房地产金融发展

房地产金融发展（精选12篇）

房地产金融发展 第1篇

自1998年实施居民可通过按揭贷款购置商品房的政策以来, 我国房地产金融开始快速发展。近些年来, 伴随着房地产市场供求因素, 经济增长投资导向等诸多影响, 在世界房价趋于平稳背景下, 我国房产价格却高居不下。在保障民生的社会责任制约下, 政府于2013年2月20日推出“新国5条”, 进一步深化对房地产行业的改革。那么, 如何结合我国所处的经济发展阶段以及特殊的社会条件, 完善我国房地产金融体系, 进而运用金融手段引导房地产价格平稳过渡呢?本文从以下几个方面进行了思考。

1 我国房地产金融概况及存在的问题

1.1 房地产金融概况

以房地产经济领域内的资金融通及其规律性为主要研究对象的房地产金融, 贯穿了房地产开发, 建设, 流通和消费的全过程, 也使得住房消费者的潜在需求转化为现实。同时, 房地产金融作为一种经济手段, 在通过货币政策调控房地产市场的发展上也发挥着重要的作用。

房地产金融的发展不同于一般性工商业的融资贷款问题, 房地产行业作为典型的资本密集化行业, 资金融通量大, 启动和违约成本高。同时, 房地产金融的资金占有周期长, 资金运动形式具有固定性和地域性限制, 在资金流动性和贷款偿还违约可能性方面应给予高度警惕。

当然, 房地产金融并不仅仅涉及房地产市场的融资活动, 内含的房地产信托业, 保险业, 以及相关的金融税制等都是房地产金融的发展方向。然而, 我国金融业的发展起步较晚, 金融市场的发达程度和完善程度与发达国家相比还具有很大差距。金融业的发展较多借鉴国外的发展模式, 原创性金融创新很少, 导致依赖于金融市场的房地产金融发展更加缓慢。

1.2 我国的房地产金融发展中存在的问题

(1) 房地产业融资渠道单一

房地产开放商前期投入资金的来源一般有自筹资金, 银行信贷资金, 国家预算内资金, 债券资金和外资注入。目前, 我国房地产金融融资来源以一部分的自筹资金和大额的信贷资金为主, 考虑到自筹资金内含的信贷额度, 银行贷款资金的比重会更大。房地产金融贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程, 因此对房地产业的影响是至深的。房地产业对银行信贷的高度依赖性, 是其在发展过程中的一大弊端, 筹资渠道的单一化放大了行业经营的潜在危机。

(2) 金融机构经营行为不合理, 房地产金融风险集中

我国居民储蓄率位于世界前列, 超前消费观念不普及, 因此居民债务违约率较低。然而, 起步晚却发展迅速的个人按揭贷款往往会掩藏着一些易被忽视的问题。2012年6月的《商业银行资本管理办法》, 也取消了此前征求意见稿中区别划分首套房和二套房风险权重的政策, 个人按揭贷款已发展成为商业银行个贷的主要部分。但是, 我国房地产金融市场并不完善, 尤其缺乏有效的二级市场, 使得住房抵押贷款资金的流动性较弱, 变现能力差。所以说, 商业银行将房地产信贷作为一种优良资产大力发展的行为, 是对风险认识不足的表现。银行业作为整个国民经济发展中最重要的金融中介机构, 集中承担房地产行业过高的违约风险, 不利于社会经济长期稳定的良性发展。

(3) 房地产金融工具匮乏

一方面, 房地产金融市场融资工具单一, 房地产行业对银行贷款的高度依赖性抑制了房地产市场的发展潜力, 缩小了房地产行业进一步拓展利润的空间;另一方面, 房地产金融市场投资工具匮乏, 金融投资产品种类少, 创新层次低, 难以满足市场需要, 使居民投向房地产行业的资金难以得到有效分流, 资金不断流向实体房地产行业, 推动房价进一步攀升, 由此导致一些刚性需求难以释放, 一定程度上固化了刚性需求与投机炒作的矛盾。

2 我国房地产金融的特殊性及发展建议

观察发现, 国际市场上不乏一些房地产业改革成功的先例。但是, 每一个国家在每一个特定的发展阶段, 都受到一定的社会条件制约。那么, 在国际上其它国家房价平稳甚至有所回落的社会趋势下, 我国房价却一路高企的原因有哪些?如何根据我国的实际情况并借鉴其他国家发展经验推动我国房地产金融的进一步发展呢?

2.1 协调各级利益关系, 拓宽地方财政收入来源

地方财政收入对房地产金融的高依赖性, 成为推高房价的一大原因。国际上一些房地产金融体系比较完善的国家, 尤以德国和新加坡为例, 是将房地产作为一种社会福利制度来发展的, 而目前, 我国却将房地产作为了经济增长的支柱产业, 导致地方政府片面追求GDP增长, 强调房地产业对经济的推动作用。2009年, 我国地方财政收入32602.04亿元, 其中与房地产行业相关的房产税、城镇土地使用税及土地增值税合计占比7.5%, 2010年上升到7.82%, 2011年三项税收合计4387.26亿元, 占地方财政收入达8.35%。

房地产行业与财政收入的密切相关性, 使得每一次房地产的政策调控都直接影响着财政收入任务完成的可能性。在一些经济不够富裕的地区中, 房地产行业在税源结构中占比更高。对房价进行严格控制会直接影响到地方财政, 从这个角度讲, 国家的房地产调控政策具有一定被动性。因此, 应当完善地方财政收入体系, 改革土地财政, 采取招商引资和文化建设等手段, 为地方经济的发展找到一个合理的支撑点, 同时强化地方政府在抑制房价方面的责任, 实现土地资源的有效配置。

2.2 完善房地产金融融资体系

商业银行将房地产行业贷款作为一种优良资产大力发展, 一定程度上助长了房产价格的上涨。首先, 我国城市房地产管理体系中, 实行房屋预售许可制度, 房地产开发商在投入开发建设的资金达到工程建设总投资额25%以上, 并已确定施工进度和竣工交付日期条件下, 即可申请房屋预售许可证。这一制度的实行, 使房地产行业庞大的资金链体系能够维持下去, 为房地产行业大额贷款的偿还提供了保障。因此, 以存贷息差作为主要利润来源的商业银行青睐于房地产行业的贷款, 贷款的便利性助推了部分房产商囤积土地抬高房价;其次, 商业银行在个人贷款方面, 仅就首套房和二套房贷款额度给予了一定限制, 在针对低收入人群的结构性贷款中发展力度不够。并且, 个人住房抵押贷款中规定申请贷款者的存款额占购房款的比例不低于30%等条款, 使得个人住房抵押贷款的借款人主要集中在收入较高的社会群体, 申请个贷的繁杂性降低了改善中低层收入居民住房条件的可行性, 使得对房屋的刚性需求难以释放, 而资金闲余者的投资投机性购房日趋激烈, 造成房地产行业供求的表象失衡, 在一定程度上推高了房价。

因此, 我国房地产金融的有效改革应当引导金融机构实施差别化银行信贷体制, 建立针对低收入人群和首套房购买者的小额贷款和利率优惠, 满足居民住房的融资需求, 保护民众基本的改善性需求;通过体制创新为房地产市场发展提供更多灵活的融资安排, 适当放宽房地产市场进入和退出“壁垒”, 完善房地产业上市融资, 债券融资等途径。逐渐放松对金融市场的管制, 合理接收境外资金注入。

2.3 活跃房地产金融二级市场, 丰富房地产金融投资工具

我国正处于经济高速增长时期, 带来了居民未来收入增长的预期, 引致消费和投资热潮。但由于我国金融业发展起步较晚, 完善程度低, 特别自2008年金融危机以来, 金融市场一直处于低迷状态, 来自金融市场的投资盈亏变动幅度大, 投资者在证券市场收益不理想。因此, 房地产作为一种兼有消费和投资双重性质的资产, 成为了新的投资热点, 催生房地产价格上升。

合理调控房地产价格, 促进房地产市场长期发展, 应当丰富房地产金融投资工具, 利用二级市场的高流动性分散集中于房地产信贷机构的违约风险和市场风险;我国居民的投资理念较为保守, 不热衷于高风险行业。要结合我国金融市场发展所处阶段, 通过合理的资产组合开发新的房地产金融交易工具, 在满足投资者合理预期收益和风险承受力情况下, 引导居民储蓄向投资的多渠道转化, 分散集中投向房地产行业的资金流;创新房地产金融产品, 借鉴西方经验, 有管制地试点个人住房抵押贷款证券化, 加强与完善房地产投资基金, 信托证券建设, 使小型投资者能够通过在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 从房地产权益投资中获得合理的收益, 使民间资本获得合适的出路。

2.4 加强房地产金融立法和房地产金融专业机构建设

我国农村人口比较多, 劳动力富裕。在科技进步与农业政策等促进下, 粮食问题不再制约经济发展, 社会劳动力结构开始发生变化, 工业的发展带动许多农民进城务工。于此同时, 我国正在进行城镇化建设, 进一步增大了对房产的需求。房地产作为一种商品, 价格的波动离不开供求因素的影响。但由于我国房地产金融立法及其机构的不完善, 难以通过制度的约束合理控制房价, 进而满足住房的刚性需求。

房地产金融具有作为金融手段发挥政策调节的作用, 因此, 可通过完善我国房地产金融立法和建立专业房地产金融机构, 提高市场的运行效率, 完善住房金融体系的功能。以金融立法的约束力, 减少房地产行业的投机炒作的行为, 为建立高效率的房地产金融市场提供保障。同时, 借鉴国际上房地产金融模式比较完善的德国, 新加坡等的经验, 建立专门的房地产金融机构, 体现和贯彻政府的房地产金融政策, 通过对金融政策信息的普及, 提高群众的敏感度, 使政策的变革发挥其应有的力度;规范各经济主体之间的运行规则, 为房地产行业的发展提供更好的融资平台, 优化社会资源配置。

2.5 税收调控

一方面, 我国分税制不尽合理, 房地产行业在地方税收来源中占比较大;另一方面, 在房价高速上涨带来巨额收益的条件下, 以投资为动机的房屋购买者的持有成本近乎为零, 由此带来我国房屋空置率的高涨, 刚性需求难以释放。国际上, 大部分发达国家和地区, 通过税负手段来平衡房地产市场, 利用高额的空置税, 交易税, 差价盈利税等, 提高房屋投机者的炒作成本, 缩小其低买高卖的利润空间, 并利用抵税、免税等政府补贴手段鼓励房产的自住自用。借鉴国外发展的经验, 我国应当借用税收调控的杠杆, 增加多套房持有者的成本, 推动我国房地产业的市场化进程。

3 结语

完善的房地产金融模式能够推动我国国民经济的长期稳定增长, 而过度的投机炒作可能引发经济过热的危机, 因此应当结合我国所处的经济发展阶段和特定的社会条件, 积极探索我国房地产金融的发展途径, 引导房价平稳过渡, 避免房价过高带来的泡沫经济, 缓解住房刚性需求与投机炒作的矛盾, 也避免房价下降过快带来的信贷危机。

参考文献

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[2]高燕.论房地产金融的特点与作用[J].改革与开放, 2010 (4) :59-61.

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[4]数据来源:中国统计年鉴2010-2012:中央和地方财政收入主要项目.

[5]刘树成, 汪利娜, 常欣.中国经济走势分析[J].经济研究, 2002 (4) :3-10.

房地产金融发展 第2篇

一、房地产产业模式创新及产业趋势分析

1、房地产金融的未来展望、中国地产的投资趋势

2、厦门房价跻身全国第五，论厦门经济与房价

房地产与金融联姻成为未来发展趋势

据宇博智业市场研究中心了解，就在银行意识到房地产风险并试图收紧地产贷款时，求资若渴的房地产找到了与银行往来的另一种方式——参股银行。2014年1月底，恒大地产公告称，以33亿元收购了华夏银行4.522%的股份，收购后，恒大地产成为华夏银行第五大股东。不久后的2月初，越秀集团宣布以116.4亿港元完成对创兴银行75%已发行股本的收购。而早前，地产龙头万科斥资30亿港元入股徽商银行，成为其单一最大股东。2013年下半年以来，包括万科、新华联、世茂、越秀地产、恒大等多家房企已进军金融业，房企金融化呈加速态势。中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，据不完全统计，目前已有约30家房地产开发商涉足银行。房企扎堆参股商业银行的意图是什么?此举将给国内地产行业带来什么样的影响?

