高房价原因范文

高房价原因范文（精选12篇）

高房价原因 第1篇

关键词：一二线城市,高房价,问题研究

一、引言

当前,我国在经济高速发展中面临着几大难题,住房问题便是其一。居民住房具有双重属性,房子能为百姓遮风避雨,提供基本的生存场所,是人权保障的体现, 是百姓生活的必需品。同时,住房也是一种具有消费投资用途的商品。只有满足大部分社会居民的住房需求, 社会才能健康稳定。根据国家统计局统计,近年我国城市商品住宅房同比涨幅最高的十个城市分别是:北京、 广州、深圳、上海、南京、郑州、厦门、福州、沈阳和南充, 其中全部为一二线城市。特别是“北上广深”四个一线城市,由于它们影响力和聚集力进一步增强,房价还会持续上涨。而绝大部分省会等一二线城市因劳动力不断流入,使房价下跌的可能性很小。相比于我国,美国人均居住面积为92平方米,是我国人均居住面积的3倍。且美国的住房单价折合成人民币大约6800元 / 平方米,所以在美国,购房的压力大大减小。在我国一二线城市买房, 普通居民一般需要动用大量储蓄,除此之外还有向银行按揭贷款,一次性付清房款额的现象非常少见。所以人均购买力即房价收入比的低下造成了我国居民买房难, 压力大的现象。由此高房价无论是给社会还是人民生活等都造成了很大影响。

二、高房价问题产生的原因

(一)政府行为

政府对地产业过度征税导致了高房价的形成,目前政府对其征税的项目数量达到几十项,包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税印花税、土地增值税等。 部分项目的税费占房地产价格的30%左右。而相比于其他国家,即使是一些发达国家的房地产税收入仅占地方税收的8%左右,而我国却在70%以上。再有就是我国房地产相关法律的不健全也加速了各地房价的上涨。例如炒卖“房票”来牟利,一些人在“房票”出手时,通过与开发商、房管部门打个招呼, 再去房管部门修改一下相关票据,由此造成了这条“利益链”的形成。还有我们通常所熟知的“炒楼花”,即买家在楼盘未落成之时只需交数量很少的订金,订下一套或多套单元,然后再转手卖给别人, 从中套取高额订金,赚取差价。由于相关法律并没有明确对其规范和制裁,导致无法从根本上制止这种投机行为的产生。最后,导致我国一二线城市房价高的原因还有大城市聚集了先进的硬件、软件设施。各行业的优秀人才集中于大城市,通过这样循环,导致了全国的优质资源向大城市集中、集中、再集中。这就意味着,财富以货币和固定资产的形式向经济发达和居住环境较好的城市转移,也就是向着少数高收入特别是购房投机者以及房地产商转移。如此这般往复,大城市房价越来越高。同时,一二线城市银行信贷政策的放水也加剧了大量资金涌入房地产市场,推动其价格的上涨。

(二)房地产市场

首先,土地价格上升是近年一二线城市的土地价格上升原因。房价由土地成本、建筑成本、税费和利润组成。而土地作为不可再生资源,它的成本会逐渐增加。并且土地供应量减少与土地需求增加是导致土地价格上升的直接原因,而房地产市场供给方的弹性较低,所以土地价格主要是由需求方决定的。尤其是在2003年通过了土地承包法,使土地的市场竞争更加激烈。再加上建筑成本的增加、劳动力价格增加等因素加大了建房成本,而开发商成本的增加必定通过抬高房屋价格来转嫁给消费者才能从中获取利润。其次,国家对房地产市场的管辖不规范且缺少透明。普通居民对房屋价格了解的渠道有限,不能做到快速和深入地了解。同时,由于房地产的市场竞争不完全,大企业凭借其自身的品牌、资金和传媒优势造成了市场垄断。进而对房价市场价格具有一定的操控能力,通过囤地和捂盘造成房源供给小于需求,变相抬高房价。

三、高房价的严重危害

(一)对百姓的危害

首先,高房价减少居民可支配收入。普通百姓在买房过程中倾其积蓄,甚至大量贷款成为“房奴”。即使购买到住房,但是自用住房不能拿到市场上去做交易,因此自用住房只会增加其账面财富而不是实际财富。其次,居民幸福感下降。由于老百姓买不起房,他们对房地产商乃至房地产业以及富人阶层采取“仇富”态度,甚至还会引起一系列“社会排斥”的不良现象。高房价让百姓有了畏惧心理,抗拒了解房地产市场,也给房地产业造成了威胁。

(二)对市场经济的危害

高房价使很多房屋需求者不得不求助于银行贷款, 事实上,目前我国有55%-70%的房屋投资来源于银行。 而大量按揭贷款使整个银行体系面临着坏账风险,一旦这种房产泡沫破裂,房价就会下跌,没人接盘,银行就会出现大量坏账和呆账,接下去处理不好很可能就是萧条。因此,随着住房市场和信贷支持的过度需求,最后导致的整个房产泡沫的形成会使整个金融系统面临危险。 所以任志强说,如果房价下跌,“要死也是先死银行”绝非戏言。

高房价还削弱了城市竞争力。随着房价的不断上涨, 一些受过高等教育的人才无法承受大城市的高房价而选择离开大城市大企业,投向中小城市。举一个例子,即使是中上等收入水平的高新白领,每月1.5万元的税后月薪,每年收入18万,每年把所有收入用于储蓄,十年可储蓄180万,按照3万每平米的较低端的房价计算,十年才能买到60平,这还不算装修等后期费用。一个高薪白领尚且无法担负高额的房价,更何况那些低收入的人群。在企业需要政府给他们提供什么服务的调查中,很多企业表示需要政府提供更好的公共服务,假设一所公司提供了5000元的月薪,但是房价却是几万一平米,这样的薪资待遇无法吸引人才,削弱了城市的竞争能力。此外,由于房价的上涨,大量开发商涌入市场,房地产业的繁荣带动高消耗和高污染的钢铁业迅速发展,给我国生态环境造成了很大伤害,同时钢铁行业出现了过度臃肿,严重的产能、产量过剩问题。

四、高房价的解决措施

(一)调控房价的基本前提

自2003年,我国政府就采取了很多抑制房价过快增长的政策。不过尽管经过了多轮调控,房价仍居高不下, 甚至出现了房价越调控越增长的奇怪现象。之所以会出现这种奇怪的现象,有两方面原因。首先,因为房地产业已经成为我国的经济支柱,所以根据中央的宏观调控层面来讲,它面临着很强的约束。如果房地产业倒下了,危及了整个金融体系,我国的经济将会有硬着陆的危险,整个社会秩序等也会因此而混乱。基于这些原因,我国的宏观调控措施的目标并不是将房价压到最低,而是要维持房价的稳定和整个金融系统的安全和稳态,因此无法大力打压房价。所以我国政府应采取较为温和的方式使房价逐渐平缓下降,同时也保持了其他相关产业的稳定发展。第二个原因是中央的一些政策遭到地方政府、开发商、国有银行的联合抵制。原因是地方政府、开发商、国有银行是高房价的受益者。一旦楼市低迷,一些地方政府立即出台了相关使楼市回暖的措施,比如降低首付款、减免相关税赋等。例如西安甚至出台了相关购房补贴的政策, 这样使购房需求量增加,抬高了楼价。

由此,想要治理我国的高房价,难度在于如何在保持整体经济稳定发展的情况下,使房价逐渐下调。但是这两者难以兼顾,所以每次调控之后,反而造成了房价的反弹现象。著名财经的评论员叶谭针对此现象发出评论,认为房地产价格的上升会使我国的制造业面临全军覆没的危险。房地产的健康有序发展关乎于我国的经济发展。所以如何温和地使房价的温度下降,同时保持其他相关产业所受打击最小是房价调控措施的前提。

(二)加大住房公积金的覆盖率

住房公积金是单位和在职职工缴存的长期住房储金,它是国家法律规定的重要的住房社会保障制度,具有保障性、互助性和强制性。单位和职工个人有依法履行缴存住房公积金的义务。但是根据企业的产权性质不同,对待住房公积金的态度也不同。例如私企并不积极缴纳住房公积金,有些企业也并不提供此福利。另外,各个城市住房公积金的覆盖区域不平衡,一二线城市的覆盖率要高于三四线城市。为了提高住房公积金的覆盖率,应该进一步完善住房公积金制度,比如完善其相关条例,由原来支持基本住房的消费向支持基本住房消费和保障性住房的建设并重转型,增强住房公积金制度的公平性。同时, 可以扩大缴存政策的辐射范围,将个体工商户、进城务工人员等各类劳动者纳入其覆盖范围,使每一个就业者都能享受到住房公积金政策。同时,加强立法保障,将公积金写入劳动法或者其他相关法律,以达到增加公积金的覆盖率。

