物业小区人员配置计划

物业小区人员配置计划（精选9篇）

物业小区人员配置计划 第1篇

物业管理 26万平米的住宅小区应配备多少管理人员

项目经理 1人

项目助理 1人

工程经理1人

工程主管兼调度 1人

安保经理 1人

消防主管 1人

保安队长 1人

客服经理 1人

保洁绿化经理 1人

主管会计1人

管理人员共计10人

其它业务岗位要看你的岗位设置了，一般来说，26万平米的住宅配置： 客服人员（楼宇管理员）不少于8人

工程维修人员不少于12人（水电各半）

保安员不少于32人（按24小时值班制度，设8个岗位，每岗4班轮换）保洁不少于15人（平均每2万平米配置1人，园区及周边外围2人）绿化不少于3人

物业工作人员共计不少于70人

全部人员合计80人（最低）。

通常来说，26万平米小区，只要不是经适房，80--90个物业人员的配置算是比较合理的，高级公寓和别墅需要的人员就更多了。

上述配置不含车场管理。

物业小区人员配置计划 第2篇

您好！

我是xxx，万分的难受，现在跟您来辞职，我知道这个时候来辞职也不是时候，但是想了想，我还是应该做出这个决定，自己本身心思就已经不在工作上面了，而且在物业工作已经两年的时间，我真的是知道自己如果没有一个好的状态，是无法在这个工作岗位上面坚持下去的，也没有办法把这么一个工作做好，如果影响到了工作，这是我非常不愿意看到的，也是会影响很大的，所以我毅然而然的跟你提出了辞职，这是我做出的一个重要决定，我也希望未来的自己能够不因为这个决定而感到后悔，而是因为这个决定而感到庆幸，让自己在物业的工作有一个圆满的结局。

我是两年前来到我们物业工作的，有这两年的工作经验，我在这里的一切都非常的熟悉，我知道自己作为一名物业人员，应该做好哪些事情？有些东西不应该就说说一个应该是值得自己去动手做的，因为那些事情本身就是我们自己的份内职责，一定要完善好，一定要处理好才是，我一直都在坚定自己的意志，我也希望自己能够通过这些微小的细节去做好更多的事情，这是我对自己的一个要求，也是我对工作的一个要求，执行好这些落实好每项规定，真的很有必要，作为一名物业工作人员，本身就应该有这种责任心，本身就应该让自己，不断的进步，不断的成长起来，这就是一种责任心态，应该时刻的记得时刻的保持下去。

我在这里的要求是很高的，我一点都不希望自己因为一些特殊的原因而影响到自己的工作，物业工作对于我来讲意义很大，因为这两年我就是这边度过的，我深深的知道自己应该遵守物业的相关规定，不应该影响到了日常的一些工作，本身就充满了很多很多的状态，有一些事情是应该要去保持下去的.，更加应该落实好，就是这工作的负责，也是一种责任，本身就充满了很多争议，但是一定要做好这些事情，因为做好这么一件事情，真的不容易的，特别是做好自己的本职工作，所以我一定要好好的对待她，但是现在因为一些原因，我不得不跟您提出辞职了，这也是对自己的一种负责。

两年的时间，我真的成长了很多，感激我们物业的每一个人，感激在物业的每一天的经历，现在我也能够放心的离开物业了，给这两年的工作画上一个圆满的句号，希望您能批准我的辞职。

此致

敬礼！

辞职人：xxx

20xx年x月x日

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创新物业小区综合管理思考 第3篇

1.1 物业服务企业理念定位不清

物业服务既是一个管理过程, 更是一种实践服务理念的过程。物业管理的对象是物业, 包括建筑物、附属的设施设备、相关场地等;而服务对象是人, 受雇于业主, 服务于业主, 这就必须坚持业主主导原则。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清, 以管理者自居, 管理及服务方式缺乏人性化, 导致了工作单一, 服务质量下降, 甚至纠纷不断。

