房价调整范文

房价调整范文（精选7篇）

房价调整 第1篇

关键词：利率,房地产价格

一、引言

我国自1998年住房分配体制改革以来, 房地产业已经成长为国民经济中的重要支柱产业之一, 房地产问题也已经成为中国经济界最热点、敏感的问题。同时, 房价一路高歌猛进, 特别是2008年金融危机时, 政府为了刺激房地产业发展出台了一系列的优惠措施, 如房贷利率打七折、税收优惠等措施, 极大地刺激了楼市, 导致2009年我国房地产业异常火爆。继而2010年初政府出台了旨在抑制房价增速过快趋势的“新国十条”, 如取消房贷利率七折优惠、二套房贷严格执行首付不少于四成及利率为基准利率1.1倍的规定等。在此背景下, 十分有必要针对利率这一主要的货币政策工具影响房地产价格的传导机制进行研究, 以考察我国房地产市场利率调整对房价的影响程度。

国外关于利率同房地产价格关系的研究要比国内的相关研究早好几十年, 而我国的房地产市场基本上是进入21世纪后才逐渐发展起来的, 规模、成熟度远不能和西方国家相比, 故而其相关研究也滞后多年。本文旨在对国内外相关研究文献进行简要回顾。

二、国内外研究现状

(一) 国外相关研究

房地产作为一种耐用消费品, 其价格同样由其供给和需求共同决定, 但由于房地产作为商品, 兼有投资和消费的双重属性, 所以, 价格决定机制远比其他普通商品要复杂。国外很多学者分析利率同房价的关系时, 大多从供给、需求或投资的角度展开分析 (Kau&Keenan, 1980;Reichert, 1990;、Yavuz Arlan, 2006;Levin&Pryce, 2007) 。

Kau&Keenan (1980) 在新古典主义框架内, 利用微观经济学方法, 从利率与住宅消费、利率与房屋租赁、利率与投资、利率与按揭等多个方面分别建立理论模型分析了实际利率同房地产市场之间的关系。从其理论模型分析的结果显示:利率同住宅需求之间呈负相关关系, 利率的上涨将导致住宅价格和投资的下降, 二者呈反比。Reichert (1990) 从供求决定价格理论出发, 分析了影响房价的各个影响因素。认为抵押贷款利率的上升增加了房屋所有人的购买成本, 同时也增加了投资的融资成本;实际利率的上涨所带来的替代和收入效应导致消费者使用成本的上涨, 从而对房价产生负效应。Reichert采用C-D生产函数形式作为其计量模型, 通过对美国1975-1987年间的季度数据进行实证检验, 结果发现, 房屋抵押贷款利率与房价呈负相关, 且效果显著。Yavuz Arlan (2006) 将人一生分成两个时期, 一是没有多少资源的年轻时期, 一个是对房屋特殊偏好的老年时期, 通过构建跨时期的消费选择行为模型分析了美国1985-2005年房地产市场均衡同利率波动的关系。其实证检验的结果表明, 长期实际利率的下跌能够解释过去20年实际房价的上涨。在其模型中, 利率是作为贴现率引入的。Levin&Pryce (2007) 从理论上分析了英国实际利率对房地产供给的价格弹性的影响机制, 并利用1996-2006年的相关数据进行实证分析, 得到了理论相一致的结论, 英国房价的上涨大部分是由低利率贡献的。因为房地产的价格是房屋作为一项资产在未来产生的现金流 (租金) 的现值和, 1996-2006年英国的实际租金水平没有多少变动, 而贴现率 (实际利率) 降低, 从而导致现值和即房价的上涨。

还有学者从现值理论出发, 将利率作为贴现率引入模型, 通过实证检验其对房价的影响效应。Harris (1989) 利用美国1979-1985年的相关数据通过计量分析的方法研究了美国利率同房价的关系, 发现实际利率的变化可以解释房地产市场的价格水平;而名义利率在房地产预期增值形成发生时产生作用, 与住宅房价负相关, 名义利率每上升1个百分点, 房价减少200美金, 即名义利率通过预期效应渠道而发生作用。Tak Yun&Joe Wang (2003) 利用现代计量经济学方法分析了1981-2001年间香港房地产市场利率对房价变动的影响程度, 得出在通过膨胀时期和通货紧缩时期利率对房价的影响程度和作用方向是不一致的。1997年之前的低利率刺激了房价的上涨, 而之后利率的下降并未导致高房价的出现。进而通过Granger因果检验发现二者之间不存在单向或双向的Granger因果关系, 并认为, 1998-2001年香港房价的下降同不断下降的低利率有着很强的相关关系, 这与凯恩斯所命名的“Gibson Paradox”相符。 (Gibson paradox:在凯恩斯之前有一个叫A.H.Gilbson商人写了几篇论文认为利率同物价同升同降, 而古典主义货币理论认为利率同物价水平不相关, 所以后来凯恩斯在1930年就将此现象命名为“Gibson paradox”) Juan Ayuso, Blanco&Restoy (2006) 以Gordon模型作为其理论模型分析的基础, 通过对西班牙1987-2004年的季度数据做回归分析, 得到西班牙房价的上升是能够由不断下降的实际利率所解释的。另外, 国外还有很多学者结合自己国内的具体情况实证分析了利率同房价的关系。如Adrian Cooper (2004) 认为, 近期英国房地产价格持续上升的主要原因就是利率机制导致;Mc Quinn&O’Reilly (2006) 在研究了爱尔兰的房地产市场后也认为利率能够很好解释爱尔兰房价的快速上涨。

(二) 国内相关研究

目前中国正在进行利率市场化改革和创新, 利率的形成机制还很不完善, 特别是存贷款利率主要受中央银行的管制。自1994年启动住房制度改革以来, 有不少的学者对利率和房地产价格的关系进行了相关的理论研究和实证分析。

