如何做好物业设备管理

如何做好物业设备管理（精选8篇）

如何做好物业设备管理 第1篇

如何做好物业管理

一、服务意识的培养

要把服务工作做好，必须提高我们的服务意识。也就是要我们清楚地知道物业管理是服务行业，物业管理企业不是政府的管理机构，是与业主具有平等关系的服务单位，物业公司与业主签订的协议是委托服务协议。

服务水平作为业主考核物业公司的唯一标准，服务的好，合同可以续签，服务的不好，就会影响我们续约。拿我们平时对违章停放车辆的管理来说吧，假如安保人员这样说：“喂，你的车不能停在消防通道上，赶快开走。”，对违章停车的业主会按你的要求去做吗？如果这样说呢，“对不起，消防通道禁停放车辆，请您将车停在车位上好吗?”。相信违章停车的业主会很好地配合。也就告诉我们服务意识的转变，会使我们的物业管理服务工作更好的开展。

二、通过学习培训，提升员工素质

学习培训是适应新工作的过程，同时，也就是调动积极性的过程。向书本学习，向模范学习，向先进经验学习。通过学习、实践；再学习，再实践。对本职工作积极主动，善于发现问题，认真分析、判断找出原因并妥善处理，把学习的专业知识、技能，应用到实际服务中去，经过实践逐步提高服务质量，不断提高员工解决问题的综合能力。

为业主提供标准化、规范化、科学化的优质服务，让业主感到满意，需要一批有工作能力、有较高综合素质的员工。物业管理服务工作，看似简单，零星琐碎，实则涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。日常安全、消防、保洁、绿化和维修等各项工作，都要具备相关知识和动手能力，每项工作必须扎扎实实落实到位。如安全保卫日常工作中一些细节就体现了我们员工的素质，需检查对方证件时说：“先生(小姐)，请出示您的证件。”验证完毕，应说：“谢谢！”。遇老人或他人提重物说：“先生(小姐)，需要帮助吗？”，别人感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”。

我们物业公司的服务内容较多，涉及的工种也较多，为此，与业主打交道，自身行为的规范包括服装服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切等，都是我们员工素质的体现，同时也是业主衡量物业公司服务水平高低的一个重要标准。拥有一支业务水平高、自身素质强的管理队伍，需切我们不断地学习培训、实践。

三、建立明确、合理的责任制，增强管理协作能力目标的实现需要每个部门、每位员工发挥积极性。目标应落实到各部门、个人目标上。因此，赋予每位员工明确的工作任务和责任，制定具体、明确、严格的考核办法，使责、权、利有机统一起来，就可以保证目标任务的落实和完成。并有效地引导员工的行为方向。责任制度必须系统周密，每一层次、每一部门、每一个人都应纳入各个相应责任制度，目标要逐级分解落实，体现合理分工协作。大家团结协作，工作有落实，服务质量自然也就有了保障。

四、加强与业主的沟通

我们物业公司搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们意见。了解他们的需要，对我们物业公司有哪些意见和建议。解决好业主问题并及时给予回复，让业主知道我们物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。

以上是我通过学习、实践对如何做好物业管理服务工作的一些见解。我相信，通过提高自身的管理水平，增强自身服务意识，有针对性的开展服务工作，就一定能将物业管理服务工作搞好。

如何做好物业设备管理 第2篇

随着城市规模的不断扩大，城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出，因此，进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。

物业管理工作社会性强、敏感度高，涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。目前，物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作，必须从以下几方面入手：

（一）要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范，因此，各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施，物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。

（二）小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前，城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制，进一步完善各项基础设施建设，尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房，并要明确指出此办公用房和经营性用房的最终产权归该小区的全体业主所有（办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中）。《物业管理条例》规定，该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理，这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。

（三）要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径，针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念，采用人们喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传规范物业管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性，努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。

（四）要根据即将实施的《物业管理条例》，制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况，有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法（业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议，由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式），同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定，由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。

（五）进一步规范我县的物业管理市场。物业管理行政主管部门要和工商行政部门携起手来，共同加强对物业管理企业的资质、能力、服务质量的监督、管理。物业管理企业的资质由省建设厅审批。要重视物业管理企业及其人员的政治素质、法律素质建设，使其从观念和意识上摆正与业主的服务合同关系或可称服务与被服务关系，明确物业管理的概念实质是按照服务合同约定为业主管理物业，而不是本末倒置地象企业管理员工一样去管理业主，真正按照《物业管理条例》的规定实现物业管理队伍的高起点建设、规范化运作。

（六）进一步理顺关系，加大工作力度，把物业管理机制引入未实行物业管理的居住区，变政府管物业为社会管物业，努力做好城市经营这篇文章，进一步推进城市化进程。

怎样做好物业管理服务呢？

优质服务才会赢得市场

一、服务是物管企业拓展市场的重要法宝

二、物业管理企业的本质属性是服务

三、树立服务意识，打造优秀物管企业服务品牌

怎样做好物业管理服务呢？

（一）物业管理服务要做到“五知”：

1、知人——知道我们服务对象是谁。一个管理区域居住着千百之众的人群，这是一个比较繁杂的群体，有男女老幼，有当官的，也有为民的，有富裕的，也有贫寒的，有素质高的，也素质低的。因此我们对服务对对象尽量做到熟知，很有利于我们有针对性的做好服务。

2、知心——要了解为主服务的心里需求，一般来讲，业主有以下十个方面的需求：

（1）业主需要受到尊重——“业主是我们的衣食父母”；

（2）业主需要诚信——“诚信是打开业主心灵之门的金钥匙”

（3）业主需要受到关注——“业主的冷暖我先知”；

（4）业主需要及时沟通——真城面对、坦诚直言；

（5）业主需要小区安全——安全才是美梦的港湾；

（6）业主需要优美环境——好环境才有好心情；

（7）业主需要服务的方便快捷——琐事带来的是烦恼；

（8）业主需要看到员工的微笑——员工生机勃勃，满面春风；

（9）业主需要家的感觉——胜似亲人一家人；

（10）业主需要超值享受——“这点费用交得很值”

3、知爱——我们要用爱的伟大力量去爱业主。爱博大精深，爱像阳光雨露，滋润万物，爱像山间流水令人心旷神怡。我们只有对业主爱得深厚，我们的服务追求才会无怨无悔，我们要有博爱的胸怀，才容得下业主的一切。

4、知事——知道物业管理服务工作具体事务，只有知道要做什么事，才能争取服务主动性，物业管理服务最怕心中无数，心中无数就会被动挨打。

5、知为——知道每件服务工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德规范。物管企业要长期提倡向雷锋同志学习，人人争做好人好事。

