商业物业服务安全管理

商业物业服务安全管理（精选6篇）

商业物业服务安全管理 第1篇

商业物业管理服务协议

甲方：开发企业选聘的物业管理企业

单位名称:地址：

法定代表人：联系电话：

乙方（购房人）：

有效证件：：

乙方所购房屋基本情况：

物业名称：

乙方所购房屋为：□商业用房□写字楼□ 其他合同编号：

该物业座落于：建筑面积（以测绘部门测绘结果为准）：㎡

根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，在签定《商品房买卖合同》时，就小区物业管理服务达成本协议。

第一条甲方执行《物业管理条理》并根据有关政府对商业区的管理规定，及实际发生进行各项管理及服务。

物业管理企业提供的物业管理服务包括以下内容：

（一）物业共用部位的维修、养护和管理；

（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集清运，公共雨污水管道的疏通等；

（四）公共绿化、建筑小品、水环境、公共健身场地及器械等的养护管理；

（五）协助管理小区及周边公共秩序、消防、治安防范等事项；

（六）装饰装修管理服务，包括对物业使用的禁止性行为实施管理；

（七）物业档案资料的收集、保管；

（八）物业其他共同事务的管理服务，包括物业代收代缴费用事项；

（九）业主委托的其他物业管理服务事项。

第二条物业管理企业提供的物业管理服务应达到行业规定与双方约定的范围和质量标准。

第三条乙方可委托物业管理企业对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第四条物业管理服务费的标准为：

商业用房：元/月·平方米（建筑面积）；

第五条乙方交纳费用时间：首次入住时以开发企业规定的入住日期起向甲方一次性交纳一个的物业管理费。以后的物业管理费，商户应于上物业管理费到期前1个月的20日之内，按时履行向物业公司一次性缴纳全12个月的物业管理服务费的义务。

第六条乙方将物业出租给他人使用，如乙方与物业使用人另行约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，乙方负有连带交纳责任。乙方应将其约定事项及时书面告知物业管理企业；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费和其它费用。

第七条乙方不得将所应缴纳物业管理服务费转嫁给第三方，甲方只向乙方收取该费用。

第八条物业管理服务费用标准按政府有关部门颁布的标准和市场调解价及实际运营成本核算调整。乙方向甲方缴纳的物业管理服务费不包括房屋共用设施设备大、中修改造的费用。

第九条乙方同意对物业共用设施设备运行费用按其实际发生的成本，测算均摊。

商铺除按时足额交纳物业服务费外，应及时交纳政府规定的各项相关费用。

第十条商铺的业态经营种类应符合国家的法律法规和政府许可范围。特定经营娱乐、餐饮等行业，须事先经政府工商、环保、防疫、治安、城管、消防等部门核准，并取得许可文件后方可开业。

第十一条商铺设置店招、发布户外广告等，应按照小区统一款式和质地等要求设计或编制方案，必须经物业管理企业确认并向政府主管部门（如工商、城管、市容办、灯光办等）申报，经批准后方可实施，相关费用由乙方承担。

第十二条商业区内设有中央空调，夏季制冷；冬季供暖，并有专人负责设施设备日常养护及修缮工作。乙方应在每年供冷季（11月15日）之前一次性交纳全年（供暖、供冷）的费用，收费标准为74元/建筑平米/供暖、制冷季，商户应由产权人交纳，租户由使用人交纳，其中房屋的租金中均不含供暖、制冷费用。第十三条乙方遵守本物业的物业管理制度和《业主公约》；在装饰装修房屋时，遵守《装修管理手册》履行《装修管理服务协议》，产生的装修、办公、生活垃圾自产自消，自行清运，严禁乱弃乱放；如不便清运，经物业公司同意，将垃圾放到指定地点，按3元/平方米收费。

第十四条乙方或物业使用人不得占用、损坏物业的公用部位、公用设备设施（特别是消防设施）或改变其使用功能，因搬迁、装修等原因确需合理使用的，应事先通知物业公司，并在约定期限内恢复原壮，造成损失，应给予赔偿。

第十五条甲、乙双方应明确设备、设施的管理界限及范围，根据所管辖的来分担相应的责任。具体责任界限：

第十六条乙方按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；如因乙方或物业使用人自身使用原因，造成公用设施设备损坏（如：下水堵塞），产生的一切后果自己负责，并负连带责任。

第十七条乙方在政府相关部门的规定范围内进行营业，如因乙方或物业使用人在经营中与小区内住户产生矛盾，或因某项规定出现扰民等现象，所产生的一切后果由乙方自行负责，并负连带责任。

第十八条由于乙方商铺门店自身原因，造成消防设备设施违反相关规定，影响到正常操作，经相关部门检查不合格，受到一切处罚由乙方自己负责。

第十九条由于安全隐患启动应急预案时，由毗邻部位抢险，乙方给予配合，经有关部门同意，必要时可以破门而入，所造成的损失由责任方根据政府有关规定执行。

第二十条以下情况物业管理企业不承担责任：

1．因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2．物业管理企业已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3．因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4．因非物业管理企业责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5．除上述条款外，其他不可归责于物业管理企业的事由。

