小区业主规章制度范文

小区业主规章制度范文第1篇

为了集结业主力量，保证力量的集中性与一致性，保证每位业主利益不受侵犯，经蓝溪谷群主及管理讨论决定，制定QQ群条例，泸州蓝溪谷业主群179688736和泸州蓝溪谷业主之家103612662为蓝溪谷业主委员会指定群，群名、群号永不作变更，其他群不代表业主委员会决策和意见。凡群内人员请务必遵守如下规定： 群的宗旨：团结，友爱，互帮互助，力致维护业主利益。

1、进群须知: (1)要求成员均为蓝溪谷业主，非本小区业主的朋友请绕行。 (2)本群属于蓝溪谷业主自由结合的一个交流平台，是以业主为基础建立，目的是给大家提供工作、生活、权益等方面相互帮助、学习交流的平台，本群以及群内的管理人员不承担任何法律责任。 (3)对于部分业主工作繁忙、不喜闲聊、不具备经常上网的条件等等因素，本群将给予充分的理解和包容。

(4)本群规定成员进群后必须修改群名片：楼号-单元号-房号，后可加自己昵称，请严格遵守。

比如：B区1号楼1单元1楼1号

B1-1-101(昵称) (5)本群成员有监督管理员的权力：管理员应该鼓励广大群友参与群内讨论，热心解答其他群友问题。

2、蓝溪谷业主群群规

(1)对于非本小区业主的、群管理员及成员及时发现清理。 (2)业主间要友爱、团结，不言语过激，不动手动脚，在群内“聚众吵架，打架”是不受赞赏的行为，将双方驱逐出群;

(3)群内严禁发布任何反动及危害国家利益的言论,色情话题或是成人敏感话题不得群内讨论,违反者清除出群;

(4)禁止张贴各种广告(业主间合作请私聊)以及纯商业行为，违反者清除出群;

(5)所有在业主群成员新建主业群视为自行独立于业主委员会之外，清除出群;

(6)保持群内现有人员分布，已经在两群之一的，不再重复入另群，管理员在处理申请时请核实;

(7)对于不维护业主权益的业主，为第三方提供群内言论的，视之为“间谍”作为今后一致排斥对象;作黑名单备注警示;

(8)每个业主群成员享有发言发帖上传照片(自愿/真实)及申诉的自由，群内组织的聚会自由选择参加。聚会发起人请于帖子中阐明责任及义务。群聚会一律采取AA制，不得逃避交费，不得私自买单。遵守聚会时间表，报名后如能不能参加请在活动前通知聚会发起人; (9)参加聚会人员请加强个人防范意识。由于群内组织活动为群内成员自愿参加，因此在参加活动过程中发生的任何不可预见的后果均由参加者本人承担;成员之间的个人行为以及产生的后果，本群概不负责。

(10)群业主成员尊重他人隐私，禁止把业主群内个人或是集体的照片发布到本群以外的载体上;

3、管理员职责： (1)接收新人，注意确认业主身份，及时帮助更改群片名; (2)贯彻及宣传群规，促进群健康、稳定的可持续发展; (3)化解成员间的纷争、矛盾;

(4)发布公告、组织聚会及各类公益活动、论坛总结、整理照片等; (5)清理成员人需要2名以上管理员(或五位以上群业主成员)同意方可执行。

群管理员属于义务工作，请大家尊重管理员所付出的时间和劳动。群的发展好与坏不是只靠几个管理员，而是靠我们每一个人，希望群内的老友多帮助新加入群的新友，我们大家一起共同建设好我们的家。

4、强制清退条件：

(1)人身攻击、恶意嘲笑、讽刺、抨击群友，清除出群。

(2)发布反动，迷信，色情等内容者，清除出群。

(3)发布商品广告，清除出群。

(4)做出有损本群发展的事情或言论者，清除出群。

(5)群内争吵及扰乱正常讨论秩序者，发生相互争吵双方均作违规处理，清除出群 。

注：如有以上任一种行为都会被强制清退(请管理员在清退群友后，做出说明)。

对本规定有任何建议请联系群主以及管理，谢谢支持!

蓝溪谷业主群联合发布

小区业主规章制度范文第2篇

业主状告开发商 □李瑞兴

右江区一商住楼小区的业主，因不满开发商收取车辆进入地下停车场停放的费用，委托业主委员会状告开发商，请求判决商住楼停车位权属归全体业主所有。日前，右江区人民法院审理后依法支持业主们的诉讼请求。

2005年，百色市一家开发商动工建设一商住楼小区，于2007年初竣工。因地理位置优越，楼盘很快售完。业主陆续入住新楼后发现，小区配套有地下停车场，十分方便。

然而，从2009年11月起，开发商将停车场的一侧出入通道封闭，在另一通道收取业主出入停车费。业主们认为收费不合理，委托业主委员会与开发商交涉。可开发商声称，商住楼地下停车位属于建筑物中的专有部分，停车位的建筑面积未计入业主的公摊面积，应归开发商所有。因此他们有权处置。 业主们不服，委托业委会向右江区人民法院起诉，要求确认商住楼地下停车位归全体业主所有。

法院审理后查明，该商住楼停车场设计小型汽车停车位48个，开发商在与业主签订的《商品房买卖合同》的补充协议中约定“该项目计算产权部分除甲方(开发商)已出售、已公摊的面积外全属甲方所有”。合同其他条款未明确涉及地下停车位的归属。商住楼建筑总面积46782.2平方米，而商住楼面积说明记载，商业区建筑面积16802.13平方米，住宅区建筑面积26656.38平方米，共计43458.51平方米。 右江区人民法院审理后认为，相关证据表明，商住楼地下层建筑面积未包含在设计建筑面积内。地下停车位实际是架空层，该空间并不具有独立的产权，不能认定为商住楼的专有部分。作为从物，其权利依附于主物，地下停车位所在的建筑物产权归谁，地下停车位权属也就归谁。

日前，法院依法判决该商住楼地下停车位归全体业主共有。

■法理评析

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有的客体”该商住楼的地下层停车位不属于商住楼的专有部分，理由有三：从车位的建造看，实际建造、成本计算都是与商住楼连在一起，车位的建造是附属于商住楼的;从车位的构造看，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之上商住楼层以下的有限空间;从民法原理分析，它不能作为主物，不具有特定空间和构造上的独立性，在构造上和使用上不能与商住楼的建筑物以固定的方式区分隔离开来，还需要其他部分的辅助才能加以利用，不能独立排他地支配，也不能进行实质性的分割成为专属于某人所有。该架空层应认定为商住楼的基础工程，不属物权法第六章所称的专有部分，故不能认定为开发商所有。

《解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称共有部分：

(一)建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”既然架空层是商住楼的基础工程，那么架空层应当认定为共有部分。架空层虽未出售，但作为基础工程应包含在建筑造价内(即已公摊)，故依法应认定为全体业主共有。

附文一：唐震东律师(电话：13517835885，执业机构：广西鹏韵律师事务所,号称/人称地下室架空层维权律师’)给地下室架空层维权业主的忠告与建议一

最近不断接到全国各地业主打来的电话，咨询小区地下室架空层权属如何界定及如何维权的相关问题。来电业主既有桂林本地的，又有广州、深圳、上海、杭州、泰安、兰州、洛阳等地的，唐震东律师在与这些先知先觉的业主们通话过程中，可以感觉到他们都很关心地下室架空层的权属问题、并对现实中开发商控制甚至处分地下室架空层行为之合法性都心存疑义与纠结、但对如何维权又缺乏系统完整的方案。唐震东律师特于此告诉并建议大家如下：

