产业园区开发模式操作步骤

产业园区开发模式操作步骤（精选8篇）

产业园区开发模式操作步骤 第1篇

产业园区开发模式操作步骤

（来源：招商通）

产业园区开发模式要结合当地的发展情况、当地的政府态度以及当地的发展潜力，通过综合衡量，确定最佳的园区开发模式。那么，我国产业园区开发模式的具体操作步骤主要包括下面四个方面：

一、要在当地市政府领导下，组成产业园区领导小组，负责园区的纲领性、政策性等的制定工作。

二、在园区领导小组的领导下，成立园区管委会，园区管委会具体负责园区的各项工作，包括制定园区整体规划、落实开发政策、组建各部门、园区招商引资以及日常管理工作等。在集聚区领导小组之外，成立由关键政府部门领导、核心行业专家、关键驻商代表组成的顾问委员会，顾问委员会与集聚区领导小组共同对园区管委会的工作给予指导和建议。

三、园区管委会下面要设置管理办公室和产业园区开发公司，引进现场办公的政府部门，同时还要组建民事办公室。

四、管理办公室的作用主要是实现产业园区内部的管理功能，包括规划、财务、内部人力资源、网络建设以及公共关系等。

下面，这对一些部门机构，我们了解下这些部门机构的主要工作职能。园区开发公司在早期负责产业园区的一级土地开发与招商工作，在成功招商引资后，与引进的企业合资、合作共同开发园区的不同区域，共同完成园区的基础设施、配套设施以及部分区域的房地产开发等。

政府性开发公司下设招商办，在产业园区发展早期主要负责开发公司的合作招商工作，在园区发展中后期则主要负责产业的招商工作。

现场办公部门，是指办理企业注册登记和建设立项手续所涉及到的各个地区的政府部门，同时还涉及到企业运营中所涉及到的其他政府部门，将这些部门统一引进产业园区的特定办公场所，为园区企业提供“一站式”的办公服务。

而民事办公室，则要负责产业园区的基本民事功能，同时还要负责园区的创新体系和社会化服务体系的培育。

浅谈创意产业园区开发模式 第2篇

在当今世界,创意产业已不仅仅是一个理念,而是有着巨大经济效益的直接现实。其知识密集型、高附加值、高整合性的性质对于提升我国产业发展水平、优化产业结构具有不可低估的作用。目前,我国已初步形成六大创意产业集群。其中,上海更是把发展创意产业作为推动新一轮经济发展和建设先进文化的重要举措。计划用10年～15年的时间,把上海建成亚洲最有影响的创意产业中心之一,用20年～25年的时间,使其成为全球最有影响的创意产业中心之一[2]。

根据迈克尔·波特(M.E.Porter)的产业集群理论[3]——产业集群作为一种为创造竞争优势而形成的产业空间组织形式,它具有的群体竞争优势和集聚发展的规模效益是其他形式无法比拟的。从创意产业园区的开发模式上来看,目前比较成熟的模式主要有以下四种。

1 保留和改造有价值的产业建筑,培育创意产业园区

1.1 建筑空间改造

1)空间的功能更新。

此方法不对原建筑进行整体结构方面的增减,只须进行必要的加固,修缮破损部位。改造主要集中于开窗、交通组织、内外装修与设施的变更,使原有的建筑空间适应创意产业的实际需要。

2)空间的重新组织。

在旧建筑的改造过程中,有很大一部分建筑空间需要重新进行合并与划分。空间的合并可以提供更大容积,形成更为壮观的空间效果,提供更大的使用灵活性;空间的划分可以减小空间,提高空间使用的效率。垂直方向的划分与合并主要针对楼层的划分——利用地板与天花板的位置进行变动。水平方向的划分与合并则主要在结构允许的范围内改变墙体状态和位置,其目的在于提高空间的使用效率或适应新的功能需要。

3)庭院空间的利用。

在一些改造方案中,建筑的用地无法扩展或建筑的性质不允许外观的过大改变,同时原有空间发掘的潜力有限时,建筑庭院空间就成了空间扩展的重要途径。

1.2 增建与改建

增建不仅要考虑扩建部分自身的功能和使用要求,还须处理好其与原建筑的内外空间形态的联系与过渡,使之成为一个整体。

1)包纳式增建,包括旧建筑在外的包纳式增建和旧建筑在内的包纳式增建。

前者是在一些诸如厂房、大厅等大尺度的空间中,根据需要增建完全被包纳的小空间。一方面完整地保留了原有建筑的历史信息和结构体系,最大限度地满足了保护的要求;另一方面可以在新添加的部分中使用新的材料和技术,采用新的空间尺度,满足新的功能要求。而后者则是为了更好地保护现有的旧建筑或者为了形成富有趣味的空间,在改造的过程中,增建包纳既有空间在内的更大建筑空间,在新空间的界面与旧建筑之间可以形成既似室内,又似户外的灰空间,创造出独特的空间体验。

2)置入新空间。

新的空间可以解决原有空间机能方面的问题,还可以通过空间大小、形式及界面材质的变化来形成与原有空间的对比。新旧空间的碰撞又能催生在空间形态与使用方式方面新的可能性。

3)群体关联改造。

一些旧建筑的空间已完全无法容纳新的功能,而周围用地尚有拓展的可能,在这种情况下可以将容纳新功能的空间与原有建筑采用关联改造的形式结合起来。新旧空间的衔接成了设计师关注的重点,能够在其中组织丰富的空间变化,成为整个建筑的“亮点”。

4)开发地下空间。

利用地下空间虽然造价比较高昂,但具有视觉上的隐蔽性,温度上的稳定性,对光、声、尘的隔离性以及抗震性上的优点,可用于展览空间、特种仓库等有特殊要求的旧建筑改造方案中。

1.3 改造建筑形式

1)完全采用新的形式。

此类再利用以创造新的建筑形象为目的,形式上以新为主。原有形式往往不具备代表性,建筑只被看作是一个新功能的容器,改造后以崭新的建筑形象出现。

2)新老形式协调。

从保持原建筑历史风格的角度出发,改造从总体形式上呼应原有历史建筑,对原建筑损毁部分的补足,虽不求精确复原但也不做突兀的对比变动;改动、添加部分也在形式、材料上与原建筑相呼应,最终达到形式上的协调统一。在实际操作中,新老形式通过尺度、韵律与材质手法的综合运用协调。

3)新老风格对比。

这是目前在旧建筑再利用设计中采用较多的方式。改造以整修和完善为目标,补足和添加部分往往采用轻巧的新材料和新样式,以区别于原有建筑的厚重外观,让新老形式形成对比。这种手法的原则是既不抹杀历史,也不制造假古董,通过在形态、尺度、材质等方面的表达,将历史与现代自然地穿插融合,使建筑更具有历史感。

4)保留原有建筑形式。

此方式以维持建筑原有历史风貌为设计原则。在改造中,建筑的外部形式受到严格的保护,改造的重心放在建筑内部,根据新的使用要求和建筑现有条件,对功能和形式加以调整和更新。

2 以高校为依托,发展创意产业园区

依托大学发展创意产业园区是创意产业发展的重要途径之一。在上海已有的创意产业基地中,杨浦区赤峰路现代建筑设计街是凭借同济大学规划、建筑、土木工程专业的人才技术优势而集聚起来的;长宁区天山路以时尚设计、服装设计、品牌发布为主要特色的时尚产业园区是依托上海市服装研究所、东华大学和上海工程技术大学服装学院而建立的;分别位于天山路和乐山路的天山软件园区和乐山软件园区也是借助上海交通大学的技术和人才优势而发展起来的[5]。