第二十一条物业管理企业不得违反本协议的约定，擅自收费或擅自提高收费标准，如有特殊情况可作书面补充协议。

第二十二条物业管理企业应按本协议约定，提供质价相符的服务，如服务不到位，乙方可要求物业管理企业限期整改。

第二十三条乙方逾期未交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收的滞纳金，同时有权对乙方停止部分物业管理服务。

第二十四条为维护业主、物业使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂及救助人命、协助公安机关执行任务等情况，甲方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按有关法律规定处理。

第二十五条甲、乙双方可对本协议的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。

第二十六条本协议正本连同附件共 四 页，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。第二十七条本协议经甲、乙双方签字后生效，有效期截止业主委员会与选聘新的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止。

甲方：物业管理有限公司代表（签字）：

乙方：业主（签字或盖章）：

签订日期：年月日签订地点：

商业物业服务安全管理 第2篇

第一章 物 业 管 理 方 案

（草案）

项目前期物业管理服务整体设想、策划

第一节 项目整体分析

一、项目特点分析

“山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元 土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。

该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。

二、“山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。

整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。

三、客户群体分析

山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。

四、商业物业管理理念

商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。

“统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：

承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定；

承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

为整个商业促销承担的义务；

承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

投保范围事宜；

是否统一的收银等

1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商业策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承置业人销售额的一定比例进行分摊。如果商业统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

商业须设立由开发商参与、物业公司领导的管理委员会，指导、协调、服务、监督承置业人的经营活动，保证商业的高效运转。常见的方式有： 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理；

监督项目：维护商业的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

商业的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商业的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。

五、物业管理重点、难点

重点分析：

项目业态类型多，管理上各有侧重。区域内存在不同类型的业态，如品牌专买、餐饮等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定商场物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如餐饮要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。

从经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成本；

要求制定《管理规约》。商业大厦客流量大，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡使用人自治自律的基础上，必须对商场置业人（使用人）的使用行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《管理规约》，来明确商场置业人（使用人）的职责、权利和义务，规范商场置业人（使用人）的行为，促进商场物业管理工作的顺利开展。

设立置业人档案，严格管理。管理中心应建立健全置业人（使用人）的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握置业人（使用人）的流动情况，以便加强管理。

协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对商场治安等方面的综合管理，促进商场物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。

针对不同置业人（使用人）的具体情况，物业管理企业要出面牵头，开展丰富多彩的文化活动，一方面加强了置业人（使用人）之间的交流和沟通，丰富了置业人（使用人）的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与置业人（使用人）沟通，创造融洽和谐的工作环境，便于物业管理工作的顺利开展。

难点分析：

从进驻期直至正常营业期，物业管理实施与周边施工（二次装修）长期并存，且进驻期商家进驻集中、进驻率高、进驻快，管理压力较大。

商家其特殊的人员结构及多种经营业态必将为商场带来更清新的时代气息、衍生更现代的经营理念，因此要求物业管理实现管理方式和管理手段的现代化。

随着人们消费理念的不断更新，物业管理企业所提供的服务产品也应是“精品服务”，全心全意满足顾客的需求，而且不断满足顾客不断增长的需求。

第二节 项目管理服务的特点和模式

一、管理服务特点 1.顾客流量大

商业进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2.服务要求高

要物业管理服务面向商业置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业管理服务的根本原则 3． 管理点分散

出入口多，电梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。4． 营业时间性强

顾客到商业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。5． 车辆管理难度大

来商业的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

二、管理服务模式

所以在管理过程中既要针对不同的类型进行侧重点不同的管理、服务，又要在整体管理标准、服务素质上要求统一；既要满足不同物业使用人对于物业功能、服务提供方便的特殊要求，最大限度的为其提供便利、快捷、舒适的工作环境，又要防止因此而可能产生的各类商家使用过程中相互之间的影响。为了满足这些要求，我公司特别制定专职“客户经理”的服务模式，通过“快捷、尊贵、和谐 的管理”达到商业大厦人与人的和谐、人与物业的和谐、人与环境的和谐。快捷：就是通过专职客户经理，利用物业公司线上线下服务平台，为商家和客户提供方便的工作、及时的维修；

尊贵：就是以人为本，以客户需求为导向，全心全意为商家为客户提供满意加惊喜的服务，让商家和客户以购买和工作在山东大厦为荣；

和谐：就是物业公司通过周到的服务、安全的管理、干净的环境、快捷的维修为客户和商家提供和谐的工作领地；

同时紧密围绕“服务商家、共同发展”的核心理念，提供“精品服务”的优质产品，倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链，倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为，致力于与置业人（使用人）建立平等的现代契约关系。

第三节 项目管理服务的设想与计划

针对物业管理的各个要素和山东大厦设计和开发思路的基础上，充分考虑其未来使用需求，以此确定该山洪大厦物业管理服务的定位：

我们坚信一流的商业应该配备一流的物业管理服务，出色的物业管理服务使置业人（使用人）无时无刻不在体会到五星级的尊贵待遇。

一、倡导“满意+惊喜”的服务理念

秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对商场实行标准化、专业化的管理服务方式.每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则.二、结合自身优势，提升服务质量

