宁波市物业服务收费管理实施细则

宁波市物业服务收费管理实施细则（精选6篇）

宁波市物业服务收费管理实施细则 第1篇

《宁波市物业服务收费管理实施细则》（甬价费[2012]24号）

时间：2014-01-11 13:14:20 来源：宁波市物价局 作者：宁波市物价局

关于印发宁波市物业服务收费管理实施细则的通知

各物业服务企业，海曙区、江东区、江北区发展和改革委、物业部，宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、杭州湾新区、宁波保税区、大榭开发区、梅山保税区经济发展局、建设局：

为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》以及国家和省物业服务收费管理规定，结合我市实际，制定了《宁波市物业服务收费管理实施细则》，请遵照执行。

本细则自2012年5月1日起施行。此前的物业服务收费规定，凡与本细则不一致的，一律以本细则为准。

二〇一二年二月二十日

宁波市物业服务收费管理实施细则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》以及国家和省物业服务收费管理规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、杭州湾新区、宁波保税区、大榭开发区、梅山保税港区区域内的物业服务收费管理，其他各县（市）、区可参照本细则结合当地实际另行制定。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋共用部位和共用设施设备的日常运行管理，维护公共区域的清洁卫生和秩序，做好公共区域绿化日常养护等服务，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条 本细则所指的物业服务应当包括以下内容：

（一）房屋共用部位和共用设施设备的管理；

（二）公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清理，化粪池的清理；

（三）公共绿地、花草树木的养护管理；

（四）维护公共秩序以及车辆停放管理，协助做好安全防范工作；

（五）物业档案管理；

（六）合同约定的其他公共性服务。

第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

第六条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅小区（不包括高标准住宅，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、高标准住宅以及业主委员会成立后的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节价。

符合以下条件之一的为高标准住宅：

1．独栋、联排等独门独户住宅；

2．建筑容积率在1.0以下的小区住宅；

3．套型建筑面积140（含）平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%（含）以上的。

高标准住宅由开发建设单位提出申请，报市物业主管部门认定。

第七条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。市价格主管部门会同市物业主管部门制定物业服务等级和各等级的收费标准，并根据物业服务成本等因素适时调整收费标准。

普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应等级的基准收费标准及浮动幅度内确定具体收费标准，按照《宁波市前期物业管理招投标实施办法》等有关规定选聘物业服务企业。前期物业服务合同签订后十五日内，由物业服务企业将服务内容、收费标准报当地价格主管部门、物业主管部门备案。

对超过一级服务标准的普通住宅前期物业服务项目，开发建设单位可向市物业主管部门提出特级服务申请，经审核同意后报市价格主管部门核定收费标准。

第八条 非住宅、高标准住宅的前期物业服务费，由开发建设单位按照《宁波市前期物业管理招投标实施办法》等规定确定收费标准；成立业主委员会后，物业（包括住宅和非住宅）服务收费，由业主委员会根据业主大会的决定，按照合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，参照价格和物业主管部门公布的物业服务等级和收费标准确定具体服务内容和收费标准，并在物业服务合同中明确。

第九条 前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业依照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

第十条 业主委员会或开发建设单位与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十一条 实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

物业服务成本由人员费用、房屋共用部位和共用设施设备的管理费用，电梯年检费、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、直接管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

房屋共用部位和共用设施设备维修和更新、改造费用，根据宁波市物业专项维修资金管理办法规定列支，不计入物业服务成本或物业服务支出。

第十二条 物业服务企业应按规定每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：

实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况；

实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

业主或业主委员会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第十三条 对新建房屋，开发建设单位已具备交付条件，并通知业主办理房产交付手续，但因业主原因未及时办理交付手续的，其物业服务费由业主承担，计费起始时间为通知业主应办理房产交付手续时间的次月起计算。

业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关期间的物业服务费按80%比例交纳。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的房屋，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋，物业服务费用由开发建设单位按规定标准全额交纳。

第十四条 物业服务收费按房屋（除汽车和自行车库外）所有权证记载的建筑面积计收。尚未办理产权登记的，以物业买卖合同建筑面积为准。业主或业主委员会与物业服务企业另有约定的，从其约定。

