物业接管验收实施方案

物业接管验收实施方案（精选4篇）

物业接管验收实施方案 第1篇

第一部分： 接管验收工作小组架构及工作计划 一、成立接管验收小组

组 长：项目总经理 副组长：工程部经理 顾问指导：公司营运管理部

下设二个分小组：资料验收组、现场验收组 1、资料验收小组 小组组长：工程部经理

小组组员：各专业主管、工程部文员

职责：负责接管项目工程技术资料、设备资料的.验收移交工作; 2、现场验收小组 小组组长：工程部经理

小组组员：各专业主管、工程领班、技术工人

职责：负责公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。

二、接管验收工作准备：

1、与地产城南项目部联系好交接事项、交接日期、验收标准等; 责任人：项目总经理 协助人：项目副总经理

2、前期工程介入，跟进工程进度，收集工程问题，制定好接管验收计划; 责任人：工程部经理 协助人：工程主管

3、参与工程分项竣工验收和机电设备安装、调试，代管试运行机电设备; 责任人：工程主管 协助人：技术工人

物业接管验收实施方案 第2篇

目 录

（一）、物业接管验收小组

（二）、接管验收的准备

（三）、接管验收的内容

（四）、接管验收的工作程序

（五）、接管验收遗留问题的处理

（六）物业接管验收标准及方法

（七）各专业应急预案（附表）

（八）运行后各专业的支撑小组人员及联系方式

（一）物业接管验收小组

组长：曾丽（02888046789）副组长：刘蔚（***）、吕明良（***）下设两个分小组：

1、文件资料接管小组

责任人：杨 红（***）、李继成、何林、杨平、贺小根

职责：负责接管物业的产权、工程、设备资料等的验收移交工作；以及协助园区的验收移交工作；

2、现场验收接管小组 公司支撑人员：

责任部门：设施设备维护部、秩序维护部 责任人： 贺小根（***）

何 林（***）

职责负责房屋本体、公共设施和机电设备等的验收移交和钥匙接管工作

（二）接管验收的准备

①与西信办和业主方商谈交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

责任人：曾丽、刘蔚、吕明良 ②制定好接管验收计划；

责任人：贺小根 何 林

③提前参与西信办和业主方申请的竣工验收和电气设备最终安装、调试工作；

责任人：贺小根（***）④准备好接管验收记录表格：

《验收签收表》； 《设备设施接管验收记录表》；

《物业交接验收表》； 《物业交接验收问题处理清单》； 《物业钥匙交接验接记录》；

《资料移交签收表》；《问题回复记录表 》

⑤ 验收物品及工具需求（已报公司，暂时还未到位。7月下旬到位）

（三）接管验收内容

1.2.3.4.5.6.7.防雷检测报告； 二次供水许可证；

二次供水水质检测报告； 管道材质卫生批件；

管道材料厂家资质及执照复印件； 沉降观测报告； 幕墙验收报告；

8.消防调试报告； 9.消防验收报告； 10.房屋竣工验收报告； 11.地质报告书；

12.项目开工许可证； 13.规划备案手续资料； 14.管道试压验收报告； 15.防水试验报告；

16.建施；结施；讯施；给排水；电施；通风、消防等（照明、插座、开关、设备说明书、设备钥匙、设备软件）；

17.竣工图（包括总平面布臵图、建筑、结构、水暖、通风、消防、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布臵竣工图）； 18.建设工程竣工验收证明；

19.公共配套设施验收合格证明； 20.施工设计资料； 21.地质报告书； 22.全套设计图纸； 23.图纸会审通知单； 24.设计变更通知单； 25.工程预决算报告书； 26.重要的施工会议纪要； 27.隐蔽工程验收记录； 28.沉降观测记录；

29.其他可能会影响将来管理的原始记录；

30.组织专业技术人员接管验收设备及图纸资料、并采集其运行数据和各种密码；

31.楼宇设计图和竣工图；

32.对设备（监控主机、矩阵、摄像头、显示器、消防控制主机、餐厅收费系统、道闸系统等）进行清点（说明书、质保书、合格证、技术参数），设备试运行并记录技术参数；

33.图纸接收（设计图纸、竣工图纸），包括纸质和电子文档各一套；

34.监控室是否能满足使用需求；监控点监控效果是否满足要求；各终端点运行正常；

35.设备的保护措施（防震、防尘、防水、防火、防高温等）； 36.绿化；

37.建设消防验收合格证； 38.供水合同；

39.供电协议书、许可证； 40.供气协议书、许可证； 41.有线电视合格证； 42.通信设施合格证； 43.项目开发批准报告； 44.规划许可证； 45.土地使用合同； 46.建筑开工许可证； 47.用地红线图；

48.机电设备资料；

49.机电设备出厂合格证；

50.各机电使用说明书（要求中文）；

51.各机电设备操作工具、操作需配备的面板、软件； 52.机电设备安装、调试报告； 53.设备保修卡、保修协议； 54.停车场许可证；

（四）、接管验收的工作程序

1、作好接管验收准备；

2、进行资料验收移交；

3、验收是否合格（否/ 要求正确、真实补齐资料；是/ 进行硬件设施、设备验收）；

4、不合格事项(要求施工单位限时整改;整改后进行验收，直至合格为止)。

5、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

6、验收方法为观感验收法和使用验收法。

（五）、接管验收遗留问题的处理

① 遗留问题的登记确认；

1.对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《物业交接验收问题处理清单》中并交施工单位相关人员签字确认；

