房地产项目运作流程图

房地产项目运作流程图（精选6篇）

房地产项目运作流程图 第1篇

房地产项目运作流程

(2010-08-14 13:51:39)转载▼

房地产项目运作流程

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一、项目开拓

（一）、项目信息收集处理

1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理：

①、对于有效信息，持续跟进；

②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。

2、市场部跟进项目的相关要素，包括：

①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等；

②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等； ③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等； ④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等； ⑤、与项目相关的关键要素和风险点等； ⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。

3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果：

①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序;②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。

4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。

（二）、项目初步接洽

1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：

①、通过上一步程序的进入下一步； ②、没有通过则按照要求返回重做方案。

2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过

程和结果纳入考核；调查结束后，涉及费用的项目必须当天到财务部报销。

3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形：

①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）； ②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）；

③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。

4、策划部结合实际情况，根据《项目调查报告》和相关资料有选择地编制《项目初次策划报告》、《项目整体定位策划报告》、《首期开发模式策划报告》、《项目整体规划及建筑设计报告》、《项目园林设计报告》、《项目营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审：

①、通过评审，由经营副总负责把编制的外部方案送达甲方，进行协调； ②、没有通过则按照要求重做方案。

5、在与甲方的协调当中，通常产生三种情况：

①、协调成功，甲方完全认可，进入项目论证程序；

②、甲方认可，但提出其他相关要求，由市场部与策划部协作补充调查，调整方案；

③、客观原因，协调失败，总结后归档。

二、项目论证

1、经营副总负责组织公司各相关部门进行项目立项论证评审，并针对与项目有关的各个方面提出质问，各部门进行答辩，对于论证结果由经营最终裁决：

①、市场部主要针对项目的背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据；

②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证； ③、销售部对于项目运作细节部分可能会出现的情况进行设想，并提出应对措施； ④、行政人力资源部对于项目组人员在项目所处区域会出现的情况进行论证； ⑤、财务部对于项目运作资金的预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证。

2、经过论证通常出现三种情形：

①、通过论证评审，报送总经理进行最终评审； ②、项目的论证缺少部分依据，由市场部与策划部协作对其补充调查，调整方案，直到各种客观依据充分为止，继续进行论证； ③、论证后认为项目不成立，进行存档处理。

3、总经理的评审过程，各部门指派代表参加，主要对于总经理提出的各种与项目有关的质问进行答辩，并产生如下结果：

①、通过总经理的评审，项目立项，并进入合同洽谈程序； ②、总经理对于部分方案提出否定，返回论证评审程序； ③、总经理否决该项目，总结后归档处理。

三、合同订立

1、总经理负责与甲方就项目合作事宜的相关合同条款进行磋商：

①、磋商成功，相关条件满足我方运作的各种要素，把甲方或我方草拟的合同样本送达律师进行审核，进入合同签署程序；

②、磋商失败，对方的条件不能满足项目的运作，总结后归档处理。

2、总经理签署或授权公司相关人员与对方签署合同，行政副总负责调查甲方的资信后，加盖“合同专用章”。

四、项目筹备

1、经营副总负责把内部方案和预算方案送达行政副总进行财务核算,编制成本管理方案和人力资源方案后,一并报送总经理审批;①、通过审批的方案成为计划，依据计划执行；

②、没有通过审批的方案，依据总经理的质疑重新修改报批方案。

2、项目组长实行竞争上岗，行政副总负责组织，经营副总负责组长的评选，销售部经理参与评选，最终结果报送总经理审核。公司内部中层管理人员（包括）以下的所有员工有权参与竞争，并按照行政人力资源部的要求详细提供如下资料：

①、述职报告

②、项目经营管理方案 ③、资源需求及目标职责

④、风险防范及风险控制措施、应急措施。

项目组长的评选工作本着公开、公正、公平的原则以答辩会展开。

3、入选的项目组长根据获得审批的人力资源计划，向行政人力资源部提交人员需求，项目组长有权对行政人力资源部调配或招聘的人员进行评选，最终组建项目组。

4、项目组长根据获得审批的物资需求计划，向行政人力资源部提交申请，并按照计划开展各项工作，所涉及的项目经营管理方面的事宜必须按照要求定期或不定期（突发事件）如实报送销售部经理，销售部经理填写倾向性意见后报送经营副总审核。

五、项目运作(一)、销售准备

1、项目组与甲方、策划部等建立正式的书面送达签证制度。

2、项目所处区域的市场调查由项目组负责，策划部负责编制调查计划，送达项目组长实施，并对调查过程和结果提供支持。

3、该阶段策划部负责与项目组、甲方、甲方广告公司、我方广告公司深度沟通后，根据实据情况有选择的编制：

①、《项目营销整体规划》 ： VI，推广的主题、方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署；

②、《项目经济敏感性分析报告》 ： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表；

③、《项目价格策略报告》： 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整； ④、《项目的物业模型》： 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和“标准” 物业管理模式的融合；

⑤、《项目前期工作计划表》： 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算；

⑥、《项目包装概念设计》： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算；

⑦、《项目新闻炒作提纲和广告发布计划》： 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算；

⑧、《项目公关活动策划报告》：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算； ⑨、《装修服务计划报告》： 售后装修和装修按揭服务。以上方案由策划部按照程序报送经营副总审核，涉及费用的按照程序呈报总经理审批，然后由经营副总送达甲方签字认可后组织实施。

4、项目组长按照工作计划对项目组成人员进行培训考核，并对案场的包装布景向策划部提出书面建议。

（二）、销售实施阶段

1、项目组长负责所签收的各类执行文件的具体落实，策划部对执行的过程和结果进行监督，同时提供支持。

2、项目组定期或不定期（突发事件）向策划部客观真实地反馈销售状况和市场动向，策划部适时调整营销计划，并报经营副总签字，然后具体落实。

3、项目组长负责按照行政人力资源部的要求定期报告人员管理、物品使用管理方面的报表。

4、行政人力资源部负责对项目组的工作进行全方位的后勤支持，并进行监督。

5、项目组长负责定期与甲方的财务人员进行签证确认，并与甲方其他归口对接人员沟通协作好。

6、项目组长定期向行政副总报告与甲方财务人员的对帐单，遇到重大特殊事件（涉及商业机密）第一时间与经营副总报告。

7、策划部负责与甲方、甲方外协单位（广告）、我方外协单位（广告）等与营销推广有关的事宜沟通协作。

8、项目组对策划部与各方的接洽有权监督，并有义务进行协助；负责销售合同的签定和客户信息来源资料的收集整理。

9、项目组长对现场进行全面控制，管理好现场的人员和设备。

10、组建销售信息库，包括价格、付款方式、促销、广告宣传、楼盘设计等，及时反馈给销售部经理

（三）、项目结算

1、项目组长负责汇总有甲方财务人员和其他归口管理人员签证确认的销售报表与对方再次核对后，与公司财务部存底的销售报表进一步核对。

2、财务部负责编制结算报表和相关凭证，经营副总确认后，呈报总经理核准，在项目组的协助下与甲方进行结算，在结算过程中严格遵循相关财务制度。

3、项目组协助财务部进行账款催收。

六、项目结束

1、行政人力资源部协助项目组处理各种后续事宜，必要时，策划部协助进行。

2、经营副总负责与甲方的关系维护。

3、项目组长负责总结项目运行过程中的经验教训，并存档。

注意：在整个项目的所有阶段，参与人员涉及的重控文件必须交行政人力资源部存档，涉及普通的业务资料必须在档案室存档备份，并严格执行公司的各项保密制度和常规管理制度。

楼盘销售代理工作流程草案

二、项目开拓阶段

（一）、主旨：全员营销，公司所有人员有义务和权利在待命状态下进行有组织的项目开拓营销。

（二）、人员的组织、计划、运作、统筹管理.1、市场部有组织的进行专业的市场调查，搜寻新项目，工作过程和结果纳入考核；

2、其他部门及个人如果没有作业安排，在经营副总的统筹下，各部门在市场部的指导下有组织地进行项目开拓，遵循过程受控，有纪录的原则，并纳入相应的考核；

3、公司高层领导根据各种渠道开拓新项目；

4、具体营销方案由市场部报经营副总审核后，报总经理审批。(三)、作业内容：调查项目是否有需要代理的意向： 如果没有或者已经被其他公司代理，则继续进行跟踪，并及时进行备案存档；如果确实没有代理的可能性，备案存档。

如果有，则对项目进行初步市场调查，主要调查：

1、项目所处区域的房地产开发销售状况；

2、该项目概况；

3、开发商背景；

4、项目谈判切入点。

对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，形成《**项目初步市场调查报告》，市场部经理签字后送达策划部，策划部经理签收或拒收（补充调查）。

(四)、注意点：各部门员工发现项目信息，只向直属上级单线汇报，最终汇集到销售副总，评判该项目是否已经由公司其他人员在跟踪，以免重复。

三、初步接洽阶段

（一）、由经营副总组织策划部与项目方初步接洽，了解对方的需求和基本情况，并向对方递送公司宣传资料，说服对方给予我方介入项目的机会；

（二）、策划部根据《**项目初步市场调查报告》和相关资料对项目进行论证，并编写《**项目初步策划报告》，内容包括：

1、项目风险、抗击风险、利润及周期等要素分析；

2、销售策略初稿；

3、价格策略初稿；

4、广告推广策略初稿。

如果项目对于我方不可性，则由对接人委婉告诉对方，把资料归档；如果项目可行，则由经营副总签字后送达发展商；如果发展商提出更高的要求，由策划部编制《作业通知书》，获得经营副总签字后，送达市场部进行补充调查，市场部编制《**项目二次市场调查报告》送达策划部编制《**项目策划报告》（按照程序

（一）执行），由经营副总签字后送达发展商，直到对方满意为止；(三)、经营副总统筹安排与该项目有关的人员对项目的跟进，跟踪人员对过程作详细纪录，并及时向经营副总进行汇报；