一个成功的创意产业园区必须是一个有特色的园区。依托大学的园区不同于一般意义上的科技园区、经济发展区,它是以大学科研能力为发展动力,以产、学、研转化为中心的一个核心纽带,是集创业企业孵化基地、创新人才培训基地为一体的科技成果转化中心;它直接反映母体大学办学思维、办学宗旨、办学成果,是一个具有母体大学特色的大学校园的延伸,它必须把握好母体大学校园历史传承性和人文精神。在其建设中必须重视、传承,形成一种核心竞争力和凝聚力,把母体大学在文化教育中形成的优良无形资产转移到科技产业上并形成新领域的无形资产。如果仅仅热衷于一个冠以名校名称而不去对名校的文化传统去挖掘、吸收、发扬,则必将流于平庸,它既不会有发展前景,也不会有发展动力。

3 另辟新区,打造创意产业园区

位于浦东张江高科技园区内的文化科技创意产业基地是利用开发区优势,全新打造的创意产业园区;长宁区的多媒体产业园区是国内第一个多媒体产业基地,主要从事多媒体技术与产品的展示、交易、培训与制作;杨浦区开辟的创意产业,不仅包括创意商务基地、创意商业街,另外还有创意生态居住区,将创意产业、创意文化和创意人才集聚在一起,推动未来城区的发展,同样也是全新的[6]。这种开发模式在上海的实践可谓比比皆是。

4 凭借传统布局,建立创意产业基地

依靠传统的布局,在现有产业结构的基础上建立相应的创意产业基地,也是发展创意产业的途径之一。黄浦区河南南路33号的上海城市广场,地处的豫园商圈,历来是上海旅游中心和小商品、旅游纪念品的展示及交易中心。有了这样的周边环境,该创意产业基地不仅可以提升上海旅游纪念品的层次和质量,而且其创意设计可以迅速走向市场,同时增强自身的影响力和辐射力,进而形成创意与交易的良性循环。

总之,创意产业园区的规划建设有其独特之处,在规划中不仅要考虑使用的便利性和经济利益的最大化,而且要体现其强烈的社会责任意识。实现园区内艺术家和企业之间方便的交流接触,不同艺术产业的相互刺激,激发创新思维,利用整合资源实现孵化器的作用,即一个好的创意产业园区不仅有鲜明的主题特色,而且有蓬勃的朝气和可持续发展的活力,这就是创意产业园区规划实现的最终目的。

摘要：针对产业集群具有的群体竞争优势和集聚发展的规模效益,探讨了创意产业园区的四种开发模式,从建筑空间改造、增建与改建、改造建筑形式三方面详细介绍了改造和更新有价值的近代产业建筑的手法,以供参考借鉴。

关键词：创意产业,开发模式,建筑空间,地下空间,风格

参考文献

[1]凯文.林奇.城市形态[M].北京:华夏出版社,2003.1.

[2]金元浦.文化创意产业——北京发展的新引擎[J].数据,2006(5):123-124.

[3]张辉,钱锋.上海近代优秀产业建筑保护价值分析[J].建筑学报,2000(11):88-89.

[4]沈实现,韩炳越.旧工业建筑的自我更新——798工厂的改造[J].工业建筑,2005(8):121-122.

[5]IUD(中国政务景气监测中心).中国六大区域创意产业集群初步形成[J].领导决策信息,2006(36):66-67.

[6]李辉,周武忠.我国工业遗产保护与利用研究述评[J].东南大学学报,2005(12):33-34.

[7]王建国,戎俊强.关于产业类历史建筑和地段的保护性再利用[J].时代建筑,2001(4):17-18.

[8]陈柳钦.产业集群与区域创新体系互动分析[J].重庆大学学报,2005(11):23-24.

产业园区开发模式操作步骤 第3篇

关键词：产业园区；开发建设；工业地产模式；商业地产模式

一、开发建设模式概述

产业园区开发建设业务的主要目标是将 “生地”变为 “熟地”，并在此基础上进一步实施工业地产、商业地产、住宅地产等二级载体的开发建设，打造园区产业所必须的完善的基础设施环境。在实际操作中一般由政府通过委托或招投标的方式选定土地运营商进行开发建设。政府与土地运营商在整个开发建设价值链中有着不同的权责和利益点，具体内容见表1。

表1 政府与开发商在土地开发中权责与利益

1.土地一级开发

土地一级开发是运营商在获取土地后，投入人力物力将生地开发为熟地，并且不断提高土地价值，运营商最终可以土地转让方式获取主营收益，或以土地为资本对外进行投资合作。土地一级开发模式的特点在于开发技术简单、收益支付稳定、收益大但利润率较低。

2.土地二级开发

土地二级开发是指运营商获得土地一级开发完成的熟地后，进行工业地产、商业地产、住宅地产等使用权的转让获取一次性转让收益，或通过租赁获取长期租金收益，也可通过抵押获得资金从事其他业务。随着土地性质、物业形态的不同，土地二级开发运营模式也有所差别。但总的来说都可分为直接出售、持有物业两种形式。

二、国内外典型产业园区开发建设模式分析

从开发主体看，产业园开发建设模式主要包括三种基本模式（表2）：自主开发模式、开发商开发模式、合作开发模式。根据产业的具体情况，这三种基本模式在现实生活中，又有多种表现形式，比如合作开发模式也有多种可能，可以是园区、开发商、入驻企业等开发主体之间的两两合作或三者合作。

三、工业地产开发模式分析

1.常见类型及开发模式

工业地产常见形态包括工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等，其中工业研发楼宇及物流仓储当前政府扶持力度较大。工业地产开发主要模式有工业地产商模式、工业园区开发模式、主体企业引导模式、综合运作模式等。

2.国有大型企业集团适用方式

结合国有大型企业集团开发建设现状，国有大型企业集团一般作为独立运营的经济主体，负责产业园的招商、投资、建设、管理工作，建议参照工业地产商模式进行开发建设。对于工业地产项目，国有大型企业集团可采取自主或联合开发建设，建成后租售结合的方式。

（1）自主开发建设。在具备资金实力及工业地产开发相关资质时，可采取成立房地产开发公司自主开发运营模式，获取全部物业所有权。

（2）联合开发建设。在初期不具备建筑规划、工程建造等专业能力之时，可引进具备资金实力、招商能力、具备相关专业资质的工业地产开发运营商作为合作伙伴，成立房地产开发公司进行开发建设，共同分享收益

（3）租售结合的经营方式。出售方式：对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出售，获取项目销售后的一次性增值收益。收益相对较小，风险较小。出租方式：长期持有物业，对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出租，获取长期租赁收益，实现工业地产经营的最优效果。此时，不但能持续获得物业收益，还可获取项目及周边地产的持续增值收益。收益最大，对商业运作能力要求比较高，风险较高。

四、商业地产开发模式分析

1.常见类型及开发模式

商业地产在开发区中常见形态物业包括零散商铺、商业中心、专业市场、写字楼、酒店、会展中心等，其中开发区常见商业地产物业包括商业中心、专业市场、酒店、会展中心、零散商铺、写字楼等。随物业形态的不同，经营模式多种多样。

2.商业中心/专业市场开发模式

国有大型企业集团在商业中心、专业市场项目可采取由独立或联合投资商开发建设，出售、出租、自留相结合的运营模式。利用可开发商业用地，独立开发或联合投资商（大型商业机构）成立公司共同开发建设商业中心、专业市场项目载体，独立运营或引进大型商业机构对项目进行运营，提升物业价值，保证长期收益。具体操作上可采取“出售、出租、自留”相结合的方式，通过出售一部分黄金商铺产权，可回收项目的全部或绝大部分投资；通过出租与自留进一步提升物业价值，获取长期增值收益，也为公司自身业务发展预留空间。

