关于城中村改造的几点建议

关于城中村改造的几点建议（精选6篇）

关于城中村改造的几点建议 第1篇

关于城中村改造的几点建议

武昌区政协办公室反映：

近几年，我市制订出台了城中村改造的相关政策措施，改造工作也取得一定的成绩和经验，但从总体情况来看，在产业用地规划、改造安置房建设、村改居人员就业及社会保障、集体经济改制发展、改造项目审批等方面还存在一些问题，为此建议：

1、坚持规划先行，统筹合理布局。按照“规划预定功能、功能引导产业、产业聚集企业、企业促进发展”的思路，坚持“统一规划、合理布局，因地制宜、综合开发，配套建设、完善功能”的原则，市规划部门应充分吸收各区政府、改造村、开发商的意见，科学编制城中村一村一策改造规划，实现与城市建设总体规划和片区控制性详细规划相衔接，通过有序、有效的重建改造，合理调整城市用地布局，推动产业发展、片区繁荣，完善城市功能，美化城市环境，提升城市品位。

2、推进市场运作，多方参与改造。坚持政府主导下的市场化运作，积极鼓励社会资本参与城中村重建改造，公开、择优选择企业作为意向投资人参与，努力提高重建改造项目的经济效益。同时为防止改造中出现矛盾和冲突，可搭建高效畅通的城中村改造信息交流平台，促成补偿方式的多样化，将不同层面、不同形式的公众参与纳入法定程序并贯穿城中村转制与规划设计实施的全过程，以调解或避免城中村改造中的冲突和矛盾，尤其是解决村集体资产保值与增值和村民的出路问题。

3、以人为本还建，社会保障先行。在安置房建设上，无论从建筑设计、景观环境布局还是车位配建比例，标准要向高质量商品房看齐,力争将安置用房建造成为功能齐备，环境优美的宜居新家，使城中村改造居民真正的安居乐业。遵循“低门槛、广覆盖”的原则，降

低“村改居”社保、医保缴纳费用，统筹城乡社保、医保，使转制居民能充分享受到与城镇居民同等的国民待遇。

4、智力教育补偿，促进角色转变。政府可采用“智力补偿”和“教育补偿”等方式改造村委会及村民，对村委会成员进行现代资产经营管理或MBA培训，通过自身培养或人才引进逐步置换不具备管理能力的原村委会成员，最终将其转化为现代经理阶层。同时由政府建立“资产资金咨询管理中心”，对城中村集体资产运营和征地补偿金使用加以指导，使集体资产持续盈利以加强社区管理和公共福利事业建设。对村民进行针对性的知识技能培训，将村民培训效果及就业与年终集体分红挂钩，激励村民学习工作技能，引导村民参与市场就业。

5、政策措施到位，优化服务环境。切实发挥审批绿色通道作用，简化审批程序，以服务零障碍、成本最低、办事效率最高为目标，及时解决改造项目实施过程中遇到的各种困难和问题，为城中村重建改造快速推进提供便利。

（武昌区政协）

关于城中村改造的几点建议 第2篇

一、××ד城中村”现状

×××城关镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新×××建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是×××建设和长远发展的一个根本性措施。

二、“城中村”改造面临的问题

（一）拆迁补偿问题

1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。

2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。

（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。

（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。

（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。

三、“城中村”改造的几点建议

（一）政府主导，做好拆迁补偿。

1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。

2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。

（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。

针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：

1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。

2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。

3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。

（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。

“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。

（四）完善相关政策措施。

城中村现状及改造建议 第3篇

“城中村”具有农村和城市双重特征, 是城市化发展中的历史产物。长期以来, 由于在土地、户籍、人口等多方面存在城乡二元管理体制及不同的相关政策规定, 造成城中村虽然从地域上逐步融入到城市范围, 但是无法完全纳入城市统一规划、建设和管理, 各方面依然存在农村特征, 从而给城市建设和管理带来了较大影响。根据调研情况表明, 目前城中村主要存在以下几方面的问题:

(1) 房屋质量差, 违章建筑多。长期以来, 由于规划对城中村私人批地建房的严格控制, 而村民大部分房屋均建于70、80年代, 建筑材料主要以毛石 (砖石) 、原木材、五孔板为主, 大多年久失修, 存在很大的质量安全隐患。此外, 由于城中村具有的区位优势, 村民想解决住房困难和通过房屋出租来增加家庭经济收入, 从而造成城中村存在着村民因利益驱动搭建各种违章建筑, 不仅存在安全隐患, 而且严重损害了城市形象。

(2) 基础设施差, 土地浪费多。由于城中村自发形成过程中的一些特殊原因, 造成规划管理滞后, 公共建设不足。一方面房屋密度高, 通风采光差, 各种配套服务设施缺少;另一方面, 土地随意利用、违法占用现象, 造成土地资源严重浪费。在城中村的具体表现:1村内道路狭窄, 应急车辆无法通行;2地下管线杂乱, 雨污未实行分离;3空中电线乱接乱拉, 安全隐患大;4公用设施缺少, 公共服务不足;5乱搭乱建多, 土地集约利用少。