(三)增加保障房的建设

经济适用房就是用于解决中低等收入人群的住房问题。经济适用房是政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格来解决低收入家庭居住问题而修建的保障性住房。但是由于经济适用房的利润较小,建设费用比较大,所以开发商并不愿意开发经济适用房。另外,政府应同时加大廉租房的建设。廉租房是指政府以租金进行补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供具有社会保障性质的住房。廉租房与商品房不同,它对地方政府的财政收入有很大的影响,因为廉租房并没有土地出让金,也不能带来财政收入,所以政府就得不到任何收入的回扣,政府当然不愿意推进廉租房的建设。所以针对此现象,政府应该对民意进行调查,真正关心百姓的生活是否幸福,真正做到百姓的衣食父母,加大廉租房的建设。

关于房价高说辞(世茂) 第2篇

一、你们价格太贵了？

您好，以我们目前的价格相对于同品质同地段的房子来说已经是相当实惠了，您看看我们项目周边的房子都是什么价格：北辰三角洲普宅部分8700—11000，金茂梅溪湖都是9300的起价，中建梅溪湖也是8000多。周边区域几个楼盘的房子目前虽说没对外开始销售，但是初步报价最低都不会低于9000，对面万科/保利地块听朋友讲，他们保守预计是要达到近10000元的均价；万科同时将我们项目北侧百汇的地收购了，预计下半年均价也是要达9000多起，不是这个价，他们是不会收购百汇集团地块的。对比之下平均一套房子多出10万元左右的价格。而且40多层超高层的房子，越是到高层越是贵价格过10000那肯定是必然的事情，同样的品质，同样的地段，同样的建筑，你觉得那个价位更实在点呢？

低价位楼盘对比：参照竞品说辞；

再说了：

（通过土地资源的稀缺来说），滨江新城是市政府重点打造的区域，长沙目前拍卖地价最贵的就是在滨江新城板块，近1年来成交的两块地王就位于滨江新城，我们就位于这两块地王的中间。2012年10月10日，长沙万科和湖南保利组成的联合体以32.56亿元的起始价，成功拿下了长沙大河西滨江新城B7地块（388亩），整个B7地块的出让单价为839.2万元/亩，其楼面地价约为2660元/平方米（成交价，2年前基本内定）。这是长沙今年以来最大规模的一宗土地交易，创下了土地成交面积和成交总价的纪录。2年前的2010年，世茂·铂翠湾项目所在地块摘牌时，最终的成交价格为542.8万元/亩，楼面地价约为2300元/平方米，加每年至少20%的财务成本，实达3000多的楼面成本。加上建安及绿化成本近3000元每平米，成本价已达6000多，还有其它营销、税费、利息、隐性成本等，基本是处于微利状态。湘江两岸可用于建筑住宅的土地本来就不多，随着这几年的开发（北边的开发已经过北二环），土地资源日益减少，地价疯长，如前年一亩地的拍卖价为500多万，现在都在800多万以上，高额的土地成本决定了后续房价绝不会便宜。随着目前靠近核心地段的滨江土地越来越少，地价也是越拍越贵，像我们项目这种地段的房子也是随着土地的减少而越来越少；卖一套少一套，现在不买以后价格肯定更贵，以后真要还想买这附近的房子要么您就只能买别人高价转让出来的，要么就只能花同样的价钱去买其他地段的房子了。

2、现在什么不涨价？钢材、玻璃、人工费、由于土地的稀缺性，地价越来越来高，今年随便拍卖块地都比以前的价格高。所有物价都在上涨，如果房价不跟上去或者下跌，对我们消费者更是一种压力，真要这种情况产生，势必大多开发商会选择退出房产市场，到时开发的房子会更少，房价同理就更不是目前的价格，而是会变得更高，国家也不会让市场变得如此；看看10年前商品的价格，再看3年前商品的价格，10年前„..现在的物价。无可否认房屋也是一种商品，随着物价的上涨，通货膨胀，相信我们的工资会涨，同样房价也会涨，反过来说现在应该是入市的最佳机会；咱也可以自己算算账，如果把钱继续存放到银行，只会越存越少，今年相信咱也是深有体会吧，咱的存款速度能赶得上物价通胀的幅度吗？再说了咱们中国几千年祖辈总结出来的经验，有钱后最先做的就是买房置地，只有这样才会保证咱们辛辛苦苦积累下来的财富不会缩水，最起码的保值增值肯定是没问题的。

3、就是因为大家都比较看好我们这里的地段，所以你也可以看看，目前也就梅溪湖的房子相对来说是河西价格最贵的，要是我们也想他们那样去进行包装和宣传，价钱肯定也是一样的，政府把用来宣传梅溪湖部分的成本大大的转到了地价中，最后还不是转嫁到房价中。滨江新城板块将来打造的是城市的副中心，仅次于五一广场商圈，完全没有必要再去做宣传了。选择滨江新城片区的人，往往是对长沙发展相当了解的，以及沿海回乡的客户居多，大家对这个片区的发展都是试目以待，非常认可，这样不也证明您也挺有眼光的，选择了一个这么有升值潜力的地段来进行购房。就好像前两年对面北辰的房子，最先开盘时才5000多起，当时所有人都感觉很贵，那现在咱在转回头看看，当时只要买了的，现在那个不是笑的乐呵呵的，现在他们普宅都在9000起，咱们选房子也一样，关键还是要选一个好地段，同样是房子，有的地段1年涨200，有的地段1年涨1000，你说你是会选什么房子呢？现在滨江新城相继有多少品牌开发公司进驻，配套越来越完善，世茂是最早入驻该片区的，这个时侯买在世茂铂翠湾是最合适的，你再过两年看看，肯定是坐地生财的。

4、买房子也并不仅仅只是考虑价格吧？房子的质量，小区的绿化，社区的管理、后续的服务、周边的配套，交通的便利，升值的潜力等等都要综合来考虑的，相信给你一个前不着村后不着店，绿化就几根小葱苗苗，豆腐渣工程，厨房阳台到处漏雨，买来后续静是纠纷的房子就算再便宜你会要吗？相信以您的身份也肯定不会买的吧，虽然当时看着挺便宜，但真是买了光后续的后遗症都够让你心烦的了，咱买个房子也是个大事，肯定也要综合来考虑的，不但要买的放心，同时也要住的舒心才行。您看我们项目附近学校，商业，医疗，购物，餐饮，娱乐，休闲配套非常完善，平常带着家人早上去湘江边上跑跑步，老爷子下午去钓钓鱼，晚上去广场散散步，逛逛渔人码头的风情商业街，或去逛逛平和堂沃尔玛，去CGV看场好莱乌大片！既能享受到完善的生活配套，又不会让周边的商业配套给您的生活带来影响，真正的让您体验到滨江核心的幸福生活。

5、成本计算法：

目前长沙房屋的成交价均价都达到6500了，这个价格是包含了望城、星沙及城郊加入的平均价，但是目前能达到我们小区地段、品质的项目基本很少，我们可以自己算笔帐：大多数的小区都是一层6户甚至8户，我们项目2梯仅4户就一个单元。因为我们这里批地批的比较早，相对来说，光地价这一块你要是在我们这里买的话起码比人家人家都能多省出来400块/平米了。小区采用的各种建材也是目前长沙最好的，所使用的物料全部经世茂集团领导签字确认后才进入工地进行施工，我们就是让您在我们小区买的放心，住的舒心，为了保证工程质量，光建筑成本我们一平米起码都比普通小区都贵出500元，比如长沙多数小区外墙面采用的皆是普通的外墙漆，而世茂铂翠湾采用的基底是石材，上部采用真石漆，看上去如同干挂石材，显得大气美观，一般也只有在非常高端的项目才会采用。举例：保利国际干挂，15000以上价格；复地昆玉国际，真石漆，11000以上价格。绿化城本也是很高的，作为豪宅教父，世茂在园林的打造上不惜成本，移植了桂花树、广玉兰、樱花树、雪松、红枫、海枣等上百种珍贵植物品种移栽过来，像颗海枣都是按米来算的，一米就是七八千元，一颗树就是七八万，稍大点的一颗桂树也是上万的，就是绿化成本一项目比普通楼盘也贵了几百无一平米。

6、政策来谈房价。国家相当于一个家庭，房地产业、农业、制造业等就相当于这个家庭中的几个小孩，都为GDP贡献力量。房地产业即便不听话，前几年出现暴涨，但毕竟是这个家庭中最能干的儿子，对GDP的贡献是很大。对此家长得管得骂，但就不能打（打压），打残了，损失的还不是自己？肯定会顾全大局，好商好量的来过日子，同样的道理，房价如过快的上涨，国家为了安稳民心，相应也出现了一系列的政策来安慰民心，但凡我们仔细研究国家出台的一系列关于房价的政策，根本没有出现过像“严格控制、严格禁止、绝对禁止、严禁打压.....等字眼。”近年出现的都是泛泛一些“适当调控，适当制约，控制房价过快过热等字眼”，国家也知道房地产在这个大家庭中所扮演的角色，根本不会严格来打压房价的，如果这样那等于自掘坟墓，所以房价只会不断的上涨，只是不要暴涨就行。