第十五条 物业的电梯、中央空调等设施设备运行电费及住宅小区内楼梯、走廊、电子防盗门等共用电费，独立设置计量表的，由所有使用该设备的业主或物业使用人合理分摊。具体分摊方法由建设单位或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。没有独立设置计量表的，在物业服务费中统一列支，不得向业主或物业使用人分摊。

物业服务企业办公和生活的用水、用电费用，保安系统、绿化养护、园林水池喷泉及增压水泵等水、电费用，均应在物业服务费中列支，不得向业主或物业使用人分摊。

开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向业主或物业使用人分摊。

第十六条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。物业服务费按月计收，其预收期限一般不得超过12个月。如业主与物业服务企业另有约定的，从其约定。

业主未按合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权催交，要求其限期交纳；业主委员会应当协助物业服务企业进行催交。业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当按规定结清物业服务费用。

第十七条 物业服务企业在物业管理区域内提供机动车停放服务的，可按规定收取停车服务费。

第十八条 对物业装修的，物业服务企业应做好装修管理服务。业主委托物业服务企业清运装修垃圾的，其费用按规定执行。

第十九条 物业服务企业不得向业主（物业使用人）和装修单位（装修人）收取楼道维护费、装修保证金、进出人员出入证工本费（遗失补证除外）等。

第二十条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除政府部门有规定的外，其收费标准由双方约定。

第二十一条 普通住宅小区前期物业服务费实行定期成本监审制度。凡尚未建立业主委员会的普通住宅小区，应在每年3月底前，向市价格主管部门上报上的物业服务收支情况，包括物业服务定价成本调查表，经会计师事务所或税务、审计等政府部门审计的财务会计报告，向业主公布的物业服务经费收支情况表和其他与成本相关的资料。

第二十二条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、收费对象、服务内容和标准、计费方式、计费起始时间、收费项目和标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等有关情况进行长期公示，接受业主、物业使用人和价格主管部门的监督。

第二十三条 政府价格主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和本细则规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等予以处罚。

第二十四条 本细则由宁波市物价局会同宁波市住房和城乡建设委员会负责解释。

第二十五条 本细则自2012年5月1日起施行。在此前的物业服务收费规定，凡与本细则不一致的，一律以本细则为准

宁波市物业服务收费管理实施细则 第2篇

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、中华人民共和国国务院《物业管理条例》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、江苏省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，特修订《扬州市区物业服务收费管理实施细则》。

第二条 本细则适用于我市市区（含广陵、维扬、邗江、开发区、新城西区、蜀岗瘦西湖风景区、下同）行政区域范围内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照、符合国家物业服务资质要求的物业服务企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

第三条 物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，包括物业服务费、代收代办费和特约服务费等其它费用。

第四条物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由市级价格主管部门会同房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，确定物业服务小区的物业服务等级，制定并公布《扬州市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》（均另文下达）。普通住宅物业公共服务收费，计收面积按房屋所有权中核定的面积为准。

非普通住宅、非住宅物业的公共服务收费和为满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费（小区停车服务收费除外），实行市场调节价。由物业企业和业主签订服务协议，明确服务内容，确定收费标准。物业服务企业应将确定的公共服务收费标准和服务内容告知市级价格主管部门。

第五条 普通住宅物业公共服务收费标准必须经市级价格主管部门备案或核准，市级价格主管部门将备案或核准的物业收费标准抄送所在辖区的价格部门。

各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。

第六条没有实行招标的普通住宅前期物业公共服务收费标准，由市级价格主管部门核准，物业服务企业向市级价格主管部门提出前期物业公共服务收费的申请，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照复印件；物业服务的内容，逐项量化指标；服务区域内的公共服务费的测算资料等。

第七条实行招标的普通住宅前期物业公共服务收费标准，应在《扬州市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》范围内进行招标。招标结束后由中标的物业服务企业将招标价格报市级价格主管部门备案确认后执行。

物业服务企业备案物业公共服务收费标准时，物业服务企业向市级价格主管部门提出前期物业公共服务收费的申请，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照复印件；物业招标结束后的中标通知书；物业招标的标书原件。

市级价格主管部门和房管部门应加强对招标过程中及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

第八条 物业服务企业或开发建设单位应在核定指导价范围内，在前期物业服务协议或买卖（租赁）合同中与物业买受（租赁）人预先约定收费标准及物业服务的内容，涉及物业买受（租赁）人共同利益的约定应当一致。

