经纪人业务操作及管理标准

经纪人业务操作及管理标准（精选6篇）

经纪人业务操作及管理标准 第1篇

经纪人业务操作及管理标准

一、经纪人工作的三项原则

a)用诚实、正直和责任心对待每一位我们接触的客户，为他们提供优质服务，创造

良好印象而获得客户推荐和重复业务的机会。

b)努力工作，追求成功，更多的获取房产业主、需求客户的交易委托。

c)刻苦学习，勇于实践，更快的提升获得委托房产的能力。

二、经纪人的日常管理

经纪人的考评：以《经纪人工作量化表》为考核依据，如未完成，在夕会后独自完成。销售经理根据商业计划总体要求，进行总体的量化管理，并根据经纪人的个人情况进行工作按排上的适当调整。

具体内容参照附件一《经纪人工作量化表》。

二、业务操作标准

在操作每一个案子的过程中，为了保证服务质量、提高成交机率、保证公司和客户的交易安全，每一位经纪人和主管必须按照以下的操作标准：

1、房源的委托签订或无委托房源的处理

在一切有可能的情况下，经纪人必须尽力与房东方签定委托协议。秘书对委托协议有管理、发放和存档的职责，经纪人应到秘书处已有公司盖章的空白委托书，一般每人只可有3张空白委托书，与秘书实行以旧换新。（签定委托书的房源必须填写产权人的有效证件号或产证编号，并附产证或有效证件的复印件交秘书，独家委托或根据主管要求必须对所委托房源亲自察看，并附手绘房型图，才算签定有效房源委托）

对实在无法签定委托书的，必完整填写客户登记表交秘书存档。

经纪人应第一时间将房源信息登录房友系统，登录价格制度原则：

a)租赁房产可按实价登录。

b)买卖按包佣价加浮动价：

 100万以下加3万

 100万以上至200万以下加5万

 200万以上至300万以下加10万

 以上以此类推

此价在一般情况下也作为报价。但根据市场运作情况报价可做相应的调整。

具体流程如下：

签定委托书房源当日交主管，主管在委托书或客房登 1

记表上签字确认，无签定委托书房源填写客户登记表进行A、B、C分类

隔日早会前将委托书或客户登记

表交秘书，并更换新委托书跟踪表

11点以前

完成录入，并进行A、B、C分类

管理和房源来源分类管理

2、房源推广：

a)每日夕会中进行房源交流，每一位经纪人要对每一套房源进行记录，由专人

组织分析，并对可以形成带看的进行及时配对。

b)每周五的夕会中进行房源熟悉度的抽查，每位经纪人对店内A、B分类的房

源熟知度达90%，直到过关完会。

c)秘书在每月10日与25日进行门前展示房源的更新，优先级以A、B、C顺位

排序。如有房源被成交，秘书在得知后的24小时时内进行更换。

d)广告与DM的房源和排版以销售经理及公司主管领导的签字确认，原则上以

B类房源和2周以上独家委托的A类房源为主。

e)对非本商圈的房源，原则上不主张进行客户开发进行配对，除非已有现成的客户。获得非本商圈房源的经纪人应该在获取房源的隔日将房源以电子邮件的形式群发推广至天津地区的所有加盟店，对房源周边的加盟店有必要进行

电话跟踪。

f)在当日夕会上一旦出现A类房源，该经纪人必须在会后将该房源写上店内的房源公告栏上。

g)销售经理应确定组内最有市场竞争力的房源，秘书将此张贴在门头最为醒目

之处。

3、客户信息的处理

在目前的二手房市场情况是，已由卖方市场转向买方市场，原现门店只进行房源管理，而不注意客户信息的管理。这种情况应该有所改善。

具体建档分三级：经纪人（客源跟踪表）、主管（客户统计本）、秘书（店内客户数据

库）

具体流程如下： 当日交主管，客房登记表上签字确认，由主管在自己的客户统计本上

登记，进行A、B、C分类

隔日早会前将委托书或客户登记

表交秘书跟踪表

11点以前

完成录入，并进行A、B、C分类

管理和客户来源分类管理

4、客户信息推广：

a)每日夕会中进行客户信息的交流，每一位经纪人要对每一客户信息进行记录，由

专人组织分析，并对可以形成带看的进行及时配对。

b)对非本商圈的客户需求信息，原则上不主张进行房源开发进行配对，除非已有现

成的房源。获得非本商圈客户需求信息的经纪人应该在获取房源的隔日将房源以

电子邮件的形式群发推广至天津地区的所有加盟店，对需求周边的加盟店有必要

进行电话跟踪。

c)在当日夕会上一旦出现A类客户信息，该经纪人必须在会后将该客户信息写到店

内的公告栏上。

5、房源及客户的维护

对于房源及客户的维护，实行分类维护原则，分类以A、B、C分类原则为准。分类时不但需考虑价格因素，也要考虑市场的供求量因素，以及客户或房东提出的成交时间。

注：不论是电话沟通、见面沟通或带看，每一次的接触，必须将内容和结果填写入客户跟踪表或房源跟踪表。主管对每一个客户维护动作进行5%的电话抽查。

A类房源及客户的维护：

目前客户的游动性很高，本店的信息，同样也会在同商圈的其它门店内出现，因此这类客户和房源很快会被市场消化。对于这类的客户和房源，一定需要采取最为快速的处理方案。

当房源及客户一旦被确认为A类以后，必须在第一时间内以进行最大量的配对和带

看。但是操作时对A类房源的房东方特别注意，注意话术技巧以防房东因看房太多而抬价。

当店内带看全部完成但不能产生意向、或带看量不能达到3组以上时，经纪人需第一时间与友店联络组织带看。

如果使用所有资源还未产生意向的，必须与客户保持每2天的一次以上的联络，另外，根据客户需求或房源情况进行定向的开发。

因为目前客户的游动性很高，所以为了减少市场竞争的压力，在报价时可以接近实价，甚至就是实价，但须包含中介费。

B类房源及客户的维护：

对于B类房源及客户，是市场中较为普遍的一类客户，此类客户的需求或卖价略偏离市场的实际成交。此类客户也是体现门店营运能力的一类客户，那经纪人首先得知他们的需求被调整到市场成交价的范围内，也就可以在第一时间进行操作，并且不会象A类客户那样有很多的竞争对手。

具体操作：

a)开始阶段的一天2-3组的带看量，如无意向逐步递减，但保持每两周形成一次以

上的带看，并在带看过程中通过房东或客户的表现来，改变他们的需求；

b)每周保持二次以上的电话联络（内容：对带看结果的回访、其它中介公司的信息

等），及时掌握客户的心理变化；

c)一旦得知他们的需求被调整到市场成交价的范围内，马上进入A类客户的操作程

序。

C类房源及客户的维护：

C类房源及客户也是一种常见群体，但经常被经纪人所忽视。但只要有需求，随着市场和需求心理因素的变化，此类需求最终还是会被市场所消化的。次类客户以维护和建立长期感情为主。