3.酒店/写字楼项目开发模式

酒店和写字楼开发模式基本相同，常见的有两种方式：一是自我管理模式；二是委托管理模式。自我管理模式是开发商选用专业管理人士主持管理工作并配备专业人员，按照专业化、市场化、规范化的要求管理物业。委托管理模式是当所有人不具备管理能力时应考虑托管，由专业管理团队提供运营支持。专业的经营管理可迅速提高物业形象，促进周边物业较快升值，国内外已有多家集团机构提供托管服务。

国有大型企业集团在酒店、写字楼项目可采取独立或联合投资商开发建设，委托专业机构管理的运营模式。公司可利用可开发商业用地，独立或联合投资商共同开发建设酒店、写字楼项目并采取委托管理模式加以运营，未来可逐渐培养自身管理团队，实现项目自我管理。国有大型企业集团初期获得物业租金收入，同时提升周边物业价值，获取增值收益，远期可获得向园区提供生活及商务服务的收益。

4.会展中心项目开发模式

会展项目常见有三种方式：一是官营模式；二是商营模式；三是官商合营模式。国有大型企业集团在会展中心项目可采取引入政府投资建设、联合专业会展公司运营模式。首先引入政府投资建设，建成后由运营公司托管并引入专业会展公司对会展中心进行运营管理。公司收益主要以获取园区影响力扩大、形象提升等带来的物业价值提升间接收益为主。

参考文献：

[1]龙 昱：中国商业地产的商业模式现状分析[J].企业技术开发，2009年8期.

[2]陆鸿敏：我国商业地产运营模式研究[J].中国高新技术企业，2008年14期，30-35.

产业园区开发模式操作步骤 第4篇

建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施, 也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段, 开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源, 迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。

开发区的类型很多, 国际上根据客户的性质不同分为两大类。一是它主要是以研发为主, 入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的我国的一些大学科技园, 如清华科技园也属于这种类型。另一种类型是它主要以工业企业为主, 如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。而我国的大多数高新区都是混合型的, 有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重;有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强, 更偏重。我国的高新区随着规模的不断壮大, 其功能也越来越复杂, 许多高新区已逐渐向新城区过渡, 因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈, 各园区都在开发模式上想办法、下功夫, 以争取更快的发展速度和更大的发展机会。我国的高新区经过十几年的发展, 在学习外国经验和结合中国具体国情上, 探索了许多行之有效的开发模式。总结和分析这些开发模式, 对我们规划和搞好新园区建设具有非常重要的意义。

如果把开发区看作一个企业, 其主要收入有两部分:一是土地出让收入, 根据国家的政策, 产业用地可协议出让, 经营性用地须挂牌拍卖出让。二是财政收入, 各园区的情况有所不同, 有的园区地方收入全留, 有的不留。除了上述收入外, 有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。开发区的支出也主要为两部分:一是土地开发支出, 一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。二是园区的运营费用, 主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。只有当累计收入> 累计支出时, 园区才能持续健康发展。

一、我国产业园区投资开发的商业模式分类

目前我国园区开发的商业模式总结起来主要有以下二类:

(一) 按主导对象分类

其一, 政府主导模式。就是由政府平台公司进行园区开发。这一点大家都很熟悉, 政府自己成立公司, 用政府财力完成一个园区的规划和一级开发。最后通过开发出的小地块出让给入驻企业, 这是大型科技产业园区开发的主流模式。其二, 企业主导模式。就是大的产业集团自建园区的开发模式。这种模式往往是在大的高新区里面建园中园。高新区的地域很大, 里面很多园中园是大的实业集团, 根据自己的功能定位, 建立自己上下游的生产基地、研发基地, 自己购置土地建园中园。它也是园区的开发补充。其三, 政企合作模式。政府和企业合作来开发园区, 往往是政府控制园区的产业定位和规划, 又园区开发企业进行一级开发投入和产业招商及服务。通过入驻企业购置土地, 开发企业和政府合作两方都能得到相应的回报。

(二) 资金平衡模式分类

其一, BT模式, BT模式又称固定收益模式或工程总包模式, 指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托, 按照土地利用总体规划、城市总体规划等, 对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地, 统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设, 土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。政府掌握了项目的规划权和土地经营权, 能够确保项目的发展方向, 但其需要对建设成本进行兜底, 面临较大的财政及土地经营压力。很多地区对利润加成部分进行了相应规定, 如北京规定:通过招标方式选择开发企业实施土地开发的, 由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润, 利润率不高于预计成本的8%;杭州规定:开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定;昆明规定:市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目, 统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报, 并计土地收储成本;该模式简洁明了, 企业收益稳定, 风险较小, 是一级开发企业常用的商业模式。其二, 土地补偿模式, 指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后, 土地储备中心并不是给予现金计算, 而是给予开发企业一定面积土地作为补偿。在土地补偿模式下, 项目竣工后需由第三方审计机构、第三方土地评估机构对开发成本及土地价值进行科学评估, 以便合理结算。

其三, 利润分成模式, 利润分成模式指土地一级开发商接受政府的委托进行土地一级开发, 将生地做成熟地后移交给政府, 政府以招拍挂的形式进行土地出让, 土地出让金扣除土地开发成本、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农民基本生活保障资金、教育资金、农田水利资金、市集中资金等计提款项后的收益部分在政府和企业之间按照一定的比例进行分成, 一般而言, 在土地出让金无法弥补土地开发成本的情况下, 政府会承诺给予开发商较低的保本收益。其四, PPP模式。PPP模式也叫公私合营模式, 即政府授权民营部门代替政府建设、运营或管理基础设施 (如道路、桥梁、电厂、水厂等) 或其他公共服务设施 (如医院、学校等) 并向公众提供公共服务, 利益共享, 风险共担的一种商业模式。与BT (建设- 移交) 和BOT (建设- 经营- 转让) 模式相比, PPP模式更强调由政府和社会资本利益共享、风险共担, 政府部门不仅能够有效利用民间资本进行项目建设和运作, 还能带动民间资本和国有资本之间进行高效竞争, 从而保证公共项目和半公共项目能够高效运转, 政府和企业借此将实现双赢。

不管采用哪一种模式开发园区, 即使在园区开发初期累计收入< 累计支出, 但其最终结果必须是累计收入> 累计支出, 随着各开发区竞争的白热化, 纷纷采用降低土地价格等办法吸引投资者, 其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让, 引入企业带来税收和消费人群;用综合用地 (一般高于成本) 的出让收入和未来的税收来平衡。 纯产业园区由于没有综合用地出让收入, 只能靠未来的税收来平衡。所以大型产业园区以政府主导模式开发为主, 其他模式为辅。

政府通过注资成立园区开发公司, 开发公司的建设资金来源除了股东投入的自有资本金以外, 还可以通过经营房地产开发取得经营收入及通过向金融机构融资取得资金建设基础设施及进行土地一级开发。所以开发公司的自有资金及政府注入的优质资产是开发公司建设资金的有力保障。如果初期政府投入的资本金不足或没有投入优质资产, 则开发公司无法形成资金平衡, 中后期将会出现资金枯竭, 无法为续。从上述分析来看, 政府至少应该投入的资金应为土地出让金收益及园区税收反哺开发公司, 还可以把周边的土地投入开发公司做为房地产开发做为开发公司其他收入, 以保障开发公司的健康发展及园区的滚动开发。