理论模型推导方面, 刘明、刘斌 (2005) 认为利率决定了长期均衡涨幅, 并通过对一略有扩展的霍特林模型的推导分析得出实际房价的涨幅是利率的一定百分比。利率不仅决定了房价涨幅的区间, 而且决定了社会最优的具体房价涨幅。进而利用简化的需求函数和成本函数求解霍特林模型, 得到房价对房贷利率的弹性为-1。许承明和王安兴 (2006) 构建了一个房地产投资者行为模型, 结论表明, 在利率外生下, 即假定政府控制利率及信贷总量, 房价与利率负相关。赵善华 (2008) 分析了在完全市场下利率对房地产市场供需双方的影响, 认为房地产商品的均衡价格同其他商品一样都是由供求双方的力量决定。在完全市场下, 利率上调会使得房地产市场的均衡产量下降, 而对均衡价格变动方向的影响取决于市场的供给弹性。在一定的假设下 (房地产市场供给弹性的假设:短期供给无弹性;中长期供给有弹性;房地产需求对价格变化较敏感) , 其认为利率上调在短期和中长期内都会导致房市成交量的下滑, 打击市场信心、房价下跌。继而分析利率上调对不同类型的消费者和开发企业的不同影响。在完全市场下, 利率上调对相对比较富裕的购房消费者和大型的开发企业影响甚微, 对低收入者和中小房地产开发企业会有较大影响。赵教授从完全市场下的利率对房地产均衡价格的分析入手接着分析了我国房地产市场, 认为我国的市场并不是完全市场, 利率调整并不会像完全市场下与房价呈负相关关系, 而是利率上调对我国房地产市场的影响有限。

我国利率变化对房地产市场波动的影响效应分析起初都被纳入货币政策效应分析之中, 其分析也是停留在定性分析层面。随着近些年房地产市场的火爆和政府频繁出台对利率进行调控, 有关此方面的专有实证文献有不断增多的趋势。

实证方面的文献大概可分为两类, 一类就是结论表明二者关系显著 (王金明、高铁梅, 2004;张涛、龚六堂、卜永祥, 2006;郭科, 2007;王姝, 2009) 。王金明、高铁梅 (2004) 利用可变参数模型对中国房产市场的供、需进行了动态定量分析。其实证结论为, 利率对房地产市场的供给和需求都有显著影响, 但是供给的利率弹性要高于需求。在样本期间需求的利率弹性在-0.265至0.436之间, 而供给的利率弹性在-0.76至-1.15之间。张涛、龚六堂、卜永祥 (2006) 利用协整方程研究了2002年1月到2005年3月房地产市场的均衡价格, 他们实证结果表明, 5年期以上的实际按揭贷款利率的提高可以有效抑制房价上涨。郭科 (2007) 通过建立简单多元线性回归模型, 采用1998-2005年的季度数据, 以全国房屋销售价格季度增幅为被解释变量, 将滞后两期的一年期实际贷款利率和货币供给余额作为解释变量进行回归分析, 结果显示, 利率与房价呈现负相关关系, 利率变动1个百分点将导致房价反向变动1.3个百分点。王姝 (2009) 通过利用1998年7月至2007年7月的房价和相关利率数据, 结合协整理论和VAR模型的脉冲响应函数分析等实证方法, 结论表明:在长期, 不断紧缩的利率政策有利于抑制房价的快速增涨, 其中, 5年期以上的实际中长期贷款利率的价格弹性最大, 而且它的变化引起房价同向变动;1年期和3年期的实际贷款利率与房价呈现负相关关系。

第二类就是实证结果显示利率的调控效应不显著或影响非常有限。宋玉娟 (2005) 选取一年期名义贷款利率作为解释变量、国房景气指数为被解释变量, 采用1998年3月至2004年11月的月度数据进行时间序列的单位根检验和Granger因果检验, 回归结果表明, 利率调整对房地产市场的影响有一个长的滞后期, 并且房地产对利率的敏感度不高。王福来、郭峰 (2007) 通过采集1998-2007年间的季度数据, 建立三变量VAR模型, 并运用脉冲响应函数和方差分解方法, 研究了货币供给量和实际利率变化冲击对实际房地产价格的动态影像。其研究表明:利率变化对实际房地产价格有负影响, 但在长期其影响逐渐减弱并最终回归原点。高波、王先柱 (2009) 通过构建VAR模型, 运用2000-2007年的相关数据, 通过协整检验和脉冲响应函数分析中国房地产市场货币政策传导机制的有效性, 发现提高房地产贷款利率, 抑制了房地产开发企业从银行的直接融资, 但是无法阻止开发商以个人名义办理按揭房贷等途径从银行获取更多资金。因此, 在房地产贷款增加的情况下, 上调贷款利率不能有效抑制房价的上涨。黄飞雪、王云 (2010) 采用2005年7月到2009年9月相关经济数据构建SVAR模型, 从利率传导机制角度进行实证分析, 发现利率机制对房价的影响较小, 利率的提高所带房价的下降程度很小。王先柱、赵奉军 (2010) 在控制了房地产需求和供给影响的基础上, 选取了我国1999-007年间35个大中型城市面板数据对利率、信贷影响房地产价格的效应进行了分析。结果发现房地产价格的的解释力主要来自于供需, 利率对其解释力度不强。

三、当前研究的综合评价

(一) 已有研究中的共识

利率变化对房地产市场的影响, 理论上都普通认为, 利率是影响房地产价格的重要因素, 无论是从供给、自住型消费和投资性需求方面来看, 但其影响程度受到如通货膨胀预期、央行的货币供给量等宏观经济变量和国家相关政策制度的影响。利率是房地产开发公司的资金使用成本, 当其预期投资的资本边际收益率低于利率时, 就会严重抑制房地产市场的有效供给, 从而从供给方面对房价产生影响;而从需求角度分析, 无论是自住型需求还是投资型需求, 利率的上升都会造成购买者的资金压力。因为房地产商品属于大宗商品, 其价值高, 又不具有可分割性和移动性, 大多数消费者依赖其短时期的收入难以一次性全额买入, 转而求助于银行按揭;而投资者为了提高其自有资本的收益率也会利用银行信用的杠杆作用。因而, 利率的上升会刺激部分消费者退出房地产市场或推迟其购买计划, 或减少其消费量。对于纯投资者而言, 如果其预期的投资回报不能补偿利率上升对其收益的损失, 那投资客会将其资金转而投向其他的投资品, 如股票、期货等, 这样, 利率通过影响投资者的投资组合效应来影响房地产市场。