我们认为对于企业而言，物业管理成败的关键在于能否将自身优势与标的物的管理要求有效结合。我们将充分运用先进物业公司的管理模式以及成功运作的工作经验，有针对性地开展工作，了解客户需求，提供个性化服务和精品服务，对可能发生的问题进行前期预防，使管理中心推出的各项管理服务措施更加切合客户的需要。

三、素质优良的员工队伍

要实现我们在管理方案中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。管理中心日常运作中的一项工作重点就是保证物业公司用人机制的有效推行，我们将通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力，通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。

四、“全方位式”的员工培训机制

由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地制造一种“准则”，而是不断依据服务需求的变化而调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，推出了“全方位式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。

五、构建服务平台——客户服务中心

强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在服务形式上，拟建立客户服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。客户服务中心是管理中心的指挥调度中心及信息枢纽，商家所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由客户服务中心负责分类处理；而管理中心所有需公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过客户服务中心的有效运作，第一，可保证管理中心对外信息传播的口径统一化，第二，建立首问责任制，所有客户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主；第三，客户服务中心12小时的工作时间将可保证客户的需求全天候地得到受理及满足。

六、管理体系的全面整合和提升

社会的环境时时在变，客户的需求亦时时在变，始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足客户不断增长的服务需求的要求。实施管理体系的全面整合提升，其精髓就在于持续地不间断地进行流程再造，对日常一些已经相对固化的思维方式、服务理念以及具体的作业流程进行重新分析和改造，使其能够更加符 合业主的真实需求，从而为客户提供真正适用的服务产品，实现物业管理水平的持续提升。

七、致力于共用设施、设备维保服务管理

商物业物业管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

根据对物业多年的管理经验，将项目共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。在项目共用设施、设备的管理和维护上，致力于凭借自身经验和专业的分包方，对其进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。

第二章 项目前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训

等工作的方案及计划

第一节 组织机构设置

组织机构是实现“统一运作、氛围管理”的管理运作方式的组织保障，商场物 业管理中心将实行公司领导下的经理负责制，管理中心经理对工作全权负责，是山东大厦项目管理中心的一切重大事务的组织者和指挥者。下设：客户服务部、行政人事部、保洁部、保安部、工程部，各管理部门配备符合物业功能特点的专业管理服务人员，分别负责从客户服务、设备管理、安全管理、环境管理、综合管理等方面提供优质服务，组织机构设置原则

（一）客户优先的原则

在项目中，物业始终坚持“以人为本，以客为先”的管理理念，为客户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，以满足和超越客户对物业管理服务不断增长的需求。

（二）有效性管理的原则

做正确的事比把事做正确更重要，在项目中实行计划目标考核管理体系，用高效的组织实现效率管理。

（三）安全第一的原则

安全是实现项目管理经营服务的前提，物业管理服务首先是为客户提供安全的工作、休闲环境。在项目中遵循安全第一的原则，以客户为中心，安全围绕每项工作的始终。

（四）成本控制的原则

不仅让客户获得优质高效的服务，同时以有效的成本控制方式，承诺严格执行政府规定，合理收费。在人力资源管理、品质管理、行政管理、财务管理等方面由公司进行统一的资源调配，节省费用开支。

（五）持续改进的原则

持续有效地改进服务水平和服务标准，贯彻国际质量管理体系，是一贯遵循重要原则之一。

第二节 人员配备

一、配备原则

基于此项目的功能分析和客户群体分析，在物业管理人员配备上将遵循以下原则：

(一)服务意识强

物业管理是一个服务性行业，为客人和使用人提供一个安全舒适的休闲、购物和工作环境是我们物业管理人的职责。一支高素质的服务队伍必然是一个服务意识极强的组合，本人一直非常重视服务意识的培养，也必然在项目配备服务意识强的管理服务人员。

(二)精干高效

着眼于管理现代化和组织科学化，为保障优质的物业管理服务，在组织上采用扁平架构，根据项目的功能需要和客户需求，在管理中心下设客户服务部、工程部、保安部、保洁部。

由管理中心经理直接调配管理。这样既保证服务的高质量，又实现运行的高效率，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目的。

(三)重视文化素质和专业技能

各类人员的配备，均要求有较高的知识水平和专业技能。根据不同的岗位设置，配备相应文化水平和专业技能的人才，在此基础上，将通过不间断的物业管理专业知识培训，使员工处于不断完善和提高的最佳工作状态。

二、管理中心岗位人员配置

商业管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。1．客户服务部

设主管一人。该部主要职能是配合业户的经营活动，促进商业经营销售和物业管理工作。业户接待与内部管理，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。同时全面负责商业业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。下设业户服务专员若干名，主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。2．工程部

设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商业不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商业经营服务需要、商业设备的多少和技术难易程度进行合理配置。3.保安部

设主管一人，全面负责商业的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商业保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。4.保洁部

