银行个人住房贷款案例

银行个人住房贷款案例（精选6篇）

银行个人住房贷款案例 第1篇

长期关注不放弃 寻找战机破僵局

一、借款人基本情况

借款人：王志寅，男，原为宁夏洁宇活性炭有限公司董事长，贷款用途为购精煤，2011年10月向我行提出贷款申请，在我行申请个人经营性贷款300万元。2011年10月10日信贷员实地调查，厂区正常生产，认为符合我行贷款条件，2009年11月24日给借款人发放贷款120万元，月利率12.5734%，期限1年，还款方式为按月结息，到期还本，由平罗县鑫晟煤制品有限公司及其法定代表人翟永刚提供连带责任保证担保。

二、不良贷款形成原因

前6期客户能按时偿还利息，第7期偿还利息时出现逾期，信贷员多次电话、上门催收，得知厂区经营情况出现恶化，销售额明显下降，库存大，无足够现金流偿还贷款。

三、前期贷款催收情况

2012年10月信贷员对该贷款多次电话、上门催收，因李**和其妻均外出打工无法联系到本人，联保小组其他2名成员称发放贷款后他们3人合伙收购猕猴桃，他们2人只出资，收购猕猴桃主要是李**具体运作，收购生意出现严重亏损也是事实，他们2人也无还款能力，只答应打听和掌握李**行踪，拒绝承担联保还款责任。多次催收无效侯，支行于2010年5月启动司法程序，对联保成员李**、周**、吕**进行起诉，法院在2010年5月底判决李**、周**、吕**（李**缺席），并申请了了强制执行，但 被告拒不履行还款义务，法院也没有采取更有效措施。

四、保全清收过程

2010年6月份后，支行资产清收人员对该笔不良贷款进行仔细分析，将联保成员周**和吕**作为突破口，对这2人多次上门谈话攻心，告知其将自身贷款转借李**使用涉嫌挪用贷款、骗贷和诈骗，2人态度有所转变，但因2人经济困难无力还款，答应积极督促李**还款并积极打听李**行踪，及时向支行报告；2010年9月打听到李**妻子在外地打工的详细地址后，支行催收人员第一时间赶到外地，找到李**妻子后及时找其催收，但其妻说她也找不到李**本人，李**也一直没和她联系过，家庭生活困难才自己出来打工的，催收人员没有气馁，在李**妻子租住处多日蹲守，确实没有见到李**，才返回支行。

2011年春节期间，支行催收人员也没发现李**回家过年，一直督促周**和吕**关注李**的行踪；2011年3月中旬，周**和吕**电话通知支行清收人员李**因其母亲病逝回家安葬其母，清收人员第一时间赶到李**家中，催其按时还款，李**称当日安葬完其母后第二天就来支行还款，但第二天约定8:30时间过后仍未见李**。清收人员便及时赶到其家，其父称李已经出门，具体去哪他也不清楚，李**金蝉脱壳后，再次消失在清收人员视线之外。

2011年8月17日，清收人员得到消息：李**父亲在给村里村民盖房时意外身故，并得到4万元的意外身故赔偿金。清收人 员从外围证实消息后，吸取上次清收失败的教训，没有惊动李**，及时和联保小组其他2人周**和吕**见面沟通，让其随时报告李**动态，并及时联系法院执行庭的执行法官，提前办理好强制执行通知书和拘留证等相关法律手续；8月19 日在李**父亲下葬当日10时许，支行清收人员和法院执行人员就赶到该村，提前堵住所有出入村子的路口，11时左右在李**安葬完其父的第一时间控制住李**，出示了强制执行通知书和拘留证，并让李**签字确认，将李**带回看守所羁押。8月22日李**妻子和其姐以及联保小组成员周**和吕**一同到法院，偿还了3.1万贷款本金及1930元案件诉讼费和1200元执行费，并制定了新的还款计划：从9月份起每月偿还本金2000元，每3月再另行归还2万元，确保在6个月后清偿所有贷款本息，目前还款正常。