（二）做好物业服务，保证服务质量的五个方面：

1、追求物业管理服务质量——做到精益求精，细致入微，持续改进，无可挑剔：

2、树立物业管理服务形象——语言带微笑的亲和力，行为显文明的感染力：

3、提高物业管理服务能力——力求职业化、专业化，员工做到一门精多门通：

4、讲究物业管理服务特色——根据业主的需要，不断推出具有特色的个性化服务；

5、注重物业管理的服务效果——业主的满意率+惊喜+社会口碑；

（三）做好物业管理服务四点要求：

1、坚持物业管理服务目的的一致性。

2、物业管理服务要有透明度。

3、要保持物业管理优质的持久性、扩展性。

4、加强物业管理服务的规范性。

物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。只有在这种理念的支配下，才能真正做好物业管理工作。抓好服务质量，提高业户满意率。“把温馨留给业户”，为业户营造一个优雅、舒适、温馨的生活环境，使业户心理上感受到文明、热情的服务，这是社会发展对物业管理行业提出的新要求。

如何做好物业管理服务?

物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主和客户，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。应该说，好的物业管理主要体现在十个方面：服务态度——热情

物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。

服务设备——完好

硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。对这些设备要使之始终处于完好状态，保证使用。

服务技能——娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。

服务项目——齐全

在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主、客户享受到尽善尽美的服务。

服务方式——灵活

物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主、客户着想，努力为业主、客户提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主、客户提供方便。

服务程序——规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置，保证业主、客户人身安全和物业财产安全。服务标准——统一

服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。

服务收费——合理

物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主、客户需要为目的，不可乱收费或收费多服务少等。

服务制度——健全

物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主、客户提供稳定的服务。

服务效率——快速

服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。

如何做好物业管理工作?

如何做好高档写字楼的物业管理

一、高档写字楼应具备的环境

1、外部环境

1)本国本地区经济发展状况 2)政府的政策 3)市场供求关系

2、内部环境

1)地理位置 2)设施 3)人

二、如何做好物业管理工作

1、服务工作的方针（安信快捷便技暖）

1)安全 2)信誉 3)快捷 4)洁净 5)便利 6)技术（技能、技巧）7)温暖

2、管理工作的方针（简重效形通试约）

1)简单2)重点3)效率4)无形5)沟通6)试验7)节约

3、管理应树立的观念

信息观念 法律观念

全局观念 细微观念

时间观念 环保观念

服务观念 人材观念

市场观念 学习观念

核算观念 风险观念

次序观念 发展观念

4、需注意的几个问题

卫生间 大堂与电梯 吸烟

巡视制度 户外户内广告 保险

应急措施 收费标准 客户通知

客户的选择 装修的控制

重要文件的签收 水牌与标志牌

5、个人体会

1)养成一个习惯

遇事要做记录，好记性不如滥笔头

2)处理好两种关系

处理好与发展商（业主）的关系

处理好与客户（业主）的关系

3)介绍三种常用的方法

·发现和解决问题的方法（CE法）

·整理思路的方法（MM法）

·打开思路的方法（WBS）

4）牢记四项基本原则 ：

如何做好物业管理公司的内部控制 第3篇

一、物业管理公司内部控制存在的问题

(一) 物业管理公司内部控制意识淡薄

当前, 物业管理行业在我国仍然处于起步阶段, 在这一特殊背景之下, 物业管理公司普遍存在内部控制意识薄弱, 对内部控制与企业财务管理的关联性不明确, 更加无法意识到内部控制对于企业财务与企业经营目标实现的重要意义, 从而造成许多企业管理层内部控制意识不足, 片面的将内部控制理解成为简单的财务问题处理过程, 没有正确认识到内部控制与企业管理的关联性, 更没有上升到企业的战略层面, 对财务内部控制没有给出应有的政策以及支持, 不能给内部控制奠定坚实的外部环境。另外, 公司财务人员也缺乏对财务内部控制的重要性认识, 导致财务内部控制的理念没有在公司的各项工作中得到贯彻与落实, 从而造成了一系列财务内部控制手段流于形式的现象, 财务内部控制的应有作用被埋没。这种对于财务内部控制在意识上的认识缺陷, 久而久之会带来行为上的疏漏, 一定程度上对企业财务内部控制产生了消极的影响。

(二) 缺乏健全的审计监督体系

当前, 中国物业管理行业中审计监督体系不健全的问题普遍存在。大多数企业由于缺乏有效的组织管理机制, 内部控制没有发挥应有的监督效能, 内部控制失去意义, 造成了企业财务管理目标难以实现。除此之外, 有相当部分企业在执行内部控制制度时缺乏有效性, 即没有科学有效的奖罚机制对内部控制执行情况进行考核监督, 致使企业员工对于内部控制执行参与的积极性不够。同时, 因为缺少有效发挥管理作用的相应管理机构, 致使企业各部门之间的利益关系以及资源利用难以得到有效协调与应用。同时, 受发展时间限制, 很多物业管理公司没有设立独立的内部审计机构和负责人, 导致内部审计缺乏独立性和可靠性, 内部控制质量受到严重影响。

(三) 物业管理公司财务人员素质普遍不高、财务管理方式落后

现阶段, 物业管理公司对于内部控制的重要意义认识不足, 直接影响到了企业财务管理人员的素质水平。物业管理公司中普遍存在财务人员素质水平偏低的现象, 企业对财务人员只要求完成简单的记账、数据处理即可。另外, 企业对于财务人员的培训力度不够, 员工自己也缺乏主动学习的意识。除此之外, 一些企业在财务人员的任用上不能从企业实际发展需求出发, 更多的考虑到企业领导的私人利益, 从而产生了任人唯亲、放任自流等不良现象。

物业管理公司管理手段相对落后, 有的尽管用了财务软件核算, 但也仅仅是只用了部分模块、核算不细致, 不满足及时性、准确性要求。有的还停留在以前的手工做账核算, 浪费人力、浪费时间的同时核算不清楚, 不能及时发现管理过程中存在的漏洞。

(四) 物业管理公司财务内部控制体系不完善

当前, 处于起步阶段的物业管理公司经营规模普遍较小, 运营管理过程中规范程度不高。在这种形势之下, 部分企业虽然建立了财务内部控制体系, 但是, 落实不到位、执行力度不够, 造成了建立的规则制度形同虚设的现象, 同时, 会计基础工作不够规范, 主要表现为:不设账、以票代账、账目混乱、设两套账或设多套账。这些财务管理制度上的缺陷和财务操作的不规范, 使得物业管理公司的财务内部控制制度失去了应有的意义。