第九条 已成立业主委员会的小区，其普通住宅物业公共服务费标准应在公布的《扬州市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》范围内，由业主委员会经业主大会并须经本小区二分之一以上业主同意后，按照物业服务范围、服务内容、服务质量、硬件环境设施、设备条件，以满足正常的运行、维护的要求，与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。

没有成立业主委员会的，原则上不得调整普通住宅物业公共服务费标准，确需调整普通住宅物业公共服务收费标准的，应报市级价格主管部门核准。

第十条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十一条实行包干制的物业管理公共服务费成本或者实行酬金制的物业服务支出的构成因素为：

（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业服务共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；

（三）物业服务区域清洁卫生费用；

（四）物业服务区域绿化养护费用；

（五）物业服务区域秩序维护费用；

（六）物业服务企业办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧费用；

（八）经业主同意的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用和其它费用；

（九）合理利润；

（十）法定税费。

其中，合理利润：普通住宅最高不超过8％。

第十二条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，物业维修费用在专项维修资金中列支。房改房维修费用在房改房售后维修资金中列支时，列支比例不得超过维修费用的50％，其余部分由产权人按房屋建筑面积均摊。未设立专项维修资金或业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的物业，由产权人按房屋建筑面积均摊。

第十三条 新建的小区业主办理入住手续时，物业服务企业可以收取不超过一年的前期物业服务费。

纳入物业服务范围内已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。

业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上的物业，业主应事前告知物业服务企业，可按规定标准的百分之七十交纳物业服务费、电梯运行费和公共能耗费。

物业服务企业利用公建配套用房、附属设施等所收取的收益，在扣除物业服务企业代办费用后，可以进入物业服务费帐目，补充物业服务费的不足。仍有节余的，应列入专项维修资金专户。

第十四条 物业服务过程中的电梯、中央空调等设施运行费用及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业服务企业应单独建帐，公开、合理、按实分摊。住宅带有地下车库、有电梯到达的一楼住户，其电梯运行费按规定标准优惠20％交纳；住宅虽然带有地下车库、但没有电梯到达的或没有地下车库的一楼住户，免收电梯运行费。

第十五条 实行政府指导价的前期物业服务住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，开发建设单位应采取有效措施，确保先期入住业主良好的居住环境。

第十六条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托收取上述费用的，双方应签订有偿服务合同，物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十七条业主或使用人需要对房屋进行装修的，装修人在装修前应当与物业服务企业签订装修协议,明确装修事项、装修押金。业主装修完毕无违反装修协议的，物业服务企业应在一个月内如数退还装修押金。

物业服务企业在新房住户办理入住手续或重新装潢时,收取装潢垃圾清运处理费。装潢垃圾清运处理费标准另文下达。

第十八条物业服务企业应对小区内车辆实施统一管理，对车辆停放明确专人负责，物业服务企业应与固定停车车主签定停车服务协议，方可收取停车服务费。小区停车服务收费标准另文下达。

物业服务企业不得向执行公务的党、政、军、警、救护等特种车辆及业主搬家车、送货车、接送业主的出租车收费；不得在机动车辆进入住宅小区大门时收取临时停车费。

经业主大会批准，确需调整停车服务收费标准的，必须报市价格主管部门核准。

第十九条 物业公共服务费应实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点公布，每半年向业主、使用人公布物业管理公共服务费、设施租赁、代收代付实行公摊的费用和其它经营性收益的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格和房管部门监督。价格监督检查部门应加强对物业服务企业的收费项目及标准的监督检查。

第二十条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用或者服务资金，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，但业主承担最终责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第二十一条 物业服务企业发生变更时，新接管的物业服务企业应按规定在市级物价、房管部门重新办理备案手续。原物业服务企业应将未到期物业服务费等相关费用移交至新接管的物业服务企业，并在住宅小区内公示；无物业服务企业接管的应退还业主。

