旧城改造新模式

旧城改造新模式（精选8篇）

旧城改造新模式 第1篇

钟山区积极探索旧城改造新模式

钟山区的老城区，现名“水城古镇”，原水城特区政府所在地，上个世纪60、70年代曾受惠于“三线”建设，作为政治、经济、文化的中心，这片区域留下了无数“三线”建设时期的佳话逸事和一批老建筑。随着时代的变迁，该地与日俱损，居住人口密集、房屋老旧，居民乱搭乱建破坏了原有的建筑风格，基础设施薄弱，排污排洪不畅，安全隐患严重，被中央综治办、公安部列为影响公共消防安全的80处区域性火灾隐患重点整治区域之一，成为城市中的“脏、乱、差”片区。为了改善人居环境、延续三线历史文脉，钟山区坚持以改革创新破题、绿色理念引领、产业转型推动，以“政府引导、市场配置、社会参与、保护开发”的方式，实施“水城古镇”改造，塑造旧城形态、延续旧城文态、更新旧城业态、重构旧城生态，留形、留绿、留神、留人，打造全国首个“三线”文化城。

一、“留形”，塑造旧城形态

坚持“生态优先、文化为魂、产城景融合”，保护古镇历史的真实性、环境的完整性、文化的延续性、生活的多样性。一是“保护”古镇形态。即对有历史价值的原有建筑进行修葺、完善和功能置换，有条件地保存寺庙、老墙等记忆载体，延续旧城街巷院的空间肌理与构成，重点修葺完善当年彭德怀指挥三线建设的办公遗址、三线建设指挥部、县委楼、卢家大院、观音阁、老城墙、城隍庙、老城百货公司等，并通过空间的腾挪与置换，重新梳理适宜新经济条件下的古镇业态，打造了三线博物馆、三线工业体验馆、大食堂、民俗文化住宿区、滨水酒吧街、文玩休闲街、水城美食小巷、手工艺一条街等。二是“畅通”景区道路。重新规划设计古镇内道路网，同时将内城河打造成生态憩息廊道，贯穿古城区、连接新城区，内外通道链接成网，陆上辅以叮当车、河中辅以乌篷船等公共交通，实现“招手即停”。三是“提供”智慧服务。用活“智慧钟山旅游”规范相关业态，将“三线”建设时期人们背着镢头、带上锅灶、挖煤炼钢的火红场景和水城古镇商贾不暇、安居乐业、繁华如梦的市井图景利用影像技术、VR技术形成数字虚拟景区，让旅游“坐享其成”；精益化配套通讯网络、智能导游、自动售货、电子地图、电子商务、智能平衡车、手机APP等智能化系统，为游客提供“三边”（眼边、耳边、身边）触及服务，让游客“随心所至”；开发“警务云、安全云、城管云、卫生云”等平台，保障旅游安全、食品安全、维护旅游市场秩序，让游客“畅游无阻”。

二、“留人”，更新旧城业态

一是以“望得见山、看得见水”为愿景构建新城区。坚持“高端化的城市业态，优美化的城市生态，特色化的城市文态，现代化的城市形态”相互融合与协同，以下钟山为伴，以内城河为线，形成依山就势、依河而生的山水业态，重点打造CBD综合体、滨水商住区、滨水SOHO区、滨水度假区、回迁安置区、都市稻田景观、下钟山公园、内城河休闲廊道等，塑造新城个性，展现城市特色。二是以“就地就业，安居乐业”为目标实施回迁安置。将“三变”改革引入项目征收工作，坚持“以人为本、让利于民”，对征收的房屋，以“两个20%”的原则实施回迁安置，即补偿时按主体房占地面积奖励20%非独立产权商铺，余下建筑面积按1+20%置换住房；对征收的土地，除应有的土地补偿外，还给予农户每亩土地30㎡的非独立产权商铺。在回迁安置过程中，通过“三变+棚户区改造+扶贫”模式，引导群众将商铺入股到区属国有企业—荷城花园公司统一经营管理，按股分红，共涉及754户3016人，其中城市低收入群体417户1668人。同时，按照“三变+劳务+扶贫”模式，由水城古镇扶贫旅游文化投资有限公司承接景区工程项目建设劳务，集中为城市“干居民”，尤其是城市低收入群体提供就业岗位，实现脱贫致富。水城古镇扶贫旅游文化投资有限公司与项目业主荷城花园公司对接，签订劳务派遣协议，在水城古镇项目建设期间，荷城花园公司向水城古镇扶贫旅游文化投资有限公司支付劳务费860万元购买劳务服务，解决辖区136名城市低收入群众的脱贫问题。同时由水城古镇扶贫旅游文化投资有限公司组织有就业能力的城市贫困群众到“四校合一”平台培训，并派遣至古镇成为导游、叮当车驾驶员、景区服务员、保洁员、乌篷船船夫等，预计解决180名贫困群众的就业，实现人均月增收2200元以上。三是以“产城景结合、文产相融”为理念构建新业态。利用水城古镇和新城区景区美、城中心、人气旺、生态好、底蕴厚等优势，围绕“吃、住、行、游、购、娱、科技、文化”及“商、养、学、闲、情”等要素布局业态，完善生态、文化、休闲、旅游、商贸、居住六大功能，发展文化、餐饮、会展、商贸、旅游、地产等产业，打造现代服务业聚集区。

三、“留绿”，重构旧城生态

一是显山露景。水城古镇旁的“下钟山”，平地拔起，形如“扑地金钟”，水城古镇建设，充分利用山水空间资源，将下钟山打造为山体公园，为市民提供休闲、游憩、娱乐的场所，使水城古镇既满足市民物质层面的需求，又满足市民精神层面的需求。二是营湖理水。依托荷城花园，围绕凤池湖水，实施水城河治理项目，治理通过“截污、清淤、换水、绿化”的方式修复生态，完善排污管网建设，将水城河变成景观河、生态河、人文河。改造中，通过综合整治与保护开发，发展餐饮、文体、金融、信息、会展、地产等商业业态，促进沿线土地增值，实现了投入到产出，再投入、再产出的良性互动，真正还河于民、还清于民、还绿于民、造福于民。三是还景造景。整治城内污水横流、垃圾遍地、“脏乱差”等问题，拆除应拆建筑，所有单位和住户都截污纳管。针对旧城空间资源有限的现实状况，对绿化带的重新布局，人行道沿线增设育才壁、蒸汽机车、机械设备、老式军用卡车等历史文物和景致，建成思源广场、三线文化广场见缝插绿、空地成景修复整个环境，建设“邮票绿地”（小块的绿化带），最大限度利用空间资源实施增绿措施。