具体操作：

a)开始阶段可在一周内组织1至2次的带看，通过对方房东或客户的表现来，尝试改变他们对市场的判断，使之向B类和A类靠拢；

b)如果不能马上改变其判断，保持两周一次的电话沟通，注意其的需求变化。如能形成带看，不论是房源还是客户可以作为一个陪衬，同时调整其心理。

c)如其需求改变可达到A或B类标准，可按标准进行操作。

6、配对与带看

a)配对：经纪人无权进行房源、客源配对，必须在主管指导下以店内的房源或客

户数据库内配对，除与友店合作外如店内数据库内无信息的房源和客源不得配对。

b)带看前的准备工作：

 在秘书处领用带看确认书；

 并在秘书处填写，秘书核对数据库，房源和客户信息是否属实，不然不得发

放。在没有得到店经理的认可下客户必须到店内签定带看确认书，在店内交秘书备案存档；

 在带看前必须做好与房东、客户的确认工作。

c)带看过程中的工作：

 必须亲自带领客户完成整个带看过程，并做好解说工作；

 注意不让房东与客户进行价格谈判和互通联系方式；

 一般情况下，把客户送上交通工具才算完成整个看房过程，如遇客户需要查

看周边环境，经纪人必须亲自陪同完成。

注：整个带看过程以客户开价为主要目的。

d)带看后的工作：

把带看情况填写入客户跟踪表或房源跟踪表；

如客户开价应及时通知主管，进入价格谈判阶段。

如客户没开价，事后必须与房东和客户电话联系，但一般先与客户联系，看客

户是否会事后开价或者要求复看（一般在第一次带看中就需要避免复看）

7、意向书签定

a)经纪人不得独立签定意向书，必须由以下人员陪同下签定（顺序以前至后优

先级排列）：销售经理、主管。以上人员不得因休息或工作以外时间等理由不参加意向书签定。

b)意向书内的各项事项必须填写清楚、完整，并给客户解释清楚。

c)意向金由店务秘书、销售经理、主管（顺序以前至后优先级排列）收取，并

在4个小时内交公司财务处，经纪人不得收取。

注：店内所有的业务款项流转都以此为标准。

d)经纪人不得独立送意向书给房东签定，必须由以下人员陪同下签定（顺序以

前至后优先级排列）：销售经理、主管。以上人员不得因休息或工作以外时间等理由不参加意向书签定。意向金由陪同人员掌管，并亲自交房东签收。

8、合同签定

a)经纪人不得独立签定《房屋买卖（租赁）合同》，必须由以下人员陪同下签定

（顺序以前至后优先级排列）：销售经理、主管。以上人员不得因休息或工作以外时间等理由不参加合同签定。

b)合同内的各项事项必须填写清楚、完整，并给客户解释清楚，业主、客户和

公司三方签章确认生效，同时交纳定金和双方中介费，合同一式三份，三方各持一份。

c)定金和中介费由店务秘书、销售经理、主管（顺序以前至后优先级排列）收

取，并在4个小时内交公司财务处，经纪人不得收取。

9、交易流程中的经纪人工作

a)经纪人必须陪同客户参加每一次合同的签定，包括：租赁合同、买卖合同、交易过户、贷款的相关合同，主签人员为（顺序以前至后优先级排列）：销售经理、主管。以上人员不得因休息或工作以外时间等理由不参加。

注：从意向书以后的所有法律文件及收据原件、复印件等都有公司秘书管理。b)在销售经理和主管指导下参加交易过程中的款项支付和划转，原则上经纪人

不得接触现金。

c)房屋交接：交接过程中经纪人、业主方、客户方必须签定房屋交接书；经纪

人需做好水电煤等各项物业费用的结算和抄表工作；经纪人陪同做好各种器具的质量验收；在买卖过程中还需拿到业主的户口迁移证明或空户证明；事后经纪人必须将交接中的所有表单交由公司秘书统一管理。

21世纪不动产天津中川加盟店

2011年7月

经纪人业务操作及管理标准 第2篇

1.下列属于房地产居间业务信息收集中的常规信息有(ADE)。

A.按揭费用表 B.楼盘广告 C.房产展销会 D.售楼书 E.转移登记税费表 2.租赁居间主要业务包括(BC)。

A.房屋理财 B.招租居间业务 C.代租代管 D.项目转让与合作 E.租售结合 3.房地产经营投资包括(ACD)。

A.买卖投资 B.置业消费投资 C.置业租赁投资 D.房屋租赁投资 E.房屋理财 4.下列属于房地产买卖经营投资成本的是(ABC)。

A.购置价款 B.改造费用 C.经营费用 D.空置费用 E.押金利息 5.下列(ADE)情形下，房屋出租人有权终止合同。

A.房屋承租人擅自转让房屋 B.承租人累计拖欠房租3个月以上 C.承租人经出租人同意将房屋全部转租 D.承租人故意损坏承租房屋 E.承租人擅自改变房屋用途

6.房地产经营投资的特征包括(ABDE)。

A.投资的产品价值具有双重性 B.价格具有多样性 C.投资回收期短 D.投入量大 E.投入量大 7.下列属于建筑划方法中的内部条件调查的内容是(AD)。

A.使用方法 B.空间形式 C.场地条 件D.功能要求 E.用途 8.影响房地产价格的市场因素不包括(ADE)。

A.经纪发展状况 B.客户取向 C.发展商营销目标 D.周边环境景观 E.发展商知名度

9.作为推广费用制定的销售百分比法的优点是(ADE)。A.根据企业的负担能力而定，就财务而言合理可行 B.推广预算与销售保持相应的比例，对长期规划有利

C.比较灵活 D.考虑到推陈广成本.售价与企业利润之间的关系 E.普遍采纳可以使竞争趋于稳定

10.房屋出租人是指在城市规划区范围内，将房屋出租给承租人以取得租金或收益的(ACD)。

A.房屋所有权人 B.房屋使用权人 C.房屋委托代管理人 D.A或C E.A或B 单选

1.根据购买目的的不同，房地产市场分为自用市场和()。A.租赁市场 B.抵押市场 C.销售市场 D.投资市场 2.最接近完全竞争的房地产市场是()。

A.土地市场 B.增量市场 C.存量市场 D.抵押市场 3.一般情况下，由开发高主导定价的房地产是()。A.存量房地产 B.土地 C.增量房地产 D.房屋

4.房地产项目定位阶段的市场调查应从了解开发项目的()入手。A.土地状况 B.交通状况 C.周边周边景观 D.社会需求 1.D 2.C 3.C 4.A 5.房地产销售阶段市场调查的要点是()。

A.市场推广调查和测评、成交客户问卷调查和销售难点调查 B.竞争项目调查、客户需求和接触媒体习惯调查

C.竞争项目销售信息调查、成交客户问卷调查和规划调整 D.价格调查、客户需求调查

6.房地产市场调查按具体的调查方法划分，主要有访问法.观察法和()。A.定性调查法 B.抽样法 C.实验法 D.重点调查法 7.不属于房地产市场供给调查的内容是()A.区域在售项目推出的单位.面积.户型调查 B.区域总体环境质量状况调查 C.总体供给的预测调查

D.房地产细分市场供给调查

8.按照()来划分，市场调查分为全面普查和重点调查。

A.调查的侧重点 B.选择调查对象的方式 C.抽样方法 C.调查所采用的模型 9.随机抽样的方法有分层随机抽样.分群随机抽样和()。

A.简单随机抽样 B.任意随机抽样 C.就便随机抽样 D.配额随机抽样

10.房地产市场调查的目的可以通过探测性调查.描述性调查.因果性调查和()来确定。

A.现时性调查 B.定性调查 C.预测性调查 D.回顾性调查

5.A 6.C 7.B 8.B 9.A 10.C 1.房地产项目定位的核心内容是()。

A.对产品提出一种主题推广概念，使产品在潜在消费者思想感情中产生共鸣 B.通过对产品和形象的设计，对产品赋予不同的价值，最终达成销售 C.通过对市场、消费者的分析，拟订建筑设计任务书 D.产品定位、客户定位和形象定位

2.对房地产睥目标客户群体进行研究的主要方法是()方法。

A.市场行为记录 B.SWOT分析 C.规划与建筑策划 D.市场细分 3.WT对策是指()。

A.考虑优势因素和机会因素，目的在于努力使这两种因素都趋于最大

B.考虑优势因素和威胁因素，目的在于努力使优势因素趋于最大，使威胁因素影响趋于最小，用优势抵抗威胁

C.考虑劣势因素和机会因素，目的在于努力使劣势因素影响趋于最小，使机会因素趋于最大，劣势不成为机会的障碍

D.考虑劣势因素和威胁因素，目的在于努力使这两种因素影响都趋于最小

4.在建筑策划方法中，研究建筑功能和空间的组合方法是属于()阶段的内容。A.总体规划到建筑策划 B.建筑策划到建筑设计 C.总体规划到建筑设计 D.建筑设计到营销策划 1.D 2.D 3.D 4.B 5.影响房地产定价的因素主要有一般因素.市场因素和()。A.政策因素 B.经营目标因素 C.供求因素 D.项目因素

6.在以提高市场占有率为主要目标，营销利润为次要目标时，应采取的定价策略是()。

A.高价策略 B.低价策略 C.中价策略 D.成本价策略 7.“撇脂定价策略”是指的()定价策略。

A.低开高走 B.低开低走 C.高开低走 D.高开高走 8.销售过程中的难点户型是指()。

A.目标客户不接受的户型 B.经市场难难以消化的户型 C.设计有缺陷的户型 D.面积大的户型

9.在房地产市场状况较为稳定的区域，房地产企业为保持其市场占有率，通常采取的价格策略()。

A.低价策略 B.高价策略 C.中价策略 D.市场策略

10.在采用低开高走定价策略时，确定调价频率的关键在于()。A.小幅递增 B.前快后慢 C.前慢后快 D.吸引需求

5.D 6.B 7.C 8.B 9.C 10.A 1.楼盘推广中市场主题的确定是以()为基础的。

A.产品定位 B.客户定位 C.形象定位 D.功能定位 2.户外广告不具备的()特点。

A.长期性 B.固定性 C.覆盖率高 D.集中 3.广告推广的周期循环为()。

A.发布—评估效果—跟踪调研—调整—发布 B.发布—跟踪调研—评估效果—调整—发布 C.发布跟踪调研—调整—发布 D.发布—评估效果—调整— 4.房地产营销模式中不常见的是()。