二、改善物业管理公司内部控制的举措

(一) 强化物业管理公司的内部控制管理意识

企业管理层应当重视内部控制制度建设, 严于律己、从自己做起, 应该明确企业完成各项任务所需要的知识、技术要求, 在充分了解员工的情况下, 视任务的复杂程度与员工的技术水平合理分配职能, 保证员工能力与所分配的任务相匹配。与此同时, 还可以通过建立优秀的企业文化, 在潜移默化之中对员工的思想认知产生积极的影响。其次, 重点强调员工内部控制意识的培养, 开展内部控制理念的宣导与传播, 使员工意识到内部控制对于企业持续稳定发展的积极意义, 从而增强参与内部控制的自觉性。最后, 作为物业管理公司高层管理人员, 还需要明确企业系统化内部控制建设的意义, 在企业内部加强内控理念建立的培养活动开展。通过定期或者不定期的召集企业员工, 尤其是企业管理员人进行内部控制知识相关培训, 真正做到各项业务活动内部控制措施的有效落实, 久而久之, 在物业管理公司内部建立优秀的内控环境。

(二) 加强内部审计监督体系的建立

由于受到多种因素的影响及制约, 当前, 我国大多数规模较小的物业管理公司都面临着内部审计监督体系不健全的现状。事实上, 重视并完善审计监督体系建立, 对于内部控制具有不可估量的作用。在具体实践中, 笔者认为应该做到:首先, 建立监督机制。即在常规性业务核算的基础上, 在日常工作开展中, 加大对各项业务以及各个岗位监督审计力度, 对于一些资源较为丰富的企业, 可通过设立监督岗位, 聘用具有责任心以及专业素质的优秀人员组织开展程序化、规范化的审计监督工作;其次, 强化内部监督, 即加强各内部监督部门的协调与配合。各物业管理公司根据自身经营特点和现有规模等因素, 建立相应的内部审计机构, 完善企业内部审计的监督体系;最后, 物业管理公司经营过程中要建立相互依托、相互制约的机制, 并形成以防为主的监督体系。

(三) 提高物业管理公司财务人员的素质, 采用先进的管理方式实施内控

企业要发展, 人才是关键, 员工素质与技能的提高对公司长远发展具有极其重要的意义。物业管理公司应根据财务部各岗位不同, 制定相应的培训计划, 包括内部培训和外部培训, 使他们更好的掌握专业知识, 及时了解新的财务准则、新税法, 提高员工的整体业务水平, 更好地指导工作实践, 更好地为公司内控目标的实现奠定基础。管理实践中发现, 通过培训, 员工会学到新知识, 变得更加自信, 产生归属感和集体荣誉感。对公司来讲, 通过培训活动的开展, 能够强化员工对企业的认识, 能有效提升管理行为的效果。另外, 要培养财务人员主动学习的意识, 除了参加每年的继续教育培训外, 还要向同行、同事、朋友多学习, 提高自己的专业技能。为了提高物业管理公司项目部的整体管理水平, 针对项目部财务人员素质偏低的现状, 应在项目部开展财务报销制度和相关专业知识的培训, 不仅财务部门勤熟练掌握相应知识, 项目部领导、内勤、仓库管理人员等都必须了解一定的财务知识, 以应对公司运营过程中出现的相关问题, 将日常的核算会计提升到管理会计的层面, 更好的做好项目部的内控。

ERP系统的应用是全面企业集成系统, 管理整个供应链、权衡供需链上各个实体的价值、实现对物业各项收入、原材料采购、供暖成本支出等业务流程管理。利用ERP还可以对物业管理公司不同的物业服务项目明细核算, 合理分摊公共费用, 明细核算各个项目收入、成本、费用、利润情况, 使项目部的收益更真实、准确。同时, 远程监控异地项目原材料、物品的采购、入库、出库、库存等的情况, 也可以实现异地库房的调拨监管, 对比不同供应商的采购价格, 进行筛选、择优洽谈等。针对项目部的日常维修也可设置流程, 准确核算维修成本, 包括维修人员的工资、维修领用的材料、维修过程的各个程序所需费用, 快速准确的调取数据, 方便及时地掌握维修进度、维修支出等, 及时给领导的决策提供有力的数据支持。

物业管理公司成功实施ERP带来的效益是明显的, 企业内部的资金流、物流、信息流得到一体化治理, 资金效率更加优化, 信息资源得到了充分共享, 加速了企业市场反应能力。但同时我们也应当看到, 物业管理公司实施ERP也存在一定的风险。尤其是对于一些中小企业, ERP存在许多的制约性。但笔者相信, 企业如果能够结合自身优势与劣势, 正确的将ERP与自身相结合, 通过有针对性的措施克服负面影响, 尽可能将风险减至最低, 其实施效果是可以得到保障的。

(四) 建立完善的财务内部控制制度

首先, 做好不相容职务相分离, 授权审批控制、预算控制和会计系统控制等。物业管理公司在制定相对应的内部控制活动时要充分考虑业务活动本身所有的特点, 从而进行相关控制要点的防范。其次, 要管好关键物件, 如企业的重要发票、银行票据和印鉴等, 严禁一人保管支付款项的全部印鉴。另外, 物业公司项目有的距离公司相对较远, 不方便公司监管, 项目合同的签订要规范管理, 签订和审批不能同为一人, 避免阴阳合同、舞弊现象的出现。对项目部装修押金也要做好监控, 项目部和装修部门的装修合同应及时提供给公司, 收到的装修押金应及时告知公司领导, 未经同意不得坐支, 项目部应该及时将押金送公司财务入账, 并将装修合同递交公司财务和行政, 项目部保管复印件。根据合同或项目进度需要退回押金时, 请及时告知公司领导。如果遇到紧急情况, 确实需要日常借用, 应取得公司领导的同意, 方可使用。

三、结语

总而言之, 加强企业财务内部控制是企业最基础的工作, 也是企业能够生存和发展的保证。在瞬息万变的市场经济环境条件下, 我国物业管理公司的发展在进行财务内部控制管理方面将面临许多的挑战, 任重而道远。物业管理公司需要及时根据自身发展的实际情况, 不断提出内控管理体系构建及其解决应对的新思路、新举措, 使得企业的内部控制管理能够不断进步, 使物业管理公司更加稳步的发展。

摘要：物业管理公司是寓管理于服务之中的行业, 随着社会经济的快速进步, 物业管理这一新兴行业也得到了飞速的发展。作为企业平稳持续发展的重要保障之一, 内部控制应是企业健康发展的基础, 在企业经营管理过程中应当得到重点关注。基于此, 以下笔者就对物业管理公司在管理过程可能存在的内部控制问题进行了探讨, 在此基础上, 提出了改进内部控制问题的举措, 更好的实现企业有效内部控制的要求, 以促进物业管理公司内部控制的发展, 保证企业更加稳步的发展。

关键词：内部控制,物业管理,财务管理

参考文献

[1]陈家全.多元化经营下的内部控制研究[J].会计师, 2012 (19) .