四、催收启示

1、该笔不良贷款形成原因分析：信贷员在调查中社会经验不足，调查能力不强；贷后检查不到位，对客户发生集中用款情况没有及时掌握，也没有能及时掌握客户收购猕猴桃的具体情况，没有及时分析当年猕猴桃收购的市场情况，致使资产保全工作难度加大。

2、及时掌握借款人或被告的动态，给法院执行人员及时提供执行信息，是司法催收该笔贷款成功的关键。本案中，李**因收购猕猴桃生意严重亏损外出打工躲债，其他2名联保成员起初也借口经济困难拒绝还款，破解本案的关键是清收人员一直坚 持掌握李**的行踪并及时掌握了执行信息，虽然这在现实中很困难，但是必须坚持这么去做，只有这样做了，并做到位了，才有清收的可能。

3、注意及时和法院诉讼及执行人员保持长期良好的沟通方式方法，并形成有效的机制。多次和法院的催收接触让我们深知，一般情况下我行都能胜诉，关键还是执行环节，双方一定要保持良好的互动，确保达到“召之即来，来之能战，战之能胜”的效果。

4、清收人员一定要保持坚定的信心，咬定青山不放松，坚持不懈，知难而进。在催收李**的贷款过程中，时间跨度较长，要求我们清收人员必须不辞辛苦、不怕艰难、不放弃任何一次可能的机会，只有这样才能夺取一次又一次清收战斗的胜利。

**支行清收组 2011年9月30日

银行个人住房贷款案例 第2篇

一、贷款条件：

1、具有完全民事行为能力的自然人。

2、同时具备以下条件：1）具有城镇常住户口或有效居留身份（居民身份证、户口薄、军官证、护照、探亲证、返乡证等居留证件）；2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力[债务收入比：借款人住房贷款的月还款/月收入在50%以下（含50%），月所有债务支出/月收入在55%以下（含55%）]；3）非本地居民贷款需要提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；4）具有购买住房的合同或协议；5）无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首付款；有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。

二、贷款年限：个人住房贷款期限最长为30年

三、贷款年龄：1）中国银行：年龄+借款年限不得大于65岁（男性），年龄+借款年限不得大于60岁（女性）；

2）农业银行、工商银行：年龄+借款年限不得大于70周岁（借款人年龄18岁—65周岁），借款人年龄在60岁以上的，应增加信用状况和还款能力符合要求的连带责任保证人或增加共同借款人；

3）建设银行：男性还款年限不能超过65岁，女性还款年限不能超过60岁；

4）招商银行：授信申请人年龄+授信额度有效期限不得超过法定离退休年龄另加5年。

四、贷款额度：首次贷款购买商品住房首付款比例不低于购房款或评估价值的30%以上；贷款购买第二套住房，首付款不低于购房款或评估价值的60%以上；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

五、贷款利率：1）中国银行：首套，基准利率的1.05倍；二套，基准利率的1.15倍。

2）农业银行：首套，执行同期贷款基准利率上浮5%；二套，贷款利率实行基准利率上浮15%。

3）建设银行：首套，利率为基准利率上浮0.5%；二套，为基准利率的1.1倍，商业用房为基准的1.2倍。

4）工商银行：首套，贷款利率为基准利率；二套，贷款利率为基准利率上浮10%。

六、一手楼按揭款资料：

1、夫妻双方身份证原件及复印件2份（正反面复印）。

2、结婚证原件及复印件2份（未婚需户口所在地民政局婚姻登记处开具的“无婚姻登记记录证明”原件2份，并签订未婚声明，离异未婚还要提供离婚证，协议书）。

3、夫妻双方单位开具收入证明书（以各个银行的格式的固定格式为主，需盖单位公章，用钢笔或碳素笔填写）并附工作单位出具的工资收入证明原件1份。

4、外地户口（山东省境外）需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。需提供当地（烟台市范围内）联系人资料：联系人声明（银行固定格式）。联系人身份证复印件1份、联系人单位“收入证明书”、联系人户口薄复印件1份。

