城中村改造文件汇总

城中村改造文件汇总（精选8篇）

城中村改造文件汇总 第1篇

城中村改造资料汇总 拆迁时间表：

武汉市将于三年内拆迁完二环线以内城中村。记者从武汉市规划局昨日召开的城中村改造规划工作会议上获悉，该局已敲定二环线以内城中村改造“时间表”，其中今年将有27个村完成拆迁、土地挂牌出让。今年拆迁的27个村分别为：江岸区新荣；江汉区航侧、唐家墩、姑嫂树；硚口区罗家墩；汉阳区铁桥、鹦鹉、汉城、向阳、前进、五里墩、江堤、龙阳；洪山区井岗山、徐东、余家头、铁机、北港、南湖、三角路、红旗、和平、东亭、光霞、姚家岭、幸福、烽火。截至目前，航侧等17个村已核发规划设计条件，或已挂牌、完成改造任务，尚有10个村需开展改造成本核算、核发规划设计条件等工作。

明年将有7个村完成拆迁任务，包括江岸区二

七、中胜、连城；江汉区贺家墩（二期）；硚口区汉西；汉阳区汉江；洪山区团结。截至目前，团结村已挂牌，需开展改造成本核算、核发规划设计条件等工作的有6个村。

后年完成拆迁任务的有20个村，包括江岸区胜华、花桥、黄浦、红桥、永红；江汉区唐家墩（二期）、鲩子湖；硚口区长青；汉阳区十里铺（二期）、汉桥、邓甲、渔业、红卫、丰收、陶家岭；洪山区向阳、余家湖、柴林头、洪山；东湖风景区东湖。上述村均需开展改造成本核算、核发规划设计条件等工作。改造模式：市场运作+有情操作

武汉市“城中村”包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人，土地总面积200平方公里，相当于武汉市2020年规划建成区面积的四分之一。根据实际拥有耕地现状，武汉市将全市“城中村”分为三类：A类村为人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1、小于或等于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。

按照去年9月出台的武汉市《关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》，“城中村”改造要体现“依法行政，有情操作”，通过市场化运作的方式解决问题，在政策框架内，改造要充分考虑到村民的利益。具体为：Ａ类村由改制后的村经济实体自行改造；Ｂ类村以项目开发的方式改造，原则上将土地划分为四种类型：一是保留住宅用地及建设新区的还建用地，二是开发用地，三是解决原村民劳动就业的用地，四是储备用地；C类村以统征储备的方式实施改造。

“城中村”综合改造主要涉及5个环节：集体经济组织改制、农业户口改登为居民户口、撤销村委会组建社区居委会、“村改居”人员就业和社会保障、土地房产处置及建设规划管理。

武汉“城中村”改造最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。按照“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。其中多出的15％，一方面是让有开发资质的村集体经济组织，在争取自行改造的竞争中处于有利地位，有效保护村集体经济的利益和落实改造资金，另一方面是给前期进入的开发商以适当补偿。即使先期进入的开发商在土地挂牌后最终没能拍到这个地块，也可以获得15％的补偿，同时村集体仍可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。

在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的区财政专户储存，专用于“城中村”综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40%由市政府统筹用于“城中村”市政基础设施配套建设，真正实现“专款专用”。

按照武汉市“城中村”改造办法，村民身份变为市民之后，将全部进入社保范畴。政策规定，允许村民上溯10年补缴养老金。按以村民平均年龄55岁，武汉市民平均寿命76岁计算，村民只需再交5年保费，政府就将承担他今后20年的生活保障。此外，武汉市还规定，“城中村”村民转居民后，在两年内还享受农村计划生育二胎政策。

政策汇总：

武汉市日前出台了《关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》，标志着该市“城中村”试点工作即将全面推开。据悉，从今年起，武汉市将分阶段综合改造全市147个“城中村”和15个农林单位，涉及人口35.66万人。

按规定，改制后组建的股份制企业，应优先安排“村改居”(即村民变为城市居民，以下同)劳动力就业。对暂未就业，且有就业愿望的“村改居”劳动力，发给《再就业优惠证》，并享受相应的优惠政策。

对有劳动能力和就业要求的“村改居”劳动力，有关部门应免费提供技能培训，培训费由财政专项资金支付;各级就业服务机构要优先为“村改居”劳动力推荐就业。

此外，村民转为城市居民后，享受城市居民有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策;符合低保条件的，可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。

2年内仍执行农村二胎政策

“城中村”村民成建制转为城市居民的，按照《湖北省人口与计划生育条例》的规定，2年内执行“农村二胎”生育政策，2年后执行城镇计划生育政策。

“城中村”土地收益如何分配

按规定，“城中村”的土地进行开发、储备后，其土地出让金和增值收益金的60%，用于“城中村”的旧村湾改造，以及新居住区道路、排水等设施建设;另外的40%，由武汉市统筹支配，用于“城中村”综合改造的道路、排水、环卫等基础设施建设。

哪些人可拥有一户一处宅基地

对原集体土地上个人(含非本村村民)的房屋及其宅基地，由规划、房产部门按“一户一处”宅基地的原则进行清理。

对历史形成的无审批手续，但确系本村村民长期自住的房屋及其宅基地，且他处无住房的，按有关政策予以认定。

对因征地导致“农转非”，但仍居住在本村的居民，其原村民身份经村委会证明，可参照村民房屋及其宅基地认定。

集中建设一批商业门面

针对“城中村”内住宅密集的特点，为降低建筑密度，武汉市将根据规划以及被拆迁户的申请，在还建用地范围内适当建设一批商业门面，按一定比例“冲抵”住宅建筑面积，以安置被拆迁户。

同时，征得被拆迁户同意，拆迁人也可采用“补”钱(货币方式)安置。

若房屋拆迁后，拆迁需过渡的，拆迁人应按规定发给过渡费。此外，易地建设新居住区的，应及时拆除原旧村。

基础设施由谁建、由谁管

按规定，经批准实施改造的“城中村”，新建的农民新村内的基础设施(道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等)，由相关部门同步纳入计划，并组织实施。

