深圳万科公司治理案例

深圳万科公司治理案例（精选7篇）

深圳万科公司治理案例 第1篇

深圳万科企业股份有限公司1990年度报告摘要

公告日期 1991-04-30

高级管理人员情况

董事会成员变动:

接受张敏、徐党生辞职

张恭泰、林睦因所持本公司股权减低，自动放弃董事资格增选五名董事，候选人简况如下：

1.黄胜全，副总经理，32岁，大专

2.赵晓峰，副总经理，41岁，大学

3.吴奋发，财务总监，29岁，大学

4.袁春熙，44岁，大学

5.朱焕良，38岁，大专

报表说明

财务报表说明及重要会计政策

每股盈利总股本以41332680股计.公司设立说明

本公司经深圳市人民政府批准，在深圳现代企业有限公司基础上改组成立的股份有限公司。改组生效日为1988年11月1日。

重要会计政策：

1.本公司会计自公历每年1月1日起至12月31日止。经本公司董事会决定，第一个会计年度自1988年11月1日起至1989年12月31日 止。

2.附属公司合并基础

本公司拥有100%权益的主要附属公司如下:

深圳万科企业股份有限公司广州公司 200万元

深圳万科企业股份有限公司北京公司 588万元

深圳市万科工业有限公司 200万元

深圳市万科录象机配件制造有限公司 500万元

深圳市万科供电服务公司 100万元

深圳市现代科教仪器贸易中心 113万元

中国仪器进出口总公司索尼技术服务中心深圳分站 200万元万科企业股份有限公司海南公司

本集团合并财务报表的编制方法：除集团内部的往来帐项，如内部往来拨付所属资金及上级拨入资金等帐项相互抵销外，其余帐项均逐一合并。

3.联营公司及其合并基础:

本集团对联营公司之投资均采用成本法核算，在“长期投资”帐项列示。本集团自联营公司获取的投资收益，在“营业外收入”帐项列示。

本集团对联营公司的投资如下：

深圳国际企业服务公司 50万元,占50%

深圳精时企业有限公司 30万元,占30%

深圳彩视电分有限公司 36750美元,1837040.17港元,占49%

华意(深圳)首饰制造有限公司 35万美元,占30%

深圳(宝安)万科产业有限公司 250万元,占85%

深圳万科协和有限公司 60万元,占60%

海南省海口能源有限公司 257万元,占10%

深圳万科产品设计有限公司 60万元,占60%

以上合计10038735.92万元

在价证券为2627000元,系本公司购入的国库券和国家重点债券

4.货币换算：

本公司以人民币为记帐本位币。涉及外币的经济业务，依照“深圳经济特区会计改革试行方案”之规定以外汇实际价值的比值为记帐汇率折算人民币入帐。帐面汇率，现金和银行存款，采用加权平均法计算确定，其他帐项采用先进先出法计算确定。由于帐汇率和帐面汇率不同所发生的汇兑差异，业已计入当年度损益。

5.存货

A.本公司存货主要包括：原材料、库存商品、半成品、在途商品、低值易耗品等。

B.存货以实际成本计价，发出存货的实际成本采用加权平均计算确定。

C.低值易耗品领用时采用“五成法”摊销。

6.固定资产及其折旧

固定资产按实际成本计价，固定资产折旧采用直线法平均计算。本公司报经深圳市财政局批准的年折旧率列示如下：

房屋及建筑物为2.78％

自动化控制和仪器仪表为10％

运输工具为10％

空调设备为8.33％

其他设备及生产工具为8.33％

7.场地使用权

场地使用权是指本公司为营造商品楼宇而向深圳市国土局购入的土地使用权，期限为五十年，其全部支出将在商品楼宇竣工时计入商品楼宇的建筑成本。

8.开办费

A.“股份制改组筹备费”是指本公司股份制改组筹备期间发生的费用，从1989年3月1日起，分五年摊销。

B.“影视部开办费”是指本公司所属深圳万科企业股份有限公司影视部在筹建期间发生的费用，从1989年3月1日起一年摊销。

C.“万科录象机配件制造有限公司开办费”是指深圳市万科录象机配件制造有限公司筹建期间已发生的费用，将在筹建完成后分期摊销。

9.租入财产改良工程支出

A.“工业公司生活区改良工程支出”是深圳市万科工业有限公司将租入的深圳市仪器公司畜牧场三栋厂房改造为工人生活区所发生的费用，按照租期从1988年8月15日起，分三年摊销。

B.“工业公司办公楼改良工程支出”是深圳市万科工业有限公司将租入的深圳市水贝工业区工业厂房第十五栋底楼Ｃ区十八柱至二十柱之间的工业厂房改造为办公用房所发生的费用，按照租期从1989年11月15日起，分三年摊销。

C.“供电公司发电厂及办公楼改良工程支出”是深圳市万科供电服务公司将租入的深圳食品公司畜牧场的厂房改造为发电厂房和办公用房所发生的费用，按照租期从1990年1月1日起，分二十个月摊销。

D.“北京公司办公楼改良工程支出”是深圳万科企业股份有限公司北京公司租入的北京复兴门外木樨地办公楼所发生的装修费用，从1989年6月1日起分五年摊销。

10.承包经营权

是指本公司为取得“三利华服装厂”承包经营权而支出的承包费用，自1991年1月1日起分三年摊销。

11.递延费用

A.深圳市万科工业有限公司为所属深圳现代富兰克林来料加工厂和深圳现代科仪中心X-10电气厂支付的对深圳市水贝工业区工业厂房十四栋五楼和十五栋二楼进行改造所发生的费用，按协议规定分别按两年和三年的期限由该两厂摊销。