2013年10月底，徽商银行在香港路演，令人意外的是，此次路演主角竟然是开发商大佬万科。路演过程中，徽商银行向机构投资者披露，万科出资4.19亿美元，成为徽商银行的最大单一股东。对于万科参股徽商银行的原因，万科董秘谭华杰此前表示，参股是为更好地满足客户在金融服务方面的需求。相对于万科过千亿元的年规模，此次参股投资不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供领先的社区金融服务，提升全面居住服务方面的竞争力。随着万科入主徽商银行，许多房地产企业纷纷与银行联姻。

2013年11月4日，另一家地产上市公司新华联公告称，其参与筹建民营银行的消息属实，相关事宜正等待国务院的正式批准。据公告，湖南省人民政府已正式行文向国务院请示，由新华联作为共同发起人之一成立民营银行，注册地在湖南长沙，注册资本为50亿元人民币。而此次并非该公司首次涉足银行业务。早在2012年11月，新华联便收购了湖南新华联建设工程有限公司100%的股权，而后者持有长沙银行股份约10358万股，占长沙银行总股份的4.48%。差不多同一时间，广东本土开发商越秀地产母公司越秀集团表示，越秀集团已向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%的股份。此次要约收购总金额约为114.44亿元港币，若能实现，将成为4年来首宗内地企业对香港银行的并购案。绿地集团也于2013年8月底宣布与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。另外，由7家民营企业拟共同发起组建的合肥银行，其中就有5家涉及房地产，房企进军银行业迹象明显。

目前“涉银”的房地产企业已经达到了30多家。事实上，早在几年前便已有房企瞄上了金融市场，并且取得了丰厚的利润。2009年4月，华润收购珠海市商业银行，并更名为珠海华润银行。至2012年年末，该行总资产达到1030亿元，资本充足率为15.48%;而2010年，该数据仅为165.6亿元，增速高达521.98%，连续多年净利润翻倍。

2011年9月，绿地集团与辽宁省盘锦市政府签署战略合作备忘录，成为盘锦市商业银行第一大股东。绿地集团表示会使该银行走出辽宁、走向全国，力争在三五年内将其打造成为全国经营、在辽宁省最具竞争力和影响力的商业银行。

开发商的图谋

房企联姻银行的意图何在?万科创始人王石此前的言论也许可以作为注脚：“房地产的问题说到底是金融问题，将来的房地产市场如果没有几千亿元的融资平台，你就只是一个打工的。”一直以来，房企的发展很大程度上取决于与银行的关系。因为银行一直为开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。有业内人士指出，有了自己的控股银行后，房企的境遇将大为改善。对于购买本企业产品的客户，房企可以让其通过银行来办理按揭贷款，从而打造企业销售的一个核心竞争优势，同时可以大大提升企业的流动资金。因为这些企业实行多元化经营，集团旗下其他业务可与房地产业务相匹配，因此不受国家房市调控的限制。在持续的宏观调控政策背景下，房企与银行携手，一方面，可以降低融资成本，为房企融资提供便利;另一方面，可打通地产上、下游产业链，开拓社区金融等新的业务领域。因此，未来房地产联姻金融将成为趋势。此外，房企还可以借助银行平台，开发针对旗下项目的资产证券化产品，便利性更高。同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企频频参股银行，将引领房地产行业融资模式的创新与相关金融产品的创新。以万科为例，万科看重的是通过参股银行实现自身业务与金融的深度结合。万科方面曾表示，此举是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，可帮助万科率先向客户提供国内领先的社区金融服务。所谓的社区金融服务包括以下方面：一是代理各种便民服务，方便居民生活，如代收水电费、电话费，代理非税收收入，代缴交通罚款等;二是开发销售理财产品，帮助小区业主财富增值;三是进社区开展金融知识与服务讲座，丰富物业活动;四是涉足电商，构建社区内网上银行、手机银行、电话银行、短信银行等全渠道的电子服务网络。这背后的利润空间有多大呢?

万科通过近30年的积累，目前其社区居住人口截止到2012年年底，已经达到了300万人。这是一个庞大的资源，以每个人年消费1万元计算，一年消费额将达到300亿元，如果收取3%的佣金，每年收益高达9亿元。而到了2017年，万科入住业主预计将达到800万人，届时这部分收益将达到24亿元，而且是长期的、稳定的收益。

社区金融服务不仅可以给开发商带来可观的佣金收入，同时未来面向个体的小微金融服务也可能成为新的增长点。目前，花样年联合光大银行推出的彩生活e卡通、恒大联手中国邮政推出的金融便利店等社区金融服务已经开始运作了。降低综合融资成本也是万科在“城市配套商”定位之下的考量。在万科社区商业、购物中心、写字楼、旅游地产等业务不断增持的状况下，原来以单纯的住宅业务开发为主的融资模式已经不能满足新需求，万科必须拓展更为多元的融资。

“参股银行”对于万科来说，其意义堪比万科B转H。兰德咨询总裁宋延庆则认为，房企入股银行，一是借助金融业投资对冲日后可能遇到的房地产下滑风险，二是从银行业发展中获得更多的资本回报。尤其在目前，银行股估值偏低，房企可以从股权投资中获益。而对银行来说，通过与房企联姻，不仅能获得大客户的资源，还可以充实资本金。房企银行联姻，将会对行业造成怎样的影响?据权威人士透露，由住建部牵头制订的“住宅产业化行动方案”目前已经形成框架，有望于2014年出台。据透露，到2015年，政府将在全国培育20个左右的试点，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。

当前一些有远见的企业已经开始尝试住宅产业化，比如万科、远大等，这些企业正在引领整个房地产开发模式的变革，也将逐渐改变当前房企主要依靠土地升值、房价上涨的盈利模式。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产行业发展趋势来讲，住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。因此，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式的创新与相关金融产品的创新。与此同时，随着明年住宅产业化试点的逐渐推进，房地产行业也将呈现出“ 加工业” 的特征，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。

房企急需转型

一个不可忽视的事实是，随着银行对于房地产业风险担忧的加剧，开发商从银行能拿到的贷款越来越少。根据银监会2013年上半年公布的数据显示，在新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点。也就是说，开发商能从国内银行拿到的钱越来越少，而且越来越难，这对于在A股上市的企业而言，境况更加窘迫。一位国有银行人员表示：“很多房企都自身难保，除了某些大型房企，其他的都是欠了一屁股的债。钱都拿来买地了，拿着地再贷款。”2014年2月11日，国土资源部发布《2013年国土资源有关统计数据》。

中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，数据显示，住宅类地价为5033元/平方米，同比增幅最大，达到9.0%。地价方面，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349 元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。四类用地价格环比增长率分别为2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比增长率分别为7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。也就是说，房地产政策频繁收紧的同时，土地价格却在持续攀升，在成本上涨与需求下降的背景下，房地产企业利润率终会下降。在这样的格局下，房企拿钱显然要比拿地更急迫，而银行正是较好的投资对象。事实上，利润率下滑也逼迫房企进行多元化投资。2014年 1月底，德勤发布研究报告显示，受政策环境收紧和经济增长回落的影响，房地产企业开始进入盈利能力下降周期，近60%的上市内地房地产企业在2012年出现净利润率下滑的局面。此前中房协发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》也显示，随着市场竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。《蓝皮书》预计，到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。张宏伟表示，由于在房地产利润下滑的同时，银行业盈利水平却长期保持较为平稳的高水平，因此，企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报。从当前来讲，银行估值

水平为较低阶段，现在万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等企业行为可视为“抄底”投资转投金融行业的最佳时机，未来房企可以据此获得溢价收益。可以预见，地产和金融联合将是大趋势。未来中国房地产企业更多会采取美国模式，而美国模式的基础就是地产和金融的合作。

房地产企业最重要的任务就是进行现金流管理，融资途径必须打开。而银行作为最低廉的融资途径，入股银行具有战略意义。同时，地产企业庞大的物业管理载体，也为社区金融提供了最良好的平台。不仅是开发商，以地产服务为主营业务的世联地产近期也提出了金融化的口号。随着中国金融业的改革和开放，房地产的金融属性越来越成为行业至关重要的因素，无论对开发商还是置业者，要进行开发资金筹措、项目投资、住宅消费、商业地产开发、集合信托(REITs)等活动，专业地产金融服务都是必不可少的、越来越重要的一环。谨防衍生风险

房企参股银行是否存在风险?从金融“国十条”发布以来，不少企业逐渐介入金融业，这既可以缓解民营企业的资金链风险，又可以为大量过剩的民间资本找到出路，减少民间资本高利贷化的倾向和对理财产品的依赖。但房企参股银行，需要防止房企对于银行业务的干预。地产与金融互相渗透和融合，既为双方带来便利和利益，也可能由此形成更加复杂的新风险。一旦某一方遭受危机，另一方可能也会迅速受到冲击。银行资产若配置不当，地方债与影子银行都有可能拖累金融业，从而会对房地产业造成冲击;而房地产市场一旦陷入低迷、发生紊乱，也势必会影响金融安全。两者捆绑在一起会让风险成倍放大，因此需要特别警惕。也有业内人士认为，房企经营比银行更显脆弱。商业银行的金融管制很严，基本上在风险控制方面有成熟的一套流程。但是，大型房企入股商业银行，会将房企的经营模式和习惯带到银行的日常决策上来。当房企遇到资金链问题时，很可能会倾向于向商业银行“求救”，削弱商业银行信贷政策、利率政策的独立性，这对于银行系统的稳健性可能是一个打击。

房地产金融发展 第3篇

【关键词】房地产金融；健康发展；创新

不同的房地产金融政策决定了房地产市场的发展与繁荣程度的不同，只有保证房地产金融的健康发展与创新，才能够为房地产业更好的服务，促进房地产业的发展。

一、房地产金融的概念及特点

在围绕房地产开发流通、消费等环节中通过货币流通或信用渠道进行的筹资、融资与相关金融服务等一系列资金融通活动的总称就是房地产金融。

房地产金融的特点：第一、融资的期限较长。对于房地产开发来说，开发过程周期本身较长，再加上很多不确定因素的存在，导致了资金需要占用的时间也就较长，通融资金的归还期限也随之变长了；对于房地产消费来说，在一次性进行住房抵押贷款之后，要在较长的时间内才能够归还本息。第二、融资的金额较大，对于房地产企业与住房消费居民来说，仅靠自身的力量不能够完成房地产投资，对于房地产企业来说，在整个的房地产建设过程中可能需要几千万甚至几亿元的资金，融资的金额较大；对于居民来说，住房消费是关系到一辈子的大事情，单单靠自身的力量很难实现几十万甚至上百万元的资金筹集，需要依靠金额加大的融资。第三、可靠的金融债权，房地产属于不动产，能够保值增值和抵御通货膨胀，由于金融债权较为可靠，金融机构愿意为房地产方面的资金需求者来提供贷款，收取利益[1]。

二、房地产金融发展现状

2.1房地产金融一级市场风险集中，二级市场发展缓慢

在房地产金融的一级市场中主要的资金来源都是信贷资金，银行体系支撑着整个的房地产金融行业。由于二级市场没有一定的规模，银行无法实现长期住房贷款的出售，没有办法化解短期存款、长期贷款的矛盾，使得房地产金融的风险加大。

2.2房地产金融没有战略性与系统性的政策

为了顺应住房改革制度，房地产金融得以迅速的发展，在发展的过程中并没有形成长期的、指导性的战略目标，只有阶段性的政策，房地产金融政策很容易受到房地产业发展的影响。针对2003年之后房地产发展过热的情况，国家通过出台政策来进行频繁的调控；面对2008年金融危机对房地产市场造成的影响，国家通过一系列的货币政策与下调银行利率来进行拉动。

2.3没有独立有效的房地产金融服务支持体系

政府监管与金融中介服务就是金融服务支持体系。我国房地产金融体系与组织结构体系较不完善。当下我国多头的政府监管模式对市场变化的反应滞后。再加上监管的系统性和效率都不好，总是会出现事后监管的情况。对于房地产的金融监管主要采用的是分业监管模式，有银监会、证监会、保监会来通过自设分支机构来进行独立的监管。没有统一的协调机构、缺乏信心有效沟通、员工素质不高、员工经验缺乏等问题都对金融监管的力度与深度产生影响。

三、房地产金融实现健康发展与创新

中国房地产的发展需要金融制度的支持、金融产品的创新。房地产金融的发展需要房地产的发展方向来指导。

3.1“双线”并行房地产政策

房地产金融政策以房地产政策为依托，为房地产发展服务，制定金融政策要在我国的房地产政策尤其是住房政策的基础上来完成。中国人口基数庞大、中等收入的家庭占多数，并且人地矛盾不断激化；收入与消费水平的差距不断扩大；没有完善的住房征信体系，面对这三点中国的基本国情，应该采取政府主导的保障房以解决困难户、低收入群体的居住问题为主，市场来解决其他收入群体的住房问题这样的“双线”并行房地产政策。

3.2确保房地产金融服务实体经济的发展方向

房地产业是国家的支柱产业，同时也是民生产业。房地产金融要通过不断地创新才能够为房地产的发展更好地服务。当虚拟经济脱离了实体经济或者掌握实体经济之后，就会累积更大的风险。在我国房地产金融的发展与创新过程中应该将金融作为工具和手段，通过房地产金融的发展来带动房地产业的升级与调整，最终实现房地产的可持续发展[2]。金融业与实体经济要实现共同发展，加快金融创新，提高金融的核心竞争力。

3.3差异性的住房金融政策

房地产金融要对保障性住房与商品房并行的住房政策进行适应，用差异化的房地产金融政策来更好地促进房地产的发展。对于住房消费者来说，房地产金融应该多层次、满足不同收入群体合理住房消费需求，既稳定了住房信贷来源通过商业化的形式来支持住房市场发展，也能够解决中低收入等人群的住房金融问题，保护合理住房需求，打击投机性投资行为[3]。