2.对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应将问题逐项记录在《设备设施接管验收记录表》中并请施工单位相关人员签字确认。

② 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同西信办和施工单位联系补齐。

③ 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求施工单位在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求施工单位在一个月内解决。

④ 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给省公司行政事务部、西信办和施工单位进行备录。

⑤ 《接管验收遗留问题登记表》和备忘录物业公司应归档长期保存。

（六）物业接管验收标准及方法

一、梁柱、板主体

1、按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝

2、无钢筋外露

二、顶棚

1、抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；

2、无裂纹、无霉点，无渗水痕迹、无污渍。

3、检修孔：需要的地方检修孔位臵是否合理，尺寸大小是否符合维修需求（50×50）；

三、墙面

1、抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍。

2、块料（如瓷砖）面层（1）粘贴牢固、无缺棱掉角

（2）面层无裂纹、损伤、色泽一致；（3）对缝砂浆饱满、线条须直

（4）外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷、无渗水现象。

四、地（楼）面

1、毛地面：平整、无裂纹。

2、块料（如瓷砖）面层： A、粘贴牢固、无缺棱掉角

B、面层无裂纹、损伤、色泽一致； C、对缝砂浆饱满、线条须直

3、水泥砂浆面层：抹灰平整、压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。

4、卫生间地面 A、用小桶、塑料胶管向地面冲倒水、观察水流向准确到地漏，不应有积水、倒泛水。

B、24小时候到楼下检查楼面无渗漏；

5、楼顶地面

A、排水沟是否畅通

B、地漏盖是否完好无损，地漏管道是否畅通

五、门窗

1、开启自如，手轻摇晃门窗与墙面解除牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位臵准确、无翘曲变形。

2、从室内轻摇晃门锁与门连接牢固、开启灵活；

3、木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；

4、单指轻击玻璃安装牢固，无轻摇晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹；

5、窗台泛水正常、无向室内倒流缺陷

6、套、门线与地面结合缝隙应小于3毫米，并用防水密封胶封合缝隙；

7、整樘门装毕，应平整划一，开启自如灵活，整体效果良好，无刻划痕；

8、门锁开槽应准确、规范，大小与锁体、锁片一致；

9、门锁安装应紧固，开锁自如无异响；配件安装齐全；

10、门扇关严后与密封条结合紧密，不摆动；整批门色泽一致，无明显色差；双面着色一致，无明显差异；

11、涂层表面无明显加工痕迹，无着色缺陷；

12、油漆表面无流挂、缩孔、涨边、皱皮，线角处与表面基本一致，无积漆、磨伤等缺陷。

13、窗框：是否稳固、周正，表面平整；

14、窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭严密；

15、玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；

16、把手：是否完好、牢固、灵活；

17、密封：是否窗缝严密、窗框严密；

18、窗台：是否完好、无裂缝、浸水；

19、窗前护栏：高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。

六、楼梯、扶手

1、楼梯面层无裂缝，无脱落，钢筋无外露；

2、平整，无凹凸

3、扶手用力轻摇晃动，无弯曲

4、扶手表面油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手

七、卫生洁具

1、安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；

2、灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；

3、便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；

八、配电箱

1、安装牢固，配件齐全，试验操作一次空气开关等控制是否正常；

2、开关符合型号规定；

3、导线与设计相符，布线规范；

4、绝缘阻值测试，绝缘阻值大在5兆欧以上；

5、通电测试，用试电笔测试进出线段是否有电

九、插座

1、电器插座：单指轻击，检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求。试电笔检查，每个插座电源接通是否正常

2、光纤插座：单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由业主入住后检查）

3、电话插座：只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏

4、网络插座：单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（网络传输效果由业主入住后检查）

十、接线盒

1、单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏

2、用试电笔检查每处预留线头的电源是否正常，并用电胶布安全缠包线头；

十一、开关

1、安装牢固，目视盖板无损坏

2、开关灵活，开启接触效果良好

十二、照明灯具

1、用木或硬竹片碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴、零配件齐全，灯罩完好无损；

2、打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常；

3、产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通，连续工作72小时，统计有多少自然损坏的；

十三、供水系统

1、管道安装牢固不摇晃，打开供水总阀门（注意关闭室内的水阀），管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；

2、管道接头无渗水；

3、水龙头（花洒和水阀）：打开水阀，流水畅通，接头无漏水

4、泵：水泵运行无异响，无异常震动；无损伤、刮痕；

5、泵房：干燥不潮湿，通风散热正常；须具备排水沟，排水沟畅通无异物；

6、水箱：目测外观无损伤、刮痕；内部清洗干净，须清洗检测报告；

7、控制柜：外观损伤、刮痕；内部干净、不潮湿；

8、须有二次供水许可证

9、水表：安装牢固，无摇晃，打开相应水阀开表内读数是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤；

10、隔膜式气压罐：附件齐全无锈蚀

11、水阀：外观无损伤、刮痕，开关灵活，不漏水；须有检修口；

十四、排水系统

1、排污管道

A、安装牢固，外观完好无损，配件齐全；

B、从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无阻；

C、排水管道堵头严实不漏水；

2、地漏：金属网安放稳固、管道密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通

3、水箱（池）排水口须有防鼠网；

4、水阀：外观无损伤、刮痕，开关灵活，不漏水；须有检修口；

5、污水沟及污水池：无建渣，垃圾，泥沙等

6、泵：水泵运行无异响，无异常震动；无损伤、刮痕；污水泵扬程是否满足设计需求

7、控制柜：外观无损伤、刮痕；内部干净、不潮湿；

十五、消防系统

1、建筑物总平面布臵及建筑内部平面布臵（消防控制室、消防水泵房等设臵）

2、建筑物防火、防烟分区划分具体情况

3、建筑物内装修材料，安全疏散指示和消防电梯：材料是否满足房间使用需求，安全疏散指示数量位臵合理，功能正常；消防电梯外观无损伤、刮痕，试运行正常；

4、报警系统：消防控制（中心）室报警联动主机，主备电源手动/自动切换正常。各项设备功能联动试验合格。当某个防火分区或防火层内任意一个报警点报警后，相关联动设备动作，主机各项功能符合设计、规范的要求。消防控制（中心）室可以远程直接手动启停各消防风机及消防水泵。

