商铺投资计划书

商铺投资计划书（精选8篇）

商铺投资计划书 第1篇

商铺投资 宣传语集锦

1、一条金扁担，挑起两个金箩筐

2、小小柜台，三代未来

3、一商铺广告语铺在手、三代不愁

4、到XX买铺去！

5、财富洼地

6、红色财富旋风

7、百年基业、一铺相传

8、商铺广告语租铺不如买铺，低成本创富秘笈

9、超轻松买铺，赚取无尽财富

10、X米商铺广告语罕有层高，一层的价格尽享两层使用空间

11、买铺实用才是硬道理

12、经营投资两不误，真正一举两得商铺广告语

13、首付几千，月供几百，翘脚做老板

14、唯有快人一步，才能抢占无限先机

15、东门绝版真正地铁旺铺

16、财富宝鼎，地铁铺王

17、财富机会说来就来，1.5万元创业做老板

18、行业利润决定商铺命运

19、无竞争对手的市场，赚钱商铺广告语才更容易 20、利润高的行业，赚钱才更多

21、商业地产原始股，是商铺广告语开业旺铺，不是返租生铺

22、扛鼎“商业极地”当商铺广告语仁不让

23、扛鼎“商业极商铺广告语地”谁与争锋

24、要一次周未大餐，还是要一辈子衣食无忧商铺广告语（你有没有想商铺广告语过1000元可以让你一生都有保障商铺广告语）

25、稳健型投资模式深圳“狂热登陆”

26、有天虹领军，创富更轻松

28、六重优势，打造第三代产权式商铺 29、0首期，商铺投资大革命

30、给孩子一次惊喜，还是给他们一生幸福？！（你有没有想过1000元可以让孩子一生都有保障）

31、以小“搏”大

32、财富的力量

33、加盟“xxx”，跨越“财富之颠”

34、加盟“xxx”，问鼎“财富核商铺广告语心” 35、2005商铺投资新坐标

36、加盟“xxx”，再创商铺广告语“财富奇迹”

37、加盟“xxx”，逐鹿“财富金座商铺广告语”

37、加盟“xxx”，成就“财富霸业”

38、占位XXX，赢定财富人生

39、入主东博，点石成金 40、携手东博，财富商铺广告语相伴

41、买铺，商铺广告语当然要饮头啖汤

42、东门收租王

43、品商铺广告语牌响当当，赚钱稳当当

44、全城商住之王

45、城商铺广告语市核心，动力起航

46、赚足数十年的商铺“金饭碗”

47、行业巨头为旺场买保险（投资XXXX龙头铺王，吃行业龙头商铺广告语饭）

48、熟铺，赚钱磁场（XXX龙头商铺，聚集全城精商铺广告语明的商铺投资眼光）

49、珍稀，奇铺可居（XXX超铂金地段，聚集全城精商铺广告商铺广告语语明的商铺投资商铺广告语眼光）

50、商铺广告语商铺金饭碗，吃行业龙头饭（商铺广告语XXX强势进驻首层，为旺场铺就稳固基石）

51、每一个数字都是财富

52、空打如意算盘，不如自己有金算盘

53、CEPA的方向，就是财富的方向

54、极速创富支点

55、商业地标，抢占黄金铺

56、创富，永不“打烊”

57、稳，哪能不赚？

58、创富论，实现与财富零距离接触

59、财富步步为赢

60、钻石旺铺，富甲三代（想要商铺广告语富甲三代，自然要先人一步）

61、紧跟政府规划走，买铺赚铺不用愁商铺广告语 62、广场口，吸钱口（xxxx口，吸钱小旺铺）

63、便商铺广告语宜过买房！（比比算算，还是买铺商铺广告语划算！）64、财富变现

65、投资新宠，创富首选 66、商业航母，谁与争锋 67、全民创富，潮涌港城 68、投入少，风险低，即买即分红 69、抢占消费前沿，领跑财富未来

70、原始股（商铺广告语独商铺广告语立旺铺，超低商铺广告语空发行价，绝版上市）

71、龙头铺（独立产权旺铺，领跑学商铺广告语生用品消费龙商铺广告语头）

72、绝版铺（商铺广告语驻守华联出入口，临街旺铺，眨眼绝迹江湖）73、淘金铺（商铺广告语驻商铺广告商铺广告语语守华联出入口商铺广告语，独立街商铺广告语铺，财富集中营点铺成金）74、成长铺（驻守华联出入口，独立街铺，独享高成长空间）75、招财铺（首层临街商铺广告语独立旺铺，夹层餐饮服务特区，绝版推出）

76、沿街铺（首层临街，夹层绝版铺，商铺广告语压轴登场）77、抢手铺（首层临街独立旺铺，餐饮服务特区，震憾热卖）78、中心铺（首层临街独立旺铺，餐饮服务特区，震憾热卖）79、创业铺（只需区区2万元，轻松坐享都心旺铺财富效应！）80、首期1万元商铺广告语创富风暴（年商铺广商铺广告语告语终双薪买间铺，有铺有车先致富，百万富翁不是梦）81、让1万元膨胀起来

82、跟知名品牌做生商铺广告语意，租金稳当当 83、1万元长线投资（首期3000元，一个月工资买铺）84、1万元投资热点

85、商铺广告语1万元能翻多少倍 86、1万元买间“家居银行” 87、罗湖12金铺，深圳12富豪 88、商商铺广告语业龙虎榜，天天有铺赚 89、客流量决定商铺广告语商铺价值 90、一铺一金库，三代摇钱树 91、机遇不常有，成功更需快人一步！

92、做XXXX原始股东，与商业大鳄共享财富盛宴 93、新产业、新财富、亲生活

94、引爆商业新格局，财富时代席卷全城 95、舞台有多大，钱景有多广 97、背商铺广告语靠金牌商家，坐享世界财富（赢尽天下财富）98、携商铺广告语手金牌商家，锁定创富方向

