土地证券化范文

土地证券化范文（精选3篇）

土地证券化 第1篇

一、资产证券化和土地证券化的基本涵义

所谓资产证券化 (asset securitization) , 是指金融机构将非标准化的贷款资产集中起来, 组成资产集合, 然后再将集合的资产细分为标准化的可转让的证券资产。其最突出的特点是将原本缺乏流动性的 (或者流动性较差的) 资产通过整合或重组转换成为具有相同金额、相同期限和相同收益的金融工具, 使其在金融市场上可以自由买卖。

土地是市场经济中缺乏流动性的稀缺经济资源, 但人们认为土地也是适合资产证券化的。日本经济学家野口悠纪雄在他所著的《土地经济学》中指出:“土地证券化就是把土地 (或者对土地的出租) 能够得到的收益, 作为担保 (抵押品) 发行证券, 然后把这些证券卖掉。”在国内, 以农村土地承包经营制度为前提, 有学者将土地证券化定义为:以土地收益作为担保发行证券, 是在不丧失土地产权的前提下, 利用证券市场的功能, 将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产;或者解释为把承包土地的权利或者承包土地所能够得到的收益转变成为资本市场上可销售和可流通的金融产品的过程。

由此可见, 土地证券化 (Land Securitization) 通常被理解为以证券 (或金融市场上可流通的金融产品) 形式进行融资, 具体是指设计一种满足资金供需双方要求的金融工具, 使资金需求者及时获得所需资金, 资金供给者藉此获得合理报酬的资金融通过程。简言之, 就是以土地收益或土地贷款作为担保发行证券的过程。它旨在可以将价值量大的土地资产流动化、细分化, 在不丧失土地产权的前提下将其证券化, 并利用证券市场的功能使土地资本大众化和经营专业化。从土地证券化的原理来看, 它集中体现了现代理财思想的创新。一般来说, 土地证券化有两个侧面:一是作为资金筹措手段, 产生全新的融资方式, 它吸收了直接融资与间接融资的优点, 是一种非负债型融资;二是作为资产运用手段, 克服土地由于单位价值量大、不可移动、不可分割, 对于小规模投资者来说难以购买流动性差的缺点, 从而提高土地使用效率。

二、农村土地证券化的分类及其基本流程

狭义的资产证券化按照产生现金流的证券化资产的类型不同, 将资产证券化分为抵押贷款证券化 (MortgageBacked Securitization, 简称MBS) 和资产支持证券化 (AssetBacked Securitization, 简称ABS) 两大类。二者的区别在于, 前者的基础资产是抵押贷款, 而后者的基础资产是除抵押贷款以外的其他资产。

因为土地证券化是由资产证券化的原理发展而来, 所以土地证券化根据上述分类方法, 也可以分为土地抵押贷款债权证券化和土地资产支持证券化。具体来说, 在我国农村土地承包经营责任制的大前提下, 土地抵押贷款债权证券化指金融机构或中介机构 (主要是商业银行) 将特定的土地抵押贷款 (农地的使用权作为抵押物) 债权进行转让, 由专门的证券发行机构加以包装组合, 以金融债权资产为担保, 设计、发行证券的过程。土地资产支持证券化是指土地开发经营机构或组织 (主要是农业企业的资金需求者) 直接将缺乏流动性的项目资产 (土地能够获得的未来收益) 转换为在资本市场上可以出售的有价证券的过程, 如常见的发行土地债券、土地股票等。

概括地讲, 以农民将土地使用权抵押给金融机构 (主要是商业银行) 或农民企业把土地未来收益整合成项目资产为基础, 就能够进行完整的土地证券化融资。同资产证券化一样, 土地证券化的基本流程是:发起人 (主要是商业银行或农业企业) 将证券化资产出售给一家特殊目的机构 (Special Purpose Vehicle, SPV) 或者由SPV主动购买可证券化的资产, 然后SPV将这些资产汇集成资产池 (Assets Pool) , 再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资, 最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。

三、农村土地证券化的优越性分析

土地证券化作为一项创新的农村金融制度, 其优越性显而易见。它对推进我国农业制度改革变迁, 加快实现农业产业化、农业现代化, 具有远大而现实的意义。

(一) 活跃土地市场, 优化土地资源配置

土地的位置固定性、质量差异性和供给有限性决定了合理利用土地资源是人类生存和发展的客观需要。当前在我国市场经济条件下, 通过明确土地所有权主体, 建立市场化的土地使用权体系, 构建农地灵活的流转机制, 已经成为多数人的共识。土地作为一种市场重要的生产要素, 实现农村土地证券化后, 土地资源转化为具有流动性的金融资产, 不仅仅活跃了土地市场, 还可以在市场调节作用下得到优化配置。

