放弃优先受偿权承诺书

放弃优先受偿权承诺书（精选11篇）

放弃优先受偿权承诺书 第1篇

承诺书

XXXX基金管理有限公司：

由＿＿＿＿＿房地产开发公司开发的位于＿＿＿市＿＿＿＿镇＿＿村的“＿＿＿＿＿”项目，其土建部分由我司承建，同意并支持＿＿＿＿＿房地产开发公司以该项目的土地使用权为抵押向贵公司抵押融资人民币＿＿＿＿万元，对此，我公司郑重保证承诺如下：

一、本公司系依法成立的公司，主体合法，具备合法有效的施工资质条件，有能力承建上述项目。

二、自愿放弃对上述项目工程款的全部优先受偿权及留置权，贵公司上述抵押受偿权为第一权人。

三、保证上述项目工程的工人工资及相关税费不拖欠，按时结清，全部由本公司承担，保证贵公司在受偿以上工程款时为第一优先权。

四、在＿＿＿＿房地产开发公司不能履行上述债务时，无条件积极配合贵公司实现上述抵押权，自愿放弃其诉权、抗辩权。

五、自愿为上述＿＿＿＿房地产开发公司债务承担连带责任保证，其保证时效至上述债务履行完毕。

六、本承诺书为无条件不可撤销，直至上述债务全部清偿之日为止。

特此承诺。

见证人：＿＿＿＿房地产开发有限公司（公章）

＿＿＿＿建筑有限公司（公章）

＿＿＿年＿＿月＿＿日

放弃优先受偿权承诺书 第2篇

申请人：

负责人： 职务： 地址： 联系电话：

申请事项：

请求对贵院拍卖（执行）房屋所得的价款优先受偿。事实与理由：

申请人了解到，贵院为执行 一案，已委托拍卖公司，拟于年月日，通过 方式对 名下的 房屋进行公开拍卖。

为此，申请人现就申请优先分配该房屋拍卖所得价款事宜，特致函贵院。具体事实和理由如下：

一、申请人是该房屋的第一顺位抵押权人，依法对该房屋享有优先受偿权。

二、申请人的优先受偿权在分配程序中应当予以保障。

基于上述情况，申请人现申请优先分配该房屋拍卖所得款项，即在贵院成功拍卖 房屋后，优先用于清偿申请人前述所有债权，以维护申请人的合法权益。请予准许。此致 人民法院

申请人：

优先受偿权是否可以发函主张 第3篇

建筑企业在工程竣工后6个月内发函主张建设工程价款优先权, 超过6个月起诉的, 法院认为建筑企业已依法行使, 应予以支持。

案情简介

案件当事人:天成公司

案件当事人:华兴公司

2003年9月19日, 天成公司向华兴公司发出《中标通知书》, 载明招标工程全称是“天成国贸中心” (曼哈顿广场) , 中标范围是施工图全部内容, 中标价为1.47亿元, 中标工期850天, 中标建筑面积9.81万平方米。

2004年6月16日, 天成公司与华兴公司签订《1.47亿元施工合同》, 合同约定:由华兴公司承包“天成国贸中心” (曼哈顿广场) , 工程内容为施工图纸全部内容, 工程承包范围“天成国贸中心”土建及安装工程, 承包方式为包工包料。合同专用条款第35.1款约定, 本合同约定发包人违约应承担的违约责任, 发包人无正当理由不支付工程竣工结算价款, 发包人须以相当于工程余款价值的房屋或财产抵押给承包人, 并按同期银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息。发包人无论将抵押的相当于竣工结算余款价值的房屋或财产抵押给任何一方, 都应事先通知承包人, 承包人有权将发包人抵押的房屋或财产拍卖、拍卖所得由华兴公司优先受偿。

2008年2月4日, 天成公司、华兴公司、监理单位、设计单位签署了天成国贸中心 (一期) 单位工程质量竣工验收记录, 综合验收结论为符合验收要求合格。

2008年5月12日, 华兴公司向天成公司、监理单位发出主张优先受偿权的《施工单位工作联系单》, 该联系单载明:2008年2月4日对本工程进行了验收, 华兴公司现向天成公司提出保留本工程优先受偿权, 天成公司工作人员王丹签收了该联系单。

华兴公司于2009年向天成公司提起诉讼, 主张工程款及利息, 同时主张对本案所涉工程的价款 (就该工程折价或者拍卖的价款) 享有优先受偿的权利。

法院判决

江苏省高级人民法院 (一审法院) 认为:华兴公司在施工中采取垫资承建, 垫资部分包括工人工资、材料款等其他施工中必要的实际支出费用。符合最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的优先受偿权范围。双方在《1.47亿元施工合同》违约条款中约定, 天成公司将相当于尚欠工程余款价值的房屋抵押给华兴公司, 并按同期银行贷款利率支付拖欠该款利息。且华兴公司于2008年2月4日竣工验收之后, 于同年5月12日以“工作联系单”形式主张优先受偿权, 该主张在法定期间之内。因此, 华兴公司主张天成国贸中心工程的优先受偿权, 无论是约定, 还是法定, 以及实际履行的相关证据, 华兴公司主张天成国贸中心工程优先受偿权均应当得到支持。