B.根据“北京公司”与北京市第一城市建设开发公司共同签署的《房屋代管暂行办法》之规定，“北京公司”将自有房屋芳古园 21号楼委托北京市第一城市建设开发公司代管并支付代管费。代管有效期十年，其代管费用分十年摊销。

12.利润分配

本公司董事会向股东大会建议的税后利润扣除合并合作经营项目利润分成后的分配方案如下：

储备基金为27％

职工奖励基金为6％

职工福利基金为7％

派发本年度股息为55.7％

深圳万科公司治理案例 第2篇

因为股权激励方案受质疑，万科董事长王石不得不在网上与投资者展开辩论PHTTEX／图

□本报记者冉孟顺□田雨

万科在中国主板市场首推出股权激励计划，不仅带动了其他上市公司的纷纷效仿，也引发了小股东的激烈反弹

今年3月21日，万科在公布年报的同时，推出了一项股权激励计划。按照这项计划，大约有160名万科员工将获得股权激励，万科董事长王石与其管理团队由此将拥有“股东与职业经理人”的双重身份。

这项计划使万科成为中国主板市场首开股权激励先例的上市公司。在一个月前，深圳中小板上市公司———中捷股份也公布了股票期权激励计划。

万科的股权激励计划带动了主板其他上市公司的效仿。据媒体报道，宝钢等十几上市公司也正在准备推出股权激励计划。

在股权分置改革之前的中国股市，由于大股东和高管持有的股份不能流通，股权分置曾是股权激励计划最大的拦路虎。但随着股改步伐加快，决策层开始为上市公司推行股权激励计划“松绑”———证监会在今年元月4日出台了《上市公司股权激励管理办法》，国资委也在年初下发件为国企管理层增量持股解禁。

“具备条件的国企高管可以大胆持股，不具备条件的就胆子小点，可能是股份（本）的5％，也可能是6％，等内外部条件成熟后再逐步提高比例。”在今年1月20日的全国国资监管工作会议上，李荣融就曾表达他对国企高管增量持股的看法。

但就在万科股权激励方案出台后，一些小股东却发出了质疑的声音，并引起了一场王石与他们的网络辩论。

“老王发火了”

曹新是一位长期持有万科股票的小股东。虽然他认为万科是中国股市“少数几阳光下的上市公司”，但他对万科的股权激励计划却很是不满。

他认为万科可能存在为进行激励计划而做低2005年业绩的行为，“2005年年末已售未结算面积高达657万平方米，这是一个值得质疑的数字。”

“已售未结算面积有可能是万科调节利润的‘蓄水池’。”曹新的理由在于，2005年末的已售未结算面积的相应收入高达487亿元，而在2004年末这个数字为17亿，出现了三倍暴增，远远高于主营收入523％的增长速度。他认为，这会使2005年会计确认的主营收入和利润分别被压低。

他由此猜测，做低利润可能与股权激励计划存在某种联系。这是因为：2005年是“万科股权激励计划”的基数年，或者说，2005年的利润是激励计划的净利润增长考核指标的基数。“显而易见，起点越低，股权激励计划就越容易实施。”

这种担忧并非曹新所独有。一位注册名为“SSE”的网友也在万科论坛上向王石发难———“„„让人怀疑万科2005年隐藏利润的故意性，至少在客观上，部分隐藏的利润会通过所谓的激励计划把股东利益转换成管理层利益。”

“这是欺人太甚。”王石对这个帖子迅速进行反击。王石随后给出解释：“2005年账面有近487亿售楼收入未结算，这是事实，但如果你再翻查2004、2003、2002„„的年报，都有一定的金额的售楼收入放在预收账款项上而未结算。为什么呢？按照中国会计制度准则，楼卖出去了，即使全款收到了，但楼房还没有交到业主手上就不能结算。” 曹新也注意到这场网上争论，“老王发火了，这也看得出：王石是个性情中人。不过，对于未结算售楼收入出现暴增的现象，万科还需要进一步解释。”“我希望股民和经理人之间应该理性沟通。”曹新说。

万科首席研究员谭华杰对此认为：“我们并不希望已售未结收入过高，因为未结算收入在会计上被确认为‘预收款账’，属于负债项目，未结算收入如果增长过快，将迅速推高负债率，妨碍万科财务杠杆的运用。”

在谭华杰眼里，万科2005年未结算售楼收入数字“是正常的”。谭说：“如果万科存在故意调高年底已售未结收入的行为，那么年底的负债率将明显上升；但事实上，万科年底的负债率比年中是明显下降的，即使扣除可转债转股的因素，也足以说明下半年万科的结算节奏快于销售节奏。”

万科的产品结构变化也许是造成未结算售楼收入暴增的另一个重要原因。由于土地获取的原因，在万科产品线中，高层住宅和高档住宅比例在2005年出现上升趋势。谭华杰解释道，“按照会计准则，竣工验收完成是楼盘结算的必要条件之一；高层住宅和精装修住宅施工周期较长，高档住宅配套设施较为复杂；而万科2005年楼盘销售速度较快，此消彼长的结果是从销售到结算的周期被拉长了，已售未结收入这个蓄水池因而出现了扩容。”

而一位分析师也认为，万科刻意做低2005年业绩并没有必要。他说：“万科的股权激励是一个连续方案，如果将2005年的业绩调整到2006年，固然有利于2006年的激励基金提取，但是却增加了实现2007年目标的难度。我们估计万科最近几年的利润增长速度将保持较高水平，如果2006年利润增长过多，可提取金额很可能超过利润总额10％的上限，那是毫无意义的事情。”