(二) 降低土地经营风险, 拓宽农业融资渠道

农村土地证券化关键在于通过证券化金融中介机构, 将社会上非农经营者的大量资金筹集投入到资金匮乏的农业生产上, 不仅达到了拓宽农业生产的筹资渠道, 同时还为社会的投资者设计了另一独特投资对象, 即农村土地证券。还有土地经营者和土地证券投资者的高风险借助于资产证券的组合、优化, 自然得到分散, 一方面使土地经营者的收入得到了保障, 另一方面使土地证券受到更多投资者的青睐。

(三) 统筹安排各类农业用地, 实现农业现代化经营管理

实现土地证券化过程的前提条件中包括农业企业的大量出现。农业企业必然会做农业土地整理工作, 要归并零散地块、整理中低产田、加强农田水利建设和改良土壤, 制定合理的土地利用规划, 优化土地利用结构等, 进一步实现土地规模经济效应, 以保证未来收益的获得。这样, 最终这些工作有计划地统筹安排各类、各区域农业用地, 不但为土地证券化做好基本准备工作, 而且推进了合理耕作和采用先进技术的集约经营管理, 自然成为实现农业生产的产业化、现代化的重要步骤。

(四) 提高土地利用率, 保护耕地资源

从我国现实情况看, 土地资源零散分布, 以家庭为主体的分散承包经营, 明显与统一的、规模化的、先进的科学技术管理经营无法相比。通过土地证券化发挥土地规模经营的经济效应, 改变土地的粗放经营方式, 使其向适宜的集约经营方式转变, 对提高农村现有土地资源利用率显然有巨大的挖掘潜力。农业土地适度规模经营, 谋求获得土地的最佳经济效益, 不仅能弥补国家财政支农不足造成的土地资源闲置、浪费的缺陷, 而且达到了保护耕地资源的目的。

(五) 稳定农民收入, 加速新农村建设进程

农村土地资产证券化通过把农民的土地资产转换成有固定收益的证券化资产, 使农民从中获得了有保障的稳定资金收入。这一部分固定资金收入避免了农民因自然灾害、农产品价格波动等客观因素带来的风险, 也减少了由于经营管理方式落后和技术能力不足等因素带来的损失。

土地证券化 第2篇

容考试试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”，“三通一平”是指。

A：通水、通电、通信，地面平整

B：通水、通路、通信，地面平整

C：通水、通路、通电，地面平整

D：通水、通电、通气，地面平整

E：时间因素

2、下列关于土地经济供给的叙述，错误的是。

A：建筑用地的经济供给弹性相对大于耕地

B：土地集约利用和提高产出量可以增加经济供给

C：土地经济供给的增加可以超越自然供给范围

D：社会需求结构的变化引起土地经济供给的变化

E：土地

3、按土地价格使用目的，地价可分为：买断价格、租赁价格和__。

A．抵押价格

B．使用权价格

C．申报地价

D．评估价格

4、张庄村民田某，于1992年申请宅基地建房居住，2000年7月，田某将其房屋租赁给外来打工人员居住收取租金，2001年，田某再次以无房居住为由，申请宅基地，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，当地人民政府应__。

A．没收田某出租房屋所得

B．对田某予以罚款

C．在批准时核减用地数量

D．对田某的申请不予批准

5、在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是的地租理论．2007、【2004年考试真题】

A：威廉·配第B：亚当·斯密

C：大卫·李嘉图

D：弗朗西斯·魁奈

E：时间因素

6、评估宗地价格一般应采用方法。

A：一种

B：两种以上

C：三种以上 D：两种

E：时间因素

7、一个地区的绿化覆盖面积至少应占用地的以上，才能起到改善气候的作用．【2004年考试真题】

A：20％

B：25％

C：30％

D：40％

E：土地

8、建筑地段地租的一个显著特点是占有显著的优势．2008、【2002年考试真题】

A：垄断地租

B：级差地租

C：绝对地租

D：相对地租

E：时间因素

9、评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是（）。

A．商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度

B．商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况

C．商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况

D．商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度

10、城市性质是城市主要职能的概括，即的体现。

A：共同特征

B：个性特征

C：整体特征

D：主要特征

E：时间因素

11、在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估项目实地检查，发现有下列行为，其中符合要求的是。