最高人民法院 (二审法院) 认为:天成国贸中心一期工程在2008年2月4日竣工验收后, 华兴公司于同年5月12日以“工作联系单”方式向天成公司主张案涉工程的优先受偿权, 并未超出法定的优先受偿权除斥期间。天成公司认为华兴公司起诉时主张优先受偿权超出法定的期间缺乏事实和法律依据, 不能成立。一审判决认定华兴公司享有天成国贸中心8~24轴裙楼工程优先受偿权正确, 应予维持。

(上述案例内容摘自中华人民共和国最高人民法院 (2012) 民一终字第41号民事判决书)

律师评析

在建设工程施工合同纠纷中, 建设工程价款优先受偿权重要吗?究竟重要到什么程度?相信对于遭遇过发包人破产倒闭、资不抵债等情形、打赢了官司却没有拿到工程款的建筑企业而言, 答案不言自明。

《合同法》第二百八十六条赋予了承包人建设工程价款优先受偿权, 其立法初衷在于“保护承包人的合法权益”, 但该法条未明确该权利的行使期限。2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 (法释【2002】16号) (以下简称《批复》) 规定“建设工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月, 自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。《批复》明确了建设工程优先受偿权有六个月的行使期限且自竣工之日或约定的竣工之日起算。

但是, 建设工程优先受偿权如何行使?是否必须通过向法院起诉才能主张?

在司法实践中, 大多数法院认为建筑企业在建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内就主张优先受偿权, 否则, 不予支持。而也有法院认为建筑企业作为承包人可以通过发函主张行使优先受偿权, 如《杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答》 (2010年11月1日) 第八条第五项:“......批复规定了该优先受偿权的行使期限为六个月, 但从《合同法》第二百八十六条的条文本意分析, 该六个月的期限, 仅是规定应由承包人向发包人催告支付工程价款, 至于是否选择折价、拍卖等形式受偿的, 并不在该期限内。但应当明确, 从承包人催告时起, 就意味着其知道自身可以行使优先受偿权了, 所以也应当从这一时间点计算该项权利的诉讼时效, 即为两年, 若两年内还不起诉的, 则应丧失该优先受偿的胜诉权。”

从上述案例可以看出, 工程是在2008年2月4日竣工验收合格的, 而华兴公司起诉是在2009年, 早已超过的6个月的期限。而法院之所以支持优先受偿权, 最关键的是华兴公司在2008年2月4日之日起6个月内的2008年5月12日发函给天成公司主张优先受偿权。

论建设工程承包人优先受偿权制度 第4篇

关键词 建设工程 承包人 优先受偿权

建设工程承包人优先受偿权，是指在建设工程所涉诸多法律关系中，建设工程承包人基于建设工程承包法律关系实施的建设工程施工行为所享有的建设工程价款债权依据法律的特殊规定优先于建设工程诸多法律关系中的其它权利而首先获得清偿的民事权利。虽然《合同法》第286条为建设工程承包人的工程款设立了优先权制度，最高人民法院也以批复的形式对该条款的具体适用了作出了司法解释。但由于《合同法》关于建设工程承包人优先受偿权制度的规定仅有第286条一个条款，《批复》也只有短短的5个条款，没有其他相关法律条文对该优先权在司法实践法律适用中普遍存在的一些问题作出进一步的明确规定。关于建设工程承包人优先授偿权制度的具体适用过程中存在的诸多分歧和疑问，需要权威部门对该制度的具体适用作出更详细的规定，以便司法实践有所遵循。笔者就该制度的进一步完善提出如下建议。

一、建立建设工程承包人优先受偿权登记制度

因承包人的建设工程价款优先受偿权的存在不经由某种方式予以公示，其权利过于强大，其对发包人本身的利益不会有影响，但发包人的其他债权人的利益则存在不确定性，随时都有可能在承包人的工程款未获清偿时，承担因建设工程承包人优先权的突然出现且优于自己的债权优先受偿，面临权利落空的危险，有损于相关债权人的利益，不利于交易安全。

为了避免未经任何公示的建设工程承包人优先受偿权，给其他债权人增加无法预期的风险，就需要通过一定的方式将建设工程承包人优先受偿权的存在向社会披露，使得其他人进行与该工程有关的交易时，可以考虑在建设工程上的存在优先受偿权的事实，以便对交易后果作出合理预期，从而有效地保护第三人的利益。鉴于优先权具有不需登记而由法律直接规定即产生的特点，我国《合同法》也没有规定建设工程承包人优先受偿权的成立以登记为要件。所以，笔者主张，对建设工程承包人优先受偿权采取登记对抗主义，即建设工程承包人优先权并不以登记为成立和生效要件，但未经登记，该优先权仅能产生对一般债权人的优先效力，而不能产生对抗抵押权等担保物权的优先效力。也就是说，赋予经登记的建设工程较优先受偿权以对抗抵押权等担保物权的效力，对未经登记的建设工程款优先受偿权，则不赋予对抗抵押权等担保物权的效力，以平衡各方特殊债权人之间的利益。登记的工程款是承包人优先权实现的最高数额，如果实际结算的工程款高于登记的数额，则应当以登记的数额为准。如果低于登记的数额，则应当以实际结算的为准。并且这种登记应当与抵押登一记、商品房预售登一记一起公开，以备当事人查阅。

二、明确建设工程承包人优先受偿权的权利主体

因现有法律规定的不明确，建设工程合同中勘察、设计人以及施工合同分承包人是否对建设工程享有优先受偿权的问题，目前理论界存在广泛争议，司法实践中各地法院的理解不同也容易引起法律适用中的困惑。建议在今后立法中或由最高人民法院以司法解释的形式予以明确，将工程勘察、设计合同的承包人排除在建设工程价款优先受偿权的权利主体之外，并赋予建设工程合同分承包人享有优先受偿权的地位。

