农村产权抵押范文

农村产权抵押范文（精选9篇）

农村产权抵押 第1篇

农民财产权益包括农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。但长期以来, 中国农民的土地财产权受农村集体产权限制, 一直处于“沉睡”状态。当前, 一些地方尝试允许用农村土地经营权、流转权、宅基地使用权等农村土地产权抵押融资, 并获得农民认可。这些探索将改变农民资产长期低效运行的状况, 有效带动农民增收和城镇化。2012年, 银川平罗县作为中国农村综合改革试点县之一, 探索建立了农村土地产权抵押融资制度。农民可以用农村土地承包经营权、流转经营权和宅基地使用权向银行进行抵押贷款。在重庆、吉林等地, 农民财产权的拓展也在积极探索中。重庆2010年底就开始推行农村“三权”抵押融资, 在确权颁证的前提下, 农民的土地、林地承包经营权和宅基地使用权都可以抵押贷款。吉林省则探索“土地流转收益保证贷款”新模式, 农户自愿将其一部分土地承包经营权流转给具有农业经营能力的第三方, 第三方再将土地转包给农民经营, 并向金融机构出具共同偿还借款的承诺, 金融机构再向农民提供贷款。 (来源:新华网)

农村产权抵押 第2篇

【发布文号】国发〔2015〕45号 【发布日期】2015-08-10 【生效日期】2015-08-10 【失效日期】 【所属类别】政策参考 【文件来源】国务院

国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见

国发〔2015〕45号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

为进一步深化农村金融改革创新，加大对“三农”的金融支持力度，引导农村土地经营权有序流转，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点，做好农村承包土地（指耕地）的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点工作，现提出以下意见。

一、总体要求

（一）指导思想。

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，深入落实党中央、国务院决策部署，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。

（二）基本原则。

一是依法有序。“两权”抵押贷款试点要坚持于法有据，遵守土地管理法、城市房地产管理法等有关法律法规和政策要求，先在批准范围内开展，待试点积累经验后再稳步推广。涉及被突破的相关法律条款，应提请全国人大常委会授权在试点地区暂停执行。

二是自主自愿。切实尊重农民意愿，“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。流转土地的经营权抵押需经承包农户同意，抵押仅限于流转期内的收益。金融机构要在财务可持续基础上，按照有关规定自主开展“两权”抵押贷款业务。

三是稳妥推进。在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作。

四是风险可控。坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。完善试点地区确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套政策，防范、控制和化解风险，确保试点工作顺利平稳实施。

二、试点任务

（一）赋予“两权”抵押融资功能，维护农民土地权益。在防范风险、遵守有关法律法规和农村土地制度改革等政策基础上，稳妥有序开展“两权”抵押贷款试点。加强制度建设，引导和督促金融机构始终把维护好、实现好、发展好农民土地权益作为改革试点的出发点和落脚点，落实“两权”抵押融资功能，明确贷款对象、贷款用途、产品设计、抵押价值评估、抵押物处置等业务要点，盘活农民土地用益物权的财产属性，加大金融对“三农”的支持力度。

（二）推进农村金融产品和服务方式创新，加强农村金融服务。金融机构要结合“两权”的权能属性，在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度，简化贷款管理流程，扎实推进“两权”抵押贷款业务，切实满足农户等农业经营主体对金融服务的有效需求。鼓励金融机构在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加农业生产的中长期信贷投入。鼓励对经营规模适度的农业经营主体发放贷款。

（三）建立抵押物处置机制，做好风险保障。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

（四）完善配套措施，提供基础支撑。试点地区要加快推进农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证，探索对通过流转取得的农村承包土地的经营权进行确权登记颁证。农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。按照党中央、国务院确定的宅基地制度改革试点工作部署，探索建立宅基地使用权有偿转让机制。依托相关主管部门建立完善多级联网的农村土地产权交易平台，建立“两权”抵押、流转、评估的专业化服务机制，支持以各种合法方式流转的农村承包土地的经营权用于抵押。建立健全农村信用体系，有效调动和增强金融机构支农的积极性。

（五）加大扶持和协调配合力度，增强试点效果。人民银行要支持金融机构积极稳妥参与试点，对符合条件的农村金融机构加大支农再贷款支持力度。银行业监督管理机构要研究差异化监管政策，合理确定资本充足率、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展“两权”抵押贷款业务。试点地区要结合实际，采取利息补贴、发展政府支持的担保公司、利用农村土地产权交易平台提供担保、设立风险补偿基金等方式，建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制。保险监督管理机构要进一步完善农业保险制度，大力推进农业保险和农民住房保险工作，扩大保险覆盖范围，充分发挥保险的风险保障作用。

三、组织实施

（一）加强组织领导。人民银行会同中央农办、发展改革委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、银监会、保监会等单位，按职责分工成立农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作指导小组和农民住房财产权抵押贷款试点工作指导小组（以下统称指导小组），切实落实党中央、国务院对“两权”抵押贷款试点工作的各项要求，按照本意见指导地方人民政府开展试点，并做好专项统计、跟踪指导、评估总结等相关工作。指导小组办公室设在人民银行。

（二）选择试点地区。“两权”抵押贷款试点以县（市、区）行政区域为单位。农村承包土地的经营权抵押贷款试点主要在农村改革试验区、现代农业示范区等农村土地经营权流转较好的地区开展；农民住房财产权抵押贷款试点原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。省级人民政府按照封闭运行、风险可控原则向指导小组办公室推荐试点县（市、区），经指导小组审定后开展试点。各省（区、市）可根据当地实际，分别或同时申请开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押贷款试点。

（三）严格试点条件。“两权”抵押贷款试点地区应满足以下条件：一是农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，交易行为公开规范，具备较好基础和支撑条件；二是农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，具备规模经济效益；三是农村信用环境较好，配套政策较为健全。

（四）规范试点运行。人民银行、银监会会同相关单位，根据本意见出台农村承包土地的经营权抵押贷款试点管理办法和农民住房财产权抵押贷款试点管理办法。银行业金融机构根据本意见和金融管理部门制定的“两权”抵押贷款试点管理办法，建立相应的信贷管理制度并制定实施细则。试点地区成立试点工作小组，严格落实试点条件，制定具体实施意见、支持政策，经省级人民政府审核后，送指导小组备案。集体林地经营权抵押贷款和草地经营权抵押贷款业务可参照本意见执行。

（五）做好评估总结。认真总结试点经验，及时提出制定修改相关法律法规、政策的建议，加快推动修改完善相关法律法规。人民银行牵头负责对试点工作进行跟踪、监督和指导，开展年度评估。试点县（市、区）应提交总结报告和政策建议，由省级人民政府送指导小组。指导小组形成全国试点工作报告，提出相关政策建议。全部试点工作于2017年底前完成。

（六）取得法律授权。试点涉及突破《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条等相关法律条款，由国务院按程序提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。

国务院

2015年8月10日

农村产权抵押 第3篇

对此重大消息笔者保持审慎乐观态度，因为虽然具体办法出台了，但是其必须经过具体实践才能发现其效果如何，且笔者对《办法》研读后，发现其有两大核心问题亟需进一步明确和落实，否则《办法》有可能达不到预期的效果。

一、《办法》对贷款条件限制过严

《办法》第四条是对农民住房贷款条件的规定，笔者认为，该规定至少有两方面的问题：

其一，第三款要求对于征收范围的住房不能抵押；该限制实质上并没有理解抵押法律意义和抵押对征收的影响，从实质上来说，房屋抵押并不影响征收，也不会增加征收的财政负担和难度，这也是《国有土地上房屋征收补偿条例》第十六条没有将抵押列入其禁止范围的原因。

其二，第四款要求除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；该条款又包含两个具体问题，一是什么才是其他长期稳定居住场所？二是谁来提供这个证明材料？

二、《办法》对抵押房屋处置的突破不如预期

《办法》第十二条因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

该规定实质上没有达到和符合《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》）的精神，该《意见》明确规定：因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

而目前对于受让人的规定按照《土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，只能限制于本集体成员、且需符合一户一宅的原则。因此，如果严格按照目前的法律规定操作，则抵押物的处置可能只能是一纸空文，不能达到试点的目的，也会严重影响到金融机构放贷的积极性。

三、应对措施

其一，应该删除仅仅列入征收范围对住房抵押的限制，因集体土地的征收目前还适用《土地管理法》和国土部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，且列入范围到征收生效的期限是不明确的，不能因为列入范围就限制抵押。

其二，应该尽快明确长期稳定居住场所的定义和证明单位，如其自身名下有其他房屋、或者其直系亲属提供证明愿意提供居住场所，还是进城务工以后租赁房屋证明；或者直接取消该要求。就笔者看来，政府对于公民有提供最低生活保障的义务，其包含保障房，但没有宅基地或者集体土地上的房屋并不代表农民就会流浪街头，不能通过限制抵押或者转让的形式来妨碍集体土地及其房屋所有权财产属性的利用。

其三，农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。笔者认为，虽然其原则上应以目前的法律规定为准，那是否也可以参照集体土地企业厂房的处理模式，在集体组织同意的情况下，在需要对宅基地进行处置的时候，通过政府征收后招拍挂的模式来进行处置；或者将集体范围扩大，比如扩大到本乡镇所有经济组织或者本县级政府范围内的集体经济组织甚至本县范围内的所有人均可参与竞买。