7、城市化进程：一个城市的发展谈房价。随着城市化进程的发展，一个城市的进步也取决于这个城市城区面积的大小，城市建筑的面貌等，房地产作为一个带动一个地区经济发展，一个地区城市的建设主导，所以不管那届领导，到一个地区，为了能够显示自己的业绩，政绩等，他们只会大肆的卖地，招商引资等，所以这就形成了现在每个地区新城区的出现，而这些新城区往往是在政府的规划之中，具有一定的升值潜力，而我们世茂就位于滨江新城区，商业、金融、行政，中央CBD核心位置，这样的位置你说房价会跌吗？涨还来来不及呢？我作为一个专业的顾问，建议你不管你在哪里买房，房子是买的越早越好，房价也会越来越贵，有那一个小区能像我们小区一样，你还等什么？

8、传统理财：中国人一直以来的传统观念就认为房子是财富的具体表现。以前中国最有钱的地主乡绅，有了钱谁不是买房置业啊。这很能说明国人热爱房子的原始情怀。大量原县拥有房改房的人也希望房子涨价。因为原来地价得到的房子涨价后就是自己的财富增长。因此大都数人对于房价上涨不但无动于衷，还有望涨的意愿。主要的问题是80、90后，他们不像原来的国家职工拥有房改房。而购房又不可能，根本追赶不上房子涨价的幅度。以后80、90成为社会的主力，而他们却难以获得自己的房子和居住条件，只有通过贷款等来满足住房的需求。现在仍然还有大量的80/90后是没房的，将来他们都要成家立业买房啊。

9、中国在进步，经济在增长。有一万个理由抱怨房地产价格上涨得太快了，有一万个理由要求房价降下来，有一万个理由指责中国政府制定了太多关于房地产的愚蠢政策。但是，我要说，中国房价上涨是个好现象，因为房价上涨也是中国经济增长的体现。因为

1、今天买房的人和昨天买房的人不同，但昨天的购房者和今天的购房者已经不可以同日而言。在昨天——比如2003年，最多的可能也就买得起30万元一套的房子，而今天——2013年——买得起60万元一套的房子的人更多了。是的，经济在增长，人们的收入增加了，能花在房子上的钱越来越多了，所以房子上涨了。你不妨看看坐在你身边年轻同事，然后想想看，几年前——比如2006年——他们也许还没有毕业，那时候他们买得起房子吗？但是，由于你们公司业务在增加，把他招进来，并给了他优厚的待遇，因此，很快他也会加入买房大军。而这，也是中国经济在增长的结果和体现。

2、今天的建筑和昨天的建筑不同。有些人仅仅从价格的角度看，拿2013年的房子去和2006年的房子比较，然后说，看！房价上涨了2倍！殊不知他这样比较的方法是很不科学的，因为他忘记了昨天的建筑水平和今天的建筑水平也是不同的。

二、要是买了以后房子掉价了咋办？

楼价的上涨或下跌最后要看的还是供应和需求，还是要回归到价值的层面上。国家宏观上干涉，银行提高首付只是增加了投机炒房的风险和难度，对于没房的来说还是没有解决问题题。简单来说： 1.客户的住房需求少了吗，没有。2.开发商拿地的成本是降低了吗，没有。3.政府该收的税费减了吗？没有。4.建筑材料是降价了吗？没有。

5.开发商没有钱赚还会有人去开发房子吗？没有。

6.银行贷款利率不断上涨为什么还有那么多的人贷款买房了吗？想赚钱,房价要涨，大家心知肚明。

7．农民工工资是否跌了？没有

8.一个城市是否停止发展？没有所以，后续的房子价格能便宜吗？肯定不会吧

所以说目前您选择世茂的房子，不管是从投资的角度还是从自用的角度来讲，肯定都是您一个最明智的抉择。

探寻高房价之源 第3篇

是废是留，理论界与开发商各执一词，住建部态度暧昧，争来辩去老百姓一头雾水，只能看着房价继续扶摇直上，被间或跳出的“放松调控”的新闻弄得心惊胆战。

预售四宗罪

必须承认，特殊的经济形势，造就了中国一些看似合理、实则荒谬的“特色”，住房预售显然就是其中之一。这种完全不符合市场公平原则的方式，是时候退出历史舞台了。

罪一：由于一次性的将住房款交给了开发商，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量房屋质量纠纷，都源于此。

罪二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，一些开发商将预付款用于别的投资项目，并且多个项目同时开盘，同时收取预付款和银行的信贷资金，一旦某个项目出现问题，杠杆效应立即就会导致资金断裂问题。

罪三，由于一次性将购房款交给开发商，开发商不仅白白占有了购房者的资金，而且还通过购房者按揭，得到了银行的信贷资金，从而使得房地产行业真正成为门槛极低的空手套白狼的行业，导致中国的房地产开发企业遍地开花。全国目前大大小小的房地产开发企业近10万家，而大多数并没有太强的竞争力和开发能力，导致劣币驱逐良币。

罪四，由于缺乏监管，住房预售制度将风险完全转嫁给银行和购房者，特别是由于中国房屋预售条件的规定非常模糊，很多开发商拿到地，就可以想方设法预售，以至于故意拖延交房时间，占用购房者的资金，基本成为行业的潜规则。而助涨的房价泡沫一旦破裂，银行将在劫难逃，产生大量的坏账，并拖累中国经济。

善用调控良机

但是取消预售，是否会意味着房价暴涨？期房与现房对于民生的区别就在于，期房便宜而现房贵，这是显而易见的事实。

答案当然是否定的。

从全球来看，现房销售是国内外住房销售的最主要形式，预售在很多国家所占比例很低。房价是否暴涨，取决于一系列的制度安排，而不是销售方式。关键原因在于现房销售没有杠杆效应，不容易催生泡沫；同时，取消预售，淘汰一些劣质的开发商，不仅能保证房屋的品质，而且能够创造一个良好的发展环境。

特别要强调的是，取消预售与开发商的资金链断裂是不可混为一谈的。取消预售是把开发商白白占用购房者的“无息资金”取消，而不是堵死开发商融资的所有途径。在取消预售的情况下，开发商无法从预售获得的资金，可以通过其他的必须付出成本的途径获得。对于开发商而言，只是让其为资金的使用埋单。预售与否，区别只是开发商要不要为资金支付成本，但其对购房者的好处、对开发商在房屋质量等方面的制约、对房地产市场的健康发展却是有百利而无一害。

目前，中国正在利用房地产调控的有利时机，推行制度建设，重构房地产稳定、健康发展的制度体系，而取消预售，彻底对银行蕴藏的巨大风险进行释放，是中国房地产回归健康的制度基石。

高房价原因 第4篇

今年两会中, 全国政协委员、大连万达集团董事长王建民直接将频繁出现的地王现象归结为现行的土地招拍挂制度。他说:现在实行的招拍挂土地出让方式是房价高的根本原因, 要遏制房价, 需要改变目前的土地出让方式。

对于这一观点, 需要说明的是:在西方微观经济学的供需理论中, 价格由需求曲线与供给曲线双向决定, 在进行改革开放的三十年来, 我国已由初期的计划经济国家转为社会主义市场经济国家, 市场也随之由卖方市场变为买方市场, 即商品需求成为决定其市场价格的主导因素, 房价当然也毫不例外。因此, 造成我国房价居高的原因主要有以下几点:首先, 在我国, 由于近年来城市资本的集中及发展的迅速, 人们为了追求更好的生活, 农村人口向城市转移、二、三线城市人口向一线城市转移的趋势已越来越明显, 造成了我国城市人口对住房需求过热的现状;其次, 人们的住房需求在引起房价上升的同时, 也引起了开发商以及投机套利的炒楼者对房地产市场的极度乐观预期, 无疑是加剧了楼市供给的紧张, 为需求火热的楼市带来更加火爆的局面。正是由于这些在需求上的原因, 使得人们对房价的亟度迫切需求, 纷纷愿意出高价买房, 房价一直居高不下。

因此, 站在楼市供应链上的地价若与国人对住房的需求相比, 绝对不是构成房价的主要原因。然而, 我们不可否认, 近年来不断飙升的高地价确实是造就高房价的一个原因。但是, 若是将高地价的原因归于招拍挂的土地出让方式, 尤其是现在被人们较多采用的拍卖出售方式, 也似乎有失公允。

政府常常选择拍卖作为土地的出让方式, 主要基于两大原因:一是为了保证整个出售过程的公开、透明程度, 使得对于土地有意向的开发商们可以自由竞争, 营造良好的市场交易环境, 拍卖无疑是最合适的选择;二是因为地方政府为了实现自身的职能最大化, 效益最大化, 获取更多的土地收益资金用于国民建设, 那么具有“价高者得”特点的拍卖方式恰恰符合政府的这一初衷。因此, 两相权衡下, 拍卖成为最佳的土地出让方式。

