城市土地资源管理

城市土地资源管理（精选12篇）

城市土地资源管理 第1篇

城市土地是最大的存量资产, 是城市经济运行的载体, 是城市建设与发展的重要物质基础, 也是“经营城市”发展战略的重要支持基础。城市土地制度建设是我国土地制度建设的重要组成部分, 也是我国经济体制改革的主要内容之一。搞好城市土地制度建设, 不仅有利于我国经济体制的改革与完善, 而且有利于我国城市化建设步伐的加快, 同时对全面建设小康社会具有积极的推动作用。建国之后, 尤其是改革开放以来, 随着社会主义市场经济体制的建立, 我国的城市土地制度改革取得了可喜的成就。但总体来说, 与城市化进程还很不适应。目前仍然存在着诸多问题需要认真研究。

一、城市土地所有制变革:产权界定与土地资产的保值增值

按法律规定我国城市土地属于国家所有, 但这里有些问题需要认真研究。如城市土地归国家所有, 这里的国家是单指中央政府?还是包括地方政府?在这个问题上法律规定或界定并不十分清楚。由于法律界定模糊, 在中央政府和地方政府之间经常发生激烈的碰撞和摩擦。表现为对土地出让金分成比例的矛盾以及越来越多的地方政府直接参与的“土地违法案件”。由于土地多分散在各地, 因而土地开发利用、出让转让只能由地方政府实施。这就使地方政府在行使土地的所有权时具有明显的效率优势。近年来, 我国城市土地利用之所以趋于好转, 其原因就是地方政府有积极性。

中央政府如何行使对城市土地的所有权?中央政府与地方政府如何划分产权?这是一个现实问题。这里涉及一个土地产权的人格化问题。这几乎是公有制形式存在的一个共性问题。我们通常说的城市土地的国家所有, 实际上是国家在代理全体人民行使对土地的所有权。虽然全体人民理论上可以按人数均匀地拥有国有土地的所有权, 但谁都没有实际上的支配权。为此, 我们必须明确城市政府作为城市土地所有权主体的地位, 进一步明晰土地产权的内涵, 将土地产权进一步分解为所有权、占有权、开发权、收益权、转让权、租赁权、赠与权、抵押权等, 并对每一项权利加以明确界定。如将所有权、出售权归中央政府;占有权、开发权归地方政府。收益权由中央政府与地方政府按比例分成等等。在此基础上决定将哪些权利在多大程度上和多长期限内赋予土地使用者, 并保留对这些安排进行调整和最终处置的权利。这样将为解决国家所有权和使用者使用权之间的冲突和纠纷提供明确的评判标准。

通过明确产权, 使城市政府在配置土地时的行为更加长期化。通过严格的土地利用规划以及公众参与的办法对城市政府的权力进行约束, 使土地资源配置能够反映国家和社会的利益。允许城市土地所有权在政府与企业、个人之间的反向流动, 实现城市用地产权的多元化;充分发挥土地市场在城市土地资源配置中的基础性调节作用;在价格机制和政府合理的公共政策作用下实现高效和可持续利用。避免开发公司凭借特权低价甚至无偿从政府手中得到土地, 通过开发后加价出售大发横财, 占有了本应属于政府收入的地租。

对原有无偿划拨土地的土地使用者如国家机关、军队、学校、国有企业等变相以土地入股分成、出地合建住宅分成、转租转卖等经营行为进行有效的遏制。可明确土地无偿无期使用的最后期限, 到期由政府依据评估价格逐一与使用单位签订用地合同, 补交土地出让金。补交困难的可采取缓缴、逐年收缴, 甚至政府土地使用权入股的方式, 全面实行土地租约制, 推动城市土地资源的合理配置。

二、城市土地管理体制改革:“三权分离”与使用权的出租和转让

传统的城市土地制度是“三权合一”, 国家既是土地的所有者, 也是土地的使用者, 同时还是土地的管理者。这种制度模式, 是与高度集中的计划体制相适应的, 对于当时迅速建立社会主义公有制的基础, 促进城市经济建设起到了一定的积极作用。然而, 随着社会主义市场经济体制的建立和城市经济建设的进一步需要, 传统的城市土地使用制度的弊端越来越明显地暴露出来。 (1) 城市土地国家所有权在经济上无法实现。我国法律规定城市土地所有权属于国家所有, 但由于是无偿使用城市土地, 这种所有权在经济上无从体现。而对城市土地没有所有权的企业、单位或个人, 却可以凭借对城市土地的实际占用获得利益。 (2) 城市土地占地者成为事实上的所有者。城市土地的无期限使用, 使得谁占用了城市土地, 谁就成了城市土地的事实上的主人。这便刺激了企业多占地、占好地, 造成城市土地资源的严重浪费。 (3) 城市土地的利用效率十分低下。传统城市土地使用制度不允许城市土地使用权转让, 土地使用者无法从土地转让中得到好处, 因此, 使用者宁可让土地荒芜, 也不愿意将土地移交给他人使用。同时由于划拨土地没有地价, 也不存在土地市场, 亦没有促进土地流动和调整土地用途转换的有效机制, 使土地不能流动到效率最高的使用者手中, 造成土地配置不合理, 利用效率十分低下。一方面是城市地皮极度短缺, 另一方面却又在浪费大量的城市土地资源。 (4) 不利于城市的建设与发展。在传统城市土地使用制度下, 由于存在着大量的占而不用、多占少用、用而不讲效益的现象, 致使城市用地供不应求, 许多重要的经济活动得不到满足, 从而延缓了城市经济的发展。同时由于土地的无偿划拨, 致使国家得不到足够的建设资金用于城市基础设施和公共事业的发展, 从而限制了城市的发展。如城市交通越来越拥挤, 城市环境不断恶化, 旧城改造难以进行等。 (5) 助长了社会“分配不公”的不良倾向。在传统城市土地使用制度下, 由于企业占有城市土地的优劣和数量不同, 对企业的经营成果有着很大的影响。那些多占土地、占用好地的企业, 其商品的个别价值会低于该商品的社会价值。在城市土地无偿使用的条件下, 这些企业就获得了一种超额利润, 实际上这种超额利润是本该收归国有的城市土地收益的转化形式, 并非企业经营好或投入劳动多形成的。如果这部分超额利润归企业所有, 则不利于企业的平等竞争, 更不利于企业改善经营管理。同时也造成了企业劳动者经济利益的不公平, 助长了社会“分配不公”的不良倾向。 (6) 滋生寻租行为和腐败现象。土地的行政划拨, 需要政府部门的层层审批, 那些有门路、能打通关系的单位或个人就能够多得到土地, 于是各种寻租活动盛行, 导致了官僚主义和腐败现象的滋生蔓延。由此可见, 改革传统的城市土地使用制度显得尤为必要和迫切。

我国城市土地使用制度改革的指导原则是, 巩固和完善土地的国家所有制, 建立与社会主义市场经济体制相适应、与城市建设和发展相协调、有中国特色的社会主义城市土地使用制度。总的来说, (1) 实行“三权分离”, 即将土地的所有权、使用权和管理权相分离。国家 (中央政府) 对土地拥有绝对的所有权, 并规定国家的城市土地所有权神圣不可侵犯。经国家批准拥有使用权的单位可以依法拥有土地的使用权, 使用权可以依法进行转让。地方政府 (城市政府) 代表国家对城市土地进行管理。 (2) 建立起既有利于维护社会主义城市土地国有制, 又有利于发展生产力的新型城市土地使用制度。我国城市土地使用制度的改革, 不是要改变城市土地国有制的性质, 而是要消除旧的传统城市土地使用制度的种种弊端。建立有利于社会主义市场经济的发展和城市土地资源的合理化配置制度。国内外的经验表明, 只有这样才能使城市土地与其他生产要素合理配置并得到有效利用。 (3) 建立起与社会主义市场经济运行机制相适应的城市土地供应和流动的运行机制。为了实现城市土地资源的合理化配置和结构优化, 取得土地使用的最佳效率, 必须使城市土地资源的配置符合市场化运作要求, 使城市土地所有权与城市土地使用权相分离, 使城市土地使用权能够流转, 从而使市场机制在城市土地资源配置中起基础性作用。

三、城市土地市场化建设:土地储备与招标拍卖

如前所述, 由于过去长期实行土地无偿、无期限划拨使用制度, 大量城市存量土地的产权不明晰, 管理制度不完善, 城市政府一直未能实现城市土地一级市场的垄断供应, 出现了一个巨大的灰色土地市场, 许多单位和企业绕开政府私自进行土地出租和转让, 既造成了国有资产的流失, 又导致市场价格信号失真, 炒卖地皮的现象时有发生, 扰乱了房地产市场秩序, 给城市规划和城市管理也造成很大困难。对于已经纳入有偿使用的土地供应, 95%以上的土地采用了协议出让方式, 致使出让价格偏低, 政府官员“寻租”现象严重。因此, 在开启城市土地使用制度改革的大门以后, 如何规范和有效管理土地市场就成了政府迫切需要解决的一个问题。在这种背景下, 城市土地储备制度作为一种制度创新应运而生。

城市土地储备制度是城市土地使用制度改革的客观要求, 也是一种制度创新, 在管理体制、运作模式、政策制定等方面都是一种全新的探索过程。由于是一个全新的过程因此出现了许多问题需要研究。

首先是土地收购过程中的补偿标准问题。土地储备中心在征购、回收土地时, 需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。土地补偿金额的高低具有很强的政策性和技术性, 涉及的利益关系十分复杂, 目前理论研究也十分薄弱。现在一般城市的操作方法是只制定3～5个标准进行补偿, 而且补偿标准偏低。这种补偿办法简单、方便, 易于操作, 但是由于一部分土地使用者感觉土地征购、回收补偿标准不合理、不科学。给土地收购带来很大的难度。

其次是城市土地储备与城市整体规划的关系。城市规划是城市土地利用的基本依据, 是土地储备制度运作的基础。虽然许多城市都已经制定了城市整体规划, 但一般还没有较为详尽的市区分区规划, 这给土地储备工作带来了较大的难度。在土地储备过程中, 需要在地块征购、回收前先征求规划部门的意见, 但由于没有现成的分区规划, 必须临时按宗地进行规划。结果一是规划缺乏整体性, 与周围环境的协调性差, 不利于集中连片开发;二是影响了土地征购、回收、拆迁安置、整理开发等的时间进度, 加大了土地储备成本, 特别是利息负担加重。

第三是土地储备资金的筹集问题。土地储备制度初期遇到的困难主要是缺乏储备资金。因为, 城市政府不可能投入大量的储备启动资金, 而且在储备开始阶段, 土地储备中心只有进入储备的土地, 没有出让的土地, 因而没有积累资金, 储备初期缺乏资金是难免的。由于资金匮乏, 使土地储备制度建立初期, 土地储备中心不敢也没有能力去储备大量的土地, 储备成本也会因为利息负担而提高。

第四是土地收购储备机制的协同作用问题。目前我国的城市土地储备制度尚处于探索阶段。部分城市存在着单纯追求土地收益的倾向, 土地供应不能满足房地产市场发展的需要, 住宅价格上涨压力加大, 引起有关利益群体的不满。对于土地储备政策的制定、土地补偿标准的确定、合理的储备规模与储备周期、土地供应计划的制订、扩大资金筹集的范围和方式、合理控制财务风险、城市土地需求的调查预测等方面都有待进一步研究和探索。我们认为实施土地收购储备机制是一个综合性的系统工程, 在整个运作过程中, 必须得到土地、计划、规划、城建、财政、金融等部门的支持和配合, 部门间配合程度直接关系到土地的运作成本。在实际操作过程中经常出现部门间相互抵触、推诿、行政审批手续繁杂、办事效率低下等弊端, 其结果是延长了土地储备时间, 增加了土地储备成本, 严重影响城市土地的市场交易秩序与健康发展。同时, 由于没有建立起相关的法律法规, 对土地储备中心没有相应的监督机制和手段, 造成了机制不健全, 运作不规范和泡沫经济。

