城市商业综合体发展

城市商业综合体发展（精选6篇）

城市商业综合体发展 第1篇

 城市社区商业综合体发展模式研究



 浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产

研究中心联合课题组

一、社区商业综合体的功能和特征

（一）商业地产的含义及其层级

商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭

义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。

1、商业地产的层级

根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区

商业和街坊商业等四个层级。

市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几

百平方米，大的可以到几千平方米。

2、社区商业地产发展潜力巨大

社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力

发展社区商业地产具有很大的潜力。

首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区

商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服

务，市场潜力巨大。

（二）社区商业的功能和模式

1、社区商业的基本功能和特征

“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务

方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。

2、我国社区商业的主要特点

从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水

平有一定联系。

社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常

生活需要。

社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足

当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。

社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进

行组合。

（三）城市社区商业综合体发展特点和基本特征

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社

区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。

由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在服务对象、服务目标等方面有以下特点：

首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的客户85%以上是本地客户。

其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店

等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要；其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行

街和绿化块；其建筑规模不大，一般只有几万平方米。

二、社区商业综合体的规划和培育

我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面

加大规划管理和政策培育。

一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开

发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题

规划。

二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度

上完善我国社区商业综合体建设标准。

三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社

区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。

四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主；已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主；尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育

一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。

三、社区商业综合体的定位与经营

开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组

主要在以下几个方面对开发商提出建议。

一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业

项目的运营状况。

二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层

次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式；社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进

行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。

三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所

带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。

四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动

中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。

五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次；租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金；售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验；只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风

险。

六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐

稳定下来。因为即使开始审慎地选择进驻的商家，开业后还是会有因不同商家业绩好坏而进行调整，产权集中式的统一经营管理可以使项目可以放心地在开业后进行绩效评估和商家、业态的调整，从而实现项目的管理目标。

城市商业综合体发展 第2篇

城市商业综合体是指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育、培训、健身等多项城市主要功能活动，面向各类生活消费人群、提供综合性服务的大型建筑综合体。其主要特征是：由企业有计划地管理运营，有统一的名称;经营范围涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等三个以上商品零售业态，以及餐饮、文化、娱乐、健身、休闲、培训等三项以上服务业形态;营业面积不小于1万平方米且独立开展经营活动的商户不少于50个;具备专门的停车场所，专供在城市商业综合体内进行消费的顾客使用。

为全面了解我市商业综合体的总体布局、商业定位，商业综合体内业态分布及商户基本经营状况、统计情况等方面内容，宿州市统计局对全市符合条件的商业综合体进行了全面调查。调查结果显示，截至目前，宿州市在建和已投入使用的商业综合体共计13个，其中已投入使用并应纳入统计的商业综合体8个。综合体内经营商户数共计514家，总营业面积约35.4万平方米，全年客流总量约570.4万人次，车位数约 9700个。

一、我市城市商业综合体发展概况

城市综合体作为一种新型的商业模式，既是城市发展特别是商业发展的结果，又是提升城市形象、推动商贸经济转型升级的重要载体，具有城市名片和产业载体的双重价值。，全市前八大商业综合体合计实现营业额8.11亿元，吸纳就业人员3291人。

(一)总体布局。按照国家统计局关于城市商业综合体的界定，我市目前正常营业且规模达到城市商业综合体统计界定要求的8家。其总体分布为：埇桥区3家，分别为宿州市创新时代购物广场、埇桥区华夏世贸广场、埇桥区同盛广场;泗县2家，分别为泗县文庙商场、泗州第一街购物中心;萧县1家，萧县龙城国购广场;灵璧县1家，灵璧县莱迪购物广场;砀山县1家，砀山县香港商场。市经济技术开发区、宿马园区、鞋城和高新区目前还没有符合界定要求的城市商业综合体。

(二)商业定位。目前我市城市商业综合体主要定位于主城区和规划新区。新建项目如埇桥区万达城市广场、砀山县七彩商场等均位于城市发展的新区，交通便利，周围高档小区较多，其商业定位于城市规划发展新方向，消费群体定位于收入较高且注重消费质量改善的群体。其他城市商业综合体，如埇桥区创新时代购物广场、同盛广场、萧县龙城国购广场等，其地理位置均处于商业较为发达的老城区，商业定位于人口密集，商业氛围浓厚，成熟的城市商业综合体较少，市场需求旺盛。消费群体定位于主城区原住居民及追求品质生活的成功商业人士。总体上看，商业综合体定位于城乡结合部的少，定位于消费水平较低的地区少。

(三)商业形态。城市商业综合体规模越大，发展程度越高，其经营的商业形态越丰富。总体上看，我市城市商业综合体均具有零售、餐饮、服务三种基本业态。其中，在零售业态中，超市和百货店居多，而专业店、专卖店较少;在餐饮业态中，快餐和以大排档摊位形式存在的简餐、小吃较多，正餐较少;在服务业态中，影院、KTV、游艺较多，而培训和金融服务较少。

(四)商户类型。从目前我市城市商业综合体内部商户类型看，个体工商户居多，法人单位和产业活动单位相对较少。在20我市拟上报国家统计平台的8家城市商业综合体中，入住的个体工商户450家，占全部经营单位数的87.5%;法人单位38家，产业活动单位26家。法人及产业活动单位合计占12.5%。

(五)经营模式。城市商业综合体虽然是由企业整体规划、统一管理，但在具体经营模式上，企业自营或联营的较少，对外租赁的较多(租户经营业态符合城市商业综合体整体规划，承租户负责经营，企业管理单位收取租金)。如埇桥区同盛广场，灵璧县莱迪广场内部经营单位全部为租赁户。全市八家重点商业综合体内对外租赁的经营单位406家，占全部经营单位的79%。

