房地产价格范文

房地产价格范文（精选12篇）

房地产价格 第1篇

1 影响和制约我国房地产价格形成机制的因素

1.1 地产业的成本因素

其开发成本包括:建安成本、管理成本、行政事业性收费、使用土地成本、银行利息、配套设施费、开发间接费、基础设施费、营销推广费和前期费用等。严格地控制土地供应量, 造成土地短缺的局势, 这对房地产价格的上扬必然会造成推波助澜的效果。地方政府往往在房地产的建造申报过程中也进行收费, 直接导致了房地产成本扩大。

1.2 地产业的两种需求

地产市场的两种需求主要包括消费性需求、投资性需求。

(1) 改善性目的和消费性目的

在以后的20年中, 目前的房地产开发水平远不能满足市场的需求。在未来20年内平均每年大约需要建设新住宅8.75亿平方米。但是近些年来, 城市每年新建5亿～6亿平方米的住宅面积, 远远不能满足当前所需。所以, 供给和需要之间矛盾的存在, 会拉动房地产价格不断提高。不断发展的经济培育了潜在的消费增加, 低收入的无房家庭, 增加收入的同时就会考虑购买住房, 中等收入的有房家庭, 随着收入的增加, 会促使其购买更好的商品房, 从而来改善自己的居住环境。

(2) 投资性目的

从国内投资者的角度来说, 房地产投资具有不用太多的专业技术、风险相对较小、不要求其管理能力、时间短、见效快等特征, 国内大部分城市房屋租价比均大于5.8%, 远远高于期货、国债、股票、银行存款等投资回报。从国际金融局势来看, 人民币汇率不断提高, 房屋的的保值增值功能以及房地产的较好周转性, 必然会得到流动资金的高度关注。投机性需求普遍存在投资性需求当中, 在很短的期限内购进房屋, 之后房价上升再转手卖出以获取利润。投机性的取向会在房地产价格上升时助推价格不断提升, 但是在房地产价格下降时会使市场发展普遍放缓, 是造成房地产泡沫的主要因素。

1.3 房地产的特别因素

差别化普遍存在于房地产当中。也就是说相同位置的房地产产品仅有其一。最近这几年房地产开发已走出低级的开发步骤, 开发新项目是已经把创新作为新的增长点, 以此赋予了房地产产品更大的别样因素, 从而为房地产价格的上升制造了更多方便。

1.4 中间商和开发公司的炒作因素

完全不对称的信息交流系统会加剧房价上涨过快。当今, 国内还没有一个规范、完善、统一的房地产市场信息发布平台以供参考。中介机构与开发商联手谎报商品房销售程度, 公布各种虚假消息, 从而抬高房屋价格;更有甚者囤积房源、囤积土地, 为房地产市场制造紧张的气氛, 从而诱发房价短期内不正常增高。

1.5 当地政府的因素

从地方政府的角度出发, 土地的收益在地方政府的收益中占很大比重, 决定了他们会希望房价的上升。很多资料显示出土地已经变成地方政府名副其实的主要财政收入来源, 在房地产的交易过程中也能表现地方政府的收益, 其中交易的收费都直接或者间接成为了地方政府的财政收入, 当地GDP的数据也依赖于房地产价格上涨, 但是当地政府却不必付出很多的资金技术。银行的坏账呆账, 土地资源的不断亏空, 几乎都与地方政府没有过多关系, 最终责任都不是由地方政府来承担。地方政府一方面希望房地产能够发挥其拉动经济的效果。另一方面又要单独承受房地产业过快增长所带来的国土资源浪费以及部分金融风险, 同时也要承受房地产可能带来的一系列的隐性成本, 诸如财富分配失衡等。

1.6 百姓心理因素

传统的民族文化使得我们养成了以是否持有不动产来判断一个家庭社会地位的高低, 房屋的居住, 仅仅要拥有房屋产权还不够, 要追求住宅的完美。资料显示, 国内城镇73%的居民已拥有产权房产, 但是英国与意大利仅30%～40%, 就连经济最发达的美国也不足70%。

1.7 保障制度不完善, 造就了供给的矛盾结构性

廉租房和经济适用房作为两种主要住房保障形式, 目前正在我国城镇范围内推行。廉租住房的保障范围较小, 很少有矛盾存在其执行过程中发生, 因此实践的也比较到位。但是经济适用房争议就比较普遍存在, 房地产开发、集资合作建房和单位自建经济适用房是经济适用房的主要供给渠道, 但是从房地产开发商的角度来讲, 经济适用房由于其开发利润低而很少有开发商愿意主动参与建设。

2 房屋价格的走向

从以上的观点可以推断出, 在2～3年内, 房屋购买者的心理决定了房价的价格水平, 由于国内行业、金融政策的影响以及全球的经济放缓, 房屋商品的价格肯定会进行变化, 大型一线城市的房价可能进一步下调, 中型二、三线城市房价会减慢增长水平。从3～5年这个比较长的时间段来分析, 房屋商品价格会缓步增长保持平稳, 从而最终达到相对平衡状态, 保证基本和居民的收入水平相吻合, 房地产企业的利润将下降到社会行业平均利润。原因为:

(1) 由于城市化进程的进一步深化和国民经济的不断发展, 地产市场的总体供不应求的局势依然会存在。

(2) 相对于想进行投资的消费者, 如果房价回落, 他们现在就不会选择购买房子;但当房地产的价格回归到消费者的心理预期, 市场就会重新出现大量购买的情况, 从而使房价由跌转升。

(3) 由于房地产开发成本的不断上升, 剔除人为炒作因素, 虽然房地产价格增长速度不如前几年, 但是房价大跌的可能性不大。

(4) 国家在不断推广经济适用房、廉租房、两限房等从而达到住房政策的人性化, 这必然会分流一部分购房消费者, 会明显对房价上升产生拟制的效果。

(5) 政府已着手治理房地产乱收费及税负较重的现象, 并且很有可能改变现有房地产土地出让金政策, 而使用年限缴纳土地使用税的政策, 势必会减低消费和改善性需求一次性缴纳的房款价格, 并且会抑制房地产投机的存在, 从而保证房地产价格的平稳。

参考近月房地产市场的实际情况和国内宏观经济形式, 对于房地产公司来讲, 必须有步骤地减少在一线城市的投入, 把着重点放在二、三线城市的开发上。同时应该积极投身城市改造的公租房以及城中村的改造开发, 确保地方县市相关项目的投资。从长期来看, 应不断关注宏观经济形势, 大胆创新并且引进相关专业精英, 准备好为在地产行业竞争淘汰后进行新一轮快速发展。

摘要：中国房地产价格比较高, 长期以来受到社会各界高度重视。高房价不仅对居民的正常生活造成威胁, 同时也是诱发经济危机的主要原因之一。所以, 进一步补充和完善房地产价格形成机制, 对控制房地产泡沫和防治经济危机有重要的作用。本文对房地产价格形成机理加以分析并对其发展趋势进行预测, 这对于地产业的经营和发展有重要的意义。

关键词：中国房地产,价格预期,市场供求关系

参考文献

[1]李建伟.商品房销售价格大幅上涨的影响因素分析[J].中国发展观察, 2006 (51) .

[2]陈颖玫.近期房地产宏观调控政策评述[J].武汉金融, 2006 (7) .