如此, 拍卖被一次次地采用, “地王”在一次次的拍卖中被见证产生, 也因此拍卖一次次地被质疑成为房价居高不下的幕后黑手。对这一问题, 我们有必要做出分析:毫无疑问, “价高者得”的竞买机制本身会制造出较高的地价, 但有一点必须明确在拍卖会上, 为什么作为买家的开发商们会一个个中气十足地喊出接二连三的高价?我们知道, 开发商开出的价格是其心目中的未来收益减去建筑成本和目标利润后的差额, 那么由他们喊出的高价我们也就可想而知他们对于日后在房价产市场中的期望收益到达了怎样的一个高度。因此, 我们可以看出, 拍卖这种土地出让方式对地价是有影响的, 但影响确是微乎其微, 造成这一切的根本原因还是人们对住房的狂热需求。

综上所述, 无论是促使房价飙升的主要动力, 还是促使地价攀高的根本原因, 都是房地产市场的供需不平衡, 而非像某些观点认识的那样, 拍卖抬高了地价, 高地价促升了高房价。

虽然, 我们得出了房价居高不下的理由是我国现行的客观国情, 但并不代表, 对于飙升的房价, 我们无可奈何。对于我国目前的房地产现状, 我们还可以通过以下途径使现状改观:

首先, 是政府的宏观调控政策。在社会主义市场经济的我国, 宏观政策始终是发展经济维护社会稳定的有力手段, 很多土地归政府所有。为了解决人们最基本的住房问题, 可以由政府出资修建廉租房、经济适用房等等, 以解决部分人的住房问题, 缓解我国人口对住房的高需求;另一个途径则是大力发展农村, 进行新农村建设, 减缓农村人民进入城市的浪潮, 平衡各地区发展, 降低城市住房需求。

其次, 可以从土地出售方式上作出某些改变。虽然由前面的分析我们知道出让方式绝对不是影响地价、房价的关键性因素, 但我们可以得出在招拍挂这三种方式中, 拍卖的确是容易提升地价的一种方式。因此, 有人提出, 未来土地出让可以转向以招标为主, 减少拍卖和挂牌的比重。毫无疑问, 招标会使土地交易行为变得温和一些, 有效避免现场竞价的激烈场面。土地在进行招标出让时, 投标者不仅要报出价格, 还要对地块建设进行详细规划。评标小组再综合评估投标者的资质、开发经验等, 谁的方案好就评选谁中标, 并非只看价格。也许这一措施可以在一定程度上降低部分房价。

再次, 人们认为, 提高地价的另一原因是因为常规的土地出让为买方市场的形式, 物品稀缺, 买家竞争激烈, 因此, 如果可以同时提供多块土地信息, 将买方市场尽量一定程度地向卖方市场转变, 提供替代商品, 减缓竞争压力, 部分降低地价。所以, 未来应该明确土地出让信息, 其中包括新增的供应, 还有分布区域等应及时公开, 供应的数量也应尽可能符合市场预期, 与人们的实际住房需求相匹配。另外, 在招标出让土地的同时, 应进一步细化土地建设规划, 可以考虑将建成后的房屋户型以及房价提前设定在某一水平, 同时, 也可以对每一块出让土地进行保障性住房和商品房的捆绑, 并设定比例。

综上所述, 可以看出, 房价高的根本原因并非地价而是需求, 地价高的原因也并非拍卖而是需求, 拍卖是沿着需求曲线定价, 并且定在需求线的最高点, 但是随着我国经济的发展过程中市场的自我调节以及各项政策的颁布实施, 相信总有一天人们住房会不再困难!

摘要：近年来房价成为关系到国计民生的首要热点话题, 与其紧密相连的地价及其主要出售方式——拍卖也一次次被人们提上风口浪尖。本文主要分析了房价与地价、拍卖之间的关系, 并根据其发展趋势给出相应建议。

关键词：房价,地价,拍卖

参考文献

[1]《土地出让偏爱拍卖的背后》天则经济研究所茅于轼2010-04-06

[2]《改变拍卖竞价难治高地价》第一时间解读第73期

恩施房价上涨原因 第5篇

恩施州目前商品房价格在市场需求旺盛和开发成本增加等多种因素的带动下，商品房销售价格呈明显上升的态势。从恩施市调查来看，该市2003年初新建商品房平均售价为每平方米700元左右，到2003年下半年上涨到800元－900元，2004年初达到900－1008元，今年约为1200元左右，在2年多的时间里房价上涨幅度达到70％以上。从利川市时代和腾龙两家房地产开发公司了解来看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售价分别为521元、600元、627元、722元，2003年－2005年环比增幅分别达到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售价分别为510元、580元、607元、722元，环比增幅分别为13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城区商品房最高售价每平方米达到888元。建始县目前房价为700元－750元，巴东县实际房价在1200元以上，宣恩县为700元－750元，咸丰县为600元－650元，来凤县为700元－750元，鹤峰县为780元－800元，这些县商品房售价均有不同程度的增长。同时，商业用房及“二手房”价格也呈明显上升的态势。全州一般铺面价格每平方米达3000元以上。恩施市黄金地段商业用房售价每平方米均在18000元以上。利川市商业用房售价每平方米一般在12000元左右，最高售价达到每平方米17000元。鹤峰县商业用房每平方米售价达到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”价格2004年同2003年相比，平均售价上涨50％以上。利川市“二手房”售价平均每平方米上涨10％以上。通过对恩施市、利川市等县市调查综合分析，引起房价上涨的主要因素有：

一、土地价格的上升成为推动房价上涨的第一因素。土地是房地产建设的基本条件，土地价格的变化直接影响着房地产成本。国家有关部门规定，自2002年7月1日起，经营性用地一律实行“招拍挂”，今年3月又规定，属于历史遗留问题的协议出让土地项目，必须在8月31日以前处理完毕。显然，国家已决定全面停止经营性土地协议出让，推进土地市场公开交易。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺限，即在短期内容易推动地价上涨。如恩施市在2003年以前，土地资源可协议出让，土地成交价郊区约为5万元/亩，市内约为30－35万元/亩。2003年以后，各房地产企业用地只能通过拍卖的形式来获得土地。如恩施市公汽公司旁边一块土地，2003年初底价为120万元，2003年末底价上涨为250万元，到2004年拍卖成交价为472.6万元，每亩平均价达到193万元。目前，恩施市郊区价为15－20万元/亩，市内约为150万元/亩，不到3年时间里，地价上涨了近4倍。恩施城区内不属黄金地段一般每亩也在50－80万元。可见，地价上涨是当前房价上涨的重要因素。

二、主要建材涨价、工人工资增加等带来的成本加大。从2003年下半年开始，以钢材为主的建筑原材料呈现大幅度上涨，钢材、水泥价格的上涨带动其相关的建筑产品的连锁反映。①钢材：恩施市2003年初每吨价格为2800元，2004年上涨为每吨3800元，目前已涨到每吨4300元，每吨钢材比2003年初增加1500元，涨幅达到54％。利川市同比上涨800元，涨幅达22.9％。②水泥：目前水泥每吨250元，恩施市上涨4.1％，利川市上涨25％。③灰沙砖：目前每块砖为0.22元，同比上涨34％。④沙石料：恩施市为每立方米35元，同比上涨1.06倍；利川市每立方米38元，上涨15.2％。在建筑材料中，还有涂料及运输费等都比上年有不同幅度的增长。建筑材料涨价带动商品房成本增加因结构不同表现在100－150元/平方米左右。同时，随着“两路”在恩施州的全面建设，各建筑企业普遍出现了劳动力短缺现象，那么，增加工人工资成为企业保证队伍稳定的的首要条件。据调查，恩施市原来一个小工的工资平均为25元/天，目前为45元/天，技工的价格则由每天45元上涨到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工资为33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工资70元，同比增加15元。

三、城市建设、旧城改造带来的投资成本增加。我州2003年土建成本为每平方米400元左右，2004年为480元左右，目前达到每平方米550元。我州2002年拆迁面积为4.5万平方米，2003年拆迁9.36万平方米，2004年拆迁面积达到13.98万平方米。其中：住宅拆

迁面积19万平方米，涉及2257户拆迁户。随着人们生活水平的提高，拆迁补偿标准也相应提高。按照“拆一补一”的原则，我州从2003年开始拆迁成本大幅度上升，有的被拆迁户要求按现行市价进行的现金补偿。利川市种子公司拆迁中，补偿费达到每平方米700元，远远高于国家补偿标准，但有的住户仍不满意。这些都导致了房地产开发成本的刚性增长。在2003年州庆之前，恩施城区为美化环境，对清江防洪库岸进行综合治理，拆迁了一大批居民，使“二手房”在当年价格陡增，由年初的每平方米不足600元上涨到年末的每平方米850元左右。