1.2 物业服务企业人员综合素质有待提升

部分企业为降低运行成本, 低薪聘请文化低、年龄较大、没有接受过专门培训的人员上岗, 这样使得物业服务的内容及形式只能停留在简单的卫生保洁、安全保卫等层面, 遇到一些技术性服务的工作就难以胜任。加上这一行业劳动强度比较大, 工资待遇较低, 一些从业人员只是把物业服务工作当作是自己转换就业岗位的跳板, 一旦找到自己满意的工作就立即跳槽, 使得物业服务行业的队伍稳定性不能得到有力保障。

1.3 物业服务合同和管理规约存在的问题

物业服务合同不规范, 合同双方的权利义务及违约责任不明确。部分小区管理规约条款简单, 文本不规范, 内容与合同的条款不相符合, 双方的责权利书面约定不平等, 致使双方的合法权益得不到有效的保证。关键是业主与物业服务企业都未认真审视和履行管理规约的规定。

1.4 物业服务费收费率低

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业服务中也应该贯彻“谁享用, 谁受益, 谁负担”的原则, 但收费难问题困扰着物业服务企业, 影响物业企业健康发展, 同时, 也使物业服务主体双方产生了后续的不良连锁反应, 也遏制了物业服务企业进一步发展壮大。物业费收取率低主要存在两方面因素, 一是物业服务自身服务质量无法保障;二是业主还未建立“产权归己、维修自理”的观念, 缺乏“花钱买服务”的消费意识。

更多的业主是消费理念不正确, 未真正意识到物业服务具有等价交换的商品属性, 片面地追求不符合市场规律的“低价格”“高服务”, 一旦不尽如人意就拒交物业服务费, 侵害其他业主的利益, 造成物业服务企业收费率低、服务水平下降的恶性循环。社会宣传缺乏对社会、企业、业主的正确引导, 甚至缺乏公正而深刻的思考, 导致业主对物业服务企业产生错误的认识, 有时认为物业服务企业任何事都应该管, 权利扩大化, 有时又认为物业服务企业是单纯为利益而存在的, 收取物业服务费用, 这些扭曲的认识造成了大量群体纠纷。

1.5 物业承接查验存在的问题

由于建管不分, 同时在选聘物业服务企业过程中开发建设单位占主导地位。物业服务企业往往无法按正常规定、程序进行严格的物业承接查验工作。在物业承接查验过程中敷衍了事, 造成了物业承接查验制度不完善;移交工作不完整。因物业服务企业不完全具备有经验的工程技术人员, 无法发现工程质量问题。在查验时, 只知道项目及配套设施设备的有无, 对否符合建设安装要求、质量是否合格缺乏判断力。

1.6 小区未真正纳入社区管理

小区物业管理未真正纳入社区建设, 政府有关部门对社区管理未进行有效整合。物业服务属综合性问题, 由于管理、服务工作不到位, 小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。上述情况出现后, 物业服务企业因无任何行政手段, 只能对居民进行劝阻。由此, 物业企业承担了大量政府部门的职能, 导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外, 由于政策滞后, 政府一些部门在相互配合上缺乏整体性, 对于整个社区的管理未形成有效整合。甚至把物业企业视为“社会单位”, 而非市场经济中的企业主体, 忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。

1.7 开发商遗留问题影响物业管理工作

开发商遗留问题转嫁物业服务企业, 多数小区由于开发商向业主交房屋之前, 缺乏政府整个开发项目共同验收的环节, 导致缺乏必要的配套共用设施, 引起业主入住后的不满。同时, 业主又认为开发商对于销售承诺没有兑现、房屋质量存在问题、分摊不合理、面积缩水、规划更改、延期交房等, 纷纷找开发商索赔甚至退房, 但长期解决不了问题, 所以把怨气发泄到物业服务企业身上。业主表达不满的通常方式就是拒交物业服务费, 造成物业费收缴困难。

2 举措

2.1 加强培训, 全面提升物业机构人员专业素质

针对企业及人员服务理念不清, 人员专业素质不高, 我局通过举办专业的培训会, 针对物业行业紧缺人才, 开展有目的性的培训工作, 全面提升物业服务机构人员的专业素质。