房地产价格申报制度 第2篇

【网络综合-房地产评估师考试指南】：

房地产成交价格不仅关系当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。因此，加强房地产交易价格管理对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益，促进房地产市场健康有序发展，有着极其重要的作用。

《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”2001年8月原建设部发布的《城市房地产转让管理规定》（原建设部令第96号，以下简称《转让管理规定》）中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。这些规定为房地产成交价格申报制度提供了法律依据，如实申报房地产成交价格是交易当事人的法定义务，是房地产交易受法律保护的必要条件之一。

房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法处分抵押房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格，由国家对成交价格实施登记审验后，才予办理产权转移手续，取得确定的法律效力。这一规定改变了原来计划经济体制下价格由国家确定或审批的管理模式，实行交易双方自愿成交定价，向房地产管理部门申报价格的制度。房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续，核发权属证书。

房地产经纪人在代办有关交易手续时，应坚持如实申报，不可迁就当事人意愿瞒价申报，避免可能的房地产交易纠纷及由此引发的含税收征管在内的一系列法律责任，防范执业风险。

如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。重新评估一般应由交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构执行。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。通过对房地产成交价格进行申报管理，既能防止房地产价格不大起大落，又能有效防止交易双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报，保证国家的税费不流失。

全国房地产价格上涨 第3篇

房屋销售价格涨幅增加

今年以来，国民经济稳步增长，城镇居民收入大幅增加，消费者的投资和收入预期较好。随着住房制度改革继续深化，房地产二级市场加速开放，房地产开发销售商把房屋的建筑质量、高科技含量和高档次社区建设同步抓，并开展了积极的促销活动，房屋销售势头良好，房地产市场稳步升温，价格继续上涨。3季度与去年同季相比，全国房屋销售价格上涨4.0％，涨幅比2季度扩大了1.2个百分点。其中，东部地区的宁波、南昌、青岛、杭州、上海等地，房屋销售价格继续保持大幅增长，涨幅分别达到19.2％、9.5％、8.7％、8.4％和7.9％。西部地区的兰州、银川、西宁等城市受西部地区开发建设快速发展的带动，房屋销售价格也分别上涨4.6％、4.8％和3.2％。

商品房销售价格比去年同季上涨3.5％。商品房销售价格的上涨，除了需求增加的因素外，房屋质量、物业管理水平、居住环境等的逐步完善抬高了其销售价格，部分地区供需矛盾的加剧、卖方市场的出现，也在一定程度上拉动了销售价格上涨。在商品房销售中，住宅价格上涨3.7％。其中，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨1.5％和4.2％；豪华住宅价格上涨2.7％。非住宅用房销售价格上涨2.5％，其中，商业用房和写字楼销售价格分别上涨2.8％和1.9％。

私有住房销售和公房交易价格分别上涨8.2％和3.3％。受需求增加，特别是二级市场逐步开放的影响，私有住房中住宅的销售价格上涨幅度较高，达到12.9％。

土地交易价格继续保持较高涨幅

3季度，土地交易价格继续保持大幅上涨，与去年同季相比上涨了6.3％。其原因，一是部分地区实施了新的土地基准地价；二是一些地区在土地交易中实行了拍卖和竞标等交易方式；三是部分地区的土地供应量不足。与去年同季相比，3季度居民住宅用地交易价格上涨6.7％，商业旅游娱乐用地交易价格上涨2.0％，工业用地交易价格上涨仅0.3％，其他用地价格则上涨了9.2％。35个大中城市中，土地交易价格涨幅较高的城市依次是南昌、杭州、上海和南宁，分别达到45.3％、16.9％、10.0％和8.2％。

房屋租赁价格继续上涨

3季度，各大城市房屋租赁价格涨跌互现，平均比去年同季上涨1.1％。由于继续受部分地区去年上调公房出租价格的滞后影响，住宅租赁价格上涨2.5％，其中公房和私房的租赁价格分别上涨2.2％和3.6％。商业用房租赁价格微涨0.4％，厂房仓库租赁价格上涨0.8％，办公用房租赁价格则下跌0.7％。

房地产价格 第4篇

近年来,我国住宅房地产价格持续快速上涨,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济平稳发展的一个不稳定因素,住房价格问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。

1 影响我国房地产价格的因素

1.1 金融政策的因素

房地产业是典型的资金密集型行业。由于房地产业的资金需求量大、使用周期长,往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足,因此房地产业对金融业的依赖程度较大。金融机构根据经济金融形势的变化来调整金融政策,从而对房地产行业将产生影响。

金融机构可采取多种调控手段,如贷款额度直接限制,银行放贷的方针政策的直接规定、信用分配、流动资产比例的调整、房地产消费信贷控制。从而影响到房地产市场的供给和需求,最终导致房地产的价格发生变化。房地产税收可以调节房地产投资者的积极性,抑制不正当的房地产投机,理顺房地产收益分配关系,稳定房地产市场。若对某一地区在税收、管理等方面实施优惠政策,也会吸引投资、增加收益,促进房地产价格上涨。

1.2 社会因素

房地产需求的主体是人,因此,人的数量和素质直接决定对房地产的需求程度,因而对房地产价格有着很大影响。具体来说,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。此外,居民素质较高的地区,居住环境也力求宽敞舒适,房地产价格水平一般趋高,居民素质较低的地区,组成复杂,秩序欠佳,房地产价格则会低落,尤其是居住用地的地价会降低。从我国的住宅市场发展来看,受教育的方便程度和良好的社区治安环境对住宅价格的作用也越来越重要。

1.3 行政因素

行政因素通过对社会、经济等行为加以一定的规范来影响房地产价格。城市规划、土地利用规划、城市发展战略等因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模,还决定城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。房地产市场具有很强的区域性,当土地被规划为住宅区、商业区、工业区等不同区域时,对土地价格影响极大。当政府对某地区的功能进行调整时会给当地物业的价值产生影响,如增加该地区基础建设投资,兴建购物或商业娱乐中心,该地域土地或房地产就必然会升值。

2 当前稳定我国房地产价格的策略

由于我国房地产价格的过高是由需求和供给两大方面的原因造成的,因此,能够平稳或降低房价的有效政策,或者是能对房地产需求有所影响的,能够有效减少房地产需求;或者是能对房地产供给有所影响的,能够有效增加房地产供给。因此,结合我国的实际情况,从目前来看,稳定房地产价格的策略主要有以下几种:

2.1 在税收环节进行调控

税收调控政策,是指对房地产保有环节实行累进课税,从而抑制房地产投资性需求,平稳或降低房价。具体可进行如下操作:对只拥有一套房产的家庭,应免征或象征性征收物业税;对拥有两套及两套以上房产的家庭,应视为该房地产投资行为,按递增房产套数,较大幅度的提升物业税率。以前政府出台的房地产调控政策偏重交易环节的征税变化,如增加交易时征收营业税和个人所得税等。但并没有发挥预想效果,这是因为这样不但不能减少房地产市场的需求,反而会使购房者的成本进一步上升,进而起到推高房价的作用。

有鉴于此,对房地产保有环节实行课税,这实际上对房地产投资者施加了一个“税收成本”,当房地产预期投资收益不足以支持这个“税收成本”时,房地产投资者就会放弃投资,出售所投资的房产,这样不但会使房地产市场上的投资性需求下降,也会使房地产供给增加,从而使房地产价格下降。

2.2 采用保障性住房进行调控

保障性住房调控政策,是指大量建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房,增加房地产市场上的供给特别是针对中低收入阶层的住房供给,从而平稳或降低房价。许多国家和地区运用保障性住房供给对房价进行调控和对中低收入阶层进行住房保障,取得了良好的效果。保障性住房的大量上市可以改变对房地产价格的预期,因此保障性住房调控政策可以有效稳定房地产的价格。在我国,保障性住房已经存在很长一段时期了,但由于规模过小不足以对房地产市场发生显著的影响。以我国目前的高房价即使中等收入人群也很难承受,所以我国的保障性住房应该将低收入人群和中等收入人群共同纳入保障范围,并尽快扩大建设规模,完善保障性住房分配制度,这样才能切实起到平稳和降低房地产价格、保障人民住房需要的目的。

2.3 增大房地产投资,建立稳定的房地产金融市场

提高房地产的投资额,对于调整房地产价格也是一个不错的方针。然后,在提高投资额的同时我们还要保证房地产市场的健康发展。因此,建立一个稳定的房地产金融市场是非常重要的。

各国住宅金融的演化都有明显的阶段性。各国在解决住房问题过程中基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积,再到提高住房质量以至全面提高居住水平的发展过程。在住宅金融政策方面也经历了三个阶段的演变。第一阶段主要由政府财政直接参与住房开发、建设和经营,大多数居民租用公房;第二阶段是政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场,形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系,目的是提高住房建设融资和消费支付能力;第三阶段是政府间接参与住宅金融市场,着重在于宏观调控,保证金融市场的稳定。因此,我国也应该完善自己的房地产金融体系来提高房地产市场的稳定性。