二、我市城市商业综合体发展的特点

(一)数量快速增加，老城区相对集中。年，我市拟纳入统计的城市商业综合体8家，较新增7家。其中，位于老城区的商业综合体6家，1家位于城市发展新区，1家位于新老城区结合部。从发展趋势看，新建或试营业的城市商业综合体均分布在城市发展新区，如埇桥区万达城市广场、砀山县七彩商城等。

(二)商户数量众多，自营或联营较少。从综合体内商户数量看，在重点调查的8家城市商业综合体中，经营商户总数量为514户，其中自营或联营单位108家，仅占全部经营单位的21%。个别商业综合体内经营单位全部为对外租赁商户，如埇桥区同盛购物广场、泗县第一街购物中心、灵璧县莱迪购物中心等。

(三)经营业态丰富，商品零售占一半以上。分业态看，2016年我市商业综合体零售业商户321户，主要业务活动涵盖服装鞋帽、化妆品、电子产品、珠宝首饰、黄金、图书文化用品等领域，占商户总数的62.5%;餐饮业商户93户，主要提供正餐、快餐、甜品、饮品等，占18.1%;电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业商户100户，占19.45%。

(四)销售量增长较快，亿元以上项目较少。2016年前10月，全市8家城市商业综合体实现销售(营业)额8.11亿元，同比增长49.73%。分业态看，零售业5.93亿元，增长25.5%;餐饮业1.01亿元，增长236.7%;电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业1.17亿元，增长197.9%。但从销售规模看，销售额(营业额)达亿元以上单位仅3家，分别为埇桥区创新时代广场、砀山县香港商城、泗县文庙商城，亿元以上单位数占综合体总数不足一半。

(五)大众化消费居多，专卖店和精品店较少。受限于地区人口数量、居民消费能力，我市商业综合体经营业态主要以百货和超市为主，尤其是县城里的商业综合体，大众化消费商品居多，专卖店和精品店较少，在餐饮和服务业态中，小吃和特色餐饮较多，正餐较少。KTV和影视较多，教育及培训机构较少。

三、我市城市商业综合体发展和统计中面临的困难

由于受宏观经济下行压力加大、电商分流、城市建设改造升级、自身商业定位不准、经营管理不到位、承租户换手率高等因素影响，我市城市商业综合体发展和统计工作还存在不少困难。

(一)发展的制约因素。

1.受新产业及新消费模式转变影响，零售行业实体店遭遇寒冬。近年来，随着电商行业迅猛发展，部分零售行业实体店成了“观摩店”、“试衣间”，销售额大幅下降。以萧县龙城国购广场为例，其一期项目国购步行街12月8日商户入驻率为100%，满铺开业，现如今只有70%的开业经营率，最低潮时开业率低至50%，商场第一层服饰零售几乎全部关停。如今开业率有所回升，但店铺换手率偏高。店铺空置及较高的换手率导致城市综合体管理方租金大幅下降，目前市场租金已普遍比原先开业时下降30%-50%。

2.商业布局过于密集，市场消费潜力不足。以埇桥区为例，宿州创新时代购物广场与大润发购物中心相距不足500米，与创新时代购物广场一路之隔的国购广场也正在建设之中。而由于城市改造，主城区人口大量外迁，再加上本区域没有大量新建高档社区，即使部分拆迁户回迁，该区域整体商业市场消费能力仍有待观察。埇桥区华夏世贸广场，开业时，商户争着入住商场，但从开始，周边城区改造，居民大量外迁，加上周边商场(如华夏、苏果商场)较多，同等商品售价较低，从而导致商业综合体经营困难。目前商场为留住商户，增加商场人气，不仅不收租金，还出人出资与商户联合经营。

3.商业定位涉后，消费层次有待转型升级。建设城市商业综合体的初衷就是改变人们消费观念、增加消费体验，提高居民消费质量和层次。但从调研情况看，个别老城区城市商业综合体除精品店、专卖店营业额较好外，日常百货、服装，快餐等行业均与周边商业无异。有的商业综合体除有特色的餐饮和影院外，其他部分甚至演变成规模较大的商品交易市场了(商品交易市场特别是有批发活动的商品交易市场不属于城市商业综合体范畴)。如砀山香港商城，其一楼商业大部分为个体经营服装百货，定位较低，与周边商业无异。部分位于新城区的城市商业综合体，由于新区正在建设，人流量不足，市场消费能力偏低，综合体内商户换手率高，商户空置率也偏高。消费层次难以实现转型升级。

4.基础设施投入不足，停车场建设普遍涉后于商业发展速度。我市现有城市商业综合体项目多数属于主城区，有成熟繁荣的商圈，有足够的消费群体支撑，但存在共性的问题就是停车场设计偏小，如砀山县香港商城、泗县文庙商城等，停车位明显跟不上城市商业发展需求;有的城市商业综合体虽然有地下车库且停车位也较多，但进出地下车库的道路不顺，如埇桥区创新时代购物广场、同盛广场，萧县龙城国购广场等。

5.管理松散，服务水平有待提升。一些城市商业综合体建成后，招商缺少统一规划，综合体内业态布局不清晰，商业综合体管理公司在经营过程中重租金轻管理的现象大量存在。管理松散，城市商业综合体整体的营销推广开展不力。经调查，全市八家主要城市商业综合体内自营、联营部分仅115家商户，占经营总单位个数的22.07%，有的商业综合体全部对外出租，管理方只收取租金，而对市场安全、商品质量、人员管理服务不到位。