2.2 严格执行承接查验标准

针对开发商遗留及承接查验中存在的问题, 我局通过认真实施承接查验程序, 严格执行承接查验标准, 在物业接管时, 明确物业企业与开发单位的责任, 杜绝此类问题的发生。

开发企业在将物业交付给业主及物业服务企业前, 须经相关行业专家到现场查勘并确认物业服务用房及业主委员会办公用房是否按规定配备, 各项附属设施设备是否按设计要求配置到位、是否能够正常使用、维护保养是否到位, 各项规章制度是否健全, 人员配置是否到位, 是否达到交付使用条件等, 要求开发企业与物业服务企业进行现场移交或整改, 从源头上彻底杜绝因开发企业遗留问题而引发的物业矛盾纠纷。2012年7月至今, 凡经过承接查验和交付使用现场查勘的项目, 尚无一例因此而引发的物业矛盾纠纷。

2.3 培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作

针对业主消费观念不成熟, 部分业主大会违规操作的问题, 我局要求物业企业加大宣传力度, 增强业主花钱买服务意识, 不交物业管理费是违法行为的宣传, 引导业主依法履行业主的权利和义务, 同时监督《业主规约》的执行力度, 将业主违约行为进行宣传, 提高业主的自觉性。

下一步我局将以业主大会规范化运作为重点工作, 在全省范围内率先创新业主大会运作模式, 采取选举楼栋长, 业主通过书面委托的形式, 授权楼栋长行使业主权利, 解决业主大会召集难、开会难、议事难等根本问题, 使楼栋长发挥议事、决策和监督职能, 迫使业主委员会更好地履职。

3 六大创新手段

(1) 行政部门齐抓共管、各司其责, 建立联动机制。业主购房阶段, 房管部门负责监控预售、销售过程中“一房多卖”问题;规划部门监控新售楼盘在规划设计方面宣传的真实性和准确性 (虚假宣传) ;建设部门负责监控房屋质量问题。交房阶段, 房管部门负责监督企业是否进行“承接查验”和“交付使用”, 大部分开发企业在面临办理“大产权”时才发现还未进行“承接查验”和“交付使用”;物价部门负责全县物业小区收费备案及许可, 查处违规收费, 规范物业小区经营收费行为, 协调处理物业区域内收费方面的纠纷;公安部门负责防止“房闹”等事件的发生。入住阶段, 房管部门负责监督指导物管公司、业主委员会的行为规范、协助公安做好“四防”及流动人口管理, 防止因物业管理问题及业主委员会不作为而引发不稳定因素;公安部门负责流动人口管理;支撑相关部门联合执法;查处业主委员会的违规操作;负责监督“人防、物防、技防、消防”落实情况 (具体视小区大小来定) , 防止因外来人员未进行登记管理导致小区被盗以及业主委员不作为、滥用公款而引发的不稳定因素。规划部门负责查处违章搭建、“住改商”和侵占公共绿地等行为。技监部门负责监督、排查、处理电梯运行、维保等产生的问题。防止电梯故障以及未按时间进行维护保养而损害小区业主人身安全引发的不稳定因素。

(2) 建立“三级网格化”管理, 即房管局、镇 (街) 和社区, 一个网格配备一名物业管理协管员和必要的办公设备。

(3) 建立履约保证金, 健全对物管企业的监督管理。

(4) 建立对业主委员会的监管体系, 监督日常工作, 年终作为“评优选先”的重要依据。

(5) 此项工作纳入县委、县政府目标考核体系, 县委、县政府目督办对行政圈内各职能部门各司其职, 各负其责的情况进行目标考核。

(6) 创新宣传方式, 对物管企业和业主委员会、业主容易违规、违纪、违法等行为, 制作专题VCR宣传片, 形象生动便于记忆, 形成较强的威慑力。

摘要：物业服务小区综合管理是当前社会管理的重要组成部分。由于物业服务从业人员素质有高低、服务标准参差不齐、业主权利与义务不清等, 直接影响业主生活质量和社会稳定。从区域物业调研入手, 剖析问题、探索措施、创新手段, 是当前加强社会管理的有益探索。

关键词：物业管理,三级网络化,两圈一纽带

参考文献

[1]物业管理条例.中华人民共和国国务院令第379号[S].

