权类型：划拨。第二期家属区安置x号宗地面积xx亩，土地用途为住宅，使用权类型为划拨。

鉴于以上地块情况，根据xx市关于中心城区功能提升的指导思想，拟定于把第一期科研办公楼土地中的x号宗地的城镇住宅地类依法转变为科研用地，把该地块住宅人员安置到第二期安置家属区x号宗地的住宅开发项目中。

旧城改造实施在 “以人为本”的社会主义国家充分体现了人文关怀，使市民实现了“旧房换新房，小房换大房” 的愿望。体现政府决策的深入民心。

二、项目进展情况

1、实施主体及改造模式

（1）实施主体：吸引外来开发商投资。

（2）改造模式：单位民主意愿，与开发商联合开发，2、手续办理情况

一期科研办公楼工程控制性详细规划已编制，住宅用地依法转变为科研用地。

3、工程项目计划

一期xxx楼工程：拟建一幢xx层河南煤炭研发中心大楼，面积xx㎡。

二期家属院安置工程：xx㎡的危旧家属房改造，拟建xxx㎡的家属区。

根据xx市关于加快中心城区功能提升的指导思想和xx市关于加快旧城改造步伐、改善居民居住环境、打造生态宜居的总体要求，我公司积极响应市委、市政府，区委、区政府的号召，对家属区进行升

级改造，既满足科研办公又改善职工家属的居住环境，提高土地综合利用率，缓解交通和停车压力，提升城市形象，造福人民。

特此恳请xxx办事处报上级有关部门将我公司改造项目列入xx旧城改造项目，以促项目顺利推进。xx省xxx有限公司

xxx年xx月xx日篇四：旧房改造申请报告

关于******** 旧房改造项目资金申请报告 **公司：

按照********镇政府关于**镇主街道沿街房屋立面改造统一仿唐模式风格的要求，**粮站沿街办公室、大门、门市部等房屋立面需要进行改造，施工面积约150平方米，每平方480元（参照北庭镇政府统一招标价），工程总造价72000元。以上报告妥否，请批复！******分公司

二0一五年九月六日篇五：旧房改造申请书

旧房改造申请书

我系街道五组村民。家里有五口人，妻子残疾，现居住的房屋为砖木结构，一层不足70平方的旧房，因家庭经济困难，导致住房迟迟无法翻建。因为住房小且危弱，故给我家带来诸多不便。每年台风大雨都是苦不堪言，加上龙王台风那年，我家的屋顶瓦片几乎全部吹光，剩余墙体木。身历风雨、岌岌可危。我知道上级政府部门有关领导时刻关心我们老百姓生命财产安全，再加上儿女如今已长大，也该论婚娶，如今连个像样房间都没有，不可能挤在一个房间里居住。伊我这样的情况也迫眉睫。

国开行助力 青岛旧城改造 第3篇

2009年11月7日上午,19岁的范瑜陪爷爷、奶奶领到了80多平方米新房的钥匙,这也是青岛市云南路小区回迁所发放的第一把钥匙。

2009年12月,青岛市云南路片区改造项目17个高层楼座全部竣工交付,3600多户岛城老市民在虎年新春到来之际喜迁新居。青岛住房建设史上涉及低收入群体最多、社会各界关注度最高的旧城改造项目也画上了一个圆满的句号。

由于资金方面得到了国开行鼎力相助,这道困扰了青岛市政府34年的难题得到了破解。

云南路片区难题

作为我国重要的港口城市,由于具有独特的地理环境优势和广阔的经济发展前景,青岛市房地产市场开发空间较大,发展速度十分迅猛。

2000年以来,随着全国房地产业迅猛增长、青岛沿海可开发土地资源的逐步减少以及外地购房者增长等因素影响,青岛市房产价格不断攀升,成为全国房价涨幅最快的城市之一。

由于房价快速增长,房价与收入比例失衡,超出了居民承受能力,造成了百姓“住房难、住房贵”的问题,广大老百姓反应强烈。尤其是老城区人口密集,区域狭小,开发投入成本较大,成本收益明显较低,近几年房地产项目多选择新区域开发建设,旧城区的低收入家庭住房条件更是难以改善。云南路片区就位于青岛市市南区西部,是青岛老城区的典型代表之一。

该区域房屋多建成于上世纪二三十年代。群众居住状况比较差,平均住房面积20～30平方米,最小的只有八九平方米。由于几十年老房一直未再整修,几乎所有住在楼顶的人家都有漏雨的现象,安全隐患突出,存在房屋墙皮脱落、梁柱钢筋裸露、楼梯摇摇欲坠等问题,属于典型的“危旧”房屋。

早在上世纪70年代中期,青岛地方政府就曾冻结过云南路片区的户口,从彼时到2006年底的34年间,曾谋划过几次改造,但由于种种原因都没能付诸实施。

2007年,青岛市政府下决心将34年前谋划未成功的该项目付诸实施,将改善低收入家庭住房条件,特别是云南路片区改造列为2007年政府十件实事之首。

然而,云南路片区是青岛市有史以来涉及困难群体最多、拆迁面积最大的一次城区改造。在云南路街道5万常住人口中,下岗失业人员达9000多人、残疾人员1300多名、低保户500多家、人均月收入不足500元的困难家庭达1500多户。

据初步测算,该项目整体拆迁改造资金总投资48亿元中,青岛市政府自筹资金28亿元,预算有 20亿元的资金缺口。如何解决这个资金缺口?

在当年青岛市的一次金融工作座谈会上,青岛市长夏耕发出呼吁:“希望各家金融机构能够积极支持。”

“高层共识”融破坚冰

多年来,国家开发银行秉承的“政府热点、雪中送炭”开发性金融理念,紧紧围绕政府热点、难点问题,解决现实难题,在推动地方经济和社会民生发展中取得了巨大的成就。

2007年年初,当新一届青岛市委、市政府提出“要更加注重住房供应的社保功能,全面加强保障性住房建设”时,刚刚成立不足一年的开发银行青岛分行就敏锐地感知到这一决策的重要性和紧迫性。

分行党委对此高度重视,认为青岛市的旧城改造作为一项民心工程,并将支持青岛市旧城改造列为分行2007年的头号工程,成立了专门工作小组,在两天内迅速制定了启动方案向青岛市分管副市长进行了专题报告,得到市领导的肯定。

2007年1月17日,市长夏耕为此亲笔致信国开行董事长陈元,请求给予政策性资金支持。

夏耕的呼吁很快有了回复,国开行向青岛旧城改造项目伸出了“橄榄枝”。陈元在青岛分行的项目报告书上批示,要积极支持该项目建设,并要求总行有关部门和青岛分行共同研究具体支持措施。2007年1月24日,陈元在第15期信息快报上就该项工作第二次批示“应支持”。

“十六字”运作模式

据记者了解,青岛云南路片区改造项目首次采取了在开发性金融原理基础上创造的“政府主导、政策支持、市场运作、融资推动”的16字运作模式,取得了市区政府、拆迁居民、开发银行、承贷企业与合作银行多方共赢的良好效果。

根据项目的实际情况,在满足开行偿债覆盖率的基础上,青岛分行合理设计了项目的融资方案,并在一个月内完成了贷款评审、项目核准、合同签订和贷款发放工作。

在项目拆迁进展快、拆迁补偿压力大的情况下,先期拨付1亿元短期贷款用于拆迁,保证了拆迁的顺利进行和政府对百姓的承诺,对拆迁工作给予了强有力的资金保障。

鉴于项目后续资金需求量极大,为从根本上满足项目资金需求,避免拆迁矛盾,确保工期进展,2008年5月,开发银行青岛分行发挥开发性金融的先行先导作用和引导社会资金的优势,与中国邮政储蓄银行总行签订了无担保联合贷款协议,由邮储银行在项目宽限期内累计投入9.5亿元信贷资金对该项目予以支持,2010年5月退出后再由开发银行资金接续。

现金流盈亏平衡是评价项目成功的关键。据测算,云南路改造将产生5至6亿元左右的亏损。如果完全依靠政府补贴的话,将会给财政带来较大的负担。为了项目自身的现金流平衡,打造健康财政。

通过研究,选择邻近地块即中岛片区(该区域占地约26公顷,共有居民约770户,企业21个),采取与云南路同样的拆迁和土地供给政策,将中岛片区与云南路片区捆绑改造,移丰补欠。云南路片区主要进行回迁安置房建设,中岛片区则通过市场化开发产生收益弥补云南路亏损。捆绑改造后,项目自身的现金流充裕,能够足额覆盖贷款本息。

典型模式的推广意义

云南路项目改造采取的创新运作模式,目前已成为青岛市城市拆迁改造的典型模式。

在该项目酝酿、设计、运作以及结项的整个过程中,开行全行上下始终秉承“政府热点、雪中送炭、规划先行、信用建设、融资推动”的开发性金融理念,取得了市政府、区政府、拆迁居民、开发银行、项目公司、合作银行等“六方、六和、共赢”的良好效果,即:高层共识“全局和”、政策支持“官民和”、政府主导“拆迁和”、融资推动“银政和”、市场运作“银企和”、金融合作“同业和”。