一是要建立起商业性和福利性相结合的金融支持体系。福利性金融体系是以非盈利为出发点,体现政府福利,解决中低收入人群的住房问题,而商业性金融体系则为收入较高人群提供支持,同时也为福利性金融体系提供辅助。我国目前商业性金融体系相对成熟,也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求,但商业性金融机构作为市场主体,不可能长时期承担政策性的住宅融资责任,以福利性为目的的住房公积金制度尚未充分发挥作用,公积金大量闲置,对住宅融资的支持功能并未充分体现;而其他福利性金融几乎空白,所以建立针对中低收入人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。我国应迅速改善公积金贷款服务现状,加大对中低收入人群的金融支持力度和服务范围。二是应建立针对中低收入群体的金融支持体系。从发达国家的经验看,建立有效的中低收入群体的金融支持政策需要明确中低收入群体融资的限制条件。如发达国家在居住面积、居住年限、家庭人口、家庭收入等各方面均提出了一系列的限制条件。我国需要发挥金融部门和财政部门的合力作用,并建立相关的配套政策和限制条件。我国在解决中低收入群体的住房问题上,单纯依靠金融部门的支持是不够的,也需要相关的配套政策支持,例如可探索“购房储蓄免息制度”、“住房储蓄再保险制度”以增加住房储蓄和降低金融风险;同时为了公平有效地为中低收入群体提供政策性住房服务,不但需要明确符合当地实际情况的政策实施对象,更需要严格地执行政策受惠条件。

3 结语

我国房地产价格过高会使总需求结构失衡,导致通货膨胀的发生,会带来严重的金融风险。而且,房地产价格过高会对宏观经济产生严重影响,不利于经济的持续健康发展。房地产价格过高不但会带来经济问题,同时也会带来一系列严重的社会问题,对社会的和谐发展造成极大的危害。因此,加强对房地产价格的影响因素加以分析和研究,并及时对价格过高的房地产市场进行调控是十分必要的。

参考文献

[1]喻瑶,楚艺江,周青.房地产价格波动的政策影响因素分析[J].当代经济,2009(23).

北京房地产“均值价格”曲线分析 第5篇

京市房地产近一个多月以来出现的新变化格外值得关注。先是180平方米以上的大户型出现罕有的抛售，有些从未有过交易的豪华小区内，整幢别墅在密集抛售，且有加速抛售的趋势；再是房地产价格上升过快，上半年房价同比上升26％，北京三环内房地产商品房平均价已达每平方米5.2万，远超市场公开信息披露值。

经过调查，近期集中抛售大户型房产的业主，并非对北京市乃至对国家宏观经济失去信心，而是强烈担心中央将在近期强制推行房地产新政，其中包含房产税、个税、遗产税等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放开房产限购，这将强烈冲击已趋于饱和的房地产市场，必将使地产市场价格逆转。

大户型的居住者大致分为富翁、为官者两类人。前者怕调控新政，后者则在极力规避反腐。他们抛售大户型房产，既有无奈，又表现出较大的坚定成份。所以，在房产出手的交易谈判中，为富者杀价较为缓慢，寸金寸移——挂单观望居多；为官者杀价较为凶狠，甚至想一步达成交易。

大户型原本是稀缺资源，这一户型历来极少交易。按房地产交易商的说法：此类户型从前连看都未看过，近期的抛售让他们开了眼。因此，想让这一群体之外者接盘，难度非常大。

笔者在走访中了解到，这类“特种群体”对房产信息公开化怀有“激烈抵触”情绪。多数人口坚称：今年底实现房产信息公开化办不到。

上述现象至少说明，房地产市场已出现了分化的迹象。房价或将变得多元性，房价将出现历史性拐点，今后的定价条件和趋势值得关注。

从全局看，目前房价显现出三种分化趋势：一是经济发达地区价格将相对居高，非发达地区价格将趋于弱化。例如，京、沪、穗等城市房价将阶段性维持高位；二是同一城市核心区与非核心区价格将分化。例如，北京三环以内价格相对居高；三是不同房型价格也在现分化。例如，传说中房产税免交的划线定在“人均80平方米以内”，根据目前我国人口家庭结构特点，未来在80平方米、160平方米等户型将会受到追捧。

定价要满足两个基础条件：其一，要有两条“均值价格”曲线相互交叉：一条（境外线）从首尔——东京——台北“均值价格”曲线，一条（境内线）从北京——上海——广州“均值价格”曲线；其二，在这两条“均值价格”曲线相交的时点，由同期反映出的美元与人民币汇率博弈价，即为北京市未来房地产（高位区间）“均值价格”的“转化价位”。目前，定价呈现国际化区域均衡化趋势。“京沪穗”三地与境外“首东台”三地的地价正在日趋 “接轨”，而“两条“均值价格”曲线相互交叉”，恰好是“定价呈现区域均衡化趋势”的具体体现。目前，从首尔——东京——台北的“均值价格”曲线，正在“由高点向下滑行”；而从北京——上海——广州“均值价格”曲线，正在“由低向高攀升”；这两条“均值价格”曲线“相交”的时点，或正是北京未来房地产（高位区间）“均值价格”的价位。

政府不要干预房地产价格 第6篇

为什么要推进金融领域的改革？

龙永图：拿银行业来说，由于历史原因，几大银行占到了80%以上的份额，小微银行很少，所以目前中国的金融体制改革是使大中小微型的银行和金融机构要并存，形成良好的金融生态。银行大了当然很好，抗风险能力强，但是太大的话也会有问题，大到有时候会绑架国家金融产业。大中小微金融机构都要并存，就像大自然中多物种的并存才是一个良好的生态，所以现在的金融目标就是要扩大中小微金融银行和金融企业，这样使得我们的金融生态环境更加好。

银行业的市场化、金融机构之间的竞争，到底会对我们中国经济和实体经济的发展带来什么样的影响？

龙永图：外资银行想通过上海自贸区的实验慢慢发展起来，对混合制也有鼓励，加上国有银行、民营银行、私有制银行平衡发展，最终目的是更好地为金融服务。从另一方面来说，大型国有银行很难为民企小微企业提供服务，所以就必须要有相对应的民营银行、金融机构提供对这些实体经济的帮助。只有小微发展了、实体经济发展了，才能解决就业的问题，稳定的问题，民生的问题，这是我们整个经济体制改革的重要的目标。

那么对于中小企业，尤其是外贸型企业的发展，你有什么样的建议。

龙永图：我建议外贸企业和中小企业走专业化道路，把进口和出口有机结合起来，因为进口会成为我们外贸当中非常重要的一个部分，要尽快转型成为国际进出口贸易，既要进口也要出口。特别是制造业，对零部件、生产原料的需求的增长，进口是有很大的潜力的。

一部分企业把房产和实业发展相结合，但国家始终在出台一些比较严厉的房地产调控措施，你对目前房地产政策怎么看？

房地产价格 第7篇

我国央行主要是采取调整利率的方式来间接影响金融市场。从而利率政策作为一项重要的货币调控方式,毫无疑问也就成为政府对房地产进行调控的重要手段。笔者运用国外学者在研究货币政策传导机制领域应用较多的SVAR模型,侧重于研究在政府对房地产进行调控时,利率起到了何种作用,从而探讨利率作为一个货币政策对房地产价格的传导途径是否通畅问题。

二、基础理论

1. Johansen协整检验理论

yt是k维内生变量向量,Xt是d维外生变量向量,p是滞后阶数,样本个数为T。kk维矩阵A1,L,An和kk维矩阵B是要被估计的系数矩阵。εt是k维扰动向量。假设(1)中y1t,y2t,L,yit均为非平稳序列I(1),将其差分变换之后可以得到

设Π的秩为r,则

(1)如果r=0,则y1,i-1,y2,j-1,L yk,t-1之间不具有协整关系。

(2)如果0

2. SVAR模型的一般表示

k个变量,p阶结构向量自回归模型SVAR(p)为

B0yt=Γ1yt-1+Γ2yt-2++Γpyt-p+μt,t=1,2,,T(1)其中:

在模型中(1)假设:1.y1t,y2t,L ykt都是平稳的;2.μ1t,μ2t,Lμkt都是白噪声干扰项;3.μ1t,μ2t,Lμkt是不相关的。

三、变量的选择与检验

由于可获得的数据统计年限较短,综合相关文献考虑数据的可取性,本文涉及的变量和数据主要包括利率变动与房地产价格两个方面,所选的样本为2004年第一季度到2008年第4季度的季度时间序列数据,数据来源为中国人民银行网站和西安统计年鉴。

本文对利率主要考察的是一年期名义存款利率与实际存款利率。一年期实际存款利率由一年期名义存款利率减去通货膨胀率得到,本文以居民消费价格指数的百分比变动表示通货膨胀率,商品房价格是以商品房销售额除以商品房销售面积得到。

首先用X-11季节调整消除季节对变量的影响,然后为避免数据的剧烈波动,消除时间序列的异方差,分别对X1X2,X3取自然对数,用LNX1SA,LNX2SA,LNX3SA表示。

1. 单位根检验

对各变量进行单位根检验,保证变量的平稳性。结果如下表:

表中D表示一阶差分,检验形式(C,T,K)中,C,T,K分别表示单位根检验方程包括常数项、时间趋势和滞后阶数,0表示方程不包括常数项和时间趋势项。

2. 协整检验

利用Johansen检验判断它们之间是否存在协整关系,由单位根检验结果可知三个时间变量都不含有趋势项和常数项,所以选择不含常数项和趋势项的johansen协整检验,结果如下:

以检验水平0.05判断,因为迹统计量检验有30.5>24.3,7.07<12.3,1.45<4.13;最大特征值统计量检验有23.5>17.8,5.62<11.2,1.45<4.13所以LNX1SA,LNX2SA LNX3SA序列存在协整关系。

3. SVAR模型稳定性检验

如果被估计的模型中所有根模的倒数小于1,即位于单位圆内,则表示模型是稳定的。检验结果如下图,所有单位根的模都在单位园内,说明模型是稳定的。

4.SVAR脉冲函数图像

四、结论

本文运用计量经济学中研究经济系统动态性影响的基于SVAR的脉冲响应函数分析方法,对西安市的利率与房地产价格之间的相互影响,根据名义利率和实际利率对房地产价格的脉冲响应来看,结果表明房地产价格在名义利率的冲击下,开始作用并不是太明显,但在第2季度后,迅速作用于房地产价格,产生正向影响,持续时间也较长;而在实际利率的冲击下,房地产价格短期内波动有一定的不确定性,先负,并在第2季度达到第小值,从第4季度开始才对房地产价格有了正向影响。

利率对房地产价格影响的实证结果分析表明:利率作为调控市场经济的重要经济杠杆,对房地产业的影响还是比较大的。从2004年银行的数次调息,使得房地产开发企业资金成本上升部分转嫁到房地产价格上,在一定程度上拉升了房地产价格。名义利率变动与房地产价格波动的相关性比实际利率要强,名义利率的小幅上调并不能抑制房价上涨,所以应该进一步对名义利率进行更合理的调控,从而提高利率政策效用。

实证结果显示,名义利率和实际利率对短期和长期的房地产价格波动有一定影响。因此,为保持宏观经济的稳定,避免经济过冷过热,应当对房产价格实施一定的调控。从目前而言,控制过高的房价除了构建和谐社会的需要之外,也是避免经济过热的需要。

参考文献

[1]李晓芳,高铁梅,梁云芳.税收和政府支出政策对产出动态冲击效应的计量分析[J].财贸经济,2005(2)

[2]余元全,周孝华,杨秀苔.资产价格对中国投资的影响:基于SVAR模型的检验[J].经济问题,2007(7)

[3]孙宁,李廉水.基于SVAR模型的气温变化对南京市工业经济的影响研究[J].气象,2009(10)

房地产价格问题研究 第8篇

随着经济的发展, 人们的生活水平得到了很大程度的提高, 物质生活提高了, 就刺激了房地产市场的发展, 人们对于房地产业的发展也给予了很高的关注。在前几年的时间里, 由于人们的购买能力比较大, 加之房价还不是特别的高, 还有一些投资者进行房地产市场的运作, 那么对于房地产的需求很大, 大量的房地产被抢购, 市场行情进行的非常激烈。随着这一拨的热潮, 房地产的开发商都比较看好这个行业, 所以大量的投资者将目光投向了房地产业, 对房地产进行开发建设。那么这样一来房地产的价格就一路上升, 扰乱了房地产市场的秩序。人们在看到房地产的价格得到提升以后, 就不在盲目的进行购买, 大多数的人都是持有观望态度, 由此房地产市场进入了低靡期, 大量的房产建筑开始滞销。在这种情况下, 购房者不愿意花高价格去购房, 而开发商也不愿意降低价格进行出售, 就出现了僵持的状况, 房地产市场也开始冷清。但是有些发达的城市房产却还存在着供不应求的现象, 所以在大体上来讲我国的房地产市场的秩序比较混乱, 这个时候政府就需用运用到一些调控手段对房地产市场进行调控, 以达到维持我国的经济健康稳定的发展。

1 房地产价格问题研究意义

1.1 通过房地产价格研究, 是企业正确制定发展策略的保障

房地产市场的价格可以反应出很多的问题, 通过对价格的研究可以让房地产的开发企业有一个比较清晰明了的方向把握。房地产市场的价格, 可以将最广大人民的消费方式展现出来, 在购买能力上, 对房产的需求方式上, 购买意愿上等等都会有所体现, 这些即将要买房或者是潜在的客户所能提供的信息都会对房地产开发企业的政策制定有一定的影响。因为房产购买的消费者是房地产企业的直接消费者, 他们的消费能力如果将会对企业的发展形成直接的影响, 所以房地产开发企业只有对房地产市场的消费者有了充分的了解, 了解了消费者的心理, 才能够制定出相应的开发策略, 获得消费者的认可, 从而获取最大的经济效益, 使企业能够在竞争激励的市场中拥有自己的一席之地, 为企业的发展创造一个好的环境。

1.2 通过房地产价格研究, 为政府相关部门提供调控的依据

对于房地产市场的发展秩序是政府部门比较关注的事情, 那么通过对房地产市场价格的研究, 就可以对房地产市场中出现的一些问题进行分析研究, 然后有利于政府部门制定出相关的对策, 对房地产市场进行价格调控。房地产市场的价格变化对我国的经济发展有着一定的影响, 因为这是一个很大的市场。如果房地产市场的秩序出现了混乱, 我国的经济发展也必将会受到影响。我们国家为了稳定市场价格的发展, 通过对房地产价格的研究, 可以发现其中存在的一些问题, 然后利用一定的手段制定出相应的政策调整, 在宏观上进行大体的掌控, 对房地产市场进行调节, 从而维持房地产市场的秩序, 使房地产市场可以健康稳定的运行。

1.3 通过房地产价格研究, 解决社会矛盾, 缓解生活压力

人类从类人猿居住在山洞, 到现在的房子, 在经济迅猛发展形势下, 居住问题越发成为社会所共同关注的最主要问题。通过研究房地产价格问题, 可以使政府部门了解房地产相关实情, 关注民生, 通过对房地产具体问题具体分析, 针对相关的情况采取相关的政策措施, 控制房价的快速上涨, 缓和居民居住困难问题, 缓解地区人民因为居住困难而带来的生活压力, 解决因为人民的住房问题而形成的社会矛盾, 消除因为居住问题而带来的社会问题。

2 房地产价格高居不下的原因分析

2.1 人多地少

我国的经济发展非常的快速, 那么房地产市场也随着经济的浪潮高涨起来, 大量的房地产开发建设起来, 房地产的增加, 就会占据一定的土地资源, 随之土地资源就会越来越少, 那么房产就会成为稀缺的资源, 价格自然就会上涨。另一方面, 经济的发展, 促使了城市化进程的加快, 大量的城区人员涌向城市, 在城市中发展, 增加了城市的人口。加之近些年来政府大力的倡导科技创新, 对于人才的引进上下了很大的功夫, 为了吸引人才, 运用到各种优惠政策, 为此大量的技术人员转移的城市中来, 那么这些人员在城市中发展后就会对房源有所需求。以上两个方面的原因导致了城市中人员负荷过重, 已经超出了城市的承受能力, 在居住方面就会显得比较紧张, 直接导致了房产的供不应求, 进而房产的价格就有了大幅度的提升。

2.2 恶性炒作

随着人们生活水平的提高, 人们投资意识的增强, 越来越多的人认识到资金闲置的机会成本过大, 使不少地方有组织的形成了房地产炒作组织, 资金较多的进行大炒作, 资金较少的进行小炒作, 提高资金的利用率, 提高资金的回报率。由于恶性的炒作使房价持续上涨, 高居不下, 不仅有房子居住的消费者在炒作, 就连开发商也在炒作。投资者看到市场的供需不平衡, 在供小于求的情况下, 采取低价买高价卖的形式, 在中介这个托的衬托下, 共同营造伪和谐的房地产市场, 使楼市蒸蒸日上, 泡沫持续暴涨。而开发商看到投资者的这些举动, 也不甘寂寞, 不甘落后, 在建筑的过程中一方面通过采用分期销售, 操控市场供给, 利用市场的供求关系, 使相同的房地产产品, 在不同时间产生不同的价值, 形成更高的价格, 从而使整体的楼价上涨, 从而为房地产企业获得更大的经济效益, 获得更多的投资回报。市场上投资者的恶意炒作使房地产行业所牵涉的利益集团越来越多, 加大了有关部门对房地产进行调控的难度, 使房地产价格高居不下。