在实证方面, 国外的研究成果基本上和其理论保持了一致;而国内的实证结果却显现出了高度的不一致。究其原因在于, 我国利率属于央行管制, 其市场化程度同西方发达国家相比还远不够, 其次就是我国实行商品房市场化制度才10多年, 而西方发达国家都有100多年的历史。特别是我国住房需求旺盛, 10多年的时间是很难一下子满足如此刚性的需求。所以国内不少研究表明, 我国不断上升的房价主要是由于住房市场的刚性需求造成的。

(二) 存在的不足

国内对利率波动同房价的影响研究经过了10多年的过程, 取得了不错的成果, 但也存在不足。

首先, 国内的研究基本上是基于国外相关理论和经验结论来研究国内的现状, 其出发点在于在研究前就已经承认了我国这样一个市场化程度还不完善的体制下, 利率对房价具有主要的影响, 而其研究的目的大多是用某几年的数据去检验其效应。而具体结合我国现实国情进行研究分析适用于我国房地产市场价格决定机制的理论和模型却基本上为零。

其次, 由于我国房地产市场发展不完备, 加上各种配套服务和数据统计也不到位, 因而众多学者在选取变量时具有不一致性, 其样本选择的周期也很不一致。有的用年度数据, 有的用季度数据, 有的用价格指数为被解释变量, 有的用全国房地产价格均值为被解释变量, 而在利率选择上选用一年存款利率、一年贷款利率、长期按揭利率等, 加上有的学者研究的区域位置差异, 这些种种因素势必会造成实证检验结果的不一致。

再次, 在做实证分析时, 国内众多学者没有考虑影响房地产市场价格的多种因素效应, 很多学者就是拿房价或其代理指标同利率相关指标作简单二元回归, 忽略了很多其他影响房价的因素。

最后, 现有的文献大多都是从利率对房价的直接影响出发进行相关的研究和分析, 而忽略了利率是否能够通过其他传导渠道影响房价, 利率对不同地区、不同质的房产 (在此笔者将不同质的房产分为普通住宅、别墅高档公寓、经济适用房、商业楼等) 及不同的消费人群的影响是否具有显著区别。

参考文献

[1]JamesB.Kau and Donald Keenan.The TheoryOf Housing and Interest Rates[J].Journal of Financial and Quantitative Analysis, 15, 1980 (4) .

[2]Alan K.Reichert.The Impact of Interest Rates, Income and Employment upon Reginal Housing Prices[J].Jour nal of Real Estate Finance and Economics, 1989 (3) .

[3]TakYun, JoeWang, ChiMan EddieHuiand William Seabrooke The Impact of Interest Rates upon Housing Prices:an Empiri cal Study of Hong Kong’s Market.Journal of Property Management, 15, 2003 (2) .

[4]Jack C.Harris.The Effect ofRealRatesofInterest on Housing Prices[J].Journal of Real Estate Finance and Econo mics, 1989 (2) .

[5]高波, 王先柱.中国房地产市场货币政策传导机制的有效性分析—2000—2007[J].财贸经济, 2009 (3) .

[6]王金明, 高铁梅.对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析[J].中国软科学, 2004, (4) :69-74

[7]王先柱、赵奉军.房地产市场货币政策效应—基于我国35个大中型城市的实证分析[J].经济体制改革, 2010, (3) :157-161

房价调整的三个台阶 第2篇

中国房地产在过去十年间夺尽了眼球，在房价的不断上涨中，政府终于出手调控，大多数人预期2012年就算不是拐点，也应该是一个时代的终点，因为中国每年建设的新房已超过1200万套，而中国每年新增人口才1600万人，总人口差不多14亿，简单地记算，将来一定有一天，每年的房地产建设规模会比现在还要小的。但是房价呢？

按照经济学原因，价格是由供求双方共同决定的。但实际情况会复杂许多，房屋供求双方的均衡价格其码有三种：一是泡沫房价，房屋主要不是自住，而是用于投资或投机。在财富分配不均时，比如现在的中国，有钱人买了大量不用于自住的房子，只要这些人的钱还够，这些人还相信房价仍然上涨，这种定价就会维持。但这种幻象会自我加强，所以最后必然会破灭，在日本、香港都是曾有这种经历。这是中国政府出人意料强硬调控的主要原因，中国现在房地产市值占GDP比总是2.9，美国和日本破灭时分别是3.16和4.65，但日本房地产破灭后，差不多跌了一半多，所以中国的比重已处于危险之中。

但遗憾的是就算房价下跌到老百姓能买得起，老百姓也未必幸福，因为第二种均衡定价叫拍卖式定价，老百姓正是以一辈子的幸福为代价，换得一套住房，这种房价会按个人资产的多少，从高往低拍卖，所以大城市最好地段的商品房一般都不会降价，因为这些房一段都是拍卖式定价，最有钱的人会占据这些资源。经验上，拍卖式定价下房价一般是居民收入的十倍，象香港或东京之类。如果以中国居民五万元一年的收入记算，房价在五十万一套，这应该是中国二线城市的低房价了。实际上老百姓多付的房价相当于交了税，要么养了一些不干活的房东，要么给了政府。这种定价的结果会让年轻人很沮丧，低出生率是一个合乎情理的结局，从而倒至人口负增长，这最终会影响一国的竞争力。