（四）、跟进获得成果，对方提出条件后，经营副总根据初步评估结果编制建议书，提交总经理审批，没有通过则修改后重报或否决项目；通过则由公司高层进入签订合同的谈判程序，最终签订代理合同;

（五）、如果发生变更，经营副总组织各种资源极力挽回项目，如果是客观原因，各参与人员组织研讨会，总结经验教训，并作纪录归档。

三、项目运作阶段

（一）、运作准备阶段

1、经营副总负责编制项目运作方案,送达常务副总进行费用预算,出据预算表单,并呈报总经理审批。

没有通过审批，由常务副总和经营副总协商重新报批； 通过审批，则由常务副总根据预算表和方案进行人员和资金的准备，经营副总根据方案组建项目组。

2、项目组主管竞争上岗，必须编制述职报告，内容包括工作计划、岗位职责、薪资方案、日常管理制度、作业流程规范与指南等，并签订责任书;

3、策划部全面介入，与项目组通力配合，对项目作正式调查，必要时向市场部发出〈作业通知书〉配合调查；

4、策划部根据调查结果编制〈项目整体定位策划报告〉、〈首期开发模式策划报告〉、〈项目整体规划及建筑设计报告〉、〈项目园林设计报告〉、〈项目营销策划报告〉等，并附带《销售部包装费用预算》和《推广方案费用预算》，经经营副总审核后送达常务副总编制《财务计划》，并呈报总经理审批： 没有通过审批，修改后重报； 通过审批，则由经营副总选取相关材料送达发展商，并与对方建立正式的工作签证制度。

5、策划部编制〈项目营销执行方案〉，报送经营副总签字后形成计划送达项目组，策划部与项目组正式建立信息沟通的书面送达制度，双方在重大事项和资源要求等方面必须获得经营副总的签字才能实施，涉及费用方面的情况必须按照程序呈报总经理审批，在其他特殊情况下必须获得公司的特别授权才能实施；

6、项目组的销售文员直属公司行政部管理，按照行政部要求定期或不定期报送相关资料，对项目组形成初步监督机制，纳入考核；

7、派到项目组的策划人员除监督营销推广方案的执行外，还定期或不定期向策划部经理送达相关资料形成第二道监督机制，纳入考核；

8、该阶段项目组和策划部有选择地配合完成的策划报告主要有：

A、《**项目营销整体规划》 ： VI，推广的主题、方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署；

B、《**项目经济敏感性分析报告》 ： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表；

C、《**项目价格策略报告》： 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整； D、《**项目的物业模型》： 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和“标准”物业管理模式的融合；

E、《**项目前期工作计划表》： 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算 ；

F、《**项目包装概念设计》： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算； G、《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》： 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

H、《**项目公关活动策划报告》《**项目**活动报告策划书》：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。

I、《装修套餐服务计划报告》 ： 售后装修和装修按揭服务。

以上方案必须按照程序报送经营副总，涉及费用的按照程序呈报总经理审批。

9、项目组人员的招募、培训、考核、上岗由行政部负责完成，项目主管对人员的录用可以提出意见。

（二）、销售实施阶段（策划部配合项目组完成）

1、执行修正 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》 ：根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。

2、《置业百问》： 根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。

3、完善策划、建设期内跟进服务，促使项目成功（策划的执行）侧重策划方案的操作，根据销售前的各项推广策划工作内容要求配合发展商组织相关的专业公司进行专业分工合作，并根据项目的发展战略和原则，针对具体问题提供策略性建议。

4、项目组主管与合作对方现场负责人员对接，经营副总负责与对方高层领导对接，重大事项必须呈报总经理。

5、项目组涉及人事变更的事项必须报送行政部进行处理。

6、项目组根据不同项目的实际情况，具体工作内容、时间等按照需要书面送达策划部进行调整，经营副总审批后进行实施。

7、项目组的其他事项遵照公司的相关管理制度，并按照行政部要求定期报送相关资料。

（三）、项目收尾

项目组、财务部门配合公司高层完成款项的结算、催收等工作，项目组和财务部在公司签字后对各种销售工具及善后事宜进行处理。

四、项目总结

由项目组对运行过程中的经验教训进行总结，策划部配合其整理存档。

注意：在所有阶段，涉及的重控文件必须交行政部存档，涉及普通的业务资料必须在档案室存档备份，并严格执行公司的保密制度。

房地产项目运作流程图 第2篇

一：销售人员收集项目信息

销售人员通过不断地与用户拜访交流、了解用户需求、搜集项目机会、明确项目信息，对项目落地实施进行可行性分析，形成《项目可行性分析报告》，对所掌握的项目进行机遇分析（含竞争对手情报）、需求描述、成功率预测（客户关系紧密度）、实施意义（尤其是战略项目投标）介绍。在此阶段，销售人员需要掌握一定的方案知识，可以向公司售前部、商务部、工程技术部相关人员进行咨询或寻求帮助。《项目可行性分析报告》交由公司总经理或销售部门主管进行审核、批复。

二：项目立项

销售人员《某项目可行性分析报告》或得公司总经理或销售部门主管批复同意、可以深入实施后，进行项目立项申请。立项申请通过后，由质量管理部进行人员调配，安排销售人员、商务部、售前部、工程技术部以及其他可能参与人员组织成立项目小组。根据项目实际情况，明确项目分工，确立销售代表、售前工程师、项目经理的岗位职责。由质量管理部对各岗位的时间进度、效率效果进行监督，依据绩效考核方案记入考核评分。自此之后整个项目的运作由售前工程师牵头协调与承担主要责任。

三：设计初步方案

销售代表根据用户需求与售前工程师交流确立项目整体解决方案和具体产品组合方案、根据解决方案的内容与项目经理交流勘察现场预期施工难度与周期。

四：确立供应商与项目成本：

商务部根据产品解决方案和产品方案（如项目子系统需要外包，还要确立外包工程商、方案、成本），联系相关产品的优质供应商进行参数和成本咨询，统计汇总，与售前工程师交流产品可行性、匹配性，设计初步方案和成本，以及招标方案（如项目需要围标，征询公司渠道专员意见确立匹配的围标单位）。

五：用户反馈

销售代表将初步方案带给用户，与用户交流，根据用户反馈意见再与售前工程师、商务部进行方案改进，包括成本压缩。

六：确立标底方案和投标方案

经过反复与用户的交流后改进，最终形成标底设备、参数方案、总成本（公司内部成本与用户预算要有区别），并与用户达成招标方案。送交用户等待挂网招标。

七：项目挂网招标

项目公开挂网招标后，由销售代表进行项目报名、缴纳投标保证金；需要围标的，由公司渠道专员为参与围标单位报名、缴纳投标保证金。

八：标书制作与投标

项目报名后由售前工程师牵头组织标案组进行标书制作分工（可能涉及围标单位），标书技术标部分、商务标部分确立后交由质量管理部审核，审核无误后再交由销售代表填写报价部分（涉及报价保密）。完成标书后进行标书打印装订、封标，由销售代表安排投标人员进行投标（需要投标现场演示的由售前工程师演示）。

九：中标与合同签订

项目中标后由销售代表与招标单位领取中标通知书、转入项目履约保证金、与用户签订项目合同（合同签订时的对于供货周期、施工周期在标前应与商务部、项目经理进行沟通做到心中有数）。自此之后整个项目的运作将由项目经理牵头协调与承担主要责任。

十：拟定项目施工方案和施工

项目合同签订后应由项目经理对于项目的施工方案进行拟定，主要有：进度预期方案（供货方案为与商务部共同确立）、人员预期方案。项目经理要坚持以月、周、日为单位对进度预期方案与实际进度、对人员预期方案与实际人员进行对比，生成《项目施工报告书》，分析、总结。为下级技术人员进行考评、为产品质量进行考评，质量管理部亦以此对项目经理进行考核评分。

十一：拟定设备供货方案和供货

项目施工方案确立后应由商务部采购组根据施工进度拟定设备供货方案，按时完成采购工作，与供应商进行商务谈判、签订采购合同、跟踪货物物流信息。商务部要坚持以月、周、日为单位对设备采购的成本、期限、到货情况、付款情况、供应商配合情况生成《项目设备供货报告》，分析、总结。为供应商进行考评，质量管理部亦以此对商务部进行考核评分。

十二：项目验收

项目供货、施工完成后，由项目经理协调，组织公司领导、工程技术部主管、质量管理部先进行内部验收，内部验收通过后（内部验收不通过，由质量管理部下达《项目施工整改意见书》责令项目经理限期整改并进行二次内部验收，内部验收应当保持不低于正式验收的要求标准严格执行），由项目经理协调，组织用户、监督单位或上级主管单位进行正式验收。

十三：项目回款

项目回款工作应当由项目经理承担，项目经理在项目验收通过后填写项目回款申请等相关手续交由用户或项目招标代理机构进行回款。项目经理难以完成项目回款任务的情况下，销售代表应该积极配合，组织用户进行关系梳理，完成回款任务。

十四：项目履约保证金退回申请

项目履约保证金退回申请工作应当由销售代表承担，项目质保期满后，由销售代表填写项目履约保证金退回申请等相关手续交由用户或项目招标代理机构进行退回。项目整体实施流程全部完毕。

备注：

1、质量管理部作为项目实施过程中无实际任务工作的重要参与者，对项目整个实施过程的监督更有公信力、更具公平性，不易产生责任推诿和纠纷。

2、各部门之间任务分工应当再进行细分明确、把握每一环节的进度、效率、效果，做到部分不拖延整体。

3、各部门之间应当保持长效地、充分地沟通，对上下环节的衔接工作做到保下促上、充分体谅。

4、整个项目实施过程应当保持人员稳定、不轻易更换小组成员或工作转移，如遇大型或紧急项目，应当在项目小组成立时充分考虑、事后如若发生变动应由总经理协调加配人员。

5、建议对项目实施流程的各参与环节、参与人员进行考核评分、计算绩效。

6、项目实施中所需要各部门编制的相关报告，应当由各部门设计、固定格式，内容要求简洁、明确、有理有序。每个项目的相关报告都应保存、留作公司经验财富。

7、为充分实现项目整体流程的效率、完成既定目标，应当为各环节配齐的人员（个人认为目前售前部人员确实欠缺），并对各环节部门的人员进行分工（以行业划分标准人员结构为主，以实际工作任务调剂为辅）。