(二)统计中存在的问题。

近几年来，城市商业综合体作为一种新型商业运作模式发展迅速，在美化城市建设，提高城市品味的同时，也已成为我市商贸流通业发展的重要载体。但我市对于城市综合体商业贸易的统计起步较晚，基础工作相对薄弱。

1.部分限额以上单位未纳入统计。在重点调查的八家城市商业综合体中，年主营业务收入达到限额以上单位23家，其中，法人单位9家，产业活动单位4家，个体工商户10家。目前，上述23家单位中，已纳入统计平台的仅3家法人单位，其他单位均未纳入限额以上商业统计。

2.商户基础资料缺失，统计工作困难。在城市商业综合体经营单位构成中，个体工商户占85%以上，但由于不是统一收银，大量的个体工商户没有健全的`财务资料和齐全台帐资料，且在被调查访问时隐瞒其实际经营收入，难以摸到真实的经营收入情况，很难判断其是否达到限额以上标准。也无法申报纳入限上“大个体户”统计。

3.商铺租户换手率高，无法真实反映经营变动情况。目前，国家关于城市商业综合体的统计频率为年度统计，即一年一次，但由于各种原因，部分城市商业综合体内商户经营不景气，承租户换手率高，有的经营业态也发生改变，造成季度和月度商品类值及交易额难以统计，尤其是统计表中的上年数据无法填写。这也造成年度统计资料不能全面及时反映城市综合体内商业经营变动真实情况。

四、发展城市商业综合体的几点建议

大型城市商业综合体就是一座“城市地标”，也是一张“城市名片”。大力发展一批城市商业综合体，对提高我市城市发展水平，拉动区域经济发展，增强市民荣誉感和归属感具有十分重要的现实意义。

1.加强顶层设计，优化空间布局。相关部门要依据城市发展总体规划，结合区域人口、消费习惯、消费能力、城市基础设施建设、商业氛围等具体情况，研究制定本地区城市商业综合体发展的专项规划。对可建区域、辐射范围、商业定位等提出明确的指导意见。要加强对规划落实情况的跟踪督查，及时调整完善城市商业体的空间布局，既要解决需求不足、转型不力的问题，也要防止过度建设、同质化竞争的问题。

2.降税减费，鼓励实体经济发展。一是探索对电商行业征税办法，扩大税源;二是适当降低实体商贸企业的税赋成本，包括房屋租赁税及商贸经营中的各项营业税金及附加等。认真贯彻落实《宿州市人民政府关于降成本减轻实体经济企业负担的实施意见》以及《宿州市人民政府办公室关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的实施意见》，主动减轻商贸企业经营成本。

3.加大基建投入，完善商业配套设施。加强对城市综合体商业功能和其他功能的协调性研究，加快旧城区改造进度，要扭转城市拆迁快而建设回迁慢的局面，尤其是要妥善解决重点工程进度慢甚至长期烂尾的问题。要完善周边基础设施，搞好交通道路网络、停车场、市民休闲广场、公交线路等配套基础设施，解决好交通、环境等瓶颈制约。

4.加强管理，提升服务水平。各城市商业综合体管理单位要积极学习发达地区城市商业综合体先进经营理念与管理模式，提升本单位的整体商业运作能力。一是统一招商政策，确保商业形态和品牌组合符合经营主题;二是统一营销管理，把松散的经营户和多样的消费形态集合到一个信息平台上，统一策划促销、统一收银管理。

城市商业综合体发展 第3篇

1 城市商业综合体设计的发展

1986年, 城市商业综合体这一模式诞生于巴黎拉德芳斯, 随后在纽约曼哈顿获得了进一步的发展, 并开始走向世界。该模式在整体布局方面较为完整, 在功能特色方面相对明显, 同时还具有资源共享的优点, 是现代城市各项功能得以实现的新型载体。[1]

随着经济水平的日益提高, 城市商业综合体这一模式在我国东南沿海等地区获得了迅猛的发展, 形成了诸多城市商业中心。此类商业中心通常以大型购物中心为主体, 同时融入了餐饮、娱乐、办公等现代元素, 大多规模都在10万平方米以上, 是一种规模庞大、功能完备的城市商业综合体。[2]在我国, 城市商业综合体已经有十多年的发展历史, 虽然在时间积累方面落后于许多国外城市, 但在某些项目设计、实践中积累了大量的、宝贵的经验, 形成了自身风格的设计新趋势。当前我国零售行业、餐饮行业、娱乐行业、酒店以及办公、居住在城市商业综合体中的发展趋势整体良好。

2 某城市商业综合体的设计

2.1 背景介绍

成都“世代春天”位于二环路与光华大道交叉口, 西临二环路, 南临光华道, 东、北侧为住宅小区, 建设用地呈“L”形临二环路长215m, 临光华大道长201m, 且在沿二条道路和交叉口留有公共绿地。整个用地西、南侧高, 东、北侧地形低。

2.2 设计原则

在设计之初, 业主对项目区域特点及周边环境进行了充分的调研和周密的策划, 最终将其定位为集商业、酒店、办公、住宅、餐饮娱乐为一体的大型商业综合体建筑, 并给出了如下设计原则: (1) 调查并分析城市状况, 确定符合城市空间特点的建筑形态; (2) 合理规划各个功能区域, 发挥其最大使用功能; (3) 科学规划商业布局, 为相关商业运作奠定前提基础; (4) 建筑形象能够最大程度表现出现代商业的繁荣和活力, 最好能够建成城市地标建筑。[5]

