地产开发税收筹划

地产开发税收筹划（精选8篇）

地产开发税收筹划 第1篇

房地产开发企业税收筹划研究

摘要

房地产开发企业普遍反映其所承受的税收负担相当沉重,而进行税收筹划是减轻税负的有效手段之一。房地产开发企业涉及的税种及相关产业众多,税收政策也相对复杂，在此背景下，研究税收政策背后存在的税收筹划，利用税收优惠政策进行具体的筹划操作就很有现实意义。

一、绪论

由于房地产开发企业的开发产品具有单位价值高、建设周期长、负债比例大、资金回笼速度慢等特点,再加上融资难,房地产开发企业的资金链相对于其他行业来说会更加紧张。但目前房地产税制设计不够合理,大部分税种都集中在流转环节,并且多以预缴的形式提前征收,再加上高额的土地出让金和各种名目的费用,使房地产开发企业面临巨大的经营压力。因此,进行税收筹划,减少税收成本,有利于提高企业的竞争力。

二、房地产开发企业涉税情况

房地产行业涉及到的主要税种有十种之多,除企业所得税、营业税、土地增值税三大税种以外还包括了房产税、城镇土地使用税、契税、印花税、耕地占用税、城市维护建设税。以上税种主分布在房地产开发建设、转让处置以及持有使用三大环节当中。

1.发建设环节

房地产开发企业的拿地方式主要有两种:以招拍挂方式从一级市场取

得与在二级市场上国有土地使用权转让取得。在一级市场以出让方式承受土地的,房地产开发企业需要支付土地出让金、契税、印花税;在二级流通市场以转让方式承受土地的,则需要支付土地价款、契税、印花税。如果项目牵涉到拆迁的情况,开发商还需要支付拆迁安置补偿费;如果占用耕地建房,还需要缴纳耕地占用税。在整个开发过程中,还涉及到市政基础设施建设费、异地绿化建设费、规划设计费、人防异地建设费等上百种费用的支出。由于流转税属于间接税,因此房地产企业的开发成本中还包括了负担项目开发时应由施工单位缴纳的营业税、城建税及附加。除此之外,开发商签订合同需要上缴印花税以及在项目开发过程中因占用土地而需支付的城镇土地使用税。2转让处置环节

进入开发产品的销售阶段后,房地产开发企业涉及到的主要税种为:“销售不动产”营业税、土地增值税、企业所得税,但其中的流转税及其他费用都通过销售价格转嫁给了消费者。购房者则需在承受房产时缴纳契税、印花税。当买房者将己购商品房在存量房市场上再次出售时,也需要负担营业税、所得税、土地增值税的税收成本。

3.持有使用环节

房地产开发企业如果将开发产品转为固定资产自用,或者购房者出于经营目的,在购买商品房之后用于从事营利性活动,那么每年需要缴纳房产税和城镇土地使用税。但由于其税负较轻,对房产持有者的行为影响不大。另外,如果房屋处于闲置状态是不需要负担任何税收的。总之,在我国,购房者在购入商品房后,无论房地产市场是兴是衰，其缴

纳的税费将不受房地产价值的影响。

三、房地产开发企业税收筹划

企业开展税收筹划是在现有税收政策的明文规定范围内尽可能地寻找出可以进行节税安排的空间,同时需要结合企业自身所具备的各项条件以及生产经营能力、财务资金状况、会计核算规范程度,在具备可行性的前提下对既定生产管理方式的合理改变能够使企业的税收负担下降。以下介绍的是几个常用的筹划方法：1.组织形式选择筹划方法，不同的企业组织形式所涉及的税种也有很大得差异；2.税收优惠筹划方法，企业在充分掌握其所涉及的国内外有关税收的法律法规及优惠政策的前提下,利用己有的条件或者创造条件来享受税收优惠；3.递延纳税筹划方法，纳税人通过对经济业务的适当安排将纳税期限往后推迟,从而在一定时间内占用资金的货币时间价值,4.临界点筹划方法，在税法的规定中,由于累进税率跳跃点、起征点、扣除限额等临界点的存在,在不同级次税率附近往往会出现由量变到质变的飞跃,一旦达到这些临界值,就会引起适用税率的大幅降低,甚至能够享受到税收优惠政策。

地产开发税收筹划 第2篇

一、检查内容

应税收入、开发成本、期间费用、销售成本、其他应税项目及代扣代缴税金情况。

二、检查方法

（一）检查开发项目及开发量

结合实际从下列三个环节中选择突破口进行检查。

1、从立项环节入手，到发展改革计划委员会调查房地产开发企业批准立项的全部开发项目及其开发量。

2、从开发环节入手，通过对开发项目主体工程预（决）算建筑面积的审核，掌握开发企业竣工和在建的开发项目及其开发量。

3、从竣工环节入手，通过建筑质检部门了解开发产品竣工验收的建筑面积，责令房开企业提供测绘报告，核实开发企业竣工项目的开发量－－“库存商品（或开发产品）”。

（二）检查销售量

1、检查售房发票（或售房小票），与测绘报告和销售台账相核对，确定销售量。必要时，进行实地盘点。

2、通过实地入户查看电表消耗量等勘验手段，检查自用、无偿转让、出租商品房（车库）是否按规定纳税。

（三）检查应税收入

1、将开发项目的开发产品进行分类，通过同类同一区位开发产品的单位售价和该类该区位已售开发产品数量，对“主营业务收入（经营收入）”金额进行匡算，结合“预收账款（预收房款）”评价开发企业申报计税营业额的真实性，从中发现少记应税收入的迹象。