8、对项目整体实施，应当以项目立项、项目中标为两个节点，所主导的岗位分别是售前工程师和项目经理，其他人员应当服从主导岗位合理的任务、进度分配。

房地产项目运作流程图 第3篇

1 问题的提出

房地产开发是房地产行业一项重要的工作, 其具有较强的综合性, 相关工作人员需要对项目开发的可行性进行研究, 做好规划工作, 然后再进行项目的施工, 施工完成后还要对质量进行检验。房地产开发涉及的环节比较多, 而且办理手续的周期也比较长, 在这一过程政府部门充当着土地所有者的角色, 还担任着市场监督员, 对房地产行业有着宏观调控的作用。房地产企业在对项目进行开发时, 需要按照规定进行报建, 报建工作贯穿整个开发流程, 各个环节都需要相关部门进行审批, 而且要按照法定的程序进行办理。只有得到政府部门的审批, 房地产项目才能正式实施, 所以报建流程是房地产企业工作流程的主要组成, 这项工作还关系着各项资源是否得到了充分的利用, 对项目的运作水平有着一定影响, 还对房地产项目的增值效果有着间接影响。报建流程应有着清晰的条令, 各项工作都应与组织结构相衔接, 审批人员应了解报建流程的关键点, 房地产开发企业应掌握开发流程的重点管理项目, 这也是提升企业运作水平的有效措施, 对提高企业竞争力有着关键作用。所以相关人员应了解房地产项目报建流程对开发环节的影响, 这样才能提出可靠合理的建议。

2 房地产项目开发报建流程的发展现状

房地产行业在发展的过程中, 不同地方的市场外部环境有着一定差异, 政策因素也有着一定区别, 由于报建的流程比较繁琐, 而且可操作性比较强, 所以需要对房地产市场进行有效的监督, 保证报建流程按照政府的政策法规规划执行。政府部门需要发挥出行政管理的只能, 还要做好审批工作, 这样才能了解到报建流程中存在的问题。在对我国房地产开发行政审批的机制以及相关法律进行研究后发现, 房地产项目的开发与当地政府行政管理的能力有着较大的关系, 政府部门发挥着重要的监督职责, 而且需要与房地产企业的各个部门做好沟通, 企业部门之间的协作能力以及企业运作能力对项目开发的成果都有着影响, 开发商需要了解政府制定的审批流程, 还要对开发流程进行优化, 做好管理制度的改造。在对房地产项目报建流程进行分析时, 应从开发商的角度出发, 对制度中存在的问题进行了研究, 制定出解决的方案。

3 房地产项目报建流程对开发环节的影响

房地产项目开发流程对工作的进度有着较大的影响, 开发商需要在政府部门的监督下开展各项工作, 房地产企业各个部门之间应做好协调, 还要相互配合, 及时反馈信息, 完成工作目标。房地产项目报建流程关系着企业项目开发的效益, 只有优化报建流程, 才能促进最终目标的实现, 只有了解报建流程关键路线, 并做好路线优化, 才能缩短项目报建的时间, 从而提高企业的运作水平, 提高开发商企业竞争力。房地产开发商应了解项目报建流程以及不同阶段的工作任务, 这样分析出报建项目对开发环节的影响。

3.1 目的与意义

首先应明确房地产开发需要遵循的政策法规, 还要了解行政管理部门的职责, 规划处审批流程, 明确指出项目报建的流程, 这样才能对报建流程进行优化, 从而了解到需要优化的路线, 制定出主要工作任务。在分析的过程中, 还要结合流程管理的理论, 并清楚的认识到开发流程优化的重要意义, 对房地产项目开发流程管理系统进行合理的改革。

3.2 分析研究的方法

在对房地产项目报建流程对开发环节的影响进行分析时, 采用了综合分析法, 从项目的立项审批、获取土地开始, 经过规划设计、施工建设, 到最后竣工验收, 进行经营销售, 每一环节都涉及到房地产企业与政府相关部门的沟通与合作。实证分析法是结合实际问题建立开发报建流程, 分析重要节点企业组织的工作内容, 对房地产企业改进优化开发流程, 进一步建立流程管理体系起到一定的借鉴作用。

3.3 开发流程的特征

3.3.1 综合性是房地产开发流程的本质特征。

在现代城市建设的房地产开发过程中工作关系及项目操作程序日趋复杂。开发环节较多, 涉及到的部门及关系也很多, 不仅要涉及国土、规划、建设、房管、民防、消防、环保、燃气、质监等部门, 而且征地、拆迁、安置、补偿等工作与城市居民的生活也密切相关。每一个开发项目所涉及的土地条件、规划要求、融资方式、市场情况等方面不尽相同, 也要求开发商必须在充分调研、综合分析、统筹规划的基础上才能开发出成功的房地产项目。

3.3.2 长期性房地产开发流程是整个房地产项目从资本投入到资本回收运作的全过程。

从获取土地信息进行可行性研究开始, 经过购置土地、规划设计、施工建设、竣工验收到经营销售与物业管理, 流程周期相对较长, 普通房地产开发项目需要1-2年时间, 规模较大的需要4-5年时间。而且由于政府土地、规划、建设等各相关部门行政管理及审批程序的制约, 开发流程的各环节紧密衔接、环环相扣, 具有严格的时间先后限制和相关性要求。

3.3.3 风险性正是由于房地产开发流程时间长, 涉及面广, 所需要的资金巨大, 项目在开发过程中所面临的不确定因素多, 使得开发商不得不重视整个流程的存在的风险问题。

在开发流程中, 企业不仅要留意政治环境风险, 而且要面对市场风险、金融风险等, 以采取不同的方法规避或防范, 减少不必要的损失。

4 结论

通过本文的分析可以看出, 房地产项目报建流程对开发环节有着重要的影响, 开发商应按照政府制定出规章制度对报建流程进行优化, 这可以加快项目审批的速度, 从而尽快开始项目的建设, 提高企业经济效益的同时, 也提高了企业的竞争力。企业的管理者应结合当前报建流程存在的问题, 制定出解决的方案, 保证流程的简化性。

摘要：随着社会的不断发展, 我国房地产市场越来越完善, 房地产企业之间的竞争也愈加激烈, 为了提高竞争力, 开发商需要对资源进行充分利用, 还要对房地产项目报建流程进行简化, 做好流程管理工作的创新。对房地产项目报建流程的具体内容进行了分析, 还对报建流程的优化措施进行了探讨, 希望对相关单位有所帮助, 了解房地产项目报建流程对开发环节的影响, 从而促进我国房地产行业更好的发展。

关键词：房地产,报建流程,开发,影响

参考文献

[1]梁沛沛, 谢瑞峰.房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司A项目为例[J].价值工程, 2012 (24) .

[2]薛红, 周书灵, 卓敏.基于风险分析的房地产投资决策阶段的成本控制[J].宿州学院学报, 2010 (12) .

房地产项目运作流程图 第4篇

关键词:快消品行业;新产品开发;项目管理运作流程

通常情况下在快消品公司运营的初期,技术部门承担的新产品开发任务也相比较少,开发模式多为职能式开发,随着公司运营规模的越来越大,产品品种的越来越多,产品组合的宽度、长度和深度的不断扩大及多个项目的同时进行,为避免顾此失彼就需要对新产品开发运作流程重新定义和实施,明确项目所需过程的顺序和相互作用,建立流程表,确定关键过程的期望结果、职责和义务等。

一、快消品行业及新产品开发特点

(一)新产品开发活动并不是一项错综复杂的活动,多为紧跟型、变形性产品的研发,是企业用基础研究成果自行进行的应用研究和开发研究,主要是根据销售部门的反馈意见进行产品改进,具有研发周期短,创意性相对较小,技术相对成熟,多产品多层次并行的特点。

(二)要求以顾客为关注焦点,加强互动,保持良好关系,及时了解顾客的需求和期望。需要时刻关注项目能否让顾客满意,增加再次合作的可能性;还要关注顾客的利益,使项目尽早结束,减少后续服务或延期所带来的成本增加。

(三)对开发流程的执行、管理和控制基本处于手工管理状态,流程中产生的数据和流程本身没有关联,无法进行有效的信息共享和交流,导致不畅通,协作不好等很多问题。在项目完工后欠缺全面深入的事后总结,隐性知识大多存在于企业员工的头脑中而难于共享,更没有促进最佳实践传播。

二、快消品行业研发项目管理运作流程特点及存在的问题

流程管理关注的是项目运行中各个环节的相互联系以及具体活动的时间、执行者、执行情况,是从流程的角度对项目运行过程中的各个任务进行描述与规划,提出面向流程层次化控制的项目管理运行模式,并利用共享数据库实现数据共享,最终实现流程运行驱动项目管理的运行方式。

快消品行业现有的研发项目管理运作流程,在实际运行过程中,常会遇到以下问题:

(一)新产品研发与市场的联系不够密切,没有建立以客户为中心的要旨,可能会造成研发与市场需求脱钩,缺乏研发项目运作的科学性和目的性。

(二)研发人员的急功近利和项目立项的短期行为,导致部分产品只是形式上的变化,"换汤不换药",不能真正体现新产品开发的价值。

(三)产品研发的相关部门间协调性不够紧密,绩效考核难以明确,易造成项目开发周期过长而错失市场机会或潜在客户。

(四)缺乏项目运作流程和知识管理控制,易导致研发人员的流失而中断大量的项目进程或持续的改进。

三、采取有针对性的项目运作流程管理

在项目运行过程中,当项目中具体的任务事件发生时,任务单元触发相应业务流程,业务流程的执行形成了基本活动单元的运行链,运行链将具体的流程执行人员联系起来,影响运行链中相关人员的交互与合作,这条运行链将项目中各个任务单元链接起来,通过流程的运行承载与推动项目的运行。