“城中村”改造完毕之前，其社区内的各项管理经费，除已明确责任的以外，仍然由改制后集体经济实体支付。

城中村改造文件汇总 第2篇

按照太原每年每个城区上报5个太原城中村改造项目，太原共有六个主城区，那么太原每年一共将会有30个城中村进入改造名单之列。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。下面，搜房网将为您带来2013年最新最全太原城中村改造名单，关注2013至2014年太原城中村改造整村拆除计划表。

2013年要整村拆除完毕的城中村： 小店区：徐东*，新庄*，亲贤*，杨家堡 迎泽区：郝庄*，双塔

杏花岭区：道场沟，享堂，敦化坊 尖草坪区：光社*，大东流，新村 万柏林区：南社*，沙沟*，前北屯

晋源区：吴家堡*，棘针*，南阜*，城北*，义井* 经济开发区：城西* 共21个

太原市城中村改造流程如下

一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。

二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。

三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地（人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。

四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。

五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。

六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。

七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。

八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人），成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。

九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持 《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。

十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定 《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定 《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。

十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。

城中村改造问题 第3篇

据统计,1978年改革开放以来至2003年年底,全国城市建成区面积由3.6万km2扩大到近10万km2,这增加的6万km2左右的城市建成区面积几乎全部是城市建设征用农村土地获得的。从而形成“城中有村、村中有城、城市包围农村”的格局——城中村。这些“城中村”存在着卫生、安全、治安等大量社会问题,严重影响着城市形象。

1 城中村的基本概况

1.1 概念

城中村是在我国特有的土地所有制和文化背景下,在工业化与城市化快速发展过程中出现的一种新的社区聚落现象。对于城中村的概念,目前尚无定论。我国学术界和社会不同层面有多种表述,事实上,城中村不仅是一种居住形态,也是一种社会形态。只有把握城中村这两个本质特征,才能揭示城中村的本质,得出一个普遍适用的定义。

城中村是指城市规划用地控制区内以农民群体居住生活为特征、保留集体土地性质与农村经济组织,并实行集体所有制经济和农村经营体制的社区。

1.2 特征

景观特征:“脏、乱、差”。具体来说就是建筑密度高、层数低、以砖混结构为主,基础设施不完善。

社会特征:主体人口以农业人口为主,但基本不从事农业活动,流动人口集中,人口职业构成复杂。

经济特征:集体经济比较强大,第三产业发达,主要以房屋租赁为主。

1.3 城中村现状及存在问题

1)用地布局功能不分,空间形态杂乱无章。城中村的用地布局、街道交通保留着原有的空间格局,与城市发展的空间肌理格格不入。2)道路系统极不完善,消防安全隐患重大。城中村的道路是在自然村落基础上形成的,缺少必要的规划。3)服务设施难以配套,整体居住环境较差。在城中村有限的居住环境空间里,因村民寸土必争,把土地尽其所能用作出租经营,最终挤占了公共服务设施的建设用地,造成城中村缺少必要的文化娱乐设施。4)违法建设屡禁不止,规划管理严重失控。5)防灾救护能力弱,安全隐患多。“城中村”的建设完全处于一种自发状态,缺乏规划控制。建筑挤占道路和公共空间,根本没有火灾消防、救援通道,防灾救护能力极度脆弱。房屋建设中根本没有科学的设计,没有考虑地质条件、防震抗震要求。6)经济驱动力不足,形成城市经济的塌陷带。“城中村”由于依靠的是“出租经济”,大量聚集的外来低素质人口,既不会产生巨大消费需求,也不会激发创业冲动,社会经济发展的驱动力弱,土地资源配置难以向高效益转化,与城市经济发展脱节,形成了城市经济的一个塌陷带。

2 城中村改造的建议

“城中村”改造不是一个简单的拆除、重建问题,它是一个涉及社会、经济等方面的复杂问题,必须稳妥推进,逐步解决。对此,根据对“城中村”问题的调查研究,提出以下改造建议:

1)在“城中村”改造前,应对“城中村”的户籍制度、行政管理体制、经济组织形式和土地所有权按城市模式进行彻底变革,从法理上使“城中村”农民变为市民,消除“城中村”存在的法理基础。同时,既要冻结“城中村”的一切建设活动,坚决查处“城中村”违法用地、违法建设的行为,为“城中村”改造创造条件,又要稳步推进“城中村”的改造,通过居住环境的改善,使“城中村”原住民看到希望,积极主动地支持并投入到“城中村”的改造中去。

2)“城中村”改造要坚持以城市规划为主导,按城市规划的要求,合理调整“城中村”用地布局。对“城中村”目前还属于集体所有的土地全部统一征为国有,解决“城中村”二元土地管理体制的问题。制定太原市“城中村”改制改造的政府规章,规范太原市“城中村”改制和改造行为,明确“城中村”改造的各种优惠政策。鉴于“城中村”改制和改造的复杂性,应组织发改委、规划、土地、社保、公安、民政等部门,制定一个详细的、可操作的政府规章,明确规定“城中村”改制与改造的各项政策、操作程序以及各种问题的处置办法等。按城市规划进行的“城中村”改造,其建设用地依法办理国有土地使用权出让手续,应上缴市及市级以下政府的土地出让金部分或全部返还,留给“城中村”改造实施单位。在“城中村”改造中安排的周转用地,涉及的新增建设用地有偿使用费,除足额缴纳中央财政、省级财政的免收或部分收取。在“城中村”改造中安排的周转用地,涉及的耕地开垦费,建议参照国家重点建设工程的缴费标准,由开发单位缴纳。“城中村”改造中集体土地依法转为国有,应缴纳的征地管理费,建议只收取省级应收部分,市、区两级应收部分免收,以支持“城中村”改造。减免市政设施配套费等。“城中村”改造后所建属于原住民的住宅、非住宅,经产权登记、核发房屋产权证和土地使用证,并缴纳一定土地出让金后,可进入房地产市场进行交易。从“城中村”“城边村”农民缺乏非农业生产技能,主要依靠房屋出租生活的实际出发,在“城中村”改造中,每户应有两套住房,一套居住,一套出租,保证其基本生活。

