物权行为范文

物权行为范文（精选6篇）

物权行为 第1篇

物权制度的理论基础――物权行为理论初探

内容摘要：物权行为理论是物权制度的理论基础，本文从物权行为的主要内容为出发点，简单的阐述了物权行为理论的三大原则：独立性、无因性和公示性原则，并简要的分析了物权行为理论的一些优缺点。

关键词：债权行为物权行为独立性无因性公示性

物权行为谓之物权之设定、移转、变更或消灭为目的之行为。也即以直接产生物权变动的意思表示为要素而成立的法律行为。此在契约而言，即为物权契约。物权行为理论为德国法学家萨维尼首创，虽不被所有法学家认可，但仍被德国等少数国家采纳。物权行为理论的建立以及在德国民法典中的完善被认为是大陆法民法学中最辉煌的成就和德国民法中最难理解的基本概念。

一般认为德国民法把通常认为是一个合同的物权设立和移转行为，分解为两个行为的做法，起源于中世纪的德国“普通法法学”。在17世纪德国法学家为了解决德国法制不统一问题，编纂了一本《实用法律汇编》。在书中，德国法学家们表达这样一种观点：所有权的有效移转应具备两个条件：名义和形式。所谓名义，即私法上的契约。当事人为了达到所有权移转的目的而建立的一种法律关系，即债权契约。这种契约以不同的形态出现，变化甚多。形式，就是物的实际交付或其他代替交付的行为。我们称之为物权契约，因为交付具有一个契约的特征，是一个名副其实的契约，一方面包含有占有的现实交付，另一方面保含有转移所有权的意思表示。这本书确定了一个“名义与形式相一致的取得所有权的原则”强调取得所有权应有其合法的依据，但该书强调原因和移转实际的区别。可以说此书对萨维尼创造物权行为理论起了重要作用。

19世纪初德国法学巨匠萨维尼认为：以履行买卖合同或其他以所有权转移的合同为目的的交付，并不仅仅是一个纯粹的事实的履行行为，而是一个特别的以所有权转移为目的的“物的契约”。从萨维尼的思想中发展出了一系列对德国民法物权体系具有决定意义的规则。这些规则与法国法系和英美法系的物权法和财产法的规则是不同的。这些规则概括起来为：物权的变动除了需要具有债权契约以外，还必须要有专门的物权变动为唯一内容的物权契约。物权契约是独立于债权契约之外的，债权契约仅能使当事人负担交付标的物和价金的义务，而不发生所有权转移的后果。只有通过以所有权的移转为主的物权契约，才能实现所有权的移转。事实上，这些规则后来成为了德国物权行为理论的重要组成部分，其中最主要的有三个方面内容：独立性、无因性和公示性。下文将从这三个方面逐一论述：

物权行为的独立性又称为分离原则，指权利主体承担的移转标的物的交付义务的法律行为(一般称为契约或合同)和其完成物权的各种变动的行为是作为两个法律行为的，并非一个法律行为。前者是原因，后者是结果即物权行为，是两个行为。这实际上是把交付当成了一个独立的契约。按法国民法法系或英美法系的法律逻辑，当事人的法定义务或约定义务与其履行义务的交付行为存在于一个法律关系之中，前者是后者发生的原因，后者是前者发生的结果，他们之间的关系是不可分割的，即交付是一个独立存在的合同。交付行为本身具有意思表示，又具有外在行为。交付的目的是完成物权的设立、移转、变更或转让，也就是交付行为有其自身的合意存在。这里的合意指民事权利主体创设、转移、变更、废止物权而达成一致的意思表示。此意思表示与债权契约中的意思表示是有明显区别的。债权行为的合意是为了使对方负有一种交付物的所有权的义务。债权行为和后面的交付行为即物权行为各自有独立的意思表示和成立方式，因此他们是分离的两个不同的法律事实。关于物权契约和债权契约，台湾学者王泽鉴认为物的买卖中有物权行为和债权行为同时存在。其中根据民法买卖条款规范的是债权行为，而根据物权编中的登记或让与合意规范的是物权行为。不应该认为这两种行为互相抵触或者没有区别。根据物权行为的独立性，《德国民法典》第873条规定，移转土地所有权或在土地上设定某项物权或移转此项权利或在此项物权上更设某物权，除法律另有规定外，必须由权利人及相对人对此种权利之设立或变更成立合意，并登记于登记簿。第929条规定对动产所有权之出让须有所有人将物交付于取得人而且双方就所有权转移达成合意。我们从这几条也可看出它是不同于债权合同的另一种独立的法律行为。

物权行为的独立性也必然演绎出其无因性。既然其为独立性的契约，物权行为的效力自然不受作为其原因的债权行为的效力的影响。无因性又叫做抽象性，物权行为在其效力和结果上不依赖其原因行为而独立成立，即原因行为的无效或者撤消不能导致物的所有权变更的当然无效或被撤消。物权行为的无因性理论也是由德国历史法学派创始人、著名罗马法学家萨维尼提出的，他认为为了履行买卖契约或其他以移转所有权为目的之物的交付，并不是一种单纯的事实行为，而是一种以移转所有权为目的的物权契约。此种物权契约往往是以债权行为为其原因的，将该原因从物权行为中抽离但不因债权行为的欠缺或不存在而影响物权行为的效力，因为物的.所有权的移转是物的合意的结果，而不是原因行为即债权行为的结果。故物的履行行为的效力只与物的合意成因果关系，而不与债权行为成因果关系。当原因行为被撤消时，依此原因行为所为的物的履行行为却不能当然失效，因为当事人之间的物的合意并未失效。物的取得人因此而取得之物权不能随之而撤消。萨维尼曾断之为：“一个源于错误的交付也是有效的。“

自从萨维尼的无因性理论被提出后就经历了学者们的长时间的讨论和争论。关于其优缺点各有说法,根据学者们的见解现将其主要优缺点归纳如下：

物权行为无因性原则在客观上使物权行为与其原因行为分离开来，概念清楚，每个法律行为的效力容易确定，每个法律关系当事人的权利、义务和责任非常清楚，有助于准确的适用法律。例如在我国，《担保法》将登记作为抵押合同、将交付作为质押合同的形式要件，因此，如果未登记或未交付，不仅抵押权、质权不能设立，而且抵押合同和质押合同本身也是无效的。在当事人有过错而未登记或交付的情况下，利益受到损害的当事人没有必要的法律上的救济手段。但是在采用物权行为无因性理论的原则时，由于登记、交付只对物权变动的意思表示起决定作用，虽然没有登记、交付，物权设定变更、消灭的效力不发生。但债权行为仍可成立，一方当事人仍因债的关系而承担法律责任。物权行为无因性原则的采用在一定程度上具有保障交易安全的作用。依物权行为理论，物权行为是基于当事人自己的物权契约，即当事人关于物权变更的意思表示。因物权契约不计其债的原因，第三人获得之物只依物权契约，而不依其原因行为，物权转移前手的法律行为原因不能影响后