设主管一人，全面负责商业的室内保洁、室外保洁工作。该部门的主要职责是保洁服务管理。具体保洁作业人员根据商业保洁范围、保洁面积、保洁频次进行安排。

第三节 三级培训体系

针对项目的物业管理特点，将利用公司和外部的培训资源，通过入职培训、岗前培训和在职培训三级培训体系，开展不同方式的培训，提高各类人员的专业技能、职业道德意识、计算机应用知识和物业管理知识，同时按照 “全员培训、全程考核”的培训方针，监督和检查员工的培训效果，从而使培训工作真正落到实处。

一、培训目标

通过培训，提高员工的综合素质、业务技能和管理服务水平，培养一支作风优良、专业技术过硬的物业管理队伍，为项目的置业人（使用人）和客户提供高效、优质、便利、安全的物业管理服务。

第四节 内部管理

一、服务方式

组织架构是实现“一站式”管理运作方式的组织保障，建立以客户为中心的服务方式，管理中心将实行总经理负责制，总经理对工作全权负责，是一切重大事务的组织者和指挥者。客户服务中心是连接置业人（使用人）、客户与管理中心的枢纽，置业人（使用人）和客户的一切需求可以通过任一渠道传送到客户服务中心，客户服务中心将指令下达到操作部门，由操作部门完成对业主和客户的服务，并将完成情况反馈到客户服务中心，由客户服务中心对业主和客户的服务是否满意进行回访。

1、客户服务部负责办理物业投入使用、业务接待、问讯、投诉、报修、客户 服务、投诉与回访等接待工作，以及协助管理中心收取各项费用、客户资料管理、客户关系管理、客户服务需求收集和评估等。同时全面负责商业业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。

2、工程维修部负责项目范围内公共设施、设备的保养和维护管理工作，置业人（使用人）提出的日常维修工作等。

3、保安部负责项目范围内的消防、公共安全保卫以及交通、停车场管理等工作。

二、管理机制

1、制度建设

在项目中将制度为依据，建立一整套完善的行政人事管理制度，品质管理制度，目标考核管理制度，财务管理制度。以制度管理人，以文化约束人。

2、计划目标考核管理、督导管理机制

管理中心各部门制定年、月度工作计划；逐级分解，与各部门签订管理目标责任制，实行月、周工作计划体制，并要求各部门汇报每周、月工作计划完成情况。计划的完成由总经理对各部门工作计划完成情况进行考核，每季度、月度进行考核，在年末进行综合考评，并以此为依据发放奖金。

管理中心对每个员工使用督导管理方式，对各职能部门实施指挥和指导。一是经济管理，通过制定员工岗位工资和工作绩效挂钩的工资制度，岗位工资中含有部分绩效工资，绩效工资将根据员工工作目标完成情况予以发放，从而调动员工积极性；二是制度管理，制定一整套完善的规章制度和工作流程，规范员工言行，提高工作质量和工作效率；三是培训教育管理，通过各种宣传教育手段培训员工的敬业精神、职业道德和职业素养，不断提高员工的综合素质和专业技能。

3、自我约束机制

将员工的服务礼仪规范、岗位职责、操作规程等纳入规范化管理范畴，通过对员工手册、服务手册、管理制度等的培训和相关内容的考核，让员工自我约束、自我控制、自我完善。

4、激励机制

商业物业服务安全管理 第3篇

一、商业物业发展中存在的问题

1. 经营理念和管理技术落后

一般情况而言, 一个商业物业中聚集了大量的零售商户, 这些零售商户如果不经过规范管理的话势必会让整个商业物业无序且杂乱。但是目前, 由于我国的商业物业管理的理念和技术还比较落后, 因此很多的管理都很不规范。有的零售商户不能接受商场统一的收银方式、有的零售商不愿意参加商场的整体促销活动、还有的零售商对于商场统一的作息时间不愿意遵守。这些不服从管理的行为容易拉低商业物业的整体形象, 让顾客对商业物业的管理存在微词, 进而不愿意选择在这里进行购物。

2. 商业经营缺乏特色

现如今, 我国很多城市的商业物业都存在着千篇一律的经营管理模式, 不具有自身特色, 自然不能吸引优势客源。很多商业项目的招商不具有前瞻性, 导致其招商的很多零售商都不具有竞争性, 只是虚假的“繁荣”, 这些都为商业物业将来的发展埋下了巨大的隐患。同时, 在经营活动中, 部分业主和经营者不具有科学的管理宗旨, 没有对自己的发展方向进行准确定位, 这些都直接导致很多商业物业没有自己的特色, 对顾客缺乏吸引力。

3. 商业物业重复建设以及与地产的脱节

目前, 我国的商业物业还存在着不少问题。一是商务物业的重复建设性太高。每年建设的商业地产大量空置不能投入使用, 特别是一些大城市, 例如北京、广州等地, 虽然每年的商业物业销售率是很高的, 但是其空置率的数据也同样令人吃惊。二是还有很多的房地产开发商只关注商业物业的前期开发, 而大多数的房地产公司也只是将开发好的商场卖给一些不具有实力的中小投资者。这些中小投资者只关注眼前利益, 导致商业物业和地产完全脱节, 进而拉低了整个商业物业的经营水平。

