南昌市房地产可研报告

南昌市房地产可研报告（精选6篇）

南昌市房地产可研报告 第1篇

房地产开发有限责任公司

可行性研究报告

二○一一年三月

编制单位：海天咨询

目录

第一章总论......错误！未定义书签。

1.1项目名称及承办单位..........错误！未定义书签。

1.2可行性研究报告编制单位......错误！未定义书签。

1.3项目承办单位简介.....错误！未定义书签。

1.4可行性研究报告编制依据和研究范围错误！未定义书签。

1.5建设方案......错误！未定义书签。

第二章项目提出背景及建设必要性........错误！未定义书签。

2.1项目提出背景.........错误！未定义书签。

2.2项目建设必要性.......错误！未定义书签。

第三章市场分析.........错误！未定义书签。

3.1市房地产市场情况.....错误！未定义书签。

3.2市房地产市场预测.....错误！未定义书签。

3.3项目所在区域房地产市场情况..错误！未定义书签。

3.4市场定位......错误！未定义书签。

3.5销售价格......错误！未定义书签。

第四章项目建设条件.....错误！未定义书签。

4.1项目建设地点.........错误！未定义书签。

4.2项目所在区域自然环境条件....错误！未定义书签。

4.3项目建设基础设施条件........错误！未定义书签。

第五章 建设方案..........错误！未定义书签。

5.1项目规划方案设想及依据......错误！未定义书签。

5.2规划布局......错误！未定义书签。

5.3户型方案......错误！未定义书签。

5.4主要单体工程.........错误！未定义书签。

5.5公用工程及配套设施..........错误！未定义书签。

5.6场区工程......错误！未定义书签。

第六章节能......错误！未定义书签。

6.1节约建筑材料设施.....错误！未定义书签。

6.2水耗指标分析.........错误！未定义书签。

6.3节水设施......错误！未定义书签。

6.4能耗指标分析.........错误！未定义书签。

6.5建筑节能方案.........错误！未定义书签。

6.6节能效果分析.........错误！未定义书签。

第七章环境影响分析.....错误！未定义书签。

7.1周边环境状况.........错误！未定义书签。

7.2环境影响因素分析.....错误！未定义书签。

7.3环境保护设施.........错误！未定义书签。

第八章劳动安全卫生和消防.......错误！未定义书签。

8.1劳动安全卫生.........错误！未定义书签。

8.2消防..........错误！未定义书签。

第九章组织机构与人力资源配置..........错误！未定义书签。

9.1项目管理方式.........错误！未定义书签。

9.2物业..........错误！未定义书签。

第十章项目实施进度.....错误！未定义书签。

10.1项目建设工期........错误！未定义书签。10.2项目建设进度计划...........错误！未定义书签。10.3项目建设进度表（横线图）...错误！未定义书签。第十一章工程招投标方案.........错误！未定义书签。

11.1招标范围.....错误！未定义书签。11.2招标方式.....错误！未定义书签。第十二章投资估算与资金筹措.....错误！未定义书签。

12.1投资估算编制基数及说明.....错误！未定义书签。12.2项目总投资估算......错误！未定义书签。12.3资金筹措方案........错误！未定义书签。第十三章财务评价.......错误！未定义书签。

13.1 编制依据及说明......错误！未定义书签。13.2 财务评价.....错误！未定义书签。13.3 贷款偿还...........错误！未定义书签。13.4 不确定性分析.......错误！未定义书签。第十四章社会评价.......错误！未定义书签。

14.1社会评价.....错误！未定义书签。14.2城市交通影响评价...........错误！未定义书签。第十五章结论和建议.....错误！未定义书签。

15.1主要结论.....错误！未定义书签。

15.2对本项目提出的建议.........错误！未定义书签。

第十五章结论与建议

南昌市房地产可研报告 第2篇

一、项目投资背景

1、公司简介

合资人（开发商）基本情况； 公司的战略安排的简单描述

2、项目概况 项目名称； 选址地点；

规划方案文本（初步设计文本）；

【包括项目用地规模；建筑面积；建筑平面布置；辅助配套工程说明；建设周期安排（包括分期建设周期安排及相应时间安排）；基本投资回报的大致设想】

二、节能设计相关资料

初步设计方案必须包含节能设计资料，主要内容如下：

1、设计依据及标准；

2、当地能源供应条件简介（水、电、天然气、蒸汽等）；

3、相关节能设计指标，包括：室内热环境和建筑节能设计指 标、冬季采暖室内热环境设计指标、夏季空调室内热环境设计指标、建筑热工性能相关设计指标、年耗电量以及其他建筑节能指标设计等；

4、相关节能措施及效果分析。

注：本部分可直接提供初步设计方案和节能计算书代替

三、相关市场资料

1、项目产品市场定位及相关市场简介；

2、销售方案描述，包括出售、出租及自营面积的比例，时间规划，营销策略等；

3、建筑物出租和出售的价格区间。

四、总投资、投资估算表及资金筹措情况

1、包括出资双方股本投入情况；

2、总投资预算及分期投入计划；

3、融资渠道的初步设想。

五、相关附件（尽量提供全面的材料）

1、营业执照

2、环评批文

3、土地出让合同

4、规划批复

5、配套设施征询意见

6、资金证明

南昌市房地产现状及未来发展趋势 第3篇

1.1 房地产开发基本情况

2010年,南昌市房地产投资额2301.463亿元,同比增长16.1%。全市房地产开发竣工房屋面积399.1231万m2,同比增长9.3%。我市2010年推出53宗土地,供应面积4050.943亩。推出53宗土地最终成交50宗,成交面积3824.312亩。楼面地价为1619.82元/m2。我市商品房销售面积520.84万m2,同比增长5.3%;商品房销售额2378.018亿元,同比增长27.4%。我市商品房平均销售价格为4566元/m2,同比增长21%。

1.2 限购令下南昌市房地产状况

2011年1月21日,南昌市限购令出台。2011年3月1日南昌市正式执行限购令。2011年上半年,市区受限购区价格房地产平均价格7162元/m2,同比上涨28.14%,面积105.8万m2,同比下降18.06%。16月份南昌商品房市场供应量141.3万m2。商品房市场住宅供应99.6万m2,降幅15.8%;商品房成交量142.5万m2,降幅18.9%;非住宅市场供应41.5万m2,增幅5%。

1.3“十一五”房地产业完成情况

20052010年,南昌市房地产累计投资额5476.395亿元,房屋竣工面积1323.439万m2。商品房销售历经曲折,商品房销售面积前三年逐步递增。至2008年回落至335.47万m2,进入市场观望期,2009年保持缓慢增长,至494.68万m2,到2010年增长到520.84万m2,累计实现销售1350.99万m2。2010年底,南昌市人均住宅建筑面积接近30m2。