3)按照“统一规划,逐步改造”的原则,加强规划管理,遏止违章、违法,鼓励农村集体统一按多层公寓式住宅模式建设农民住宅区。

“城中村”改造必须与改制同步进行,将“城中村”农民全部农转非,就地城市化,集体资产按现代企业制度组建股份制公司进行管理,将农村管理体制彻底改造为城市管理体制。改制不能简单地认为就是将乡(镇)改为街道办事处,将村民委员会改为居民委员会。必须按城市管理模式改革“城中村”户籍制度、组织结构、管理模式。同时,“城中村”有巨大的集体经济,必须将有关资产以股份的形式量化到每一个村民,按现代企业制度进行改造,解决村民对“村籍”的重视。将“城中村”以地缘关系、血缘关系为主构成的传统社会形态转变为以业缘关系为主的法理城市社会形态。

4)对于一些改造难度巨大,而对城市规划的实施影响不大的村庄,通过打通消防通道、增加市政设施建设以及村庄改制,纳入城市的统一管理,消除安全隐患,改善环境卫生、社会治安状况,解决人们关心的“城中村”问题。

5)坚决撤除临时建筑和违章、违法建筑,停止“城中村”一切建设用地和农宅审批,为“城中村”改造与整治创造条件。

6)对有地村的改造中,由集体土地转变为国有土地的各种补偿费用,首先用于“城中村”改制居民的社会保险和医疗保险,开展就业培训,积极推荐就业,拓宽“城中村”农民的就业门路。

7)今后几年,应适当减少主城规划区范围内房地产开发的土地供给,将房地产开发商的注意力转移到“城中村”改造上来。

8)由于城中村农民的收入来源主要是房租和村福利,存在大量无职业、无技术、无投资人员。改造后这种生活方式必将改变,所以政府部门和开发商在拆迁补偿时,除了房屋、货币补偿外,还应进行智力补偿和教育补偿。例如开办各种类型的培训班、督促有条件的村民进入职业学校接受教育等,从而使这些村民学到一技之长,能够有职业的选择,并能适应改造后发生转变的生活方式。

摘要：简述了城中村的概念及其特征,分析了城中村的现状及存在的问题,根据对城中村问题的调查研究,提出了一些改造建议,从而为城中村改造创造了条件,推进了城中村改造的顺利进行。

关键词：城中村,特征,空间形态

参考文献

如何改造城中村 第4篇

在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案制定和具体实施。

现行改造模式困境

上述模式极易导致两个极端：在大部分地区，大规模的“运动”式拆迁往往对补偿严重不足，暴力拆迁、群体性事件，乃至恶性事件发生频率大大提高；而在少部分经济发达地区，村民要价过高，很难谈拢条件，导致城中村改造项目难以推进。

以深圳刚刚操作的福田区岗厦村为例，改造前的岗厦村约有数百栋各种产权形式的自建楼房，2007年岗厦河园片区启动了改造工程，但由于赔偿标准谈判一直僵持不下，改造方案到2009年底才尘埃落定。

结果是政府不得不大幅度提高补偿标准，特别是住房按照一比一补偿，补偿后岗厦原住民中家庭资产过亿元的达到十户，全村每户资产都超过千万元。即使如此，还是有村民不满意，迄今为止仍有5％的村民没有签约。

在第二种集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发。

但这种模式存在开发者在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅为“小产权房”无法上市等诸多问题。因此，这种模式只有极少数集体经济实力雄厚的村庄才能推行。

目前一些地方开始探索开发商与村集体合作改造的模式。比如深圳2009年发布的《深圳市城市更新办法》，鼓励开发商与村集体合作改造，并制定了一套方法和措施。

但开发商介入改造可能带来一些问题：首先，开发商以利润最大化为根本驱动，很可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。

其次，开发商的资本结构基本以少量自有资金加大额银行贷款构成，可能导致开发商因信贷政策调整陷入困难，不能按期完成甚至中途退出改造。

最后，由于一个城市的“城中村”数量众多、大小不一，小村不但占地少，还有可能被道路切分成零碎地块，对开发商缺乏吸引力。

这三种模式都存在着一些共同问题，主要体现在改造后城中村虽然基础设施和城市面貌大大改善，但基本上变成了中高档商品房小区和商业开发区，丧失了对流动人口的容纳功能。当前一个非常值得深思的问题是，城中村拆了，那些原来靠房租收入维系的失地农民怎么办？那些居住在城中村的大量流动人口又往何处去？

公私合作新模式

城中村是在城市扩张过程中逐渐形成的，因此城中村改造本质上是一种都市更新。

尽管土地制度不同，但世界各地，尤其是发达国家和地区在城市化过程中积累的经验，仍可为我们提供借鉴性思路。

比如借鉴美国、日本、中国台湾等国家和地区进行的土地“增值溢价捕获”“区段征收”和“市地重划”等成功模式。

相关经验表明，“区段征收”“市地重划”等政策工具可成功解决政府公共建设的补偿难题，土地权利人亦可获得原地补偿，享有公共设施完善、生活质量提升、土地增值等多重开发利益，公私各蒙其利。

我们完全可以借鉴上述成功的政策工具，结合中国国情，以确权为前提推进土地制度创新，在有效改造基础设施并全面提升城中村地段公共服务水平的基础上，继续让“城中村”地段为城市低收入阶层和外来流动人口提供廉价优质的住房，最终建立政府、原土地权利人、外来人口，乃至地产开发商多方的利益均衡，并实现城市户籍－土地－财政体制联动改革。具体操作如下：

第一，首先城中村土地国有化。根据我国宪法第十条规定，城中村土地既然已经纳入城市范围，将这些土地国有化并没有法律上的障碍。按照我国现行土地制度，城中村土地国有化有利于产权明晰化，并可在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发，避免“小产权房”问题。