3.4建设房地产金融多元化的融资渠道

当下，房地产的资金来源仅仅从银行信贷向着多元化的资金来源转变，房地产金融市场要适应这种形式，使房地产金融市场实现多层次和全方位。在发展间接融资的同时加快直接融资发展，调整两者之间的不合理结构；发展一级市场的同时，注重二级市场的发展，来对一级市场的风险进行分担。通过金融创新来阐述各类的房地产金融工具，实现不同的融资方式，满足住房的融资需求。

3.5完善金融法律体系与监管机制

由于住房金融市场的特点与市场调节存在缺陷，政府要对房地产金融进行管理。加快房地产金融立法的进程，用法律的形式来对房地产金融进行管理和制约；通过确立监管框架来形成有效的分业监管机制，各部门之间要协调、同步；对房地产金融的风险控制机制进行健全，能够有效的防疫和控制房地产金融中出现的和潜在的风险[4]。

3.6完善房地产金融中介机构

房地产金融中介服务的发展与完善标志着房地产金融体系的发达。经济的不断完善和房地产的不断发展导致房地产分工细化，房地产金融的中介服务目标已经从以银行为主转变到了以非银行金融机构为主，专业的房地产金融服务商的出现是必然的趋势。要对房地产金融相关的中介机构进行重点建设和规范。放松房地产金融中介服务的进入管制，将其中的非公有制经济的比重扩大，形成多元化的参与与竞争机制[5]。

总结：

房地产是国民经济体系的重要组成部分，对经济的发展和居民住房改善都有着重要的作用。面对国家房产调控的背景，房地产金融要不断发展、创新，保证房地产市场的良性发展。建立多层次、全方位的房地产金融市场，吸引社会资金的理性参与，推出差异化的产品来满足不同消费者的需求，加大政府参与，化解金融危机，实现房地产金融的健康发展与不断创新。

参考文献：

[1]路君平，糜云.正确理解宏观经济调控 促进房地产金融健康发展[J].杭州金融研修学院学报，2010，13（29）：14-16.

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[4]胡乃鹏，田金信.房地产融资路径演进的灰靶决策分析[J].第九届中国管理科学学术年会论文集，2012，23（19）：59-64.

金融支持房地产发展的路径探析 第4篇

1 房地产转型与金融创新时代到来

房地产行业本身具有极强的金融属性, 杠杆融资与现金流管理一直是房地产企业的核心任务及高额利润的重要来源。随着房地产发展模式、开发商开发模式、供应结构模式和收益模式发生转变, 开发商的财务模式和利润格局也将会有重大的改变, 使房地产金融改革程序提到议事日程, 房地产大资本整合步伐正在悄然走来, 可以预见, 随着大资本的整合, 房地产大资本管理时代便即将到来。

随着近几年房地产行业的持续深度调整, 许多大型领先房企谋求转型之道, 越来越多的金融机构通过多元化的金融产品参与房地产企业融资, 房地产行业金融化进程及相关金融创新愈演愈烈。

1) 房地产企业融资渠道进一步多元化, 房地产信托主力地位未动摇。大资管时代, 越来越多的金融机构和房地产基金开始进入房地产投资行业。银行贷款、房地产信托、保险资管、券商资管、四大资产管理公司、基金子公司、包括近几年异军突起的房地产基金, 均在房地产企业融资中扮演了不同的角色。房地产信托作为最早的全能投行和大资管行业的开拓者, 2014年规模约为6848亿元, 虽然已经告别了高速增长的时代, 但较之其他资管平台仍然具有巨大的先发优势。基金子公司近年来也利用其类信托的工具优势获得了较快的增长与市场份额。

2) 房地产基金带来金融产品结构设计的新创新。大资管时代带来了丰富多元的金融工具, 基本颠覆了银行理财池和信托的牌照通道时代, 各类金融产品形式都将发挥同质作用。银行理财、信托、券商资管、基金子公司、保险资管、PE基金都仅仅是金融产品的形式, 从根本上来说都将成为金融产品的设计形式。当前, 不同金融渠道具有不一致的资金成本属性、期限属性、投资人来源和风险偏好, 因此需要对应不同的底层项目和金融产品结构。2014年, 房地产基金主动利用基金子公司等资管通道工具进行产品结构分层设计、基金子公司主动开展房地产融资业务, 都开始成为行业主流。信托、基金子公司及有限合伙之间的结构嵌套, 在房地产基金的实践中层出不穷。大资管产业链已经形成, 即基金管理人或投资顾问将底层项目通过各类金融通道的组织形式与经济条款设计实现投资产品化或证券化, 最终体现为供资产池和投资人配置的各类金融产品的有机联系过程。

3) 房地产基金从融资顾问开始走向投资策略专业化。在很长一段时间内直到2014年, 国内很大一部分房地产基金及金融机构在实质上扮演房地产投资银行的角色, 更多的定位是协助房企提供适应其需求的融资服务, 以具体项目为导向设置单项目基金。而作为真正的专业基金, 强调的更多是主动投资能力而非融资能力, 即利用专业的投资策略, 采取组合投资的方式分散风险提升收益, 配合有主动投资及投后管理能力的成熟团队, 通过挖掘和提升投资标的价值, 从而为LP投资人创造持续回报。

大资管为各类金融资管平台包括房地产基金相互融合合作提供了充分的市场空间, 也同时对独立运作的房地产基金提出了更高的主动管理能力建设要求。越来越多的房地产基金开始走向投资策略专业化。摆脱为房企提供融资服务的窠臼, 越来越多的房地产基金开始具有专注的投资策略, 及配合执行投资策略的成熟团队, 并不断打造和加强投后管理和项目运营能力。从投资产品结构设计角度看, 出现了更多的组合投资基金而非单项目基金, 如中城投资与德信资本于今年发行了项目池组合投资基金, 市场上也出现了专业的工业地产和物流地产基金。

4) 市场深度调整期内房地产开发企业金融投融资发展特征。

(1) 大型房企自身主动金融化转型成新方向。随着房地产市场的持续调整, 行业集中度逐渐增加, 很多大型房企开始主动金融化转型, 他们根据自身的业务布局, 开始主动使用更加丰富的金融工具进行融资投资, 很多投融资行为都在借鉴海外大型房地产基金平台的运作实践, 房地产企业的“类基金化运作”特征越来越明显。其中万科的“基金化运作”创新和金茂的BT上市是其中非常具有启发意义的案例。

(2) 房地产市场深度调整期内, 行业并购活跃度大增。房地产行业开始出现“并购热”。根据Wind资讯统计数据显示, 截至2014年年9月底, 房地产行业已完成和未完成的并购金额合计1054.04亿元。而去年同期这一数值仅为552.38亿元, 同比增长90%。其中, 房地产行业并购标的完成的交易达87宗, 交易总价值为205.52亿元;未完成 (指交易进度到了董事会预案阶段, 甚至已经签署转让协议, 但工商过户变更手续办理尚未完毕) 的并购标的交易数目为119宗、交易总额为848.52亿元。其中融创对于绿城的收购更是今年房地产市场无法忽略的重要历史性事件。

(3) 房产众筹成为继电商后房地产行业又一种全新的营销方式。房产众筹开创了全新的销售模式, 尤其在逆市之下, 一些触底房源更能够引发争相追捧, 一旦获得购房者充分参与, 资金流势必得以快速回笼。2014年9月, 万科地产以苏州万科城为试点, 联手网媒发起全国首单房产众筹。据悉, 该众筹活动上线短短2小时, 就有140名网友在线参与, 并筹足资金14万元。

(4) P2P缔造房地产投融新平台。在同采用以房产做抵押担保的模式下, P2P平台与银行相比, 有其自身的优势及灵活性。其操作模式是以房地产商在建房子为抵押, 一般按七折左右来估值, 在网络平台上表现出来则是普通的房产抵押融资项目。房地产商融资规模数千万至数亿不等, 但P2P都会将其拆标, 即拆成多个项目放到平台上。除去手续费等, 年化利率大致在7%~8% (在投资收益率上, 房产电商的产品并不占优, 大多数网贷平台的P2P产品收益率在10%以上) 。易居旗下电商公司乐居CEO贺寅宇认为, 因为有资产抵押, 房产P2P会比一般的P2P更加安全。未来, 房产金融将被互联网改造, 银行的个人房贷利润将变薄。

5) 2014年金融监管政策发展状况。2014年也是房地产金融领域的政策创新年。1月, 中国证券投资基金业协会制定了《私募投资基金管理人登记和基金备案办法 (试行) 》, 私募基金管理机构掀起了备案热潮, 国内主流房地产基金也基本都完成了协会备案。8月, 《私募投资基金监督管理暂行办法》发布。包括房地产基金在内的私募基金备案管理和自律监管制度的建立, 间接为私募基金合法合规的蓬勃成长提供了制度依据和空间。“契约性基金”等新型工具在私募股权及房地产基金领域也开始逐渐适用并在实践中出现, 为私募基金提供了类资管平台的金融产品创新工具。随着相关备案制度的持续完善, 针对私募基金越来越多的政策利好有望出现。9月, 央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》在更深程度上打开房地产金融开放的窗口。

2 房地产金融投资的发展趋势预测和金融支持房地产转型的路径选择

1) 从房地产投资市场角度看, 随着大资管时代的来临, 专注于投资房地产各细分领域的各类金融机构与房地产基金日益增多, 在投资策略专业化和多元化、投资产品结构设计灵活化、投资过程主动管理化层面显现出较多创新特征。房地产金融投资将更加重视行业细分领域的专注分析和价值挖掘, 房地产金融机构必须具有深刻的行业理解能力与价值创造能力才能在未来立于不败之地。

2) 从房地产企业自身进化转型的角度看, 房地产企业则必须持续加强自身的金融能力建设, 向准“基金化运作”转型。随着大型房企开始主动运用更加灵活的融资工具和融资手段并开始借助投资收购扩展业务, 具备房企建设或运营能力的“运营型”的基金与具备金融投资能力的“基金型”房地产企业, 互相融合借鉴合作, 将构成未来几年内的主要行业特征。

3) 金融创新包括金融产品的创新, 有投资模式创新和融资模式创新。对于新常态下的房地产发展方面最主要体现在投融资模式方面。

融资模式创新背景是基于传统的融资方式已经不适应需求, 增量资金的补充迫切需要创新手段获得。

(1) 房地产企业的租赁融资。租赁融资是建立在融资租赁思维上, 即是将融资与融物、贸易技术、更新于一体, 通过转移与所有权有关的设施、设备、资产取得融资权。房地产企业通过借鉴融资租赁, 将现金流的持有物业卖出, 然后租回。因为很多持有物业的现金流很好, 因此可以跟出资方签订承包经营合同。租赁期满后按照约定的余值买回来就可以。

(2) 互换。交换是指两个或两个以上交易对手按照商定的条件在约定时期内交换不同金融工具的一系列现金流的合约。它主要有利率互换、货币互换、商品互换、股权互换、信用互换和互换期权等。例如, 人民币和美元互换, 人民币和英镑互换等。

房地产企业也可将互换这种金融手段引入融资创新里。房地产企业可以找一个交易对手 (金融机构或者其他大机构) , 然后用自己的资产跟这些机构互换。例如互换国债 (现在会计准则处理上, 互换之后, 资产还在你的资产负债表上) 。市场上有这样的交易对手, 他愿意承担这样的交易风险。房地产企业互换国债之后去银行做抵押, 这样的抵押银行是非常愿意接受的, 而且抵押率很高。

(3) 房屋银行。若干家房地产企业通过与政府合作, 共同成立房屋银行, 政府参股, 手里一些适合政府采购楼盘以合适价格 (较低价) 存入政府的房屋银行, 政府的经济适用房和公租房指标任务可以用这些楼盘冲抵。两种模式, 通过联合开办房屋银行, 可以利用政府的增信, 利用传统模式贷款。另一种模式, 政府开办房屋银行, 你可以把自己的存量房卖给政府。房屋银行将来可以跟投资银行, 商业银行对接。同时可以与政府共同打造很多公益性主题楼盘, 如养老主题、青年公寓主题、文化主题等。

(4) 资产证券化。以特定资产组合或特定现金流为支持, 发行可交易证券进行融资。资产证券化现在在美国等西方国家迅猛发展。资产指的是任何公司机构和个人拥有的任何具有商业或交换价值的东西, 它的分类很多如流动资产、固定资产、有形资产、无形资产、不动产等。要改变以往由地根撬动银根, 向靠金融资产来派生转变。中国经济转型升级形势下, 未来稳定现金流需要存量资产证券化的交易是大趋势。

(5) 债权和股权融资创新。通过非银行金融机构的种种安排, 使得原来不匹配的东西匹配, 原来不能进行债权融资的可以进行债权融资。在权属清楚、抵押物充裕、偿付保障可靠的条件下, 实现债权融资。