[2]张涛.加强物业管理企业财务内部控制的思考[J].现代物业[中旬刊], 2011 (02) .

如何做好物业设备管理 第4篇

一、牢固树立群众观点，努力提高为居民群众服务的

本领

党员干部必须牢固树立群众观念，不断提高做好群众工作的本领，充分发挥好居民群众在促进院区和谐稳定中的主体作用。

一是要树牢群众观念。公司党员干部要适应时代要求加强学习，充分认识人民群众的伟大创造力，善于向人民群众学习，自觉地把自己当成群众的一员。在思想上尊重群众，在感情上贴近群众、在行动上深入群众，在工作上依靠群众。

二是要掌握过硬本领。新形势下，群众工作面临许多新情况、新问题，有些党员干部往往感到“老办法不管用、新办法不会用、软办法不顶用、硬办法不能用”。对于纷繁复杂的矛盾和问题，只有具备良好的素质，靠学习养足底气、靠创新昂扬锐气、靠严管树立正气，靠虚心学习增强技能，才能大胆面对、主动触及、及时化解。一些干部之所以对一些问题处理不好、处置不了，除了思想上群众观念淡薄外，也与自身的能力薄弱有很大的关系。所以，党员干部要把学习摆在重要位置，学好理论、政策、法律，学点社会学、心理学，学会与群众打交道的方法艺术，尽可能拓宽知识面。只有通过学习增长才干，工作起来才能得心应手。

三是要注重引导群众。一些党员干部有时候感到很委屈，觉得自己明明是为居民着想，做的事情也是有利于居民的，但是居民就是不买账，究其原因，是居民对我们政策不理解，决策不了解。所以，党员干部要通过宣传、教育、引导，让居民明白事理，使我们的工作取得居民的理解和支持。只有这样，干部与群众的心才能贴得更近，关系才能更加融洽。一直以来，公司利用内部自办的信息频道制作了生活小常识受到院区住户的欢迎。以后，我们要把信息频道充分利用起来，用它来宣传党的方针政策，来宣传物业管理的法通过宣传、教育、引导，让群众明事理，从而支持我们的工作。

二、创新群众工作载体，办实事解难题，促进小区和谐

要时刻关心群众的日常生活，解决他们的具体困难。坚持从群众最关心的问题、最迫切的问题、最需要解决的问题入手，坚持从群众的小事、急事、难事做起，诚心诚意为群众办实事，尽心竭力解难事，坚持不懈做好事，零距离服务群众，不断增强公司党组织对广大群众的吸引力和凝聚力，促进机关院区和谐稳定发展。我们可以从以下几方面入手：

一是扎实开展“三帮”活动。第一，帮扶困难家庭，经常登门看望，积极协调解决家庭难题。今年年初，公司以保安队为主体开展了便民服务活动，设立了便民服务站，开通了便民服务电话，这一举措受到了院区居民的好评。第二，管理部门和科室负责人帮教重点人员，做好特殊人员的教育转化工作。第三，党员干部帮助群众。以后我们还要进一步走进住户家庭，与住户面对面地交谈，把党的路线方针政策带给他们。

二是扎实开展“三深入”活动。要深入基层、深入岗位、深入居民。倡导领导干部每月当一天物业工人，与一线职工同修一片绿化带、同扫一块卫生区，做到问题在基层发现、办法在基层研究、措施在基层落实、作风在基层转变。今年3月份，公司已经对院区的孤老、空巢人员进行了登记造册，并定期走访，帮助解决生活上的困难。每逢电视信号升级，公司市场部工作人员就主动上门为老人们调试电视信号，维修队工作人员主动上门无偿为他们解决问题，保安队工作人员主动帮他们买米、买面，这些都赢得了大家的称赞。

三是扎实开展“三防”活动。做好防盗窃、防诈骗、防刑事案件发生是院区重点工作之一。我们要在加强门岗、停车场管理，严格小区出入人员、车辆查询登记的同时，联合派出所，实施优势互补、昼夜巡逻，维护院区治安稳定。

三、把群众放在第一位，来做群众工作

只有心里有群众，虚心听取民意民愿，热忱为群众服务，想群众所想、急群众所急，才能取信于民，得到群众的拥护。

一要用群众语言来做群众工作。用群众所熟悉的语言神态、所理解的思维逻辑、所期待的表达方式，来与群众沟通从而拉近与群众的距离。

二要培育群众“领袖”来做群众工作。让群众自己教育自己，自己组织自己，自己服务自己，以典型示范，以楷模引领。在工作中注意物色政治素质好、业务能力强、社会威信高，有广泛口碑的基层群众和社会志愿者，总结整理、培育推广他们的先进事迹，形成有凝聚力、感召力的群众“领袖”。

三要关注群众诉求来做群众工作。掌握群众的所思所想、所盼所求、所需所爱，有的放矢、恰到好处。公司党委为了更清楚地了解居民所思所想所愿，在院区广大居民中开展了“微心愿”征集活动，对广大居民提出的要求，公司能做到的，马上做到，公司做不到的，上报集团公司，请集团公司协助解决。

如何做好“城中村”物业管理项目 第5篇

经过23年的风风雨雨，深圳的物管在众多物业人的共同努力和细心呵护之下，如今已茁壮成长。曾几何时，深圳的物管几乎成为了中国物管的代言，这是让每一位为深圳物管默默贡献着的物业人的喜悦！纵观深圳这20多年来的历程，我个人认为深圳之所以长期走在全国的物管行业前列，其最重要的一点在于对管理理论、方法和模式的不断创新。“城中村”的物业管理模式，就是深圳物管的一种新尝试和新挑战。

人类生产和生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，是农村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。随着我国现代化的进程，在北京、上海尤其是深圳这样新兴的大都市，就出现了在城市地域范围内，具有居民小区外型可是又相当于村落生活形态的特殊群落，人们俗称为--城中村。“城中村”是伴随着中国改革开放和城市发展，从而导致大量农村人口进入城市的必然产物。在北京、上海、大连、广州等发达城市，目前都有“城中村”的存在，并将随着我国经济的进一步发展而逐步扩大。

“城中村”的现状

深圳“城中村”的物业产权和业主构成非常复杂，业主和使用人的比例严重失调，人口密度高，人员素质、职业、文化程度差距极大，外来人口是本地户籍人口的10-15倍，治安问题严重，“脏乱差”是深圳“城中村”的真实写照。近几年来，在深圳渐渐迈入国际大都市的城市发展进程中，据统计累计已有300万以上人口居住在“城中村”！