其四，应该扩大暂停执行的法律规定，国务院《意见》仅明确暂停了《物权法》第一百八十四条、《担保法》第三十七条对于禁止宅基地抵押的条款是远远不够的，还应当尝试突破《土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，才能走出一条真正有益于今后农村土地制度改革的新路。

综上所述，试点的目的就是突破目前的法律限制，找到一条农村土地制度改革的新路，笔者期待相关部门在今后的试点工作中能够进一步切合实际，在依法依规的情况下，能够开拓创新，走出一条改革新路。

农村产权抵押制度的国际经验及启示 第4篇

一、德国的农村产权金融制度

德国是世界上最早实行农村产权金融制度的国家。1770年,为抑制农村高利贷、振兴农业,德国成立以合作组织形式为特征的土地抵押信用合作社,信用社是由政府强制组成的,主要为大地主阶级服务。19世纪初期,德国进行了土地改革,扶持自耕农,逐步消灭大地主阶级,土地抵押信用社的性质和宗旨随之发生变化,普通农民代替之前的大地主成为土地信用社的主体,土地信用社成为服务土地改革运动和农业发展的金融机构。

德国农村产权金融制度采用的是土地抵押信用合作制度,即先由基层的农村土地所有者以自发形式组成土地抵押信用合作社,然后向上纵向发展而成立联合合作银行,组织机构体系具有“自下而上”的特点(如图1)。除了土地抵押信用合作社及联合银行外,德国还有不少公营的土地银行和土地改良银行,放款协助农民购买土地或作水利建设等工程费用,如土地抵押信用协会、土地信用银行、地租银行、德国农业中央银行等,这些银行有些是联邦政府设立,有的是省政府设立,均发行土地抵押债券在资本市场上出售,获得资金贷放给农民。

土地抵押信用合作社的运作机制是:愿意通过土地抵押获得贷款的农户或地主可以联合起来组建合作社,将各自所有的土地交给合作社作为抵押品,合作社以社员的土地作为保证发行土地债券在资本市场上出售,换取资金后贷给社员使用。每一个社员在完成其抵押手续获得借款后,社员资格即可确定,就与其他社员联合承担经济责任,待借款还清,抵押土地完全收回后,就自动退社与合作社脱离关系(见图2)。

农地抵押贷款的基本操作程序是:需要借款的社员填写申请书,注明贷款数额、用途、期限以及抵押土地的位置和面积,并上缴土地所有权的证明文件;合作社审查合格后派员对土地进行测量和评估,核定借款数额(通常为土地价值的1/2或2/3);农户与合作社签订借款合同,合作社收存抵押品证明文件,并将债券附给社员,债券总额等于借款额。借款期限为10-60年不等,在借款规定期限内分期偿还(通常是每年一次)。

二、美国的农村产权金融制度

美国农村土地产权制度以私有产权为主体,农村土地归农民所有和使用,私有土地占58% 以上,家庭私人农场是土地经营制度的基础。美国法制比较健全,对“私有财产”严加保护,因此农民享有土地产权比较完整,但政府也对农地的用途进行管制,避免农民随意改变农地用途对当地经济和环境产生不利影响。

美国农村产权金融体系建立于20世纪初期,农地金融制度则是仿效德国的土地抵押信用合作社模式建立的。政府土地管理部门与联邦土地银行集合起来开展农村土地抵押是美国农村产权金融体系的重要特征。这是一种典型的通过政府“自上而下”推进而建立起来的农村产权抵押融资机制,即先由政府出资成立上层建筑即联邦信用管理局、12个区的联邦土地银行和一个中央土地银行,并发行土地债券,然后由上层组织协助,并引导农民分区组织联邦土地银行合作社(见图3)。政府资金是联邦土地银行贷款资金的首要来源。农业信用管理局通过联邦土地银行暂时“购买”归农民所有的土地,将其转化为土地债券,在市场上进行发售,从资本市场筹措资金。

农地抵押贷款操作的基本流程是:土地银行合作社的农户借款时,向联邦土地银行合作社提交申请书,并附缴土地所有权证书作为抵押品;合作社依据估价、测量员的报告进行审核,同意给予贷款的,在申请书上签字保证后将文件提交给本区的联邦土地银行;土地银行审核后同意给予贷款的,收存申请书和抵押证件,将贷款送交合作社转贷给借款人(见图4)。

贷款用途一般为购买耕地或用作农地改良或农场上的建设,借款金额通常在100美元至10万美元之间,抵押率在65%左右(抵押率随经济形势的发展存在变动,例如1933年为75%,1947年为65%,1967年又提高到85%,若贷款经过联邦或者州政府担保,抵押率可高达97%),贷款期限随用途而定,短的3-4年,长的可达30-40年,利率通常是年利5%-7%。贷款偿还方式是分期还本付息,每一年或半年一次。贷款全部还清后,农户收回抵押的土地,若无计划再次借款,则收回借款时缴纳的股金,退出土地银行合作社。

三、日本的农村产权金融制度

与世界其他资本主义国家一样,日本也经历了由地主制的土地产权制度过渡到农民私人所有的土地产权制度。目前,日本形成了以农协系统的合作金融为主体、政策性金融为补充的农业金融制度。日本农业金融的专门机构是农业协同组合系统,它主要由基层的农业协同组合、都道府县的农业信用协同组合联合会、中央的农林中央金库等三级所构成,是在日本政府农林水产省的主管下成立的发展农业经济的全国性群众合作组织(见图5)。普通农民通过入股形式加入基层农协,基层农协又入股加入信用协同组合联合会,信用协同组合连合会再入股加入农林中央金库。

在开展抵押贷款业务时,农林中央金库贷款给农业信用协同组合,再贷款给基层农协,最后农民从基层农协获得贷款。日本农村产权抵押贷款的特点是基层农协机构直接与农户发生信贷关系,农民会员申请贷款时无需再提供担保。农村土地抵押贷款原则上以农户会员为对象,贷款用途不限于从事农业生产,也包括农业周转资金、生活资金和工商业周转资金、生产性的设备资金和非农业生产投资,甚至还包括消费性的房屋建设改造和耐用消费品添置等。

日本主要的政策性金融机构是农林渔业公库,资金由日本政府筹拨,是日本国家土地银行,向土地改良、造林、建设渔港等基础设施和共同利用设施之类的公共事业提供长期低息贷款。农林渔业金融公库受政府支持,资金有三个特点:一是固定利率;二是贷款期限内只付利息,到期还本;三是利息辅助,在低息资金的基础上,贷款人还可以进一步申请减息,由政府“农林渔业振兴基金会”补偿。

四、我国台湾地区的农村产权金融制度

我国台湾地区的农村产权金融制度创新取得了很大成果,他们的做法更贴近我们的“国情”,值得我们加以认真思考和借鉴。台湾地区自1949年开始进行了两次土地改革:第一次土地改革从1949年到1953年,政府采用了“减租方案,出售公地,以及耕者有其田的方案”,其改革重点是地权分配上,通过重新分配地权,打破大地主小佃农的局面,提高农民生产积极性;第二次土地改革是1979年国民党第十一届四中全会上提出来的,通过放宽银行贷款条件、组织农民扩大农场经营规模,推行农业机械化等措施扩大农户经营规模,其目的是将土地化“零”为“整”,实现农业专业化、企业化、机械化,从而摆脱30年来保持的小农经济的困境。台湾两次土地改革奠定了台湾现代农村产权制度的基础。目前,台湾现行的农村土地产权制度是一种“农地农有”的制度,即农地归农民所有、所耕,耕作所获的成果归农民所享。土地产权上,台湾实行土地公有与私有并存制度。

台湾地区的农村产权金融体系比较完善,类似欧美,台湾也成立了专门的土地银行,办理不动产及农业信用业务,并配合当局推行土地金融政策以及农业金融政策,协助发展农业生产。在支农信贷资金供给方面,除了台湾土地银行、台湾省合作金库等在内的专业性农村金融机构外,一些政府及事业机构也从事农贷供给,可以提供现金贷款或实物贷款,如行政院农业发展委员会农业信用处、台湾粮食局、烟草公卖局、台湾糖业公司、台湾蔗农服务社等(见图6)。

台湾农村产权金融的借款流程是:农民向当地农业金融分支机构——农会信用社提交借款申请书,必要时附送有关文件,如土地改良贷款申请必须提交土地改良计划。农业金融机构在街道借款人的申请书及附带文件后,就立即进行诚信调查。对以土地、房屋等抵押品的不动产抵押贷款,还必须对抵押品进行鉴定,作为是否给与贷款的依据。通过审核,对符合贷款条件的就可以确定贷款数额和偿还办法,由双方订立借款借据。

贷款用途主要用于整建农民住宅、农业生产、土地改良、土地重划等;贷款期限依贷款用途、金额和农户偿还能力而不同,通常土地信用的贷款金额较大、偿还期限也较长,如土地银行发放的农田水利贷款、大型水利工程贷款,期限可达15年;在贷款发放方式上,可以由金融机构直接向农户或农民团体发放,也可以由农会或者其他农民机构作为中转发放;贷款偿还方式根据借款期限不同而不同,一年以内的借款多采用一次性偿还方式,1-2年的借款采用分期偿还方式,可细分为“配合收获季节”偿还和半年偿还本息一次两种,对五年以上长期贷款有到期全部偿还、部分偿还和分期偿还三种方式。

