房地产行业未来发展

房地产行业未来发展（精选6篇）

房地产行业未来发展 第1篇

中国房地产行业发展与未来

自1998年中国正式放开房地产市场后，原来公民享有的福利分房正式告别历史舞台，而“房子”也从原来的“非卖品”变成“商品”。当时流行的“厂长楼、主任楼”等当时按资排辈分房的流行词汇也逐渐从人们嘴边离开，随之而来的是人们不断的抱怨房价怎么越来越高？怎么当初没敢多压套房子？当随便拿个楼盘营业额就可过亿元，当统计部门核算卖房子已是当地最大经济命脉时，地方政府的首脑们视乎找到了那个他们梦寐以求的搞活地方经济、提高GDP最简单可行的办法。与此同时，国内一些具有眼光的其它行业的带头大哥们也再也安奈不住寂寞，纷纷下海；还有那个掌握国民血液命脉的金融系统，一下就发现的新大陆：用储户的钱，给玩房子的人弄个魔术，一下就让储户变成银行半辈子的奴隶。于是中国的百姓的钱越来越少，银行的钱也越来越少，而且可怕的是银行的血液视乎开始凝固了，血液正被房子“钙化”…….有一天，中央首脑发现了这个问题，开始了一系列的疏通工作，可是越疏通发现越拥堵，因为总有人先出来喊疼痛、叫苦，让疏通工作很为难。更有经济专家以支柱产业为噱头大为其主子报不平。百姓抱怨、官员抱怨、连专家都跑来抱怨…….真是唉生一片！

于是中国就出现了很多的世界奇迹，2008年全球的经济都出现的问题，就是个经济大萧条的场面，唯独中国，它的房地产市场却是高歌猛进。连见惯了经济战争的华尔街的经济对冲高手都看昏了头脑。

“钱聚人散、钱散人聚”是中国文化当中很重要的一笔，当欧美将藏富于民的政策坚定不移时，中国想“散富于民”的政策却很难推广，那中央只能取信于民的路线走下去了，于是新一轮抑制房价的政策不断出现，住宅房产受到前所未有的冲击，树大招风，一线城市首先被刺激，由被降价变成我要降，因为他们都发现了，以往火爆得售楼处变得异常冷静，投资炒房的客户渐渐留恋于其它投资。当二级市场、三级市场都感到风暴来袭时，二手中介机构开始关门了，再后来，投资客中的房源成了烫手山芋，一二手经常会有倒挂现象。

但房地产毕竟是关系国民经济的产业，也是金融机构的最好搭档，住宅市场的发展越来越明朗化，以自用居住为目的的客户将是市场的主流，房价会逐步向理性化发展。同时，商业地产和工业地产是很多大型企业开发的新内容，将主导未来5年的行业发展！

房地产行业未来发展 第2篇

浅议房地产行业的发展现状及未来趋势 作者：郭 旻 陈虹坤

来源：《沿海企业与科技》2006年第03期

【摘 要】文章主要对当前我国房地产行业的发展与现状、市场形势及未来发展趋势进行了初步探讨与评述，并提出了看法和观点，具有一定的实际意义。

【关键词】房地产；发展现状；销售；市场

【中图分类号】 F293.30

房地产行业未来发展 第3篇

关键词：房地产,现状,未来,趋势

1 中国房地产行业发展现状

1.1 宏观经济发展与房地产业

1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段

联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明, 发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期, 时间为20~30年。中国人均GDP在1998年达到821美元, 当时正值中国住房货币化改革实行, 房地产业开始进入市场化运作阶段, 也就是真正的房地产业起步阶段;2003年人均GDP接近1300美元, 房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300~8000美元阶段, 正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来, 中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上, 根据国务院发展研究中心预测, 20102020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓, 但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元, 也就是说, 中国房地产业仍将保持15~20年的快速发展。

资料来源:中国指数研究院

1.1.2 GDP与房地产发展吻合度

在经历1998、1999年的低谷后, 国内经济在2000年开始复苏, 2003年时已经走出萎缩, 当年GDP同比增长10%, 2008年进一步上升到18%, 2009年稍有回落, 然而仍然保持8%的增长率, 显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增, 房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%, 根据国际经验, 房地产投资占GDP比重的合理范围在10%~14%, 中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知, 19862009年, 房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974, 与固定资产投资的相关度达到0.997, 房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时, 与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。

1.1.3 居民收入与支付能力

房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下, 房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出, 中国平均房价收入比变动五个阶段特征:第一阶段是19911993年, 房价收入较快增长并处于较高水平;第二阶段是19941996年, 1994年大幅下降后, 进入平稳上升阶段;第三阶段是19972003年, 1997年大幅提高后进入较为平稳阶段;第四阶段是20042006年, 为快速上升阶段。20042006年, 每户住房总价快速上升, 而每户家庭总收入的增速相对平稳, 二者的增速差迅速扩大, 结果导致了房价收入比的快速上升。20082009年平均房价收入比有所下降, 2009年降至7.41, 但仍高于2006年之前的水平, 可见降幅较为平缓。从国际比较来看, 目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的, 低于6.4~8.4的国际平均水平。

资料来源:中国国家统计年鉴

资料来源:中国统计年鉴

1.1.4 居民收入与住房水平

随着中国总体经济的持续快速发展, 城镇居民家庭收入也增长较快, 2007年城镇居民人均可支配收入17175元, 同比增长8.8%, 十年来年均增长率达到10.58%。随着中国城镇居民人均可支配收入的增加, 居民的住房状况也不断改善, 人均住房面积从1998年的18.7平方米上升到2007年的28.2平方米, 年均增长率达到4.7%。根据世界银行2004年的世界各国人均住宅使用面积的统计资料看出, 中国城市的住房面积略高于中等收入国家, 但与发达国家相比, 仍有较大的差距。