二、完善我国产业园区投资开发商业模式的几点建议

其一, 主导产业应慎重选择。产业园区建设, 首要的是选择和确定好所要发展的主导产业, 这是产业园区建设的关键和核心。但是, 近年来全国各地的产业园区建设, 在产业选择上, 或多或少都存在一些误区。突出表现是, 刻意发展第三产业或现代服务业, 刻意发展高端产业或产业的高端环节, 刻意发展新兴产业甚或战略性新兴产业等等。

其二, 招商引资中要善于破解“囚徒困境”。产业园区建设, 特别是欠发达地区的产业园区建设, 必然涉及到招商引资。借助于优惠政策 (如税收优惠, 用地优惠等) 进行招商引资 (即政策招商) , 是各地普遍的做法。但是, 政策招商, 各自旨在增进自身利益的行为选择, 最终却损害了彼此的利益。实际上, 一个地区的优惠政策, 只有在优惠程度高于其他地区, 即与其他地区的优惠政策形成落差的时候, 才会对这一地区的招商引资起到积极的作用。今天, 与改革开放初期相比, 情况已大不相同, 原来只有个别地区才可以享受的政策, 现在各个地区几乎都可以享受, 优惠政策已不再是个别地区的专利, 就连“先行先试”也已越来越具有普惠性。在这种情况下, 招商引资的竞争, 不仅会导致各地政策优惠水平或程度普遍提高, 还会导致各地区之间政策优惠程度落差小乃至消失, 从而使得优惠政策在各地招商引资中不再发挥作用。真正起作用的, 应该是优惠政策之外的因素。

其三, 注意防范各种商业模式的风险。以PPP模式为例, PPP模式其实更是一种管理模式, 融资只是PPP的目的之一, 政府和公共部门除了利用民营部门的资本以外, 大多还利用了民营部门的生产与管理技术;其次, 融资更多是考虑将自己的风险最小化。在PPP模式中, 更多是考虑双方风险而将整体风险最小化, 与风险控制相对应的是, 融资者考虑的是自己收益最大化, 而PPP管理模式又加入了社会综合效益最大化的导向, 作为PPP管理模式中的合作双方, 是不允许过分追求局部利益的, 因为这一模式涉及更多的公众利益。在PPP管理框架下, 政府为了吸引民间资本进入, 减少民营部门的经营风险, 会确保其经营具有一定的收益水平, 但又不应收益过高, 如果收益过高, 政府方面也会作出相应控制。在这种风险分担和公众利益的约束下, 对于适合PPP模式的项目也有较高要求, 主要是基础设施建设, 包括公共基础设施建设, 以后还有医院、养老这些都可以考虑引入PPP模式。

当然, 产业园区投资开发商业模式的选择还需考虑环保、进度、资金的可持续性等方面的问题, 这些还有待于进一步探讨。

参考文献

[1]梁启东, 李天舒.产业园区建设发展模式的现实特征和创新途径——以辽宁省为例[J].经济研究参考, 2014, (12) :67-69.

[2]田秋生.产业园区建设应注意的几个问题[J].深圳大学学报 (人文社会科学版) , 2013, (03) :51-54.

现代产业园区开发与运营深度思考 第5篇

一、园区是新型城镇化的重要支撑

现代园区的概念进一步得到深化的最高级别是国家级新区，比如青岛西海岸新区，陆域面积达到2096平方公里；最近审批通过的大连金普新区，还包括原来的经济开发区、高新区、保税区或者物流港，都是区中有区、园中有园，在几十平方公里的大区和小区中又分了不同的文化创意、科技、农业、物流等不同类型的专业化园区。园中有园是政府管理者和房地产开发商如何在未来的新型城镇化过程中有效地协作，在未来的城市构建、产业构建方面能够摆脱过去空城、孤岛、空心化等问题的方式之一，更加节约资源，提高社会投资效率。解决新型城镇化问题的重要途径之一是把过去这些年批准的国家级、省级、市级等3000多家园区，按照亦庄经济开发区到亦庄新城、苏州工业园到苏州新城这种模式进行系统的规划、有效的整合。这3000多家园区能够承载未来4亿多农民工进城的问题，能够承载城市间产业和要素迁徙的问题。

二、未来产业园区的发展趋势

1.园区的投资主体越来越多样化

产业园区在过去的20年里主要是管委会从基础设施建设、土地出让，到配套服务等，以北科建、北京经开等国企为主，也有少量的民营企业参与。现在大量的房地产商进入企业园区，实体企业介入产业地产，比如联想、华为，利用自身产业优势自建园区，同时也做围绕产业做产业集群。政府、房地产开发商、实体企业投资园区共存。未来，这种园区的投资力量将会产生巨大的分化。近日，国务院批准了投资体制深化改革，有7170家政府的平台化投资企业将剥离政府融资平台作用，这个剥离意味着无论是城市发展基础设施还是园区发展基础设施，政府投资能力将会被剥离或削弱，所以未来的园区开发将会真正由市场对资源起决定性配置作用，市场的群体力量会更多承接政府投资功能的缺失，呈现出投资主体的多元化。

2.产城融合是大势所趋

2009年北科建提出科技地产、园区地产的同时提出未来的项目一定要坚持产城一体化。产城一体化的核心本意是在园区开发中真正实现土地、产业、功能和价值的有机融合。要实现这四个融合就要在产城融合的规划层面、政府的职能层面紧密的把问题统筹起来。换句话说，就是土地的集约、产业的迁徙与集聚、城市功能的完善、园区的经济价值和商业价值等方面的统筹考虑和规划设计。

3.产业定位的精准化和差异化是未来园区最核心的竞争力

过去的园区开发中，其实政府在园区规划之初不是没有考虑到土地、城市、产业等，规划的挺好，但是在执行过程中遇到各种各样的因素，很容易把专业园区做成杂院。北科建、经开、上海张江等，坚持的是专业化、高标准，就容易成功。而很多园中园，要么是开发商只做土地开发，物业建成就卖，不孵化企业，不利于产业发展；要么是政府为了GDP尽快体现，招什么就是什么，不择商。而且，目前很多地产产业园区同质化非常严重，一个区域，几十个同一产业的产业园区，招商竞争白热化。所以，未来园区要活下来，必须有精准的产业定位，通过园区的产业定位和风格的差异化来提升核心竞争力。

4.智慧与生态成为园区的新标准、新亮点

智慧与生态园区是未来的趋势，可以从三个层次来看：一是客户的需求标准越来越高，尤其是软件、生物类的科技园区，企业与企业的从业人员对环境的要求，对建筑、环境、服务的要求越来越高；二是政府管理的目标越来越高，五平方公里以上的城市新区，政府对交通、人流、灾害等社会性管理要求越来越高；三是投资人期望越来越高，都希望投资于高标准、高竞争力的园区，来获取更高的投资价值回报。

5.园区平台化规律越来越清晰

用互联网的思维去理解园区平台的使用者。第一是政府；第二是产业类客户，企业在平台上进行生产和交易；第三是生产型服务业，服务型企业在平台上为产业类客户提供服务，同时也扩张自己的业务。理解到平台的三类使用者以后，就要用经济和政策手段促进客户间的交易，把信息资源整合起来为他们服务。从运营化、金融化各个角度去理解这个平台，从产品的开发到物业的运营，到资产的孵化，到客户的投资、服务、整合是必备的功底。