四、城市化进程加快，农村人口、外出打工者返乡购房，在一定程度上推动了房价的上扬。我州近几年城市化率约为1％，随着户籍制度的松动，农村高收入者每年约有近4万人转移到到城里购房从业。城区附近乡镇机关事业单位职工多数在城区内购房，早去晚归。如利川市城区附近的元堡、凉务、汪营等乡镇干部基本上都在城区购有房产，汪营镇机关干部中只有1人没有进城买房。据调查，在恩施市城区的中高档商品房购房户中，外出务工回乡人员购房约占30％，再加上恩施州“两路”即将开通，气候、环境等都适合人们居住，使得周边县市及外省人员在恩施州购房的也不少，也成为推动恩施州房价上涨的因素之一。

五、需求扩张因素的影响。一是过去几年来的低利率，个人住房贷款促成了房地产潜在需求逐步释放出来成实际需求，形成了实际需求的增长高峰。恩施市阳光花园6万平方米的住房在1年时间内便销售一空，据该房地产销售商介绍同等情况在宜昌等大中城市也得2年左右的时间才能做到。利川市近2年开发的商品房竣工多少卖多少，没有空置的商品房，即使位置稍差一点的也都卖光了。二是投资型需求增长。房屋作为投资品，具有保值增值功能。随着近几年来城镇居民收入的增加，使得居民投资房地产热情不断增强。据恩施市成调资料，2004年城镇居民人均可支配收入达到7147元，比2000年增加1519元，年均增长6％以上，不少居民掀起了二次购房热。利川市有部分居民卖掉过去自己修的私房，购买更为舒适、更豪华的商品房。此类虚拟需求的激增，又反作用于价格，最终导致房价的不断上扬。

六、房地产开发的各种规费、税费及服务费收取进一步规范。偷、逃、免、减税费的不合理因素在规范后越来越少。恩施州房地产业在2003年以前属于政府扶持的产业，有的县市本着“你发财、我发展”的理念，以许多优惠政策吸引外地企业投资，费用减免高达70％以上。2003年底，房地产业不再享受政府的优惠政策，使房地产业逐渐走入法制化、规范化的轨道。目前有近30种规范管理的费用要收取。例如：2003年以前规划局配套费只收取为5－10元/平方米，现在为45元/平方米；以前免收的水土保持、环境测评、质量安检、卫生评估等费用，现在均不再减免。根据抽样调查测算，所有规费分摊到住房中约为120元/平方米，税费分摊后为80元/平方米，中介服务费分摊后为60元/平方米，合计每平方米住房要承担税费260元/平方米。

能否抑制高房价 第6篇

在我国,是否开征物业税本不应该成为一个问题。作为一种财产税,物业税是在持有不动产这一环节缴纳的税收。这是地方政府为了提供地方性的公共服务、如开办义务教育而收取的一种地方性税种,其逻辑在于,地方性公共服务是由本地居民享有的,拥有房产的本地居民就应该为之缴纳税收。但是,我国目前在土地出让这一环节,政府已经收取了40年或70年土地使用费用,也就是说,政府在土地出让时,已经一次性收取了40年或70年的物业税,那么,再开征物业税在逻辑上就成了一种重复征税,这当然是不合理的。要么放弃收取土地出让费,要么开征物业税,二者只能取其一。

但是,目前讨论开征物业税,有一个特定的背景,这就是这些年来房价暴涨,远远超过了广大普通市民的购买能力,引起了社会各界的忧虑。房价暴涨,表面上看是由投资型买房导致的。

为了平抑房价,就必须遏制投资型购房。开征物业税,使持有房产者必须支付成本,故而能对遏制投资型购房产生作用。但要达到这一效果,必须满足一个条件,即每年房价上涨的幅度须小于所缴纳的税收。为此,寄希望遏制投资型购房这一政策目标出现,就必须对房价的运行趋势进行判断。

在一个要素充分流动的经济体里,任何商品的价格都不太可能出现长期的持续上涨,一种商品的价格上涨,这种商品的替代品一般就会在市场上出现,形成抑制价格上涨的力量。这个道理在房地产行业并不会失效。中国的房地产价格之所以畸高,根本原因就在于土地市场并不是一个充分竞争的市场。对这一制度格局,市场的基本判断是:长期内土地的供给是不足的,于是持续看涨房价,这是导致投资型购房盛行的根本原因。

这种制度格局在短期内几乎是不可能改变的。但是,住房又是一种无可替代的民生产品,在土地供给数量不可能放开的前提下,为了保障民生,实现居者有其屋,中央政府最希望看到的局面就是户均一套住房,让住房回归到保障性产品的性质,故而希望杜绝并不用于自己居住的投资型购房。

在这一系列的限制性条件之下,如果要开征物业税,并不是出于提升地方政府公共服务水平的考虑,而是把物业税作为了一种抑制投资型购房的政策工具来使用了。

那么,即便是开征了物业税,效果又会如何呢?这取决于房产供给的总体状况,如果卖方的力量强于买方,物业税就可以转嫁给买方来承担。在土地供应总体上不足这一前提下,住房作为一种无替代物的民生产品,买方基本上没什么谈判能力,这些年来营业税被转嫁给买方承担的情形也会在物业税上同样上演。当然,如果课以重税,情况就会有所不同,但是这种局面不可能出现。

高房价下购房风向 第7篇

在中产阶级这个群体中,家庭年收入20万以内的最为普遍。5500元/平方米及以下房源,是这部分群体的首选目标。以长春为例,今年长春共有近百个地产项目在市场上活跃,其中近一半单价在5500元及以下,这部分房源受关注度最高。

从长春城区划分来看,单价在5500元及以下的楼盘多集中在绿园区、经开区、宽城区和二道区,朝阳区、南关区、高新区和净月区分布数量则较少。便捷的交通、完善的商业配套、丰富的娱乐、餐饮、休闲配套,成为支撑其价位的主要卖点。

据长春房地产业信息网显示,长春市目前5500元/平方米以下、在市场中比较活跃的楼盘主要包括:万盛理想国、君地天城、澳海东方1号、领袖朝阳、中铁国际花园、多恩虹郡、新奥蓝城、鲁辉国际城、高新怡众名城等。这些房子从一定意义上来说属于中档大众消费产品,庞大的市场需求,使这一价位的住宅占据了长春楼市的半壁江山。

绿地集团长春房地产事业部总监助理杜大志认为,普通百姓对这一价位楼盘的开发商信誉度比较认可,认为他们所开发的房子具有较高的性价比,因而才会出现供需两旺的局面。

纵观长春5500元/平方米及以下的房子,品类涵盖小面积公寓、百平方米左右普通住宅、三室二厅左右的大宅等各个层面,而且无论在户型设计、园林规划还是社区配套上都是精益求精,力求给消费者提供物超所值的产品。

对于这一价位的楼盘,开发商愿意用“高品质”住宅来定位,而购房者则用“舒适度”衡量即将属于自己的家,健康、节能、区间分割、充足采光成为这类楼盘品质的代言。对此,杜大志直言不讳地说:“该价位的楼盘从户型、配套、园区设计、服务等方面比以前有很大的提升,随着房地产市场的逐渐成熟,这个价位的楼盘品质还会逐渐完善。”

2009年秋季房交会调查结果显示,受访者对住房面积在120平方米以上的需求仅占总需求的12.4%。也正是如此,致使市场上的大户型所占比例相对较小,产品类型也比较单一,户型结构基本雷同。当然,这种状态不会持续太久,如果您细心观察,就会发现市场正在悄然改变。

绿地新里中央公馆、中海国际社区、中铁国际花园等品牌地产商均率先在大户型设计上推陈出新,对户型结构进行改良,使得功能分区更加合理。其中,绿地新里中央公馆更是将180平方米的户型设计出三间南向卧室,加上独立餐厅、更衣间、玄关等,处处体现出开发商的细腻心思。

降低高房价策略初探 第8篇

1 万丈高楼图纸起, 抑制高房价从图纸开始

行业内共同的观点认为:经济合理的设计可为整个建房工程节省造价5到10个百分点, 设计经济合理与否可直接影响后面的招投标、施工管理与工程竣工结算等。设计要提倡经济合理节俭节约环保低碳的原则, 把“经济、适用、适度”放在第一位, 不要过份追求所谓美观和气派。要做到设计“经济、适用、适度”, 经济合理, 一是可实行设计方案的招投标, 从几个方案中“好中先优, 优中选廉”。促使设计单位在设计时就把节约的理念贯穿和表现在图纸上。二是可限额设计, 把设计成果的好坏与经济挂钩。对比较优秀, 造价较低的设计方案, 可按高的设计取费标准给付设计费用, 还可适当奖励。反之, 对设计错误导致质量事故, 造成工程返工、停工误工的, 预先告知设计方, 与设计方约定, 必须追究设计方责任, 要求设计方赔偿损失。给设计方增加压力, 在设计时尽可能精打细算, 节约成本, 精益求精。三是建设方主动出击, 积极影响设计方, 与设计方一起对房子的功能设置、建设成本和运行成本进行多方面比较, 从技术和经济两个层面进行约束, 得到全面合理的设计方案, 绘出最佳最经济的设计图纸。