资料来源:相关年份国家统计年鉴

1.2 人口因素与房地产业

1.2.1 城市化水平

1996年以后, 中国在加速城市发展的战略决策和重塑工业化模式的大背景下, 城市化进入了高速发展阶段, 在19962009年的14年间, 城市人口由3.7亿上升到6.2亿, 提高了67.6%, 年均增长达到了4.8%。城市化率从30.48%提高到46.59%, 提高了16.11个百分点, 年均上涨1.15个百分点。按照发达国家的发展经验, 当一个国家城市化率达到30%时, 整个城市化将面临一个起飞阶段, 而从30%到70%时, 将进入一个高速发展的阶段。城市化进程的加速, 必然要发展作为城市基本功能要素及市民居住必需的房地产业。

1.2.2 家庭规模与结构

中国人口的家庭规模正在不断小型化, 家庭类型也日益核心化, 三口之家及二人世界已经逐渐成为中国家庭户的主要形式。家庭规模的变化明显, 将主要产生两方面的影响:一方面是住房总套数增加, 大家庭变成小家庭, 人口数量一定的情况下, 住房需求的总套数增加;另一方面将在很大程度上影响住房需求结构, 小规模家庭结构的快速增长, 有可能会对未来住房供给结构和占有性质带来深远的影响, 它会推动小户型需求和租赁的需求。

1.2.3 年龄结构

中国人口年龄结构和变化趋势表明在未来十年内仍将继续保持旺盛的住房需求。中国在19621972年期间曾出现过一波生育高峰期, 人口出生率超过30%, 对应其子女年龄在19821992年又出现一个生育高峰, 自然生育率19.7%~23.3%。按照25年后这部分人口进入家庭形成期的一般规律, 中国约在20072017年期间将会出现一波新家庭高峰, 这可能会引起两类住房需求, 一是新家庭独立购买或租赁住房, 二是限于支付能力而先与其下一代共同完成改善性升级, 此后再随着新家庭收入的增长而分户。

1.3 国家政策与房地产业

1.3.1 保障性住房政策

2007年8月, 国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间, 保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点, 住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系, 将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系, 以满足不同居民的购房需求。

对于中国, 从短期来看, 目前保障性住房的投入相对很小, 短期增加的供应有限, 受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群, 房价上涨的推动力基本不受影响;同时, 房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分, 短期内减少财政收入增加支出, 执行上存在很大困难, 今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入;中长期来看, 国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策, 明确了国家对于房地产业的产业方向, 从源头上引导保障性住房的建设, 未来保障性住房力度将持续加大, 对市场的影响会逐渐显现, 结构性的调整将引起行业主体的变化, 商品房市场份额将减少, 商品房利润率将会因保障性住房的影响而回落。

1.3.2 物业税

国税总局相关人员表明中国将积极稳步推行物业税, 目前已经在上海和重庆两地开始积极推行。从国际范围来看, 房地产的保有环节税是发达国家地方财政收入的主要来源之一, 开征物业税符合国际潮流。

如果开征“物业税”则将彻底改变商品房价格内所包含的税费构成, 将原有由开发商缴纳的税费分期由政府通过物业税收取, 均摊到房屋的保有阶段。如此一来, 开发商不必集中将如此多的税费一次性缴纳, 开发成本必将大幅度下降, 商品房价格也将下降。

开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本, 对投资和投机性需求的抑制作用较大。“物业税”是以房屋价值为税基的, 是随着房屋市值变化而改变的。房屋价值如果提升了, 则购房者在持有环节中将背负重税, 若是用于投资用途的, 出租的费用赶不上缴纳的税费, 投资回报期大大延长, 商品房的投资价值几乎失去, 市场上购买房产用于投资的人群将大大减少。

1.3.3 新政策对市场的影响

2011年1月国务院发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”, 提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期, 特别是明确提出“房价控制目标”, 加上限购措施的大力度、大范围执行, 将大大改变参与各方预期, 特别是购房者 (包括投资者) 对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另外, 二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本, 也将增加投资性购房的获利风险, 抑制投资投机性需求的释放。一系列政策将对市场需求产生显著影响, 特别是对大中城市和更多可能实行限购政策的城市, 市场需求将得到显著抑制, 短期内市场量价调整不可避免, 长期来看, 房产税配套改革逐步进行, 市场短期的调整和阵痛有利于市场长期健康、稳定发展。

2 房地产市场发展趋势分析

从宏观经济上看, 中国人均GDP超过2000美元, 长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高, 消费结构也会变化, 这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段, 房地产投资在其中起着重要的贡献作用, 国外经济发展历程也证明, 国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。

同时, 中国人口的城市化正处于加速阶段, 城市人口购买能力不断提高, 住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构, 小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。

国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化, 货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力, 开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下, 很有可能会出现新的融资渠道, 房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开, 各种资源向营运效率较高的企业集中。

保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜, 保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分, 结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现, 短期内由于市场供应量有限, 对整个房地产市场影响有限;中长期看, 结构调整无法避免, 行业利润率将回落到合理水平, 开发企业也将更多涉足保障性住房开发。

房地产行业未来发展 第4篇

本届峰会主题定为“新格局、新趋势、跨界共赢”。会议邀请到中国房地产业协会副会长苗乐如、北京房地产业协会秘书长陈志，优客工场董事长毛大庆，万科集团高级副总裁刘肖，京投银泰总裁高一轩，当代置业总裁兼执行董事张鹏等房地产业人士参与探讨房地产如何在市场分化的局面中保持业绩的持续稳定，如何在互联网等新工具的冲击下维持共赢共生。

中国房地产业协会副会长苗乐如：

房地产仍是支柱产业 去库存要推动供给侧改革

苗乐如作主题演讲时说，房地产总体上还是要把握向好的态势，抓住发展的先机，应是2016年社会各界，包括各级政府，跨界企业，购房和投资房地产人士谋篇布局的基点。

一、房地产回暖向好的态势将进一步巩固发展。2016年是我国“十三五”规划开局之年，推进结构性改革关键之年，落实中央城市工作会议起步之年。在这一背景下，2016年的房地产市场必将是2015年房地产市场回暖向好的巩固发展之年。