(3) 居住环境差, 外来人口多。城中村普遍存在房屋质量差, 违章建筑多, 配套设施少, 公共服务不足等方面情况。同时又存在大量外来人口迫于经济压力低成本混居在城中村, 外来人口流动性大, 生活习俗多样化, 居住条件简陋。严重影响市容环境卫生与社会治安管理, 造成城中村居住环境恶化现象, 给城市规划建设和管理工作带来了很大的挑战和压力。上述问题的存在, 不仅严重影响到城市化进程的推进以及城市形象的提升, 而且直接关系到城市生产、生活安全和社会稳定。

2 城中村改造建议

“城中村”改造是改善人居环境, 完善城市功能, 提升城市品质的一项综合性民生工程, 也是加快推进城乡发展一体化的必然要求和现实需要。根据中央城市工作会议提出的“力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造”的工作目标, 对照目前城中村改造中存在的问题, 在十三五时期完成城中村改造任务, 面对的困难会很多, 面临的压力会很大。为此, 必须根据《中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》, 按照推进城乡发展一体化的规划部署和工作要求, 坚持“规划先行、政府主导、因地制宜、村级主体、统筹兼顾、稳步实施”的原则, 平稳有序地推进城中村改造工作。现就做好城中村改造工作提出如下建议:

(1) 坚持目标导向。城中村改造要坚持科学发展观为指导, 通过村民市民化、农房商品化、村集体资产股权化, 把城中村改造为基础配套良好, 公共服务完善, 人居环境优美的城市宜居社区。

(2) 坚持规划引领。城中村改造要以城市总体规划为统领, 按照拟改造区域控制性详细规划以村或片区为单位编制城中村改造修建性详细规划, 按规划要求实施整村、连片改造。

(3) 加强组织领导。各级城市的地方政府成立城中村改造工作领导小组及相应的工作班子, 加强对城中村改造工作的决策部署、协调指导和督促检查, 根据各村、各区块具体情况, 科学制定城中村改造方案, 合理确定改造范围, 部署落实改造计划和工作要求。调动各方面积极性, 在充分尊重群众意愿的基础上, 按照政府主导, 村级基层组织为改造主体的原则, 积极稳妥地推进。

(4) 加强宣传引导。要充分发挥报纸、广播、电视、网络等媒体的作用, 加大对城中村改造工作的宣传力度, 正确引导和发动社会力量积极参与城中村改造, 充分调动群众参与改造的积极性和主动性, 为顺利推进城中村改造创造良好的舆论氛围。

(5) 实行分类指导。根据各个城中村的实际情况, 因地制宜, 针对性研究改造方案和政策措施。1已完成股改、户改任务以及村庄整体改造的城中村, 建议实施撤村建居, 实现村民市民化, 享受城市社区的公共服务;2已完成股改、户改任务, 村庄区域范围相对比较完整, 并且尚有部分可利用建设用地, 这类村庄改造建议按照规划选择集中建房点, 采用整体拆建改造方式, 由村级集体经济组织作为实施主体, 政府给予政策扶持, 通过村庄整体改造实现农房商品化;3村庄区域范围不够完整、规则, 存在村中有城、城中有村现象, 并且几乎已没有可利用的建设用地, 这类村庄改造建议区别不同情况, 选择村级集体经济组织自行改造或与旧城改造 (城镇棚户区、危旧房改造) 相结合的办法。此外, 创造条件, 积极引导社会资金投入城中村改造, 鼓励房地产企业参与城中村改造项目, 强化项目与资金的管理, 保障城中村改造顺序进行。

3 实行政策扶持

(1) 城中村改造范围内的集体土地 (不含林地) 应全部依法征收, 并以划拨方式办理供地手续, 国土部门应将城中村改造所需建设用地指标优先列入年度用地计划, 确保改造项目建设用地需要。城中村按照规划可建设用地依法征收后, 纳入地方政府土地储备。在规定期限内, 经审核收储的土地依法出让的, 土地出让净收益部分全额返还专项用于城中村改造。

(2) 城中村改造项目可同步配套建设一定比例的公共服务和生产经营用房。条件许可情况下, 适当扩大安置房建设规模, 安置后多余房屋由村级基层组织统筹安排处置, 必要时报城中村改造工作领导小组批准同意, 办理土地出让等相关手续后允许进入市场销售, 房款收入用以补充城中村改造项目资金。

(3) 城中村改造项目优先列入保障性安居工程年度计划, 除经营性项目外, 改造过程中的审批、建设、验收等环节涉及到的各类行政事业性收费、政府性基金及经营性服务收费, 参照保障性安居工程建设相关减免政策执行。