2 南昌市房地产运行中存在的问题及原因

2.1 房地产市场体系初步形成,但还需进一步完善;市场化程度有待提高

目前,南昌市房地产市场体系初步形成,基本具备了房地产市场体系中需包括的土地市场、开发市场、住房二级市场、住房租赁市场、房地产金融市场、中介服务市场等。但从总体上来看房地产市场体系还未成熟,各个市场发展程度差别较大,有的还十分薄弱。有效的土地供应机制还没有真正形成,配套服务市场落后于主体市场的发展。在中介服务市场,不论是交易的中介服务还是评估、经纪、咨询服务,都无法满足日益增长的住房消费需要。

2.2 南昌市住宅产业化比较滞后,综合居住质量较差,物业管理服务专业化、市场化程度不高

(1)南昌市住宅产业化发展滞后,综合居住质量较差。南昌市人均住房建筑面积30m2,已经高于全国平均水平23.6m2。目前,许多新建商品房在上市前多为初装修或未装修的毛坯房,交付业主后还需进行二次装修,这样一来既浪费资源又污染环境。有些用户还擅自改变房屋的使用功能,破坏房屋结构,造成很大的安全隐患,并且由此引发许多问题。

(2)物业管理服务专业化、市场化程度不高,还处于初级阶段。一是物业管理“建管不分”,缺乏专业化。二是物业管理收费标准由政府规定,物业管理收费标准低,物业管理公司提供的服务质量比较差。三是物业管理企业普遍亏损,经营状况不佳。四是公共维修基金再次归集系统尚未建立,对物业进一步维修的资金不足。

2.3 住房供应结构不够合理

大多数消费者需要的是中低价位、小户型的商品房,高价、大户型商品房供应相对偏多。另外,经济适用住房、廉租住房比例不高,不能满足低收入家庭的住房需求。

3 完善南昌市房地产市场的对策与建议

(1)加强引导对房地产开发的规划。在南昌市总体规划纲要的基础上,编制重点区域的详细规划。利用控制性详细规划把城市中心地区、棚户改造地区、新行政区以及近期发展地区作为重点区域,优先编制控制性详细规划,明确规划设计条件,引导土地出让,优化用地结构,保证土地资源的集约和高效利用,保证土地开发符合城市规划确定的建设时序,保证政府的土地收益。要研究居住文化和小区景观设计、户型设计、建筑色彩色调等,提高建筑品质,体现南昌市独特的城市文化内涵。

编制棚户改造专业规划。明确棚户改造的范围、重点、数量、进度以及改造的基本要求和实施步骤,使棚户改造工作在规划的指导下有序进行。

(2)提倡节约型社会,倡导节地、节能建筑,实现社会经济可持续发展的战略目标。

(3)改善和培育住房需求,营造良好的住房环境。

(4)提高土地交易的效益和水平,完善土地管理机制,建立健全一套规范的土地交易程序。

(5)发展物业管理市场,引进市场竞争机制实现物业管理项目的招投标制度,实现业主和物业公司的双向选择。建立“质价相符”的服务收费机制和完整物业管理体系,提高物业服务水平。加强对物业管理市场的管理。

(6)加强房地产市场研究和完善市场服务体系,建立房地产市场监测体系。

4“十二五”南昌市房地产发展形势展望

“十二五”是南昌市房地产业发展的重要机遇期,但同时也是关键的调整期。

4.1 进一步加大城镇化建设

城镇化建设是我市社会经济发展的必然趋势和强劲动力。2011年我国城镇化率为47.5%,按“十一五”时期年均增加0.9%测算,还有很大的发展空间。“十二五”期间,仍然是我们可以继续抓住和用好的重要战略机遇期。

在“十二五”期间,我市“棚户”改造的任务较重,被动性需求量也很大。在加快建立个人住房信息系统建设的同时,还要认真按照“十二五”住房建设规划和年度计划,与住房用地的供应规划、年度计划相协调,以稳定市场的预期与百姓的预期。使商业地产、旅游地产、产业园区地产等在这一领域得到因地制宜的发展,并积极稳妥地做好引导工作。“十二五”时期,仍是我市住房与房地产业在数量上增长与品质上提升的阶段。

4.2 宏观调控的加强与改善

“十二五”时期,国家仍将继续坚定不移地加强房地产市场调控,继续严格实施差别化的信贷、税收政策。南昌市房地产业还将积极应对宏观经济和房地产市场中出现的新情况、新问题,采取针对性的灵活性的措施。

“十二五”期间,南昌市住房与房地产业在发展转变过程中面临两大任务:

(1)调结构、转方式

调整供应结构,主要是调整住房供应结构,增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品房供应。具体包括:一是调整保障性住房和商品房供应的结构,增加保障性住房供应的套数比例。二是调整销售住房与租赁住房的供应比例。三是调整新建住房与二手住房的比例,逐步增加二手房在市场中的份额。四是调整住房产品供应结构,加大中小套型普通商品房的供应。同时,积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产的发展。

转变开发建设模式,从传统的、粗放型的开发建设模式转变为大力开发省地节能环保型建筑,并大力推进住宅产业现代化。同时,有关方面既要关注房屋的维修、养护与改造,又要关注保障性住房建成后的分配与物业管理。

(2)加强市场监管、规范市场秩序

“十二五”规划提出:要“加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求,促进房地产业平稳健康发展”。完善房地产法律法规,完善商品房预售制度、土地招拍挂制度。严格执行房地产市场外资准入和经营管理的规定。规范发展二手房市场和租赁市场。加强市场监管,认真查处房地产开发、预售、销售、交易中的违规行为。发挥社会组织、媒体和公众的监督作用。加强企业诚信建设、信用评价和行业自律,规范房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展。

4.3 可持续发展

“十二五”期间,南昌市房地产应坚持产业化、专业化的房地产企业发展战略,逐步将企业的规模、融资能力、工程质量、社会信誉等与企业的资质挂钩,提倡依靠诚信、品牌、社会责任来实现企业可持续发展与公平竞争。

摘要：随着我国房地产市场的快速发展,南昌市房地产业取得了巨大的成就,南昌市房地产市场发展呈现出持续稳定的势态。本文在分析南昌市房地产现状的基础上,针对存在的问题提出了一些相应的建议,并对南昌市房地产未来发展趋势作出了预测。

关键词：南昌市房地产,房地产业,房地产市场体系

参考文献

[1]饶高营.影响房地产价格因素的研究[J].中国住宅设施,2006,(3).