第二，政府实行区段征收。根据统一规划，政府无偿征收一定比例的城中村土地，部分土地作为城中村基础设施建设用地。另外部分土地通过拍卖获取出让金，作为基础设施建设预算来源。征收比例视城中村实际情况在40％-50％之间。

第三，政府负责城中村基础设施投资。由地方政府统一按照规划进行基础设施建设改造，灵活运用城市规划手段适当提高建设地段的容积率，确保村民剩余地块的有效增值，从而使村民与村集体愿意无偿让渡部分土地给政府。以上两点为典型的“区段征收”与“增值溢价捕获”的做法。

政府可考虑在改造完成后的城中村建立一些城市公立学校，接受外来人口子女入学，解决外来人口住房问题和子女教育问题。

土地增值后，地方政府可将节余土地公开拍卖，以补贴部分甚至全部基础设施投资。

第四，农民保留经区段征收和基础设施改造后大幅增值的剩余土地。对原住村民保有的这部分土地，发放国有土地使用权证，村民就可自行组织获得银行贷款或联合其他投资主体进行合作开发，建设住宅与商业地产。这就解决了目前村集体建设用地开发难以获得银行贷款支持的问题。

政府可以规定城中村剩余地块的开发，只能建设面向广大低收入群体的出租房，或者建设的住房在一定时期内不能出售，只能出租。这样就可以在城市规划限制的基础上，通过市场机制，有效地解决城市低收入人口和外来流动人口的居住问题。

第五，实行市地重划，对于面积过小、地块被切割成畸零细碎状态的城中村，采用“市地重划”的办法，在全市范围内进行交换分合，重新整理，再分配给原土地权利人。

第六，开征出租屋管理费，今后过渡到开征物业税。完成以上措施后，政府开征出租屋管理费，或者今后开征物业税。

在上述模式下，政府一方面不用直接投入城中村基础设施改造，而且可以在城中村改造过程中抽取一些与土地开发、房地产建设相关的税费。

当这些改造完成，全部土地都变成国有土地后，农民开发的住宅就不再是“小产权房”，地方政府完全可以通过出租屋管理费、所得税，以及今后将要开征的物业税来获得长期、稳定的税收来源。

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土地、户籍、财税联动改革

通过前述城中村乃至旧城改造过程中的有效制度创新，不仅仅有助于加快城市更新和社会和谐，还有助于中国在经济、社会体制改革方面实现有效的突破。

首先，推动城中村改造模式创新有助于深化土地制度改革；推动城中村集体建设用地入市，改变目前城市政府作为城市商住用地单一供地主体而带来的垄断供地、房价飙升等问题；有助于实现中央提出的“集体建设用地同地同价”的土地管理制度改革目标。

其次，有助于实现户籍制度改革的突破。在中央强调户籍制度改革、农民工市民化的大背景下，目前我国城市还面临着大量流动人口因住房、子女教育难以解决而无法实现永久性定居的问题，而城中村改造模式的创新，有助于通过市场机制为城市外来流动人口提供可支付的体面住房。如果能配合政府进行的保障性住房建设和城市公立学校服务提供，将有助于实现户籍制度改革的突破。

最后，推动城中村改造模式创新有助于实现地方财政体制改革的突破。有效的城中村改造模式，将有助于减少因各种非法房屋建设蔓延导致的政府无从抽税现象，与未来的物业税改革结合，将有助于政府从当前的扭曲性“土地财政”模式中摆脱出来，逐渐转向以物业税为主体的城市建设融资模式，实现地方财政体制改革。

如果通过上述城中村改造模式，通过市场机制提供大量廉价住房，政府就没必要大规模搞很容易尾大不掉的保障性住房。

以产权创新与社会协作为特征的这套机制，超越了传统意义上“政府主导”“市场主导”的二分法，以公私协作创新住房的提供。

进一步来看，结合上述制度改革，可以探索有效的金融创新手段。比如，在城中村改造过程中，由于村民不仅可以原地回迁，而且可以获得较大面积的出租性房产，有了稳定的资产收入流。除了向银行贷款开发，还可以此为基础，成立相应的投融资公司，发放各类信托投资产品，为城中村改造过程中村民建房开发提供充分的来源。

在政府保障性住房建设中，也可以考虑配比合理或商业地产面积，实行“以商养房”，不但可以使社区生活便利、解决村民或低收入群体的就业，还可用商业面积租金收益覆盖部分物业管理费用。

在此基础上，还可以通过建立房地产信托投资基金，确保保障性住房建设融资顺畅。

总之，土地制度改革结合金融创新，可以把目前大量的炒房资本从增加住房需求转向提升住房供给，这对于抑制乃至逐渐消除房地产泡沫、解决广大百姓的住房问题，具有不可低估的意义。（原文刊发于《财经》杂志，作者为浙江大学公共管理学院教授）

城中村改造 第5篇

来源：盈科律师事务所 最后更新时间：2009年07月13日 已经被浏览 165 次 “城中村”，亦称为“都市里的村庄”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，这些村落位于城区边缘，虽然农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。

“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：（1）、已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。

城中村改造中最复杂、最关键的是集体土地上房屋拆迁及相应补偿问题，目前还没有一个独立完整的集体土地上的房屋拆迁安置补偿的国家级大法。近年来，全国一些省市陆续出台的有关拆迁的地方性法规、规章中，可以找到涉及城中村集体土地房屋拆迁的相关内容。归纳起来，基本采用以下三种补偿安置办法的其一或组合：

1、“参照法”，即参照城市房屋拆迁进行补偿；

2、“征地法”，即先将土地变性质征用，再依国有土地上的房屋补偿；

3、“协商法”，即由拆迁主体和被拆迁主体相互商量决定补偿。

在城中村改造过程中，盈科土地律师团队提供的服务包括：

1、提供城中村改造中房屋拆迁补偿问题的法律咨询及服务；

2、提供城中村违法建筑拆除情况下的法律咨询及服务；

城中村改造探讨 第6篇

若干问题的探讨

对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置；而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权。