2.3 设计要点

2.3.1 空间布局。

本项目总用地20205.88m2, 总建筑面积为138398平方米, 高76.35m, 共计20层, 裙房6层。本项目是集商业、酒店、办公、住宅、餐饮娱乐为一体的大型商业综合体。在设计环节, 参考各自不同的功能特点, 进行合理的布局设置, 详情见表1。另外, 在建筑中分别设计了一个商业休闲广场和一条商业步行街, 极大地丰富了建筑室外空间, 同时使得各类人流各行其道, 避免了彼此干扰。该商业综合体首层平面图如图1所示。

2.3.2 功能布局。

建筑平面呈“L”型布局。根据一、二层特点, 将其功能定位为商场。在“L”型交叉处设置主力百货, 在两侧处设置商业店面, 最终形成以主力百货为交汇中心的商业布局。在二环路, 光华大道及交叉口分别设置商场入口, 以便于消费者的进入。将商业广场和步行街设计在正对光华大道和公共绿化广场的位置, 一方面有利于商业空间的丰富, 另一方面有利于人流的集散, 从而最大可能地提升了综合体的商业价值。至于三到六层功能见表2。[6]

上述功能布局, 不仅考虑到商场内部互动的需要, 而且考虑到了各自独立交通系统的需要, 给商业综合体的整体运营提供了便利。六层之上还建有三幢塔楼, 西端一幢用于办公, 后侧设有酒店, 北端一幢用于居住, 可从地块西、南、北三侧进入, 避免了和商场人流之间的彼此干扰。地下层设有车库、设备用房以及休闲会所。车库通道流线顺畅且做到了车位的合理布置, 其出口在地块西端, 入口在地块北端。

2.3.3 交通流线布置。交通流线布置过程中, 一方面要参考所在城市的交通状况, 另一方面要结合项目所处环境。交通流线布置见表3。

整个交通流线布置, 不仅清晰明了, 而且应用通畅, 最大程度满足了各方的需求。在平面中部及北端分别设置了六层高的中庭。通过自动扶梯或者玻璃观光电梯可轻松抵达各个楼层, 并享受其中各项服务, 如商业会谈、饮食、娱乐、游泳等。

除了上述三大要点之外, 城市商业综合体在建设过程中, 还应做好环境设计, 如栽种适量的树木、铺设地砖、设置喷泉等, 从而营造一种亲切宜人、充满活力的商业环境。

3 结束语

在我国进行社会主义现代化建设的过程中, 无论是经济水平, 还是社会水平都取得了举世瞩目的成就。在此背景下, 城市商业也获得了空前的发展。在商业业态的持续细分、不断创新影响下, 城市综合体所包含的元素、内容也在与日俱增, 几乎囊括了全部的、高档次的商业内容。将这些风格相异的业态视作一个整体, 并展开设计, 是现今商业的一个新的发展趋势。城市商业综合体的出现, 能为不同年龄、不同身份、不同行业的消费者提供一站式服务, 服务内容包括购物、餐饮及娱乐等方方面面。正因如此, 城市商业综合体已俨然发展成了城市的商业文化中心。除此以外, 城市商业综合体的出现, 不仅有助于节约能源、提高效率, 还有助于城市环境的美化, 使所在城市具有独特的风格。

摘要：随着全球经济一体化的不断深入, 城市商业综合体这一模式开始登上了时代的舞台。特别是最近几年, 城市商业综合体无论在规模上, 还是在质量上都取得了不俗的成绩。该种模式是城市发展到一定阶段的必然产物, 在我国经济发展进程中发挥着重要的推动作用。文章将对城市商业综合体设计发展及其要点进行探究, 旨在总结一套适宜的设计方法, 从而推动我国经济的进一步发展。

关键词：城市商业综合体,设计,发展,要点

参考文献

[1]汤志勇, 苗凯.商业环境空间布局的浅析[J].内江科技, 2011 (8) .[1]汤志勇, 苗凯.商业环境空间布局的浅析[J].内江科技, 2011 (8) .

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论城市商业综合体发展趋势与规划 第4篇

【关键词】商业综合体；商业综合体；设计方法

一、商业综合体的设计手法

商业综合体设计研究的重点是在于总结一套科学的实用的有效设计模式，以及形成适合我国国情的商业综合体设计策略的科学发展观。

1、合理的整合设计

整合就是把一些零散的东西通过某种方式而彼此衔接，从而实现信息系统的资源共享和协同工作，其主要的精髓在于将零散的要素组合在一起，并最终形成有价值有效率的一个整体。从商业综合体的概念可以看出，商业综合体的设计的核心就是合理的将各种功能空间有效、高效、有机的整合在一起。综合体的功能空间几乎包括了所有常见城市公共建筑功能，最有代表性和能够起到决定性作用的功能空间有：办公功能、居住功能、酒店功能、零售功能、娱乐功能、文化功能、公共设施、会议功能、休闲功能、以及停车设施。

商业综合体主要是通过各个功能的协同作用进行整合设计。协同作用组织是以城市生活和运作的组合规律为基础，通过研究各功能系统之间内在关联的可能性，从而得出并创造出各功能的系统组合关系。主要有以下几种关系：（1）比较竞争型：同类的功能子系统并置，通过提供多种可能性和选择性产生集聚化效应。（2）互补型：功能子系统空间相互补充构成整体。（3）主从型：以一个或一组功能子系统为主，其他功能子系统为辅的组合方式。（4）系列型：对具有互通性和延续性转换关系的功能子系统进行组合。在实际工程中，往往是将上述组织形式灵活地综合运用，用来符合实际情况。

2、完善的交通系统和停車组织

2.1交通系统。商业综合体的交通体系是一个多元结构体系，不同的交通方式在不同的空间领域活动，其目的是为了更安全、更方便、更快捷地在不同的建筑之间建立联系。商业综合体的组织方式主要有平面和立体两种，确定使用何种组织方式时，需结合建筑基地周围城市交通状况，基地本身地势特征。