最低的均衡房价是房屋的成本加合理利润，现在欧美大部分城市处于这种价格之中，房价收入比会低至3倍，当然这与发达国家人均GDP比较高有关，中国人均GDP只有十分之一，即使现在按成本定价，也会比较高。所以中国解决住房问题的一个关键因素是提高劳动生产力，只有人均GDP大幅提高，中国人才可能进入一个极低房价收入比的时代。而这正是目前经济中国经济转型的根本目的。

所以，如果中国房地产调控成功，那么中国的房价应该可能从现在的泡沫式房价降至拍卖式价格。对于超级城市的人来说，很可能永远都得只会停留在这种价格水平。这对中国人来说还是很贵。但如果中国经济能够冲破中等收入陷进，那么也许大部分地方的房价能降到第三种成本定价的水平。而这就需要中国经济的转型，如果中国的劳动生产率不能大幅提高，那么大部分中国人会永远觉得房价太贵，也很难会有闲暇和闲钱来享受体育，那么上文所预期的全球最大体育市场也就成了一句空话。做为投资者如果想在将来的股市中获得收益，最重要的基础也正是中国劳动生产率的不断提升，房地产调控可能只是一个必要条件。

中国金融货币政策调整对房价的影响 第3篇

房地产业与金融业存在着密切的关系。房地产的生产、流通、消费过程除具有一般商品货币运动的共同特征外,同时具有其独有的特点,包括资金投入量巨大、周转时间长、运动过程复杂、高风险、市场潜力大和增值能力强等。而恰恰是因为这些特点,房地产业大量以土地房屋抵押贷款方式扩大投资开发规模,因而存在着的大量的资金需要和占用,从而使房地产金融在整个金融体系中占有绝对的主体地位。作为一种资金密集型的行业,房地产业对金融有很强的依赖性。而在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中,往往需要通过货币流通和信用渠道来进行筹资、融资及相关金融服务等一系列金融活动。也由此可以看出,房地产业的发展与金融的息息相关,彼此可谓相互依存,任何一方的变动都可以引起相对方深层次产业结构和发展方向的变化,尤其是金融市场的变化,对房价的影响可以说是瞬息万变和微观灵敏。而我国作为一个房地产市场在近十几年来激增的人口大国,虽然金融体系和机构相对发展成熟度不高,但间接上占主导我国宏观经济的仍然是金融业,房地产市场也严重依赖银行信贷及其相关金融服务,因此任何货币政策的变动都能通过信贷渠道影响房地产市场供求,进而影响房价。房地产业与金融业之间的这种紧密关系,从积极的方面来讲,它对房地产业的迅速发展能够起到强大的助推作用。金融业不仅为房地产开发投资提供了强大的资金支持和信贷支持,从而将房地产业的供给能力有效扩大,而且还为房地产业的消费使用提供了诸如按揭支付等服务项目的支持,从而保证了房地产业的需求水平的高效性,因而全面贯穿渗透到房地产业的每一个运行环节之中。当然,值得关注的是,金融业在发挥对房地产业的推动和促进作用的同时,从消极方面来讲,房地产市场的任何层次的兴衰变动都能够精准而迅速地影响到金融体系本身的稳定性,进而影响到整个宏观经济的发展走向和稳定。如2008年以美国房产次贷危机为根源的世界金融海啸爆发,就非常深刻而直观的体现了房地产业在信贷过程中所出现的问题而引发了世界性金融危机乃至宏观经济低迷的事实。

房地产业与金融业之间紧密的联系,由此可以看出,我国适时推出的以货币政策为中心操作路径的宏观经济政策,针对房地产市场的调控尤其是对房价的调控,客观上是顺应遵从了房地产业与金融业之间一衣带水的联系的。因此,我国政府在金融货币政策上的审慎考虑并积极操作,并以调控房价来抑制房地产市场的过热,进而对我国宏观经济健康有序的发展发挥重要的规范作用。

2 我国金融货币政策调控房价的必要性

由于我国房地产业对金融的依赖程度过高,因此蕴含着极大的金融投资风险。多数房地产业投资商都比较欠缺资金,八成以上的房地产开发资金和土地购置,都直接或者间接来自银行贷款。而从住房消费方式来说,通过按揭贷款买房的人占到全部购房总数的90%这样的高比例。同时,中国房地产开发企业的负债率远远高于世界公认的过半举债的警戒线,大多数企业都在七成以上,个别地超过八成。这些都证明了我国房地产市场自身巨大的金融风险隐患,绝大部分都维系在金融机构上。

2.1 过高或不稳定房价,会对其它方面的需求和投资造成严重抑制,而国家也因此无法实现调整产业结构和拉动内需

首先,过高或不稳定的房价使得潜在购房者承受着更多的按揭贷款和购房心理压力,因此造成他们在其它方面尽可能的压缩开支,影响了日常消费信心。其次,房地产的暴利特性吸引了更多的社会资本来投资,从而极大的占用挤用了工农业发展所难能可贵的资金支持,使得本就难得的中小企业贷款更加困难,使得其他方面的投资受到的极大的削弱。我国产业结构调整、国有企业改革、解决就业问题、基础设施建设等问题得不到解决,使得这种挤出效应对我国经济持续稳定增长必然带来不利影响。这种效应同时还会使我国金融机构积累的金融风险越来越大。而且高房价造成大量的房屋空置,进而造成了社会资源的严重浪费。大量闲置资金沉淀于无法进行流动的闲置房屋上来,从而使得金融机构潜在的风险越来越大。资金链条一旦断裂,我国金融危机出现的几率会增大。