四、“留神”，延续旧城文态

一是保护“三线”文化，传承“三线精神”。为保护、传承和发展“艰苦创业、勇于创新、团结协作、无私奉献”的“三线”精神，建成贵州三线建设博物馆、贵州三线工业体验馆，收藏了三线建设时期极具代表性的生产工具、生活用具以及历史文献、图片等；规划设计三线大食堂、三线主题邮局、新华书店、供销社、演播室等体验设施，以及三线建设时期以真实故事为蓝本的人物蜡像。同时，还能通过微电影、话剧、相声、情景剧等表演形式对“三线”时期的生产生活场景进行再现。二是挖掘“小镇”文化，提升“旅游价值”。以“闲、慢、乐、听、赏”生活元素贯穿，建有民俗客栈、家庭旅社、青年旅社、音乐酒吧、工业酒吧、旗袍小店、曲艺小店、文玩小店等，可品酒、喝茶、听曲、看剧、遛鸟、赏古玩字画、乘乌篷船穿行于桥巷之间，让小镇“离尘不离城”。三是发展“饮食”文化，留住“舌尖记忆”。利用“三线”建设时期，各地支援者带来的多元饮食文化，丰富老城特色饮食文化，发展川渝系、闽粤系、淮扬系等菜系，打造水城烙锅、羊肉粉、羊汤锅、老城蒸蒸糕、驴打滚汤圆、辣鸡粉、春卷等特色小吃，以纯朴的乡野米香、原汁原味的地方特色让游人吃遍中国菜系精髓，忆起儿时味道。

旧城改造新模式 第2篇

合综试房征告[2012]第01号

根据国务院关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，合肥新站综合开发试验区管委会对新蚌埠路两侧旧城综合改造项目作出了《合肥新站综合开发试验区房屋征收决定》（合综试房征决[2012]第01号）。现将该决定相关事项公告如下：

一、征收目的：根据合肥市及新站综合开发试验区总体发展

规划要求，依照城乡规划法有关规定，对七里塘社区范围内新蚌埠路两侧危房集中、基础设施落后地段进行旧城综合改造。

二、本次征收范围、对象：七里塘社区北二环以北、澥河路

以南的新蚌埠路两侧区域规划红线范围内的国有土地上住宅、商业门面、办公用房及构筑物。

三、征收部门和实施单位：征收部门为合肥新站综合开发试

验区房屋征收办公室，实施单位为合肥新站综合开发试验区七里塘社区管理委员会。

四、征收签约搬迁期限：瑶海社居委三幢楼及平房、中南小

区，新华社居委钱北小区、东方分公司及汽车运输公司，淮合社居委双塘小区，淮肥社居委双塘小区（街区）征收签约搬迁为2012年4月20日至2012年5月19日。

五、征收补偿方案：《新站区新蚌埠路两侧旧城综合改造项

目国有土地上房屋征收与补偿实施方案》。

六、被征收人应在征收搬迁期限内与合肥新站综合开发试验

区房屋征收办公室签订征收补偿协议，腾空房屋，完成搬迁。区房屋征收办公室按照《新站区新蚌埠路两侧旧城综合改造项目国有土地上房屋征收与补偿实施方案》对被征收人给予补偿。征收范围内的国有土地使用权由市国土资源局同时收回。

被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋

和改变用途等不当增加补偿费用的行为。

被征收人在搬迁期限内不搬迁的，将依据相关法规作出补偿

决定，直至申请人民法院强制执行。

被征收人对公告的征收决定行为不服的，可以自公告之日起

60日内，申请行政复议,或者自公告之日起3个月内向瑶海区人民法院提起行政诉讼。

特此公告。

合肥新站综合开发试验区房屋征收办公室

旧城改造模式研究 第3篇

作为人类定居和繁衍生息的地方, 城市是人类文明的结晶, 是人类寄托梦想和希望之所。快速的城市化, 使城市渐渐出现了这样或者那样的诸多问题, 如生态环境的恶劣, 城市热岛、工业化带来的环境问题;城市区别城市的特性在慢慢消失, 城市建筑趋于单一, 城市风格趋于雷同;城市化使得土地资源变得稀缺, 城市原有土地功能不能满足城市未来发展的需求, 城市处于不断的扩张中, 城市人口不断膨胀。不断增长的城市人口与不断升级的功能需求, 对现代城市的建设与发展提出了许多的要求, 旧城改造便顺势而生。

旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划、有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程, 是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作, 面临着许多矛盾和挑战。

二、旧城改造存在的问题

旧城改造过程中存在的问题主要有五个:

(一) 市场化旧城改造的运作模式。市场化的旧城改造运作模式给公益性的旧城改造项目加入了不少开发商自身的意愿, 并不能够完全代表城市居民的利益, 不能够体现以人为本的思想。

(二) 单一的旧城改造开发模式。每一个旧城改造项目都有着其不同的特点, 需要我们因地制宜地对旧城改造项目进行开发, 因而需要选择不同的开发模式, 开发模式的单一只能造成旧城改造项目个个都趋于雷同。

(三) 资金成为旧城改造的瓶颈, 严重阻碍着旧城改造项目的实施。旧城改造项目开发时间跨度大, 涉及人员多, 从而需要的资金额也非常的庞大, 改造过程中的资金问题一直很突出。

(四) 指导着整个旧城改造工程实施的旧城改造制度还不够完善, 旧城改造的许多操作不能得到有效的保证。

(五) 整个旧城改造过程中, 被拆迁户的利益和旧城改造工程的进度有很大的冲突。

三、旧城改造模式研究

由以上分析得出, 旧城改造过程中存在着很多问题, 要完全避免它们是不可能的, 但是要将问题出现后所产生的损失降低到最小还是可能的, 因而要从源头开始就对旧城改造可能会出现的问题做以防备。首先, 要选择适合自身城市旧城改造的整体运作模式;其次, 要针对不同的改造区域类型选择适合的开发模式;再次, 在以上二者都具备的情况下, 针对当前预计拆迁情况和财政情况选择不同的拆迁和融资模式;最后, 建立健全旧城改造制度体系, 从而使得旧城改造工程得以顺利实施并有效地促进城市未来的发展。 (图1)

(一) 旧城改造整体运作模式。

该运作模式主要有三种类型, 即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与型。政府型运作模式即政府掌握控制权, 强化住宅的保障功能, 实施主体不用开发商, 改造区域不进行商品房开发, 所建房屋全部用于居民回迁。开发商主导型即将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造, 政府不参与, 发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城市总体规划, 政府划出地块由开发商进行投资, 独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。政府主导下的开发商参与型模式, 即政府主导下的开发商参与。市区两级政府共同做好居民的搬迁安置, 进行总体规划、土地开发和市政设施建设, 然后实行土地招牌挂, 由开发商组织进行设计、建造和运营。开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成, 或者是分片区由不同的开发商完成。这三种类型各有利弊, 我国目前的房地产开发大都基于开发商主导型模式。

(二) 旧城改造项目开发模式。

以大规模和小规模渐进式开发模式为基础, 诸多学者们研究创新了其他旧城改造模式, 如模块式开发模式、软性开发模式、改造开发模式、城市历史文化遗产保护模式 (“整旧如旧”模式) 、整合开发模式等。大规模改造属于巴洛克式改造, 它是对现有城市进行全盘否定, 追求“宏伟”与“巨大”。该种改造方式导致最直接的结果就是将贫民窟从一个地方搬到另一个地方。由于片面追求城市土地开发强度和开发效益, 导致很多城市中心区域的改造缺乏弹性和选择性, 对城市的连续性和多样性产生破坏性的影响。因此, 简雅各布斯认为:“大规模改造并不能解决城市中现存的问题, 同时还带来了一系列新的问题”。因此, 有必要以渐进式小规模更新改造代替大规模改造, 通过渐进式小规模的整治改造, 该模式不仅可以改善居民的居住条件, 还可以实现居住社区与历史街区中文化的继承与发展。