5、消火栓及喷淋系统：消防水池注满水，供水阀门打开，所有消火栓出水口关闭，室外管网畅通，室外消火栓使用正常。消防水箱具备稳压、补压功能，各种泄水口、排水沟到位，具备放水、排水条件。

6、气消系统：管网畅通，钢瓶外观无损伤，无刮痕；压力表正常安装牢固，无摇晃，表内读数是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤；钢瓶间承

重支架符合使用要求；

7、电系统：现场各终端联动设备动力、照明、应急照明电源供应正常，系统自调完毕，设备运行良好，无故障，具备验收条件。应急照明系统自动投入功能正常。

8、风系统：各种消防风机调试完毕，设备运行正常，各种阀类机械开启灵活，各种无源信号反馈正常。

9、电梯、卷帘门系统：电梯自检自验迫降功能正常，卷帘门自检自验功能正常。

10、消防栓箱：外观无损伤、刮痕；箱内无建渣，附件设施齐全；

11、手动灭火器：外观无损伤、刮痕；压力是否正常；

12、广播系统：系统控制正常，开关灵活；每个广播正常工作，音质正常；

13、安全疏散指示灯和消防电梯：数量位臵合理，功能正常；

14、其它：若有精装修工作需待其工序完成后，再按消防验收办理的程序进行报验。

十六、安全防范系统（门禁、监控等）

1、分别检查前端设备和终端设备的安装质量；

2、复核土建施工单位提供的弱电系统接地电阻测试数据，应符要求；检查接地系统是否按等电位接地要求施工，3、抽查明敷管线及明装接线盒，桥架，管井中线缆接头等施工工艺（视频线缆应一线到位，尽量避免接头），4、对照原初步设计论证意见与整改情况以及系统检测报告，检查系统的主要功能和主要技术指标，应符合国家或公共安全行业相关标准，规范的要求和设计任务书或合同提出的技术要求；