[2]四川省物业管理条例 (2012年3月29日) [S].

小区物业收费管理系统 第4篇

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

物业小区维修人员职责 第5篇

1、负责受理业主报修相关事宜，安排人员上门维修。

2、整理归档工程日常设施设备检查相关资料。

3、完成领导交办的其他工作任务。

小区物业工作人员职责 第6篇

2、负责组织编制所辖主要设备系统的维修保养计划，并督导班组执行;

3、有效的制定节能改造方案并有效沟通和执行合理有效的装修管理方案，并根据现场实际装修情况做出管控;

4、协助服务中心负责人做好与开发商及业主在工程方面的沟通协调工作;

小区物业工作人员职责 第7篇

2、制定本部门岗位职责、规章制度、工作程序，并严格执行、监督。

3、定期召开部门工作例会，部署本部门的各项工作安排，督导其各项决议的执行;

4、负责协助对各专业技术工进行考核及资格等级证的考取评定。对本部门员工定期做出监督、考核。配合销售、收楼工作、组建物业团队管理;

5、负责协调客户与公司相关部门关系，处理客户投诉并组织客户意见征询活动及社区文化的展开，了解客户对公司各项服务的意见及建议;

6、处理突发事件;

7、积极与属地派出所、居委会等管理机构和供电、供水、邮政、通讯等服务机构建立良好的业务关系，协助有关部门开展各项工作;

论物业小区的车库归属 第8篇

1 确定物业小区车库归属的必要性

1.1 小区车库的内涵与类型

《物权法》第74条仅对建筑区划内车库的归属以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的权属作出规定, 但并未针对小区车库类型的不同而作出具体的规定, 因此在现实操作中遇到不少障碍, 故本文在探讨物业小区车库归属之前有必要对小区车库的内涵作出说明。

小区车库是指建造于土地用途为居民住宅用地之土地上的车库, 不涉及商业用地、综合用地及其他用途之土地上所建的车库。其包括住宅小区基地范围内不与房屋相连的露天停车区域, 以及以房屋的一层部分或地下层部分为停车之用的停车区域。无论是学术界还是实践中, 对小区车库的分类现还没达成共识。笔者将小区车库区分为两类:地面停车位和地下车库, 以便对车库归属分别作出探讨与分析。下文所称的停车位是指住宅小区基地范围内不与房屋相连的露天停车区域;而地下车库是指以房屋的一层部分或地下层部分为停车之用的停车区域。

1.2 确定小区车库归属的必要性

现不少开发商在开发新楼盘时都在自己的小区内修建车库, 以期获得丰厚回报。另外, 一些业主认为在小区购买了房产就自然获得停车权, 这一心理反差致使开发商与小区业主在实务中常因车库的使用归属问题而对簿公堂。

物业小区的车库的归属既可由业主享有也可由开发商享有。要实现定纷止争, 关键是要理清小区车库的法律属性。本文将从建筑物区分所有权理论角度、土地使用权和房屋所有权的角度以及“谁投资谁收益”的角度探讨车库的法律属性, 以期为确定车库的归属问题提供强而有力的理论基础, 以保护开发商和业主的合法权益。

2 物业小区车库归属的确定

2.1 小区车库的法律属性

物业小区的车库就其性质而言究竟是属于建筑物的专有部分还是共有部分, 这是确定车库权属所需的前提条件。本文将从以下三个不同的角度去分析其法律属性, 为确定小区车库的归属奠定理论基础。