第二十二条 物业企业违反价格法律、法规政策的相关规定，有下列行为之一的，责令改正，对情节严重的，根据相关规定进行处罚。

（一）不按规定程序履行相关小区物业服务费的报批或备案手续的；

（二）不按规定的收费标准，巧立名目乱收费的；

（三）不按规定的服务等级标准向业主提供服务的；

（四）没有在小区内显著位置公示物业服务等级标准和物业收费标准；

（五）不按规定向业主公布财务收支情况的；

（六）在招标过程中，相互串通，操纵市场价格，损害其他物业公司或者业主的合法权益的。

第二十三条 本实施细则自2009年6月1日起执行。原扬州市物价局、扬州市房管局扬价服[2005]41号文同时废止。

宁波市物业服务收费管理实施细则 第3篇

近几年来, 随着宁波市高等教育国际化不断向前推进, 各高校纷纷加大引进外教的力度。根据宁波市教育局规划, 未来五年内, 宁波市本科院校专业课教师队伍中外教的比例预计达到10%, 高职院校要达到5%。在这样的背景下, 研究如何引进更多优质的外教资源, 规范外教管理, 具有深远的现实意义。目前, 宁波市各高校外教管理工作相对独立, 缺乏一个为高校外教管理部门搭建的资源共享和沟通交流的平台。为更好地提升外教聘请和管理工作成效, 高校需借助网络平台加强外教管理和服务工作的信息化建设, 推进外教聘用及管理工作的科学化和规范化。

二、宁波市高校外教管理现状

笔者于2014年9月至2015年5月期间对宁波市7所高校的外教聘用及管理现状进行了问卷调查, 通过整理与分析调查的结果探究宁波市高校外教管理现状及其存在的问题。

据调查, 宁波市高校外教聘请渠道包括通过中介机构推荐、网络发布招聘信息、通过外教推荐、通过国外合作院校推荐、通过外办、外专局、教育局等政府部门推荐、外教自荐、通过学校内部教师推荐等。虽然目前聘请外教的渠道有上列7种之多, 但被认为能较好地保证外教质量的聘请渠道只占5种。最有效的三种聘请渠道被认为较好的原因是“熟人推荐的比较可靠”。使用率排名第二的渠道“通过中介机构推荐”的有效率排名是最后一位, 因为“中介机构推荐的外教良莠不齐”。相反, 使用率排名最后一位的渠道“通过外办、外专局、教育局等政府部门推荐”被认为是非常能保证外教质量的聘请渠道。可见在实际的外教聘请过程中, 高校管理人员并未完全利用有效的渠道来聘请高质量的外教, 造成了资源浪费和信息不对称。

根据调查, 7所高校均有针对外教教学管理 (如教学态度、教学能力、教学效果等) 的考核机制, 但仅有5所高校将这一考核机制实施得比较顺利, 另2所高校虽然有相关机制但仅流于形式并未落到实处。

相对于重视外教教学工作的现状而言, 高校针对外教日常生活管理 (如综合素质、生活习惯、思想道德等) 的考核机制则稍显薄弱。7所高校中仅有4所高校设有相关机制, 且还存在实施得不太顺利的情况。

实施外教激励和奖惩机制有利于促进外教管理工作, 但这一机制在7所高校中的大部分高校实施比较困难, 作用不大。

在外教档案方面, 包括外教的个人资料、教学管理考核结果、日常生活管理考核结果等, 各高校存在层次不齐的状况。有1所高校并未建立外教档案, 原因是“外教人数少, 不重视”。另外6所高校中绝大部分高校认为该档案并不完善。

三、宁波市高校外教管理信息共享平台建设

针对以上调查结果分析, 设计搭建宁波市高校外教管理信息共享平台。该平台面向的用户包括两大部分:外教主管部门, 如外专局、教育局, 和外教的使用单位如各高校。

设计该平台的主要板块内容包括:

1. 外教资源库:

设立该板块的目的是将目前宁波市场上零散的、非官方的、重复性的外教信息进行整合与梳理, 建立外教资源库, 向高校提供有效可靠的外教信息。资源库来源包括三个部分:由外专局、教育局等部门发布的外教资源, 由高校发布的推荐外教以及由正规中介机构发布的外教资源。外教资源除了包括国籍、学术背景、工作简历等基本信息外, 还应包括两块主要内容:

(1) 教学表现和评价:高校对目前在华任教的外教教学评估结果。这一评估结果必须要定量而不能定性地描述, 要求建立一套外教教学评估体系。

(2) 其他表现和评价:高校对目前在华任教的外教综合素质、思想道德、生活习惯等评估结果。

这两块内容另外需要拟定一个统一的高校外教考核评估体系, 每学期由各高校向平台上发布所聘用外教的教学评估结果, 以实现外教考核信息的共享。

2. 招聘信息:

主要由高校发布各自的外教聘用意向。调查显示高校目前在聘请外教渠道时有很大比例选择在网上发布招聘信息, 但其效果则被认为不理想, 因为此渠道只能保证外教的需求量, 却无法保证外教的质量。而通过在此平台上发布招聘信息, 不仅各高校可以清楚地看到兄弟院校的外教需求, 实现外教资源的调剂与共享;也能使教育局、外专局等政府部门进一步了解各高校的外教聘请动态, 实现外教聘请工作的上下联动与横向交流。

3. 政策法规:此板块主要发布或更新中央或地方有关外教聘用、管理的相关规定和工作指南。

4. 动态新闻:发布各高校或部门组织的外教参与活动信息。

5. 警示信息:曾经或目前在华任教的外教中, 有不良表现或引起相关部门注意的外教信息要予以公开化。

6. 讨论交流:

高校用户将各自外教日常聘用或管理中遇到的难题发布在论坛中进行交流和探讨, 如面对外教提出的不同需求, 探讨如何解决的方案等等。

四、结语

针对目前宁波市各高校对外教的需求旺盛、引进外教质量层次不齐、外教管理松散独立以及信息不对称等现状, 搭建宁波市高校外教信息共享服务平台, 不仅有利于拓宽外教聘请渠道, 提高外教引进质量, 有效地实施对外教的监管, 同时有助于加强主管部门与高校以及高校之间的联系, 提高外教聘用效益, 增进宁波市高校外教工作的规范化与科学化管理。

摘要：本文基于宁波市7所高校外教管理现状的调查与分析, 根据目前宁波市高校外教管理工作的主要问题, 提出应建立一个宁波市高校外教信息共享服务平台, 并对该平台的主要内容进行设计, 力求提高宁波市高校外教的引进质量, 加强主管部门与高校以及高校与高校之间的联系。

关键词：高校外教,信息共享,平台建设

参考文献

[1]胡运哲.浅谈高校外籍教师的管理工作[J].才智, 2010 (31) .

小区物业收费管理系统 第4篇

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

大连市物业服务收费管理实施细则 第5篇

各区、市、县发展改革局（物价局）、房地产行政主管部门：

现将《大连市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，望认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请及时反馈给我们。大连市发展和改革委员会 大连市国土资源和房屋局 二〇〇九年九月二十八日

大连市物业服务收费管理实施细则

第一条

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》以及《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》，制定本实施细则。

第二条

本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条

物业服务收费实行统一领导，分级管理。市发展和改革委员会会同市国土资源和房屋局负责全市物业服务收费的指导监督和市内四区、高新技术园区物业服务收费的管理、审核工作；其它区、市、县的价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督和审核工作。

第五条

经价格主管部门确认，符合下列条件的物业服务企业，具有收费资格。

（一）经工商行政管理部门登记注册。

（二）经物业管理行政主管部门资质确认。

（三）取得税务登记证书并依法纳税。

第六条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条

根据物业服务的性质和特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费实行政府指导价；商厦、写字楼、公寓和别墅区及其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价。

第八条

住宅小区物业服务收费实行等级管理。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，物业服务收费分为：特级、一级、二级、三级、四级五个等级，物业服务收费等级指导标准详见附件。各等级的收费标准为： 特级：根据物业服务成本及相关情况核定；

一级：每月每建筑平方米为1.00元—1.30元（含1.00元）； 二级：每月每建筑平方米为0.70元—1.00元（含0.70元）； 三级：每月每建筑平方米为0.40元—0.70元（含0.40元）； 四级：每月每建筑平方米为0.40元以下。上述标准不含电梯运行维护费

第九条

具备物业服务收费条件的住宅小区的物业服务收费标准，由受委托的物业服务企业向价格主管部门提出申请，经价格主管部门会同物业管理行政主管部门审核后确定。第十条

物业服务企业在向价格主管部门申报物业服务收费标准时，应提供以下资料：

（一）物业服务收费等级及收费标准的书面申请报告；

（二）工商营业执照副本及复印件；

（三）税务登记证书副本及复印件；

（四）物业服务资质证书副本及复印件；

（五）（前期）物业服务合同的原件及复印件；

（六）前期物业管理服务协议或购房合同的原件及复印件；

（七）物业服务内容及标准；

（八）物业服务费用成本核算资料；

（九）其它有关资料。

第十一条

具备物业服务收费条件的新建的住宅小区，且业主大会或业主委员会暂未建立的，价格主管部门可根据小区的建设规模和物业服务企业的服务能力，参照物业服务收费等级指导标准及业主与开发建设单位或物业服务企业签定的前期物业服务协议或购房合同，认定临时物业服务收费标准。首次认定的临时物业服务收费标准有效期限为一年。