(4) 参与城中村改造的村民在办理安置房首次产权登记时依法享受契税减免政策。在国有划拨土地上建造的城中村改造安置房补交出让金后可抵押交易。完成城中村撤村建居后, 村民接受社区居民委员会的管理和服务, 在继续享受村经济合作社集体资产权益的同时, 在就业、教育、医疗、社保等方面与城市居民享受同等待遇。

(5) 城中村与城镇棚户区、危旧房一并联动改造的, 在参照实行城镇棚户区、危旧房改造政策的基础上, 结合城中村改造实际情况, 优化优惠实施各项配套政策。

摘要：城中村是城市化进程中出现的一种特有的现象。改革开放以来, 随着各个地区经济社会的快速发展, 城市规划范围及建成区面积不断扩张, 城市周边的农村被陆续纳入到城市区域内, 这些现象在经济发达地区普遍存在。

关于城中村村民城镇化的几点思考 第4篇

关键词：城中村；城镇化；社会融合

一、城中村村民的城镇化面临的问题

1.收入问题

城中村村民的生活水平接近城市居民。收入主要有以下几种：一是被征地时获得的征地补偿金；二是村集体企业的分红；三是打工的收入；四是出租房屋的租金。调查结果显示，出租房屋成了城中村村民获得收入的一个主要来源。在“您村中的住房用途是什么？”这一设问中，39.2%的人表示自己不用，出租给他人；41.7%的人表示自己用一部分，多余的出租。调查发现总共有80.9%的人员都参与了房屋出租，其中又有53.4%的人员表示其收入主要依靠房屋出租。因此，村民凭借其相对优越的地理位置和当地大量的外来流动人口进行房屋出租，获取房租收益。但是城中村的房屋主要是出租给一些外来务工人员，一旦国家在外来务工人员的居住问题上给予有效的政策支持，将会严重影响他们的房屋出租收入。而且从长远来看，房屋出租只是一个短期的行为，城中村迟早是要改造的，收入的减少，在一定程度上会影响他们城镇化的速度。

2.户籍问题

户籍问题是阻碍城中村村民城镇化的根本问题，受城乡二元社会结构的影响，城镇居民户口上所承载的社会功能在各方面都优于农村户口。在城市综合承载力有限的情况下，大量城中村村民无法顺利实现户籍的农转非。此外，即便一部分城中村村民已经拥有了居民户口，在一些方面也无法享受到与传统市民同等的市民权。因此，当前的城中村村民虽然失去土地生活在城市中，但是却难以实现户籍的相应转变，无法享受到与城镇居民户口相挂钩的相应权利。

3.就业问题

一是从就业看。城中村村民在失去土地前靠的是农业收入，失去土地进入城市后他们缺乏就业信息、职业技能低，在竞争激烈的城市中难以找到的工作，大多从事着技能要求低、劳动强度大、工作环境差、收入低的工作。二是从创业看。由于思想观念和资金有限等原因，经营的范围普遍档次比较低，集中在一些小买卖上面，难以做大做强。鉴于上述原因，大量的城中村村民无业或间歇就业，整天游手好闲，家里有房屋出租的则靠着房租度日，没有房租收入的则是靠着征地补偿金坐吃山空。

4.社会融合问题

尽管村落外是城市大环境，但城中村村民长期受到乡土文化的熏陶洗礼，这种乡土情愫已内化并表现在他们的生活方式、交往方式以及处事的行为准则上。他们的社会交往主要范围仍然是以原村落为单位展开，对外交往则以业缘为基准，交往范围狭小。走访询问他们“为什么不走出村落与城市群体多交往”“为什么不尝试接受城市文化”这类问题时，大量调查者回答“没机会接触城市群体”，“不了解城市文化”，即便他们想融入城市也困难重重。在“你觉得你与城里人有差别吗？”的设问中，很多人的回答是“有差别”。26%的调查者感到自己在生活方式上与城市市民有差别，8.2%的调查者认为在社会地位上与城市市民有差别，34.7%的调查者认为在思维方式和价值取向上与城市市民存在差别。当被问到“你认为你是城里人吗？”时，仅34.4%的人做了肯定回答。经过笔者与一部分人（包括一些已经拥有城镇居民户口的人员）交谈得知，他们不认为自己是城里人，是因为自己与城里人方方面面存在着差别，与城市基调格格不入，他们在内心不认同自己已经融入城市。