三、明确建设工程承包人优先受偿权的受偿范围及标的物范围

工程价款的定义和范围对某些费用是否能够进入工程价款，是否能享受优先受偿权关系重大，对不宜折价、拍卖的建设工程也应有比较明确的界定，否则有可能导致实践适用中标准不一，造成一定的混乱，有损法律的严肃性。

四、修订建设工程价款优先受偿权的行使期限

《批复》第4条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程约定的竣工之日起计算。在实践中，工程从完工到验收合格，再到交付使用和结算完毕，需要相当长的时间，工程款的数额通常较大，当事人约定的给付期限也较长，很可能在建设工程合同中约定的支付最后一期工程款的时间从工程竣工之日起个6月以后，从而使立法的目的落空。笔者认为，将建设工程承包人行使优先权的期限从建设工程合同约定的工程款支付之日起算，则可避免上述问题的产生。

五、进一步完善承包人行使优先受偿权的程序

根据《合同法》第286条规定，建设工程承包人优先受偿权的行使方式有协议折价和申请人民法院将该工程依法拍卖两种。第二种方式的具体操作程序问题，因为合同法和民事诉讼法没有明确规定而造成理论界的争议和司法实践中操作方式不一。承包人在行使建设工程款优先受偿权时，若不能与发包人就建设工程折价，则可以直接向人民法院申请直接将建设工程拍卖，也就是说向法院申请进入执行程序，那么执行的根据呢？显然当事人的申请及相关证据不是法律文书，不能直接成为执行依据。

笔者认为，为合理配置诉讼审判资源，体现法律保护建设工程承包人优先受偿权的公正与效率，解决上述问题，可采用下列思路：因没有执行依据，法院接到承包人提交的申请书后，应进行公示，使发包人及其他利害关系人有机会提出异议。公示期间，可以参考《民事诉讼法》规定的公示催告程序，确定一定的公示期间。公示期间，如果发包人没有提出异议，也没有其他利害关系人提出异议，则法院应作出支持承包人申请的裁定，作为执行依据。公示期间，发包人或其他利害关系人提出异议，经初步审查，异议成立的，裁定驳回承包人的申请。之后，根据承包人、发包人或其他利害关系人申请，可以进入诉讼程序如经审查异议不成立的，公告期间，法院应作出支持承包人申请的裁定，作为执行依据。

代位权人是否享有优先受偿权 第5篇

一、代位权概述

债权人的代位权是指当债务人不积极行使自己的权利而危及债权人债权的实现时，债权人得以自己的名义代替债务人直接向债务人的债务人(第三人)行使权力的权利。

在民法中对代位权制度的正式确立始于18法国民法典。随后，一些大陆法系国家的民法也有此类的规定。我国的民法体系中虽无关于代位权制度的规定。但却能在司法解释中找到一些与之相似的内容。其中对代位权的行使条件、行使范围、行使方式等都作了具体的规定。也包括对代位权的.行使结果如何处分的问题。

债权人以诉讼方式行使代位权，次债务人应向谁清偿债务，即债权人可否直接受领代位权诉讼所取得的财产。学者们对这一问题有不同观点。传统的入库原则认为代位权的行使结果应归入债务人，由所有债权人平等受偿。也有学者认为债权人行使代位权后可以享有优先受偿权。法学研究所终身研究员谢怀蛳壬在《合同法原理》一书中也赞同此观点。而最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》也采用了第二种观点。

二、代位权人应当享有优先受偿权

实践表明，优先受偿权具有一系列优势，应得到支持和运用，以期发挥巨大能动作用，完善立法，推动实践。

(一)符合立法精神

行使优先受偿权申请书(范本) 第6篇

申请人：，住所地： 负责人：职务：

申请事项：

请求对依法拍卖的位于地块【国有土地证号：】国用土地使用权所得的价款优先受偿。具体金额为：贷款本金万元及利息万元（计付至年月），从年月日起每日利息为万元，计付至归还之日为止。

事实与理由：

申请人了解到，人民法院为执行案件，已委托拍卖公司，对位于地块【国有土地证号 】国用土地使用权进行公开拍卖，为此，申请人就依法享有拍卖所得价款优先受偿权事宜，提出本项申请。

申请人是 合同还对双方其他权利义务关系做了约定。合同签订后，申请人于 年月日将 万元贷款划转到汇特公司的银行账户。现该项贷款已经逾期。截止年月日，该项贷款本金万元及逾期贷款利息万元未归还，逾期后，每日利息为万元，应计付至归还之日为止。

依据《合同法》、《物权法》、《担保法》及最高人民法院有关司法解释之规定，申请人具有人民法院对地块【国有土地证号：】国用土地使用权处臵所得具有优先受偿权。请人民法院对上述财产处臵所得优先用于清偿申请人前述所有债权，以维护申请人的合法权益。请予准许。此致 人民法院