南昌市房地产可研报告 第4篇

关键词:触媒效应 城运会 房地产 影响评估

中图分类号:F127文献标识码:A 文章编号:1007-3973(2010)06-133-02

1前言

城市的发展演变是在各种各样的“触媒” 的作用下得以产生和发展,每当城市发生新的触媒元素,将使城市外部形态和内部结构发生一定程度的变化。房地产市场的发展与城市的发展布局和外延扩张相联系。南昌于2005年成功申办第七届全国城市运动会,城运会的举行对整个南昌市的发展带来机遇,本文拟探讨城运会与房地产市场的联动影响分析。

2城运会对南昌发展的影响

2.1对未来经济发展带来机遇

城运会不仅提供一个良好的平台,是城市经济实现大跨越的一个跳板。以重大事件为发展契机,会促进城市再开发与更新,实现城市的联动发展,提高城市综合竞争力,最终提升自身形象。通过2011年的城运会给南昌带来新的发展机遇,在触媒效应的作用下,实现中部地区崛起的角色互换,进一步对接其在地理位置长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角洲交汇处的优越性,带动全省区域经济发展。据悉第五届城运会的东道主长沙不仅改写了城运会亏损的历史,还使其在国内城市实力排名提高了七八名。城运会的举办为主办城市提供了良好的发展契机,推动市政建设、房地产开发、广告传媒、商贸旅游等的繁荣发展。不仅带动了城市经济,优化了城市的经济文化结构。

2.2加快了城市建设的步伐

自成功申办第七届城运会以来,逐渐完善市政设施配套,重点放在比赛场馆的建设、道路路网、生态环境、市容环卫设施等6大基础设施配套建设上。

2.2.1场馆设施的建设

现有的大型体育场馆主要集中于城中心,平时赛事主要依靠省体育馆、八一体育馆和高校内的场馆设施,在应对2011年城运会的召开,明显无法满足大量的赛事和人流量。目前在对已有的相关场馆设施进行改造同时,并兴建两大场馆省奥林匹克体育中心和南昌国际体育中心。

前者坐落在南昌市高新技术产业开发区昌东高校园区的瑶湖西岸,涵盖体育场、跳水游泳馆、球类训练馆等。还有篮球、运动员、教练员公寓等附属工程。后者位于生米大桥以南、东临赣江、西靠丰和大道,配备国际标准的田径场、游泳跳水馆和综合训练馆。两大场馆设施的建设对今后的全民健身和体育地产的开发提供平台,且为发展体育产业迈上了一个新的台阶。

2.2.2建立并完善城市综合交通系统

为减缓未来的人流高峰拥堵情况,逐渐完善绕城高速公路网,建设昌进一级公路二期工程、拓宽昌万公路,形成“半小时经济圈”骨架公路网。并推进昌南大道东延工程、北京东路与紫阳大道连接线的直通、机场路等城市主要出入口的改造与疏通等。

另外,在《南昌市八一大道及沿线地区综合交通整治规划》中指出,实施八一大道(地面)综合交通改造项目规划,对老城区主要道路交叉口(阳明路——八一大道、民德路——八一大道)改造。并在南昌市外围区域东、南、西、北四个方向建设客运场站,新建客运站与城市公交换乘枢纽衔接,实行公路公交联运。构建高效、快捷、人性、智能、生态的城市综合交通系统,在逐渐加大市政配套设施建设的层面上,对南昌整体道路交通环境的优化有显著的推动作用。

2.3促进相关产业的发展

回顾历届城运会,会促进当地相关行业的发展,如餐饮住宿服务业、房地产开发、物流及旅游业等。为其发展注入新鲜的血液,预计2011年有75个左右的城市代表团与会,加上运动员、教练员、记者以及观摩观光人员,足有两万余人的规模。该部分人群将给餐饮业、住宿业及旅游业带来可观的经济效益。这是近距离与外界接轨的巨大挑战,也势必对关联行业带来新的机遇。

3城运会与对房地产市场触媒效应分析

分析城运会对昌的未来发展带来巨大的机遇和挑战,简言之触媒效应。外部经济和投资环境等因素的变化,进而影响房地产市场的运行。为了便于分析,把其效应分为外部经济和外部不经济两类。

3.1 外部经济

环境配套的完善加大了周边土地价值的提升,以及城市未来拓展方向引导和城市的更新力度三个方面,推动了当地房地产行业的发展。存在外部经济的表征,利于资源的优化配置。

近年来,南昌的房地产行业发展迅速,2001年赣江西岸红谷滩新区的开发实现了城市版图西进的计划,随着旧城区的改造和新城区的开发建设逐渐成熟,城运会、轨道交通及主城区路网建设、城中村改造等一系列的运作加紧进行,将给今后房地产业的发展带来了新的活力。尤其在未来的房地产开发上,老城区旧城改造力度的逐渐加大,市政配套设施的逐渐完善和大量场馆设施的建立,场馆设施呈三方割据的阵势,城东——城中——城北,城东高新开发区和城北前湖区,也正拥有两大高校园区,为城市的外沿扩张提供最佳的发展版图,达到帕类托最优状态,形成一个全新的城市发展格局,房地产开发的步伐逐渐到外沿区挺进,在契合城市规划和土地利用规划的前提下推动城市化的顺利演进。

城运会的召开将是城市原有发展格局上的重新洗牌,尤其是依托轨道交通和大型场馆设施的建设给周边区域带来商机。以城东板块——南昌国家级高新技术产业开发区为例,在建的省奥林匹克中心处于近郊,位置比较偏远,商服繁华度和人气不足,但省奥林匹克体育中心、青山湖隧道、紫阳大道改造、艾溪湖湿地公园等项目的建设,给城东的发展带来了机遇。尤其艾溪湖东岸辟出2500余亩土地和艾溪湖4.5平方公里水面,欲建设森林湿地公园,拟打造成一个“人鸟共乐”的生态和谐家园,土地增值空间扩大,会带动周边区域的房地产价值的提升。

3.2外部不经济

评价一个房地产区域市场的健康发展与否时,首先应掌握房地产产品的供需平衡,而衡量供需平衡与否的最佳方式就是供给与可消化配比。由此,笔者认为使用城市的房地产开发适宜度来衡量。一旦超过了城市各类房地产产品开发的需求量,表现出外部的不经济,增加社会成本和运营成本,且因刚性需求的存在,也易嫁接到普通居民手中。故也不能忽视从中衍生的一些潜在问题。

如楼盘项目的空置,自从申办成功到现在已历时五年,随着城运会的逐渐离近,城运会的召开带来了很多利好条件,无论是整个土地的供应方面,还是居民住房消费需求的递增,都无疑给房地产市场发展带来的机遇,尤其体现在涉及到道路改造和环境优化的一些区域。

但笔者认为房地产的开发不仅需有前瞻性的眼光,把握现有市场的需求饱和量,预测未来供给市场的消化量做出明智的判断。以北京亚运村为例,1990年举办的亚运会,兴建了亚运地产项目,10年以后,连番出现价格的下跌,呈现低迷的市场状态。原因在于仅关注赛事带来的远景预期,而未意识到亚运会只是暂时性的赛事,人流的大量涌入会带来区域的繁荣和人气的提升,赛事结束后,随着而来的是大量楼盘项目的低景气和淡人气。另外随着城市和房地产市场的逐渐发展,原建的楼盘项目的定位与城市的未来发展格局不相适应,成为今后城区内部功能区优化的桎梏。虽城运会的影响力远不及亚运会,但同样值得我们借鉴,房地产开发的前提是具投资前瞻性,只有合理的判断未来市场的消化量才能获得预期的升值空间。