二、商业物业管理与运营困难的主要原因

1. 缺乏对商业物业发展规律的认识

目前, 我国很多的商业物业投资者不具有专业性, 其对商业物业的发展规律认识性不够, 只是简单将商业等同于经营商场。这种缺乏科学性的认识使得很多的商务物业发展不畅。其实商业物业具有很强的综合性, 并不是简单的经营运行一个商场而已。

2. 面临着爆发式的零售革命

随着我国市场经济的不断繁荣发展, 我国正面临和经历着一场爆发式的零售革命。这些是经济发展的必然趋势, 也是我国目前必须经历和面对的问题。但是与其他发达国家相比, 我国面临和经历这些零售形态的时间更短, 挑战性更强。发达国家花费了足足一百多年才经历的模式, 我国在短短几十年就全部经历了, 这种爆发式的经历难免会带来一定的盲目性和不专业性, 这些都是我国商业物业出现经营和运行困难的主要原因。

3. 发展商业物业的条件不成熟

目前, 我国发展商业物业的条件还不是很成熟, 其发展所需的主客观条件也都较为缺乏。我国目前城镇的人均收入大致为一千美元左右, 就全国而言这个数据就更低了。很多的城市郊区居民选择在城市内进行购物, 导致很多位于郊外的商业物业根本没有足够的客源支撑其发展。

三、发展商业物业管理与运营的策略

1. 树立先进的经营管理理念

想要提升商业物业的管理运行水平, 科学先进的经营管理理念是基本前提。一般而言, 所有商业物业的大部分收入都是源自商户所支付的租金。租金是创造营业收入的主要来源。可以毫不夸张地说, 提升商业物业的效益是商业项目经营者最重要的职责所在。这就要求商业物业的管理者建立一支具有专业业务能力素质的人才队伍, 采用先进科学的管理理念, 为商业项目的发展提供全方位多渠道的服务, 这些都是保证商业项目持续盈利的基本要素。

2. 提升物业工作管理

物业管理本就是一个先进的管理理念, 其主要依靠一些现代化的管理技术手段提升物业的服务品质与质量, 为业主带来舒适的服务, 并为业主构建一个良好的环境。这是一整套具有系统性的工作, 主要从以下方面进行管理: (1) 经营管理层面。从事物业管理的人员必须与商业物业的管理特点相结合, 除了需要配备专业的物业管理人员外, 还需要额外配置一些懂经济、会管理的高素质管理人才和一些懂法律的专业法律人士。特别是针对一些较高档次的商业物业而言, 其在修建的过程中就引入了很多智能化的设备。这些还需要从事商业物业的人员具有一些更为先进的技术, 只有这样才能完成高档次商业物业的管理和运营工作。 (2) 基层员工管理层面。员工培训是企业持续发展的力量源泉, 拥有高素质人才, 才可谈持续发展。为此, 需要将物业管理培训工作与学习型企业的构建结合起来, 在培训工作中树立建设学习型企业的观念。一是要规范服务标准。员工服装统一、举止文明、语言亲切应当成为物业服务的统一标准, 只!!有在服务标准上多下功夫, 造就一支业务水平高、管理经验丰富、自!!身素质强的管理队伍, 才能满足当前物业管理的发展需求。二是要!!!建立健全考核考评机制。坚持每月做好考勤登记、保安人员值日值!!班登记、报修、维修登记、绿化保洁登记等各种台账。 (3) 房屋的维护!!与管理。房屋的维护与管理是物业管理企业依法履行的行政管理职!!!能, 是物业管理的重要工作, 其工作的质量直接影响到人们的生活, !!故而需做好房屋的日常维护与管理工作。对不同类型的房屋要因地!!!制宜, 合理维护, 制定出不同的维修养护标准;定期做好房屋检查, !!及时维护;加强对二次装修的管理, 确保安全;合理使用维修基金;!!最大限度地发挥房屋的使用功能。 (4) 设备的管理。设备设施管理是!!!物业管理的重中之重, 应着重做好设备设施, 尤其是电梯设备的运!!行与维护监督。一是要加强对设备管理人员的培训, 切实提升管理!!!人员的认识水平和技术水平。二是要着眼于工作效率和服务质量, !!实现设备设施运行科学化管理。三是要贯彻预防为主思想, 做好设!!备设施的系统化保养。 (5) 清洁卫生管理。作为商业物业管理中重要!!!的一项内容, 清洁卫生管理是打造商业中心良好形象, 给人们提供!!舒适、整洁、卫生环境的重要工作。为此, 一是要合理控制经营成本, !!消除清洁卫生管理收益低带来的困难。二是要加强清洁员工的培!!!养, 消除清洁员工人员专业水平低的难点。三是要针对商业中心客!!流量大的特点, 采取有效应对措施, 做好客流高峰期前的整体保洁。!!! (6) 提供会议服务。为了提升商业物业的服务水平, 拓展营销盈利!!点, 还可为业主提供有偿的会议服务。物业管理公司要根据业主的!!要求及会务编导计划, 在会议前做好相关的准备工作, 检查会议室!!!设备、设施是否正常;检查室内卫生、桌面、地面有无污染物;保证室!!内空气清新等;并积极做好业主的配角, 积极为业主出谋划策。 (7) !!!治安保卫及消防管理。商业物业治安管理包括:安全秩序维护管理、!!防窃防盗的管理、监控中心的管理;商业物业消防管理十分重要, 需!!!制定切合写字楼实际的消防管理制度, 包括火灾应急处理方案;各!!单位及物业管理的各部门都要把各自防火职责、范围规定明确清!!楚;消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指!!!挥、分区管理、层层负责、责任明确、防患未然”, 切实贯彻“预防为!!主, 防消结合”的消防方针。!!!