A.职能式组织 B.集团式组织 C.市场式组织 D.产品式组织

5.房地产企业根据市场需求，通过不断完善和改进住宅产品，扩大企业的品牌影响。其品牌战略执行的是()。

A.服务策略 B.活动策略 C.产品效应策略 D.关系策略 6.广告目标效果的测定主要是关于广告经济效果测定和()测定。A.广告社会效果 B.广告媒体效果 C.广告心理效果 D.广告创意效果 7.房地产销售一般分为销售准备和()阶段。

A.销售实施 B.售后服务 C.广告定价 D.营销策划 8.未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合()条件。A.封顶 B.验收 C.预售 D.规划

9.房地产销售一般根据项目销售量.销售目标和()等因素决定销售人员人数。A.销售进度 B.销售难度 C.广告投放 D.物业档次 1.B 2.C 3.B 4.B 5.C 6.C 7.A 8.C 9.C 10.项目销售预热期的推广主要是整个项目的()。

A.产品推广 B.形象推广 C.客户推广 D.价格推广

10.B 多选

1.市场细分的要求包括()。

A.可测量性 B.个别性 C.可盈利性 D.一致性 E.不易受影响性 2.影响房地产价格的项目因素有()。

A.位置 B.自然环境 C.土地成本 D.客户取向 E.发展商知名度 3.最终折扣率是在综合折扣的基础上考虑以下()因素形成的。

A.发展商关系 B.付款方式 C.促销活动 D.尾盘再折扣 E.分阶段上调折扣 4.制定中价策略的依据是()。A.市场供求较为平稳 B.市场竞争较为激烈 C.要与竞争者保持均势

D.价们对于开发商和消费者都有比较容易接受 E.企业的利润期望值一般

5.下列房地产按照相关的规定，可以上市交易的是()。

A.集资房 B.政府权属公房 C.售后公房 D.经济适用房 E.私房 6.下列()房地产权属转移不具备有效性。A.房屋产权有争议

B.产权人出卖房屋后，没有居住去向的 C.共有房地产，经其他共有人口头同意的 D.产权证书伪造的

E.房地产权证上的业主姓名与售房者不相符合 7.下列关于定金合同的说法正确的是()。A.定金合同必须是单独书面合同

B.定金合同从实际交付定金之日起生效

C.债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回 D.定金数额不得超过主合同标的额的30% E.当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限

8.房地产买卖成交时，购房款与产权过户的给付可由()机构代管。A.开发公司 B.经纪公司 C.律师事务所

D.政府下属兼有过户公司职能的机构 E.物业管理部门

9.房地产经纪人须掌握的与房地产管理部门相关的交易手续是()。

A.房屋租赁登记 B.课税估价 C.保险 D.贷款评估 E.入住登记 1.ACD 2.ABE 3.ACDE 4.ADE 5.CDE 6.ABC 7.BCE 8.BCD 9.AB 10.房地产经纪人受理委托业务后，主要收集()信息。A.标的物业信息 B.竞争对手信息

C.与标的物业相关的市场信息 D.委托方信息事 E.媒体信息 10.ACD 1.下列属于房地产居间业务信息收集中的常规信息有()。

A.按揭费用表 B.楼盘广告 C.房产展销会 D.售楼书 E.转移登记税费表 2.租赁居间主要业务包括()。

A.房屋理财 B.招租居间业务 C.代租代管 D.项目转让与合作 E.租售结合 3.房地产经营投资包括()。

A.买卖投资 B.置业消费投资 C.置业租赁投资 D.房屋租赁投资 E.房屋理财 4.下列属于房地产买卖经营投资成本的是()。

A.购置价款` B.改造费用 C.经营费用 D.空置费用 E.押金利息 5.下列()情形下，房屋出租人有权终止合同。A.房屋承租人擅自转让房屋

B.承租人累计拖欠房租3个月以上 C.承租人经出租人同意将房屋全部转租 D.承租人故意损坏承租房屋 E.承租人擅自改变房屋用途

6.房地产经营投资的特征包括()。A.投资的产品价值具有双重性 B.价格具有多样性 C.投资回收期短 D.投入量大 E.投入量大

7.下列属于建筑划方法中的内部条件调查的内容是()。

A.使用方法 B.空间形式 C.场地条件 D.功能要求 E.用途 8.影响房地产价格的市场因素不包括()。

A.经纪发展状况 B.客户取向 C.发展商营销目标 D.周边环境景观 E.发展商知名度

9.作为推广费用制定的销售百分比法的优点是()。A.根据企业的负担能力而定，就财务而言合理可行 B.推广预算与销售保持相应的比例，对长期规划有利 C.比较灵活

D.考虑到推陈广成本.售价与企业利润之间的关系 E.普遍采纳可以使竞争趋于稳定

1.ADE 2.BC 3.ACD 4.ABC 5.ADE 6.ABDE 7.AD 8.ADE 9.ADE 10.房屋出租人是指在城市规划区范围内，将房屋出租给承租人以取得租金或收益的()。

A.房屋所有权人 B.房屋使用权人 C.房屋委托代管理人 D.A或C E.A或B 答案： 10.ACD 编辑推荐: 多项选择题

1.房地产行政管理部门对房地产经纪行业的年检主要是检查房地产经纪组织()等情况。

A.现金流状况 B.资产规模变化 C.经营业务范围 D.注册地点

E.持证从业人员情况

2.下列房地产转让流程中，属于商品房销售基本流程的有()。A.购房人查询楼盘的基本情况

B.购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同 C.办理预售合同文本登记备案

D.商品房竣工后，开发商办理初始登记交付房屋 E.办理交易过户登记手续

3.房地产买方代理业务是房地产经纪人以委托人名义()的行为。A.承租房屋 B.出让房屋 C.购买住宅

D.购买商业用房 E.出售商品房

4.确定一宗房产或地产是否设定了抵押权的方法有()。A.查看该土地的土地使用证

B.查看该在建房产的建设用地规划许可证 C.查看该期房的建设进度 D.查看该房产的房屋所有权证 E.到房地产登记机关查询

5.房地产经纪活动既是一种民事行为，也是一种中介活动。因此，房地产经纪活动应当遵循的原则有()。

A.诚实守信原则 B.公开原则 C.平等原则 D.自愿原则 E.客观公正原则

1：CDE 2：ABE 3：ACD 4：ABDE 5：ACD.6.根据工作周期，经加工整理形成的房地产经纪信息表格一般分为()。A.日报表 B.周报表 C.月报表 D.综合信息表 E.专项信息表 7.申请房地产转移登记应提交的文件有()。A.证明房地产权属发生转移的文件 B.身份证明

C.房地产权属证书 D.房屋灭失的证明 E.建设工程规划许可证

8.房地产居间业务流程中的主要环节有()。A.居间业务洽谈 B.物业投资

C.代理委托人办理房地产权属登记备案 D.信息收集与传播 E.佣金结算

9.以划拨方式取得土地使用权的，土地使用权初始登记要提交的文件有()。A.已付清土地使用权出让金的证明 B.身份证明

C.初始登记申请书 D.土地使用权出让合同 E.地籍图

10.获取房地产经纪信息的途径有()。A.从有关单位内部获取 B.从报纸传播的信息收集 C.通过行政指令收集 D.现场收集

E.利用网络获取

11.下列关于房地产抵押权设定的各种表述中，正确的有()。A.抵押双方到登记机关办理抵押登记 B.抵押权人保管房地产他项权利证书 C.抵押人保管经注记的房地产权属证书 D.登记机构保管房地产权属证书

E.债务履行完毕，抵押权人向登记机关办理抵押注销手续，并通知抵押人 12.下列关于房地产居间的说法中，不正确的有()。A.实际中，房地产指示居间和房地产媒介居间完全独立 B.居间合同的委托人的给付义务具有确定性

C.不能以房地产经纪人的名义订立房地产交易合同 D.房地产经纪人代表委托人订立房地产交易合同 E.房地产交易过程完成后，可以进行佣金结算 多项选择题答案

6：ABC 7：ABC 8：ADE 9：BCE 10：ABE 11：ABC 12：ABDE 1.根据购买目的的不同，房地产市场分为自用市场和()。A.租赁市场 B.抵押市场 C.销售市场 D.投资市场 2.最接近完全竞争的房地产市场是()。