一、客观地讲，业主们不能认为凡是小区内的地下室架空层都是业主的。至少有些是开发商独有或与业主共有的当然这是极少极少的少数。

二、唐震东律师坚定地认为全体业主才是小区内不能转让所有权只能转让所谓使用权的地下室架空层停车库/位的真正权利人。业主自己可以依照如下事实大概做个权属界定：当业主买的房都办得了房地产权证、而开发商及其他任何人均仍然不能办得独立的地下室架空层产权证时，这种不能办得独立产权证的地下室架空层之真正权利人就是全体业主。

三、即便开发商或某个人办得了独立的地下室架空层产权证，但若是通过勾兑’等违纪违法甚至犯罪手段办得的，该类地下室架空层之真正权利人仍然是全体业主。

四、业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要谋定而动’。因为胜败在此一举胜败都在此举。

五、业主们应推举出有号召力及领导力的领头人、并应尽早开始维权的前期工作，毕竟集合众业主意志，以及去房地局、规划局、土地局、档案馆、城建档案馆、物价局、测绘中心、工程造价管理站等部门查询复制相关图纸文件就需要很长的期限。

六、业主们不能自己亲自维权，一定要委托专业人士中的专业人士维权。这首先是因为胜败在此一举，容不得不擅长法律工作的业主轻率行事。其次是因为法律法规本身很深奥，而地下室架空层权属方面的法律法规就更深奥，若要在界定地下室架空层权属事项上做到清晰有力、步步为证从而游刃有余，就既要熟悉法律法规、更要熟悉地下室架空层方面的法律法规、且对房地产开发流程熟悉的专业人士中的专业人士才能胜任此举。现实中很多业主败诉的案例就是业主径行自己维权或尽管委托了法律专业人士维权、但没有委托专业人士中的专业人士维权或在维权中出现这样或那样的漏洞造成的，当然也有一部分是裁判不公的情形唐震东律师特别提醒业主们：即便已经维权过的业主一审、二审都败诉了，但不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与翻盘’。唐震东律师另外特别提醒业主们：新《民事诉讼法》第205条规定：当事人申请再审，应当在裁判生效后6个月内(老《民事诉讼法》是二年’)提出;有《民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。而抗诉没有期限限制。

七、业主们要选择提起物权确认之诉’这样只需缴纳50元左右的诉讼费，唐震东律师团队正在代理的桂林市铁西60名业主共同起诉要求确认对其所在楼盘地下室享有共有权的物权确认之诉就只缴纳了诉讼费50元。特别提示业主们一开始千万不要提起返还地下室架空层等与财产价值相关的给付之诉’这样交的诉讼费会很高。

八、顺便做个自我推介：唐震东律师的地下室架空层维权律师团队可以接受全国各地的业主委托、为大家更专业、更有力地办理地下室架空层维权法律事务,律师费总计110万元，可以分两步收取：1，签订委托合同时收取基本费10万元(比如500户的小区每户只需负担200元);2，在确权成功后收取100万(确权不成功的则不收取，另外，地下室架空层面积偏小的可酌情减少收取，地下室架空层面积超大的酌情增加收取)。

附文二：唐震东律师(电话：13517835885，执业机构：广西鹏韵律师事务所,号称/人称地下室架空层维权律师’)给地下室架空层维权业主的忠告与建议二

唐震东律师近期接到一些已经维过权、却败诉的业主来电，询问有无救济渠道。唐震东律师特别在此一并提醒这类业主们：即便已经维权过的业主一方一审、二审都败诉了，倘若不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以区别以下情形分别选择不同的法律途径来寻求救济与翻盘’。

(1)若属于是在部分业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，其他业主可基于新的证据和新的理由提起另外的物权确认之诉。

(2)若属于是在全体业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，则可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与翻盘’。

(3)若业主或者业主委员会仅仅是在与开发商作为原被告之间的侵权之诉或者原物返还之诉中发生业主或者业主委员会败诉的情形，即便在裁判文书中有本院认为：该地下室、架空层为开发商所有。’的表述，业主仍然可提起物权确认之诉。因为：侵权之诉或者原物返还之诉的裁判文书并没有本院判决如下：该地下室、架空层归开发商所有’的表述。

(4)若仅仅是在业主委员会与开发商作为原被告之间的物权确认之诉中发生业主委员会败诉的情形，博主个人认为：业主仍然可以以业主自己为正当原告当事人(真正适格的原告当事人)提起物权确认之诉。因为严格说来，尽管业主委员会可以做诉讼主体，但业主委员会实际上不是地下室架空层物权确认纠纷的适格主体，故，不能视同不适格主体之间的纠纷诉讼就当然解决了真正适格当事人之间的纠纷。当然，若是这种情形，在立案时或许就会遭遇某些困难，比如有些法院可能会误用一事不再理’拒绝立案。

小区地下停车场(人防工程)收费引发权属之争 开发商 业主 究竟谁是投资者?

法院：地下人防工程建筑投资部分已计入商品房价格成本中，业主为实际投资者

10月30日，涪城区人民法院审理并宣判某小区业主委员会(以下简称业委会)诉被告某房地产开发有限公司(以下简称开发商)业主共有权纠纷一案，法院一审判决业委会对该物业小区地下人防工程享有管理、使用的权利，其收益归全体业主。

据了解，这是我省第一例因地下车库引发的权属纠纷且一审胜诉的官司，判决对类似纠纷具有一定的借鉴意义。

事发 开发商卖车库引发官司

2007年1月26日，居民肖某在涪城区安昌路某小区以9万元的价格购买了一个车库，交钱后，开发商迟迟没有办《产权证》。今年3月，开发商明确告诉他无法办理《产权证》，可以退钱，但不退违约金，可以和开发商签订一份使用车库70年的协议。但每年5000多元贷款利息，开发商却不予计算在内。

肖某将情况反映到业委会，希望其出面协商解决纠纷。业委会介入纠纷后发现，开发商从2007年初业主入住后，地下停车场就一直在对业主出售、收费。之前业主对开发商的行为虽然颇有异议，但小区地下车库的权属到底归谁，业主没有深究。

业委会后经了解，该地下车库属人防工程。业委会认为在没有取得合法所有权的情况下，开发商不能对外出售、出租地下车库。业委会遂代表小区900多业主，于今年4月13日将开发商告上法庭，请求依法确认业主对地下停车场有占有、使用、收益的权利。

被告 地下停车场未计入房价成本

“地下车库到底归开发商还是小区业主?”该案引起社会极大关注，也引起当事双方的极大争议。涪城区法院公开开庭审理该案时，原、被告在法庭辩论阶段争论异常激烈。

被告开发商代理人认为，原告业委会不是适格原告。按照《民法通则》的规定，只有公民、法人、其他组织才是民事诉讼主体，原告只是业主大会执行机构，是内设机构，无独立财产，无机构代码证。某小区地下停车场属于人民防空工程，被告作为该项目的开发商，依法享有占有、使用、收益的权利，该权利不属于业主或业主委员会。地下车场是国家战备设施，不属于小区业主共有设施。《商品房买卖合同》明确地下停车场不属于分摊、公共房屋设施。《商品房买卖合同》补充协议也约定“除纳入商品房分摊的楼梯、电梯、外墙外，其他公共配套建筑及设施由出卖人修建，其费用未计入商品房价格成本中，产权归出卖人所有”。因此，某小区地下停车场并未纳入商品房公摊，业主和被告签订的《商品房买卖合同》中确认的房屋价款，并不包括地下停车场，业主的购买行为不发生投资者主体的变更，而被告才是该工程唯一的投资者。

被告作为投资者，对该地下车库享有的权利源于法律规定。根据《人民防空法》第5条规定，平时由投资者使用管理，收益归投资者。原告无资格就车库归属起诉。原告诉请无法律依据，应依法驳回。

焦点 工程造价是否进入购房成本

本案双方当事人争议的焦点，在于小区商住楼地下车库(人防工程)的投资者是谁，该工程造价是否进入业主的购房成本?是否计入公摊面积?