申请人： 年月日 附：

本申请书证据一册：

1、《最高额抵押合同》（合同编号：2015德旌信联高抵字第SML0720-01号）一份。

2、《流动资金借款合同》（编号：A63V012001500768）一份。

3、《他项权利证》【编号： 】一份。

放弃优先受偿权承诺书 第7篇

【案情简介】

康先生因生意周转，分别向罗某、邬某借款168万元和100万元，但因其经营不善亏损巨大未按期归还借款。罗某、邬某先后向法院提起诉讼，判决生效后罗某、邬某均向法院申请强制执行。罗某在起诉时申请对康先生价值200万的房屋进行了诉讼保全，因此申请执行时罗某提出应优先全部实现其债权，而邬某则认为应按比例受偿，为此，债权人之间发生了执行分配异议。

【意见分歧】

罗某在诉讼阶段申请对康先生的房屋进行了财产保全，其在执行阶段是否享有优先受偿权，实践中存在以下两种不同意见：

第一种意见认为：罗某可以优先受偿。因为采取查封的目的就是保证个案债权的有效实现，既然在诉讼中采取了保全措施，就应该赋予其优先受偿的权利。

第二种意见认为：罗某不能优先受偿。财产保全只是债权人为防止判决作出后无法执行而在诉前或诉中对债务人财产通过法院采取一定的措施保全起来，以保障判决得到执行，不具有优先性。

【律师点评】

著名经济纠纷律师团深圳马成律师团同意第二种意见。

首先，依据《民事诉讼法》第100条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为;当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”可见，保全的目的是为了防止财产流失，避免执行落空，并没有赋予保全申请人优先权;在法院依职权采取保全措施的情况下，债权人更没有理由因法院的职权行为而取得优先权。

其次，最高人民法院《关于人民法院受理破产案件后对以破产案件的债务人为被执行人的执行案件均应中止执行的批复》中明确：“已经查封的财产在被执行人被宣告破产时，都要列为破产财产，由所有债权人按照债权比例分配，而不能优先执行给采取查封措施的债权人。

最后，根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第93条规定“对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。”此条规定享受优先权的仅指两种情形，即担保物权和优先权。财产保全不同于财产担保，担保权是一种典型的物权，可以排斥其他债权，财产保全仅为一种诉讼保障制度。

装饰工程优先受偿权如何行使 第8篇

根据最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》【 (2004) 民一他字第14号】文件, 装修装饰工程也享有优先受偿权, 但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

该函复对于装修装饰工程款也适用合同法关于优先受偿权的规定予以了明确, 但是, 关于建设工程价款优先受偿权6个月的行使期限如何界定、行使方式、优先受偿权的范围、实际施工人是否有权行使工程价款优先受偿权、烂尾楼工程是否可以行使优先受偿权、施工合同无效是否可以主张工程价款优先受偿权等等, 这些实际操作中经常遇到的问题, 《合同法》并未做出具体规定。而最高人民法院及各地法院在关于建设工程价款优先受偿权的批复、意见或理解等文件中, 也未对上述问题作出明确规定。各地法院甚至各个法官的理解各不相同, 直接导致实践中频频出现同案不同判的现象。

司法实践中, 装饰装修工程承包人行使优先权涉及如下几个热点问题:

第一, 装饰装修工程承包人是否享有优先受偿权?

继最高院在 (2004) 民一他字第14号函复中明确装修装饰工程承包人享有优先受偿权后, 浙江高院《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》对此再次予以明确。在装饰装修工程中, 承包人装修装饰等工作行为使原先的建筑工程或不动产得以增值。在发包人拖欠的装修装饰工程价款中, 除装修装饰所需要的材料费外, 相当一部分是承包人应当支付的工人工资和其他劳务费用。因此, 将装修装饰工程款纳入建设工程款的范围之内, 有利于保护广大劳动者及时获得劳动报酬的利益。

需要明确的是, 装修装饰工程承包人行使优先权的一大前提是:装修装饰工程的发包人是该建筑物的所有权人, 或者发包人虽然不是所有权人, 但建筑物的所有权人与装修装饰工程的承包人之间已经形成合同关系。

【案例】福州某开发商开发了一座新楼盘, 工程竣工后, 该开发商将其交由某房产代理公司进行销售及管理, 随后房产代理公司与当地一家装修公司签订《装修装饰合同》, 约定由装修公司对该楼盘部分房屋进行精装修, 同时开发商提供连带担保责任。装修公司如约完工, 房产代理公司却以各种理由推脱支付剩余工程款, 逾期已达3个月之久。无奈之下, 装修公司将该房产代理公司及开发商告上法庭。在此情况下, 装修公司是否可以主张优先受偿权?

【评析】装饰装修工程属于建设工程, 应当适用《中华人民共和国合同法》第286条关于优先受偿权的规定, 装修装饰工程的承包人在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内享有优先受偿权。但装修装饰工程的承包人与该装修装饰工程所依附的建筑物的所有权人之间没有合同关系的例外。在本案中, 房产代理有限公司作为装修装饰工程的发包人, 并不是该装修装饰工程所依附的建筑物的所有权人, 所以, 房产代理公司与装修工程公司签订的的《装修装饰合同》对开发商不具有约束力。但是, 由于该开发商自愿为房产代理公司, 也就是装修装饰工程的发包人承担连带保证责任。换言之, 装修装饰工程的承包人与建筑物的所有权人之间形成了新的合同关系。因此, 如果该保证合同成立, 装修公司作为装修装饰工程的承包人, 就房产代理公司所欠工程价款在建筑物因装修装饰而增值范围内享有优先受偿权。

第二, 装饰装修工程优先受偿权的行使范围何如?