二、城中村村民彻底城镇化的建议

1.根据实际能力有序推进户籍的农转非

当前的户籍上承载了太多的社会功能和附加利益，社会保障、教育、就业等都与户籍挂钩，而城市的承载能力有限，这项工作不可能一蹴而就。因此，各地首先应该根据城市的实际綜合承载能力，将一部分有能力接纳新成员的地区率先安排城中村村民的农转非。其一，这些地区条件较为稳妥，对于户籍农转非的推进阻力较小。其二，城镇化的发展长期受到城乡二元社会结构的影响，以人为核心的新型城镇化要求改进城乡二元对立的户籍制度，这也有利于推进城镇化的发展。其次，根据上述的标准，结合新情况新问题，有步骤分批次的推进城中村村民户籍的农转非工作。最后，在各项制度政策上对于农转非的城中村村民进入城镇要做到公平、公正。

2.多方面保障就业

一、“坐吃山空”的问题。靠房屋出租没有就业的人员，要予以开导，宣扬其中的利弊，鼓励他们通过就业获得稳定的收入。二、就业方面的问题。地方应该以保就业增收入为原则，以制度形式确定有针对性的就业信息介绍机构和职业技能培训机构，根据市场需求开展“订单式”培训。改变以往征地过程中一刀切的货币赔偿方法和形式化的就业安置，参照一些较为完善地区的做法，将失地后村民的就业保障纳入到征地后的补偿当中，并从征地成本中设立相应的失地农民就业保障金，专项用于被征地农民的就业信息介绍和职业技能培训。三、创业方面的问题。对于一部分的创业人员，国家要鼓励支持他们创业，给予必要的资金扶持，如无息贷款，减税免税等。同时，要加强创业人员的风险意识，鼓励他们去学习相关知识，了解市场规则，减少和避免经营的亏损。

通过思想工作提高城中村村民的就业意愿，并通过政策支持，解决他们就业难、创业难的问题，这将大大提高村民的进驻城市的速度，彻底完成他们的城镇化。

3.建立严格的资金监管机制

城中村村民的各项保障的专项资金要做到严格监管，专款专用，防止违法违规操作。具体包括保障程序和专项资金的规范化。程序上，各类城中村村民的保障在实际运作中要做到合理规划，在涵盖劳动保障部门，人力资源和社会保障部，财政部的各个部门要统筹协调，各司其职。杜绝一个部门总揽全部职能，各个部门的分工协作能够有效防止和减少违规操作的现象；专项资金上，建议各类专项资金明确公示其使用范围和适用对象，在具体使用上要做到公正透明，及时向受益群体公开。同时，在资金的管理上设立或委托专门的机构，相应机构对专项资金负责，包括对资金的管理、资金的保值增值以及相应风险的承担。（作者单位：温州大学法政学院）

参考文献：

[1] 费孝通.乡土中国[M].上海：三联书店，1985.

[2] 陆学艺.当代中国社会阶层研究报告[M].北京：社会科学文献出版社，2002.

[3] 张继焦.城市的适应[M].北京：商务印书馆[M].2004.

[4] 毛丹.赋权、互动与认同：角色视角中的城郊农民市民化问题[J].社会学研究.2009（4）.

[5] 许经勇.城镇化的一道坎：“城中村”[J].福建论坛（人文社会科学版）.2013（3）.

[6] 刘玉侠，柳俊丰.农民中的准市民群体市民化问题探析[J].经济问题探索.2011（5）

关于城中村改造的几点建议 第5篇

在市委、市政府提出促进我市经济建设高速发展，全面推进我市跨越式发展的宏观目标号召下，我市城中村改造经过几年来宣传启动，目前正沿着健康有序、稳步发展的改造步伐向前推进，而且取得了可喜的成绩。根据市委、市人大、市政府提出的进一步规范城中村改造，使城中村改造依法健康的发展，对我市目前城中村改造存在的问题和建议汇报如下：

一、在各级政府的大力支持下，我市部分城中村改造进展较为顺利，已初见成效。金水区的西史赵村改造工程进展迅速，改造后的新城普罗旺世横空出世，整个项目从规划到建设，规模和速度让人叹为观止。关虎屯的国贸中心和曼哈顿?国际公寓等高层建筑已巍然屹立于燕庄，气势恢宏。

二七区的长城翰林世家焦家门改造项目，目前30层新居民大楼，已傲然挺立，高耸云端。中原区岗坡村现已成为 “阳光新城”，是由长城集团倾力打造。现在已是高楼林立在秦岭路两侧。金水区的西史赵村、燕庄村、关虎屯村；中原区的岗坡村、三官庙村；二七区高楼林立的焦家门村，新建成的社区、商业街等项目，不仅改造了环境，增加了税收，同时也安排了就业，缓解了政府的就业压力。根据金水区区长王铁良在城中村改造工作汇报会的讲话精神，由于城中村的改造，不仅拉动了金水区的经济发展，而且金水区的税收预计将由原来的13个亿将增长到20个亿，这是一个质的飞跃。从2005年、2006年、2007年我市土地投放量逐年减少，城市土地愈来愈紧张的情况下，加快城中村改造，将对增加我市税收起到巨大促进作用。