5、户口薄原件及复印件2份（包括首页、索引表、登记卡）。

6、首付款收据复印件2份（需购房人签字盖手印）。

7、商品购房合同3份。

8、房屋抵押登记及备案审批书（办理贷款时房管局提供）。

商业银行个人住房贷款风险管理 第3篇

一、个人住房贷款业务风险分析

1. 信用风险

信用风险, 主要是借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况, 而我国商业银行个人住房贷款在风险识别、评估、控制与处理机制等方面存在的缺陷, 使得商业银行不能全面了解贷款申请人的信用状况, 在发放个人贷款时信息不对称的问题相当突出。由于个人住房贷款还款期限长, 因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生, 在这段时间中个人资信状况面临着很大的不确定性, 极可能转换为银行贷款风险。加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善, 银行难以对住房抵押贷款申请人的财产以及收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断。

2. 流动性风险

流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产, 以致不能清偿到期债务, 满足客户提取存款要求的风险。目前, 我国个人住房抵押贷款期限大多为10-20年, 最长可达30年, 而银行吸收存款负债的期限大多为2-5年。资金结构“短存长贷”的矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。根据国际经验, 个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时, 商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题, 势必要通过系统内或它行拆借资金满足支付需要, 这样将增加银行的负债成本, 降低银行的盈利水平, 甚至出现亏损。同时, 由于我国目前住房抵押贷款担保和保险制度不完善, 难以有效化解商业银行的流动性风险。

3. 操作风险

商业银行贷款操作风险, 主要包括信贷人员职业道德、贷款操作流程执行不严格以及外部欺诈引起的风险。信贷人员职业道德引起的操作风险主要表现在信贷业务人员及相关管理人员业务不精、责任心不强, 甚至职业道德缺失, 就会对房地产市场形势、开发商资信状况、借款人信用程度做出不准确判断, 甚至明知开发商、借款人的投机或虚假贷款行为还会大开绿灯, 骗取银行信贷资金。贷款操作流程执行不严格导致的操作风险是指商业银行在办理个人房贷业务的过程中没有做好贷前调查和贷后检查工作而造成的风险隐患。如果贷前调查不尽职, 未能充分说明存在的风险或故意回避风险点, 对借款人的收入状况和信用状况等缺乏有效的分析和评价, 这些都将影响审贷的意见。贷后管理没有有效的跟踪和监控机制, 使银行不能及时掌握贷款的真实用途和借款人的收入变动及其他资信情况, 无法有效化解个人住房贷款业务的风险。外部欺诈造成的操作风险主要包括房地产开发商利用“假按揭”形式骗取银行资金、中介公司伙同上家套取银行贷款、不合格中介公司违规操作等情况。

4. 抵押物风险

目前, 商业银行发放的个人住房贷款中90%以上是抵押贷款, 只有不足10%的贷款采用保证担保方式。抵押物风险主要包括抵押物处置风险、不可抗力风险及价值风险等。

(1) 抵押物处置风险。从2005年1月1日起施行的《查封新规》第六条中规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债”。此规定银行很难得到充分的处置权, 贷款抵押形同虚设。

(2) 抵押物不可抗力风险。是指由于较为严重的自然灾害 (如水灾、火灾和地震等) 和人为伤害, 使房产毁灭, 贷款无法收回, 让银行失去物质保障的风险。

(3) 抵押物的价值风险。我国房地产评估业起步较晚, 发展时间不长, 难免会出现房价高估的问题, 这无形中削弱了抵押物作为归还贷款本息的保证作用。从长远看, 房地产具有保值增值的功能, 但不排除由于经济波动等原因, 导致房地产在一定时期内贬值的可能性。