据记者了解,云南路成功改造后,青岛市市南区政府在该区2008年当年最大的旧城改造项目——青岛火车站周边旧城改造项目中,原样复制了“政策支持、政府主导、市场运作、融资推动”的16字运作模式,目前开行已联合工行、农行、邮储等多家银行累计向该项目发放银团贷款12.25亿元,取得了阶段性成果。

鉴于开行在推动银团贷款和金融合作领域的突出表现,2009年5月,青岛市银监局特邀青岛分行党委书记、行长白桦担任青岛辖区银团贷款工作协调小组组长,进一步有效规范了市场的无序竞争,加大了对地方经济发展的支持力度。

2010年2月,青岛市提出要在未来3至5年内陆续启动60个“两改”项目,基本完成全部旧城区和城中村改造任务。

旧城改造模式研究 第4篇

作为人类定居和繁衍生息的地方, 城市是人类文明的结晶, 是人类寄托梦想和希望之所。快速的城市化, 使城市渐渐出现了这样或者那样的诸多问题, 如生态环境的恶劣, 城市热岛、工业化带来的环境问题;城市区别城市的特性在慢慢消失, 城市建筑趋于单一, 城市风格趋于雷同;城市化使得土地资源变得稀缺, 城市原有土地功能不能满足城市未来发展的需求, 城市处于不断的扩张中, 城市人口不断膨胀。不断增长的城市人口与不断升级的功能需求, 对现代城市的建设与发展提出了许多的要求, 旧城改造便顺势而生。

旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划、有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程, 是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作, 面临着许多矛盾和挑战。

二、旧城改造存在的问题

旧城改造过程中存在的问题主要有五个:

(一) 市场化旧城改造的运作模式。市场化的旧城改造运作模式给公益性的旧城改造项目加入了不少开发商自身的意愿, 并不能够完全代表城市居民的利益, 不能够体现以人为本的思想。

(二) 单一的旧城改造开发模式。每一个旧城改造项目都有着其不同的特点, 需要我们因地制宜地对旧城改造项目进行开发, 因而需要选择不同的开发模式, 开发模式的单一只能造成旧城改造项目个个都趋于雷同。

(三) 资金成为旧城改造的瓶颈, 严重阻碍着旧城改造项目的实施。旧城改造项目开发时间跨度大, 涉及人员多, 从而需要的资金额也非常的庞大, 改造过程中的资金问题一直很突出。

(四) 指导着整个旧城改造工程实施的旧城改造制度还不够完善, 旧城改造的许多操作不能得到有效的保证。

(五) 整个旧城改造过程中, 被拆迁户的利益和旧城改造工程的进度有很大的冲突。

三、旧城改造模式研究

由以上分析得出, 旧城改造过程中存在着很多问题, 要完全避免它们是不可能的, 但是要将问题出现后所产生的损失降低到最小还是可能的, 因而要从源头开始就对旧城改造可能会出现的问题做以防备。首先, 要选择适合自身城市旧城改造的整体运作模式;其次, 要针对不同的改造区域类型选择适合的开发模式;再次, 在以上二者都具备的情况下, 针对当前预计拆迁情况和财政情况选择不同的拆迁和融资模式;最后, 建立健全旧城改造制度体系, 从而使得旧城改造工程得以顺利实施并有效地促进城市未来的发展。 (图1)

(一) 旧城改造整体运作模式。

该运作模式主要有三种类型, 即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与型。政府型运作模式即政府掌握控制权, 强化住宅的保障功能, 实施主体不用开发商, 改造区域不进行商品房开发, 所建房屋全部用于居民回迁。开发商主导型即将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造, 政府不参与, 发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城市总体规划, 政府划出地块由开发商进行投资, 独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。政府主导下的开发商参与型模式, 即政府主导下的开发商参与。市区两级政府共同做好居民的搬迁安置, 进行总体规划、土地开发和市政设施建设, 然后实行土地招牌挂, 由开发商组织进行设计、建造和运营。开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成, 或者是分片区由不同的开发商完成。这三种类型各有利弊, 我国目前的房地产开发大都基于开发商主导型模式。

(二) 旧城改造项目开发模式。

以大规模和小规模渐进式开发模式为基础, 诸多学者们研究创新了其他旧城改造模式, 如模块式开发模式、软性开发模式、改造开发模式、城市历史文化遗产保护模式 (“整旧如旧”模式) 、整合开发模式等。大规模改造属于巴洛克式改造, 它是对现有城市进行全盘否定, 追求“宏伟”与“巨大”。该种改造方式导致最直接的结果就是将贫民窟从一个地方搬到另一个地方。由于片面追求城市土地开发强度和开发效益, 导致很多城市中心区域的改造缺乏弹性和选择性, 对城市的连续性和多样性产生破坏性的影响。因此, 简雅各布斯认为:“大规模改造并不能解决城市中现存的问题, 同时还带来了一系列新的问题”。因此, 有必要以渐进式小规模更新改造代替大规模改造, 通过渐进式小规模的整治改造, 该模式不仅可以改善居民的居住条件, 还可以实现居住社区与历史街区中文化的继承与发展。

模块式开发模式是针对大规模、多功能的旧城改造项目, 由单一的开发商、单次难以直接完成, 利用模块划分的思路, 保证模块的相对独立性与完整性, 保证模块开发的资金收回, 同时利用规划组与开发商的互动, 保证整个项目目标的实现。该模式适用于大型的、需要进行全面的功能改变、开发目标明确的多功能配套地区。

软性开发模式的突出特点是, 它采用渐进式小规模理论, 在城市改造过程中不强制居民一次性搬迁, 而是采取边改造边搬迁的方式。

改造开发模式主要是针对街道进行的改造, 旨在快速实现大规模的改造。首先, 大型开发商负责城市中心区位较好的街区改造, 将其改造成为大范围的、高档住宅区;其次, 小型开发商负责不位于或者不挨近城市的中心区, 但是区位上仍有改造优势的区域, 可以将其改造为小范围的家庭住宅, 以此来换取一些公寓住宅进行出售, 从而获得利润;最后, 在区位没有优势的区域, 房屋所有者可以用自己的积蓄改造住宅, 或者等到所在区域租金上升到能吸引小开发商时再对街区进行改造。

(三) 旧城改造拆迁模式。

“阳光”拆迁模式做法是坚持以人为本、公开、公平、公正的原则, 规范拆迁行为, 制定好阳光拆迁政策, 阳光拆迁补偿安置标准, 阳光拆迁管理。把政府有关部门的工作毫无保留地摆到群众面前, 接受群众的监督, 让群众明白拆迁政策、参与评估裁决、受惠补偿安置, 坚持拆迁公开, 保障群众的知情权, 努力从制度环节上杜绝“暗箱操作”。该模式源于成都的旧城改造, 在做法上主要有以下两点阳光之处:拆迁评估补偿方面;实施拆迁听证制度, 确保拆迁程序的规范化、社会化。

“不动迁”拆迁模式的核心就是能不拆的尽量不拆, 重点强调对老建筑的内部设施进行改造, 而建筑的外形和结构按照规划保持原貌或进行适当修复, 对于确实不能使用的房子或者因改善片区整体水平的基础设施水平, 部分需要拆除的必须拆除, 修建时可根据当地规范的风格特色, 进行就地的修建。该模式也可以说是一种综合整治模式, 即在满足城市形象、居住条件、周围环境的情况下, 不动迁原地居民, 由居民自筹资金进行改造。该模式的优点是保护当地的历史文化, 保留了城市原汁原味的形象和内涵, 维护了居民原有的生活方式, 解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题, 政府用于拆迁的成本也大大减少, 而且也体现了政府更多地尊重群众的利益和意见, 更多地充当协调角色, 这种改造可谓是深得民心。

“模拟”拆迁模式即在正式发出拆迁公告前, 所有之前的程序都预先进行模拟。这种做法的优点是避免了被拆迁人认为旧城改造是政府与开发商的单边行为的误解, 大大降低了居民在拆迁中可能产生的抵触情绪;避免了群众因不满而可能出现的群体事件等, 较好地维护了社会稳定, 大大降低了拆迁中的阻力因素, 加快了拆迁的进度。

再者是“自主”拆迁模式, 政府依法明确被拆迁居民土地和房屋的权益, 并在整个过程中进行监督和指导。这种做法的最大优点就是实现了居民、政府、企业的多赢, 将“拆”和“被拆”变为利益的共同体。但要注意的是, 居民在拆迁中得到的好处主要由居委会主导的拆迁公司掌握, 这就对居委会的管理能力提出了很高的要求, 而且要防止少数人垄断权力和利益, 产生新的损害被拆迁人利益的问题。

(四) 旧城改造融资模式。

融资模式有很多种, 但究竟哪种最适合旧城改造项目, 还需要针对项目特质进行分析, 通过对西方旧城改造经验的分析, 我们知道旧城改造的发展必然是一种政府主导的, 走向三方的合作伙伴关系, 因而那些注重各方合作的融资模式就比较适合旧城改造项目, 如PPP和PFI模式, 资产证券化和产业基金模式。