2.1.1 从建筑物区分所有权理论考察

建筑物区分所有权是指, “由区分所有建筑物的专有部分所有权, 共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所共同构成的特别所有权。”作为区分所有权中的“单独性灵魂”———专有所有权, 依学者的通说, 是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。而共有所有权通常是指, 建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定, 对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有所有权的客体范围主要包括四个方面, “第一, 建筑物的基本构造部分, 如支柱、屋顶等;第二, 建筑物共有部分及其附属物, 如楼梯等;第三, 建筑物所占有的地基使用权;第四, 住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙等地上物以及设置在地下的共有物。”物业小区内的停车位一般都是利用小区内的绿地、道路而设置的, 换言之, 停车位的设置实质上只是改变了住宅小区内绿地、道路的原有用途。但这一改变并不能影响其作为共有所有权的客体, 因为住宅小区内绿地、道路本来就是业主们共同所有的, 现作出改变是业主们对其所拥有的标的物的一种处分方式, 因此物业小区内的停车位应属于共有所有权客体的范畴。开发商建造地下车库的本意是为小区业主提供完善的社区服务, 可见地下车库的性质与小区内的其他公共设施的性质无异。由于汽车的停放、车库的维护需要专人管理, 因此业主需签订租用合同并缴纳一定的租金才获得车库的使用权, 但这也不影响其作为共用部分的法律属性。因签订租用合同的一般都是小区业主, 租用资格的取得显然是依据共同关系所产生的成员权, 所以地下车库同样属于共有所有权的客体。

但在实践中, 不少开发商认为其享有小区车库的所有权并可自由处分, 因此将车库以高价出租或出卖给小区业主以外的人, 从中获取高额利润, 大大损害了小区业主的合法利益且影响到他们的日常生活。将小区车库确定为共有所有权的客体有利于保护业主的权益, 同时, 也是建立现代建筑物区分所有权制度的应有之意。

2.1.2 从房屋所有权与土地使用权的关系考察

房地产买卖, 是指“房地产所有权人将房屋所有权与土地使用权转移给买受方, 买受方支付房地产价金的行为。”我国的《城市房地产管理法》第32条规定:“房地产转让、抵押时, 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23、24条规定, “土地使用权转让时, 其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”, “土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时, 其使用范围内的土地使用权随之转让”。通过以上法律规定可以看出, 我国实际上是实行“房随地走”的一元转让模式。《物权法》也承认了此种模式, 其第146条和第147条规定, “建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的, 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”, “建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的, 该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。由此可见, 房屋所有权与土地使用权是密切不可分割的, 房屋的建造依赖于一定的土地之上。换句话说, 没有土地使用权就没有房屋的所有权, 而房屋所有权的让渡必然伴随着土地使用权的转移。开发商将房屋卖予业主后, 就不再享有房屋所有权, 同时依附于该房屋的土地使用权也随之丧失。“如果将房与地分开, 其权利分别由不同的主体享有, 就会造成土地权利人和房屋权利人都难以使用房屋和土地的局面”。由于小区的车库依附于小区土地和建筑物而存在, 在房屋所有权和土地使用权都一并转移给了业主的情况下, 附着于小区土地的车库显然应由业主共同所有。若业主享有房屋所有权和土地使用权, 但小区车库却由开发商享有的话, 不仅不符合常理而且也与上述法律的规定相违背, 这势必激化业主与开发商之间的矛盾, 从而破坏人们安居乐业的生活以及影响社会的和谐与稳定。因此, 从房屋所有权与土地使用权的关系考察可以得出小区车库应由小区业主共同所有。

2.1.3 从“谁投资谁收益”的角度考察

从“谁投资谁收益”的角度去分析物业小区车库法律属性时, 不少学者得出的结论是:由于地下车库的建造成本比较高, 开发商需投入一大笔资金, 如果开发商在设定商品房销售价格以及在销售商品房时没有把建造地下车库的成本纳入建房成本并且地下车库的建筑面积也没有计入公摊面积, 则开发商对其投资建造的地下车库享有所有权, 即地下车库可成为专有所有权的客体。这一结论是基于民法理念中“等价有偿、权利义务相一致”的原则而得出的。理论上似乎讲得通, 但却缺乏实践上的支持。地下车库的建筑面积是否纳入公摊面积之中, 对于业主来说, 获得此信息的渠道还是相对容易的。但业主要想了解商品房的销售价格是否包含地下车库的建造成本则相当艰难, 甚至无从入手。