2.3 地区政府的产业保护

房地产是地区的支柱产业, 是地区各级政府收入的主要来源, 如有些地区通过出售土地来获得地方的财政收入, 换取地方的发展, 这从政策上直接影响房地产价格的制定, 特别是在相关法律政策如用地期限上, 企业在投标得到了地的使用权时, 规定在几年内必须使用, 如不使用政府就可以收回土地使用权等政策出台之前, 有些不法投资商为了获取更大的利润, 通过投标得到土地的使用权后, 把地囤积起来, 让地皮跟房价慢慢上涨, 然后再进行相关的投资操作, 这种做法从间接上操纵了楼市, 造成房地产价格的上涨。

3 抑制房地产价格的对策

3.1 廉租房供应

通过政府提供廉租房, 满足不同社会阶层的需要, 减轻房地产建筑用地给城市发展带来的民生压力, 减轻社会低收入人群的经济压力, 缓解居住问题所带来的生活矛盾, 提高低收入者对所在城市的信心。在较高楼价的情况下, 通过廉租房的供应, 可以缓解供不应求的情况下所造成的社会问题, 影响房地产企业的资金回笼, 影响企业对房地产价格的制定。

3.2 完善房地产的相关法律法规

由于房地产市场相关法律法规的不完善, 给某些人提供了一个钻法律空隙的机会。通过完善房地产法律法规建设, 维护市场秩序, 营造和谐的竞争环境。首先, 人才引进政策。在制定相关的人才政策的过程中, 要把握住度的问题, 避免地区之间为争夺人才而导致的恶性竞争, 变相的给相应的城市造成压力, 促使房价的上涨。其次, 收入分配问题。一方面是个人所得税;通过完善收入分配法律法规, 提高个人所得税税基, 提高相应的税率, 在税收上进行强化, 对投资者进行高税收, 拉近收入的差距。

房地产价格调控问题研究 第9篇

关键词：房地产,价格调控,郑州

房地产业是国民经济的基础性和先导性产业, 房地产既是生产和生活必需品, 也是一种投资品。住房价格是住房市场的核心, 是住房市场健康的“晴雨表”。近年来, 针对房地产领域存在的问题, 国家连续出台了一系列的宏观调控政策。结合我国国情和郑州社会经济发展情况, 研究郑州房地产价格调控问题, 不但有一定的理论意义, 也对促进郑州房地产市场的健康发展有一定的现实意义。

一、我国房地产价格运行与调控情况

(一) 我国房地产价格运行情况

1、房地产价格增长过快。从图1可以看到, 1998～2004年7年间, 房屋销售价格指数除1999年微有下降外, 明显呈现出稳定的上升趋势, 其中与居民生活关系密切的住宅价格增速较快。2004～2006年呈下降趋势, 但仍在高位运行, 2007年呈上升态势。2008年由于受金融危机的影响, 部分大城市如深圳、上海的房价出现松动迹象, 但大部分中小城市的房价依然高企。 (图1)

2、房地产价格在高位运行。随着房地产价格的持续上升, 我国的房价收入比已经超过了正常水平。据世界银行提供的资料, 房地产价格水平的高低与否, 能否为广大居民所承受, 往往用房价收入比来衡量。衡量一个国家的住房消费, 以房价收入比在3～6倍比较适当, 而我国的比值大大超过了这一标准, 住房消费已经成为我国城镇居民消费支出中最大的份额。尽管2 0 0 8 年我国个别城市的房地产价格有所下降, 但根据国家统计局的报告显示, 2 0 0 8 年我国城镇居民家庭房价收入比依然达到7.3∶1。当前我国的房价收入比反映出房地产价格过高, 已大大超过了正常的房价水平。

3、房地产价格上涨区域特征明显。房价上涨过快现象并没有在全国普遍出现, 房地产价格上涨的区域性特征非常明显, 区域内供求关系是房价变化的基础。房价上涨过快现象由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展, 由中心城市向周边地区辐射。虽然其他一些城市和地区的房价仍然处于低水平, 中小城市和乡村居民的居住条件仍然较为滞后, 当地房地产市场发展程度处于初级水平, 但是受房价普遍上涨趋势的影响, 这些城市和地区的住房需求将会在今后一段时间逐步显现出来, 并在一个较长时期保持增长。

(二) 我国房地产价格调控过程与效果。

我国的房地产市场从无到有, 从不规范到规范, 经历了一个逐步成长的过程。为保证房地产市场的健康发展, 国家在各个时期, 针对房地产市场现状, 出台了不同的政策进行调控。我国房地产价格上涨呈现一定的阶段性, 在各个阶段引起房价上涨的主要因素各有不同, 政府出台的房地产调控政策也各不相同。

回顾近6年宏观调控政策, 2003～2004年主要从加强信贷业务管理、规范土地市场交易 (如2004年“8.31”大限) 等宏观层面切入;自2005年起, 宏观调控目标明确为稳定房价, 把住房问题上升到中央层面, 除了继续强化土地及金融政策外, 更是深入到了房地产交易环节, 开始征收营业税;2006年更进一步推进和完善了细化的调控政策, 涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行业规范等各个方面;政策调控延续到2007年, 除了落实前几年出台的各项措施外, 政策再次完善, 在坚定不移地保持房价稳定之外, 又从建立完善的住房保障制度角度出发, 承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责;由于2008年特殊的经济形势和房地产市场的表现, 一直持续的房地产政策在基调上有了根本的转变, 从防止泡沫产生到刺激房地产消费, 2008年上半年, 在国家调控政策主导下, 我国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归, 各项指标高位调整, 过度需求泡沫得到有效的抑制;但2008年第三季度, 市场开始快速下行, 并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下, 第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制, 整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

从2003年起, 我国启动了对房地产市场的宏观调控, 而一些调控政策是针对当时的情况出台的, 所以又给人们“头痛医头、脚痛医脚”, 虽有一定成效, 但缺乏整体性、连续性。其实, 一个完善的房地产政策体系, 住房的公共政策和房地产业的发展政策是两类最基本的政策, 宏观调控政策只应是针对当时国民经济运行中暴露出来的问题制定的短期调整政策, 是维护行业平稳发展、防止大起大落的政策。回顾前几年的调控, 我们已经感觉到, 如要抑制房价过快上涨, 解决好普通百姓的安居乐业问题, 既需要有以完善住房保障为主要内容的住房公共政策, 又需要有调整供应结构的产业政策, 还需要有抑制投资投机、提高“二套房”首付比例的宏观调控政策;企图通过调控政策来解决所有人、特别是低收入群体的住房问题, 显然是不可能的。

二、郑州房地产价格运行与调控情况

(一) 郑川房地产价格存在的问题

1、房地产价格涨幅过快。由于流动性过剩、土地购买和拍卖价格屡创新高和开发建设成本上涨较快、企业销售成本的不断增加, 市民对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等多种原因, 郑州商品房价格加速上扬。自2 0 0 1 年以来, 郑州房地产市场价格一路走高, 同时涨幅也持续上扬, 2 0 07年更是达到了21.50%的增幅, 前所未有。2 0 08年受金融危机的影响, 在9月、10月等月份郑州商品房销售均价出现少许下降, 但就全年来说, 郑州商品房销售增长率为1 3.7%, 仍呈逆势上扬态势, 两位数的增长率也确实为郑州房地产价格的进一步上升推波助澜。 (图2)

2、房地产价格过高。衡量一个城市房地产价格是否过高的一个标准是房价收入比。2008年12月份郑州商品住宅销售价格为4, 175元/平方米, 假设一个三口之家, 住房面积以2008年郑州人均面积2 6 平方米计算, 2008年郑州公布的城镇居民人均可支配收入为15, 732元, 假设一家2.5人工作, 则购买78平方米的住房需要33.57万元, 这是这个家庭全年收入的8.28倍, 远远超出了世界银行公布的4～6倍的标准, 同时也远远超过国际上发达国家的房价收入比水平。

3、中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现。2007年8月, 国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后, 低收入家庭在住房问题上有了希望, 中等及中等偏低收入家庭的住房问题就凸现了出来。目前, 这部分家庭享受保障性住房资格不够, 商品住房价格支付不起, 二手房选择的余地有限, 政府还缺少有效的政策支持, 尤其是在目前房价较高的情况下, 此矛盾十分突出, 应引起政府和市场的高度重视。