手的法律行为，故原物主不可依债的原因而向第三人追夺物之所有权。

由于该原则在债权行为无效，被撤消或未成立时，出卖人由物的所有人降为普通债权人，丧失了其在物权法上的对物的支配的权利，严重损害了出卖人的利益，违背了交易活动中的公平正义，从而也成为大多数国家否认物权行为理论的基本根据之一。另外，物权行为无因性原则具有过高的技术性要求，难以为公众所掌握，这也是多数法学者提出拒绝物权行为理论的主要依据。

物权行为理论的另外一个重要的内容是公示要件主义原则。公示原则要求物权的产生、变更、消灭必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来，因为物的合意乃是对物的交付行为中存在的意思表示的抽象，所以必须有一个具有公示性的行为来表达或者说是记载这一物的合意，否则就会给第三人带来不利的损害，影响交易的安全。公示行为应具有物权的一般的对抗第三人的效力和能充分表示该物的合意成立的效力。若没有该公示行为物的合意不能成立，物权的设立、变更、和废止也应无效。从各国的法律规定来看，公示的方法一般分为两种：登记和交付。对于动产来说，一般只须交付即为公示;不动产则需要到专门的登记机关作相应的登记，才能达到公示的效果，否则不具有对抗第三人的效力。

总之，萨维尼的物权行为理论，简单的说是关于物权变动的意思表示和行为是一个独立的法律行为，其效力和结果与原因行为(债权行为)是没有绝对关联的学说，它抽象的把物权行为从债权行为中分离出来，认为物的合意与债权行为中的合意是有区别的。萨维尼的物权行为理论对《德国民法典》起了很大的影响。在我国以及其他一些国家主流性的观点以及一些立法草案所表现的作法是对这种观点予以否认的。我国现行民法并未承认物权行为理论，从未来市场经济需要建立的精确、细致、安全、公开的法律制度着想，我国立法还是应逐步采纳物权行为理论中的一些合理的观点，不断完善我国的法律制度。

参考文献：

(台)史尚宽《物权法论》荣泰印书馆1979年版第17页

董安生《民事法律行为》中国人民大学出版社1994年版第一页

董安生《民事法律行为》中国人民大学出版社1994年版第一页

参见姚瑞光《民法物权论》第118页

王泽鉴《民法学说与判例研究》第五册1991年10月第6版138页

参见孙宪忠〈〈物权行为理论〉〉载〈〈法学研究〉〉第三期

王泽鉴《民法学说与判例研究》第五册1991年10月第6版

王利明《关于我国物权法制定中的若干疑难问题的探讨

物权行为 第2篇

四、物权行为理论纷争的评说

如前所述，我国内地学者投身于物权行为理论之论战，是伴随我国物权法立法活动而开始的。运用德国、日本以及台湾地区学者提供的资料，再加上自己的理解，许多物权法学者发表了各种支持或者反对的意见。就整体情况而言，反对采用物权行为理论的学者一直占上风。但在此应当解决两个问题：一是物权行为理论自身究竟能否自圆其说？二是我国物权立法应否采用物权行为理论？ （一）就批判而论批判

1.关于物权行为的独立性：学说理论对实际生活的凌辱？

批判物权行为理论的理论常常先发制人的武器，是指责此种理论纯属理论抽象，没有生活事实作为依据，是学说对生活的压迫和凌辱。由此，德国学者吉耶克有关“手套交易”的夸张和讽刺，常被引用。相反，支持物权行为理论的理论则常常以法律生活中存在物权行为来作为反击。

这一问题其实集中于物权行为的独立性，即物权行为是否存在或者能否独立于债权行为而存在？

批判者认为，所谓物权变动的合意实际上为学者所虚构，在现实交易中，不可能存在独立于债权合意之外的物权变动合意。买卖合同中，移转标得物和价金的所有权既是合同的目的，也是合同的内容，当事人没有必要再就物权变动达成合意，物权变动合意包含于债权合意之中。[62]因此，物权合意不过是债权合意的重复或者履行，[63]或是其贯彻或者延伸，并非有一个新的意思表示。[64]针对萨维尼用以证明物权行为之存在的“乞丐受让硬币”的论述，学者指出，即使就即时买卖、即时赠与的情形，也只存在债权合同而无物权合同，因为在此类情形，当事人在达成买卖和赠与合意以后，立即履行了债权合同。[65]

支持者则认为，物权合意在实际生活中是客观存在的，如抵押权、地上权的设立、不动产物权变动的登记制度等。[66]而所有权的抛弃等单方行为，也常被用作论据。此外，有支持者还就现代经济生活中物权行为“刻意独立存在”的现象作了列举：（1）远距或远期交易。远期交易中，卖方基于各种合理考量，有时会刻意保留所有物一段时间，嗣后才与买方作成物权移转合意，以继续利用标的物，或者降低同时履行之风险，或者“一物二卖”获得更好利润等（“一物二卖”符合商业道德，非如学者所断言，必与多数国民公平观念相悖）；（2）种类物、未来物交易。种类物及未来物（如预售房、期货）交易，根本无从在债权行为的合意阶段同时作成物权合意，物权行为纵想不独立也不行；（3）整批交易。企业买卖等包括多笔财产的一次性买卖，个别情形中，当事人常有就其中某些给付视情况始为移转所有权合意者。尤其在国际贸易，常见一笔订单须分船或分批交货，买受人何时取得物权，有各种可能的安排；（4）代理交易。代理行为所涉及物权变动，有可能本人仅就债权行为授与代理权，而刻意保留物权行为自行为之；（5）附所有权保留。附所有权保留条款的买卖即债权行为不附条件而物权行为附停止条件，等等。以此说明独立的物权行为不仅未脱离现实生活，反而可以借更精细的概念，使复杂的经济需求得到最大满足。[67]