三、新型园区的顶层设计系统

园区是政企合作的产物，企业和政府合作开发高端园区，至少有六个层面必须要考虑。

一是产业生态体系。对于数十平方公里的产业新区或者城市新区开发，必然由产业园区升级到产业城市，产城融合是趋势。由园到城的过程里，产业生态里面必然要包含2.0、2.5和3.0等产业。2.0有高端智能制造；2.5有科技研发、小试、中试和产业化；3.0有大型总部，还有高端金融服务；另外还要有3.0类的社会事业类服务业。几十平方公里的区域就是一个新城，医教文卫这些社会功能不能缺失。当然还有生态居住。这些产业和功能的研究如果不到位，后面必然出问题。

二是城市规划体系。城市规划必须添加智能、生态等预见性规划，以及智能管理信息化规划。进而实现城市规划和产业规划、运营规划等多规合一，以保证规划和设计体系能够满足未来发展的需要，而不应只看到眼前需求。

三是建设控制体系。我们的生态通过园区的碳排放、能源审计，包括水资源等这些指标来控制，这些指标在园区规划里都有，但是在过程中是不是到位了政府不能控制，园区开发商也不能控制。我们希望把生态绿建这些智能标准将来变成建设导则，投资人买地的标书中就对这些进行严格规定，投资不到位可以罚款，政府不给验收。这些标准必须做到并且坚持，才能通过建设控制保证园区品质。

四是招商运营体系。我们园区开发商和政府合作进行产业招商，关于产业转移或者产业进来之后的创业补助、房租优惠、子女上学等一系列招商政策体系，我们发现在北上广等一线城市和省级园区里面，这些体系的政策是清晰的，但是部分二线城市和大部分三线城市也在学北京中关村、学苏州工业园，虽然政策体系学来了，但当地政府的规定以及财力能不能支持这些体系就不一定了。如果这些政策体系实现不了，那么产业就转移不过去。

五是金融合作体系。现在遇到的最大困境就是数以百亿计的土地开发投资，政府平台要推出，企业要承担，开发的资金怎么来，还款怎么来？将来入驻企业的VC和资产孵化能不能帮助他们整合到位？以此类推，大金融概念在一级、二级、三级市场里贯穿，这些都不是政府的职能，因为把一级开发权给了开发商，整个招商给开发商，那么开发商就要想好自己的金融和客户的金融，提前构建好全过程的金融支持与合作体系。

专业规划设计为产业园区开发护航 第6篇

中国目前正经历着“历史性”的产业转型, 密集型加工产业逐渐转换为高新、智能化的产业, 同时新兴中小型企业不断增多, 都引发了商业地产需求的改变, 一种新型园区产品伴随着市场方向的转舵孕育而生。

一、欧洲总部基地的领先研发

国外创意产业园及总部基地的发展经过几十年已形成规模, 如美国加州硅谷 (Silicon Velleg) 、日本的“日本硅乌” (k y n i s h u) 、德国柏林的Adlershof.以及德国杜塞尔多夫媒介港 (MedienHafan) 等。德国以对环保、能源、可持续发展的认知及强大的工业体系为基础, 使德国在产业园和低密度办公设计领域保持世界领先。其先进性主要由完善的工业标准、领先于世界的数字管理系统 (A S P) 、先进的化工、建材工业及高标准工业产品等因素构成。成功案例如德国建筑师事务所海恩设计的慕尼黑弗劳思和菲尔研发大楼等, 克里斯多夫英恩爱霍文Burda媒介园。另外德国建筑事务所Werkhart HPP也一直致力于这一领域的研究开发。

二、现代化总部园区的成功规划

统一规划是现代化总部园区成功的关键, 从国内外成功的案例中, 可以总结出产业园区三大规划要点:

1、统一规划, 分期开发。

德国杜塞尔多媒介港 (Medienhafen) 就是自1989开始策划开发, 经过了18年的建设才完善成为德国著名的以广告、媒介、企业顾问、时装服务业为主的创意产业园区。这种分期建设不但给建设资金的周转带来好处, 还为产品的准确定位带来足够的时间缓冲, 降低了建设风险的同时, 还预留出市场对产品的认知时间。

2、完善配套, 分区清晰。

完备的园区配套以及清晰合理的功能分区是产业园区另一典型特征。配套设施主要致力于满足产业园区的基本需求, 包括孵化器的设置、各种市政设施的设立等等。例如柏林Adlershof产业园。清晰的园区功能结构为办公产业的专业化、资源聚集化提供了相对明确的定位以及配套设施。

3、优化资源, 统筹设计。

使得园区资源最大化, 以及营造产业园区最优组合是产业园区规划设计的成功基础。建筑师应综合各种因素, 将经济数据同产业结构最大程度融合, 并经济有效的利用所有资源。规划设计应注意以下四点:

(1) 有效利用地理资源;

(2) 精确合理分配私有空间, 城市空间及中心区域;

(3) 组织顺畅的交通流线;

(4) 规划出具有风景区特色的园区景观。

三、优秀的建筑设计是园区开发重要保障

现代化的产业园区如同一个国际村, 在满足国际、国内、企业和团体需要和标准的同时, 优化、完善现有标准。现代化园区的设计范畴是一个系统工程, 建筑师应协同其他工种工程师共同完善整体设计, 创造出具有未来感的现代园区, 这是产业园区整体形象和市场认知的提升和经济上成功的重要保障。

1、现代化产业园区设计范畴

(1) 项目组织结构:定义项目规划结构, 评估基地位置优势与劣势。

(2) 整体布局:分析现有数据, 进行园区理念设计。

(3) 交通物流:制定交通流线, 完善城市交通系统。

(4) 建筑设计:在园区功能分配的基础上, 进行单体建筑设计。

(5) 景观设计:创造宜居景观, 提高园区总体品质。

(6) 标识系统和公共产品:统一标识系统和园区公共产品系统设计, 令建筑设计、景观和小品设计成为一个统一的整体。

(7) 节能设计:协同能源工程师, 利用现有资源, 尽可能使用太阳能系统、地热、雨水收集等, 创造节能园区。

2、现代化总部园区设计理念

国际化进程使越来越多的国际企业进驻中国, 它们积极寻找合适的园区扩展自己, 而中国的迅速发展使众多的中小型企业壮大, 它们更需要一个国际化的园区品质来提升自已的形象, 发展自己的企业。洲联集团 (W W W 5 A) 五合国际就总部园区与产业园的设计构筑出未来产业园的设计理念。这一三角型设计理念, 勾画了未来园区设计的重要因素, 构成未来型园区的前提。

在洲联集团 (W W W 5 A) 五合国际承接的天津滨海科技总部项目中, 设计团队本着综述园区的四大设计要点:地理位置优越, 临近高速铁路和公路;统一合理的规划和产业布局;国际化的园区管理;多元化的建筑单体, 进行统筹设计。综合了德国总部园区及科技产业园的成功案例, 并根据天津现有的市场及未来发展趋势的方案, 在方案的规划中顾及造价、现有技术、能源等未来建筑的要素, 发展出一个理性的、可持续发展的规划方案。

基地位于天津塘沽海洋高新西部拓展区内, 用地面积20万平方米, 建筑面积44万平方米。方案的主体构思分为五个方面:

(1) 科学合理的总体规划

总体园区布局围绕三个中心, 第一中心是由四面水系构成的整体园区中心;第二中心是为分区各自拥有的分区中心;第三个中心是组团内部的私有花园。这三个中心共同构成了总体规划的景观核心, 同时其亲人的尺度使得这三大城市空间节点可作为最具人气的休闲空间。