(二) 郑州房地产价格调控过程。

自2002年以来, 随着郑州房地产价格的不断攀升, 市政府在国家宏观调控背景下, 也采取了一系列政策来规范房地产市场、稳定房地产价格。2004年1月8日下发《郑州市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》;2005年4月26日郑州市房管局和郑州市物价局联合下发了《郑州市经济适用住房价格管理实施细则 (试行) 》, 重新规定经济适用房价格实行政府指导价, 在基准价的基础上, 规定房价上浮幅度最高为3%, 下浮幅度不限, 并且实行价格公示, 接受社会监督。2005年9月1日《郑州市人民代表大会常务委员会关于修改<郑州市城市房地产市场管理条例>的决定》开始实施;2007年10月28日下发《郑州市人民政府关于完善住房保障体系稳定住房价格的若干意见》 (郑政[2007]24号) 要求2008年底前, 要对全市符合廉租住房保障条件的城市低保家庭做到应保尽保;2009年底前, 保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。改进和规范经济适用住房制度, 统筹安排新建住房结构比例, 大力调整住房供应结构, 逐步实现住房的多渠道供应;2008年2月21日郑州市人民政府办公厅印发《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划 (2008～2010年) 》 (郑政办[2008]1号) , 重点制定了解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和年度年度计划, 对郑州市发展廉租住房和经济适用住房的年度供应量、建设用地、资金保障作了详细规划;2008年8月12日郑州市人民政府印发《郑州市廉租住房保障办法》 (郑政[2008]25号) 的通知, 对郑州廉租住房保障方式及标准、保障资金的筹措渠道、建设管理、申请及核准作了详细规定。

通过分析可以看出, 郑州房地产的调控政策主要是结合国家对房地产业的宏观调控政策出台的。由于货币政策和对商品房销售等的一些规定主要由国家制定, 郑州只能通过提高经济适用房、廉租房、限价房的建设等来调控郑州的房地产价格。郑州房地产自2004年以来的调控政策也说明了这一问题, 政府希望通过增加经济适用房、限价房和廉租房的供应来拉低房地产价格的涨幅, 促进郑州房地产健康稳定发展, 这些政策对郑州房地产市场起到一定的促进作用, 但政策调控效果有限、政策的刺激效应有明显的滞后期, 郑州市房地产价格变动不大。

三、郑州房地产价格调控政策选择

对郑州的房地产价格进行调控, 除了应积极贯彻落实国家的宏观调控政策之外, 还应结合郑州房地产发展的实际情况, 出台有针对性的调控政策。

(一) 优化住房供应结构, 加强保障性住房建设。

应继续优化住房供应结构, 引导企业重点发展中低价位、中小套型普通商品住房;应加大保障性住房建设的资金投入, 严格落实经济适用住房和廉租房建设的有关政策。充分发挥政府保障职能, 加快健全廉租住房制度, 继续加大廉租住房的建设比重, 增加房源供给, 积极解决城市低收入群众的住房困难, 让家庭经济条件特别困难的群体租得起房、租得到房。

(二) 强化合理住房消费的正确引导。

一是要建立合理的住房消费模式, 通过精心设计与产业化生产, 注重原有住房的更新和节能改造, 提供“面积不大功能全, 造价不高品质优, 占地不多环境美”的住宅;二是要加大正面舆论宣传引导和税收调节力度, 扭转居民观望心态, 重树居民消费信心, 引导居民适度住房消费, 不断满足不同层次的住房需求。

(三) 科学合理利用土地, 加大存量土地清理力度。

要以科学发展观为指导, 科学、合理使用土地资源, 优化土地资源配置, 合理确定各类房地产用地的布局和比例, 优先落实经济适用房、套型建筑面积90平方米以下的普通住房、危旧房改造和城市基础设施建设拆迁安置用房建设项目。同时, 应加大存量土地的清理力度, 依法查处闲置囤积土地, 保证闲置存量土地的开发;加强土地出让管理, 将套型结构比例、建设标准及各项规划指标列为土地出让的前提, 明确项目的开工、竣工时间, 并加强审批后项目的动态监管, 严格按照约定条件进行开发建设。

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影响房地产价格的因素 第10篇

1 近年我国房地产价格的现状

根据2009年中国统计年鉴有关数据 (图1) 所示:自2000年开始, 我国房屋销售价格持续上升, 到2003年局部地区出现房地产热, “长三角”地区房价涨幅超过了两位数。2004年起, 有关房地产泡沫的争议再度响起。

再进一步考察近年来的房地产价格指数, 2008年2月到10月房屋价格指数走势平稳。由于受到金融危机的影响, 2008年底房地产价格指数迅速跌落, 但2009年1月以后, 房地产价格指数迅速攀升, 到2010年4月已达到最高点112.8。由此可见我国房地产业正处于一个价格持续上升的状态, 过高的房价已严重影响到国计民生的正常发展。

2 影响房地产价格的因素

(1) 我国流动性过剩问题严重, 它已成为影响我国房地产价格的重要因素之一。

M2 (广义货币供应量) 与GDP的比率, 常作为衡量流动性最常用的指标。2009年底, 我国M2与GDP的比值为182%, 不仅远远高于发达国家美国和俄罗斯, 更远远高于同为发展中国家的印度。

具体表现为货币供给过多。2000年至2008年, M2年均增长约17.1%, 2009年增速进一步加快, 达到28.4%。货币供给量的增长高于实际经济增长速度, 势必会导致物价上升, 进一步影响到我国房地产市场。此外目前房地产市场充斥着大量的社会游资, 这些游资在房地产市场的投机炒作, 加剧了房地产价格迅速膨胀, 推动了房地产泡沫的形成。在货币供给量超额增加时, 大量游资找不到出路, 而房地产行业作为一个暴利行业, 在一定程度上吸引了大量游资的进入, 不仅进一步加剧了房价的上涨更是房地产热的重要原因之一。

因此, 流动性过剩对房价所产生的负面作用, 是房地产价格波动的前提条件和根源, 流动性的增加是造成我国房地产市场价格走高的最重要的原因之一。

(2) 我国房地产行业投资增速居高不下, 对拉动GDP增长起到了积极的作用, 但同时也造成房价过高与同期居民收入水平的不协调, 引起了经济结构的失衡。

近年来, 我国国民经济的发展前景良好, 发展速度快, 不断加快了我国城乡一体化建设的进程, 使大量的农村剩余人口逐渐向城市转移, 这势必会拉动城市的住房消费, 从而为我国房地产市场带来新的活力, 使得房地产投资规模不断扩大。根据有关数据显示:1999年房地产开发投资额为4010.17亿元, 2009年达到36231.71亿元, 平均每年增长1000亿元, 房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。

以2009年为例, 从表1数据可以看出, 房地产投资额占GDP10.8%, 商品房销售额占G D P高达1 3.1 2%, 这说明房地产行业对GDP的贡献是很大的, 房地产的投资对经济增长的贡献毋庸置疑。但近年来我国房地产投资过热, 且房地产价格持续在高位上运行, 然而社会经济增长、居民收入并没有达到与之相适应的水平, 造成了“居民买不起房”的这种不协调。

资料来源:《2009年1-12月全国房地产市场运行情况》, 国家统计局。

数据来源:CREIS, 中指数据、fdc.soufun.com。

3 宏观经济政策对房地产行业的调节

房地产是一种特殊的商品, 受到银行信贷利率、相关税费、土地、建筑材料、劳动力等的影响, 同时作为国民经济产业的重要组成部分, 存在经济周期性。房地产业近两年投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大, 既不利于房地产市场的自身发展, 也不利于我国经济社会的稳定发展, 更是与构建社会主义和谐社会宏伟目标相背离。房价成为老百姓不能承受之重已经成为不争的事实, 因此, 我们必须坚持以人为本, 以构建社会主义和谐社会为出发点, 把解决房地产供需矛盾作为宏观调控的重要内容, 以促进市场经济的平稳发展, 促进我国房地产市场稳定健康发展。

政府宏观调控的目的并不是简单的为了打压房价和整顿市场, 而是为了稳定房地产商品的市场价格, 理智的进行房地产消费和加强住房保障, 使房地产业进入理性的发展轨道, 满足广大消费者的基本住房要求。为此, 政府和相关部门推出一系列的配套政策。例如:2005年, 国八条、利率、营业税相继出台, 但房价依然上涨, 政策效果不明显。2010年4月份出台了“新国十条”, 此后政府出台的一系列政策, 在此种调控措施频出的背景下, 成交量虽有所下降, 但房地产的走势受到商品供需量和房价的影响, 从表2的数据可以看出, 房地产市场的价格总体还是在同比上涨, 仍高居不下, 但是上涨幅度趋缓, 暂时控制了2010年房价疯狂上涨的趋势。