我的`看法是：

德国学者对于物权合意或者物权行为的“发现”，如同法学家对任何一种法律现象的“发现”一样，都不是凭空臆想或者无端捏造的，都是以一定的生活事实作为根据的。但是，生活事实只是作为一种观察对象而存在，并不能左右观察结论的形成。因为任何理论抽象的结果，都会脱离作为抽象思维活动文本的生活原型。法学理论的抽象方法也是如此：任何法律现象都是来源于客观发生的生活事实，但法律现象是经过对生活事实的抽象而形成的观念性表达，是生活事实的“反映”，但绝非生活事实本身（这就是极其熟悉社会实际生活的人非经专门训练也不能成为法官的原因）。与此同时，对生活事实进行抽象的目的不同、角度不同、方法不同，也会影响所形成的结论的样态，而一定的价值判断以及价值目标，也会深深浸入对生活事实所进行的观察与抽象活动的全过程，进而从根本上对观察结果发生影响。因此，对于同一生活事实，基于不同的目的和角度所进行的观察，完全有可能得出不同的结果，只要其观察的对象（生活原型）没有被扭曲，只要这些不

我国物权法对物权行为理论的态度 第3篇

一、物权行为理论中区分原则在我国立法中的体现

《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力。”

依照此条文, 我们可以将一个买卖过程分解为:一、债的买卖合同即债权行为, 在此步骤中, 出卖人要承担交付标的物的义务, 买受人要承担支付价款的义务, 但此时标的物的所有权仍没有发生转移。二、双方当事人达成合意, 办理不动产登记手续或者进行动产的交付, 完成所有权的转移行为。最后, 买受人向出卖人支付价款。

由此可以看出, 首先, 在一个买卖合同中涉及着两项有着本质区别的基本财产权利——债权和物权。其次, 在一个买卖合同中, 物权与债权的变动在时间上存有差异。买卖合同的成立生效, 即债权发生变动, 当事人开始享有债法上的请求权。但是, 买卖合同的成立生效, 并不导致标的物的物权必然发生变动。最后, 物权变动与债权变动是在两种不同的法律基础上进行的。债权行为建立的基础是当事人的意思表示, 物权变动只有在登记或者公示之后才能生效。

结合上述条文, 我们可以得出的结论是:以发生物权变动为目的的基础关系, 主要是合同, 属于债权法律关系的范畴, 其成立及生效, 必须按照该行为成立的自身要件, 依据债权法予以判断, 而不能以物权变动是否成就为判断标准。对于物权的变动, 也不能当然的认为基础关系的成立生效势必发生物权变动的结果, 必须要以不动产的登记和动产的交付为必要条件。

二、物权行为理论中形式主义原则在我国立法中的体现

《物权法》第23条规定:“动产物权的设立和转让, 自交付时发生效力, 但法律另有规定的除外。”除此条规定之外, 还有众多其他涉及不动产物权登记的规定, 都是对于物权行为理论中形式主义原则的体现。

上述条文反映出, 我国动产公示方式为交付, 不动产公示方式为登记。与德国民法典一样, 将公示作为生效要件, 采公示生效主义, 即公示对物权的意思表示起决定作用, 未经公示的物权的设立、变更和废止无效。与德国民法法系形成鲜明对比的是法国和日本的做法, 他们采登记对抗主义, 物权的设立、变更和废止自当事人意思表示一致时生效, 公示并不对物权的意思表示其决定性的作用, 但未经过公示的物权不可对抗第三人。这种做法不符物权排他性的特点, 不能对抗第三人的“物权”, 从本质上就不能称之为物权。

三、对于物权行为无因性原则, 我国立法并未引入

我国《合同法》第51条规定:“无权处分的人处分他人财产, 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的, 该合同有效。”

按照以上条文的规定, 我国对于无权处分行为采取的是效力待定说。对此学说持赞同观点的学者认为:一方面, 无权处分是无处分权人在没有获得真正权利人的同意的情况下将其占有的标的物实施了处分, 因而构成了对真实权利人的直接侵害。但这种侵害只是一种可能性, 而非必然性;另一方面, 倘若无处分权人在事后取得了处分权, 则应当认定无权处分合同有效。因为无处分权人虽然在行为发生时不具处分权, 但在完成处分行为之后取得了处分权, 这时, 无权处分事实上已经转化成为了有权处分, 加之无权处分合同是当事人真实意思表示的体现, 从鼓励交易的原则出发, 应该承认该合同的有效性。

上述分析从侧面反映出了我国物权立法对于物权行为理论无因性原则的“婉拒”, 同时也折射出我国采用债权形式主义的物权变动模式的缺陷。债权形式主义是意思主义与形式主义的中间状态, 即将意思主义与公示形式结合起来, 指除了当事人的物权合意外, 尚需完成特定的公示方式。该种物权变动模式尽管同物权形式主义的物权变动模式一样, 要求以登记或者交付为物权变动的表现形式, 但其并不承认存在独立的物权合意, 而是将债权合同视为物权转移的内在动力和根本原因。这样就会出现当权利人拒绝追认或者处分人事后没有取得处分权时, 无权处分合同归于无效, 第三人不能获得物权法上的保护的情形。

《合同法》第51条一经问世就受到了来自各方的批评和指责。首先, 若出现上述情形, 第三人不仅不能获得物权法上的保护, 甚至无法向无处分权人追究违约责任, 至多只能主张缔约过失责任。另外, 该条规定本身就与《合同法》的规范存在冲突。依法理, 没有处分权而处分, 构成权利瑕疵, 无处分权人应当承担权利的瑕疵担保责任。而权利瑕疵担保责任在性质上为违约责任, 如果无权处分合同并非完全有效, 则权利瑕疵担保责任形同虚设。

纵观世界各国对此问题的规定, 意大利民法的规定既符合法理, 又符合交易习惯。意大利民法典第1478条第1款规定:“如果缔结契约之时出卖人不享有买卖物的所有权, 则出卖人承担使买受人取得物的所有权的义务。”此规定证明意大利民法典采物权行为无因性原则, 即即使没有进行财产给予的原因或者进行财产给予的原因不存在, 法律行为的存在或效力不受影响。依此分析, 我国采债权形式主义的物权变动模式, 其缺陷正是由于其否定了物权行为理论的无因性原则, 从而否定了物权行为理论的上述清晰的法理分析。

四、小结

物权行为理论包含着物权行为的区分原则、形式主义原则和无因性原则, 它们之间相互作用, 紧密联系, 不可分割, 只有三者结合在一起才能发挥物权行为理论的制度功能。因此, 我国物权法应考虑将无因性原则纳入, 以保证体系的完整性。

参考文献

[1]孙鹏.《再论无权处分》, 重庆大学学报 (社会科学版) , 2004年04期.