《解答》明确, 优先受偿权的范围为建设工程的工程价款, 包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款和用于建设工程的垫资款等。工程价款的利息不在优先受偿范围内。除此之外, 包括工程价款的利息、发包人应支付的违约金、发包人应赔偿的损失等, 都不属于工程价款优先受偿权的范围。

装修装饰工程是以已经建造的建筑物为基础而进行的二次加工修缮, 因此其优先权的行使范围应当限定在装修装饰工作使建筑物增加价值的限度之内。

第三, 装饰装修工程施工合同无效, 建筑装饰企业是否有权主张优先受偿权?

由于黑白合同问题的普遍存在, 导致这个问题在实践中也是层出不穷。关于合同无效, 承包人是否享有建设工程价款优先受偿权的问题, 目前法律法规及最高人民法院的司法解释均没有明确规定, 各地法院做法不一。

其中, 浙江高院和安徽高院持支持态度, 均规定:建设工程施工合同无效, 但工程经竣工验收合格, 承包人可以主张工程价款优先受偿权。

而广东高院出台的《关于在审判工作中如何适用〈合同法〉第286条的指导意见》则规定, “在建设工程承包合同无效的情形下, 承包人主张建设工程价款优先受偿权的, 人民法院不予支持”。

笔者认为在建设工程施工合同无效, 但工程竣工验收合格的情况下, 承包人主张工程价款优先受偿权理应得到支持。因建设工程价款优先受偿权是为保障承包人请求发包人支付工程价款这一请求权实现而设立的手段。如工程竣工验收合格, 却仅因建设工程施工合同无效就否定承包人的建设工程价款优先受偿权, 那么, 设置此项权利所希冀能达到的法律效果和社会效果将大为减弱。

【案例】某装修公司承建一项装修工程, 双方签订《装修装饰工程施工合同》, 然而其并不具备相应的装修施工资质。该工程后经竣工验收合格, 并且承发包双方就造价亦达成了一致, 然而发包人一直拖欠工程款。装修公司将发包人诉诸法院, 此时竣工验收合格恰满三月。法院审理后认为装修公司并不具备施工资质, 其与发包人签订的《装修装饰工程施工合同》无效。在合同无效的情况下, 装修是否还享有优先权?

【评析】关于建设工程施工合同无效, 承包人是否享有建设工程价款优先受偿权的问题, 目前法律法规及最高人民法院的司法解释均没有明确规定。

根据浙江省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第22条之规定, “建设工程施工合同无效, 但工程经竣工验收合格, 承包人可以主张工程价款优先受偿权”。装修工程也属于建设工程, 笔者认为在装修合同无效, 但竣工验收合格的情况下, 装修工程的承包人主张工程价款优先受偿权理应得到支持。因为工程价款优先受偿权并非以合同有效为前提, 其是为了保障承包人请求发包人支付工程价款这一请求权实现的有效手段和法定权利。承包人在施工过程中将大量的劳动和材料等物化到了建筑产品中, 理应获得应有的报酬。

第四, 建设工程价款优先受偿权6个月的行使期限应如何起算?

对此问题, 《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》认为, 6个月期限的起算点应区分不同情况分别予以确定:如发生纠纷时已实际竣工的, 则工程实际竣工之日为6个月的起算点;如发生纠纷时工程未实际竣工的, 则约定的竣工之日为6个月的起算点;如约定的竣工日期早于实际停工日期的, 则实际停工之日为6个月的起算点。该《解答》的出台, 为优先受偿权的起算点做出了确定性指引。

根据浙江高院的《解答》, 该案例中, 施工企业优先受偿权6个月行使期限的起算点为实际停工之日, 施工企业是有权行使优先受偿权的。但是, 实践中, 部分法院在审理此案时, 会判定认为施工企业不再享有工程价款优先受偿权, 这种做法实际上是对《合同法》第286条和最高院解释的机械理解。

第五, 工程价款优先受偿权应如何行使?

浙江高院在《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》第二条明确规定, 行使工程价款优先受偿权的方式有三种: (1) 承包人自行与发包人协商以该工程折价抵偿尚未支付的工程价款; (2) 直接提起诉讼、申请仲裁要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权, 或者直接申请法院将该工程拍卖以实现工程款债权; (3) 申请参加对建设工程变价款的参与分配程序主张优先受偿权。《解答》还同时明确了, 如承包人提起诉讼、申请仲裁时, 仅要求判决或裁决发包人向其支付工程款, 未要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权的, 不视为行使优先受偿权。

【案例】某建筑装修企业承建了一座五星级酒店的装修工程, 工程已顺利竣工并且经竣工验收合格, 但在建筑装修企业依约提交了工程竣工结算资料、业主也已签收后, 业主迟迟不完成审价结算, 直至工程竣工后6个月有余, 业主仍未完成项目工程的竣工结算, 并以此为由拒付工程款。在这种情况下, 建筑装修企业是否仍有权主张优先受偿权?实践中, 装修企业应当如何操作, 才能确保优先受偿权不会落空?