2、通过核对售房合同约定的收款方式，检查企业预收房款是否全额入账，缴纳营业税；采取预售方式销售开发产品的，预售收入是否按规定预缴企业所得税。

3、检查往来账，看是否将应税收入挂往来，少缴营业税和企业所得税。

4、检查开发成本、期间费用等明细账的借方红字或贷方发生额，看是否将出租存量商品房收入、售房余款。非货币化动迁补交楼层差价及超面积房款冲减开发成本或期间费用而不进收入，少缴营业税。

5、对管理费用借方红字和贷方发生额进行核实，看是否将收入冲抵费用，少缴营业税。

6、检查售房合同、售房发票和销售台账中开发产品的实际售价，对价格明显偏低又无正当理由、无偿转让商品房的销售，依照《中华人民共和国营业税暂行条例》实施

细则第十五条规定核定营业额。

7、通过“库存商品（开发产品）”明细账的贷方发生额，检查有无将以房抵偿工程款、借款本息等非货币性交易直接冲减库存商品（开发产品）的情况，少缴营业税、企业所得税；检查自用商品房，看是否视同销售缴纳企业所得税。

8、通过开发立项，检查转让土地使用权或在产品，看是否缴纳营业税、土地增值税。

（四）检查开发成本

1、结合检查建安企业取得的线索，根据各项施工工程承包合同、工程预（决）算，对前期工程费、土建工程费、基础设施费、公共设施配套费及开发间接费进行审查，核实施工费用的真实性，看是否虚列开发成本。

2、通过各工程承包企业的“任务单”、“施工计划”等原始生产记录，确定具体开发项目。对归集和分配“生产成本（开发成本）„明细账的各项直接费用逐笔进行审核，根据资金往来及结算凭证，对各项施工费用进行核对，检查施工费用的真实性，看是否虚列开发成本。

3、采用上述检查方法，检查建造自用房产、周转用房等资本性支出、临时设施支出等，看是否计入当期竣工产品的开发成本。

4、通过国土资源部门了解批准用地情况，检查土地出让金是否真实；通过建设局动迁办调查拆迁补偿标准，到建行调查货币动迁费支付情况，检查动迁成本是否真实。必要时，核对动迁协议或调查被动迁对象，检查动迁成本是否真实。

5、按开发项目检查开发成本的属期，看是否存在违背责权发生制原则、相关性原则和配比原则，混淆开发项目、跨期列支开发费用，人为调节利润的问题。

6、检查开发成本明细，看是否存在与本企业生产经营无关的支出。

（五）检查开发期间费用

1、通过管理人员工资表，检查支付工资是否超过计税工资标准。

2、对支出的大额管理费用，要鉴定发票真伪，核实发票的开具时间、经济内容，检查支出是否真实，是否属于当年的费用支出。

3、调查开发项目的是否完工，检查是否将未完工期间的借款费用计入财务费用。

4、审核列支费用与开发项目的相关性，检查是否将与生产经营无关、或超标准列支的其他各项费用计入期间费用。

（六）检查销售成本

1、审核开发费用与开发项目的相关性及发生时间，检查是否未按属期结转销售成本，人为调节利润。

2、检查“销售成本”明细账借方发生额，对现金付款凭证重点审核，看是否在该环节直接虚增销售成本。

（七）检查其他应税项目

1、检查开发企业所属非独立核算的建筑施工单位，为本企业提供建筑劳务，在其销售开发产品时，看是否按规定缴纳建筑业营业税。否则，依照营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定其营业额，计算缴纳建筑业营业税。

2、检查提取的减值准备，看是否未进行纳税调整；检查折旧费、坏账准备，看是否超过规定标准提取；检查业务招待费、广告费、业务宣传费、工资及三项费用、上缴总机构管理费、佣金、利息、捐赠等项目，看是否超过规定标准列支。

3、检查“待摊费用”账户，看是否存在不配比摊销或超额摊销的问题。

4、检查“预提费用”账户，看是否存在超标准提取或已预提又重复列支费用的问题。

5、在上述检查的基础上，结合建安企业检查中提供的线索，按照有关规定检查土地增值税计算缴纳是否正确，看是否存在虚增开发成本，少缴土地增值税问题。

6、核对土地使用情况，检查是否按规定全额缴纳土地使用税；通过核对实有房产和车辆，检查房产税和车船使用税是否全额缴纳；通过核对开发施工、采购合同，检查印花税是否全额缴纳。

（八）检查代扣代缴税金情况

对从利润分配、盈余公积、资本公积中以现金或者股权形式进行股金分红或送红股，从应付福利费借方列支集体福利性、奖励性支出，结合应付工资，检查是否全额代扣代缴个人所得税。

三、有关要求

在检查过程中注意相关涉税线索的收集，为加强其他行业税收征管提供依据，为检查其他行业提供线索。

（一）通过对照与建筑安装企业的往来项目，收集建筑安装企业的信息（合同、发票、预算或决算数额、资金的去向、日期），为检查建筑安装企业提供线索。

（二）对取得的建材发票（单位名称、序号、品名、规格、金额、日期）列出清单，为检查建材企业提供线索。

（三）对取得的交通运输发票（单位名称、序号、项目、金额、日期）列出清单，作为对交通运输企业是否隐瞒收入、开具大头小尾发票和假发票的检查线索，为检查交通运输定额户是否超定额提供依据。

（四）对缴纳的各项行政收费、罚款情况（单位名称、工程项目、收费项目、金额、日期）列出清单，作为检查相关单位涉税行为的线索。

（五）将属于其他市（地）局管辖的建筑安装企业信息（合同、收入、税金等），通过局域网发至属地主管税务机关，并电话告知，为其他市（地）局加强税收征管提供依据，为行业税收检查提供线索。