模块式开发模式是针对大规模、多功能的旧城改造项目, 由单一的开发商、单次难以直接完成, 利用模块划分的思路, 保证模块的相对独立性与完整性, 保证模块开发的资金收回, 同时利用规划组与开发商的互动, 保证整个项目目标的实现。该模式适用于大型的、需要进行全面的功能改变、开发目标明确的多功能配套地区。

软性开发模式的突出特点是, 它采用渐进式小规模理论, 在城市改造过程中不强制居民一次性搬迁, 而是采取边改造边搬迁的方式。

改造开发模式主要是针对街道进行的改造, 旨在快速实现大规模的改造。首先, 大型开发商负责城市中心区位较好的街区改造, 将其改造成为大范围的、高档住宅区;其次, 小型开发商负责不位于或者不挨近城市的中心区, 但是区位上仍有改造优势的区域, 可以将其改造为小范围的家庭住宅, 以此来换取一些公寓住宅进行出售, 从而获得利润;最后, 在区位没有优势的区域, 房屋所有者可以用自己的积蓄改造住宅, 或者等到所在区域租金上升到能吸引小开发商时再对街区进行改造。

(三) 旧城改造拆迁模式。

“阳光”拆迁模式做法是坚持以人为本、公开、公平、公正的原则, 规范拆迁行为, 制定好阳光拆迁政策, 阳光拆迁补偿安置标准, 阳光拆迁管理。把政府有关部门的工作毫无保留地摆到群众面前, 接受群众的监督, 让群众明白拆迁政策、参与评估裁决、受惠补偿安置, 坚持拆迁公开, 保障群众的知情权, 努力从制度环节上杜绝“暗箱操作”。该模式源于成都的旧城改造, 在做法上主要有以下两点阳光之处:拆迁评估补偿方面;实施拆迁听证制度, 确保拆迁程序的规范化、社会化。

“不动迁”拆迁模式的核心就是能不拆的尽量不拆, 重点强调对老建筑的内部设施进行改造, 而建筑的外形和结构按照规划保持原貌或进行适当修复, 对于确实不能使用的房子或者因改善片区整体水平的基础设施水平, 部分需要拆除的必须拆除, 修建时可根据当地规范的风格特色, 进行就地的修建。该模式也可以说是一种综合整治模式, 即在满足城市形象、居住条件、周围环境的情况下, 不动迁原地居民, 由居民自筹资金进行改造。该模式的优点是保护当地的历史文化, 保留了城市原汁原味的形象和内涵, 维护了居民原有的生活方式, 解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题, 政府用于拆迁的成本也大大减少, 而且也体现了政府更多地尊重群众的利益和意见, 更多地充当协调角色, 这种改造可谓是深得民心。

“模拟”拆迁模式即在正式发出拆迁公告前, 所有之前的程序都预先进行模拟。这种做法的优点是避免了被拆迁人认为旧城改造是政府与开发商的单边行为的误解, 大大降低了居民在拆迁中可能产生的抵触情绪;避免了群众因不满而可能出现的群体事件等, 较好地维护了社会稳定, 大大降低了拆迁中的阻力因素, 加快了拆迁的进度。

再者是“自主”拆迁模式, 政府依法明确被拆迁居民土地和房屋的权益, 并在整个过程中进行监督和指导。这种做法的最大优点就是实现了居民、政府、企业的多赢, 将“拆”和“被拆”变为利益的共同体。但要注意的是, 居民在拆迁中得到的好处主要由居委会主导的拆迁公司掌握, 这就对居委会的管理能力提出了很高的要求, 而且要防止少数人垄断权力和利益, 产生新的损害被拆迁人利益的问题。

(四) 旧城改造融资模式。

融资模式有很多种, 但究竟哪种最适合旧城改造项目, 还需要针对项目特质进行分析, 通过对西方旧城改造经验的分析, 我们知道旧城改造的发展必然是一种政府主导的, 走向三方的合作伙伴关系, 因而那些注重各方合作的融资模式就比较适合旧城改造项目, 如PPP和PFI模式, 资产证券化和产业基金模式。

PPP模式即公私合作模式, 是以参与方“双赢”或“多赢”为理念的新型融资模式, 是指为了完成某些公共设施服务 (包括公共服务领域其他服务内容) 而在公共机构与私人机构之间达成伙伴合作关系, 签署合同明确双方的权利和义务以确保这些项目的顺利实施。旧城改造是一个系统工程, PPP模式与旧城改造项目的结合, 以政府作为主导方, 可以积极地制定激励政策引导私人机构的进入, 一方面可以缓和政府的财政压力, 另一方面从公共管理的角度看, 私人机构的高效率带入到公共部门, 有利于提高政府公共部门的绩效水平。

资产证券化 (ABS融资) 模式以项目所拥有的资产为基础, 以项目资产带来的预期收益为保证, 通过在资本市场发行债券来筹集资金的一种项目融资方式。实质是将基于旧城改造或资产的现金流收入与原始权益人完全剥离, 过户给特设信托机构 (Special Purpose Vehicle) , SPV通过金融担保、保险及超额抵押等方式取得较高的信用评级, 然后以债券的方式发售给资本市场的投资者, 筹集项目建设所需资金, 并以设施的未来收入流作为投资者收益的保证, 不需要以发行者自身的信用做债券的偿还担保。

产业资金模式中, 旧城改造基金采用杠杆原理, 即通过少量的政府财政投入和国有企业投资吸引大量的中小企业资金、居民储蓄以及旧城改造中被拆迁居民的拆迁补偿费入股投资。

四、结论

针对旧城改造中存在的问题及解决模式的特点, 本文得出以下结论:

(一) 政府主导、开发商参与的旧城改造整体运作模式是旧城改造发展的必然趋势;

(二) 因地制宜选择适合改造地块的旧城改造开发模式;

(三) 旧城改造拆迁要树立人为本的观念;拓宽旧城改造融资渠道;

(四) 制度创新, 建立完备的旧城改造制度体系。

摘要：旧城改造既是城市局部更新的过程, 也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。本文简要说明我国旧城改造中存在的一些问题, 详细介绍了旧城改造的各种运作模式, 并提出一些建议。

关键词：城市,旧城改造,旧城改造模式

参考文献

[1]简·雅各布斯.美国大城市的死于生[M].南京:译林出版社, 2006.8.

[2]何深静, 刘玉事.房地产开发导向的城市更新——我国现行城市再发展的认识和思考[J].人文地理, 2008.4.

[3]袁铁生.城市更新过程中政府和企业间的互动关系[J].北京规划建设, 2004.4.

[4]钱欣.浅谈城市更新中的公众参与问题[J].城市问题, 2001.2.

[5]朱克宇, 孔令龙.南京城市更新中拆迁问题及思考[J].泰州职业技术学院学报, 2006.2.