对此, 有关专家呼吁, 我国各地地产的情况千差万别, 不应搞一刀切。政府对土地一级市场实行垄断而对房地产市场实行宏观调控下的市场调节。具体来说主要是借鉴的国际先进经验, 建立起我国城市土地储备机制:

一是建立起以土地银行为主体的资金运作机制, 充分发挥土地银行在土地收购中的积极作用。土地银行的运行大都包括土地收购 (征购) 、土地储备、土地出让三个环节。 (1) 土地收购 (征购) 。市政当局先于开发商从分散的土地所有者 (或使用者) 手中购买土地, 从而拥有大量市政待开发的土地。筹集购买土地资金是征购土地的关键所在。不同国家的城市都有各自的方式来解决这个问题。如斯德哥尔摩市政府是通过如下融资渠道来支付土地的征购费用的:一是政府拿出税收的一部分;二是政府贷款, 这主要来自国家养老保险基金;三是银行贷款;四是经瑞典国家银行发行的公债。此外, 还利用土地银行租出和售出的土地收入来征购部分新的土地。 (2) 土地储备。政府从土地所有者 (或使用者) 手中购得土地后, 并不是立即出让, 通常需要储备一段时间。在一定时期内, 转让出去的土地只是土地银行中, 小部分已经进行前期开发的土地, 大部分尚未详细规划好的土地需要储备起来以备未来之需, 而且其中开发条件还不成熟的农地也需要继续投入使用。通常政府购入的土地与出让的土地在数量上保持一定的比率。对于那些已经规划好准备投入市场的土地, 政府一般是先行实施土地整理或搞好前期开发, 如平整土地、修路、铺人行道、建设好供水、排污等公共市政实施, 甚至包括公园和绿地, 然后再将这些土地出租和出售。 (3) 土地出让。最后一个环节是土地出让。根据城市建设用地的需要, 政府将那些经过一段时间的储备, 并已完成前期开发的土地, 分期分批地推向市场。土地出让一般采取出租和出售两种方式。出租通常占有不小的比重。如1971年荷兰的土地银行出租和出售的土地分别为31%和69%。之所以如此, 一方面是政府希望土地升值后, 最终能以较高的利润售出;另一方面, 因为房屋所有者不必在土地上作过多的投资即可获得土地使用权。土地出租的期限依用地性质的不同而不同, 有时还采用年租或短租二是建立土地储备的市场化运作机制, 进一步规范我国城市土地储备行为。从总体上讲, 土地储备运行机制必须符合市场化操作的原则。这里主要就土地储备机制的动作主体、运行环节以及土地储备运行机制模式的建立与优化等方面进行探讨。 (1) 强化政府对城市土地一级市场的垄断行为。城市土地一级市场指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场, 反映的是土地所有者与土地使用者之间的关系。我国城市土地归国家所有, 政府是城市土地一级市场唯一的垄断者, 土地储备机构是政府的职能部门, 负责土地一级市场的运作, 真正做到“一个口子进, 一个口子出”。改变以往以土地换建设、资金的小范围平衡的做法, 形成全市区大范围先平衡、后盈余的格局。其具体操作思路是:依据城市规划、土地利用总体规划及国民经济发展计划, 制定城市土地储备计划;通过土地征用、回收、购买等方式完成土地储备计划;对储备的土地进行平整开发使土地“熟化”;制定城市的土地供应计划, 以供给调节需求;在土地管理部门的配合下, 采取划拨、出让方式向土地市场供应土地。 (2) 建立和完善土地储备机制的运作主体。建立土地储备运行机制, 首先必须明确其运行主体的性质及职能。可以考虑成立土地储备与开发公司这类中介机构来运作, 实现国有土地的委托经营。政府授权国有土地收购储备运作的土地储备与开发公司应是一个双重性质的机构, 一方面严格执行政府储备和出让计划;同时又必须借助市场来实现计划, 以促进土地市场的健康高效运行。土地储备与开发公司的主要职能包括:接受政府委托, 实施统一的收购与出让计划, 进行储备土地的开发与管理, 实现国有土地的经营增值。 (3) 完善土地储备机制运行模式。土地储备机制实际上是法律规范下土地使用权的调节转换机制。即由政府授权的中介机构通过购买行为, 从分散的土地使用者手中把土地集中起来, 然后组织进行土地开发, 将生地变为熟地后, 再根据城市经济发展对土地需求或土地供应计划, 以有计划出让、转让、年租等方式将土地投入市场。与国外土地银行运行机制大体相同, 我国土地储备机制也应由土地收购、土地储备、土地出让三个环节构成。

资源型城市土地利用生态安全评价 第2篇

1、资源型城市概述

城市的产生和发展与资源开发有密切关系。资源型城市的形成有两种模式，一种为“先矿后城式”，即城市完全是因为资源开采而出现的，如大庆、金昌、攀枝花、克拉玛依等。另一种为“先城后矿式”，即在资源开发之前已有城市存在，资源的开发加快了城市的发展，如大同、邯郸等。

近年来，在东北老工业基地振兴和改造过程中，特别是随着2007年12月18日国务院《国务院关于促进资源型城市可持续发展的若干意见》出台，资源枯竭型城市转型成为人们越来越关注的热门话题。

资源型城市是在开发利用能源、矿产资源基础上兴起的,以消费一定数量的自然资源赖以生存发展起来的特殊城市类型,具有强烈的资源指向性[1～2]。在其发展过程中普遍存在着“三废”污染严重、大量占用和破坏土地、土地复垦率低、地质灾害及隐患严重、水资源破坏等生态环境问题。

所谓资源型城市，是指以自然资源开发而兴起，并以资源开采为主导产业的城市。我国的资源型城市是随着工业特别是重工业的发展而兴起并逐步壮大的，为国民经济和社会发展作出了重大贡献。但是，自上个世纪90年代以来，由于缺乏统筹规划和资源衰减等原因，我国东北地区部分资源型城市的主打资源逐渐枯竭，面临摆脱经济困境、进行经济转型的问题。目前，全国现有矿业城镇426座，其中地级市79座，地级区盟7座；县级市100座，市属县级区25座县城179座，建制镇36座。其中，处于成长期的84座，鼎盛期的291座，衰退期的51座。根据国家发改委、国土资源部、原国务院振兴东北办会同财政部等单位在2007年底完成的《我国资源型城市和资源枯竭城市界定研究》，国务院公布了首批12个资源枯竭城市，它们是阜新、伊春、辽源、白山、盘锦、石嘴山、白银、个旧（县级市）、焦作、萍乡、大冶（县级市）和大兴安岭。

2008-2009年国务院公布了我国44个资源枯竭型城市（区）

我国当前共有资源型城市１１８个，约占全国城市数量的１８％。近年来伴随着我国２／３的矿山进入中老年期，１／４的资源型城市面临资源枯竭，资源型城市在经济、社会和生态环境等方面的矛盾开始集中显现，有的还十分尖锐。

资源枯竭型城市转型是一道“世界性难题”。

解决资源型城市转型的关键，就是要大力发展接续替代产业。

土地生态安全包括土地自然、社会、经济安全三个方面。作为资源型城市由于资源开发，城市人口增加，城市化进程加快，土地生态环境压力加大，土地生态安全受到威胁。

城市土地供应管理优化研究 第3篇

关键词：城市土地；供应管理；优化

引言：目前，我国正处于工业化、城市化不断发展的初级阶段，城市建设用地需求势必不断攀升，倘若不进行及时有效控制，可能会致使土地滥用及建设无序化，造成社会资源浪费，继而引发各式各样的社会、经济问题。由此可见，对城市土地供应管理优化开展研究有着十分重要的现实意义。

1.我国城市土地供应管理方式

我国城市土地供应包括两方面层次，即政府供应和地产商供应，前一种供应层次为土地供应一级市场，一方面对新增城市土地、原城市土地供应进行了垄断，一方面对土地进入城市土地市场大门权限进行了掌控；后一种供应层次为土地供应二级市场，其主要是通过对城市土地的投资来获取一定的收益。两个城市土地供应层次相结合便形成了我国城市土地供应管理方式的基本特点——计划机制与市场机制双重调节控制，也就是基于价值规律，将计划调节作为主导，将市场调节作为辅助的城市土地供给调控模式[1]。

2.我国城市土地供应管理存在的主要问题

受城市土地位置稀缺性、固定性及可垄断性等特点影响，使得土地资源配置期间市场机制发生失灵情况，市场机制作用难以得到全面发挥。

（1）城市土地供应管理方式存在不足。现阶段，我国城市土地使用制度依然处在发展阶段，土地市场发展还不够规范、成熟，与国际先进市场水平相比还存在一定差距，市场机制作用于土地资源优化配置尚不明显，使得城市土地供应机制不完善，土地供应管理方式无法适应城市社会经济发展需求。

（2）城市土地供应决策机制存在不足。伴随土地政策被纳入进国家宏观调控力度的不断加大，更需要得到科学手段的支持，以对城市土地供应水平进行确定，健全城市土地供应决策机制。然而，一些城市在开展土地供应过程中只关注眼前利益，而不具备长远目光，短时间内便将城市中期建设用地批完，远期建设用地寥寥无几。

3.城市土地供应管理优化策略

土地供应是土地市场中极为重要的一环，近年来得到越来越多的关注。全面城市土地供应管理工作在时代发展新形势下，要与时俱进，大力进行改革创新，引入先进管理理念、成功发展经验逐步优化城市土地供应管理，如何进一步促进城市土地供应管理有效开展可以从以下相关策略着手：

3.1强化土地资源优化配置

強化土地资源优化配置，要得到政府宏观调控与市场调节有机结合的支持。不管是推行政府机制，还是推行市场机制，均应当以城市用地情况为重要前提，结合城市发展实际情况，构建科学适用的城市用地配置机制。此外，为了促进土地资源优化配置获取尽可能大的经济收益，应当依托政府平台，有效借助市场经济规律波动性对土地供给需求开展调节，积极推动土地资源与市场需求的科学相融[2]。

3.2严格执行土地规划、计划管理

充分结合城市实际情况，严格执行土地能源使用计划，基于计划指导达成土地资源科学划分、产业优化配置及城市发展规划合理调整，为城市有序发展提供有力资源保障。依据国家宏观调控政策需要，科学开展土地利用年度计划制定工作，凸显计划在土地供应管理中的有效作用，切实实行国家土地资源策略，强化市场调控收效，促进社会生产力、经济的有序发展。

3.3促进土地资源市场优化配置

经济生产力增速减缓为强化经济凝聚力创造了良机。鉴于此，务必要开拓筹集资金渠道，吸引更多盈利组织自觉加入到经济建设队伍中来；同时，要逐步健全土地使用制度，强化土地使用和产权方参与土地资源保护的主观能动性[3]。推行改善土地使用效率，规范土地转让的程序及缩减投资本金，改善集约型土地资源权益方经济收入，强化土地使用权人土地开发助力，强化投资保障，改善土地利用率，促进获取尽可能大的经济收益，依照法律法规促进土地资源供应管理有序开展。

结束语：总而言之，城市土地供应管理优化是一个复杂的系统工程，对城市土地供应管理开展优化，有效利用土地资源供应体制来达成对城市土地资源的调节，可自根本上缓解了城市土地供需相互间的一系列矛盾。鉴于此，相关人员务必要钻研研究、总结经验，清楚认识城市土地供应管理内涵，全面分析我国城市土地供应管理存在的主要问题，“强化土地资源优化配置”、“严格执行土地规划、计划管理”、“促进土地资源市场优化配置”等，积极促进城市土地供应管理有效开展。

参考文献

[1]李涛，廖和平，孙海，等. 城市土地供应政策绩效评价研究——以重庆市都市發达经济圈为例[J].西南大学学报（自然科学版），2014，36（6）：142-148.