房地产企业联合开发税收筹划 第3篇

房地产企业在飞速发展的社会主义市场经济大背景之下, 已经取得了不俗的成绩。但是, 随着全球经济一体化趋势越来越明显, 房地产企业的竞争也日益激烈。为了在激烈的市场竞争中取得一席之地, 作为投资额巨大的房地产企业来说, 其税收种类繁多, 缴纳比例较大, 可以说房地产企业的税收在其开发成本中占据较为重要的部分, 一旦掌握不好, 税收就会成为制约房地产企业生存与否的重要因素。而随着我国房地产企业的飞速发展, 国家也不断的出台了新的税法政策, 这使得房地产企业面临不小的挑战。房地产企业要想获得长期生存的土壤, 必须及时调控自己的税收筹划, 以应对不断更新的税法规定, 及时降低开发成本, 最大限度的获得利润, 根据企业自身的特点进行税收的筹划工作。本文将着力探讨如何在竞争日益激烈的背景下, 把房地产企业的税收进行很好的筹划, 引导房地产企业走上更广阔的发展天地, 适应社会主义市场经济发展的要求。

二、房地产企业加强税收筹划的必要性

一般来说, 税收筹划是指纳税人在当前税制允许的范围内, 合理规划安排自身的生产经营活动, 以期实现最大化的税后利益的一种合法的经济行为。纳税人这种优化选择税收义务, 是受到法律保护的, 是一种合理合法的避税, 减税和免税行为, 并不是非法的偷税漏税行为。因此, 房地产企业的税收筹划一定要坚持以守法合法为基本前提条件, 否则, 一旦筹划盲目化, 将会造成不必要的麻烦, 甚至是非法的结果, 从而造成不必要的损失。由此可见, 房地产企业要适应快速发展的社会经济, 必须加大投资, 加强税收筹划, 以应对不断下降的利润趋势, 才能最大限度的增加房地产企业利润。因而, 房地产企业有必要进行税收筹划, 才能有利于减轻房地产企业的税负, 增加房地产企业的成本优势, 降低税收成本, 不断提高企业的获利能力和投资回报率;房地产企业投资额巨大, 涉及的税收数额也相应的较多, 因此, 如果房地产企业进行合理的税收筹划, 可以不断增加自身的纳税意识, 实现合理合法的纳税风险最小化, 甚至实现涉税零风险, 不受到税收方面的任何处罚;房地产企业进行税收筹划, 才能改善现金流, 尽可能的减少税收支出, 提高财务管理的水平和会计核算工作的水准, 在较高素质税收筹划人员的运作之下, 才能为房地产企业提供较为真实可靠的财务信息。由上可见, 房地产企业的税收科目繁多, 数额巨大, 而短期内我国的税收体制不可能发生很大的变化来减轻房地产企业的税负负担。因而, 房地产企业必须自己加强自身的税收筹划工作, 来应对日益激烈的市场竞争。而且, 我国的房地产企业的相关税收政策法规还不够完善, 这为房地产企业进行法律范围内的税收筹划提供了有利条件。此外, 我国的房地产在最近10年发展的极为迅速, 各种相关税制也在加快完善, 这为房地产企业提供了依法治税的新环境, 房地产企业也必须不断适应新变化来加强自身的税收筹划。

三、切实加强房地产企业税收筹划的具体措施

对于房地产企业来说, 其生产的商品具有特殊性, 有其独特的经营特点, 即其开发经营具有一定的计划性和复杂性, 产品开发周期长, 投资数额大, 不确定因素较多, 导致其经营具有较大的风险。据调查, 我国的房地产企业平均税负高于国内的其他行业, 总体上的税负过于沉重。因而, 房地产企业必须尽快加强税收筹划工作, 对于房地产企业涉及的前期耕地占用税和契税, 开发销售阶段的营业税, 印花税, 土地使用税以及房产税等, 房地产企业必须合理规划, 依据税收调控理论, 税收价格理论以及企业契约理论, 充分关注房地产企业面临的潜在税收风险, 并对这些风险进行适当的管理, 确认和评估, 采取一定的经济手段和技术手段控制风险, 尽可能的规避和减少税收风险。这就要求房地产企业正确区分违法与合法的界限, 树立正确的税收筹划观, 随时修正和完善各项税收政策, 聘请税收筹划专家, 提高税收筹划的权威性、可靠性、科学性, 从而努力实现房地产企业利益的最大化。具体的措施包括如下几个方面:

(一) 房地产企业的税收筹划面临着法律风险, 政策风险, 财务风险以及行业风险。

这主要是因为房地产企业的税收筹划与项目执行过程之间存在较大的不确定性。因而, 房地产企业要做好税收筹划, 必须控制好和防范好税收筹划风险。这就要求房地产企业的经营决策层树立依法纳税的理念, 并在此前提之下不断完善会计核算工作;准确把握税法政策, 密切注视税法的变动;增强风险意识, 提升自身素质;加强与税务部门联系, 搞好税企关系, 顾全企业整体利益, 注重税收筹划方案的综合性。如果房地产企业做好税收筹划, 将有效减少开支, 增加企业收入, 规范企业的管理体制, 还能给国家带来合理合法的财政收入。