2.2 房价的攀升会造成整个物价的上涨,从而造成通货膨胀

房地产业与其他产业的关联度极高,诸如建筑业、材料业、室内装潢等,往往是一荣俱荣,一损俱损。全国房地产开发的过热,必然带来与房产相关的原材料等产业的稳步上升。房地产涉及的相关行业极广,因此受到连带影响的商品也就非常的广泛,因此可以推断出,通货膨胀很可能随着房价快速上升而萌发产生并愈演愈烈。而通货膨胀一旦发生,物价飞涨,人们的生活水平将全面下降,因而造成社会矛盾加剧,甚至加剧两极分化,这一点是最直接的。高房价使加剧了这种阶层结构的大幅度分化,塑造了一批地产巨富的同时,也会让大量中产阶层下滑到低收入阶层,而让低收入阶层由于居无定所而形成巨大的恐慌。这些都严重影响到了社会的稳定。

2.3 过高的房价培养了一大批房产投机

众所周知,暴利行业都会滋生投机行为的。而房地产业是当前最暴利的行业,自然房产投机是举不胜举。由于过高的房价,房地产开发商努力从多种渠道克服自有资金下限对自身的约束,而在自身获利的同时也将风险连同银行和购房者群体捆绑到了一起,更加降低了房地产投机的风险,刺激了房地产投机的盛行。同时,房价的不合理还会成为腐败的温床。房地产开发商为了得到地产、房产的开发权,会与房地产管理机构注入国土资源部门、房产住宅管理部门实施权钱交易,而相关管理人员往往又进行权力寻租,以非法土地出让、房地产开发项目审批等行为以权谋私、行贿受贿,纵容开发商非法获取开发权,甚至对不求质量、忽略安全、只追求高利润的豆腐渣工程听之任之,造成极大的安全隐患。

过高的房价会引发房地产市场对金融业风险的全面揭发,对我国宏观经济环境的危害甚大。而从金融机构的角度主动出击,通过金融货币政策体制改革来调控房地产市场和房价,是对我国宏观经济的一种自觉的修复和平衡。因此可以说,我国金融货币政策调控房价的主要目的就是对这种风险进行预测、防范、控制和化解,是很有必要的。

3 我国金融货币政策的调整对房价的影响分析

3.1 我国金融货币政策调控房价的主要途径

针对房地产市场尤其是房价调控,我国金融货币政策的调整主要集中货币传导和信贷传导这两大渠道。

3.1.1 货币传导

在宏观经济学的视野中,货币供应的变动往往能够转化为产出、就业、价格和通货膨胀的变动,因此,我国宏观货币政策的调整主要发挥这一渠道的作用。货币传导主要通过利率传导和资产价格传导这两个途径来实现。首先是利率途径。我国货币政策的执行机构诸如央行,往往通过对货币政策进行工具性操作,以下调存款准备金率为主,从而增加社会上的货币供应量。而在金融市场流动性效应发挥作用下,降低了市场利率,从而降低了企业的融资成本,因而企业的投资就会增加。这一政策调控会产生两种效果,其一是房地产投资的增加,致使房地产供给的不断攀升,从而使得房价普遍下降。然而由于房地产从投入到产出往往经历的周期比较长,房地产的供给往往有着滞后的增加额,对现有的供给影响微乎其微,因而对房价的影响十分有限。其二,由于社会总投资的增加,带动了社会总产出的增加,进而人民群众的收入增加,继而提高了对房地产的投资需求和消费欲求,在一定程度上促进助推了房价的上涨。其次是资产价格传导途径。资产价格是资产转换为货币的比例关系,通俗的说就是单位资产可以兑换为多少货币。由于资产价格是货币政策传导机制中的重要一环,资产价格的任何层次的变动都会阻碍货币政策对经济活动产生有效影响。另外,资产价格中由于内含了关于货币政策的关键信息而具有信息发布和揭示的作用,央行需要确保其揭示的信息与货币政策相一致。货币政策当局加强对资产价格的关注,一方面也要求机构投资者更清楚地认识货币供应对资产价格的作用机制,把握市场走向,另一方面反映出了资产价格在货币政策传导机制中的重要地位。而货币政策的调整能够影响融资成本而使股票价格发生变化,最终导致房价的变化。

3.1.2 信贷传导

信贷传导主要包括银行贷款和资产负债表两种路径。首先是银行贷款。银行信贷这一传导机制是我国金融货币政策主要使用的传导路径。在二级银行体制下,央行通过公开操作市场、法定存款准备金和再贴现等货币政策工具而对货币供应量造成变动态势,这一系列政策会造成商业银行流动性的变化,从而对贷款供给能力产生影响。银行贷款能力的变化,一方面会影响住房贷款的可获得性,从而增减房地产的需求,导致其价格的相应变化;另一方面会影响那些依赖银行贷款融资的房地产开发商,使他们改变对房地产的投资,改变供给,进而影响房价。其次是资产负债表。这一路径着眼于指定借款人资产负债状况的影响,货币政策对经济运行的影响可以经由特定借款人受信能力的制约而得以强化。随着社会和市场上不断减少的货币供应量,市场利率水平将大幅度提高。借款人就需要支付不断增长的的利息额度,因而借款人的资产负债状况就会面临式微和恶化,就会生成道德风险继而逆向选择,从而降低了银行的贷款量。

3.2 我国金融货币政策对房价的调控作用

作为一种资金密集型产业,资金供应的整体状况对我国房地产业的运行是具有决定性影响的。过高的房价如同其他商品的价格过高一样,都要从货币角度来治理。我国金融机构全面落实了出台的各项金融货币政策措,尤其是坚决实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,切实把握好宏观调控的方向、力度、尺度和节奏,保持经济平稳较快发展。

3.2.1 通过提高央行准备金率来调控房价

这一举措能够有效的紧缩银根从而克服通货膨胀。提高存款准备金从而提高存款冻结额度,进而限制社会上的资金流动,从而降低风险,使房地产企业要支付的月还贷额大幅度提高,从而削弱了他们的投机动机。同时,这一举措也降低了居民对住房的投资需求和投机需求。