(一)注重项目前期调研和产品策划,一切围绕客户的目标需求

对于快消品行业的新产品开发来说,新产品前期面临多种不同的环境因素,需要依靠必要的智力资源并不断积累经验,使新产品开发的观念得以形成并得以在企业组织内进行系统推广,才能在一个剧烈变化的企业环境中,大大增加创造出新产品的机会。

(二)注重电子化信息网络的知识管理系统,构建知识共享与协作平台

基于信息化网络的信息共享,有助于全程记录各种文档材料,使一个组织内部的信息和知识尽可能公开,使项目组成员能够便利地获取各种资料,很快熟悉工作;实时更新知识结构和最新数据,及时发现问题并提供解决方案,使组织中的个人或小组的知识转变为组织整体的知识;促进和实现知识整合及共享,为组织活动的更新和创新提供源泉和基础,利于企业保持竞争优势;有利于整个项目运作的并行工程,解决传统的串行产品开发弊端,减少产品的开发时间和成本,以保证开发的一次成功性;有助于在项目进展过程中进行多次的阶段工作总结,而尽可能早地发现可能存在的潜在问题及各因素之间的冲突关系,以避免单线渠道沟通的滞后、过滤、失真等行为。

(三)注重流程运作的程序管理,执行严格的文档表格并集中管理

界定项目范围,明确项目方案,由项目经理规划项目进展,设计项目质量、统一调度多个部门协同工作。项目组成员及需配合的各职能部门和经理,按文档要求严格执行相关的文档表格,如:申请表的详细填写、项目进展情况跟踪、新产品开发过程中的实验报告等等。

(四)注重快速反应机制,建立门径管理系统

“应”是基础,关键在“快”,项目申请者一旦搜集信息、了解到市场情况,即快速反映到决策者手中,经过论证,明确产品调整的具体目标并指定项目经理,组织各职能部门人员配合实施。快速反应机制的建立有助于企业适应市场并在市场竞争中取胜,最终将符合消费需求的产品快速投放市场。

(五)加强与客户的交流与沟通,强调产品开发的时效

在新产品的开发过程中,从一开始新产品创意的出现到最后的新产品市场化,任何一个环节管理不当都有可能使新产品夭折,新产品经使用后不能满足客户的初期要求,或客户又临时改变了其原有的产品设想,导致投产后的新品不能收到预期的销售效果,不但能加剧生产安排和原材料储备的工作压力,还会导致原材料库存问题、过期报废等不良问题的频繁发生。

四、结束语

现代科学技术的革新越来越快,专业分工越来越细,面对快速多变的市场环境,要求企业必须在短时期内集中自己的主要力量对市场机会做出敏捷的反应。结合快消品行业特点,综合运用新产品开发以及项目管理的理论与方法,建立一套适合于快消品行业的研发项目管理运作流程体系,将有助于快消品行业:倡导知识共享的氛围,协调与研发相关的各部门间合作,建立以市场为导向的高效能研发管理运作流程,调动研发人员的主观能动性和创造力,迎合客户需求,最终提升新产品开发项目的管理绩效和企业的经营绩效。

参考文献:

[1]夏谷.超级食品公司生产运作系统缺陷分析与对策研究[D].硕士学位论文,2004.

PPP模式的项目运作流程 第5篇

一、操作基础

PPP是Public-Private-Partnership的首字母缩写，常译为“公共-私营-合作机制”，是指为了建设基础设施项目，或是为提供某种公共物品和服务，政府按照一定的程序和方式，与私人组织(社会力量)以政府购买服务合同、特许经营协议为基础，明确双方的权利和义务，发挥双方优势，形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，由社会力量向公众提供市政公用产品与服务的方式，提高质量和供给效率，最终实现使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

PPP模式本质上是政府与社会资本合作，为提供公共产品或服务而建立的全过程合作关系，以授予特许经营权等为基础，以利益共享和风险分担为特征，通过引入市场竞争和激励约束机制，发挥双方优势，提供公共产品或服务的质量和供给效率。即建立政府与企业“利益分享、风险共担、全程合作”的模式，形成“政府监管、企业运营、社会评价”的良性互动格局。PPP模式的核心是在公共服务领域引入市场机制，因此，它不仅仅是单纯的融资方式，也是一种机制和制度设计。推广PPP模式进行城市基础设施的建设与运行，可以将适度的市场竞争引入城市基础设施领域，在实现社会福利、提高基础设施服务质量的同时也给企业带来合理的投资回报，同时也能够增强公共基础设施可持续运行的效率和能力。

PPP模式项目的实施主要包括项目选择、社会力量合作伙伴确定、组建项目公司、融资、建设、运行管理等过程。项目收入来源主要分三类，一是完全依靠使用者付费，二是政府支付服务费用，三是前两种方式的结合。

PPP有广义和狭义之分。广义的PPP可以理解为一系列项目融资模式的总称，包含BOT、TOT、DBO、BTO、股权转让、委托运营等多种模式。狭义的PPP与BOT原理相似，都是由“使用者付费”，但它更强调公共部门与私人部门的全过程合作。

二、总体要求

(一)打破地域垄断和所有制限制。政府通过竞争机制择优选择合作伙伴，吸引各类社会资本参与项目的投融资、建设和运营等;鼓励有一定技术能力和管理经验的专业性企业通过兼并、收购，跨地域参与市场竞争，培育具有开拓国内外市场能力的大型 市政公用服务企业，提高产业集中度。鼓励以市代县、城乡一体化中的同类项目进行打包，扩大市场规模。

(二)落实费价政策。将市政公用服务价格收费或政府支付服务费作为合作伙伴的经营收入来源。政府要合理确定费价标准，完善价格调整机制，在合作伙伴履约的前提下及时足额支付服务费和补贴，既保护消费者权益，又保证投资者的合理收益。政府支付的服务费应通过竞争程序确定，并纳入地方财政预算管理。向用户收费的各类市政公用产品价格，应按照相关规定进行成本监审并及时调整到位，价格不到位的，政府应予以补贴。

(三)规范运行操作。按照城镇市政公用各类专项规划筛选适宜PPP的项目，强化项目前期策划和论证，做好信息公开;通过竞争机制选择合作伙伴，按照“政府引导、企业主导、市场运作、利益共享、风险共担”的原则，由政府与市场主体合作组建项目公司(SPC)，具体负责项目的投资、建设、运营、管养和服务;政府与合作伙伴、项目公司通过合同或特许经营协议明确约定各自的权、责、利;强化项目实施的全过程监管。

1、做好项目前期论证。开展PPP项目的可行性论证是决定项目成功的首要环节。筛选PPP项目要符合当地城镇市政公用方面各类专项规划的要求，加强前期策划，可委托有一定业绩和能力的设计或咨询机构编制实施方案。实施方案应包括项目的基本情况、规模与期限、技术路线、服务质量和标准、规划条件和土地落实情况、投融资结构、收入来源、财务测算与风险分析、实施进度计划、资金保障等政府配套措施等内容。

城市政府应组织有关部门、咨询机构、运营和技术服务单位、相关专家以及各利益相关方共同对项目实施方案进行充分论证，确保项目的可行性和可操作性，以及项目财务的可持续性。实施方案须经地方政府审批后组织实施。

2、通过竞争机制选择合作伙伴。城市政府应及时将项目内容，以及对合作伙伴的要求、绩效评价标准等信息向社会公布，确保各类市场主体平等参与竞争。应按照《国家招标投标法》规定的公开招投标方式，综合经营业绩、技术和管理水平、资金实力、服务价格、信誉等因素，择优选择合作伙伴。

3、签订特许经营协议。城市政府必须与中选合作伙伴签署特许经营协议，协议主要应包括：项目名称、内容;范围、期限、经营方式;产品或者服务的数量、质量和标准;服务费标准及调整机制;特许经营期内政府与特许经营者的权利和义务，履约担 保;特许经营期满后项目移交的方式、程序及验收标准;项目终止的条件、流程和终止补偿;违约责任;争议解决方式等内容;以及其他需要约定的事项。

4、筹组项目公司。中选合作伙伴可依合同、按现代企业制度的要求筹组项目公司，由项目公司负责按合同进行设计、融资、建设、运营等;项目公司独立承担债务，自主经营、自负盈亏，在合同经营期内享有项目经营权，并按合同规定保证资产完好;项目公司的经营权未经政府允许不得私自转让。项目形成的固定资产所有权在合同期满后必须无偿移交政府。

(四)把握PPP模式运用的关键环节。一是建立长期的政府与企业合作机制。关键在于政府要处理好与市场主体之间的关系，由“经营者”转变为“监管者”、“合作者”。发挥投资人在整合设计、建设、运营、管理等方面的综合优势，让“专业人做专业事”。二是建立合理的利益共享机制。通过政府核定经营收费价格以及以购买服务方式补贴标准，实现项目建设运营的自我平衡，既要保障公共利益，提高公共服务质量和效率，又要避免企业出现暴利和亏损，实现“盈利但不暴利”。三是建立平等的风险共担机制。政府和社会资本应该平等参与、诚实守信，按照合同办事，依据对风险的控制力，承担相应的责任，不过度转移风险至合作方。企业主要承担投融资、建设、运营和技术风险，政府主要承担国家政策、标准调整变化的宏观风险，双方共同承担不可抗力风险。四是建立严格的监管和绩效评价机制。政府对PPP项目运作、公共服务质量和资金使用效率等进行全过程监管和综合考核评价，认真把握和确定服务价格和项目收益指标，加强成本监审、考核评估、价格调整审核，可以考虑引入第三方进行社会评价。健全完善正常、规范的风险管控和退出机制，禁止政府为项目担保，防范项目风险转换为政府债务风险。对未能如约、按量、保质提供公共产品和服务的项目，应按约坚决要求企业退出并赔偿，投资人必须按合约规定及时退出并依法赔偿，严格责任追究。对防范企业自身经营管理能力不足引发项目风险应注意及时规避。