【评析】在该案例中, 因发包人拖延结算, 直接导致工程实际竣工后超过6个月仍未完成竣工结算, 承包人也未起诉要求支付工程款并主张行使工程价款优先受偿权。在这种情况下, 根据浙江高院《解答》的规定, 鉴于承包人未通过上述三种方式主张工程价款优先受偿权, 超过实际竣工之日起6个月后, 承包人再起诉主张要求行使工程价款优先受偿权的, 在浙江地方法院恐得不到法院的支持。

需进一步说明的是, 为避免施工企业的建设工程价款优先受偿权被架空, 建议在签订合同时, 就明确约定发包方应在承包方报送竣工结算送审资料之日起3个月内完成竣工结算, 否则视为按送审价结算。同时, 如届时工程竣工后发包方未按时完成竣工结算的, 施工企业应注意通过与建设单位协商折价、直接起诉等方式主张工程价款优先受偿权, 避免实际竣工之日起超过6个月后, 建设工程价款优先受偿权丧失。

当前经济下行, 调控政策“不放松”, 房地产企业资金回笼遇到前所未有的挑战, 位于上游的建筑行业不可避免的受到波及, 本就较低的行业利润率在新形势下变得更加“钱”途渺茫。因此, 建筑工程价款优先受偿权作为施工企业收回欠款的“救命稻草”, 应该从立法及司法实践等多方面给予重视。纵览全国各地的立法及司法现状, 各地法院的规定中对建筑工程价款优先受偿权问题都有不同程度的理解和批复, 但都未有系统性解答出台。若因法院理解分歧导致承包人优先权丧失, 施工企业的工程款回收将面临极大的风险, 若没有工程款, 工人工资保障又从何谈起, 建筑企业又该何去何从?长此以往, 对于行业发展和社会稳定、和谐发展都将产生巨大的负面影响。

放弃优先受偿权承诺书 第9篇

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发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。工程价款的优先受偿权属于法定的抵押权，其相对于银行与建设单位约定的抵押权，具有先于银行抵押权受偿的权利。该优先受偿权行使的期限为6个月，自建设工程竣工之日起或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。因此，该法律规定可以说是保障建筑商不受工程欠款所扰的最强有力的法律武器。

放弃优先受偿权承诺书 第10篇

相较于一般债权，抵押权等担保物权当然享有优先受偿的权利，这也是从物权制度上体现物权优于债权的应有之义，而建设工程价款受偿权从法律属性上讲也是债权，由于法律的明文规定从而赋予了它不同于一般债权的性质，成为一种法定优先权，也从而获得了优先于抵押权等担保物权的受偿顺序。

从我国建设工程价款优先受偿权出台的法理上讲，一是符合国际建筑领域的惯例，二者也符合我国建筑市场的发展现状，即为最大程度保护建筑企业及建筑工人群体的基本生存而设。众所周知，在竞争激烈的建筑市场上，建筑企业作为承包人处于合同弱势地位，缺乏合同议价权，而建设项目本身往往耗资巨大，为拿下项目，承包人又往往被要求垫资承包，这就给承包人带来巨大的资金压力，一旦发包人拖延、克扣或以种种理由延迟支付工程款，就可能给承包人带来灭顶之灾。对代表广大农民工群体的建筑工人来讲，一旦承包人资金周转困难甚至濒临破产，无法按时支付农民工工资，则建筑工人及其整个家庭的基本生存就会出现问题，将带来严重的社会问题。因此，法律规定建设工程价款优先受偿权是对建筑企业和建筑工人基本生存权与银行等其它以盈利为目的抵押贷款等权利的债权人之间的合理平衡，恰恰体现了法律的公平和正义。

合同法及最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中建设工程价款优先受偿做了明确规定和解释：首先，必须以发包人未按约定支付工程款为前提(发包人的行为已构成违约)，承包人应同时履行催告程序，发包人经催告在合理期限内逾期仍不支付(包括拒不支付、拖延支付或者仅部分支付等情形)，承包人才可以自施工合同约定竣工之日或者实际竣工之日起六个月内与发包人就该工程协商折价或向法院申请主张建设工程优先受偿权。下面就该规定适用过程中常出现几类争议问题分类阐述：

一、建设工程优先受偿权的行使对象和主体范围：

1、建设工程优先受偿权中所指向的“建设工程”的范围问题。

《合同法》第二百六十九条规定，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同，《建筑工程质量管理条例》第二条规定，建设工程包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。而建设工程又同时存在新建、改建或扩建等多种情况。

显然，勘察、设计等建设项目前期单项承包合同并不属于建设工程优先受偿权所指的“建设工程”范围之内，因在此类合同标的额相对较小，且合同履行期限内建设工程尚未开工或尚不存在实体，合同标的一般代表的是一种智力成果，对此谈建设工程优先受偿权无任何实质意义，也有违法律明确规定建设工程优先受偿权的根本出发点。

在建设项目未实施总承包的情况下，可能存在土木(基建、桩基)工程专项承包、设备安装工程专项承包或者装修工程专项承包等，对类似专项工程，我们认为建设工程优先受偿权是可以适用的，因就建设工程优先受偿权保护的客体而言，此类工程与主体建设工程的承包方并无本质区别，相关施工企业、建筑工人的利益均属建设工程优先受偿权应当保护的范围，但适用范围应仅限于合同约定的工程范围，超过合同约定范围外的工程折价或拍卖价款不得主张优先受偿权。这点最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》也已明确。

有别于新建工程项目的实体完整性，改建或扩建工程项目可能存在附属、不可分割性，因此类似项目进行折价、拍卖处置时，是否能够适用建设工程优先受偿权，在实践中存在诸多争议，笔者认为，此类问题根本争议不在于是否应当适用建设工程优先受偿权的问题，而是工程项目如何处置的争议，同样，从保护施工企业、建筑工人利益的角度而言，与前述专项工程承包方一样，仍然可以适用建设工程优先受偿权。

对于承包人承接的多个工程项目，承包人只能就发包方逾期不支付工程款的项目主张建设工程优先受偿权，对承接的发包方的其它工程，承包方无权主张。

2、有权主张建设工程优先受偿权的“承包人”的主体范围。

在建设工程存在分包的情况下，专项工程的(发包方同意或发包方指定)分包方，及在违法转包的情况下的实际施工人能否主张建设工程优先受偿权，法律并未做明确规定，司法实践中，法院一般也大多予以认可，但对于实际施工人而言，只能在发包方应付未付的工程款范围内，主张建设工程价款优先受偿权。

3、哪些工程不适用于建设工程优先受偿权?