以三句话作为研判，一是稳定住房消费的政策利好持久，二是市场触底，稳定向好，三是去库存初见成效。

二、充分发挥房地产业在经济新常态中的产业作用。一是房地产业仍是“十三五”期间乃至之后一定时期内我国经济社会发展的支柱产业；其二，我们必须考虑到，按照“十三五”发展的五大理念，对房地产领域提出了时代的要求。民生方面，我们需要完成解困攻坚中的住房小康的艰巨任务。面对生态文明建设和绿色发展的要求，房地产业及建筑施工、建材等上下游产业要以推行应用技术为引领，实现住宅产业化、建筑产业化的开发建设施工方式的转变。

三、高度关注地方“十三五”规划和落实中央城市工作会议的部署，抓住机遇，赢得新发展。

一是房地产的分化是房地产区域性特性的本质表现。今年各地将审议通过地方出台十三五规划，部署落实中央城市工作会议的工作安排，地方决策必然呈现因地制宜的发展蓝图，应是企业谋篇布局的前提和机遇。二是中央工作会议明确化解房地产库存，不仅准确地诊断出我国房地产发展的病灶，更是对房地产发展规律的认知。市场分化，库存高位，不止于我国经济发展换挡于中高速，更在于我国城市居民人均住房面积已达33平米，户均一套住房，住房市场已经由供需紧张高速发展阶段转入供需基本平衡的常态下的发展阶段。

苗乐如在主题演讲最后补充说，对库存高位的地区，应从实际出发，控制新增土地、新增项目，合理宽限在施、在售的项目的时限。还要积极推进城市再生工程，开拓城市投资新亮点，建设和谐宜居，富有活力、各具特色的绿色智慧的现代城市和新型城镇。

北京万科总经理刘肖：

房地产+互联网是“客户、服务、生态、共享、特种兵”思维

刘肖作主题演讲时说，所谓互联网行业的思维，具体来讲是对房地产行业的重构和改变，是互联网对房地产的冲击，房地产本身还是一个相当线下、相当实体、相当基于衣食住行的和相当接地气的行业，它可能和互联网的改造距离，不像消费行业这么快。

我认为房地产的互联网思维包括几个方面。第一个方面是房地产的互联网思维本质是一个客户思维。其实黄金时代，20年的房地产，很少有企业完全用客户导向来设计产品流程的，某种意义上说，当我们这一代人谈房地产行业的时候，常常是从土地、投资、设计产品、施工，然后去销售，以这种传统的流程方式去看待房地产行业。但是今天互联网给各个行业最大的改变是如何去最好的贴近客户的需求，如何以客户来重构我们的业务流程、生产流程和我们的管理流程。

第二个方面，房地产的互联网思维，我认为是一种服务思维。过去我们常常把房地产看成是一个建设的企业，而今天我们会发现这个房地产越来越变成一个服务的企业，我们相对其他的产业来讲，很多时候我们认为我们是低频的交易，而很多行业是高频的交易，我们认为是低客户黏性的交易，而很多行业是高客户黏性的交易。但今天我们再做房地产的时候，我们会发现，我们和客户的关系，可以从低黏性向高黏性转变，可以从低频到高频转变，因为你发生的关系，不仅是购房那一刻，还包括后续所有的服务、所有的配套和所有关于他生活的方方面面。

互联网给房地产的第三个思维，我认为是生态的思维。其实生态意味着更竞争，生态也意味着更合作。其实很多时候，我们容易把握生态系统的合作，人更愿意其合作，但生态竞争也非常的重要，我自己是觉得不要轻易去谈平台，有的时候我们具有的各种资源联合在一起，就很容易把事情做成，很容易成为平台。但是成为平台和生态系统的区别是，这个平台一定要把双方最优质的资源，在各自领域成为最优质的资源结合在一起，才是一个有生命力的平台，否则只是一个嫁接的平台。

第四个思维是互联网确实让房地产有了更多的共享思维。一个好的房地产同样可以重构产业模式，很多上下游通过我们给他们提供后台的服务，比如共享实验室，比如共同的绘图室，等于是重构了设计产业系统，使每个设计公司更高效。我想共享思维同样也是房地产的互联网思维的重要部分。

第五个方面，房地产对我个人来说，今年最大的感受是特种兵思维。我们的资源、组织架构，今年北京公司，万科的北京公司和北方区域的很多公司都实现了组织架构的一些变化，这些变化的价值观的最圆点，就是让所有的人更贴近客户，更贴近决策，把所有的资源都放在前端，就像一个特种兵作战一样，把很多作战单元放在前端，这也是我今年的一个最大体会。

刘肖最后说，科技进步这么多年来，一直在改变着生意模式，生意模式最终随着时代的变迁，也会改变人和人之间的关系。当我们刚才谈到客户思维、服务思维、生态思维、共享思维、特种兵思维的时候，其实万科集团也在思考我们哪些东西是不变的，哪些东西应该是主动滞后而变的，包括人和人之间的关系。万科集团希望能够坚持三好：好房子、好服务、好邻居，在这些互联网思维的转变下，好房子我们希望能够仍然具备执著的工匠精神，好服务仍然坚持朴素的人文主义，好社区我们还是希望有和谐的时代理想。所以，我相信互联网，我相信+互联网派更多是拥抱互联网，拥抱互联网给我们带来的变化，同时我们相信房地产，从黄金时代到白银时代，我们也要传承很多，我们也有很多不变的事物。

优客工场创始人毛大庆：

互联网的内核是共享 房地产业外延是服务

毛大庆作主题演讲时说，如果我们承认互联网时代确实到来的话，以链接为特征的信息时代，企业必须善于撬动所在商业生态圈的最大价值，方能保持你的领先的竞争能力。而健康、稳定和自恰的生态圈应该具备的特征是什么？是三个“性”，一个是成员的异质性，第二个是关系的嵌入性，第三个是个体与整体、与当前和未来之间的互动性。这恐怕是导致各种各样的传统行业思考和寻找到客户的非常重要的思想指南。

互联网其实都是共享的案例，全部都是链接的案例，当以链接为标志的信息时代产生的时候，你要能够撬动的是你所在生态圈里的最大价值。房地产行业涉及的外延产品全部是服务，房子以后只是一个承载物，就是一个躯壳而已。