四随着、结束语我国社会经济的不断发展, 我国各大城市出现了越来越多!!!!的商业物业。这给很多的商业物业的管理和运营提出了更高的要!!!求。商业物业管理需要多层次、专业化的人员队伍, 经营方式也越来!!越多元化。这些都需要我国业内人士不断提升自己的专业技能, 全!!!面推进商业物业的管理与运营水平。!!!!

摘要：本文首先就商业物业发展中存在的问题进行了简要阐述, 接着分析了商业物业管理与运营困难的主要原因, 最后提出了发展商业物业管理与运营的策略。旨在通过于此, 全面提升我国商业物业的管理与运营水平。

关键词：商业物业,管理,运营,策略

参考文献

[1]潘东升.商业物业管理的运作谋略[J].中国物业管理, 2006 (01) .

[2]许文芬.商业物业的管理与运营探讨[J].商业时代, 2006 (04) .

商业物业服务安全管理 第4篇

关键词 商业银行 规范经营 服务收费

这几年，随着商业银行服务项目增加，收费标准的节节提高，商业银行服务收费问题引起社会广泛关注和质疑，比如借记卡收取年费、收取零币点钞费、小额账户管理费等等，主要是长期以来商业银行经营比较粗放，服务品种比较单一，免费服务的局面维持了较长时间。公众对商业银行定位不准确，往往把国有商业银行看做是行政机关或准行政机关，要求银行像行政机关那样“为人民服务”、不收费的观念已经成为公众心理定势。虽然银行服务收费有其合理的原因，监管部门对银行收费也多次发文予以规范，但商业银行收费市场确实存在一些问题。

一、商业银行收费市场存在的问题

1.收费项目繁多，但同质化特征明显。近几年，商业银行服务产品发展很快。据相关资料统计，收费项目从2003年的300多项到目前的3000多项。商业银行提供的服务产品虽然项目繁多，但其中同质化现象突出，产品和服务相似度比较高。往往是一家银行推出新产品，其他银行很快会推出相似产品，只是推出的新产品名称有所不同，而且这些产品大多集中在传统业务上。如各家银行提供的支付结算、汇兑、银行卡、代理、担保及承诺等服务基本是无差别的。同业竞争不是以特色产品吸引客户，而主要是以价格争夺客户。即使是开发了众多理财产品，也是从传统信贷业务转化来的，正是这种产品同质化，导致各银行创新能力和竞争能力不强，缺少具有差别化的特色产品。

2.收费标准不统一，缺乏定价依据。当前商业银行服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的收费项目仅有人民币基本结算类业务，包括银行汇票、银行承兑汇票、本票、支票、汇兑、委托收款和托收承付，除此之外的服务产品由各商业银行根据成本效益和业务拓展的要求制定收费标准、代理委托业务按协议确定收费标准和自行制定的收费标准。监管部门只对价格的合理性和制定程序的合规性进行监管。基于这种监管方式，商业银行在制定服务收费政策和定价制度上存在一定缺陷。由于缺乏完善的定价体系，还不能完全核算到业务条线、客户和产品，因此各家商业银行定价政策依据不统一，相同的服务产品，价格相差悬殊。

3.争抢市场，服务收费行为欠规范。目前商业银行都在争夺市场，竞争激烈，部分银行故意压低价格、以价格战的方式视服务对象不同而采取不同的收费标准，引起社会公众对银行服务收费的规范性产生了质疑，影响了银行在客户中的信用形象。部分银行收费项目名称不规范，经常引起金融消费者的歧义；银行收费透明度不高。商业银行在服务收费之前往往并未及时向监管部门报告收费情况，收费公告也不够及时、明确和醒目；对私业务收费中对客户的解释不够到位，既缺乏对消费者的耐心解释和说明，也缺少正确的引导和宣传，使银行与客户之间在收费问题上的分歧经常无法消除。部分扰乱正常的银行服务市场秩序；一些银行以附加不合理贷款条件和不合理收费为主要形式的不规范经营问题日益突出，引起了社会热议和广泛关注。部分商业银行业所属金融机构出现了贷款附加不合理条件、收费管理不够规范等现象，显然严重损害了银行声誉，削弱了银行可持续发展的基础，降低了银行服务实体经济的效率，扰乱了金融市场秩序。