参与城中村改造，房地产企业不得不考虑政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种风险。其实说白了：以上几点集中为一个难点，即利益如何进行分配与平衡的问题。

通常情况下，在城中村改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，房地产企业主要完成以下几项工作：

1、与政府谈判，获取拟开发改造项目的基本政策信息并争取政府政策支持；

2、初步制定拆迁补偿方案及标准，并征询村集体组织及村民意见；

3、与政府、村集体签订城中村改造的合作框架协议；

4、协调政府并办理取得城中村改造范围的拆迁许可批准文件；

5、调查了解城中村改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准；

6、与村集体协商并签订《征地补偿协议书》；

7、与各村民协商并签订《拆迁补偿安置协议书》；

8、与城中村改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订《拆迁补偿安置协议书》等相关协议；

9、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议；

10、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等；

11、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合作开发等；

12、专项规划谈判及报件，获取城中村改造项目的详细规划指标及条件；

13、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定；

14、进入城中村改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿；

15、取得项目用地使用权的，须完成《土地使用权出让合同》的协商、签署及履行，并办理《建设用地规划许可证》以及《国有土地使用证》等相关项目批文；

16、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿；

17、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。

在上述一系列工作中，房地产企业应当关注并把握如下几个关键的风险控制点：

1、政策支持的合约化控制

基于“一村一策”的城中村改造原则，为房地产企业的开发行为带来了诸多不确定因素，因此，当房地产企业对某些可能对拟开发项目的经济核算以及风险控制具有较大影响的倾斜性政策予以必要的合约化、书面化。从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制等，避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及房地产企业因经营需要而必须撤资时的项目停滞。

2、拆迁补偿的规范化控制

包括：根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善《拆迁补偿安置协议》条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案等。

在“城中村”改造项目各项环节中，一旦拆迁过程中遇到了为数不多的“钉子户”不予配合或漫天要价，那么这个项目的时间成本与资金成本都会变成难

以掌控的风险因素。因为拆迁受限于我国《物权法》的相关规定，致使无论是实施司法强拆还是行政强拆，法院及政府都采取了更为谨慎的处理方式，房地产企业希望由政府获得拆迁风险救济的途径越发狭窄。但是，一份经过精细测算、相对公允、符合项目实际并具有可执行性的拆迁方案，将可以最大限度的为房地产企业降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。同时，公平的补偿标准以及规范的拆迁行为，也将在实际产生“钉子户”时为房地产企业争取政府的协调取得先机。

3、开发盘量的分散化控制

包括：根据房地产企业资金状况以及项目开发进度安排，在不违背城中村改造相关政策规定，并通过房地产企业与政府签订的“城中村”改造《合作协议》约定，获得“分期推进”的政府许可前提下，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合房地产企业及具体项目实际情况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。

房地产企业在城中村改造项目上面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为房地产企业造成极大的资金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累。

因此，在规划报件、土地挂牌的阶段，房地产企业就应当在征得各级政府同意的前提下，根据城中村改造相关政策规定对整体开发风险予以合法地有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。并且，如果以不同项目公司的形式“分批拿地、分批开发”的，房地产企业还将可以通过不同项目公司的股权质押或股权转让的方式获取更为灵活的融资渠道或退出机制。

当然，如此运作的必要前提是必需符合城中村改造的相关政策规定，并保证项目开发的连续性、完整性以及时效性，杜绝炒卖土地、非法转让项目、转让批文等运作方式的出现，防止回迁房建设不能按期完成导致的群体性风险。

4、专项报规的特殊化控制

根据房地产企业项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项详细规

划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为城中村改造项目房地产企业量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。

房地产开发项目中，规划将成为最终决定房地产企业项目可售范围的丈量尺：只有规划报批为建筑物专有部分的建筑，房地产企业方可予以处置。因此，从项目盈利安全的角度，在规划时，就应当详细考虑未来项目建成后的物权区分方式。

因为城中村改造项目的特殊性，政府对于进入一级土地整合市场的房地产企业有着较为明显的政策倾斜，其中就包括规划条件的制定，房地产企业完全可以有效利用这样的政策倾斜，根据自己对该项目的整体定位，在符合规划行政主管部门所确定的限制性规划条件前提下，定制更符合自己对项目开发需要的规划条件，并以此避免第三人对地块的抢牌。

5、土地摘牌的技术化控制

包括：核算一级土地开发成本，根据与政府签订的“城中村”改造《合作协议》条款约定以及房地产企业项目开发需求及投资目的，配合政府制定符合专项规划条件以及项目开发要求的土地使用权招、拍、挂限制性条件。最大限度确保改造范围内地块土地使用权的获得或是前期一级土地开发投资的回收，避免第三人恶意抢牌导致投资目的的丧失。

要达到土地摘牌的技术化控制，除了需要对土地招、拍、挂程序以及“城中村”改造项目土地交易办法熟知外，还必须有赖于一系列精密的经济成本与收益测算，根据相关改造协议制定合理的受偿底价，在尽可能争取土地使用权的基础上，必须确保如果第三人抢牌成功，房地产企业可以从第三人所应支付的土地出让金或其他补偿款项中足额获得补偿。而其中，无论是配合政府制定土地招拍挂条件还是核算投资补偿，都又必须有赖于房地产企业自进入该“城中村”开发项目时与政府之间签订的城中村改造《合作协议》的条款细化。

6、融资途径的多样化选择

包括：根据项目开发盘量以及房地产企业的资金安排需求，事前制定长期融资计划及短期融资应急计划，选择适合房地产企业自身发展需要以及项目开发要求的融资渠道及方式，避免资金链断裂导致的项目停滞以及投资失败的风险。

但凡房地产开发项目，资金问题都始终备受房地产企业所关注，尤其是需要

大量前期资金投入的城中村改造项目。因为缺乏有效的抵押物（即尚未拿到拟开发土地的使用权证），再加上国家近两年不断收紧的贷款政策，房地产企业大多在项目启动前期都面临着融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张的问题。