99、全商铺广告语街铺商铺广告语，间间临街，铺铺商商铺广告语铺广告语兴隆构筑立商铺广告语体财富通道

100、全街铺，间间临商铺广告语街，铺铺通献策，引您驶向财富之路

101、XX人投资商铺广告语的霸王商铺广告语旗，XX人赚钱的风向标

102、选铺王之王，走财富捷径 103、财富大轰炸，商铺王中王

104、掀起金涛商铺广告语骇浪，财富汹涌而至！105、财富狂飙，席卷深圳！106、惊现财富霹雳，财源滚滚而来！107、商业原子弹，财富核裂变

108、坐商铺广告语着赚、躺着赚，真金商铺广商铺广告语告语白银轻松赚（将赚钱进行到底）109、看数字变化，与财富理性对话

110、雷霆万钧，交1万送商铺广告语4万现金!(xxx豪情出手,助您创富打出新天地!111、财富商铺广告语爆发，势不可挡

112、商铺至尊，一诺千金商铺广告商铺广告语语 113、财富大碰撞，抢铺大行动 114、财富保证，一言九鼎 115、拿下XX街区，拿下半生财富 116、服装企业借船出海 117、商战平台、桥头堡 118、6000元做老板 119、投资永远是先下手为强 120、再现XX旺铺传奇 121、创富飓风

122、小投入、高成长、高回报、零风险 123、开启您的财富之门

124、华强东创富引擎，新商圈地铁尊位 125、商铺投资，街铺至上

126、势压全城商铺广告语，强者为王 127、财富当先，一马当先

二、商圈、交通类广告语

1、商铺选址 “客流”就是“钱流”

2、大商机挥就大“钱商铺广告语”景

3、大交通成就大“钱”途

4、四通八达交通网络，汇聚无限商铺广告语财富可能

5、立足深港，把生意做到全世界

6、城市轴心地，财富联合国

7、地铁似“龙”脉，钱源如“水”来

8、城市金线，必将推动两肋齐飞

9、交通四通八达，财富九省通衢

10、缩短电子产业成本链，成就龙华国际电子城

二、经营推广广告语

1、思路决定出路，经营决定价商铺广告语值，在这里，您可以把生意做遍天下

2、八大创新经营措施，打造国际华交易平台

3、首期1000万元，商铺广告语真金白银大手笔推广为您广商铺广告语开财源

4、立商铺广告语体式广告推广，抢占1000亿国际大市场

5、XXX必旺的十大强力支撑。市旺财旺

6、大户云集，商商铺广告语铺广告语名家抢滩，诚信经营打造XXX“放心工程”

7、政府支持，信心保障

8、优越配套，更添魅力，生意、居家两不误

9、联袂推广，强势出击

10、经营商铺广告语有方，赚铺有道

11、营销推广全攻略

12、行业资源整合，赢定市场未来

13、专业队伍，成就金质铺王

14、做旺才是硬道理

15、导入CIS战略，塑造商城的龙头品牌形象

16、专业管理，打造永续发展的平台

17、专业市场推广，商铺广告语提供永续发展的动力 18、300万推广费，促销永不停

二、商业开发背景广告语

1、新市场、新选择、新商业、新发展

2、核商铺广商铺广告语告语心磁场效就，领跑未来商业方向

3、与国际接轨，商业商铺广告语重新洗牌

4、让生活升级，消费升级

5、透视XXX市场X大顽疾

7、经济大提速，抢饮商铺广告语头啖汤

8、旅游经济发力，各项利好狂飙

9、经济发展利好，消费快升猛涨

10、商铺广告语国际巨头抢滩，商铺广告语外商纷纷投资

11、商业大鳄抢驻之地就是财富风向标

12、XX商业地产进入“战国时代”，XX异军突起

13、地商铺广告语产大腕竞相试水激起地产“北伐总动员”

14、品牌地产跑马圈地，大盘楼市全面井喷，白领置业人潮涌动，商业地产形成大热 好句集：

楼市坚挺，涨势依旧 房价趋稳，涨幅放缓 楼市疲软，房价下跌 泡沫破裂，楼市崩盘 蓄势街发，最大赢家 必争要塞、指日可待 商铺升值，热点透视

高价难买赚商铺商铺广告语广告语钱铺 后悔当初不出手

投商铺广告语资商铺广告语自营两相宜 小产品，高价值 小存货，更新快 小柜台，大钱景 小面积，高利用

土地供应减少，价商铺广告语商铺广告语格持续攀高，上升空间商铺广告语有限，投资热点分散

市场竞争超白热化，放盘过量，商铺广告语疲态初显，商业地产亮起红灯

XX投资最有价值商铺广告语的板块 少抽几根烟，就可投资一间电子迷你铺 长话短商铺广告语说，省下的话费就可以做铺主 少打几次的士，商铺广告语就可拥有轻松创富的事业

商铺投资计划书 第2篇

1、把握投资时机有诀窍

从总体上说，在经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机。因为此时投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。

2、选择行业要因地制宜、量体裁衣

针对位于住宅附近的商铺，应以经营日常综合性消费品为主。针对位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。针对位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。针对位于交通枢纽较远的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。

3、要了解潜在铺址的人口人流量

商铺的收益主要取决于两个方面，一是人流量，二是民众购买力（下面会介绍）。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁的客流)。

4、对周边民众的购买力要大致清楚

商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。这对于你的店铺是否能够长期发展有很大的影响。在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你可以适当投入大点，你所获得的回报也将更大。而相反，在购买力较低的区域，你就应该经营一些价廉物美的商品。

5、独立的门面不可少

独立的门面作为你商铺的广告牌，对于能否打响以后的品牌非常重要。如果有店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来麻烦。

6、建筑结构必须要好

建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构(如体育场馆)，这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。

7、路边店的客流量具有双倍效应

如果你的商铺位于一条道路的一侧，就等于拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，商业价值非常高，值得投资。

8、周边的交通要便利

理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。

9、能“傍大款”为最好

如果你相中的商铺位于着名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁。那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。这样，可以省下一大笔创业前期必须的广告投资。

10、了解商铺的开发商

了解商铺的开发商，选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。

11、巧用物以类聚

管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。

12、不要忽略发展空间

投资商铺要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途。此时，你就要详细分析下该地带的发展前景如何，如果具备好的发展空间的话，尽量将合同签长一点。这也可以省下一大笔的铺租。

为别人打工，还不如自己当老板。作为一名创业者，你在初期可以没有太多的资金，因为有很多的成功人士是“白手起家”的；可以没有太多的经验，也有很多成功人士在此之前没有创业的经历；但是，想要创业成功除了要具备良好的心态之外，就必须领悟以上的技巧。