在产品设计上,自2008年全国楼市的低迷状态复苏,城市内部发生很多重大事件,轨道交通的铺设、城运会、旧城区功能的逐渐完善和新城区的快速发展,都给房地产市场发展的源动力。随着市场逐渐升温和连番利好因素的推动下,城运会的召开,是南昌楼市的发展机遇,众多房地产开发企业都占得先机,加大广告的宣传造势,赶在城运会举行前开盘。在短暂的利好状态下会促使企业的短期行为,造成户型设计不当、产品质量不佳等。盲目的开发和传媒的炒作,使公众在光环下蒙蔽了双眼,不仅使房地产开发走入误区,造成产品质量的漏洞,最终还损害了居民消费者的利益。

4 结论及建议

由以上分析我们得知,城运会对房地产发展带来巨大的商机,城运会筹备过程中带来的基础设施的优化、城市综合能力的提升、环境的改善和未来可拓展空间的加大等诸多因素,为南昌提高城市整体竞争力打下坚实的基础。城市设计理念是规划布局的前提,合理的统筹规划才能实现预期的触媒效应。尤其在管理者层面,就房地产产品应对区域合谋进行合理规制,创造一个公平竞争的市场环境,以推进房地产业一体化的步伐。笔者认为可从以下几个方面分析:

4.1引入影响评估

影响评估是人们在颁布一项政策和进行相关项目建设之前,在充分调查研究的基础上,对该行动可能带来的影响进行的识别、预测和评价,并由此制定出利用积极影响并消除或减轻负面影响的措施。如进行环境影响评估、地价影响评估及交通影响评估等。针对城运会所带来的基础、公共配套设施的完善及环境优化,结合各类影响评估程序与方法,作出适宜的城市未来发展的决策。合理引导房地产市场的未来发展。

4.2统筹规划城市商贸布局

从南昌现有的土地贮备和房产开发量来看,基本满足未来几年的住房消费和商娱需求。但在人口容纳量和商业聚集效应的作用下,两大主赛场都位于城市近郊区,人流量不多,餐饮宾馆服务业尚不健全。尤其在土地年度利用计划上,要有战略眼光,合理规划商业用地的配置,合理增加商业用地供应量,实现商圈的划定,不仅要满足日后爆增的消费需求,还要对未来逐渐递增的普通居民消费需求程度作出合理的预期。

4.3产品类别的优化升级

大型场馆设施附近的土地存在潜在的升值空间,尤其是两大场馆临近高校园区,各自拥有大型的比赛场地,这也与未来赛后场馆设施的再利用提供便利。合一统筹规划推动当地体育地产的开发。南昌以体育为宣传主题的楼盘项目不多,以江西奥林匹克花园为典型,是以体育健身为特色的大型楼盘,项目位于象湖新城,但人气尚不足。笔者认为随着城运会的举行,市政配套和道路设施的逐渐完善,体育地产会逐渐进入大家的视野,营造和谐的健身环境,开发更多的体育地产楼盘,对接赛后大型场馆设施和运动器械的合理再利用。这不仅促进了体育产业的发展,提倡体育锻炼、弘扬全民健身精神,也在一定程度上推动房地产产品结构类别的优化升级。

(基金项目:江西师范大学研究生创新基金资助项目( JXSD-Y-09104 ))

注释:

触媒是化学中的一个概念,即催化剂,是一种与反应物相关,通常以小剂量使用的物质,“触媒”发生作用时对周围环境和事物产生的影响程度被称为触媒效应.

参考文献:

[1]易晓峰,廖绮晶.重大事件:提升城市竞争力的战略工具[J].规划师, 2006, 22(7):12-15.

[2]闵新亚.2003 年五城会对推动长沙城市建设现代化水平及市场化运作的分析[J].安徽体育科技,2005,6, 第三期.

[3] 何芳.城市土地经济与利用[M]. 上海:上海:同济大学出版社, 2004.

[4]金广君.城市设计的“触媒效应”[J] .规划师,2006(10).

南昌市房地产可研报告 第5篇

内 容 提 要

本文通过对****市经济技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据****市和经济技术开发区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。

依据本文的方案，项目总建筑面积31.13万平方米，项目总投资38044万元。经测算项目财务净现值22597.8万元，项目财务内部收益率69.4%，因此项目在经济上具有较强的可行性。

目 录

第一章 前言——————————————————————4

一、报告编制目的————————————————————————-4

二、报告编制依据————————————————————————-4

三、项目概况——————————————————————————-4 第二章 项目开发经营环境分析——————————————-5

一、2004年国内经济及房地产市场回眸———————————————-5

二、****省****市房地产市场分析—————————————————--7

三、有利投资经济形势成因分析——————————————————--9 第三章 项目周边物业市场调查分析————————————-10

一、投资地块的地理环境—————————————————————--10

二、区域分析————————————————————————------10

三、项目周边主要物业分析—————————————————————11

四、消费者调查分析————————————————————————13 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析—————————-17

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式——————————————17

二、项目开发经营优势点——————————————————————17

三、项目开发经营机会点——————————————————————18 第五章 项目定位————————————————————18

一、目标市场定位————————————————————————--19

二、产品定位————————————————————————------19 第六章 项目规划、建筑设计建议—————————————20

一、项目总体规划建议———————————————————————20

二、住宅建筑设计建议———————————————————————21

三、小区配套设施建议———————————————————————23

四、环境艺术设计建议———————————————————————23

五、道路交通设计————————————————————————-24

六、绿化景观设计————————————————————————-24 第七章 项目开发经营策略及投资估算———————————25

一、项目开发经营策略——————————————————————-25

二、项目投资估算————————————————————————-26

三、项目实施进度安排——————————————————————-27

四、项目投资与筹资计划—————————————————————-28 第八章 项目开发经营状况分析——————————————29

一、项目的价格定位———————————————————————-29

二、项目销售计划————————————————————————-29

三、项目销售收入估算——————————————————————-30

四、项目经营成本估算——————————————————————-30

五、项目利润估算————————————————————————-30

六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率——————————-30 第九章 项目开发经营风险分析——————————————31

一、项目盈亏平衡分析——————————————————————-31

二、项目敏感性分析———————————————————————-31

三、项目开发经营主要风险及对策分析———————————————-32 第十章 结论与建议—————————————————-— 33

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、****省****市市规划局规划方案；

2、国家建设部及****省颁布的与房地产相关法律与政策；

3、现场勘察和实地调研所得资料。

4、上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料

三、项目概况

****市位于中国东部沿海，****省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部的****经济技术开发区是****省省级经济开发区，占地30平方公里，起步区6平方公里，目前已全面实现“九通一平”,近100多家企业进区投资办厂。

“新天地花园”占地340亩----二十二万六千四百平方米，南临已建成的主干道南翔路(盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里）,东临新建的城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。是新旧市区的结合部。常新路路东系数拾米宽700米长的古银杏林带，绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系****新市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达1400M长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来****一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。

根据****省****市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.5，建筑密度不大于40%，绿化率大等于30%。配套商业比例不得超过20%。

据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得****市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：22.67公顷，合340亩。②容积率：1.373 ③总建筑面积：31.13万M2 其中：商业：5.43万M2 多层住宅：19.72万M2 小高层住宅：4.41万M2 别墅：1.45万M2 公建面积：0.5万M2 ④建筑密度：27.42% ⑤绿化率：42.88%