(2) 周边资源的最大化

从周边现有资源入手, 综合利用水资源、绿化资源以及交通资源。将可利用资源引入设计地段, 旨在提高总部园区的环境品质, 为员工创造宜人、舒适的办公环境。充分考虑周边城际高速路以及环城道路等交通资源, 为园区选择合理、顺畅的园区入口。同时为考虑远期形成完整办公园区保留出足够的发展空间。

(3) 和谐的城市界面

园区内8栋高层的和谐组合, 构成了一个和谐的城市界面, 无论从城市任何角度观看, 它都是一个和谐的景观, 它将成为这一专业园区的城市地标。

(4) 现代庄重的建筑单体

采用简单、完整的建筑元素, 形成园区既统一而又具有个性的建筑风格, 独栋建筑标准化平面设计, 采用模数化的设计, 为日后业主租用提供了多种可能性方案。而这种可以任意组合的办公空间将是21世纪办公建筑的最佳模式。

(5) 超前的节能构想和技术手段

这已成为整个世界对能源问题的共同认知, 我们通过太阳能再收集以及通风遮阳技术的应用, 结合合理的建筑设计以及规划设计, 创造出一个生态、节能的产业园区。

一个具有未来型设计的办公产业园区是所有投资者、开发者希望能够拥有的办公区域。而这美好的希望是要通过多方面努力来共同完成的。先进的设计理念、合理的规划设计、与节能技术完美结合的建筑设计, 是要在完善的国际设计平台上进行综合运用的。只有来自于不同领域但拥有共同创造理念的专业人员, 才能生产出未来型设计产品。

四、欧洲产业园区代表项目解读

1、柏林Adlershof产业园

柏林Adlershof产业园是上世纪90年代初策划筹建的项目, 它是目前德国最具规模的产业园, 它是集科技园、媒介园和总部基地为一体的园区, 它的目的在于建立一个持久的、经济高效的区域性发展区。

Adlershof产业园位于柏林东南方, 总占地面积为420公顷, 距柏林市区15公里, 产业园区的周围共有2个机场, 其中Schoenefeld是国际机场, 有4个高速列车到达柏林市中心 (3 0分钟车程) 。

(1) 园区的产业结构分三部分

A.科学技术园区:包括18个研究所、380个高科技企业, 分别从事精密仪器、化工、微量系统的研究和生产;

B媒介园区:进驻媒介园区的企业为127家企业, 主要从事媒介技术、信息技术、软件开发、图像制作等技术;

C.产业园:进驻产业园的企业共156家, 主要从事高科技产业, 如新材料微量系统、能源生物技术及服务性产业。

到2006年已有756家企业来自12个国家进驻园区, 依靠高科技产业的优势, 园区集中人才, 并借助洪堡大学研究所的优势, Adlershof产生园发展迅速成绩优良, 2006年园区的总产值超过1 0亿欧元。

(2) 综述园区的设计要点

A、地理位置优越, 临近高速铁路和公路;

B、统一合理的规划和产业布局;

C、国际化的园区管理;

D、多元化的建筑单体。

2、杜塞尔多媒介港 (Medienhafen)

杜塞尔多媒介港自1989开始策划开发, 经过了18年的建设完善, 今天已成为德国著名的以广告、媒介、企业顾问、时装服务业为主的创意产业园区。它不仅仅为企业提供办公空间, 同时配备餐饮、娱乐、休息设施和部分住宅。

杜塞尔多媒介港是由一个废弃的莱茵河内港改建而逐渐成形, 它位于杜塞尔多夫城市中心西南方, 距城市中心15分钟路程, 并近邻德国57号高速公路, 总占地面积15公顷。根据创意产业园特有的性质, 媒介港的建筑在统一的规划下每个单栋被独立设计, 这样在媒介港内的建筑不是统一的造型。而是每个建筑具备独特的个性。

(1) 建筑单体

为了使每个建筑独具个性同创意产业园属性匹配, 媒介港的独栋单体设计请了国际著名的事务所进行设计, 建成之后迅速成为地标, 出租率达到1 0 0%。

(2) 行业构成

到2007年已有580个企业入住, 媒介港出租率达到9 5%, 进住企业利用了莱茵河的水景优势和媒介港的著名地址提高企业价值。它迅速发展为不同于柏林Adlershof产业园的媒介港。主要企业结构以创意产业、服务业为主体, 在这里, 广告媒介企业占1 7%, 企业顾问律师15%, 时装占14%, 计算机、网络系统9%, 餐饮娱乐9%, 建筑师事务所8%, 其他2 8%。

今天的媒介港已成为城市一道风景线和新建筑的游览地, 新颖独特的建筑为企业创造了良好的声誉。目前已有7 6%企业在这里设立总部, 成为中小型企业的总部基地。

(3) 休闲

随着大多企业进驻, 服务设施相继完成, 配套并开业, 利用莱茵河的景观优势在媒介港创造了河岸休闲沙滩, 成为园区最受欢迎的休闲场所, 在中午休息和晚上下班后, 港区职员可以到自己喜欢的餐厅、酒吧、咖啡、影院、健身房, 同时各种服务型商业配备齐全, 如发廊、旅行社、花店、人功太阳店、宾馆等。

五、未来产业园区成功开发的关键

分析研究欧洲总部园区与产业园区的建设可以看出, 新型的总部园区是经济发展到一定时期的必然产物。中国经济经过20多年高速增长发展到今天, 对新兴产业园区有了强劲的需求。

黄冈文化产业园区发展模式探索 第7篇

关键词：黄冈 文化产业园 发展模式

自2004年起，受英国、美国等发达国家文化创意产业的带动，我国的文化产业园区如雨后春笋般遍布于全国各地，有力地推动了我国文化产业的发展，更成为各地经济发展中的增长亮点，有力推动了区域经济增长方式的转变和产业结构调整，在区域综合竞争和提高区域整体实力中的地位和作用日益明显。总体上来看，我国文化产业发展格局呈现出区域发展不平衡的现象。发达国家和地区的成功经验表明：在新兴产业发展过程中，集聚区是成为培育产业迅速成长的重要载体。文化产业园区把各种生产要素在一定的地理空间上大量而有效地集中，如文化、创意、科技、人才、资金、信息等，这样便于利用技术、政策和市场等资源，促进资源优化配置，降低协作成本，为产业的发展营造出良好的环境，提升产业整体质量和综合竞争力[1]。文化产业园区为文化产业的集聚发展提供了一个重要的平台，因此结合黄冈地区的特色文化资源，研究黄冈文化产业园区的形成与发展模式，把握文化产业园区的发展规律，对于促进区域文化产业发展，推动经济转型增长具有积极的现实意义。

一、文化产业园区相关研究

产业区的概念是在1891年，由英国经济学家马歇尔首次提出的；1990年，迈克尔·波特在《国家竞争优势》中提出了产业集群的概念，关于产业园区的研究始于产业集群的概念，按照产业集群理论，实现外部规模经济是产业园区形成的基本目标，众多有关联性的企业集聚在一起，可以实现生产要素的共享，降低企业生产成本，利于开展企业合作，从而产生互补效应，为激励企业持续创新提供良好的环境，促进区域内关联性产业整体创新水平的提升[2]。

目前，学术界对文化产业园区的研究主要集中在对文化产业园区的界定、产业发展以及运行模式等方面。国外研究中，德瑞克·韦恩认为文化园区指的是特定的地理空间区位，其特色是将一个城市的文化与娱乐以最集中的方式聚集在该地理区位内，文化园区是实现文化生产与文化消费的结合，同时也实现了多项使用功能比如工作、休闲、居住的结合[3]。John Montgomery总结了成功的文化产业园区所处地理空间必须具备活动、形式、意义这三个要点，通过对四个文化产业园区发展过程进行比较，研究了文化产业园区与城市发展之间的关系。Florida和Mitcheu的研究表明创意产业集聚趋于开放度高、容忍度高、进入障碍低、文化多元化、公共服务完善的城市地区，特别是大城市地区，并具有特定大城市吸引特定创意产业园区的特征。此外，Zukin、Molotch和Caves的研究表明，创意产业园区的发展偏向大都市的旧仓库、旧工厂和内城等贫民区[4]。