法院查明，该小区商住楼土地使用面积13235.83平方米;总建筑面积74550平方米;总造价85674769.07元。原、被告讼争的人防工程部分(平战结合地下室车库)7780平方米，包含在总建筑面积之内，但未计入业主购买的单元房的公摊面积。也就是说，该小区总的建筑成本已包括地下室。

根据四川省物价局、四川省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》第六条“商品住宅的成本构成”第(3)项“房屋建筑安装工程费：按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程(含安装)的费用。”的规定，可以认定该小区地下人防工程的建筑投资部分，开发商在出售商品房时，已将该投资计入商品房价格成本中。

据此，该商住楼地下7780平方米的人防工程实际投资者应为原告。

一审判决 收益归全体业主

法院审理认为，原、被告诉争的人防工程建筑虽未计入业主购买的单元房的分摊面积，但由于人防工程是国家的人防战备设施，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的规定，原告作为该人防工程的投资者，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利。被告辩称某小区地下停车场未纳入商品房公摊，房屋价款并不包括地下停车场，业主委员会不是本案适格原告，不能独立承担民事责任的理由不成立。

在《补充协议》中，原、被告虽对其他公共配套建筑及设施约定由出卖人修建，修建费用未进入商品房价格成本，但该约定与被告向绵阳市建筑工程造价管理站所报工程造价不符，被告也未举证证明，为修建地下人防工程所投入的资金支出情况。被告编制的造价书未单独反映该工程造价情况。与业主的约定，也不符合省物价局、省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》关于“商品住宅的成本构成”的规定，故辩称理由不能成立。

对于原告的诉讼主体的辩称，最高人民法院已有明确规定，“对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。据此，原告诉讼主体适格。被告的该辩称理由亦不能成立。依照我国《中华人民共和国人民防空法》第5条之规定，法院作出前述一审判决。

(记者 黄志富)

百余业主打两年官司要回架空层所有权 来源：2013年06月13日 长江日报

昨日，汉口时尚公寓的小区业委会将法院判决书贴在小区公告栏，庆祝168户业主胜诉。据悉，这是我市架空层诉讼中首例业主胜诉。

昨日，汉口时尚公寓的小区业委会将法院判决书贴在小区公告栏，庆祝168户业主胜诉。据悉，这是我市架空层诉讼中首例业主胜诉。

开发商卖架空层谋利百万

汉口时尚公寓由武汉市蓝焰房地产开发有限公司开发，交房运行3年后出现了种种问题，要维持小区各项公共开支，只能利用出租架空层收益获得资金。

2009年2月底，业委会与小区物业签订委托架空层租赁合同，所得收益归小区业主所有，用于维持小区各项开支。

对业委会的做法，开发商置之不理。2009年6月起，蓝焰公司将架空层储藏室使用权出售，其使用年限与主体建筑物相同。

对开发商强行销售行为，业委会一方面向小区业主发布公告，劝业主们不要买，另一方面向蓝焰公司发书面函，要求停止出售行为。开发商不予理睬，低价销售很快吸引了一些业主纷纷抢购。

据业委会调查，开发商强行售卖了20多间储藏室，涉及金额上百万元。

起诉开发商几无胜算

小区“救命钱”被开发商强夺，业主们不甘心，纷纷要求业委会上法院告开发商。业委会委员们满怀热情跑了规划、国土、房管、建委、档案等部门咨询，心凉了半截。一位房管干部对他们说，架空层归属问题业主告开发商，还没有听说业主胜诉过。

此后的一年半时间，业委会先后找了七八个律师，有的听了案情后闪了，有的底气不足，有的直接拒绝。“主要原因是，我们国家的法律法规，对架空层的归属没有明确，这是个法律真空，官司不好打。”律师李循说，一开始他也是拒绝，双方磨合一段时间后才最后接下案件。

打了2年的官司胜诉了

诉讼从2011年到今年，经历了两年时间。江汉区法院表示，争议焦点为架空层的法律性质。时尚公寓业委会认为架空层面积没有计入小区总建筑面积之中，也没有计入小区业主的公摊范围，要求开发商返还给全体业主。蓝焰公司辩称，业主与开发商签的购房合同明确规定架空层属开发商所有。

江汉区法院认为，蓝焰公司与业委会提供的合同不符，且不符合《物权法》有关所有权规定，时尚公寓涉及的架空层不属于业主专有，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有，应属于小区全体业主所有。蓝焰公司未经业主同意销售架空层储藏室，侵犯业主的共有权，判决蓝焰公司将架空层交还时尚公寓业委会管理使用。武汉市中级人民法院终审判决维持原判。

架空层竟然当作商品房卖 开发商被判双倍赔偿 来源：2005年12月23日 09:56 百度乐居

不在预售许可证范围“架空层”竟当商品房卖开发商被判双倍赔偿。

案情回放

买房买来“架空层”

2003年8月17日，李先生与青岛某房地产开发公司(以下简称“该公司”)签定《商品房买卖合同》，约定李先生购买该公司的16号楼地上一层102房，面积170余平方米，该公司在合同中注明买受人购买的商品房为预售商品房，且在合同中注明商品房预售许可证号。最近，李先生要求该公司按照合同约定办理房屋产权登记，该公司以各种理由搪塞，于是李先生委托律师到青岛市城建档案馆、规划局、房产交易中心等部门调查，发现自己所购买的房屋属于架空层，不在该公司的预售许可证范围内，不应作为预售商品房进行销售。经协商未果，李先生委托律师将开发商告上法庭。

法院判决被告青岛某房地产开发公司返还原告已交付的全部房款，支付利息及有关税费，并承担向原告支付一倍房款的赔偿责任，共计人民币三百三十多万元(其中房款本金人民币一百六十多万元)。

律师说法

双倍赔偿促进诚信

康达青岛律师事务所汤书国律师代理了本案的诉讼，笔者针对商品房买卖的双倍赔偿问题对汤律师进行了专题采访。汤律师介绍：我国民法传统理论对于损害赔偿一般采用“补偿性”原则，也就是说，侵害人赔偿的数额足以弥补受害人实际损失即可，受害人不能因为遭受损失而获利。在房地产交易活动中，如果继续沿用前述“补偿性”赔偿原则，因买卖双方力量不对等以及出卖人违约成本低廉，造成出卖人不惜付出违约的代价而追求更高额的利润，这样不利于开发商的自律及房地产行业的健康发展。

2003年4月28日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，将“惩罚性赔偿原则”引入到商品房买卖合同纠纷的处理中来，该司法解释的法律根据在于《合同法》第113条的规定。针对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、恶意违约、欺诈等行为，明确规定买受人“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。这些规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。

法规链接

什么情况双倍赔偿?

根据前述最高院司法解释的第八条、第九条规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：

1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人;3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;4.故意隐瞒所收房屋已经抵押的事实;5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

需特别指出的是，前述“双倍赔偿”规则仅适用于“商品房买卖合同”纠纷，并不适用于其他集资房、房改房等纠纷，而且其仅适用于法律规定的特定情形。

江苏苏州业主取得860平方米配套用房之争的胜利!