A.土地市场 B.增量市场 C.存量市场 D.抵押市场 3.一般情况下，由开发高主导定价的房地产是()。A.存量房地产 B.土地 C.增量房地产 D.房屋

4.房地产项目定位阶段的市场调查应从了解开发项目的()入手。A.土地状况 B.交通状况 C.周边周边景观 D.社会需求 5.房地产销售阶段市场调查的要点是()。

A.市场推广调查和测评、成交客户问卷调查和销售难点调查 B.竞争项目调查、客户需求和接触媒体习惯调查

C.竞争项目销售信息调查、成交客户问卷调查和规划调整 D.价格调查、客户需求调查

6.房地产市场调查按具体的调查方法划分，主要有访问法.观察法和()。A.定性调查法 B.抽样法 C.实验法 D.重点调查法 7.不属于房地产市场供给调查的内容是()A.区域在售项目推出的单位.面积.户型调查 B.区域总体环境质量状况调查 C.总体供给的预测调查

D.房地产细分市场供给调查

8.按照()来划分，市场调查分为全面普查和重点调查。

A.调查的侧重点 B.选择调查对象的方式 C.抽样方法 C.调查所采用的模型 9.随机抽样的方法有分层随机抽样.分群随机抽样和()。

A.简单随机抽样 B.任意随机抽样 C.就便随机抽样 D.配额随机抽样

10.房地产市场调查的目的可以通过探测，描述性调查.因果性调查和()来确定。A.现时性调查 B.定性调查 C.预测性调查 D.回顾性调查 1.D 2.C 3.C 4.A 5.A 6.C 7.B 8.B 9.A 10.C 1.下列属于房地产居间业务信息收集中的常规信息有()。

A.按揭费用表 B.楼盘广告 C.房产展销会 D.售楼书 E.转移登记税费表 2.租赁居间主要业务包括()。

A.房屋理财 B.招租居间业务 C.代租代管 D.项目转让与合作 E.租售结合 3.房地产经营投资包括()。

A.买卖投资 B.置业消费投资 C.置业租赁投资 D.房屋租赁投资 E.房屋理财 4.下列属于房地产买卖经营投资成本的是()。

A.购置价款 B.改造费用 C.经营费用 D.空置费用 E.押金利息 5.下列()情形下，房屋出租人有权终止合同。

A.房屋承租人擅自转让房屋 B.承租人累计拖欠房租3个月以上 C.承租人经出租人同意将房屋全部转租 D.承租人故意损坏承租房屋 E.承租人擅自改变房屋用途 1.ADE 2.BC 3.ACD 4.ABC 5.ADE 6.房地产经营投资的特征包括()。A.投资的产品价值具有双重性 B.价格具有多样性 C.投资回收期短 D.投入量大 E.投入量大

7.下列属于建筑划方法中的内部条件调查的内容是()。

A.使用方法 B.空间形式 C.场地条件 D.功能要求 E.用途 8.影响房地产价格的市场因素不包括()。A.经纪发展状况 B.客户取向

C.发展商营销目标 D.周边环境景观 E.发展商知名度

9.作为推广费用制定的销售百分比法的优点是()。A.根据企业的负担能力而定，就财务而言合理可行 B.推广预算与销售保持相应的比例，对长期规划有利 C.比较灵活

D.考虑到推陈广成本.售价与企业利润之间的关系 E.普遍采纳可以使竞争趋于稳定

10.房屋出租人是指在城市规划区范围内，将房屋出租给承租人以取得租金或收益的()。

A.房屋所有权人 B.房屋使用权人 C.房屋委托代管理人 D.A或C E.A或B 答案： 6.ABDE 7.AD 8.ADE 9.ADE 10.ACD 1.楼盘推广中市场主题的确定是以()为基础的。

A.产品定位 B.客户定位 C.形象定位 D.功能定位 2.户外广告不具备的()特点。

A.长期性 B.固定性 C.覆盖率高 D.集中 3.广告推广的周期循环为()。

A.发布—评估效果—跟踪调研—调整—发布 B.发布—跟踪调研—评估效果—调整—发布 C.发布跟踪调研—调整—发布 D.发布—评估效果—调整— 4.房地产营销模式中不常见的是()。

A.职能式组织 B.集团式组织 C.市场式组织 D.产品式组织

5.房地产企业根据市场需求，通过不断完善和改进住宅产品，扩大企业的品牌影响。其品牌战略执行的是()。

A.服务策略 B.活动策略 C.产品效应策略 D.关系策略

1.B 2.C 3.B 4.B 5.C 6.广告目标效果的测定主要是关于广告经济效果测定和()测定。A.广告社会效果B.广告媒体效果 C.广告心理效果 D.广告创意效果

7.房地产销售一般分为销售准备和()阶段。A.销售实施 B.售后服务 C.广告定价 D.营销策划

8.未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合()条件。A.封顶 B.验收 C.预售 D.规划

9.房地产销售一般根据项目销售量.销售目标和()等因素决定销售人员人数。A.销售进度 B.销售难度 C.广告投放 D.物业档次

10.项目销售预热期的推广主要是整个项目的()。A.产品推广 B.形象推广 C.客户推广 D.价格推广

证券经纪业务质量管理体系研究 第3篇

根据全面质量管理的基本思想, 对经纪业务实行全面质量管理, 就是对全过程的每一个环节分别进行质量管理。当每一个环节的质量都管理到位时, 整个经纪业务质量管理工作也就管理到位。对任何一个业务环节的质量管理工作都可以按照PDCA模型组织实施。P是计划阶段, 该阶段的主要工作是分析现状, 找出影响质量的主要原因, 并针对主要原因, 制定出工作计划和措施;D是实施阶段, 就是将制定的计划和措施, 具体组织实施和执行;C是检查阶段, 就是将执行结果与预定目标进行对比, 检查计划执行情况。即验证计划执行是否到位, 或预定目标设置是否合理;A是处理阶段, 对总结的检查结果进行处理, 成功的经验加以肯定, 并予以标准化, 失败的教训要总结分析, 以免重现;对于没有解决的问题, 应提到下一个PDCA循环中解决。

证券经纪业务全过程可以划分为四个连续环节, 即营销—开户—交易—服务 (见图1) 。其中, 营销是指营销人员寻求潜在客户并对其进行投资者教育、风险揭示和相关培训的过程;开户是指证券公司营业部柜面人员为客户开立证券账户和资金账户的过程;交易是指客户向存管账户中划入资金, 买卖证券的行为;服务是指证券公司为客户提供的后续服务工作, 包括提供咨询服务, 开通账户交易权限等。本文将从经纪业务的这四个环节入手, 逐一分析每一个环节的质量管理的设计方案。

一、营销环节

证券营销是证券经纪业务全过程的第一个环节。证券营销的职能主要包括开发潜在客户和对客户进行投资者教育。历史证明, 许多账户类的风险大多产生于客户开发环节, 由于营销人员没有把好第一道关, 致使非实名账户、拖拉机账户油然而生。而投资者教育实为营销服务, 通过开展投资者教育, 使潜在客户了解本公司的文化、业务特色、服务水平、员工素质和产品类型等, 进而使客户选择本公司。因此, 本文认为, 营销环节的质量管理应体现在加强风险控制和提升服务水平两个层面。营销过程中的风险控制意在通过营销活动了解客户, 掌握客户准确的信息, 指导客户规范办理业务, 防止各类不合格账户产生。提升服务水平则必须体现出服务特色, 使客户在投资者教育的过程中了解公司文化, 感受到公司专业化和个性化的服务。具体而言, 可以从三个方面入手设计营销环节的质量管理方案。

1、加强对营销人员培训, 组建一支合格的营销队伍。

营销人员素质的高低直接影响到质量管理的成果。加强对营销人员的合规意识培训和业务知识培训, 将有促于提高营销人员的执业素质, 一方面避免营销人员在营销过程中恶意违规;另一方面也能为客户提供更专业的服务。目前, 各证券公司对营销人员的培训多局限在营销技能上, 只注重如何教客户分析股票。除此之外, 营销人员对公司文化, 产品类型, 业务流程、服务特色等知识了解甚少。很难谈得上专业营销。要提升营销环节的服务质量, 就必须加强对营销人员的全面知识培训, 才能在投资者教育中体现出特色, 在对客户的服务上体现出专业。并且, 伴随证券行业竞争的日趋激烈, 未来只有那些拥有高素质营销队伍的证券公司, 才能在激烈的市场份额争夺战中占据有利地位。

2、完善系统建设, 为营销工作提供系统支持。

系统支持包括对客户营销的系统设计和对营销人员培训的系统设计。客户营销的系统设计应充分考虑为潜在客户提供更专业、更个性化的服务。在证券公司众多系统中, 能为潜在客户所接触、所知晓的系统无非是公司门户网站。因此, 门户网站的设计必须体现出公司的业务特色, 并针对潜在客户需求设计专门的功能模块。如投资者风险评级功能模块, 为潜在客户预约开户功能模板, 投资者教育活动专栏等。营销人员培训的系统设计不仅要有丰富的培训内容和形式, 还必须设计有考试功能, 能随时检验培训效果。