2 好的队伍干出“物美价廉”的工程, 抑制高房价应重视选好施工队伍

图纸出来后, 执行是关键。更多更细更繁琐更大量的工作不在开始而在建造过程中。因此, 选择好的施工队伍会给你节省下不少费用。也因此, 选好施工队伍, 对降低房屋价格节省成本就显得格外重要。如何选择好施工队伍?关键在招投标工作!招投标工作中要贯穿节省原则, 在招投标工作中“抠”下成本来。具体说来, 一方面要做好招投标文件的编制工作, 确定好合理的合同价, 确定好的合同价款及施工管理方案流程, 这是直接影响后面的施工进程和成本运作的前提。要熟悉项目和项目施工中可能出现的问题, 了解与项目有关的各种外部情况, 如地形、地质、自然环境及交通、水、电、气、通讯等。招标文件中要把所有有利于工程建设的条款都编写进去;同时, 调整价款的范围、办法、方式、工程的工期、工程款支付方式、违约责任等都要详写进去。一方面要对可用工程量清单进行招标, 评标时要进行清标。在评标时应对清单中对总价影响较大的清单进行清标。与此同时, 还要做好合同的编制与签订。签订合同时要以招标文件的条款为基础, 详细规定合同的方式、工程工期、质量标准、工程款支付方式、风险范围、变更及确认、计价方式、违反合同的责任等, 尽量把施工中可能出现的对建设方不利的因素考虑充分, 写进合同, 防止事后纠纷。四是要扩大招标范围, 对附属配套工程和暂估价项目等也都要进行招标。如室外绿化、管网配套、消防工程、综合布线工程等。不能只重视主体工程的招投标和工程的总包招标上, “细化招标”也能节省不少成本。

3 结果从过程中来, 抑制高房价要重视施工流程中的省钱效用

在施工过程中如何节省成本, 这其中学问很多, “弹性”不少。一是要严格按合同施工, 减少索赔的可能。建设方管理人员要了解合同、熟悉合同、严格按合同办事, 防止施工方索赔的出现。二是按规范施工, 对不规范施工坚决叫停, 避免随意性和任意性。图纸设计再好, 施工队伍再精良, 如果不按章办事, 也可能出现“烧钱”的现象。在施工管理过程中, 建设方要尽可能避免提高设计标准致使变更和赶工造成施工方案的调整和变化。否则这些都可能给施工方索赔提供借口把柄, 给工程结算造成难度, 也极可能加大工程费用。三是把好“两关”:工程材料、设备价格关和工程洽商变更签认关。前一关建设方要积极参与到材料、设备的供货单位中的暂估价材料、设备价格的确定中来;对大宗材料采取招标的方式选择供货单位, 再书面确定价格, 以节省工程投资。后一关管理人员应当确定工程变更范围和工程量和变更价格, 做到先算帐后变更, 并分专业编号归档, 为工程结算提供可行依据;同时, 管理人员还必须做好施工记录, 对施工中可能出现的图纸以外的内容进行记录, 为工程结算提供依据, 把好关口。

4 抑制高房价要把好竣工关, 精打细算做结算

竣工结算时的精打细算是把好降低房子建造成本的最后一关, 也是最直接最见效的一关, 因此更要倍加重视, 严肃认真对待。把好结算关一是要严格按设计文件、工程标书、施工合同、施工中的文件来, 以数据为依据, 以文件为准绳;有“文”必依, 依“文”必严。二是要认真核对, 不打马虎。根据设计文件, 仔细核对施工方的竣工结算书, 核实工程量是否准确, 有无重复 (当然也看看有否漏算) , 特别防止多重计算。并审核竣工内容, 看是否符合招标文件和合同条款只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算。还要审查合同约定的结算方法、计价定额取费标准和单价的套用、换算、补充等是否合理, 看结算方法是否符合合同要求等, 坚决按合同要求进行结算。与此同时, 还要做好另外两个审核:审核竣工结算时的隐蔽工程施工记录和验收签证;审核工程洽商变更与索赔事项。只有手续完整, 工程量与竣工图一致才可列入结算, 只有建设方签字认可的工程洽商变更与索赔才予列入结算。否则不予认可, 坚决不予结算。

百年大计, 质量第一;质量第一, 价格合理。住房建造非小事, 工程造价莫轻视。商品房建造事关老百姓的住房大事, 一分一厘都是老百姓的血汗钱。应当严肃认真一丝不苟进行管理。“精细精细再精细, 节省节省再节省”, 当是我们在建造商品房时要切记的原则。当然, 前提是质量和安全。换言之:既要反对大手大脚铺张浪费不计成本的“富家子”作风, 反对把随意增加的成本转移到房价上从而抬高房价进而转嫁给消费者的行为;也要反对片面强调节约一味追求低成本而忽视技术和功能上的合理性, 影响商品房的品质甚至正常使用。不偏不倚把握度, 矫枉不能过正。

摘要：抑制高房价是百姓共同关注的一个重要问题。建筑成本是影响房价的三大要素之一。从建筑成本角度抑制高房价, 应从图纸设计抓起, 招好施工队伍, 精细管理整个施工过程, 严把竣工结算关, 一切按章办事, 自始至终贯穿节约原则和低碳思想。

抑制上海高地价高房价的11条建议 第9篇

一、土地环节

(一) 加大打击囤地的力度:借鉴国土部做法, 选择一批由于开发商原因且闲置时间过长、企业态度顽固的项目, 公开挂牌督办, 利用舆论压力督促开发商尽快开工。

(二) 调整居住用地出让方式:当前, 中环以内楼盘多数已成为高端, 所以该区域居住用地出让依然采用“价高者得之”的原则。而对于中环以外的居住用地, 建议多数采用“综合评标法”, 以抑制部分激进房企过高价格拿地。

(三) 增加优质地块的供应力度:支持在市区拥有闲置用地企事业单位, 以转让、合作开发等各种形式盘活土地, 满足他们的利益需求。

(四) 限制股权交易方式炒地皮:《城市房地产管理法》禁止尚未动工的土地使用权转让, 但现实中很多土地通过项目公司股权交易的形式被转让, 从而达到炒地皮的目的, 而且还可以逃税。应该限制这种行为, 由于法律漏洞, 暂时难以禁止, 但可以提高交易门槛。

二、税收环节

(五) 严征土地增值税。土地增值税由地税局主导, 可严格按国家税法, 采用四级累进制向开发商和二手房卖方征税 (区别对待普通住房、非普通住房) 。

(六) 加快推进物业税试点。在税费方面, 区别对待不同档次、不同套型的住宅, 以及不同持有套数。

(七) 取消转让住房个调税优惠。去年上海“14条中”规定:个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得, 个人不负担个人所得税。这条容易被外地投资者钻空, 建议终止。

三、信贷环节

(八) 严格执行“二套房贷政策”。不属于改善需求的二套, 首付至少四成, 三套至五成, 依次提高;不属于改善需求二套及以上房贷, 利率严格按1.1倍执行;按家庭而非个人确定套数。

四、市场环节

(九) 严格执行“171号文”, 限制境外投资投机性购房需求。

(十) 禁止外省人士在沪拥有三套 (包括三套) 以上商品住宅。

(十一) 调整普通商品住宅标准, 将现行140平方米的单套面积标准下调至

谁让高房价“不言败” 第10篇

首先, 从我国现行的分税体制说起, 一面是收取高额税收的中央政府, 十几年来都被控制在全国收入比重的55%左右, 导致国库异常充足, 并拥有了超过2万亿美元的外汇储备;一面是本该获得税收大头的地方政府实际却只分配到了30%的税收收入, 导致地方政府想方设法增加收入 (炒高卖地费用) 增高现有税种特别是房地产税的纳税基数 (房价) 。

其次, 地方政府庞大的行政开支。公务人员工资、公务开支以及国有企业财政拨款三个大的开支, 使得整体的行政开支达到了地方财政开支的70%以上, 而地方公共财政开支却占不到30% (发达国家一般为80%) , 导致地方财政亏空。所以增加地方财政收入或者减少行政开支就成了地方政府的当务之急。但是后者积重难返, 何况不是某一或某几届地方政府短期能够做到的, 于是增加地方财政收入这个分母就成为了最好的解决之道。地方财政来源有三块:一为地方税收;二为地方国有企业的赢利;三为出租土地收入来源。首先发现地方税收税种和税率已经被中央定好, 无从增加, 作罢;然后看地方国有企业, 鲜有赢利的而且大多还要出钱来填补他们的胃口, 也作罢;最后剩下土地出让金, 这最后一根稻草!于是, 疯狂批地, 疯狂标地, 疯狂规划, 疯狂拆迁。