“万科不会干偷偷摸摸的事。”王石也在万科论坛上继续澄清说。抢劫股东还是苛刻自律？

万科的股权激励计划本身也让一些投资者议论纷纷。“看得出，激励计划应该是参考国际标准精心设计的。”曹新表示大体认同该方案，但认为有关条款需要修改，尤其是提取激励基金的门槛“需要提高”。

万科《2006－2008年限制性股票激励计划》规定：激励基金以当年净利润净增加额为基数，根据净利润增长率确定提取比例，在一定幅度内提取。提取门槛如下：净资产回报率至少达到12％以上；净利润至少比上一增长15％以上；第三，行权时，股价要高于去年的价格。

“我并不反对万科的股权激励计划，但万科激励基金的提取标准要严格，比如，净资产回报率底线从12％提高到13％－15％以上，净利润增长比例超过30％时，才能提取奖励基金。”曹新认为，现在万科仍处于行业景气时期，目前方案中的指标对万科来说，达标并不困难，因此，提高提取门槛“不是一个偏高的标准”。

在万科论坛发帖的网民SSE则对激励计划感到沮丧。他认为，当净利润增长率超过15％就要给管理层激励，“这简直就是对股东的抢劫”。

此外，这位网民同样认为提取标准过低，“我们不否认管理层的历史贡献，但既然是‘激励计划’就要真正起到‘激励’的作用，董事会应该给管理层一个‘有压力’的目标，这才有激励的作用。”“将心比心，万科管理层不占股东的便宜。”王石在喧闹的网络争吵中开始心平气和，逐条答复投资者。

第一，对于净资产回报12％的底线，王石认为与国内外同行相比，达到这个指标并非轻而易举，他举例说，万科的标杆———美国帕尔迪公司的净资产收益率曾做到高过18％，但正常来讲15％；香港房地产企业2004年净资产平均利润回报率不超过5％；内地房地产企业2004的平均净资产收益率不超过7％，预计2005年不会超过9％。

他认为，万科的净资产收益率曾长期维持在百分之十点几，按照此水平已令许多房地产企业羡慕不已，2004年突破13％，2005年突破15％，把12％做个激励的底线是很苛刻自律的限定。

第二，增长15％作为第二个奖励底线的限定。王石并不认为15％的目标过低，关键是“业绩能否持续发展”。王认为，万科的持股激励计划当然是建立在持续发展的基础上，如果确定的底线是在30％以上，就意味着管理层在完成一项基金经理认为很难维持的连续增长目标之后才能分享增长利润。王石反道，“这样的激励计划有激励作用吗？”

第三，行权时，股价要高于去年的价格。鉴于以上三个理由，王石坚持声称：“目前还没有比万科更苛刻的持股激励方案。”

一位机构分析师也认为，万科的股权激励方案基本令人满意。他说：“12％的门槛并不算低，万科从1998年到2003年，净资产收益率从来没有超过这个数字。”

万科股权激励方案 今年3月21日，万科公布《首期（2006－2008年）限制性股票激励计划（草案）》。按照该计划，万科基本操作模式为：“在公司达成一定业绩目标的前提下，按当年净利润增加额的一定比例提取一定的激励基金。通过信托管理的方式，委托信托公司在特定期间购入本公司上市流通A股股票，经过储备期和等待期，在公司A股股价符合指定股价条件下，将购入的股票奖励给激励对象。”

该方案的最低门槛是：“当年净利润增长率（扣除激励基金后）超过15％、全面摊薄的净资产收益率超过12％，行权时，股价要高于去年的价格。”

此外，提取当激励基金还有如下限制条件：

（一）当净利润增长率超过15％但不超过30％时，以净利润增长率为提取百分比、以净利润净增加额为提取基数，计提当激励基金；

（二）当净利润增长比例超过30％时，以30％为提取百分比、以净利润净增加额为提取基数，计提当激励基金；

（三）计提的激励基金不超过当年净利润的10％。

股票激励计划的激励对象人数不超过公司专业员工总数的8％，计提的激励基金不超过当年净利润的10％。预计约有160人将成为首期激励对象。按照该方案，万科业绩发展顺利的话，3年后，中国股市可能将出现中国首位因股权激励而产生的千万富翁。

什么叫股权激励 所谓股权激励，即是一种职业经理人通过一定形式获取公司一部分股权的长期性激励制度，使经理人能够以股东的身份参与企业决策、分享利润、承担风险，从而勤勉尽责地为公司的长期发展服务。

在国际上，股权激励计划是上市公司比较普遍的做法。一般观点认为，股权激励计划可以把职业经理人、股东的长远利益、公司的长期发展结合在一起，可以一定程度防止经理人的短期经营行为，以及防“内部人控制”等侵害股东利益的行为。

此外，现代企业理论和国外实践证明股权激励对于改善公司治理结构，降低代理成本，提升管理效率，增强公司凝聚力和市场竞争力起到非常积极的作用。

股权激励包括股票期权、员工持股计划、限制性股票激励计划和管理层收购即B股权激励机制的重要形式之一是股票期权计划，快速成长的科技公司大多采用股票期权计划，这也是美国硅谷创业科技公司造就富翁的摇钱树，微软、GGLE都是通过股票期权制造大量亿万富翁。去年在纳斯达克引起轰动的中国搜索网络引擎———百度公司，也是通过股票期权批量制造百万富翁。