3、梳理业务流程, 发挥营销人员的开户指导作用。

当前, 很多证券公司设计的柜面业务流程, 都只考虑由交易人员来受理客户的柜面业务需求。在行情高涨的时候, 柜面业务工作任务重, 维稳压力大, 人手紧张, 经营秩序混乱, 容易出现非本人开户、非本人签名和提供虚假信息的情况。同时, 也容易产生操作差错, 影响服务质量。虽然, 一些证券公司也会根据业务量的变化, 提前安排好后备人员, 但后备人员的数量和质量往往不能有效满足实际的需要, 原因在于业务量具有不可预测性, 且后备柜面人员的数量具有局限性。因此, 必须将营销和营运的界线重新界定。本文认为, 营销环节应从过去的营销人员将客户带进营业部即结束延长至指导客户填写好开户表单为止。这样分工, 一是可以让柜面人员专心执行操作, 而不必受客户填表咨询影响;二是可以有效防范非本人开户和非本人签名;三是能够让客户感受到专人服务的优待, 四能有效疏导柜面秩序, 提高工作效率。

二、开户环节

开户环节的质量管理应从账户的合规性管理入手, 立足于完善账户日常管理制度和建立账户管理长效机制。账户清理工作结束后, 国内各券商越来越注重对开户环节的风险管理, 并做了大量实质性的工作, 如改进操作系统, 优化业务流程, 重视对交易人员进行培训等。并且, 许多券商之间还就账户管理经验进行交流学习。本文认为, 设计开户环节的质量管理体系方案可以从其影响因素进行考虑。

影响开户操作质量的因素主要有四大类:即人员因素、制度因素、系统因素和其他因素 (见图2) 。其中, 人员因素是指交易人员的业务素质, 包括输机速度、操作的准确性、业务的全面性和工作责任心等;制度因素是指制定的业务流程, 包括业务流程的设计是否能够有效防控和发现风险, 是否能够确保操作的及时性等;系统因素是指柜面操作系统的设计及数据传输速度等;其他因素是指对交易人员操作速度有影响的其他外部因素, 如开户量、工作环境等。要做好开户环节的质量管理, 关键是要确保开户操作的准确性和及时性。不仅仅要对风险因素进行预防、监控和检查, 对非风险要素 (如服务信息) 的录入也要确保规范、准确。从上述影响开户环节质量的四类因素看, 有三类因素属内部因素, 可以不断优化和完善, 因此, 可以从以下三方面完善开户环节的质量管理方案。

1、建立交易人员的培训机制, 完善考核体系。

交易人员的业务素质直接关系到账户风险的产生和开户办理效率。交易人员在开户操作过程中的质量问题主要体现在三个方面: (1) 输机出错, 留下风险隐患; (2) 业务办理效率低下; (3) 业务操作不规范, 随意修改账户信息。因此, 必须加强交易人员操作速度和准确性的培训。培训工作应该系统化和标准化, 既有定期培训, 也有临时培训;培训形式要多种多样, 不拘一格, 要注重培训效果, 不要流于形式;要搭建模拟环境, 方便交易人员进行仿真培训;要完善培训考核系统, 客观评价考核成绩;要加强对考核结果的运用, 注重交易人员资格管理。

2、优化柜面操作平台的设计, 简化操作难度, 提高系统运行速度。

对柜面操作系统设计要以简单实用为原则, 具体可以从两方面设计操作系统: (1) 减少操作过程中不必要的人为选择, 提高系统的智能化判断, 如通过读卡器直接获取客户身份证的信息; (2) 简化操作步骤, 减低降低操作难度和节省操作时间, 如将开立证券账户、资金账户和存管账户整合到一个菜单操作, 一步式完成开户过程。

3、再造开户流程, 加强对业务风险的防控工作。

质量管理对业务风险的控制主要包括三个方面:事前防御, 事中监控和事后检查。质量管理的目标就是确保客户本人开户和客户信息真实、完整、有效。开户环节的事前防御体现在开户前做好对客户的身份识别工作。随着信息技术的进步, 识别客户身份信息的方法越来越多, 如读取二代身份证的信息、取公安部门存取的公民信息等, 这些都是识别客户身份的有效办法。事中监控是指在客户开户操作完成后, 把客户账户设置为待激活状态, 采取回访的方式对录入到系统的账户信息再次进行核对, 确认客户信息真实有效后再激活客户账户。事后检查是指在客户账户已投入使用后, 后期仍继续采取多种形式或手段对客户账户信息进行检查、校验, 以弥补前期工作的遗漏。

三、交易环节

交易环节的质量问题主要表现在:客户不能正常发出委托、客户账户清算数据不准确、客户资金存取不畅等。这些问题都反映了系统功能的不足。要做好清算环节的质量管理, 关键在于做好系统建设, 具体包括三个方面。一是要继续提高交易、结算数据的存取速度和准确性。二是要提高清算业务的自动化水平。受交易所数据接口和一些券商清算系统的限制, 一些业务的清算还必须通过手工一笔笔的干预进行, 如上交所大宗交易、深交所司法冻结等, 手工清算一则效率低, 二则容易出错。因此, 只有将所有业务的清算纳入自动化管理, 才有提高清算效率, 避免不必要的人工操作差错。三是做好应急预案, 加强应急演练, 提高对突发事件的处理能力。

四、服务环节

经纪业务的客户服务包括两类:一是咨询类服务, 二是账户类服务。咨询类服务主要是指对客户提供投资咨询, 指导客户使用交易软件等。账户类服务是指为客户办理资金账户清密、开通新的委托方式和开通新品种的交易权限等。咨询类服务工作主要由营销人员负责完成;账户类服务工作主要由柜面交易人员负责完成。由于本文意在探索营运质量管理体系的建设, 因此, 重点关注的是账户类服务质量问题。账户类服务的服务方式可以分为两类:一类是客户到现场临柜办理;一类是通过网络、电话和信函等非现场方式办理。前者能有效防控风险, 但对客户不够方便;后者虽方便, 但容易留下安全隐患。所以, 账户类服务质量体系的建设必须在业务安全性和便捷性上寻求平衡。将风险大的业务安排客户到现场办理, 将风险小的业务提供平台, 方便客户网上或电话办理, 这是目前较普遍的做法。本文认为, 账户类服务质量管理体系的设计思路可以从两个方面考虑。

1、改进流程, 提高现场业务办理效率。

处在券商控制风险的角度, 部分高风险的业务, 如账户激活、开通新品种交易权限等, 要求客户必须到现场办理。填写业务表单进行纸面留痕。但是, 要求客户现场办理, 必然给客户造成不便, 导致客户产生情绪。所以, 要注重提高工作效率和服务水平, 不断优化和完善业务流程, 提高业务办理速度和准确性。

2、加强对客户的培训, 使其了解券商业务特点和办理流程。

为方便客户, 许多券商将一些分低风险业务, 如清密、转账等, 为客户提供网络或电话平台, 由客户远程办理, 并且进行系统留痕。但由于客户对各券商业务办理流程和系统的不了解, 不清楚哪些业务可以通过网上办理, 哪些业务必须到券商现场办理, 网上办理业务的操作方式等。因此, 很多客户并不能享受到这种高效快捷的服务。所以, 必须加强与客户的后期沟通和培训, 使客户了解券商的业务特点和网上办理业务的方法, 这样, 才能更有效的达到方便客户的目的。

参考文献

[1]Armand V Feigenbaum:TOTAL QUALITY CONTROL, McGraw-Hill, 2005-12.

[2]张德江主编:证券交易营业部风险管理指引[M].中国金融出版社, 2002.

[3]张华:实施全面质量管理是企业发展的必然选择[J].内蒙古统计, 2009 (1) .

[4]刘娜、关玲永:全面质量管理的理论分析[J].北京建筑工程学院学报, 2008 (6) .

[5]潘飞、文东华、胡巧云:全面质量管理战略、环境不确定性与企业绩效[J].当代财经, 2009 (1) .