五、启示与借鉴

纵观上述各国和我国台湾地区的农村产权抵押贷款制度,不断发现农村产权抵押贷款制度对于保护土地投入,迅速发展农业生产,推行农业土地政策,的确是一项可行的制度安排。其农村产权抵押贷款制度构建随着农村产权制度改革而逐步发展和完善,虽然在农村产权抵押贷款的组建模式、主导力量、承担机构、业务运作等方面各不相同,但在政策扶持、政策优惠、成立专门的农地金融机构等方面存在相似性,对构建我国农村产权抵押贷款制度具有明显的借鉴意义。

(一)完善法律法规为农村产权抵押贷款发展提供制度保障

发达国家非常重视农村产权抵押贷款的配套法律法规建设,通过明确土地产权关系、完善农村产权抵押贷款办理管理办法等,为农村产权抵押贷款发展奠定制度保障。例如德国在成立土地贷款机构之前,出台了《抵押权及破产令》、《抵押权法令》,规定凡具有贷款意愿的土地所有者都可以联合起来组建一个合作社。美国的《联邦农业信贷法》明确了美国农村土地金融构建机制,最大程度减少了金融机构开展农村产权抵押贷款业务的运营风险。此外,美国的《联邦农业法》、《农业信用法》对农地抵押贷款的具体操作方式(如贷款用途、对象、额度、利率等)都制定了详细而具体的规范。

(二)专业性的农地金融机构是农村产权抵押贷款发展的组织保证

目前,世界上大多数发达国家和地区都成立了专门的农地金融机构,为农、林、牧、渔各业提供长期信贷,协助农民经营与土地开发,推动农业的发展。如德国的土地抵押信用合作社、美国的联邦土地银行合作社、日本的农业渔业金库、我国台湾地区的土地银行等(见表1)。从经营业务看,这些专业性的农地金融机构一般不从事诸如吸收存款、借款等常规银行业务,而只从事农村土地抵押贷款业务。从资金来源看,发售农地债券、借入政府资金以及吸收社员存款是农地金融机构的三大资金,其中,德国、美国主要依靠发行土地债券,日本主要依靠邮政储蓄和邮政简易保险等相关政府资金。

(三)政府扶持政策是支持农村产权抵押贷款发展的有效手段

发达国家在构建农村产权抵押贷款制度过程中进行了政府干预,给予了形式多样的政策扶持,包括提供初始设立资金、提供长期低息贷款、补贴债务损失或核销逾期贷款、减收准备金、豁免税费等,这些扶持政策有力地支持了农村产权金融的发展壮大。此外,西方发达国家十分重视完善担保机制和抵押贷款保险制度,例如日本制定了一套较为完备的风险防控体制,如存款保险防控机制、农村信用保险防控机制、农业灾害防控机制以及相互援助机制等。

(四)保护农民权益是推进农村产权抵押贷款制度的关键所在

构建农村产权抵押贷款制度直接关乎农民的切身利益,如果不注重对农民的权益保护,改革将无法深入推进。通过比较,我们发现,无论是采取哪种模式建立农村产权金融制度,在注重农业发展的同时都将农民的权益保护放在重要的位置,包括提供补贴提高农民参与的积极性、倡导建立农民合作组织,引导其长足发展。例如德国、我国台湾地区等都引导农民以各种方式按照合作的原则组成基层土地抵押组织或参加政府创办的土地抵押合作社,因为合作金融组织由农民发起成立,了解农业生产的特点和农民的切实需求,作为农民和贷款金融机构之间的中介,负责贷款的管理和监督、承担抵押品测量和估价工作,降低了贷款的信用风险节省了贷款成本。同时,合作组织将势单力薄的普通农户团结在一起,以服务社员、提高社员的经济和社会地位为宗旨,是农民表达利益诉求的机构,对维护农民的合法权益十分有益。

参考文献

[1] .Ivan Wright.Farm Mortgage Financing.New York:Mc GrawHill Book Company,Inc,1924.

[2] .惠献波.美国、德国、日本农地金融制度及经验借鉴.南方金融.2013.12

[3] .宋文献罗剑朝.台湾农地金融制度及其对大陆的借鉴作用.洛阳师范学报.2003.4

农村产权抵押 第5篇

一、总体目标和基本原则

(一)总体目标。

⒈“两权”试点工作基础条件完备。各试点县(市、区)涉及“两权”确权、登记、颁证、流转、价值评估、交易等相关管理制度和操作流程建设工作基本完成;农村承包土地确权颁证登记率达到100%，农民住房及所占宅基地确权颁证登记率达到80%以上;农村产权交易中心全面挂牌运作，所辖95%以上的乡镇建成农村产权交易信息服务站。

⒉“两权”抵押贷款风险缓释补偿机制健全。各试点县(市、区)政府承诺的“两权”抵押贷款风险补偿基金足额到位，利息补贴、利用政府性担保公司、农村产权交易平台提供担保和加快完善农业保险政策等配套措施积极跟进、保障有力，增信作用明显。

⒊“两权”抵押贷款业务有序发展。各试点县(市、区)“两权”抵押贷款有序推进，贷款年增长率不低于一般涉农贷款年增长率，贷款不良率不高于一般涉农贷款不良率。

(二)基本原则。

⒈依法有序。坚持于法有据，遵守土地管理法、城市房地产管理法等有关法律法规和国发〔2015〕45号文件要求，先限定在批准范围内开展，待试点积累经验后再稳步推广。

⒉自主自愿。尊重农民意愿，自主申请，自愿抵押，抵押仅限于流转期内的收益。金融机构在财务可持续基础上，自主开展“两权”抵押贷款业务。

⒊稳妥推进。在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥推进“两权”抵押、担保、转让试点工作。

⒋风险可控。坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。完善确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套政策，防范、控制和化解风险，确保试点工作顺利平稳实施。

二、工作步骤和时间安排

(一)完善基础。主要完成工作机制及工作专班的组建、试点方案和基础性制度的制定、“两权”确权登记颁证等工作。2016年3月底前，各试点县(市、区)要完成试点工作实施方案的制定，并报省试点工作小组备案;地方法人金融机构要完成“两权”抵押贷款信贷管理办法与操作流程的制定，并报当地人民银行分支行备案。各试点县(市、区)要完善相关基础性制度，落实工作资金，力争2016年底完成“两权”确权登记颁证工作。2016年6月末，省试点工作小组办公室对第一阶段工作组织检查验收。

(二)全面实施。主要完成“两权”抵押贷款业务和相关保险产品的发展、“两权”流转交易平台建设、风险缓释补偿机制建设和激励措施落实等工作。2016年底前，各试点县(市、区)要完成“两权”流转交易信息平台建设工作，建立健全相关风险缓释补偿机制，所需配套资金归集到位，同时落实财税、金融监管等激励措施。试点期间，省试点工作小组办公室要对各地试点工作不定期地开展巡回指导和督查，并召开1-2次推进会，部署下一步推进措施。

(三)总结验收。主要完成“两权”抵押贷款试点现场评估验收、总结汇报等工作。2017年1月上旬，各试点县(市、区)要对试点工作进行系统总结并将有关情况报上级人民政府和人行武汉分行。省试点工作小组办公室对各试点县(市、区)试点工作情况开展现场评估验收和全面总结，并于2017年1月底前报国家“两权”抵押贷款试点指导小组。

三、工作内容和工作要求

(一)建立健全“两权”基础制度，加快推进“两权”综合信息平台建设。一是建立健全农村“两权”确权登记颁证管理制度和操作流程，搭建农村“两权”登记管理服务平台。各试点县(市、区)要制订农村承包土地和农民住房及宅基地管理制度，加快相关权属的确认工作，依法依规开展登记、颁证。要建立省、市、县互联互通的农村“两权”及宅基地使用权登记管理服务平台，并以县级数据库为基础建立省统一的农村承包土地和农民住房及宅基地确权登记颁证数据库和登记管理业务系统。二是建立健全农村“两权”流转交易管理制度，搭建农村产权流转交易服务平台。各试点县(市、区)要制订农村承包土地的经营权、农民住房财产权流转交易管理办法，明确“两权”流转交易的条件、流程等，制订统一规范的流转交易格式合同文本，指导流转交易合同签订，规范流转交易行为。按照《省农村产权流转交易市场建设实施方案》要求，建设县级农村综合产权流转交易中心，为农村“两权”流转交易提供综合性服务。三是健全农村“两权”价值交易评估制度，建立农村产权价值交易配套评估体系。各试点县(市、区)要制订农村承包土地的经营权、农民住房所有权和宅基地使用权价值评估工作指引，鼓励有条件的县(市、区)组建专业性强的农村产权价值评估机构，规范化开展农村产权价值评估工作。四是建立健全农村“两权”流转交易信息发布管理制度，搭建农村产权流转交易信息发布平台。各试点县(市、区)要重点引导乡镇建立农村产权流转交易信息服务站，及时收集、发布村组农村产权流转交易信息，并与县级农村综合产权流转交易平台对接。(责任单位：省农业厅、省国土资源厅、省住建厅、省发展改革委、省林业厅、省政府金融办、省政府法制办，各试点县〈市、区〉人民政府)