来源：2007年6月25日苏州新闻网

860平方米的小区配套用房到底属于谁?历经两次开庭审理，数次庭外调解，福星小区业主终于夺回了该房屋管理权。6月19日，沧浪区人民法院判决业主委员会胜诉，双方争议的1号楼860平方米房屋和终止关系后开发商仍收取的5万元租金，将移交给业主委员会管理。

业主炒了物业公司

位于苏州城南的福星小区一期始建于1997年。1999年2月全面竣工并交付业主使用。由于是一期先建，开发商为了让二期施工人员居住，就建起了860平方米管理中心1号楼，当时是个临时建筑，一直没有办理产权证，后来也没有拆除。

交付房屋后，开发商就委托一家物业公司对整个小区进行管理，而这860平方米的管理中心用房也全部交于物业公司使用。物业公司将房屋提供给福星社区居委会使用，用于社区党员活动室、阅览室等，剩余部分房屋由物业公司出租给他人使用，用于开办幼儿园、超市等，一年租金在5万元以上。

由于物业公司和业主经常发生矛盾，业主拒付物业费成了普遍的现象，物业公司把收来的租金充当物业管理费用。2005年9月，福星小区业主大会在物业管理合同到期之际，没有续签合同，炒了物业公司的鱿鱼。

配套用房起争执

在炒了物业公司以后，业主们却发现，管理中心房屋租金仍然由原来的物业公司收取，业主委员会根本无法接管。业主们在向开发商去讨要房屋时才了解到，原来在2004年12月10日，开发商就与街道办事处订立《协议》，无偿把福星小区1号楼二层面积共860平方米给街道办事处增加社区居民(业主)活动空间，增设党员活动室、健身室、乒乓室、阅览室、残疾人康复室等。

业主们认为，福星小区1号楼是小区配套公建房屋，应当归全体业主管理和使用。业主的东西不应该由开发商随意赠送他人。2006年8月14日，业主委员会将开发商和物业公司告上了法庭。

在诉状中，业主委员会称，开发商擅自转让小区物业管理用房，侵害了小区业主的权利。请求法院判令开发商和物业公司停止对福星小区1号楼(管理中心)的使用及出租;将2005年9月后收取的1号楼租金收入50000元返还给福星小区业委会。

争议房屋到底归谁?

法院受理后，对该案连续两次开庭进行了审理。

开发商和物业公司认为，福星小区现有的物业管理用房已经超出了法律规定的标准。按照苏州的标准，物业用房面积为建筑面积的千分之一，而福星小区的物业用房为千分之七点七。目前，争议的房屋已经移交给街道，收取物业管理费的行为是受东港集团及友新街道的委托。

街道称，案件所涉及的房屋有部分正在供社区居委会使用，而社区居委会是公益性组织。因此，街道希望，在法院的协调下，妥善解决好该房屋的纠纷。从业主本身需要及政府要求看，都要有一个相应的自我管理、自我教育、自我约束的场所，如果要把1号楼全部给业主委员会，那么居委会到哪里去办公呢?

法院判决公益房归业主

法院审理后认为，该管理中心大楼从建立起至今，还没有办理房屋产权证明，物业公司与业委会终止物业关系时，应将房屋移交给业委会管理，同时把终止物业关系后收取的租金等一并移交。

同时，社区居委会作为群众自治组织，职能是为社区居民提供社区服务，具有公益性，业委会和全体业主应充分保障社区居委会的社区管理用房和社区活动用房，使居委会能更好地为全体社区居民、业主管理服务。

据此，沧浪区人民法院判决：开发商和物业公司将1号楼移交给业主委员会管理，已收取的租金50000元返还给小区业主委员会。

6月19日，刚拿到判决书的一位业主委员会成员表示：“1号楼正式移交给业主委员会后，他们会首先保证提供社区居委会现有的公益性用房，具体是无偿提供还是有偿提供，应由业主代表大会最后决定。”

业主维权底气更足

对于此案，苏州尚韬律师事务所袁敏律师认为，《物权法》明确规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这就表明，小区内的物业服务用房是属于全体业主的，不可由其他单位或个人私自处置。

近几年来，苏州市对物业服务用房的建设标准已纳入房地产建设规划审批的必备要件，要求开发商在报批设计方案时，必须拿出一块地(不计入地价)用于建设物业服务用房，其建筑面积计入业主公摊，属于全体业主共有。物业服务用房多作为物业管理人员和业主委员会的办公室，如果用于经营，其收益应归业主所有。

《苏州市住宅区物业管理条例》是市人大常委会2007年立法计划项目。草案中第三十二条规定，“新建住宅区的规划设计应当充分考虑物业管理用房的需要。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置和无偿提供。”该条例审议通过后，苏州市的业主维权将更加有保障。

开发商卖地下车库遭抵制 法院：业主有权使用

来源：2013年05月28日南京日报

开发商想以每个车位28万元至35万元不等的价格对外出售属于人防工程的地下车库，结果被业委会阻止，用于业主停车。纠纷闹到法院后，开发商向业委会讨要地下车库的要求，被法院判决驳回。

开发商：业委会、物管公司强占地下车库

永嘉年华公寓位于江东北路209号，其开发商是江苏永嘉置业有限公司。

不久前，永嘉置业公司到鼓楼法院起诉永嘉年华业委会及其物业管理公司称，永嘉年华公寓一至三楼的商铺以及地下车库都归永嘉置业公司所有。但从2011年12月17日起，永嘉年华业委会及其物业管理公司，以撬锁、扭锁等方式，非法占了地下车库，并以每月150元一个车位的价格，向业主招租。另外，他们还对一至三层的商铺断水、断电，用铁栏杆将商铺门前迎街一面封死。这些做法，导致永嘉置业公司无法向他人出租商铺、转让车位。

永嘉置业公司请求法院判令永嘉年华业委会及其物业管理公司立即停止上述侵权行为，拆除商铺门前的铁栏杆、返还地下车库，并赔偿各项损失近60万元。

业委会：地下车库属人防工程，开发商无权卖

针对永嘉置业公司的起诉，永嘉年华业委会主任桑悦说，情况并非如此。

“业主入住后，永嘉置业公司为了方便其侵占业主共有财产，长期阻挠、破坏业主委员会的成立。”桑悦说，后在街道帮助下成立了业主委员会，该公司又拒绝移交住宅区规划图等资料，也不提供配套公用设施和物业管理用房，小区消防系统至今处于瘫痪状态。而地下车库，经与市人防办及相关部门核实，这是公寓的人防配套工程，其建设费用已平摊到业主头上，其广告费、停车费也应归全体业主所有。开发商想以每个车位28万元至35万元不等的价格对外销售，属于侵害业主合法权益的行为。另外，因为永嘉置业与他人的债务纠纷，公寓的一至三楼目前已被法院查封，永嘉置业公司已无权对其出租、销售，也不存在损失问题。

对于桑悦的说法，永嘉年华的物业管理公司表示赞同。他们都认为，永嘉置业公司到法院状告他们没有道理。

法院：该地下车库是人防配套工程，业主有权使用

对于永嘉置业公司的起诉，法院进行了多次庭审和调查取证。综合各方面情况，法院认为，地下车库是公寓楼的人防配套工程，平时规划为汽车库和设备用房，不归开发商所有。小区内除地面道路外，在仅有地下车库用于停放汽车的情况下，地下车库应向全体业主开放。依据物权法，业主委员会有权收取停车费并对其进行分配，或用于人防工程的维护，或用于停车管理的必要支出等。

法院另外还查明，公寓楼的一至三层商铺已被司法查封，目前已进入强制拍卖阶段。为防止费用进一步产生，业委会、物业公司对其采取的断电、断水行为并无不当。同时，业委会代表全体业主利益，讨论决定对小区实施栏杆围挡、封闭管理也是合理的。

进一步查明事实后，鼓楼法院于近日判决驳回了永嘉置业的所有诉讼请求。

开发商违法租售人防车库现象时有发生

法官：相关职能部门要监管

据了解，《南京市人民防空工程建设管理规定》明确要求，从2004年的4月1日起，我市新建民用建筑(包括除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑)，都必须按照相应比例修建6级以上防空地下室，防空地下室的建设资金由建设单位筹措，列入建设项目总投资，在规划中不计算容积率。