社区商铺投资要点 第3篇

便民服务为基本点

据荀培路会长介绍，社区商业最基本的消费群定位就是周围居民，主要为小区居民提供基本生活用品和服务，商业特点是为民、便民、利民。荀会长还介绍，商业配套有两类，一类是最基础性配套商业，即可以满足居民日常生活必需品的基本配套措施，第二类属于高层次发展型配套措施，可以满足居民多元化、多层次的物质和精神需求的高层次配套措施。社区商业的业态和行业的设置，还应该跟社区商业发展规划以及项目周边的商业现状相结合，做到既满足社区居民需求，又要避免重复建设。

国际物业顾问戴德梁行政助理董事张家鹏也介绍说：“社区商业适合做比较性不强的业态，既然比较性不强，那就要求必须具备便利性，这样才能符合社区居民的消费特点和消费习惯，从而得以生存。”

朱凌波先生表示，大品牌服装店、高档化妆品店不宜进驻社区。社区商业本来就是为周围社区居民服务的，居民购买睡衣、脸盆等最基本的生活用品时肯定会考虑就近购买，这同时也体现出了社区商业的便利性，如果购买品牌服装、高档化妆品的时候大多数居民还是会选择去区域级的、城市级的大型购物中心购买。其次，如果时机成熟的话，比如社区商业面临向区域商业转变的时候，大品牌服装店、高档化妆品店并不是不可以进驻的，不过在进驻之前也要做好充分的市场调研，比如考察当地居民的消费水平和消费特征。

荀培路会长还告诉记者，投资社区商业收益比较稳定：一是因为社区商业的消费群体具有固定性和稳定性的特点。一般来说，社区商业的消费群体就是周围的居民，“用一句很直白的比喻就是，商户和消费群体是楼上楼下’的关系，因此这一消费群体是很固定的，这就保证了客源的稳定性;二是社区居民的消费特点趋向于循环消费和持续消费, 正是这样稳定的消费群体和该消费群体的消费特征，保证了投资收益的稳定性和持续性。”

注意考察社区特点

投资社区商铺应首先注意考察社区规模大小、入住率的高低、小区所处的区域位置及小区的新旧程度等都会影响到社区商业发展潜力和升值空间。朱凌波先生介绍：“其实社区商业是有一个共同特点的，只要让小区居民觉得购物便利、生活方便，就可以算是一个比较成功的商业社区了。”

弥补市场空缺：社区规模大，居住的人口多，个性化需求差异比较大，商家需要注意做充分的市场调查，选择可以弥补空缺，可以以超市、便利店、专卖店、专业店等先进业态为主，辅之以洗衣、理发、家政服务、代收各种费用、网上购物等服务功能。

实行24小时服务制：张家鹏建议，现代社区商业一定要突出便利性，适宜做上门服务的，比如洗衣店可以有24小时免费上门取送业务，水果店可以24小时免费上门送货，药店、门诊24小时营业，并针对居民的特殊需求提供上门服务。

鼓励连锁经营企业进驻：连锁经营企业实行统一管理、标准化经营，对社区居民来说，更加有卫生安全和质量保证。

考察消费水平、业态结构：居民特征的状况将影响到社区商业的价值和收益;业态结构，过度的同业态经营最后只能导致商业价值的下降;目标顾客，内外向兼顾的社区商业将会令商业价值和经营能力得以提升。

最简单的投资:商铺投资 第4篇

手里有了闲钱，有相当一部分人选择投资买房，但现在各地的房地产热得过头，泡沫开始膨胀，所以不赶这个热闹也罢。据专家观点，相对来说，当前商铺投资似乎还有空间。

商铺为什么会赚钱

一般而言，业主购买期房商铺至交房之间随着业主入住，人气上升，商铺自身价值上升20%已算是较为保守的估计。另一点值得注意的是商铺一般无需业主投入装修即可出租，有时毛坯房比装修后商铺对于承租房更具吸引力。商铺业主不必为今天热水器坏了，明天马桶漏水等琐碎小事而心烦意乱。租约的稳定性是商铺相比住宅所具有的另一优势。住宅房租约期限一般为半年至1年，而商铺通常为3～5年或者更长，承租户对商铺的装修投资，盈利预期及长期规划决定了商铺租约的稳定性。比如租金的递增率保证了商铺长期的收益增长，付款方式也较有保障，2～3个月的押金是通常的做法，一季或更长先付后用的付款方式令业主省去了月月要房租的烦心事。

应该说，商铺的投资应该是一个长期的过程。商铺不会由于房龄长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断地升值。一般住宅房所遇到的折旧问题绝不会出现在商铺的价格计算上。住宅有价，商铺无价。对于买下自用的商家而言，不必支付租金，固定资产还能增值，真是一笔好买卖。

什么样的商铺能赚钱

投资小商铺，首先要考虑的因素是该区域的商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、消费水平、日均人流量、消费结构、商业网点配套情况等。其中，以人口密集区、门面通道畅顺的商铺为首选。交通方便是商铺投资的首要因素。房地产流行的“地段”论在商铺投资方面更重要。火车站、长途汽车站、地铁站附近是来往旅客集中的地区，较适合商铺投资。商业区地段则是居民购物、聊天、逛街休闲的理想场所，也是商店开业的首选地点。生活区商铺的顾客是住宅区和附近的居民，以家庭主妇为主，节假日和下班时间则包括家庭其他成员。这一地段特征是，有关家庭生活的商品消费力强，尤以日常用品消费量最大，凡能给家庭生活提供独特服务的商店，都能获得较好的发展。

投资热中的冷思考

投资小商铺变通性大，收益高，风险相对也较低，便于进入和退出。因此，投资小商铺只要看得准，而且随着时间的沉积，其升值潜力也会越来越大。

专家指出，商铺投资应该从升值的角度去考虑。如果5000元/平方米可以升值1000元和4000元/平方米可以升值400元相比，宁可选择前者。因为商铺重要的是要有人气，未来最大人气的地方最有价值。

很多商投资铺者总希望在短短的几年内就收回投资。有没有这样的可呢呢?专家们对此一致予以否定。商业经营已不属高利润行业，想通过买商铺暴发不太可能。商铺投资的特点就是每年的4%～10%之间。产铺的升值主要通过土地的升值来表现，如果土地价格没有太大变化，商铺价格也不太可能狂涨。投资者要有良好的心态，权当作是留给子孙后代的一份家产吧。