二、城中村改造虽然取得了很大成绩，但目前仍存在诸多关键问题：

1、目前部分城中村腹地依旧隐患巨大

我市部分城中村目前依旧是绿地、配套等公共活动设施缺乏，环境质量低下；管道煤气不通，排水容量不足，电力、电信线路杂乱无章，城中村建筑物间距过小，采光通风严重不足，甚至无消防安全通道，存在严重的消防安全隐患；同时，由于缺乏有效的监督管理，外来人口膨胀，城中村出租屋成为黄、赌、毒的温床、超生群体的藏身之处，社会治安、计划生育问题突出。虽然政府加大改造力度，但城中村目前的状况仍旧令人担忧。

从2000年8月9日市政府下达文件，2003年政府提出城中村改造政策，2004年开始运作，2005年城中村先行者已开始施工，但部分村民为了个人利益，为向开发商索取高额回报，在原有一层、二层或者三层房屋的基础上向上积木式的叠加楼层，2006年抢建风突飞猛进，日益激烈。由于黑庄塌楼事件的发生，政府加大了打击力度，才使抢建风得到缓解，但现在各村违规突击建房者仍大量存在。若遇到强风地震，“黑庄塌楼”事件势必重演，不稳定因素依然存在。所以根据历史和人为原因造成的城中村现状，政府加快拆迁、加快城中村改造是当务之急的大事，是利国利民的一项重大国策。建议市区两级政府把城中村改造问题列为政府工作的重要督办要务，要依照文件加快进度，重在落实。

2、政策问题

市委、市政府为加快“四城联创”建设，出台一系列文件，对城中村改造宣传动员，鼓励村民实施拆迁和进行新农村城市化改造。郑州市政府为加快城中村改造步伐，先后出台了城中村改造［2003］32号文、［2004］35号文、［2004］10号文、［2004］14号文等一系列文件，科学详细地规定了城中村改造具体实施办法。2007年6月12日又正式出台了城中村改造103号文件，进一步对城中村改造相关问题进行规范，但根据对金水区城中村改造的调查，金水区有13个项目，已开工7个行政村，有合法手续的只有3个，而实际开工项目数量还有待进一步调查。由于大多数村是在政府的支持下拆迁改造开工，但至今没有合法的审批手续，主要原因是原来市政府下发的一系列城中村改造文件，大多都标有试行，各职能部门基本上都无具体标准执行，因为没有系列的细则和条件，无法真正开展工作。建议成立市区两级政府联合办公的审批班子，依据103号文件，简化规划审批程序，缩短审批时间，加快改造步伐。

3、容积率问题

由于规划局依照规划法审批，不能因地制宜，容积率限制在2.5―3，所以使前期规划手续都没有能解决。2007年6月12号103号文件以前，除关虎屯、燕庄、西史赵有政府特批外，大多城中村因拆迁面积大，建筑面积小，规划局审批容积率控制在2.5―3，使开发面积和拆迁面积不能成正比而停止，相当一部份城中村手续未能审批到位而变成违法建设。2007年6月12日，市政府103号文件解决了城中村改造的容积率问题，但在执行103号文件同时，建议规划局依照城中村历史遗留的容积率现状，依地据实审批，在容积率问题上，2007年6月12日市政府出台103号文件后，市规划局应按照市政府拆迁1：2的容积率调整方案，对2007年6月12日前已开工和未开工的城中村尽快补批或审批规划用地手续。由于容积率问题造成规划前期不能审批，也不应再追究开发商的责任，应尽快完善规划审批手续。拆迁牵扯千家万户老百姓的利益，牵扯安置稳定问题，建议规划审批时据实放宽，使拆迁顺利，社会稳定，改造加快。

4、目前城中村土地招、拍、挂问题

103号文件下发后停止了城中村土地协议出让，但像白庙已开工至3层，规划局已核发了规划详规，可没有解决规划用地问题、建筑许可证等问题，该工程属政府协助招商，已开工建设，现在根据103号文件要重新招标挂牌，开发商前期投入如何解决。姚寨村在区政府的组织下，金城房地产已投巨资进行了拆迁，因招拍挂停止了审批，仅过渡费每天就13万元，开发商为此付出了沉重的代价；二七区的焦家门村改造项目，前期更是投入了大量人力、物力、财力进行拆迁、改造、建设；中原区岗坡村、三官庙村、陈五寨村也是在各级政府的支持下拆迁改造，开发商同样已经投入巨额资金，这些情况各区都存在很多，他们都期待着政府能妥善解决。建议：按照103号文件精神，城中村改造拆迁后的土地进入招拍挂程序，应有个时间限制，2007年6月12日103号文件下达前，已经政府批准并组织拆迁的城中村，因开发商前期投入大量资金，无法退出建设，市政府应批准仍按原合同执行，以协议出让形式解决遗留问题。2007年6月12日103号文件以后的城中村改造，建议在拆迁前都应制定方案，施行毛地招、拍、挂，避免拆迁后再招、拍、挂出现的经济纠纷后遗症。