开发商投资建造地下车库的目的就是为了日后获取丰厚的回报, 但获取丰厚回报的途径并不仅限于开发商要拥有地下车库所有权来实现。在市场经济条件下, 可供业主选择的物业小区多不胜数, 如何吸引准业主购买自己开发的商品房是开发商最关心的问题。随着人们生活水平的日益提高, 业主在选择商品房时还会考虑房屋所在的物业小区是否成熟, 其配套设施是否齐全等因素。投资建造地下车库, 使物业小区提供更完善的社区服务是开发商为了吸引准业主购买其商品房的一种营销策略。从这一点来说, 只要成功吸引准业主前来购买其商品房并且该商品房的出售能为开发商带来丰厚回报, 则开发商的目的已经达到, 同时也符合“谁投资谁收益”的原则。业主选择具有地下车库的物业小区, 显然是为了享受该项服务的。如果地下车库属于专有所有权的客体而归开发商所有, 则容易导致开发商利用其垄断地位, 以不合理高价将车库出卖。这不仅严重损害业主的合法权益也违背民法中“公平交易”的原则。所以笔者认为, 地下车库应认定为共有所有权客体为宜。

2.2 建筑物区分所有权理论在判断小区车库归属中的具体运用

2.2.1 建筑规划内的车库

建筑规划内的车库是指开发商在建房时一并修建的车库, 其主要以地下车库的形式出现。对于此类车库的权属, 笔者认为判断的首要标准是该地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公用建筑面积进行分摊。如果地下车库的建筑面积已作为公用建筑面积进行了分摊, 那么业主在购买商品房的时候, 其购买的总面积已经包括了地下车库的面积, 即业主已实际购买了地下车库。在这种情况下, 地下车库的所有权应属于全体业主共有。反之, 如果地下车库的建筑面积没有分摊到公用建筑面积之中, 则该地下车库的产权应归开发商所有。

以地下车库的建设成本是否被纳入建房成本来判断小区车库权属的观点, 笔者认为并不科学。首先, 标的物的成本高低并不是直接决定合同价格的。在市场经济条件下, 价格的高低是受供求关系影响的。商品的成本再高, 若供大于求, 商品便难以高价出售;相反, 商品成本再低, 若供不应求, 利润再高也无可非议, 这是市场的铁律。其次, 开发商为了收回成本, 肯定将其建设过程中的直接和间接费用全部计人商品房的销售价格当中, 但摊入成本的东西并不一定按成本内容在销售时按比例出售给购买者。在实践中, 业主难以考究修建地下车库的建设成本是否被纳入建房成本, 故笔者认为此标准无论在理论上还是实践中都不能作为判断小区车库权属的标准。

2.2.2 占用小区公共道路、设施而设置的车位

如前所述, 占用小区公共道路、设施而设置的车位应属于共有所有权客体的范畴, 即此类停车位的所有权由小区的全体业主共同所有。目前各国在立法上将共用部分划分为法定共用部分和约定共用部分。所谓法定共用部分, 是指性质上、构造上的共用部分, 也就是基于建筑物的结构设计、功能或效用, 属于整个建筑物存在不可或缺的组成部分, 或者是服务整个建筑物使用的部分, 如基础结构中的支柱、外墙、电梯、走廊等。法定共用部分必须是构造上或效用上无独立存在的必要, 而只能是为整体物业利用而存在的建筑物、设备等。因此“法定共用”突出的是依建筑物的自然属性而不是依全体业主的约定而由全体业主使用或分享其利益的部分。约定共用部分则是指在结构、功能上并无作为整个物业利用的必要, 而是基于全体业主的约定, 将构造上、利用上具有独立性的建筑物、设施确定为共用部分。如底层供物业管理人员使用的房间。

由此可见, 占用小区公共道路、设施而设置的停车位因其在构造上、利用上具有独立性且不属于整个建筑物不可或缺的组成部分或是服务整个建筑物使用的部分, 所以, 此类停车位是属于约定共用部分。