(二)规范与创新并重，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务。一是制订“两权”抵押贷款相关信贷管理政策。各银行业金融机构要结合自身特点建立相应的信贷管理制度并制定实施细则，明确贷款对象、贷款用途、产品设计、抵押价值评估、抵押物处置等业务要点。二是创新信贷产品与服务模式。各银行业金融机构要在贷款额度、利率、期限、担保、风险控制等方面加大创新支持力度，合理确定贷款期限，实行贷款利率优惠政策，简化贷款管理流程，优化信贷服务模式，适当提高“两权”抵押贷款风险容忍度，扎实推进“两权”抵押贷款业务。三是加大“两权”抵押贷款营销力度。各银行业金融机构要加大“两权”抵押贷款的宣传推介力度，加强与政府部门以及保险、担保等机构的协作，落实“两权”抵押融资功能，切实满足农业经营主体对金融服务的有效需求。四是强化风险管控。各银行业金融机构要强化贷前审查、贷款发放和贷后管理，严格授信准入审查，监督“两权”抵押贷款用途，确保信贷资金用于农业生产与服务。建立有效的风险转移和分散机制，及时处置风险资产。(责任单位：人行武汉分行、银监局、省政府金融办等)

(三)构建“两权”抵押贷款风险缓释补偿机制，加强政策引导和激励。一是建立健全“两权”抵押贷款风险补偿机制。各试点县(市、区)要统筹安排财政性资金，建立“两权”抵押贷款风险补偿基金，基金规模与“两权”抵押贷款需求和业务发展水平相匹配。承担农村合作金融创新试点等其他改革试点任务的县(市、区)，要发挥改革叠加优势，统筹使用相关涉农风险补偿基金，壮大基金规模，增强风险补偿能力。二是建立健全“两权”抵押贷款保险保障机制。各保险机构要大力发展涉农保险特别是“两权”抵押贷款保证保险业务。保监部门要积极推进农村保险市场建设，鼓励经办公司创新开发“两权”抵押贷款的`保险产品。三是建立健全“两权”抵押贷款担保增信机制。各试点县(市、区)要大力发展政府出资、以涉农担保业务为主的融资性担保机构或担保基金，通过银担合作方式发展“两权”抵押贷款业务。四是建立“两权”抵押贷款专项政策支持激励机制。人民银行要建立“两权”抵押贷款专项统计制度，对“两权”抵押贷款业务发展较快的县(市、区)在支农再贷款规模分配上给予倾斜。银监部门要研究差异化监管政策，贯彻落实国家有关资本充足率、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展“两权”抵押贷款业务。税务部门要按照财政部、国家税务总局《关于金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金税前扣除有关问题的通知》要求，执行对“两权”抵押贷款损失准备金给予税前扣除、贷款损失在冲减贷款损失准备金不足部分据实在计算应纳税所得额时扣除等优惠政策。(责任单位：省财政厅、省发展改革委、省农业厅、省国土资源厅、省住建厅、省林业厅、省国税局、省地税局、省政府法制办、省政府金融办、人行武汉分行、银监局、保监局，各试点县〈市、区〉人民政府)

四、工作方法和保障措施

(一)加强组织领导。各试点县(市、区)要建立政府主导、人民银行牵头、相关职能部门配合的“两权”抵押贷款试点工作机制，加强组织领导。各试点县(市、区)“两权”抵押贷款试点工作小组要积极争取当地农业农村改革专项领导小组对试点工作的重视和支持;要建立部门联席会议制度，定期通报试点情况，及时解决试点工作遇到的问题，确保试点工作顺利完成。

(二)落实主体责任。各试点县(市、区)政府对试点工作负主体责任。人民银行分支行作为牵头单位，要加强与相关单位的协调配合，鼓励和引导金融机构积极参与试点，保证试点平稳运行。试点县(市、区)政府要保障农民住房所有权测量和权属调查经费;农业、国土、住建、林业等部门要在“两权”确权、登记、颁证、价值评估、流转交易和抵押物处置等方面给予大力支持和配合;财政、税务、发改、人民银行、银监和保监等部门要在财税、风险分担、监管、保险保障等方面给予政策和资金支持。

(三)统筹协调安排。各试点县(市、区)要将“两权”抵押贷款试点工作在政策层面与省“四化同步”试点、县域金融工程、新型城镇化、“美丽宜居乡村”建设等统筹安排;在工作层面与农村合作金融创新试点、新型农业经营主体主办行制度的实施同步推进;在操作层面与土地综合整治、农村综合产权确权工作、新农村建设工作协调配合。

农村林权抵押贷款政策 第6篇

林权制度改革以来，为改善农村金融服务，支持林业发展，完善林权登记管理和服务，有效防范信贷风险，开设和发展林权抵押贷款业务就显得非常有必要。林权抵押贷款业务打破了长期以来银行贷款抵押以房地产为主的单一格局，引入了林地使用权和林木所有权这一新型抵押物，使通常意义上难以估值、难以市场化的森林资源变成了可以抵押变现的资产。所谓林权抵押贷款是指以森林、林木的所有权（或使用权）、林地的使用权，作为抵押物向金融机构借款。

可抵押林权具体包括用材林、经济林、薪炭林的林木所有权和使用权及相应林地使用权；用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；国家规定可以抵押的其他森林、林木所有权、使用权和林地使用权。在2013年中国银监会、国家林业局联合颁发的《关于林权抵押贷款的实施意见》中明确指出，林权抵押贷款要重点满足农民等主体的林业生产经营、森林资源培育和开发、林下经济发展、林产品加工的资金需求，以及借款人其他生产、生活相关的资金需求。同时，各级林业主管部门应完善配套服务体系，规范和健全林权抵押登记、评估、流转和林权收储等机制，协调配合银行业金融机构做好林权抵押贷款业务和其他林业金融服务。林权抵押贷款典型的运作模式可以概括为以下几种：林权证抵押贷款，农户联保林权抵押贷款，专业担保公司担保林权抵押贷款，林业信用共同体贷款模式及信用基础上的林农小额贷款。

林权抵押贷款政策发展及作用历程

20世纪90年代初，林权制度改革的第二个阶段，即林权市场化运作阶段，推动了林权的明晰界定和产权主体的多元化发展，产权的明晰化使得产权的市场化流转成为可能。于是林地林木使用权的有偿转让应运而生，而依附于林木林地所有权或使用权的相应处分权（包括抵押权）的设立和流转也应运而生。

1998年8月，人大常委会议修订《中华人民共和国土地管理法》，建立起林权流转的法律制度体系。2003年，颁布《中共中央、国务院关于加快林业发展的决定》，明确进一步推进产权明晰，并且通过《林权证》的发放确保产权的法律有效性和稳定性，同时加快对发展林权交易有关的市场配套制度、环境的改革以及相关保障制度的建立。

2004年5月25日，国家公布了《森林资源资产抵押登记办法（试行）》，该办法的公布与实施为森林资源资产抵押提供了直接的法律依据。

2013年7月16日，7月16日，中国银监会与国家林业局联合印发银监发[2013]32号——《关于林权抵押贷款的实施意见》。《实施意见》明确提出，林农和林业生产经营者可以用合法拥有的林权作为抵押从银行贷款，以满足林业生产经营需要，实现了森林资源向森林资本的历史性转变。

至目前为止，林权抵押贷款的制度基础已基本建立，相关的法律规范也相继出台，为其运行提供了相应保障。而市场的配套环境建设也在不断地推进中，林权抵押贷款已经开启了起步阶段的道路，将在林权市场化的过程中不断完善和发展。

林权林权抵押贷款有利于解决林农的融资问题，实现森林资源的长期收益向即期收益转变，盘活森林资源资产，改变森林资产的收益方式；有利于推进林权改革的深化林权抵押贷款是林权流转和市场化的重要环节，其发展有助于促进市场配套服务体系的发展；有利于改善农村金融环境，拓宽农户融资渠道。

政策存在的问题及待发展的方向

存在问题

缺乏系统明确的法律规定。我国现有的法律并未对“林权”进行法律界定，林权法律规定的散乱与缺失，直接给林权抵押带来制度性的不确定风险，增加了银行林权抵押规范操作的难度。我国现行的《农村土地承包法》限制了家庭承包集体林地使用权的转，也使其不宜作为抵押物。从全国集体林权制度改革的实际情况看，各地的政策普遍超出了《农村土地承包法》的规定，实践操作也突破了这一约束，林业中小企业将集体林权用来抵押，事实上取消了对受让方的限制，存在潜在的法律风险。

贷款期限不适应林业生产周期特点。林业的生产周期长，国家林业局等七部委联合发布的《林业产业政策要点》规定政策性银行提供符合林业生产特点的金融服务，适当延长林业贷款期限，最长可达 20 年。人民银行等五部委联合发布《关于做好集体林权制度改革和林业发展金融服务工作的指导意见》指出，银行业金融机构要根据林业的经济特征、信贷资金用途、林权证的期限及信用风险状况等，合理确定林业贷款的期限，最长可为 10 年。在实际运作中，国家开发银行和农业发展银行发放的林权抵押贷款期限大都在 8 年左右，但这两家银行的网点大都在城市，在县以下没有机构和人员。在农村设有机构的农村信用社和商业银行等金融机构发放的林权抵押贷款，大部分以 1 年期，最长期限为 3 年，不适应林业生产发展需要。