(二) 房地产企业的税收筹划要考虑到项目施工的各个

不同阶段, 即项目立项, 项目建设以及项目销售过程中的税收筹划。在项目立项的时候, 房地产企业应该尽可能的选择合适的建房方式, 通过代建或者合建来灵活筹划房地产税收任务, 这样, 可以从某种程度上为企业自身提供更多的税收筹划空间。当然, 在具体筹划过程中, 房地产企业切不可盲目行事, 必须结合自身的实际情况来实施。当项目进行到具体建设过程的时候, 房地产企业要努力增加自身的扣除项目, 可以享受政策允许范围内的免税待遇。房地产企业还可以筹划相关的借款利息来减轻自身的税负。然后, 到了项目的销售过程, 房地产企业应该基于国家政策允许的范围之内, 来选择合适的销售方式, 从而合法合理的减少税负。此外, 房地产企业还可以根据自身的实际情况, 来用好用足现行的税收优惠政策, 利用纳税临界点来避免承担较重的税负。诚然, 房地产企业在进行税收筹划的时候, 必须注意到:自身的法律意识必须加强, 要对纳税筹划进行规范性和全面性的筹划, 而且要使筹划有个整体的思路和方案, 注重筹划的前瞻性目标。

(三) 房地产企业涉及的税种众多。

包括了土地增值税、房产税、所得税、营业税等, 针对这些种类繁多的税收品种, 房地产企业应该充分认识到自身的行业特点, 结合普通的税收筹划方法来进行税收筹划。比如说, 房地产企业可以组织公司形式来增加销售环节, 从而降低降低增值率和土地增值税的适用税率。此外, 房地产企业开发的商品, 并不是全部销售的, 也有一部分是自用或者出租的, 对这部分产品来说, 房地产企业应该对租金收入进行税收筹划, 可以有效降低税收支出成本。因而, 房地产企业应该从技术的角度来考虑税收筹划工作, 尽量选择税收优惠多, 税负伸缩弹性大的税种作为切入点, 加大节税空间, 有效利用优惠政策减少税收支出。房地产企业还应该通过使用分割或者合并技术来合理筹划征税范围、计税依据、计征方式等涉税变量因素, 才能实现房地产企业八大涉税品种的减负任务。

四、结语

鉴于房地产企业产品开发的特殊性以及当前激烈的市场竞争, 房地产企业为了获得较好的发展空间, 赢取较好的开发利润, 必须把税收筹划作为一项重要的工作来做, 既考虑到自身资金量大, 周期长的特点, 还要考虑到国家税法政策的不断完善和更新, 认真研究并分析房地产企业遇到的税收风险, 尽量减少或者规避税收风险到法律允许的范围内的最小值, 从而在合理合法的条件之下谋求最大限度的经济利益, 让房地产企业在尊重国家法律的前提之下, 通过聘用具有扎实税法基本功的税收筹划人员来立足于全局, 抓住小处来实现房地产企业的全面性发展, 提高企业的管理水平, 把房地产企业的资源进行最优化配置, 从而为房地产企业的长远发展打下坚实的基础。

参考文献

[1].华桂峰.税收筹划理论与实务的剖析[J].金融经济, 2010

地产开发税收筹划 第4篇

地产开发税收筹划 第5篇

超过十万平方米，商品房价格也达到800元/m2的均价。

一、目前房地产开发企业的现状

XX县XXX城区目前的房地产企业较多，按成立时间和组成的方式主要有以下几种情况：

1、2002年元月1号之前成立的房地产开发企业，其所得税的征管由地税局负责，主要有：XX县鑫田房地产开发有限公司、XX县经济开发有限公司等。

2、2002年元月1号之前已经存在，元月1号以后变更部分登记项目又在工商部门重新注册的户子有：XX冠华房地产开发有限公司、XX县房地产开发有限公司。

3、因不具备登记条件或因开发的规模不大，每年只交纳一定的管理费，成立挂靠公司：XX县房地产开发有限公司下就有8个挂靠的开发子公司。

4、2002年元月1号以后新注册成立的公司有：XX县第九房地产开发有限公司、湖南瑞鸿置业有限公司、XX市三维房地产开发公司、XX国富房地产开发有限公司、XX国发房地产开发有限公司。

5、跨地域进行房产开发，由地税监管的公司有：XX大同房地产开发公司XX县项目部、XX市宏通房产开发有限公司、株洲建锋房地产开发有限公司XXXXX分公司。

根据调查2002年元月1号以后在XX县工商行政管理局新登记注册的房地产开发企业有8户，其中有2户是原业已经存在，只是进行部分变更的企业，而纳入到国税部门管理，并办理了税务登记证的只有4户，即：XX县第九房地产开发有限公司、湖南瑞鸿置业有限公司、XXX市三维房地产开发有限公司、XXX国富房地产开发有限公司。

二、房地产开发企业在税收管理上存在的问题：

根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，2004年和2005年连续2年，房地产开发企业都被列入重点检查行业，从检查情况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题：

1、众多的房地产开发企业都知道要及时办理营业执照和地税登记证，却不知道2002年1月1日以后新成立的公司其所得税由国税部门征管，同时要到国税部门办理税务登记证，要按季申报和预缴企业所得税，所有在XXX城区进行房地产开发的企业中，只有三维房地产开发有限公司主动到当地国税部门办理税务登记证，其他企业都是在税源管理科的督促下才到国税部门办理税务登记证的。

2、不设置帐务，特别是挂靠企业。因为成立的房地产开发企业大部分都是私营经济性质，有的根本没有设置帐务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售（预售）时才临时安排开票的收款人员，致使税务机关无帐可查。

3、虽设置了帐务，但不齐全，也不规范。有一部分房地产开发企业，虽然设置了帐务，但科目不全，核算不准确，会计人员多是家庭成员，财务会计水平较低，基本上只将销售（预售）收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进行核算，致使所得税检查无从入手。