投资购买商铺的协议 第5篇

甲方：

身份证号码：

乙方：

身份证号码：

丙方：

身份证号码：

经甲乙丙三方友好协商，就三方共同出资购买商铺事宜达成协议如下：

一、投资目的甲乙丙三方约定共同出资购买商铺，商铺地址位于，建筑面积为

二、出资比例

甲方出资元，占商铺总投资的%； 乙方出资元，占商铺总投资的%； 丙方出资元，占商铺总投资的。

三、利益分配与风险分担

1、商铺投资所取得的利益（包括但不限于商铺租金、转让价款等）

由三方根据出资比例共享；

2、商铺投资可能发生的风险或损失（包括因不可抗力遭遇的损失）由三方根据出资比例共同承担。

四、投资事务执行

1、商铺购买协议的购买方和商铺产权证的所有权人经三方协商同意登记为方；

2、双方委托方代表投资人执行共同投资的日常事务，包括但不限于：商铺购买的相关手续及事物；商铺产权证办理的相关手续及事物；商铺出租与出售的相关手续及事物。

3、务的进程和结果。

4、共同投资的下列事项需由三方共同商议决定：

（1）商铺出租的价格、时限、出租方等关键事项；

（2）商铺出售的时机、价格、出售方等关键事项；

（3）商铺抵押的相关事项。

5、本条第4款中所述三类事项，三方意见无法统一时，投资额相加超出50%的两方意见统一既拥有决策权，三方意见均不一致时，投资比例较大一方拥有决策权。两方或单方决策带来的收益三方按投资比例共享，但由此带来的损失和风险由决策方自行承担。

按照收益共享，损失和风险决策方承担的原则，在其他两方均同意的前提下，投资较少的其中一方也可具有决策权。

五、投资的转让

1、三方任何一方拟向其他方转让自己持有的全部或部分投资权益，必须经其他两方同意；

2、三方任何一方拟转让自己持有的全部或部分投资权益，同等条件下，其他两方拥有优先购买权。

六、违约责任

三方任何一方违反本协议内容，均应赔偿给其他两方带来的全部经济损失。

七、其他条款

1、本协议未尽事宜由三方协商一致后，另行签订补充协议。

2、本协议经甲乙丙三方签字后即生效。本协议一式三份，三方各执一份。

甲方：

乙方：

丙方：

商铺投资计划书 第6篇

第一部分 项目情况

一、项目名称

顺驰·洛阳第一大街名店街（商业效果图）

二、项目定位

高档品牌餐饮、休闲娱乐购物名店街（商业资料图片）

三、地理位置

河南省洛阳市洛南新区太康路与龙门大道交汇处（区位图）

四、产品

1、产品形式：独立全临街商铺，整体三层局部四层，全框架结构

2、外观：大面积玻璃落地窗，外墙采用红色拉毛砖，方钢横栅

3、面积总量：2万平米

4、单位面积区间：60—600平米

5、户型图：

6、单间商铺分布：附图

五、配套设施

1、水：自来水

2、电：240kw

3、气：可接市政管道天燃气

4、暖：市政供暖

5、电梯：升降电梯

六、业态分布（图示）

s1——高档品牌特色餐饮、休闲、娱乐 s2——高档大型洗浴中心、休闲、娱乐 s4——餐饮、超市、洋果蔬菜行、s5——家居家纺、装修装饰、美容美体、七、目前情况

已入驻商家：上海凯德华洗浴城、信阳菜馆、上海美朝荣欣装饰有限公司、天津久安装饰有限公司、上海水星家访、特莱维美容美体中心第二部分 推荐经营项目

一、行业

餐饮：洛阳惠迪隆饮食有限公司

二、经营项目名称：老洛阳面馆

三、消费人群定位

目标客户：行政事业单位、大众消费、中高档消费人群

四、经营项目介绍

1、来源： 来自十一朝古都悠久的饮食文化，挖掘地方传统的餐饮名吃，弘扬洛阳饮食文化

2、发展历史：公司成立于1997年，现有十多家分支机构，营业面积有7000多平方米，老洛阳面馆作为洛阳经典老字号饭店，对出品质量要求非常严格，同时对原料进行自己加工、自己使用。老洛阳面馆以其多年的品牌信誉和品质，打造洛阳特有的中华名小吃，将奉献给洛阳市民最放心最美味的食品。

3、经营范围：面食、酒水、洛阳特色菜系

4、主要经营品种：洛阳浆面条、糊涂面、洛阳大角片、偃师卤面、洛宁蒸肉、蒜苗炒扁垛、小酥肉、浆水鱼、老洛阳扣碗、老洛阳皮冻、栾川醮汁豆腐、东关包子肉等。

5、特色：老洛阳面馆汇集洛阳各地方地区面食及菜式之精华，取众家之长，锐意创新，不断推出精美菜肴，充分满足宾客不同口味的需求，逐渐形成自己独特的风格，老洛阳面馆自建店以来始终坚持：民俗化、特色化、标准化和规范化的经营战略，坚持创新、特色、品种、品质、卫生、特色的经营特点，现代化的管理理念和优质的服务赢得了社会各界的一致赞誉，先后赢得了洛阳十大美食特等奖、洛阳餐饮业特色风味点、河南名吃、洛阳名小吃，同时在河南省第二批“名菜”“名店”“名师”认定命名活动中，被评为优秀参展奖。

五、经营条件

1、硬件：

（1）营业场地要求：面积、户型、开间、进深、门面、大厅（2）设施配套：水：进水管6分、电：三项电、30个千瓦，气：煤气或燃气、暖：空调、停车位

（3）灶具：1台蒸车、1台双口灶、1台单口灶、4个单眼独灶、2个大合台、2台冰柜、和面机等。

（4）餐具：100餐位×2 包括：口杯：料碟：调羹：面碗：荷花盘：凉菜盘等。

（5）桌椅数量：22张桌子、112张椅子、（6）员工人数：28人，其中包括：经理1名、会计兼保管1名、收银员1名、领班1名、传菜3名、服务员7名、厨房13名、杂工2名