房地产企业应在事前就做好融资的计划，通过有效的控制手段，如公司自身结构治理以及合同等，尽可能开拓新的融资渠道及方式，包括股权融资、委托贷款、信用贷款、信托基金、合作开发等，多角度保证开发资金的及时供给与流动。

7、对于土地竞拍情况做有关约定

与村集体组织、政府签订的协议中约定，不能再和其他房地产企业商谈、联系、合作本城中村改造事宜，否则承担违约责任；

与村集体组织、政府签订的协议中约定，如果竞拍失败，对于房地产企业前期所有投入按照约定返还；如果由于村集体组织不配合等原因，导致房地产企业没有竞拍获得土地，除返还前期投入外，还得承担违约责任。

与村集体组织、政府签订的协议中约定，对于竞拍土地的溢价情况，约定特别的处理方案。

8、对于特殊情况的处理

与村集体组织、政府签订的协议中约定，村集体领导成员，村民不得在建设施工中强行介绍材料、设备供货商和施工单位，或者不得强行提供材料、设备，强行承包工程。若出现这种情况，村集体组织、政府应出面协调解决。

在城中村改造项目拆迁安置阶段，城中村房屋拆迁主要面临以下困难：

1、违法违章建设严重

根据郑州市有关规定，2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。

而且每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。

2、村民对拆迁补偿安置的期望值增大

3、对于特殊所有权者的房屋设施和特殊主体的拆迁特殊对待

宗教团体、公益事业团体所有房屋设施，和低收入者、困难群众拆迁的房屋对于拆迁安置需特殊性对待

4、非住宅的拆迁补偿

对于集体经济组织的经济性用房可以和村集体经济组织进行协商解决，或者经济补偿，或者折算成安置房屋进行产权房的调换，或者进行拆迁安置区营业用房的调换等。

那么，房地产企业如何才能顺利完成拆迁补偿工作，降低拆迁补偿的法律风险？笔者认为，只要解决好利益平衡分配，这个问题就会迎刃而解。不应一味缩减对居民的拆迁补偿款，以减少成本支出。而应当做好拆迁准备工作，在拆迁补偿上适当给被拆迁人优惠。例如--

1、在拆迁前要做好合法建筑面积的测量确认工作，以防止村民在得知即将要拆迁的消息后，违章抢建、扩建、乱建以获得不合理的补偿。

2、通过“拆一补一” 的方式，对于合法宅基地，按照宅基地证上的面积实行1:1的回迁补偿，对于其他情况的房屋进行货币补偿。

3、由于城中村的管理混乱，除了合法的房屋建筑外，基本上每一户都会有违章建筑，这些违章建筑肯定不能作为回迁面积计算，若房地产企业以违章建筑为由而不做任何补偿，对村民来说也是难以接受的。房地产企业可以以一个合理的单价计算违章建筑赔偿额，作为一次性建筑价格补偿。

4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入来源就是房屋租赁，一旦房屋被拆迁，村民在获得回迁房之前，已无收入来源。因此，房地产企业应对被拆迁人的租赁损失作出合理的补偿。

5、村民在获得回迁房之前，需要解决临时住房问题，房地产企业应当支付一定数额的住房补贴。以上的支出成本，房地产企业可以计入未来商品房销售的价格中，还可以从法律允许的范围内提高项目建筑容积率。

城中村改造思路 第7篇

1、对城中村的改造要纳入统一的城市化进程

五中全会对新农村的描述是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”20个字，这是对新农村的全景式描绘，也是我们建设新农村的具体目标和要求，充分体现了中央解决“三农”问题的战略思路，是从统筹城乡发展、促进工农互动的高度对新世纪新阶段建设社会主义新农村做出的重大部署。

“城中村”现象的出现是我国大中城市在推进城市化过程到一定程度，必然出现的一种特殊现象。其根源是我国城乡二元体制，进一步说就是城市与农村在土地和人的管理采取不同的管理体制。城中村是城市化的产物，同时也是城市化继续推进的障碍。我们对城中村的改造应当有全面、系统的认识，对城中村改造的目标要整体的把握。解决好城中村问题，实际就是解决了城乡一体化的一个重要课题。因此，对城中村改造政府不但重视环境的改善，更重要的是制度上进行创新改革。

2、将城中村的规划纳入统一的城市框架

要改变目前城市规划和村镇规划各走一边的弊病，中长期规划对近郊农村要列入城市扩展区域，适应城市发展的需要。规划要与城市化水平相适应，调整好新住宅区内的区域划分和功能布局，充分兼顾经济和社会功能的协调，避免低水平的简单重复。

目前杭州市在对“城中村”进行改造的同时，对城市近郊的农村建设都修订了农村布点规划，这项工作对预防新“城中村”的产生必将起到积极的作用。但是，仅仅进行集镇改造仍然不可能提升到未来

城市区域的建设标准。因此城市近郊农民建房要改变目前农村建房以原宅基地和村中空地建房的模式，有目标地在平常地农村建设过程逐步建设集中农居点，形成公建设施齐全，外形漂亮的城市社区，从而防止在城市的快速扩张中出现二次建设。

另一方面，城中村靠近城市中心，周边的地段越成熟，房屋出租金越高，村民违章搭建就越多，一旦改造，村民的既得利益损失就大，安置回旋余地越小，因而改造的阻力和成本随时间的推移大幅度增加。政府部门要把这个问题当做目前城市建设的大事来抓，可以说时间就是金钱，迟改不如早改，小改不如大改。及早制订《城中村改造总体规划》。

2、将城中村的改造纳入统一的城市建设。建立城乡统一的纯公共产品供给体系。政府的公共财政主要还是向城市倾斜，向重点项目倾斜。特别在公共物品的提供上，还有一个根深蒂固的观念，认为农村对于公共物品应该像其基本生活物品一样“自给自足”。这是城中村软硬环境都很差的根本原因。