中国房地产到底是什么趋势，我觉得今天的状态肯定仅仅是一个过渡期，而且今天的状态存在大量的问题。我们的城市明显的分化，二三四线在拼命想怎么去库存，我估计去完库存以后，再投资那儿买地的热情，我估计也不会一时半会重燃这样的热情。北京、上海这样的城市，地价已经远远透支了未来的我们的承载能力，这样的状态下，我想迫使房地产人可能要思考的是我们用什么样的新业务模式，用什么样的+互联网的态度，能够真正抓住未来的主流客户。万科过去三十几年的成功，我想最成功的一件事情是选准了定位，做主流住宅，抓最大的客户群。我想这一条构成了万科过去的成功。

在未来的中国房地产的成功，仍然是要抓主流的客户群，抓最大量的和最核心的这一群人，用的思想和万科在30多年前的思想绝无两样，还是现在这样的思维方式，只不过你的客户变了，抓的手法变了，和吸引他的办法也变了。我想给房地产出了一个很好的题目，不倒逼，不碰见困难，不可能产生伟大的企业和伟大的经营模式。

房地产行业未来发展 第5篇

对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。

而刚刚过去的2012年，则无论对于整个中国经济而言，还是对于房地产行业而言，都有着重大意义，作为本届政府执政的最后一年，同时也预示着新一轮政治周期的开端。在此时间结点上，我们将对过去的2012年做一次全面的盘点，看看在这承前启后的一年中，房地产行业究竟发生了些什么，同时对即将到来的更为意义深远的2013年做些许预测，希望能够在这新一轮周期的起点上，率先抓住未来行业发展的机遇。

[ 回顾篇：行业在震荡中企稳回升 ]

如果说2010-2011年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2012年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2012年无疑成为了行业全面回稳的一年。

一、2012年房地产业所处的宏观环境喜忧参半

1、经济环境：前三季度经济超预期下滑，基建投资、房地产回暖推动四季度温和复苏

2012年我国宏观经济走势令人堪忧：外部环境方面，欧债危机不断反复，发达国家经济分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行，全球经济增长明显放缓；内部环境方面，近年来国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面临较大下行压力。从数据上看，2012年GDP增速持续放缓，三季度跌至7.4%，形势严峻程度一度超过预期。四季度起，国内经济其实出现了比较明显的复苏，其主要推动力来自于两个方面：其一，地方基础设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；其二，房地产市场企稳上行，带动建设活动温和回升。两者很大程度上掩盖了出口端的持续低迷，以及私人经济部门的去库存重压。从全年的角度看，2012年宏观经济的最终收官，对于各方而言都还是可以接受的。

2、行业环境：下半年以来行业景气度转好，信贷加速投放改善行业资金状况

房地产行业景气度方面，2012年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%，全国房屋新开工面积更是由正转负；而由于今年以来整个房地产行业环境的好转，销售指标率先企稳反弹，企业信心逐渐恢复，8月份以后景气指标陆续触底，截止11月，房地产开发投资累积增速已在回升至16.7%，而新开工方面，8月单月增速今年来首度转正、前11个月累积增速跌幅也从-13.4%(8月份)收窄至-11.1%。总体来看，下半年以来行业景气度回稳的趋势非常稳固。

信贷投放方面，2012年以来以5月份为分水岭呈现先稳后增，5月份中央政府开始强调稳增长的重要性，随即各地方重大项目陆续开工，新增贷款明显反弹；前11个月累计放出了7.75万亿元的信贷，已经超过去年全年7.47万亿元的水平，今年全年新增预计将接近8.5万亿的规模。在此背景下，房地产企业资金情况也同步得到改善，截止11月，2012年房地产企业本年到位资金已连续7个月呈现增长，前11个月同比增长14.1%，其中来自个人按揭贷款贡献最大，增速达到23.7%。

3、政策环境：中央层面口风始终严谨，地方政府闯关由显性转为隐性 中央层面来说，相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上并没有全新的政策出台，但是，中央层面对调控的口风一直维持在相对严谨的层面。中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，敲边鼓式的提醒从未间断；此外，中央对于个别放松力度较大、舆论反应强烈的地方性放松仍然坚决叫停，例如年初时的芜湖财税补贴、年中时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。

地方层面来说，相比2011年个别城市超越中央底线的触碰限购红线，今年以来明显变得更加谨慎，“闯关”举动从2011年的显性逐渐转向隐性。从地方政府政策调整形式上来看，今年多采用的是调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠这样比较温和的方式。根据研究中心统计，2012年至今全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从年初时相对较轻的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例。二、一二线城市引领全国市场销售明显回暖

1、全国总量：2012年全国市场交易规模将再创新高

统计局数据显示，2012年前11个月全国商品房销售面积达到9.17亿平方米，同比上涨2.4%，今年以来首度同比归正，鉴于2011年12月份的成交低位因素，我们预计全年同比涨幅将在前11个月基础上进一步扩大，2012年市场销售量再创新高已毫无悬念。

纵观今年房地产市场运行轨迹，基本可以分为四个阶段：第一阶段是1-2月，彼时正值春节，加上政策环境仍相对偏严厉，因此市场交易仍然延续2011年的低迷状态；第二阶段是3-6月，政策面相对宽松的格局逐渐成型、全国品牌企业依然延续去年降价跑量的策略，导致市场刚需开始集中释放，推动各城市交易量快速攀升；第三阶段是7-10月，由于市场销售持续良好，因此大多数企业资金压力明显缓解，而之前持续跑量所导致的利润大量流失逼使企业价格策略逐渐趋于保守，但购房者一方却依旧停留在前期“不降价，无销售”的惯性思维，市场交投双方正展开新一轮的博弈，导致交易量较前期有所下降，市场进入一个相对平稳的阶段；第四阶段是11-12月，各重点城市市场交易量出现年底翘尾，究其原因，时逢年底，一部分前期价格策略相对保守的中小型房企，由于时逢年底业绩冲刺，因而推案规模和促销力度有所增加，另一方面，过去3-4个月出现在各大重点城市中的价格回涨暂告一段落，相当一部分购房需求担忧明年市场进一步回暖进而加快入市。