2、软件

（1）技术：技术手册、烹饪、菜式、配方

（2）管理：管理手册

（3）培训：现场培训，实地演练

（4）店面设计方案及餐厅布局方案：可以参考现有老洛阳面馆店面设计方

案，可以由惠迪隆饮食有限公司的专业人员为其设计。

（5）装修标准：传统式中档装修。

（6）菜单策划与制作艺术：荤素搭配形式、价高价低的形式、特色推荐的形式、图文并茂的形式、通俗易懂的形式；

（7）原料的采购与管理：参照惠迪隆饮食有限公司的相关制度

（8）服务管理：参照惠迪龙饮食有限公司的相关制度

（9）员工管理及员工素养要求：参照惠迪隆饮食有限公司的相关制度

（10）安全与卫生管理：参照惠迪隆饮食有限公司的相关制度

（11）加盟合同：参照惠迪隆饮食有限公司的相关制度

六、布局规划（规划图）：预设台位22张，其中包括4个包间，18张散台；

七、1、包间分布

2、大堂布置

3、座位布置

八、经营优势

1、竞争对手几乎没有，目前洛南餐饮服务行业较少，且档次规模属于中低

档，餐馆情况：立足传统名吃开发，保证食品的安全，提供环保得放心的美食

2、洛南开发节奏的加快，及居民的入住，对行业需求快速增大

（1）本身小区情况：共计516户，约有2000多人，（2）周边覆盖小区人口情况：洛龙区公务员小区、行政中心、洛阳市

公务员小区及洛阳市政府相关下属机构

（3）潜在消费群体（关林、中油一建）：关林12万人，中油一建3万人

3、九、经营劣势

1、目前暂时没有成熟的商圈。

十、竞争对手

1、目前在新区还没有和老洛阳面馆想同档次的餐厅。

十一、自营者总体资金投入：

1、加盟费：（包括要点）3-5万包括品牌、厨师的培训、经理的培训、门头的设计指导、餐厅的布局安排（前厅、厨房）及后期老洛阳面馆新研发菜品的推广和传授、2、管理费：按营业额的1%收取

3、装修费：10万左右

4、物料购置费：5万左右

5、购买费用：

面积：300平米单价：3500（不保租）总房款：1050000元 首付：530000元 贷款：520000元

月供：52×111.62=5804元 10年共计月供：5804×120个月=696480元 其它费用：

维修基金：31500元 保险费：4709元 公证费：300元

按揭登记费：1040元

合计：1264029元

6、经营预算：

（1）经营状况良好：日营业额8000元，月营业额240000元

每月固定费用：

管理费：4800元工资：20000元 物料用品：1000元 水电：2600元 其它费用：2000元 税金：2000元

燃料：7000元

预计毛利率为：56%（此毛利率是根据老洛阳面馆7个店平均的营业额所得出的数据），毛利为：240000×56%=134400元

当月利润：毛利－每月费用=纯利=134400－39400=95000元 10年共计利润：95000元×120个月=11400000元

（2）经营状况一般：日营业额6000元，月营业额180000元

每月固定费用：

管理费：3600元工资：14000元物料用品：800元 水电：1800元 其它费用：1400元 税金：1400元

燃料：5300元

预计毛利率为：56%（此毛利率是根据老洛阳面馆7个店平均的营业额所得出的数据），毛利为：180000元×56%=100800元

当月利润：毛利－每月费用=纯利=100800元－28300元=72500元 10年共计利润：72500元×120个月=8700000元

（3）经营状况差：日营业额4000元，月营业额120000元

每月固定费用：

管理费：2400元 工资：10000元 物料用品：500元 水电：1300元 其它费用：1000元 税金：1000元 燃料：3500元

预计毛利率为：56%（此毛利率是根据老洛阳面馆7个店平均的营业额所

得出的数据），毛利为：120000元×56%=67200元

当月利润：毛利－每月费用=纯利=67200元－19700元=47500元 10年共计利润：47500元×120个月=5700000元

7、租赁预算：租金：42元/平米 面积：300平米 共计租金：12600元/月 10年共计租金：12600元×120个月=1512000元（租金）

十二、投资者总体资金投入：

1、加盟费：（包括要点）3-5万包括品牌、厨师的培训、经理的培训、门头的设计指导、餐厅的布局安排（前厅、厨房）及后期老洛阳面馆新研发菜品的推广和传授、2、管理费：按营业额的1%收取