二、提高个人住房贷款风险管理的对策

1. 建立个人信用风险评分模型

目前, 我国个人信用征信体系还不健全, 银行为了化解信用风险, 必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色, 将个人信用作为考察的重点, 设立相关的个人信用档案, 建立信用评分模型。这个过程银行需要采取大量已经发放贷款相关数据的还贷情况, 依据《商业银行房地产贷款风险管理指引》, 对借款人的年龄、学历、工作年限、职业变动情况、收入的真实性及未来发展趋势等信息进行信用评分。银行利用信用评分审批模式可以实现标准化操作, 在短时间内由银行内部建立的信用评分系统得到的分数来决定借款人贷款申请, 提高了贷款的审批效率, 也在一定程度上避免了人为的不当干预。

2. 推进个人住房抵押贷款证券化

为了化解个人住房贷款带来的流动性风险, 应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险, 推进个人住房抵押贷款证券化市场的发展。作为一项金融技术, 资产证券化在发达国家的使用非常普遍。目前美国1/2以上的住房抵押贷款, 3/4以上的汽车贷款是靠发行资产支持的证券提供的。个人住房抵押贷款证券化是指金融机构把所持有的流动性较差的房产抵押贷款转化为可在金融市场上流通的有价证券。使原来集中由一家或少数几家银行持有的抵押贷款资产变为资本市场上由众多投资者持有的抵押债券, 不仅调节了商业银行短存长贷的结构匹配, 缓解商业银行流动性压力, 增强商业银行整体抗风险能力, 而且也增强了房地产金融市场的活力。

3. 加强银行自身操作管理

通过建章立制规范业务人员的行为, 强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训、岗位责任与敬业精神培训、风险意识教育及职业道德教育等, 不断加强他们的业务意识、道德观念和责任心, 减少主管放纵风险的可能。严格执行贷款操作流程, 加强贷前调查, 把好防范信用风险的第一关, 通过审查工资单、住房公积金缴存情况、税收证明、购房合同等资料, 充分了解借款人的工作性质、收入水平、购房用途等情况, 对不符合条件或有不良贷款记录的坚决不贷, 避免虚假收入证明及信用不良者蒙混过关;坚持借款人面谈制度, 直观了解借款人的基本素质和能力情况, 对其信用程度做出感性判断, 并作为资信评定的参考因素。完善贷后管理工作, 对已发放贷款的还款情况要进行跟踪调查和监控, 及时发现和分析借款人在借款周期中的各种不利于风险防范的因素, 对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理, 对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度;完善贷款风险准备金管理, 既要按时、足额提取风险准备金, 又要严格呆账、坏账核销的审核、审批管理办法, 防止舞弊行为, 切实提高风险准备金对贷款安全的保障作用。对于今年5月12日发生在我国四川汶川地区的地震, 银监会为减轻四川汶川等地受灾地区人民群众的债务负担, 已就银行业金融机构做好汶川大地震造成的呆账贷款核销工作发出紧急通知。通知指出, 各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法 (2008年修订版) 》的规定, 对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿, 或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务, 应认定为呆账并及时予以核销。

4. 完善抵押物管理措施

制定切实可行的抵押物处置方案, 争取将抵押物直接变现, 否则可由借款人租借住房, 放弃住房所有权清偿债权。要积极参与廉租住房建设, 为自己处置抵押物建立可用房屋储备, 一旦借款人违约不还贷款, 可为其调换住房、缩小住房面积, 使借款人既有房屋可住, 又能减轻还款负担, 提高偿债可能。另外, 同保险公司签定合作协议, 由借款人购买个人住房按揭贷款意外保险和保证保险, 由保险公司替借款人偿还贷款, 以保障银行资产安全。对于房价畸高的地区适当提高贷款条件、降低贷款比例, 形成稳健发展的态势。

参考文献

[1]胡立波, 谢生业.个人住房贷款业务的风险及防范[J].华北金融, 2005, (6) .

[2]宋世成, 矫帅.个人住房贷款业务的风险与防范策略[J].东北财经大学学报, 2006, (1) .

[3]李颖维.论商业银行个人住房贷款的风险及防范[J].渤海大学学报, 2006, (5) .