[6]“能不拆的尽量不拆”专家解读“不动迁”模式.人民网, http://www.people.com.cn/GB/14677/22100/36631/36633/2716025.html.

[7]赵灵敏.三亚自主拆迁模式再思考[J].南风窗, 2008.8.

[8]张晓君, 彭力, 沈弢.中国基础设施建设的资产证券化融资模式[J].重庆大学学报 (社会科学版) , 2007.

旧城改造开发模式探究 第4篇

关键词：旧城改造；开发模式；措施

中图分类号： F292 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）18-87-2

0 引言

由于社会的进步，我国许多地区都在如火如荼的进行旧城改造工作，旧城改造不仅影响着政府和开发商的利益，也与人民的利益息息相关。旧城改造不但可以改善城市形象，加快城市的现代化步伐，而且可以促进整个社会的稳定健康发展，构建和谐社会。尽管我国很多地区的旧城改造取得了丰硕的成果，但是也遇到很多无法回避的问题，我们应当在认清存在的问题的基础上，探究改造开发的科学模式。

1 当前影响我国旧城改造开发的因素

1.1 经济效益是关键因素

旧城改造关系到政府、开发商、人民群众等各方的利益，但进行旧城改造开发的主要负责方是开放商和政府，但是近年来我国房地产业发展的速度不断加快，开放商的地位愈发突出，房地产业生存的根本保障就是盈利，而且受到市场经济的影响，经济利益是主导因素。在这种背景下，开放商会大力对土地进行开发利用，在某种程度上土地的循环利用可能会受到限制。因而，虽然有各种各样的因素都会对旧城改造开发造成影响，但经济效益是最为关键的因素，它决定着能否顺利实现旧城改造开发的目标[1]。

1.2 多主体共同参与

最初旧城改造开发所需要的资金主要依靠国家财政拨款，近些年来旧城改造开发的投资人发生了很大变化，社会各个阶层的人士都参与到了这个项目中，企业、外商都会为旧城改造开放项目进行投资，基本上改变了长久以来过于依赖国家财政的状况。与此相对应，这种情况也改变了旧城改造开放的参与方式，即由单一走向了多元，政府、开发公司、社会组织甚至个人都可以参与进来。

1.3 利益的多元化

我国实行社会主义市场经济体制，任何经济活动都要与市场经济体制相适应，它的价值规律对经济行为起着重要的调节作用，其特征就是决策朝着更加多元化的方向发展。旧城改造开发会涉及多个投资主体，各个投资主体参与投资的着眼点不同，使得他们对利益的追求呈现出差异，有的投资方最重视的是经济利益，有的投资方最重视的是文化利益，还有的投资方最重视的是综合效益，因而利益的公平分配至关重要，只有利益分配公平了，各个投资方才会尽最大努力致力于旧城改造开发[2]。

2 现阶段我国旧城改造开发存在的不足之处

旧城改造开发一方面是一个城市进行局部更新的手段，另一方面是一个城市改善它整个社会环境的方式。我国旧城改造开发工作取得了很多成绩，不少城市因为旧城改造开发工作做得好使其焕发出了新的生命力，而且改善了人们的生活环境，然而，有些城市在旧城改造开发过程中也出现了很多不容小觑的问题，具体表现在以下几个方面：

首先，缺乏原创精神，照抄照搬国外的经验。部分城市进行旧城改造开发的时候完全模仿国外的建筑形式，过分的崇洋，而没有考虑自身的地域特色和文化特色，导致很多旧城改造开发后出现了千城一面的情况[3]。

其次，虽然现在旧城改造开发的参与主体增多了，可是起主导作用的大多数时候仍然是政府以及开发商，作为城市真正主人的居民的参与度较低，他们的意见得不到应有的重视，导致旧城改造开发工作缺乏人性关怀，没有切实做到以人为本。

最后，我国许多城市都存在着把原先具有深厚历史文化内涵的古建筑拆除，然后在原有位置上建造新建筑，追求所谓的现代化、国际化。从长远来看，这种做法实际上不利于城市的发展。因为古建筑往往承载着灿烂的文化，盲目的把它们拆除了，就等于破坏了历史文化遗产，一座城市的历史风貌可能会荡然无存[4]。

3 改造开发旧城的科学模式探析

3.1 坚持以人为本的思想

在相当长的一段时期内，人们认为之所以要对旧城进行改造开发是因为社会经济发展以及建设城市的需要，这种看法没有错误，然而它忽略了更为重要的一点，那就是旧城改造开发实际上是为了满足城市人民不断增长的物质需求、精神需求、环境需求。党中央倡导的科学发展观，应当成为指导各地旧城改造开发的根本原则，我国各个地区要想做好城市建设，旧城改造开发必须始终坚持以人为本的思想。

3.2 政府主导和市场化运作结合

旧城改造开发属于城市基础设施建设，提供人们生产生活必须的条件和公共物品是政府的职责，因而，旧城改造开发理应由政府实施。具体来说，政府的主要工作就是科学规划以及筹措资金。政府应在充分调研，认真衡量人民群众根本利益的前提下，制定出科学合理的改造开发规划。另外，政府也要采取有效的措施筹措资金。不过在市场经济时代，不能采取计划经济时代的方式，完全依靠国家进行财政拨款，地方政府应当以自己所掌握的土地资源作为依托通过市场化运作来筹集资金。所以，政府主导和市场运作两者应当结合起来，对于没有开发的国有土地或者旧城占有的土地，政府都可以利用土地市场，面向社会进行拍卖，牢牢掌握级差地租和土地的增值收入等，将这部分资金投入到旧城改造开发。

3.3 调动居民参与旧城改造开发的热情

旧城改造开发最大的受益人应当是居民，因而，居民有权利参与到旧城改造開发工作中。政府和开发企业要采取可靠的手段鼓励居民参与旧城改造开发，比如政府可以大力宣传旧城改造开发的益处，为居民建言献策创建良好的平台；开发企业对于参与修复旧城的居民给予一定经济上的奖励等。居民的广泛参与，不仅可以避免居民与改造开发人员的矛盾，还可以增强城区的复原力，提高居民在心理上对新城的认可度。

3.4 因地制宜

我国很多地方的旧城改造开发都面临着拆迁安置困难、建设配套设施花费多的问题，解决这些问题的有效途径之一就是进行旧城改造开发的时候做到因地制宜。政府和开放商在进行实地调查后，制定高标准的改造开发方案，方案中应当说明哪些旧城适合改造成商业步行街、哪些旧城适合建设居住小区等等；此外，还可以巧妙用土地换房屋或者用房屋换土地的形式，从而平衡好各方利益，总而言之，因地制宜有利于避免开发改造的盲目性，提升新城的使用价值，从而获得良好的社会效益。

4 结语

旧城改造是一项艰巨并且复杂的工作，不可能在短时期内解决所有问题，为此，各地政府应当制定灵活的政策，并对旧城改造进行一定的扶持，譬如对于参与旧城改造的开发商给予减免税费和土地出让金的优惠等等，这样做有助于调动各方参与旧城改造的热情。旧城改造不仅需要政策上的大力扶持，还需要科学的规划，妥善处理好经济、社会、环境等矛盾，运用行之有效的开发模式，只有这样才能确保高效的完成旧城改造开发工作。

参 考 文 献

[1] 蒋德球.旧城改造途径解析[J].江西建材，2014，02：56+59.

