上半年总结-土地篇

七、土地：成交量缩价涨，土拍热度较 2018 下半年明显回暖 2019 年上半年，土地市场成交量缩价涨，溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了 5 个百分点，市场较去年下半年明显回暖。各能级城市中，一二线城市供地力度明显较去年同期加强，成交量同比分别上涨了 20%和 9%；三四线城市受市场下行影响较大，成交量同环比均有所下滑，整体溢价率也不及去年，不过常州、东莞等少数城市仍然备受房企青睐，市场热度较高。 总结: 1、土地成交规模下滑，二三线地价明显上涨 1）成交体量不及去年同期，三四线收缩尤甚。上半年，全国 300 城经营性土地成交建筑面积达到 9.5 亿平方米，同环比分别下跌 13%和 28%。从上半年各月成交量来看，仅有 5 月份成交面积同比上涨，其余几个月均不及去年同期水平。除市场下行因素影响外，4 月份中旬自然资源部宅地分类调控措施的出台使得多数有库存压力的城市收紧供应，迚一步导致成交量下滑。 分城市能级来看，为了缓解供应不足的压力，一、二线城市在上半年加大了土地供应力度，土地成交量和成交金额同比均是上升趋势；三四线城市在市场下行的影响下成交量不敌去年同期，同比下滑了 19%。 2）优质地块集中供应，带动地价一路走高。上半年，土地成交楼板价为 2559 元/平方米，同环比均上涨了两成以上。受 2018 年下半年流拍地块增多影响，各城市在上半年集中供应了多宗优质地块，特别是二三线，主城区地块供应明显增多，使得地价自 2019 年开年后就一路走高。 分能级来看，由于一线城市的土地供应还是以保障性用地和旧改用地为主，地价波动幅度不大，但从 6 月末深圳宅地土拍的火热情况来看，一线城市优质宅地依旧是房企关注的重中之重。二三线城市地价均是上涨的趋势，其中市场关注度最高的二线同环比涨幅最大，分别为 16%和 25%，三四线城市的地价虽然环比有 23%的涨幅，但同比涨幅是三个能级中最低的，仅为 10%。 更多资料请访问 <报告达人> 平台官网：www.baogaodaren.com2017 年以来全国 300 城土地成交量价情况月度走势（单位：万平方米，亿元，元/平方米） 注：6 月份数据截至 2019.6.19 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3）限地价压低溢价率，三四线溢价率同环比均下滑。市场热度方面，溢价率自年初一直走高，4 月份溢价率高达 23%，但 4 月份中旬住建部就启动了地价预警机制，被点名城市立马调控防止地价迚一步走高，更多城市加入到“限地价”的行列中，一些热点城市如南京还加大了土地供应以此来降低土地市场热度，成交溢价率也因此在 5、6 月回落至 20%以下。 二季度，市场热度迚一步扩散，各能级城市的溢价率相比一季度均有所上浮。具体来看，一线城市上半年成交溢价率为 8%，环比上涨 4 个百分点；虽然更多二线城市限制了土地价格，但其溢价率仍是三个能级中最高的，达到 19%；三四线城市虽然受市场整体回暖带动热度回升，但溢价率仍进低于 2018 年同期。 2019 年上半年各能级城市经营性土地成交量价（单位：万平方米，亿元，元/平方米） 城市能级 成交面积 成交金额 成交均价 溢价率 面积 环比 同比 金额 环比 同比 均价 环比 同比 一线城市 1482 -45% 20% 1908 -47% 35% 12873 -5% 12% 8% 二线城市 23604 -12% 9% 10702 10% 27% 4534 25% 16% 19% 三四线城市 69613 -32% -19% 11627 -16% -10% 1670 23% 10% 16% 合计 94699 -28% -13% 24237 -11% 6% 2559 24% 22% 17% 注：数据统计范围为 2019.1.1-2019.6.19（下同），同比数据统计范围为 2018.1.1-2018.6.19 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、多数中西部二线成交量收缩，长三角地市热度仍然较高 从重点监测的城市来看，中西部城市上半年持续领跑，郑州、昆明、成都、武汉等供地大户成交量均在1300万平方米以上，其中郑州上半年共成交了1813 万平方米，位居第一。不过，这些城市上半年成交量却不及去年同期水平，其中榜首郑州同比下滑幅度接近两成；与此同时，东部热点城市如宁波、杭州、合肥等城市供地力度明显加大，成交体量均...