PPP模式即公私合作模式, 是以参与方“双赢”或“多赢”为理念的新型融资模式, 是指为了完成某些公共设施服务 (包括公共服务领域其他服务内容) 而在公共机构与私人机构之间达成伙伴合作关系, 签署合同明确双方的权利和义务以确保这些项目的顺利实施。旧城改造是一个系统工程, PPP模式与旧城改造项目的结合, 以政府作为主导方, 可以积极地制定激励政策引导私人机构的进入, 一方面可以缓和政府的财政压力, 另一方面从公共管理的角度看, 私人机构的高效率带入到公共部门, 有利于提高政府公共部门的绩效水平。

资产证券化 (ABS融资) 模式以项目所拥有的资产为基础, 以项目资产带来的预期收益为保证, 通过在资本市场发行债券来筹集资金的一种项目融资方式。实质是将基于旧城改造或资产的现金流收入与原始权益人完全剥离, 过户给特设信托机构 (Special Purpose Vehicle) , SPV通过金融担保、保险及超额抵押等方式取得较高的信用评级, 然后以债券的方式发售给资本市场的投资者, 筹集项目建设所需资金, 并以设施的未来收入流作为投资者收益的保证, 不需要以发行者自身的信用做债券的偿还担保。

产业资金模式中, 旧城改造基金采用杠杆原理, 即通过少量的政府财政投入和国有企业投资吸引大量的中小企业资金、居民储蓄以及旧城改造中被拆迁居民的拆迁补偿费入股投资。

四、结论

针对旧城改造中存在的问题及解决模式的特点, 本文得出以下结论:

(一) 政府主导、开发商参与的旧城改造整体运作模式是旧城改造发展的必然趋势;

(二) 因地制宜选择适合改造地块的旧城改造开发模式;

(三) 旧城改造拆迁要树立人为本的观念;拓宽旧城改造融资渠道;

(四) 制度创新, 建立完备的旧城改造制度体系。

摘要：旧城改造既是城市局部更新的过程, 也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。本文简要说明我国旧城改造中存在的一些问题, 详细介绍了旧城改造的各种运作模式, 并提出一些建议。

关键词：城市,旧城改造,旧城改造模式

参考文献

[1]简·雅各布斯.美国大城市的死于生[M].南京:译林出版社, 2006.8.

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[6]“能不拆的尽量不拆”专家解读“不动迁”模式.人民网, http://www.people.com.cn/GB/14677/22100/36631/36633/2716025.html.

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[8]张晓君, 彭力, 沈弢.中国基础设施建设的资产证券化融资模式[J].重庆大学学报 (社会科学版) , 2007.

旧城改造经验 第5篇

一、注重政府主导与市场运作相结合

旧城改造是一项复杂的系统工程，也是政府推进发展的重要工作，我们着力把政府主导与市场主体有机结合起来，保证了改造的有序推进。一是坚持政府主导定位。在认真摸清底数、充分论证的前提下，政府根据区域可持续发展原则，统一编制改造规划，明确改造定位。如将太平街作为历史文化街区来改造，将黄兴南路作为商业步行街来建设，将坡子街作为美食街来改造，等等。同时，将政府由作为协调各方利益的第三方“转型”为最大化保障群众利益的“第一方”，着力解决拆迁中的住房、就业、就学、就医等老百姓的实际难题，为改造的推进营造了良好环境。二是坚持市场模式运营。面对旧城改造过程巨大的资金需求，我们注重运用市场手段，充分调动各类社会资本参与旧城改造，达到了既完成当前改造，又兼顾后续管理的目的。如在黄兴南路步行街、坡子街等项目的建设中，我们通过严格“招拍挂”程序，成功引进了三兆公司、大韵公司分别承担其规划、建设及整个后期运作、招商、管理等工作，切实解决了建设资金难题。目前由北京华远公司运作的金外滩项目投资将达100个亿。三是坚持联 1 动方式管理。作为政府主导的工作，政府在做好规划、定位等工作的基础上，注重通过与企业和社会资本的联动与协调，以保障改造的顺利推进。近年来，我们先后成立了黄兴南路建设指挥部、坡子街建设指挥部、南湖片区指挥部、顺之安棚改公司等一系列机构，服务各个项目的加快建设。在后续管理上，建立了经常性沟通协调机制，统一配置各方资源和调度重要工作，为项目运作和后续管理营造良好环境。

二、注重改善环境与改善民生相结合

作为传统商业区和居民聚集区，旧城区提质与否直接决定了百姓的生活品质和生存环境。我区坚持从提高百姓归属感、幸福感和满意度着手，大手笔推进了一系列惠民工程、亮点工程。

（一）积极推进社区环境综合整治。自2006年开始，我区先后投入2亿多元对全区63个社区综合环境进行了大规模整治，形成了以涂新、白沙井、仰天湖社区为代表的精品改造工程20余个，有力改善了居民生活环境。一是科学确定整治规划。作为改善人居环境、提高城市品位的重要举措，区委、区政府对社区环境综合整治高度重视，根据区情实际及社会发展需求，科学确定了社区整治规划，着重就社区基础配套、脏乱治理、窗口亮化、管网改造等工作提出了明确的要求。二是严格管理整治环节。围绕强化整治工程程序管理和现场管理的具体要求，由区、街两级联动配合，规范了调查摸底、规划设计、实施方案、工程建设等八个环节的具体工作，并按照市场化运作、专业化公司管理的方 2 式建立了长效管理模式，真正做到了程序化工作、有序化施工。三是精心打造整治亮点。在广泛征求民众及专家学者意见的基础上，对社区的绿地建设、地面硬化、管道铺排、化肥池改建、垃圾桶改造、拆违控违等细节工作进行了具体定位、分类规划和品质建设，促进了基础配套不断完善，打造了一批精品特色社区。四是全面完善整治机制。成立了区主要领导牵头抓总、相关部门协调配合的整治工程指挥部，明确了区党政一把手定期现场办公、工程指挥部“周调度、月总结”的工作机制，有效确保了责任上肩、人员到岗、资金到账，为整治工作提供了坚实保障。

（二）积极推进背街小巷提质。搞好背街小巷的改造，就是办好老百姓家门口的事，关系千家万户老百姓的切身利益。一是规划上贴近群众。努力将老百姓的衣食住行和背街小巷改造有机地融为一体，结合街巷原有的建筑质量、生活肌理、空间格局、街巷尺度、文化遗产等进行综合考虑，制定了切实可行的改造方案。二是功能上力求完善。包括门前马路的维护、路灯设施的配备、绿化的养护、下水管道的铺设、自来水管线的改造、垃圾的合理处置等硬件设施和各种软件设施的改善，都力求能更好的服务群众生产生活。三是建设上注重特色。比如，按照整体布局和效益分析，建设了长沙首条形象样板路——大古道巷、全市首条历史文化特色街——古潭街，打造了太平街、青山祠、西文庙坪等一批历史文化街区。同时，严把质量关、安全关、签证关、验收关和评审关，确保了工程质量和效益。

（三）积极推进棚户改造。近年来，按照“政府主导、社会参与”的模式，全区共完成128万㎡的棚户改造，人均住房面积提高了12㎡。一是组建了棚户改造公司。由政府全资组建了顺之安棚户改造公司，全权负责全区棚户项目改造。同时，由市区共同出资组建南湖新城公司，负责南湖片区的改造。目前市、区财政投入棚户改造资金6亿元，依托政府成立的南湖棚改公司融资32亿元。二是完善了棚户改造方式。主要是采取了保护性改造、项目带动改造和片区整体改造三种方式，取得了良好成效。特别是南湖片区改造，作为长沙市最大的棚户区，总面积5457亩，其中棚户面积3638亩，有棚户居民3万多人，需要拆迁资金53亿元。片区自2007年7月启动以来，省委书记张春贤、省长周强同志先后两次来现场视察。截至目前，累计拆迁单位190个、住户3028户，大型市场4个、经营户863户，拆除建筑面积40余万平方米。三是加大了有机棚改力度。对不适宜大规模开发建设的古道巷地区、学院街地区，坚决按照“传承与改造相结合”的理念进行改造，在建筑风貌设计上注重发展新文化、保留老文化，并充分利用传统的历史遗迹、人文资源，综合发展商务、旅游等产业，努力把现代文明生活方式和湘楚历史生活方式相结合，促进街区的保护更新和协调发展。四是强化了拆迁房源保障。遵循“多元安置”的原则，通过货币安置、发放经适房货币补贴、在线发布房源信息、扩大经适房和廉租房筹措范围、引导安置户自主选择安置方式等形式，进一步建立健全了棚改住房 4 保障体系，争取了民众的支持和理解。五是完善了棚户改造机制。全区成立了由书记任顾问、区长任组长、区四大家有关领导参与的棚改协调领导小组及棚改项目、有机棚改和企业危改四个工作组，建立了现场办公、定期调度讲评等工作机制，并调派精干力量深入项目拆迁一线，确保了改造顺利推进。