业主作为区分所有权人, 其享有的共有权包括使用权、收益权、处分权。共用部分的使用权, 在法律上具有特殊性, 虽说共用部分的共有权在法律性质上属于按份共有, 但对于共用部分的使用则是按需或随机的, 而非依照各区分所有权人对共用部分的“应有份额”而使用, 任何人都不能阻止其他建筑物区分所有权人的合理使用。在实践中, 共用部分的使用一般存在随机利用、轮流使用、固定专用三种方式。从目前此类停车位的使用情况来看, 停车位的使用宜采取固定专用方式, 由全体业主共同约定由固定的业主使用固定的停车位, 即在停车位上设立专有使用权。所谓专有使用权, 是指由特定的人专属独占使用本来应由各区分所有人共同使用的共用部分。

3 对《物权法》有关条款及相关制度的完善

3.1 明确约定不明或没有约定下的小区车库所有权归属问题

在前文中, 笔者已认同“确定小区车库归属”的首要标准就是判断车库的建筑面积是否被纳入公摊面积之中。所以, 在当事人约定不明或没有约定, 且依据《合同法》第61条仍然无法确定归属的情况下, 笔者建议采用公摊面积计算法来确定车库的归属。理由是此做法符合民法中的公平原则并且已得到司法实践的认可。如果在销售房屋时, 开发商已将车库的建筑面积分摊到公摊面积之中, 那么开发商实际上已将车库的产权转让给业主共有。反之, 车库的所有权由开发商所有。基于开发商与业主间存在掌握信息的不对称性, 开发商始终处于优势地位, 故应让开发商承担举证责任, 以维护处于劣势地位的小区业主。此外, 从保护弱势业主的角度出发, 笔者认为另一种“确定小区车库归属”的方法就是:在约定不明或没有约定的情况下, 推定由全体业主共有。这主要是考虑到开发商完全可以利用其优势地位, 通过制定格式合同来争取自己的最大利益。车库的建筑面积是多少, 是否将其分摊到公用面积之中, 开发商对此情况再清楚不过了。而且在开发商的背后一般都有强大的律师团为其草拟格式合同, 在签订购房合同时, 业主一般都是与开发商签订事先准备好的格式合同, 业主要么接受要么拒绝, 很少出现修改合同条款的情形。在此情况下, 如果合同中依然没有规定车库的归属, 我们有理由推定开发商已经放弃主张车库的所有权;并且根据合同解释原则, 在发生权属争议时, 法律应当作出不利于开发商的解释。故笔者认为, “采用公摊面积计算法”以及“推定业主共有法”对解决《物权法》没有明确规定约定不明或没有约定情形下车库的归属问题可起到积极的促进作用。

3.2 分类规制物业小区车库的权属

结合我国的实际情况, 建议将车库划分为法定停车场和增设停车场。法定停车场是法律强制设置的停车场, 依据建筑物区分所有权的原则, 这部分的车库由全体小区业主共同所有。因其具有法律强制性, 所以开发商不得在房屋买卖合同中约定这类车库归其所有, 只能由小区业主共同所有。增设停车场则是开发商自行开发法定停车场以外的停车场, 其所有权归开发商所有并且可自由出租买卖而不受任何限制。前者是为了保护小区业主的停车权利, 后者则是为了满足周边其他业主或单位的停车需要以及调动房地产开发商的建设车位、车库的积极性。需要强调的是, 增设停车场的建设必须在满足小区业主所需法定车位数量的前提下才能被允许建设, 否则不得私自建设。

本文认为小区车库的权属应根据车库的法律属性来判断, 并辅以“公摊面积计算法”和“推定业主共有法”加以确定, 而不能仅仅以当事人的约定来确定其权属。从上文关于车库法律属性的分析来看, 我国物业小区车库的归属应以小区业主共有为主, 其中占用小区公用道路、绿地而设置的车位应毫无疑问地归业主共有, 建造的地下车库则附有条件地确认其为开发商所有。理由是:小区公用道路、绿地的所有权是属于全体小区业主共有的, 在其上设置车位充其量不过是改变了公用道路、绿地原有用途而已, 而且这类车位的开发基本不用成本, 故应属业主共有无疑;地下车库的建造本意是为小区业主提供更好的服务, 其在性质上属于小区的配套设施, 一般来说地下车库的归属应确定为业主共有, 但为了鼓励开发商积极开发建造小区车库, 所以在一定条件下还是应将地下车库确认为开发商所有, 以满足日益增长的停车需求。

参考文献

[1]张洪雨.小区车库权属问题民法研究[D].吉林:吉林大学法学院, 2007.3.