第二章 项目开发经营环境分析

一、2004年国内经济及房地产市场回眸

2004年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%；开发到位资金13128.22亿元，同比增长37.6%；购置土地面积36965.03万平方米，同比增长21.5%；土地开发面积20853.75万平方米，同比增长20.2%；商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%；商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%；商品房销售价格2379元/平方米，同比增长3.8%。

2004年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。2004年我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。1998年以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别。在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。

从供给情况看，1998~2003年，全国房地产开发完成投资额年均增长19.5%。全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长8.1%。在此基础上，2003年1~11月，全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1998年的54.5%，提高到2003年的95.3%。而2004年1~11月则进一步提高到96.2％。居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。从产品结构及市场平衡情况看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的48.4%提高到2002年的68.1%；2002年，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其他用房所占的比重分别为68.1%；4.9%；12%和15%；办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。而从2003年1~11月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为83.7%、2.2%、10%和4.1%，得到进一步优化。在商品住宅销售中，2004年1~11月销售面积为1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%。其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由1997年的每平方米1997.2元，提高到2002年的2291.3元。其中商品住宅平均销售价格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，年均增长2.8%。2003年1~11月，商品房销售价格每平方米为2456元，同比上升4.7%。仍显著低于同期8％左右的GDP增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。2003年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中求规范。在2003年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了一些值得关注的结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，2003年政府出台了一些对我国房地产市场的未来发展具有重大意义的政策。年初《国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》决定清理违规设立的各类园区和加强土地供应管理，停止别墅类用地的土地供应。4月份《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，这对治理虚假广告和重复抵押，防范金融风险，规范市场秩序起到了重要的保障作用。6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，这些规定对于防范金融风险、规范市场秩序、维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用。8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》在充分肯定“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的基础上，重申发挥市场机制在房地产业资源配置中的基础性调节作用，并在完善供应政策、改革住房制度、健全市场体系、发展住房信贷、改进规划管理、调控土地供应、加强市场监管、整顿市场秩序等多个方面都作出了相应的规定。《通知》提出要“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，这将是今后若干年里中国房地产市场发展的基本要求。

二、****省****市房地产市场分析

1、经济状况

****地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出。****经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，****社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是****省首批文明城市。****的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。2004年全市预期完成预计全年实现GDP106.6亿元，同比增长13.1%；原口径财政收入7.86亿元，剔除出口退税、免抵调库增值税和农业税下调部分，实际完成收入6.9亿元，同口径增长24.6%；城镇居民人均可支配收入7307元、农民人均纯收入5020元，同比分别增长10%、12.5%；经济结构进一步优化，三次产业比例调整为29∶38.5∶32.5；再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。到2010年，全市力争GDP达到300亿元，人均超过5000美元，财政收入达到15亿元，均比2000年翻两番以上，率先全面建成小康社会；到2020年，GDP达到600亿元，人均超过10000美元，比2000年翻三番，财政收入达到60亿元，比2000年翻四番，全市总体上实现基本现代化。

苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新一轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用，可以预见随着长江三角洲经济的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分的劳动密集型企业，北迁将成为该类企业的发展趋势，能否把握该项机遇，将自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展的关键。

2、房地产状况

衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准：首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次要看房屋价格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。

城市化进程加速房地产业发展。工业化的发展将极大的加速城市化进程，城市化进程正是人口、财富、人才、资本的横向集中的过程，城市中心功能的进一步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。5-6年之内如果国家不出现大的政策性调整，房地产市场还将会有5-6年的高速发展时期。

****市的经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。****市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。虽然目前的在售楼盘较少，有的已经售完，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。

随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变，****市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。

三、有利投资经济形势成因分析

1、国家宏观经济的影响

2、****省****市经济发展势头良好

3、全国整体房地产市场发育发展情况良好

展望2005年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进。2005年，房地产市场将继续按“三个基本”的要求保持快速发展势头。我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，住房消费也将继续升温。为了保持房地产市场的健康发展，政府将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，防止泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定。

4、公积金归集、商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展 国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用。预计2005年，随着中国市场的逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式将得到进一步的拓展。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章 项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，****房地产市场，地区既有的生活消费条件，住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

一、投资地块的地理环境

本项目位于****省****市开发区内，地处中国****省中部，长江以北，黄海之滨。全市总面积2367平方公里，总人口72万。辖17个镇和一个港口经济区，从区位状况来看，其地处中国东部沿海开放带，从属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，经济发展的区位优势十分突出。这里与中国最大的城市——上海和****省省会城市南京相邻，铁路、高速公路穿境而过，南京禄口机场和盐城机场近在两侧。被中国国家交通部列入“九五”规划的万吨级泊位的****港现已开工建设，建成后将成为一类口岸，直接通航韩国、日本、香港等国家和地区。

****市已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络，为其更好的融入中国最具经济活力的区域----长江三角洲，奠定了基础。特别需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路营建完成后，****同长江三角洲核心区域----上海的经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给****市带来接受发达地区强辐射的新机遇。

二、区域分析

本项目位于****省****市经济开发区内，占地340亩，东临规划中的城市中轴线——常新路，南接城市交通干道南翔路。地块规整，基建配套（水、电、气、污）系统完善，基地西靠经济开发区核心地块，东临****市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而易见的优势。

综上所述，鉴于该地区潜在的区位优势和明显的成本优势决定了其经济将会进入加速期，在可预见的将来其区域购买力将出现质的飞跃，尽管目前其各项经济指标并不十分突出，但从房地产项目开发先导性、周期性等特性以及近期周边地区一级市场价格上涨态势来判断，该区域房地产一、二级市场上涨空间将十分巨大。

三、****项目周边主要案例分析

****市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。以下将对该市的几个代表个案进行简析。

【国泰花园】

本项目位于黄海路、建工巷，距离市政府不逾百米，是传统的城市中心地带。本项目由三级开发资质的南通国安置业有限公司投资建设，占地面积16800平米，总建筑面积30000平米，由9幢6层住宅、一幢二层裙房和5000平米的中心花园及楼间绿地组成，绿化率达到30%。

该案房型面积为二房106—115㎡，三房134—144㎡，跃层66㎡、101㎡。靠幸福巷均为一通二的商铺，与三栋住宅整体相连，一层售价3500元/㎡，二层与住宅同价。一期于2003年9月开盘，商铺、车库和住宅已售空。二期于2004年5月开盘，平均价格为1750元/㎡，于2004年底交房，现已基本售完。

【金丰苑·汇贤居】

本案由****市教育房地产开发的，位于金丰南路、黄海路，拥有成熟的交通设施，生活机能和市政配套。该案由7幢多层和一些二层的裙房组成，房型面积为二房91~92㎡，三房135~139㎡，平均销售价格为1750元/㎡；商铺一楼平均价格为10000元/㎡，二楼平均价格为3500元/㎡。该案目前已基本售完。