深圳万科公司治理案例 第3篇

一、在总体布局上, 整个社区的规划是

由中央景观带分隔成的两个边界清晰的“村落”, 一条简洁的半环路将两个“村落”串连。各“村”内部都由深幽的街巷或步行小路以及大小不同的院落组合而成, 宜人的尺度构成了富有人情味的邻里空间。在建筑空间手法上, 该项目吸收了富有广东地区特色的竹筒屋和冷巷的传统做法, 通过天井、廊架、挑檐、高墙、花窗、孔洞、缝隙、窄巷等, 以现代的建筑技艺和手法, 还原地域建筑的空间情趣。在私家庭院的设计中, 着力打造传统的私密形制的内部庭院, 形成私密天井的传统空间。

二、在建筑风貌上, 用现代材料沿袭粉墙黛瓦的江南居住建筑的美学意向。

通过水系、植被的呼应, 创造出一幅唯美的江南村落的画面。高耸的工字钢压顶的墙面, 表达传统建筑中马头墙的美感。传统的花窗、砖雕石刻点缀其中, 使整个建筑群落地域文化韵味十足。

三、在建筑技艺的更新中, 第五园采用现代材料、现代技术和现代手法, 创造一种崭新地域建筑文化的韵味。

比如工字钢压顶的白墙不仅可以塑造出传统马头墙的建筑美学, 还可以如马头墙一样保护墙体不受风雨侵蚀。大量的铁锈花窗, 在新材料与传统纹饰的对话中, 创造出新的美感。

四、在文化氛围的营造方面, 万科第五园更是别具匠心。

万科的公司治理溢价 第4篇

万科的批量造富计划已现端倪。据2006年9月公告的股权激励计划，万科累计委托信托公司购入股票2545万股，虽然这部分股份要等到2007年年报出炉之后方有可能正式归属万科的激励对象，但就目前的形势来看，应该不成问题。按2007年2月28日收盘价14.74元计算，这部分股份已价值3.75亿元，假设最终激励对象为160人的话，相当于每人平均234万元。根据激励计划规定:“董事长的分配额度为每期拟分配信托资产的10%;总经理的分配额度为每期拟分配信托资产的7%”，即董事长将分配得到目前价值3750万元的股票，总经理将分配得到目前价值2625万元的股票。

万科的股权激励方案虽然典型，但可能只适合万科，对其他上市公司仅具参考价值。公司之间或大或小的差异从根本上决定了公司的激励计划只能是唯一的和个性化的。

本文运用“股权激励—公司治理—市值管理”这一线索来对万科股权激励计划进行了深层次分析，认为规范股权激励制度的建立能够提升公司治理水平，而公司治理水平的提升则会增加公司市值，这从根本上诠释了股权激励作为一项上市公司根本制度的重要意义。

万科方案的亮点

万科本次股权激励计划可概括为:公司采用预提方式提取激励基金奖励给激励对象，激励对象授权公司委托信托机构采用独立运作的方式，在规定的期间内用上述激励基金购入本公司上市流通A股股票，并在条件成熟时过户给激励对象。

万科本次股权激励计划可概括为如下四个亮点:

第一，双重考核指标，综合考虑公司业绩与股价。考核指标的设置是股权激励计划的核心所在，万科方案的激励基金提取条件是: 年净利润（NP）增长率超过15%; 全面摊薄的年净资产收益率（ROE）超过12%; 公司如采用向社会公众增发股份方式或向原有股东配售股份，当年每股收益（EPS）增长率超过10%。该双重考核指标的优点是:

（1）限制公司的盲目再融资冲动。计划中规定:“公司如采用向社会公众增发股份方式或向原有股东配售股份，当年每股收益（EPS）增长率超过10%”。这个要求使公司参与激励人员为了在再融资的同时能够得到激励，就必须要努力的工作使公司业绩保持快速增长，并且更负责任地对募集资金投资项目发展潜力做出准确判断。这有效地限制了中国上市公司普遍存在的再融资冲动和盲目。

（2）切实保护投资者利益。激励对象限制性股票的获得不但取决于公司业绩的增长，还取决于公司股价的持续上涨，这可谓万科本次股权激励计划的一大创新。在一个较成熟的资本市场，股价是公司基本面的直接反映，而在国内，股价与公司业绩背离的现象比较普遍。万科有勇气设计这样的考核指标颇值得佩服和称赞。

（3）限制公司操纵利润行为和激励对象利益输送。计划中规定:“用于计算年净利润增长率和年净资产收益率的净利润为扣除非经常性损益前的净利润和扣除非经常性损益后的净利润中的低者，且为扣除提取激励基金所产生的费用后的指标。”由于激励对象所得利益直接取决于公司的净利润和股价，而国内上市公司通过非经常损益操纵利润和股价的行为又屡见不鲜，因此万科采取扣除非经常性损益前后孰低原则有效的限制和规避了上述行为。

（4）限制公司盲目扩张，提高公司增长内在质量。定向增发股份作为支付手段的换股并购，在提高上市公司并购效率的同时也可能导致公司盲目地并购扩张。万科在股权激励计划中明确规定:“如果公司以定向增发股份作为支付手段购买资产，则当年的净利润净增加额和用于计算当年净利润增长率和净资产收益率的净利润中，应扣除此部分新增资产所对应的净利润数额，在计算净资产收益率的净资产中，应扣除此部分新增资产所对应的净资产。”该规定有效地限制了公司非理性的扩张冲动。

第二，激励基金按利润增长率提取且设置双上限。万科方案所确定的激励基金提取方式可概括为:按照净利润增长率提取，提取额度设置净利润增长率30%和净利润比例10%的“双上限”，这是激励计划的第二个亮点。

激励基金完全来自利润增量，充分体现出“多劳多得”的思想。万科方案中的双上限，是为了将激励基金控制在一个合适的水平之内，既保证激励对象能够获得与其贡献相匹配的激励基金，也能够保证公司的全体股东事实上成为激励计划的最大收益者。