小区业主规章制度范文第3篇

1 我国业主自治制度存在的问题

1.1 业主大会是否具备民事主体资格问题

据《中华人民共和国民法通则》 (以下简称为《民法通则》) 规定, 民事主体主要包括三类:自然人、法人、其他组织, 若将业主大会纳入民事主体, 只能将其归到“其他组织”中, 但1992年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条之规定:“民事诉讼法中的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产, 但又不具备法人资格的组织。”按照《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主, 应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员会”之规定, 可以说是“合法成立”;业主委员会是业主大会的常设机构, 可以认为是“有一定的组织机构”, 可是因为没有财产, 就不能独立承担民事责任, 就不能把他认为是民事主体, 当然就不能为一定的民事行为。但《物权法》和《条例》却赋予了民事权利, 如签订《物业服务合同》 (以下简称为《合同》) , 当业主共同权益受到侵害的时候业主大会可以“要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。

1.2《合同》主体一方是业主大会还是业主

《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定:”, 第二款第四项“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”, 可以认为“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”是业主大会的共同决定, 是其集体意志的体现, 业主委员会与物业服务企业签订和解聘物业服务企业认为是代表业主大会行使其集体意志。而《条例》之第十五条业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”, 得出一个结论就是签订和解除《合同》主体一方是业主, 合同权利的享有者和义务的承担者就是业主, 可以想象在该物业小区内可能有个别业主不同意聘请该物业企业, 那么反对的业主就不是该《合同》的主体一方, 就不受该《合同》的约束了, 这样物业管理就会出现严重问题。

1.3 业主大会是否有民事诉讼诉讼地位

根据我国民法之基本原理只有享有民事权利和承担民事义务的民事主体才能成为原被告, 具有民事诉讼权利和义务, 成为诉讼主体。可《物权法》却规定了业主大会和业主委员会可以成为被告, 《物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”, 从而业主大会和业主委员会在本案中就可以成为被告。当业主的共同利益受到损害时其权益的维护就成问题了, 《物权法》八十三条第二款“业主大会和业主委员会, 对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为, 有权依照法律、法规以及管理规约, 要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为, 可以依法向人民法院提起诉讼”, 其权利也仅仅是“要求”。

1.4《合同》是否要遵守《中华人民共和国合同法》 (以下简称为合同法) 的问题

《合同》是业主委员会代表业主大会与物业企业签订的合同, 符合《合同法》第二条之规定, 按理就该受《合同法》的调整, 可《物权法》第二款第四项规定了业主大会具有“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的权利, 而没有附加法定条件的合同解除权, 可以认为只要业主大会决定解聘物业服务企业, 而不管是不是符合《合同法》关于解除合同法定条件之规定, 那么物业服务合同就是独立于《合同法》之外的特殊合同。

1.5 业主自治难以开展

我国物业管理的精神主要体现在业主自治上, 业主可以物业实施自己管理也可以委托他人管理, 如果业主选择自己管理, 就存在着聘请保安、清洁、绿化、维修等相关人员或者专业公司, 而谁与被聘人员签订劳动合同, 谁对他们的劳动实施监管, 同样当全体业主的权利受到侵害时, 谁来代表全体业主来维护等一系列权益的问题。

2 加快业主自治的立法, 完善业主自治制度

2.1 尽快出台《业主自治法》, 做到业主自治有法可依

《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”, 物业管理就是业主对属于自己所有的房屋及其配套设施和相关场所实施管理, 物业管理涉及到千家万户, 关系社会主义物质文明和精神文明建设的成败, 关系到广大人民群众切身利益。但我国现行直接规范业主自治实施物业管理的规范性文件主要是《物权法》“第六章业主的建筑物区分所有”;单行的系统规范物业管理的规范性文件仅国务院出台的《物业管理条例》, 其效力较低, 没有上升的法律层面。同时我国关于业主实施自治开展物业管理之规定还需进一步完善。为更好地规范业主自治开展物业管理呼吁尽快出台《业主自治法》。

2.2 明确业主和业主大会的民事主体地位, 依法维护其合法权益业主和业主大会的民事主体地位尚不明确, 参与民事活动受限, 依法维护全体业主的合法权益出现危机, 阻碍业主依法实施自治。

明确业主和业主大会的民事主体地位, 从而产生诉讼地位, 对于业主依法实施自治, 维护合法权益十分重要。因此, 授予业主大会的社会团体法人人格十分有必要。

2.3 理顺物业管理方面的法律法规与其他相关法律法规的不和谐之处, 做到法制的和谐统一

物业管理方面的规范性文件与我国法律理论的不和谐之处, 如业主和业主大会的民事主体地位, 物业服务合同与合同法的问题也阻碍了业主依法实施自治。

摘要：我国物业管理相关法律、法规虽然没有明确提出业主自治, 但根据《物权法》、《物业管理条例》等相关法律、法规, 仍然可以看出我国物业管理是实行业主自治管理。本文试图从现行法律法规找到我国实行业主自治的依据及现行自治制度之不足及完善。

关键词：业主,自治,制度,完善,立法

参考文献

[1] 全国人大, 《中华人民共和国物权法》, 2007年3月16日颁布.

[2] 国务院, 《物业管理条例》, 2003年颁布, 2007年8月26日修改.

小区业主规章制度范文第4篇

摘要:城市住宅小区业主自治的发展是随着住房商品化改革后中国城市基层治理出现的新问题,也是学术界关注的重要研究领域。尽管这一问题的研究取得了一定的进展,但业主自治要走向一种理想状态,其内涵、性质、影响因素、运作中的难题与对策等问题还有待进一步探讨和思考。

关键词:小区业主自治;研究现状;内涵;影响因素;对策

20世纪90年代后期以来,随着我国住房制度改革的推进,商品化住宅日渐成为我国城市社区居住的主要形式,城市居民的居住状况发生了深刻变化,拥有私人房产的业主大量产生,商品化住宅正在成为城市社区居住形式的基本单元。

一、城市住宅小区业主自治问题的出现

我国的住房制度改革通过改变原有房屋产权的占有和分配方式,形成了新型社区,并且将原有的基层管理模式以业主自治组织替代,产生了与社区居委会的自治发展并存的,由业主选举产生的业主委员会的新的居民自治组织形态。

业主和业主委员会是伴随着城市住宅制度改革出现的新现象和新概念。所谓业主,是指购买商品房产权的城市居民;业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织;业主自治,是指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。

依据建筑物区分所有权原理,业主对物业专有(自有)部分拥有单独所有权,对物业共有部分拥有共同所有权。共有部分的共同关系将单独的所有权人——业主联合成为一个共同体,而对物业共有部分的管理和使用属于这一共同体的公共事务,由此便产生了物业管理。业主拥有使用物业与参与物业管理的权利——社员权,同时,由于共同居住,在对建筑物共有部分的使用和维护中可能产生矛盾,为解决这些矛盾必须建立一种机制,这一机制被称为城市住宅小区业主自治。

业主自治的发展是近年来中国城市基层治理所出现的最大变化之一,这种以产权为基础,以业主自治为诉求,以业主委员会为主导的新型民主形式,在治理模式和运行机制上独具特色,它既不同于国家层面的民主,也不同于宽泛意义上的社区民主,而是业主通过选举组建业主委员会来实现对小区物业的自治。这种建立在财产权利基础上的民主形式如何良性运作,值得深思。业主委员会选举作为继村委会和居委会选举之后基层民主的新增领域,对培养、锻炼公民的参与意识、民主能力,以及推进国家的民主和政治文明进程具有重要意义。

