贷款流程样本范文

贷款流程样本范文（精选8篇）

贷款流程样本 第1篇

一． 实地查看企业，要求借款企业提供以下资料。

1． 企业营业执照正副本复印件；

2． 企业代码证正副本复印件；

3． 企业开户许可证复印件；

4． 企业税务登记证正副本复印件；

5． 企业贷款卡复印件；

6． 企业验资报告；

7． 企业公司章程；

8． 企业法人、股东及其夫妻身份证、结婚证复印件，企业会计身份证复印件；

9． 企业上两年年末报表，以及上年3、6、9月份报表，当年3、6、9及最近的一期报表；提供最近一期货币资金明细、应收账款明细、其他应收款明细、存货明细、固定资产明细、短期借款明细、应付票据明细、应付账款明细、其他应付款明细；同时要求提供上两年和最近一期的企业纳税申报，包括国税和地税；以及上两年和当年为止工人工资发放统计表和企业水电费使用统计表；

10．企业征信查询盖章及法人征信查询盖章；

11．如特殊行业还需特殊行业经营许可证；

12．企业借款购销合同；（往来合同也适当提供）

13．企业有无房产土地证，如有需提供原件，如抵押其他银行需提供复印件；

二．根据借款企业提供的资料进行分析。

1．企业营业执照是否过期

企业营业执照是否年检

企业营业执照是否为禁止行业，有无特殊行业经营许可证 企业注册资本与实收资本是否一致

企业注册法人代表是否为本公司股东，或为股东会指定法人

2．企业代码证是否过期

企业代码证是否年检

3．企业开户许可证是否有变更，法人代表是否与营业执照一致

4．企业税务登记证是否过期

5．企业贷款卡是否年检，可打企业征信查询

6．企业验资报告是否齐全

企业验资有无增资现象

企业验资有无逐步到位现象，是否有连续性

7．企业公司章程是否有变更

企业公司章程是否有工商变更通知书

企业公司章程股东签字样章是否齐全

企业公司章程应与验资报告金额一致

8．身份证是否有效、有无过期

结婚证是否有效、如单身有无离婚证及单身证明

9．报表的连续性、年初数与上年末是否一致

报表的资产方是否与负债加所有者权益一致

报表资产负债率高于70%不得贷款、原则上应控制在50%左右、注意企业的流动比率、速动比率、销售利润率的情况，可通过与企业老总和财务的攀谈中了解企业的生产周期、资金流动状况、销售状况与报表数据是否一致

短期借款和银票敞口合计原则上不得高于销售50%

根据企业提供的报表数据做好企业的资金测算，看企业是否符合资金实际用途的要求

企业货币资金明细是否与提供的报表数据一致，现金账与银行存款账是否属实

企业应收账款明细是否与提供的报表数据一致，应收账款账是否属实，如个别金额较大的可与企业联系对账是否一致

企业其他应收款明细是否与提供的报表数据一致，其他应收款账是否属实，一般其他应收款都是一些个人及不开票的货款等为主

企业存货明细是否与提供的报表数据一致，存货账是否属实，需实地察看存货，可察看进货、出货单据，分清成品、半成品、原料的状况做到有据可依，可测算出存货的实际情况

企业固定资产明细是否与提供的报表数据一致，固定资产账是否属实，主要是关注企业有无土地房产、包括企业买地的成本及建房产的成本是否符合建筑成本（一般情况企业土地都放在无形资产摊消）；现有设备的折旧情况，主要是看设备的进价和历年折旧以及剩余价值情况，对于重要的设备可要求企业提供发票，也可根据设备名称型号自已上网查实设备价值

企业短期借款明细、应付票据明细可根据企业征信查询核对是否一致，如不一致是否有正确解释的理由

企业应付账款明细是否与提供的报表数据一致，应付账款账是否属实，如个别金额较大的可与企业联系对账是否一致

企业其他应付款明细是否与提供的报表数据一致，其他应付款账是否属实

企业纳税申报通过上网查询是否与企业提供的纳税申报一致，同时还要注意企业销售与纳税申报是否一致，考虑到有一些企业为了合理避税纳税申报和实际销售偏差较大，需企业说明合理的不开票理由，另有一些企业国税申报没有，只有地税申报，应注意企业的类别是否与企业纳税类别相适应

企业的工人工资情况能体现企业是否正常经营，生产经营的状况，同时可适当问问工人工资发放的情况如发现有拖欠工资较严重的应注意，反映企业资金使用状况比较紧

企业水电费情况能体现企业是否连续经营，同时与销售对比察看，如水电费用的比较多说明生产销售较好，如水电费用的比较少说明生产销售比较差，可要求企业提供水电费发票核实查看