2、各线城市：一二线城市市场明显好转，三四线增长趋势有所放缓

从全国24个样本城市中看，一二线城市市场状况显著好转，2012年样本一二线城市销售面积同比分别上涨了33%和32%，而其2011年的成交量同比则均下降了19%；而三、四线城市增长趋势则有所放缓，今年样本三四线城市交易量同比增长15%，涨幅较2011年大幅收窄。城市间出现上述分化，主要原因在于去年一二线城市深受调控影响，市场需求被严重积压，而随着今年政策面的逐渐宽松，需求得以集中释放；而三四线城市未在本轮调控政策的覆盖区域，而近年来在整个行业层面上出现了进军三四线的浪潮，导致前期诸多热点三四线城市市场快速膨胀，但与此同时，这类城市经济发展水平依然落后、市场需求规模相对有限的缺陷也逐渐显露出来，在经历了前几年的快速扩张之后，市场有效需求正遭遇阶段性低谷。

3、产品需求：热销项目结构发生渐变，刚需、改善、投资类需求陆续入市 2012年以来，伴随着房地产行情的逐步好转，购房需求经历了一个从刚需、改善再到投资逐步持续释放的过程。

3、4月份市场热销项目依然延续了去年年底的一波以刚性需求为主的行情，如上海的保利叶语、广州的碧桂园凤凰城等；6月以后，中大户型的改善型产品也开始在热销项目上崭露头角，典型项目如上海的中海紫御豪庭、南京的世茂外滩新城，均创造了开盘销售破亿的亮眼成绩；而7、8月以后，包括旅游度假产品在内的异地投资类项目也进入到热销的队列中，最具代表的例子如启东的恒大海上威尼斯，开盘当天售出2509套房源，备案金额超过20亿元，再如惠州的碧桂园十里银滩，项目主要客群为深圳、广州等周边的异地投资客户，开盘当天成交3300套房源。

三、全年土地市场成交下滑，下半年开始市场热度有所回升

1、全国总量：全年土地市场量价齐跌，下半年行业环境持续好转后有所起色

2012年全国24个样本城市土地市场成交总建筑面积4.45亿平方米，同比下降11%，平均楼板价为2257元/平方米，同比下降7%。

分阶段来看，今年土地市场先抑后扬的特征非常显著，1-5月份由于房地产市场刚从低迷期中走出来，此时房地产企业普遍将关注重心放在销售端，而对于刚刚有所起色的政策环境也仍有余悸，因此表现在土地市场上即是成交量相对委靡，以样本城市为例，今年前5个月共成交土地1.5亿平方米，仅相当于2011年同期的61%，而平均成交楼板价也较2011年同期下跌8%；

下半年之后，随着行业大环境持续改善，企业销售状况好转，带动土地市场交投逐渐复苏，尤其是一部分在过去一年由于担忧调控延续而在投资环节全面收缩的房企，开始显露出强烈的补库存的意愿，如在年初时曾号称进入“冬天模式”、“今年不轻易拿地”的万科，下半年以来每月都有200万平方米以上的新增土储，10月份更是拿下448万平方米土地，创下其近两年以来单月最大手笔，从市场数据来看，6-12月份24个样本城市月均成交土地4300万平方米，已经超过2011年月均水平；从地价的角度看，经过6-8月份的企稳过渡，9月份之后开始出现明显攀升，最近三个月，北京、广州、上海等核心城市高溢价成交地块、甚至地王不断涌现，北京万柳地王高达33831元/平方米的楼板价曾一度引起轰动，时隔半月，霞光里地块成交单价高达37875元/平方米，进而成为新单价地王。

2、各线城市：二线城市土地市场交易保持平稳，三四线城市地价保持快速上涨

今年土地市场总体成交情况不甚理想，各线城市的表现也存在较大差异。从成交量角度看，一线城市和三四线城市今年土地交易规模均大幅度萎缩程度，跌幅分别达到39%和35%，究其原因，我们认为一线城市由于地价平均水平偏高，在调控主基调未变、企业普遍加强风险管控的背景下，土地成交不畅是完全可以预料的结果；而三四线城市方面其实也是受困于风险因素，只是这部分城市的风险不在于地价高，而在于未来短期内房地产市场需求的不确定性，过去两三年整个行业范围内出现进军三四线城市的浪潮，而从今年市场的反馈来看，相当一部分前期热点的三四线城市市场已经出现了交易低谷，而这必然已经引起企业的警惕。而与前两者相比，二线城市无论在地价还是市场需求方面都更为可控，因此从土地市场来看交易量与去年基本持平。

从地价角度看，一线城市虽然土地成交总体低迷，但由于稀缺因素，地价仍与去年持平；二线城市方面今年平均楼板价下跌14%，在我们看来，这与相当一部分地方政府主动调低出让底价有重要关系；而三四线城市方面，尽管今年土地成交量下滑，但地价依然走在持续上涨的轨迹中，这与这部分地区本身处于城市基础设施建设的高增长期有关，但就27%的涨幅来看，其土地市场热度过高的风险依然存在。

3、流拍、溢价：地方政府改变拍卖方式抑地价，流拍率同比小涨、溢价率回落

2012年全国30重点城市土地流拍率为9%，与去年相比提升了1个百分点。2012年上半年流拍率相对较低，主要是土地供应量大幅收缩，而随着下半年土地市场回暖，地方政府集中供地，导致流标地块数量有所增长。

2012年土地市场底价成交占主流，高溢价地块占比出现明显下滑，全年平均溢价率在50%以上的占比仅为4%，与2011年相比下降8个百分点，较2009年、2010年时的33%和24%更是明显偏低。这一方面是由于企业拿地整体较为理性，尤其是上半年典型企业多为底价拿地，竞争不激烈，另一方面也是政府调控的结果。2011年5月，国土部重申溢价率超过50%的地块需上报，而2012年以来杭州、广州、济南等城市在竞拍方式上也做出了改变，如采取

“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”等方式，这使土地出让溢价率得到有效抑制，所以2012年从总体来看，高溢价地块并不常见。

[ 展望篇：新十年两大关键字推动行业持续发展，2013年春意已现 ]