三、注重改造建设与保护利用相结合

作为长沙市古城区所在地，天心区内拥有大量的历史文化遗产和人文景观，可谓处处是文化，满眼皆历史。在推进改造过程中，我们充分尊重历史、保护历史，取得了较好成效。一是强化历史风貌的保护与恢复。按照“整旧如旧、修新如旧”的原则，在城市建设规划的前期作出了保护长沙历史文化风貌的决定，有效避免了盲目大拆大迁、重复建设和同质建设。特别是大力挖掘和重新整理了湖湘历史文化，将尘封多年的历史人物、事件、古民谣还其本来面目，将大量淹没于背街小巷中的人文资源发扬光大。如在古谭街，我们充分考虑其文化含量，保留了原来的建筑风格、街巷格局，采用仿古手段，再现了明清时的建筑风格、风土人情和市井文化。又如在对城南书院所在地妙高峰巷的改造中，我们设置了雕塑景观和绿化景点，充分展现了昔日“城南旧事”的风采。二是强化亮点特色的打造与提质。对于独立的历史文化遗迹，我们在稍加修葺之后，使之成为展示长沙历史文化风韵、体现现代文化风格的特色景区。如贾谊故居、天心古阁、白沙古井、第一师范等主打景点已经成为来长沙所必到的景点。特 5 别是在对太平街历史文化街区的改造中，我们保留了道路两边的古建筑、青石路面，设计了独具特色的仿古招牌，将其打造成了展示古代建筑、演绎传统戏剧、制销文化精品、交会文人墨客的历史文化特色街。又如在城南西路的改造中，考虑到道路与杜甫、黄兴、张仲景、蔡锷等历史名人有着历史渊源，我们把临街店铺的外墙修葺成明清式古建筑，街边路灯也配合以具有浓烈古韵的灯笼式灯具，使整条道路和沿线的天心阁、蔡道宪墓、社稷坛、天妃宫等历史遗迹浑然天成，相得益彰，打造了一条展现长沙深厚人文底蕴的名阁名人路。三是强化开发项目的引导与控制。为不破坏天心阁西眺湘江的山水洲城视线走廊，我们在旧城改造的过程中，对地处长沙历史文化保护区的坡子街和学院街地区的项目，包括德胜广场、南湖片区北部棚改等的建筑风格、色彩等因素进行了协调，并采取了建筑限高、容积率控制等手段，保证城市的整体布局错落有序，又不破坏现有格局。

四、注重提升形象与经济发展相结合

旧城改造运行机制研究 第6篇

旧城改造中涉及到的行为主体有三种类型:政府、开发商和业主。他们为了维护各自的利益在改造的过程中各司其职。旧城改造实施的行为主体包括:1)政府与开发商之间;2)政府与业主之间;3)开发商与业主之间。

2 旧城改造运行机制

2.1 政府投资的旧城改造运行机制

由政府投资的旧城改造项目以基础公共设施居多,不以盈利为最终目的,这一运行机制的具体做法是:组建“政府旧城改造发展公司”,该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能,为非盈利性公营事业机构,公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心,由政府提供旧城改造开发启动资金和融资担保,统一改造,统一开发。

这种运行机制的优点在于:政府能够从整个城市景观、环境效益和社会效益上按照城市规划的要求进行改造,从根本上解决旧城区的各种问题;能够保证改造质量,也能在一定程度上降低改造的成本(土地出让金以及部分税费的免除),但同时要求政府一次性投入大量的财政支出,且投资回收较慢。

所以政府投资的旧城改造运行机制仅适合于:局部地段(如城市中心区、重点地段)的改造,或个别政府项目的建设需要。

2.2 政府协助、公众参与的旧城改造运行机制

旧城改造中涉及到的土地征收、房屋拆迁补偿、住户安置、改造计划的执行、日后的维护管理等诸多方面,均与市民的产权和生活居住权密切相关,而且旧城的改造和发展始终以人民生活水平的提高和整个社会的富裕为最终目标。因此,公众参与在旧城改造过程中的意义不容忽视。

通常的公众参与是指当地居民组织起来,利用原始的物资与人力资源,改善自身生活条件的努力。其实,公众参与有着更为广泛的涵义和更为深远的意义,它并不局限于个人对一部分社会活动的直接参与,而是泛指加强横向开放式的,自下而上与自上而下双向运行的社会网络,它使每个普通人可以在参与的过程中既使自身得到发展,又成为对整个社会经济发展负责任的一份子。而要保证公众参与的正常进行和贯彻,就必须有一个开放而严密的参与过程和灵活多样的沟通交流手段。

这种运行机制的最大优点在于引入了民主机制,为最大限度地实现人民群众的利益创造了互动的平台,真正体现了以人为本的理念。这种运行机制的难点在于,对于个别业主拒绝参与旧城改造,目前还没有妥善的解决办法;如何制定救济措施,以保障该地段改造规划如期实施,是一个迫切需要继续探索和解决的突出问题。

政府协助、公众参与的旧城改造运行机制仅适用于本身具有自主改造能力的旧城区,且改造规模与资金需求较少的局部改造。

2.3 政府引导、开发商投资的旧城改造运行机制

政府引导、开发商投资的旧城改造运行机制是当前的主流,旨在寻求经济效益、社会效益、环境效益的统一,实现多方共赢。采用这一模式进行旧城改造主要分两个阶段:第一个阶段主要是以政府为主角,拆除过去不合理规划建设形成的障碍区域,建设广场、绿地、道路等各种公用基础设施;第二个阶段则是以房地产商为主角,以改善旧城居住区条件或旧城区功能置换和再开发为主题的以旧变新的开发(如图1所示为操作模式)。

政府除了为开发商做好前期工作外,还要做好调控和管理,因为旧城改造过程中,涉及到复杂的土地产权问题、容积率问题、拆迁补偿等诸多事宜,并且难以形成规模化的开发,这都需要政府进行相应的引导和规划。此外,我国城市化进程所依赖背景的复杂性也决定了城市发展不能完全依赖于市场。

这种运行机制的优点在于,房地产开发商的介入,使得旧城改造受到市场经济规律的支配,盈利往往成为其主要目的,这种积极的、迫切的目标激发开发商想尽一切可能的办法去强化旧城土地利用,将土地使用价值发挥到极致。而且房地产开发可以超越原有区位、功能的束缚,调整、塑造该区域的产业经济结构。这一点对于区域经济发展的贡献将远远大于房地产销售本身带来的一次性效应。这种运行机制的难点在于,如果政府调控与管理不当,在经济利益的驱使下开发商的一些行为容易引发大量的社会、经济和环境问题。

3 对我国旧城改造运行机制的探索

3.1 形成以政府为主体的开发机制

旧城改造的参与者很多,他们各司其职,在旧城改造中发挥着各自的作用,但不管采用何种模式,政府都在其中扮演着重要的角色。政府参与投资建设避免了在改造中经常出现的开发商为追求最大利润而损害公众利益的弊端。这也是旧城能够实现全面复兴,而不是被建设成以经济效益为目的的商业中心或居住区的一个重要原因。同时,政府制订的与旧城改造活动有关的地方性法规和技术标准,管理和约束了旧城改造行为,减少了开发活动中的盲目性和投机性。

3.2 与房地产市场形成互动

房地产市场经过了20年的培育后,基本形成了完善的由市场需求调控的、初步规范的市场环境,为旧城改造与市场化结合创造了条件。政府对基础设施的大力投入和各种优惠政策,保证了房地产企业在旧城改造中的利润空间,充分调动了房地产企业参与旧城改造的积极性。同时,房地产作为国民经济的支柱产业,它的发展对国民经济发展的促进和对相关产业的带动作用都是巨大的,是经济的推动力。

3.3 形成“政府—居民—开发商”的利益均衡机制,实现三方共赢

政府和开发商进行合作是城市改造项目顺利实施的有效途径。因此,政府要引导房地产市场向着健康方向发展,实现政府、开发商、居民的利益多赢,增强城市的核心竞争力。

3.4 引进公众参与机制

由于旧城改造是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程,直接涉及公众的切身利益,因此旧城改造要积极引入公众参与机制,走民主化的旧城改造之路。政府要充分理解公众在旧城改造中的重要地位,认真听取群众意见,以协调各方利益;开发商要加强社会责任感,推动公众参与,在商业利润和公众利益之间谋求合理平衡;规划师要转变观念,提高服务意识,征求公众的意见,使规划成果尽可能地合理完善。

3.5 实行分层次改造与开发

考虑到旧城改造是一项耗资巨大、建设周期长的综合性建设工程,涉及到不同的部门、单位乃至个人,改造用地现状复杂,项目的实施主体也不尽相同,因此在规划过程中,应结合实际情况做到分层次规划和实施。对其中整体形象较好,规划定位明确的区域,可在保留其整体功能和景观的基础上进行环境的完善和提升;对城市形象大部分尚可,主导功能较为明显的区域,可在保留大部分建筑的基础上进行环境综合整治;对整体形象差,功能定位不符合总体规划,需要整体拆迁重新建设的地区进行统一拆迁重建,拆迁重建用地可通过土地一级市场进行挂牌出让,由房地产商在规划指导下进行开发。

3.6 确保拆迁安置工作的顺利进行

为加快旧城改造步伐,政府应研究制定相应的法规政策及土地准入制度,同时成立相应的专门机构,对拆迁和征地过程中的办理和安置工作进行监督和协调。政府部门应重视旧城中弱势群体的居住质量,拆迁安置应做到合情、合理、合法,符合百姓的切身利益。可将经济适用房与旧城改造、重大拆迁项目结合,以解决拆迁居民的安置需求。

3.7 实施科学的组织和管理

旧城改造计划能否顺利进行,科学的组织和管理是关键。依法编制的旧城改造规划一经批准就具有法律效力,要严格遵守。相关的职能部门应成立起相应的专业咨询队伍,为计划实施的整个过程提供咨询和监督。

摘要：从各行为主体——政府、开发商、居民等在旧城改造过程中的作用出发,通过分析当前几种可行的旧城改造运行机制,提出了我国旧城改造实施的探索建议,从而为旧城改造运行机制的实施及进一步研究提供了参考和依据。

关键词：旧城改造,行为主体,运行机制

参考文献

[1]阳建强,吴明伟.现代城市更新[M].南京:东南大学出版社,1999.