第三，委托信托操作，专业公正。万科方案委托信托公司专业操作，这是激励计划的第三个亮点。 根据估算，万科本次激励计划平均每年要提取超过1个亿的激励基金，可以购买的股票数量超过2000万股，三年累计下来的额度是较高的;同时，激励对象人数也较多（超过160人），这两点决定了万科激励计划的复杂性和繁琐性。而通过借助信托公司，则可以较低的成本来保证本次激励计划实施的公正性和专业性。

第四，考虑细致周全，与法规要求相符。从法律的角度出发，激励基金提取之后就已经成为包括公司高管在内的激励对象的合法财产，用该笔基金所购买的限制性股票也是激励对象的合法财产，只不过根据激励计划的约定要在达到考核指标之后才能够过户到激励对象个人股票账户而已。因此，信托公司所持有的万科股票实际上是受激励对象委托所持有的，必须要遵守上述公司法和上市公司章程指引的相关规定。对此，万科在激励计划中也做出了相应的规定，规避了因此而可能产生的法律风险。这是激励计划的第四个亮点。

公司治理溢价

万科的股权激励计划之所以受到众多投资者的赞许，表面原因是其激励计划的设计规范科学，而本质原因则是股权激励计划会提升公司市值增加投资者的价值和回报。

从图中可以看出，万科股价从公告股权激励之日起的5.71元，在短短的9个月时间内大涨到19.42元，涨幅为240%。

股改完成之后，上市公司的一切经营行为都应围绕为股东创造财富与市值最大化这个核心的准则来完成。因此市值管理就成为所有上市公司经营中最为核心的问题。

市值管理主要可以从建立有竞争力的可持续发展的主营业务、提升经营管理水平和改善投资者关系管理三个维度进行，而公司治理作为公司经营、管理、控制的基础性制度对市值管理的三个工作维度都有直接且显著的影响:公司治理水平的提高将减少公司重大决策的失败率，有利于建立公司的核心主业与竞争力;同时，提升公司治理水平还能够提升投资者关系的管理水平，促进公司经营管理的透明化，获得投资者关系管理的溢价。

科学规范的股权激励制度的建立正是公司治理工作的一个极为重要的环节，像万科这样建立了科学规范股权激励制度的上市公司股价将会有相应的上涨，这就是所谓的“公司治理溢价”。下图清晰地表示了这一溢价对公司市值提升的作用。

虽然不能说实施股权激励计划之后上市公司股价的上涨完全是由股权激励所带来的“公司治理溢价”所致，但是这一溢价会给上市公司的股价和市值带来显著的提升是毋庸置疑的。截至2007年2月底，已获证监会无异议审批的22家实施企业，其公告前后公司股价的横纵向对比可清晰看出股权激励对公司市值产生的正面影响。

深圳万科公司治理案例 第5篇

深圳万科----地产项目全程策划流程

一、市场调研：

1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、地点等）

（6）购买频度 6，结论

二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质

2，地块本身的优劣势

3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

万科地产全程策划流程

7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择（见下图表）

3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润

6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划

（一）市场调查 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

1、经济背景

万科地产全程策划流程

· 经济实力

· 行业特征„„ 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位 理论价格（达到销售目标）2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略

（四）、入市时机、入市姿态

（五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控

（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

（七）、推广费用

现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放

五、概念设计

1，小区的规划布局和空间组织 2，小区容积率的敏感性分析 3，小区道路系统布局（人流、车流）

万科地产全程策划流程

4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意 6，小区建筑外立面色彩的确定及示意 7，小区户型比例的搭配关系

8，小区经典户型的功能判断及其面积划分 9，小区环境绿化概念原则

10，小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分 1，名称 2，标志 3，标准色 4，标准字体

（二）运用部分 1，现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌 2，营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌 3，工地办公室 · 经理办公室

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· 工程部 · 保安部 · 财务部 4，功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。“万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1? 建筑规模与风格；

2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； 4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）； 5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；

6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）； 7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景

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等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）4． 价格策略 入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）2．阶段性的广告主题 3．阶段性的广告创意表现 4．广告效果监控

六、媒介策略

1． 媒介组合 2．软性新闻主题 3．投放频率 4．费用估算

七、推广费用

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1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）2． 印刷品（销售文件、售楼书等）3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理

深圳万科公司治理案例 第6篇

项目概况

一、地理位置

本项目位于XX市北苑街道，XX西路以南，XX西路以东，XX西路以西，为沿街a、b、c、d、e地块，项目总用地面积为24783.601M²，规划用地性质为商业、住宅。

二、整体区块

本项目所在的北苑街道位于XX市区西北部，毗领国际商贸城，紧靠XX新火车站、杭金衢高速公路XX出口，民航机场坐落区内，交通方便。北苑街道是XX的工业新城、商务新城、城市新区，街道面积36.6平方米公里，下辖4个社区、4个工作片、32个村(居)，常住人口

3.8万，流动人口11万。北苑街道近年来大力加快旧村改造，推进新一轮新农村建设，以城带乡、以工哺农，继续向农村倾斜，加大对新农村建设的扶持力度，促进城乡协调发展。北苑已建、在建的大型住宅小区有东方国际村、名人花园、城市花园、芳草园、北苑商贸区、丹溪花园、时代花园等，属于XX近郊居住氛围最浓郁的区块。