3、装修费：10万左右

4、物料购置费：5万左右

5、购买费用：

面积：300平米单价：3500（不保租）总房款：1050000元 首付：530000元 贷款：520000元

月供：52×111.62=5804元 10年共计月供：5804×120个月=696480元 其它费用：

维修基金：31500元 保险费：4709元 公证费：300元

按揭登记费：1040元

合计：1264029元

6、经营预算：

（1）经营状况良好：日营业额8000元，月营业额240000元

每月固定费用：

管理费：4800元工资：20000元 物料用品：1000元

水电：2600元 其它费用：2000元 税金：2000元

燃料：7000元

预计毛利率为：56%（此毛利率是根据老洛阳面馆7个店平均的营业额所得出的数据），毛利为：240000×56%=134400元

当月利润：毛利－每月费用=纯利=134400－39400=95000元 10年共计利润：95000元×120个月=11400000元

（2）经营状况一般：日营业额6000元，月营业额180000元

每月固定费用：管理费：3600元工资：14000元物料用品：800元

水电：1800元 其它费用：1400元 税金：1400元

燃料：5300元

预计毛利率为：56%（此毛利率是根据老洛阳面馆7个店平均的营业额所得出的数据），毛利为：180000元×56%=100800元

当月利润：毛利－每月费用=纯利=100800元－28300元=72500元 10年共计利润：72500元×120个月=8700000元

（3）经营状况差：日营业额4000元，月营业额120000元

每月固定费用：

管理费：2400元 工资：10000元 物料用品：500元

水电：1300元 其它费用：1000元 税金：1000元

燃料：3500元

预计毛利率为：56%（此毛利率是根据老洛阳面馆7个店平均的营业额所

得出的数据），毛利为：120000元×56%=67200元

当月利润：毛利－每月费用=纯利=67200元－19700元=47500元 10年共计利润：47500元×120个月=5700000元

7、租赁预算：

前五年租赁预算：平均每月收取租金价格在17.5元/平米，面积是300平米×17.5=5250元/年

五年共计收取租金价格26250元

后五年租赁预算：（1）租赁状况良好：月租金在50元/平米

五年共计收取租金价格：300平米×50元/平米×5年=75000元

共计十年收入租金为：前五年租金+后五年租金=26250元+75000元=101250 元

（2）租赁状况一般：月租金在40元/平米

五年共计收取租金价格：300平米×40元/平米×5年=60000元

共计十年收入租金为：前五年租金+后五年租金=26250元+60000元=86250 元（3）租赁状况差：月租金在30元/平米

五年共计收取租金价格：300平米×30元/平米×5年=45000元

共计十年收入租金为：前五年租金+后五年租金=26250元+45000元=71250元

8、保租测算：包租商业售价为：4600元/平米 面积为：300平米

总房款为：1380000元，优惠幅度：8% 优惠后总房款：1269600元 按总房款的8%返租金来计算一年的回收租金为：101568元

商业地产和商铺投资知识培训 第7篇

二、商业房地产知识

1、什么是商业房地产（简称商业地产）？

商业房地产是指以商业营业用房（商铺）为主要开发对象的房地产开发类型，是传统的商贸流通行业和房地产行业嫁接而成的新兴房地产开发品种。

商业地产的基本规律是将“房”变为“铺”，即将消费功能为主的“房”，变为经营功能为主的商铺，实现一次投资，长期回报，长期保值升值。

房地产知识不在赘述，以下重点培训商业知识。

2、什么是商业业态？我国包括那些商业业态？

所谓商业业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。

根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。

3、什么是商业业种？与东方新大陆国际商埠业态业种规划相关的业种有那些？

商业业种也就是不同的商品行业和商品种类。

与本案相关的商品包括小商品、服装、纺织、鞋帽箱包等几

大类；其中服装、纺织品行业包括成品服装、服装原辅料、服装饰品、家用纺织、针织内衣等种类；小商品包括日化用品、礼品装饰品、玩具、文化体育用品、电子产品、家居用品等种类。

4、商圈的定义是什么？一个商店的商圈有那几种商圈组成？

任何一家商店的销售活动都受一定的地理条件的制约，这一地理限制就是以商店所在地点为中心，沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围，即所谓商圈。

商店的商圈一般由三部分组成：主要商圈，这是最接近商店并拥有高度密集的顾客群的区域，通常商店的55％－70％的顾客来自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顾客密集度较稀的区域，约包括15％－25的顾客。边际商圈，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。专业市场由于经营性质是批发，因此商圈的范围很大，根据专业市场规模和经营水平而定。

5、我国商业地产市场如何？

2002年、2003年是我国商业房地产快速发展的两年。商业地产持续升温，成为楼市的热点话题，同时，随着国内房地产市场竞争进一步加剧、利润空间进一步紧缩的大趋势的到来，特别是象北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，土地成

本较高、资源日益紧缺，开发经营风险加大，一些地产开发商于是开始实施向二、三线城市发展的新战略转移计划。实施二、三线城市的开发战略，不仅为集团公司的发展找到了新的方向，也为中等城市的房地产开发注入了新鲜血液。商业地产在我国各级城市的发展时机已经成熟，连锁商业的发展、城市化进程的进一步加速使市场具有对商业地产强大的需求，同时可以预见持续的需求将继续刺激投资的增长。环球咨询预测，在未来几年内会有几十家国内大型集团企业进军二、三线城市的房地产市场，并随着开发量的增加，加快开发的力度和步伐也将加快。

6、什么叫销售渠道（销售通路）？什么是批发？

销售渠道指任意企业或个人，他们共同参加产品从生产厂家到最终用户或消费者的流动过程。这个过程中，有的是由生产商直接完成，但更多的生产商在销售的过程中选择与中间商（即批发商）合作进行销售。

批发是包含一切将货物或服务销售给为了转卖或者商业用途而进行购买的人或者组织的活动。

7、什么叫批发市场？什么叫专业市场？

批发市场是以指为了批发自然形成或建设后形成的商品交易场所，根据交易商品的种类分为综合批发市场和专业批发市

场两种。中国的批发市场正处于由传统批发市场向新型专业批发市场升级的时代，配套齐全、设施先进、经营管理现代化、批发和物流结合的大型商贸城式的专业市场未来前景仍然广阔。

专业市场是指经营单一商品或某一大类商品的商品交易市场，包括批发专业市场和零售专业市场两种，更多的专业市场兼有批发和零售两种功能。

8、国外的批发业发展情况如何？中国的批发业目前是什么情况？

在流通产业中，批发商业的发达程度是衡量市场组织化程度的重要尺度之一，也是流通领域不可取代的重要环节。1)国外批发业的发展

世界发达国家商业批发业发展较快，美国的批发额是零售的3-4倍，日本的批发额是零售的2-3倍。发达国家有一批规模巨大、实力雄厚的大型批发企业，如美国的英格拉姆-麦克罗公司（Ingram Micro），2001年营业额高达251.9亿美元，居世界500强第179位，为世界最大型批发企业。2)中国批发业情况和未来发展趋势

中国的批发市场从最早的集贸市场发展到街铺式批发市场、集中式批发市场和综合式批发市场，上世纪90年代以后随着中国市场经济发展带来的批发业的升级换代热潮，新出现的专业个性化批发市场和shopping mall式（或商贸城式）批

发市场成为适应批发业发展的批发业态。

据中国国家统计局统计信息显示，2003年末，全国成交额亿元及以上的市场有3265个，比2002年增加7个，2003年10亿元以上超大型市场数量达436个，比2002年增加了21个。亿元市场的整体环境进一步得到改善，摊位平均成交额比上年增长了10.5%。

随着中国加入世界贸易组织，中国的批发业面貌也在发生着改变，外资批发企业即将大量进入中国抢占中国批发和物流业市场，据麦肯锡公司的研究，中国各类大中小型商品批发市场，遍及全国各地，构成了我国商品流通的骨架和网络，到2006年批发市场在消费产品分销流通中的份额将仍会占到68%。

三、商铺和商铺投资知识

1、商铺投资的概念

商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。商铺的投资价值是商铺投资的魅力所在。

2、商铺投资的种类有那些？

商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：

1、商业街（临街商铺或门面房）商铺投资；

2、专业市场（主题商场）类商铺投资；

3、社区商铺（包括住宅底商）投资；

4、百货商场、购物中心商铺投资；

5、商务楼、写字楼商铺投资；

6、交通设施商铺投资

3、商铺投资与其他类型投资比较

1、商铺投资与证券投资

商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。

一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。

与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低，主要是目前国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。

2、商铺投资与住宅投资

商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%～15%。

商铺投资的稳定性要优于住宅投资。当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。

4、商铺投资的特点是什么？

俗话说：“家有万贯，不如有个店面”、“一铺养三代”。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。（1）商铺投资的稳定性特点