[2]费安玲, 丁玫译.《意大利民法典》中国政法大学出版社, 1997年版.

物权法中物权行为理论的适用性 第4篇

关键词：物权法；物权行为理论；适用性

德国民法中提出的物权行为，对世界各国物权法理论的制定具有重要的意义。我国《物权法》编制时，对是否使用物权行为理论进行深刻地探讨，法学家们各抒己见，观点不一，到今天依旧无法定论。本文对物权行为理论对我国适用性做出辨析，认为物权行为理论应该被我国民法采纳。

一、物权行为理论的内涵

德国法学家萨维尼首次提出的物权行为理论主要包含物权行为的独立性和无因性.物权行为的独立性，又被称为是分离原则，是指物权的转换需要一个脱离交易、赠送、买卖等债权行为之外，而以物权变动为基础的法律规定，从而在理论体系内，物权行为的存在不包含在债权行为之内。德国民法中，物权行为无因性是以独立性为基础的，“没有分离，即没有抽象性”。

物权行为的无因性，是指物权行为的效力不受自身原债权行为的约束，债权行为的发生、撤销或者失效，也不能影响到物权行为正常运作，依旧可以独立地行使物权变动的法律条例。由于物权行为的无因性，物权行为不仅在其表面形态上存在独立性，而且在行为效力上也具备独立性。物权发生变动与否，没有必要找到其原因行为才对法律效力作出判断，只需要从物权行为着手即可证实。

二、物权行为理论之辨析

1.德国民法典》是以物权行为理论为基础

德国民法的基础内容主要包括了以大陆法系的物权和债权二分权利，总则编中和法律行为有关的概念是从物权与债权行为中提取而形成的上位概念。物权行为的独立性是法律行为的基础，如果物权行为不具备独立性，那么其法律行为将无法进行；如果债权行为包括了大部分的法律行为，那么总则编中法律行为的出现将会变的没有依据。不仅如此，那些与法律行为密切联系的法规条例，如行為主、客体、代理等内容，将会全部被债权行为所编制。如此，《德国民法典》总则编将无法合理的存在于民法体系当中。

2.物权行为理论更加发挥民法体系的优势

物权行为理论的应用使得民法体系更加完善、融洽性与逻辑性更强从德国民法立法条例中，我们能够发现，物权行为的独立性，使其与债权行为发生性质上的分离，二者形成了独特的规定和适用范围，使社会各种法律之间的联系更加清晰，条例更加具备逻辑性。

3.物权行为理论最重要的价值在于对交易安全的保护

根据物权行为的无因性的规定，物权行为的效力与债权行为二者存在独立性，就是债权行为无效，目前生效的物权行为效力并不受影响。这样来看，交易双方在交易的过程中，根本不需要对标的物的真实权利情况做出细致地研究，其检索内容仅包括在交易当中，这样对交易双方来讲都可以节省大量人力、物力和财力。在交易的过程中就算是双方发现债权行为有缺陷，但是其物权行为仍具备效力，从而使交易第三人能够明确地行使自身的权利。物权行为的无因性打破了传统的交易模式，简化了物权交易过程，增加了交易的快捷性，而且还能够对交易安全做出保障。

4.物权法中所有权的善意取得问题

在《物权法》中的第106条中，针对所有权的善意取得做出了规定，从法律角度来看，转让的法律意义就是所有权的变动。所有权的转让是由当事人的意思表示来决定，其最终的结果是为了实现所有权的转让，因此，善意取得属于法律内容中的所有权变动，其法律性质是物权的变动，并非债券的变动。我国《物权法》的制定充分考虑了关于物权行为的相关理论，但是并未在法律意义上进行承认或者否认。在保护交易安全的领域，物权行为的无因性原则和善意取得制度是各司其职，相互补充的。善意取得制度只适用于让与人合法占有但无处分权的情形，而物权行为理论则以有权处分为前提，后者较为充分和全面，而善意取得制度又解决了善恶的问题，两者是互补的关系，不能相互替代。

三、我国民法应采用物权行为理论

我国法学者对物权行为理论存在争议，肯定与否定并存，到今天依旧无法定论。笔者持有的态度是我国民法需要应用物权行为理论，并对否定态度做出相应的辩解：难以否认，物权行为理论包含着非常独特的法学观点，思维的方式也不同平常，概念理论抽象性极高，使人难以理解；在现当今社会的交易中，尽管善意取得制度会为交易提供一定的保护能力，但是它也存在相当严重的缺陷；物权行为理论的主要目的就是保障交易的安全，在某些条件上确实降低了原所有权人的效益；所有权制度在物权法中同样占据着重要的地位，但在实际交易中，很少出现和使用；对物权行为理论持肯定态度，能够帮助我国民法体系尤其是物权法理论做出进一步的完善和改革。

四、结语

综上所述，我国民法也同样需要应用物权行为理论。即使存在一定的缺陷，但我们也需要认同它的合理性，一切可供选择的法律制度都会有漏洞。制定的法律，只要突出一种重要的、基础的常见事物作出科学合理的解释和规定，便可体现它存在的价值。我国民法对物权行为理论做出肯定，从而更好地保障了我国人民交易的安全性。

参考文献：

[1] 许德风. 论法教义学与价值判断 以民法方法为重点[J]. 中外法学. 2008（02） .

[2] 葛云松. 物权行为：传说中的不死鸟——《物权法》上的物权变动模式研究[J]. 华东政法大学学报. 2007（06） .

[3] 綦磊. 物权行为理论之基础问题研究[J]. 黑龙江省政法管理干部学院学报. 2010（11） .