为公共利益而建设的道路、桥梁、教育、学校、政府机关等公益性质的建设工程项目，承包人不得主张建设工程价款优先受偿权。

二、建设工程价款优先受偿权的六个月行使期限问题：

1、该期限性质为不变期间，不同于诉讼时效，不存在中止、中断问题，也不得通过合同约定予以延长或缩短，但因该权利性质上仍属于财产性权利，承包人当然有权放弃。而实践当中，处于强势地位的发包人一般在合同中会要求承包方放弃建设工程价款优先受偿权。对承包人来讲，在该六个月期限内，发包方不同意折价的情况下，承包人应当及时向法院申请行使优先权，以免超过法定时效，沦为一般债权。

2、对于六个月期限的起算时间问题，一直是诉讼争议的焦点，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，这里有两个起算标准：一是合同约定的竣工之日;二、实际竣工之日。前者实践中比较好操作，不管是发包人原因、承包人原因，导致该工程未如期竣工或通过竣工验收，只要合同约定了竣工日期，承包人均可按期起算和主张优先受偿权。后者在实践中争议较大，尤其是对超过合同约定的竣工之日六个月，且发承包方对实际竣工日期有争议的情况下。对此，应当依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期;

(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期;

(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

三、建设工程价款优先受偿权的受偿范围：

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的.费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

从该规定可看出，优先受偿权保护的是承包人的基本利益即实际损失和已发生费用，而不包括违约损失和可得利益、利润损失，法律侧重保护的基本利益和生存权益优先，如果过度保护而将违约等损失包括在内，将无疑造成对其它债权人的不公平。

这里最主要的争议，是承包人的垫资款问题，最高院前述司法解释中并未明确垫资款应否作为优先受偿的范围，而《江苏省高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》明确将垫资款等实际支出费用划入优先受偿范围内。对此，笔者的理解，这二者并不矛盾，这里的垫资款仍然是指实际发生的费用，但对垫资发生的费用约定的利息或者违约金则不属于优先受偿的范围，如果发包方因启动项目以垫资名义向承包方的实际借款则属于一般债权，不属于法定优先受偿范围。

四、建设工程价款有限受偿权的法定除外情形：

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这里涉及到以下几个问题：

1、消费者的范围：

根据《消费者权益保护法》中消费者的定义，这里作为商品房买受人的消费者，侧重保护的是指为生活居住需要而购买住宅性商品房的买受人，()购买商铺、写字楼等投资、经营性房产的不应包括在内。但对于购买的是几套房，笔者认为不宜在进行区分。

2、已付全部房款或大部分房款问题：

对于实践中如何确定大部分房款问题，单纯从字面理解，至少应当在50%以上，当然各地高院可根据具体情况出台相关细则。所统计的付款金额应当截止承包人与发包人协议折价或者承包人向法院申请之日。这里存在两个可能的争议，承包人和发包人串通损害买受人利益，如“倒签”协议，将约定的折价日期早于买房人付款之日(对间隔较短的笔迹，司法笔迹时间鉴定难以准确鉴别)。买房人购房合同无效的情况下，能否依该规定主张权利。此外，更多的情况是，发包人弄虚作假或与第三方所谓的“买房人”恶意串通，明知承包人已经行使优先权的情况下，签订虚假购房合同，搞假付款损害承包人利益。这都是司法实践中应当注意审查的问题。

五、建设工程施工合同无效的情况下能否主张建设工程优先受偿权?

放弃优先受偿权承诺书 第11篇

关于“商品房抵押预告登记”三个经典案例

分别来自《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《人民司法·案例》。法条链接

《中华人民共和国物权法》第二十条

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案 《最高人民法院公报》2014年第9期 ▲裁判摘要

一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

▌争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权 上海市第二中级人民法院法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。

根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。

因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。

上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案

—仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权 《人民法院案例选》2013年第4辑 ▲裁判要点

抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。裁判理由

无锡市南长区人民法院认为：浦发银行无锡分行与王碧会、周廷发签订的个人购房借款（综合）合同合法有效。合同履行中，王碧会未按期足额还本付息，已构成违约，浦发银行无锡分行有权按个人购房借款（综合）合同约定宣布借款提前到期，要求王碧会立即清偿借款本息及相关费用。个人购房借款（综合）合同约定浦发银行无锡分行追索债权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用由王碧会承担，现浦发银行无锡分行主张为实现债权已实际支付的律师代理费25449元，符合约定，予以支持。王碧会与周廷发系夫妻关系，上述债务应认定为夫妻共同债务，二人应承担共同清偿责任。合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，浦发银行无锡分行亦未取得房屋他项权证，浦发银行无锡分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。