4、帐务处理上极不规范，存在着许多漏洞，有的房产开发企业财务上取得的凭据五花八门，其中以白条居多，有的开发商相互之间进行的土地转让，上百万元的奖金付出就是一纸协议作为凭证，有的几万元的报批手续费开支就凭经理的一张便条列支……等等，不胜枚举。

三、针对房产开发企业中存在的问题，作为国税主管机关，应该做到三个加强：

1、加强税法宣传的力度，让税法宣传不留死角。

作为国税机关，在切实履行征、管、查等各项职能外，搞好税法宣传也是重要的一个方面，每年的4月是税法宣传月，已经连续进行了年，取得了良好的效果，但税收政策的调整具有不确定性，及时宣传和有针对性的宣传就很有必要了，据笔者调查，众多的房地产开发企业并不知晓在2002年1月1日以后注册成立的，其所得税由国税部门进行征管，这就说明了我们的管理部门管理还没有充分到位，税法宣传留有死角。

2、加强房地产开[好范文-,找范文请到]发企业的财务辅导，使其准确核算申报缴税。

国税部门应对所辖的房地产开发企业的财务人员进行专项辅导，切实要求严格财务制度，合理合法取得原始凭证，准确核算企业的成本、利润，按要求申报和缴纳税款。

房地产开发企业营业税的纳税筹划 第6篇

现行的营业税基本规范是1994年1月1日施行的《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》。

一、工程承包方式的筹划

国税函(1995) 156号文规定:工程承包公司承包建筑安装工程业务,如果工程承包公司与建设单位签订建筑安装工程承包合同的,无论其是否参与施工,均按“建筑业”税目征收营业税,只是负责工程的组织协调业务的,按“服务业”税目征收营业税。

这就为工程承包公司进行纳税筹划提供了契机。

例:甲房地产开发企业有一工程需找施工单位承建,在乙工程承包公司的组织安排下,丙施工单位最后中标。

甲与丙签订承包合同,合同价款5000万元,另外甲还需支付乙50万元的劳务费。

则:乙公司应纳营业税额=50*5% -2.5万元;丙单位应纳营业税额=5000*3% -150万元,应纳营业税额合计152.5万元。

若进行纳税筹划,由甲与乙签订工程总包合同,合同金额为5050万元,然后乙与丙签订分包合同,合同金额为5000万元。

则:乙公司应纳营业税额一(5050-50000*3%=1.5万元;丙单位应纳营业税额=5000*3%=150万元,应纳营业税额合计151.5万元。

通过筹划,该项工程可节省1万元的营业税支出。

二、建筑安装工程营业额的筹划

《营业税暂行条例实施细则》第18条规定:“纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。

纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价格作为安装工程产值的,其营业额应包括设备的价款在内”。

国税发 16号文件对上述规定进行了修订:“通信线路工程和输送管道工程。

其他建筑安装工程的计税营业额,也不包括设备价款,具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举”。

房地产开发企业可依据国税发(2003 ) 16号文件将原本应纳入建筑安装工程的设备如电梯、供电、供水等从工程总价中剔除,直接与设备供应商签订采购合同,从而降低建筑安装工程营业额,减少了营业税的计税基数,免除了这部分工程造价的营业税负担。

三、兼营行为的筹划

税法规定,纳税人兼营不同税目应税行为的,应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额,然后按各自的适用税率计算应纳税额,未分别核算的,将从高适用税率计算应纳税额。

房地产开发企业在经营中可能涉及到的营业税税目主要有建筑业、服务业、销售不动产、转让无形资产、娱乐业等,这些税目的营业税率不尽相同,有高有低。

例如:开发企业在自主经营自己开发的商业地产项目时,可能会涉及旅店业、饮食业、歌舞厅、高尔夫球等不同的项目。

这里面有的属于服务业,其营业税税率为5%;有的属于娱乐业,其营业税税率最高达20% o税率上有如此大的差异,必然会造成税负上很大的`不同。

如果企业未能分别核算营业额,就应按税率最高的娱乐业核算营业税应纳税额。

因此,房地产开发企业需要于分清楚税法的这一规定,对兼营行为进行分别核算,以此避免从高适用税率,加重自身的税收负担。

四、委托建房模式下的纳税筹划

委托建房是指房地产开发企业受托代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。

由于委托建房不涉及房产、地产的产权转移问题,因而不涉及不动产转让环节的营业税、契税、土地增值税等。

因此,对于一些在开发之初便能确定最终用户的项目,房地产开发企业就完全可以采用委托建房模式进行纳税筹划,可以取得很好的节税效果。

例:A房地产开发公司取得一块土地,公允价值为万元,计划在这块土地上建造一幢商务大厦,并打算以7000万元的公允价值出售给投资商B公司。

该商务大厦的建筑安装成本为2400万元,土地增值税扣除项目为5000万元。

A公司正常开发销售纳税情况如下:

应纳建筑安装业营业税及附加=2400 X 3.3%=79.2万元

应纳销售不动产营业税及附加=7000X5.5%=385万元

增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值税适用税率为30%

应纳土地增值税一(7000-5000) X30%=600万元

A公司纳税总额为1064.2万元

B公司需缴纳契税=7000X4%=280万元

如果A, B公司在该项目开发之初经过协商,采取委托建房模式进行纳税筹划,具体操作:A房地产公司先将土地转让给B公司,协定转让价为2000万元,并以B公司名义办理各项报建手续。

然后,B公司与A房地产公司签订委托建房合同,支付委托建房手续费1600万元(该手续费应高于A公司正常开发利润),建筑安装成本仍为2400万元。

则A, B公司纳税情况如下:

(1)转让土地环节。

根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]016号)文规定:从1月1口起,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置成本后的余额作为营业额。

因此,A房地产公司将土地以2000万元价格转让给B公司,因差价为零,故不需要缴纳转让无形资产营业税及附加(注:财税[] 75号文规定对个人转让购买不足5年的住房全额征收营业税)。

转让土地未增值,也不需要缴纳土地增值税。

B公司受让土地使用权应缴纳契税80万元(2000X4% )

(2)项目建设环节。

B公司需承担建筑安装业营业税及附加79.2万元(2400X3.3%)

A公司应缴纳“服务业一代理业”营业税及附加88万元(2400X5.5% )

在委托建房模式下,A公司纳税总额为88万元,B公司纳税总额为159.2万元。

与A公司正常开发销售相比,A, B公司税收负担发生了巨大的变化。

参考文献:

[1]盖 地:企业税务筹划理论与实务.东北财经大学出版社..

地产开发税收筹划 第7篇

2012-07-17 18:00:39| 分类： 默认分类 | 标签：土地增值税筹划案例 肖太寿 |字号 订阅

某房地产开发有限责任公司土地增值税筹划案例分析

作者：财政部财政科学研究所博士后 肖太寿

（1）项目情况介绍

某房地产开发有限责任公司开发的第一期联体住宅楼项目，底层为商铺，面积6399.91平方米,商铺以上为普通标准住宅，面积为36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00；住宅32132825.90，已售面积：商铺945.03平方;住宅:16172.2平方。该住宅楼项目土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35566134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738，262.08元)45080755.45元，其他费用按比例扣除。营业税金及附加2148476.93元。请问应如何土地增值税筹划,使土地增值税最低？

（2）土地增值税计算分析

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。现将两种计算方法分别阐述如下。

方法一：按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税。

已售商铺和住宅分配的土地成本和开发成本：按照已售面积与可售面积的比例进行分配。已售面积与可售面积的比例为：

（945.03+16172.2）÷（6399.91+36736.45）=17117.23÷43136.36=39.68% 已售商铺和住宅分配的土地成本： 6538470.76×39.68%=2594465.2(元)。

已售商铺和住宅分配的开发成本： 45080755.45×39.68%=17888043.76(元)。

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝2594465.2＋17888043.76＋（2594465.2＋17888043.76）×10％＋（2594465.2＋17888043.76）×20％＋2148476.93＝28775738.58（元）。

增值额＝收入－扣除项目＝39063216.90－28775738.58＝10287478.32（元）。

增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝10287478.32÷28775738.58×100%＝35.8％。低于50%，适用30%的税率。

由于增值率超过20％，不能享受普通住宅免土地增值税的待遇，需要增加扣除成本，由于土地成本、建安成本、公共配套设施费用是刚性，增加可能性小或根本不可能增加，建议增加绿化费用和开发间接费用，使成本增加。假设增加绿化费用为A元，则一期项目的开发成本为45080755.45+A，分析如下： 已售商铺和住宅分配的开发成本为：

（45080755.45+A）×39.68%=17888043.76+0.3968A(元)=(17888043.76+0.4A)元。

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝2594465.2＋17888043.76+0.4A＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×10％＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×20％＋2148476.93＝(28775738.58+0.52A)（元）。

增值额＝收入－扣除项目＝39063216.90－28775738.58-0.52A＝(10287478.32-0.52A)（元）。

增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝(10287478.32-0.52A)÷(28775738.58+0.52A)×100%≤20％时，即A≥7263350.33元，低于50%，适用30%的税率。本项目的普通住宅可以享受免土地增值税的待遇。

假设本一期项目再增加绿化费用7263350.33元，则由于增值率未超过20％，因此16172.2平方米普通标准住宅免土地增值税。

商铺应纳的土地增值税＝(10287478.32-0.52A)×945.03÷（945.03+16172.2）×30％＝(10287478.32-0.52A)×0.06×30％=170389.3-0.00468 A=170389.3-0.00468×7263350.33(把A=7263350.33代入计算)=136397（元）。

方法二：先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。

普通标准住宅扣除项目: 2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）]×30%＋32132825.90×5.5% ＝2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945+[2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945]×30%＋32132825.90×5.5% =2451769.614+16904201.35+0.378A+(2451769.614+16904201.35+0.378A)×30%+1767305.42 =19355970.964+0.378A+5806791.29+0.1134A+1767305.42 =26930067.674+0.4914A(把A=7263350.33代入计算)=30499278.03（元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。

普通标准住宅增值额＝32132825.90－30499278.03＝1633547.87（元）。

普通标准住宅增值率=1633547.87÷30499278.03=5.4%＜20%,不缴纳土地增值税。

商铺扣除项目＝2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）]×30%＋6930391.00×5.5% =2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055+[2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055]×30%＋6930391.00×5.5% =142695.586+983842.41+0.022 A+(142695.586+983842.41+0.022 A)×30%＋6930391.00×5.5% =1126537.996+0.022 A+337961.4+0.0066 A+381171.505 =1845670.901+0.0286 A(把A=7263350.33代入计算)=2053402.72(元)。

商铺增值额＝6930391.00－2053402.72＝4876988.28（元）；

商铺增值率＝4876988.28÷2053402.72×100%＝237%，适用60%的税率。

商铺应纳土地增值税＝4876988.28×60%－2053402.72×35% ＝2926192.968-718690.952=2207502.02（元）。

由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为136397元，按第二种方法应纳土地增值税为2207502.02元。