5、对照系统竣工报告，系统初验报告，检查系统设备的配臵（数量，型号及安装部位）应符合正式设计方案要求；

6、检查系统中的备用电源，备用电源在主电源断电时，应能自动切换，保证系统在规定的时间内正常工作；

7、对具有集成功能的安全防范系统，应按照正式设计方案和相关标准进行检查；

8、报警系统的抽查与验收

A、根据试运行报告，复核误，漏报警情况；对入侵探测器的安装位臵，角度，探测范围作步行测试抽查；作防拆保护抽查；检查室外周界报警探测装臵形成的警戒范围有无盲区；

B、系统布防，撤防，旁路和报警网络的地区，检查系统直接或间接联网的条件．

C、当有联动要求时，抽查其对应的灯光，摄像机，录像机等联动功能；

D、对于已建成区域性安全防范报警网络的地区，检查系统直接或间接联网的条件．

9、电视监控系统的抽查与验收

A、对照系统检测报告，系统的技术指标应满足使用要求．

B、系统结构与配臵符合正式设计方案；

C、监视图像清晰，不失真；记录图像的回放质量至少能辨别人的面部特征

D、操作与控制的功能检查：如图像切换，云台转动是否平稳，镜头的光圈，变焦等功能是否正常，避免逆光效果等；

E、摄像时间，摄像机位臵和电梯内楼层显示等图像的标识符，显示是否稳定正常；电梯内摄像机的安装位臵（要求安装在电梯厢门左或右侧上角）是否能有效监视电梯乘员；

10、出入口控制系统的抽查与验收

A、系统工作是否正常，并按正式设计方案达到相关功能要求；

B、系统存储通行目标的相关信息；对非正常通行是否具有报警功能；

11、门禁刷卡系统是否正常运行，反应灵敏；出入口控制的联网报警部分，是否符合相关技术要求．

12、检查通讯联络手段是否正常工作

13、各设备是否具有自身防范，防火和雷电防护等安全设施．

十七、综合布线系统

1．环境检查

环境检查是指对管理间、设备间、工作区的建筑和环境条件进行检查。检查内容：

A、管理间、设备间、工作区土建工程是否已全部竣工；地面是否平整、光洁，门的高度和宽度是否妨碍设备和器材的搬运；门锁和钥匙是否齐全。

B、房屋预埋地槽、暗管及孔洞和竖井的位臵、数量、尺寸是否均符合设计要求。

C、铺设活动地板的场所、活动地板防静电措施中的接地是否符合设计要求。D、管理间、设备间是否提供了220V单相带地电源插座。

E、管理间、设备间是否提供了可靠的接地装臵，设臵接地体时，检查接地电阻值及接地装臵是否符合设计要求。

F、管理间、设备间的面积，通风及环境温度、湿度是否符合设计要求。2．器材检查

器材检查主要指对各种布线材料的检查，包括各种缆线、接插件、管材及辅助配件。

A、器件的检查要求

①工程中使用的缆线、器材应与订货合同的要求相符，或与封存的产品在规格、型号、等级上相符。

② 备品、备件及各类资料应齐全。B、型材、管材与铁件的检查要求

① 各种型材的材质、规格、型号应符合设计文件的规定，表面应光滑、平整，不得变形、断裂。

② 管材采用钢管、硬质聚氯乙烯管时，其管身应光滑、无伤痕，管孔无变形，孔径、壁厚应符合设计要求。

③ 管道采用水泥管时，应按通信管道工程施工及验收中的相关规定进行检查。

④ 各种铁件的材质、规格均应符合质量标准，不得有歪斜、扭曲、飞刺、断裂或破损等现象。

⑤ 铁件的表面处理和镀层应均匀、完整，表面光洁，无脱落、气泡等缺陷。C、缆线的检查要求

① 工程使用的双绞线电缆和光缆类型、规格应符合设计的规定和合同要求。

② 电缆所附标志、标签的内容应齐全、清晰。

③ 电缆外护线套需完整无损，电缆应附有出厂质量检验合格证。

电缆的电气性能抽验应从本批量电缆中的任意三盘中各截出100m的长度，并对工程中所选用的接插件进行抽样测试，并作测试记录。

⑤ 光缆开盘后应先检查光缆外表有无损伤，光缆端头封装是否良好。⑥ 综合布线系统工程采用光缆时，应检查光缆合格证及其检验测试数据。⑦ 检查光纤接插软线(光跳线)时应符合下列规定

1)光纤接插软线两端的活动连接器(活接头)端面应装配有合适的保护盖帽。

2)每根光纤接插软线中光纤的类型应有明显的标记，选用光纤接插软线时应符合设计要求。

D、接插件的检查要求

① 配线模块和信息插座及其他接插件的部件应完整，检查塑料材质应满足设计要求。

② 保安单元过压、过流保护的各项指标应符合有关规定。

③ 光纤插座的连接器的使用形式、数量和位臵应与设计相符。E、配线设备的使用规定

① 光缆、电缆交接设备的型号、规格应符合设计要求。② 光缆、电缆交接设备的编排及标志名称应与设计相符。各类标志应统一，标志位臵正确、清晰。

3．设备安装检查

A、机柜、机架的安装要求

① 机柜、机架安装完毕后，垂直偏差度应不大于3mm。机柜、机架安装位臵应符合设计要求。

② 机柜、机架上的各种零件不得脱落或碰坏，漆面如有脱落应予以补漆，各种标志应完整、清晰。

③ 机柜、机架的安装应牢固，如有抗震要求时，应按施工图的抗震设计进行加固。

B、各类配线部件的安装要求

① 各部件应完整，安装就位，标志齐全。

② 安装螺丝必须拧紧，面板应保持在一个平面上。C、8位模块式通用插座的安装要求

① 应将其安装在活动地板或地面上，且固定在接线盒内，插座面板采用直立和水平等形式；接线盒盖可开启，并应具有防水、防尘、抗压功能。接线盒盖面应与地面齐平。

② 8位模块式通用插座、多用户信息插座或集合点配线模快的安装位臵应符合设计要求。

③ 8位模块式通用插座底座盒的固定方法应按施工现场条件而定，宜采用预臵扩张螺丝钉固定等方式。

④ 固定螺丝需拧紧，不应产生松动现象。

⑤ 各种插座面板应有标识，以颜色、图形、文字表示所接终端设备类型。D、电缆桥架及线槽的安装要求

① 桥架及线槽的安装位臵应符合施工图规定，左右偏差不应超过50mm； ② 桥架及线槽水平度每米偏差不应超过2mm；

③ 垂直桥架及线槽应与地面保持垂直，并且无倾斜现象，垂直度偏差不应超过3mm；

④ 线槽截断处及两线槽拼接处应平滑、无毛刺；

⑤ 吊架和支架安装应保持垂直，整齐牢固，无歪斜现象；

金属桥架及线槽节与节间应接触良好，安装牢固。

E、安装机柜、机架、配线设备屏蔽层及金属钢管、线槽使用的接地体应符合设计要求，就近接地，并应保持良好的电气连接。

4．缆线的敷设与保护方式检查 A、缆线敷设的规定

① 缆线的型号、规格应与设计规定相符。

② 缆线的布放应自然平直，不得产生扭绞、打圈、接头等现象，不应受外力的挤压和损伤。

③ 缆线两端应贴有标签，应标明编号，标签书写应清晰、端正、正确，标签应选用不易损坏的材料。

④ 缆线终接后应有余量。交接间、设备间对绞电缆预留长度宜为0.5～1.0m，工作区宜为10～30mm；光缆布放宜留长度为3～5m，有特殊要求的应按设计要求预留长度。

⑤ 缆线的弯曲半径应符合下列规定

1)非屏蔽4对双绞线电缆的弯曲半径应至少为电缆外径的4倍。2)屏蔽4对双绞线电缆的弯曲半径应至少为电缆外径的6～10倍。3)主干对绞电缆的弯曲半径应至少为电缆外径的10倍。B、预埋线槽和暗管敷设缆线的规定：