对于前景明确、可期的项目, 由于自有资金不够, 银行资金占有率高, 导致融资更难。如果能改善资产负债表, 采取股权融资的办法, 甚至可以采取在一定阶段不控股 (只要是不控股, 就不进入资产负债表) , 大大降低资产负债率, 一旦这个项目出现正的现金流, 再占控股地位, 通过这些安排, 在项目开始投资之前, 采取合作投资、共同拿地, 扩大企业的投资规模, 抢占更大的市场份额, 提高融资企业自有启动资金的内部收益率。

股权加债权融资, 即前面两者的结合。股权部分同股同权, 债权部分按照约定付息。如何使注册资金少的项目正常运转, 可以一部分用股权融资, 一部分通过股东借款的形式, 通过委贷方式将股东借款利息进入成本, 而且双方包括被投资方也共同向项目公司进行融资, 进行借款, 这样股东借款部分收益是相对稳定的, 而股权部分是最后经营的结构, 这也是可以的。这种融资模式, 对于合作双方都有降低融资成本、分散市场风险的作用, 也可以发展为固定收益加激励分红的模式。

(6) 经营权收益权融资创新。商业地产项目中长期持有、经营获利部分, 最大难处在于自有资金不足。根据测算, 以一类城市核心地段的写字楼为例, 如果用成本价持有, 开发商便能免交交易税、企业所得税、土地增值税, 这种情况下内部收益率可以达到10%~12%, 如果在一定的阶段融出一部分用7%~8%的收益来吸引投资人。在一段时间里共同持有, 通过约定预期收益, 投资人不但可以获得长期经营的收益, 而且能够获得项目的增值收益。同时, 投资人和开发商合作, 募集追求低风险、长期持续回报的资金组成写字楼基金, 并且寻求通过REITs退出的途径。

摘要：随着房地产发展模式、开发商开发模式、供应结构模式和收益模式发生转变, 开发商的财务模式和利润格局也将会有重大的改变, 使房地产金融改革程序提到议事日程, 房地产大资本整合步伐正在悄然走来, 可以预见, 随着大资本的整合, 房地产大资本管理时代便即将到来。在此期间, 房企自身主动向金融化转型, 政府和金融机构不断创新手段和产品, 提高行业的理解能力与价值创造能力, 在投融资模式方面更加重视行业细分领域的专注分析和价值挖掘。

房地产金融 第5篇

摘要：世界各国在经济发展过程中几乎都面临过或正面临着“房价过高”、“市场失灵”的难题。本文对美国、英国、俄罗斯等多个国家的房地产市场调控政策进行了总结，指出了我国房地产市场宏观调控面临的困难与挑战，并结合国外房地产宏观调控的成功经验，就我国房地产市场宏观调控政策提出了自己的观点。

关键词：房地产；宏观调控；借鉴；启示

最近几年，全球各地的房地产价格几乎都在攀升，房价过高、“市场失灵”是一个全球性的难题。各国政府在抑制房地产市场泡沫，保证社会经济秩序正常运行方面，都进行了艰辛的努力和探索。下面，我们将对美国、日本、英国、德国、法国、韩国、新加坡、墨西哥、俄罗斯等国房地产市场调控政策进行一些总结，以期为我国房地产市场宏观调控提供一些借鉴与启迪。

一、各国房地产市场调控政策借鉴

1.利用利率杠杆（包括差别利率）抑制房地产泡沫，稳定房价

一些市场经济较为发达国家，西方经济理论如凯恩斯、克鲁格曼等人的学说对政府的经济政策影响至深。在进行房地产宏观调控时，政府一般并不直接干预房地产市场的运作，主要根据市场规律来决定其调控政策，因而利率工具成为了首选。

为平抑本国自2001年以来的房地产上涨，挤压房地产市场的“泡沫”，美联储最近两年连续17次加息推动房屋借贷成本上升，使美国房地产市场上新房价格在今年10月出现了15 年来首次下跌；英格兰银行则从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，导致抵押贷款成本增加，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情，房地产消费信贷过热现象大大缓解。

墨西哥政府还充分利用差别利率杠杆来调节住房结构。墨西哥银行和全国性抵押贷款机构根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，房价越高，贷款利率就越高，来抑制高价房的开发；而对于中低价位的房地产项目，则可以低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款，以此增加中低价位住房的供应。

2.加大房地产税收力度抑制房地产投机

税收是调节国民收入分配的重要工具。加大房地产在占有、使用、交易、持有各环节特别是非自用住宅交易的税收力度，能有效地抑制房地产投机。

从1999年到现在，法国平均房价上涨了43%，虽然涨幅并不太高，但“房地产市场存在泡沫”的言论仍不绝于耳。为有效抑制了房地产投机行为，在法国，购房者除缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。

韩国的住宅市场在亚洲金融危机过后，进入了一个复苏繁荣的发展周期。为抑制住宅投机现象，韩国政府从2006年4月开始加大了房地产税收力度。政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；同时为抑制土地倒卖，从2007年1月1日起，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓，当月土地成交量减少了36.3%。

3.直接利用行政和法律手段查处房地产市场违法乱纪行为俄罗斯属非市场经济国家，至今还未加入WTO，其对房地产市场调控的措施也非同市场经济国家。针对莫斯科和圣彼得堡等大城市房价近来持续大涨的异常现象，俄罗斯总统普京提出对房地产市场进行调控，并提出全国性计划，目标是“让民众买得起房”。调控措施有多种，其中一条就是责成俄罗斯联邦总检察院对莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地产开发商联手操控市场价格的问题展开调查，并警示建设部门和城市规划部门的官员行动迟缓。这种调控措施不绕弯子，利剑出手直指房地产市场的违法乱纪行为。

4.坚持增加“小户型、低价房”供应，保障国民居者有其屋

新加坡和德国人多地少，尽管经济发达，但仍根据自己的国情来制订适合本国的住房供应政策。新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民，并坚持小户型和低房价。例如，2002年新加坡新建组屋每套为85~125平方米，每套新房价格为25万~35万新加坡元。由于每年新建组屋只占总房量很小的比重，只有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房，其他的居民则买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。这样的梯度消费，保证占80%的居民能够购买组屋居住。

德国政府二战以来，一直坚持供应小户型住宅。直到上世纪末，全国户均住房面积不到100平方米，是西方发达国家中最低的国家之一。这种住房政策符合自己的国情，因而切实可行。

5.建造“廉租房”和提供补贴为中低收入者提供住房保障

法国、德国、韩国、新加坡等国政府为解决中低收入者的住房问题，都兴了大量的廉租房。除此之外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。如新加坡为解决不同人群的住房问题，对低收入者提供补贴和廉租房，对特困户则租给每套旧的!#)# 的廉租屋，每月只象征性地收取((新加坡元的房租，为此解决了困难户和特困户的住房问题，在全国范围内实现了居者有其屋的目标。

二、目前我国房地产宏观调控所面临的挑战

从2004年下半年以来，国家各部委出台了一系列密集的房地产宏观调控政策来抑制市场泡沫，稳定房价。从全国范围来看，执行了近两年的房地产市场调控政策似乎取得了一定的效果。但从近期建设部等十部委对11个省份落实房地产调控政策情况检查汇总的情况看，少数城市住房价格上涨仍然过快，特别是在一些特大城市，第三季度房价仍以20%的幅度快速上涨，调控效果不如人意。这表明，我国房地产宏观调控面临着诸多困难和挑战，政策还必须继续坚持下去。

1.我国房地产开发用地紧张将是一个长期趋势

我国地少人多，人均耕地仅有1.43亩，不足世界平均水平的40%，实行世界上最严格的耕地保护制度。根据, 9月6日国务院第149次常务会议精神，18亿亩的耕地总量至少要保持到2020年。2005年我国耕地为1.22亿公顷.。这就意味着，今后15年甚至更长时期，我国用于房地产开发用地的耕地每年不超过200万亩。

随着工业化、城市化进程的加快，对房地产开发用地的需求将大大上升，加上我国的人口基数大，本就捉襟见肘的土地供应将更为紧张。而稳定房价需要不断增加供给，这就要求我们要本着更集约、更节约的原则来进行房地产开发，满足人民群众安居乐业的需要。

2.地方政府对中央调控政策的响应程度将直接影响调控效果

与其他市场经济国家不同，我国的房地产宏观调控不是直接调控房地产市场，而是主要调控地方政府。当前，在造成房地产市场种种问题的原因中，地方政府行为的不规范难脱其咎。一些城市热衷于以地生财，只想通过招拍挂把地价不断推高，从而获取更多的经济政绩和财政收入。在中央政府出台调控措施时，一些地方的政府并没有细下功夫去研究如何稳定本地的房价，而是惟恐房价走低影响卖地收入和税收，甚至有些特大城市直到现在还没有拿出地方政府的调控细则来。在房地产宏观调控直接影响地方财政收入的情况下，地方政府对中央调控政策的积极性和执行力度将对调控效果产生很大影响。

3.经济持续增长所带来的财富积累使房地产价格上涨压力加大

未来20——30年，我国国民经济还将持续高速增长。根据国家统计局对外公布的“十一五”、“十二五”、“十三五”经济发展的预测：“十一五”期间国家的经济增长率年均将达到8.5%，人均GDP指标在“十一五”末要达到人均2000美元，“十二五”末达到3000美元，“十三五”末达到5000美元。名义GDP增长的财富积累在没有通货膨胀大环境下，将实际表现为某种程度上的资产价格的增值，如果对剩余资本流向缺乏引导，未来房地产价格上涨压力将会很大。

4.人民币升值预期将刺激更多的投资和投机性需求

我国人民币汇率尽管不可能大幅度升值，但汇率波幅逐步放宽是个大趋势。只要对人民币升值预期不减，房地产就会是内外资热钱的追逐对象，就会诱发更多的投资和投机性需求。根据当年日本、韩国和我国台湾等国家和地区的历史经验，房地产行业，伴随着经济持续发展、本币升值，期间虽然受到不断调控，但房价都在震荡反复中上涨。同样，我国房地产宏观调控也将接受这方面的严峻考验。

三、国外房地产宏观调控对我国的启示

我国的房地产市场发展仍处于起步阶段，在市场机制不健全、没有太多的经验积累的情况下，存在结构不合理、发展不健康的现象是无可避免的。“他山之石，可以攻玉”，因此，政府应该借鉴国外房地产调控的经验，更好地担负起引导、监管房地产市场的职能。

1.房地产业要坚定不移地走资源节约型道路，坚持紧凑型开发

与俄罗斯、加拿大、美国等极少数地大物博的国家不同，我国属于资源紧缺型国家，土地资源更是如此。目前，我国城市化不断加速，未来几十年年均约有1200万人口从乡村转移到城市，这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。因此，我国房地产业必须借鉴新加坡、德国经验，以开发中小户型为主，以满足大多数人的住房需求。同时，坚持紧凑开发，节约城市建设用地，提高土地的配置效率，坚定不移地走资源节约型道路。

2.对房地产市场要未雨绸缪，时时监管和调控

由于土地在我国是一种紧缺型资源，房地产更是一种准公共产品，关系到国家的基本民生，关系到金融的稳定，关系到整个国民经济的健康运行。所以，对房地产市场不是要不要调控的问题，而是要时时监管调控的问题。既要力争避免出现全国性住房价格暴涨情况，又要通过市场调控避免房价的大起大落。如果只注重短期“房价上涨”问题，忽视中远期战略问题，调控就容易变成“救火”，其效果就会事倍功半，甚至适得其反。日本地产泡沫的破灭正是在早期忽视监管、后期调控措施不当的结果。

3.应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流向

我国的资本市场不太发达，不确定性

和风险很高，大量的民间资本找不到好的出路，只好流向房地产市场。而国外发达国家资本市场很发达，投资回报率较高，剩余资本有很多投资渠道。如过去100年间，美国股票的平均投资回报率达到9.7%，这个数字超过了同期美国债券、黄金、艺术品和房地产的投资回报率。最近20年里，美国股票年投资回报率更是平均达到13%。因此，必须大力发展股票、债券、基金等资本市场，为我国经济高速发展所带来的大量的财富积累找到更多的投资渠道，以减低对房地产的投资和投机性冲动。

4.应保证首次置业者的利益，设法减轻首次置业的负担

各国房地产调控的主要目标之一就是“居者有其屋”，因此房地产政策调控的重点应是保证有正常收入的首次置业人士能够买得到买得起满足基本需求的中低位住房。英国在经济发展程度还不很高的时期建设了很多的中低价位住房，并采用累进的印花税和低价房采取零印花税税率来减轻首次置业者的负担。我国目前的发展程度大概还没达到英国近期的水平，应加大供首次置业人士购买的中低价位住房的供给，并减轻首次置业者的税费负担。

5.尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控

在市场经济时代，房地产市场问题的解决，最终是需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。市场价格是资源短缺的最佳信号，当前的房价上涨归根结底是由住房短缺所引起的，应在增加供给方面要多下功夫。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者（房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等）理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。