3.2.2 对商业银行住房按揭贷款严格控制

2007年出台了“二套房贷”政策,其核心就是对首次置业和非首次置业采取有差别的信贷政策,事实说明,该政策是有效果的。如果房价上涨过快,可以考虑进一步提高二套房贷的首付比例。2008年至2009年,已经清晰地看到了开发贷款对房价的影响和传导途径(1)。住房按揭贷款是针对住房需求进行的政策性干涉从而影响住房消费心理,而提高首付比例能够有效遏制房价。

4 提高我国金融货币政策对房价调控的有效性对策

4.1 全面提高央行的调控力度

中央银行是我国的政策型银行,是我国金融体系的核心,是实施金融货币政策的权威机构,因此全面提高央行的调控力度和能力是首要的。当前我国中央银行的调控能力亟待完善和提高,首先表现为货币政策在土地交易价格等环节的调控中作用十分有限。中央银行调调控房地产价格的主要手段是通过调整信贷条件来调控商品房供需。然而我国商品房价格上涨的一个重要因素是土地交易价格上涨过快,而中央银行在土地交易价格的调控上基本上无能为力,调控作用甚微。其次,中央银行制定货币政策本身就存在一定程度的局限性。在实际的金融操作过程中,中央银行降息行为仅从降息的幅度来看,并不会明显的影响到房地产市场,而这种降息行为体现的更多是向市场传递一种信号,即国家要刺激投资和拉动内需。经济发展自身具有的惯性使得,供求关系不能在短期或一段时间内明显改变。再次,房地产市场数据信息存在问题。目前,各部门问尚未建立数据信息共享机制,这在一定程度上影响了货币政策制定和实施的有效性。从这些问题的表象来看,进一步加强中央银行决策的相对独立性是今后金融机构改革的主要方向。同时还应该赋予中央银行合理运用各种政策工具的权利,结合我国的经济和金融状况,适时的、自主的采用政策工具,从而能够更加灵活的应对房地产市场的各种变化。

4.2 控制住房贷款规模和结构,控制货币供给量的增长速度

货币供给量的快速增长,必然会连带提高住房贷款,进而使房地产开发的投资需求和投机需求提高。尤其是伴随着住房贷款准入限制门槛的降低,使得投机需求得到了激励,引发了新一轮的房地产价格攀升。因而作为金融监管部门,我国的金融机构诸如银监会,就必须要加强住房贷款数量和结构的控制,从而对房地产的投机性需求进行抑制,从而全面提高住房贷款的质量,这样就可以抑制过热的房地产市场发展从而降低了贷款风险。而针对实体经济的发展需要,我国的货币政策的信贷机制要更加集中于对结构调整和拉动内需的支持,从而继续强化对三农、中小企业和就业等薄弱环节的资金和信贷支持,尤其是要全面落实支持小企业发展的金融政策限制对产能过剩、”两高一资”和重复建设行业的贷款,防范潜在信贷风险。这些都是我国金融货币政策的整改方向,也能够对抑制房价产生积极效果。

4.3 结合金融实际积极制定和实施具有前瞻性的货币政策

市场自身具有滞后性,任何形式的市场信号都只能在发出之后才会得到验证,因此任何针对市场信号所进行的政策都是滞后的。因此制定一个具有前瞻性、先验性和预测性的货币政策是相当重要的。因此我国的金融管理机构应该结合我国房地产金融的实际情况和主要问题,建立健全并进一步优化完善房地产市场预测尤其是风险预警制度体系。现有的三个关于房地产预警系统的指标体系,基于其本身主要采用定性方法来建立的特性,在客观反映房地产业运行整体状况方面还存在许多不足和问题。因此,进一步加强这一领域的实证研究是必要的,其基本任务是对不同的经济对象进行描写并提出有针对性的预警方案并科学合理的运用计量经济模型进行优化和风险防范。当然还要结合我国在房地产金融领域的立法和严格的政策治理,并结合其他宏观调控政策,进一步健全货币政策的传导途径,通过利率的市场化传导来提高货币政策调控房价的效应,积极实施房地产产业政策,定位房地产发展规模,以保证房地产金融健康有序的发展。

摘要：针对2008由房产次贷危机所引发的金融海啸以及随即而来的连续三年的房价上涨,本文探讨了我国金融货币政策对房价的调整效应和影响作用。

关键词：金融,货币政策,房价

参考文献

凌克:房价还会继续调整 第4篇

原来估计全国70个大中城市的二手房房价应该要跌1 0%左右,而深圳至少要跌20%多。但现在看来没这么悲观了。全国大城市目前的存活量都不大,北京存货就在1000万平方米左右,i000万平方米存货对北京来说基本上是一个中等规模的存货。北京存个1000、2000万平方米都不至于出大问题。我看了在建工程量,北京是4000多万平方米。在建工程量和销售量如果这个比值在2.5的时候,房子都是涨价的。中国的房价还会继续调整,--原因在于目前的市场购买力培育还不足,市场供求也在进一步放大,而政府方面,也不希望经济增长过快。现在的刚性需求旺盛,各地房价有的地方没有跌,有的地方调整也不算太大,通过半年的时间,刚性需求买房子欲望更强。

商业地产怎么样才能做好?一方面要有商业开发、商业运营的能力,但也同时需要有一个非常好的金融平台,因为住宅开发和商业开发营利模式不一样,投资者也不一样。所以在这里也要呼吁中国的管理部门、中国证券管理部门和中国银行保险管理部门应该要创造出来金融的平台。地产公司自身也需要创办更多的商业持有的基金或者把商业物业打包去上市。所以要开发好商业,地产公司自身也需要做好房地产经营。

工业地产在中国现在是方兴未艾。可以想象今后中国的城市化建设中,新城市开发由工业区、商业区、住宅区组合而成。所以今后发展商应该和政府一起来合作开发新的中心区。一方面可以使土地供应做得更好,另一方面也可以把一级开发、二级开发联动起来,那就是建设新城区,使中国新城区建设提高到+更高的水平。