[2]齐锡晶，戴子龙，邓李杰，等. 沈阳城市土地供应效率的评价与优化[J].东北大学学报（自然科学版），2009，30（11）：1657-1661.

[3]马林，王铁成.城市住房用地供应政策的问题与对策研究——以南京市为例[J].广东土地科学，2007，（6）：18-22.

深入探讨城市土地供给管理 第4篇

关键词：土地供给管理,城市,计划经济,市场经济

当前我国正不断深化供给制度改革, 要求土地管理方式由计划经济向市场经济转变, 土地供给由资源调配向资产转让转变, 土地利用由外延扩张型和粗放型向内涵挖潜型和集约型转变。这些转变又必须紧紧围绕城市的开发建设和发展来展开。

政府是否能够对房地产市场中土地供给实行有效的管理, 关系到我国房地产业的健康发展, 主要体现在:一是能够防止土地“炒作”;二是防止土地资源浪费;三是防止土地价格暴涨暴跌;四是防止投资环境遭到破坏, 可见土地供给管理具有十分重要的意义。

1 土地供给方式

作为经济学的概念, 供给是指在任一给定的时间区段, 在所有其他因素不变的情况下, 卖者在不同的价格水平上供给市场的商品或服务的数量。由于土地不仅是普通的商品, 还是与人类生存密切相关的自然资源, 因而分析土地供给时要考虑土地作为自然资源的特点, 其总量受限于地球表面的土地总面积。从这个角度出发, 土地供给可分为自然供给和经济供给。

1.1 自然供给

自然供给是指土地以其自然固有的特性供给人类使用。对人类利用而言, 由于土地在相当长的时间内既非人力所能创造 (填海, 开山相对整体而言非常微小的部分) , 也不会随价格和其他社会经济条件的变化而增减, 因而土地的自然供给是绝对有限的, 其供给量不受人为因素所制约。

1.2 经济供给

由于人类的各种土地利用均依赖于有限的土地自然供给, 各种用途就在这有限的供给内相互竞争、互相替代。按照经济学原理, 当某种用途的需求增加, 该用途的经济收益提高时, 原供他用的土地必有一部分会转作该用, 使其土地的供给量增多。但无论其经济效益有多高, 需求有多大, 供给决不会超过自然供给。这种在土地的自然供给范围内, 某种用途的土地随其收益的增加而增加的现象称为土地的经济供给。

2 我国城市土地供给方式分析

在改革开放以前, 土地作为重要的生产资料一直处于我国政府调控之下, 城市各单位用地依赖于政府的行政划拨。1978年后, 在许多制度发生变革的情况下, 土地制度也发生了较大的变化, 城市土地的供给不再是单纯的划拨了。

2.1 行政划拨的城市土地供给方式分析

在计划机制的调节下, 需求不完全决定供给的模式, 也即是用地单位如欲进行某种项目的建设, 首先要向当地计划部门提出项目建议书, 计划部门依据国民经济计划所确定的各种建设活动、投资规模、投资计划等做出决定。一旦该建设项目得到批准, 其资金、物资以及用地申请也就可得到认可, 用地规模也将根据投资项目与占用土地面积的某种技术比例确定下来;然后用地单位再到城市规划部门申请选址, 城市规划部门则根据城市规划和拟建设项目的具体要求为其指定用地位置、范围, 并提出各种规划控制指标;最后用地单位在持有关批准文件到土地管理部门申请征用划拨土地。在这一系列活动中, 用地单位作为需求者对用地量和用地位置基本上没有多大的发言权, 因而需求对供给的决定作用并不是充分完全的。

2.2 改革开放后的城市土地供给市场化运作分析

改革开放后, 我国经济体制逐步有计划经济体制向市场经济体制转化, 市场规律在经济运行中逐渐发挥作用, 在城市土地供给中也实行“计划经济为主, 市场调节为辅”的政策。以1982年开始征收“三资”企业土地使用费和1987年深圳实行国有土地有偿出让制度为标志, 城市土地供给模式逐步进入了“双轨制”。“双轨制”模式的土要特点是:行政划拨与有偿使用并举, 即:“国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地、公共设施、公共事业单位和国营工业等建设用地”采取行政划拨方式;而“其他新增建设用地要逐步采用土地使用权有偿出让”。并且规定:“商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程建设用地”不再采用划拨方式。

城市土地供给的“双轨制”模式表明城市土地制度的不完善, 在实际操作中也带来诸如市场体系难以健全, 公开竞争难以实现, 土地价格难以显示等许多问题, 从而使我国土地资源严重短缺的矛盾无法通过土地价值规律、供求关系得到缓解;并且“双轨制”又使一些手中有权的行政管理者为谋求利益, 不顾法纪, 增加腐败和“寻租”行为。

3 当前我国土地供给中存在的主要问题

3.1 城市土地供给总量失控, 且以增量土地供给为主

从1986年土地有偿制度使用实施后, 尤其是九十年代初期房地产开发热, 我国城市房地产开发建设处于高速发展阶段。由于缺乏相应的宏观调控政策和法规的制约, 许多政府领导常在开发部门追求高额利润的压力下做出让步, 以致无节制的供地, 致使土地供给总量失控。以土地供给总量失控相对应的是城市土地开发建设供给对象以增量土地为主, 这主要是因为我国城市开发建设往往缺少科学的指导, 带有很大的主观盲目性和随意性。增量土地多为征用的农用耕地, 对今后的可持续发展埋下了极大的隐患。

3.2 土地供给过程中行政干预仍不同程度的存在, 有的地方还相当严重

现行制度规定, 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地使用权, 必须以招标、拍卖、挂牌方式出让, 同一宗地只要有竞价的就要实行公开的市场供应, 严禁行政权力进入土地市场。但在实践中, 政府个别领导的干预还时有发生, 本应招标拍卖挂牌供应的, 仍采用协议方式, 有些地区的政府领导以打招呼、批条子等形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等, 严重的行政干预, 致使市场配置土地资源的环境难以形成。因此, 要以市场配置为土地供给的主要形式, 规范供地。

3.3 土地的供给时机把握不当

目前我国大部分城市的土地供给缺乏长远计划, 造成有限的土地资源在短期内被供给殆尽, 没有为远期的发展留下充分的空间。由于在短期内推出大量的土地, 土地市场供求失去原有的平衡, 政府所得土地出让收益将大打折扣。如广州市地铁一号线采取了利用沿线房地产开发为地铁建设筹集资金的方式, 希望通过沿线28个地块的开发筹集到地铁建设资金43%的费用。但就在地铁沿线地块供给期间, 广州市在大河新区、黄浦开发区等地又以优惠政策供出数倍于地铁沿线地块的土地, 对沿线地块的开发造成较大的冲击, 使地铁建设从土地出让所获得的收益远远低于预期目标。

参考文献

[1]秦海.关于土地管理和经济发展[J].中国土地, 1998 (1) :16.

城市土地资源管理 第5篇

2013年土地估价师城市地价管理与国有土地资本运营 城市地价管理是介于宏观地价管理和微观地价管理之间的一种管理形态,它主要是我国地市一级的管理实践,是目前整个地价管理体系的一个很重要的层次。由于在现行体制下,我国城市国有土地基本上是由市一级来管理,又鉴于城市国有土地资本运营对整个城市的建设和发展具有举足轻重的作用,因此深入研究探索城市地价管理及其规律,对更好地促进城市国有土地资本运营具有重要的意义。城市地价管理在搞活城市土地资本运营中具有重要作用

城市地价管理的主要职责是:贯彻执行国家有关地价管理的法律法规和方针政策,制定并实施本级城市乃至所辖县级市、县城的基准地价和地价政策,有效地运用价格机制调控和管理本地区的土地市场。因此,它是一个从理论到实践,把国家的法律法规和方针政策与当地实际情况有机结合的过程,它的实践性、务实性、直接性的特点,决定了对城市国有土地资本运营有着至关重要的作用。

基础性作用。即对城市国有土地的资本运营发生根本性作用。比如,通过建立基准地价体系,可以直接显化土地资产价值,为土地的有偿使用以及资本运营提供依据和必要的前提条件。通过制定和运用地价政策,可以加强本区域的宏观管理和调控,有效地促进城市国有土地的盘活。通过建立与市场经济相适应的地价机制,可以促使土地资产重组和优化配置,实现从粗放管理到集约管理的根本性转变,并为政府带来更多的收益。

调节器作用。通过加强地价管理,运用地价手段,发挥地价的杠杆作用,可以直接帮助地方政府在调整产业结构、推动科技创新、促进经济发展,乃至维护社会稳定等方面发挥作用。实践表明,地价管理的调节器作用对社会生活的影响越来越大,而且也越来越引起地方政府的重视。

催化剂作用。国有企业所拥有的土地资产,是整个城市国有土地的重要组成部分。目前,国有企业改革正处于重要的攻坚阶段,企业所面临的实际困难,有时是其他手段不能解决的,而通过运用地价手段,显化企业土地资产价值,并使之参与企业改革和改制,可以收到很好的效果。有效地实施地价管理,巧妙地运用地价机制,可以给企业改革带来生机和活力。因此,聪明的政府和企业,应当注意做好这篇大文章。综合平衡作用o这在当前越来越重要。地价管理作为一种承上启下的重要环节和形式,既要对本级城市区域内地价进行统筹管理,同时它还担负着对下级(县级市、县城)地价进行协调管理的职责,即上下之间,下级各县(市)之间的协调平衡,这样才有利于形成一个有机的、便于整体管理和操作的地价体系,为搞活城市国有土地资本运营创造好的条件和环境。

实践证明地价管理施展空间很大|

当前,我国经济处在一个重要的发展时期,而城市国有土地的盘活对整个经济发展意义重大。由于我们从土地的无偿使用到有偿使用时间不长,属于市场经济的后生,许多工作还处于实践摸索阶段,这方面的施展空间很大,因此完全应该有所作为。就唐山市来讲,近些年来主要做了以下几种探索。

通过建立基准地价体系和运用地价政策,为国有企业改制提供支持和帮助。唐山市于1992年建立起覆盖全境的基准地价体系。这些年来,我们以此为基础,通过对改制企业量化资产,灵活运用地价政策,依法进行土地处置,不仅有力地推进国有土地的有偿使用,而且有效地促进了企业改制。一是支持大企业上市。我们对冀东水泥、唐钢、唐陶三家大型国有企业,经评估地价总值125亿元,在办理手续时,按地价40%收取,使之顺利地走向市场。二是支持企业的破产与兼并。我们组织对全市113家破产、兼并企业的土地资产进行评估和处置,将地价收益主要用于职工安置和技术改造,使这些企业走向新生。三是支持小型企业出售和股份合作制改造。先后对通达运业集团公司、市百货大楼、市饮食公司等所属的200多家小型企业采取灵活的地价政策,使之顺利完成企业改制工作。四是支持企业扭亏和技术改造。对市供销社、建设集团、前进化工厂等一批陷于困境的企业,通过在地价政策上予以支持,均使其出现了新的转机。据统计,目前我市改制企业达885家,其中已对近600家、近25万亩土地进行了处置,地价总值182亿元,其中支持和注入企业11亿元。