林权抵押贷款的融资成本较高。目前开展集体林权抵押贷款业务的金融机构，其贷款利息同商业性贷款基本一致，过高的贷款利率会加重林业中小企业的负担，不利于林业的发展。另外，借款人不但要支付贷款利息，还要承担评估费、登记费和保险费等，综合成本达到 10%以上。由于林业贷款贴息范围的限制，相当多的林业中小企业无法享受林业贴息贷款政策，有的虽然仍得到政府一定的贴息，但是融资成本仍然非常高。

森林资源的双重属性限制林权的行使。由于受到采伐限额指标和流转市场机制约束，我国森林资源资产交易市场正在建设中，受到采伐限额政策的限制造成林木流转困难，一旦债务人无法归还债务，实现林权抵押权时，若无法取得采伐许可证，抵押的林权不能流转或采伐，银行就要面对贷款风险。根据国家需要，可以将一定范围的经济林划为生态公益林，经济林被划为生态公益林后，抵押的经济林将被禁伐或者被限伐。如果不能解决抵押物的处置问题，就不能解决金融机构的后顾之忧，也就不能解决林业中小企业的融资问题。

发展方向

规范林权评估。林业主管部门要根据山林调查规划状况，划定若干区域确定林木基准价。这样，既利于专业评估机构提高评估效率，也利于信贷人员把握林权评估的价值。

健全完善林权流转体系。放宽对私有林的采伐限制，对于林权抵押的林木可考虑优先安排采伐指标。提高县（市）林木收储中心的注册资本，从而使其全方位开展林木、林地的收储抵押、担保业务，更好地发挥县（市）林木收储中心在林权流转体系建设中的作用。

建立林业风险补偿机制。参照当前中小企业贷款风险补偿基金的做法，资金通过财政转移支付方式，按年度贷款额的千分之五给予补偿，用于补偿林权抵押贷款的损失。

农村产权抵押 第7篇

关键词：农村产权,抵押融资,利益平衡,成都经验

近年来, 为完善农村产权权能, 解决涉农融资困难, 相关政策放宽限制, 允许地方政府进行农村产权抵押融资试点。[1]

二、制度约束与主导模式:利益失衡的原因探析

集体土地制度的约束是利益失衡的根本原因。“中国现行农地制度在很大程度上是一种社会保障制度。”[2]集体土地制度所承载的社会保障功能要求对集体土地权利权能加以限制, 这种限制具体表现为相关法律及政策, 后者又成为地方创新的主要约束因素。

农村产权抵押融资探索的政府主导模式是利益失衡的直接原因。近年来, 各地方政府进行的农村产权抵押融资探索, 都呈现出以政府主导为主的强制性制度变迁的特征, 缺少市场机制的协同。在制度约束下, 金融机构普遍缺乏参与农村产权抵押融资的动力, 加之金融机构与地方政府之间无行政隶属关系, 为争取金融机构对地方农村产权抵押融资探索的支持, 政策制定者在金融机构和其他参与主体的平等保护上失去了谈判的主动性, 无法为农村产权抵押融资参与各方提供公平待遇。在政策制定过程中, 金融机构明显处于强势地位, 抵押人则缺少意愿表达途径和话语权。金融机构为顾全统筹城乡发展大局, 接受农村产权抵押融资, 但抵押权实现的不确定性又促使其在抵押融资措施制定过程中, 向政策制定者索要更高的“价码”以保护自身利益。

金融机构作为自主经营、自负盈亏的股份制独立法人, 股东利益最大化是其经营行为的首要参考。农村产权抵押融资对金融机构缺少吸引力, 其原因是金融机构对以农村产权为抵押物的抵押权的担心。因为“在流转市场不完备的情况下, 以土地经营权作为抵押, 其变现率是比较低, 影响金融机构信贷投放。”[3]具体表现为抵押权在行使、实现阶段的不确定性。其一, 金融机构行使抵押权的风险。成都市方案规定:当债务履行期届满, 抵押权人未受清偿的, 应通过经济、法律或行政等各种方式确保金融机构抵押权的实现。这是政策给予金融机构的特殊优待, 甚至可以看作是对金融机构的“妥协”或“承诺”, 但这种强力保障是把“双刃剑”, 其两面性不免让人担心。“两弊相衡取其轻, 两利相权取其重”, 当政策面对“金融机构”和“抵押人”权益冲突时, 会倒向金融机构利益;但如果政策在“金融机构权益”和“社会稳定和谐”之间抉择时, 是否还会优先考虑金融机构权益呢?作为抵押物的农村产权都具有特殊性, 我国尚未建立完善的社会保障体系, 一旦大量抵押人因农村产权抵押而陷入“生活无着落”或“居无定所”的状况, 政策制定者就会出于社会稳定的考虑而要求金融机构让步。所以, 如果农村产权所承载的社会保障功能不能被其它措施有效替代, 金融机构在行使抵押权时就会存在困难, 无法保障金融债权安全。其二, 实现抵押权的风险。与行使抵押权的风险不同, 前者可以通过“经济、法律或行政”的手段来保障, 抵押权的实现只能借助于高效的农村产权流转市场及相关辅助机制。根源于我国集体土地权利的各类农村产权, 先天性地存在流转困难, 发达的农村产权流转市场的建立也非一日之功, 即便有些地方政策允许流转, 仍要面对流转方式、市场规模等限制, 无法与国有土地权利相提并论。

在以上背景下, 成都市将“维护金融机构合法权益”作为农村产权抵押融资的基本原则也就情有可原了。但农村产权抵押融资风险是农村产权所有人、金融机构, 甚至是地方政府都要面对的。政策将“维护金融机构合法权益”作为探索的基本原则, 从制度设计理念上就使各方主体处于不平等地位, “厚此而薄彼”, 过于关注金融债权的安全, 忽视了效率和公平, 其实践效果难以达到预期。

三、农村产权抵押融资中利益失衡的矫正

1.农村产权权能的回归

欲吸引包括金融机构在内的各主体参与农村产权抵押融资, 其根本途径在于农村产权权能的回归。“赋能”高于“还权”, “厘清财产的所有权与使用权不过是最低纲领, 而完备农村产权的权能, 特别是赋予农村居民与城市居民同样的资源流转权利, 才是改革的更高纲领。”[4]另外, 通过健全农村产权流转市场, 让农民熟悉并适应市场交易规则, 客观判断农村产权抵押融资行为和风险, 才能让金融机构免去抵押权的行使与实现之虞。

2.农村产权抵押融资主导模式的协同

首先, 政府主导模式与市场机制模式在不同阶段的协同。从成都市的土地制度改革实践可以看出, 在建立农村产权抵押融资市场时, 政府主导模式是一种高效的优选策略, 但农村产权抵押融资措施的完善, 行政手段的强制力就需要让位于市场机制的利益导向。其次, 政府主导模式与市场机制模式在调整内容上的协同。农村产权抵押融资涉及抵押权的登记、风险防范与分担等问题, 现行制度框架下, 应将政府主导模式与市场机制模式相结合, 协同解决相关问题。

(1) 抵押权统一登记。

物权的公示性要求集体土地物权的取得、抵押进行登记, 抵押权登记的多头管理提高了农村产权抵押融资的成本。[5]重视公证机关和社会中介机构在农村产权抵押登记中的作用。

(2) 土地储备中心的作用。

成都市规定由土地储备中心收购集体建设用地使用权, 其功能定位应是为抵押物变现提供便利。但区 (市) 县土地储备中心按最低保护价收购集体建设用地使用权, 这有悖于程序公正, 压低了集体建设用地使用权价格, 对抵押人不公, 会激发土地储备中心的盈利冲动, 收购行为会变成地方政府追求土地收益最大化的手段, 偏离制度设计者的预期目标。所以, 土地储备中心可以作为抵押物 (集体建设用地使用权) 的收购主体, 但收购价的形成应交由市场机制, 按照不低于保护价的协商价、评估价或拍卖价收购。

(3) 抵押风险防范机制。

风险防范机制对于农村产权抵押融资探索的开展至关重要, [6]首先, 农村产权抵押融资风险基金或担保公司的建立、运作应采用市场机制模式, 因为政府主导模式下的农村产权抵押融资风险基金或担保公司容易走向两个极端:一是成为抵押人道德风险的最终买单者, 导致运作困难;二是成为政府控制农村产权的工具。其次, 农业保险对分散农村产权抵押融资风险作用明显, 可以“使农地金融风险在政府、土地金融机构、农户及利益相关者之间分担。”[7]成都市提出要完善农村产权抵押融资风险分担机制, 逐步扩大政策性农业保险试点范围, 增加涉农保险产品。但农业保险不属于农村产权抵押融资规范调整的范围, 无法在抵押融资办法中予以体现, 需尽快另行制定相关规则。

3.平等保护农村产权抵押融资主体权益

(1) 抵押设立阶段。

给予抵押人、抵押权人、金融机构和其他参与主体平等地位, 不应将抵押权人限定为金融机构, 应允许农村产权用于向其他法人、自然人抵押借款。[8]