另一方面,房产维权活动在城市住宅小区普遍发生,业主、业主委员会与开发商、物业管理公司、居委会、行政主管部门之间,业主与业主委员会之间,业主与业主之间的冲突频频发生,有些甚至演化为流血冲突和群体性事件。实现社会和谐,是社会主义的重要价值目标,也是科学发展观的题中应有之义。如何从多层面来完善业主大会和业主委员会,通过合法渠道来维护业主利益,推进业主自治,共同构建和谐小区已成为现实提出的紧迫问题。

二、城市住宅小区业主自治问题研究的现状

城市住宅小区业主自治与社区和谐问题是近年来学术界关注的研究领域。目前,这些研究主要集中在三个方面:

1.物业管理纠纷引发的小区不和谐问题。近年来,小区物业管理纠纷比较激烈,归结起来,可以分为三种情形。一是房地产开发商遗留的诸如房屋质量差、改变规划等问题造成业主严重不满,而小区的前期物业管理公司却由开发商选聘,原本是购房者与开发商的纠纷,转化为业主与物业管理公司尤其是与前期物业的冲突;二是物业管理公司服务不到位,导致业主不满,部分业主以此为由拖欠甚至拒绝缴纳服务费,物业公司卡水卡电,从而引发物业管理公司与业主的纠纷和冲突;三是由于业主与开发商、物业公司产生的纠纷无法解决,或因房产管理等相关部门的不作为或乱作为,导致小区业主投诉相关职能部门甚至行政诉讼而引发的物业纠纷。

2.业主维权问题。业主在面对利益和权利受到侵害时,往往会组织起来,以集体行动的方式进行维权。维权行动表现为合法与非法两种类型,组织化和非制度化两种方式。组织化的维权活动往往以业主们的策略性行动为特征,业主通过确定可行的行动目标,以政府有关部门的理解和支持为行为诉求对象,同时借助社会资源和社会舆论,形成社会压力,以影响政府部门的判断和决策为行为策略,其行为轨迹显现出业主集体行动由内而外,从对利益的追求到对权力诉求的真实逻辑,与之相关的一些问题可能成为今后城市治理模式转型的重要主题 [1]。

3.业主委员会的组建与规范运作问题 [2]。从业主委员会的组建看,业主委员会的成立难度大,全国城市住宅小区组建业主委员会的较少 [3],其原因多种多样,涉及业主、开发商、物业公司、政府、居委会等各方之间的博奕[4]。而近年来一些业主委员会运作不规范引发了许多矛盾和纠纷,妨碍了业主自治的健康发展[5]。

上述研究表现为四个特点:一是从研究主体来看,主要是法律界、房地产管理部门、物业管理公司的实际工作者和积极参加维权活动的业主,理论研究人员和学者参与其中的较少,因此对城市住宅小区业主自治理论研究不足,而基本理论问题不清,业主自治的实践难免会受到严重影响和制约。二是就研究成果而言,大多停留在调研报告、工作总结层面,少有从中国社会结构转型这一历史背景出发,从经济、社会结构变迁引起基层管理模式变化的视角,结合宏观分析与微观分析、社会历史结构分析与主体行动分析,深入探究城市住宅小区业主自治的产生、发展和演变的,因此对业主自治的实际运作过程注意不够,缺少对业主自治运作的经济、政治、社会和文化等一系列环境、条件因素的深入、具体分析。三是从研究方法看,深入细致的社会调查少,能把规范分析与实证分析、定性分析与定量分析、纵向比较与横向比较结合研究的较少,因而对构建和谐社会背景下城市住宅小区业主自治的特点、基本规律把握不够。四是从解决问题的对策看,往往就事论事,少有针对中国国家和社会关系深入调整的宏观背景,社会自组织能力的成长与政府公共权力、社会经济组织并存而出现的新情况、新的时代特点,提出的符合科学发展观、促进社会和谐的基层治理与政治整合的新思路。

三、城市住宅小区业主自治问题研究的内容

小区业主自治是继村委会和居委会选举之后基层民主的新增领域,也是目前社会矛盾的热点问题。研究这一问题的目的是:通过调查、访谈和剖析典型个案,分析业主自治的发生、发展和变化的全过程,揭示住房制度改革后城市住宅小区业主自治出现的新问题,重点研究城市住宅小区业主自治的基本理论、特点、运作机制和发展取向,提出推进小区业主自治的对策措施,以期为促进和谐社区、推进城市住宅小区业主自治的发展提供可资参考的理论框架和操作模式。

1.小区业主自治的内涵。城市住宅小区业主自治是住房商品化以后城市社区治理的新形式。业主自治的权利源于物业专有所有权、共有权和社员权的复合,它是建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上的,业主其他的权利是在这一基础上衍伸而来的。业主在具有房屋产权的同时拥有了小区物业管理服务的选择权和决定权。业主大会是所有权人的会议,业主委员会虽然是业主的自治组织,但与其他的群众自治组织不同,业主委员会仅在县以上房地产行政部门备案。因此,城市住宅小区业主自治表现为:(1)自治的主体是全体业主;(2)自治的地域范围是指在物业管理区域内;(3)自治的内容是本区域内的物业管理活动;(4)自治的目的是维护全体业主物业管理的合法权利。

2.小区业主自治的性质。业主自治是否属于自治?业主委员会与居民委员会、村民委员会的自治形式有何区别?许多人并不清楚,这是业主自治问题研究的难点。业主大会、业主委员会是物业管理活动中业主的自治组织,与其他的群众自治组织不同,它应当也只能代表物业管理区域内全体业主维护全体业主在物业管理方面的权益。业主的财产权利是物业管理的基础,业主的物业管理权利是建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上的。业主通过选举组建业主委员会的途径实现对小区物业的自治。要真正实现城市社区自治,离不开业主大会、业主委员会的发展和成熟,离不开业主委员会规范而有序的运作,也离不开业主委员会代表全体业主协调一致地工作。从这个意义上说,小区业主自治的健康发展是推进我国城市社区自治的基础和前提,业主自治的成长有利于社区自治机制的发展。

3.小区业主自治——新型的基层直接民主形式。业主自治作为城市社区一种新型的基层直接民主形式,由业主直接参与决定与业主利益密切相关的小区公共事务——物业管理,具体内容包括:(1)民主选举,业主委员会经业主大会选举产生;(2)民主决策,物业公司的选聘与辞退、《业主大会规程》、《业主委员会议事规则》等重大事项由业主大会决定;(3)民主管理,业主通过业主大会、业主委员会等组织和形式参与物业事务和专项维修基金的管理;(4)民主监督,业主通过《业主大会规程》、《业主委员会议事规则》及其他制度形式,监督业主委员会和物业管理公司。在城市基层社区自治的推进过程中,业主、业主大会、业主委员会扮演着重要的和不可替代的角色。

业主自治的成长有利于社区自治机制的发展,实现了业主自治的小区是民主的课堂,它教给大家怎么开会,怎么做决定,为基层民主建设提供了可操作的民主技术、民主制度和民主经验。应该说,基层民主不仅是一个政治词汇,它也是一种生活方式。

4.影响小区业主自治的因素。当前业主自治制度存在的诸多问题引起的业主自治主体缺位、错位现象非常突出,导致业主利益无法保障,直接影响到社区的和谐与稳定。

(1)业主委员会是物业管理活动中业主的自治组织,由全体业主选举产生,代表广大业主维护小区全体业主合法权益的组织。但目前全国成立了业主委员会的小区并不多,业主委员会的缺位,多源于有关职能部门指导不力,也与业主缺乏权利意识、漠不关心、搭便车心理直接相关,当然还有开发商、物业公司的阻挠,更源于业主委员会法律地位的不明确。从业委会选举来看,候选人产生难,选举主体确定难,业主大会召开难,业主大会表决难。业主大会和业主委员会能否成立,运作是否规范有序,直接影响小区业主的共同利益和物业管理的效果,对小区的和谐带来很大影响。(2)我国现有法律虽规定了业主委员会的权利,但对其地位、法律责任和监管方面的规定十分缺乏。从业委会运作程序看,《物业管理条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”,但对业主大会召开的条件,对业主委员会监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定,不仅业主、业主大会对业主委员会的监督没有可供执行的机构,而且单个业主因力量弱小无法形成对业主委员会的有效监督,甚至政府主管部门缺乏相应的法律依据无法监督,难以保证业主委员会的工作效果,也无法遏制业委会委员滥用权力损害业主利益。(3)现行的法律法规对业主自治本身的规范,如业主大会地位、召开、权限、业主对物业管理的参与途径和方式等缺乏明确具体的规定,尤其缺乏程序性规定,加上有关业主自治的地方性法律法规的建立极不平衡,严重影响了业主自治的发展。