[2] 彭涛.旧城改造中的利益博弈与政府法治——以渭南市临渭区旧城改造为例[J].人文杂志，2014，06：117-123.

[3] 丁一，王红梅，沈明，王海云，刘光盛，程迎轩，卢阳禄.广州市旧城更新改造模式的优选研究[J].城市规划，2014，05：15-21+34.

[4] 胡喜生，祁新华，王明达.旧城改造中居民安置空间模式的研究[J].贵州大学学报（自然科学版），2011，04：96-100.

[5] 谢浩.旧城改造新模式研究[J].住宅科技，2011（05）.

[6] 吴林淋.关于旧城改造中房屋拆迁问题的思考[J].城市建筑，2014（02）.

[7] 霍晓刚，钟培源，姚忠禄，胡晓鹏.银川市旧城改造进行式[J].宁夏画报（时政版），2013（02）.

旧城改造新模式 第5篇

拆“住改商”最高可按商用补偿六成广州市即将拉开旧城改造大幕，未来将拆除1000万平方米的旧建筑，动迁人口约60万。如何保障被拆迁人的利益成为决定旧城改造成败的关键。广州市国土房管局昨日正式公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》)，今后，旧城改造拆迁将参照当地一手商品房均价大幅提高补偿标准，对住改商、没有房产证的房屋等四大拆迁遗留难题提出了解决之道。焦点

1困难家庭最少补40m

2随着城市化的发展，很多老城区居民都面临经济困难，他们所住的旧房普遍偏小，如果按拆一补一的方式补偿，其居住情况并没得到改善。如今广州要设定住宅房屋拆迁补偿最低面积标准，加强对弱势群体的保护，保证住宅被拆迁人的居住权。此次出台的《指导意见》明确，如果被拆住房合法产权的建筑面积小于40平方米，被拆迁人只要满足具有广州城镇户籍，且被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅这两个条件，在异地永迁的时候将按40平方米予以补偿。在满足上述两个条件的基础上，如果被拆迁人符合广州城市低收入住房困难家庭的住房保障条件，还可以选择就近安置。

市国土房管局表示，出台上述最低补偿安置面积的规定，主要出于以下考虑：一是将补偿安置与住房保障工作紧密结合，倾斜照顾低收入住房困难家庭，通过改造同步解决低收入家庭的居住问题，实现一举两得；二是通过政策引导被拆迁家庭多选择异地永迁和货币补偿，实现抽疏中心城区人口的目的。

此外，新政策明确提出：被拆迁人不得通过分户、析产、交易、赠与等方式享受上述拆迁补偿政策。

焦点

2“住改商”物业区别对待

广州历史上形成了较多的“住改商”问题，对于这类问题，新的拆迁政策本着尊重历史、实事求是的原则，也将给予适当补偿。

《指导意见》规定在符合规划条件下，拥有合法产权的被拆迁人可以选择不同的补偿安置方式。被拆迁人选择异地永迁、就近安置的，按住宅用途进行补偿安置。如果被拆迁人选择货币补偿的，还要根据“住改商”物业的具体情况分别对待―――如果是1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

如果“住改商”物业属于1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

广州市国土房管局还明确，如果按经营性用房确定的货币补偿款低于《指导意见》有关住宅货币补偿的，应当按照住宅确定货币补偿，以保证政策适用的公平性。焦点

3自建房补偿不超过六成广州从1981年开展房地产登记工作，目前符合登记条件的房屋已基本办理了房地产证，但在实际中也还存在着因建设单位倒闭、破产、撤销、兼并，或者欠交税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产历史遗留“办证难”问题。

那么没有房产证的房屋拆迁怎么补偿呢？《指导意见》明确，根据广州2008年初出台的解决历史遗留办证难问题的相关意见，已开始给大批没有房产证的房屋发证，对于符合相关文件规定，但尚未领取房地产权证的房屋，视同已领取房地产权证，按相关文件确定条件核定的面积确定房屋补偿安置面积。

《指导意见》还明确，违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对于被拆迁人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，为解决基本生活需要而自行建设的房屋，考虑到过去法规政策不断完善的历史背景，给予适当、合理补偿，可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

焦点

4租客弃租公房可补三成旧城改造拆迁中还有一大难题就是租房客往往会以租赁合同为由拒绝搬迁。为引导承租人主动解除租赁关系，《指导意见》首次明确，符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅(含廉租房)进行安置。也就是说如果被拆迁房屋的货币补偿有100万元，承租人就可以拿到30万元的弃租补偿。如果符合直管住宅租赁条件的承租人不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积，国土房管部门依法配合安置工作。

广州市国土房管局相关负责人表示，这项补偿办法只适合直管公房拆迁，私房拆迁由业主和租客自己协商弃租补偿的比例。

三种补偿安置方式

●货币补偿

新增改造奖励，使拆迁补偿标准比以前大有提高，更有利于充分保障被拆迁人的合法权益。按照新的政策，货币补偿由房屋市场评估价加上改造奖励，标准最高可以达到同区位一手商品住房均价水平。

●异地永迁

为抽疏中心城区人口密度，结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例，确定异地安置房建筑面积。被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁得越远，获得补偿安置面积也就越大。

●就近安置

按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格(论坛新闻)结算差价。安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。实地走访

就近回迁最受欢迎

广州新的拆迁补偿安置政策出台后，记者第一时间走访越秀、荔湾和海珠区的典型老街，市民最关心的还是拆迁后自己的生活水平是否会发生变化。由于老城区配套成熟，大部分被访问的居民都希望选择就近回迁的补偿方式。

越秀东濠涌街坊玲姐：补点钱也要就近安置

60岁的玲姐是一位名副其实的老越秀，独身的她住在东濠涌一栋楼龄超过20年的黄皮楼，房屋面积有50平方米。玲姐说，尽管房子老旧，也时常发生漏水、盗窃等现象，但由于位于大东门，附近肉菜市场完善，临近中华广场，省人民医院也仅在15分钟路程之内，这对于已经步入老年阶段的玲姐很是满意，“年纪大了，医院和菜市场比什么都值钱。”

对于最新公布的旧城改造拆迁补偿指导意见的三种补偿安置方式，玲姐不假思索就选择了“就近安置”。由于处于黄金地段，去年东濠涌拆迁项目补偿中，玲姐附近被拆的老房补偿奖励高达到13380元/平方米。

对于货币补偿与异地永迁，玲姐认为，前者需要自己去搜索合适的房源搬迁，颇费周章，也耗费精力，自己也没有足够的购房经验。后者则更是有“发配”之感，脱离便利的交通和生活设施，这让年老的居民更是没有安全感。

海珠同福中路街坊何姨：担心住改商拆迁后断了生计

2009年12月底，海珠区同福中路上张贴起一纸拆迁公告，里面标示拆迁的范围从同福中路372号至394号等。不过，住在这个拆迁范围里的街坊，表示到现在都不愿意与拆迁公司谈判。