【名都广场】

本项目位于市中心人民中路以西，大四河东畔，工农路之北，由杭州居易房地产开发有限公司全程开发。总占地面积38666.86㎡，总建筑面积61500㎡，其中住宅建筑面积15000㎡，商业建筑面积35100㎡，办公建筑面积10000㎡，住宅总户数为102户。

名都广场，分为南、北、中三大区块，西南临河为高档住宅区，中区是大型市民绿化广场，大片绿地、喷泉水池与休闲步道座椅等公共设施，东南及北区为商业区，以一条精品化商业步行街南北贯通，是****黄金商业桥头堡的综合性现代商业中心。

该案住宅楼房型面积为二房91~92㎡，三房135~156㎡，于2003年7月开盘，平均价格为1650元/㎡，住宅售价二层1600元/㎡，三四层1780元/㎡，目前已售空，已于2004年4月底交房。

车库售价1800元/㎡，商铺一层售价临健康路14000元/㎡，临人民路27000元/㎡，靠近主入口的16500元/㎡，内部不临街均价在8500元/㎡——12500元/㎡之间，二层均价在3800元/㎡——5000元/㎡之间，三层均价在2500元/㎡——3100元/㎡之间，四层均价为2000元/㎡，已于2004年8月交房。现有80%商铺对外营业，已初步形成商业圈。

【汇金购物公园】

该案紧靠人民路，位于名都广场的斜对面，开发商是浙江公司，朝人民路入口处有部分三层商铺，靠大华路为写字楼，一层为商铺，其余内部多为三层商铺，部分为两层，朝人民路商铺一、二、三层一起卖，并且二、三层为大通间，三层不计价，背面商铺只单买一层，销售价格以人民路为最高点，往内递减。面朝人民路入口处的第一排商铺一层28000元/㎡，二层4200元/㎡，面朝大华路一层商铺售价15000元/㎡，中心广场商铺一层售价为18500元/㎡。

【汇总分析】

通过上述个案的分析后，可以看出****楼盘2004年的平均价格在1650元/㎡左右，目前楼盘的平均价格随着市场的变化，已经将达到1750元/㎡左右。建筑规划都为多层，建筑规模都比较小，房型设计以二房和三房为主，二房面积在90~110㎡，三房为134~150㎡。

2004年区域在售楼盘实现销售约25万平方米，客户主要来自****当地，现对已购房客户进行调查统计分析后发现。

客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。已购房客户职业分布：行政事业单位35%；科研教育单位25%；个体私营企业40%。

购买力：置业的客户购买力较强，已购房客户的家庭月收入均在3500元以上。购买动机：换环境87%； 结婚用8% ；投资5%，客户购买动机主要为改善居住环境。

****市目前的在售楼盘较少，有的已经售完。虽然目前的在售楼盘较少，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。随着经济发展、收入增加，2005年起****市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。

四、消费者调查分析

为了使本项目更适应市场发展，满足****市当地居民的购房要求，我们对****市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。

（一）问卷调查的问题及汇总

1、对****市新的中心线商品房有投资购买兴趣的意向

65%表示有兴趣购买，25%表示可以考虑，10%表示不买。

2、对住宅形式的选择

30%的人选择多层；40%的人选择小高层；30%的人选择联体别墅。

3、对开发区房价的预期 50%希望价格范围在1400-1600元/㎡；40%希望价格范围在1600-1800元/㎡；10%的人希望价格范围在1800-2000元/㎡。

4、对付款方式的选择

25%的人选择一次性付款；75%的人选择分期付款方式，并向银行按揭贷款。

5、对购买房子面积的要求

10%的人希望90㎡以下；30%希望90-110㎡；35%希望110-130㎡；20%希望130-150㎡；5%希望150㎡以上。

6、对房型的要求

40%的人希望房型为三房二厅二卫，25%希望房型为三房二厅一卫，20%希望房型为二房二厅二卫，15%希望房型为二房二厅一卫。

7、对各房间面积大小的选择

80%希望主卧面积在16~18㎡，20%希望主卧面积在12~14㎡；70%希望次卧面积在12~14㎡，30%希望次卧面积在8~10㎡；75%希望客厅面积在20~25㎡，25%希望客厅面积在15~18㎡；75%希望餐厅面积在10~12㎡，25%希望客厅面积在5~8㎡；80%希望厨房面积在9~11㎡，20%希望厨房面积在5~7㎡；75%希望卫生间面积在5~6㎡，25%希望卫生间面积在3~4㎡；85%希望阳台面积在4~5㎡，15%希望客厅面积在2~3㎡。

8、对建筑外立面风格的选择

40%希望是欧式风格的，50%希望是现代风格，10%希望是中式风格。

9、对建筑外立面颜色的选择

50%希望是白色的，35%希望是黄色的，15%希望是红色的。

10、对建筑外立面材料的选择

65%希望用面砖，35%希望用涂料。

11、对屋顶造型的选择

50%希望坡顶式，25%希望平顶式，25%希望飘带式。

12、对阳台形式的选择

55%希望是封闭式，45%希望是敞开式。

13、对窗台造型的选择

65%希望是落地窗台，20%希望是普通窗台，15%希望是六角窗台。

14、对窗框材质的选择

65%希望用塑钢，35%希望用铝合金。

15、对阳台造型的选择

60%希望是弧形，40%希望是方形。

16、对小区采用哪种供气方式

85%希望是管道煤气，15%是瓶装液化气。

17、在购买商品房时，考虑哪些因素

70%主要考虑交通和环境因素，60%主要考虑生活配套，60%主要考虑地段，50%主要考虑教育配套，55%主要考虑房价和房型。总体上人们都希望小区周边交通、生活配套、教育配套比较完善，因此对这些因素考虑的多一点。

18、对绿化形式的选择

45%希望是草坪，20%希望是树木，35%希望是花草灌木。

19、喜欢的环境景观要素

40%希望有喷泉、花坛，25%希望有雕塑和围廊，20%希望有景观、水池。

20、希望的小区配套设施有哪些

55%希望有医疗中心和小型超市，20%希望有会所和网球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼儿园和垃圾集中处理站。

21、希望的小区休闲设施有哪些

40%希望儿童乐园，50%希望有休闲和健身步道，20%希望有摇椅、秋千。

22、希望小区有什么样的智能化服务

70%希望有智能网络系统，45%希望有LED滚屏显示系统和背景音乐广播，50%希望有智能卡。

23、希望小区有什么样的物业服务

50%希望物业智能化、家政物业管理、绿化服务，可视对讲装置，60%希望有闭路监控系统，40%希望能24小时服务和维修服务、清洁服务，35%希望有餐饮服务。

24、希望小区有什么样的保安服务

60%希望有防盗、防火报警系统，55%希望有中央呼叫系统和室内求救报警系统，45%希望有24小时电子巡更系统和单元入口防盗门。

25、准备投入的购房资金

40%希望投0~17万元，40%希望投17~20万元，15%希望投20~23万元，5%希望投23~30万元。

26、是否有向购买

70%有意向，30%无意向。

（二）问卷调查的分析

选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：环境好、距离近、户型合理、付款方式、价格、升值潜力，比例依次为70%、50%、50%、20%、20%、15%。