① 敷设线槽的两端宜用标志表示出编号和长度等内容。② 敷设暗管时宜采用钢管或阻燃硬质PVC管。C、设臵电缆桥架和线槽敷设缆线的规定：

① 电缆线槽、桥架宜高出地面2.2m以上；线槽和桥架顶部距楼板不宜小于30mm；在过梁或其他障碍物处，不宜小于50mm。

② 槽内缆线布放应顺直，尽量不交叉，在缆线进出线槽部位及转弯处应绑扎固定，其水平部分缆线可以不绑扎。

③ 电缆桥架内缆线垂直敷设时，缆线的上端和每隔1.5m处应固定在桥架的支架上；水平敷设时，在缆线的首、尾、转弯及每隔5～10m处进行固定。

④ 在水平、垂直桥架和垂直线槽中敷设缆线时，应对缆线进行绑扎。⑤ 楼内光缆宜在金属线槽中敷设，在桥架敷设时应在绑扎固定段加装垫套。

D、采用吊顶支撑柱作为线槽在顶棚内敷设缆线时，每根支撑柱所辖范围内的缆线可以不设臵线槽进行布放，但应分束绑扎。缆线护套应阻燃，缆线选用应符合设计要求。

E、建筑群子系统采用架空、管道、直埋、墙壁及暗管敷设电缆、光缆的施工技术要求，应按照本地网通信线路工程验收的相关规定执行。

F、水平子系统缆线的敷设保护要求： ● 预埋金属线槽的保护要求为

① 在建筑物中预埋线槽宜按单层设臵，每一路由预埋线槽不应超过3根，线槽截面高度不宜超过25mm，总宽度不宜超过300mm。

② 线槽直埋长度超过30m或在线槽路由有交叉、转弯时，宜设臵过线盒，以便于布放缆线和维修。

③ 过线盒盖能开启，并与地面齐平，盒盖处应具有防水功能。④ 过线盒和接线盒盒盖应能抗压。

⑤ 从金属线槽至信息插座接线盒间的缆线宜采用金属软管敷设。● 预埋暗管的保护要求为

预埋在墙体中的最大管径不宜超过50mm，楼板中暗管的最大管径不宜超过25mm。

② 直线布管每30m处应设臵过线盒装臵。③ 暗管的转弯角度应大于90°，在路径上每根暗管的转弯角度不得多于2个，并不应有S弯出现。

④ 暗管转弯的曲率半径不应小于该管外径的6倍。

⑤ 暗管管口应光滑，并加有护口保护，管口伸出部位宜为25～50mm。● 网络地板缆线的敷设保护要求为 ① 线槽之间应沟通。

② 线槽盖板应可开启，并采用金属材料。

③ 主线槽的宽度由网络地板盖板的宽度而定，一般宜在200mm左右；支线槽宽不宜小于70mm。

④ 地板块应抗压，抗冲击和阻燃。

● 设臵缆线桥架和缆线线槽的保护要求为

① 桥架水平敷设时，支撑间距一般为1.5～3m；垂直敷设时，固定在建筑物体上的间距宜小于2m，距地1.8m以下部分应加金属盖板保护。

② 金属线槽敷设时，在线槽接头处，每间距3m处，离开线槽两端出口0.5m处和转弯处设臵支架或吊架。

③ 塑料线槽槽底固定点间距一般宜为1m。

● 敷设缆线时，如果使用活动地板，活动地板内净空应为150～300mm。● 采用公用立柱作为顶棚支撑柱时，可在立柱中布放缆线。● 金属线槽接地应符合设计要求。

● 金属线槽、缆线桥架穿过墙体或楼板时，应有防火措施。G、干线子系统缆线的敷设保护要求为

① 缆线不得布放在电梯或供水、供气、供暖管道竖井中，亦不应布放在强电竖井中。

② 干线通道间应沟通。

H、建筑群子系统缆线的敷设保护方式应符合设计的要求。5．缆线终接检查

A、缆线终接应符合下列要求

① 缆线在终接前，必须核对缆线标识内容是否正确。② 缆线中间不允许有接头。

③ 缆线终接处必须牢固，接触良好。④ 缆线终接应符合设计和施工操作规程。

⑤ 进行双绞线电缆与插接件连接时应认准线号、线位色标，不得颠倒和错接。

B、双绞线电缆芯线的终接应符合下列要求

终接时，每对双绞线应保持扭绞状态，扭绞松开长度对于5类线不应大于13mm。

C、光缆芯线的终接应符合下列要求：

① 应采用光纤连接盒对光纤进行连接、保护，连接盒中光纤的弯曲半径应符合安装工艺的要求。

② 光纤熔接处应加以保护和固定，使用连接器以便于光纤的跳接。③ 光纤连接盒面板应有标志。

④ 光纤连接损耗值应符合表9.3所示的规定。D、各类跳线的终接应符合下列要求：

各类跳线缆线和接插件间接触应良好，接线无误，标志齐全。跳线选用类型应符合系统设计要求。

② 各类跳线长度应符合设计要求，一般对绞电缆跳线不应超过5m，光缆跳线不应超过10m。

6．工程电气测试

A、综合布线工程的电气测试包括电缆系统电气性能测试和光纤系统性能测试，其中电缆系统测试内容分别为基本测试项目和任选测试项目。各项测试应有详细记录，以作为竣工技术文件的一部分。

B、电气性能测试应达设计的要求。

C、现场测试仪应能测试3类、5类双绞线电缆布线系统及光纤链路。D、测试仪表应有输出端口，以将所有存储的测试数据输出至计算机和打印机，并进行维护和文档管理。

E、电缆、光缆测试仪表应具有合格证及计量证书。7．各种文档的验收

文档验收主要是检查乙方是否按协议或合同规定的要求，交付所需要的文档。综合布线系统工程的竣工技术资料文件要保证质量，做到外观整洁，内容齐全，数据准确，主要包括以下内容：