(五)实行分类指导，完善服务标准体系。根据行业经营特性，分类明确财政、用地、价格以及行业管理的重点政策，细化标准，建立科学的可持续的投资、补贴与价格协同机制。形成合理的项目筛选、推出和开放过程，强化项目策划，建立项目储备库，建立引资项目长效机制，根据项目具体情况制定针对性的招商合作方式和条件，重点推进条件成熟项目的招商招标工作。各部门不得另行设置限制民间投资进入的附加条件。

(六)试点先行，逐步规范。优先在城镇污水处理、污水处理厂网一体、污泥处理 处置、供水厂网一体、垃圾处理、地下综合管廊等方面的新建、改扩建和运营项目中，优先选择条件相对成熟的项目进行试点推进，通过总结经验，逐步规范完善，为后续扩大对社会资本全面开放提供指导。

(七)建立信用评级和黑名单制度。各地要依托专业信用评价体系对项目涉及的政府支付能力和企业信用进行评价，信用评级将作为金融和财政支持的参考。对合作企业、咨询机构建立黑名单制度，对于列入黑名单的企业和咨询机构将予以通报。

三、基础设施项目分类及应用PPP的方式(一)城市基础设施分类

根据城市基础设施的行业性质及用途，分为以下七类。

1、涉水项目：包括城镇供水、排水、雨水收集利用、中水回用、污水处理厂和管网以及水环境治理工程等。

2、燃气和能源项目：包括管道燃气、CNG燃气、LNG燃气、加气站、加油站及管网等。

3、环卫环保项目：包括垃圾收运系统及生活垃圾焚烧、卫生填埋、填埋气利用工程，餐厨垃圾焚烧处理，建筑垃圾综合利用等。

4、城市道路交通及园林绿化项目：包括轨道交通、公共交通、道路桥梁、园林绿化等。

5、综合管廊项目：包括城市共同沟、综合管廊等。

6、供热项目：包括热源厂、供热管网、换热站等。

7、市政公用设施管养项目：包括道路清扫保洁、公厕管理、市政照明、道路桥梁维护、园林绿化管理养护等。

(二)应用PPP的方式

按照上述七类项目的经营特性及向使用者收费的可行性，实施不同的PPP模式。

1、采用合资合作和特许经营方式。此类项目收费或价格形成机制较为健全，可以通过“使用者付费”实现投资回报的项目。如涉水项目中的城镇供水，城市煤气、天然气、液化石油气、管道燃气、CNG燃气、LNG燃气、加气站等项目，城市供热等项目。

2、采用政府购买服务、特许经营组合方式。此类项目虽然可以回收部分投资、保本或微利经营，但建设周期长、投资多、风险大、回收期长或者垄断性等特点，单 靠市场机制难以达到供求平衡，需要政府参与投资经营，并且应以控股和参股等方式进行。准经营性项目实施特许经营和政府购买服务相结合。如综合管廊、轨道交通(城际交通)、公共交通项目，涉水项目中的污水处理、中水回用等厂网一体化项目，环卫环保项目中的垃圾收运系统及生活垃圾处理焚烧、卫生填埋、填埋气利用工程，餐厨垃圾处理工程、建筑垃圾综合利用等收运处一体化项目。

3、采用政府购买服务方式。此类项目经济上的显著特点是为社会提供的服务，以非盈利为目的，使用功能不收取费用或只收取少量费用。如涉水项目中的城镇排水、雨水收集利用、排水管网、水环境治理项目，市政公用中的道路清扫保洁、公厕管理、市政照明、道路桥梁维护、园林绿化管养项目等。

四、PPP项目承接主体的准入条件

按照PPP项目形成特点和项目特性，需要规范设置必要的社会投资人准入门槛，保障社会大众和政府的权益，主要方面如下：

(一)信用与信誉良好。投资人要有良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力;重合同、守信用，具有社会责任感。

(二)具有建设营造、经营管理、运营维护同类工程的业绩、资质或经验。投资人或投资人组成的联合体要有良好的业绩与技术能力，必须具备相应的专业资质资格，经验丰富。

(三)资金充足，具有较强的财务与融资能力。投资人要具备良好的财务实力与融资能力，具有良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力及同类项目成功的盈利模式和竞争模式。

(四)专业知识与技术力量雄厚。投资人要具备专业的PPP人才、技术人才、财经人才与管理人才团队。

(五)设备配置等要素实力良好。投资人要拥有专业的设备及完成服务所必须的其他重要要素资源。

(六)质量安全管理体系完善。近三年内没有发生过重大生产安全和质量事故，投资人主动防范的意识强、措施得力，合规性较好。具有独立法人资格;能遵从合同合法合规运营。

在设置具体PPP项目准入条件时，应遵循“公开、公平、公正”的原则，注意准入条件设置的规范、合理和可操作性。

五、PPP模式运作的基本流程(一)项目前期准备阶段

在PPP模式中，项目前期准备阶段包括项目发起和项目准备两个部分。

1、项目发起。项目发起阶段的工作主要内容包括启

动准备和前期调研：组建项目实施班子、制定整体工作计划、开展项目调查等。实施PPP模式是一个系统工程，其复杂、专业程度极高。一要组建一个PPP项目实施团队，由市政府牵头，规划、建设、土地、发改、财政、审计、国资委、法制办等部门组成领导小组;二是制定具体工作实施方案，明确部门责任分工、目标任务和实施工作计划安排等;三要根据城市总体规划和近期建设规划，由政府组织相关部门或机构梳理城市基础设施领域拟新建项目和存量项目，决定可以通过PPP模式运作的具体项目清单，构建PPP项目库。

2、项目准备。项目准备阶段工作主要是项目策划实施方案研究和编制：一是聘请顾问团队;二是项目协议;三是开展项目的前期论证，确定项目范围和实施内容(项目建设规模、主要内容和总投资);四是前期沟通，研究项目模式，设计项目结构，编制项目实施方案;五是设计项目主要商业原则;六是财务分析，编制财务模型;七是确定投资人比选方式和原则(确定投资人应具备的条件和能力及招标方式;双方的主要权利和义务);八是组织相关单位讨论方案;九是实施方案公示和报批。

在项目实施的最初阶段，需要考虑项目的可融资方式和财政是否负担得起，并要评估传统方式与PPP方式之间的效率比较，分析该项目是否适合采用PPP方式，拟定项目协议。

聘请专业咨询机构，负责研究项目模式，设计项目结构，编制项目实施方案，关键是设计项目主要商业原则，进行财务分析，编制财务模型。组织专家对项目实施方案进行论证，并报市政府批准和省住房城乡建设厅备案。

(二)项目招投标实施阶段。项目招投标实施阶段包括协议编制、竞争性程序、签署协议三个部分。

1、协议编制。细化研究协议文件编制：研究和分析项目的技术、商务边界条件(如：投资、运营成本与收益测算，回购总价、回购期限与方式，回购资金来源安排和支付计划);落实建设内容分工、投资范围(投资建设期限、工程质量要求和监管措施);研究和编制项目协议等法律文件(项目移交方式及程序、项目履约保障措施、项目风险 和应对措施等);落实招标条件。

2、竞争性程序。主要包括：发布项目信息;投标人

准备投标文件;制定评标标准、评标细则和评标程序;成立评标工作组，开标、组织评标;编写评标报告，推荐候选人;与候选人澄清谈判。

3、签署协议。先草签项目协议，中标人在约定时间

内办理好项目公司成立的有关事宜，资金到位，政府配合完成资产交割及项目审批有关事宜，正式与项目公司签约。

(三)项目实施阶段。实施阶段包括项目建设和项目运营两个部分。

1、项目建设。首先，项目公司与各联合单位签订正式

合同，包括贷款合同、设计合同、建设合同、保险合同以及其他咨询、管理合同等;其次，项目公司组织各相关单位进行项目开发。在开发过程中，政府及相关部门对项目开发的过程进行监督，出现不符合合同的情况及时与项目公司沟通，并确定责任主体。工程验收试运营合格以后，开发阶段结束，项目进入运营阶段。

2、项目运营。政府与项目公司签订特许经营权协议，约定特许经营期限。在整个项目运营期间，项目公司应按照协议要求对项目设施进行运营、维护。为了确保项目的运营和维护按协定进行，政府、贷款人、投资者和社会居民都拥有对项目进行监督的权利。

(四)合同终结阶段。转移中止是项目运作的最后一个阶段，包括项目移交和项目公司解散等内容。

1、项目移交。特许经营期满后，项目公司要将项目的

经营权(或所有权与经营权同时)向政府移交。在移交时，政府应注意项目是否处于良好运营和维护状态，以便保证项目的继续运营和服务提供的质量。

2、项目公司清算。项目移交以后，项目公司的业务随之中止。因此，项目公司应按合同要求及有关规定到有关部门办理清算、注销等相关手续。

六、实施PPP模式的法律文本要点

(一)基础设施市场化投融资项目的法律文本概述

基础设施市场化投融资项目在不同阶段设计不同类型的法律文本，主要包括资格审查文件、招标文件、投标文件、评标文件及项目合同的法律文本。上述文件构成了基础设施市场化投融资项目运作实施的法律文件体系。在正确把握各个文件的高 年、内容和格式的基础上，能科学合理地编制并运用相关文件对于确保项目的规范运作及成功实施具有重要意义。