4 房地产市场监督制约乏力, 体制机构不完善, 致使房地产价格持续走高

首先, 伴随着经济的发展, 人们的消费观念也在不断更新, 越来越多的人通过利用住房公积金、银行贷款等方式来实现住房梦。房地产开发商更是充分利用各种融资手段, 发展房地产项目, 随着开发、按揭等银行贷款的不断增加与注入, 这种形式的资金已经成为了支撑我国房地产市场资金来源的主要渠道。来自银行的贷款通过乘数效应, 不仅使得实际货币供应量增加加剧了房地产市场价格的上涨, 同时也面临着类似“美国次贷危机”式的金融风险如何从次贷危机中汲取教训, 巩固我国经济复苏与快速发展就显得尤其重要。我们必须深刻汲取次贷危机的教训, 切实加快房地产市场体制机制改革步伐, 从中寻找差距, 弥补不足。

其次, 房地产行业作为市场经济的重要组成部分, 其生存和发展离不开法律监管体制的制约和规范, 但长期以来, 我国对房地产行业的监督力度不够, 体制不健全调控措施效果不佳, 加剧了房价飞涨的现状。因此我们应当通过机制创新, 加强对房地产市场的监督管理, 促进我国房地产市场持续快速的健康发展。

综上所述, 为保持我国房地产市场的持续快速健康发展, 就必须不断创新我国房地产业的发展模式, 通过分析房价波动的影响因素, 有效防止房价的非正常上涨, 努力营造一个稳定、和谐的房地产市场环境。

摘要：随着市场经济的发展, 近年来房地产市场持续升温, 房地产价格持续走高, 为保证房地产业的健康发展, 本文旨在通过流动性、宏观政策等问题分析影响房地产价格的因素, 以便对我国房地产市场价格有个清晰的认识。

关键词：房地产,价格,流动性,宏观政策

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房地产价格影响因素及其预测 第11篇

因为房地产已经越来越受人们的关注，与之相关的课题也成为了人们竞相研究的对象，这其中，最为重要的就是对于房地产价格的研究，房地产价格影响着政府调控的政策，房地产的规划和消费者的消费，大的方面来说，直接影响着社会的安定和经济的可持续发展。对于房地产价格的影响因素，则直接可以反映价格的浮动变化，价格的变化规则，对于它的研究，可以预见市场的健康情况，市场的泡沫情况，可以预防金融风险。

1背景

在上世纪，在我国，对于住房的分配，主要是福利分房制度，现如今，随着对于住房制度的改革，住房的体制已经转化为商品经济，可以看到，由于这一改革，在房地产方面的投资远超其他产业，并且，房地产已经影响着社会的各个行业，尽管房地产行业发展非常的迅速，但是由于它的过快的发展，已经带来了很多的问题，最主要的表现在以下几个方面：首先，在我国一些地方，房价一直持续上升，已经超出了一般人的所能承受的范围，像在北上广这样的地方，黄金地段的房价，让人可望而不可即，最为严重的是这种情况，不降反升，在一线城市，这种情况最为明显，虽然政府为了调控房价，出台了很多的政策，但是，这些政策都没有很好的达到预期的效果。其次，结构不合理也是最主要的问题之一，因为大型的房地产开发商为了赚更多的钱，就会将眼光放在利润较大的大的房屋建造上，这样的话，建造出来的房屋将只是满足一小部分的有钱人的需求，对于大多数人来说，中低档的商品房仍旧缺乏，这样的话，问题就进一步的被放大。还有，随着房地产价格的不断地提高，虽然人们的工资水平有所提高，但是远远赶不上房价，人们在买房这块，能力缺失，进一步的遏制了人们的买房的需求，再有，虽然政府出台了一系列的房价调控政策，但是，效果非常的不明显，大量的泡沫产生，使人们买房困难，调控市场的官员也很困扰。最后，跟欧美国家相比较，我国的房地产产业起步的比较晚，制度还是不太完善，大量的问题就会随时产生，违法违规的行为，普遍存在，因此，为了遏制这些现象，政府应当出台一些相关的法律法规来遏制这些现象。

2目的和意义

对于房地产价格的研究具有很大的意义，主要表现在三个方面：首先，房地产在我国经济发展中有着很大的意义，它是国民经济的重要的一部分，国内的许多的实体行业都和房地产息息相关，像建筑，金融，批发零售等行业，都和房地产行业紧密的联系，房地产不仅在这些行业中起着非常大的作用，而且在纳税方面也有着非常大的作用。其次，在经济方面，房地产的波动，将会对经济产生很大的影响，宏观经济必须时刻的保证在一个正常的状态，不能出现经济萧条的状况，失业人数增多，国内经济产值减少，人民的生活水平下降都是经济萧条的主要表现，因此政府必须要保证经济的平稳性，由于房地产是反应经济的一个指标，因此，必须要对房地产时刻关注，由于房地产运行不正常导致经济萧条的例子非常的多，例如，九十年代的日本的失去的十年，这些例子都说明，对于房地产的运行状态的分析，能够得知是否出现经济泡沫，那么，我们将能够很及时的采取措施去防止经济萧条的发生。最后，切实到我们每一个人的生活中来说，房子是我们必不可少的一部分，假想一下，如果我们没有房子，我们就没有住的地方，就会直接影响我们的生活质量，所以说房子非常的重要，这些年来，房屋价格一直是人们关注的热门话题，在不少的研究课题上也是频繁的出现，人们要生活，就不能离开房子，因此，对于房子研究，就显得至关重要。

3房地产价格的影响因素

3.1供需因素对房地产的影响

改革开放以后，我国的住房消费模式发生了很大的变化，在之前，人们的主要观念就是等靠要，等着政府给分配房子，现在人们的购买力得到了释放，人们可以自己自主的买房，再加上这么些年来，政府出台的一系列的制度政策，有力的增加了居民的购买能力，除此之外，因为现在越来越多的人口涌向城市，因此，城市里对于住房的需求就更为明显，有数据表明，房地产的价格会受住房的需求而变动。

人口数量。我们都知道，房子被建造出来，是让人来住的，它的需求的主体是人，事实上，房地产的主要的需求在城镇，城镇人口数量的变化直接影响着房地产，主要表现在：首先，当人口数量增加时，对于房子的需求就会被增加，这样的话，房价也跟着提高，其次，当人的数量增加的时候，就会导致相关的行业发展，侧面的促使房价上升，最后，当人口数量增加过多的时候，使得城市不堪重负，污染严重，导致房价降低。当然，最后这种情况是非常少见的，因为城市管理者是会经过调控，不会让这种情况发生，那么，人口数量激增，就主要出现前两种情况。

收入情况。人们工资的高低，直接的反应房地产的需求情况，还决定着人们对于房子的购买力，相对于普通居民来说，白领对于房地产的购买能力就比较高，总的来说，收入对于房价的影响主要是以下两个方面：第一，国民经济的持续的提高就直接会使人均可支配收入的提高，它还反映着市场对建筑，写字楼等的需求，进而将整个房地产的价格提升，第二，当人们的收入增加的时候，人们对于居住的条件的要求也增加，进而将整个房地产的需求提高。研究表明，现阶段的我国的可支配的收入弹性非常的大，这说明影响产的决定性因素是人均可支配的收入水平。

消费价格指数。CPI，最能够反映经济，当它赶不上国民经济的时候，就会产生一些负面的影响。房价具有一般物价所具有的特性，但是跟一般的事物不同的是，房地产是一种比较特殊的商品，跟物价还是有区别的。在一定的条件下的时候，房价会随着物价的变化而变化，房价也会跟着物价浮动，所以，房价实质上是和物价相通的。通货膨胀对房地产有着两方面的影响，第一，通胀率和房地产价格是与通货膨胀息息相关的两个最主要的因素，当物价上升的时候，房价也会跟着上涨，与一般的物价变化不同，即便一般的物价没有发生上涨，房价也会上涨。

贷款的利率。资金的供求的情况，平均利润率，通货膨胀率，宏观的经济政策等因素都直接的影响着利率水平，通常表现为：房地产一般价格会比较高，那么，消费者就只能够进行贷款买房，但是贷款的利率就决定着消费者的买房心里。