通过制定恰当的地价政策,促进住房制度改革o唐山是地震以后新建的城市,公有住房占主体。1996年我市推行以出售旧公房为主要内容的房改,当时对于地改能不能同步进行,许多人持有疑义,主要怕同程社区（club.toonedu.com）教育培训互动交流平台同人网（）教育培训网络营销平台

给群众增加负担,影响买房的积极性。对此,我们进行了认真分析,认为只要确定适当的地价政策,不仅不会影响房改,而且还会使房改更加到位,对国家和个人都有好处。为此我们及时研究出台了地价方面的7条优惠政策:’按1992年基准地价的40%收取土地出让金;楼房占地面积按勒角外1.6米以内计算地价,分摊到户:购买现住房优惠地价3%;三年内免收土地使用金;工龄年优惠地价6%;一次性交款优惠地价的20%;免收土地管理费和土地登记费。由于这些政策比较符合实际,受到群众的欢迎,整个房改取得突破性进展。目前全市共出售旧公房18万套,政府收取土地出让金18亿元。广大群众得到了完全意义的房屋产权,为今后进人二级市场提供了方便。

通过发挥地价机制的作用,推进城市“平改楼”。1976年地震以后,唐山重新调整城市规划,将原城郊的23个村庄划人城市规划区,共占地7400亩。这部分土地即成为我市国有土地资产的重要组成部分。为了盘活这块土地,我们从1993年起,开始实施平房改楼房工作,其中很重要的手段,就是通过地价机制调动方方面面的积极性。对平改楼村,我们对村民自住用地仍按国有划拨土地管理,对其开发商品房用地,则为开发商办理土地出让手续,出让金按转权让利的政策收取,这样较好地调动了村集体和开发商的积极性,推进了“平改楼”工作的开展。目前全市“平改楼”村已达10个,政府收取土地收益3000多万元,同时收回多余土地1000多亩,土地资产价值4亿元以上。通过平改楼,还直接改善了城市环境,带动了相关产业的发展,政府无偿得到一大批公共设施,经济效益、社会效益和环境效益都很好。通过加强土地收储和招标拍卖工作力度,使城市国有土地资本直接进入市场运营。几年来,我们充分利用地价政策和机制,收购储备土地250宗、1714商,累计拍卖土地137宗、865商,为政府获得纯收益

2.42亿元。国有土地作为完全意义的市场要素参与市场运膏,已经显现出很好的发展势头。

通过加强城市地价管理,有力地推进了我市国有土地资本运营,自“九五”以来,我市仅从这方面,得到的土地收益就达10亿元,其中市本级6亿元。我们用这些资金又;反哺城市建设和发展,使震后新唐山一跃进人全国城市建设的先进行列,并被国家授予“全国文明城”、“全国卫生城”、“全国园林城”、“全国环保模范城”等多项荣誉称号。

城市地价管理要随着城市土地资本运营的发展与时俱进

既然城市地价管理在搞活城市国有土地资本运营中有非常重要的作用,就应该很好地研究它、利用它,使其给我们带来更大的成果。而要做到这一点,最重要的就是按照市场经济的要求,不断进行自我调整、完善和规范。当前,应该特别注意解决好以下几个问题。及时做好基准地价更新工作。作为地市这一级,要根据土地市场变化的实际,对城市基准地价定期进行必要的调整,使之更贴近现实,更富有可操作性,这是进一步促进城市国有土地资本运营的一项重要基础性工作。在这个过程中,当前一个突出的问题,就是要加强对县级市、县城基准地价更新工作的管理。从目前情况看,这一级管理还不够规范,随意性较强,因此,对其基准地价的更新,可采取在地市级政府统一领导下,由县(市)具体组织,当地土地行政主管部门提出更新方案,经当地政府审核,并由地市级土地行政主管部门综合协调后,报地市级政府审批,然后由地市级政府向社会发布执行。这样,可以使一个地区的基准地价更加科学、客观、合理,真正成为一个有机整体,更有利于加强管理和实际执行。

认真研究和确定城市固有土地收购储备的价格。当前,土地收购储备工作方兴未艾,但其中收购价格的确定往往成为制约这项工作的主要因素。收购价格过高,将会造成国有资产流失,当地政府财政也很难承受。收购价格过低,企业必然惜售,使收购落空。因此,合理确定土地收购价格是我们面临的一个重要课题。从当前的实际出发,似乎应以现行基准地价的适当比例为基础,然后再由收购拍卖该宗土地的收益中适当返还一部分,这样可以在很大程度上解决政府与企业间的矛盾,切实促进收储工作的开展,最终使城市国有土地资本真正进入市场运营起来。

注意运用价格机制的作用。实际上就是通过市场机制这只“看不见的手”来帮助我们配置土地资源,这是当前乃至今后我们搞活城市国有土地资本运营最直接、最有效的办法和途径。为此,今后要采取强硬措施,加大对经营性用地实行招标拍卖的工作力度,以此促进土地的优化配置和集约利用,使城市国有土地真正成为资本,参与市场运行,并带来应有的价值,为地方政府筹集更多的建设发展资金。积极应对我国加入VfTO以后的新挑战。目前我国已经加入世贸组织,城市地价管理要围绕这一新形同程社区（club.toonedu.com）教育培训互动交流平台同人网（）教育培训网络营销平台

势新机遇,采取相应举措,确保城市国有土地资本的健康运营。要适应WTO的要求,建立统一的土地市场规则,促进土地市场与国际惯例接轨。要积极借鉴WTO成员的先进经验,深入研究我们的战略、策略和措施,增强国际竞争力,提高国有土地进入市场的安全度。要建立科学、规范的地价体系和有形市场,为土地交易提供公平、公开、公正的市场环境。要加快土地市场信息化建设,为土地交易提供科学、高效、便捷的服务。

城市土地资源管理 第6篇

【关键词】土地发展权；城市土地管理；新途径

土地是人类赖以生存的最重要的資源，“是一切生产和一切存在的源泉”。但随着经济社会的飞速发展，城市化进程的加快，人们对土地需求的日益高涨与土地资源的稀缺性之间的矛盾日益凸现。[1]我国的土地保护以义务为本位，忽视了产权对于土地利用和保护的重要作用。对此我们应充分认识土地资源的特殊性，立足于土地的充分和有效利用来构建土地发展权，结合我国国情对我国城市土地管理的途径进行优化，实现土地利用与经济发展的和谐。

1.土地发展权概述

1.1土地发展权的内涵

所谓土地发展权，是对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。受人类中心主义的支配，我国关于土地的分类是以土地的经济利用价值为标准的。笔者认为，对我国土地进行分类应当以可持续发展为指导思想，以人与自然的和谐为目的，因此，土地的分类中应当包含生态用地，从而土地发展权还应当包括生态用地发展权。

1.2土地发展权的特征

综合上述对土地发展权的内涵界定，可以归纳出土地发展权具有以下几方面的特点：抽象性，是指对土地用途进行变更或者提高土地利用度的权利，不像其它产权一样存在一个实物性的标志。[2]阶段性，即土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础，对未来可能发生的土地利用物质形态与价值形态变化的量的设定。潜在性，虽然土地发展权无论在何时何地都已经客观地存在于每一块土地上，但是土地发展权的实现是对未来土地使用权变更的获利。

1.3土地发展权的功能

土地发展权作为一项民事权利，其功能首先表现为给权利人带来收益。其次，通过对土地发展权的限制和补偿，可以顺利实现土地利用规划，对农地、环境敏感地带以及历史古迹等的保护起到积极的作用。土地发展权的创设，可以提高土地开发规划管理效率，促进城市土地的高效率利用，明确土地增值受益人，保证其利益的享有、转让和流通规范的顺畅。

2.构建土地发展权内容的思路

2.1土地发展权总量构建的思路

在土地发展权的构建中应由国家确定土地发展权的总量。采取委托—代理方式，由省级政府根据国家统一构建的土地发展权总量，代表国家在本辖区内对土地发展权总量进行再次分配。国家确定土地发展权总量的依据，是国民经济整体发展状况、工业化所处的阶段、城市化发展状况和全国生态建设与环境保护状况等方面对土地发展权的总体要求。国家和省两级政府配置的土地发展权，为跨区域的土地发展权，它的配置应具有战略性特点，对全国和各省域范围内的土地开发利用以及国民经济发展具有宏观调控的功能。另外还有一些要特别对待的是，有些大城市的辐射能力已经超出了其行政辖区的范围。如直辖市，只有城市郊区是农业用地，而其辐射范围却是全国，此种情况就不能是直接的委托代理关系，而应该由中央直接来协调。

2.2土地发展权所包含的权能，土地发展权类别合理划分的思路

土地发展权作为一项土地财产权具有财产权的相关权能，主要有以下四方面权能： 占有权，即权利主体拥有具有排他性地对土地发展权的占有。使用权，权利主体可以行使土地发展权，合法行使土地发展权所建设的各类建筑物业设施。收益权，表明占有和行使土地发展权可以获得相应土地经济收益。处分权，主要涉及土地发展权的出让、转让、抵押和回收等权能。同时，依据不同的标准可以把土地发展权划分为不同类型，如农地发展权、市地发展权、营利性土地发展权和公益性土地发展权等。这些不同类型的土地发展权，按照一定关系形成我国土地发展权的基本框架。

2.3土地发展权与相关产权整合的思路

土地发展权创设的初衷是补充和完善现有土地产权制度，使其更有效地配置土地利用。产权整合的关键是处理好土地发展权与土地所有权、土地使用权等核心产权的关系。土地发展权与所用权的关系在选择土地发展权国有模式时，其整体关系已经确立，但在实际运作过程中应该做好两者的联合与分离，避免发展权与所有权的冲突；土地使用权往往成为土地发展权的运作载体，而土地发展权具体化土地使用权权能，促进土地使用权合理实施，应该在明确各自权能的基础上对使用权和发展权进行有效整合。[3]土地发展权与其他土地产权协调运作，共同促进我国土地产权制度的完善和效用的最大化。

3.土地发展权视角中的城市土地管理优化

3.1优化我国城市土地管理法律制度

法律制度是管理的根本，城市土地管理优化必然源于法律制度的创新与优化。随着我国土地发展权的构建，首先应该加快相关立法，对采用土地发展权后土地管理所采取的新措施进行法律规定，进一步明确政府官员和土地开发商的权利义务，防止越权和非法开发城市土地，完善失地农民和失房居民的权益保护和利益补偿的法律机制，为我国城市土地管理优化奠定坚实的法律基础。

3.2赋予土地使用者土地发展权，保障失地农民和城市居民的合法权益

国家对现有土地使用者的土地使用现状和利益进行界定，并赋予土地使用者既定的土地发展权。在征地和城市拆迁过程中的失地农民和城市居民，享有既定土地发展权即现有土地使用价值的权利。政府在征用农民和居民目前使用的土地时，必须依法按土地发展权市场价格补偿他们的既定土地发展权，并建立以发展权为保障的利益补偿机制，依法维护失地农民和城市居民的合法权益。

3.3完善土地发展权市场运作机制，增强市场调节作用

土地发展权市场运作指在土地发展权国家源头供给的前提下，由行政单独配置划拨土地发展权向政府与市场双重配置土地发展权转换。随着土地发展权市场运作机制的完善，土地发展权可以遵循市场规则，以产权交换模式在不同发展权拥有者之间进行交换，土地市场通过价格、供求等杠杆实现土地发展权的合理分配。土地发展权转让、回收和灭失等一系列变更都对应着相应的土地开发使用用途变更，这可以使土地市场交易更加清晰和顺畅。

4.结语

土地发展权的构建，将会有效促进经济发展过程，尤其是城市化进程中产生的外部效应的内部化。土地发展权是土地财产权中的重要组成部分，其作为作用于土地使用性质变更的财产权，为城市土地管理优化开辟了一条新途径，使社会经济的发展走上可持续的道路。

【参考文献】

[1]李世平.土地发展权浅说[J].国土资源科技管理，2002，（2）.