[2]杨立勋.城市化与城市发展战略[M].广州:广东高等教育出版社,1999.

[3]汪坚强.“民主化”的更新改造之路[J].城市规划,2002(7):18-20.

旧城改造开发模式浅析 第7篇

关键词：旧城改造,城市规划,开发模式,案例研究

1 引言

改革开放以来, 我国经济产业与城市建设呈现出蓬勃发展的态势, 旧街区已经不能满足现代社会越来越高的功能需求。在我国可持续发展的方针指导下, 规划者愈加重视“以人为本”这一理念在旧城区的改造项目中的实现, 因而在新的形势下, 如何在旧城改造中寻求一种恰当的改造与开发模式成为了我国城市化进程中的关键步骤。

2 旧城改造及存在问题

旧城改造既是城市局部更新的过程, 也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程, 我国的旧城改造项目呈现出了一些不容忽视的问题:

第一, 在城市更新中, 历史街区建筑没有得到保护与修缮而被开发商拆毁, 旧城历史文化遗产被破坏, 历史风貌荡然无存。

第二, 部分旧城改造照搬照抄国外建筑形式, 一味求新求洋导致我国众多旧城改造毫无历史痕迹与地域特色, 不少旧城改造后呈现出千城一面的景象。

第三, 我国旧城改造项目的开发模式多以以政府和开发商为主导, 居民对改造项目的参与度不够, 政府及开发商对旧城区原住民搬迁及改造意愿不够重视, 规划之中缺乏人性关怀。

我国旧城区存在问题众多且纷繁复杂, 而旧城改造开发模式不当会阻碍城市的积极发展, 因此对旧城改造开发模式的研究就显得尤为重要。

3 旧城改造开发模式研究

3.1 影响因素

影响旧城改造开发模式的具体因素有历史文化、旧城区人口构成、形态特点、功能定位及资金支持等。这些政治、经济、文化等因素相互交织, 共同影响着旧城改造开发模式的确定。

3.2 参与主体

旧城改造的参与主体为开发商、业主和政府, 最终决策由三者共同完成, 由第三方监督评估。首先由政府主导组织旧城改造的项目, 并在项目实施过程中进行积极引导与监督;同时还应积极调动旧城区中居民的公众参与性;在资金筹措方面应寻求多样的筹措方式, 使改造项目成为利于城市长远发展又能使多方获益的多赢工程。

(1) 政府主导

旧城改造过程中涉及到的复杂土地产权问题和拆迁补偿等诸多事宜, 需要政府进行相应的引导和规划。政府借助企业的力量和市场化的经营方式来实现旧城改造的目标, 应注意把握行为尺度, 尽量避免出现缺位和越位两种情况。

(2) 公众参与

旧城改造中涉及到的土地征收、房屋拆迁、补偿、安置、更新计划的执行、日后的维护管理等诸多方面, 与市民的产权和生活居住权密切相关。旧城改造以提高居民居住环境质量以及优化城市建设为最终目标, 因此公众参与在旧城改造过程中的意义不容忽视。

(3) 资金筹措

资金筹措的方式主要有地方财政拨款、土地有偿出让、开发商投资及其他方式, 开发商投资为目前我国旧城改造主要资金来源, 充足的资金可以保证旧城改造项目的顺利进行, 开发商为旧城改造项目的实施提供了驱动力。

(4) 第三方监督

规划师、建筑师及专家在旧城改造中作为第三方, 凭借其专业知识和技术技能在旧城改造中也将起到关键的作用。第三方在旧城改造项目中起到了监督工程实施情况、评估项目收益率和验收最终成果的作用, 它的介入将解决项目实施中的矛盾, 缓和各方面利益的冲突。

3.3 旧城改造开发模式研究

按照开发特点及主要解决问题, 旧城改造开发模式可分为一下几种模式:

(1) 模块式开发模式

由于单一的开发商、单次难以直接完成, 利用模块划分的思路, 保证模块的相对独立性与完整性, 保证模块开发的资金收回, 同时利用规划与开发商的舞动, 保证整个项目目标的实现。采用该模式的关键是要找到改造片区新的增长点, 以增长点带动周边区块的持续开发, 并在此基础上实现区域的全面开发。

(2) 软性开发模式

采用渐进式小规模理论, 在城市改造的过程中, 不强制居民一次性搬迁, 而是采取边改造边搬迁的方式。与渐进式小规模开发的差异在于强调原住户的利益:通过广泛的公众参与, 保障公众利益的实现。

(3) 改造开发模式

改造开发模式主要是针对街道进行的改造, 旨在快速实现大规模的改造。大型开发商将城市中心区位较好的街区改造成为高档住宅区;小型开发商讲不位于或者不挨近城市的中心区, 但是区位上任有改造的优势的区域改造为小范围的家庭住宅以此来换取一些公寓住宅来进行出售;区位优势不明显的区域, 房屋所有者可以按需求自行改造住宅, 以出租或出售获取利润。

(4) “整旧如旧”模式

旧城与历史有着无法割舍的联系, 分散在旧城中的各种历史要素集结为城市文脉。处于弱势的地域文化如果缺乏内在的活力, 没有自觉的保护与发展, 就有可能丧失自我的创造力与竞争力。在面对中国大规模的城市更新时, 历史文脉的保护与传承应放在尤其重要的位置。

(5) 整合开发模式

旧城改造项目由于其庞大的资金需求, 在政府主导的前提下必须要引入私人投资, 然而私人投资往往要考虑改造地区的潜在开发价值、工程初期投资额、资金回报率等方面的因素, 土地价值低的地块常常陷入招商难的困境, 旧城改造难以顺利进行。因此, 政府需要把土地按经济效益整合后出让给开发商, 使得“低价值”土地具有市场竞争力, 保证旧城改造的整体性。

3.4 国内案例研究

旧城的地域特征和经济社会发展水平具有很大差异性, 我国旧城改造案例当中有许多经验值得借鉴。下面将对几种典型的旧城改造案例的开发模式进行研究, 提出不同发展背景条件下有效的旧城改造与开发模式。

(1) 新天地广场

上海新天地位改造项目位于上海的黄金地段, 其中以成片的石库门式里弄建筑为主, 广场所在地的两个地块被划入上海市中心区11个“历史文化风貌区”之一“思南路革命史迹历史文化风貌区”中。开发定位以上海近代建筑旧区为基础, 将其改造成集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚休闲文化娱乐中心, 也是体现上海历史文化风貌的都市旅游景点。保留石库门建筑原有的文化特色, 以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调, 改变原先的居住功能, 赋予它新的商业经营价值, 把百年的石库门旧城区改造成一片新天地。

改造中对国家政策规定有保护价值的历史文物予以保留, 并进行维修、维护和包装, 艺术地再现了旧时石库门里弄建筑文化的精华。

(2) 莫干山路50号

莫干山路50号位于上海市普陀区, 苏州河南岸。那里有相当数量年代久远的厂房和仓库, 是创意产业与工业厂房再利用的典型代表。2002年初, 一些画家和画廊租用旧厂房和仓库用作工作室和画廊展览空间, 这里迅速演变为集中了几十位艺术家的工作室、多家国内外画廊及各类文化艺术公司的艺术园区。莫干山路50号的吸引力主要在于低廉的租金、历史风貌和市井生活融会一处的独特景象;另外, 仓库巨大的空间可以容纳众多的参与者, 它们和美术馆、展览馆比起来更亲切、更时尚。

随着上海商业租金价格逐年上升, 创意园区纷纷涨租, 由创意产业引发的土地升值反而导致创意产业自身的困境。同时, 因为创意产业经济贡献力相对较低, 解决不了就业, 这在成本很高的中心城区得不偿失。因此, 中心城区的工业建筑作为创意产业集聚地存在一定的缺陷。

(3) 北京菊儿胡同

北京菊儿胡同的改造采用老四合院的保护与改造的新路经----肌理插入法, 不打破北京旧城的城市布局且不完全拆除四合院, 而是根据其肌理局部地以旧代新, 用“新四合院”代替原有的。然而在当时菊儿胡同的改造并没有改善当地居民居住条件和生活环境, 也不能满足现代化的需求, 这给我们一个启示继承和保护不仅应注重户外环境的延续和有机更新, 还应注重与现代生活的结合, 因地制宜找出适合自己的改造方式。多元化改造, 可持续发展, 景观和生态环境也应同步建设。