三、周边介绍

项目两侧的XX西路、城中西路是XX城区主要交通干道，还有东侧的XX西路，通往XX城区、机场、火车站、高速路口非常便利。

项目位于XX市农贸城的北面，与市民广场、绣湖公园及生活购物中心相距2-3公里。周边有好安居家居广场、雪峰公园、北苑医院、绣湖中学等公建配套，生活配套设施较成熟，区域生活条件较为完善。

XX副食品市场将从宾王市场搬迁到农贸城（项目预计07年底动工），住房、商业的需求量将得到较大提升。

规划设计依据

一、规划依据

1、义土拍【2007】第4号出让公告

2、土地出让合同及用地红线图

3、计委立项批文

4、国家、省、市相关法规及标准

5、本设计任务书

二、地块控制性规划要求（以下内容为建设主管部门所定，须强制执行）

区块指标控制

区块性质C2/R2商住用地

区块面积区块总面积24783.601M²

○a○b○c○d○e

8878.692m²4196.655m²7435.279m²2566.978m²

1705.997m²

建筑密度≤40%≤36%≤46%≤49%≤53% 容积率≤3.1≤3.7≤4.5≤2.7≤2.8 区块限高50M(其中C2地块≤21m)(其中a地块多层主体≤15m)21M

停车位住宅按每户配套1个停车位(含地面)。商业按每100m²建筑面积配套0.6个停车位（地面）。

注：

1、本图尺寸单位为米；

2、控制指标除停车位为控制下限外，其余均为控制上限。

1、该区块为商住综合用地，要求整体出让。区块住宅套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设住宅总面积的70%以上。

2、abc地块沿街建筑主楼应建9层以上，de地块及c 地块建筑层数不超过6层。区块建筑一至三层为商业用房，四层及以上为住宅。裙房不超过三层，总高度不超过15米，单层层高不超过5.4米。住宅标准层层高不超过3.2米。

3、机动车出入口应设于允许路段上，规划限制出入路段只允许市政服务车辆及特殊情况下通行。

4、在满足消防要求的前提下，规划建筑之间及与周边已有建筑的间距应满足日照间距要求及相关技术规范要求。

5、该区块建筑布局结构和形态及造型风格应参照原地块规划建筑设计方案(附原方案文本)。并应与周边地块规划及周边已有建筑相衔接，建筑色彩与南方气候相适应，宜亲切淡雅。建筑外立面应采用高档装饰材料饰面，建筑设计应注意节能要求，符合《民用建筑节能管理规定》之要求。沿街商业应进行建筑与环境灯光设计。地块建设尚应处理好与复兴社区办公楼及周边建筑的关系。

6、区块规划应配置：物业管理（按照浙江省物业管理条例规定配套）、活动中心（建筑面积不小于200平方米）、变电室、公共厕所（建筑面积不小于60平方米且必须有出入口直接对外）、垃圾收集点、及《城市居住区规划设计规范》(2002年版)要求配置的其它设施，各配套设施规模应符合相关技术规范要求。

7、人防按〈XX市民用建筑修建防空地下室若干规定〉修建人防地下室，结建地下停车场。地下室限建两层，用于停车及其他辅助设施。地下车库出入口设在地下室控制红线范围内。

8、地块内污水须经统一收集后排入城市污水排放管网，规划与建筑设计中预留燃气管道位置。并应考虑临时气化站设施，气化站、燃气调压站的位置应满足相关技术规范要求。气化站可设置在城中河两侧绿化用地内。

9、区内公共设施应按《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）进行设计。

10、规划、建筑设计方案由北苑街道审查,市建设局审核后,报市政府审批。

方案设计要求

一、项目定位

突出“创新”“舒适”“实用”三大概念，引导XX地区中小户型的居住潮流。

二、总体规划要求

1、规划方案应功能分区明确，与周围环境协调，充分考虑江浙建筑特色和各项技术要求。能够体现城市规划及城市设计要求，并具有独特的设计品质和理念，方案涉及到的消防、环保、园林绿化、人防、水利、电力、交通等问题，应符合各专项规划要求。

2、本项目各地块比较分散、比较狭长，对今后的物业管理有较大影响，设置的组团出入口应充分考虑物业管理的便利。

3、充分挖掘绿化空间，着重处理好ab连接处、bc连接处、裙房屋面的绿化设计。

4、场地竖向设计应充分考虑小区与外围市政道路的标高关系，小区内部给排水管网、电力、综合管网等应与外围城市管网相协调。

5、小区交通组织着重处理好与外部市政道路的衔接、汽车库出入口的布置、人车分流、物业管理。

6、受限于地块本身所在位置及控制性规划，建筑总体布局已定，应通过技术措施如调整建筑平面、调整门窗的位置及大小、设置遮阳系统等来优化建筑的日照与通风问题；沿街建筑噪音问题比较突出，应采取良好的建筑措施使户内的隔音效果达到规范要求。

三、单体规划要求

1、地下空间：

a、b地块开挖地下室并联成一体，a块西侧四个单元处两层地下室为人防兼地下泊车，东端商业区域两层地下室作为上部商务配套使用；b块开挖一层地下室为地下泊车；c1地块开挖二层地下室作为地下停车，c2、d、e地块开挖地下一层地下室，开挖面积与一层商铺面积等同，与地上一层相连，形成地下仓储商务空间，每间商铺室内楼梯通往各自的地下室。报批文本必须满足控规车位要求（包括商铺车位），如果余地较少，可采用立体式车库报批。实际使用按照拼接后的总户数与地下车位的配比1：0.8来实施，loft商务用房按照1：0.3考虑地下停车位，区域分配尽量保持平衡。地下室南侧边线可以与用地红线平齐。