[2]赵贺.中国城市土地利用机制研究[M].北京：经济管理出版社，2004，（35）.

谈城市规划与城市土地资源的利用 第7篇

1)城市规划与城市土地资源利用不相协调。目前,我国城市规划和土地资源利用的法律法规配套体系较为完善,但城市规划与土地管理部门之间的衔接机制仍显薄弱。随着形势的变化,加之各地情况的千差万别,城市规划和土地资源利用之间仍然存在着不相协调之处。

a.城市规划与土地利用规划内容不相协调。城市规划由规划管理部门负责制定,而土地利用规划则由土地管理部门负责制定。如果两个部门在各自规划编制过程中缺乏必要的沟通和交流,两个规划就会出现统计口径不一致等不相协调的地方。

b.城市规划与土地利用规划步调不尽一致。土地利用规划已经编制,但城市规划还没有覆盖的地区,未批先建现象比较多,这个问题在城市边缘尤为突出。这种未批先建的行为,在很大程度上给规划管理工作造成了被动,使规划管理部门不能及时准确掌握土地利用的情况,在一定程度上导致了规划管理的失控。

2)城市土地资源开发利用未能按要求服从、服务于城市规划建设。城市土地收益是城市规划建设的重要资金保障,是城市建设发展的基础,也是城市可持续发展的必需条件。城市土地资源只有得到合理地开发利用,才能更好地服从、服务于城市规划建设的客观需要。然而在实际情况中,城市土地资源开发利用不合理的现象却普遍存在。

a.城市土地市场化运作未能很好地服从于城市建设既定规划。一些城市通过拍卖土地等市场化运作方式来筹集城市建设资金。特别是对于城市黄金地段的土地资源,在拍卖过程中往往过于注重土地出让价格而忽视了城市功能分区的需要,使土地开发建设未能严格按照城市既定规划加以控制,以致把本应为市民服务的绿地、公共服务设施用地变相地让地产商利用、侵占,损害了公共利益,干扰了城市建设既定规划效果的实现。

b.城市土地收益未能很好地服务于城市规划建设。土地收益的一部分应用于城市的规划建设,促进土地有效利用,从而获得更大收益,实现城市的可持续发展。然而,一些城市土地收益并未很好地用于诸如城市园林绿化、道路交通设施、市政基础设施等公共项目的投入,从而制约了诸如城市景观形象提升、城市交通状况改善和城市生态环境改善等能够促使土地增值的积极因素,制约了城市的建设发展。

3)城市规划制定不够科学严谨,土地资源不能得到合理利用。作为城市建设管理的重要依据,城市规划一经批准,便具有法律效力,因此,城市规划的制定必须做到科学严谨。而一些城市规划的制定,或多或少存在着一些不合理性,不仅使城市建设没有自己的特色,更造成了土地资源的浪费和建设管理成本的增加。

a.进行没有必要的规划和开发,土地资源应有的价值得不到体现。一些规划未能对城市有限土地资源进行合理有序地规划和开发,使土地资源未能体现其应有的价值,特别是一些具有增值潜力的土地,由于开发不甚合理,影响了土地资源应有价值的体现,甚至阻碍了城市的可持续发展。

b.规划编制过程中,未能对城市现有景观资源进行严格保护和充分利用。一些规划未能对城市现有植被、文物、水系等景观资源进行严格保护和充分利用,反之是先行破坏、而后建设,不仅失去了城市本来的独特景观,使城市建设出现“千城一面”的格局,更增加了城市的建设管理成本,使城市建设管理费用高、发展迟缓。

4)城市绿地系统规划薄弱,土地资源升值空间受限。城市绿化是城市建设的重要内容,是提升城市形象、增添城市活力、展现城市魅力的重要支撑,更是提升城市土地资源价值的重要途径。然而,一些城市在绿地系统规划中存在一些问题,制约了城市的建设发展。

a.绿地系统规划未能充分保护和利用好现有绿化资源。一些城市的绿地系统规划忽视了对现有山体、水系、植被等绿化资源的保护和利用,额外增加了城市建设后期绿化的成本。特别是对一些年岁逾百的木本植物,由于未能采取严格的保护措施,致使一些不可再生的绿化资源在城市建设中遭到毁坏,给城市文明造成损失。

b.绿地系统规划缺乏切实可行的园林专业知识作为技术支撑。一些城市的规划只对城市绿化进行了控制性规划,没有切实可行的园林知识指导,使绿地系统规划出现一些违背自然规律的情况,造成绿化建设资金的重复投入。

2 规划调节思路

城市规划作为城市土地资源利用的调控工具,应该紧紧围绕城市发展战略,在具体实施的过程中,有计划、有意识地加强与城市土地管理部门的沟通协作,协调处理好规划管理与土地管理之间的关系,科学严谨地制定和实施规划,利用好城市的土地资源,这是运用规划手段调节解决规划建设和土地利用中一些问题的基本思路。

1)加强城市规划与城市土地管理部门的协调配合。城市规划离不开土地需求,土地效益则在很大程度上通过规划建设来实现,这就决定了城市规划和土地管理两个部门在城市建设发展中相互依存、相辅相成的关系。合作就是资源,加强规划管理和土地管理两部门间的沟通协作,可有效解决城市建设发展中因两部门各自为战所致的“规划实施难”和“土地效益低”的问题。

a.建立信息平台,畅通信息渠道。通过工作信息、简报等工作内容的实时交流,可以及时了解对方的工作动态、工作重点、工作进展等情况,针对性地调整工作思路,使城市规划与土地管理更好地实现融合。

b.建立协调机制,定期召开联席会议。建立规划管理与土地管理部门的日常工作协调机制、资源共享机制、重大问题快速应对和磋商决策机制等,通过定期召开联席会议,通报工作情况,根据城市发展和规划特点,提出阶段性的合作重点和既定目标。

c.加强业务协作,解决突出问题。加强两部门间的业务交流,合理制定规划和配置土地资源,有效解决“规划实施难”“土地效益低”的问题,召开专题会议,共同研究对策,解决城市规划与土地管理中的突出问题。通过两部门的共同努力,形成“通力合作、高效协调、优势互补、互援共助”的良好局面。

2)实施科学严谨规划,提升土地利用效能。土地资源是有限的,土地资源价值增值是无限的。土地要增值、城市要发展,就要向管理要效能、向规划要收益。为此,城市规划应当兼顾好局部利益与整体利益、当前利益与长远利益,以最大限度地发挥土地资源效益、促进城市发展为核心,力求做到科学规划、合理布局。

a.有序开发土地资源,实现最佳土地收益。规划开发之前,应对土地资源合理收益进行科学评估,确定地块开发时机:对于条件成熟的,可先行规划开发;条件尚未成熟、具有增值潜力的,可后做规划,实现其应有收益。通过逐步规划、有序开发,使土地资源能够得到合理地开发和利用,政府能够得到合理的土地收益用于城市的开发建设。

b.充分考虑城市现有景观资源,最大限度地对其进行保护和利用。在编制规划时,要对城市现有植被、地貌、水系等景观资源的现状情况进行认真调研,掌握基本情况,并根据其对城市景观的影响程度进行分级保护,特别是对那些能够体现城市特色、自然状态良好或不可再生的景观资源要重点保护。此外,还应学习一些优秀城市的规划理念,听取一些城市建设、土地管理、园林规划、林业水利、环保气象等相关专业专家的意见,多征求市民的意见,制定出更加科学严谨、符合实际、操作性强的规划。

c.大力发展城市绿化,促进土地资源增值。城市规划,绿化先行。绿化规划不但应当与城市规划同步进行,甚至可以优先考虑。先行规划绿地、明确绿化重点,能够有效保障城市绿地不被其他设施建设挤占或挪用。绿地系统规划中,应当用好现有植被资源,节省绿地规划建设资金。绿地系统规划还应用园林专业知识加以规范和指导,遵从自然生长规律,发挥生态综合效益,营造城市自然景观。

3 结语

城市承载着人们对生活品质的向往,也承载着区域政治文化经济的发展。伴随着城市经济社会的发展,土地价值的实现也已成为影响城市建设发展的重要因素。城市规划管理与城市土地管理工作应紧跟时代形势,着眼长远、顾全大局,不断完善自身素质,提升服务水平,做好相关工作,切实解决好城市规划和土地资源利用中存在的问题,为城市经济社会健康发展、居民生活和谐安定做出应有的贡献。

摘要：从规划工作的角度出发,对城市规划与城市土地资源利用中存在的城市规划与城市土地资源利用不协调、城市规划制定不科学严谨、土地资源不能合理利用等问题进行了分析,提出了一些解决对策,以改善城市规划与土地资源利用的现状。

关键词：城市规划,土地资源,建设,利用

参考文献

[1]石楠.试论城市规划中的公共利益[J].城市规划,2004(6):85-86.

[2]刘向南,陈定荣.公共利益:理论与实践的比较研究[J].城市规划学刊,2005(4):53-54.

[3]杨亭,杨庆媛,雷燚,等.城乡交错带土地资源利用的合理规划研究——以重庆市江北区为例[J].西南师范大学学报(自然科学版),2006(2):100-102.

[4]林琳,毕克妮.体现可持续发展思想的城市规划方法研究[J].山西建筑,2011,37(3):16-17.

[5]朱道林,沈飞.土地征用的公共利益原则与制度需求的矛盾[J].国土资源,2002(11):7-8.