到底应该选择方法一还是选择方法二呢？对于企业来讲，应该选择方法一可以使企业节省2071105.02元土地增值税（2207502.02元-136397元），对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。从现有的税法来看，方法一是正确的税务处理方式。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。第二种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。（3）基本判断

通过以上计算分析,可以作出如下基本判断：

第一，本案例第一期项目要享受普通住宅的土地增值税优惠政策，还得增加开发成本7263350.33元。而开发成本中包括五项：土地征用与拆迁补偿费用、前期工程费用、建安成本、基础设施费和公共配套设施费以及开发间接费用。在这五项成本中，只能在建安成本和开发间接费用这两项成本中增加成本，当然，贵公司提供的有关费用，特别是在“前期工程费用，基础设施费和公共配套设施费”的数据上可能存在不准确性，有增加的可能，但无论如何，当务之急是需要对一期项目要增加7263350.33元，如何增加呢？

第二，关于如何增加7263350.33元费用的问题，我建议以下方法供参考：

首先，可以考虑增加本期项目中的绿化费用7263350.33，由于本一期项目的土地面积是15516.68平方米（容积率为2.78），总建筑面积为43136.36平方米，如果要增加开发成本，可以每平方建筑面积增加开发成本7263350.33元÷43136.36平方米=168.4元。

其次，增加绿化费用400万元，在此基础上考虑今后未售出部分的上铺和住宅的价格进行调低，调到多少合适呢？测试如下：

假设未售的上铺和住宅的总收入为B元，由于该住宅楼项目总成本如下：土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35，566，134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738262.08元和新增加绿化费用4000000元)49080755.45元，49080755.45其他费用按比例扣除，营业税金及附加（2148476.93元+0.055B）元。已经实现的商铺和住宅的销售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00元；住宅32132825.90元，已售面积：商铺945.03平方;住宅:16172.2平方。则计算如下：

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝6538470.76＋49080755.45＋（6538470.76＋49080755.45）×10％＋（6538470.76＋49080755.45）×20％＋2148476.93+0.055B＝74453471.003＋0.055B（元）。

增值额＝收入－扣除项目＝39063216.90+B－74453471.003-0.055B＝0.945 B-35390254.103（元）。增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%≤20%。为了计算方便，假设(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%=20%。计算可得：

0.945B-35390254.103=14890694.2006+0.011 B,则 0.934B=50280948.3036 B=53833991.8(元)。

即20564.25平方×C+5454.88平方×D= B=53833991.8（假设未来对未售的住宅和商铺的单价分别为C元，D元）。

可以考虑商铺的单价定为4800元/平方，则20564.25平方×C+5454.88平方×4800= B=53833991.8.则C=1346元/平方。

浅析房地产开发企业的税收筹划 第8篇

一、房地产企业税收筹划的定义及必要性

税收筹划是指纳税人站在企业战略管理的高度, 在符合国家法律及税收法规的前提下, 选择涉税整体利益最大化的纳税方案, 处理经营、投资和理财活动的一种企业涉税管理活动。

房地产企业在开发过程中进行合理税收筹划的必要性有如下几点:

首先, 我国房地产业在开发诸环节均有涉税, 且涉及税种多, 主要包括营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、印花税等。其中, 营业税税率5%;土地增值税税率实行30%～60%的四级超率累进税率, 该税种几乎可以看作是房地产开发企业的专用税种;企业所得税税率25%。可见较之其他行业, 房地产业的税负是比较重的, 但同时, 房地产开发企业所涉税种几乎都有相关税收优惠政策, 企业可以通过合理有效的税收筹划, 降低企业税负, 改善企业现金流, 提高资金利用效率, 实现企业利润或现金流量最大化目标。其次, 通过对税收筹划的运用, 可以提高财会人员的业务水平, 规范企业财务管理, 从而增强企业竞争力。

二、房地产企业的税收筹划策略

笔者就针对房地产开发企业税负较重的营业税、土地增值税及企业所得税在实际操作层面上例举几项税收筹划方式进行浅析。

(一) 营业税方面

在目前激烈的市场竞争下, 房地产开发企业通常在项目开盘时采用多种形式的促销手段来吸引潜在购房者, 其中常用的就有购房时附加赠送商品、服务, 即捆绑式销售, 或者直接以折扣价销售房屋。现就以上两种促销方式对房地产企业营业税负的影响进行比较。方案一, 假设某房地产开发企业在开盘日的购房者均可获赠一台空调, 当日共送出空调总价值60万元;第二种方案是采取折扣价形式进行销售, 当日折扣价值也为60万元。对于方案一, 企业卖房时赠送的空调根据税法规定应视同销售缴纳增值税。假设房屋销售收入为6000万元, 应缴营业税为60005%=300万元, 赠送的空调按照3%征收率应缴增值税为603%=1.8万元, 两项合计301.8万元。同时, 房地产开发企业还要为获赠空调的个人代扣代缴个人所得税。对于第二种方案, 将赠送实物的价值直接作为折扣, 并以折扣后销售价格开具发票 (每单元价款与折扣额应在同一张发票上注明) , 现行税法规定, 可以按折扣后的金额缴交营业税。在销售房屋原价同为6000万元情况下, 应缴纳营业税为 (6000-60) 5%=297万元, 相比方案一节省营业税3万元, 并且不用缴纳该环节增值税1.8万元。

(二) 土地增值税方面

根据我国《土地增值税暂行条例》规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额20%的, 可以免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的, 应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅同时又进行其他房地产开发的, 应分别核算增值额, 不分别核算增值额或不能准确核算增值额的, 其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。根据以上要求, 对房地产开发企业在既有普通标准住宅建造又有中高档住宅或店面开发时, 应注意分开核算。此时, 纳税人在对普通标准住宅建设和出售进行税收筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内, 即使用临界点的税负效应进行税收筹划。在实际工作中可以通过模拟测试来计算项目增值率, 采用降低房价或增加扣除额以获得免税优惠。