A：受办公场地限制等原因，以电子文件的形式对土地估价报告进行归档

B：在两个月内分别以企业改制、抵押贷款为目的对同一宗地进行评估，第二次现场勘察时未拍摄照片

C：在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已经验收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采用了新的基准地价成果作为依据

D：出具报告时项目主要负责估价师甲某出差，委托另一位估价师代签字

E：合法性

12、研究房地产开发项目的经济效益主要是为了解决建设项目的“合理性”问题，往往涉及项目的投资、租售收入和（）等一系列问题。

A．效益

B．风险

C．资金筹措

D．市场前景

13、房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购买人提供__。

A．房屋所有权证书

B．住宅质量保证书 C．住宅使用说明书

D．土地使用权证书

14、《确定土地所有权和使用权的若十规定》规定，连续使用不满二十年，或者虽满二十年但在二十年期满之前所有者曾向现使川者或有关部门提出归还的，由__根据具体情况确定土地所有权。

A．市级以上地方人民政府土地管理部门

B．县级以上地方人民政府

C．县级以上地方人民政府土地管理部门

D．乡级以上地方人民政府

15、下列选项中，不属于土地利用现状分类原则的是__。

A．统一性

B．实用性

C．科学性

D．固定性

16、年，原国家土地管理局(现为国土资源部)制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。

A：1992 B：1993 C：2002 D：2000 E：合法性

17、王某10年前以65万元的价格购买了一套新建住宅，目前重置价为80万元。已知该类建筑经济耐用年限为60年，为更新老化的线路需要花费3000元。则该建筑物的实体贬值为万元。

A：13．3 B：13．6 C：10．8 D：11．1 E：土地

18、据市场调查确定，某建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类综合还原率为8％，土地还原率为6％，则在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为万元。

A：2000 B：2500 C：2667 D：3333 E：时间因素

19、按照我国会计准则的有关规定，企业短期投资的期末计价应采用（）方法。

A．成本法

B．权益法

C．市价法

D．成本与市价孰低法

20、在土地评估中，涉及房屋折旧年限计算的说法，下列正确的是。

A：取建筑的耐用年限 B：取土地的剩余使用年限

C：取可使用年限

D：耐用年限与可使用年限谁小取谁

E：时间因素

21、下列工业中可以布置在城市内和居住区内的为。

A：石油化工厂

B：机械厂

C：面包厂

D：大型纺织厂

E：时间因素

22、根据开发单位或有关机构的用地申请和建设项目的实际用地需要，城市规划主管部门形成的，以确定用地位置、面积和界限为主要内容的规范性文件是。

A：项目选址意见书

B：项目可行性研究报告

C：建设工程规划许可证

D：建设用地规划许可证

E：土地

23、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有。

A：被取消土地估价师资格已3年

B：被取消考试资格已3年

C：在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年

D：因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年

E：合法性

24、在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成__关系。

A．反比

B．正比

C．互补

D．不相关

25、《土地登记办法》规定，对符合总登记要求的宗地，由__予以公告。

A．市级以上人民政府

B．市级人民政府

C．县级人民政府

D．国土资源行政主管部门

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、建设工程监理的主要内容包括．【2002年考试真题】

A：办理建设的法定手续

B：协调开发商、建筑师、承包商之间关系

C：投资、进度、质量控制

D：合同、信息管理

E：资本金利润率

2、下列关于土地规划与其他规划的关系，表述正确的是。

A：土地规划与国土规划是局部与整体的关系，土地规划是国土规划中有关土地资源规划地深化和落实，国土规划的成果是编制土地规划的重要依据 B：土地规划是具体落实国民经济计划的重要手段和编制区域规划的基本依据