城市土地资源管理的现状及对策探究 第8篇

一、我国城市土地资源管理的现状

我国目前正处于城市化加速发展的阶段, 城市土地资源管理体系尚不完善, 各级政府经常为短期经济目标忽视从长远的角度来规划和利用现有城市土地资源, 从而造成城市内部土地利用效率低下, 用地结构严重不合理, 致使城市土地资源极大浪费, 不利于我国社会经济可持续发展。随着人口增加和经济发展, 土地稀缺性日益加剧, 人地矛盾日益尖锐。现阶段我国城市土地资源管理的现状主要表现一方面社会经济发展与土地资源合理配置关系日益密切;另一方面又出现了土地资源配置市场机制失灵和政府宏观机制失控现象同时发生的怪圈。目前我国城市土地资源的矛盾主要体现在以下方面。

1、城市用地紧张与土地浪费并存

在我国城市化发展快速推进的过程中, 有的城市政府加强了对土地开发利用的强度, 城市土地资源被过度的利用, 城市土地生态系统的自我更新能力遭到了破坏。尽管我国城市用地面积增长的速度比较快, 但城市人均占地面积仍低于世界平均水平。人地矛盾十分突出。目前城市地皮紧张、住宅拥挤、道路堵塞、交通不便、教育文化体育等基础设施无法满足市民实际需求。同时城市土地使用过程中的浪费现象十分突出, 很多城市土地出现了多征少用、早征迟用, 甚至征而不用的奇怪现象, 一些城市不顾中央和上级政府的要求和国家有关政策法规的规定, 擅自乱征乱批土地, 很多城市盲目发展开发区, 出现“开而不发, 围而不用”的现象, 导致了大量土地资源浪费。

2、地方政府的目标和城市长期发展的目标不一致

在城市发展的过程中, 地方政府往往充当地方经济“保护神”的角色, 他们以地方经济的业绩作为自己的政绩, 追求地方利益在任期内的最大化。有些城市发展新的开发区、高新产业区、大学园区、物流中心, 甚至度假区, 虽然“短视经济”在短期内促进了当地经济在某一时期的快速发展, 但却造成了社会资源包括土地资源的巨大浪费, 其付出的代价相当昂贵。同时近年来随着房地产市场的不断扩张, 城市土地资源储备出现了透支情况, 土地资源浪费的情况更是触目惊心。

3、城市土地市场不健全, 规范管理缺乏依据

目前, 我国城市的土地市场为三级市场结构模式。对于城市土地市场的基本政策是:垄断和控制一级市场, 规范和搞活二、三级市场。但目前城市土地一、二级市场却并不协调, 隐形交易大量存在。主要由于我国土地一级市场的发育远未成熟, 出让的土地数量较少, 而相比之下, 二级市场上交易却相当活跃, 交易者众多、交易频率高、涉及金额大、竞争较为激烈。这种市场之间的不协调促使隐形交易大量存在, 划拨土地在利益驱动下违规进入二级市场进行“隐形交易”, 造成国家土地收益的大量流失。另外, 在二、三级市场上, 一些土地使用者在利益的驱使下, 在向国家购买了一定年限的土地使用权后, 将国家的土地投放到那些获利较大、见效较快的领域中去, 致使城市的绿地及城郊的大量农业用地纷纷被大量高密度的钢筋水泥的建筑物所充斥, 从而进一步导致了城市规模的不断扩大以及城市土地生态系统的自我更新能力遭到破坏。如果这种情况不能尽快得到改善和控制, 将会极大的阻碍城市的可持续发展, 严重影响城市经济发展的后劲, 从而影响整个城市化发展的进程。

二、城市土地资源可持续发展的对策

土地是一个城市空间和城市功能的载体, 土地供应状况直接关系到一个城市的发展空间、发展潜力和发展方向。2007年国务院在《国务院关于促进资源型城市可持续发展的若干意见》中明确指出要尽快建立有利于资源型城市可持续发展的体制机制。而土地资源作为城市最大的资源尤其重要, 城市管理者应该认识到“土地是最大的国有资产, 经营土地是经营城市的核心和关键”, 必须加强城市土地资源经营和管理, 实现城市土地资源“投入产出再投入”的良性循环。完善城市土地资源管理, 要坚决落实科学发展观, 促进城市土地资源可持续发展, 为整个城市的发展预留良好的发展空间和资源。

1、制定科学的城市土地资源的规划管理, 确立合理的城市发展战略

城市土地规划必须超前, 应起到先行指导城市开发管理土地的作用, 使用地者事先知道各地块在城市规划中可以做什么, 怎样做以及不可以做什么。只有这样, 才能保证开发管理土地在城市规划的约束下进行。城市政府应当依据城市经济和社会发展规划、土地供给能力、各项建设对土地的需求以及上一级政府的土地利用总体规划, 组织编制城市土地利用总体规划。城市土地利用总体规划要对用地规模、各类用地的比重、空间控制标准、建筑密度控制标准、人口密度控制标准予以科学化和规范化。政府在严格执行城市规划和土地利用规划时, 要注意两项规划的衔接, 确保土地的经济、社会和环境效益的有效发挥, 进一步增强城市的辐射力和凝聚力, 促进城市社会经济的可持续发展。

2、挖掘城市土地的内部潜力, 提高城市土地的利用率

提高城市土地的利用率, 集约和节约开发利用土地, 关键应从以下方面着手:第一, 提高土地利用的集约程度, 通过摸清城区内闲置土地的数量, 筹集资金开发利用存量土地, 走内涵式的发展道路;第二, 合理布局城市土地, 做到地尽其力, 优地优用;第三, 综合开发城市土地, 提高土地容积率, 充分利用地上、地下空间;第四, 组织科技力量, 针对城市存量土地潜力进行分析研究, 挖掘城市土地的内部潜力。第五, 建立和谐的人地关系, 维护土地资源可更新能力。要在对现有土地保护的基础上, 严格控制土地开发利用的强度, 要对用地单位的容积率和绿化率、公共用地面积等严格控制, 以维护土地生态系统的自我更新能力, 确保城市土地资源不会遭受新的破坏。

3、转变城市地方政府观念, 促进城市的可持续发展

发展是硬道理, 可持续发展的前提是发展。国家是土地所有者, 根据产权理论应垄断土地的出让权。在客观上要求制定合理的土地供应计划, 通过土地供应促使供求平衡, 调控房地产市场。严格控制建设用地供应总量, 发挥市场作用, 合理配置土地资源, 实现土地资产价值, 提高城市土地利用率的前提。政府应该科学合理制定开发整理土地供应计划, 并综合考虑经济、人口、城市化、环境保护、文化教育等因素。开发管理土地供应计划应该是公开的、透明的、操作性强, 避免盲目竞争。政府要实行土地统一规划、统一开发、统一出让、统一建设、统一管理的整体思路, 确保土地的永续利用, 从而促进城市的健康、稳定、可持续发展。

4、建立和完善城市土地市场, 规范城市土地市场管理

政府要高度垄断土地一级市场, 按照国家产业布局和产业结构的调整来配置土地, 政府通过土地利用计划垄断一级土地市场的供给, 控制一级土地市场的出让总量, 运用政策影响土地供给价格。城市二级市场作为对城市土地资源的再配置, 其管理的重点应放在以下方面:第一, 严格审验土地使用者的土地用途及土地规划, 在确认其不与城市环境、城市总体规划相悖的前提下, 才能获准得到土地使用权;第二, 把住产权登记关。通过土地使用权变更登记, 审查土地转让是否符合土地出让合同规定;第三, 充分利用优先购买权。土地转让价明显偏低时, 政府要利用优先购买权, 以防止转让中隐报地价, 偷漏税费等行为;第四, 加强土地转让的监督检查, 及时制止和纠正土地交易中的违法行为, 保障土地市场竞争的公平和公正。而对于土地的三级市场及房地产交易与消费市场, 国家应建立一整套规范的监督机制, 以确保消费者的利益, 从而健全土地管理制度, 保障土地的可持续利用。

综上所述, 随着我国经济发展、工业化与城市化进入快速发展阶段, 资源需求增大, 环境压力越来越大, 土地资源的可持续利用对协调人口、资源、经济、环境之间的关系, 缓解人地矛盾, 推动我国经济社会可持续发展具有重要的作用。要坚持可持续发展原则, 实现政府对土地市场的科学、有效地管理, 进一步规范土地市场运行秩序, 加快城市土地经营管理的进程, 充分发挥城市土地的效益, 实现城市经济发展与土地资产收益的良性互动和相互促进, 加快城市化建设步伐。

参考文献

[1]李汉周, 我国城市土地资源配置现状及对策研究, 天水行政学院学报, 2008年第3期

[2]刘美平, 城市土地制度的改革与优化, 当代经济研究, 2010.10

城市土地资源管理 第9篇

关键词：土地发展权,城市土地管理,优化

土地资源在今天的生活当中变得非常的重要,管理的途径也非常的多,其目的就是更好地对于土地的合理利用以及正确的管理。现阶段的成果是大家有目共睹的,其中的问题也很多,针对于问题进行了详细的分析,问题是发展的原动力。发展的过程就是对于原有的方面进行不断否定的过程,并且进行不断的改善,从而达到预期的目标。

1土地发展权概述

1.1土地发展权的内涵

所谓土地发展权,是对土地在利用上进行再发展的权利,即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。受人类中心主义的支配,我国关于土地的分类是以土地的经济利用价值为标准的。笔者认为,对我国土地进行分类应当以可持续发展为指导思想,以人与自然的和谐为目的,因此,土地的分类中应当包含生态用地,从而土地发展权还应当包括生态用地发展权。

1.2土地发展权的特征

综合上述对土地发展权的内涵界定,可以归纳出土地发展权具有以下几方面的特点:抽象性,是指对土地用途进行变更或者提高土地利用度的权利,不像其它产权一样存在一个实物性的标志。[2]阶段性,即土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础,对未来可能发生的土地利用物质形态与价值形态变化的量的设定。潜在性,虽然土地发展权无论在何时何地都已经客观地存在于每一块土地上,但是土地发展权的实现是对未来土地使用权变更的获利。

1.3土地发展权的功能

土地发展权作为一项民事权利,其功能首先表现为给权利人带来收益。其次,通过对土地发展权的限制和补偿,可以顺利实现土地利用规划,对农地、环境敏感地带以及历史古迹等的保护起到积极的作用。土地发展权的创设,可以提高土地开发规划管理效率,促进城市土地的高效率利用,明确土地增值受益人,保证其利益的享有、转让和流通规范的顺畅。

2构建土地发展权内容的思路

2.1土地发展权总量构建的思路

在土地发展权的构建中应由国家确定土地发展权的总量。采取委托-代理方式,由省级政府根据国家统一构建的土地发展权总量,代表国家在本辖区内对土地发展权总量进行再次分配。国家确定土地发展权总量的依据,是国民经济整体发展状况、工业化所处的阶段、城市化发展状况和全国生态建设与环境保护状况等方面对土地发展权的总体要求。国家和省两级政府配置的土地发展权,为跨区域的土地发展权,它的配置应具有战略性特点,对全国和各省域范围内的土地开发利用以及国民经济发展具有宏观调控的功能。另外还有一些要特别对待的是,有些大城市的辐射能力已经超出了其行政辖区的范围。如直辖市,只有城市郊区是农业用地,而其辐射范围却是全国,此种情况就不能是直接的委托代理关系,而应该由中央直接来协调。

2.2土地发展权所包含的权能,土地发展权类别合理划分的思路

土地发展权作为一项土地财产权具有财产权的相关权能,主要有以下四方面权能:占有权,即权利主体拥有具有排他性地对土地发展权的占有。使用权,权利主体可以行使土地发展权,合法行使土地发展权所建设的各类建筑物业设施。收益权,表明占有和行使土地发展权可以获得相应土地经济收益。处分权,主要涉及土地发展权的出让、转让、抵押和回收等权能。同时,依据不同的标准可以把土地发展权划分为不同类型,如农地发展权、市地发展权、营利性土地发展权和公益性土地发展权等。这些不同类型的土地发展权,按照一定关系形成我国土地发展权的基本框架。

2.3土地发展权与相关产权整合的思路

土地发展权创设的初衷是补充和完善现有土地产权制度,使其更有效地配置土地利用。产权整合的关键是处理好土地发展权与土地所有权、土地使用权等核心产权的关系。土地发展权与所用权的关系在选择土地发展权国有模式时,其整体关系已经确立,但在实际运作过程中应该做好两者的联合与分离,避免发展权与所有权的冲突;土地使用权往往成为土地发展权的运作载体,而土地发展权具体化土地使用权权能,促进土地使用权合理实施,应该在明确各自权能的基础上对使用权和发展权进行有效整合。[3]土地发展权与其他土地产权协调运作,共同促进我国土地产权制度的完善和效用的最大化。

3土地发展权视角中的城市土地管理优化

3.1优化我国城市土地管理法律制度

法律制度是管理的根本,城市土地管理优化必然源于法律制度的创新与优化。随着我国土地发展权的构建,首先应该加快相关立法,对采用土地发展权后土地管理所采取的新措施进行法律规定,进一步明确政府官员和土地开发商的权利义务,防止越权和非法开发城市土地,完善失地农民和失房居民的权益保护和利益补偿的法律机制,为我国城市土地管理优化奠定坚实的法律基础。

3.2赋予土地使用者土地发展权,保障失地农民和城市居民的合法权益

国家对现有土地使用者的土地使用现状和利益进行界定,并赋予土地使用者既定的土地发展权。在征地和城市拆迁过程中的失地农民和城市居民,享有既定土地发展权即现有土地使用价值的权利。政府在征用农民和居民目前使用的土地时,必须依法按土地发展权市场价格补偿他们的既定土地发展权,并建立以发展权为保障的利益补偿机制,依法维护失地农民和城市居民的合法权益。

3.3完善土地发展权市场运作机制,增强市场调节作用

土地发展权市场运作指在土地发展权国家源头供给的前提下,由行政单独配置划拨土地发展权向政府与市场双重配置土地发展权转换。随着土地发展权市场运作机制的完善,土地发展权可以遵循市场规则,以产权交换模式在不同发展权拥有者之间进行交换,土地市场通过价格、供求等杠杆实现土地发展权的合理分配。土地发展权转让、回收和灭失等一系列变更都对应着相应的土地开发使用用途变更,这可以使土地市场交易更加清晰和顺畅。

4结论

土地发展权的构建,将会有效促进经济发展过程,尤其是城市化进程中产生的外部效应的内部化。土地发展权是土地财产权中的重要组成部分,其作为作用于土地使用性质变更的财产权,为城市土地管理优化开辟了一条新途径,使社会经济的发展走上可持续的道路。

参考文献

[1]李世平.土地发展权浅说[J].国土资源科技管理,2002,(2).