经纪人业务操作及管理标准 第4篇

“当股市没有赚钱效应，很多温州资金会迅速涌入其他投资领域，券商营业部的交易量下降，佣金收入自然大幅度锐减。”为了避免经营被动，林胜克告诉《投资者报》记者，自今年下半年开始，在行业创新的氛围下，他带领营业部积极地进行转型，方向就是大力推进财富管理。找到了新的天地，林胜克对未来的职业前景又重获信心。

他觉得，这是“十八大”后，整个券商经纪业务能够摆脱靠天吃饭的最终出路。如果能够贯彻财富管理，今后不管牛市还是熊市，券商的经纪业务都能够稳定发展，传统业务也仍然大有可为。

国外经纪业务早实行了财富管理的经营模式，国内很多营业部也在仿效。相比其他地区，由于温州地区机构客户少、企业主等自然人客户多，温州营业部的财富管理模式有鲜明的区域特色，即为高端个人客户提供个性化金融理财的需求占优势。

在林胜克的理解中，财富管理不同于一些营业部推行的投资顾问服务，而是能够满足客戶的各种财富需求。如果说投资顾问是一个专科医生，主要提供二级市场上的投资规划，那么财富管理就是一个全科医生，负责满足各种综合的财富管理需求。

财富管理可以细分为生活理财和投资理财。生活理财即帮助客户提供一生相关的理财需求，譬如职业选择、教育、购房、高端医疗、退休计划、法律援助以及家族办公室服务等等，帮助客户提高生活品质。目前，营业部正在和一家律师事物所谈合作，温州民间借贷发达，希望可以为客户提供法律帮助。不久前，一个客户要去法国学习奢侈品专业，林胜克通过各种渠道，提出了一些建议，客户非常满意。

至于投资理财，即明确客户的投资目标，帮助客户进行各类投资渠道配置，实现良好回报，保险、债券、股权，股票、黄金、不动产、艺术品等都可以配置。而生活理财和投资理财的界限往往没有那么清晰，可以说水乳交融。

要实现这样的目标，并不容易。林胜克说，营业部需要丰富的金融产品和经验老道的投资顾问，“两手抓，两手都要硬”。他们目前拥有1名私人银行家（CPB持证人）、2名国际金融理财师（CFP持证人）和4名金融理财师（AFP持证人）。

这样的人才配置在同类营业部中算是高规格了，但对于开展财富管理的业务而言，人才仍显得捉襟见肘。林胜克说，人才资源培养将是他今后一段时间主抓的工作，目前只能先以点带面，率先对100万以上的客户进行覆盖，引导客户的需求。下一步将主要为客户提供后续的监督和服务，争取让每一位客户都能体会到营业部的价值。在他看来，这样的经营模式，不仅可以增加客户忠诚度，而且还可以收取不菲的投资顾问费，增加收入来源。

在证券公司摸索转型的过程中，林胜克对“十八大”后的最大担忧就是证券公司创新的力度不够。如果券商不愿意花力气转型，仍一心指望行情好转，仍沉湎于做通道生意，经济业务肯定是越来越没落。他说，需要认识到创新的重要性，方向比努力更重要，到目前为止，财富管理可以说是确保券商营业部长久生存的最有力法宝。

经纪人业务操作及管理标准 第5篇

1.下列选项中，()是对经纪人提供服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。

A.佣金

B.信息费

C.差价

D.营业收入

2.在我国，房地产市场分为一、二、三级市场，二级市场是()。

A.土地市场

B.房屋租赁市场

C.存量房市场

D.新建商品房市场

3.中国内地房地产经纪业在()阶段，一些商品房开发发展较快的沿海城市，针对宏观调控后出现的大量商品房空置的现象，开始推行以消化空置房为重点的各项政策，同时贯彻国务院发布的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)。

A.萌芽 B.起步

C.崛起

D.扩张

4.房地产经纪业的生产要素、业务类型的转型、新型业态的形成、行业整体的产业升级，无一不是在()这两大因素的作用下进行的。

A.资本和信患化

B.规范化和专业化

C.信息化和规范化

D.资本和规范化

5.下列权利中，属于房地产经纪人协理享有的权利是()。

A.加入房地产经纪机构

B.依法发起设立房地产经纪机构

C.要求委托人提供与交易有关的资料

D.受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务

6.取得()，是从事房地产经纪活动的基本条件。

A.房地产经纪人协理从业资格 B.房地产经纪人执业资格

C.房地产经纪人协理职业资格

D.房地产经纪人从业资格

7.房地产经纪人员的知识结构的核心是()。

A.经济知识

B.社会心理知识

C.法律知识

D.房地产经纪专业知识

8.房地产经纪人必须要掌握一定的房地产专业知识，不包括()等方面的知识。

A.物业管理、房地产测量

B.房屋建筑、房地产金融与投资

C.大众心理、消费心理

D.房地产市场营销、房地产估价

9.目前，房地产经纪业中存在的一些诸如经纪合同不规范、高于规定标准收费等现象，反映出一些房地产经纪人员和机构“()”意识淡薄，对此必须加以纠正。

A.尽职尽责 B.诚实信用

C.公平竞争

D.守法经营

10.房地产经纪人员的()是最能显化职业道德状况的层面。

A.行为习惯

B.职业荣誉感

C.心理习惯

D.成就感

1-5 ADCAA 6-10 ADCDA 11.关于房地产经纪机构的特点，下列表述中不正确的是()。

A.房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围

B.房地产经纪机构是重资产类型企业

C.房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构

D.房地产经纪机构是轻资产类型企业

12.关于合伙制房地产经纪机构的表述，不正确的是()。A.合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权出资

B.对货币以外的出资需要评估作价的，只能由全体合伙人协商确定

C.经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定

D.合伙机构存续期间，合伙人的出资和所有以合伙机构名义取得的收益(合伙机构财产)由全体合伙人共同管理和使用

13.直营连锁模式的优点不包括()。

A.由于所有权与经营权的统一，加上直接行政管理的管理制度，这种模式的可控程度高，有利于制度的贯彻执行

B.信息搜集范围扩大，信息利用率高，在房源、客源不断增加的同时提高了双方的匹配速度，使得成交比例提高

C.对员工的统一培训和管理，使业务水平提高，客户信任度增大，竞争能力相应提高，完善的培训体系和较大的发展空间可以留住很多优秀的房地产经纪人

D.不易出现总店资金周转不灵或亏损的情况

14.根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，房地产机构的经营模式划分的类型不包括()。

A.单店模式 B.有店铺模式

C.多店模式

D.连锁经营模式

15.房地产经纪机构的组织结构形式中，()适用于特大型组织，在采用时应注意扬长避短。

A.矩阵制组织结构形式

B.网络制组织结构形式

C.分部制组织结构形式

D.直线一参谋制组织结构形式

16.在办理房屋租赁手续时，房地产经纪门店应注意的要点不包括()。

A.合同签署

B.了解门店实际状况

C.协商租赁条件

D.了解出租人工作情况

17.售楼处的基本功能是()。

A.展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所 B.规范房地产交易行为

C.促成房地产交易

D.提升房地产价值

18.现代企业战略管理的特点不包括()。

A.全局性

B.企业资源是保障

C.决策层是管理主体

D.简单性

19.现代企业品牌的市场作用不包括()。

A.品牌是企业与消费者之间的一份无形契约，是对消费者的一种保证，有品牌与无品牌的产品相比，消费者更多地信赖有品牌的产品

B.品牌是消费者选择商品的依据，是消费经验的积累与运用

C.品牌是规避理论价格竞争的一种手段

D.品牌是企业实现利润最大化的保证，每一个新产品的推出，都可以借助原品牌增加价值

20.房地产经纪机构客户关系管理的核心是()。A.客户分析子系统

B.客户资料数据库

C.客户联络中心

D.决策支持子系统

11-15 BBDBC 16-20 DADCB 1.房地产经纪机构的()决定着经纪企业在规模扩大时能否保持乃至提高其整体服务质量和水准，所以也是经纪企业在选择经营规模时必须充分关注的。

A.管理水平

B.信息资源

C.人力资源实力

D.品牌战略

2.企业财务管理目标具有的特征不包括()。

A.财务管理目标具有层次性

B.财务管理目标具有相对稳定性

C.财务管理目标具有可操作性

D.财务管理目标具有权威性 3.我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式中，()奖励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。

A.混合制

B.计时薪金制

C.佣金制

D.固定薪金制

4.企业风险管理最主要的目标是()，以防止和减少损失，保障企业生产经营顺利开展和有序运作。

A.控制与处置风险

B.提供个性化服务

C.正确处理投诉

D.建立长期合作关系

5.房地产经纪机构的客户服务支持管理的功能一般不包括()。

A.服务请求管理

B.资源优化管理

C.服务合约管理 D.客户账号管理

6.在房地产交易的主要方式中，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产()。

A.转让和抵押

B.抵押和担保

C.抵押和租赁

D.转让和租赁

7.存量房经纪业务基本流程中，(的一环。

A.物业查验

B.佣金结算

C.物业交接

D.客户开拓

8.房地产交易成交的前提条件是(A.房屋产权清晰

B.信息收集与传播

C.现场查验)是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾)。

D.客户接待与业务洽谈

9.从购房者的实际经济承受能力出发，根据国际经验，房地产抵押贷款的月还款额一般不应超过家庭总收入的()。

A.10% B.30% C.20% D.40% 10.在房地产居间业务中，代办房地产登记属于经纪机构向客户提供()的项目之一。

A.后续服务

B.咨询服务

C.信息服务

D.居间服务

1-5 ADCAB 6-10 DCABA 31.在房地产买卖中通常涉及第三人的权利，如法律规定房屋所有权人在出卖租赁房屋时，一般应提前()个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。