6.大力构筑城市廉租房体系，并逐步吸纳稳定就业的进城农民工

世界上没有一个国家能够完全依靠住房市场解决国民的住房问题，都必须辅之以城市廉租房体系来解决中低收入者的住房保障。从我国的国情看，必须大力构筑城市廉租房体系：一方面，解决城市的中低收入者；另一方面，应根据工作年限、贡献大小逐步吸纳稳定就业的进城农民工。农民工为城市建设作出了巨大贡献，不能也不应把这个弱势群体排除在外。这也是构筑和谐城市、和谐社会的基础。

7.房地产业应恢复其国民经济基础产业的原有身份

亚洲金融危机后，房地产业（特别是住宅业）被作为国民经济新的经济增长点和消费热点来促进产业结构和消费结构的升级，为我国经济的持续健康发展作出了重要贡献，并被视之为支柱性产业。从长期和国内实践看，把房地产业作为支柱性产业来抓，有诸多弊端，如常被视为地方经济政绩，促成地方政府与开发商结为“利益同盟”；易促进地价上涨，恶化投资环境；易导致低级产业的重复建设，不利于产业结构更进一步的升级换代等。

其实，除了香港等少数地方狭小的地区（或国家）外，美国和欧盟均不视房地产业为支柱性产业。在美国，据联邦统计局的数字（每五年更新一次），1992、1997年房地产业产值占所有产业产值之比分别为0.95%、0.94%。因此，应恢复其国民经济重要基础产业的原有身份，这样更有利于我国经济的更高一级的持续健康发展。

参考文献：

[1].包宗华 从新加坡和德国经验看调控房价 第一财经日报，2005-2 – 26

[2].吴哥窟 外国政府如何帮助低收入者置业 住宅与房地产

[3].商寅泉 看俄罗斯调控楼市剑指何方中国产经新闻，2006-8-21

[4].魏加宁 中国宏观调控面临的挑战与机遇 中国宏观经济走势与产业发展高层论坛

[5].乐绍延 日本房地产泡沫重创经济 深圳特区报，2005-4-18

房地产进入金融运作时代 第6篇

2004年房地产企业的融资活动空前活跃。仅从房地产信托来看，根据云南信托的有关统计，2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。

一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目；北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。资料显示，近一年来仅在北京就有近20 个房地产业项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元。

通过分析和研究目前房地产企业的各种融资创新和模式，我们认为中国房地产行业正在发生一场革命性的变革，这场变革的核心就是房地产行业的重心将由土地运营向金融运作转变。这场革命最终将可能产生两个结果：一是现有的开发商模式将最终裂变成投资商+建造商的模式，向美国等发达国家的房地产模式靠近。而且在这一过程中，房地产企业的走向必然分化出不同的路径，像万科、金地、招商地产这样的一些正在探索多种融资渠道的公司可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商，还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商，成为开发各环节的组织者。二是随着这种变化趋势的出现，现有的房地产开发食物链也将发生根本性的变化，最终房地产基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流业态。

从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期；与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提，银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金“妙手空空”。在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。否则，失去土地和资金两方面的寻租能力，开发商就只能凭借在房屋建造的组织方面的专业能力赚取与其付出相适应的合理利润。近期万通宣称参与集资建房并担任承建商的角色，其期望的利润率据称为“8%-15%”。

招商地产董秘陈宇认为，随着房地产行业的进一步发展，行业内的专业分工将越来越细。结果是政府赚土地的钱，投资商（也可以包括个人集资）赚取资金的回报，建造商赚取产品创造的价值。

开发模式向投资模式转变

在一系列政策的影响下，房地产行业的游戏规则正在发生变化，其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移，而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合的方式，正越来越清晰地展示了这种转变的路径。

土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，冲击并改变着固有的房地产开发模式。20年来中国房地产模式的核心是房地产商统揽土地—融资—规划—施工—销售—物业管理的全部环节。在这一产业价值链中，土地是房地产商能够进行开发的原始支点，融资只不过是整个运作的一个环节而已。

然而在近两年房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商越来越重视融资环节，将这一环节提升到了前所未有的高度，而且其金融运作展示了一种行业趋势：房地产商正面临角色转换，即由开发商向投资商、运营管理商转变。

金地集团转向投资商的尝试

金地集团参与金信双龙房地产信托计划是其向投资商转变的尝试；而与摩根士丹利等联手参与银行不良资产的操作，则体现了其将多年积累的房地产开发经验和管理经验运用到存量物业的管理和再开发，向运营管理商转变的思路

2003年6月，央行“121号文件”出台，几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业，解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。作为上市公司，金地集团（600383）除了寻求以增发等形式再融资外，也在房地产信托等领域进行了尝试。

2003年12月18日，金地集团公告称，公司与其第二大股东金信信托投资股份有限公司签署金信双龙房地产投资资金信托合同。根据《金信双龙房地产投资信托计划》及信托合同，金地集团为特别委托人和受益人，金信信托投资股份有限公司为受托人和管理人。该信托产品的运作模式借鉴了房地产投资信托基金（REITs）的基本原理，以房地产开发企业的股权投资为主（图1）。

从运作模式看，金地集团第二大股东金信信托作为融资平台推出双龙房地产信托计划，金地集团、杭州绿城房地产集团有限公司和通和置业（金地集团第四大股东通和控股旗下企业）是该信托计划的特别委托人，其中金地集团委托金额为2500万元。

西南证券信托研究专家孟辉认为，该产品的一个突出特点是金地集团及其股东等利益相关各方，将各自的优势资源捆绑在一起，以达到合理的风险匹配和利益共享。从该信托计划的几个特别委托人的背景来看，都属于传统的房地产开发商，“通过设立信托的方式，特别委托人获得了金信信托这一融资平台的支持，获得了一条新的融资渠道。”

从目前该信托计划资金投入的项目来看，特别委托人如通和置业在杭州的一个项目、杭州绿城房地产集团有限公司在合肥的一个项目都获得了该信托计划资金的支持。尽管目前该信托计划融资规模不大，已使用了31份信托计划筹集了2.79亿元，“但预计未来的融资目标是30-50亿元。”金地集团董秘、企业发展部总经理郭国强告诉《新财富》。

值得注意的是，金信信托与金地集团、通和置业等特别委托人之间的股权关系和战略合作关系是实现这种模式的一个重要基础。对于房地产信托这类具有高风险特征的信托产品而言，风险管理能力的高低几乎决定了产品开发的成功与否。金地集团、通和置业作为开发商，能够在房地产项目选择、项目评价以及项目管理方面提供专业建议，保证了信托产品能够成功推出和持续运营。

在这一案例中，“房地产专业机构＋融资平台”成了金地集团房地产金融运作的基本要素。“金地集团＋金信信托进行的其实是房地产金融运作，而且它们担当的是投资商的角色。”孟辉认为。

房地产金融发展 第7篇

金融业渗透到房地产业, 实现金融资本与产业资本相结合, 是商品经济发展到一定程度的必然现象。房地产金融业为我国房地产业的发展提供了重要的动力支持, 同时也为其自身的业务发展创造了平台。但是, 二者的相互紧密融合, 在共享房地产利润的同时也共担了房地产风险。

二、房地产金融风险概述

房地产金融风险, 是指金融机构在为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中, 由于决策失误、管理不善或客观环境变化等各种事先无法预料 (即不确定) 因素的影响, 使其的实际收益与预期收益发生背离, 从而导致其资产、收益或信誉遭受损失大小以及这种损失的可能性大小。

房地产金融风险是金融风险的一种特殊形式, 它既有金融风险的一般特征, 又有其自身的特殊性。具体来说, 房地产金融风险具有以下几个特征:①周期性。②扩张性。③可控性。

三、我国房地产金融现况分析

我国房地产金融业务萌芽于90世纪40年代, 随着国家住房制度的改革和房地产市场的不断发展, 我国房地产金融从无到有, 从小到大, 得到了非常快速的发展。

1、我国房地产金融的总体规模正逐步扩大

1998年以来, 伴随着个人住房商品化制度的改革以及个人购房按揭的启动, 大量的购房者开始进入房地产市场, 带动了以住宅为主的房地产业快速发展。从图3-1来看, 我国房地产投资规模发展速度很快, 1998年全国房地产开发投资资金4414.94亿元, 2008年已达33404亿元, 10年增长了7.56倍。虽然2008年以来, 住宅交易量明显下降, 房地产开发投资增速回落, 但是整体发展规模依然呈递增态势。

资料来源:通过中国统计年鉴和国家统计局网站统计数据整理得。

2、我国房地产业融资主要依赖银行贷款

目前, 我国已经基本形成了由商业银行、房地产专业性股份制银行、住房合作社、公积金管理中心、商业性保险公司和置业担保公司组成的房地产金融体系。其中, 商业银行是我国目前房地产金融体系中的重要组成部分, 同时也是房地产贷款的主要提供者。

数据来源:http://news.qq.com/a/20090804/001849_1.htm

四、我国房地产金融现存的主要风险及成因分析

1、信用风险

首先, 当房地产市场出现风险, 房地产企业由于资金链的断裂导致还款困难时, 房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银行, 转变为企业信用风险, 带来逾期贷款和呆滞资金。其次, 从消费者的角度而言, 这种过高的个人房地产贷款投入以及我国尚未完善的信用体制使我国的个人信用风险凸显。

2、管理风险

房地产业的巨大利润诱使各大商业银行普遍将房地产信贷视作一种“优质资产”。在激烈的竞争中, 为了赢得贷款, 银行往往简化审查手续, 对项目的自有资金投入、项目手续的完备性、企业信用状况等方面审查把关不严, 甚至降低客户资质等级评定门槛, 严重缺乏信贷风险约束机制和风险防范机制;由于自身管理的缺陷, 商业银行给自己带来了巨大的金融风险隐患。

3、政策风险

在我国, 房地产业是国民经济中的重要支柱之一, 特殊的地位使其成为国家宏观调控的重点。一方面, 政府调控政策的变化导致房地产金融市场的环境发生变化, 从而影响整个房地产市场的发展趋势;另一方面, 由于我国房地产具有地域性特点, 中央房地产宏观调控政策与地方政策的差异性导致其在房地产监管方面存在着不一致性, 体现在我国房地产金融中就演变成我国房地产发展中巨大的风险隐患, 而我国一些地区片面追求GDP增长的激进行为, 又会进一步扩大了政策风险。因此, 国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化也就成为了房地产金融产生风险的因素之一。

4、其他风险

五、我国房地产金融风险规避对策建议

通过以上分析, 我们可以看到面对具有高风险特性的房地产行业, 房地产金融市场的快速发展在为中国房地产业的成长提供重要支持的同时也分担着各种各样的风险, 因而有必要保持审慎和冷静, 并采取积极有效的措施规避和控制房地产金融风险。

1、创新金融品种, 实现融资渠道的多元化

目前, 我国房地产企业的资金来源过分依赖于银行贷款已成为我国房地产金融发展的一个突出问题。透视这种现象, 我们可以看到我国投融资体制的不完善, 因此, 通过尽快建立多元化房地产融资机制, 积极推行房地产证券化;发展房地产业基金、房地产信托;鼓励和支持房地产开发企业通过公开发行股票和企业债券进行直接融资;积极引导保险业资金通过合适渠道进入房地产市场等等这些途径, 将目前集中的银行贷款融资分散成银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资模式, 创新以分散和转嫁风险为目的的金融工具, 构建房地产业多元化融资体系, 以实现融资渠道的多元化, 已是化解房地产金融风险的必然选择。

2、建立合理的个人信用评价体系, 完善个人住房信贷的风险管理

首先, 建立个人信用数据库, 详细了解核实借款人及其家庭成员的职业、收入状况以及稳定性, 并根据自身业务特点和发展战略制定具体的个人信用评价体系, 以此作为放贷的基本标准, 使之从源头上发挥防范信贷风险的作用;其次, 在银行内部建立专门机构, 具体办理个人住房信贷业务, 从跟踪、监控入手, 建立一套个人住房信贷风险的预警机制, 加强贷款后的定期或不定期的跟踪监控, 掌握借款人动态, 做到随时调整放贷力度, 防范风险。

3、提高金融风险防范意识, 完善银行内部管理机制

一方面, 加强房地产市场分析与调研, 把握市场最新发展动态, 建立以房地产金融为目标的经营管理模式;另一方面, 提高相关人员的从业素质和技能, 鼓励员工加强学习, 以便从中吸取经验来提高自身的道德素质和职业能力, 从而增强银行自身监管机制, 提高金融风险防范意识。

4、建立房地产监管体系, 完善房地产金融的法律环境

建立包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内的多元化、全方位的房地产金融监管体系是房地产金融发展的必要前提。只有完善了房地产金融方面的法律、法规, 才能有效控制房地产金融风险, 保证房地产金融市场的健康发展。