“城中村”实行物业管理的意义

农村人口在全国13亿人口中占绝大多数，城市化水平每提高一个百分点，就意味着可能有1000多万农村人口转移到城市。因此，“城中村”如何改造、如何管理、如何使其与城市发展和社会发展同步，就成为了人们最为关注的问题之一。除了政府和社会各界的努力之外，作为最可能直接与“村民”接触、与社区接触的物管企业，一旦进入这一被城市居民小区物管遗忘的“物管盲区”，就可以在一定程度上把“城中村”作为城市结构的一个重要组成部分加以改造，提高“城中村”居民的生活质量，从而紧跟深圳向着现代化大都市发展前进的步伐。因此，“城中村”的物业管理更是具有长远和深刻的意义。

“城中村”物业管理的开展

深圳市金洲房地产开发有限公司早在1995年就对金坑山庄实施物业管理。金坑山庄总建筑面积达17万平方米，整个小区有400多户，居住人口达1万多人，70％以上为流动人口。小区管理处成立以来一直立足于解决小区“脏乱差”问题，对小区实行24小时保安管理以及巡逻制度，在小区各安全死角设立治安岗，每幢楼房前都放置垃圾桶，清洁工每天早晚两次对小区进行全面的垃圾处理和卫生打扫，管理人员实施了晚上值班及假期值班制，接待小区住户投诉和咨询等。经过不断地实践和完善，有效地维护了小区社会治安秩序，改善了小区卫生环境。与此同时，管理处为了进一步丰富小区住户的生活，根据小区住户的兴趣爱好，举办了各种社区文化活动，如象棋、拔河比赛等，不仅活跃了小区的气氛，也增进了管理处与住户的沟通。10年来，小区房屋的出租率不断攀升，如今已高达99％。目前小区正逐渐走向成熟、健康和文明。笔者近期有幸来到该小区进行实践，对“城中村”物管进行初浅的探索，并获得了在“城中村”实施物业管理的直接体验。

总结金坑山庄的物业管理，有以下几方面值得学习和倡导：

1、业主档案管理

“城中村”的产权复杂，这是一种普遍现状。一般都是由村投资公司集资开发，然后卖给村民，再由村民转让或出租给第三者，而在这一过程中容易出现产权不明晰。因此，物业管理进入“城中村”，首先就需要做大量的前期工作，对产权人进行立档及建立完整的资料。同时，作为发起人组织成立业主委员会机构，对产权人或使用人进行物业管理知识的宣传，提高其物业管理意识，充分发挥业主委员会的作用。对业主委员会的选举采取弹性成员，成员结构不仅要有产权人，也要有长期使用人，以及临时居住人（特别成员），这样才能使不同结构人群的不同需求和建议得到满足。业主委员会在“城中村”的作用不仅有利于管理费的收取，对流动人口（租户）或使用人的管理也起到了举足轻重的作用。因此，物业管理企业在“城中村”的管理过程中，如何与业主委员会建立良好的关系和沟通，是一个非常重要的环节。

2、流动人口管理

改革开放以来，大城市现代化的超常规发展，吸引了大批农村劳动力涌向城市与开发区。大量人口的流动既给城市经济发展带来了廉价劳动力与生力军，同时也给城市管理带来了新的问题，主要体现在外来人口的生活、居住、计划生育、就业等问题。然而在对城中村进行管理的过程中，不可忽视对流动人口的管理。如何有效地对“城中村”流动人口进行管理？

首先，通过与村居委会的沟通并与其建立共建关系，对小区内居住人员进行资料归档，以户为单位，做到及时追踪和资料的更新。同时协助居委会做好计划生育的宣传和管理。虽然“城中村”人口流动量较大，但管理处也要做到入住一个就对其进行资料的登记、建档。对每一位住户都有一定的了解和基本情况的掌握，这不仅有利于日后的管理和服务，也有利于协助居委会等相关部门的有关工作；其次，在就业问题上，管理处可设立信息栏，定期发布一些最新就业信息，为小区待业人员免费提供就业信息平台和就业指导服务。同时，该小区管理处针对区内居住人员情况正在筹划与有关部门建立外来务工维权服务中心，为众多进城务工者提供法律支持，维护其合法权益。只有设身处地的为住户解决其最为关注的困难或问题，才能更好地赢得业主或使用人（租户）的认可和支持。

3、治安管理

“城中村”的治安管理，可以说是一件头等大事，也是一件艰难的工作。人口流动量大，且流动人口的背景复杂，直接影响到治安管理。金坑山庄小区整体结构属于封闭式，整个小区只有一个出入口，相对于深圳多数敞开性“城中村”而言，较有利于管理。该小区对物品放行严格实行由业主或使用人签字许可制度，确保小区财产安全。与此同时，也与小区所属管辖的公安警务、消防等部门达成共建安全文明社区的共识，并对小区住户进行定期的消防知识、治安管理的宣传，同时管理处还与其建立了应急措施和消防演习机制，从而大大提高小区治安管理水平。

另外，深圳下沙村、皇岗村、草埔村等地已经正式的引入了物业管理，但目前它还只是处于试点阶段，它还需要很多的物管企业参与“城中村”的管理和建设，需要更多的物业人为“城中村”管理献计献策，需要不断地实践和探索。

总结“城中村”的特点，对其实施物业管理，首先就要处理好三大现实问题，即建筑物质量差、消防安全标准低甚至还有违章建筑以及建筑密度高、村开敞性大；外来人口比例严重失调，物业产权人结构复杂。解决五大难题，即业主问题；管理费问题；治安问题；流动人口问题；封闭式管理问题。更重要的一点就是要让外来人口找到家一般的生活环境，因为他们在住房、医疗、子女教育等方面与市民还不能享受同样待遇，很难真正融入城市，转变为真正意义上的市民，只能在城乡间来迁徙，既没有安身立命的自我认同，也找不到安居乐业的归属感，因此，为居住在城中村的外来人口营造一个家一般温暖的生活环境和空间，是“城中村”物业管理的重中之重。

如何做好物业设备管理 第6篇

如何做好前期物业管理工作

宋汝亭编辑

做好物业管理的前期介入和管理是避免物业管理企业进入正常的工作中出现矛盾和纠纷，提高物业管理水平的重要途径。做好物业管理的前期工作，有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，提升物业使用人的房屋价值，提高物业使用人的居住环境和品质，对开发商的房屋销售都有利、业主权益和社会稳定都具有重大意义，本文结合目前物业管理前期介入的情况，提出如何做好并加强前期的物业管理。