第十二条

住宅小区成立业主委员会的，由业主委员会与其委托的物业服务企业参照物业服务收费等级指导标准，协商确定物业服务收费标准，并在物业服务合同签定之日起，一个月以内到价格主管部门办理价格认定手续。物业服务合同到期前两个月须重新签订合同，并到价格主管部门重新办理价格认定手续。

成立业主委员会的住宅小区，从业主委员会与物业服务企业签订有效合同之日起，前期物业服务合同同时终止。

第十三条

对引入市场竞争机制，由业主大会或业主委员会通过招投标方式选聘的物业服务企业，应当按照物业服务收费等级指导标准和价格主管部门公布的物业服务指导价格约定具体服务内容和收费标准，并到价格主管部门办理价格认定手续。

第十四条

物业服务企业对商厦、写字楼、公寓、别墅区及其他非住宅类实施物业服务并收取物业服务费用的，应与业主委员会或业主签定协议，约定服务内容、收费标准等事宜。第十五条

业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十六条

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下内容：

（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业服务区域内的清洁卫生费用；

（四）物业服务区域内的绿化养护费用；

（五）物业服务区域内的秩序维护费用；

（六）物业服务企业的办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十七条

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。第十八条

建设单位在与物业买受人签订买卖合同时，应当约定物业的服务内容、服务标准、拟定的收费标准、计费方式等内容，其中涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并在售房场所的醒目位置予以公示。

第十九条

物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十条

经价格主管部门批准可以收费的住宅小区，物业服务费从价格主管部门批准收费之日起按月征收；如业主同意，可适当延长收费周期，每次最长不得超过一年。

第二十一条

新建的住宅小区，在购房者办理入住手续时，物业服务企业可依据与业主签定的购房合同或与业主前期物业服务合同中约定的收费标准，向业主预收三个月的物业服务费，具体收费标准和执行时间按价格主管部门规定执行。

第二十二条

经物业管理行政主管部门认定，暂未成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业须在临时收费标准到期前一个月，向价格主管部门提出申请，重新确定临时收费标准。第二十三条

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳费用的，业主委员会或物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第二十四条

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第二十五条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十六条

物业服务区域内，未经价格主管部门批准，物业服务企业不得代其它单位向业主收取任何费用。

第二十七条

物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十八条

物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建设面积计算，未办房屋所有权证的，以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

第二十九条

物业服务收费实行收费公示制度。物业服务企业必须将物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准公布于众，接受监督，并每年至少向业主大会报告一次物业服务资金预决算或收支情况。业主大会对报告的物业服务资金预决算或收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第三十条

物业服务企业实施收费前，应到价格主管部门办理《收费许可证》，并在规定的时间内携带上物业服务收费收支情况到发证机关验证。

第三十一条

凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》等有关规定予以查处。

（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费的；

（三）不按规定实行收费公示和明码标价的；

（四）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；

（五）其他违反价格政策法规的行为。

第三十二条

本办法由市发展和改革委员会、市国土资源和房屋局负责解释。

第三十三条

本办法自二OO九年十一月一日起执行，过去凡与本办法不符合的规定同时废止。大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（特级）项目

服务标准及基本条件

备注

基本配套条件

1、小区有专业物业服务机构，实行社会化、专业化管理服务，物业服务企业机构、人员配置合理。

2、管理服务人员统一着装，佩戴标志，照片上墙，行为规范，服务主动、热情。

3、各项管理制度完善。

4、应用计算机等现代管理手段进行科学管理。

5、整体环境优美舒适。绿化率达到35%以上（包括水面、景点），有较大规模的园林景观及建筑小品。（高层和商住大厦除外）

6、有较大规模的休闲活动场地和固定的活动馆所，并设有文化、娱乐、体育活动场地及器械、设施。

7、配置可视对讲系统、监控系统和电子巡更系统等安全防范设施。

房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。

2、房屋外观完好、整洁。外墙、公共楼梯间、墙面、地面无破损，完好率达到98%以上。

3、公共空间及外墙无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌按规定设置统一有序。

4、阳台封闭规格设计一致，空调安装位置统一有序。

5、小区主出入口设房屋、道路平面图，房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全、规范、美观。

6、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。

7、房屋装修符合规定，建立完善的住宅装修管理制度。与业主、装修公司签订装修管理协议，对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害公共利益的现象及时劝阻，问题严重的报有关部门处理。