4 结语

我国旧城改造的任务艰巨而复杂, 而目前我国许多城市仍然处于摸索阶段, 不当的旧城改造模式会引发种种城市经济、社会问题, 下面将对我国旧城改造开发模式提出以下几点建议:

(1) 在旧城改造的实施中必须坚持科学发展观, 坚持以人为本, 以实现城市土地的合理利用、城市整体功能的不断完善、城市环境质量的根本改变, 最终推动城市的可持续发展。

(2) 坚持政府主导, 开发商参与的旧城改造主体模式, 一个有效的旧城改造开发模式中政府积极作用是是必须的、不可替代的, 政府既要运用一些激励性政策吸引开发商对城市更新的投入, 又要维护公众利益, 为社区居民创造良好的居住环境。

(3) 应该因地制宜的选择旧城改造开发模式, 不应一味照搬照抄, 导致旧城改造进程难以实施, 改造效果不尽人意。应综合考虑各地块规模、区位及商业价值、历史价值具体情况, 采用不同的开发模式。

(4) 旧城改造的开发模式应兼顾三方效益, 即经济效益、社会效益和环境效益。只有在提高经济效益的同时兼顾社会效益和环境效益, 才能使城市建设健康发展, 保证经济效益长期稳定实现。

参考文献

[1].姚恭平, 高世华;旧城改造开发模式探析.[J]江苏城市规划2007.07

[2].周晓华;城市更新之市场模式, [M]机械工业出版社, 北京2007.06

[3].王淇, 旧城改造模式与运行机制研究, [Z]重庆大学2007-11

[4].贝贝, 旧城改造模式研究——基于重庆市江北区旧城改造项目[Z]重庆大学2009-05

针对旧城改造的配网规划 第8篇

当今, 城市化进程逐步加快, 城市规模不断扩大, 我国的各个城市历经长久的发展, 它们独有的特征以及传统的环境风格已经形成并根深蒂固, 然而, 处于新形势下的旧城, 以往的设计模式将不能适应现代化城市的需求, 从而暴露出诸多的弊端。而一个城市的电力供应是否正常, 对无论是新区建设还是旧城改造都起着至关重要的作用。传统的配网的规划和设计将无法保证城市对电力的需要, 因此, 在这种情况下, 如何做好旧城改造的配网规划及设计工作, 切实的提高供电的安全性和可靠性成为了需要我们重点讨论的问题。

1 旧城区存在的弊端及旧城改造的现实意义

随着社会的进步, 各大城市飞速发展, 旧城区是城市长期发展和演变中形成的, 随着时间的推移, 旧城区存在着或多或少的问题, 例如, 基础设施不健全、土地利用率低、布局混乱、环境恶化、公共设施资源短缺等等, 这些弊端限制了城区的城市化脚步, 阻碍了城市的发展。旧城区建筑密集, 道路错综复杂, 配电网的传统规划设计, 在城市前进的过程中, 将不能给城市提供安全和可靠的供电环境。因此, 从城市自身长远的发展来看, 经济、可靠的配电网建设已经成为了旧城改造的一个重要组成部分。

旧城区的改造, 包括了城市的再次开发、修复以及保护等方面, 它不仅仅是改善民生的工程, 更是需要同周围环境与经济想结合的发展过程;旧城改造的目的, 是为了让城区的建筑布局更为合理, 道路更加畅通, 人们的生活更加方便, 加快城市化脚步, 并高效利用起以往浪费的土地等资源, 营造更适应人们生活及社会发展的良好氛围, 同时带动城市的经济发展, 提升老城区的城市形象。

2 旧城区配电网现状

随着社会经济的发展, 人民生产生活水平不断提高, 城市配电网用电负荷量大幅度提高。旧城区的居民住宅及商业用电量需求不断升高, 在达到用电量高峰期时, 传统的配电网设计以及线路的不断老化给电力的供应带来了巨大的压力, “线损高、故障多、压降大”成为了旧城区配电网使用中的突出矛盾;同时, 旧城区道路通常较为狭窄, 加之日晒雨淋等天气原因导致电网装置老化或损坏, 导致配电网的改造跟不上城市经济的发展;并且旧的配电网规划在城市发展的过程中暴露出很多弊端, 不但影响城市的正常供电, 也存在严重的安全问题, 制约城市的经济发展。因此, 配电网的重新规划, 应该成为我们在旧城改造中需要高度关注的问题。

3 旧城配电网规划的主要内容

城市配电网规划是指在分析和研究未来负荷增长情况以及城市配电网现状的基础上, 设计一套系统扩建和改造的计划, 其主要内容包括:

3.1 分析旧城电网目前的布局和负荷分布

明确当前供电能力是否满足旧城区所有居民及商业中心的负荷需要, 同时掌握未来改造后配电网适应新城区负荷增长的程度;了解当前旧城区供电可靠指数高低, 电压合格率以及线损等技术指标;对旧城供电设备是否有更新的必要性;根据旧城道路规划设计来制定合理的配电网规划目标。

3.2 了解旧城区供电分区分层的划分

以往旧城区会根据各个区域内电力的需要安排相应的电力供应, 保证各区域电力供需平衡;旧城区在改造过程中, 各个区域的电量需求会出现不同程度的波动, 因此需要对配电网进行合理的分层;旧城区传统的配电网规划暴露出的弊端, 如多次升压、降压或迂回送电造成电量的损耗, 这都是由于地区负荷供电分区分层不合理而导致。

3.3 确定旧城改造后配电网规划各期的目标

明确配电网结构原则以及供电设备的标准化;明确中低压配电网的改造原则;进行有功、无功电力的平衡;根据旧城改造的不同时期合理调整配电网结构。

3.4 配电网建设项目的投资预估

在保证未来用户容量和电能质量的情况下, 对配电网各种接线形式、不同线路数和不同导线截面, 以经济型为指标来选择最佳改造方案;对改造后的配电网能带来的经济效益进行评判, 扩大供电能力, 获取更高的社会经济效益。

4 旧城改造的配网规划重点关注问题及方法

4.1 配电网规划改造中需要关注的基本问题

从实际出发, 配电网的规划需要考虑到不同城市的地价、城市建设布局等问题, 属于系统优化的问题, 而旧城区的改造, 会局部或整体地、有步骤的改造和更新老城市的全部物质生活环境, 涉及到城市道路和区域的重新布局, 这显然会影响到以往配电网设施;同时, 旧城区原有配电网经过长时间的使用, 也会出现残缺破损的情况, 期间也暴露出诸多弊端, 因此, 在结合旧城改造的设计来进行未来配电网规划的同时, 还需要解决以往配电网在旧城区布局中出现的不良问题。 (1) 旧城区经过多年的发展, 各个城市的配电网大多处于新旧混合使用的状态, 因此, 对于未来新城区的配电网规划, 需要有高度的前瞻性和科学性;改变传统的配电方式, 缩短低压电网供电半径, 减小线损、压降及其鼓掌发生率。 (2) 配电网改造升级需要从几个指标出发来进行规划设计, 包括:城市用户供电的可靠性指标;城市电压电能的质量指标;综合线损率相比旧城区下降一定比率, 降低经济损失;提升配电网安全稳定水平。 (3) 提高配电设备的健康水平, 重点改造缺陷较多甚至不满足配电网运行要求的设备, 淘汰严重老化残缺的设备, 改造或者新建线路基础设施, 并注意使用节能环保金属材质。 (4) 在原有供电能力的基础上, 提高配电网的供电能力, 包括提高线路耐温能力、设备扩容、优化线路通道等方面。 (5) 提高配电网经济运行水平, 将高损耗设备更新换代, 改造无功设备, 合理配置无功补偿装置, 提高配电网电压合格率。 (6) 结合现代智能化设备, 将纯熟的智能化手段充分运用到配电网实施过程中, 完善现有配电网的自动化、负荷管理系统和调度自动化系统;展开对输电设备的智能化监控模式, 大力推广新兴的检测技术, 为新城区落成提供强有力的供电保障措施。

4.2 配电网改造的方法

配电网规划工作是一项非常复杂的系统工程其规模庞大, 存在诸多不确定因素更重要的一点, 旧城区改造的过程中, 配电网升级与改造不能影响人们的日常生活, 因此, 配电网新旧交替的过程也充满巨大的挑战。首先我们要高效利用计算机等工具, 引进新技术, 但仍然要强调人在规划中的主导作用, 在现有的规划方案上, 结合旧城区道路区域等变化, 调整不同位置的集中供电能力;运用数学优化方法进行配电网的改造升级。这涉及到应用系统工程、运筹学等先进的工程数学理论对不同方法的指导研究;对配电网建立规划模型并优化算法, 明确约束条件, 获得最佳设计方案。其次提出新型配电网络改造方法。