物业管理的前期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，现今，许多房地产开发商越来越重视与物业管理企业间的前期合作，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。然而，由于一些房地产开发与物业管理企业对物业管理前期介入的意义与作用认识不足，使得物业管理前期介入还未能引起足够的重视。为了更好地履行物业建设单位与物业管理企业在前期物业管理中的责任 , 防范前期物业管理中的潜在风险，建议物业管理行业一起来关注物业管理的前期介入。

加强前期物业管理，应该做好以下几方面工作：

一、规范开发建设企业的建设行为

一个高质量、高标准设施配套完备的物业项目能营造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监

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理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发的建设行为。

（一）对物业的前期设计、规划严要求

开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识;规划管理部门要严格把关，对不符合建设要求的不予审批；开发建设企业要严格按照规划设计进行建造，公共的配套设施要与建设同步进行，避免先建物业后建设施的行为;相关主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正。

（二）做好物业售前选聘物业管理企业工作

开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。

（三）按合同规定进行运营

新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围 , 承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修 , 应与物业管理

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企业签订委托保修合同 , 明确双方权利义务和保修责任 , 并向物业管理企业支付质保金。

二、规范前期物业管理行为

物业管理前期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业前期介入应抓好以下几个环节：

（一）编制前期物业管理方案

物业管理企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况，编制物业管理方案，拟制业主临时公约和物业管理规定，使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体，为日后物业管理打下良好基础。

（二）组织人员介入

组织人员前期介入是前期管理的关键。物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构，专门负责前期物业管理工作。并指派 1 ～ 3 名物业管理专业人员，参加房地产开发建设企业项目策划委员会，为开发建设企业提供咨询服务。

（三）加强物业施工质量监督，保障工程质量

物业管理企业要组织工程专业技术人员深入到施工现场，配合工程监理部门，对物业建筑规划、建筑材料、工程质量、配套设施建设进行检查监督，对违反规划和规定的项目，及时向开发建设企业提出改正意见和建议。

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同时加强前期住宅装饰装修管理，对维护广大业主的合法权益和物业管理区域环境管理及后期物业管理具有十分重要作用。加强前期住宅室内装饰装修管理应注重抓好：制定相关制度;办理室内装饰装修手续;加强对装饰装修活动的监督管理;对装饰装修工程进行验收等几项工作。

五、做好物业管理员工前期管理培训

物业管理是对专业化要求很高的行业。在英国，物业管理者要求是多面手，要能在不同场合充当不同的角色，现代物业管理要求高水平的物业管理从业者必须具备较高的综合素质，包括思想素质、职业道德、服务态度、管理知识和专业能力等。

在物业管理前期介入中，物业管理人员将代表着企业的外在品牌，人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。那么，员工的培养或培训将根据人员岗位不同进行。

（一）知识

对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识、财务知识、法律知识。此外，掌握一些房产估价、房产经营、建筑工程、预算、城市规划等知识，对提升服务的内容和档次大有帮助。

（二）技能

如何做好小区物业管理服务工作 第7篇

2014-01-07 马顺宏 物业管理资讯

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据统计：上海市物业居住小区已逾万个，建筑面积逾五亿平方米。随着许多物业公司把企业做大做强的决心，物业管理的面积必将进一步扩大。做大易，做强难。若要难变易，小区经理管理层的强不强，是一个举足轻重的关键，也是我们物业能否立足市场生死攸关的事情。

作为一个物业居住小区，是政府社区化管理中的一块实体；作为一个小区经理，纵向有政府的政策和各部门的指导；横向有居委会、业委会的协调，物业服务涉及到广大业主的民生，其服务内容广阔到几乎没有边缘。俗话说：思路决定出路。本人根据15年物业管理和5年业委会负责人的经历，教训和经验的经历，试归纳“一、二、三、四”的工作方法，供同行人参考。

一、定位：一个诚信服务的角色

物业公司与业委会一旦签订了《物业服务合同》进驻该小区后，就意味着进入了角色，要全面屡行《物业服务合同》约定的各项义务权力，执行好收费标准和行业标准，开展《上海市物业服务分等收费标准》规定的服务。作为小区经理，要把这五项服务收费标准内容进行分解，编制出对应的服务方案、工作标准、工作流程、工作记录、检查讲评等内容的工作制度。这个工作制度覆盖了全部服务责任、保证服务项目的完全落实。这是小区物业服务的主线条和依据。

为了体现规范，除工作制度外，还要有与收费等级相匹配的数种便民（无偿）服务，具体内容要业主看得到、物业做得到，又要与业委会协商是当前紧迫解决的事项。

为了体现诚信，往往有许多在《物业服务合同》外而又必遇的事项。比如：

1、高空坠物现象；

2、空调滴水外管的安装和定期维护；

3、晒衣龙门架统一为伸缩架；

4、不要在共公部位安装电视天线等管理难题。作为物业服务一般采用：（1）每年定期普查，尤其在台风暴雨高发期间；（2）在业主安装前给予提示；（3）收集、豋记业主的报告，及时勘查，给相关业主的书面通知；（4）为业主提供空调等专业维修电话和联系方式；（5）重大事情与业委会、居委会求得协调和支持。这些工作因含糊不得、避不开就要做细致，避免因“不作为”而激怒业主，影响各类费用的收缴。在做这些事中体现出物业的“诚信”。诚信是企业的立身之本，真如周总理说过：“世界上最聪明的是最老实的人，因为只有老实人才能经得起事实和历史的考验。” 二、二个负责：向业主负责向物业公司负责

物业的第一特性是不可移动性。小区是我们物业生存的地方，要长久生存下去，就必须向业主们负责。做到负责，通常有这三方面：

1、居住小区内维修项目要做得价廉、质好、透明度高。一般性维修在委托范围内及时做好，有清楚的时段性清单；抢修性项目先做后报或边做边报业委会；金额较大项目在按合同规定让业委会参与走程序，这样的项目请业委会一起共同定方案、共同选聘施工队、共同签合同、共同验收、共同确定付款方式的“五共同”，前面“功课”做好了，后面一切顺利了。

2、及时处理小区内违章违规现象。在小区内此类现象不断发生：如外墙上空调滴水管不入总管、在外墙上擅搭鸽棚、高楼安装晒衣龙门架﹑顶层晒衣被、放盆花等。对这种现象（1）要有《业主管理规约》中明文约束；（2）物业要管得越早越好；（3）在劝阻和排难中与居委会、业委会联手做容易奏效。