[4]王浩.个人住房贷款的风险与防范[J].黑龙江对外经贸, 2006, (3) .

[5]昌晓英.个人住房贷款的风险及控制研究[J].世纪桥, 2007, (4) .

银行个人住房贷款案例 第4篇

关键词：商业银行；住房贷款；风险；防范

1.我国商业银行个人住房贷款的风险分析

当前经济体制下，个人住房抵押贷款风险的存在和发生有其可能性和必然性，这主要由住房贷款性质、特点及市场环境所决定。国内商业银行个人住房贷款风险主要源于信用风险、市场风险和操作风险，市场风险产生提前还款风险，而操作风险多来源于银行内部。笔者重点从违约风险、提前还贷风险和操作风险三方面分析我国商业银行个人住房贷款风险：

1.1违约还贷风险

违约贷款指借款人和银行签订以住房为抵押取得贷款，且在规定时间未能还清贷款的行为。违约贷款风险亦称信用风险，它伴随贷款关系出现而生，贷款偿还或发生违约冲销坏账而灭。对于特定贷款人都存在违约还款的可能性，因此从贷款发放至本息收回期间都应开展信用风险管理。

信用风险管理是商业银行风险管理的主要组成板块。商业银行和借款人之间信息不对称是产生违约还贷风险的根源，而其中信用制度的不完善是信用风险发生基础条件。而此处信息不对称多为内生性信息不对称，一般借款人对自我信息清晰知晓，处于优势地位，而商业银行缺乏对借款人信息的充分掌握，属弱势方。当借款人借助信息优势使银行利益受损时，市场价格机制无法发挥职能，进而产生违约还贷风险，借贷双方信息不对称行为愈严重，信用风险越大，即使商业银行单方面采取种种措施，也只能有效降低信用风险程度，却不能避免和消除。

1.2提前还贷风险

提前还款风险多指借款人提前还款所造成损失的可能性。当市场利率低于贷款合同的利率时，借款方提前还贷情况时常发生，此类提前还款使银行既承受利息的损失，又要承担为该部分资金寻找投资渠道的成本。影响提前还贷风险因素有外生和内生因素。外生因素多指非自愿性提前还款，如房屋受自然灾害影响，保险公司代为还款的情形；而内生因素包含利率和房价、贷款期限、经济周期。个人住房贷款包含固定利率和浮动利率贷款，后者利息随利率浮动而变化，尤其对贷款期限长的借款者价值波动较大；经济繁荣时，个人住房贷款还款上升，而经济萧条时个人住房贷款的提前还款随之低迷。

1.3操作风险

商业银行个人住房贷款风险中的操作风险多源于银行内部，违规操作是引发操作风险的重要因素。操作风险的产生和商业银行自身贷款制度松弛程度有很大关系，当商业银行贷款制度放宽时，操作风险较大；而当商业银行制度管理上严格约束贷款，则操作风险会相应降低。由于国内商业银行经营重业务轻管理，在业务导向激励约束机制下，为提升业务量不惜违规降低贷款标准开展业务，或借助住房贷款违规办理个人高风险业务。

2.我国商业银行房贷风险防范对策

2.1 完善我国商业银行内部借贷管理机制

加强房贷申请审查资格审查，该审查是风险防范的第一个关卡，可有效防范信用风险的发生。进行资格审查时，应以借款人现金收入为评估基础，对其家庭收入、疾病预测等进行综合分析；对贷款人借款金额、合法合理性进行全面审查，调查科侧重借款人还款能力、信用清理、担保情况；贷款人应规范审批流程，实现审查和贷款分离，确保贷款审批人员独立授权审批贷款；贷款人应设置合理借款者收入偿还机制，结合借款人收入、负债、日常支出等，确定科学的贷款期限和金额，保证借款人每期偿还能力超过还款金额。