国内研究中，对文化产业园相关理论的研究较少，内容上也有一定局限性。主要是围绕文化产业园的定义、特征、类型划分这几个方面进行说明，如樊盛春和王伟年（2008）对我国文化产业园进行了一些理论上的探讨，指出我国与国外在这三个方面存在的差异。张凌云（2011）在此基础上总结出建设成功的文化产业园应具备的八个要素。而袁健（2011）则认为要创建精品文化产业园，必须要深刻理解文化与旅游的关系，因而研究重点是把握文化与旅游的内在联系。赵淑玲等和王伟年等另辟蹊径，从其他角度研究文化产业园的相关理论，如赵淑玲和姜秀娟 （2010）以郑州信息创意产业园区规划为例，从园区规划的角度探讨了包括总体布局、区位选择、核心业态选择等相关文化产业园规划的理论基础，提出文化产业园规划的结构和发展模式[5]。

在黄冈地区，要大力发展文化产业和引导关键性文化产业群的集聚，仅仅依靠市场机制是不够的，需要引入政府力量，引导特定关联性产业在地理区位内集中，创造全新的产业簇群，逐步培育起具有本地特色的产业集群网络，从而获得更高的生产率和竞争优势。因此，对黄冈地区文化产业园区发展模式的研究，要结合县域经济特色，探索一条适合黄冈地区文化产业园区发展的道路。

二、黄冈文化产业园区发展的三种模式

深厚的文化沉淀和个体创新创意创业精神是文化产业发展的核心资源，实现产业集聚效应和企业孵化器功能是发展文化产业园区的主要目的，文化产业园区发展的关键要素为：环境、人力资源和活动，在三种因素的配合下，形成城市景观、产业园区和艺术空间的复合文化空间[6]。目前，全国各地的政府都在加大对文化资源的挖掘以及充分利用，鼓励引进文化产业人才集聚，依托大型的文化资源创新创意活动，以形成文化产业园区。黄冈地区目前正面临着产业结构调整，充分挖掘县域特色文化资源，提高技术、艺术、人文的整体实力，吸引文化产业相关优秀人才，通过文化产业的发展来带动产业结构转型升级，提升黄冈地区GDP的增长质量。

（一）特色文化资源带动模式

黄冈地区拥有丰富的文化资源，红色文化、东坡文化、戏曲文化、禅宗文化、医药文化，这些资源为区域文化产业发展奠定了雄厚的文化物质基础，是文化产业发展的文化宝库，为发展文化产业创造了有利的条件。其中，有些文化资源尚未进行有效地产业化开发。对黄冈地区文化资源进行深度挖掘，并进行产业化经营，在此基础上形成主题文化产业园区，并且结合园区对游客的吸引功效，进一步积极拓展资源，对文化产业链进行拓展延伸，形成以视觉艺术（绘画、雕塑摄影和古董）、文化资本（红色遗址、博物馆、展览馆、故居等）、民俗文化表现形式（艺术和手工艺品、节日与节庆活动）、表演艺术（结合当地文化特色的表演艺术品牌）为拓展的整合经营模式，不仅有利于黄冈文化资源的开拓，更能够形成多元化的主题园区，打造文化特色资源品牌，创造新的价值。

（二）重点企业主导型模式

企业主导型模式是指通过行业内一家或多家龙头企业的进驻，带动其他相关企业的相继入驻与发展，最终形成的文化创意园区。企业主导模式的园区代表包括北京怀柔影视基地、北京大兴国家新媒体产业基地、深圳华侨创意文化园等。以深圳的华侨创意文化园为例，原来是一个工业区，原入驻企业主要以加工贸易为主，2004年华侨城集团对其进行改造，引进了设计、摄影、动漫创造、教育、培训等各类文化创意企业，以及有创意的餐厅、酒廊、零售、咖啡等相关产业，在保留旧的建筑形态基础上，衍生出更有生命力的产业经济，到目前为止，入园企业超过了120家。

近些年来，黄冈市不断加大招商引资的力度，尤其是支持经营文化产业类企业的入驻，如政府引进了恒天集团，致力于打造一个恒天黄冈文化创意城，立足本土资源禀赋，有机整合和创新转换特色优势，形成以文化创意、休闲旅游为核心的大型综合性文化产业园区，引导鼓励其他企业入驻。这种重点企业主导型模式较容易形成示范效应，重点企业统一规划设计园区，有序投资，可以起到鼓励其他文化创意类企业入驻投资的作用。此外，文化品牌的树立也需要主导型企业来精心打造，以品牌带动文化产业园地位形象的提升。

（三）区域优势带动模式

黄冈文化产业的发展应该积极利用黄冈的区域优势，现有的区域优势包括逐步形成的产业基础、区位优势以及政策优势。这些优势都可以带动文化产业的发展，拓展文化产业的发展空间。一方面目前黄冈地区在逐步融入武汉城市圈，更有利于资源的互补以及经验的借鉴与交流，例如人才的战略联盟、互访学习的机会、资源技术的整合等。另一方面，武汉城市圈中的文化产业发展相对较快，资金实力雄厚，市场宽阔，更有利于带动黄冈特色文化资源的产业化发展。

1、相关产业带动

资本、人才一直是制约黄冈文化产业发展的瓶颈，文化产业要取得快速的发展，仅依赖政府投资难以弥补现实的资金缺口。近年来，随着一些企业的进驻，黄冈地区逐步吸引了一些资金的流入，通过相关产业的合作，引导地方企业投资的转型，使部分资金有序流入到文化产业项目中来，引进先进的技术，来改造和完善传统的文化产业项目，将科技与文化结合起来，用文化来赋予科技产业灵魂。

2、区位优势带动

随着近几年交通大环境的改变，黄冈的区位优势明显增强，武冈城际铁路和四条高速公路在黄冈交汇，将中三角、武汉城市圈和长江经济带密切地连接起来。黄冈发展文化产业，逐步建立文化产业园区，也依托于自身的区位优势，文化产业的发展以及文化产业园区的建立需要创新要素的驱动，如人力资源、资金以及信息技术等要素。在区位优势的带动下，这些要素会逐步活跃起来，促进人流、资金流、信息流以及物流的发展，服务于地方文化产业园区的发展。

3、利好政策带动

由于文化产业属于附加值较高的现代服务业，当地政府为引导资本投入文化产业相关领域，在政策上给予了倾斜，尤其是在投资基础设施、投资服务、要素成本、信贷融资、税收服务以及技术创新等方面出台了优惠的政策，为文化产业的发展、文化产业园区的建设提供了有利的政策环境。

三、小结

黄冈文化产业园区的发展面临诸多发展优势和机遇，建立和发展文化产业园区不仅对于推动黄冈市文化产业的发展、促进黄冈市产业结构的改革、经济质量的提升具有深远的意义，而且使黄冈地区的特色文化资源得到充分挖掘和利用，从而促进黄冈地区经济的平衡发展。