3、每年二次公布小区的公益性收支和维修资金帐目。公布时注意准确无疑义，这样事情做得清清楚楚，资金用得明明白白业主们才放心。

总之维修好、无违章外观好、资金帐目清使小区的综合价值高了，从最大程度上保障了业主权益。

向物业公司负责。因为公司是物业人员的依附单位。我们的做法是：

1、千方百计完成份内的服务内容，力所能及承担份外事，以保证物业各类费用的收缴率。任何时间、任何事情与业主不“口角”，“多种花不栽刺，多帮助不索取”。对暂欠费的业主及时了解想法和解决困难，用勤、情、理来操作，切忌欠费“滚雪球”越拖越大，要有紧迫感，要用心去做。

2、对不尊重物业人员的行为，坚决正当维权。我们有一个小区安保在制止一个年轻车主违规停车时，一言不合被车主打折了肋骨。我们立即赶到现场。一方面开验伤单送医院就诊；另方面与居委会、打人者长辈取得联系，肇事家人要求协商，最后在合情、合理、合法基础上进行了赔偿处理。总之：服务好促进收费率高、让物业工作人员工作有尊严，二者不偏废。

在许多时候，业主利益和公司利益难免有冲突时，就凭我们的法律和良心这二个法码进行平衡，而沟通与协调是最好的出路。三、三个理念：貭量理念风险理念人性化理念

1、服务质量的理念。一个小区经理经营着一方天地。这块天地政府各部门的评定、社会各界的监督、媒体的传播、业主的测评„使你的工作不封闭而彻底透明，这种情况使你烦恼或开心，这种透明决定着企业生存之路的宽窄。作为物业要收获各类费用，必须保证服务质量。因此业主缴费率是物业服务质量的刻度表，两者相联相咉。从这含义讲：服务质量是魂。

2、风险的理念。有人说物业是个旱涝保收的行业，其实并不风平浪静。工作中要避很多“暗礁”很多“险”：（1）电梯故障关人的意外；（2）公用管道渗漏引起的损坏赔偿；（3）机动车在停泊中的损坏责任；（4）非机动车连续失窃电瓶的事件；（5）冰雪天的跌伤；（6）楼道里好皮鞋被窃„„大大小小、份内份外，一个物业“不作为”，一个细节不到位就容易赔偿。这样赔偿不断，能使企业名气大亏。因此制度的严密、设施的完备、服务细节的到位是避风险的唯一途径。

3、人性化的理念。我们有一个小区二年前突然发现高层地下室有跳蚤。凡去停非机动车、打乒乓活动的人都被咬得红斑块块奇痒无比，一时人心慌慌。物业成众矢之“的”。与业委会一起细分拆，发觉这是流浪猫在地下室成群结队作窝下崽引的祸。于是一方面依靠业委会出资支持；另一方面请区防疫站来灭杀，化了近二千元施放了特殊武器“烟雾弹”；再方面今后在高温季节毎半月公共部位彻底灭杀。为了根除源头，鼓励员工捉猫。这引起观念上的冲突：爱猫的人说你们物业不人道，贴出的布吿上被凃写或被撕被责骂；也有人说跳蚤的毒要害到下一代。物业便釆用了几种人性化办法：（1）对喂猫人不劝说不阻止不反对；（2）对野猫不打不杀，捉住猫后放在透气纸板箱内，安全搬移到浦东苗圃适合它们生长的环境里；（3）在地下室有幼猫一窝暂不放逐，待能独立生存后再移走；（4）请业委会与我们共同作宣传；（5）鼓励员工有奖捉放掉二十多只流浪猫。就这样切断了跳蚤传播途径、宣传其严重危害、促进了公共场所整洁。历时一年，各方反映平静。人性化的平息了跳蚤事件。

四、合力：四方联手

居住物业小区主要相邻关系是：以业主为代表的有业委会、服务方有物业、居委会、政府各部门如警署等。实践使我体会到：做事需伙伴，谋事需互补，朋友多了力量也大，增加了自信，工作容易出成果。因此根据需要找伙伴真重要。

小区非机动车库内，总有一批放置很久而又损坏的“僵尸”自行车，说无主却有主，让其修没人应，占地方碍场观。我们与警署一起四方联手：（1）在确定清理日前一个月向居民贴出清理吿示，四家公章一起盖；（2）清理时间前一周在要处理车上贴标签；（3）清除当天四方人到场，警署联系市容大队派来二辆卡车，给每辆废旧车摄像、留存、备查；（4）实事求是地处理遗留问题，事后仅处理了一家。因为有牌照的废旧车涉及到产权，才要如此谨慎。四方出手共清理掉47辆废弃车，根除了这一公害。我们还在另一个小区采用四方联手，对机动车设道禁卡装置，加强管理，排解实际困难，使停车费增收三分之一，“停车难”得缓解。根据事大小，伙伴牵手有多少。我的双重身份和经历,体会有三：

1、高度重视每一个居民﹙业主﹚来信来电来访，因为物业和业主之间平等契约关系给予了他们这种权力同时物业才有收费的义务。

2、高度重视物业与业委会关系，松紧有章法，因为老百姓希望看到一个各司其职、规范运作的局面。

如何做好物业设备管理 第8篇

一、物业服务企业在管理过程中存在的问题

1. 招聘工作过于简单, 对人员把关不严。

有的物业服务企业在招聘员工时, 招聘工作过于简单, 对人员把关不严, 给以后的管理工作带来隐患。协管员经常变动, 有的物业服务企业每年协管员的流动率达到100%, 也就是说, 协管员基本每年全换人。人员的频繁流动, 给招聘工作带来了不便。如协管员要辞职, 辞职报告已递交30天, 但所需要的人员仍然没有找到。由于协管员难招, 致使招聘工作显得很被动, 同时也使招聘工工作过于简单, 人员要求不到位, 人员挑选不够严格, 后面的工序出问题。

2. 员工变动大, 培训工作跟不上。

人员的流失, 是企业不可估量的损失。这表现在三个方面:第一, 在市场竞争激烈的今天, 企业很难快速招聘到其急需的人员;第二, 这些新招来的员工需要一定的时间熟悉企业的环境和工作;第三, 增加企业管理成本。

另外, 由于人手紧缺, 企业对新招聘进来的员工要求马上上岗, 边学习边工作。由于所招聘到的人员来自不同层次的家庭, 而且每个人的接受能力、意识、价值观、工作态度、接人待物等有所不同, 有的思想比较上进, 有的比较开朗热情, 而有的比较内向。但对这些员工的培训比较少, 有的培训工作只体现在每周的例会, 没有培训手册, 培训工作很不到位。

二、解决问题的办法

不能孤立地看待物业服务企业存在的问题, 如果企业在每一环节都把握好了, 各种问题就会减少。在此仅对前面所提的问题, 提出建议和看法, 希望能对企业有所帮助。

1. 树立企业形象, 加强招聘环节, 扩大招聘渠道, 把握好企业人员的素质关。

有的企业就是因为对人员的审查不严, 缺少背景资料的收集和核对环节, 使得有犯罪前科的人容易进入企业, 给企业造成比较大的安全隐患。如一名有盗窃前科的人进到企业后, 小区经常丢失车辆, 造成不少的业主投诉、索赔, 不仅影响了企业的声誉, 同时也给企业造成了损失。所以, 对于招聘工作, 要给予高度重视。