假设某位于市区的房地产开发企业出售普通标准住宅取得销售收入5000万元, 扣除项目金额为3700万元 (未包括税金) 。营业税金及附加=50005% (1+7%+3%) =275万元 (不考虑地方教育费附加) , 扣除项目金额合计=3700+275=3975万元, 增值额=5000-3975=1025万元, 增值率=1025÷3975100%=25.79%, 适用30%的税率, 因此缴纳的土地增值税为102530%=307.5万元。通过上述计算可以看出, 普通标准住宅的增值率为25.79%, 超过20%, 需要缴纳土地增值税。有以下两种方法进行税收筹划:第一, 降低销售价格。降价销售虽然可以达到降低增值率的目的, 但同时也会导致销售收入的减少, 影响企业的利润。采用这种方法是否合理应通过比较所减少的收入和降低的税负金额来进行决策。假定其他条件不变, 设普通标准住宅的销售价格为X, 则:销售税金及附加=X5% (1+7%+3%) =0.055X, 扣除项目金额合计=3700+0.055X, 增值额=X- (3700+0.055X) =0.945 X-3700, 增值率= (0.945 X-3700) / (3700+0.055X) 100%。使增值率为20%解得X≈4754万元。与未进行税收筹划情况相比, 该种方法销售收入减少了246万元, 但由于可以享受免征增值税优惠政策, 少纳土地增值税307.5万元, 同时少纳营业税及附加13.53万元, 两者相比可为企业带来收益75.03万元。第二, 纳税人可以通过增加普通标准住宅的扣除项目金额来降低增值率, 以达到税收优惠标准。企业增加扣除项目金额的途径很多, 例如可以提升装修及基础设施标准来增加建安成本、基础设施费等。当然, 开发成本的列支不能够人为的虚列, 房地产开发企业应在实际发生的前提下合理的归集成本对象。在实际税收管征中, 有的税务机关已经出台相应的管理办法, 例如《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》 (闽地税发[2008]64号) 文件就有, “四项开发成本高于税务机关设定预警值, 又无正当理由的, 按预警值进行计算扣除”的规定, 因此, 房地产开发企业在成本列支和归集上要以适当的方式进行税收筹划。假定上例中其他条件不变, 设普通标准住宅的扣除项目成本为C, 则:扣除项目金额合计=C+275, 增值额=5000- (C+275) =4725-C, 增值率= (4725-C) / (C+275) 100%, 使增值率为20%解得解得C≈3891万元。此时普通标准住宅可以免征土地增值税307.5万元, 与增加开发成本191万元相比, 为企业增加收益116.5万元。

(三) 企业所得税方面

房地产属于资金密集型行业, 房地产开发企业常常在开发过程中采用不同的方式筹集资金。筹资方式和筹资渠道的不同所形成资金成本高低也不一样, 资金成本的高低将直接影响企业税负的轻重。因此在综合考虑资本结构和财务风险等情况下, 企业可以对筹资活动进行税收筹划, 以达到节税效果。现举例分析在集团关联方之间进行筹资的税收筹划。

企业为便于融资, 关联方之间时常发生借贷款业务。假定甲公司注册资本1000万元是A房地产公司的全资子公司, 甲公司于2011年初向A公司借款3000万元, 双方签订的借款协议中约定:借款期限一年, 年利率6% (同期同类银行贷款利率为6%) , 2011年12月31日一次性还本付息3180万元。所得税率25%, 不考虑营业税及附加税费等纳税调整因素。如未进行税收筹划, 根据《财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》 (财税[2008]121号) 文件相关规定, 甲企业向A公司借入资金不超过其注册资本2倍部分所产生的利息支出准于在企业所得税前扣除。因此甲公司2011年度“财务费用”账户所列支A公司利息支出180万元, 但允许税前扣除的利息为100026%=120万元, 应调增应纳税所得额60万元, 增加应纳税额15万元。本例对于集团而言, 属于内部交易, 既无收益又无损失, 但是集团不能做为企业所得税法规定的纳税主体。不过, 根据《国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知》 (国税发[2002]13号) 文件有关规定, 甲公司可以以“集团统借统还方式”进行筹资。如果甲公司和A公司的企业集团中有所属的财务公司, A公司可以将从金融机构取得的统借统还贷款通过集团财务公司分拨给甲公司, 甲公司与财务公司签订的统借统还贷款合同约定按支付金融机构的利息额付息。这样甲公司180万元的利息支出可税前扣除。

三、结论

综上所述, 在竞争日益激烈的市场环境下, 房地产开发企业通过合法、有效的税收筹划, 可以减轻企业税负, 增加企业的利润, 从而提高企业的竞争力, 使自身价值达到最大化, 促进企业良性发展。

摘要：在竞争日趋激烈的市场经济中, 税收作为企业成本之一被日益关注, 房地产开发企业越来越希望通过合法、有效的税收筹划使收益得到最大化。笔者就针对房地产开发企业负担较重的税种入手, 对缴纳营业税、土地增值税及企业所得税在实际操作层面的税收筹划方式进行分析, 将有助于企业合法、有效的降低税负。

关键词：税收筹划,视同销售,增值额,资金成本

参考文献

[1]刘月新.房地产税收筹划的探讨[J].财经界 (学术版) , 2009 (12)

[2]杨文国.房地产业财税操作与稽查实务[M].经济科学出版社, 2010