参考文献：

[1]牛维麟.国际文化创意产业园区发展研究报告[M].北京：中国人民大学出版社，2007

[2]陈剑锋，唐振鹏.国外产业集群研究综述[M]. 外国经济与管理，2002（8）

[3]张京成，沈晓平，张彦军.国外文化创意产业政策研究[M].北京：科学出版社，2013

[4]花建.产业丛与知识源——论文化创意产业集聚区的内在规律和发展动力[J]. 上海财经大学学报，2007（4）

[5]向勇，刘静.我国文化创意产业园区实践与观察[M].北京：红旗出版社，2012

[6]李兰.我国文化产业园区发展路径的思考[J].前沿，2011（24）

〔本文系黄冈师范学院青年科研基金项目“黄冈市文化产业集群发展对策研究”（编号：2013029903）成果之一〕

产业园区开发模式操作步骤 第8篇

关键词：创意产业,文化产业园区,前期研究,模糊综合评判

1 引言

我国文化产业起步于上世纪80年代,经过30多年的培育和建设,文化产业正越来越成为国民经济的重要增长点。党的十六大明确提出要大力发展文化产业,在加速城市化进程中,国内各大城市正掀起文化产业园区建设热潮。根据向勇、康小明等人对文化产业园区的定义,文化产业园区可认为是在地理位置上相对集中,由大量联系密切的文化产业企业以及相关支撑机构(包括研究机构)在空间上集聚的群体,并形成集研、产、销于一体的文化产业链。文化产业园区按其形成方式可分为:以旧厂房、仓库改造而成的文化产业园区;依托自然资源或历史遗迹形成的文化产业园区;由政府引导新建的大型文化产业园区;依托艺术家、创意人才自然集聚形成的文化产业园区等。这其中,新建大型文化产业园区是文化产业园区建设热最主要的表现。政府通过征用土地及大型工程的建设,期望以“大手笔”建设文化产业园区,起到筑巢引凤的效果,以此来推动文化产业的快速发展。然而,许多大型文化产业园区建成后却变成了“形象工程”,根本起不到推动文化产业发展的作用。归咎其因,最主要是因为项目建设之初没有进行充分的可行性研究,项目发起人对项目内、外部条件没有清晰的认识,更没有科学的评判方法帮助投资人进行决策。

本文运用专家调查法调查统计出影响项目可行性程度的内、外各因素及它们的权重,建立专家满意度与项目可行性之间的隶属函数,最终确立模糊评判模型,并结合实例说明模型的可用及有效性。

2 文化产业园区项目开发综合评判模型

2.1 模型原理

模糊综合评判法最早由我国学者汪培庄提出。它是指在模糊环境之下,综合考虑被评价事物包含的多个因素或指标,对该事物的好坏、优劣进行评价或评估。该方法能够综合考虑影响系统的多个因素,把人为对个别因素的喜好或偏见降低到最小程度,更能够反映事物的真实情况。

2.2 评判指标集的确立

对影响文化产业园区项目可行与否的因素进行分类,并将同类因素进行归类到同一组,确定评判指标集:

U={U1,U2,,Un}

其中,U1,U2,,Un之间相互独立,每个Ui(i=1,2,,n)都或拥有各自的下层子指标,各子指标间依然相互独立,多层级指标构成了文化产业园区项目可行性评判的指标系统。

2.3 确立指标权重

评判指标权重的确立,需要通过本专业阅历高、专业知识丰富且有实际工作经验的专家就各因素重要程度发表意见来实现,将专家的意见填入调查表,汇总计算出因素重要程度系数。因Ui的重要程度ai 的计算公式为:undefined;j=1,2,,m(m表示专家人数)。

由此得出指标权重的模糊集: A=(a1,a2,,an)(n为指标数量)。

2.4 确立待评估对象的评判等级

评价等级V={V1,V2,,Vk}是对被评估对象的优劣、好坏进行一定的划分,本文将文化产业园区项目的可行性程度划分为五个等级:V={很好,较好,一般,差,很差}。

2.5 因素评判

首先,建立从评价指标 到评价等级 之间的模糊映射,该步需要通过建立隶属函数来实现,现描述如下:

f:U→F(V)

f(ui)=(ri1,ri2,,rik)∈F(V)

其中,rij(j=1,2,,k)表示了ui隶属于F的程度。

其次,通过隶属函数计算得出第i个因素Ui的单因素评判集ri=(ri1,ri2,,rik),则n个因素即可构造出一个评价矩阵 。

undefined

再次,进行上一层母指标的综合评判。当已知权重模糊向量A和模糊关系矩阵R时,做模糊变化来进行综合评判B=A。R=(b1,b2,bk),其中bm(m=1,2,,k)反映了第m种评判Vm在综合评判中作占的比重,按最大隶属度原则,取bm中最大者作为该指标的评价结果。

最后,递次由下层指标求出上层指标的综合评判向量,直到确定最顶层指标的评判向量,取bm中最大者为最终评判结果。

3 文化产园区项目可行性评判指标识别

文化产业园开发项目的可行性指标对项目最终决策起到决定性作用,采用专家调查法来得到文化产业园区开发项目的可行性评价指标。通过对20位相关行业专家的采访调研,整理计算得出评价指标体系以及各指标的权重系数,如图1所示。

4 实证研究

4.1 案例简介

中国(深圳)国际文化产业博览交易会产业园区(以下简称文博会产业园区),是由深圳国际文化产业博览交易会有限公司发起,致力于打造集会展交易、创意设计、总部办公为一体的文化产业园区。项目拟建设总规模66.9万平方米,总投资估算36.8亿元,现运用评判模型对项目的可行性进行评判(或评估)。

4.2 案例分析

(1)项目指标集及权重的确立:

通过对20位文化产业类专家进行调研采访,经过计算,确立项目评判指标集及权重,如图1所示。

(2)划分评判等级:

本文将对文化产业园区项目可行性程度的评价等级划分为五个等级,即V={很好,较好,一般,差,很差}。

(3)构建隶属函数:

通过专家对评价指标集最底层指标的满意度评价,建立从评价指标 到评价等级 之间的模糊映射,该步需要通过建立隶属函数来实现。现定义隶属函数 如下( 为专家对最底层元素的满意度打分):

(4)因素评判:

深圳文博会产业园区项目的评判过程,如表一、表二、表三所示(其中表一只列出部分指标的评判结论)。

依次由下层指标求出上次指标的模糊评价矩阵 求出上级指标的评判向量,最终确定综合评判结果(计算过程如表2、3所示)。

(5)评判结论:

根据以上计算结果,可以看出深圳文博会产业园项目的可行性程度一般。同时,模型的计算结果,还可以让决策者清晰的了解到项目各指标的优劣程度,从而寻找出项目改进的方向。例如,从第三层指标评判结论可以看出深圳市文化产业链发展情况一般,说明还需要有更加完善的产业链做支撑,项目才能够更好的运行。

5 结论与建议

对深圳市文博会产业园区的实证研究说明了模型的可用性与有效性。但是,由于受研究的深入情况及采访调研广泛程度的影响,模型还需要从以下方面进行改进:第一、在考虑文化产业园区项目可行程度的影响因素时,不可能做到面面俱到,还有一些因素可能没有被纳入考虑的范围,随着研究的深入,评价指标集会更加全面,涵盖更多类型的评价指标;第二、作为单因素评判的底层元素,还有继续细分的可能,进一步细分的指标能够使各指标更加直观、更加利于专家对其做出评价;第三、模型不是一成不变的,需要随着时间及不同的项目做出动态调整,使得模型更加科学、贴合实际。但可以肯定的是,随着研究的深入,文化产业园区项目的模糊评判模型将更加可用、有效,能够在投资决策中发挥实际作用。

参考文献

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