[2]刘阅春.论小区停车位及车库的归属——兼议对《物权法》第74条规定的理解[J].云南财经大学学报, 2007 (5) .115.

[3]张洪雨.小区车库权属问题民法研究[D].吉林:吉林大学法学院, 2007.27-30.

[4]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京:法律出版社, 2007.204.

小区物业人员管理方案范文 第9篇

物业管理方案1

为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：

一、指导思想

以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。

二、主要目标

总体目标：力争到20xx年年末，杭州市区(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区)实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区(共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户)基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。

具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

三、实施范围

杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

1.1999年以前建成;

2.房屋标准成套;

3.尚未开展专业化物业管理。

四、基本原则

1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。

2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。

3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。

4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。

5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。

五、实施步骤

1.调查计划阶段。20xx年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。

2.全面推进阶段。20xx年7月-2011年年底，全面推进五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20xx年完成100万平方米，20xx年完成500万平方米，2011年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。

对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。

六、改善措施

(一)完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：

(1)划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。

(2)建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。

(3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。

2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：

(1)新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。

(2)环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚(库)整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。

(3)房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理(含平改坡)、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。

(4)公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。

(二)建立物管机制。

在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。

1.确定管理模式。

街道办事处(乡镇政府)应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区(或零星住宅)因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处(乡镇政府)确认同意后予以接收。

征求居民意见以户为单位(一个独立产权单位为一户)，采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处(乡镇政府)委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业;选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。

2.实施物业管理。

(1)社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

(2)专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。

七、资金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。

2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：

(1)环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担;承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

(3)弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担;电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担;管道煤气的建设(改造)费用由市燃气集团承担;自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。

(4)物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。

3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。

八、保障措施

1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室(设在市房管局)，具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处(乡镇政府)应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、*、*执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。

2.落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。

3.加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴;建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位(个人)进行奖励;住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免;水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。

4.加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道(乡镇)、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施目标考核，具体考核办法另行制订。

5.加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。

滨江区、杭州经济技术开发区、杭州西湖风景名胜区，萧山区、余杭区可参照执行。

小区物业管理实施方案2

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

二、职责任务

(一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作。

1.街道物业管理办公室职责

(1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。

(2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

(3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

(4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

(5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

(6)组织建立辖区物业管理的领导机构。

2.街道各科室职责

(1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。

(2)街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的考核与奖惩评比。

(3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

(4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。

(5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。

(6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。

(7)街道纪工委负责对社区管理工作的考核，对物管资金使用进行监督和审计。

3.社区居委会职责

(1)指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

(2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

(3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

(4)成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

(5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

4.物业管理服务中心职责

(1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

(2)接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实;定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

(3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

(4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

(5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

(6)定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

(7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

(8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

(9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

5.物业管理应急维修站职责

(1)按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。

(2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

(3)负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

(4)负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。

(5)对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。

(6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。

6.物业管理矛盾投诉调解站职责

(1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(5)有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。

(6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。

(二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

(三)加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。

三、组织领导

街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：

领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。

四、机构设置

为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。

1.街道物业管理矛盾投诉调解站

2.街道物业管理应急维修服务站

3.街道物业管理服务中心

4.社区物业管理监督小组

各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

五、实施步骤

1.制定方案阶段(6月12日前)

(1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

(2)外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

(3)落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

2.宣传发动阶段(6月20日前)

(1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。

(2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。

3.全面实施阶段(6月21日—6月30日)

“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

六、工作要求

1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。

2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。