5、拆迁安置问题

根据目前城中村安置办法，虽有政府出台的文件和拆迁条例，但大多是三层以下拆一还一，三层以上无证面积拆三还一，拆四还一，甚至拆5还一。我市三官庙村为了鼓励村民不盲目建房，三层以下未建房屋按每层130?O补到三层，每平方米村民出350元，这节省了国家资源，避免了重建和二次拆迁，拆迁中大部份村民都能按城中村改造的具体补偿标准给予配合。但仍有部分无理取闹、索取超额补偿的“钉子户”。建议政府对超标准索取利益的钉子户、上访户，不能一味手软，一味姑息。政府应采取安抚、疏导教育和法律制裁相结合的政策，督促相关执法部门依法执行，不能完全退让和妥协，如此只会助长歪风愈演愈烈。

6、土地出让金问题

城中村改造土地评估，过去每亩地出让金15万元，城中村改造按103号文件区政府收取，依照评估价交15%比去年每亩15万元还要多，全额上交返还区财政作为基础设施投入；但能否有法律法规上的保证，保证返还给开发商，使用到基础设施上。根据103号文件规定，土地出让金入库，区财政预留30%，待土地顺利交付后退给开发商，并从中提取5%作廉租房备用金，同时按国家规定上交部份应为开发商占用土地，但是混合分房，土地无法划清界线的，建议混合分房以建筑面积划分土地亩数上交。开发商担心的返还用于基础设施部分能否按政府文件给予落实，城中村改造土地出让金的评估起点应参照去年每亩地15万元计算，如果按今年实行的评估办法，每亩出让金从100――400万元，不能体现出让金的优惠政策，土地出让金应该扣除15%农业发展基金和廉租房5％后随征随返。

7、一村一制问题。

城中村改造一村一制是政府提出的比较切合实际的解决问题的办法，但是因容积率限制问题，片面的鼓励一些开发商去寻求有空余或更多空余土地的城中村去搞开发建设，这样使一些没有多余空地的城中村就会被搁浅，有多余土地的城中村走向前列。而高集中自身容积率达到4―5的城中村，因日照、消防限制，则停滞不前。建议：对高集中自身容积率达到4―5的城中村，因日照、消防限制，政府应调整捆绑式的跨村联合开发，不能丢下他们不管。城中村拆迁安置，市政府提出一村一制很有科学性，三层以下有合法证件的面积拆一还一，三层以上无证面积拆三或四还一。房屋建成后，房管局是依照双方协议办理村民安置房的产权证，还是按照合法证件办理产权证，对无证房应依照什么标准办理产权证，政府也应有明文批示。

8、政府满意、村民满意、开发商三满意问题

建议：为促使三方满意，各区政府应像金水区委、区政府一样，领导集体上阵，组织拆迁，就地办公、解决拆迁改造安置中的问题，从拆迁建设到安置到位，身先士卒，使环境彻底改善，经济进一步增长，从而达到政府、村民、开发商三满意。

9、商业地产的审批问题

规划审批是百年大计，在城中村改造中，对区域定位多考虑商业地产的审批，对城中村地理位置定位为住宅区和商住区，这尤为重要。强调可持续性经济收益比地产一次性收益意义重大，重视百年利益和子孙利益, 发展可持续性经济，就应当重视商业地产带的审批。建议市区两级政府和规划部门对商业地产规划要予以重视，不能忽略城中村改造中的商业规划，这也是城市规划审批部门需要重视的环节。

10、小产权房问题

经市区两级政府批准的城中村改造项目和已取得规划局修建性详规并已开工的城中村项目，应与个别村自发违章兴建的小产权房区别开来。因为已经批准的城中村改造项目，虽然手续还不完善，但这是在政府引导下组织拆迁建设的。小产权房是村委在利益杠杆支撑下自发违章建设的，不能把城中村改造手续尚不完善的工程和小产权房等同起来予以处罚，这样会引发矛盾，打击城中村改造的积极性，同时也会失信于民。建议：特殊情况，特殊对待；执法部门应查清原因，区别对待，不能采取一刀切的政策，都予以处罚。

11、小户型审批问题

城中村改造和国六条制约问题：市规划局已向省建设厅提出城中村改造应不受国六条小户型制约，因拆迁安置房不同于商品房，村民拆迁时有选择房屋面积的权利。对开发商开发的商品房也应放宽小户型审批的政策，因为城中村改造只有提升房屋高度，才能达到对安置拆迁户和开发商的利益的均衡，高层建筑的公摊系数在1：0.27――0.3，多层公摊系数每平米在1：0.08到1：0.01，高层住宅每100平方米由于公摊系数高，实际使用面积要比多层少，100平方米少12.7到13平方米。国六条在制定小户型时，疏忽了高层住宅和多层住宅小户型限制在70%时，因公摊系数的不平衡，倒置了实住率的偏高和偏低问题，不利于市场销售。建议：城中村改造在小户型审批上应平衡高层和多层分摊系数的均衡，以解决实际使用面积问题，结合实际放宽审批政策，促使城中村改造更快、更好的进行。