物权行为 第5篇

【学科分类】物权 【写作年份】2006年

【正文】

常：“物权行为”无疑是一朵异域之花，它由世界级的法学大腕萨维尼精心播种和培育，经由萨氏的传人而扎根于德国民法典，并长期盛开于此。它的地域性特征是如此的明显，以至于伟大的比较法学家茨威格特和科茨曾将其誉为“德意志法的表征”。不过，这朵由德意志独特的人文和法律环境所滋养的花，却有着超越地域界限的魅力，可以说，世界上凡是研究法律行为体系和物权变动规则的学者，凡是在德国民法典之后的民法典立法，无不要欣赏和评析它。而且，对大多数的异域学者而言，物权行为的理论价值巨大得堪称绚丽非凡，但理论层面又深刻的犹如那棘手的刺，让人心生向往之情，却又往往不能亲近。

李：别的不说，就我国情况而言，一个众所周知的事实是：物权行为虽然源于德国，但我国学界对是否采用它的争论可谓是如火如荼，否定者认定它是一朵“恶之花”，不足为取，肯定者则反其道而行之，着力描述其有利功用。这场争论至今仍然是一桩没有结论的悬案，立场迥异的论述仍犹如滔滔江水连绵不绝，这一状况说明了物权行为理论之花的强大吸引力。我想，有关物权行为理论正当性的争论固然重要，但其前提是先准确描绘该理论的面貌，这个前提可能更为重要，否则，对它进一步的讨论就是无的放矢。

常：的确如此。我注意到有的学者对物权行为理论的分析和论证似乎有点脱离其原来的语境，过分掺杂自己的主观评判，这在一定程度上扭曲了它的原貌，尽管其中的创造性是不言而喻的，但这种脱离客观事实的做法终究是为了自己预设的特定目的，从而丧失了论证的说理价值。因此，我想我们的对话重点是描述物权行为在德国法中的原貌，尽量不加入自己的价值判断。当然，这要建立在我们对德国法理论的理解基础之上，是否准确和妥当，还要请方家指正。

李：要准确理解物权行为，可能首先要在德国法律行为体系的框架中给其定位。法律行为是德国法发明的概念和规则，它出现在民法典“总则编”之中，涵盖了其他各编中以当事人意思表示决定其法律后果的行为，如“债编”中的合同、“继承编”的遗嘱等。法律行为作为合同、遗嘱等各种具体法律行为的上位概念，充分体现了德国民法典“抽取公因式”的特色。在此基础上，德国民法学理根据法律行为的法律效果，将它分为负担行为与处分行为。负担行为又可以称为债权行为或者债务行为，是指以发生债权债务为内容的法律行为，如买卖合同、租赁合同等。处分行为是指直接使某种权利发生、变更或者消灭的行为，如设定抵押权的意思表示、转让债权、抛弃所有权等。物权行为意在直接发生物权发生变动，它不产生债权债务内容，属于处分行为。

常：在德国法体系中，负担行为和处分行为作为法律行为的一种分类，具有十分重要的意义，诚如王泽鉴教授所言：“法律行为上最重要的分类是‘负担行为’及‘处分行为’，二者贯穿整部民法，可称为民法的仁督二脉，必须打通，始能进入民法的殿堂”。这也在一定程度上说明了为何物权行为理论会倍受关注。如果我们将处分行为的标的限定为物权，那么，负担行为与处分行为的分类也可以被替换为债权行为与物权行为的分类。德国民法典的立法者为了表明这两者的区分，在法条用语上就绞尽脑汁，比如，他们用“Vertrag”来表示合同这种债权行为，用“Einigung”表示当事人在合同之外的变动物权的“合意”，这当然是一种物权行为，还用“Auflassung”专门表示转让不动产所有权的合意。显然，尽管“Vertrag”、“Einigung”、“Auflassung”均为当事人意思表示一致的行为，但不同的术语彰显了它们的不同属性，由此也可见德国人的精细思维！

李：德国法之所以要区分债权行为与物权行为，就因为它们存在本质区别：第一，有效物权行为的标的物必须是既有的特定之物，这当然也是物权对客体特定性的要求，债权行为就没有这样的限制，比如，买卖合同的标的物可以不特定。第二，有效物权行为的要件是处分物权之人必须有处分权，否则，就构成无权处分，物权行为就是效力未定；债权行为不受这个条件的制约，比如，房屋出卖人实际并无房屋所有权，但他作为出卖人与买受人之间签订的房屋买卖合同不因此丧失法律效力。第三，物权行为要适用公示原则，通过动产交付和不动产登记来表现物权行为的客观存在及其法律效果，债权行为没有公示的要求。正是这三点区别决定了债权行为和物权行为在理论和制度上不能合为一体，必须各行其道。

常：上述这三点区别具有重要意义，特别是第三点指明了德国物权变动规则的特色。从逻辑发展上看，德国法中基于法律行为而产生的物权变动规则，一般用下述公式表达：“合同”＋“合意”＋“公示”＝“物权变动”。不过，其中起决定作用的，是“合意”和“公示”。比如，德国民法典第873条第1款就规定了不动产物权变动的一般规则，即不动产物权变动需要当事人双方就权利变动成立合意，并将权利变动状况在土地登记簿中予以登记；第929条规定动产所有权转让的一般规则，即动产所有权转让不仅需要当事人双方就权利转让成立合意，所有权人还要将该动产交付受让人。故而，在德国法中，对物权变动起到的决定性作用的是物权行为和公示，这和瑞士等其他强调物权公示原则的立法不同，在后者，物权变动的生效要件是债权行为和公示。

李：这种法律构造够奇特的，它不仅将当事人的意思表示区分为债权行为和物权行为，还将物权变动的要素分割为这么多的层次，我想，初学德国民法者可能要为此而感到烦恼了。不过，这应该比较符合德意志民族特有的高度抽象思维的一般特性吧。

常：据我所知，德国大学民法学教学经常有这样一道分析题：A到书店买一本书，把书款给了售货员B，B将书交给A，问其中存在几个意思表示？答案为6个，即A、B的买卖合同中包含两个意思表示，A、B移转书本所有权的合意中有两个意思表示，A、B移转书款所有权的合意中有两个意思表示。对初学者来说，这种法律结构有点让人摸不着头脑，但它的确有利于法律人养成精确细致的法律思维。

李：物权行为既然属于法律行为，它也应当适用法律行为的一般理论。具体而言，民法总则中的行为能力、意思表示、代理、无权处分等规定，债权编中的合同成立、为第三人利益的合同、格式合同等规定，均可以适用于物权行为。而且，物权行为还分为双方行为和单方行为，前者就是合意，如抵押权设定等，后者的典型表现就是抛弃，即权利主体单方消灭物权的意思表示。

常：这些表明了物权行为与债权行为一样，构成了德国法律行为体系的有机组成部分。我们在上面讨论了它们之间的区别，问题在于，它们之间有什么关系呢？它们之间的关系形态大致有三种：第一，仅有债权行为而无物权行为，其典型表现是不以物权变动为目的的合同，如承揽合同、居间合同等；以物权变动为目的的合同在没有履行的时候，也属于这种形态。第二，仅有物权行为而无债权行为。这主要表现为不因债权行为而导致物权变动的情形，如动产或者不动产所有权的抛弃。第三，既有债权行为又有物权行为。比如，上面提及的A买书的分析题就属于这种形态。由于在前两种形态中，债权行为和物权行为没有什么关联，有意义的是第三种情况，其中债权行为和物权行为具有紧密关联，但在法律制度构造上，它们的关联并非像看上去的那样，它们之间关系在学理上被归纳为区分原则和抽象原则，也就是我国学界通常所谓的物权行为的独立性和无因性。