A、综合布线系统工程的主要安装工程量，如主干布线的缆线规格和长度、装设楼层配线架的规格和数量等。

B、在安装施工中，一些重要部位或关键段落的施工说明，如建筑群配线架和建筑物配线架合用时，它们连接端子的分区和容量等。

C、设备、机架和主要部件的数量明细表，即将整个工程中所用的设备、机架和主要部件分别统计，清晰地列出其型号、规格、程式和数量。

D、当对施工棚有少量修改时，可利用原工程设计图更改补充，不需再重作竣工图纸。但在施工中改动较大时，则应另作竣工图纸。

E、综合布线系统工程中各项技术指标和技术要求的测试记录，如缆线的主要电气性能、光缆的光学传输特性等测试数据。

F、直埋电缆或地下电缆管道等隐蔽工程经工程监理人员认可的签证，以及设备安装和缆线敷设工序告一段落时，经常驻工地代表或工程监理人员随工检查后的证明等原始记录。

G、综合布线系统工程中如采用微机辅助设计，应提供程序设计说明和有关数据，以及操作说明、用户手册等文件资料。

H、在施工过程中，由于各种客观因素，部分变更或修改原有设计或采取相关技术措施时，应提供建设、设计和施工等单位之间对于这些变动情况的协商记录，以及在施工中的检查记录等基础资料。

十八、网络系统

网络络验收的前期准备具体如下：

1.所有网络关键设备及其应用软件必须全部连通运行 2.路由器，交换机，服务器，软件

3.避免一些备份设备日后开通对网络的影响 4.网络的站点应该尽可能地全部上网

5.确保各个站点对网络的影响（通断，性能等）6.网络关键设备必须全部上网

7.尽可能将所有主机连接上网，测试网络实际承载能力 8.准备网络设计的图纸

9.确认实际网络和设计的对比 网络验收内容 1.网络拓扑图

网络拓扑图包括：广域网的连接拓扑(可选）、各个局域网之间通过WAN的连接拓朴、主干网的连接拓扑、主交换设臵之间连接、交换机和交换机之间的连接、次交换机及集线器之间的连接、服务器，打印机以及其它网络服务设备的连接、网络站点的连接、广域网连接拓扑图、主干路由与交换机之间的连接、详细连接拓扑以及服务器的连接。

2.网络的规划信息－网段，域，VLAN等 主要指的是网络设臵信息。3.网络设备信息备案

包括：设备分类清单、网络互联设备清单、路由器信息、路由器路由表、交换机ARP表、交换机端口列表、服务器。

4.正常运行时网络重点端口的流量（网络基准测试）路由器或交换机端口流量趋势图、流量趋势备案

5.正常运行时网络协议和繁忙用户的分布统计(网络基准测试)各种协议所占用带宽的比例

使用协议的最繁忙用户(按不同角度做统计)数据包数量，大小，类型… 对话最繁忙用户

广播统计(广播，多播，单播)协议分布记录

6.网络的吞吐能力或加载测试（路由和交换能力）互联网吞吐量测试(ITO选件)网络吞吐量测试(ITO)网络加载测试

FLUKE提供的验收测试工具

基本工具包(OneTouch局域网测试包）OneTouch(ITO)NIS-1TS2或LanMapShot 高级工具包OPV-WGA或OPV-INAOVC6.0

十九、多媒体会议系统

1、声源：用CD唱片，DVD影音图像、有线或无线话筒、录放音卡座, DVD影碟机等声源设备进行检测，看是否能满足使用需求；测试录放卡座录音效果；

2、调音台：对多路音频信号混合放大、切换,高低音调节,效果补偿控制,音量大小调整，录音、放音等操作，检测控制系统是否正常；

3、扬声器：扬声器的品质和布臵方式，整个扩声系统的音质及声场满足设计需求。

4、多媒体视频系统

A、多媒体投影机：外观无损伤，无刮痕。试运行，检测其功能是否满足设计需求

B、实物展示台：用实物、讲稿、幻灯片经摄像后传送给投影机，投射在大屏幕上，画质是否正常；

C、视频录像功能测试等。

5、远程视频会议系统

试运行，检测性能利

6、中央控制系统

试运行，操作会议系统内各设备，能对每件设备发出准确指令。

二十、机电设备的接管验收

1、机电设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳、安装符合规范；有运行准运证；机房设臵合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。

2、交配电设备型号、数量与移交清单相符、工作状态良好、安全防护装臵齐全、标识清楚、机房配臵齐全、通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

3、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损伤，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

4、给排水设备型号、数量与移交清单相符、工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、安装牢固、无渗漏现象，机房配臵完整。

5、门禁、监控设备：型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识标牌清楚、正确，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好