由于这个拆迁的路段紧靠着海珠区有名的红会医院，多年前平房里的街坊们纷纷打开自家门面做生意，卖妇女婴幼儿用品、水果等，这一带被街坊叫为“BB商铺街”。

这里的街坊最大的心愿就是希望能回迁到这里。何姨的房子虽然有60平方米，但全部用来做商铺，一家人反而租住在附近。“所以一平方米能够补偿到多少钱，街坊们都没有同拆迁公司谈过。如果不能回迁，能否再分回一间一楼的商铺。否则只补偿一笔钱，不够买新房，家里人也断了生计。”

荔湾逢源路宝盛沙地：旧城改造九成居民选回迁

作为荔湾区首个可回迁的旧城改造地块，位于逢源路宝盛沙地二期地块的旧城改造计划从去年6月份开始实行，近160间老房子被列入其中。宝盛沙地项目在三个多月时间内，完成了96.28%的动迁工作，其中九成多居民选择了原址回迁。据了解，宝盛沙地拆迁所实行的拆迁货币补偿价格，是依照拆迁房屋的质量所进行的“阶梯式”定价。其中，对框架结构房屋的弃产补偿为10600元/平方米。最高补偿和最低补偿房屋之间的差价不超过1000元。

旧城改造 标语 第6篇

大力加快城中村改造，切实推进城市化进程

保护文化遗产，建设旅游大市 旧城改造万代福，子孙后代感谢党

旧城改造，造福人民

全市动员，全民参与，努力开创××社会主义新农村建设新局面

2、弘扬“三创”精神，加快现代化新农村建设?

3、落实科学发展观 建设社会主义新农村

4、加快新农村建设，全面实现“两个率先”。

5、建设社会主义新农村，率先基本实现现代化

6、努力建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村

7、大家一条心 建设新农村

8、坚持工业化致富农民，城市化带动农村，产业化提升农业，走新型“三农”发展之路

9、坚持发展，推动向农村延伸，城市公共服务向农村覆盖，城市现代文明向农村传播

10、以工促农、以城带乡、以乡促城、城乡互动，统筹城乡经济社会发展

11、统筹城乡发展 促进社会和谐?

12、坚持多予少取放活 促进社会发展

13、城市带动农村

14、不断深化“三有工程”，巩固完善“五道保障”

15、鼓励农民创业，扩大农民就业，拓宽增收渠道，富裕农民生活

16、发展现代高效农业 加快农业

17、加快发展 构建环境友好型农村

18、加强建设 提高农业综合生产能力?

19、培育壮大农业龙头企业 加快推进农业产业化

20、推进农村 提高农业产业化经营水平?

21、发展农民专业合作组织 提高农民组织化程度

22、以热爱祖国为荣、以危害祖国为耻；以服务人民为荣、以背离人民为耻；以崇尚科学为荣、以愚昧无知为耻；以辛勤劳动为荣、以好逸恶劳为耻；以团结互助为荣、以损人利己为耻；以诚实守信为荣、以见利忘义为耻；以遵纪守法为荣、以违法乱纪为耻；以艰苦奋斗为荣、以骄奢淫逸为耻。

23、树立，深化农村“文明福万家”主题教育

24、知荣辱 讲正气 树新风 促和谐

25、搞好村庄规划 改善农村面貌

26、改善农村环境，提升农民素质，促进农业发展

27、建设新农村 倡导新生活

28、破除陈规陋习倡导文明新风?

29、培育文明新风 构筑和谐农村?

1、全党动员 全民参与 共建社会主义新农村

2、精心组织 务求实效 深入开展新农村建设活动

3、生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主

4、落实科学发展观 创建和谐新农村

5、大家一条心 建设新农村

6、坚持多予少取放活 促进农村经济发展

7、实行城乡统筹 加快农村发展

8、工业反哺农业 城市带动农村

9、贯彻落实中央一号文件 大力建设社会主义新农村

10、“3+1”联手共建 城乡统筹一体发展

11、壮大县域经济 促进新农村建设

12、工农联手 互惠共赢

13、城乡互动 工农协调

二、镇村建设方面

1、搞好村庄规划 改善农村面貌

2、改变农村面貌 建设美好家园 创造幸福生活

3、积极投身“四清四化” 为创建文明村庄做贡献

4、农村要环保 青山绿水好

5、清除农村污染，营造秀美山川

6、民风淳朴 团结和睦 经济繁荣 环境优美

7、建设中心村、改造空心村、合并弱小村、发展特色村

8、整治村庄环境 改善农民生活

9、开发新能源 享受新生活

10、改厕改灶改圈 植树栽花种草

三、班子建设民主管理

1、健全村民自治运行机制 大力推行四民主两公开

2、加强民主法制建设 保障农民民主权利

3、壮大农村集体经济 带领农民共同富裕

4、完善村民自治 推进村务公开

5、着力促进农民增收 提高农民生活水平

6、关心农民疾苦 尊重农民意愿 维护农民利益 增进农民福祉

7、发挥农民主体作用 建设社会主义新农村

8、深化农村综合改革 理顺基层管理体制

9、户户倡树新风 人人遵守公德

10、不打架 不酗酒 不赌博

四、培育新型农民

1、建设新村镇 发展新产业 培育新农民

2、大力开展农民科技培训 积极实施绿色证书活动

3、加强精神文明建设 培育造就新型农民

4、破除陈规陋习倡导文明新风

5、培育文明新风 构筑和谐农村

6、建设新农村 倡导新生活

7、爱整洁 讲卫生 共建新农村

旧城改造规划 第7篇

街景综合整治规划及实施措施

摘要： 街景整治对于改变城市面貌提升城市品位非常重要，在城市更新中占有重要地位，新时期街景整治对街景综合整治规划的内容和规划成果提出了新的要求。

关键词： 城市更新 街道 街景 整治

随着我国改革开放和经济建设的不断发展，我国的城市建设有了很大进步，城市规模在不断发展扩大，同时城市中的一些地区已不在适应现代化城市生活，生活环境 不良的地区不但影响居民的生活，也损害了城市形象，以至于导致城市或城市中的某些地区对人的吸引力减弱。同时生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物，周围的环境、出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满，对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有 要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容报有很大的希望，为了解决这些矛盾及保持城市可持续发展的要求，城市更新成为城市建设的重要课题。

街道是城市的经脉，没有街道，就没有城市，街道使巨大的城市变成了一个有机体，一个具有活力和生命的有机体。同时街道本身也是一个有机整体，是一个包罗万 象的巨型建筑物，是一个没有封闭点和终结点的开放场所。城市在街道上表达它清晰的世俗生活，也表达它暖昧的时尚生活。街道承受了城市的噪音和形象；承受了 商品和消费；承受了历史和未来；也承受了时代的气质和生活的风格。所有这些构成了街道的景观——街景。街景是城市面貌的重要反映，城市的街景犹如人的面 容，是展示城市特有风采的风景线。街景整治是改变城市面貌提升城市品位的重要途径，也是城市更新的重要内容。目前，街景整治已在全国范围内展开，以下就是 街景整治结合规划工作谈几点体会：