中国今后将会成为一个货币的输出国。如果十年后中国成为+货币的输出国,房地产企业没有做好这些准备,就无法到国外去做投资;无法在国际市场上实现购并;也无法管理好一个国际化公司。中国地产商应该在中国有自己的融资平台,在国际上也应该有国际上的融资平台。既能做好人民币业务,也能做好外币业务。

房价调整 第5篇

预测模型层出不穷, 归结起来可以分为两类:一是纵向依据房价的历史数据预测;二是横向依据影响房价的因素, 如地价、收入、居住指数、人口、利率等, 对房价进行预测。其实, 笔者认为房价应该是由这两方面共同作用的结果。本文从这两个角度出发, 首先利用GM (1, 1) 对房价进行基本预测, 然后在GM预测的基础上, 将实际房价与预测房价的误差看做是房价其他因素的影响结果, 建立多元模型。其实这相当于将对房价的预测进行了两次调整, 在普通灰色模型的基础上再进行一次误差调整, 如此使精确度更高, 更准确地预测房价。

2 预测模型的建立

2.1 GM (1, 1) 的建立

GM (1, 1) 建模是灰色系统理论中一种动态序列处理方法, 设

x (0) 为非负序列:x (0) ={x (0) (1) , x (0) (2) , , x (0) (n) }, 其中x (0) (k) >0, k=1, 2, , n

x (1) 为x (0) 的一阶累加 (1-AGO) 序列:x (1) ={x (1) (1) , x (1) (2) , , x (1) (n) }, 其中undefined

z (1) 为x (1) 的背景值生成序列, z (1) ={z (1) (2) , z (1) (3) , , z (1) (n) }, 其中z (1) (k) =0.5x (1) (k) +0.5x (1) (k-1) , k=2, 3, , n

GM (1, 1) 的一级白化微分方程为undefined, 式中参数undefined用最小二乘法求解:undefined, 其中:

undefined

,

undefined

将a, b代回原微分方程, 可得:undefined

求x (1) 的模拟值, (1) ={ (1) (1) , (1) (2) , , (1) (n) }, 还原可求出x (0) 的预测值为:

undefined

设误差为ε, 且ε (k) = (0) (k) -x (0) (k) , 则

undefined

2.2 多元线性回归模型的建立

建立undefined的指数模型, x1, x2, , xn分别代表影响房价的地价、人口、人均收入、居住指数、利率等。

undefined

2.3 综合2.1、2.2即为从纵横两方面综合考虑影响房价的因素所建立的模型undefined

3 实证分析以保定市为例

以保定市2002-2010年房价作为建模实例具体预测步骤如下:

(1) 按照上述方法, 得基本灰色GM (1, 1) 模型

(0) (k+1) =59572.47356 (1-e-0.032788196) e0.032788196k, k=0, 1, 2, , n

(2) 按照上述方法, 得指数模型:

undefined

undefined

(3) 结果对比分析, 如表2:

4 结论

本文通过将灰色预测模型与多元模型相结合, 首先根据房价各期的历史数据, 利用灰色预测模型进行基本预测;然后利用影响各期房价的其他因素, 对灰色的误差值进行调整, 从而得到精确度更高的预测值。最后以保定市多年来房价为例, 通过上述模型进行预测, 并将结果与传统的灰色模型预测结果进行对比, 更加有力证明了模型在预测房价上的可靠性与精确性。

摘要：除了各期房价历史数据, 各对应期市场上其他因素 (如地价、人均收入、居住指数、人口等) 的变化, 对房价的高低也有一定的影响。本文将灰色与多元预测模型相结合, 从纵横两个方向对房价进行预测。即利用灰色模型进行基本预测的基础上, 再对误差值利用多元模型进行调整, 使预测结果精确度更高。

房价调整 第6篇

再建经适房190万平方米

新增廉租住房30万平方米

让百姓“居者有其屋”, 2007年, 广西在城市中低收入家庭住房保障工作方面取得了不错的成绩。据悉, 去年全区经济适用住房建设完成投资29.3亿元, 竣工面积212万平方米, 其中60平方米以下经济适用住房约占45%, 为我区平抑房价、满足中低收入家庭住房需求发挥了积极的作用。

今年, 保障性住房的建设力度将进一步加大。全区计划建设经济适用住房190万平方米, 总投资25亿元。同时, 经济适用住房管理办法也将得到完善。通过修订我区经济适用住房管理暂行办法, 明确经济适用住房的建设标准、供应范围和保障对象, 完善经济适用住房销售、上市交易办法, 规范经济适用住房项目招投标、建设、物业等管理。会议要求各地要建立经济适用住房土地供应制度, 严格执行关于经济适用住房建设用地不能少于上年本市县商品房开发建设用地20%的规定。

廉租住房保障工作, 被列入今年自治区人民政府为民办实事项目之一。年内, 落实廉租住房补贴资金1.02亿元, 解决4.46万户最低收入家庭的住房困难问题;投资3.9亿元, 新增廉租住房30万平方米, 将廉租住房制度覆盖到所有市县。确保到2008年, 对所有县 (市) 符合规定条件, 申请廉租住房租赁补贴的低保家庭基本做到应保尽保。

探索建设租赁型经适房

解决低收入家庭住房困难

“夹心层”低收入家庭住房困难和进城务工人员住房困难等问题受到建设主管部门的高度重视。

会议提出, 广西将通过推进危旧住房改造, 争取出台《广西区危旧已售公有住房拆除改建暂行办法》, 充分利用原有住宅存量用地, 努力增加面向中等收入家庭的限价商品住房房源供给。争取年内在几个小区进行试点, 以此推动危旧住房拆除改建工作的开展, 拓展限价型住房的供应渠道, 解决中低收入家庭的住房困难。

对于城镇中既不符合租住廉租房条件又无力购买经济适用住房的“夹心层”低收入家庭住房困难的问题, 会议提出, 可通过探索建设租赁型经济适用住房、优化住房供应结构来解决。