3.1.5GDP

GDP是用来衡量国家的经济发展水平，当GDP增加时，房地产市场的需求量也会相应的跟着增加，当房地产复苏的时候，由于国民经济的带动作用，会导致开发商资产的膨胀，紧接着国家宏观经济的增长就会略高于房地产经济的增长，种种因素会导致房地产的收缩阶段比宏观经济周期来的更加的快速。

此外房地产价格的影响因素还有房地产的投资总额，竣工的面积等

基于特殊因素角度的我国的房地产价格的影响因素还有以下几个方面：土地供给因素；政策因素；城市化发展；环境因素等

本篇文章通过对房地产价格影响因素的分析，深刻的了解了目前我国的房地产的现状，在房地产的管理制度上不是很完善，我国应该出台一些法律法规来制约这些房价。对于房地产价格的影响因素主要表现在供需因素和一些特殊因素对房价的影响，我们应该注重从这两方面着手去完善当地产制度。

我国房地产价格形成机制研究 第12篇

房地产业是我国国民经济重要的支柱产业, 政府自2003年就对不断攀升的房价实行宏观控制, 然而效果不容乐观。对于房地产价格形成机制的理论研究, 国内外学者都有贡献, 并且研究成果也在实践中得到应用。

二、新古典经济学下的供给需求分析

(一) 供给分析

房地产行业的特殊性表现在其运行的基本前提:土地。土地作为一种特殊资源以其不可再生性和稀缺性著称, 一定的土地面积以及国家出台的土地管理制度中严厉的耕地保护政策, 致使土地的供给具有短期的刚性, 因此, 土地价格必然存在上涨的趋势。土地价格是房价的基础, 也是房价的主要构成部分, 因此, 土地价格上涨必然引致房价上涨。与此同时, 随着我国经济的不断发展, 居民对房屋的需求日益增长, 房屋供给又缺乏弹性, 又很易出现水涨船高的局面。

(二) 需求分析

如今, 房地产除可以满足人们居住、办公、商业等消费需求外, 还可以成为投资品, 可以收取租金或再出售, 从中得利。对房地产需求分析应从如下两点出发:首先, 由于中国经济快速发展和居民收入稳步提高, 人们积累了一定的购买能力, 使住房自购需求增加。这些购买者, 一部分是城市建设中的拆迁户, 一部分是结婚需要购房的年轻人, 一部分是比较富有的人。他们对住房的需求, 在一定程度上会推动房价的上升。其次, 房地产保值、增值的特性, 在一定程度上吸引了大量的闲置资金, 投资者对安全稳定的投资对象都是比较热衷的, 而房地产恰好满足了这类人群的要求。另外, 房地产商的炒作和不断上涨的房价也提高了人们的心理预期, 刺激了人们提前消费, 使潜在的需求转化为现实的需求, 从而使房价越来越高。

(三) 需求供给失衡分析

如上所述, 房地产虽作为一种特殊的商品, 但其定价机制与其他商品同样是由供给和需求决定。然而正是由于房地产商品的特殊属性, 其供给与需求在不同时期对房价变动的影响程度是不同的。

短期而言, 如图1所示, 由于土地是房地产运行的基本条件, 而我国严厉的土地政策使城市土地供给有限, 房地产建设周期较长。这一系列原因导致了短期内供给曲线近似于垂直线S。因此, 短期内房地产价格主要由需求曲线决定。随着我国经济水平的不断发展和城市化水平的不断提高, 城市居民对于住房的需求也越来越高, 在图1中, 假设需求曲线由D1移动到D2, 短期均衡有E1移动到E2, 均衡价格也相应地由P1移动到P2。需求的持续扩张使房地产价格不断上升, 进而促使大量的房地产开发企业开发建设。相反的, 如果经济衰退, 居民购房能力下降, 必然会导致房地产的大量积压, 房地产空置率急剧上升, 这也是像房地产这样的大宗商品同样可能面临的问题。

长期而言, 如图2所示, 土地的供给量是变化的, 也就是说房地产的供给量也是变化的, 所以, 房地产的供给是有弹性的。在供需均衡作用机制下会出现三种情况:第一, 在房地产市场均衡状态E的时候, 供给曲线S与需求曲线D相交, 均衡价格为P*, 供给和需求量均为Q*, 达到供需平衡, 房地产的空置量为0, 当然这只是理想状态, 现实中很难发生;第二, 由于房地产具有保值、增值属性, 有良好的投资价值, 当房地产价格被投机资金炒作而非理性上升时, 价格由P*上升至P2, 价格的上涨使越来越多的房地产开发商进入市场进行开发, 供给量大幅增加, 而价格的上涨使购房者实际购买力下降, 致使需求量降低, 此时为供大于求, 其房地产供给量为Q3, 需求量是Q1, 房地产的空置量为 (Q3-Q1) ;第三, 在国家强有力的政策调控下, 房价可能出现下降的情况, 当房价下降到P1时, 此时供小于求, 需求量增大, 其房地产的需求量为Q4, 供给量为Q2, 形成 (Q4-Q2) 的需求过剩。

以上的分析是根据经济学的需求供给理论进行的。从分析中我们可以得出几点结论:首先, 想实现完全的供需均衡是不可能的, 实际的价格应该是在均衡价格的上下波动着;其次, 由于宏观经济形势良好、城市化不断加速, 房地产需求增大, 然而房地产企业数量过快的增长推动了一部分房产价格的上升, 相应地抵消了一部分居民的购买能力, 进而出现了大量的空置房, 形成了供大于求的市场现象;第三, 如果政府调控力度过大, 虽然房地产企业资金回流速度慢, 形成了一些退出壁垒, 但也无法阻止房屋供应量减少的局面, 除非政府承担经济适用房或廉租房工程, 否则, 在相对较弱的价格管制下, 必然会出现上图所述的供小于求的房屋紧缺的局面。因此, 在房地产价格上, 政府行为在我国房地产市场中也起到非常重要的作用。

三、政府行为

政府在房地产行业中扮演着一个不可或缺的角色, 并且以各种方式影响着房地产价格, 具体的政府行为主要体现在以下几个方面:

首先, 在土地征用过程中, 政府牟利的行为最终提高了房地产的价格我国当前土地征用制度中征地补偿构成、补偿标准基本上延用了20多年前的做法, 与目前的市场经济形势严重脱节。伴随着中国城市化进程的加快城市建设土地需求越来越大, 各地政府不断加大征地和拆迁力度。政府通过对土地一级市场实行垄断, 使土地转让产生了较大 (或巨大) 的收益, 但在分享土地的转让收益或增值时, 政府大约得60-70%, 村一级集体经济组织得25%-30%, 农民只得5%-10%。政府在城市化过程中获取高额收益, 这一非市场化行为进一步提高了土地开发成本, 进而也将提高房地产的建设成本, 最终体现在房地产的价格上。

其次, 房地产项目审批的环节过于繁琐, 增加了交易成本。房地产开发项目的审批程序, 其繁琐和低效已成为房地产市场正常发展的巨大障碍我国的房地产审批手续共分为两部分, 一部分由建委开发办办理, 另一部分由房地产管理局负责。房地产开发项目从立项到销售需要开发商在这两个部门办理上百个手续, 加盖数百个公章。而且, 由于我国少许部门办事效率不高, 贪污腐败等情况时有发生, 致使开发商办妥一个图章就要跑上好几趟, 其中包括花费大量的时间及形成寻租成本。结果是一家房地产企业从立项到最后一个章盖完累计需要2-3年时间。尽管近年来政府对房地产项目审批程序有了很大的调整, 但是还存在很多问题, 特别是审批程序的繁琐和不透明、行政审批单位工作的低效和相互推诿等问题依然存在, 直接导致房地产开发商耗费大量社会资源用于与政府职权部门打交道, 最终这一交易形成的费用将计入房地产建设成本中, 促使房地产价格的上涨。

四、结语

对于房地产价格形成的理论研究, 不局限于上述的几点, 但本文着重从这几点阐述。从以上的分析中可以得出如下结论:

首先, 房地产价格的形成具有特殊性, 无法形成经济学上的均衡点, 可能会出现暴涨、暴跌的情况。供给和需求之间的博弈关系, 将直接导致这两种情况的发生。然而, 在上述分析中, 有个很重要的因素———预期价格。如果潜在购房者对于房地产的预期价格为上涨的话, 那么会导致当期购买量的激增, 反之亦然。所以, 消费者的预期价格怎么去控制, 或者说房地产商和政府怎么去宣传房地产行业, 也将影响预期价格, 进而会影响到当前的房地产价格。