2013年将是新一届政府执政的第一年，是新一轮政治周期的第一年，其将为未来十年整个经济的发展定下主基调，对于房地产行业而言，刚刚经历了2012年的触底回稳，其上行趋势能否在2013年得以延续，相信这是广大房地产企业当前最为关心的话题。站在这两个层面上，我们将对未来十年行业发展的重要方向，以及2013年房地产市场走势作出判断，一家之言，仅供参考。

一、新十年两大关键字

1、“新型城镇化”将是未来十年房地产行业最大利好

在过去的十年中，伴随着全国城镇化进程的推进，中国总共新增大约2亿的城市人口，按照人均30平的住房需求测算，这将为房地产市场带来了60亿平方米的需求；但是根据国家统计局公布的数据，过去十年全国商品住宅竣工面积总共不足50亿，也就是说单单是城镇化就造成了10亿平方米的供应缺口，而这才是过去房地产市场能够抵御一切调控、越挫越勇，进而缔造黄金十年的真正秘密。那么在未来的十年，城镇化还会给房地产市场带来如此巨大的推动力吗？毫无疑问，答案是肯定的。

李克强总理在2012年的多次讲话中提到，未来中国经济增长模式必须从依赖出口转变到依靠内需上来，而城镇化正是我国最大的内需。由此可见，在新十年中中国的城镇化进程将继续提速，而更为重要的是，未来的城镇化将从以往关注速度转变为更关注质量。

在过去相当一段时间内，我国的城镇化、尤其是相当一部分中小城镇的城镇化，更多体现在数字形态上的提高，而在相关产业发展上却明显落后，相当一部分所谓的新市民无法融入城市生活的渠道，甚至中西部的部分城镇出现“赶”农民进楼的现象，如此的城镇化确实在一定程度上导致了三四线城市房地产市场真正的新增有效需求其实相对有限。而这样的局面在新十年中有望逐步改善。

在十八大会议政府工作报告中，我们观察到关于城镇化进程的表述发生了重要的变化，首次提出了城镇化、工业化、农业现代化和信息化四化同步发展的理论：工业化为城市提供更多的非农业就业机会；农业现代化提高农村劳动生产率、进而释放更多的农村人口，更可在部分农村实现大型产业结合的经营模式，推动农村直接升级为城镇；信息化则是促进工业化和农业现代化更好更快实现的重要推手。综合来看，将工业化、农业现代化和信息化和城镇化进程捆绑在一起，已经成为未来我国促进更有质量城镇化的基本国策。在此情况下，未来我国城镇化将为房地产市场创造更多真正意义上的有效需求，对于房地产行业发展来说，尤其是三四线城市来说，或许才是真正的春天。

2、“保障房建设”将是未来十年行业发展重心

在过去的调控十年中，被外界诟病最多的是房价越调越高。究其根本原因在于顶层设计的缺乏，政府对房地产市场发展方向的掌控基本是头疼医头、脚疼医脚的应对式调整。而事实上，早在1998年房改之初，朱镕基总理便对房地产行业的发展方向有过非常具体周详的顶层设计，在当年著名的国发(1998)23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，住房双轨制的蓝图就已经写就，根据文件的精神，高收入人群应通过商品房市场改善居住条件，中低收入人群则通过政府保障房解决住房问题，并在此基础上发挥房地产业对经济持续增长的推动作用。但是遗憾的是，在这之后的十余年里，由于种种原因，上述规划并没有得到很好的落实。

那么，站在当前这个时间点上，房地产业重拾顶层设计，是我们已经可以看得到的未来行业发展趋势。首先，从近两年政府的调控思路来看，保障房的建设工程已经在逐步推进，5年3600万套的建设目标已经被层层分包给各级地方政府，各地保障房每年的新开工数量也都有了一个详细的计划表；其次，从十七大以来中央层面上对房地产调控的分工来看，温家宝总理主抓政策调控，而李克强作为副总理时则主抓保障房建设，而十二五规划中全国5年内新建3600万套保障房的计划即由李牵头制订，而根据我们的监测，2012年以来李在公开场合关于房地产调控的讲话共计24次，而每一次都无一例外提到了保障房，从中可见新一届国务院总理对保障房的关注。可以预见，在新十年内，保障房体系建设仍将是中央政府在住房问题上的最重要工作。

毫无疑问，伴随着浩浩荡荡的保障房建设工程，未来势必将分流一部分商品房市场需求，尤其是中低端需求。但是，在短期内我们认为尚不必过分忧虑，尽管保障房覆盖中低收入人群是大势所趋，但是从目前来看依然存在着许多亟待解决的问题，其中首到其冲的即是资金渠道，当前各地保障房建设资金来源主要有三种渠道：其一是以政府信用做担保，向商业银行做无抵押贷款；其二是地方政府或国有开发企业发行的债券；其三是政府在土地出让的环节强制性要求企业必须配建一定数量的保障房，综观以上三种融资模式，无论哪一种都不能产生可持续的资金循环，这已经使得我国保障房体系建设严重受困，从这个意义上讲，5年3600万套的规划能否如期完成其实尚未可知，2012年全国保障房建设目标从1000万套下调到700万套，2013年目标继续下调到600万套，这其中反映出中央层面已经对当前的保障房建设思路做出了一定的反思。

在我们看来，本轮保障房的集中开工高峰始自2011年，按照保障房规划建设周期，第一波供应高潮至少应该在2014年之后；根据我们的测算，2012年竣工的保障房规模大致占当年商品房总竣工量的10%，2013年这个比例大概将在15-20%之间，因此，单从2013年一年来看，保障房入市规模远不足以对商品房市场造成太大威胁。

二、2013年走势预判

1、宏观经济：政府投资将确保经济总体平稳，中长期结构转型仍有不确定因素

2013年将是党的新一届领导集体上任后的第一个完整的财政，预计其“稳增长”力度将会超过2012年，因此，我们对于明年经济层面的基本判断仍然是政府投资引导国内需求，在此推动下，2013年中国经济将暂时走出增速快速下滑的局面，但在稳定增长中寻求结构转型的基调目前看来并没有改变。内在层面，国内人口红利结构正在发生转变，过去十年里支撑我国经济快速发展的廉价生产要素已经不在，传统制造业竞争力将面临巨大挑战；外在层面，当前中国主要贸易伙伴都无法看到明确的复苏希望，美国复苏缓慢且面临“财政悬崖”，欧洲债务危机仍在持续发酵，经济仍处在较大的下滑风险当中，目前出口中增长最为强劲的是新兴市场国家，但也无法完全替代欧美国家需求。