业主自治是政府法规安排的制度,但业主自治从一致性的制度条文的发布,经过运作过程,产生的结果却多种多样。这是因为,业主自治从制度条文到实际状况的运作过程,受到其内在机制支配和多种因素影响。从不同角度分析业主自治运作的内在机制和相关因素,有利于为业主自治这一基层直接民主形式创造必要的条件,并寻求进一步的制度支撑,这也是课题研究的难点。利益是业主自治运作的基本因素,业主自治的有效运作在较大程度取决于业主个人与业主大会、业主委员会之间的关系。同时,在较大程度上取决于政府主管部门对业主自治的推动和调控。此外,业主自治运作与社区内部的政治结构、各种权力的组合形式密切相关,与业主委员会成员和住宅小区业主的素质、社会资源、组织状况直接联系,也与自治活动中业主的政治文化因素密切相关。

5.推进小区业主自治运行良性发展的对策。政府有关部门在对业主委员会、物业公司行使指导和监督权力的同时,应履行什么样的义务?有没有一定的责任?怎样进行指导?居委会、业主委员会、物业公司应当如何合理分工,加强其联系与合作?社区管理与业主自治如何有机衔接?这些都是业主自治运作中的现实难题,急待解决。具体而言:

(1)如何确定首次业主大会的投票权数,召开业主大会,组建业主委员会,业主委员会成员由什么人担任,是关系到业主委员会能否在业主自治中发挥职能的关键。房地产行政主管部门和基层人民政府应当加强对业主大会、业主委员会的指导、推动与监督和调控,完善纠纷解决机制,保证业主自治顺利进行。政府部门指导的原则应该是做到既实现有效的管理,又保持社会自主性的活力。(2)规范和完善业主自治的制度安排。一是完善业主委员会候选人的推选程序和选举程序,保证业主委员会的代表性和对全体业主的忠诚度。同时,应当立法规定对业委会损害业主利益行为的民事救济机制。二是应当设定方便业主大会召开的机制,规定业主大会对业委会委员的罢免制度,通过法律法规更明确细致地划分业主大会和业主委员会二者的权力界限,引导业主自我监督、自我管理,有利于保护业主利益和建立良好的业主内部关系。三是规定切实有效的措施设法保证业主公约对业主的约束力和强制力。(3)加大政府部门对物业管理服务资质、资格、价格、收费、服务等方面的监管力度,规范招聘、解聘制度,完善竞争机制,借鉴现行政府采购招投标模式,做到民主、公开、透明,保证业主充分行使自己的权利,选择物业管理服务机构,化解物业管理纠纷。(4)培育和提升小区业主的民主素质,克服物业管理作为小区公共物品时容易出现“搭便车”、“公用地悲剧”、“囚徒困境”等问题。

总之,解决这些难题,基本原则应该是做到既实现有效的国家管理,又保持社会自主性的活力。

参考文献:

[1]孟伟.建构公民政治:业主集体行动策略及其逻辑[J].华中师范大学学报:人文社会科学版,2005,(5):72.

[2]杨波.从冲突到秩序:和谐社区建设中的业主委员会[M].北京:中国社会出版社,2006.

[3]沈毅.社区建设的组织化困境[J].城市问题,2009,(1):98-102.

[4]夏建中.北京城市新型社区自治组织研究——简析北京CY园业主委员会[J].北京社会科学,2003,(2):88.

[5]林尚立.社区民主与治理:案例研究[M].北京:社会科学文献出版社,2003.

[6]刘智慧.论业主共同决定事项范围的确定——以区分所有权解释第7条的适用为中心[J].政治与法律,2009,(8).

[7]陈鑫.业主自治:以建筑物区分所有权为基础[M].北京:北京大学出版社,2007.(责任编辑/ 吴凤华)

小区业主规章制度范文第5篇

保安员值班制度

1、保安员值班实行24小时三班轮值制,做好门前和小区内保卫纠察工作。

2、各岗位保安人员应相互配合,密切协作,共同做好整个小区的治保安卫工作。

3、必须严格落实住宅小区、停车场、办公楼的人员和车辆的管理工作;

4、维护各出入门的进出秩序和小区内的清洁卫生;

5、发现可疑人员应及时检查询问,并及时报告。

6、保安员在执行小区内巡逻期间,应负责检查小区的各项安全设施和公共照明;

7、维护小区内的正常生活秩序,禁止赌博、卖淫、嫖娼、打架斗殴等事件在小区内发生;

8、发现可疑情形应立即向上级领导或有关部门报告处理;

9、当值保安员必须严格履行职责,认真完成各项任务,规范填写各种登记资料,做好交接班记录,向接班人员报告本班次的工作情况;

10、保安人员必须服从上级领导以及管理处领导的指示,非特殊情况需临时调动的,不得擅离职守。

保安人员纪律

1、必须一切行动听从指挥,不当面顶撞,不背后议论。

2、上岗执勤时,必须尽职尽责,坚守工作岗位,不擅离职守。

3、严格落实一日生活制度、请销假制度、学习培训制度、军事训练安排、工作例会制度、工作汇报制度、备勤制度。

4、每个保安员要有高度的集体荣誉感,团结互助,不拉帮结派,不搞个人主义。

5、保安员在上岗执勤或班后备勤时不允许酗酒、不允许吃带异味的食物,保持好良好的精神面貌,以备随时调用。

6、积极参加公司及保安队组织的各种活动(学习、开会、训练、公差、劳动等),不挑剔、无怨言。

7、对待顾客及业主要有良好的服务意识,做到文明、礼貌、热情、大方,做到以理服人。

8、保安队员不准组织、伙同他人进行其它破坏和干一些有损保安行业声誉的事情。

9、保安队员禁止穿拖鞋或光背在公共场所行走或进行其它活动。

保安人员工作行为规范

1、上岗执勤必须仪表整洁,着装整齐统一,戴工牌上岗。

2、不准留长发、胡须,要经常修剪,不留小胡子,不准留指甲。

3、上岗执勤时不准坐、卧、依靠、打盹、吸烟、唱歌、看书报、听收(录)音机以及做其它与值勤无关的事。

4、文明执勤,礼貌待人,遇到客户必须做到让道、微笑问好,与人谈话时要热情大方,语言要简洁,用词要适当。

5、有自我约束能力,不违章不违纪,服从分配,听从指挥。

6、认真学习各项业务技能及相关专业知识,时刻注重公司和自身的形象。

7、当业户、员工的生命、财产安全受到不法侵害时,要机智勇敢、灵活妥善地采取紧急措施全力保护。

8、上岗执勤时,不准将帽子拿在手中,不准钩肩搭臂、手插口袋。

9、执勤时行姿步伐平稳,不左摇右晃,站姿保持全身正直,双手垂侧放或后握,不准抱臂,不准倚靠任何东西,不准攀扶建筑物、树木、汽车等一些与工作无关的物件。

10、同事之间要互帮互助,不争吵、不挑衅闹事,不做有违反公司规定、公司各项规章制度以及保安部所制定的各项管理规定的事。

11、认真完成公司交给的各项工作任务。

交接班制度

1.每班接班前十五分钟整理好自己的服装和各项配备物品及个人卫生,由带队人员带队由大门岗出发,绕百帝苑小区外围一周。然后回到大门岗进行交接;