传统配网方式存在瓶颈, 从发挥最大供电能力的角度出发, 建立瓶颈通道组合瓶颈支路改造模型, 并通过灵敏度方法得到有限次序;增加配电网络, 形成规模性只能配电网架构。另外, 对配电网改造优化关键技术进行研究与提高, 对电网评估的薄弱环节进行分类, 并自动统计改造项目和工程量。

5 结束语

旧城区的改造, 是为了让用户获得更好的生活环境以及更便捷的生活方式, 在旧城改造计划中, 配电网的规划、改造与升级将为新城区的落实提供强有力的保障。新的配电网结构形成之后, 供电的可靠性、稳定性和安全性将大大提高。实践证明, 旧城区配电网的改造将会提高经济效益, 更加适应新形势下的经济发展需要, 因此, 完整的设计思路和高效的规划方法, 再加上严格的施工工艺, 就可以让配电网规划在旧城区的改造中做出惊人的贡献。

摘要：随着城市发展脚步越来越快, 旧城改造问题在城市规划设计中占据了重要地位。在城市以往的配网规划过程中, 经常会出现各种问题, 在现在新形势条件下, 要落实好配网的规划和设计工作, 让旧城的改造结果更加完美。

武汉旧城改造与保护探讨 第9篇

武汉具有悠久的历史、灿烂的文化,三镇遍布文化遗迹和光荣革命的传统。国务院1986年正式批准武汉市为国家历史文化名城。武汉龟蛇相持、楼阁相望可谓天下奇观,古琴台伯牙抚琴,遇知音子期的佳话传诵二千年,令中外游客留恋往返。历史文化名城是历史文化的产物和结晶。其悠久的历史和革命传统是通过挖掘地下遗迹、文物和地上现存的具有独特风貌的街道、里巷、民宅及革命旧址建筑物体,革命文物来展现的。现在的武汉已不在是一桥飞南北变通途,而是10座大型桥梁横卧长江与汉水之上,连通武昌、汉阳、汉口的现代化腹地的省会城市,水陆空连接南北,承东启西,内联九省外通海疆的特大城市,世界上少有的最多的桥梁之城。将来的武汉更是风景如画最适宜人居住的山水园林城市,武汉制造的工业品定会穿洋过海走遍世界展示雄姿,武汉的学子也定会在世界各领域出人头地,为武汉争光。

反映武汉社会历史独特风貌的街道、里巷、民宅建筑和革命旧址,是国家历史文化名城走向世界的名片,是武汉走向世界的介绍信,是教育子孙后代最生动、最直观的历史教科书。随着加快的旧城改造步伐,武汉原有的已不可再生的历史传统风貌街道、里巷、民宅古老建筑和革命旧址灭失不少,有的已无痕迹可查,令人怀恋与惋惜。

1 武汉旧城改造,应保留原汁原味

保护武汉历史文化名城是政府的事,也是各企业单位和市民的事。

(1)普及武汉文化历史名城的教育,提高人人保护武汉文化历史名城的自觉性。政府应组织各媒体系统宣传武汉文化历史名城之根之源。

(2)武汉的历史文化,是敢为天下先的历史文化,当今武汉人应感自豪。武汉的历史文化是光辉灿烂的,浩瀚的历史文物和革命文物蕴藏着丰富的知识,处处显示着武汉人敢为天下先的性格。国内第一家地图出版社及第一座省级图书馆在武汉,第一所私立大学和第一所高等师范也在武汉,全国最早的邮电局和用电最早的城市还是武汉,武汉大学图书馆的大屋顶和雄壮气魄的校舍当时是国内外少有,汉口火车站堪称亚洲之最,埋藏封建王朝打响第一枪是武汉,敢于反对英国的第一个城市,收回英租界的还是武汉。

(3)政府要编制武汉历史文化名城的保护规划,分批公布保护具有独特风貌的街道、里巷、民宅和革命旧址,制定维修保护措施,提高市人保护文物的责任和义务。规划是保护历史文化名城的法律依据;措施是保护历史文化名城的行动办法。

目测多处里巷,这些里巷多是二层砖木结构为主,辅少量砼结构,高门台、红墙、红瓦屋面,有的还有前后天井。如同兴里、八大家、首善里这些里巷虽过古稀之年,但墙体多为三七墙,有少量风化现象,门窗、屋面基本完好,甚至有的壁炉完好无损,而且正面间距大于或接近一比一,关键是怎样修缮保护和利用的问题。如果再不抓紧研究采取积极措施,再难显现武汉历史文化古城之根,武汉之精了。回味武汉之根源,盘龙城遗迹可以在地下发掘。原武汉历史之貌就再也找不回了。

2 遵循十三字原则,对古建筑整旧如旧

武汉历史文化名城形象是由建筑文化直观体现的。建筑文化的年代性特强,当我们行走街道之中只要稍微注重,基本能判断建筑的年代以及当时的社会经济发展状况。保护历史建筑是一项政治思想性、技术技艺很高的工作。遵循远、高、先、观、敲、测、改、补、镶、嵌、接、拼十三字是很有必要的。笔者理解其十三字之义如下:

(1)远。就是要立足当代看得远,不要急功近利。用历史发展的眼光,用对比的方法看现在,发展的眼光看未来。要慎重、严格、精心。一时看不准的暂时不拆,先保留一段时日。拆易,拆了再建就难了。

(2)高。就是要高起点,在保留独特风貌的街道、里巷、民宅、革命旧址原有风格的基础上,构思城市的发展思路,制定旧城与新区的连接规划,为武汉长远发展找准立足点,留住它的丰富性、独特性,使地域气质与人文情感相融。

(3)克。克服急功近利的思想,克服麻烦的思想。维修旧建筑比新建筑要难得多。维修既要了解当时的历史背景,又要运用新的技术大胆测定。

(4)观。观察,观察旧建筑的现状,询查历史使用情况,以及旧建筑缺损的原因及条件。

(5)敲。敲击,通过敲击了解旧建筑的内部变化及损坏部位及程度。维修人员也要像医生一样用“望、闻、问、切、叩、听”的方法,正确判断病症,对症下药。

(6)测。检测,运用现代的技术手段对旧建筑进行检测。医生是通过B超、X光、CT检查病症。维修人员也是运用现代技术手段来准确了解旧建筑的病症部位损坏程度,以便对准病症采取适宜的“手术”治疗方法。

(7)改。改造,原有旧建筑的使用功能远比不上现代建筑齐全合理,对无修缮价值的里巷可采取拆除改建,保留里巷名、外貌、开间结构。如因间距太小,是否可采取重叠构筑,外架走道,保留走道保留原门牌号。对能保留的采用技术措施完善使用功能,提高生态居住条件。早在十余年前西方发达国家已将注意力,从高层建筑转向多层建筑,从新建筑转移到维修完善旧建筑上来了。旧建筑通过改造功能,是最适宜生态人居的区所,也是增加旅游资源吸引旅客之地,具有很大经济发展潜力。

(8)补。修补,旧建筑历经数十年的风雨侵蚀,砖墙风化,水刷石、磨石地坪缺棱掉角的部位不少,可采用新的高强度建筑材料进行修补。

(9)镶。镶是加强,如有的砼有风化疏松,钢筋修融等情况。采取剔凿损坏部位,再用加强措施,内填外镶方法使构件满足荷载要求。

(10)嵌。嵌是在原有的基础上,挖除损坏部位,嵌进新的材料,满足使用功能。如地板枕木及地板损坏严重,可采用拆换地板、地枕或换成水泥予制板;楼板将坏的部分凿去嵌进新楼板等等。

(11)接。就是将短的接长。如木柱底下部分腐朽,将腐朽部分锯掉,接上一段同等材质同样长度的材料,满足荷载要求。北京市有许多古老木结构建筑,通常采用这种方法。

(12)拼。是连合加强之意。如木制构件或木成品部分损坏或腐朽,将损坏或腐朽的部位削去,拼上一块同等材质的木材,达到原有断面,保证使用功能。

(13)专。专业。维修工程是一项高责任,技术性很强的一项工作,需要有责任感强,技术纯熟的工程技术人员制定维修方案,指导和处理意外事故的能力,操作人员既要技艺熟练又要心灵手巧。以往有的老师傅修过的木制构件不细心观察很难看出是经过修理的。

首要的工作,是必须从保护原有建筑人手。要切实做到以上十三个字,保护武汉历史文化风貌,原有旧建筑的风格独特,技艺和材料是很高质的。有很多旧建筑使用的是进口洋松或硬木做的楼地枕、楼地板和门窗,砖的抗压强度大于现在一级砖的标准。维修应尽力使用原有同等材质的材料为好。如果换成新木材制作的门窗实难达到原有效果,且不耐用。可能有些同志已深受新房门窗变形之苦。

3 多渠道筹措古城保护资金

(1)政府拨付和政策上扶持。近年来武汉的经济大发展,财政收入也明显增加:1在财政预算上应有列支项目与金额;2在城市维护费用中独列科目提出一定比率;3在旧城土地出让金中提出一定比率。因旧城土地出让金为什么能达一亩数百万元,是由于历史文化的原因形成的价值提升,反补或者说回报从情理上说得过去,对前人和后人都是一个交代。