综合判断，我们认为2013年依靠投资拉动GDP应能维持在8%左右的增速，但从中长期来看，经济不稳定因素依然存在，这对于政策前景尚不明朗的房地产行业来说，也许反而是较为理想的局面。

2、行业政策：限购政策仍将存续，房产税短期内对市场影响有限

在当前这个时间点上，相信整个行业最关注的话题，是本轮以限购为核心的政策调控在2013年会否出现变化，尤其是在中央最高层领导人已经换届的情况下。对此，我们的看法是：其一，住房问题事关经济和民生两大领域，要对房地产行业持续十年进行调控，这绝非一两个领导人可以凭借一己之力推动的工程，房地产调控一定是在党中央、最高决策层得到了相当的支持；其二，新一届政府的主要领导人也正是当前调控的主要执行者；其三，房地产调控在民间客观上确实具有相当广泛的群众基础。综合以上三点因素，我们认为2013年调控主基调不会出现逆转，限购政策将继续执行。

但是另一方面，限购政策不退出并不意味着2013年房地产政策面会更紧张。事实上只要中央层面不进一步加压，地方层面就仍然存在松动的压力和动力；而从2012年以来的现实经验看，只要中央和地方在政策尺度的拿捏上达成相对共识，市场交易量就足以企稳回升，同时在适当的政策压力下整个行业也不至于过热，在我们看来，对于新一届政府而言，对宏观经济走势起到举足轻重影响的房地产业，能够保持这样平稳的状态恰恰是最合适的局面。

至于另一个行业内的热门话题——房产税，我们认为扩大试点范围基本已经板上钉钉。但是不容忽视的一点是：从当前已经试点的上海和重庆来看，无论从只征增量不征存量的税收范围，还是从税率本身来看，其真正对市场所能产生的影响依然十分有限。以上海为例，2012年以来新购商品住宅中仅有1/3的部分被纳入应税范围，而根据2011年税务局的数据，当年上海地方财政收入中产生于房产税的部分是22.1亿元，仅占总体的0.6%。基于以上我们认为：即使2013年房产税的试点城市数量增加，但是考虑到当前房产税的实际现状，而短期内又不具备全面清算存量的条件，起码在2013年内，房产税仍然不会对房地产市场造成太大影响。

3、市场走势：开发投资温和上涨，2013年全国市场量价齐升 房地产开发投资方面，2012年前11个月投资增速已回升至16.7%，随着行业大环境的持续改善，该增速已基本企稳；对于2013年，我们可以从两方面去判断：首先，2011年1000万套保障房新开工的结转效应依然存在，将使2013年保障房投资继续维持在高位；其次，房地产行业整体环境的持续好转将提升企业信心，商品房投资企稳回升应是大概率事件，但受困于新开工数据短期内仍将负增长的拖累，预计2013年投资额增长幅度有限。综合来看，我们判断2013年全国房地产开发投资增速大致在18%左右，较2012年微幅上涨。

交易量方面，2012年前11个月全国商品房销售面积9.17亿平方米，近三年以来12月单月占全年比例稳定在20%左右(前11个月缺漏数据年底统一入库)，故判断2012年全年销售量大致将在11.5亿平方米，同比增幅约为4.3%；对于2013年，由于行业内外部环境持续趋缓，故市场增长速度高于2012年应无悬念，以此来看，2013年全国商品房销售面积将突破12亿平方米。从城市来看，一、二线城市，只要行业政策环境不出现恶化，预计2013年交易量将继续2012年的上升趋势；而对于三四线城市，我们认为可以分为两类：其一是近两年市场迅速发展的热点三四线城市，在经过2012年盘整后，2013年将迎来新的复苏，至于另一部分数量庞大的普通三四线城市，2013年将是其崭露头角的新起点。

房价方面，预计2013年全国商品房销售价格将在2012年的基础上上涨5-10%。分城市看：一二线城市中心城区由于最近两年持续的严厉调控，房价涨势基本停滞，预计2013年将出现强烈的补涨效应，预计涨幅将在10-20%；而城郊板块方面，由于主力客需以首置和首改为主，因此价格敏感度相对偏高，开发商大幅度涨价仍将迅速失去市场的支撑，这类区域2013年房价将呈现10%以下的温和回涨。至于三四线城市，由于市场本身正处于发展的大方向中，在行业大环境转好的情况下，热点城市涨幅将相对较大，而普通三四线城市由于市场规模普遍较小，因此房价走势受具体项目的定价影响更大。

4、产品需求：刚需项目主流地位不变，改善、投资等产品将呈“百花齐放” 从项目结构上看，2009-2010年九大重点城市90-140平米房源成交套数占总量的比例保持在40%左右，而90平米以下中小户型占比大致在30%左右，另外140平米以上大户型也占到30%左右的比例，在我们看来，这样的结构比例与一二线城市市场需求的构成是符合的。时至2011-2012年，由于限购政策的介入，一二线城市中高端项目成交占比明显萎缩，近两年90-140平米成交占比降到33%和36%，而140平米以下占比更是低至23%，相应地，90平米以下中小户型占比则连续两年突破40%。在我们看来，过去两年重点城市中高端需求存在较大面积的积压。

对于2013年，由于限购政策的存续，刚需类产品依然将是市场成交的主力军，但其所占份额将较2012年则将下降，而改善、投资类产品销售状况将在2012年下半年基础上继续好转。改善需求相对于首置刚需而言，购买力更强、但购房急迫性较弱，因而在2011年房价预期总体看跌的背景下这部分需求入市积极性偏低，而随着整个市场环境的企稳回暖，预计2013年一二线城市中规模巨大的改善需求将全面回归，所占市场比例将在2012年基础上明显提升，大致将回归到40%左右的水平；而对于投资性需求而言，依然存续的限购政策将是其回归的最大桎梏，2013年异地投资将仍然是这部分需求最大的释放渠道，类似于惠州碧桂园十里银滩、启东恒大海上威尼斯这样的销售佳绩将继续在二三四线城市涌现。

