【城市进入研究】湖州城市投资进入研究-和昌

研究报告PRELIMINARY REPORT湖州城市投资目录城市宏观研究01房地产板块分析及进入策略03房地产市场研究0201第一章城市宏观研究1.1 城市价值-城市站位（1）长三角层面1、串联沪杭、辐射苏甬2、中等规模城市，腹地广阔3、人口密度处于第三梯队，与苏州、绍兴同级4、经济总量发展水平处于第三梯队（2）上海都市圈层面1、二级环沪城市，对标嘉兴，发展滞后（3）浙江层面沟通内陆城市重要交通门户浙江经济总量中下流人均GDP、可支配收入中上（4）湖州市层面1、发展宜居旅游城市2、人口少、地域广阔、“藏富于民”3、中心城区“向东向北发展”，融上海1.1 城市价值-城市站位-长三角层面（1）区位：串联沪杭、辐射苏甬湖州，位于长三角城市群南翼，浙江省北部，是杭州和宁波进入内陆城市的连接地带。湖州地处太湖南岸，扼太湖南走廊之咽喉，长三角1小时交通圈，与上海、杭州、苏州等城市相距在一百公里左右。湖州四至连通情况：北面由沪渝高速向东与上海青浦衔接；南面经沈嘉湖高速与上海松江衔接；东边经沪渝高速与上海青浦衔接；西面经杭宁高速与杭州上塘衔接，经宁杭高铁与杭州江干区衔接中心城市湖州中心城市湖州1.1 城市价值-城市站位-长三角层面（2）中等规模城市，腹地广阔长三角城市群各城市规模等级湖州市总面积5818平方公里，长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，东部为水乡平原，西部以山地、丘陵为主。根据2016年3月份《长三角城市群规划》，湖州城市规模等级定位为中等城市，低于南通、无锡、绍兴、台州等城市的层级，与嘉兴、浙江、金华、舟山等并列。根据规划，到2020年，湖州市人口规模为297万人在长三角重点城市的对比中，排名处于低位，在长三角城市群浙江城市中仅高于舟山，2014至2030年预期人口规模较为接近，人口增长缓慢。湖州“五山一水四分地”,全市丘陵山地约占陆域面积的40%苏州市杭州市南京市宁波市南通市无锡市台州市金华市绍兴市常州市嘉兴市扬州市镇江市湖州市2014年常住人口10598898227687306506025444964704574473172922020年预期常住人口 11009409508208707206255545345705905603602972030年预期常住人口 115095010609009108506605655516506905704003070200400600800100012001400万人长三角城市区部分城市人口规模预测40%9.2%50.8%平原面积水域面积丘陵山地1.1 城市价值-城市站位-长三角层面（3）人口密度处于第三梯队，与绍兴、苏州同级2016年湖州常住人口297.5万人，户籍人口264.84万人，在绝对值方面在长三角各大城市中处于低位，以人口除以城市面积来衡量人口密度，处于第三梯队，每平方公里土地承载的人口为700人，与绍兴、苏州位于同一梯队。南通市杭州市苏州市南京市台州市宁波市金华市扬州市无锡市绍兴市常州市嘉兴市镇江市湖州市户籍人口（万人） 766.7 723.5 675.2 662.7 600.1591475461.6 456.2 444.5 374.9 352.1 271.9 264.84常住人口（万人） 730.2 915.5 1062827605787.5 545.4 449.1 652.9 495.5 470.5 461.4 315.1 297.5020040060080010001200长三角部分城市2016年人口情况（万人）苏州市区杭州市区南京市区宁波市区南通市区无锡市区金华市区绍兴市区常州市区嘉兴市区扬州市区镇江市区湖州市区面积（平方公里）455245786587246216921645204829552557 955 230610881588密度（人/平方公里） 755 24721254 943 958 2532 457 757 1026 900 1006 948 70005001000150020002500300001000200030004000500060007000长三角部分城市2016年城市市区面积及人口密度1.1 城市价值-城市站位-长三角层面（3）经济发展水平处于第三梯队2016年湖州GDP总量2243.1亿元，同比增长7.5%。在浙江省排名第八位，在长三角城市群（重点城市，如下图）中，排名第14位。其中第三产业生产总值为1057.2亿元，占比47%，在长三角城市群中，处于低位。2016年，湖州人均GDP84875元，同比增长7.2%，在浙江省排名第六位，在长三角城市群中，排名第15位。数据来源：各地区统计局统计公报、统计年鉴，CRIC综合整理城市GDP（亿元） 第三产业生产总值（亿元） 第三产业占比苏州市15400791651.4%无锡市9210.024728.0551.3%南京市10503.02...