4.引导宣传不够，经营行为欠规范。这几年，商业银行在新增或调整服务收费标准时，未按规定及时向监管部门报告情况；在向客户收费前，未尽到应有告知义务；收费公告不够明确和醒目，透明度不高；对客户的疑问咨询解释不到位，缺少正确的引导和宣传。部分银行片面追求中间业务收入增长，却忽略了服务质量的改善，由此出现了服务收费与提供的服务质量不协调、不匹配的现象，造成了客户对银行收费的不满。为提高销售量而不对消费者进行必要的、充分的风险提示，或是向不需要某些服务产品的客户进行盲目的推销，使银行与客户间产生冲突或误解。这些不规范的经营行为，不利于银行中间业务市场的健康发展，最终也损害了银行业自身利益。

综上所述，商业银行服务收费经历了从免费到收费逐步发展的过程。《价格法》等陆续出台，在一定程度上给商业银行服务收费提供了法律依据。但随着经济社会及银行业发展，不应笼统地反对银行服务收费项目总量的增长，而应关注收费服务是否合规、合理，是否遏制质价不相符的服务收费项目。

二、加强和规范商业银行服务收费

如何加强和规范商业银行服务收费，具体从以下几方面考虑：

第一，完善服务定价机制。目前商业银行收费指导性文件主要依据《价格法》、《商业银行中间业务暂行规定》。随着商业银行服务业务的迅速发展，虽然各商业银行增加的基本服务业务大体相同，但收费项目名称、标准不一致，容易给客户造成收费名目杂乱、繁多的假象。笔者建议政府监管部门应梳理规范价目名称，进一步明确对商业银行收费活动的监管要求。确定商业银行服务收费政府指导价目录，并根据实际情况适时调整。如对具有“公共产品”特点的银行服务，包括人民币储蓄账户、结算、银行卡服务等，实行政府指导价，明确适用范围和幅度；对一些创新服务产品如科技含量高，资金投入大，市场培育尚未成熟的产品，制定保护性指导价格，给予一定的自主定价权，以鼓励商业银行研发创新；对一些传统产品、成熟度高的产品，适度收紧商业银行自主定价的浮动幅度；对于一些可以为客户提供的高端的、个性化服务，允许商业银行与客户沟通协商，在公平自愿的基础上制定服务收费标准；

第二，规范服务收费标准。商业银行内部要建立规范的定价决策机制，在同一银行的分支机构定价政策应统一；对一些按市场发展和客户定位划分需要制定不同的、有区别的服务产品价格，应制定便于操作执行的指导意见。另外，商业银行要认真进行成本核算，合理解决成本收益问题。确立科学的定价战略和业务发展战略。以成本动因为基础，细分产品，分配归集产品和账户实际消耗的成本，通过成本分析为收费提供理论依据和数据支持。通过合理厘定收费价格，不仅能够有效地进行成本补偿，更能避免盈利客户流失。

第三，优化服务收费环境。商业银行在通过收费弥补成本的同时，应该不断提高服务品质，加速业务创新，创造出满足公众多样化金融需求的中间业务产品。要加快理财业务、代理业务、银行卡业务等的创新力度，通过良好的金融服务为客户提升生活品质。同时，要积极拓宽低成本服务渠道，特别是ATM、网上银行等低成本的电子渠道，单笔业务成本较低，收费也较低，通过拓展低成本渠道，既可以降低银行的服务成本，又可以提高对客户的服务效率和服务质量。自助服务应逐渐过渡成为消费者接受银行服务的主要方式，运用技术、法律的，减少交易故障、防范信息欺诈，提供安全便捷的自助交易环境，普及自助交易知识，接受新型的自助服务方式。

第四，加强服务收费宣传。商业银行应及时规范地披露服务收费项目和费率、标准，服务之前告知收费或潜在的收费条件，为客户进行账户调整和服务选择创造条件，提供全面最新的收费信息，规范披露渠道，照顾不同阶层客户的需求，提供包括网络公告、寄送通知函、网点放置等多种渠道，通过多渠道不同方式进行宣传和营销，确保客户享有充分的知情权和选择权，达到吸引顾客、让顾客认同银行服务收费的目的，使广大客户对银行合法的服务收费有一个正确的认识。

参考文献

商业设施物业管理服务要点 第5篇

商业是否办得成功，要视乎若干因素，其中有些是商业外部环境、社会发展等大环境所影响的，有些是由于内部自身条件决定的，还有一些因素是深受完善物业管理的影响的，我们用下面这章图表来阐述这几方面因素之关系。

 我们认为商业发展之外部环境包括：

 新技术发展：既新科学技术的应用。

 经济环境：即当前商业所处的大经济环境是否为

利好趋势。 竞争对手：商业所在位置周遍是否已有强有力的竞争对手。

 人口改变：商业所在位置周遍人口数量是否会有

流失的情况发生，比如市政规划、拆迁等。

 商业之先天条件包括：

 地理位置：商业所在位置是否为交通方便、邻街店面。 集流区：商业周边人口密集程度，是否具备较大的客流量。

商业之外部环境属于其先天条件是物业管理所不能控制和改善的。但我们认为物业管理能够影响的是商业成功要素之核心环节。甚至可以这样说，好的物业管理可以弥补商业之先天不足，通过合理有效的控制和安排来达到成功商业之业绩。