平面交通组织形式主要适用于基地空间比较开阔，交通密度不大，流线相对简单，根据车流、人流可以划分为人车分流和人车混行等两种方式。（1）人车分流是指车流和人流通过相对独立的流线和入口进入基地。缺点是会导致流线比较长，而且设计中尽量保证人流的方便。其优点是交通相对干扰少，流线十分清晰。（2）人车混行常见于人车共用建筑前的广场，商业街中，具有一定灵活性。这种方式对场地和道路利用充分，但是相互干扰，增加不安全因素。设计中常利用粗糙质感的铺地材料，曲折的边界等手段进一步限制车行速度。

立体交通组织通过地下、地面以及架空道路的组织利用，将不同的功能有机结合起来，与地面街道、停车场、高架、人行天桥等联系起来，形成空间交通网络。通过人流车流在不同的空间高度的组织，减少或避免了不同交通之间的干扰，缓解地面的交通压力，提高空间利用效率，形成了安全而富有活力的城市空间。立体的交通系统发展日趋完善，在我国城市已有较多应用。

2.2停车组织。停车功能是综合体必要的组成部分，它影响到整体的运作效率、形象和成功，停车的规划主要就是对停车方式的选择。关于采用何种停车方式，是综合性问题，涉及有关经济性、土地利用率等方面，建筑内部结构停车空间的造价高于地面停车，内部结构停车通常是在土地昂贵和地面空间严重不足停车要求的情况下采用的，地面停车在商业综合体设计中一般能够部分或者全部满足项目的停车要求，但是通过成功的项目分析，通常还是采用内部结构停车的方式，为未来发展预留更多的空间。合理的安排和设计，不同功能的共用停车能减少停车功能所占据的空间，好的设计可以通过增加与公共交通系统和周边环境的联系，同样增加步行进入综合体内部，来减少对停车空间的需求。

3、内部开放空间设计

商业综合体内部开放空间是商业综合体中用于满足购物者行走与休息、开展促销活动或其他社会性活动的公共空间，包括商业综合体的中庭、边庭、内广场、引导空间、室内商业街与露天商业内街等等各具特色的空间型制。对商业综合体内部开放空间分为节点式空间、水平交通空间、垂直交通空间和线性街道空间。主要设计策略表现为以下几点：（1）围合与开敞的变换。绝大部分的综合体内部开放空间（除内广场）存在顶界面，因此其封闭程度主要由侧界面的形式来确定，侧界面的隔断形式和尺度决定了空间开敞或封闭的效果。（2）竖向高差的变化。高差的设置是处理空间的一个行之有效的手段，高差可以用来区分不同的领域地面标高的变化能突出及改变空间的特征，同时能在大空间内创造二次空间，满足空间中不同功能的需要。（3）空间的层次变化。商业综合体内部开放空间应该具有一定的层次感，使出现在人们眼前的空间画面不过于简单，而有近、中、远的景致变化。通过隔断、绿化、高差等的设置都可以增加空间的层次感。（4）空间界面的柔化。商业综合体内部开放空间需要创造一种具有弹性和亲和力，使人易于接近和停留的柔性边界。（5）空间的诱导性设计。在商业综合体内部开放空间的设计中必须反映出商业建筑的特征和购物环境的气氛，体现其职能特征的识别性与诱导性，以达到吸引和招徕顾客的目的。

二、商业综合体设计展望

1、改造的可能

改造意思是指进行重建、着眼于满足新的功能需求，提高环境品质。可参照原有建筑模式及形式。小型商业综合体在某些方面受到限制，小型商业综合体最终是不能满足城市发展的需要的，所以在设计商业综合体要考虑到综合体发展问题，首先是内部功能空间的问题，适宜空间灵活布置，预留改造的空间和改造的可能。

2、生长的可能

为了满足更多层次的需求，商业综合体可以通过生长的方式，将一些预留空间的综合体有机的成片联合在一起，形成一片整体，最终成为更加综合更加有效的综合体项目。

参考文献：

[1]王桢栋.城市建筑一体化设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.

[2]费腾，毕冰实.基于人性化理念的商业建筑交通空间设计[J].城市建筑，2011（5）：24-26.

城市商业综合体发展 第5篇

一、案例索引

1、东京城市副中心 —— 新宿

2、德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心

3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场

4、香港IFC5、香港太古城

6、纽约洛克菲勒中心

7、加拿大多伦多伊顿中心

8、东京的阳光城

9、新加坡新达城

10、上海新天地

11、伦敦码头区 —— 金丝雀码头

12、法国拉德方斯

13、日本横滨港未来21区

14、泰国长春广场

二、城市综合体定义

所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。

中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。

城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

三、城市综合体商业模式

3.1开发体量

近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。

一二线城市综合体的开发体量存在差异。

北京、上海、深圳等 一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。

功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。

杭州、沈阳、无锡等 二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套。案例：香港IFC。

3.2 开发周期

城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。

城市综合体的开发周期长，一般需要3～5年的开发周期，新城区开发相对快些，例如杭州万象城；而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要5年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式，例如 上海新天地（整体开发约15年）。

前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出。

案例：香港太古广场。

3.3空间布局

在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序。

在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局。案例：纽约洛克菲勒中心、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城。

3.4功能协同

城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因，这其中，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客群一致，做到有效的交叉互动。

城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：地块规划指标、政府要求；市场状况；项目整体定位；开发商预期收益平衡。