C：从规划的空间范围看，土地利用总体的范畴比城市总体规划小，两者是局部与整体的关系

D：农业区划的成果是土地规划的基础之一，土地规划需要进一步在土地上落实农业资源的合理利用与布局。同时，土地规划对农业用地的规模与布局又有指导和控制作用

E：土地利用总体规划是编制土地利用计划的主要依据，规划在计划之前，计划是规划的具体落实

3、土地法制建设方面，1990年5月，国务院以总理令的形式，颁布了。

A：《城市房地产管理法》

B：《基本农田保护条例》

C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

D：《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》

E：《闲置土地处置办法》

4、下列关于土地估价师资格制度说法正确的是。

A：土地估价师必须经注册才能签署估价报告

B：土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核

C：土地估价师的专业实践期不少于1年

D：土地估价师不可以评估地上建筑物

E：国家实行土地估价师资格认证制度

5、建筑工程概算可采用方法编制．【2004年考试真题】

A：概算定额

B：概算指标

C：类似工程预(决)算

D：施工图预算

E：取得开工许可证

6、垄断产生的原因有．【2007年考试真题】

A：规模报酬递增导致的自然垄断

B：政府给予一个企业排他性的生产某种产品或劳务的权利而导致的行政性垄断

C：大量厂商之间的竞争

D：关键资源由一家企业独有所导致的资源性垄断

E：企业管理者的个人魅力

7、《征用土地公告办法》规定，征地补偿安置、方案公告应当包括下列__等内容。

A．本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量

B．需要安置的农业人口的数量

C．安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式

D．城镇居民的具体安置途径

E．土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式

8、护坡、挡土墙是山地型城市居住区需要考虑的建设内容，其费用一般占到土石方费用的（）。

A．10%～15% B．15%～20% C．10%～20% D．20%～25%

9、限地性原料的失重程度愈大，原料指数__。

A．愈大

B．愈小

C．不变

D．基本不变

10、全部不动产对__必须具有效用。

A．承租人

B．承租型所有人

C．所有权人

D．投资型所有人

E．自用型所有人

11、下列选项属于最大诚信原则内容的有。

A：告知

B：保证

C：弃权

D：禁止反言

E：保密

12、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起__日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

A．30 B．60 C．90 D．120

13、根据《刑法》规定，国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，下列有关刑事责任，正确的是__。

A．情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役

B．情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役

C．致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑

D．致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上十年以下有期徒刑

E．致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处七年以上有期徒刑

14、土地估价报告应经才能生效。

A：估价假设条件说明

B：土地估价师签字

C：公证

D：土地估价机构盖章

E：送文函

15、在选择或参考机器设备运杂费率表中的区间费率时，对于的设备应取费率的下限【2008年考试真题】

A：体积小 B：体积大

C：量轻价高单位

D：量重价低

E：运输不便

16、下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是__。

A．在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差

B．真正现实意义上的工业用地价格可以通过土地利用收益还原并测算出来

C．基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强

D．招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因

17、地籍管理的内容有。【2002年考试真题】

A：初始土地登记

B：土地资源调查

C：土地利用动态监测

D：土地整理规划

E：建立地籍信息系统

18、其他金融机构包括__。

A．保险公司

B．信用合作社

C．商业银行

D．服务行业

E．证券公司

19、国办发[2006]100号规定，国有土地收益基金主要用于。

A：土地出让业务费

B：缴纳新增建设用地土地有偿使用费

C：城镇廉租住房保障支出

D：土地收购储备

E：35％～50％

20、《土地管理法实施条例》规定，具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，供地方案经批准后，由__向建设单位颁发建设用地批准书。

A．市、县人民政府

B．市、县人民政府土地行政主管部门

C．市、县人民政府农业行政主管部门

D．乡镇人民政府

21、根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，乡(镇)土地利用总体规划经依法批准后，乡(镇)人民政府应当在本行政区域内予以公告。公告内容应当包括__。

A．规划目标

B．规划期限与规划范围

C．地块用途

D．批准机关和批准日期

E．规划编制单位

22、__是土地所有制的法律表现形式，是国家或农民集体依法对归其所有的土地所依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。

A．土地所有权

B．土地用益物权

C．土地抵押权

D．地役权

23、土地的__决定了人们只能就地利用土地。

A．位置固定性

B．面积有限性

C．质量差异性

D．功能永久性

24、下列关于地租的说法正确的有。

A：级差地租是归土地所有者占有的垄断利润

B：级差地租由产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成

C：绝对地租形成的根本原因是土地的不可移动

D：垄断地租是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租

E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元

25、对于__等均需要对不动产资产进行估价。

A．企业兼并

B．投资

C．参股

D．企业解体

土地证券化 第3篇

自20 世纪80 年代初推行农村家庭联产承包责任制已达30 年之久,农户耕种土地的产量随着农业科技的不断投入在连年增加,但来自农户融资,规模化经营,管理方式等方面的问题日益显现,成为了阻碍中国农村土地进一步深化发展的重大难题。