根据商品房销售贷款合作协议书，华洛公司与浦发银行无锡分行形成合法有效的保证合同关系，商品房销售贷款合作协议书约定：“保证期间自浦发银行无锡分行与借款人签订借款合同之日起至华洛公司为购房人办妥房屋所有权证、土地使用证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交付浦发银行无锡分行保管为止”，由此，华洛公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，华洛公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。华洛公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。

唐一与叶辉等民间借贷纠纷执行案

—抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理

《人民司法·案例》2014年第4期 ▲裁判要旨

抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。在期房取得产权证书后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记，而非登记机关主动转为正式抵押登记。但出于公平、效益价值的考虑，抵押预告登记后，法院对该预购商品房采取了预查封措施，在房产具备正式登记条件时，应通过一定的制度安排，使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记，从而在法院查封、处置后得以优先受偿。

【案号】执行：（2012）崇执督字第265号答复：（2013）锡执他字第0001号 【案情】

申请执行人：唐一。

被执行人：叶辉、王书强、江苏省无锡戏江南餐娱有限公司（以下简称戏江南公司）。

2011年10月21日，江苏省无锡市崇安区人民法院因唐一与叶辉、王书强、戏江南公司民间借贷纠纷一案，裁定查封了叶辉向无锡市吉品置业有限公司购买的无锡市马山梅梁苑12幢282单元-1-3层房屋。因该房屋未办理产权登记，该查封属于预查封。无锡市房屋产权监理处（以下简称产监处）在送达回证上注明“太湖梅梁苑12-282尚未办理产权登记，有抵押”。2012年2月6日，崇安区人民法院就本案作出（2011）崇民初字第918号民事判决书，判令：

一、叶辉归还唐一借款本金350万元并支付违约金110万元。

二、王书强、戏江南公司对叶辉的上述债务共同承担连带清偿责任。王书强、戏江南公司承担保证责任后，有权向叶辉追偿。因被执行人未自觉履行法律文书确定的付款义务，申请人向崇安区人民法院申请执行。执行中，崇安区人民法院对上述房屋进行评估、拍卖，评估价为268.89万元。经两次拍卖后均因无人报名竞买而流拍，现拟进行第三次拍卖。

另查明，2010年6月30日，叶辉与无锡市吉品置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了无锡市马山梅梁苑12幢282单元-1-3层房屋，面积288.79平方米，购房款2206412元。同年7月9日，叶辉向广发银行无锡支行办理住房按揭贷款154万元，贷款期限25年，目前尚欠140多万元。同年7月29日，无锡市房产管理局作出锡房预登字第WX10160019号房屋预告登记证明，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为广发银行无锡支行，预告登记义务人为叶辉。2013年6月9日，叶辉取得产权证，产监处将预购商品房抵押预告登记转为正式抵押登记。【执行】

本案申请人申请执行后，考虑到房屋未办理产权证以及存在预购商品房抵押预告登记的情形，执行案件承办人未采取评估拍卖措施，后根据无锡市中级人民法院（2012）锡商他字第0002号批复意见才采取了评估和拍卖措施。

本案采取评估拍卖措施后，广发银行无锡支行于2013年6月15日向崇安区人民法院提出异议，认为无论是抵押预告登记还是正式抵押登记，银行对房产拍卖所得价款均享有优先受偿权，请求法院予以确认。同年6月20日，唐一向崇安区人民法院申请撤销产监处办理的抵押登记。6月25日，崇安区人民法院函告产监处，告知其在法院预查封期间办理正式抵押登记的手续属于擅自处分法院查封财产的行为，要求产监处在收到函后10日内纠正上述行为，否则责令其承担相应的赔偿责任。7月1日，产监处复函崇安区人民法院称：法律法规明确了预告登记的效力和范围，预购人有权以预购商品房设定抵押权。

根据当前我国实施的商品房预售制度，无锡市商品房预购者以按揭贷款方式购房的占商品房交易总量的60%-70%，产监处自2007年物权法实施以来，每年均办理数万起抵押权预告登记。产监处之所以接受法院的预查封，也是因为被执行人（购房人）因贷款取得了房屋未来的所有权，如果没有贷款，被执行人就无法取得房屋，也就无法协助法院预查封。本案房屋初始登记后，预购人于2013年6月将商品房预告登记转为房屋转移登记，依附它的预购商品房抵押预告登记也转为正式抵押登记，法院预查封转为正式查封。预抵押转抵押登记不产生新的权利，不影响法院查封的效力，故其不存在擅自处分法院查封财产的行为。

在案件执行和异议审查过程中，崇安区人民法院审委会形成两种意见：

第一种意见认为，产监处的行为属擅自处分法院查封财产的行为。理由是：根据无锡市中级人民法院（2012）锡商他字第0002号批复，仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权，预购商品房抵押预告登记的权利人不享有与正式抵押相同的权利，涉案房产在预查封时不存在抵押权，现产监处在法院已预查封的情形下办理了抵押登记手续，致使房产被设定了抵押权，产监处的行为属擅自处分法院查封财产的行为。

第二种意见认为，产监处的行为不属于擅自处分法院查封财产的行为。理由是：叶辉将商品房预告登记转为房屋转移登记，根据《房屋登记办法》第六十八条的规定，预购商品房抵押预告登记也转为正式的抵押登记，该转换不产生新的权利，不影响法院查封的效力，产监处不存在擅自处分法院查封财产的行为。