(2) 抵押权实现阶段。

以农村产权抵押融资, 未能清偿到期债务的, 在抵押物变现时应优先选择拍卖程序, 由出价最高者得之。“通过拍卖实现抵押权最能反映真实的土地使用权价格, 既有利于维护抵押人的利益, 又能使被担保的债权得到最大限度的满足。”[9]如果变卖抵押物, 则应采取措施实现抵押物价值最大化。一是扩大抵押物收购主体范围。对收购抵押物主体不作限制, 集体经济组织及其成员、风险基金、区 (市) 县土地储备中心, 以及其它法人、自然人和专业合作社等均可参与。二是设定抵押物收购价。抵押物价格有协商价、市场价、基准价和最低保护价等, 收购价应以协商价为准, 同时不低于最低保护价。三是赋予原权利人优先购买权。从稳定农村生产生活、有利于发挥产权价值的角度看, 在同等条件下, 应赋予原权利人、集体经济组织或其成员优先购买权, 其它主体则不应享有。

(3) 抵押权实现后。

土地承包经营权用于抵押融资时, 农业补贴及获得征收、征用补偿权对原权利人、抵押权人和抵押物竞拍或购买人利益衡平至关重要。政策性农业补贴是国家对农业生产及农产品的综合支持, 补贴提高了土地的级差地租, 应由土地使用主体享有。用于抵押的土地承包经营权应包含全部获得农业补贴权及部分征收、征用补偿权, 以此来协调抵押人、抵押权人和抵押物竞拍或购买人利益。

土地承包经营权设定抵押后, 抵押期间仍由抵押人 (即原承包户或规模经营业主) 享受国家相关补贴, 一旦抵押人在债务履行期届满不能清偿的, 自抵押权人实现抵押权之日起, 该土地承包经营权所承载的获得农业补贴权就由竞拍或购买人享有。至于遇到征收、征用时获得补偿的权利, 在抵押权实现之前也由抵押人享有, 实现后由抵押人与竞拍或购买人按比例分享, 具体比例可以参照总承包期中抵押人与竞拍或购买人所占承包权的时间比例来确定。对作为抵押人的原承包户而言, 竞拍人或收购人在流转期满后会按照规定无条件返还土地承包经营权。我国农村土地承包经营权虽然有30年的期间限制, 但国家承诺永久不变。即便是在承包权期满时返还, 原承包户虽然在本次承包期内不再享有承包权, 但只要其集体经济组织成员身份不变, 就可获得下一期间的承包经营权。

规模经营业主通过依法流转方式取得农村土地经营权, 规模经营业主的出现一定程度上解决了农用地“细碎化”问题, 有助于形成规模化农业生产。“补贴规模经营业主可以使耕地流转价格升高, 相当于间接补贴原承包户。”[10]赋予规模经营业主农业补贴权和获得征收、征用补偿权, 平衡了规模经营业主和流转土地承包经营权的原承包户之间的利益。

土地承包经营权竞拍或购买人是通过竞拍或购买抵押物方式取得该权利, 规模经营业主是通过流转方式取得土地承包经营权, 经由合法途径获得的相同权利在权利内涵上不应有所区别。我们能够接受法律和政策赋予规模经营业主农业补贴权和遇到征收、征用时获得补偿权, 当然也不应反对抵押物竞拍或购买人享有完全的补贴权和部分补偿权。

抵押权人以其债权为限, 以土地承包经营权拍卖或变卖价款、抵押人所获征收、征用补偿款优先受偿, 不足部分由抵押人继续清偿。这样就可以在抵押人、抵押权人和抵押物竞拍或购买人之间公平合理地分配获得补贴或补偿权, 平衡各方利益, 对土地承包经营权抵押融资的开展将大有益处。

参考文献

(1) (德) 汉斯-贝恩德.舍费尔, 克劳斯.奥特著.江清云, 杜涛译.民法的经济分析 (第四版) [M].北京:法律出版社, 2009.

(2) 马小勇, 薛新娅.中国农村社会保障制度改革:一种“土地换保障”的方案[J].宁夏社会科学, 2004, (03) .

(3) 王越子, 杨雪.抵押物残缺、担保机制与金融支持土地流转:成都案例[J].农村金融, 2010, (02) .

(4) 北京大学国家发展研究院综合课题组.还权赋能:奠定长期发展的可靠基础——成都市统筹城乡综合改革实践的调查研究[M].北京:北京大学出版社, 2010.

(5) 杨遂全.民事基本法的平民化与民事公证[J].中国司法, 2006, (11) .

(6) 罗建朝, 聂强, 张颖慧.博弈与均衡:农地金融制度绩效分析[J].中国农村观察, 2003, (03) .

(7) 韩曙平.论农地金融制度中的组织设置和风险分担[J].经济问题探索, 2005, (10) .

(8) 王世玲.慎行土地承包经营权抵押[N].21世纪经济报道, 2009-05-11.

(9) 李龙浩, 张春雨, 李晓峰.完善我国土地使用权抵押制度的几点立法思考[J].中国土地科学, 1999, (03) .

农村产权抵押 第8篇

1 以“三权三抵押”为核心的农村产权制度改革的时代意义

在县域科学发展示范点建设迅速推进,新农村建设步伐不断加快,嘉善整体的统筹城乡综合发展水平位列全省第七,全市第一,率先进入全面融合阶段。但是,相对城市,嘉善农村的经济发展还相对滞后,农民收入持续增加还相对困难;农民融资需求强烈,却缺乏有效抵押担保物,导致农村市场资金有效需求和供给之间一直存在较大缺口;农业规模经营还不成气候等。农业、农村和农民的发展,关键就在于激活农村资源,把资源资产化、资产资本化,让农村“沉睡资源”变成“活动资金”。推进以“三权三抵押”为核心的农村产权制度改革,关键就是要通过改革激活农民手中的资源,让资源确定为产权,让产权转化为资本,有效地从根本上解决三农发展资金短缺和农民自主创业融资难问题,才能推进耕地有效流转,促进农业规模经营发展现代农业,从根本上促进农业增效、农民增收和农村稳定。

1.1 加快推进城乡融合发展的迫切要求

随着农村经济社会加快转型发展,统筹城乡改革发展水平不断提升,小城市和小城镇建设不断加速,社会主义新农村建设不断深化。农村产权作为依附于农民身份上的权属,长久以来一直是制约农民市民化的瓶颈障碍,通过有效确权赋能,破除城乡两张皮现状,让农民放心带权入城,将为城乡一体和新型城镇化发展奠定扎实基础。

1.2 科学实现农民持续增收的有效措施

党的十八大提出国民收入倍增计划宏伟目标,实现收入倍增重点在农村、关键在农民。通过有效激活农民手中的各项产权,赋予农民最为充分的产权权能,确保农民具有真正意义上的财产权利,使农民具有参与市场经济活动的基本能力。让沉淀的农村产权激活形成有形的发展资本,让农民用自己的产权转变形成自己的创业资本,将为农民持续增收创造充分条件。

1.3 全面建成小康社会的根本保证

深化农村产权制度改革是加快发展现代农业的“助推器”、让农民过上美好生活的“定心丸”、促进农村社会和谐稳定的“压舱石”和引导农民放心进城的“保险带”。通过深化改革,就是要在城乡发展上实现产业兴、生活好、社会稳和通道畅,将为率先建成小康社会筑牢最强基础。

1.4 依法规范村域治理的必要手段

村域治理是全面依法治理的关键领域和重点内容。农村产权制度改革的核心就在于实现农村资产向资本的有效转化,有利于全面构建农村产权确权赋能、活权运转和交易服务三大机制,建立和完善权属清晰、权责明确、监管严格、分配规范、流转顺畅的更具活力的现代农村产权制度,从而从根本上保障农民和村集体经济组织的合法权益,从源头上规范产权流转运行规则,将为城乡健康有序发展注入最强保障。

2 以“三权三抵押”为核心的农村产权制度改革的嘉善实践

农村产权制度改革是嘉善县域科学发展综合配套改革的重点内容和全面深化农村改革的主要抓手,通过“确权赋能、活权运转、有效保权”,从强化“三权”确权着手,以“三权三抵押”为切入点,进行大胆探索和实践,改革红利效应逐步得到显现,改革工作进入健康有序推进的轨道。

2.1“三权三抵押”的含义

“三权三抵押”是指:农村集体经济股权抵押、农村承包土地经营权抵押和农村住房财产权抵押。

第一,农村集体经济股权抵押,允许农村股份经济合作社股东以所持有的农村集体经济股权为抵押担保物,在明确合法用途的前提下申请办理抵押贷款,原则上以已完成股改且具备收益分配条件的股份经济合作社为准入范围。

第二,农村承包土地经营权抵押,把农民土地承包经营权分为承包权和经营权,实现承包权和经营权分置并行,在坚持集体对土地的所有权基础上,保障农民对土地的承包权,用活土地经营权,允许农村土地承包经营权在明确合法用途的前提下抵押,以推进现代规模农业发展。

第三,农村住房财产权抵押,允许农民以依法取得的农村住房财产权作为抵押物,在明确合法用途的前提下申请办理抵押担保贷款,原则上在通过农房集聚形成的有条件的城乡一体新社区范围先行先试,条件成熟后进一步扩大实施范围。