3、将城中村的管理纳入统一的城市管理

要改善城中村的社区环境，就应将城中村的管理纳入统一的城市管理系统，必须削弱集体经济在城中村管理中的主导地位，真正实现基层组织的政企分开。应严格按照城市社区管理的形式，将目前的居委会改造成为社区管理委员会，并吸收外来人口参与，体现全体居民的利益。与此同时，政府还应承担起社区在公共安全、基础设施建设、文化教育和社会福利等方面的职责，减轻社区管理委员会对城中村集

体经济组织的依赖。

在城市管理上，城市要接纳城中村，扫除城市管理死角。城中村虽然经过户籍改革，撤村建居，但在城市管理上仍没完全享受到“城市待遇”。由于基础设施落后，以街道、社区之力只能维持现状，村集体经济由于分散在各社区，村居混合，集体资金不可能长期注入。因此首先在经费上对城中村应当优先考虑，倾斜扶持。市政基础设施建设和管理按照统一管理，分级负责的原则，由于管护面积的增加，城市建设维护经费根据实际予以调整。

4、将外来人口纳入统一的城市群体

城市要发展，离不开外来人口的贡献，这些人大多就住在“城中村”，一旦“城中村”改造，这些外来人口就必须离开“城中村”。城中村的改造改变了这些外来人口的生存环境，使他们的生活成本面临上升的压力，就可能出现务工人员向低成本区域的群体性转移，城中村向城市的边缘转移或者甚至出现民工荒，因此建设一批小面积、低成本、交通便捷、基础设施齐全的外来人口公寓，既有益外来人员安心创业，也能促进城市的持续发展。

（8）加强研究，完善改造配套政策

城中村改造是系统工程，涉及政策多，加强政策研究和制订，重点是集体土地及房屋权属的处置，集体资产的处理和管理，规划和市政设施的管理，学校管理，环卫管理，计划生育，就业问题，社会保障问题等等，使各项政策同具体实际相结合，更具操作性，切实保障人民群众的利益，为城市发展铺平道路。最后，如何破解城乡二元体

城中村改造文件汇总 第8篇

1 城中村改造的必要性

1.1 完善城市功能需要

城市功能是指城市这种特定的组织形式对经济文化等社会活动产生的影响及发挥的作用。城市具有管理功能、生产功能、养育功能、教育功能、娱乐功能、记忆功能等6项基本功能。城中村改造可以将城中村建设和原村民纳入城市的统一规划和管理。可通过建设优化水、电、气、通讯、交通、医疗、学校、农贸市场、文体设施等公共设施结构, 完成城中村物质形态的城市化;通过集体经济股份制改革完成原村民的身份转变, 从而完善城市功能, 提升城市承载能力, 提高城市品位。

1.2 改善人居环境需要

住宅环境与周边生态、建筑等环境和谐协调, 空间布局合理、犯罪率低、体现人文关爱的人居环境是人人向往的居住环境。城中村由于历史原因, 房屋布局混乱, 基础设施缺失, 消防、排水、供电等方面存在着极大的安全隐患, “脏、乱、差、暗”是城中村环境的现状写照。通过城中村改造, 对城中村高起点、高标准规划和建设, 将城中村区域打造成市政设施齐全, 配套医疗保健、文化教育、运动休闲服务设施, 环境清洁美观, 交通便利的住宅区, 将极大地改善村民的居住环境。

1.3 土地集约利用的需要

通过整村城中村改造, 可以对原有的边角地、插花地、土地资源利用效率低下的土地进行整合置换, 改善建设用地结构、布局, 挖掘用地潜力, 提高土地配置和利用效率。安置用地通过合理规划, 建设多层或高层建筑, 在满足安置原有住户的基础上配建一定比例的商品房, 开发商通过商品房销售用以平衡改造成本及获取利益。腾出的土地由政府收储, 通过招、拍、挂形式实现土地价值, 土地可用于市政公共基础配套设施建设和城市建设。因此, 通过城中村改造, 土地经整理开发可挖掘出大量发展建设用地, 实现土地及公共资源最大限度的整合提升和集约利用。

2 柳州市城中村现状及对城市发展的负面影响

2.1 城中村现状

(1) 城中村房屋布局混乱, 建筑品质低。根据2009年的调查数据, 柳州市共有2 1个城中村, 占地面积约14498hm2, 建筑形态呈陈旧与现代、整齐与杂乱并存的格局。房屋基本为砖混建筑结构, 平均层高约为3层, 少数为4~6层, 亦有少量连排平房, 存在建筑容积率高、密度高、绿化率低、建筑品质低的“两高两低”特征, “一线天”、“握手楼”的情况较为普遍。

(2) 外来人口多, 房屋出租率高。全市21个城中村总居住人口约为11.32万, 实际村民人数约4.73万, 仅占城中村总人口数的41%。全市城中村住宅总面积为295.53万m2, 住宅总套数为2.66万, 私宅出租率平均达65%以上, 其中柳南区私宅出租率最高, 达到84%。

2.2 对城市发展的负面影响

(1) 造成土地利用失衡。城中村私宅占地面积比例严重偏高, 教育、文化、卫生、绿地等社会公益性用地比例明显过低, 开发强度严重超标, 容积率过高, 建筑密度和空间形态处于失控状态, 住宅日照间距无法满足基本卫生和生活要求。此外, 私宅建设违章严重, 目前, 柳州市的城中村中仍存在着大量违章建筑。

(2) 公共基础设施滞后。城中村市政基础设施、公共配套设施用地占村内用地比例过低, 水电、排污等基础设施不仅老化且明显不能满足实际需求, 环境卫生问题突出。恶劣的生活环境使城中村内的村民生活质量下降, 安全隐患严重, 高密度、高强度的私房建设, 使得消防、卫生、安全等隐患无法消除。

(3) 平均人口密度过高。柳州市城中村居住人口约为11.32万, 人口密度780人/平方公里, 而柳州中心城市平均人口密度仅为243人/平方公里。城中村高密度的人口聚集极易造成社会不稳定因素。