1、街景综合整治中的规划构思

1.1整体定位：按总体规划要求分析该街道在市区交通中的地位、作用、街道两侧用地以及单位发展要求等，确定街道功能定位。

1.2确定整治规划内容及深度：规划从街道交通和平面整治、沿街建筑立面整治、公共空间环境整治三个层面设计。

1.3强调公众参与：两侧建筑及单位是街道构成内容的基本元素，调动公众执行规划的积极性，以保证成果的合理性、可操作性和规划的顺利实施。

1.4规划范围的“双重”性：规划范围是街道长度及两侧进深的范围。分析论证时必须扩大沿街进深，保证每个单位用地和规划空间的完整。

2、主要规划内容

2.1街道交通及平面整治规划

用地功能调整。根据现状条件确定切实可行的整治对策和方法。针对不同类型地块采用多种改造整治方式，优化土地功能结构，确定科学的容量指标和土地使用强度，使规划更具可操作性。

建筑性质调整。

道路规划：主要包括路面交通组织；机动车、非机动车数量统计、预测；停车场需求分析（公共、单位、临时）；公交线路规划；公交站点设置等。

绿化设计：行道树、花坛、垂直绿化、小花园建设、草皮种植。

配套设施布置。

2.2沿街建筑立面整治规划

根据现状建筑质量、外观条件，立面整治分为三个级别：

保留：目前质量尚好，门窗墙面均未破损的予以保留。采取清洗、粉刷、去污除垢的整治措施，使立面整洁一新。

整治：对立面有一定破损、受其它构筑物遮挡、使用不当、以及由于建筑性质改变的建筑立面进行整治改造。除采取清洗、粉刷等措施外，对临街晒衣架、遮阳（雨）蓬、花架、空调架、钢（木）窗统一改造、设计、翻新。更新：临街违章建筑、有碍于景观的临时建筑及构筑物的拆除；随用地调整需重建、改建的建筑，按整治规划相关要求委托有关单位进行建筑设计。重建内容要有完整的申报文件。

2.3公共空间环境整治规划

市政设施：包括电力、电信、通讯杆线、街灯、路灯、装饰灯、环卫设施等的改建和增加。

交通设施：设机动车、非机动车停车场，规划单位内部停车场，新增公交线路，设候车亭，铺设盲道等。广告牌匾及灯箱：根据广告性质，决定设置位置、尺寸、材质、色彩等。

统一设计各类围墙。

商业店面设计。根据店面性质、建筑形式及街道色调设计橱窗、门匾。

城市小品：主要包括路灯、垃圾分类收集箱、邮筒、公用电话亭、街牌、信息标识牌等。

公共空间设计。主要包括绿化、广场等

2.4整修标准

可以根据各地情况具体制定，结合我市情况建议以下标准。

店名招牌、灯箱、广告牌：制定本地市《店名招牌管理办法》，进行统一改建；

防盗窗：

①临街建筑物正、左、右三面原有防盗窗凡不符合整治要求的一律拆除；

②临街建筑物正、左、右三面的一、二层重新设置的防盗窗由区政府有关部门统一设计，防盗窗安装时不得超过窗台外沿，如住户不需要装可以不装；

③临街建筑物正、左、右三面的三层及其以上，原则上不安装防盗窗，如住户坚持要装，必须将防盗窗装于窗内侧；

④如原有防盗窗规格符合整治要求，但颜色不一致的，必须与整治后颜色统一；

花架、晒衣架、遮阳（雨）蓬：临街建筑物正面一律不允许设置；左、右两侧面允许设置，但必须统一规格、统一颜色、统一位置；

空调架：按街景要求适当调整位置并对支架油漆，同时统一安装排水管道排放冷凝水。

钢（木）窗调换：以白色塑钢窗为主，对白色铝合金窗原则上不予更换；

沿街市政、绿化、环卫设施：根据市容标准，进行统一改建；

防盗窗拆迁后的墙面必须进行修补和局部粉刷；

整治范围内临街违章建筑和有碍于景观的临时建筑及构筑物必须拆除。

2.5完成规划内容同时要考虑规划创新和特色

2.5.1 “母题”设计构思：准确把握每条街道的功能、等级、定性、定位，从街道的人文、自然背景条件出

发，确定其蕴含的风貌特色，以确定特色营造的方法和手段；通过“母题”的多次重复、再现、提示、强化视觉效果。争取每条道路整治出来都要有自己的特点。

2.5.2夜景设计：以建筑轮廓灯、街道照明灯、草地灯、商业建筑灯光等为主，其它建筑照明为辅，对有条件的商业店面鼓励霓虹光的使用。对照明形式、色彩、位置、数量等进行设计，并按平时与节假日分强度控制。

3、规划成果

3.1文本：主要包括规划构思；规划主要内容；主要道路街景整修标准；规划创新与特色。

旧城改造开发模式浅析 第8篇

关键词：旧城改造,城市规划,开发模式,案例研究

1 引言

改革开放以来, 我国经济产业与城市建设呈现出蓬勃发展的态势, 旧街区已经不能满足现代社会越来越高的功能需求。在我国可持续发展的方针指导下, 规划者愈加重视“以人为本”这一理念在旧城区的改造项目中的实现, 因而在新的形势下, 如何在旧城改造中寻求一种恰当的改造与开发模式成为了我国城市化进程中的关键步骤。

2 旧城改造及存在问题

旧城改造既是城市局部更新的过程, 也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程, 我国的旧城改造项目呈现出了一些不容忽视的问题:

第一, 在城市更新中, 历史街区建筑没有得到保护与修缮而被开发商拆毁, 旧城历史文化遗产被破坏, 历史风貌荡然无存。

第二, 部分旧城改造照搬照抄国外建筑形式, 一味求新求洋导致我国众多旧城改造毫无历史痕迹与地域特色, 不少旧城改造后呈现出千城一面的景象。

第三, 我国旧城改造项目的开发模式多以以政府和开发商为主导, 居民对改造项目的参与度不够, 政府及开发商对旧城区原住民搬迁及改造意愿不够重视, 规划之中缺乏人性关怀。

我国旧城区存在问题众多且纷繁复杂, 而旧城改造开发模式不当会阻碍城市的积极发展, 因此对旧城改造开发模式的研究就显得尤为重要。

3 旧城改造开发模式研究

3.1 影响因素

影响旧城改造开发模式的具体因素有历史文化、旧城区人口构成、形态特点、功能定位及资金支持等。这些政治、经济、文化等因素相互交织, 共同影响着旧城改造开发模式的确定。

3.2 参与主体

旧城改造的参与主体为开发商、业主和政府, 最终决策由三者共同完成, 由第三方监督评估。首先由政府主导组织旧城改造的项目, 并在项目实施过程中进行积极引导与监督;同时还应积极调动旧城区中居民的公众参与性;在资金筹措方面应寻求多样的筹措方式, 使改造项目成为利于城市长远发展又能使多方获益的多赢工程。

(1) 政府主导

旧城改造过程中涉及到的复杂土地产权问题和拆迁补偿等诸多事宜, 需要政府进行相应的引导和规划。政府借助企业的力量和市场化的经营方式来实现旧城改造的目标, 应注意把握行为尺度, 尽量避免出现缺位和越位两种情况。