第四,农村综合产权抵押,为充分挖掘农村产权权能,允许农民可以自由选择一种或者几种产权进行综合抵押贷款。

2.2 完善农村三权确权赋能机制

第一,把好确权关,把权能明晰到位。确权是推进改革的先决条件,通过多年努力,嘉善县农村三权确权工作已基本完成,全县土地承包权确权面积达到34.11万亩,完成土地流转面积14.59万亩;118个村级组织117个完成股改,对24.33亿元集体资产进行彻底清产核资,并全面推行股权静态管理,12个经济强村率先开展收益分配,累计股经分红总量达7935.52万元;农村宅基地使用权确权面积达到770余万平方米。据统计测算,全县农村三权确权后价值约150亿元左右,巨大的存量产权基本实现了明晰到户和确权到人。

第二,把好登记关,把权属备案到位。产权登记备案是确权的具体形式。根据部门分工,明确了县农经局为集体经济股权和土地承包经营权证登记部门,县住建局和国土局分别为住房财产权和宅基地使用权登记单位。根据抵押工作要求,由县农经局和住建局承担了各自权种抵押登记职能,并首创办理了三权抵押他项权证。依托土地流转服务平台,对20亩以上土地规模流转经营权进行登记,并增设了农村土地承包经营权证登记功能。通过登记备案,建立了完整的农村产权档案信息系统,实现了动态登记和规范管理同步运作。

第三,把好颁证关,把权益保障到位。权证颁发是农民产权权能的实现形式。全县在股改同时全面推进农村集体经济股权证颁发;农村土地承包经营权已确权发证69203本,并同步开展流转经营权证发放;农村宅基地使用已确权发证67940本,在此基础上启动农民住房财产权证发证工作。在农村三权“确权、登记、颁证”三到位同时,同步实现“权可抵押、权随人走、带权入城”,让农民权益在改革过程中不受侵犯,得到充分保护。

2.3 深化农村三权活权运转机制

2.3.1 完善土地承包经营权流转制度改革

2009年,嘉兴市在全省范围内率先试点探索农村土地承包经营权抵押贷款,当年出台了《嘉善县农村土地承包经营权流转抵押贷款管理办法》,设在县农经局的农村土地流转中心和县农商行分别开办了抵押登记和贷款办理业务。

第一,实行农村土地流转经营权抵押贷款的前提是规范农村土地流转。2009年,嘉善县出台《关于加快全县农村土地承包经营权流转服务组织建设的实施意见》,2009年年底县土地流转服务中心、9个镇(街道)流转服务所和103个农村服务站全部挂牌成立。2010年5月,全县土地流转服务机构正式启用了农村土地流转网络平台,实现农村土地流转三级网络实时动态管理。确保了土地流转情况实时可查,流转去向用途清晰可见,金融机构服务有据可依。

第二,实行农村土地流转经营权抵押贷款需要构建科学合理的放贷流程。嘉善县农商行是首个探索实施农村土地流转经营权抵押贷款的金融机构,目前已经构建起了一套科学合理的放贷流程。只有凭抵押登记部门县农村土地流转服务中心出具的《嘉善县农村流转土地承包经营权抵押登记证》,并通过农业部门和县农商行审查后,县农商行方能放款。并考虑到嘉善实际情况依托县土地流转服务中心平台,县农商行在实际操作中还将流转土地经营权抵押范围扩大至流转土地剩余年限租金、地上(含地下)附着物价值及流转土地预期收入等,有效提高了农村土地承包经营权抵押价值及其应用价值。

2.3.2 深化农村集体经济股份合作制度改革

赋予农民对集体资产股份的占有、收益、有偿退出及继承权。允许村级股份经济合作社改制后予以工商登记,明确其法人地位,建立法人治理机制,保障集体经济收益权。完善集体资产经营机制,鼓励村股份经济合作社与社员、企业等主体合股发展混合所有制经济。

第一,探索实施农村集体经济股权抵押贷款改革主要得益于村级集体经济发展。2004年,李家社区率先开展了农村集体经济股份合作制改革,通过股改有效拓展了农民的收入渠道,李家社区去年村级可支配收入达到1139万元,连续第五年排名全县第一。自2004年以来,李家社区农民人均收入从13352元增加到20500元,年均分配收益在200万元以上,其中2013年分配了352.1万元,人均享受分红突破2400元,使得股东财产性收入比重达到15%,远远高于全县平均水平。村级集体经济发展水平决定了改革基底的强度。李家社区能够在全县范围内率先实施农村集体经济股权抵押贷款改革,实现历史性的突破正源于此。

第二,探索实施农村集体经济股权抵押贷款改革前提在于推进村集体经济股份合作制改革。2004年李家社区开展股份合作制改革,到目前我县117个村集体中完成股份合作制改革工作,对村级资产进行了清产核资。股份经济合作社社员,如有创业、生产经营、消费等信贷需求,可凭股份经济合作社股权证、本人家庭人员相关资料提出贷款申请,贷款额度一般不超过股权评估价值的70%,贷款期限一般为一年以内,最长不超过3年。对符合信贷条件的,在办理股权抵押登记后,金融机构就可以发放贷款。农户在办理股权抵押贷款后,并不影响继续享受分红,而且只要按时还清贷款,仍可继续申请新一轮贷款,这在最大程度上保证了农户创业融资的可持续性,使农户手中的“硬本本”成为随时可用的“活资产”。对于村级集体经济而言,随着股权证能够转化成“活资产”,通过活权赋能将为农村建设、农业发展和农民增收全面提速提供有力支撑。

2.3.3 探索农村宅基地确权和农房抵押改革

完善农村宅基地使用权确权登记发证工作,截至2015年年底,全县宅基地应发证面积881.98公顷(13229.7亩),已发证面积871.01公顷(13065.2亩),发证率98.76%;应发证宗地80258宗,已发宗地79281宗,发证率98.78%。需要按新方法更新宗地25000宗,已更新宗地12812宗,更新比例51.25%。

完善农村住房财产权确权登记发证和抵押工作在城乡一体新社区率先开展。桃源新邨住户都是将原来在农村的住房经过置换后居住在桃源新邨,但是在申请农业贷款方面尚未享受城市居民同样的待遇,仍受限于传统信贷模式。通过改革建立农房登记管理办法和抵押工作相关规定,桃源新邨的房子也能像城里房子一样抵押贷款,截至目前,已办理单数44单,发放贷款650万元。农民住房财产权抵押贷款解决的不仅是农户贷款难题,更是对农房改造集聚的一次改革延伸。凭借此项改革,桃源新邨住户也有了自己的“产权经济”,住房不再是单纯意义上的居所,而是可用于创业致富的活资产,让农民享受到的是金融方面的均等化待遇,农民住房财产权抵押贷款扣上了以“三权三抵押”为核心内容的农村产权制度改革的最后一环。

农村土地承包经营权、农村集体经济股权、农民住房财产权构成了嘉善农民手中最重要的“三权”,如今的“三权”都能用以抵押贷款,意味着农民具备了更富多样性的融资手段,夯实了农民创业致富的经济基础,有利于促进农民增收、缩小城乡差距、促进农民市民化,这对于加快推进示范点城乡统筹先行区建设意义尤为深远。

2.4 以“三权三抵押”为核心的农村产权制度改革特点

第一,统。从农村产权抵押贷款业务类型看,嘉善推进农村综合产权抵押贷款所选取的三权:土地承包经营权、农村集体经济股权和农村房屋产权是三项最重要的农村产权,它更大的亮点和创新在于率先把将三权统为一体,形成三权自由组合抵押贷款;从抵押贷款对象来看,嘉善县在推进农村综合产权抵押贷款的过程中,县农商银行、农业银行、村镇银行和邮储银行四家涉农金融机构全部参与承办相关抵押贷款金融业务,并且实现了将人民银行组织四家涉农金融机构抓抵押贷款和农经局牵头住建局、统计局等单位抓确权登记两条主线统一起来。

第二,惠。农村产权改革最根本的目的是实现改革为了人民,让改革成果惠及人民。嘉善县推进的“三权三抵押”改革工作真正做到了“惠民”“为民”。主要表现:优惠的贷款利息。针对农民在创业、生产经营、消费等信贷有效需求,四大涉农金融机构出台了资金优先解决、利率适度优惠、办贷程序简化等配套优惠政策,农民通过“三权”,即可获取一般贷款期限为一年,贷款利率按银行利率定价,根据信用程度等级给予适当优惠,利率通常比商业银行利率低20%左右。

第三,稳。这里的“稳”主要表现在两方面:一方面在风险防范体系上注重“稳”。由于嘉善县是个国土面积仅有500多平方千米的小县,再加上并村重组后,各个乡村居住相当集中,金融机构通过向各村派驻信贷员,通过走访调查,能够熟悉掌握村里每户家庭的信用等级和经营状况,从而降低了银行抵押贷款风险。另一方面在推进农村综合产权抵押贷款过程中追求“稳”。嘉善县根据现实条件采取试点先行,然后全面推进的做法,从而坚持了先易后难、分步实施、稳步推进的原则,如在推进农村产权交易权种方面,针对10大类交易品种,嘉善采取从易到难分两批次推进,实现了又稳又快又好的推进。