城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。

■在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业职员等。

■在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针对客群面往往较广。

■在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主。

案例：新加坡新达城。

3.5运营模式

■城市综合体开发运营模式

大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用

对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：

（1）出租持有经营为主

深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。

一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。

（2）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。

随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。■都市综合体中运营管理模式

都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理。

都市综合体中运营管理模式共有以下三种

开发商自行管理

由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理。该种模式的产权形式都是统一的，如深圳的华润中心。

国外的管理机构参与合作管理

由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理，例如凯德商用目前开发的来福士广场。

专业的物业管理公司进行市场管理

商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修。

专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。

3.6开发模式

根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：

■独立开发模式

这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。

最典型的例子：美国纽约的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。

■合资-公共财政补贴模式

这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的，如上海新天地的片区改造、北京前门改造。

■合作链开发模式

现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

合作链模式，一方面能够整合合作双方的资源优势，同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台，例如华润集团和新鸿基集团联合开发的”万象城“品牌。

四、城市综合体城市价值

城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势，通过不同的功能组合，满足人们不同需求。

都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。

从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机。

从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏。

都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。

4.1商业价值案例：法国拉德方斯

拉德方斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。巴黎拉德方斯区改造（1958-至今）既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区。

目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。

建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。

拉德方斯交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性。

4.2社会价值案例：日本横滨港未来21区

横滨港未来21区是在1989年曾举办横滨博览会的旧址上兴起的一座未来都市。

项目分布在东京湾横滨港沿线，整体通过约20年的开发而形成如今的大型滨水区。

摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船等各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，代表横滨的新开发区。

横滨港的21区的建设规划是要建成国际性的文化、信息和环境优美的港口新都市综合体。占地面积达186公顷的横滨港未来21世纪地区，日常工作人员数为190000人，常住人口10000人。港区以一个21世纪的环保都市为基本方针，环保先行，1/4面积建了公园。横滨21世纪未来港位于邻接横滨市区中心部的滨水区域，包括填海造陆区的76公顷土地，共计达186公顷的用地。作为横滨最有代表性的城市街区建设群，在展示海港城市魅力的同时，也是一片购物、美食、娱乐的综合功能服务区域，是去横滨旅游必去之地。

京沪宁城市商业综合体考察报告 第6篇

遵照董事长指示，春节前（2013.1.30—2.5）后(2013.2.21—2.25），我们一行三人赴北京、上海、南京，对京、沪、宁“北京新鸿基商业”、“北京东方新天地”、“北京世纪京源”、“北京西单大悦城”、“北京颐堤港”、“北京凯德mall”、“北京未来城”、“上海悦达889”、“上海环球大商”、“上海凯德龙之梦”、“上海梅隆镇”、“上海恒隆广场”、“上海中信泰富广场”、“上海金鹰”、“南京河西万达广场”、“南京鹏欣水游城”、“南京德基广场”、“南京绿地紫峰购物广场”、“南京弘阳mall”等19个城市商业综合体，和“北京西单乐天银泰”、“上海梅隆镇伊斯丹”2个大型百货及北京“西西友谊酒店”1个综合改造楼进行了考察。现将情况报告如下：

一、“去大型百货”商业发展趋势的警示

考察中，我们感受到：随着城市现代化的进程，当代商业经济悄然发生了深刻变化，同时影响着当代商业地产的发展变化。改革开放以来，零售商业经历了百货商店（销售内容变化）、一价商店（定价方式变化)、连锁商店（组织形式

变化)、自选市场（促销方法变化)四次革命。伴随革命，商业模式也发生四代变化。由第一代的传统街铺店和综合店，衍生到第二代的大型百货店和超市，继而发展到第三代的购物中心（SHOPPING MALL），以致第四代的生活体验中心。商业经济呈现了“去大型百货”的发展趋势。据有关资料记载：北京市在1万方以上的商业1025万方存量基础上，仅2010年净增900万方商业综合体；上海市截止2012年已建成10万方体量以上的商业综合体41处；南京市的竣工营业商业综合体已超过50处，并且已建造了华东第一的“mall”（“南京弘阳mall”）,体量40万方。综观京、沪、宁，商业地产的开发建设几乎不再建筑大型百货商业店。即使要建也是在建筑商业综合体时间带品牌大型百货商业店。考察的19处商业综合体仅3处间带，占15.79%；且人气与商业综合体比较大为逊色。最为典型的“北京西单乐天银泰”百货，19:32，绅士馆廖无1人，而隔街相对的“北京新鸿基商业”体验店却顾客满堂。

当代商业经济呈现的“去大型百货商业”发展趋势，不能不成为我们开发建设“南阳天地”方向性的重要警示。

二、建筑构成与功能组合的严峻挑战

“商业综合体”是城市中商业、办公、居住、旅店、展

览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间三项以上功能进行组合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的综合体，也谓之复杂而统一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物组合构成是建设商业综合体的核心。考察的19处商业综合体，由于所处寸土寸金的京、沪、宁大都市，综合体的不同功能建筑物组合构成不很复杂。除“北京凯德mall”、“北京未来城”“、上海悦达889”“、南京河西万达广场”“南京弘阳mall”、5处依托住宅社区外，其他并无相伴的住宅建筑。除此而外，“北京东方新天地”与8幢写字楼、1幢酒店组合构成，其他18处都在综合体内建有1幢酒店或1-2幢写字楼。处于综合体之中，感觉简单明快，通透明亮，视无障碍，不觉压抑。