 管理成功商业之核心环节包括：

 商场设计及商业布局

商场各楼层之商铺应按照不同类别安排，明确不同的主题，尽可能以完美的环境、高水平及富有特色的服务树立商场及物业公司的地位和形象。

 出入口位置

对于客流量集中的出入口要特别注意。为吸引顾客光临，在适当地方设置足够及简明的确指示标志或大型展示。逃生通道必须畅通无阻，所有固定装置、设备和装饰品必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会受伤。 停车场设施

至于附设之停车场租车位，可以方便顾客和增加业/租户的生意额，所以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场之信心。

 一站式服务

大型商场除在商业之布局巧费心思外还要注意业态之丰富，增加风味餐厅、美食排档、健身及相关娱乐场所，满足客户多种消费需求。

 租金水平

商业之租金水平视招商阶段市场行情、不同业态特殊需求，租期等多方商业因素影响，本司物业管理部原则上尊重贵司意见。

 租户组合

     主力商户安排：指每层各主力货区应注意重点品牌客户之位置。服务商户安排：指洗衣店、冲印店、物流公司等服务项目之商户。

推广活动：物业管理公司应不时与商户联络，商讨合办各种整体性之推广和宣传活动，吸引顾客前来消费。配合租户要求，不断完善管理方案及对现场环境进行改善。刊登广告：定期在各种媒体、会员手册上刊登广告，扩大知名度的同时增加客流。会员制：作为大型高档商场应注意培养自己忠诚的消费群体。物业公司应建立完善的会员制度，定期发放刊物和促销信息，开展会员独享的优惠政策，并适时举办回馈活动。

此外物业管理应注意协调好各租户关系，通过共同制定章程，规范租户的经营活动，禁止不公平竞争。

1.1.2.商业综合物业管理要点

 商铺是有计划的商业聚集，对商铺进行“统一管理，分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。商场气氛：在灯光组合、音乐配合等方面也要注意创造和谐舒适之氛围，同时适当安排儿童活动中心及休息场所，以体现细微周到的服务理念。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 商铺物业的管理特点

 顾客流量大

商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。

 服务要求高

要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。

 管理点分散

出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。

 营业时间性强

顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

 车辆管理难度大

来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

1.1.3.商业综合物业管理内容

商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：

 商铺业户服务管理

商户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

 接待与联系 接待与联系是商户服务的重要内容之一，是物业管理方为商户、顾客提供服务并与商户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的商户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理手册”业绩考核依据之一。

 报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对商户营业将造成很大的影响。商户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修。

 内外联系

 商铺内部联系

商铺的内部联系包括向商户收取租金（流水到扣）、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。

 商铺的外部联系

商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

 商铺装修服务管理

装修管理应包含在商户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。

 商铺设备、设施维保服务管理

 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

 商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

 商铺建筑物的养护及维修管理

 为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排修缮投资，经管理处审核后报业主方审批并检查修缮结果。

 依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。 大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营商户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要。

 中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分商户继续营业。

 小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响商户及顾客。

 建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。

 商铺保安服务管理

 商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。

 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

 商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置。

 运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。

 在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。

 人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。

 商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。

 对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告等等。

 大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗。

 商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全。 商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫。

 另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案，这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。

 商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是防火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难。

 制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

 商铺保洁服务管理

 商铺的环境有外部环境和内部环境。

 外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及商户的铺内、办公室内等非公用部位。

 搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。

 商铺保洁管理的重点  商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸屑；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境。

商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象。  商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点。商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程 亮，提升商铺的形象。  商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理。

雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。 对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作。 在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故。  在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌。提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置。

对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。

 商铺绿化服务、绿地管理

绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。

商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。

 商铺经营服务管理

商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理。作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。

 商铺广告宣传管理

商户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的

商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租商户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。

 商铺保险管理

 商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对商户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施。 工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。

怎样搞好商业物业管理服务 第6篇

物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主和客户，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。应该说，好的物业管理主要体现在以下十个方面：

一、服务态度——热情

物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。

二、服务设备——完好

硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。对这些设备要使之始终处于完好状态，保证使用。

三、服务技能——娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。

四、服务项目——齐全

在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主、客户享受到尽善尽美的服务。

五、服务方式——灵活

物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主、客户着想，努力为业主、客户提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主、客户提供方便。

六、服务程序——规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置，保证业主、客户人身安全和物业财产安全。

七、服务标准——统一

服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以

及展现给业主清洁美观的卫生环境等。

八、服务收费——合理

物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主、客户需要为目的，不可乱收费或收费多服务少等。

九、服务制度——健全

物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主、客户提供稳定的服务。

十、服务效率——快速

服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务。

物业管理要在服务中加强管理，在管理中更好地服务。