业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。（2）商铺增值的特点

商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。（3）商铺投资回报率较高

与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报

率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。

需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。（4）商铺的投资潜力

目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。（5）商铺可出租、可经营，方式灵活

调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人

是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前一级城市商铺投资的回报率为10%～14%。

5、商铺投资的回收周期一般是多长？

商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，一般来说目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。

6、商铺投资的形式有那几种？什么叫商铺一手购买？

商铺投资的形式包括一手购买、二手购买、转租三种方式。投资商铺除了考虑出售获取利润，长期的租赁收益也是不错的选择。

商铺一手购买也叫商铺上市初始交易购买, 即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。

我们之所以将这种商铺购买形式称之为“上市初始交易购买”，是因为这类商铺购买方式就仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，类似于“原始股”的“原始商铺”；购买的价格是商铺的初始售价，可以较低的价格购买到手，得到更大的商铺升值空间。

7、什么是商铺投资收益？包括那些部分？

商铺投资收益指商铺给投资者创造的收益的总和，包括商铺价值升值收益和商铺租金收益两个部分。

价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。商铺投资者如果投资选择得力，不仅会创造较高的租金收益，而且会轻松获得买家飞涨的报价；同时，租金收益和价值升值收益共存。

8、影响商铺投资收益的因素有那些？

1）商情因子

商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解：商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平，以及价值升值空间。2）客流量

客流量对于商铺的价值至关重要。也许有些读者会认为客流量和商情属于同样的内容，但事实上其区别很大：商情所阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺个案进行的商铺价值的“微观”量化。3）可视性

“可视性”概念对于商铺的价值至关重要。商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得商铺在平面范围内极容易被看到，换言之，购物者在外部、步行街或中庭广场等各种位置能够看到商铺。对于零售商来讲，这必然是他们租店铺时要特别关注的问题，商铺的可视性越好，零售商越容易接受，租金越高。4）楼层

众所周知，商铺所在的楼层对商铺价值的影响力，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。5）交通条件

交通条件对于商铺价值的重要性无庸质疑，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。假如一个商铺所处的位置，很少公交巴士，那么其价值会显著折扣。6）整个项目规划设计的科学性

众所周知，规划设计对于商业房地产项目价值的重要性。规划设计单位往往只是从建筑美学的角度对项目进行规划设计，很少从功能的角度进行考虑，但鉴于商业房地产两级客户的需求，功能性比其他房地产形式都要复杂，而且会直接影响项目的成败。以上工作做的好坏，将决定该商业房地产项目规划设计的科学性程度。项目的规划设计越多体现零售商、消费者的需求，项目成功的概率越高。7）硬件条件

商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、通风、采暖、电梯等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。8）经营商品的类型

经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同，拿经营电脑的商铺和经营低档服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者的经营利润大。9）隶属项目的运营特点

不少商铺隶属于某个项目，在此种情况下，所隶属项目的运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的

以商业街为例，如果该商业街的开发商将商业街经营的商品定义为某一类，那么这条商业街取得成功的可能性很大，商铺的租金容易实现，价值可以得到提升；反之，如果开发商对商业街经营的商品无任何指导性方向，那么这样的综合项目取得成功的几率相对较低。

隶属项目经营管理的水平对商铺价值的影响并不难理解：北京国贸商城的管理水平和国内普通百货大厦的管理水平也可能天地之别，其商铺的租金水平也一定是相差悬殊。10）商铺初始售价

商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。

同样一个商铺楼盘，项目不同阶段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高。对于商铺投资者来讲，售价高就意味着需要支付更多的资金，更多的首付款，前期资金压力变大不说。

11）商铺周边房地产发展趋势

对于商铺投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中，上述因素普遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。

我们所谈的的周边房地产项目包括诸如住宅项目、写字楼项目、旅游房地产项目、综合配套设施、政府规划性景观项目等各类房地产项目，这些项目都通过其不同的方式吸引所在地区的人气，增加所在地区的客流量。如果一个商业房地产项目其周边的人气持续提升，客流量大幅增加，那么该项目的增值将是必然的。

可能影响商铺租金收益和价值升值收益的因素还有其他因素，需要具体项目具体分析，但认为以上因素为主要的影响

因素，9、商业街商铺有那些类型？

商业街商铺的分类可以有多种多样：按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。

专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。

10、专业市场商铺有那些特点？（1）专业市场规模特点

规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。

不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。

（2）专业市场规划设计特点

专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照“岛”型布置。步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。（3）专业市场名称特点

专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。（4）、专业市场商铺的特点 ▲ 商铺的形式

专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。▲ 投资回收形式

专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差别较大。

比如，东方家园、英国百安居、德国欧蓓德都属于专营家居建材用品的专业市场，这类专业市场基本上都是由经营商统一经营管理；北京沙子口办公用品批发市场，属于批发类专业市场，经营商采取出租经营的方式；北京碧溪家居广场也属于专业市场，开发商就采取商铺出售、经营商接受业主委托统一经营管理的方式。

商铺投资,“狼来了”? 第8篇

“淘宝”威胁论

网店因运营成本低, 特别是店租方面, 尽管存在很多问题, 但依然在快速增长, 截至2011年底, 仅淘宝网的注册网店已接近4亿家。不少投资者认为时下商铺投资环境不佳与网店的快速发展不无关系!

正方

观点一:实体店铺租金已成为制约运营瓶颈之一

中国连锁经营协会郭会长指出, 据协会统计调查显示, 以商铺为主要载体的服务、餐饮、零售等10个中小投资者涉猎最多的行业, 2012年第一季度, 房租支出比2011年同期平均上涨了10%, 而且这个趋势在未来3年内还会继续延续下去。十几平方米的店铺, 动辄月租金上万元的现象在一二线城市十分普遍。同时像汽车美容店、美甲店等, 房租成本已经占到总成本支出的40%以上, 成为吞噬经营者利润的主要黑洞。

而与此相对的是, 网店的店铺支出成本很低, 月均支出几千元, 甚至更低, 因此越来越多的投资者青睐网店。

观点二:网店成为实体店的最大威胁

北京某女性饰品销售商赵女士介绍, 现在很多顾客一进门就说“网上的东西和你的一样, 但价格比你便宜很多”, 其潜台词就是“你给打些折扣吧”!