19处商业综合体的不同功能建筑物组合构成效果，对“南阳天地”的构筑设计提出了严峻挑战。由于用地还建安臵任务艰巨，将综合体与住宅分体、分区建筑成为不可能。因而这就势必要将商业建筑作为住宅建筑的底盘裙楼混交建设。在遵守有限的用地及规划设计条件的前提下，如何使住宅建筑与商务建筑的幢数尽可能的少，是应成为“南阳天地”设计的最优选择，以使整个建筑群间隔宽敞，举头无遮，风和日丽，舒展怡人。

三、总体建筑形式的开放与封闭的选择

建设商业综合体，实行开放与封闭的程度取决于当地气候条件，这是考察所得的基本结论。北京7处商业综合体除动线端口采取门厅进出外，整体结构实行的是全封闭，在体内形成连廊街铺。主要原因受气候条件所致，北京冬天寒冷，室内必须供暖。上海7处商业综合体有5处是北京式的全封闭，有两处则为半封闭，即天棚紧密连接建筑物，但在天棚下适当地方敞开与天然空气融通。南京有2处全封闭、1处半封闭，还有1处即“南京弘阳mall”实行的是开放式街区，没有天棚作为建筑遮挡。上海、南京的商业综合体封闭与开放程度，据观察大都也与气候有关，上海靠海，风雨天气多一些，因而封闭的程度也适当多些，南京逐步走向内地，海风季雨也适当少些，因而封闭程度适量见少，并且出现了无天棚的开放式。

依据考察体验，“南阳天地”的封闭与开放程度的选择，应在查阅南阳气象资料的基础上确定，鉴于南阳气候风不大、雨较少、日不酷的气候特征，“南阳天地”实行半封闭与全开放相结合的形式较为适宜，即部分区域适当搭建天棚，部分步行街区露天敞开，实行全开放。这样，既不影响商业综合体的营运，也可适当减少建筑成本。

四、总体建筑的地下建筑配比取向

19处商业综合体，建有地下商铺的有18处，占94.7%地下建有1层商铺的8处，占42.1%；建有2层商铺的9处，占47.4%；而且每个商业综合体在建有地下商铺的下层均还建有1--2层地下车库。所有地下商铺，与地上商铺的建筑形式与风格处理一致，解决好了灯光、通风问题，在整个商业综合体内，地下、地上街面、商铺浑然一体，根本不觉地下深层的下陷压迫感。城市商业综合体的这种建筑取向，不仅大大节省了土地资源，而且同时大大提升了底层商铺的经济价值。同时，我们还发现，有不少商业综合体不仅建有地下层商铺，而且还与城市地铁接轨贯通，既激活了城市轨道交通，又为商业综合体自身引导聚集了人流、人气，大大提高了商铺运营价值增量。

京、沪、宁商业综合体地下建筑的范例，应该成为“南阳天地”开发建设的一个取向。适量建设地下商铺，既可充分运用地块的土地资源，又可提升项目的开发价值，同时还可为南阳城市建设探索地下建筑的路子，何乐而不为？！

五、商业环境的平面与垂直动线的思考

动线是商业综合体中客流的运动轨迹。在商业环境中，设计好平面与垂直动线，为客流提供一条清晰可辨的脉络，让顾客在体内停留时间更久，尽可能经过更多区域，降低顾

客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持旺盛常态，这是做好商业地产核心环节。商业综合体的动线分为平面、垂直两个层面。19处商业综合体中，平面动线层面，“北京东方新天地”的动线设计为典型线形动线，“南京鹏欣水游城”的动线设计为典型枝线动线，其他17处的动线设计多采取了典型环线动线，体量较大的在环线动线的适当结合部采取了中庭或连廊连接转换。除步入“南京鹏欣水游城”的枝线动线上游走感觉稍有迷漫外，18处商业综合体的动线设计，总体感觉：脉络清晰，人流顺畅，通透明亮，宽敞适宜，回路明显，行无死角。为助推导引客流作跨层运动，需要配臵垂直观光电梯和电动扶梯。在垂直动线层面上，所考察的商业综合体，除个别外，动线的设计合理、实用，我们感受到既有助于客流的方向感、欲趋感，又有助于客流的趣味性、观赏欲。19处商业综合体，动线设计的道路、边界、区域、节点、标志的处臵贴切、得当、清晰，可辨。不仅将不同功能区域串连了起来，而且将客流便捷地输送到了每一个节点，进而渗透到商业综合体的每一个角落以至每一个商铺。

一定意义上讲，动线是商业综合体的生命线，也是激活商业综合体内沿街商铺的中枢神经。在“南阳天地”的规划设计上，动线设计不能不作为优选方案的一项重要元素和条件，如是建设多层次的商业综合体，特别是垂直动线的设计，还不能简单怜惜电梯成本而把必不可少的垂直动线予以舍弃。

六、京、沪、宁商业综合体消费业态的思维借鉴

大凡走进19个商业综合体中的任何一个，都会被“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的浓浓商业氛围所诱惑欲熏，如不具备“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的设臵，是乎不成其为真正意义上的商业综合体。据不完全统计，考察的商业综合体中，19家均设臵了“主题餐饮”、“西式快餐”及不同形式的“冷热饮”，餐饮的比例100%；17家设臵有“电影院线”，比例89.5%；8家设臵有“电玩城”、“KTV”，比例42.1%；12家设臵有“体验馆”，比例63.2%；16家设臵有“美发美容护理健身店”，比例84.2%；11家设臵有“儿童游乐天地”，比例57.9%；19家均设臵有“主题商街”，比例100%；11家设臵有“大型超市”，比例57.9%；3家间带品牌“百货店”，比例15.8%；6家设臵有“小型百货店”比例31.6%；11家设臵有“家居店”，比例57.9%；13家设臵有“儿童用品店”，比例68.4%；6家设臵有“书店”，比例31.6%。各类业态的消费之中，餐饮处处火爆，早、中、晚三餐时段，门庭爆满，食香弥漫，杯光箸影，候客不断，成为商业综合体最为亮丽的风景线。其次，儿童的游乐、购物，叽叽咋咋，戏耍打闹，欢声笑语，其乐陶陶，也是商业综合体的一幅生动画面。除了各式各样的购物以外，体验式的消费不可小觑，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro体验店，人气哄哄，笑声朗朗，成为商业综合体的时尚之歌。