第四,便。无须抵押担保,与全国各地开展农村产权抵押贷款相比,“三权三抵押”只要求农民拥有“三权”及家庭成员相关材料即可直接到银行办理抵押贷款,实现了用自己的产权解决自己的资产,有效解决了贷款担保难的问题。审批快,通常农民申请抵押贷款,需要通过层层审批许可,不仅耗时耗力,甚至延误农民创业、生产经营,而“三权三抵押”对符合信贷条件的,在办理产权抵押登记后,就直接发放贷款,从而简化了抵押贷款手续流程,方便了农民创业。

第五,全。形成比较完整的改革体系和办法,环环相扣。农村承包土地经营权抵押已于2009年发文实施。经过调研论证,已经初步形成整套改革方案体系:《农村产权制度改革总体方案》《农村股份经济合作社股权抵押贷款管理办法(试行)》《农村住房抵押贷款实施办法(试行)》《关于深入推进农村产权交易管理工作的指导意见》(农村产权交易管理暂行办法)《关于深化完善嘉善县农村集体经济股份合作制改革工作的指导意见》,农村宅基地使用权改革方案等。当前,嘉善的综合产权抵押贷款已初步取得成效。截至2015年2月底,已累计发放抵押贷款155单,金额达1.897亿元,让改革红利充分惠及广大农民群众。

3 关于完善“三权三抵押”为核心的农村产权制度改革的思考

3.1 完善农村产权制度改革应该遵循的原则

一是坚持于法周延的原则。处理好依法办事和改革创新的关系,进一步协调国家、集体和个人三方利益,依法维护农民群众的合法权益;二是坚持民主公开的原则。在民主参与、民主决策的前提下,充分保障农民的知情权、决策权和监督权,确保改革工作程序严明和手续规范;三是坚持积极稳妥的原则。坚持因地制宜和分类指导,从镇域村域实际出发,精心组织、稳妥推进,确保农村经济社会和谐稳定;四是坚持统筹兼顾的原则。将改革工作与统筹城乡全面融合发展、探索村集体经济有效实现形式紧密结合,构建农村股份合作制长效运行模式,推动农村经济持续健康发展。

3.2 完善农村产权制度改革需要克服的障碍

农村集体经济股份合作制改革是一项民生改革工程,这项改革由于涉及面广、历史沿革长、运行推进复杂,又事关农民群众和村级集体根本利益,必须清醒地认识到改革的复杂性,深刻认识改革遇到的障碍。

第一,思想认识障碍对改革有序推进产生的影响。思想认识是改革工作的必要前提,在推进过程中,还存在基层干部群众不理解的情况,怕烦畏难的情绪还时有存在,越到改革的深水区,越是缺乏钉钉子的精神,面对复杂的改革过程,攻难克险的精气神不足,影响了改革有序推进。

第二,政策支撑障碍对改革稳步推进产生的影响。目前法律法规对农村产权相关规定还相对滞后,中央深改工作意见和相关改革文件虽然明确了诸多改革信号,但在后续推进中具体改革事项目前还没有法律法规保障,出现纠纷时会呈现有政策文件但无法可依情况,影响了改革稳步推进。

第三,推进力量障碍对改革深入推进产生的影响。从目前推进这项改革配备力量分析,镇一级力量还显得配备不足,推进工作专业人员相对缺乏,这项工作又需要丰富的农村工作和群众工作经验,也要熟悉法律法规和农村政策。而开展此项改革相关力量储备不够,影响了改革深入推进。

3.3 完善农村产权制度改革需要进一步深入研究的问题

3.3.1 农村产权确权方面

推进三权三抵押前提在于确权到位、权属清晰,目前三大权在确权过程均涉及部分历史遗留问题。

第一,土地承包经营权方面。土地承包权方面主要是因在二轮承包时工作不规范,有放弃手续不齐全的、有权证面积与实有面积不符的、有空间位置不明的、有登记簿不健全的等,尤其是搞两田制的乡镇问题更多,有个别村、组承包权证还没有下发的,还有跨社承包的等历史遗留问题。这些历史问题不解决,农村土地制度改革就无法推进,农民的土地权益就得不到保障。

第二,农村集体经济股权主要涉及土地集体补偿费不到位、三资管理不规范等遗留问题和确权的静态化时间截点问题。实行静态化管理,但随着时间的推移,几年过去了或者十年过去了,新生儿越来越多,年纪大的越来越少,这个时候还是按照原来确定的时间截点就显得不合理了,那么按照什么时间截点来确定人口股呢?

第三,宅基地使用权和住房财产权主要涉及违法用地和违章建房等遗留问题。在桃源新邨和李家社区均遇到由于土地耕占税未交纳导致宅基地使用证无法办理,进而影响到住房财产权确权和抵押工作顺利开展,全县部分城乡一体新社区均涉及这一问题。

3.3.2 深化活权运转工作方面

在确权基础上,全面建立“三权”流通交易平台。

第一,要放活农村土地经营权。坚持家庭经营在农业生产的基础地位,支持各类农业新型经营主体发展,采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转农村土地承包经营权,建立配套的抵押资产处置机制、土地流转管理服务机制和土地流转风险保证金制度。要进一步规范工商企业租地行为,引导农户与企业结成利益共同体,共生共赢,促进家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业产业龙头企业和农业社会化服务组织等各类新型农业经营主体健康发展,加快建立新型农业经营体系。

第二,要盘活农村集体经济股权。要探索股权继承、有偿退出和内部转让相关机制,推进股权社员配股,鼓励村股份经济合作社与社员、企业等主体合股发展混合所有制经济,开展集体股权抵押贷款工作,促进村级集体经济发展、解决村级集体经济发展贷款的难题。

第三,要激活农村宅基地使用权和农民住房财产权。在依法、自愿、有偿和保障农民权益的前提下,探索农村宅基地在县行政区域范围内有条件置换、有偿使用、有偿退出机制。同时,要积极探索农民住房财产权转让,可选择基础条件相对好的村,在较小范围内试行,并适时在符合条件区域进一步扩大改革面,条件成熟后全面铺开。

3.3.3 有偿退出的条件问题

假如有村民想利用有偿退出分配集体资产怎么办?退出时集体股的股价是按照原始股价还是市场股价?市场股价由谁来评估?

3.3.4 法律法规红线问题

目前法律法规对农村产权相关规定还相对滞后,中央深改工作意见虽然明确了诸多改革信号,但在后续推进中,涉及农民住房财产权抵押风险防范体系设计中,由于宅基地使用权无法律依据处置,带来一定政策风险;涉及农村集体经济股权还未明确可以外部转让,抵押风险目前还停留在内部处置;农村产权交易中涉及继承、转让、有偿退出和置换目前还没有法律法规保障,出现纠纷易出现有政策文件但无法可依情况。

3.3.5 矛盾谁来解决的问题

在深化集体经济股份制改革中,涉及村民之间,村民与村委会之间等出现矛盾纠纷应由哪个机构来协调解决?遇到灾害没有办法还贷,银行获得抵押物后怎么办?万一集体资产因经营不善,资不抵债后是否需要村民共同负担?

摘要：农业、农村和农民的发展,关键就在于激活农村资源,把资源资产化、资产资本化,让农村“沉睡资源”变成“活动资金”。以“三权三抵押”为核心的农村产权制度改革激活农民手中的资源,让资源确定为产权,让产权转化为资本,有效地从根本上解决三农发展资金短缺和农民自主创业融资难问题,推进耕地有效流转,促进农业规模经营、发展现代农业,有利于促进农业增效、农民增收和农村稳定。但是“三权三抵押”改革遇到历史遗留难题需要破解。

关键词：“三权三抵押”,农村产权制度,产权制度改革

参考文献

[1]中共中央办公厅,国务院办公厅.关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见(中办发〔2014〕61号)[Z].2014.

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[3]中共中央办公厅,国务院办公厅.深化农村改革综合性实施方案(中办发〔2015〕49号)[Z].2015.

[4]农业部,中央农村工作领导小组办公室,财政部,等.关于认真做好农村土地承包经营权确权登记颁证工作的意见[Z].2015.

[5]农业部,中央农办,国土资源部,等.关于加强对工商资本租赁农地监管和风险防范的意见[Z].2015.

[6]中共中央办公厅,国务院办公厅.关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见(中办发〔2014〕71号)[Z].2014.

[7]嘉善县农村产权制度改革总体方案[Z].2014.

[8]嘉善县农村股份经济合作社股权抵押贷款管理办法(试行)[Z].2014.

[9]嘉善县农村住房抵押贷款实施办法(试行)[Z].2014.

[10]嘉善县关于深入推进农村产权交易管理工作的指导意见(附:农村产权交易管理暂行办法)[Z].2014.

[11]嘉善县关于深化完善嘉善县农村集体经济股份合作制改革工作的指导意见[Z].2014.

农村房屋抵押贷款 第9篇

在云南省农村信用社服务辖区内, 有完全民事行为能力的自然人, 以其依法拥有的农村房屋抵押向云南省农村信用社借款的行为。

抵押物的规定

用于抵押的农村房屋必须具备《房屋所有权证》和《集体土地使用证》或《宅基地使用证》, 且房屋状况良好, 无权属纠纷。抵押物评估可采用云南省农村信用社与借款人双方协议评估或委托具备房地产评估资质的中介机构进行评估两种方式, 抵押率原则上不超过50%。农村房屋抵押的登记部门为当地政府指定的房管部门。

贷款额度

农村房屋抵押贷款最高限额为70万元。

贷款期限

最长不超过10年。

贷款流程