8、建立房屋报修，修缮制度并建有记录。房屋完好率、维修质量合格率、业主满意率达到98%以上。

9、房屋档案资料齐全，管理完善。

共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。

2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率达到98%以上。

4、高层住宅楼设有高档次电梯（每个单元不少于一部电梯），24小时正常运行，安全设施齐备，按设备技术要求定期保养。

5、小区内道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范，道路完好率在98%以上。

6、小区内路灯、草坪灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率达到100%。按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，容易危及人身安全的隐患处有明显标识和防范措施。

8、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池定期检查，保持通畅，无堵塞外溢。

9、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通，制定消防应急预案。

公共秩序维护

1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。

2、配备门岗室及岗亭，门岗室及岗亭美观整洁。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。

3、小区实行24小时值班巡查制度，主出入口12小时立岗值班，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。

4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。

5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。

6、设有中央监控、红外线报**控，实行24小时安全监控并记录及时。

7、住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设置安全警示标志。

8、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。

公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。

2、小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日清扫、擦洗1次，保持干净整洁。

3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次；路灯、楼道灯、每月清洁1次。

4、公共区域门、窗每周清洁1次；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。

5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。

6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放现象。

7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。

绿化养护管理

1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。

2、绿化布局合理，花草、树木生长良好，适时修剪，疏密得当，有良好的观赏效果。无枯树、死树挂，无黄土裸露。

3、草坪生长良好，按时进行修剪。无杂草、杂物。

4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

5、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。

6、绿化地设有提示人们爱护绿化等公益的宣传牌。

综合管理服务

1、建立物业服务质量管理体系，制定完善的物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

2、配备门岗室及岗亭，门岗室及岗亭美观整洁。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。

3、小区实行24小时值班巡查制度，主出入口12小时立岗值班，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。

4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。

5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。

6、设有中央监控、红外线报**控，实施24小时安全监控并记录及时。

7、住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设置安全警示标志。

8、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。

公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。

2、小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日清扫、擦洗1次，保持干净整洁。

3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

4、公共区域门、窗每周清洁1次；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。

5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。

6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。

7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。

绿化养护管理

1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。

2、绿化布局合理，花草、树木生长良好，适时修剪，疏密得当，有良好的观赏效果。无枯树、死树挂，无黄土裸露。

3、草坪生长良好，按时进行修剪。无杂草、杂物。

4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

5、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。

6、绿化地设有提示人们爱护绿化等公益的宣传牌。

综合管理服务

1、建立物业服务质量管理体系，制定完善的物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

3、管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、建立培训制度和培训计划，定期开展业务技能培训，提高管理服务人员的业务素质和服务技能。

5、设立客服部门，公示24小时值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率达到100%。

6、适应业主需求，组织、配合社区定期开展文化娱乐活动。

7、每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率在80%以上。

8、建立完善的档案管理制度。

9、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。

10、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（二级）项目

服务标准及基本条件

备注 基本 配套

条件

1、小区有专业物业服务机构，实行社会化、专业化管理服务，物业服务企业机构、人员配置合理。

2、管理服务人员统一着装，佩戴标志，照片上墙，行为规范，服务主动、热情。

3、各项管理制度完善。

4、应用计算机等现代管理手段进行科学管理。

5、整体环境较好。绿化率达到25%以上（包括水面、景观）

公共秩序维护

1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。

2、配备门岗室及岗亭。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。

3、小区实行值班巡查制度，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。

4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。

5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。

6、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。

公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，管理制度落实。

2、对小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日进行保洁，保持干净整洁。

3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等定期清洁。

4、公共区域门、窗保持清洁；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。

5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。

6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。

7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。绿化养护管理

1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。

2、绿化布局基本合理，草坪、花草树木生长良好，适时修剪、养护，并随时补摘、补种，无杂草、杂物。

3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

4、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。

综合管理服务

1、制定完善的物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

3、管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、设立客服部门，公示值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。