[2]赵贺.中国城市土地利用机制研究[M].北京:经济管理出版社,2004,(35).

城市土地资源管理 第10篇

城市土地地籍调查作为一项重大的国情国力调查, 目的是全面查清城镇地籍权属情况, 掌握真实的基础数据, 并对调查成果建立调查数据库以及土地资源信息快速更新机制, 实行信息化、网络化管理。建立和完善土地调查、统计制度和登记制度, 实现土地资源信息的社会化服务, 满足经济社会发展、土地宏观调控及国土资源管理的需要。开展城镇地籍调查及建立地籍管理GIS系统, 对于贯彻落实科学发展观, 构建社会主义和谐社会, 促进经济社会可持续发展和加强国土资源管理具有十分重要的意义。

二、目前管理上存在的问题

目前大多数国土资源局辖区的土地地籍的资料存在着种类多, 宗地数据及相关的档案资料存放多处, 且由于历史原因, 存在多个坐标系统资料共存的原因, 还有的是几十年前的老旧图纸资料, 电子档案资料欠缺。造成在土地管理需要调阅地籍资料时, 无法完全确定资料的准确性。而且纸质的资料在保存上需要空间而且容易损坏, 查阅的时候又需要人工去查找翻阅资料, 非常的不方便。

三、通常GIS系统的组成部分

(一) 硬件

硬件是GIS所操作的计算机。今天, GIS软件可以在很多类型的硬件上运行。从中央计算机服务器到桌面计算机, 从单机到网络环境。

(二) 软件

GIS软件提供所需的存储、分析和显示地理信息的功能和工具。主要的软件部件有:1) 输入和处理地理信息的工具。2) 数据库管理系统 (DBMS) 。3) 支持地理查询、分析和视觉化的工具。4) 容易使用这些工具的图形化界面 (GUI) 。

(三) 数据

一个GIS系统中最重要的部件就是数据了。地理数据和相关的表格数据可以自己采集或者从商业数据提供者处购买。GIS将把空间数据和其他数据源的数据集成在一起, 而且可以使用那些被大多数公司用来组织和保存数据的数据库管理系统, 来管理空间数据。

(四) 人员

GIS技术如果没有人来管理系统和制定计划应用于实际问题, 将没有什么价值。GIS的用户范围包括从设计和维护系统的技术专家, 到那些使用该系统并完成他们每天工作的人员。

(五) 方法

成功的GIS系统, 具有好的设计计划和自己的事务规律, 这些是规范而且对每一个公司来说具体的操作实践又是独特的。

四、工作思路及计划安排

城市土地地籍GIS系统的建设是一项长期而且需要不断维护跟进的工程。从系统平台的搭建, 硬件设备的建设、软件设备的更新, 基础数据的采集等, 每一项都是不可或缺的一部分。任何一部分出现差错, 都将导致系统最终的目的无法实现。所以该项目必须一项一项的去完成, 才能够使之为我们利用, 提高工作效率以及工作的准确性。

针对目前国土土地地籍工作的情况, 提出如下建设思路。

(一) 硬件平台的建设

建立管网信息管理系统需要再多配置1~3台服务器, 更新部分客户端电脑;如果将来GIS数据对外发布, 单位还要拥有自己固定的IP地址;如果需要, 还需要将网络进行相关的改造。

(二) 软件平台的建设

软件平台包括两个重要的组成部分, 一是GIS平台, 二是在GIS平台基础上开发出的针对供水公司的系统软件。简单的讲, 就是GIS平台和地籍管理系统软件两个部分。

GIS平台, 目前国外国内都有比较成熟的平台。平台的情况在次不再赘述。

土地地籍系统软件这块, 目前国内该行业有众多厂家, 如中地软件、南方cass等。在整个行业中, 比较领先的软件就是中地的MAPGIS城镇地籍GIS系统了, 他们公司为国内许多大、中型城市建立的国土信息管理系统, 涉及土地利用现状、土地利用规划、矿产资源、基本农田管理等多个应用, 属于比较成熟, 相对比较完善的一个产品, 可以订制开发出完全适合用户的国土地籍信息管理系统。

(三) 基础数据的采集

城市地籍数据库的主要数据对象包括, 地图数据、权属数据和影像数据。通过二次土地调查城镇地籍调查的顺利开展, 各地主要形成的资料有1∶50地形地籍图、土地权属调查资料和土地登记信息档案;这些为土地调查数据库和地理信息系统建设奠定了良好的数据基础。

1) 地图数据的获取。通过控制测量和细部测量形成各地的控制测量资料和1∶500比例尺的地形数据。2) 权属数据的获取。以细部测量形成的大比例尺地形图作为底图, 通过逐宗调查的方法, 开展权属调查工作, 填写权属调查表, 同时对土地档案资料进行归类整理, 形成统一时点的权属资料。以权属调查结果开展地籍测量, 形成地籍权属数字化成果。3) 影像数据获取。以下发的1∶5000影像图为基础作为调查区影像图;通过扫描各类土地登记、权属调查档案资料, 形成调查区地籍档案资料电子数据。

(四) 人员准备

地籍信息管理系统建成后才是“万里长征第一步”, 后期的数据更新和维护才是真正使系统产生效益的基石。因为要配置相关的设备以便数据更新;同时, 成立专门的小组完成相关的工作。由于宗地测量和GIS管理都是相对专业的工作, 所以要根据需要引进相应的人员。

(五) 管理制度

“没有规矩, 不成方圆”。要想更好的使用系统, 必须形成一套完整有效的管理制度。同时, 成立信息中心, 配备相应的人员, 对系统负责。

五、总结

城市地籍数据库GIS系统的建设是一项长期而且需要不断维护跟进的工程。从系统平台的搭建, 硬件设备的建设、软件设备的更新, 基础数据的采集等, 每一项都是不可或缺的。任何一部分出现差错, 都将导致系统最终的目的无法实现。

摘要：分析了城市土地地籍管理上的问题, 提出了建立土地地籍GIS系统的建设思路。

关键词：土地地籍管理,GIS

参考文献

[1]TD/T1001—93城镇地籍调查规程.

[2]TD/T1015—2007城镇地籍数据库标准.

[3]吴信才等.MAPGIS地理信息系统参考手册.武汉:中国地质大学 (武汉) 信息工程学院, 1997.

城市土地资源管理 第11篇

关键词：城市边缘；土地利用

一、前言

随着现阶段城市化建设和农村产业化发展速度的越来越快、城乡人口数量的持续增长，对于地处城乡结合地区的城市边缘地带来说，给土地利用和管理也提出了许多新的课题，也暴露出了许多新的问题。如何科学、集约利用好现有的土地资源，实现自然与环境、经济与社会的健康协调发展，便成为了土地规划设计和管理的一项重要任务。笔者试就新时期城市边缘土地利用的规划设计与管理，谈些粗浅的认识。

二、新时期城市边缘土地利用的薄弱环节

1.集约利用土地资源效果不明显

近年来，城市边缘地区土地利用越来越多，由于很多地方在土地规划设计方面重视不够，不能很好地进行科学管控，没有提前设计科学的规划方案，对土地利用的规范化、科学性、集约化把握不足，一定程度上造成土地利用效果不是很好，甚至很多地方都出现了严重的浪费国土资源情况。而且在很多城市边缘地区，由于大块的土地被用在了非农业生产领域，大规模地进行房地产开发或者私建乱占等情况，不仅减少了耕地数量、降低了土地利用效果，也使得当地的很多居民并未得到合理的经济补偿，严重地侵害了他们的切身利益，也损害了当地党委政府的良好形象，更使土地资源白白地被损失浪费。

2.土地资源利用规划管理相对滞后

由于城市边缘地区属于城乡临界点，所以该处的土地既拥有城市地区的固有特点，又具有乡村的耕地属性。在新时期城乡发展越来越快的前提下，很多城市边缘地区在土地利用的思路和理念上都发生了明显的转变，这使得一些地方在土地利用的规划和管理制度建设上出现了随意性，不严格执行法律法规的规定，擅自出台一些地方土政策，时常出现违反土地管理法规的问题，随意审批、征用土地资源，或者未事先取得审批手续就利用土地搞开发建设，有的地方甚至出现了人情审批或者从中谋取私利等情况，造成土地利用规划和管理方面严重无序、无度，导致一些地方严重地浪费了土地资源。

3.基础设施配套建设能力相对不足

由于现行“城乡二元结构”的体制仍然没有彻底改变，导致城乡基础设施建设明显存在着一定的差异。特别是由于城市边缘地区地处城乡结合部的特殊性，很长一段时期以来一直沿袭农村土地的供给标准，这就使得配套基础设施建设严重不足，不是数量少的可怜，就是质量差的太远，要不就是不能用辩证长远的眼光对待区域经济社会发展和土地节约集约利用，不重视资源环境的科学开发和合理保护，不仅不能充分顺应城市化建设的客观需要，而且也无法适应土地资源管理的实际状况。

三.加强新时期城市边缘土地利用规划设计和管理的对策措施

1.改变当前城市边缘基础设施建设的不利局面

首先，城市边缘土地利用规划设计之前，就要从自然、生态、经济、社会发展等层面，充分调查、分析本区域土地的总体情况，挖掘土地资源的开发利用潜能，然后以此制定科学合理的土地利用规划模式。其次，按照国家对于国土资源宏观调控的总体发展战略，因地制宜地研究制定土地利用规划，增强土地利用规划和管理的科学化、规范化和集约化，特别是对农业用地要严加保护和管理。另外，在城市边缘基础设施建设方面，也要注意规划的科学性和高效性，加大地方政府扶持和财政投入力度，注重大力引进高层次人才，提升现有科技水平，努力改善当地居民的生存和发展环境，确保城市边缘土地利用政策能够顺利执行，也确保当地经济社会持续健康发展。