加强个人房贷抵押物的审查，抵押物作为商业银行收款的第二来源，亦是银行收款的最后凭证，但同时抵押物自身伴有的风险性，因此，加强对个人住房贷款抵押物的审查非常关键，越发严格的审查，越能为商业银行降低贷款风险。抵押物审查中要对抵押物合法性强化审查；控制抵押率，以规避因抵押物市场价格变动带来的金融风险；对未能如期还款履行担保法的借款人，坚决拍卖其抵押房产。

2.2建立个人住房贷款风险预警系统

房地产是和国家宏观经济紧密联系的领域，具有较高的市场和政策风险，为预防和规避风险，建立个人住房贷款风险预警系统非常关键。建立个人住房贷款风险预警机制能够有效对国家政策、市场变化宏观经济指标进行分析，及早对房地产市场环境进行预测，继而采取一系列措施规避潜在的风险和威胁降低损失。预警系统的建设是一项长期、复杂、高难度的工程，它包含风险预警数据库、风险预警模型和快速反应和预控机制。其中风险预警数据库可通过不同渠道和途径收集全面、系统的资料和数据，为开发合理风险预警模型提供条件，风险预警模型中的参数综合我国经济实况、概率密度函数等确认；而快速反应和预控机制的建立能够及时、迅速化解和消除潜在风险的威胁。

2.3建立并发展个人住房抵押贷款风险转移机制和个人信用体系

房屋抵押贷款保险目的在于分散房屋毁坏的风险、借款人的信用风险和借款人的人参风险。国内个人住房抵押贷款保险种类单一，对各种风险没有进行合理划分。因此，可通过建立个人住房抵押贷款保险机制，严格划分风险，并开发与之相关的保险产品，如财产险、失业险、人寿保险等；根据消费者收入情况开发不同种类保险，如对收入较低建立政策性抵押贷款保险，对收入高借款人提供商业性抵押贷款保险；加快个人房屋抵押贷款证券化进程，从根源上驱除商业银行“存短贷长”的矛盾和与之带来的风险。

建立科学、全面、系统的个人信用体系。严格按照借款人收入、信用等级、信用透支等综合确定是否贷款或贷多少。首先完善国内个人信用评估制度，可从国外引进先进可靠的计量模型，将定量和定性相结合对借款人进行信用评估；同时加强全国范围内思想道德宣传和教育，强化诚信意识、守信意识，这对个人信用体系建设具有至关重要作用。（作者单位：长江大学经济学院）

参考文献

[1]余丽霞，窦琤.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.

[2]钱凤林，邓予兰.我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范[J].科学经济社会，2011，29（1）：32-35.

[3]刘昕雨.我国商业银行个人住房贷款风险表现及应对措施[J].前言，2012，（14）：101-102.

中国建设银行个人住房贷款 第5篇

借款人（保证人）收入证明

农业银行唐山分行

兹我单位职工（辖区居民），性别。年龄，职务，现固定住址，属我单位（辖区）□国家干部□正式工□合同工□临时工□现役军人，已工作年，现从事月收入为（大写），（小写：），收入比较（稳定或不稳定）。本收入证明真实准确无误。如不符，愿对其真实性及发生的一切后果负法律责任。

特此证明。

证明单位名称：

证明单位章：（公章、劳资、财务）

经办人：

联系电话：

中国建设银行个人住房贷款 第6篇

建行徐水支行：

兹我单位职工（辖区居民），性别，年龄，职务，现固定住址，属我单位（辖区）

□ 国家干部

□ 正式工

□ 合同工

□ 临时工

□现役军人，已工作年，现从事工作，月收入为（大写）；元，（小写：），收入比较（稳定或不稳定），本收入证明真实准确无误，如不符，愿对其真实性及发生的一切后果负法律责任。

特此证明

证明单位章：（公章、人事、劳资、财务）

年 月 日

证明单位类别：地址： 经 办 人： 联系电话：

注：

1、“证明单位类别”按以下各项如实填列：① 机关事业单位 ② 军队 ③ 国营企业 ④ 集体企业 ⑤ 三资企业 ⑥ 个人独资企业 ⑦ 个体经营户 ⑧ 其他