从以上问卷调查汇总中，我们可以看出****人对多层、小高层、别墅都比较能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，说明****客户希望居住条件能更好；大多数居民期望房价范围在1500~2000元/㎡；选择房型面积偏大型，说 明市场需求的是中等价位、较大户型、中低档次房子；接受向银行按揭贷款方式买房，说明****居民的支付能力增强了；随着****客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。

经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。

经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。

二、项目开发经营优势点

本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于新天地住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。

①国家宏观经济处于上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。

②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。

③置业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。

（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 ①新天地花园的自然环境，在****省****市得地独优；

②新天地花园可作为经济技术开发区、企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；

③新天地花园占地近三百多亩，规模大，是置业的理想地方。

（3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。

①项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，②项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为****省****市人民作出贡献。

上述这些优势点的正确运用，有利于为开发项目打造良好的基础。

三、项目开发经营机会点

（1）人口众多，私营，民营企业今年来不断增加，收入水平持续增加，加之开发区的大规模建设活动，使得整个****市的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。

（2）项目区域位置紧邻市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，开发区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个****市的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。

（3）本项目目前交通状况较好，常新路将在年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的。

（4）2005年南翔路拓宽和盐通高速建成通车将牢固确立项目所在区域的优势和不可替代性，新天地花园销售将适逢其时。

第五章 项目定位

面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。

一、目标市场定位

1、新天地花园虽位于经济技术开发区，但紧邻市中心，这决定了主体目标对象为****市的中高层消费群。

2、消费群界定

（1）行政事业单位和科研教育单位人士；（2）民营或私营企业家或个体老板；

（3）来****市经济技术开发区投资的企业人士及其管理人员；（4）富裕居民购房和二次换房的需要；

3、年龄判断在30－45岁

购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。

二、产品定位

根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为前提而作出的明智决策,主要原因是: 1.项目区位位置处于城市中轴线；

2.项目区位内中高档物业目前销售状况很好； 3.开发区各项基础设施和市政设施都已跟进。

4.南翔路拓宽和盐通高速建成通车将决定新天地花园具有其他物业不可替代的优势。

（产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。）

第六章 项目开发建设建议

一、项目总体规划建议

1、由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。

2、总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。

3、总体上来说，新天地花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。

4、虽然****市私家车相对不多，但在规划上，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。

5、在设计规划上，建立“城市——社区——小区——组团——院落——家庭“(如上图所示)的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。

6、小区总体规划布局

小区空间结构可以概括为“周边围合、中心绿化”，“三轴一环六组团”。“周边围合”是指小区东、南、北三面以商业界面临路，将噪杂的城市交通干道与小区的内部空间分开。既为小区内部创造安宁、舒适的居住环境，又以完整、统一的商业建筑形象面对城市交通干道，为城市的视觉形象增添层次。

“中心绿化”是利用原有水系，形成完整内庭水景绿化，将中心绿化、组团绿化，以及道路绿化有机统一起来，避免绿化的分散，从而提高绿化的使用价值，再点缀以低层的别墅及会所等建筑，使得绿化、水面、建筑相映生辉。“三轴“是指横贯小区南北的”S“型景观轴线及垂直于常新路的两条纵向景观轴线，它将小区分成完整独立的六个组团。

“S“型南北景观轴线将六个组团、中心绿化、中心广场、会所及南北方向的人行次入口有机联为一体，是小区内部极富活力的，集景观、运动、休闲为一体的多功能交通活动空间。两条纵向轴线，将红花中心河古杏林风景带的景观有机引入小区深处，结合常新路的两个主入口，使道路交通、景观紧密结合。

“一环“是指沿基地周边的环形车行道路，便捷、高效地将小区的交通系统组织起来，形成完整的小区空间构架。

南翔路西接盐通高速公路，是进出城市交通干道。沿路布置大体量商业建筑，常新路则是****未来的城市景观道路，沿路布置小体量精品休闲、文化、餐饮一条街。

沿常新路主入口，设置小区中心广场及会所，结合中心绿化，以形成小区内文化、休闲中心。在中心绿化内布置低层独院住宅及联体别墅，构成外紧内松的空间形态。会所北侧点缀以小高层建筑，以丰富小区的天际轮廓线。

每组团内建筑两两组合，形成邻里单元，每单元内均设有底层架空车库及辅助用房。

将小区的运动场地及幼儿园设于小区的西北角，可独立服务于周边小区。

二、住宅建筑设计建议

1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。

2、住宅房型设计立足于“以人为本”的理念，引进“景观房”概念，大量采用凸出墙面景观低窗，南北通厅。做到功能分区明确，流线清晰，污净分离，并特别设置二代居、子孙户房型为楼盘的销售提供多样选择。

3、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。建筑顶部为太阳能的设置留足空间，部分建筑底层设置2.2M架空车库，建筑间距均满足1：1.3的日照要求。

4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。

5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。

【多层公寓】

三房二厅二卫

建筑面积136.29㎡

占34.65% 三房二厅一卫

建筑面积117.67㎡

占10.23% 二房二厅一卫

建筑面积94.25㎡、95.06㎡

共占37.99% 【小高层公寓】

三房二厅二卫

建筑面积156.31㎡、161.2㎡

共占8.77% 四房三厅三卫

建筑面积176.76㎡

占1.04% 四房二厅二卫

建筑面积162.29㎡

占2.09% 顶层跃层

建筑面积272.38㎡、251.56㎡、252.45㎡

共占1.47% 【联体别墅】

建筑面积207.19㎡

占2.82%

建筑面积184.97㎡

占0.94%

三、小区配套设施建议

1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。

2、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。

3、拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆。

4、每户设独立的水、电表，小区内采用直供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。

5、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。(如图所示的社区配套方案)

6小区的保安系统设有楼宇对讲系统，周界安全防范系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统；小区公共建筑设备监控系统、中央背景音响系统、LED滚屏显示系统。除了两条电话线及有线电视管线，每户接入计算机宽带网络，同时设有VOA点播系统。小区安全系统、信息系统、管理系统均按建设部AAA住宅智能化标准实施。

四、环境艺术设计建议

随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。

基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。

五、道路交通设计

结合小区“三轴一环六组团”的规划结构，形成小区完整的交通道路骨架。交通设计以安全、便捷为宗旨，分为人行与车行二个系统，力争人车分流。车行系统以“三轴一环”为骨架，形成六个组团的独立车行环道。车行可至每邻里单元，同时构成每组团的独立消防环道。人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲、运动之功能，与车行完全分开，以创造出安全、舒适的步行空间。

六、绿化景观设计

小区绿化设计采取中西结合，建筑、环境相交融的手法。

主入口纵向景观主轴，以入口广场、门廊、喷泉步道、中心广场、会所为主要节点，将各功能空间串为一体，形成空间序列的起、承、转、合。通过花卉、喷泉、雕塑、铺地、草坡构筑高节奏，具有强烈动感的欧式景园气氛。