(2)产权单位(业主)筹措为主。产权单位(业主)自建房至今已有大量的回报,而且支付维修后还有价值的提升空间和租金的回报,支付维修费合情合理。可能有的产权单位经济效益不佳,一时拿不出过多的资金,银行可否通过信贷的方式予以支持。

(3)住户资助。住户资助的方式可通过以下途径:1有关部门将困难户接住到新建的廉租房区域居住,适当给予一定的经济补偿,作为地域差别和生活不便的补贴。据了解特困户是愿意搬迁的;2组织原住户中的中低收入者购买经济适用房、空置商品房或中低档商品房,给予搬迁经济补偿费,其经济补偿费的标准约等于购房金额,据了解以此标准他们也是愿意迁让的;3原租户已有住房,而将原有住房出租或有偿转让使用权的应劝说鼓励退房,对退租退房者给予适当的金额补偿,个别不愿退租、退房者应根据房屋租契收回房屋;4对收回接走的困难户和购房中低收入者退回的空房子,实行有偿使用。有偿使用的标准以当地商品房的70%~80%为益;5原住户不愿意搬迁要求继续居住的,可采取预付若干年租金或酌情补收有偿使用费的办法。收取有偿使用费与预付租金中的一部分作为一次性维修费,其余作为产权单位的日常费用。

(4)社会赞助。在维修某街道、里巷、民宅及革命旧址时,通过媒体系统向社会公布,希望原来在此居住过的各界人士特别是功成名就的人士,伸出援助之手给予经济赞助。

(5)政府减免维修过程中的有关费用。保护武汉历史文化名城中,具有独特风貌的街道、里巷、民居、革命旧址是一项社会的公共责任。城市建筑是历史,是时代的缩影,是城市历史文化的脸面,是塑雕的艺术品,蕴涵着当时政治、经济的起源、发展及变革全过程中的极其丰富的信息。纵向的记载着城市的史脉和传衍,横向的展示着它宽广而深厚具有独特的个性与身份。如若可以适当保留数处板棚茅舍就更能展示其历史的真实性。

4 结束语

综上所述,通过合理的旧城改造与保护,不仅人们能详尽了解武汉的发展,更能显示社会主义的优越性,特别是改革开放以来的伟大成就。武汉旧城的改造与保护,更是评价政府保护历史文化名城业绩的具体硬件。

摘要：武汉具有悠久的历史、灿烂的文化,三镇遍布文化遗迹和光荣革命的传统。反映武汉社会历史独特风貌的街道、里巷、民宅建筑和革命旧址,是国家历史文化名城走向世界的名片,是最直观的历史教科书。随着加快的旧城改造步伐,武汉原有的已不可再生的历史传统风貌街道、里巷、民宅古老建筑和革命旧址灭失不少,有的已无痕迹可查,令人怀恋与惋惜。保护武汉历史文化名城是政府的事,也是各企业单位和市民的事。遵循远、高、先、观、敲、测、改、补、镶、嵌、接、拼十三字才能对古建筑整旧如旧,呈现武汉历史文化名城原有风貌,显示武汉的独特个性。渠道多方式筹措保护历史文化古城的资金,使武汉历史文化之花更加辉煌绚丽,促进武汉经济发展,更为全国无数的历史建筑保护工作提供宝贵的经验。

旧城改造如何留住城市的“乡愁”? 第10篇

一面是老旧城区的改造,关系到人民群众的切身利益和城市的发展;一面是古都风貌的保护,关系到中国历史文化的传承,如何平衡好这两者的关系是摆在国家和地方政府面前的一道现实难题。“两会”期间,不少人大代表和政协委员都在讨论这一议题。当下,城镇化进程中究竟应当如何保护各个城市的文化根脉?虽然每座城市面临的具体问题不尽相同,但有一点在与会者当中达成了共识,那便是政府工作报告中提到的“保护历史文化和自然景观,避免千城一面。”无论是北京亦或是其他城市,今天新型城镇化的历史实践,都应当成为一种富有个性的文化形象塑造和文化传承过程。

走访创意文化令胡同旧貌换新颜

“让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁”,这句话源自中央城镇化工作会议,曾引发了许多人的共鸣。而现在,老树古井、袅袅炊烟,昔日关于乡村生活的种种记忆,正被千篇一律的水泥楼房、柏油马路所取代。

汪曾祺曾在《胡同文化》中写道:“大街、胡同,把北京切成一个又一个方块。这种方正不但影响了北京人的生活,也影响了北京人的思想。”胡同作为北京古老文化的载体,历经数百年风雨沧桑,是老北京人生活的象征,更是北京古老文化的体现。但是,在城市化进程飞速扩张的今天,真正原汁原味的胡同,多数已经淹没在拆迁的洪流中一去不返。

近年来,在国际化潮流的带动之下,北京不少胡同也开始挖掘创意文化产业。虽然象征门阀地位的清代门墩在南锣鼓巷还能找到几百个,但南锣鼓巷已经成为了北京一条很有特色的酒吧街。整条酒吧街以四合院小房为主,门前高挂小红灯笼,装修风格回归传统、朴实,符合四合院的氛围和格调,与三里屯、后海不同,这里的酒吧大多比较安静、自然,身居闹市却远离闹市的喧嚣。各类衣饰店、杂货店与居民所住的平房、大杂院和谐共处,洋溢着浓郁的生活气息。

经验非遗保护重在保留“原汁原味”

记者了解到,虽然政府如今对南锣鼓巷一带进行了改造,水、电都是一户一表,但如何统一历史街区风貌、改善民生与发展产业,一直是令人头疼的问题。以保护老宅墙垣为例,一位这里的老居民告诉记者:“解放前的老墙特别容易返潮,经常是湿的,但现在能做的也仅仅是给这些老墙糊上一层泥而已。”

“凡是老北京都清楚,过去50年,大量四合院消失了,胡同也减少了一半。”在当地居民的指引下,记者发现,南锣鼓巷门牌断号、跳号现象非常常见。

其实,这并不只是南锣鼓巷一条巷子的问题,北京有很多胡同如今都悄悄变成了历史和现代并存的艺术园区。譬如,国子监所在的方家胡同46号,变成了以“跨界艺术、分享未来”为定位的艺术区,被称为“胡同里的798”。而五道营胡同的定位则是面向国际高端市场的文化创意区和旅游区,附近居住着来自全球20多个国家的近百名外国人。整条街上既有欧洲铁艺和木质风格的建筑,也有地中海韵味的小店,还有中式传统瓦楞房,到处可见代表五道营传统文化标志的铜质雕塑。

但在北京人看来,像南锣鼓巷这样的老巷子,之所以能让人们念念不忘,最重要的原因之一,便是较好地处理了城镇化过程与传统历史风貌之间的关系。

值得一提的是,2013年东城区还在南锣鼓巷的基础设施改造上,采用“五进五出”装饰手法和用仿古“停泥砖”切片代替普通青砖的方式,重新修饰胡同外墙。另外,胡同两侧则被铺上步道砖、路缘石和树池缘石,并饰以仿古门窗、灯杆,尽可能保留暗哑朱红的色彩原貌,凸显了老北京胡同原汁原味的人文韵味。

所以,有人说,三里屯没有做到的,南锣鼓巷做到了,后海失去的,南锣鼓巷又给找了回来;也有人说,南锣鼓巷酒吧街是翠绿色的,这样的评说可能不仅是指自然的色彩,更是对其文化内涵的概括。

探索如何“活化”历史人文遗存?

南锣鼓巷里有个菊儿胡同,26年前,这里实施了一项颇具轰动效应的旧城改造工程,建筑学家吴良镛受邀来操刀“动手术”,通过对菊儿胡同改造,探索出一条旧城有机更新之路,令北京首例“新四合院”脱颖而出。当年他就说过:“北京的旧城不能让它毁坏下去。从太和殿前面的广场到小胡同里的四合院,都反映着古老的中华文明。”从那时候起,北京的胡同改造就引起了世界关注。

记者了解到,近年来,北京对于旧历史街区的保护工作主要分为两部分:一方面是通过新的技术手段改造老胡同,另一方面通过各种方式强制性保护胡同和四合院的旧有原貌。在北京市胡同最多的东城区,有关部门在保护胡同人文遗存的同时,为了方便居民生活,又在46条胡同里创造性地开展了机动车胡同“单行单停”试点工作,一侧停车,一侧为单行道,破解胡同堵车难题,取得了较好的疏堵效果。

之所以人们还能看到珍贵的胡同风貌,很大程度是得益于2005年《北京城市总体规划》的出台。北京市还相继出台了《北京历史文化名城保护规划》、《北京皇城保护规划》、《北京25片历史文化保护区保护规划》等专项规划。目前,《北京城市总体规划(2004～2020年)》,已经得到国务院批复同意,这将成为北京旧城整体保护的最为有力的条文规范。

“坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路。”“两会”上,李克强总理在政府工作报告中的这一段话让不少人欢欣鼓舞。中国艺术研究院艺术创作中心主任朱乐耕表示,中国应该学习西方对建筑和城市规划立法,用符合当地实际特点的环境艺术和建筑艺术来营造城市氛围,让人们感到更加舒适,而不是一味地建造“火柴盒子”,最终造成千城一面的结果。