(4) 人口结构杂乱。城中村由村民、市民和流动人口混合构成, 流动人口中可能混杂有犯罪群体。由于缺乏有效管理, 城中村的“黄、赌、毒”等社会治安问题突出, 治安形势严峻。

(5) 经济活动封闭保守。村集体经济或股份公司与外界的信息、技术、资金和人才交流程度低, 形成了以租赁业为核心的自我封闭的经济体, 经济结构单一, 成长性弱, 出租和管理成为其主要经济活动, 其收益很少用于投资, 土地资源低效利用, 土地的潜力和价值没能发挥出来。

3 城中村改造存在的问题

3.1 资金筹措压力大

城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集。城市规划范围内的城中村一方面建筑密度大、容积率高, 加之违章建筑过多, 致使拆迁成本过高。拆迁成本涉及征迁补偿、安置房建设、集体土地变性为国有土地的费用。以柳州市柳北区白沙村为例, 用于无证建筑、装修、搬家费、临时安置过渡费等费用概算为0.9亿元, 征地款概算1.7亿元, 安置房建管成本按3000元/平方米概算需要13.24亿元, 土地变性费概算0.97亿元, 合计16.81亿元。这些改造成本, 需要在销售商品房上平衡;另一方面, 由于建筑面积过大, 回迁安置面积高, 可用于销售的面积少, 投资回报少, 甚至无法平衡投入资金, 导致招商引资困难。

3.2 拆迁难度大

拆迁问题是城中村改造面临的首要问题, 而拆迁难度大制约了城中村改造的开展进程, 主要原因来自农民目前的利益受损。城中村相对低廉的房租吸引了大部分外来就业人员等低收入人群的承租, 给村民及集体带来了巨大收益。如柳州市柳南区渡口村, 其城中村改造势必触及村民及集体的利益, 因此, 改造一方面引起村民的极大抵触, 另一方面村民对征迁的安置补偿期望值过高, 村民与开发商之间的利益博弈, 使拆迁成了城中村改造的难题。

3.3 村民未来的发展出路难

城市的建设发展, 导致村民失去了赖以生存的土地, 又因村民自身的因素造成就业困难, 只得依靠租房来满足生活需求。“务农无地、上班无岗、低保无份”的“三无农民”越来越多, 造成诸多不利于社会稳定的因素。要想彻底解决这些问题, 最根本的环节就在于妥善解决城中村改造后村民的出路问题, 只有真正解决了这些人的后顾之忧, 他们才会安居乐业, 城中村改造才能算得上真正意义上的成功。

4 对策

4.1 政府参与, 市场运作

城中村改造需要的巨大资金, 只有通过市场运作引进社会资金, 才有可能完成资金筹措。而社会开发企业的商业运作, 首先也要考虑盈利问题。如何吸引开发企业尤其是有实力的品牌企业参与城中村改造, 这是政府需要考虑的问题。政府通过制定政策, 做好顶层设计, 让企业在城中村改造中有利可图, 方有可能引进社会资金, 从而解决改造资金缺口问题。柳州市政府出台的“零收益”城中村改造管理办法, 就考虑到这一点。“零收益”即政府在安置地块上零收益, 把安置地块土地出让金返还开发企业, 把经济利益空间让给开发商, 让开发企业在做城中村改造项目中获得微利。这一理念, 让柳州市白沙村成功引进全国品牌房地产开发商绿城房地产集团有限公司, 既解决了改造资金问题, 又保证了改造后的建成区品质。

4.2 方案合理, 阳光操作

制定一套符合实际、公平合理的政策, 是城中村改造工作的关键环节。在城中村改造中, 村民最关心的是自己的合理利益能否得到保障, 因此, 围绕村民住房安置面积、拆迁补偿和安置房价格、临时建筑的处理等实际问题制订的安置补偿方案, 是改造方案的重中之重。柳州市在这方面采取“自主拆迁、自主分配、自主建设”的理念, 让村民成为城中村改造的积极参与者和直接受益者。基于这一理念, 安置补偿方案必须经过村民讨论, 达到85%以上村民同意, 方可上报政府审批。在操作上, 无论是在拆迁阶段的房屋丈量、确认产权, 还是安置房选择, 都要公开公示, 接受群众投诉和监督, 保证公平、公正、合理。

4.3 做好无形改造, 保障村民利益

城中村改造不只是建筑形态的一拆一建, 更重要的是解决村民在改造后的生存问题, 这就涉及村民的身份转变、养老、医保、就业等无形改造。无形改造的成功, 才是城中村改造真正的成功。柳州市在注重有形改造的同时, 非常重视无形改造。一是编制的《城中村改造实施方案》必须包含《农村集体经济的股份制改革方案》, 切实做好集体资产的清产核资和产权登记, 处理不良资产和债务, 明确集体资产的享受人和享受份额, 确保村民优先对集体资产收益进行分配, 消除群众对集体资产流失或收益不分配的担忧, 通过改造, 让村民变股民;二是出台了《柳州市被征地农民培训就业和社会保障工作试行办法》政策, 解决农民的后顾之忧。

5 结语

在城市发展进步的过程中, 城中村是普遍形成的产物, 同样也是城乡发展不平衡的代名词。城中村改造过程中出现的一系列问题将严重约束我国城市社会经济的健康稳定发展和整个社会的稳定。城中村改造过程中潜存的一系列问题终归是村民的利益问题, 这将是今后进行城中村改造中需要解决的一大问题, 所以需要相关政府部门强化宏观管理, 采取科学合理、行之有效的措施, 使城中村改造从真正意义上融入城市发展之列。

参考文献

[1]刘玉娜.城镇化进程中有关问题的思考——“城中村”改造[J].小城镇建设, 2004 (10) .

[2]宋思曼.国家中心城市功能理论与重庆构建国家中心城市研究[D].重庆:重庆大学建筑成规学院, 2013.