重拳出击治理高房价 第11篇

调控政策接踵而至

当国际金融危机从大洋彼岸袭来时,中国房地产市场一度在2009年初出现少有的冷清与萧条。但2009年二季度以来,房地产市场重新上演火爆场面。北京、上海、深圳等一线城市房价飞涨,有的地方每平方米房价一个月就涨上千元;银川、海口等二三线城市也在月度房价涨幅榜上位居前列。土地市场目睹了一幕幕“地王”诞生的镜头。高房价,引起了社会的广泛关注。过快增长的房价,也在不断积累着金融领域的风险。

正是在这样的背景下,今年全国两会之后,4月17日国务院发出《关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》,打出楼市调控组合拳:建立考核问责机制,明确各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责;实行更为严格的差别化住房信贷政策,提高二套房贷款首付比例和利率,严格限制各种名目的炒房和投机性购房;增加住房有效供给,加快保障性安居工程建设,加强市场监管等。各地的细化政策随即接踵而至:4月23日,青岛率先出台被称为“新14条”的楼市调控细则;4月30日,北京出台“京十二条”,一个家庭只能新购一套商品房等政策;5月6日,深圳出台细则,对非本地居民暂停发放购买住房贷款……

2005年以来的各项房地产调控政策更多着力点都放在信贷或税收上,而此次调控则几乎动用了所有的政策工具,从税收政策、住房保障政策、土地政策到预售制度等方面作了进一步规定,力度之大前所未有。

更为重要的是,此次出台的一系列政策措施,既考虑到房地产市场对经济稳定的作用,更注重其改善民生的基本功能。正如一些经济学家所说,此轮政策调控并非短期打压房价的举措,而是纠正房地产市场扭曲发展的长期政策,“有利于防止房地产泡沫重演,是调结构、防通胀、促进经济平稳发展的有机结合”。

催生楼市五大变化

调控之下,房地产市场出现了新的变化。

首先是二手房市场成交量大幅度下降。以北京为例,新政策公布首周,急于规避政策的购房者掀起了一股抢签潮,其中4月19日全市共成交二手房2369套,刷新了北京二手房单日成交纪录。但集中成交的高峰之后,交易量开始下滑。4月30日下降为1654套,而5月1日和2日分别只有240套和186套。

其次是一手房成交量萎缩。作为传统销售旺季,“五一”假期,部分城市楼市明显遇冷。广州全市住宅假期销售仅为178套,比平时正常成交低了一半,上海“五一假日楼市”展览会成交量也明显萎缩。国家统计局最新公布的数据显示,4月份当月,商品房销售面积8051万平方米,比3月当月减少155万平方米,其中住宅销售7249万平方米,减少180万平方米。

第三,土地市场开始降温。国土部释放加大土地供应的信号,开发商靠土地融资受到限制。5月7日,昔日“地王”频现的上海新江湾城地块,仅以拍卖底价成交,相对周边地块的楼板价,跌去了1/3。北京最大的顺义地块由于5家开发商的报价均低于政府底价而流标。来自中国指数研究院的数据显示,4月份土地成交大幅回落,环比降幅超过40%。

第四,房地产金融领域出现新变化。证监会表示将联合国土资源部加强对房地产企业融资监管。5月5日,银监会再次上调存款准备金利率,银根紧缩态势进一步加大。来自股市的反应也快速强烈,地产股大幅度下跌。

第五,购房者的消费预期随着新政策的出台而发生重大变化,等待和观望的情绪渐浓。大量购房者选择放弃在近期内的购房计划,“转购为租”,租赁市场增加了需求量。同时,大量业主对楼市持观望态度,将手中房产“转售为租”,从而形成了目前租赁市场供需两旺的局面。

购房者对未来市场预期产生变化,还导致了退房的出现。据了解,北京市出台调控房地产市场的具体措施之后,不论是二手房买卖,还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象。

警惕高房价向二三线城市蔓延

根据中国城市地价动态监测系统最新统计快报,2010年第一季度,在全国地价特别是一线城市地价涨幅明显收窄的同时,海口、昆明、鸡西等部分二三线城市地价同比、环比涨幅明显突出。二三线城市地价及房价动向需要密切关注,要避免重走一线城市的“老路”。

国际金融危机对我国经济造成冲击,进而影响土地、房地产市场,主要影响的是一线城市及部分外向型经济为主城市,二三线城市、资源性经济为主的城市基本未受不利影响,反而得益于国家大规模资金投入,并获得承接东南沿海地区经济与资本转移机会,房地产市场持续快速升温,居住地价明显上升。

近年来,二三线城市基础设施得到较大程度完善,相对于一线城市而言,房地产建设用地供应更为充足,房价、地价价位基础不高,形成吸引开发商购地和投资投机性购房需求的“价值洼地”。此外,受土地成本辐射效应影响,中小城市刚性购房需求的迅速释放,地价上升也具有消费需求推动的必然性。但是要清楚地看到,二三线城市的经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等仍然存在一定差距,市场需求弹性受到较多限制,必须防止二三线城市地价过快上涨、甚至脱离于整体发展基本面的快速上涨,既透支地区发展的前景,也透支居民消费的前景。

国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史前不久表示,2010年我国土地利用及宏观调控工作更为复杂,主要体现在供需矛盾突出与粗放利用并存。2010年,我国城镇化快速推进,基础设施和产业项目投资依然强劲。2008年和2009年,特别是2009年,国务院批准的14个地区性经济规划区,大量集中在中西部地区,用地需求上升难以避免。海口、鸡西、荆州、北海等二三线城市确实迎来了发展机遇期,但是不能走建设用地粗放利用、城市发展“摊大饼”、人民群众不满意的老路。要在用地需求旺盛、粗放利用严重的矛盾中,努力发掘资源潜力,以科学发展观为指导,闯出一条节约用地、集约发展的新路来。

促进房地产市场健康发展

对于当前的市场变化,一些专家认为,是否会形成拐点,需要时间来观察。人们更期望通过调控,真正让房地产市场走上健康发展的轨道。

以1998年取消福利分房制度为起点,中国房地产市场还很年轻。自2003年以来,经过对楼市的多次调控,调控方向逐步清晰,调控方式逐步完善,调控手段更为灵活。但是,不能期待中国房地产市场一下子就调整好,一下子就健康起来。调控之下回归理性需要有一个过程,需要有制度的跟进。

住房保障制度急需完善。政府通过住房保障政策实现对住房需求和住房供给的干预,有利于解决房地产市场中的住房分配不均衡现象,提高中低收入者的住房消费水平,进而提高整个社会的福利水平。住房城乡建设部最近已连续两次发出通知,分别就加强经济适用房管理和廉租房管理作出规定,为大规模推进保障性住房建设夯实制度基础。

房地产市场交易制度尚需加强。购房者由于非专业化和高度分散,在一定程度上属于弱势群体,如果缺乏公正、有效的市场交易规则,消费者利益就会受损。由于市场失灵,政府必须承担起维护市场秩序的重任。

加快财税制度改革。财政部财政科学研究所所长贾康认为,应抓紧研究制定在我国开征房地产税,也就是当前常被提及的“物业税”。他说,开征房地产税,可以使地方政府得到一种大宗、稳定的支柱税源,替代一直以来属于政府短期行为的“土地财政”。

土地制度改革需要推进。土地供应面临两难困境,一方面18亿亩的耕地红线要守住;另一方面,我国正处于加速城市化的阶段,城市发展用地不足。破解这一矛盾需要进行相应的土地制度改革使之达到供需平衡,既要保护耕地,又要保障必要的城市发展用地。

房地产市场调控是一个复杂的系统工程,它关乎民生改善,关系经济全局。只要坚持不懈地加强和改善调控,定能使房价保持在一个合理的价位,使房地产市场健康发展。(2010年5月14日)

解析房价的“推高效应” 第12篇

一、现象:房价涨, 何其易;而房价降, 何其难

图1是我国1998年至2007年历年房屋销售价格指数变化数据, 从中可以清晰地看出我国房价的走势。从我国房地产市场初步建立的1998年, 历经10年, 我国的房地产价格一直保持着不断增长的态势, 2004年至2007年的房地产价格更是在以每年高于5%的涨幅递增。由于土地供给在总体上, 呈逐渐由城市核心区域向城市郊区发展的趋势, 因而, 相同区位的房地产价格上涨实际远高于上述统计数据的增长幅度。在北京、上海、深圳等大城市, 同一楼盘的价格上涨幅度有的甚至高达2倍以上。

数据来源:根据20022008年《中国统计年鉴》数据整理

而在近几年国家一系列宏观调控措施, 以及全球金融危机的侵袭之下, 房价的上涨趋势依然得以保持。2009年2月国家统计局公布的《中华人民共和国2008年国民经济和社会发展统计公报》中显示:2008年全国70个大中城市房屋销售价格上涨6.5%, 其中新建住宅价格上涨7.1%, 二手住宅价格上涨6.2%。