(二)资格审查法律文本

1、资格审查文件的概念。资格审查文件是指招标人根据招标项目的要求，在招标公告或者投标邀请书中要求潜在投标人提供的，能够证明其具备参加投标竞争资格条件的文件。

2、资格审查文件的内容和格式。从实务操作的角度来看，基础设施的投融资项目资格审查文件的核心内容包括项目概况、资格审查申请文件、资格审查申请文件格式、资格审查的原则和程序、资格审查标准等方面。以下列举资格审查文件的一般性参考内容及对应内容。在实际操作中应根据项目的具体特点及资格审查方式予以灵活运用。

(1)项目概况。向潜在投标人介绍项目的情况，包括但不限于项目名称、招标人、项目规模、招标内容等。

(2)资格审查申请人需要提交的申请文件。包括公司章程及法律地位证明、项目经验和业绩资料证明、技术能力及管理能力证明、财务能力及实力证明、公司履约记录等。

(3)联合体需要提交的资格审查申请文件。对以联合体形式参与投标竞争的潜在投标人，除要求每一联合体成员均需提交第(2)条要求提交的申请资料文件，还要明确联合体的牵头人条件及相应的其他要求。

(4)资格审查原则和程序。告知潜在投标人资格审查的原则和程序

(5)资格审查申请文件的特定格式。告知潜在投标人资格审查申请文件的格式要求。

(6)资格审查标准。包括经验和业绩记录的资格评审标准、技术能力和管理能力的资格评审标准、财务能力和市里的资格评审标准、法律要求的资格评审标准等。

(三)招标法律文本

1、招标文件的概念。招标文件是指招标人向潜在投标人发出的，旨在向其提供编写投标文件所需的资料并向其通报招标投标将依据的规则和程序等内容的书面文件。招标文件是招标投标过程中最重要的文件之一。

2、招标文件的组成和内容

(1)招标文件的一般构成。一般包括：招标公告和投标邀请书、投标人须知、拟 签订合同、技术条款等。

招标公告是公开媒体上发布的，邀请非特定多数投资人参加项目投标的正式文件，适用于公开招标。

投标邀请书是非公开的、邀请特定多数投资人参加项目投标的正式文件。适用于邀请招标，或者公开招标经过资格审查后符合资格条件的情况。

投标人知悉招标公告或者收到投标邀请书后，可购买招标文件。招标文件由以下几份文件组成：投标人须知、拟签订合同(包括合同主要条款和合同样式)、技术条款(包括拟招标项目的技术标准、规格、使用要求以及图纸等)，以及附件和其它要求招标人提供的材料。

投标人须知包括招标项目概况、对投标文件内容的要求、对投标文件格式的要求、参与招投标的原则和程序、对投标报价的要求、评价标准和评价方法、附件和其他要求投标人提供的材料。

拟签订的合同包括合同的主要条款和合同格式，是招标人事先草拟好的。主要体现了招标人的意志，合同的实质性条款和内容要求投标人必须响应。本着与资本市场需求匹配并提高招标成功率的原则，合同一般都会按照签署第五章提到的风险分配原则，在内容中合理分配双方的责、权、利。

技术条款包括拟招标项目的技术标准、规格、使用要求以及图纸等。这部分内容可以使投标人更加详尽地了解拟投标项目的基本情况，为其是否参与项目投标以及投标报价决策提供参考。

各类招标文件都包括前述几项基本内容。针对不用类型项目，有关部委又结合行业特点，对招标文件的内容构成做了一些特殊规定。比如，对工程施工招标文件，《工程建设项目施工招标投标办法》增加了“对采用工程量清单招标的，必须提供工程量清单”;对勘察设计招标文件，《工程建设项目勘察设计招标投标办法》增加了“勘察设计范围”和“对勘察设计进度、阶段与深度要求，勘察设计费用支付方式，对未中标人是否给予补偿及补偿标准”等规定。

(2)实质性要求和条件必须列为招标文件的重要内容。按照《招标投标法》规定，招标文件中必须包括项目的技术要求、技术标准、对投标人资格审查的标准、投标报价要求、评标标准、标段、供气和拟签订合同的主要条款等实质性要求和条件。也就是说，招标人根据项目特点和招标项目的具体要求，还应将其他许多重要内容作为实质性条款列入招标文件。根据国务院有关部门已经制定发布的工程施工、货物、服务 以及机电产品国际招标投标等管理办法的规定，除了《招标投标法》规定之外，招标文件中的实质性要求和条件还应当包括：明确规定投标保证经的数额、方式和交纳方法;明确规定投标有效期和出特殊情况的处理办法;明确规定基础设施交付期限和提供服务的时间;明确规定是否允许价格调整及调整方法;明确规定是否要求提交备选方案及备选方案的评审办法;明确规定是否允许联合体投标及相应要求;对采用工程量清单招标的，应当明确规定提供工程量清单及相应要求;明确规定对投标文件的签署及密封要求等。

(四)投标法律文本

1、投标文件的组成。投标文件时投标人在通过了招标项目的资格预审(如采用预审方式)以后，按照招标文件的要求而制定的响应文件。该文件应对投标人完成拟投标项目的能力、报价，以及在拟投标项目中准备投入人力、物力、财力等方面的情况进行描述。投标文件通常由投标人致函、授权委托书、投标人资格文件、共同投标协议(适用于联合体)、技术和管理方案、财务方案、法律方案、投资人报价文件、投标保函及其他等部分组成。

2、投标文件的格式。以下给出投标文件的一般性参考格式及对应内容，在实际操作中可根据项目特点及招标文件的具体要求灵活运用。

(1)投标人致函。潜在投标人书面对招标文件中的实质性要求作出承诺，包括但不限于：响应招标文件中拟签订的实质性合同条款;一旦被选为中标人履行中标人义务;承诺投标文件真实、准确、完整、有效。

(2)授权委托书/联合体授权委托书。潜在投标人的法定代表人授权为投标之目的委托代理人，承诺委托代理人在投标活动过程中签署、协商、递交文件和处理与投标活动相关的一切事务具有法律效力。

(3)投标人资格文件。按招标文件的规定递交如下材料(包括但不限于)：公司章程及法律地位证明;项目经验和业绩资料证明;技术能力及管理能力证明;财务能力及实力证明。

(4)共同投标协议(仅适用于联合体投标)。按照招标文件要求提供联合体投标协议，约定联合体各方的权利和义务。

(5)技术和管理方案。按招标文件的规定递交如下文件：为实施项目提出的建设、运营、维护的更先进的技术建议和改造的合理化建议;为实施项目拟组建合理完整的项目管理机构，包含项目管理机构的部门机构设置、各专业人员配置、人员业绩经验等 内容;招标文件规定的技术及管理方面的其他方案。

(6)财务方案。按招标文件的规定递交如下文件(包括但不限于)：项目的融资计划，包括详述资金来源和使用计划、资金成本、项目风险分配分析、资本结构、预计融资交割时间及其他重大事件进度表;资金到位的有效措施，紧急状态下的资金应对方案;项目的财务分析。

(7)法律方案。按招标文件的规定递交如下材料(包括但不限于)：对拟签订合同的实质性条款的逐条响应;在招标文件规定的范围内提出《项目合同偏差意见表》。

(8)投资人报价文件。按照招标文件的规定对招标标的提出报价。

(9)投标保函/投标保证金。按照招标文件规定的格式和金额提交的相应的投标保函或保证金。

3、投标文件的编制与递交

(1)投标文件的编制。基础设施投融资项目实践中，招标文件通常会对投标文件的编制提出具体要求，不同项目类型的招标文件要求也有所区别。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，如任何一项实质性要求不能满足，投标文件将会被拒绝。实质性要求和条件是指招标文件中有关招标项目的价格、计划、技术规范、合同主要条款等。因此，响应招标文件的要求是投标文件编制的基本前提。投标人应认真研究、正确理解招标文件的全部内容，并按要求编制投标文件。

(2)投标文件的递交。对于投标文件的送达，应注意以下几个问题：一是投标文件的提交截止时间。招标文件中通常会明确规定投标文件提交的时间，投标文件必须在招标文件规定的投标截止时间之前送达。二是投标文件的送达方式。投标文件可以直接送达，即投标人派授权代表直接将投标文件按照规定的时间和地点送达，也可以通过邮寄方式送达。邮寄方式送达应以招标人实际收到时间为准，而不是以“邮戳为准”。三是投标文件的送达地点。投标人应严格按照招标文件规定的地址送达，特别是采用邮寄送达方式的，更需详细核实地址。投标人因递交地点发生错误而逾期送达投标文件的，将被招标人拒绝接收。

(五)评标法律文本

1、评标文件的概念。评标文件是指招标人为了使得评标工作按照法律及相关规定顺利实施而编制的指导文件，包括评标工作纪律、评标工作概述、评标工作程序、评标细则标准等部分。

2、评标文件的内容。以下给出评标文件的一般性参考格式及对应内容，在实际 操作中可根据项目特点及招标文件的具体要求灵活运用。

(1)评标工作纪律。根据国家法律及其他规定制定评标纪律。

(2)评标工作概述。一是评标工作时间安排。详细列明评标工作开始及结束的时间安排。二是评标办法。根据项目的具体特点制定科学合理的评标办法，招标文件已约定评标办法的通常不得随意改变。三是评标委员会。根据法律规定的要求成立评标委员会，确定评标专家的数量及各专业专家的人选。四是评标委员会秘书组和会务组。评标委员会下设秘书组和会务组全面支持评标专家的工作并做好后勤保障。

(3)评标工作程序。一是投标文件的符合性审查：根据招标文件的要求列明投标文件符合性审查的标准。二是全面阅读招标文件和投标文件：熟悉投标文件及投标文件的结构和主要内容，为综合评估做准备。三是要求投标人进行澄清(如有)：为协助审查、比较和评估投标文件，向投标人发出书面澄清通知(如有必要)，要求投标人对其投标文件进行澄清。四是分析投标文件并汇总评标专家意见：列明据招标文件规定的评标原则和方法及评标文件规定的评标细则进行分析、打分及排序的具体安排。五是起草评标报告草案：列明起草评标报告草案的具体安排。六是形成评标报告：列明形成正式评标报告的具体安排。七是招标人公布评标结果：列明招标人公布的方式及公布之后的谈判工作安排。