2.加强城市边缘土地利用规划管理的科学性

土地资源的科学管理和合理利用，是城市边缘地区经济社会长足发展的重要保障。为了妥善解决当前城市边缘土地利用的薄弱环节，增强规划管理的科学性，就应当充分结合本地的发展状况和城市化建设水平，在规划城市建设的时候加强对土地利用数量的有效控制和科学管理，保护好生态环境。一是要加强农业用地保护，结合土地利用总体数量，科学制定规划，统筹考虑城市建设用地和农用耕地，防止过多地征用农业用地。二是要重视污染治理，当地政府要对环境保护工作高度重视，避免由于过度开发或者工业建设出现损害环境的现象，同时要加强环保宣传，增强当地居民对生态环境的保护意识，形成保护有限的土地资源的整体合力，另外在对城市边缘土地利用进行规划设计的时候，要科学制定规划管理方案，并加强全过程的监督管理，防止在土地利用方面出现违法违规的行为。

3.努力提高城市边缘土地利用开发的集约化水平

在对城市边缘土地利用进行规划设计和管理的时候，要严格依据市场导向，坚持发挥市场对资源配置的决定性作用，并且注重政府部門的科学引导和宏观指导。比如，在土地开发利用方面，要严格遵循市场准入机制，防止不法开发商过度开发使用城市边缘农业用地，给农民群众的切身利益造成损害；或者在对城市边缘土地进行开发利用的时候，要严格控制土地使用规模，加强审核管理，提高土地的集约化利用能力，防止出现浪费土地资源的问题。

四、结束语

城市边缘地区由于地处城乡结合的特殊部位，对于土地资源利用的规划设计和管理尤为重要，一定要按照科学发展观的总体要求，牢牢把握科学管理、有序利用的客观实际，建立健全行之有效的管控机制，充分发挥经济调节、市场监管、社会管理、政府服务的综合作用，提升城市边缘土地利用的整体效能，确保该地区经济社会的健康持续协调发展。

参考文献：

[1]赵龙、张冬.新时期城市边缘区土地利用的规划设计与管理研究[J].品牌（下半月）.2015（1）.

武汉城市圈土地管理制度创新研究 第12篇

武汉城市圈, 又称“1+8”, 是以湖北省省会武汉市为城市圈中心城市, 包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市构成的城市集群。面积约5.78平方公里, 是目前武汉的七倍多。武汉城市圈所构成的区域经济联合体, 是湖北省经济发展的核心区域, 是湖北省生产要素及产业高密集、极具活力的中心地区, 也是湖北省经济持续、快速发展的核心区域。

如何创新土地管理制度, 促进武汉城市圈经济的可持续发展是摆在理论界和实际土地管理工作者面前的一个重要论题。而目前关于武汉城市圈土地利用的研究大多集中于土地利用方式的现状评价和分析, 对土地制度创新的研究则仅散见于一些学术论文中, 而系统进行土地制度创新对策的研究尚不多见。因此, 本研究尝试从武汉城市圈土地利用现状出发, 以十七届三中全会为契机, 立足武汉城市圈建设和发展, 大胆创新, 勇于实践, 积极探索构建保障和促进科学发展的土地管理新机制, 以试图为土管部门的科学决策提供一定的理论支持。

二、武汉城市圈土地利用现状分析

(一) 城市土地需求与土地供给之间存在矛盾

目前, 武汉城市圈总体已进入工业化中期阶段, 以中心城市武汉为例, 以2007年为例, 全年武汉城市圈的生产总值3141.50亿元人民币, 比2006年的该地区生产总值增加了15.6%, 其增幅同比提高0.8%。与地区经济发展想对应的城市建设用地规模增长也加快, 每年新增建设用地为23平方公里, 年均占用耕地量为15平方公里。武汉城市圈经济发展对土地的需求主要在于一下几个方面:一是城区企业的发展需要大量土地。过去10年来, 武汉市已经实现了大量国有大中型企业的退二进三, 而且这一过程仍在进行, 这个程还将加快。拟搬迁企业需要土地量非常庞大;二是为了建设两型社会而需要的新型产业用地, 土地的需要很大空间;三是城郊区推进城市化、新型工业化需要大量的土地。

(二) 土地利用结构不合理, 粗放型发展的土地利用模式

武汉1+8城市圈, 土地面积约5.78万平方公里, 占湖北省的31%, 2007年底, 武汉市市区土地总面积为8494.41平方公里。城市建设用地总面积为162544000平方米, 其中, 武汉城市圈的大多数城区用地结构中, 工业用地占到了30%左右, 建设用地占国土面积比例已高达19%, 远高于全国平均水平。以2007年为例, 武汉城市圈全年房地产开发投资为459.75亿元, 比2006年房地产开发投资增加了25.6个百分点, 增幅同比提高了2.7个百分点。房地产开发投资为459.75亿元中住宅开发投资为329.54亿元, 比上一年增长了21.2个百分点。房屋施工面积为3195.41万平方米, 比上一年增长了11.1个百分点。其中, 住宅施工面积2659.56万平方米, 比上一年增长9.5个百分点。房屋竣工面积为933.37万平方米, 比上一年增长6.8个百分点。其中, 住宅竣工面积为811.62万平方米, 比上一年增长4.8个百分点。

(三) 耕地和基本农田保有量受到严峻挑战

据统计, 武汉市2003、2004、2005、2006、2007年末耕地面积分别为205.78、206.06、207.74、210.4、210.35千公顷。虽然耕地面积逐年增加, 但是, 上轮土地利用总体规划确定武汉市耕地保有量为399760.2公顷, 与2007年武汉市年末耕地面积相差189410公顷。基本农田保护任务也极其繁重, 目前武汉市的基本农田保护面积为322566公顷, 占现有耕地面积的95.7%。各郊区县基本农田保护率也达到95%左右。

三、创新武汉城市圈土地制度的对策和建议

通过借鉴各地土地利用方式和土地制度改革的成功经验, 笔者认为, 在土地制度创新对策上, 可以从以下几个方面考虑:

第一, 完善激励约束机制, 创新节约集约用地的体制, 全面实施城乡建设用地增减挂钩。城市土地节约、集约利用, 可以促进武汉城市圈土地利用粗放浪费方式的转变, 还能够优化城市圈土地利用的结构模式, 极大的推动武汉城市圈的经济良性化发展。建设用地增减挂钩是促进土地节约、集约利用的一项新的政策工具, 需要在实践中不断积累经验, 更好的拓宽城乡发展空间。同时, 我们还要结合两型社会的要求, 努力找准保护资源和保障发展的最佳结合点, 通过土地管理制度综合配套改革, 彻底改变武汉城市圈土地利用的机制。

第二, 加大存量建设用地挖潜力度。盘活武汉城市圈存量土地, 加强武汉城市圈闲散用地整合, 鼓励深度开发。武汉城市圈现有存量建设用地挖掘的潜力较大。实施旧城改造, 对城市建成区内的低层、低密度房屋进行改造, 改善居民居住环境, 提高建筑容积率和居住人口密度。积极推进节地型城市圈更新改造, 重点加快城中村改造, 研究推广各类建设节地技术和模式, 促进各项建设节约集约用地, 提高现有建设用地对经济社会发展的支撑能力。

第三, 创新耕地保护制度, 严守耕地保护红线。高产农田建设是提高耕地质量、加强耕地保护的重要手段。建议国家大力进行高产农田改造, 加大土地收益财政转移支付力度, 特别是在耕地后备资源丰富、耕地改造潜力大的地区开展高产农田建设, 形成优化布局、优越环境、优良生态、优质产品、优势产业、优新机制的发展格局, 实现占补平衡, 使得圈内9个城市在发掘土地价值时有了更多的空间。同时, 笔者认为, 我们必须按照“两型社会”要求, 建立政府与农民共同责任机制, 确保耕地保护战略目标的实现。

第四, 改革征地制度, 建立建设用地出让预申请制度。单位和个人对列入招、拍、挂出让计划内的具体地块有使用意向的, 可以提出用地预申请, 并承诺愿意支付的土地价格。提出用地预申请的单位和个人, 应当参加该宗地的竞投或竞买, 且报价不得低于其承诺的土地价格, 使得土地供应、成交价格更接近市场需求。调整工业用地出让最低价标准。对省政府批准的产业发展规划中优先发展产业, 且建设用地容积率和建筑系数超过《国土资源部关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》 (国土资发[2008]24号) 规定的标准40%以上、投资强度增加10%以上的, 在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工为主的工业项目, 在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行, 具体分类标准由省国土资源厅另行制订。切实保障农民利益。在界定公益性和经营性建设用地问题上, 可以采取听证、裁决的方式, 使农民自主参与到土地征收问题上;在征地补偿问题上, 实行同地同价原则, 改变了过去单一货币补偿的安置方式, 是对现行征地补偿制度的一个实质性突破。

第五, 加强领导, 共同推进。武汉城市圈内各级人民政府及国土资源管理部门要提高认识, 解放思想, 加强协作, 改革创新, 落实措施, 切实推进武汉城市圈“两型”社会建设。建立日常联络机制, 定期研究部署支持武汉城市圈“两型”社会建设工作, 抓紧制订专项改革工作方案。建立土地管理改革评估机制和评价指标体系, 及时研究、解决土地管理改革中出现的重要问题, 不断把武汉城市圈土地管理改革向纵深推进。

第六, 探索城乡统筹发展机制。要积极推进农业经营体制机制创新, 创新土地承包经营权流转方式, 允许农民以多种方式流转土地经营权, 切实增加农民收入, 缩小城乡差距。进一步促使农业现代化, 使农民收入更好地增加, 使城乡差距、工农差别进一步缩小, 使农村真正实现现代化。探索五年计划和年度计划相协调的宏观调控机制。依据土地利用总体规划、经济社会发展规划等相关规划和国家宏观调控要求, 编制和实施土地利用五年用地计划, 明确各项用地规模、布局和时序安排。五年用地计划经国土资源部批准后, 分年度纳入省级年度土地利用计划, 对武汉城市圈的重大建设项目所需用地计划, 按照“总量平衡”的原则, 可跨年度使用。建立城乡统一的建设用地市场。根据《土地管理法》第六十三条规定, 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是, 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业, 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。尽管法律禁止农村集体所有土地使用权流转用于非农业建设, 但是, 集体建设用地以出让、转让、出租、抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的现象时有发生, 在数量和规模上不断扩大, 集体建设用地隐形市场长期客观存在。

在武汉城市圈“两型社会”建设综合配套改革中, 任何土地制度方面的改革创新, 不能损害农民的合法权益, 坚持以人为本, 坚持发展为了人民, 发展依靠农民, 发展成果由人民共享。在尊重农民意愿、保障农民权益的原则下, 积极探索建立农村建设用地市场的有效办法。

笔者认为, 武汉城市圈“两型社会”建设土地管理制度创新的总体方案是:以《武汉城市圈总体规划》和十七届三中全会的精神为指导, 坚持科学发展观, 以建设资源节约型、环境友好型社会为主题, 以严格保护耕地和节约集约用地为目标, 以保护资源和保障发展为职责, 从根本上转变土地利用方式, 创新土地管理机制, 统筹和优化用地结构和布局, 最终形成具有湖北特色的土地市场体系和土地管理制度, 从而促进土地开发利用与经济社会发展、生态环境保护协调发展。

摘要：土地制度创新是武汉城市圈“两型社会”建设的重点。文章在分析武汉城市圈土地利用现状的基础上, 并通过借鉴武汉、孝昌、黄石、鄂州、仙桃等城市土地利用方式和土地制度改革的成功经验, 从而提出了创新土地制度的建议和对策, 这些建议和对策将为武汉城市圈的跨越式发展奠定基础。

关键词：两型社会,武汉城市圈,土地管理制度创新

参考文献

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