二、分析:房价“推高效应”三大根本原因

决定房价整体水平形成房价“推高效应”的深层次原因, 主要包括以下三方面。

(一) 需求层面:快速城市化、自有住房偏好、投资特性共同推动需求

1. 快速城市化带来的房地产刚性需求

随着我国经济发展的加快, 工业化和城市化进程也在加快, 大量农村和小城镇人口涌入大中城市, 1998年我国的城市化率为33.35%, 而2007年这一指标已达到44.94%, 10年间增长了近12个百分点 (数据来源:《2008年中国统计年鉴》, 城市化率指标按城镇人口数占总人口数的比例计算) 。每年大量的大学毕业生留在城市, 而其在城市立足后, 亲属也随之进城, 形成了一股城市化的力量。加之居民生活水平的提高, 改善居住条件的需求也不断加强。这些原因都导致了房地产刚性需求的旺盛。

2.“居者有其屋”的价值取向引导住房自有化

在中国人的传统思想中, “居者有其屋”无疑是一种重要的价值取向, 甚至是先安居才乐业, 自有住房在人的一生中占据着极其重要的地位。当住房商品化以后, 积累已久的住房需求得到了前所未有的释放, 无房的人梦想自有产权的住房, 有房的人追求更大面积的改善住房, 而没有自有住房的人在社会上不被认可。由此, 即使房屋的销售价格与租赁价格之间的比率已经不再合理, 人们对于购买房屋的热情还是高于租住房屋的意愿。2002年至2007年, 在房屋销售价格快速上涨的同时, 房屋租赁价格却一直保持平稳 (见图2) , 也是这种价值取向的一种证明。

3. 房地产的投资特性兼具保值与投机的双重需求

在房地产的消费性需求之外, 房地产还具有较强的投资性需求, 而这种投资性需求有保值与投机的双重特征。2007年底, 我国城乡居民人民币储蓄存款余额17.25万亿元, 约占GDP的69% (该数据、及下文未注明出处的数据, 均来源于《2008年中国统计年鉴》。) , 而我国居民的投资渠道较为有限, 相对于股市, 房市更为稳定, 因而投资持有房地产成为一些人财富保值增值的选择。同时, 也有一些人并不以长期持有房地产为目的, 而意在短期内通过买卖房地产获利, 这种房地产的炒作与投机也是房价高涨的重要原因。

(二) 供给层面:地方政府与开发商存在同向的利益驱动, 加大住房保障将强化地方政府以商品住房增收

1. 地方政府存在推动房价上涨的内在驱动

1994年实行分税制后, 中央和地方在财政分配中的基本格局发生了很大变化, 增值税的75%及所得税的一半上划后, 地方收入占财政总收入的比重由1993年的78.0%下降到2007年的45.9%。但是, 财权上收并未相应减少事权, 地方财政支出占总支出的比重由1993年的71.7%提高到2007年的77.0%。地方财政收支剪刀差的存在, 强化了地方政府积极开辟可自主支配收入来源的动力。而增加土地出让收入、发展房地产业和建筑业等营业税和所得税全部由地方享有的行业, 便成为地方政府和增收的主要途径。由于这两种途径都与土地相关且这两种途径带来的财政收入占地方财政收入的比重相当大, 因此, 虽然近一两年来, 中央财政加大了对地方的投入力度, 地方财政的“剪刀差”问题有所转变, 但是土地及其相关收入依然是地方政府财政收入的重要来源。

2. 加大住房保障将强化地方政府以商品住房增收

大量推出保障性住房, 使地方政府面临着财政收入减少、财政支出增加的双重压力。保障性住房中廉租房、经济适用住房所用的土地不是出让所得, 无法产生土地出让收入;限价房由政府预定了低于市场价格的销售价格, 在预定的售价前提下, 由开发企业根据自身的建设成本和所需利润水平倒推可以接受的土地成本, 地方政府的土地出让收入受到相应缩减。同时, 由于对售价的低水平限制也将使地方政府土地相关行业的营业税、所得税等税收收入也相应缩减。地方财政收入在保障性住房方面的损失, 使地方政府倾向于在正常商品住房的土地出让中获取更多的收入, 从而使正常商品住房存在成本推动型价格上涨的动因。

房价的上涨符合政府与开发商的共同利益, 在地方政府存在利益驱动和具有土地供给控制权的情况下, 房价和地价往往相生相成, 不断推高。

(三) 供需结构矛盾:商品房内部的供需不匹配与保障住房、商品住房的供需不匹配共存

1. 商品房内部的供需不匹配

一方面, 我国目前的商品房供应中的住宅与办公商业用房的供需比例不匹配。按照基准地价表这一确定土地出让价格的重要评估依据, 在同一地块中, 办公、商业用途的土地可以比居住用地收取更高的土地出让金, 而且在办公商业用房投入使用后, 当地政府还可以根据属地原则获得企业相应的各项税收收入。各地政府为了增加税收和土地出让收入, 在用地规划中往往倾向于增加办公及商业用地的比例而削减居住用地的比例。而在现阶段的市场中, 住宅的销售获利情况明显好于办公及商业用房。因此, 在土地出让环节, 地方政府往往将居住用地及办公商业用地搭售, 开发商的利润来源更多地依靠住宅的开发与销售, 甚至很多楼盘将办公商业用房改造为具有居住功能的40年产权公寓进行销售的案例。

另一方面, 商品住房供应中的中高档住房与普通住房比例不匹配。出于利润、品牌等因素的驱动, 房地产商更倾向于投入中高档住宅的开发与销售, 这就造成了在中高档住宅供过于求、产生大量空置的同时, 普通商品房供不应求、价格也随之上涨。

2. 保障住房、商品住房的供需不匹配

在1998年至2007年期间, 我国商品住房市场快速发展的同时, 忽视了保障住房的供给, 很多地方的经济适用房、廉租房形同虚设。为了扭转这一矛盾, 解决中低收入群体的住房需求, 国务院2007年8月颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发[2007]24号) 中, 明确指出“城市新审批、新开工的住房建设, 套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重, 必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。

鉴于我国耕地存量的严峻形势, 我国将坚持严格的耕地保护制度, 严格控制农用地转非农用地, 严格执行土地利用总体规划, 这将使住宅建设用地的供给量受到严格控制。同时, 随着《物权法》的出台、居民法律意识的增强, 拆迁难度不断增加, 也使供地速度受到了较大的限制。因此, 在居住用地规划保持不变、供地速度难以提高的情况下, 保障性住房供给的增加首先通过增加保障性住房的土地供应来实现, 必然使正常商品住房建设所需的土地供应量相应减少, 从而使正常商品住房可实现的供应量减少, 这将加大商品住房市场需求方的竞争, 对房价产生向上的推动作用。

三、建议:“治标”更需“治本”, 改变房价“推高效应”的措施

(一) 多方缓解强劲需求, 引导需求逐步释放

首先, 在快速城市化的过程中应避免人口向大城市的过度集中。应加快小城镇的发展, 引导城市间的平衡发展。其次, 应利用媒体宣传等影响社会价值判断导向, 倡导在具备购房的支付能力前, 以租赁的方式解决住房需求问题。这样, 既可以在一定程度上缓解住房供需矛盾, 也可以使中低收入家庭拥有更多的选择。再次, 严打严控房地产市场中的投机与炒作行为。通过税收、信贷、转让交易条件限制等措施加以控制:严格审查商业银行对个人住房的消费信贷, 严禁发放房屋炒作的信贷;也可根据各地实际情况, 对房产转让条件进行规定性限制。

(二) 重构财政体系的收支结构, 明确地方政府执行目标

首先, 改善中央与地方的财政收支“剪刀差”问题, 这是解决地方政府推高房价、地价利益驱动的根本所在。地方政府入不敷出, 则其对“土地财政”的依赖难以割舍。其次, 在土地出让环节, 还应进一步理顺规范政府行为, 严格执行土地招标、拍卖、挂牌的相关规定, 强化信息透明、公平参与竞争, 杜绝政府与开发商联手抬高房价。再次, 在地方政府官员的考核体系中加入房价控制效果、居民住房需求解决效果等考核指标, 使其在追求经济发展的同时兼顾住房的保障性要求。

(三) 合理确定商住比例及住房保障边界

首先, 政府应根据城市发展的实际需要, 规划居住用地与商业、办公等用地的比例。也可在制定规划时, 保留小幅度的规划自由度, 由开发商根据市场需求的变化及时调整。对高档住宅与普通商品房的建设实行差别税收政策等, 引导开发商增加普通商品房的建设。其次, 应根据财政承受能力制定住房保障的长期规划, 合理确定保障性住房涵盖的范围。结合城市规划、基础设施建设、土地供给等方面的措施, 使保障性住房的供给与需求相互配比。既要切实解决中低收入群体的住房需求, 也不能使之造成商品住房供需矛盾加剧、推动商品房价格的上涨。

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