12、关于城中村改造的执法问题

截止目前，郑州市96个行政村，164个自然村的城中村改造，在两级政府组织下，有相当一部分行政村开始拆迁改造。但市执法局、市建委执法队都不同程度的给予处罚，限令停工，这种情况不同程度的阻碍了对城中村改造进度并在实际上影响了开发商的积极性，使投资商、村委、村民对政府的政策持怀疑态度。建议：市执法局、市建委执法队执法时应多了解城中村实际情况和有关手续办理进度，拆迁实施办法应多学习和参照金水区政府的工作方法，领导亲自挂帅，研究解决办法，不能简单、粗暴罚款停工，应制定方案分工包干，依三满意为出发点作好工作，拆的快，动作大，无乱子。

13、高压线入地问题

目前郑州市旧城区城中村有相当一部分土地在高压线下，按规定高压线下不能建房，因土地紧缺，高压线下村民都已建满了住宅、小作坊、小厂矿企业，这些违规建设每遇到雷电，都会直接危及人们生命财产安全。建议市政府成立领导班子，组织实施，充分利用高压占地，既增加了税收，又改变了城市环境，消除了高压线下雷电隐患。由于供电部门的行业垂直管理，建议政府出面，落实高压线入地，从根本上解决问题，使土地真正合理利用，同时使城中村改造顺利发展。

14、关于减免费用问题

对纳入政府计划改造的城中村，免交11项规费，服务性收费减半征收，这些减半收费的范围应该细化。既然属政府职能部门所收规费全免，建议凡属政府职能部门专设的下属服务型审批收费统属服务型收费，必须按减半征收落实到位。

15、关于居民住宅用水污染的问题

郑州市从80年代后至今住宅供水使用地下室设蓄水池，楼顶设高水箱，由于存在预存水问题，自来水在蓄水池内或高水箱内和二次机械加压存在污油渍污染水质，到居民用水时，水的质量已发生质变，影响居民饮用。建议政府在旧城改造中，新农村建设中，城中村改造中革新使用山东三利二次供水无负压无污染新技术。

16、关于外墙保温安全性问题

根据建设部推广使用外墙保温技术问题，近年来由于无规范性使用材料，导致外贴砖，从高层脱落，多发伤人事故；而使用外墙涂料价格不低，且极易脱色。外墙面的装饰又直接影响城市风貌，建议市政府、城建管理部门推广使用外墙保温砂浆。外墙粘贴瓷砖，少用或不用外墙涂料，作为楼外墙装饰材料，推广使用外墙保温砂浆，防止了使用塑料薄膜脱落和涂料脱色的隐患，不但保证了室内温度，同时对城市环境外貌起到了一定的美化作用。

17、城中村改造二次供水供气供暖供电问题

根据目前城中村改造实施办法，对村民已交纳过供电贴助，供水资源开发费和天然气初装费、暖气集资费的村民，在城中村改造中，原使用的水表、电表、气表、在新安置的房屋中可重复使用，不能让村民二次缴纳费用，避免村民有不满情绪，引发不稳定因素。建议：对重新安置房屋村民的套数，按郑州市人民政府103号文件减半征收费用，对开发商在城中村改造中按市政府103文件中1：2房屋面积内的供水、供电、供气、供暖所交纳的费用减半征收。

城中村改造是件伟大的造城运动，拆迁建设具有相当大的难度和时间跨度。市政府成立的城中村改造指挥部应切实全面展开工作，认真设置办公机制，将管理纳入政府目标管理体系，依照相关城中村改造政策，给投资商创建一个良好的投资环境。前期政府让利于开发商，为其创造投资环境，后期则改善了城市居民的居住环境，促进了城中村改制工作，对发展经济、增加税收、改变郑州市城市环境起着积极的推动作用。

城中村改造项目建议书 第6篇

项目建议书

一、【项目名称】富平县_______城中村改造项目

二、【项目承办单位】_______房地产开发有限公司

三、【项目地址】项目拟建地点位于：富平县城_______，西临_______,南临_______,东临_______,北临_______。

四、【承办单位概况】_______房地产开发有限公司，是经__________（）___号文件批准于___年___月成立的___公司，隶属于___，注册资金人民币___万元，经营房地产开发和旧城改造项目。公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备，下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。公司总部共有职工___人，其中具有大专以上学历的___人，具有中、高级专业技术职称的___人，对房地产开发管理具有丰富的经验。公司开发的项目有：______，于___年开发的___小区，位于______，占地___亩，总建筑面积___万平方米，是“老百姓买的起的好房子”。______，于___年由我公司与___公司合作开发的多层住宅，位于_________，占地___亩，总建筑面积___万平方米，是附近企业“上班族理想的居住地”。______，于___年开工建设的高层住宅，位于______，占地___亩，总建筑面积___万平方米，是“为国家公务员精心打造的官邸”„„