(4)评标工作具体安排。在评标工作起始时间范围内，详细安排具体评标工作的先后顺序。

(5)评标细则。对应招标文件的要求，评标细则包括：一是技术及管理方案评标细则;二是财务方案评标细则;三是法律方案评标细则。

招标人应按照评标文件的要求组织评标，根据评标委员会推荐的中标候选人的先后顺序进行澄清谈判，并最终确定招标结果。

(六)谈判法律文本

1、谈判文件的准备。这里所讲的谈判，是指评标结束后中标候选人应邀与招标人按照招标文件要求进行的合同澄清及谈判。

在谈判之前，招标人通常会起草一份谈判文件，作为谈判双方澄清、确定最终意见的蓝本。谈判文件中至少应当明确谈判程序、谈判内容及评定标准等事项。

在基础设施投融资项目实际操作中，谈判的核心内容是投标人在投标文件法律方案中所提交的《项目合同偏差意见表》中对招标文件非实质性合同条款的修改建议。谈判双方须针对中标候选人所提出的非实质性合同条款修改建议的合法性、合理性及 可行性进行磋商。

2、谈判文件的签署和管理。通常来讲，基础设施投融资项目的投资金额较大，社会影响较为深远，相应的合同条款也较为复杂。在实际操作中，若招标人未能与排名第一的中标候选人达成一致，则会转向与排名位次居其次的候选人谈判，以此类推。

谈判如需进行多轮，则须以谈判文件为基础，以谈判备忘录的形式及时确认每一轮的谈判成果，直至双方对所有问题均达成一致。双方的授权代表人应在每轮谈判成果文件上签字确认，并各执一份留档保存。经双方签字确认的谈判文件结合招标文件中的合同文本将作为双方最终订立项目合同的法律依据。

(七)项目合同

1、项目合同的基本概念。项目合同是指作为招标人的政府与通过项目法人招标选择的中标人(社会投资人)依法订立的约定了双方权利义务及风险分配的协议。

基础设施投融资项目大多与市政公用行业联系紧密，在市政公用事业投融资体制改革过程中，2002年建设部颁布的《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》(建城〔2002〕272号)及随后一系列鼓励公用事业市场化运作的政策进一步推动了以特许经营为主要方式的公用事业市场化进程。如此一来，基础设施投融资项目与特许经营变得关系密切。2004年建设部又下发了《关于印发城市供水、管道燃气、城市生活垃圾处理特许经营协议示范文本的通知》(建城〔2004〕162号)，使得公用事业行业特许经营项目有了可以参照的示范文本，因此，以下将着重介绍特许经营协议的组成。

2、项目合同的组成。基础设施投融资项目的合同根据特许经营的模式可以分为投资型特许权经营协议和经营性特许权经营协议，以下将分别介绍其各自的重要组成部分。

(1)投资型特许经营模式的特许权协议内容。包括特许经营权的具体内容和范围(如产品或服务种类、地域范围等);有关资本性投资的规定;产品或服务价格;产品或服务质量;产品或服务销售数量;销售收入结算;重要生产要素采购;关于保证持续提供公用产品或服务的规定;运营和资产管理办法;特许权取得人的信息报告义务;混业经营限制;一般补偿;资产移交;争议解决;特许权的更改或终止;特许权协议终止的补偿;其他。

(2)经营型特许经营模式的特许权协议内容。包括委托或租赁经营资产的范围;提供产品、服务的数量和质量;对管理费、租金或经营收入定价;激励机制(对特许权取得人超额完成协议目标的奖励或惩罚的规定);委托资产的维护和保养义务;关于资本性支出的规定;协议生效后和协议终止时对资产移交的规定;特许权取得人的报告义务;合同 履约担保;争议解决;合同变更和终止;其他。

3、项目合同的订立

(1)订立合同的原则。一是平等原则。合同当事人的法律地位平等，即享有民事权利和承担民事义务的资格是平等的，一方不得将自己的意志强加给另一方。市场经济中交易双方的关系实质上是一种平等的契约关系，因此，在订立合同中一方当事人的意思表示必须是完全自愿的，不能是在强迫和压力下所做出的非自愿的意思表示。因为合同是平等主体之间的法律行为，只有订立合同的当事人平等协商，才有可能订立意思表示一致的协议。二是自愿原则。合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，不受任何单位和个人的非法干预。合同法中的自愿原则，是合同自由的具体体现。民事主体在民事活动中享有自主决策权，其合同的民事权利可以抗御非正当行使的国家权力，也不受其他民事主体的非法干预。合同法中的自愿原则有以下含义：第一，合同当事人有订立或者不订立合同的自由;第二，当事人有选择合同相对人、合同内容和合同形式的自由，即有权决定于谁订立合同、有权拟定或者接受合同条款、有权以书面或者口头形式订立合同。三是公平原则。合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。在合同的订立和履行中，合同当事人应当正当行使合同权利和履行合同义务，兼顾他人利益，使当事人的利益能够均衡。在双方合同中，一方当事人在享有权利的同时，也要承担相应义务，取得的利益要与付出的代价相适应。四是诚实信用原则。合同当事人在订立合同、行使权力、履行义务中，都应当遵循诚实信用原则。这是市场经济活动中形成的道德规则，它要求人们在交易活动(订立和履行合同)中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺。在行使权力时应当充分尊重他人和社会的利益，对约定的义务要忠实履行。五是合法性原则。合同当事人在订立及履行合同时，合同形式和内容各构成要件必须符合法律要求，尤其是符合国家强行性法律的要求，不违背社会公共利益，不扰乱社会经济秩序。

(2)订立合同的要求。招标人与中标人签订合同，除必须按照《合同法》基本要求签订外，还必须遵循《招标投标法》的有关特殊规定。一是订立合同的形式要求。按照《招标投标法》的规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。即：法律要求中标通知书发出后双方应当订立书面合同。因此，通过招标订立的合同是要式合同。二是订立合同的内容要求。应当按照招标文件和中标人的投标文件确定合同内容。招标文件与投标文件应当包括合同的全部内容。所有的合同内容都应当在招标文件中有体现：一部分合同内 容是确定的，不容投标人变更的，如技术要求等，否则就构成重大偏差;另一部分是要求投标人明确的，如报价。投标文件只能按照招标文件要求编制，因此，如果出现合同应当具备的内容在招标文件中没有明确，也没有要求投标文件明确的情况时，则责任应当由招标人承担。三是订立合同的时间要求。中标通知书发出后，应当尽快订立合同。这是招标人提高采购效率、投标人降低成本的基本要求。如果订立合同的时间拖得太长，市场情况发生变化，也会使投标报价时的竞争失去意义。因此，《招标投标法》第46条规定“投标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。”《评标委员会和评标方法暂行规定》第49条规定：“中标人确定后，招标人应向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人，并与中标人在30个工作日之内签订合同”。四是订立合同接受监督的要求。在合同订立过程中，投标招标监督部门仍然要进行监督。《招标投标法》第47条规定：“依法必须进行招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起15日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况报告”。五是按照招标文件范本订立合同的要求。招标人与中标人签订合同一般符合城市供水、管道燃气、城市生活垃圾处理特许经营协议示范文本的合同条款及格式的规定。

在项目实践中，最重要的法律文本是招标文件、投标文件和项目合同法律文本。从缔约的程序来看，招标文件、投标文件和项目合同分别对应着缔约的三个阶段—要约邀请、要约和承诺。招标文件就是向非特定多数(或者特定)潜在投资人发出的订立合同的要约邀请;投标人递交投标文件相当于要约;而通过评标、澄清和谈判，投标人和招标人最终达成相互承诺，项目合同的达成和签署代表缔约过程的结束。

政府在起草招标文件时，应体现自己的意志，在合理的范围内保护自己的合法权益，降低运作项目的风险，但是这种保护应遵循合理风险分配原则，不能超过适当的程度。因为投标人一般在其熟悉的专业领域具有丰富经验，可以更加合理的控制风险，但在项目建设的另外一些领域(如征地拆迁、完成前期工作等)并不具有这种能力，如果分配给投标人的风险过多，将导致其过高估计风险。在报价时相应要求较高的公共产品(或服务)价格，这种情况对政府是不利的。更为严重的是，如果招标文件中的风险分配过于不合理，投标人就有可能认为项目根本不可行而不参与投标，这就会带来流标的风险。实践中，确实有一些自身条件比较好的项目，因为招标文件过于倾向招标人，使得投标人普遍心存疑虑、放弃投标而导致流标。因此，理性而富于招商经验的政府一般都会在咨询顾问团队的协助下，按照第五章的风险分配原则来制订招标 文件，以保证项目招商和未来实施的顺利。

在制作投标文件时，投标人把更多关注放在报价和投标文件的内容上，但在实践中，投标文件的形式也同样重要。一是招标文件要求的投标资料非常丰富，评标时间又非常有限，如果投标人不按统一形式提交资料，将不利于评标人快速定位有效信息，并给出合理评价，这对投标人不利。二是投标文件中有些格式的规定事关重大。比如投标文件的签署，有的招标文件要求投标人每页小签，有的要求投标文件密封加盖法人印鉴，有的要求投标文件中不能出现投标人的信息，否则废标。但在实际中，时常发现违反上述形式规定而被废标的，这样的失误十分遗憾。因此，各条线的同志们在操作PPP项目时一定要注意关键节点，谨小慎微、做好细节。