参考文献

[1]沈艳兵:《金融危机下我国房地产金融风险分析》, 《消费导刊》, 2009年第1期。

[2]朱仁:《关注房地产市场中的金融风险》, 《浙江金融》, 2008年第6期。

[3]梁浩然:《浅论我国房地产的金融风险防范》, 《中国高新技术企业》, 2008年第9期。

美国房地产金融业发展历程及启示 第8篇

关键词：房地产金融业,美国,历程,启示

0 前言

作为起步较晚的新兴产业, 房地产业的发展经过几十年的风雨兼程, 现已呈现出爆炸式的发展景象。房地产业因其对内需的拉动作用和对相关产业链联动的牵引作用, 已成为不少国家的支柱产业及其经济增长的重要驱动力。在房地产业蓬勃发展的过程中, 金融业的介入是一个值得关注的倾向。它不仅改变了传统房地产业的投、融资模式, 加速了房地产业的发展壮大, 更使其对国民经济的影响变得更为微妙。当下, 房地产金融市场已经成为现代金融体系中的重要组成部分。一个开放、稳定、高效的房地产金融市场, 是该国金融安全的重要前提。作为分散金融风险, 确保金融安全的重要措施, 一、二级市场的存在又是至关重要的。本文梳理了美国房地产金融一、二级市场从无到有, 从平静到喧嚣的历史进程, 总结了其中的一些有益规律。

1 政府主导一级市场时期

20世纪20年代末到30年代初的世界经济危机, 给美国经济造成了巨大的负面影响, 也给美国带来了诸多的社会问题, 而民众住房条件的持续恶化便是其中之一。在凯恩斯政府干预理论的影响下, 为逆转民众住房条件持续下降的趋势, 同时提振国民经济, 美国联邦政府决定开始对房地产市场进行干预。

联邦政府涉足房地产市场伊始, 对房地产业的干预大致是以“非市场”机制和“市场”机制两头并进的方式展开的。一方面, 它首次推动了公共住房项目 (The Public Housing Project) 的实施, 打开了政府出资提供住房、在非市场框架内解决民众住房问题的先例。另一方面, 它着手构建了一个统一、完善、有序的一级市场金融体系。正是由于政府对房地产市场进行的这些引导和调整, 在20世纪30年代到70年代的几十年时间里, 美国房地产业表现为政府主导下的平稳、快速发展。

房地产业的蓬勃发展使得美国长期存在的住房供需绝对失衡状况得到了根本性扭转。20世纪70年代, 美国住房市场上的总供给在绝对量上已经超过了总需求, 市场的主要矛盾已由过去供不应求的总量失衡性矛盾转变为了中低收入阶层购房压力过大的消费结构性矛盾。而公共住房政策的长期推行也使政府负担大为增加。所有这些新矛盾的出现, 都意味着依靠传统的政府主导的方式提高民众住房条件, 作用已变得相当有限。

2 政府构建房地产金融二级市场时期

鉴于上述新矛盾和新困境的出现, 在房地产金融一级市场初具规模之后, 美国联邦政府开始启动了房地产金融二级市场的建设。

首先, 联邦政府发起和组建了新的联邦国民抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司三个实体, 从而构建了一个完整的二级市场框架。之后, 联邦政府授予“房利美”和“房地美”购买经联邦保险的抵押贷款和一般按揭贷款的权力, 以拓展普通贷款二级抵押市场并促成该领域内的良性竞争格局。

在房地产金融二级抵押市场的框架成型之后, 美国政府开始通过业务授权的方式引导市场行为主体朝着政府拟定的政策目标展开活动。这种逐步深入的业务授权, 使上述机构源源不断地在房地产金融市场中创造出流动性, 它们的良性运作疏导了一、二级市场, 金融创新继而得到鼓励。这一系列的良性连锁反应, 引导着整个房地产金融市场朝着健康、蓬勃、稳定的方向发展。 (表1显示了美国两大住房贷款抵押融资公司“房利美”和“房地美”在政府授权下业务逐步拓展的历程) 。

二级市场的逐渐成熟和完善使美国房地产业收获了十余年的繁荣。十余年间, 住房贷款二级抵押市场的成功运作辅之以联邦政府推行的各类住房援助计划 (Housing Assistant Plan) , 使美国社会成功抵御住了两次石油危机诱发的经济萧条的负面影响, 同时经受住了战后“婴儿潮”时期新生儿成人高峰的冲击, 民众的住房条件得以持续、稳步地提升, 美国家庭住房保有率不降反升, 由1969年的不及64%上升到1981年的逾65.5%。

资料来源:根据《认识美国住房金融体系》中相关资料整理而得。

资料来源:美国联邦普查局。

20世纪80年代, 在刚刚经历两次石油危机之后, 美国又遭遇了储贷协会 (S&Ls, Saving and Loan Associations) 危机, 它影响了房地产市场的流动性, 增加了民众购房的压力, 也加剧了美国房地产价格的波动, 使美国住房贷款抵押二级市场的系统性风险陡然增加。正是这些困境的产生, 让美国政府决心通过改革金融系统, 深化住房抵押贷款证券化, 以此来分散房价剧烈波动可能给整个金融体系造成的风险, 进而保证整个金融体系健康、高效、快速地发展。

3 政府引导金融创新时期

住房抵押贷款证券化的深入, 是经由金融监管的放松和业务授权范围的扩大来完成的。宽松的监管加上持续拓展的业务范围, 必然使美国房地产抵押贷款二级市场上金融业务类型逐步呈现多元化, 金融创新活动也必将随之扩张。这种思路的一个可以预见的结果是, 随着金融创新活动的日益频繁, 住房抵押贷款的证券化将渗透到美国金融行业的方方面面, 并最终通过全球经济一体化与世界经济体系相关联。这样一来, 美国低收入民众的住房承受能力便能够大大增加, 购房也将更加便捷、轻松, 联邦政府在住房建设投资上的支出能够得到有效控制。而最后, 通过在全球范围内出售这些证券, 美国穷人的住房难问题将为全世界范围内的富裕阶层所承担。

进入20世纪90年代, 当美国房地产证券化随着金融创新浪潮的到来而深入发展后, 住房抵押贷款 (Residential Mortgage loan) 成了美国家庭购房时最为常见的方式。自1994年至2002年的八年间, 美国住房贷款在各类房地产贷款中所占的比例始终维持在80%以上。与此同时, 美国家庭住房保有率也同步迅猛上升, 从1994年的64%上升到了2004年的69%。这充分说明, 二级市场上的金融创新将房地产证券化深入之后, 对民众住房条件改善所起到的正面作用是巨大的。

住房抵押贷款证券化的深入, 还使美国房地产价格频繁波动的局面得到了改观。据统计, 自1890年以来, 美国房地产价格从未走出过以3到5年为周期的短期剧烈波动状态, 但由于房地产证券化带来的住房需求的爆炸式增长, 从1995年第四季度到2006年第二季度“次贷危机”爆发前夕的十年间, 美国房地产价格保持了连续十年持续上升的势头, 而没有发生之前的短周期剧烈波动的情形, 这在美国经济史上是绝无仅有的, 在世界各国经济史上也是极为罕见的。这一现象的出现, 足见房地产证券化在化解房地产市场价格波动上的显著功效。

资料来源:http://mysite.verizon.net。

4 过渡活跃的后果和市场的重归冷静

任何完善的制度设计都只能是相对的, 即便美国住房抵押贷款证券化在制度设计上已经相当完备和精巧, 也依然有其致命的缺陷。随着市场的日渐火爆, 这些缺陷逐渐显露了出来。

首先, 强烈的逐利心理驱使住房贷款抵押市场供需双方都陷入疯狂的境地。包括“两房”在内的供给方不断地提供次贷证券, 而高额的利润又吸引了大量需求方蜂拥而至。在供求双方的作用下, 泡沫被堆积得越来越高。据统计, 在民众的追捧和各色资本的炒作下, 美国的名义房价指数从1987年的61暴涨至2006年的189.94, 短短九年间上涨了3倍多。2002年底, “房利美”、“房地美”和政府全国抵押协会 (GNMA) 三家机构的按揭支持证券余额分别高达18850亿美元, 15564亿美元和6412亿美元。

其次, 刺激住房抵押贷款证券化深入发展的力量, 很大程度上来源于政府金融监管的逐步放松。管制的放松成就了金融创新的蓬勃发展, 但也使得许多重要领域出现了监管漏洞。特别是《现代金融服务法案》实施后, 金融系统内的混业经营模式大量出现, 而相应的监管却依旧停留在过去分业监管的模式上, 监管模式落后于市场发展, 必然导致监管中出现盲区。

再次, 经济的周期性波动是任何人为制度所无法改变的客观规律。虽然证券化的深入使市场保持了长期的繁荣, 也使美国房地产价格连续十年走高, 但经济的周期性波动是自然规律, 它是不以人的意志为转移的。一种好的制度设计能够缓和经济周期性波动的程度或者延迟波动的到来, 但却无法消解波动本身。因此, 当房地产价格在2006年第一季度出现下挫之后, 金融市场中的一系列的连锁反应便一发不可收拾, 新一轮的全球经济危机也由此发端。

为应对“次贷危机”带来的负面影响, 重塑民众对金融市场的信心。在前总统布什签署了3000多亿美金的救市计划《住宅经济复兴法案》 (Housing and Economic Recovery Act, 2009) 之后, 财政部又在2009年6月出台了《金融监管改革提案》 (Financial Regulatory Reform:A New Foundation, 2009) , 以期通过完善现有金融监管体系, 使金融市场在走出低迷后能够朝向健康的方向发展。美国房地产金融业在经历了近十年的繁荣之后, 似乎又趋向于理性和保守。

5 结论

纵观美国70余年来的房地产发展历程, 不难发现美国政府在解决国内民众住房问题的时, 总是通过适度干预, 主导并整合出一个与政府利益关切相一致的市场模式, 而后借由市场力量自发地化解这一社会问题的。由于制度本身的片面性, 新开发的市场模式往往又会带来新的社会问题, 这时又需要政府的二度干预, 在已有的市场模式基础上做出新的制度安排, 以解决新出现的问题。就这样, 在市场经济条件下, 政府依靠市场力量解决社会问题的模式产生出来, 这种“政府干预市场调节政府干预”的循环模式, 在贯彻政府政策目标的同时, 充分地尊重和倚重于市场自身的力量, 因而往往能够收到一石多鸟的效果。这种兼顾了政府政策目标和市场发展要求的新模式, 或将成为市场经济条件下政府解决社会问题的最佳选择。

参考文献

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房地产金融发展 第9篇

一、房地产金融市场的概念及分类

1. 房地产金融市场的概念。

房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所, 也可以是无形的交易方式, 交易的方式可以是直接的, 也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新, 房地产金融市场的业务范围日益扩大, 包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。

2. 房地产金融市场的分类。

房地产金融市场作为金融市场的一个重要组成部分, 可以按照多种标准进行分类, 如按服务对象不同, 房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场;按市场层次的不同, 房地产金融市场可分为一级市场和二级市场;按市场交易方式, 房地产金融市场可分为协议信用市场和公开市场。

3. 房地产市场与金融市场的关系。

自1998年住房货币化改革以来, 我国房地产业得到了极大的发展, 其中金融市场尤其是信贷市场的支持起到了举足轻重的作用。据中国人民银行11日发布的《2009年第四季度货币政策执行报告》中的数据显示, 截至2009年年末, 我国主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元, 占各项贷款余额的19.2%, 显然, 房地产业已成为我国金融市场的重要组成部分。而房地产市场的繁荣离不开金融市场的参与和支持, 同时房地产市场的繁荣也促进了金融市场的进一步发展。

二、我国房地产金融市场的现状

20多年来, 通过改革和政策举措, 我国住房建设和房地产经济持续高速发展, 同时, 我国住房金融业务持续快速发展, 形成了以住房抵押贷款为主, 以住房公积金为辅, 兼有住房储蓄的住房融资体系。2009年我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。2009年前三季度, 我国房地产开发投资25050亿元, 同比增长17.7%;房地产销售同比增幅达44.8%, 创自1998年房改以来历史同期最高水平;房价持续上涨, 环比连续7个月正增长, 9月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%;前三季度国内贷款增速达47.2%, 个人按揭贷款增速达107.7%, 国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快, 占资金来源的比重明显提高。但是由于我国的房地产金融业起步晚、加上市场本身各种因素的限制, 也存在很多问题。

1. 房地产金融工具单一, 住房开发过于依赖信贷资金。

我国的房地产债权金融工具品种很少, 只有个人住房按揭贷款、住房储蓄贷款和住房公积金贷款等。在我国房地产市场上, 商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程, 成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析, 有55%的资金直接来自银行系统, 如果加上施工企业垫资中银行贷款, 住房开发项目实际对信贷资金的利用占其资金总规模70%以上, 形成了对信贷资金的单向依存关系。一旦房地产市场出现萎缩, 必将给银行系统造成严重危害, 使银行面临倒闭和破产的风险。

2. 地产金融市场深度仅限于一级市场, 金融体系尚不健全。

目前我国房地产金融产品都集中在房地产金融业务的一级市场, 对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券 (MBS) 、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品, 除去MBS正在建设银行进行试点外, 其他产品目前还于理论研讨阶段, 距离市场操作还相差甚远。由于房地产融资市场体系尚不健全, 缺少专业性住房金融机构和向住房融资提供担保和保险的机构, 容易导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等问题。