李：这也是物权行为理论的主要内容。在物权变动时候，德国法一般将权利主体承担的移转标的物所有权等义务的债权行为作为原因行为，将以物权变动为目的的物权行为作为履行行为，它们各自具有独立的意思表示和成立方式，这就是区分原则的基本含义。在此基础上，物权行为的效力和结果不依赖其原因行为，即债权行为的丧失法律效力不必然导致物权行为当然无效。在这两个原则中，区分原则是界定债权行为和物权行为的基石，抽象原则在法律行为效力关系上进一步贯彻了这一区分。从比较法的角度来看，瑞士、奥地利等承认了区分原则，但否定抽象原则，而抽象原则也恰恰是物权行为的典型特性，我国学界的争论多围绕此而展开。

常：是的，不理解抽象原则，就等于不理解物权行为。德国学者阿尔茨（Stephanie Aretz）曾在一篇论述抽象原则的论文开篇指出：“目前我们法律学科的学习都以熟知抽象原则为其开端，甚至在睡梦中也能通过关于抽象原则的考试。”由此可知抽象原则在德国民法学理中的重要地位。其实，有关物权行为正当性的争论在德国学界也比较激烈，但基本上都加以认可，认为抽象原则能较好地调整权利变动关系，善意取得制度也不能替代抽象原则。实务界在处理相关案件时，通常也尊重抽象原则。

李：无论如何，从源流来看，物权行为理论和制度是一种德国货，对它的了解和理解，显然不能脱离德国民法典的文本以及相关的学理支持，但也不能忘记它的制度发展过程和实践表现，也许是历史赋予其生命力，而实践又给予其正当性。脱离德国法的背景来认识物权行为，可能就是一种错误的认识，这一点我们绝对不能忘记。

常：是的，这种立场体现出“同情的理解”，这是认知处于异域文化之事物的恰当方法。说到这里，我们还未提及物权行为的客观表现，它到底是什么呢？让我们根据德国法给予“同情理解”吧：第一，在动产物权变动中，物权行为是非要式行为，它没有客观的形式表达，应当是解释出来的；第二，在不涉及所有权的不动产物权变动中，物权行为也是非要式行为，但只要当事人一方向登记机关提出登记申请，而另一方表达了登记同意，即可认为已经存在物权行为；第三，在不动产所有权转让中，根据德国民法典第925条的规定，物权行为是要式行为，要由当事人向公证人或者在法院和解程序中向法院表示，而且转让人和受让人要同时到场表达意思表示。

物权行为 第6篇

摘要：物权行为是以设定、变动和消灭物权为目的，以交付或登记为要件的法律行为。它是与债权行为相对应的概念。物权行为理论是针对买卖、互易、赠与等交易行为提出的，它区分了物权行为和债权行为，规定了物权变动规则，旨在保护交易安全。因而，吸取该理论的合理内核对于解决房地产交易中的有关问题具有十分重要的理论意义和实践意义。

关键词：房地产交易、物权行为、区分原则、公示公信原则

房地产交易是人们对房地产转让、出租、抵押等活动的总的称谓。在我国现行土地制度下房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动。

房地产交易制度是房地产法律制度的重要内容。房地产交易是否规范有序直接关系到我国房地产市场的健康发展和社会秩序的稳定。但是我国的房地产法已明显滞后于房地产业的发展，例如立法尚不健全，房地产转让和抵押制度有待完善，法律规范缺乏系统性、协调性、科学性等。这也给法律实务带来了难度。因此，完善我国房地产立法刻不容缓。

物权行为是法律创造物，但它是客观存在的，是与债权行为相对应的法律行为。它规定了物权变动规则，有利于保护交易安全，维护当事人的利益平衡。借鉴该理论对于解决房地产交易中的有关问题具有重要的理论意义和实践意义。

一、问题的产生

根据我国《合同法》的规定和立法解释，合同是指债权合同，因而我国法律没有承认物权合同。

我国《合同法》第51条关于无权处分的规定是目前争议较大。一般认为，该条所称的“合同”是指买卖合同，即债权合同。也就是合同的成立、生效要附加一个条件，即行为人在订立债权合同时必须具有处分权，否则合同效力待定。这种观点会引发理论上和实践中的难题：即把一些本来有效的合同解释为效力未定合同。

另外，按照债权合同，在买卖契约中，由于法律规定买卖标的物的所有权自债权契约成立时起移转于买受人，即买受人自买卖合同成立之时起就已经取得买卖标的物的所有权，但未经登记或交付不具有对抗第三人的效力。这样在法理上就自相矛盾：既然买受人自买卖合同成立之时起就已经取得了标的物的所有权，但其取得的所有权未经登记或交付却不能对抗第三人。然而所有权是对世权，因此这显然是互相矛盾的。

由于立法和理论上的缺陷，在我国的司法实践中，长期存在着将登记作为合同生效要件的作法，也就是将原因行为与物权变动混为一谈。例如房屋买卖合同履行后，未向房产管理机关办理产权过户手续的，法院往往判决房屋买卖合同无效，而不是判决强制出卖人补办产权过户手续或判决出卖人承担违约责任。订立抵押权设立合同后，未向登记机关办理抵押权登记的，法院往往判决抵押权设立合同无效，而不是判决抵押人补办抵押权登记或判决抵押人承担出卖责任。其结果，往往使无辜的买受人、债权人遭受损害而得不到救济。按照物权变动与其原因行为的区分原则，未办理登记手续的，只是不发生物权变动，原因行为的效力将不受影响。因此，房屋买卖合同履行后未办理过户手续，或者判决出卖人依买卖合同承担违约责任。抵押权设定合同成立后，未办理抵押权登记手续的，只是抵押权不成立，抵押权设定合同并不无效，债权人可请求法院判决强制债务人办理抵押登记手续，或者判决抵押人依抵押合同承担违约责任。[1]

物权的变动通过物权行为发生法律效果。属于物权行为组成部分的交付或登记使物权的变动具有了公示的作用，而依赖该公示而取得所有权的人受公示之公信力的保护，即可取得标的物的所有权。从以上分析可以看出，否定物权行为的存在会带来理论和实践上的矛盾。