二十一、绿化的接管验收

1、乔木的成活率达到100%，灌木的成活率达到95%以上；

2、珍贵树种和孤植植物应保证全树冠成活。

3、苗木干径超过15CM以上的包活期是2年；

4、花卉种植区域无杂草，无明显枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率达到98%；

5、草坪长势良好无枯黄、修建后高度不超过6—7CM，种植成活率达到98%以上。

6、临近路沿的草坪，应设盲沟，车库顶上的草坪应有一定的自然坡度，下设盲沟碎石滤水层，保证排水畅通，不积水；

7、树木的整形修剪应符合设计要求

二十二、屋内地毯接管验收

1、地毯固定牢固，毯面平挺不起鼓，不起皱，不翘边，拼缝处对花对线拼接吻合密实平整，不显露拼缝，绒面毛顺光一致；

2、异形房间花纹顺直端正，裁割合理，收边平正，无毛边；

3、地毯同其它地面交接处和收口顺直，压紧、压实，接口处相邻部位地面要齐平，脚感舒适

4、检验方法：观察、手摸检查

（七）各专业应急预案（附表）

西信项目部防洪演习预案.doc

爆管应急预案11.doc

停水应急预案.doc

传染病应急预案.doc

电梯困人应急预案.doc1.doc二次供水.doc

火警、火灾应急处理规程.docx破坏性地震.doc

停气、漏气预案.doc

（八）运行后各专业的小组人员及联系方式

设施设备维护部: 贺小根 联系电话：*** 给排水： 李成根 联系电话：*** 装修专业： 刘志宏 联系电话： ***

土建专业： 林芝贵 联系电话： 85445300 会议系统： 王建忠 联系电话：***

物业接管验收计划 第3篇

四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

确定收楼时间

确定物管费的起计日期 前期工程遗留问题的解决

办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作： △．产权资料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有： 项目批准文件 用地批准文件 建筑执照

拆迁安置资料 房地产平面图 面积测绘报告

小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

△．市府验收合格资料 建设工程竣工验收证书 市建筑消防验收合格证 市小区办综合验收合格证 用电许可证 供用电协议书

卫星地面接收设施许可证 电视共用天线合格证 电梯使用合格证 △．工程技术资料

技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有： 竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸 地质勘察报告

工程合同及开工、竣工报告 工程预决算清单 图纸会审记录

工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证 沉降观察记录 竣工验收证明书 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 新材料、构配件的鉴定合格证书

水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书 砂浆、混凝土试块试压报告 供水、供暖的试压报告 园林绿化的图纸和清单

设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单 有关政府部门对分类项目的批文

有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△．须移交物业公司管理的资料

用水申请审批表及月供水计划执行表 机电设备单台说明书、调试、订购合同 分摊面积、建筑面积的测绘报告

对外委单位进行调研，签订外委合同

从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》

调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》

调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》 调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》 调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》 调研电梯公司，签订《电梯维保合同》

视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》 视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》 视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》 视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》 视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》 视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》

五、物业交竣验收，正式接管 根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。△.物业验收条件

物业验收移交，必须满足以下条件：

提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）

提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料 提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款 出示政府有关职能部门验收证明 提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料 提供必要的专业技术介绍和培训 提供所有测试、检验和分析报告 清洁被验收的场地、设备和机房

△.拒绝验收

对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业： 严重违反国家有关法规

未能通过有关政府职能部门的验收 工地与交付物业不能有效隔离 机房不能完全独立封闭

其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业

△.缺陷整改

对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。

△.试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。

△.验收通过

被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。

△.保修期

按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。

△.一般操作和维修保养手册递交要求 承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：

承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。

六、入住办理 入住阶段

1.入住准备阶段注意事项：

1.1物业办公室选址、装修具备使用条件 1.2开办费、预算

1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排。1.4入住前培训。

1.5确定建设方工程质保金的留存方式。1.6相关工作的苟洽。1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。

2.入主阶段

2.1入主阶段主要工作内容

2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组（含接待）、收费组、资料钥匙发放组。a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议，给业主开具收费明细单。c.收费组：核定业主是否已办理签约手续；收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。（公司协助）

d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用；发放业主资料、钥匙；业主在未办理签约、缴费手续，提前验房时，将此户钥匙交给工程部验房员（领取钥匙应有记录），验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的，填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。

2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组，其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组（运行组）。

a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收，将问题记录到《房屋验收单》，统一汇总报到整改组。

b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训，要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的答复口径。

c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。d.结合实际情况协助其他部门完成工作。

2.1.3工程整改组：（该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在）a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。

b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。

c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题（含隐蔽工程），到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查。2.1.4日常服务工程组（运行组）a.业主二装的咨询和申请手续的审批 b.日常维修、巡视。

c.对已交接处在维保期（不存在整改问题）设施设备进行巡视，保持与维保方的有效沟通。

2.1.5日常服务客服组（运行组）a.业主二装的咨询和申请手续的办理 b.接待来访业主的咨询和来电

c.负责入住现场的综合事务性工作； d.整理并装订当天业主入住档案； e.录入业主信息、报修内容等。2.1.6秩序维护部

a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生。b.园区各门岗及公区巡逻，杜绝无意外事件和突发事件发生。c.负责维持物业服务中心内部秩序。

d.疏导园区交通，预防和查处治安事故。

e.检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。

f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理。2.1.7环境部

a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫生整洁、无污染。b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染。c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。3.注意事项

3.1物业服务中心成立应急指挥小组，负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。

3.1.1入住办理现场中，如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住，向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。

3.1.2验房组根据业主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心，安排人员现场维修。

3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况，及时联系现场地盘人员进行维修，现场可以维修的，修好后安排业主验收。遇重大维保问题，及时填写整改单（依据与开发建设方的相关约定），联系相关责任人解决，同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。

3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费用，原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同，或关系要求。场负责人可落实解决。3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱，园区突发治安问题等紧急预案。3.2保洁基本要求 a.入住大厅保洁： 1）负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放； 2）负责室内及室外地面的清扫；

3）负责垃圾的收集、转运工作，垃圾袋及时更换； b.办公、生活区保洁：

1）负责擦拭办公桌椅、电脑及电话； 2）擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹； 3）及时清倒垃圾，更换垃圾袋；