5、每年至少征求一次业主对物业服务的意见。

6、建立档案管理制度。

7、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。

8、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。

大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（四级）项目

服务标准及基本条件

备注

基本配套条件

1、小区有专业物业服务机构，人员配置基本合理。

2、建立各项管理制度。

房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。

2、小区房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全。

3、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。

4、房屋装修符合规定，有住宅装修管理制度。

5、建立房屋报修、修缮制度并建有记录。

6、房屋档案资料齐全，管理完善。

共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。

2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、实行报修值班制度。预约维修按双方约定时间到达现场。

4、小区内道路平整畅通。

5、小区内路灯、楼道灯等公共照明设备基本完好率不低于95%。

6、容易危及人身安全的设施设备有明显标识和防范措施。

7、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池定期检查，保持畅通，无堵塞外溢。

8、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通。

公共秩序维护

1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。

2、按有关规定对住宅区重点部位进行巡查。

3、引导进出小区的车辆有序通行、停放。

4、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，管理制度落实。

2、对小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、公共区域门、窗等进行保洁，保持干净整洁。

3、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

4、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。

5、开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。绿化养护管理

1、草坪、花草树木生长较好，适时修剪、养护。

2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

3、定期喷洒药物，预防病虫害。

综合管理服务

1、制定物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

3、管理人员持证上岗，特种作业员工应持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、公示值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。

5、建立档案管理制度。

6、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。

绵阳市物业服务收费管理实施细则 第6篇

【实施日期】2004/03/01

绵阳市物价局、绵阳市房产管理局关于印发《绵阳市物业服务收费管理实施细则》的通知

各县(市、区)物价局、房产管理局(建设局)：

为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，我们依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《四川省物业服务收费管理细则》制定了《绵阳市物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。

附：

1、《绵阳市物业服务收费管理实施细则》

2、《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》

3、《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》

二00四年三月十日

绵阳市物业服务收费管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》特制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章 物业服务收费管理

第四条 绵阳市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

对于实行专业化物业管理的企业(已取得物管资质证书和工商营业执照)所管理的普通住宅(含同一区域内的商业办公用房)项目，统一实行政府指导价;高档别墅区、专用商场、专用写字搂、工业区和特约服务实行市场调节价。

各县(市、区)应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，但不得突破最高限价。

第七条 政府指导价由市政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定和调整，并定期公布。各地应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费政府指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅

度在物业服务合同中约定。

第八条 前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第三章 物业服务收费计费形式

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用(包括政府指导价和市场调节价)。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 物业服务收费按法定产权面积计算(以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费)。一般按每月、每平方米计收。除另有约定外，不得提前累积预收。

第四章 物业服务收费形式

第十一条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照本细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中约定。

凡获得全国城市物业管理(示范)住宅小区或大厦称号的可在政府指导价的基础上上浮20%;获得四川省物业管理优秀住宅小区或大厦称号的可在此基础上上浮10%;获得绵阳市物业管理优秀住宅小区称号的可在此基础上上浮5%。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报当地价格主管部门备案。

第十二条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其他费用。

第十三条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用、应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

第五章 实 施

第十五条 物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务

合同，为业主提供质价相符的服务。

第十六条 业主应当按照服务合同按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。业主房屋闲置时也应全额交纳物业服务管理费。

第十八条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。住宅改变使用用途时应按改变使用用途的性质交纳相应的物业服务管理费。

第六章 相关价格、收费的管理

第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费(不得计入价内)，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条 利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金(产权属于物业管理公司的除外)，也可按照业主大会的决定使用。

第二十一条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十二条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第七章 监 督 与 检 查

第二十三条 物业服务收费按规定实行明码标价。物业管理企业应当将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量在物业管理区域内的显著位置进行公示。

第二十四条 物业服务收费采取酬金方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第二十五条 各级政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由各级政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第八章 其 它

第二十六条 各县(市、区)政府价格主管部门会同房地产行政主管部门可以据本细则制定、调整物业服务指导价收费标准，并报市物价局、市房管局备案。

第二十七条 本细则由市物价局会同市房管局负责解释。