(1) 招聘工作应按以下五个步骤进行。 (1) 初步筛选。对于应聘的人员资料要进行审查, 重点看其思想品德和工作经历。虽然品德不错, 但如果该人频换工作岗位, 建议放弃对该人员的考虑。因为, 他可能即便进入到本单位后, 不久也会辞职。 (2) 初步面试。由于初次见面, 对应聘人员不能深刻了解, 这就要从一些提问来考核其思想价值观。同时, 也要考查其处理问题的能力、表达能力、团队合作能力等。 (3) 背景资料的收集和核对。这一关很容易被忽视。对一个人的思想品德的考核, 并不能从一两天的考核中得出结论, 因此, 其以往的工作经历就能为招聘单位提供一些帮助。对原单位的了解和咨询, 也是了解一个人的渠道之一。这样, 可以从多方面对应聘人员进行考核, 全面分析被考核人员。 (4) 体检。体检这一环节, 不能忽视。如果由于未进行体检而招进了一名带病员工, 在员工上岗并签订合同后, 就不能随便辞退。这样不仅给企业带来了麻烦, 而且还增加了企业的管理成本:既要花钱给员工看病, 又要重新招人进来顶岗。只有把握好招聘关, 才能保证员工的素质, 减少企业的麻烦。 (5) 决策和录用。在所有的应聘材料中, 只要前面四个步骤做到位, 这一步就相对容易了。但在这一环节中要注意的是, 要预选10%的备用人员, 这样, 即使有的被聘用上了, 但临时却改变主意不来报到, 也不会使工作陷于被动, 保证招聘工作的顺利进行。

(2) 扩大招聘渠道, 多渠道招聘员工。 (1) 招聘渠道应越来越多, 可通过熟人推荐、登报、人才市场、校园招聘、中介机构、个别寻访、网上招聘等等。虽然各种招聘途径都各有优缺点, 但能通过熟人推荐比较好。由于熟人介绍, 知根知底, 被招员工工作相对稳定, 不会造成人员频繁流动。 (2) 对于难招协管员的问题, 可以考虑与一些地方单位建立合作机制。有些县城或乡镇的务工人员想到城市打工却找不到渠道, 企业可以通过请县城或乡镇一级的地方政府给予帮助, 介绍务工人员到城市工作。这样, 既解决了企业招工难的问题, 又提高了乡镇的就业率。

(3) 注重企业形象设计和宣传。招聘是双方互选的过程, 企业应加大对应聘人员吸引力。从登广告和摊位布置到接待面试、场地布置和参观公司等, 处处都应渲染和突出企业的亮点以吸引应聘者。广告及摊位要有与众不同的新意, 接待人员要精神饱满、仪容整洁, 每一个环节都要使应聘者留下好感。只有这样, 企业才能给应聘人员留下好印象, 提高招聘的成功率。

2. 培训工作要做到:

培训日常化, 日常培训化。培训工作是企业提高管理的重要手段, 也是企业吸引和留住人才的关键因素之一。而且员工培训有助于建设企业文化和打造核心竞争力。另外, 员工培训是员工社会化的主要途径之一, 也是员工工作的重要手段之一。通过培训, 有助于员工实现事业发展的目标。

(1) 培训的方法应多样化。培训的方法主要分为两大类, 一是在职培训;二是脱产培训。在职培训又可分为学徒培训、辅导培训、工作轮换;脱产培训分为授课法、讨论法、案例分析法、角色扮演法、工作模拟法、网络培训法。在培训时, 要采用多种方法进行培训, 让员工通过培训, 了解自己的工作职责, 清楚如何做好自己的工作, 如何避免安全隐患, 如何处理紧急事件等。

(2) 培训工作要在日常的工作中进行, 做到培训日常化, 日常培训化。在物业服务企业, 由于人员比较紧, “一个萝卜一个坑”。培训工作只能分班进行, 同一项内容至少要上两次培训课。而且员工时间很紧, 所以培训工作要在日常的工作中进行, 做到培训日常化, 日常培训化。 (1) 作为一班之长, 要承担培训下属的责任。每次的培训工作, 不可能都集中在一起培训, 这样在日常的工作检查中, 班长起着重要的培训官角色。在岗位上, 班长及时给员工指出不对的地方, 提出哪些方面是应该注意的, 这种贴身培训不仅给员工在感官、视觉等方面留下深刻的印象, 而且在行动上也起到了表率作用。 (2) 汇编培训手册。由于员工流动性大, 而且有的岗位比较分散, 这样培训工作会存在更多的问题。企业应对培训的内容整理成资料, 印刷出来, 人手一册, 便于大家学习, 这样也使培训效果更好一些。 (3) 培训工作要放在首位。培训工作能引导员工树立正确的价值观, 所以要突出培训工作的重要性。在进行培训工作时, 不仅对员工要进行工作教育, 同时还要对员工进行企业文化的教育, 要教育员工干一行爱一行。 (4) 加强企业凝聚力, 减少员工频繁流动。为了提升企业的凝聚力, 要开展丰富多彩的文化活动, 适当提高员工的工资待遇, 培养员工对企业的忠诚度, 减少员工的流失, 保证企业正常运营。

三、结束语

员工是企业的主人, 是企业这个大家庭中最核心的成员, 是推动企业在市场经济的竞争风浪中勇往直前, 取得最后成功的决定因素。尊重人、关心人、理解人、信任人, 以人为中心的人本管理, 客观上要求企业的管理者必须信任、关心、爱护、理解、尊重员工, 经常与员工进行交流和沟通, 及时了解员工的工作情况和思想状况, 及时发现并处理好员工的问题。企业的领导者要和员工打成一片, 充分把自己融入到员工中去, 同员工同甘共苦, 把员工作为自己的朋友去爱护、关心和尊重。工作人员的力量更是不可忽略的, 企业应坚持以人为本的管理理念, 发挥出工作人员的最大潜能为企业创造更大的效益。

每一个企业都应该在发展的过程中不断找出自身存在的问题, 在影响最小的时候解决掉它, 这样才能尽量少走弯路, 尽量减少不必要的成本, 优化完善企业经营管理。现在的中国, 企业间的竞争非常激烈, 但只要高层管理者能更好地利用和发挥自己企业的优势, 做好招聘培训工作, 就能在激烈的市场竞争中长盛不衰。

参考文献