二、 房地产交易中的行为性质区分

区分原则是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效分别依据不同的法律根据。在原因行为中，当事人享受债法上的权利，并承担债法上的义务；在结果行为中，当事人完成物权变动，使得物权能够产生请求权的负担行为，而能够发生物权变动效果的结果行为是处分行为。

区分原则在房地产交易中的运用就是要求法律上区分房地产权属和债权合同之间的关系。房地产过户登记、抵押登记、使用权登记和他物权登记实质是物权变动的.一种公示形式，是法律法规中的强行法，登记使房地产权属得到确认。权属登记与债权合同的关系说到底就是物权与债权的关系，二者权能有很大差异，不能混为一谈。例如，在“一房二卖”等现象的法律实务中应严格区分标的物的移转和所有权的移转。如果买受人已实际占有使用出卖人的房屋，但还未办理登记手续，只能是说明标的物（房屋）的移转，而不是房屋产权的移转。

我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该条没有明确区分这里的登记是物权变动登记还是合同登记，由于法律法规没有在二者之间作出明确区分或者明确规定是否影响合同效力，故在现实中最易导致人们依照该条将登记解释为合同生效要件。此后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的，当事出有因未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”根据这一司法解释，房屋买卖合同在房屋过户以前合同效力独立存在，并不受过户登记的影响。换言之，房屋买卖是否办理过户登记，这只决定房屋的所有权是否转移，并不能影响买卖合同的效力，更不能决定买卖合同的效力。根据我国《城市房地产管理法》第53条和《城市房屋租赁管理办法》第13条的规定，房地产租赁合同实行登记备案制度，但登记备案不是合同的生效要件。

此外，我国民法典草案物权法编第9条规定：“依照法律规定，土地、矿藏等自然资源属于国家所有的，可以不经登记，自法律施行之日起享有物权。除法律另有规定外，国家、集体、私人的不动产物权的设立、变动、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力。”该条规定体现了区分原则。

由于我国的物权法还未制定出来，不动产登记制度尚不完善，各种规定散见于法律法规及行政规章中，比较混乱，容易使人形成“要式合同就是登记”、“不登记就不生效”的模糊认识。在目前施行的《城市房地产管理法》中，只规定了商品房预售合同应当报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，也没有规定登记后生效。如果将过户登记作为买卖合同的生效要件，其负面效应是很大的，大量的房屋买卖合同在过户登记以前均处于无效状态，若一方不按约定履行过户业务，另一方将无法主张对方承担违约责任，只能要求对方承担并不明确的缔约过失责任，合同中的各种担保也因主合同无效而随之无效，不履行义务一方可以不受合同约束，被损害方的合法权益得不到相应的法律救济，而不履行义务一方也得不到法律的惩罚，交易安全无法保障。这

与民法的一般原则是相悖的。另外，如果一个合同不是依照生效之后再履行的顺序去执行，而是在合同履行完毕之后才生效，这也不符合法理。

三、房地产权利变动公示公信原则

物权行为理论指导下的物权变动规则，被称为物权形式主义，其主要内容是仅仅有物权变动的合意是不够的，对此还必须有一个外在的形式：不动产的登记和动产的交付。本文通过对不动产权利的外部公示方法（登记）的分析来揭示不动产权利登记制度的规范功能。因为物权变动的合意或意思表示主要是通过公示行为来体现，它符合人们的交易习惯。当然这里并没有否定物权合意这一私法自治的理念，而是突出公示的正确性推定效力。公示公信原则以区分物权行为和债权行为为前提，在维护原权利人的利益与交易安全之间寻求一种平衡，从而为解决理论上的悖论和实践中的问题提供一种思路。

物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示、并进而决定物权变动效力的原则。登记或交付作为物权变动的生效要件，目的主要是为了维护交易安全、保护善意第三人的利益。如果仅是为了双方当事人之间的利益，法律根本没有必要设立登记或交付制度，因为双方当事人之间的约定足以明确双方的权利、义务关系。不经登记或交付只依当事人之间的意思表示就发生物权变动的效力，反而更有利于交易的便捷。物权公示，对第三人来说，公示告知作用是使第三人明确权利归属的指示器。公示内容具有正确性推定效力，是指对任何第三人来说，不管真实情况怎样，推定公示的事实就是正确的。在完成公示行为之前，物权变动效力仅在交易当事人之间有效力，而对世人不发生效力；只有完成公示，取得表征物权的手段后，才真正使受让权利具有对抗世人效力。[2]    物权行为理论是使公示行为具有公信力的基本保障，否则公示的权利正确性推定效力将受到质疑。

物权公示包括行为方式（交付或登记）和静态的表征（占有状态或登记簿）。交付或登记是静态的表征手段，二者当然不能截然分开。公示原则是产生公信力的前提。物权的存在既然以登记或占有为其表征，则依赖此表征而有所作为者，纵使其表征与实质的权利不符，对于依赖此表征之人也不生任何影响，是为公信原则。

目前，我国不动产登记制度尚不完善，也不尽合理。我国已经颁布了一些法律法规，特别是众多的司法解释，部门规章，地方法规，对不动产转让、抵押等登记作了相互重叠、相互冲突的规定，没有统一的登记法律和登记机关。我国不动产登记法规属于行政法，而不是民法。登记制度的目的是实现行政管理，而不是贯彻公示原则。需要指出的是登记的性质并不是一种行政行为。各国的登记机关并不相同，例如，在我国是行政机关，在德国是地方普通法院系统的土地登记局，在瑞士是各州的地方法院。登记的目的只是起到公示作用，登记与行政行为并无必然联系。借鉴外国经验，梁慧星教授主持起草的物权法草案第一章第三节专设第20条规定：“不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一管辖。”

根据有关法律法规的规定，我国的不动产登记效力主要采登记要件主义立法模式。《城市私有房屋管理条例》第6条第1款规定：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”我国《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。” 《担保法》第41、42条规定，以土地使用权、城市房地产或乡镇、村企业的厂房等到建筑物抵押的应当办理抵押物登记手续，抵押合同自登记处之日起生效（合同生效的特殊情形）。从以上规定可以看出，在我国的房地产转让制度中，权属登记显然采登记要件主义。另外，在因继承、强制执行、取得时效、法院判决、添附、婚姻关系等非法律行为而引起的不动产物权变动的场合下，采取登记对抗主义。登记要件主义在法国的意思主义和德国的形式主义之间寻求折衷立场，虽然克服了意思主义的缺陷，将登记与不动产物权变动本身结合为一体，对不动产物权变动采取了公示的态度。但在法律实务中登记主义立法模式的弊端显而易见，如易助长一物多卖现象。它偏向于对原权利人的保护，却忽略了对第三人利益的关注，有损交易安全。