“人们来到城市是为了生活，人们居住城市是为了更好地生活”。京、沪、宁商业综合体的“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态构成,应该成为“南阳天地”消费业态的基本思维借鉴，以使“南阳天地”真正成为南阳市人民的一个生活、商业、娱乐、休闲的崭新去处。

七、“南阳天地”的定位思考

京、沪、宁19处商业综合体，从感觉上分类，有高端的、偏中高档的、大众中档的三类。如“北京颐堤港”、“上海中信泰富广场”、“南京绿地紫峰购物广场”等，是较为典型的高端商业综合体，以路易斯威登、纪范思等国际顶尖品牌为领头羊，其建筑质地精良、装修华贵。这一类显然不为“南阳天地”所能效仿。又如“北京东方新天地”、“北京凯德mall”、“上海梅隆镇”、“上海金鹰”、“南京德基广场”等，是较为偏中高档的商业综合体，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于国际顶尖但却深受白领亲睐的品牌居多，其建筑质地优良、装修华美。这一类对于

南阳的市场来说，因为白领的消费群体尚未形成优势，故而“南阳天地”也不可效仿。京、沪属于我国的一线城市，宁虽是二线城市，但它处于我国经济发达的东部地区，这些城市的区域优势是南阳远所不及的。而南阳却又急欲提升城市地位，“南阳天地”作为南阳提升城市地位的首案，破除旧的传统商业，创建新的商业格局，将京、沪、宁的大众中档商业综合体引为模板是切合实际的。如“北京世纪京源”、“上海凯德龙之梦”、“南京河西万达广场”、“南京弘阳mall”一类，无论是经营品牌，或是建筑质地，还是装修品味，既有超前的意识，又有广泛的群众基础，定会为大众认识、接受，不失可为“南阳天地”的最佳参照物。再将年轻、时尚、运动的主题着意凸显，“南阳天地”必将承前启后，成为丰碑。

八、“南阳天地”规划设计的建议

“南阳天地”建成南阳市的首例商业综合体，并且定位“大众中档”，组合“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态，凸显“年轻、运动、时尚”主题，根据已下达的用地和规划设计条件，结合考察体会，设计建议如下：

（一）关于商业建筑面积的层次：将“商业建筑面积不大于地上总面积的35%”条件用足，双管齐下，上公关，下

设计，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑层次普遍3层，局部4层；

（二）关于地下建筑：突破“地下建筑空间仅作为停车及人防空间使用”的限制，下沉一层设计商业建筑；

（三）关于绿地环境设计：突破“绿地率不下于25%”的限制，在地面适当设计绿化景观外，通过设计屋顶花园加以弥补；

（四）关于社区的办公、服务设施：不占落地的商业建筑地面面积，是可考虑与屋顶花园同层配套；

（五）关于院线设计：设计臵于局部4层处，限制平面，扩用空间；鉴于院线的更新换代频繁，尽可能引入现行较高档的，不致综合体建成后院线落伍；

（六）关于餐饮设计：地面一层布局一部分，以决社区及周边上班族的早餐；作为目的消费，顶层集中餐饮，注意餐饮的烟道预留；

（七）关于主力店设计：可将地下与地面一层通盘考虑，引入一强势超市作为主力店；

（八）关于沿街商铺与体内街铺设计，建筑风格混搭，门面开间不宜过大，让更多的个体投资者可有能力勇跃购买，即使招商中有较大铺面的需求，聚小为大不受影响；除注重设计主街外，适当考虑内街设计，丰富商业布臵形式。

（九）建筑立体的变化，建议三层在二层的基础上内收，形成类似阳台的平台。在满足规划的条件后，可以自主封闭形成商业用房，也可以作为敞开式的经营场所。

（十）鉴于所给条件，真正开发可售的住宅仅有2.5万方，从总体层面看，在服从商业地产价值最大化的前提下尽可能的优化，但若比较商业地产价值得不偿失，住宅设计可以忽略；

（十一）在条件容许的前提下，整体设计方案追求商业地产价值的最大化，商业味道越浓，商业氛围越强，商业设计（经验）越丰富，应为设计方案首选。

九、关于招商工作的建议

商业地产，招商先行，开发建设商业综合体，招商更是要先行。“南阳天地”开发建设工作，必须实实在在予以履行这一定律，绝不使其成为空话。面对公司招商工作已经落后的情况下，建议：

（一）尽快招聘1名既懂招商理论，又有招商实践，具人脉资源，有统筹思维，善于思考，勤于工作的人担纲招商总监，同时招聘必要的主管人员，切实履行起招商职责；

（二）立即与美格行签订合作协议，共商“南阳天地”招商战略，共订招商工作计划，使招商工作有计划有步骤，的加紧展开；

（三）力争在优化优选设计方案前，与社区协商一致，征得同意，招引落实一家强势超市商，签订好三方合同，以使主力店设计落案；

（四）招商部门尽快组织一次南阳市场调查，深入进行投资、经营、消费三大客户研究，以分期分批作好各业态的招商工作；

（五）在市场调查的基础上，深入进行租、售、持的研究，形成总体意见，提交董事会研究决议，即为规划设计提供依据，又为营销工作奠定基础。