A.1 B.2 C.3 D.4 32.由于房地产的不动产特性，房地产之间的相互()是有一定的空间限制的，因此，在评估房地产价格时，特别要注重对被评估房地产的市场区域进行界定。

A.均衡

B.替代

C.供求

D.适合

33.一般来讲，在房地产经纪活动中，()是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。

A.媒介居间行为

B.指示居间行为

C.买方代理行为

D.卖方代理行为 34.下列房地产经纪服务合同条款中，不属于实体条款的是()。

A.标的条款

B.价款和酬金条款

C.程序条款

D.履行期限条款

35.下列合同中，()是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。

A.有偿合同

B.双务合同

C.劳务合同

D.要式合同

36.房地产买卖行为一般不包括()。

A.投资新建房地产期权的房屋买卖

B.现房买卖

C.存量房地产的买卖

D.境外个人在我国境内的房屋买卖 37.提高房地产经纪信息的()，一方面要对信息库进行及时的更新和维护，另一方面要提高信息利用的效率，尽量使信息在最短的时间内发挥作用。

A.时效性

B.目的性

C.系统性

D.共享性

38.房地产经纪信息的整理程序中，()的主要目的是为了便于查询，能够减少查询时间。

A.编辑

B.研究

C.筛选

D.整序

39.下列MLS系统的类型中，在美国极为常见的是()。

A.强制性的MLS系统

B.独家代理的MLS系统

C.仅有买方代理的模式 D.企业之间的MLS系统

40.下列选项中，()规定了业主在受托经纪人或者其他执照代理人为其找到买主，完成销售的情况下，支付受托经纪人所约定佣金的义务。

A.独家代理

B.指示代理

C.参与代理

D.共同代理

31-35 CBBCB 36-40 DADCA 1.下列选项中，()是对经纪人提供服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。

A.佣金

B.信息费

C.差价

D.营业收入

2.在我国，房地产市场分为一、二、三级市场，二级市场是()。

A.土地市场 B.房屋租赁市场

C.存量房市场

D.新建商品房市场

3.中国内地房地产经纪业在()阶段，一些商品房开发发展较快的沿海城市，针对宏观调控后出现的大量商品房空置的现象，开始推行以消化空置房为重点的各项政策，同时贯彻国务院发布的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)。

A.萌芽

B.起步

C.崛起

D.扩张

4.房地产经纪业的生产要素、业务类型的转型、新型业态的形成、行业整体的产业升级，无一不是在()这两大因素的作用下进行的。

A.资本和信患化

B.规范化和专业化

C.信息化和规范化

D.资本和规范化 5.下列权利中，属于房地产经纪人协理享有的权利是()。

A.加入房地产经纪机构

B.依法发起设立房地产经纪机构

C.要求委托人提供与交易有关的资料

D.受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务

6.取得()，是从事房地产经纪活动的基本条件。

A.房地产经纪人协理从业资格

B.房地产经纪人执业资格

C.房地产经纪人协理职业资格

D.房地产经纪人从业资格

7.房地产经纪人员的知识结构的核心是()。

A.经济知识

B.社会心理知识

C.法律知识

D.房地产经纪专业知识 8.房地产经纪人必须要掌握一定的房地产专业知识，不包括()等方面的知识。

A.物业管理、房地产测量

B.房屋建筑、房地产金融与投资

C.大众心理、消费心理

D.房地产市场营销、房地产估价

9.目前，房地产经纪业中存在的一些诸如经纪合同不规范、高于规定标准收费等现象，反映出一些房地产经纪人员和机构“()”意识淡薄，对此必须加以纠正。

A.尽职尽责

B.诚实信用

C.公平竞争

D.守法经营

10.房地产经纪人员的()是最能显化职业道德状况的层面。

A.行为习惯

B.职业荣誉感

C.心理习惯

D.成就感 1-5 ADCAA 6-10 ADCDA 11.关于房地产经纪机构的特点，下列表述中不正确的是()。

A.房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围

B.房地产经纪机构是重资产类型企业

C.房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构

D.房地产经纪机构是轻资产类型企业

12.关于合伙制房地产经纪机构的表述，不正确的是()。

A.合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权出资

B.对货币以外的出资需要评估作价的，只能由全体合伙人协商确定

C.经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定

D.合伙机构存续期间，合伙人的出资和所有以合伙机构名义取得的收益(合伙机构财产)由全体合伙人共同管理和使用

13.直营连锁模式的优点不包括()。

A.由于所有权与经营权的统一，加上直接行政管理的管理制度，这种模式的可控程度高，有利于制度的贯彻执行 B.信息搜集范围扩大，信息利用率高，在房源、客源不断增加的同时提高了双方的匹配速度，使得成交比例提高

C.对员工的统一培训和管理，使业务水平提高，客户信任度增大，竞争能力相应提高，完善的培训体系和较大的发展空间可以留住很多优秀的房地产经纪人

D.不易出现总店资金周转不灵或亏损的情况

14.根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，房地产机构的经营模式划分的类型不包括()。

A.单店模式

B.有店铺模式

C.多店模式

D.连锁经营模式

15.房地产经纪机构的组织结构形式中，()适用于特大型组织，在采用时应注意扬长避短。

A.矩阵制组织结构形式

B.网络制组织结构形式

C.分部制组织结构形式

D.直线一参谋制组织结构形式 16.在办理房屋租赁手续时，房地产经纪门店应注意的要点不包括()。

A.合同签署

B.了解门店实际状况

C.协商租赁条件

D.了解出租人工作情况

17.售楼处的基本功能是()。

A.展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所

B.规范房地产交易行为

C.促成房地产交易

D.提升房地产价值

18.现代企业战略管理的特点不包括()。

A.全局性

B.企业资源是保障

C.决策层是管理主体

D.简单性 19.现代企业品牌的市场作用不包括()。

A.品牌是企业与消费者之间的一份无形契约，是对消费者的一种保证，有品牌与无品牌的产品相比，消费者更多地信赖有品牌的产品

B.品牌是消费者选择商品的依据，是消费经验的积累与运用

C.品牌是规避理论价格竞争的一种手段

D.品牌是企业实现利润最大化的保证，每一个新产品的推出，都可以借助原品牌增加价值

20.房地产经纪机构客户关系管理的核心是()。

A.客户分析子系统

B.客户资料数据库

C.客户联络中心

D.决策支持子系统

经纪人业务操作及管理标准 第6篇

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列选项中，不属于写字楼项目销售定位的内容。

A：项目属性定位

B：目标客户定位

C：项目形象定位

D：项目成本定位

E：工厂的生产设备

2、关于房地产抵押合同的表述中，错误的是。

A：主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外

B：抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，无须在合同中约定

C：《城市房地产管理法》《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式

D：担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任

E：权利型房地产投资信托

3、物业管理服务的基本方式中，是物业服务企业面向全体住用人提供的最基本的管理和服务。

A：常规性的公共服务

B：针对性的专项服务

C：综合性的全职服务

D：委托性的特约服务

E：权利型房地产投资信托

4、验证价格策略是否合理的指标是。

A：价值最大化

B：客户价格敏感点的确定

C：稳定的销售速度

D：合理的价格信息

E：工厂的生产设备

5、租赁期限为个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。

A：3 B：6 C：9 D：12 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

6、关于征收土地批准权限的规定表述中，正确的是。

A：征收土地实行一级审批制度，即国务院审批

B：基本农田，基本农田以外的耕地超过的，其他土地超过的，由国务院审批

C：其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由国务院审批并备案 D：征收农用地的，无需办理农用地转用手续