5、土地市场：政策趋稳供需两旺，2013年土地市场将量价齐升 土地市场将延续2012年四季度以来的热度，2013年土地供应量及成交量总体上将保持稳中有升。具体来看，1月末、2月初，各地推地热潮仍将持续，土地成交量保持较高水平，这之后成交量将有所回落进入平稳期，下半年、尤其是四季度，土地成交量将再度上扬。

从各线城市来看，一线城市土地成交量将比今年有明显增长，其中深圳将以大量城市更新项目为土地开发主要手段，二线城市的成交量将持续今年的增长态势，而三四线城市将出现冷热不均现象，发展潜力相对较大的三四线城市土地成交量将较今年小幅上涨，而其他三四线城市的土地市场较不看好。

土地价格整体走势也将是温和上涨的，具体来看，一季度末土地价格或有小幅回落，但跌幅不会过于显著，主要是受到推地结构调整、传统淡季等影响，对于今年没有拿地的企业是补充土储的窗口期，此时土地市场竞争较少，有利于低价拿地。二季度之后，如果没有更为严厉的政策出台，土地成本将有显著攀升，三四季度土地价格将达到峰值。

从流拍、溢价来看，在政策趋稳的预期下，2013年土地市场将好于2012年，土地流拍率也会相应回落，流拍地块将集中在一季度末、二季度初；而高溢价地块数量则不会出现爆发性增长，应该只是小幅提升，主要集中出现在2013年四季度。

【结束语】

在刚刚过去的2012年，中国经济遭遇到了始料未及的困境，问题既来自于外部，也来自于内部；与此同时，房地产行业却在经历连续两年调控之后迎来了些许转机，政策环境逐渐缓和，市场交易量温和复苏，品牌房企销售业绩也较为理想。

然而我们也看到，企业的整体利润率持续下降，销售在城市之间、企业之间分布的不均衡性加剧„„未来仍存在较大的不确定性，能否在行业转型的大浪中破浪前行取决于对大势的把握和专业性的增强，更重要的是二者之间节奏的把控。

当新一届政府正式跃上历史舞台时，房地产业，这个在过去十年里既扮演了推动经济增长的“好孩子”，同时又充当了引发社会激烈矛盾的“坏孩子”，这样一个充满矛盾的角色，将会何去何从？作为房地产行业里的一员，无论新的十年会给我们带来怎样的机遇，又会让我们迎接怎样的挑战？积极修炼内功，顺势而为，迎接改变，才是迎接未来的最好方式！

足疗行业未来发展. 第6篇

随着人们的物质水平的提高, 对精神层次的最求也越来越高, 不但装修要高贵, 服务设 施完善、服务水平也要提高。总体来说未来几年足疗行业的发展将会是大力发展的时机。前 景无限广阔。

一、足浴行业的现状

现今, 足疗足浴店是遍地开花、百花齐放, 随着竞争力的加剧, 利润空间现在小了很多。但是, 任何一个产业达到一定的阶段后肯定会面临淘汰升级, 现在就有明显的感触, 小型足 疗店、硬件设施不到位、辅助设施满足不了现代人的需求,一般是生意惨淡。大量的闲置资 金流入本行业内,很多投资人看好行业的发展前景,盲目投资,可谓是大资金、大手笔、大 动作, 而由于对行业了解不深入,经营理念不明确、发展方向定位模糊,导致投资上规模的 店面面临困境。由于恶性循环生意不好、技师流失率严重(本身此行业面临最大的瓶颈就是 技师问题 ,常此以往,此类店面的命运如何。技师水平参差不齐, 因为足浴属于中医范畴, 具有一定的专业性、技术性, 但是消费者普遍存在着不能辨识足浴水平的问题, 这也导致了 行业内有些人混水摸鱼,欺骗、糊弄消费者。

二、足浴行业的竞争

1、竞争手段还处在低级阶段。目前,由于足浴行业还处在一个高速发展期,所以行业 内的竞争还处在低级阶段。主要是技术方面的竞争、附加价值方面的竞争、人才方面的竞争、硬件设施的竞争等。

2、足浴行业竞争手段的升级。随着足浴行业的发展,竞争会加剧,竞争的手段也会升 级,比如:从技术的竞争上升到品牌的竞争, 从王者之风等全国性的品牌来看,已经具有了 一些品牌优势, 已经进入到了品牌竞争的阶段。从广告上看, 还没有哪家足浴品牌利用大众 媒体进行大规模的广告宣传, 这一方面是因为目前的行业竞争还不到这个地步, 另一方面是 因为商家还没有意识到品牌建设的重要性。

三、足浴行业的发展前景

随着人们生活水平的不断提高, 工作节奏的加快, 亚健康人群增多, 同时足浴消费的主 力——商务人士增多, 足浴行业目前还处于一个高速发展的时期, 虽然利润率较前几年有所 下降, 但是仍不失为一个高利润行业;从各地的情况看, 足浴店的开设速度仍然很快, 这点 从足浴技师全国性的缺乏就可看出。可以预料,在今后一段时间内,足浴仍将高速发展,整 体规模应该可以再扩大提高 40%左右, 甚至更多。不排除由于目前的高速发展引起的闲置资 金流入,致使行业出现泡沫。

1、足浴行业品牌化。足浴作为中华民族的优秀宝藏,传统医学的奇葩,和针灸、中医 一样都是中华民族特有的民族性的文化遗产, 足浴行业内的人士要具有继承和发扬这种民族

遗产的胸怀和意识。在这个行业内是可以产生真正的属于中华民族的大品牌的。

2、足浴行业细分化。任何一个行业经过发展,经过激烈的竞争,最终的结果必然是产 生一个或大或小品牌的成熟市场, 同时其他品牌要想生存必须把市场细分, 在一个小市场内 立足。