现如今,给予农户的资金大多为短期,采取 “春季拨款秋季还款”的方式,农户扩大经营实现规模化的需求很难从资金上得到满足,资金的短缺直接影响到了农户对土地的规划和产业链的延伸问题,集约机械化的经营管理模式也亟待资金的长效投入。所以,如何有效缓解现有农村土地所显露的问题,推动农业体制创新改革是现阶段中国 “三农”问题的核心领域,笔者提出的 “农村土地证券化”便是解决该问题的可能方式。从实行方式上看,农村土地证券化将农户承包土地的未来收益作为担保发行证券,联系农村土地承包市场和证券市场,建立资金需求者—农户和资金供给者—投资者的互惠交易关系,吸收社会分散资金,为农户提供长久的资金支持,能够扩展农户的融资渠道。农村土地证券化将承包土地投放到证券市场,也能够提高农村土地的流动性。从银行来看,农村土地证券化提高了部分银行存款的流动性,促进了金融体系的稳定。对于农村土地证券化的研究从实行方式,受惠群体等方面来看,均具有一定的可行性,是一个值得深入探讨的课题。

2 相关文献回顾

国内外不少学者对于农村土地证券化这一课题有着不同角度的分析和探究。现有的研究文献对农村土地证券化的研究主要分为三类,第一类是对土地证券化模式的研究Haftom( 2011) 认为农村土地证券化模式不唯一,其设计要考虑到不同区域经济发展情况的差异,根据区域经济的实际情况设计适宜当地经济发展的土地证券化模式。Sedara ( 2012) 在对 “整体业务证券化( WBS) ” 和 “特定资产管理计划( SAMP) ”两种土地支持证券化模式的进行分析时,发现这两种土地证券模式的运营过程中均存在弊端,最有效的方式是进行部分改进,证券化融资应以SAMP方式为基础,再运用WBS制定发行预案。第二类是对土地证券化的意义的研究,何冰妮( 2008) 从农村土地证券化对于现实宏观启示的角度上分析了农村土地证券化的优势,她认为农村土地证券化开辟了非农资金进入农业领域的独特的融资途径,可以有效缓解农村发展,规模化经营等方面在农业发展过程中出现的资金筹措问题,并表示农村土地支持证券经过信用升级环节后,风险将大幅降低,可以为我国资本市场提供新的投资品种。孔斌( 2014) 在借鉴发达国家土地证券化先进经验的基础上,结合西部民族地区临夏州的实际情况,认为土地资产证券化在民族地区实行有利于拓宽民族地区融资渠道,解决资本短缺问题。牟芳( 2010) 从提高土地流动性和拓宽农民融资渠道两个大方面透彻分析了在我国农村实行土地证券化的意义。第三类是对土地证券化可行性的研究,朱玉林( 2008) 认为农村土地证券化是一项复杂的操作过程,需要多方联动,一方面要培养专业的农村金融人才,帮助农户实际操作相关金融类交易,另一方面还需要有一个强大的金融市场做支撑,最重要的在于政府相关部门的政策支撑和规程督导,这都有益于日后农村土地证券化事业成长。王燕( 2005) 认为所谓的农村土地证券化就是根据农村土地相应的评级级别,在资本市场上分别以溢价,平价或折价出售土地证券的相关举措,她认为此举可以保证农户充足的资金来源,克服农村资金的瓶颈问题。因此,有关有关农村土地证券化的初步构想基本成型。

但笔者收集整理资料时发现有关农村土地证券化的实证有效性探索较为缺乏,系统性综合数学逻辑和经济原理的探索较少。加之,现有的学术资料大多建立在以往的数据基础上,年代距今较为久远,参考性意义较小。所以,本文意图在收集综合现有贷款利率,农户融资需求,农户融资意向等信息的基础上,探讨农村土地证券化的实际可操作性,为农村土地证券化研究课题的数理基础上的实证分析提出补充性见解和意见。本文运用技术经济分析方法,以利率理论,土地抵押贷款理论为基础,从证券投资的角度出发,对农村土地证券化的可能情况进行量化分析,得出农村土地证券化在现阶段是否可行的结论。