五、【项目定位以及建设条件】

1、项目定位：

富平县是渭南市西部的区域中心城市，位于关中经济区的辐射地带，处于西安地区的边缘。南部与西安市阎良区接壤，北依铜川，位于煤炭城市韩城的西南侧，处于西安、铜川、咸阳、渭南四市通衢的位置。山、水、皆俱，历史与生态资源十分丰富。

近年来，富平县社会经济发展迅速，区域综合实力已迈入省市先进区（县）行列，城市空间也在快速拓展，城市建设迎来全新的发展机遇。目前，富平房地产市场发展如火如荼，城中村改造相对滞后，随着《富平县城市总体规划（2011-2030）》的实施，为适应现代化城市建设要求，打造“城市核心、区域地标、宜居新低、绿意富平”城市居住环境发展新格局，城中村改造势在必行。

2、项目建设条件：

富平县位于陕西省关中平原中北部，面积1242平方公里，总人口81万，是陕西省第一人口大县；是全国商品粮生产基地县、全国“奶山羊之乡”、著名的“中国柿乡”；是中国西部最大的早中熟苹果生产基地和酥梨、蔬菜、花椒、秦川牛、笼养鸡、生猪生产基地县。

富平区位优越，交通便捷。地处陕西省“关中—天水经济区”的东翼，是关中通往陕北的要冲，是连接渭北东西的枢纽。县城位于西安、咸阳、渭南和铜川四个大中城市的交汇位置，距省会西安和咸阳国际机场各60公里，距中国飞机城——西安阎良仅12公里。境内有京昆、包茂两条高速公路；106、208两条省道；咸铜、西韩、梅

七、西延四条铁路穿境而过。而今西安—富平城际铁路建设项目已经启动，融入西安都市圈步伐正在加速。

富平县城中村改造项目位于县城中心区，属县城黄金地段，地理位置优越，周边为县城主干街道，加之县城建设力度不断加大，为适应现代化城市建设要求，“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。城中村改造势在必行，同时极具商业及开发价值。

六、【建设规模】

依据省市关于加快城中村改造建设的通知, 结合富平城市总体规划原则,根据当地实际,以人为本,合理利用土地,创造舒适、安宁、环境秀美、健康、经济适用的住宅小区。

富平县_______城中村改造项目，规划总占地______亩,总建筑面积______万平方米,建有高层住宅、学校、托幼、活动中心、商业网点、网球场、篮球场、羽毛球馆等健身设施及公建配套设施。

七、【建设内容】

1、建设内容包括住宅楼和公建工程。总建筑面积___㎡，其中住宅___栋，建筑面积___㎡；公建面积___㎡，包括物业管理中心、文化活动中心、商业服务、托幼、公厕、变电站、泵房、热交换站、垃圾转运站、小学等。

2、户型设计：根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层的需求。本小区以产品质精品舒适和经济为设计的主要指导思想，户型多样化，二室二厅、三室二厅、为主的组合体。

3、居住户数：___户；居住人口：___人；建筑密度：___；化率：___%；容积率：___。（积率= 地上总建筑面积÷ 规划用地面积）

八、【总投资及资金筹措】

本项目计划_____万元，其中建筑工程费_____万元，设备费_____万元，设备安装费_____万元，其他费_____万元，预备费_____万元，建设期贷款利息_____元。

本项目资金筹措为全部自筹，资金来源为本项目向银行贷款，年利率__%。

九、【社会效益】

一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。

二是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。

三是集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高村民经济收入。

四是深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决村民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。

五是有利于建设城市新社区。城中村改造与开发，由“分散”走向集中，促进人居向社区集中、要素向产业集中。

六是保证新的管理体制快速跟进，推动“村落变成社区”，使郊区农村融入城市发展之中，“农民真正变成市民”。

七是促进各项政策和配套服务到位，即在就业、就医、就学、社会保障和社会管理，及道路、燃气、电力、环卫等基础设施与城市配套共享，学校、医院、文化等公共服务体系完善健全，实现城乡全面对接。

八是有利于培育现代新市民，提高社区新市民的公民道德、法律法规、城市管理、健康生活等方面知识的普及性的教育。

九是提升城中村新市民的思想道德水平，增强市民意识、城市意识、环境意识和文明意识，倡导社会新风尚。围绕建设文明社区的目标，加快城中村改造与开发，能够切实加强基层精神文明建设，民主法制建设和社会管理工作，构筑起与城市社区相适应的科学、民主、健康、向上的社会新风尚。