进城务工人员的住房难问题有望得到缓解。会议提出, 在符合城市总体规划和集约用地的前提下, 鼓励开发区、工业园区集中建设对农民工出租的集体宿舍;在城中村改造时, 集中建设一定比例的供农民工租住的集体宿舍;有条件的地方, 可比照经济适用住房的政策, 建设适合农民工的住房。

强化房地产宏观调控严行第二套住房信贷规定

房价涨跌争论不休 楼市进入调整期 第7篇

最近的中国楼市可谓是“摊上大事儿”了，楼市崩盘论甚嚣尘上，有媒体称，三、四线城市的房价降价风潮有向一、二线城市蔓延的趋势。随即，杭州楼市降价潮更是让“崩盘论”得到了更多的拥趸。另一边土地成交却高烧不退。国家统计局公布的数据显示，1-2月土地成交价款1000亿元，同比增8.9%。这似乎成为了“挺涨派”驳斥“崩盘论”的杀手锏。业内对于今年房价到底将何去何从的论战从未停止过。

多地房价量价齐跌

2014年一线城市土地持续火爆，地价持续上涨。1-2月四大一线城市经营性用地出让金总额为1437亿元，同比增长超过100%。

合富辉煌监测的20个重点城市数据显示，2013年三季度土地市场开始成交火热，成交金额不断走高。2013年四大一线城市土地成交金额同比增长150%-290%，地块高溢价特征显著。二、三线城市中的珠海、南京、长沙、乌鲁木齐土地出让成交金额增幅超过1倍，二、三线城市商住用地地价涨幅较高的是天津、珠海、中山、南京等。

但反观楼市成交量却与火爆的土地成交形成鲜明反比。杭州楼市的降价潮一度被媒体提及。2010年，杭州新房价格超越北京，以25840元/平方米的均价位居中国城市房价排行榜的首位。杭州对全国房地产市场而言可谓起着举足轻重的作用。如今杭州的商户型房产数量库存高达44万套，房价已跌落至全国第七位。杭州这轮降价潮也成为了“崩盘论”的有力佐证。

3月份多地楼市成交量走低。以北京为例，截至3月19日，北京楼市成交量连续第5周上涨，然而总体成交量仍处于低位。上海3月份前半月成交量也仅为同期一半。另外，杭州等城市楼盘降价潮似有蔓延之势，南京、广州、北京相继有楼盘降价入市。业内分析认为，受到信贷紧张、自住房陆续入市等因素的影响，市场观望情绪逐步增加。

另外，成交量大幅下滑的情况还出现在上海，据媒体报道，今年3月前16天，上海楼市成交量为38.66万平米，几乎仅为去年同期的一半。报道援引德佑地产研究总监陆骑麟的判断称，按目前市场情况，预计3月成交量会在80万平米左右，“小阳春”难现。

市场观望情绪浓厚

北京的天气逐渐告别了冬日的严寒，但北京的住宅价格却还没有迎来温暖的春天。据亚豪机构统计，北京新建商品住宅价格指数自2013年11月以来，连续四个月出现同比、环比涨幅双双下滑，而且2月新建商品住宅价格指数的下滑幅度是近四个月以来降幅最大的一个月。

而房地产龙头企业万科位于北京大兴的一楼盘开盘价格低于原来预期，引来千人抢购的新闻足以成为亚豪机构统计数据的最好佐证。据了解，万科这套位于大兴的楼盘毛坯房销售均价2.1万元/平方米，比之前万科预计的2.6万元/平方米的精装房价格低了5000元/平方米，即使去掉精装修价格，万科此次开盘价格也要比预期低3000元/平方米左右，出乎市场预料。

万科方面否认降价销售，表明此举是政府价格指导行为。但是有评论指出，标杆房企的低开走量，势必会对市场产生不小影响。北京理工大学房地产研究所所长周毕文分析称，万科精装房改毛坯房销售业是无奈之举，“说明房价飞涨的时代过去了”。陈国强认为，万科楼盘调低价格销售，反映出开发企业对当前市场预期比较谨慎、务实。

科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示，今年1-2月，由于春节因素影响，加之购房者预期全国两会期间，中央政府会明确今年的房地产调控意见，因此买卖双方均持观望态度；同时，银行贷款的难度亦有所增加，使二手房成交周期逐渐拉长，因此在楼市成交数据上出现了较大幅度的下滑。

不少刚需购房者表示，一直被认为不会降价的一线城市，房屋价格都出现了“松动”迹象，也许房价还会进一步下跌。浓厚观望情绪的影响直接反应到楼市成交量冷清上。

楼市进入调整期

实际上，近几年来，由于一些城市房价的居高不下及一些城市存量房消化压力的加大，对中国楼市涨跌的讨论从未停歇过。

中国房地产业协会副会长朱中一表示，从国家宏观的经济形势和房地产十余年的发展来看，房地产结构由过去的普遍性需求，或者严重的短缺，向部分需求在转变。在针对市场差异化中，政府在2013年的调控也体现了分类调控的思路。对北、上、广、深等十几个房价上涨较快的城市，明确提高二套房贷比例、严格限购条件、增加土地供应等，对市场降温起了一定的作用。

依照市场经济的规律，交易量的有升有降和房价的有涨有跌是正常现象。朱中一强调说，不能依据短期内一、二个城市、若干楼盘发生的变化就对整个楼市下“拐点”、“崩盘”的结论，应该将之放在一个较长时期和较宽视野来分析判断走势。

“2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味着房地产牛市结束，进入一个调整期。”经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广说，“信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩，库存水平居高不下，上述三个因素都导致楼市将进入调整”。

在调整成为大势所趋的背景下，一、二线城市地王现象与三、四线城市去化隐忧也日益凸显。但在政府上下限调控思路下，房价不会再出现去年疯狂上涨态势，但也不会大起大落。

“一、二线城市情况最令人担心，如果去掉投资需求，供给绝对是过剩的，政府需要防范泡沫破裂风险。”王小广说。