赵女士无奈表示, 其实顾客说的也是实情, 自己和网络卖家的进货渠道几乎一样, 自己之所以售价偏高, 主要因为店租过高, 如果不把价格订高一些, 赚的钱根本不够支付房租。

现在自己已打算在店铺租赁合约到期后, 就不再开实体店了, 也在网上开店。因为现在的房租实在是“伤不起”。

观点三:消费习惯注定了实体商铺已不再是春天

“艾瑞” (国内著名的互联网调查公司) 资深专家黄先生表示, 个人认为实体商铺投资的春天已经过去。主要因为消费者的消费习惯发生了改变, 据淘宝网统计, 每天上网购物的人超过5000万人, 而且这个比例还在每月以2.5%的速度递增, 越来越多的人喜欢网上购物。

另外, 现在很多商圈中都有大量商铺都闲置, 也能间接说明实体商铺已不是投资者首选。

反方

观点一:网店不适合所有业态

天津某资深商铺投资者程先生指出, 虽然我个人认可店铺租金已开始阻碍很多经营者的经营, 特别是零售、服务两个领域, 但这并不意味着实体商铺没有投资空间, 毕竟网店不能适用所有的业态, 举个例子, 餐饮业, 消费者就是再图便宜, 还是有到店铺里去吃饭的需求, 所以餐饮业投资者有租赁实体商铺的需求。准确说, 在某些行业中, 实体店和淘宝店是井水不犯河水, 何来威胁论?

观点二:社会发展依然需要实体商铺

国内加盟连锁领域资深专家周女士表示, 个人认为实体商铺投资远没有到“狼来了”的阶段, 恰恰相反, 我认为实体商铺投资正处于一个黄金期。理由有三个:

一是, 社会发展依然需要大量的实体商铺, 举个例子, 老百姓要吃早点, 不可能一起床开电脑直接“网购” (虽然现在也有投资者从事网售早点的生意, 但是数量很少) 。

二是, 消费者的消费习惯依然需要大量实体商铺, 大家周末去逛街, 没有了实体商铺, 逛什么?同时逛街口渴了, 需要买水, 如果没有实体商铺, 去哪里买?

三是, 尽管网购生意十分火爆, 但是绝大多数消费者在网购之前, 更加愿意到实体店去亲眼感受一下商品质量, 或者说有实体店的网店生意会更好。

观点三:商铺空缺不能说明商铺没有投资价值

国内著名超市运营专家李先生颇为不屑地认为, 我个人认为实体商铺依然具有投资空间, 而且前景不错。首先, 我同意周女士的观点老百姓常年积累下来的消费习惯让商铺具有不错的投资空间;其次, 我认为某些商圈的商铺闲置, 不能说实体商铺不具备投资空间, 而是由以下几点原因造成, 如商圈自身人气不够、商铺租金过高、商铺产权不明而像一些黄金地段, 最近两年商铺的租金往往是一年上涨几次, 诸如一些经济发达或沿海城市, 2012年黄金地段的商铺租金已经比2011年同期上涨了近50%100%, 而且根本看不到闲置商铺。

市场疯狂论

现在商铺投资已经进入到一个疯狂的阶段, 动辄一个好商铺 (面积约100平方米) 都要两三百万, 就算不断提升商铺的租金, 一个商铺要想在10年左右收回投资十分困难。一些资深商铺投资客认为, 市场近乎疯狂的发展, 让商铺不再是一个投资的好项目!

正方

观点一:投资回报期延长

北京某商铺投资客刘先生表示, 2010年时, 北京三环之外, 五环之内的商铺平均售价2万元, 而2012年, 平均售价超过了3.5万元。同样是100平方米的商铺, 至少要多投入150万元。虽然店铺租金也在不断上涨, 但是涨幅远远没有售价高, 现在一个100平方米的店铺一个月租金大约12万元, 就算是按照最高租金标准收, 一年租金才20万元, 至少要17年才能收回前期投资。而以前投资一个商铺大约七八年就能收回。因此现在投资不划算。

观点二:商业地产开发过度

国内知名商铺投资专家洪先生指出, 由于住宅的限购令, 让大量的资金流入到商业地产, 导致现在商业地产投资过热, 而大部分商业地产都含有商铺, 直接造成商铺投资过热。2010年的时候, 住宅和商铺的价格比是1:2, 而2012年这个比例是1:4。如此高的比例, 对于现在准备介入的投资者而言, 风险相当高, 这意味着投资者在加大投入的前提下, 回报没有增加, 甚至有可能降低。

观点三:收益下降

刘先生指出, 现在商铺投资的回报率只有4%, 而2010年的时候回报率在10%, 单从这个指标上看, 现在不是投资商铺的好时机。而回报率降低的原因与租赁者少、商铺数量过多、商铺初始投资额度过大等因素有关。

反方

观点一:商铺是“越老越值钱”

国内商铺投资“教父”姜新国指出, 商铺投资本身就不是一个“短平快”的项目。假设商铺所处的商圈环境不错, 加之土地资源属于一个稀缺资源, 那么商铺贬值的可能性微乎其微, 甚至可以说“商铺是越老越值钱”!举一个例子, 2010年时, 上海地铁商铺的售价每平方米只有两三千元, 而2012年时这个价格已经飙升至1万元/平方米, 而且还有继续上涨的趋势。所以时间越长, 商铺的收益也越高, 这点对于投资者而言更加划算。

观点二:商铺投资全在“选”

上海商铺投资专家柯先生指出, 没有任何一个投资是不具备风险的, 商铺投资也是同理, 投资者不能指望随便投资一个商铺就稳赚不赔。首先, 商铺能否盈利与其所处的商圈人流量有很大的关系, 投资者投资前必须要对市场进行充分的调查;其次, 商铺的盈利还与商铺在商圈中的位置以及周边配套设施有关系。所以商铺投资的关键在于投资者是否会“选”, 这与商业地产是否开发过度没有必然关系。

观点三:收益并不低

姜先生表示, 回报率虽然只有4%, 但是商铺租金的基数在提升, 所以投资者回报一点也不低。如, 上海的黄金地段, 2008年, 面积100平方米的商铺, 购置商铺投资大约100万元, 出租后, 月收入约1万元, 而2012年, 同样地段的同等规模的商铺, 购置商铺投资大约400万元, 出租后, 月收入至少5万元。算一下, 初始投资额增加了4倍, 而收入增加了5倍, 还是相当划算。

本刊观点