3. 房地产金融资金运作效率较低, 存在流动性风险。

由于我国房地产金融机构不健全, 缺乏科学、合理、规范的经营, 使得房地产市场资金的配置效率低下;受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约, 融资数量有限, 难以满足房地产庞大的资金需求。这就容易导致流动性风险, 出现“短存长贷”的现象, 再加上房地产企业的经营具有不确定性, 一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款, 银行就会出现流动性危机。

4. 缺乏对低收入者住房供给的金融支持, 政策性住房金融制度存在缺陷。

我国是一个发展中国家, 粗略估计, 低收入人群大约占城镇人口的15%~20%。2007年8月国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件, 对住房保障的指导思想、目标、保障范围、性质、标准、方式、资金来源、管理方式等做出了详细的规定。但由于多方面原因, 我国为低收入者提供住房资金支持的渠道尚不健全, 而住房公积金政策又存在某些缺陷。一方面住房公积金缴纳对象有限, 相当一部分低收入群体的权益未得到有力的保护;另一方面公积金的缴交仍沿用老办法, 使得收入分配中的不合理现象又完全投影到住房分配方面, 造成二次分配不公, 高收入者受益。三是住房公积金管理混乱, 监管不力。据统计, 2008年全国住房公积金缴存额4469.48亿元, 同比增加26.15%, 实际缴存职工人数为7745.09万人, 只占在岗职工数的69.2%;个人公积金贷款2035.93亿元, 只占当年住房公积金缴存额的45.55%, 沉淀资金高达2000多万元, 住房公积金的职能作用进一步弱化。

5. 法制建设滞后, 监管和调控体系不完善。

我国房地产金融法规不够健全, 法制建设滞后, 对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。目前虽已出台了《民法》、《城市房地产管理法》等涉及到房地产抵押贷款的法律, 但很多房地产金融市场的行为缺乏法律依据, 特别是住房按揭贷款, 更是缺乏法律保证, 这必将不利于房地产金融的进一步健康发展。此外, 我国政府对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构, 缺乏有效的监管体系, 除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外, 房地产金融业务的有关规范也急待制订。

三、我国房地产金融市场未来发展的对策

1. 建立多元化的融资渠道。

以银行信贷为主导的单一融资格局将逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松, 融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。目前要重点解决房地产金融市场资金来源结构单一, 房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面, 建立多元化的房地产融资体系, 拓展房地产融资渠道, 应逐步扩大房地产企业股权融资的比重, 提高自有资金比例。对于大型、优秀房地产企业, 可以考虑通过发行项目债券改善其负债结构。

2. 建立统一开放的房地产金融体系。

加快金融体制改革, 逐步健全和完善房地产金融体系, 建立我国房地产政策性金融机构, 如可考虑在人行下设政策性房地产金融机构 (类似住房公积金管理中心) , 负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定, 为中低收入阶层提供按揭担保, 负责住房公积金的总体管理, 待条件成熟时, 开放房地产金融二级市场, 逐步完善房地产金融机构体系, 除原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外, 还要大力发展专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构和住房融资担保或保险机构。积极完善房地产金融一级市场, 构建二级市场, 建立统一开放的房地产金融体系。

3. 加强房地产金融市场监管和调控, 合理规避房地产金融的风险。

由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点, 可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。完善金融监管体制, 改进金融监管方式, 提高金融监管效能, 维护房地产金融市场秩序, 强化房地产金融机构的风险管理机制, 金融监管机构应加强对房地产行业的监管, 特别是对金融创新的有效监管, 完善贷款审核程序和借贷标准, 科学指导资产证券化业务的开展, 建立对房地产投资开发一流通一销售全过程金融资本化、专业化、动态化的风险管理体系, 防范和化解房地产金融市场风险。

4. 完善住房公积金制度, 构建多元化、多层次住房保障体系。

住房公积金制度作为一项政策性的保障制度, 在保障中低收入群体住房需求方面已发挥一定作用, 但也存在不少缺陷。应逐步扩大住房公积金政策的覆盖面, 扩大公积金的使用范围, 提高其使用率, 同时明确规定公积金的最高和最低缴存比例和限额, 建立和谐发展的公积金制度。构建以政府为主导的以廉租房、经济适用房、限价房为主体的多层次的住房保障体系, 多渠道筹集和积累住房保障资金, 加大财政预算安排, 继续推行从土地出让净收益中安排一定资金以及各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净收益用于保障性住房建设, 发行住房保障福利彩票, 鼓励社会多渠道筹集资金, 探索新的市场化的住房保障模式。

5. 建立健全与房地产金融有关的法律法规。

借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规, 尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系, 规范市场主体的行为, 制定和完善包括个人信用、住房抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、房地产担保、房地产金融市场运作管理等领域的法律法规, 对参与房地产金融的机构在市场准入、退出、接管、清算、破产等方面做出严格规定, 指导房地产金融机构加强内部风险控制, 有效监管房地产金融活动, 保护房地产金融参与各方的合法权益。加强房地产市场和房地产金融相关指标的监测分析以此制定金融政策, 调控房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本, 确保房地产金融的健康运行。

摘要：房地产业是一个资金密集型产业, 与金融业存在着很大的关联度, 因此发展房地产金融市场必将促进我国房地产业的健康发展。如何加强我国房地产金融市场管理, 发展和繁荣我国房地产金融市场是我们亟待解决的重要问题。

关键词：房地产金融,金融市场,融资渠道,金融创新,金融监管

参考文献

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[5].王宇, 姚均芳.2009年我国房地产贷款增长迅猛.甘肃日报 (五版) , 2010.02.12

移动互联网房地产金融发展趋势研究 第10篇

关键词:房地产;房地产金融;大数据;B2C;信息不对称

一、房地产金融发展历程及现状回顾

1. 房地产与房地产金融概述。 (1) 房地产:房地产包括房产和地产, 它包含了土地及其上方建筑还有衍生物的权利, 是种客观存在的物质形态。因为自身无法可移动的特点, 又叫做“不动产”, 其中包括建筑、土地和房地合一三大类。 (2) 房地产金融:总的来说, 房地产业需要很强的金融流动, 所以房地产金融是指在房地产商从构思、审批、动土、销售到流通的途径中, 以流通货币和信用担保为条件进行的筹融资及相关金融服务的的总称。 (3) 联系:房地产作为房地产金融发展的实体构造, 是推动其产生作用和意义的重要组成部分;相对的, 房地产金融说到底只是一种工具、一双翅膀, 少不了鸟儿健壮的体魄, 是它的助推器, 二者相互依存, 荣辱与共。

2. 我国房地产金融历史进程。第一阶段:停滞到改革开放前。在当时的计划经济体制下, 城市住房依据家庭人口由国家控制分发。此时的房地产资金的循环被切断, 表现为高付出、低回报的趋势。土地归属国家, 国家分配住房, 所以像出租、抵押、买卖这样的情况鲜少出现, 因此房地产交易可以说不存在, 那么又从哪谈房地产金融呢?第二阶段:发展于改革开放后。十一届三中全会后, 我国将有关建筑出售、提租、补贴等问题系统改革, 明确提出城镇改革住房投资、建设以及分配制度的总体设想。部分银行开始支持住房制度改革, 开展住房信贷业务。至此, 房地产开始出现金融因子。

3. 现阶段我国房地产现状。2014 年中国房地产市场走向拐点, 因还款压力增大以及资金链断裂, 常州, 北京等地纷纷降价。以新乡为例, 价格虽然不高, 但和几乎所有的三四线城市一样房地产市场呈现供应过剩, 存在一定的泡沫。其次, 新乡房地产中介市场缺乏统一的调研, 特征是中介企业数量多, 规模小, 市场准入门槛低, 中介市场存在过度宣传, 虚假宣传, 甚至是商业欺诈, 因此消费者难以在乌烟瘴气的中介市场中找到自己中意的房子。

二、房地产金融发展的价值、可行性

1. 价值。该课题将房地产与移动互联网相结合, 以大数据和移动互联网终端为基础。模式创新, 适应时代发展潮流。在营销方面, 面对传统的广告营销的漠然, 房地产与移动互联网的结合成为了营销的有力突破口。同时依托大数据技术, 它既能提供给企业以宝贵的客户信息又能给消费者提供良好的客户体验。不论在学术还是实践中都有很高的价值。

2. 可行性。该课题是目的是要建立有别于传统房地产信息咨询模式的一种移动互联网模式。它在信息采集和处理中利用传统科学方法和大数据相结合的方法, 便于项目的深入推进。通过查询研究发现, 资历较深的是中介, 而在传统互联网上比较成熟的是乐居、58 同城等, 而以专门性的移动互联网做房地产咨询平台的的还属于空白。

三、金融市场下房地产行业发展策略

1. 完善相关法律条文, 加强引导调节。 (1) 规范房地产企业金融活动, 加强房地产金融市场监管。在保持房地产业稳定发展同时, 加大相关银行信贷监管力度, 引导其积极拓展业务。 (2) 逐步建立、完善房地产金融市场的公共服务, 加快建设个人征信管理体系。 (3) 为了适应市场发展, 监管机构要积极探索合理有效的监管方式, 促进房地产与监管体制合理兼容。

2. 积极鼓励房地产金融创新衍生产品。大方面来看, 金融创新衍生产品创新为房地产金融市场带来了包括各种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款、可转换证券等的发展机遇。因此, 我国应在进一步完善传统四大银行信贷渠道的基础上强势推出多元的房地产融资产品和渠道。

3. 大力发展房地产金融市场中介。作为沟通百姓和房商的桥梁, 中介必不可少, 但我们应致力于建立层次丰富的金融机构体系, 并在现有的基础上减少实地资源和人力物力的无效投入, 最大化的利用互联网金融达到互利最大效益。

四、房地产金融产生和持续的意义

1. 学术意义。 (1) 要解读中国经济必先解决中国房地产, 房地产做为中国GDP的重要组成部分, 对GDP增长和地方财政都有重要的学术价值。 (2) 在房地产行业进行的B2C模式尝试, 在信息采集中引入大数据技术, 是一种商业模式的创新, 和房地产未来生态体系的探索, 有重要的学术价值。

2. 应用价值。 (1) 联网除了给我们提供信息还带来了噪音, 消费者和房企在互联网上搜寻信息时, 会花大量的时间用在信息的筛选上, 而大数据技术可以使房企和消费者实现点对点的精准信息交流。 (2) 该课题致力于将房地产与移动互联网的结合, 催化出房地产的B2C模式。它有别于传统的房地产信息与互联网的结合, 以移动互联网为媒介, 大数据云计算技术为工具, 来解决两个问题:a房地产与消费者的信息不对称。b推动房地产由以产品和市场为中心转变为以客户为中心。 (3) 房地产企业与消费者之间存在严重的信息不对称, 这种不对称造成了房企与消费者之间的损失, 对此, 这种新型的沟通方式不失为一种公平、互惠的上上策。

参考文献

[1]许昭晖.当前我国房地产金融生态问题分析及其对策研究[J].经济学动态, 2008 (03) .

[2]肖元真, 金鉴中, 郑如钢.世界各国调控房地产业的对策[J].社会科学, 2006 (08) .

房地产开发商金融化？ 第11篇

继去年底险资纷纷举牌房企后，房企开始主动敞开怀抱，迎接保险等金融资本进入，甚至尝试与银行等开发理财产品，缓解资金饥渴。东方证券房地产行业首席分析师竺劲4月9日在“房企金融创新与未来发展”论坛上透露，已有开发商开始卖地产项目，买金融牌照。

“金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，今天在海外发达国家的房地产领域当中，房地产早就被纳入了金融产业。”易居中国执行总裁丁祖昱认为。

“房企和险资和银行进行合作，某种程度上说明金融资本和产业资本的结合力度在强化。这符合2014年以来对于金融资本注入实体经济的一个政策导向。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

当然，后续如何提供一系列配套政策，进而规范和完善此类跨界合作，需要多部门的政策协调。但总体上这会促进房地产行业转型升级力度的加大。

股权融资解资金饥渴

4月1日，碧桂园发布公告，以2.816港元/股的价格向中国平安发售22.362亿股新股份，约占发行后公司总股份数的9.9%，此次募得资金约为62.95亿港元。中国平安随之跻身碧桂园第二大股东。

2014年以来，保险资金纷纷“举牌”上市房地产企业。

其中，安邦保险和生命人寿一度通过二级市场轮番增持金地，最终生命人寿持有金地29.99%的股权，成为第一大股东。而安邦几度举牌金融街，持有股权达20%。“招保万金”四大房企也不例外，去年三季报起，安邦持有万科近2.35亿股，占总股本的2.13%，位列第四大股东。

据Wind数据统计，A股133家上市房企中，险资位列前十大股东的房企有21家。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄举牌条件（大股东持股比例低于30%、股权分散、市净率较低等）的房企不在少数。险资预判未来1～2年市场肯定还是趋好的，房企的业绩也会逐渐好转，“抄底”房企有直接财务投资的获利的目的。

“险资的资金成本低、周期长，十分适合投资于房地产开发，尤其是需大量资金沉淀的商业地产、回报周期长的养老地产等的投资。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，2014年起，不少先前扩张速度过快的房企遇到了资金问题，库存去化也更为缓慢，急需引入新的股权投资者，代替高成本融资。