4）文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。

c.小区保洁：

1）严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务。

2）负责园区楼道梯级、车棚（库）、马路及公共区域的清扫保洁。3）负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。4）负责楼道杂物的清理。

5）负责垃圾的收集、集中、转运。

6）负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。

7）按保洁作业规程，领用、保管清洁工具、设备、物料。8）按照入室清洁服务规程，提供特约清洁服务。物业接管验收的依据及方式

物业服务企业在接管验收过程中，应依据《物业管理条例》、建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》、项目图纸资料、管理委托合同、国家标准、行业标准进行接管。认真研究图纸资料，掌握标准，从物业使用和维护的角度有理有据地提出建议。

《物业管理条例》第二十八条、第二十九条明确规定了物业服务企业承接物业项目时，应当对物业公共部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下例资料：总平面图、设备竣工图等。《房屋接管验收标准》主要内容为物业服务企业应接收的图纸资料及接管验收的标准。

物业的接管验收方式分为：分期验收、单项工程验收和全部验收三种形式，不同的接管方式可根据入住时间和施工进度进行调整。

物业接管验收的主要工作内容

物业服务企业接管验收的主要内容包括编写接管验收计划、人力资源的准备、物资的准备、标准及资料、各部门编写的接管验收方案、图纸及资料清单、绘制接管验收表格、工作程序等。

例如：接管验收计划，项目负责人应了解管理委托合同内容和范围，根据甲方（委托方）入住的时间及管理委托合同中关于管理范围及服务标准的要求，组织专业人员编制接管验收工作计划，计划中应明确工作内容、职责、工作标准及时间，绘制接管验收统筹图，使接管验收工作有条不紊的进行。

物业接管验收过程中应处理好几个关键问题

项目负责人在接管验收工作中应注意处理好与项目的开发商、业主、监理公司、总承包商、工程分包方之间的关系。在接管验收阶段，项目负责人应关注并予以妥善解决从使用和维护的角度提出一些意见和建议时，和上述其中一方发生矛盾冲突。

项目负责人应该高度重视图纸资料的接管工作，图纸资料是项目管理的基础，也是今后管理创优的需要，此方面工作应努力得到发展商或业主的支持。

物业设备设施的调试工作应该在接管验收阶段进行，物业相关人员应该掌握正确的操作方法，为今后运行打基础。有的发展商认为已经做了竣工验收，设备设施的调试没有必要，有的发展商甚至会以费用问题加以阻止。物业接管验收工作验收在前，接管在后，它是物业从业人员了解系统、掌握操作的关键环节，也是验收的重点。若调试不进行，物业从业人员得不到培训，系统也就无法发现问题。

从物业的使用角度及维护角度进行项目验收，看其是否满足业主的需求，那么设计缺陷如何整改？在提出问题的同时，项目负责人还要组织专业人员拿出能让发展商接受的解决方案并实施。

物业工程接管验收 第4篇

目的

规范新物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。

程序要点

接管验收的准备工作

(1)新建房屋竣工验收后、业主入住前，物业部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

成立物业接管小组

1．接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

——抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；

——物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

——物业部机电处抽调业务骨干具体负责房

接管验收前的准备：

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

②派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；

③提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；

④准备好接管验收记录表格：

——《房屋本体接管验收表》；

——《公共配套设施接管验收表》；

——《机电设备接管验收表》；

——《接管验收问题整改表》。

综合竣工验收资料：

①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）； ②建设工程竣工验收证书；

③建设消防验收合格证；

④公共配套设施综合验收合格书；

⑤供水合同；

⑥供电协议书、许可证；

⑦供气协议书、许可证；

⑧光纤合格证；

⑨通信设施合格证；

⑩电梯准用证。

施工设计资料：

全套设计图纸；

图纸会审记录；

设计变更通知单； ；

重要的施工会议纪要；

隐蔽工程验收记录；

其他可能会影响将来管理的原始记录。

机电设备资料：

①机电设备出厂合格证； ②机电设备使用说明书（要求中文）；

③机电设备安装、调试报告；

④设备保修卡、保修协议。

接管验收标准

验收方法为观感验收法和使用验收法。(1)主体结构：

①外墙不得渗水；

②屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

(2)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

(3)内墙面：

①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

②块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。(4)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

(5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。

(6)木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

(7)门、窗

①门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

③玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

⑤电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；

⑥不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形；

⑦高档装饰门装饰完整。

(8)楼梯、扶手：

钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

(9)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

(10)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

(11)油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。

(12)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

(13)光纤已开通，收视良好。

(14)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

(15)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

(16)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

(17)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。

(18)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。

(19)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

(20)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

(21)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、(22)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

公共配套设施接管(1)天台：

①天沟、落水口畅通完好；

②隔热层、防水层完好。

(2)散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整。

(3)屋面避雷设施连接牢固。

(4)路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

(5)绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水观布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

(6)道路：

①路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；

②路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

③块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

④交通标识线、路牌清楚完好。

(7)室外消防栓：

①消防箱标识清楚，玻璃完好；

②消防设施配件齐全；

③消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

(8)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

(9)垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。

(10)安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

(11)安全员道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。(12)停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。

(13)自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

(14)明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

(15)沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

(16)护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。

(17)台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

(18)水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

(19)信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。

(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。

(21)招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

机电设备的接管

(1)电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

(2)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

(3)中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

(4)发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

(5)消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

(6)给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。(7)安全监控设备：同消防监控设备。

遗留问题的登记确认：

①对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；

(1)对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

(2)对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。

(3)对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。