3 农村土地抵押贷款证券化的经济可行性分析

农村土地抵押贷款证券化这一融资方式是否可行,取决于在资本市场上借款人( 即农村经营主体) 对土地抵押贷款证券化这一融资方式的接受度和投资者对农村土地抵押贷款支持的债券的需求。一方面,由于土地抵押贷款证券化相对于土地抵押贷款具有资金充足、资金使用周期长等优势,因此,只要土地抵押贷款证券化融资成本不高于土地抵押贷款利率,这一融资方式就是可以被借款人所接受的。另一方面,投资者对土地债券的需求最终取决于相对同期银行利息率来说,投资者能从土地债券中获取的额外收益率,即土地债券收益率与同期银行利息率之差。当这一差额为正值时,土地债券收益率高于同期银行利率,投资者将有意愿持有该债券,相反,则投资者将没有购买该债券的意愿。在此次的研究中,我们假设借款人通过土地债券和土地抵押贷款这两种方式融资的成本相同,因此,发现土地债券是否可行从根本上取决于土地债券收益率与同期银行利率的差额。

本文将利用技术经济分析方法,求出在现行的贷款利率下,农村土地抵押贷款债券能给投资者带来的收益率,并将该收益率与同期其他类别债券的收益率比较,分析在现实背景下该债券能否在资本市场上顺利发行。假设拟将金额为P,贷款期限为10 年的农村土地抵押贷款进行证券化,且假设贷款利率为i且在贷款期限内贷款利率将维持这一水平。为了简化研究,我们以农村土地抵押贷款等额还本付息这一偿还方式为例。假设贷款在1 月1 日发放,月等额还款额为MP,则有:

可得:

同理,假设发行面值也为P,期限为10 年的债券。该债券采用到期一次性还本,每年支付一次利息的偿还方式,借款期限内年利率固定为r。记每年需偿付的利息金额为Pr。为了简化问题,不考虑债券发行人在到期日前提前还款,由于借款人每年在偿付债券利息时,需要预留一定数量的资金用于到期还本。若将这部分预留出的资金以r的年收益率进行再投资,则为了保证在债券到期时有P的偿本资金,每年必须预留PP的偿本金额。由数量关系,可得:

于是,可得:

因此,实际每年应回收Pr + PP的贷款本息,才能保证债券到期时偿付所有本息。若不将每月回收的贷款进行再投资,可以通过以下过程求出债券发行的年利率r:

即:

两边约去P,可得:

2006 年中国银行公布五年以上的贷款基准利率为年利6. 12% ,农村信用合作社农户小额信用贷款利率为年利率11. 016% ,因此,基于基准利率和农户小额信贷利率可知:

设12i = 6. 12% ,

固定不变,即i = 0. 51% 。那么,r = 5. 75%

设12i = 11. 016% ,固定不变,即i = 0. 918% 。那么,r= 10. 38% 。

为了方便解释分析,我们认为农村土地贷款利率和农村信用社贷款利率是一样的,由此可以就以上我们所做的计算得出: 如果我们采用与五年期以上的农用贷款年利率( 即6. 12% ) 相同的利率水平来发行偿还期限为10 年的土地抵押证券,那么在不考虑一切交易费用、提前还款以及闲置部分的资金再投资等特殊情况下,这种每年支付一次利息的农村土地抵押债券的年利率可达到5. 75% 。同理,当五年期以上的农村土地贷款的年利率调整为11. 016% 时,债券的年利率则提高到10. 38% 。我国2006 年国债的收益率情况为: 五年期国债的收益率为3. 185% ,七年期国债的收益率为3. 4997% ,十年期国债的收益率为4. 3927% 。照此计算,如若在土地抵押贷款证券化的过程中,政府可以在其中担任担保人的角色,或者出台政策、制度等,如制定税收优惠政策,则农村土地抵押贷款证券的利率将远远高于同期的国债。

上文中已经考虑了偿债本金的再投资情况,但是对于已收回但没有以利息形式发放给债券投资者的那部分资金,即闲置资金并未考虑其投资问题。将这一情况加入我们的考虑范围之内,另根据我国金融市场的基本运作规律,假设农用贷款和农用贷款证券的还款周期不同,前者为每月还款一次,后者为每年支付一次利息。这样,根据货币时间价值理论,从上一次支付债券利息到下一次支付债券利息的一年时间内,券商每月都会从借款人那里收回一笔金额为P的资金,其可以将资金进行再投资,以便创造更大的利润。

方便起见,我们在此处假设将资金用于再投资的年利率等于债券的年利率,均为r,那么:

在每年复利一次的情况下来计算,再投资的本息和为:

在单利的情况下来计算,再投资的本息和为:

上式中5. 5r MP是再投资的增值部分,由此可见,以单利形式计算再投资的收益较为接近现实情况,以此可以计算得出再投资的年收益率为:

根据上文中我们得到的债券年利率r = 5. 75% 或r =10. 38% ,可以分别求出再投资的年收益为2. 64% 和4. 76% 。

从上述计算来看,再投资的收益非常可观,可以在支付完相关的服务费后,仍使债券发行商获得一部分收益。

以上所有的研究中我们均采用的是以固定利率发行债券,这一结论对于以浮动利率发行的债券同样适用,不过要将利率的浮动区间划分为若干个同档次的农用贷款利率,然后按档次将利率减点执行。根据上文中对于贷款利率与债券利率的比较,我们不难发现,即使在贷款利率中剔除掉用于支付相关费用和债券发起人的利润( 未考虑应未付债券利息或本息的再投资收益) ,债券的利率依然是比较高的。

综上所述,较之同期的国债,农村土地抵押贷款证券的收益较高,因此定会拥有广阔的市场,受到大多数投资人的青睐,所以农村土地抵押贷款证券化在经济上是可行的。

4 对农村土地抵押贷款证券化的政策建议

根据以上的研究结果,农村土地抵押贷款在经济上具有可行性。但是,发行土地抵押贷款需要一个完备的外部环境基础,就我国目前的现实情况来看,尚不具备发行土地抵押贷款的条件。笔者根据目前我国农村金融发展实际情况,提出了以下几点建议。

4. 1 农村土地承包制要保持长期稳定的状态

土地抵押贷款证券化是将农户所拥有的土地抵押给特殊目的机构,以此为担保发行土地证券向社会融资。众所周知,证券的发行周期比较长,而土地抵押贷款则具有季节性,贷款偿还期限较短,这就要求土地承包制要长期存在,而且权利持续稳定,否则将会对证券的发行、流通过程产生不利的影响。

4. 2 强化农村土地的财产性质

经济领域中,资本化的前提是证券化的对象必须是所有者的财产或者经营者的法人财产。但是,在我国,农村土地所有权归集体所有,农民通过与集体签订合同、契约的方式来承包土地,获得土地的财产使用权,农户只在承包期内享有该土地的占有、处分、使用、收益的权利,农村土地并不是农户的私有财产。因此,农民不具备完整的土地产权,从而土地也就不能作为资产进行抵押,继而进一步实现证券化。所以,国家应该进一步完善相关的制度,使得农村土地具备完整的财产性质,以保障农村土地证券化工作的顺利开展。

4. 3 降低农户对于承包土地的依赖度,弱化农村土地的就业生存保障性质

中国农村土地的情况与外国的土地情况截然不同,自封建时期伊始实行小农经济的经营模式以来至今的长时期内,中国农户由于特有土地经济的传统性质,对土地的依赖程度较高。农户对于通过集体承包下来的土地不仅仅作为耕种者自居,还对承包土地寄予着生活保障等的期待,可以说,承包的土地承担了就业和生活的双重使命,这一现实使得农户对于将土地收益作为担保提供出去存在疑虑,换句话说,农户不会轻易将自身视作生活保障的土地交出构成大规模的经营管理模式。而农村土地证券化恰恰要求农户将承包土地打包管理形成规模化经营,看来只有在农户能够确保其就业出路和稳定的收入后,农户才有可能把承包土地交出形成规模化管理,金融机构才有可能据此对预计农业效益较好的土地投放资金,非农资金才有可能进入农业市场。

4. 4 加大培养专业人才力度

目前我国农村土地抵押贷款证券化还未实施,尚缺乏在这一领域有着丰富经验的人才。土地抵押贷款证券化是一个相当复杂的过程,需要丰富专业知识和经验的支撑。因此,我们应在这一融资方式实施之前,及时培养出能够熟练操作这一过程的专业金融人才,以备未来农村金融发展之需。

4. 5 加快发展农村证券市场

土地抵押证券化的最终实施需要多机构、多部门的分工合作,尤其金融机构的服务质量和服务水平将会成为该过程是否能顺利运行的关键。但是,我国目前农村金融中介服务发展仍然处于起步阶段,尚不能满足土地抵押贷款证券化的实施要求。因此,政府出台相应的扶持措施,促进农村证券市场的快速发展,为农村金融的发展奠定一个良好的环境基础。

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