2、裙房商业：

a、b、c1地块商铺开间3.8米~4.2米，进深21.5米，有效进深15.5米，后6米分割成两层，底层2.2米以下为住宅车库兼储藏用房，车库开间采用合理尺寸，上层部分与前面15.5米相连，一层总层高5.0米（报批时按照4.8米，底部20cm虚设）；

二、三层为居住考虑的LOFT商务房，层高各4.99米，每户考虑卫生间、厨房、客厅、餐厅、卧室等居家功能空

间。c2、d、e地块商铺开间3.6米，进深14.2米，底层层高4.9米，二、三层层高3.4米，每间商铺设计室内楼梯上二、三层。a地块东侧上部无主楼的裙房规划一个相对独立的消费中心，分割成几块，从地下一层到地上三层考虑商业整体用途，相对独立于a地块裙房商业，沿绣湖西路侧可考虑布置店面。c1c2圆弧的转角处裙房可规划成三大块商业，分别设计三个室内楼梯上二层、三层，同时应当能够方便三块商业合成一体。a块西侧、b块西侧、c块东侧的建筑控制线可以适当突破，建筑密度满足控规要求。

3、住宅：

层高3.0米。

a块西侧、b块西侧、c块东侧的建筑控制线可以适当突破。30%的90平米以上户型要做足，单套面积控制在140左右（尽量位于边套）；小户型中尽量考虑60＋80、60＋90平米的拼接户型（组合户型总面积控制在150左右）；顶层在满足容积率前提下可设计跃层复式，180平米以上。C2、d、e地块户型可规划成单身公寓，层高3.0米；c2块可考虑垂直楼形式，单身公寓宜采用内廊形式，注意与底部柱网协调，设置电梯。

4、地下车库控制合理层高，在满足规范要求下通过各项措施降低层高；控制合理柱网尺寸，满足汽车库规范要求下提高车库利用率，平均每车位建筑面积指标不应大于45平米/每车位（包括人防等地下区域所有功能空间面积与停放车位数的比值）；停车位的数量及位置应综合考虑，保证分布合理，满足每个地块的不同需求；地下车库顶板应注意景观布置及市政道路通行要求；地下空间应注重创新，采光、通风及竖向设计应有所突破；注重平战结合，地下室的送排风口应考虑与外部环境相协调。

5、a、b区块的商业裙房屋面考虑相连通，屋面设景观。

6、商业与住宅尽量考虑脱开，包括人流的区分、结构的转换、管线的处理、楼梯的转折等。

7、建筑平面的设计应充分考虑户型平面、管道井、室外空调机位、公共区域、公摊面积等各种因素，组合户型应充分考虑方便今后业主改造的问题。

8、应充分考虑建筑入口、建筑屋顶、建筑色彩这三项主导建筑可标识性的因素。

9、建筑外立面管线尽量考虑隐蔽，保证外立面的干净、整洁。

10、小区废气（厨卫排放、汽车排放、地下室排烟）、废水、废渣（生活垃圾）、噪音（汽车、商业活动）等涉及到环保的各项处理措施应着重阐述，以保证小区环境影响评估报告的顺利编制及环保顺利验收。

11、对外墙、门窗、屋面选用性价比及安全性能较高的节能材料及技术，合理控制建筑体型系数、窗墙比等设计参数；采用外墙面砖、外平开窗等设计需考虑防坠落措施；维护墙体材料及建筑材料的选择应注重经济、节能、环保。

12、结构：建筑设计阶段需初步规划结构布置、基础选型、转换层、荷载选择、覆土深度等各项结构参数，充分考虑其经济性。

13、安装：重点解决楼地面及分户墙的隔音、排水管道噪音、电梯井道隔音的技术处理措施；重点阐述新风系统、太阳能利用、无机房电梯使用可行性的技术分析；对环境灯光照明进行充分考虑。

14、环境：小区道路系统动、静态交通组织合理，通达性好，对居民不造成干扰；小区应结合基地条件，尽可能为居住区居民提供亲水环境，同时考虑设置水景景观的工程造价和维护费用；小区内应提供不同年龄阶段居民活动的场所，加强邻里之间的交流；住区环境应考虑用优美轻快的背景音乐来增强居住生活的情趣；小品设计时应避免采用大面积的金属、玻璃等高反射性材料，减少住区光污染；户外活动场地布置时，其朝向需考虑减少眩光；儿童活动区周围应保持好的可通视性，便于成人对儿童进行目光监护。