(2) 公众参与

旧城改造中涉及到的土地征收、房屋拆迁、补偿、安置、更新计划的执行、日后的维护管理等诸多方面, 与市民的产权和生活居住权密切相关。旧城改造以提高居民居住环境质量以及优化城市建设为最终目标, 因此公众参与在旧城改造过程中的意义不容忽视。

(3) 资金筹措

资金筹措的方式主要有地方财政拨款、土地有偿出让、开发商投资及其他方式, 开发商投资为目前我国旧城改造主要资金来源, 充足的资金可以保证旧城改造项目的顺利进行, 开发商为旧城改造项目的实施提供了驱动力。

(4) 第三方监督

规划师、建筑师及专家在旧城改造中作为第三方, 凭借其专业知识和技术技能在旧城改造中也将起到关键的作用。第三方在旧城改造项目中起到了监督工程实施情况、评估项目收益率和验收最终成果的作用, 它的介入将解决项目实施中的矛盾, 缓和各方面利益的冲突。

3.3 旧城改造开发模式研究

按照开发特点及主要解决问题, 旧城改造开发模式可分为一下几种模式:

(1) 模块式开发模式

由于单一的开发商、单次难以直接完成, 利用模块划分的思路, 保证模块的相对独立性与完整性, 保证模块开发的资金收回, 同时利用规划与开发商的舞动, 保证整个项目目标的实现。采用该模式的关键是要找到改造片区新的增长点, 以增长点带动周边区块的持续开发, 并在此基础上实现区域的全面开发。

(2) 软性开发模式

采用渐进式小规模理论, 在城市改造的过程中, 不强制居民一次性搬迁, 而是采取边改造边搬迁的方式。与渐进式小规模开发的差异在于强调原住户的利益:通过广泛的公众参与, 保障公众利益的实现。

(3) 改造开发模式

改造开发模式主要是针对街道进行的改造, 旨在快速实现大规模的改造。大型开发商将城市中心区位较好的街区改造成为高档住宅区;小型开发商讲不位于或者不挨近城市的中心区, 但是区位上任有改造的优势的区域改造为小范围的家庭住宅以此来换取一些公寓住宅来进行出售;区位优势不明显的区域, 房屋所有者可以按需求自行改造住宅, 以出租或出售获取利润。

(4) “整旧如旧”模式

旧城与历史有着无法割舍的联系, 分散在旧城中的各种历史要素集结为城市文脉。处于弱势的地域文化如果缺乏内在的活力, 没有自觉的保护与发展, 就有可能丧失自我的创造力与竞争力。在面对中国大规模的城市更新时, 历史文脉的保护与传承应放在尤其重要的位置。

(5) 整合开发模式

旧城改造项目由于其庞大的资金需求, 在政府主导的前提下必须要引入私人投资, 然而私人投资往往要考虑改造地区的潜在开发价值、工程初期投资额、资金回报率等方面的因素, 土地价值低的地块常常陷入招商难的困境, 旧城改造难以顺利进行。因此, 政府需要把土地按经济效益整合后出让给开发商, 使得“低价值”土地具有市场竞争力, 保证旧城改造的整体性。

3.4 国内案例研究

旧城的地域特征和经济社会发展水平具有很大差异性, 我国旧城改造案例当中有许多经验值得借鉴。下面将对几种典型的旧城改造案例的开发模式进行研究, 提出不同发展背景条件下有效的旧城改造与开发模式。

(1) 新天地广场

上海新天地位改造项目位于上海的黄金地段, 其中以成片的石库门式里弄建筑为主, 广场所在地的两个地块被划入上海市中心区11个“历史文化风貌区”之一“思南路革命史迹历史文化风貌区”中。开发定位以上海近代建筑旧区为基础, 将其改造成集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚休闲文化娱乐中心, 也是体现上海历史文化风貌的都市旅游景点。保留石库门建筑原有的文化特色, 以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调, 改变原先的居住功能, 赋予它新的商业经营价值, 把百年的石库门旧城区改造成一片新天地。

改造中对国家政策规定有保护价值的历史文物予以保留, 并进行维修、维护和包装, 艺术地再现了旧时石库门里弄建筑文化的精华。

(2) 莫干山路50号

莫干山路50号位于上海市普陀区, 苏州河南岸。那里有相当数量年代久远的厂房和仓库, 是创意产业与工业厂房再利用的典型代表。2002年初, 一些画家和画廊租用旧厂房和仓库用作工作室和画廊展览空间, 这里迅速演变为集中了几十位艺术家的工作室、多家国内外画廊及各类文化艺术公司的艺术园区。莫干山路50号的吸引力主要在于低廉的租金、历史风貌和市井生活融会一处的独特景象;另外, 仓库巨大的空间可以容纳众多的参与者, 它们和美术馆、展览馆比起来更亲切、更时尚。

随着上海商业租金价格逐年上升, 创意园区纷纷涨租, 由创意产业引发的土地升值反而导致创意产业自身的困境。同时, 因为创意产业经济贡献力相对较低, 解决不了就业, 这在成本很高的中心城区得不偿失。因此, 中心城区的工业建筑作为创意产业集聚地存在一定的缺陷。

(3) 北京菊儿胡同

北京菊儿胡同的改造采用老四合院的保护与改造的新路经----肌理插入法, 不打破北京旧城的城市布局且不完全拆除四合院, 而是根据其肌理局部地以旧代新, 用“新四合院”代替原有的。然而在当时菊儿胡同的改造并没有改善当地居民居住条件和生活环境, 也不能满足现代化的需求, 这给我们一个启示继承和保护不仅应注重户外环境的延续和有机更新, 还应注重与现代生活的结合, 因地制宜找出适合自己的改造方式。多元化改造, 可持续发展, 景观和生态环境也应同步建设。

4 结语

我国旧城改造的任务艰巨而复杂, 而目前我国许多城市仍然处于摸索阶段, 不当的旧城改造模式会引发种种城市经济、社会问题, 下面将对我国旧城改造开发模式提出以下几点建议:

(1) 在旧城改造的实施中必须坚持科学发展观, 坚持以人为本, 以实现城市土地的合理利用、城市整体功能的不断完善、城市环境质量的根本改变, 最终推动城市的可持续发展。

(2) 坚持政府主导, 开发商参与的旧城改造主体模式, 一个有效的旧城改造开发模式中政府积极作用是是必须的、不可替代的, 政府既要运用一些激励性政策吸引开发商对城市更新的投入, 又要维护公众利益, 为社区居民创造良好的居住环境。

(3) 应该因地制宜的选择旧城改造开发模式, 不应一味照搬照抄, 导致旧城改造进程难以实施, 改造效果不尽人意。应综合考虑各地块规模、区位及商业价值、历史价值具体情况, 采用不同的开发模式。

(4) 旧城改造的开发模式应兼顾三方效益, 即经济效益、社会效益和环境效益。只有在提高经济效益的同时兼顾社会效益和环境效益, 才能使城市建设健康发展, 保证经济效益长期稳定实现。

参考文献

[1].姚恭平, 高世华;旧城改造开发模式探析.[J]江苏城市规划2007.07

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