PPP模式项目的招投标问题

近年来伴随着我国经济高速增长，城镇化进程加快，基础设施和公共事业服务项目建设的需求也越来越迫切，其中以交通运输、电力、水利、能源、环保最为突出。各级政府采取积极政策，加大对基础设施的投资力度，基础设施投资高度增长。但由于公共资金有限、银行贷款管制严格，基础设施投资的资金来源渠道较窄，阻碍了投资发展。此外，由于基础设施和公共事业建设项目融资额大、建设期长、风险高的特点，各级政府财政的资金投入逐渐已不能充分满足其需要，改革融资方式和拓宽融资渠道成为政府着重考虑的问题。

1、政府采购方式有哪些? 基础设施的供给一般有两种方式：传统的政府采购(GovernmentProcerement，简称GP)和公私合作模式(PublicPrivatePartnership，简称PPP)。前者，把基础设施的供给和建造分开，政府与一个或多个企业签订一个长期合同，由不同的企业来建造和运营，政府负责监督;后者，政府将基础设施的建造和运营绑定在一起，政府与一个企业签订绑定合同，由这个企业既负责建造又负责运营。

相对于传统政府采购方式来讲，PPP模式可以提高工程建设效率、降低工程造价费，还能避免项目资金风险、减轻财政负担、实现政府与社会资本互利共赢等优势，因而成为近年来不断追捧的对象。

虽然PPP模式自身有着别的采购方式不可比拟的长处，但也存在一定风险因素，例如，项目规模大，需要投入大量资金;项目运行周期较长(多为10～30 年)，不确定性因素多;参与项目的各方由于不同利益目标和关系错综复杂，管理协调的机会成本高。同时对于社会资本合作者，其参与PPP项目所提出的条件也较为苛刻：首先，作为PPP项目存在的基础，PPP项目的预期净收益必须为正值;其次，作为其利益保障，私营合作方之间应获得与之相应的投资收益权和项目控制权;此外，当项目存在问题时，项目可以在某种程度上保证一定的资本退出权。

2、招标方式的种类有哪几种? 基于以上风险因素和投资者需求，通过制定有效的项目投资方选拔方案就显得尤为重要了。目前，公开招标是目前各地PPP项目最常使用的采购方式。

西方经济学家WilliamVickrey、MiltonFreidman以及PaulMigrorm等都提出过自己的招标理论。由于规则的差异，现实生活中有多种拍卖方式，但基本的拍卖方式可归纳为四种，被称为“标准拍卖”：英式拍卖(EnglishAuction)、荷式拍卖(DutchAuction)、第一价格密封拍卖(FirstPriceSealedbid，简称FPSB)和第二价格密封拍卖(SecondPriceSealed-Bid，简称SPSB，这一机制由Vickrey于1961年提出，所以也称Vickrey拍卖)。其中前两种属于公开招标，后两种属于秘密招标。秘密招标和公开招标之间的根本区别并不是招标拍卖本身是否公开，而是各个投标者的竞标信息是否能够共享。

3、采用以上招标方式存在什么问题? 拍卖者最担心的是竞标人通过形成勾结契约来左右拍卖价格。研究表明，公开招标比秘密招标更容易形成勾结契约，因为公开招标可以使各契约方之间形成相互监督的机制，从而确保勾结契约的履行。而在秘密招标下，由于每一个契约方都无法得知其它契约方是否守约的信息，因而都存在因担心被“套牢”而提前出逃的动机，这样勾结联盟就很容易被破碎。

因为所有投标人的信息是互相关联的，在投标人做出决策之前，如果有更多的信息被披露出来，那么他就会报更高的价。在第一价格密封拍卖方式中，最终价格只取决于最高报价，因而产生最低的期望卖价;在英国式拍卖中，价格与其他投标人的估值均有关系，故产生最高的卖价;而在密封第二价格拍卖方式中，价格只与两个投标人 的估值有关，所以产生的卖价在两者之间。

拍卖理论指出，第一价格密封拍卖方式下，发现买方合作时的最优保留价比非合作时的保留价高得多，而且参与串通的人越多，保留价就越高。若要防止和抑制串谋行为最有效的一个工具就是设立保留价格，二是还应当提高加大惩罚力度。

另外一种使用较多的拍卖方式是多种价格招标。依照出标价格的高低来确定投标人的中标数量和价格的。显然，这种方法使投标者处于非常不利的地位，因为对于同样的项目，各个投标者最后中标的价格却不一样。出价高的投标者中标的可能性虽然大，但却支付了比后续中标者更高的价格。

目前，我国政府采购PPP项目可采用的方式包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购方式。而PPP招投标过程中通常采用无标底的最低价中标模式，它属于密封式一级价格拍卖理论的反向形式。实践表明，采取最低价中标模式后招投标各方将面临一定问题：

(1)最低价中标不符合市场形态

中国PPP模式发展处于爆发式增长状态，随着政府支持力度不断加大，竞争逐渐激烈，政府所提供的PPP项目不仅仅是一个经济投资，更多地形成了一种政治角色需求。很多企业为了与当地政府搞好关系，赢得未来更广阔合作空间，可以压低投标机制。对于一些可二次报价的项目，某些企业为了搅乱对手报价节奏而在第一轮以低于成本价报价。由于规则、标准的不明确性，行业内便会出现恶性竞争。然而目前我国的风险控制保障体系尚不健全，若持续出现故意压低价格的投标手段，只会引起更多的社会问题。

(2)最低价中标不利于行业发展

目前PPP项目投标企业有些是由原来承接BT、BOT等项目含有相关工程资质的企业转型而来。管理混乱、实力差的企业通过挂靠等手段，不切实际地编制项目费用预算，以超乎想象的低价格中标得到无能力实施的项目，这使得一些报价合理、经验丰富的企业错失标的。这种恶性竞争局面与政府原本的初衷背道而驰，给规范市场带来了严重危机。

(3)恶意最低价投标人可利用最低价中标模式漏洞

恶意最低价投标人可通过买标、代他人投标、贿赂业主和评标人等手段来利用最低价中标模式漏洞，以达到其目的。由于卖标、代为投标仅仅是为了衬托真正投标人，所以他们的显然会报价高于真正投标人的报价，于是报价最低的真正投标人就很 可能轻而易举地承揽到工程项目。

4、问题如何解决? PPP招投标项目可引入权利金模式，这是解决普通招标问题的一个有效途径。权利金的概念较多地使用在矿产资源方面，主要是矿业权人因开采矿产资源而向矿产资源所有人支付的一种具有赔偿性质的财产性权益，不论盈利与否，均向资源拥有者缴纳，是所有者经济权益的体现。

在PPP项目投标过程中，投标者从公开发售的招标文件中获得信息，投标人与招标人决策者们掌握的信息是不完全对称，双方也是不完全理性的，于是招投标正是不断进行博弈双方。博弈逻辑中有多种均衡的概念，其中最重要、最基本的是纳什均衡。纳什均衡是指这样一种策略组合，在其他参与人的策略选择既定的前提下，每个参与人都会选择自己的最优策略，所有参与人的最优策略组合就是纳什均衡。PPP项目中，涉及主体有政府、项目发起人、项目公司、债权人、运营商等，特别是在相互竞争的竞标方之间各投标方都以自身利益最大化为目标某个投标方的利益，不仅取决于它自身的竞标策略，而且很大程度上受其它PPP投标方的竞标策略的影响。

从博弈论的角度出发，招标部门和投标部门有关共担风险分配方面的博弈可以分为两个阶段，即前期的合作阶段和后期的非合作阶段。合作博弈主要表现在公共部门和私人部门通过对市场经济的了解，发现了各自具有互补性，公共部门缺乏资金支持，而私人部门缺乏政府保障，进而促使了双方采取PPP模式开展项目的建设和运营，也明白了其中的风险和由此而产生的收益，最终共同确立了一个双方都认可的分配方案;而非合作博弈主要体现在当风险和收益分配确定之后，招投标双方都会努力去开展项目，尽全力使自身承担此风险而获得更大的收益。

PPP项目中的基础设施建设项目是社会公共产品，权利金体现国家和社会作为基础设施所有者的经济权益，是对已经使用的资源的货币补偿。当项目一方因为自身原因没有尽到风险承担的责任，使风险发生，给项目其他方造成损失，则权利金就全部划归项目损失方所有。通过这样的措施将保障项目风险分担后各方的风险防控里，是实现政府和社会资本良心循环的保障。PPP项目中，如水厂、电厂建设，权利金可以从价计征;如园林、绿化项目，可以从量计征;也可以综合考虑，权利金与项目收益、投资人收益挂钩。在收取权利金后，公共部门在某种程度上提前得到了承诺和保障，降低了风险;而私人部门，因提前付出了一定的成本，减少了恶意扰乱正常项目流程进 行的可能性。

此外，还可以通过改革我国现有城市PPP项目招标模式，分类实施拍卖;规范招拍挂模式的实施细则，减少政府对招拍挂出让的干预行为;严格限制对特定对象设定条件，以及其他变相提高投标门槛的行为。限制政府对PPP项目评标过程的直接干预;选取较为灵活的邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商等方式。例如竞争磋商方式，是PPP领域量身定做的一种采购方式，整个流程分为资格预审、公开招标、竞争性谈判、综合评分、现场考察、多轮磋商等，突破了传统的招标采购中的诸多刚性规定，以将理性人的假设条件加强，也是立法初衷。

私募基金投资项目运作流程 第6篇

一、商务接洽阶段

1、提交标的项目及企业的商业计划书（文件、手续等）

2、提交标的项目及企业的相关财务数据及报表

二、交易架构阶段

1、对项目进行尽职调查

A项目真实性、有效性确认；项目现场调查等

B排除法律风险、资产初评、财务初审

2、签订合作意向/协议

3、法律、资产评估机构、审计机构正式介入并形成具有法律效应文件

4、组织架构项目基金

A工商、税务部门成立基金

B银行基金账户建立并确立委托/监督/管理服务协议C基金发行信息报送基金业协会及证监会

D确定发行渠道及印刷品制作

三、交易实施阶段

1、基金募集

2、相关抵/质押手续完成并实施投资