四、户型设计

1、户型平面应总体布局合理，动静分区，各功能空间采光通风良好，使用功能互不干扰。

2、户型平面设计应注重创新，给业主以较多的附加值、较高的得房率，应结合结构、设备及室内装修的各项要求。

3、户型面积指标应计算准确，临界户型确保满足<90平米、<144平米的要求。

4、每户保证一个南侧阳台和一个朝南卧室。

5、考虑到业主今后室内装修，设计应采用模数制，尤其是卫生间、厨房，开间及进深必须采用净尺寸，并满足相应建筑模数。

6、卫生间应考虑盥洗与淋浴、如厕分开，干湿分离，有利于提高卫生间使用效率；设置单一卫生间的中小户型，应考虑淋浴盆与浴缸互换的可能。

7、强调户型的可变性（要有弹性空间），内部空间可以灵活重组，尤其针对舒适型两房户型，要能满足业主不同时期的小三房需求。

8、户内空间应避免狭长走道，房间开间与进深的比例要保证摆放家具的空间。

9、厨房的洗涤盆应位于窗位；户型宜尽量保证明厨明卫；卫生间不应正对入户门、厨房门及用餐区域；厨卫面积应与户型面积相匹配。

10、客厅的背景墙尽量避免开设房间门，背景墙宽度应满足规范要求。

11、户型平面中注意控制凹口的深宽比。

12、户型的布局应考虑建筑一般禁忌的要求。

设计成果要求

一、规划建筑方案成果

（1）设计说明

（2）规划总平面图（含技术经济指标）1：500

（3）日照分析图；通风分析图

（4）鸟瞰图

（5）主要街景彩色立面图，反映设计意图的透视图，不少于3张

（6）总体首层平面图

（7）总体地下室平面图；

（8）道路系统分析图

（9）景观绿化分析图

（10）所有建筑平面图（含户型指标）、立面图、剖面图

以上设计成果缩印成A3格式方案文本，提供数量为8本，加盖单位公章、法人章及注册建筑师章；A1彩色展版一套；设计成果电子文档一套（全部设计成果均制作成电子文件，文本文件采用Microsoft Word的doc格式文件；设计图形文件采用Auto CAD2004的dwg格式文件，电脑渲染图等图片文件，应采用普及的通用软件制作）；实体的建筑模型一个（1：200）。

二、在规划建筑方案报批通过后5日历天，提供建施部分蓝图一式四套（装订成册，包含建筑设计总说明，规划总平面图，所有地下室及主体建筑平面、立面、剖面蓝图），人防专篇一套（装订成册，包含人防设计总说明，涉及到人防的建施、结施、水施、电施、暖施蓝图），电子文档一套，以办理建设工程规划许可证。

深圳万科公司治理案例 第7篇

庆典策划是指针对庆典活动而做出的一系列专业策划，包括对庆典活动流程的详细安排，对庆典活动所需物料的报价。通常的庆典策划主要以：开业庆典策划、周年庆典策划、婚庆策划，企业庆典策划、生日庆典策划、金婚庆典策划为主，同时也包含了一些小型的庆典活动。

通常的庆典策划主要以：开业庆典策划、周年庆典策划、企业庆典策划、生日庆典策划、金婚庆典策划为主，同时也包含了一些小型的庆典活动。

开业庆典：开业庆典一般是商场、酒店、茶楼等一些娱乐场所为了增加自己知名度而举行的活动。其主要目的是为了拓展自己客户资源，其中以商城、酒店、大型娱乐场所举行较多。而从事这些业务的公司，也会为其做相应的策划。

周年庆典：周年庆典一般也是以商场为主，例如我们常见的商场举行几周年店庆而举行促销活动。商场通过这方面的宣传，也获得了丰厚的利润。

企业庆典：企业庆典通常是企业周年庆，主要是一些大型企业完成了经济效益增长、拓展业务品牌，同时为了彰显企业实力而举行的庆典活动。而策划公司在针对企业庆典策划时，主要是围绕着展现企业形象和宣传品牌为主。

生日庆典：生日庆典是庆典活动的个人版，主要是为了给生日助兴，同时也表现出寿星家大业大，喜好结交朋友。生日庆典主要以节目演出为主，因此策划公司通常会以大量的节目为主打，在生日宴会上载歌载舞。

金婚庆典：金婚庆典可谓是庆典活动里独树一帜的庆典，因为普通的庆典活动往往抱有商业性质目的，而金婚庆典则往往是为了体现夫妻恩爱、家庭和睦、儿女孝顺为主，是我伟大中华民族文化的传承。针对金婚庆典，策划公司往往会围绕夫妻恩爱这一主要内容而开展策划，同时活动现场也会体现出美满幸福这一气氛。

庆典策划庆典策划公司主要从事：开业庆典策划、周年庆典策划、企业庆典策划、生日庆典策划、金婚庆典策划等各类型的庆典策划。这些公司往往都是从策划到现场布置一条龙服务的单位，同时这些公司也提供舞台搭建、主持司仪、礼仪、演员、灯光音响、舞美等。

泰禾创意产业十八载匠心沉淀，专业为客户活动策划、年会策划、公关活动策划与执行，影视广告、新媒体短片、电影、电视剧、纪录片、电视节目制作;品牌策划、设计、运营及管理;新媒体推广等全价值创意服务。与深圳地区乃至华南地区多家知名企业保持密切合作关系，可为客户提供全面的活动策划服务与理透明的报价。

有您相伴更精彩--泰禾创意承办招行信用卡深圳流通户突破200万庆典暨招牌商户评选活动!有美食，有奖牌，还有高大上的节目表演，时尚炫酷的庆典仪式……这不是时尚大趴的SHOW场，而是招行信用卡深圳流通户突破200万庆典暨2016招牌商户评选的活动现场。

12月16日下午，庆典活动在深圳招商银行大厦5楼举行，200余位合作商家代表与招行一起，共同见证了这一荣耀时刻。而现场首发的三条走心微电影，讲述着“独立 奋斗 改变”的深圳故事，更是引起了无数人的心理共鸣。

泰禾创意作为此次活动的创意合作伙伴，全程负责活动策划、微电影创作、活动执行与视觉设计，以专业精神，为所有人献上一场高端大气的表彰盛典。

大堂200万立体造型，大气时尚。

合作商家LOGO墙，他们见证着招行信用卡的发展与壮大。

从2004到2016，每一步成长，都是招行人“因您而变”服务理念的升华。

高大上的开场视频表演。

三条由泰禾创作拍摄的走心微电影，讲述着“奋斗 独立 改变”的深圳故事。

消费白皮书发布，用大数据展示招行信用卡持卡人消费理念。

0轮颁奖环节，100余位获奖代表，见证招行、商家、用户之间的荣耀瞬间。

200万是荣誉，更是里程碑，精彩正在上演，精彩还将继续。招行有您更精彩!