数据显示，房地产企业到位资金连续下降，这也是迫使房企主动寻找险资进入的原因之一。根据国家统计局发布的最新数据，2015年前3月，房地产开发企业到位资金2.79万亿元，同比下降2.9%。其中国内贷款5845亿元，下降6.1%。

朱一鸣认为，一二线城市地价上升，尤其北京、上海的土地动辄拍出几十亿元的高价，房企单独拿地越来越困难，也使得房企不得不与险资进行合作。

扎堆互联网金融

除了引入险资作为股权投资，房企与银行开发理财产品等新型融资模式也不断出现。

有消息透露，保利地产宣布将与民生银行推出理财产品“利民保”，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购买也可享受由民生银行提供的保底收益。

据第三方机构统计，50强企业中已经有四成企业通过各种方式进入互联网金融。

而4月13日，绿地宣布联手阿里蚂蚁金服和平安陆金所，发布首款互联网房地产金融产品，旗下互联网房地产金融平台——“绿地地产宝”于同日启动。首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增，将投资于绿地旗下江西棚改项目。

“绿地金控新的5年，我们给自己定义是一个资管公司，作为绿地集团实现产融结合的资管平台。”绿地金控董事长耿靖说。

此外，绿城2月宣布成立互联网供应链金融平台，为众筹建房提供助力。新湖中宝3月出资3亿元认购歌华有线A股股份，进一步完善互联网金融领域布局。万达将于6月上线“飞凡金融”，进军互联网金融，目前飞凡金融主要以理财产品投资为主，年化收益率为5.6%至7%。

竺劲认为，房地产行业金融服务可以分成四块，一个是开发，解决开发商的资金问题；二是新房销售，解决购房交易中的一些痛点；三是二手房经纪；四是社区。“房地产 O2O+P2P 是这个行业未来的前景。开发商要拥抱互联网金融，营销经理要用金融工具来帮助快速去化。” 竺劲说。

严跃进表示，服务商金融化也是出于对于后续房地产市场盈利空间收窄的一个主动应对策略。相比开发商来说，服务商本身就是做轻资产业务，反而更擅长此类金融创新的模式。

不过，业界也对房地产金融化表示了担心。

目前房企和险资、银行合作主要还是集中在大企业，严跃进表示，房地产金融化本质上就是为房企融资做铺垫的。当前很多金融化都是做亏本生意的，比如此前部分房企推出高收益房产理财的产品，原因是此类房企在背后进行了垫资。

房地产金融发展 第12篇

次贷危机是指由于借款利息上升, 导致还款压力增大, 很多本来信用不好的用户感觉还款压力大, 出现违约的可能, 对银行贷款的收回造成影响的危机。

美国的次级抵押贷款是相对于优质和次优级抵押贷款而言的, 是为信用等级不高、收入较低、债务负担大的借款人提供的信贷服务, 需要借款人以住房或其他财产作为抵押, 借款人的还款能力往往并不是贷款发放的主要依据。由于借款人的违约风险比较大, 因此银行发放的次级抵押贷款要求的利率比优质抵押贷款高的多, 是一种典型的高风险、高收益的业务。在美国, 发放次级抵押贷款的金融机构为了转移风险和尽快回收资金, 往往将其进行证券化, 在资本市场出售。最近引发次贷危机第四波冲击的两大机构美国房利美公司 (Federal National Mortgage Association) 和美国房地美公司 (Federal Home Loan Mortgage Corp) 便是专门从事证券化的两大机构。证券化专业机构一方面从银行购入次级抵押贷款, 另一方面, 将购入的次级贷款证券化, 变成了资产抵押债券MBS。在利率较低, 房地产市场持续走强的情况下, 投资者如基金或投资银行受到次级抵押债券利率高的诱惑, 加之评级机构推波助澜, 以相当乐观的信心大量购买这种次级抵押债券, 而忽视了其中蕴含的巨大风险。

二、次贷危机爆发

美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式, 即购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款, 其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的5年里, 由于美国住房市场持续繁荣, 加上前几年美国利率水平较低, 美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高, 次级抵押贷款的还款利率也大幅上升, 购房者的还贷负担大为加重。同时, 住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款, 进而引发“次贷危机”。2007年2月13日美国新世纪金融公司 (New?Century?Finance) 发出2006年第四季度盈利预警。

汇丰控股为在美次级房贷业务增加18亿美元坏账拨备。

面对来自华尔街174亿美元逼债, 作为美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融 (NewCenturyFinancialCorp) 在4月2日宣布申请破产保护、裁减54%的员工。

8月2日, 德国工业银行宣布盈利预警, 后来更估计出现了82亿欧元的亏损, 因为旗下的一个规模为127亿欧元为“莱茵兰基金” (RhinelandFunding) 以及银行本身少量的参与了美国房地产次级抵押贷款市场业务而遭到巨大损失。德国央行召集全国银行同业商讨拯救德国工业银行的篮子计划。

美国第十大抵押贷款机构美国住房抵押贷款投资公司8月6日正式向法院申请破产保护, 成为继新世纪金融公司之后美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构。

8月8日, 美国第五大投行贝尔斯登宣布旗下两支基金倒闭, 原因同样是由于次贷风暴。

8月9日, 法国第一大银行巴黎银行宣布冻结旗下三支基金, 同样是因为投资了美国次贷债券而蒙受巨大损失。此举导致欧洲股市重挫。

8月13日, 日本第二大银行瑞穗银行的母公司瑞穗集团宣布与美国次贷相关损失为6亿日元。日、韩银行已因美国次级房贷风暴产生损失。据瑞银证券日本公司的估计, 日本九大银行持有美国次级房贷担保证券已超过一万亿日元。此外, 包括Woori在内的五家韩国银行总计投资5.65亿美元的担保债权凭证 (CDO) 。投资者担心美国次贷问题会对全球金融市场带来强大冲击。不过日本分析师深信日本各银行投资的担保债权凭证绝大多数为最高信用评等, 次贷危机影响有限。

其后花期集团也宣布, 7月份有次贷引起的损失达7亿美元, 不过对于一个年盈利200亿美元的金融集团, 这个也只是小数目。

进入2008年度后, 在美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美陷入危机的同时, 加利福利亚州的Indy Mac银行因财政困难而被联邦政府接管, 成为次贷危机爆发一年来最大的银行查封事件。从这个角度看, 次贷危机早已不仅仅局限于在次贷领域, 而成为涉及整个金融市场的危机。

三、次贷危机的影响

美国“次贷危机”的影响范围将有多广?这是目前世界经济界和金融界密切关注的问题。从危机的直接影响来看, 首先受到冲击的是众多收入不高的购房者。由于无力偿还贷款, 他们将面临住房被银行收回的困难局面。其次, 今后会有更多的次级抵押贷款机构由于收不回贷款遭受严重损失, 甚至被迫申请破产保护。最后, 由于美国和欧洲的许多投资基金买入了大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品, 它们也将受到重创。

次贷占美国所有按揭贷款总额的20%左右, 大概是3万亿至4万亿美元, 现在出问题的次贷约1万亿美元。但就其造成的影响看, 整个华尔街目前面临巨大的信任危机, 由于不知道你的生意伙伴买了多少与次贷相关的金融衍生品, 因此, 目前市场极度缺乏信任、信心和信用。此外, 除了次级贷款, 美国的优级贷款和信用卡贷款也都出现了大致的违约;美国优级贷款在今年2、3月份违约率开始以两位数递增, 而且在加速;居民信用卡和中小企业贷款也出现了违约和危机。2008年6月份以来, 全球股市暴跌, 美国股市一个月下跌了10%还多;还有, 因为次贷导致经济衰退, 美国的商业地产危机已经“指日可待”。有经济学家指出, 这场次贷危机甚至超过1929年美国经济大萧条, 也超过了此前世界上爆发的5次危机, 这场危机让美国经济伤筋动骨。

受其拖累, 危机给中国经济也带来不小震动。一方面, 中国银行业总体购买的次贷产品损失在600亿美元左右, 但是次贷间接造成美国的出口商和进口商拖欠中国1000多亿美元, 中国的总体损失超过了1000亿美元, 相当于中国外汇储备总额的6-9%。另一方面, 由于从2006年以来, 中国A股市场和全球的联动效应越发明显, 此轮由次贷而引发的美股下跌, 也使中国A股向下“俯冲”, 次贷及其进一步危机正在通过与A (含H) 股联动的方式对国内市场造成影响, 其中一个重要原因就是“热钱”。目前国内市场热钱的规模最少有7000亿至8000亿美元, 这些资金获利在3-4倍。当次贷危机爆发, 美国股市或者海外股市发生暴跌, 这此资金势必要返回美国“救火”, 比如保证金出现问题需要追加等, 这就会形成热钱反向流动, 这也是全球股市间出现联动的根本性原因。如果这些热钱从国内大量撤出, 会对中国的股市、楼市及其他行业造成重大影响。

四、次贷危机对中国房地产金融业发展的启示

启示之一:房地产开发贷款投放规模应保持适度增长, 防止企业资金链突然断裂。

回顾房地产市场的发展, 从1996年开始, 国家明确了要把住宅和建设和消费作为国民经济的增长点和新的消费热点的政策导向。1998年以后, 几年间国家一直把住宅消费作为扩大内需的重点, 从税费、信贷和土地等方面提供优惠政策, 支持房地产业投资和需求的快速增长。与此相对应, 近十年来, 我国的房地产金融市场也快速发展, 平均年增长率达到了30%, 各家商业银行普遍将房地产信贷作为低风险、高收益的优质资产加以大力发展。由于资金面相对宽松, 因而房地产市场发展也屡创新高, 住宅价格和开发面积不断刷新。

在当前宏观调控日趋严厉的情况下, 央行通过加息、严控房贷投放规模和提高存款准备金率等手段来紧缩开发企业资金供给。2008年的金融机构存款准备金率更是调高到了17.5%的历史高位。在信贷资金的急速抽出下, 全国如深圳、上海等地的房价已经有了下跌苗头, 深圳房价比2007年10月下跌近30%;此外开发企业也无拿地底气, 土地流拍在2008年屡见不鲜。

次贷危机启示我们, 房价的快速调头, 必然引发风险的集中爆发。国家应实行稳建的金融政策, 切实防止在某一时段风险集中暴露。从实践情况看, 开发企业资金紧张, 必然通过降价促销方式快速回笼现金, 而房屋价格的波动直接导致前期购买者心理防线的崩溃, 断供现象不断出现, 银行个贷风险立即凸现。

启示之二:过渡依赖个人住房贷款方式解决和改善家庭住房条件的政策应做出及时调整。

当初, 美国政府成立房利美和房地美公司的目的在于, 致力缩减全国在“住宅拥有愿望上的差距”, 透过一笔高达美金两兆元的American Dream Commitment (美国梦承诺) 资金, 期望能在本年代结束前提高住宅拥有率, 并为1800万个标定的美国家庭提供融资服务。从1968年以来, 房利美已为5800万个家庭, 提供了超过美金5.7兆元的抵押贷款融资。

由此可见, 过渡依赖商业机构去改善住房条件的政策也是导致次贷危机的重要素。表面上看, 实际“零首付”和审核条件大大降低确实圆了许多家庭的住房梦想, 但是天下没有免费的午餐, 违背市场规律必然要付出代价。我们知道, 新增次贷贷款的时间大概是2002年到2006年这5年。次贷的余额一共也就1万亿美元, 但是它对整个金融市场的冲击却非常大。

这给我们一个什么教训呢?就是该财政做的事就应该是财政做, 该补助穷人的事应该是政府补助穷人, 如果用一种金融的方式使不符合标准的人得到贷款, 好像解决了问题又把贷款卖出去了, 实际上造成的成本是很高的。所以这又一次验证了经济学上说的没有免费的午餐, 我们必须要符合市场规律。

在中国, 银行作为追求商业利润最大化的营运机构, 面对庞大的市场需求, 仅把控制风险的底线等同于20%或30%的首付款, 对借款人是否具备持续还款能力几乎忽略不计, 加之各家商业银行把个人贷款的投放量纳入经营指标考核, 因此, 个人住房贷款的潜在的风险巨大。

启示之三:住房贷款资产证券化等金融衍生产品创新进程应循序渐进。

应该看到, 尽管在本轮次贷危机中, 资产证券化并非危机产生的罪魁祸首, 但是由于违规放贷、信息不对称以及市场过度相信评级公司给资产证券化带来了负面影响。前一阶段, 资产证券化的试点已在中国部分金融机构开展试点, 随着次贷款危机的产生, 我们认为证券化进程应该放慢, 一定要先规范后发展。金融决策机构一定要在积极学习风险管理先进经验的基础的, 建立和制定完善的监督机制, 对什么样的贷款可以打包证券化要 (下转第130页) (上接第106页) 有明确界定, 同时对类似于次级这样的贷款, 绝不能向公众推出, 切实提高银行公信力, 同时, 在创新过程中, 要引入保险人制度, 把保险作为分散风险的重要渠道。还有, 对于资产证券化的额度也应明确规定, 不得超过住房贷款的一定比例, 这样把不可预见损失降到最低。