2.由带队人员带队按规定顺序进行交接班,要求队伍动作整齐一致,岗位交接时实行双向敬礼形式;

3.在交接班过程中,队伍纪律要严谨、认真,严禁在队伍中出现一些不规范动作和出现聊天、打闹现象;

4.交班人员必须等接班人员验收后方可离岗,做到"三清三明",交接班中发现的问题,由交班人员承担;

5.巡逻人员必须在规定时间内完成对小区内所有消防设施、公共设施及事物的检查,如发现有疑问,及时向上一班核实,规定时间后发现的事情由当班人员自己负责(一般规定时间在半小时内);

6.交接班结束后,由交班带队人员,发出口令,整理队伍回宿舍,在上、下班途中必须着装整齐,不得不戴帽子或将帽子拿在手上,不准解领带、解衣扣、披衣敞怀、挽袖、卷裤腿或进行其它不规范的行为;

7.各交班人员应在回宿舍后,积极将交接班中出现的问题向上级领导反映,以便及时处理。

交接班操作规范

每班由班长带队到集合地点,检查当班着装仪容仪表是否附合要求,讲究当班期间注意事项并提出要求,带到达接班地点集体转体面向交班人员。由交班人员先敬礼,接班人员回礼。交班班长:"上班时间无异常情发生,请接班!"接班班长下达左(右)跨一步走,并喊:"接班!"接班人员向岗上走,交班人员向接班人员位置走。然后相互转体,敬礼,交班班长下达向左(右)转,齐步走的口令,带队到指定地点集合,讲评当班情况对当班好的情况进行表扬对存在的问题提出批评,并提出整改意见,记录班务会日记存档。

备勤制度

1.备勤时间规定每班上班一班为备勤时间。

2.备勤人员时入备勤时间内应穿着整齐在宿舍内,以便随时调动。

3.备勤时间内严禁赌博、酗酒、打架闹事;

4.备勤人员严禁在宿舍内大声喧哗影响其它人员;

5.备勤人员应听从各种调配指令,积极协助其它职能部门的工作;

6.备勤人员在接到各种突发事件指令时,必须迅速动作,力争在最短时间内赶到事故地点(一般为3分钟);

7.备勤人员非特殊情况不允许请假外出;

8.所有备勤人员严禁在岗上聊天,不得穿着制服在小区内随意行走;

9.备勤班班长应协助部门做好人员管理工作和安排打扫卫生人员;

10.各备勤班班长应负责落实部门当日安排的军事训练工作。

11.违反以上者发现一次扣 2 分。

会议制度

1.小会:每天下班后进行讲评、总结,由班长主持

2.周会:每周星期日晚19:00队会,队长主持。主要讲评上周工作和存在的问题及布置下周工作。

请销假制度

按公司请销假制度,在部门填写申请表,由班长、队长签字后,到管理处主任签字方能生

效。时间不能超过一天,超过一天需到公司行政部门同意。

换班制度

小区业主规章制度范文第6篇

一、职业纪律: 1 、严禁保安员执勤着装不整齐, 不按规定着装佩带不全。

2 、严禁保安员当班时看阅书报小说, 玩游戏机等与工作无关的事情。

3 、严禁保安员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。

4 、严禁饮酒执勤或在商户门前及住宅区吸烟。

5 、严禁交接班不清楚, 必须搞好本班卫生

6 、严禁非法扣留他人证件及物品或接受住户的钱物。

7 、严禁在突发事件, 紧急情况中临阵脱逃或视之不理。

8 、严禁保安员之间, 监守自盗, 以权谋私, 向住户收取费用。

9 、严禁违反保安器材、消防器材的操作规定或转借。

10 、严禁无故不参与 保安会议培训学习训练及集体活动。

11 、严禁拉帮结派、搞不团结、顶撞上级。

12 、严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请假不按时归队。

13 、严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。

二、规范用语: 您好、请进、请讲、请稍等、请您出示证件、请您把车停好、请您登记、请问您找谁、抱 抱歉、对不起、谢谢、再见等。

三、岗位规范:

( 一) 门卫

1 、按时到岗, 交接后换岗, 坚守岗位不脱岗。保持个人仪表整洁, 门岗周围环境清洁 、严格做好小区外来进出车辆及人员的登记工作; 。

。

2 、注意观察人员进出情况, 发现疑点应当及时 询问, 阻止小商小贩进入小区 叫卖等。

。

3 、对进出 小 区的各类车辆进行有效疏导, 保持出入口的整洁和畅通。

4、、外来人员 必须登记方可进入小区 ， 装修工人必须按规定时间进行施工。

。

5 、大型车辆严禁进入小区，必须进入的必须由物业经理批准方可进入。

6 、对于装修业户进行查看、严禁私自对房屋承重墙进行改动，商网装修严禁私自卧地沟及封堵地沟口 7、装修用沙子、石子、必须装袋方可进入小区、刨墙废料由业主自行运出禁止长时间堆放在楼下、楼道属于消防通道严禁堆放一切物品。

(二)巡逻

1、增加巡逻时间、,要勤巡查，多看、多听、多问注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失;。发现匪警、火警等警情立即报警和报告 负责人,。

2、对辖区设置的消火栓箱、雨水井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施、设备进行巡查发现缺失、损坏或不能正常使用等应及时报告并记录。

3、发现业主、使用人在装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约业主公约行为的,要予以劝阻、制止;对劝阻、制止无效的,要及时报告公司负责人。

物业保安规章制度

四、监控

1 、坚守岗位, 不间断注视监视屏及控制柜的运行状况, 记录准确和完整。发现周界报警、探头等监控设备故障, 要及时报告小区 维修人员 采取措施消除故障, 保持正常使用。

2 、按规定保存监控录相、设备运行、排除异常情况等记录。

3 、发现异常情况或匪警、火警等警情立即报警, 同时报告 小 区负责人和相关处警单位, 并监控处理过程。

4 、监控室属于保密场所 闲人免进!

严禁带朋友和其他人等在监控室内会客及聊天， ， ( 三) 车管

1 、正确引导 辖 区内车辆行驶和停放, 对违反车辆停放规定的业主进行劝导并协助整改。

2 、保持车库、车棚整洁, 车辆停放 有序, 消防器材完好有效。发现车辆门窗未关, 漏油、漏水等情况及时通知车主, 对漏油可能造成的危害做好防范措施。

考核标准

1 提前 15 分钟到岗并换好服装，由当班班长召开班前会。对上班情况进行了解，有无异常，写好班前记录。

迟到者罚款 50 元

2 交班前上一班人员要认真详细检查、并对 本岗位的情况向下班人员讲清，并写好交接班记录。

违者罚款 50 元

3 上一班人员要将本岗位所有用具放到指定位置，室内卫生认真清扫干净后，经下一班检查同意后本班方可离岗。

未清扫者罚款 50 元

4 须在岗位上交接班，接班者不到岗位或 交接班不清楚时，不得交接班。

违规者罚款 50元 元

5 交班后对本岗位所管辖的部位认真检查，检查后要认真记录。

发现未记录者罚款 50 元

6 对待来 公司。

办事人员态度要和蔼，讲究礼貌，文明执勤。

接到投诉罚款 20 元。

7 工作期间，当班人员必须着装整齐、整洁、不得着便装。

违者罚款 20 元。

8 、发现脱岗、睡岗一次罚款 50 元造成损失的根据情节轻重再做处罚。