“S”型横向景观轴线，则以浓荫、雕塑、柱廊、铺地为主要构图手法，将各组团空间串为一体，旨在创造轻松、浪漫的休息氛围。

中心绿化设计则顺应建筑空间的曲折，以大面积的浅水、草坡为构图主体，点缀亭台桥榭，极力渲染“小桥、流水、人家”的生活意境，强调自然、生态的居住理念。

上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。

第七章 项目开发经营策略及投资估算

根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论新天地花园项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。

一、项目开发经营策略

依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。

1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地340亩，因此必须对地块进行整体规划。

2、分期实施。该项目开发总建筑面积达31.13万M2，预计总投资约4亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。

根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块北部为突破口。其依据有：①地块北面紧靠老城区，交通条件相对较好，宣传也更为方便。②从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。

3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。

①房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。

②项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策）。③项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。

④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在****省****市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。

4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于新天地花园的品牌，可迅速提升开发公司在****省****市房地产业界的知名度。

5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。

二、项目投资估算

项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为38044万元人民币。

详见表一：《项目总投资估算表》，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。

1、建设投资

建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。

建设投资估算依据：

（1）整个项目从2004年1月开始，2009年8月底全面完成。（2）各种税费按****省****市目前的取费标准计取。（3）整个项目按中、高水平计算。

1.1土地取得费用

土地取得费用为征地费与批租费契税之和，总计4155万元。1.2前期费用

根据****省****市市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费、审图等前期费用单价为50元/M2，总费用为1557万元。1.3建安工程费用

建安工程费用按683元/ M2计，总计21264万元。见表(三)1.4 招投标、监理、审照、临建费

招投标、监理、审照、临建费,按15.5元/㎡,总计484万元。1.5各种配套规费

根据与****市开发区管委会协议确定综合配套规模按50元/㎡计，包括建筑设施配套费、人防费、墙改费、扶散费、再就业基金，建管费、地方教育附加费、白蚁防治费、预销售证管理费等费用，总费用为1557万元。1.6小区配套费

小区配套费包括:水、电、有限、通讯、智能化、上下水、排污环卫等按90元/ M2，总计2802万元。1.7室外总体费用

室外总体费用包括：道路、绿化、景点费用按50元/ M2计，总计1557万元。

1.8不可预见费

不可预见费以建设工程按30元/M2计取，总费用为934万元。1.9项目管理费

项目管理费按建安工程费用按30元/M2计取，总费用为934万元。2.0销售费用

销售费用为广告费、销售费及相关登记费等，以40元计取，总费用为1245万元。

2、建设期利息

建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息为1557万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表（表七）。

3、项目总投资

上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计38044万元。详见表一《项目总投资估算表》。

三、项目实施进度安排

整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。

由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期，依次由北到南逐次开发（公建中心放在第一期），整个项目从2004年1月开始，至2009年8月结束，历时近6年，项目实施进度计划详见表四。表四 项目实施进度计划表（年、季度）

实施步骤 2004 2005 2006 2007 2008 2009 工程前期

首期工程

二期工程

三期工程

四、项目投资与筹资计划

按****省****市市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的30%以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。

为计算方便，报告中预设项目寻求贷款16000万元，分别于2005、2006、2007、2008、2009、2010年投放，具体见表七《项目投资计划和资金筹措表》。

由于项目建设期较长，实际运作中，上一年项目的销售收入中一部分可用于下一年的建设资金。

项目建设期历时6年，从2004年元月至2009年8月底全面完成，在建设期内，投资按年发放。具体见表七：《项目投资计划和资金筹措表》。

表七中，投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排：

1、以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。根据目前该区位地价情况，加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块价格可达到79。57万元/亩。

2、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。

3、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。

4、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理《房屋预售许可证》，并开盘预售。

第八章 项目开发经营状况分析

本章对新天地花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。新天地花园项目中包括公寓式住宅、小高层住宅、车库以及幼儿园、会所等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以自行经营考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、会所。故公建项目的经营收入本报告中均未考虑。

一、项目的价格定位

根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位：

多层住宅 1848元/m

2小高层住宅 2465元/m2 别墅 3552元/m2 商铺 5417元/m2

二、项目销售计划

根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。

三、项目销售收入估算 据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表五、六。

四、项目经营成本结算：

项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。其中：

① 建造成本=（当年建筑面积/项目总建筑面积）×总建筑投资 上述公式仅为近似计算。

②销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入1.5%计取。③营业税及附加税合计为销售收入的5.65%。④土地增值税按销售收入1%预征。

⑤财务费用为项目开发经营期间的利息支出。

五、项目利润估算

根据新天地花园项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表二。

六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

1、项目全部资金的现金流量表（表八）

2、财务净现值（NPV）与财务内部收益率（IRR）

根据表八可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。

其中：

财务净现值（NPV）=22597.8万元

财务内部收益率（IRR）=69.4% 由上述计算可知，项目财务净现值（NPV）>0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（IRR）=69.4%，且水平较高，表明项目具有盈利能力。

第九章 项目开发经营风险分析

本章拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。

一、项目盈亏平衡分析

项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。

1、项目经营收入保本点分析

项目经营成本 =38044/(1-5.65%)=40322(万元)，保本点=40322/81897=49.24% 即销售收入达预测收入的49.24%时，项目处于盈亏平衡状态。

2、项目经营成本保本点

项目保本开发经营成本=40322万元，保本点=81897/40322=203% 即项目开发经营成本达到预测成本的203%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。

二、项目敏感性分析

本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。

1、项目总投资

由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果的投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表（表十）的情况来看，NPV=19631.8万元,项目仍然可行。

2、项目销售收入

在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表(表十一)的情况看，财务净现值下降至17372万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。

三、项目开发经营主要风险及对策分析

房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。

1、市场风险

项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。

任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与新天地花园同一区位、同一档次的物业供给量不多，竞争对手就相对较少，同时，从****省****市居民的住房消费意向看，有相当大的潜在居民，对新天地花园同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。但是本项目仍须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着新天地地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。

2、项目的资本风险 项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。

3、企业风险

企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。

第十章 结论与建议

一、项目拥有较好的投资环境与机遇

国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，****省****市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。

二、项目在经济上具有较强的可行性

项目总建筑面积：31.13万平方米 项目总投资：38044万元 项目财务净现值:22597.8万元 项目财务内部收益率:69.4% 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。

三、项目具有的突出优势

►新天地花园的潜在需求量大。

►住宅小区的定位属中高等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。

►项目公司的资金优势。

►项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。

►项目所处地块的发展前景较好。（有在建的盐通高速）

四、项目开发经营风险较小

本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

五、项目实施的难点

本项目实施的难点：

1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；

2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；

3、房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。

六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制

注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；

2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；

南昌房地产市场分析报告 第6篇

一、南昌房地产市场概况

根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。

★高端别墅成南昌楼市“硬通货”

楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。

2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。

★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块

5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。

★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场

东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房

随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也

进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。

★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境

根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。

二、南昌近期楼市成交量统计分

楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。

今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。

市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。

未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。

班级:11自动化2班

姓名：胡晓琮