物权变动规则在不动产变动中的运用，就意味着物权变动所涉及的登记均为物权变动的公示，它只影响物权变动效力，而不影响合同效力。实际上，过户登记、抵押登记等均是权利登记，而不是合同本身的登记。这种登记只确认原权利人权利丧失，新权利人取得权利，或者原权利人的权利内容发生变化，并向新权利人颁发产权证书的过程。这种登记属于权利登记，它独立于债权合同，发生物权变动的法律效果。

关于房地产登记的公信力问题。德国、瑞士等国在立法中明定了登记的公信力，法国、日本等国没有规定。[3]    这种区别源于各国立法模式的不同。在我国主要有两种观点，一种认为我国房地产登记未体现公信力；[4]   另一种认为通过申请、注册、登记发证等手续实际上已承认了公信力。[5]   本文认为公信力是公示原则的应有逻辑和基本价值取向。我国《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《土地登记规则》等具体规定了房屋所有权、抵押权和土地使用权、抵押权等的登记手续、登记程序、登记机关、登记种类等。不动产登记在我国是由当事人的登记意思和行政机关的登记行为来完成的，因此它是通过法律的方式来表示权利的合法存在，这是一种客观事实，那么对通过不动产登记所表现出来的权利信赖就具有正当性。善意第三人就可以根据登记簿所表征的内容进行权利推定，从而决定与他人是否进行交易。可以这样认为，对这种善意的保护也就是对市场的有力维护。例如，最高人民法院12月13日公布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第61条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的以登记记载的内容为准。”实际上本条解释赋予了抵押权登记的公信力。但是我国在采登记要件主义的立法模式下，不区分物权行为和债权行为，将物权变动效果系于债权行为，从而使交易中的善意信赖不能有效保护，公信力受到影响。因此我国应尽快完善房地产法律制度，规范房地产交易活动，弱化房地产登记的行政色彩，注重权利的保护和交易秩序的维护。为保护房地产交易的安全，物权立法应明确规定房地产登记的法律效力：发生房产产权的有效转移；推定不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利；具有社会公信力，给予善意第三人以有效保护。

四、房地产权利变动中的利益衡平

无因性原则即抽象性原则，是指作为处分行为的物权行为，不问其是否基于某项有效的负担行为，而自行发生效力。原因行为的无效或者撤销不能导致转移物权的履行行为的当然无效和被撤销。物权变动是物权意思表示的结果，如果物权法上的意思没被撤销，债权法上的意思被撤销，物权已发生转移

，可以借助不当得利理论来解决债权上意思表示的瑕疵引起的后果。

物权行为无因性对交易安全的保护是绝对的，如果物权移转符合法律规定的要件，即当事人合意加交付或登记公示行为，那么即产生物权效力，即产生对抗世人的效力。正因为如此，无因性原则成了否定论者对物权行为理论持否定态度的一个主要理由，如认为贯彻无因性原则损害了原权利人的利益等等。其实，无因性原则并不是物权行为理论的全部，而且也对原权利人进行债权保护及物权保护，如通过不当得利制度和异议登记制度达到保护的目的。无因性原则正是登记公信力的逻辑结果。

关于我国对无因性原则的态度。根据我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登记规则》等的规定，我国房地产权属登记制度属于强制性登记，不是自愿登记，属义务规范。不登记者其权属不仅不受法律保护，而且可能受到行政处罚。登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时方予以登记，这也是产权的证明方式。《城市房屋权属登记办法》第37条《土地登记规则》第71条规定了注销登记和更正登记。从以上可以看出，这些条文较为详细的规定了更正登记制度。这也就是要维护不动产的静的安全，保护真正的权利人。因而，这里对善意第三人的权利的保护并不明确。我国法律并未贯彻绝对的公信力，也即无因性原则。

另外，我国民法典草案物权法编第7条规定：“物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，不动产应当登记，动产应当交付。记载于不动产登记薄的权利人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据的除外。”第12条规定：“不动产登记簿记载的事项，是权利人及其物权内容的根据。”第14条规定：“不动产权属证书，是权利人享有该物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致。记载不一致的，以不动产登记簿为准。”第15条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自不动产登记簿记载之时发生效力。”以上规定协调了原权利人与交易安全的保护的平衡问题。举例来说，虽然处分人没有处分权或后来没有处分权（比如原合同关系被宣布无效），但若在处分时给予受让人以有效的表征其有物权的外观（如物权登记证书），那么受让人的受让行为即为有效，他能够有效地取得物权（如房屋产权），此为保护善意第三人的利益（原权利人受到不当得利制度的保护）。但是，如果完成公示行为（登记）后，没有涉及第三人利益（比如有处分权人甲将房屋卖给乙，而乙尚未处分房屋），那么，尽管完成了公示，但这种公示不得对抗与其有直接交易关系的原所有权人。也就是原所有权人仍可基于无效或被撤销的合同要求受让人予以返还，可称为无因性原则的相对化。

由于物权行为无因性对交易安全的保护的绝对性，德国学说和判例提出了物权行为无因性的相对化，使物权行为效力受债权行为之影响。这些情形主要有三种：附加条件、行为统一和瑕疵一致。[6]

这种对无因性原则的修正旨在减少物权行为无因性的僵硬性所导致对所有权人保护的不利，也就是努力把无因性规则的适用局限于保护交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫无例外地适用分离原则。物权行为无因性理论相对化的目的是实现对民事法律关系的公平调整，以期能在原所有权人和第三人利益之间寻求一种平衡。但是抽象性原则的修正并不否定物权行为的独立性。由此可以说，无因性原则是一般性规定，其相对化具有个案意义。

参考文献

[1]梁慧星，为中国民法典而斗争[M]，北京：法律出版社，，160。

[2]高富平，物权法原论[M]，北京：中国法制出版社，，597―599。

[3]肖厚国，物权变动研究[M]，北京：法律出版社，2002，325。

[4]崔建远，中国房地产法研究[M]，北京：中国法制出版社，1995，266。

[5]国家土地管理局科技司，土地管理法律知识[Z]，北京：中国大地出版社，，109。