E：权利型房地产投资信托

7、楼梯的组成中，的主要作用是供人行走时缓冲疲劳和分配从楼梯到达各楼层的人流。

A：楼梯段

B：栏杆

C：休息平台

D：扶手

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

8、房地产信用档案的内容包括等。

A：具体情况、业绩及良好行为、不良行为

B：基本情况、业绩及良好行为、不良行为

C：基本情况、业绩及规范行为、不良行为

D：基本情况、业绩及良好行为、违规行为

E：客户资金代收代付风险

9、某城市共有20万个家庭，22万套住房，平均每个家庭有套住房。

A：1．1 B：1．2 C：2．2 D：2．3 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

10、物业服务企业通过选择物业。

A：招标竞争

B：投标竞争

C：资质等级

D：运作程度

E：权利型房地产投资信托

11、下列关于房地产经纪机构的表述中，错误的是。

A：房地产经纪有限责任公司的股东以其出资额为限对公司承担责任

B：房地产经纪有限责任公司以其全部资产对公司的债务承担责任

C：房地产经纪股份有限公司的股东以其全部财产为限对公司承担责任

D：房地产经纪股份有限公司以其全部资产对公司的债务承担责任

E：客户资金代收代付风险

12、居间是指提供交易信息并撮合成交收取佣金的行为，它与代理的根本区别是。

A：在居间活动中，经纪人不作为任何一方的代理人

B：居间是经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务

C：居间是经纪人撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为

D：在居间活动中，经纪人作为买方代理人

E：客户资金代收代付风险

13、房地产经纪行业学(协)会是房地产经纪人员的自律性组织，是。

A：社团法人

B：公司法人

C：专业行政组织 D：公益组织

E：客户资金代收代付风险

14、由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道以及制定相关设计及活动方案时，应当确保渠道受众重点为。

A：企业高层人员或社会高端阶层

B：企业中层人员或社会高端阶层

C：企业决策人员或社会中端阶层

D：企业中高层人员或社会高端阶层

E：工厂的生产设备

15、房地产广告的时空分布及广告效果测定属于房地产市场营销活动调查中的内容。

A：房地产市场竞争情况调查

B：房地产价格调查

C：房地产促销策略调查

D：房地产营销渠道调查

E：工厂的生产设备

16、房地产经纪人执业资格考试中，考试成绩实行年为一个周期的滚动管理。

A：1 B：2 C：3 D：4 E：权利型房地产投资信托

17、根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息搜集方法和渠道，快速有效地搜集到信息，是房地产经纪人员的特定信息搜集的技能。

A：针对性

B：真实性

C：现势性

D：系统性

E：客户资金代收代付风险

18、按市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地可分为四类，其中是指以简陋住宅为主的用地。

A：一类居住用地

B：二类居住用地

C：三类居住用地

D：四类居住用地

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

19、新建房屋租赁活动的经纪服务一般采用的形式是。

A：居间

B：包租转租

C：行纪

D：代理

E：客户资金代收代付风险

20、房屋登记的基本要求不包括。A：按房屋基本单元进行登记

B：以共同申请为原则，以单方申请为例外

C：保证房地产权利人的合法权益

D：以查验申请资料为主，实施必要的实地查看

E：权利型房地产投资信托

21、房地产经纪人在分析写字楼项目市场时，应重点分析区域内。

A：人口数量

B：写字楼市场供求状况

C：住宅租金水平

D：居民人均消费水平

E：工厂的生产设备

22、住房公积金管理中心住房公积金运作时，住房公积金应主要用于。

A：向单位提供担保

B：向个人提供担保

C：购买国债

D：发放职工个人住房贷款

E：权利型房地产投资信托

23、房地产开发企业是以为目的，从事房地产开发和经营，依法设立的具有企业法人资格的经济实体。

A：营利

B：土地科学使用

C：收益

D：人居环境根本改善

E：权利型房地产投资信托

24、美国房地产代理业务运作方式中，方式是最为常见的代理合同。

A：净卖权合同

B：开放出售权合同

C：独售权共享合同

D：独售权合同

E：客户资金代收代付风险

25、房地产有偿转让的行为不包括。

A：房地产继承

B：房地产买卖

C：房地产入股

D：房地产抵债

E：权利型房地产投资信托

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、为使厨房吊顶耐火和不变形，常选用的理想吊顶面层材料是。

A：石膏板

B：PVC板

C：矿棉板

D：铝合金板

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

2、关于物业管理招投标的内涵，说法正确的有。

A：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分

B：物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件

C：物业管理投标是指物业服务企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书

D：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合E：物业管理招投标实质是一种市场单向选择行为

3、作为对房地产经纪业这样一个特定行业的行业管理，房地产经纪行业管理基本框架具有很强的特征。

A：专业

B：区域

C：行业

D：管理

E：客户资金代收代付风险

4、根据房地产管理有关法律法规和规章规定，房地产开发经营管理中的违法行为主要表现的方面有。

A：违规预售商品房

B：涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书

C：企业在商品住宅销售中按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

D：将验收合格的房屋交付使用

E：未取得营业执照擅自从事房地产开发业务

5、房地产经纪机构主要依靠人力资源和信息资源进行运作，经营效益更多地取决于等“软”实力。

A：外部管理

B：内部管理

C：企业文化

D：人员培训

E：企业治理制度

6、在纸币本位制度下，影响货币汇率变动的因素相当复杂，主要有。

A：一国经济发展状况

B：资金贬值

C：国际收支状况

D：国际政治局势和外汇市场投机活动

E：利率水平

7、关于完善、优化房地产经纪行业管理体制的表述，正确的是。

A：建立房地产经纪行业管理专项法规

B：改变多头管理、各行其政现状，理顺行业管理体系

C：进一步发挥行业组织职能，自律管理和行政管理相结合D：建立科学的行业管理模式

E：加强行业诚信体系建设，完善中国房地产经纪信用档案系统

8、企业财务管理目标具有的特征包括。

A：财务管理目标具有可行性 B：财务管理目标具有层次性

C：财务管理目标具有排他性

D：财务管理目标具有相对稳定性

E：财务管理目标具有可操作性

9、房地产市场调查资料的搜集途径包括。

A：交易双方当事人

B：促成房地产交易行为的经纪机构

C：熟悉房地产市场的专业人士

D：知道如何针对产品特点作出有效的展示

E：房地产开发企业公开发布的各种销售或出租广告

10、对广告、营销人员等外界刺激反应灵敏，对购物环境和周围人物适应快，但容易随着环境的改变而转变自己的观点的消费者是。

A：胆汁质消费者

B：多血质消费者

C：黏液质消费者

D：抑郁质消费者

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，所附材料包括。

A：项目建议书批复文件

B：建设项目总平面布置图

C：土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告

D：建设单位有关资质证明

E：项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件

12、地震震级分为9级，能造成破坏的地震震级包括。

A：2级

B：3级

C：4级

D：6级

E：7级及以上

13、一般一部电梯的服务人数在400人以上，服务面积为。

A：100～300 B：550～750 C：200～450 D：450～650 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

14、居住区技术经济指标中，把每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量称为。

A：人口毛密度

B：人口容量

C：居住人口数

D：居住区人口数量

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

15、消费者的购买能力是为了尽量达到满意甚至完美的消费效果而形成的一种能力，基本消费能力包括。

A：感知和辨别商品的能力 B：分析评价商品的能力

C：购买决策能力

D：记忆力和想象力

E：创造力和再造能力

16、我国《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括。

A：房地产转让

B：房屋租赁

C：房地产划拨

D：房屋变更

E：房地产抵押

17、采用门店接待法开拓客源信息的优势是。

A：方法简单易行

B：开发客户的成本低

C：客户信息准确度高

D：较易与客户建立关系

E：受市场、政策等因素波动很大

18、申请人申请注销预购商品房预告登记一般应当向登记机构提交的文件包括。

A：预购商晶房权益转让书

B：商品房预售合同终止的证明文件

C：预购商品房预告登记的登记证明

D：当事人身份证明

E：房地产登记申请表

19、新建商品房销售代理业务基本流程中，阶段的第一项工作是项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标(销售期、费用预算等)和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门(如交易管理部、研究拓展部、财务部等)合作会议。

A：项目研究与拓展

B：项目签约

C：项目信息开发与整合D：项目执行企划

E：客户资金代收代付风险

20、楼梯按照结构形式，分为。

A：板式楼梯

B：多跑式楼梯

C：悬挑楼梯

D：曲线式楼梯

E：梁式楼梯

21、申请人申请存量房地产买卖转移登记一般应当向登记机构提交的文件包括。

A：购房付款凭证

B：地籍图

C：房屋平面图

D：房地产买卖合同

E：契税完税凭证

22、房地产经纪企业介入到房地产开发过程的前期，为开发商提供服务。A：市场调查

B：投资咨询

C：产品定位

D：营销策划

E：风险分析

23、人脑对直接作用于人的感觉器官的客观事物个别属性的反映，最简单的心理活动是。

A：感觉

B：嗅觉

C：听觉

D：味觉

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

24、目前，我国房地产经纪行业主管部门规避房地产经纪纠纷的手段有。

A：制订示范合同文本

B：制订服务标准，明确服务要求和内容

C：提高房地产经纪人员的职业道德

D：加强对房地产经纪合同的监督管理

E：加强房地产经纪机构的自身管理

25、在房地产拍卖活动中包括的房地产价格有。

A：评估价

B：应价

C：保留价

D：差价