10． 企业征信和法人征信打印可查看企业贷款卡是否年检

企业现有融资状况是否与报表数据一致

企业对外担保情况如何，是否与企业自已所说的一致

企业法人有无贷款及担保和负债情况，诚信记录如何

11． 企业为特殊行业，是否通过了年检，例如环评是否通过环保局

盖章出据环评报告，例如外商投资企业要提供外汇管理证明等；同时要注意是否为总行关注退出贷款的行业，例如政府平台贷款、房地产行业贷款、钢贸企业贷款、一些国家严令禁止的行业贷款等。

12． 企业提供的借款购销合同，必须大于企业借款申请的金额；注意其结算方式，如贷款不能为银票结算，如开列银票敞口不能为转账结算，同时要注意合同金额大小写是否规范，产品计算是否正确，另合同中有无注明定金和预付款，如注明应考虑合同金额是否减去定金和预付款，减去后不能小于企业借款申请的金额。可适当要求企业提供往来的合同，看企业经营的买方与卖方是否与企业提供的应收账款明细和应付账款明细名单是否一致

13． 企业提供的房产证土地证为原件，并未抵押要到本行抵押，抵押物必顺实地查看，可先通过评估公司作预评估，再经打听核实价格，经得领导同意后可通知评估公司出具评估报告，确保抵押价格的可控性；同时对于房产证土地证提供为复印件的，抵押在其他银行的，同时要求其出示其他银行抵押权证复印件给本行以作参考依据。

三．实地查看担保企业，要求担保企业提供以下资料

1．企业营业执照正副本复印件；

2．企业代码证正副本复印件；

3．企业开户许可证复印件；

4．企业税务登记证正副本复印件；

5．企业贷款卡复印件；

6．企业验资报告；

7．企业公司章程；

8．企业法人、股东身份证复印件，企业会计身份证复印件；

9．企业上两年年末报表，以及最近的一期报表；同时要求提供上两年和最近一期的企业纳税申报，包括国税和地税；

10．企业征信查询盖章及法人征信查询盖章；

11．如特殊行业还需特殊行业经营许可证；

12．企业有无房产土地证，如有需提供原件，如抵押其他银行需提供复印件；

四．对于担保企业进行分析除基础资料与借款企业一样外，主要要注意以下几点

1．必顺实地察看担保企业，了解生产经营状况，可适当问问厂里的工人企业情况，同时多方打听担保企业经营状况、信誉状况、总体实力等，注意与借款企业是否有关联。

2．对于企业提供的报表主要是核实与借款企业相同的数据指标，担保企业的融资借款情况是否与企业征信一致，同时通过征信系统还可了解担保企业对外担保情况和法人贷款及担保情况。

3．对于企业提供的纳税申报是否为真实网上纳税申报数据，如不实可有说明的理由。

4．必顺与担保企业法人和财务面谈，从面谈中了解企业的生产经营情况，与企业报表数据是否有偏差。

贷款流程样本 第2篇

关于XXXX项目的申请借款报告或

XXXX公司借款申请报告

一、公司简介：

公司名称XXXX，成立于200X年X月。公司注册资本：XXXX万元，公司性质：（有限责任公司/股份有限公司）。注册地点：XXXXXXXX。经营范围：XXXXXXXXXXXX。公司经营管理状况：（技术、产品、市场、文化、团队等介绍）

二、组织架构及股东背景

1、组织架构

2、股东及股权结构

（股东及其持股比例）

三、公司财务状况

（资产、负债、盈利水平、财务三年报表等说明、企业信用等级）

四、发展战略及目标、规划：

（产品/项目、市场营销、盈利等）

五、借款用途及资金使用计划：

[固定资产投资、流动资金、房地产开发（支付工程款、装修款）等；过桥；赎楼]

六、借款金额、期限；还款来源与计划：1、2、3、（说明：要求每一项来源要有明细科目、时间、金额等）

七、反担保/保证措施

1、抵押物现状描述

（固定资产、股权/股票、专利/商标权等）

2、抵押物权属及合法获得记录

3、评估报告摘要（评估机构、评估时间、评估价值及其评估依据等）

八、履约承诺

我公司承诺将严格按双方约定的方式对该项借款进行合理的还款规划，并按期还本付息。

以上申请，敬请批准为感！

XXXX公司

法人代表：XXX

贷款流程样本 第3篇

一、我国进行农村土地承包经营权抵押贷款的分析

随着我国经济的发展, 城镇化进程加快, 农业发展规模化经营, 土地流转程度提高, 急需信贷资金支持农村经济发展, 现有农村金融贷款品种比较单一, 单靠农村信用社小额贷款已无法满足现有经济发展的需要, 急需扩大农村地区融资渠道, 农民贷款最大的困难就是无法提供有效的抵押担保物。在农村, 农民最有价值的财产就是土地和房屋, 如果能拓宽农村抵押贷款担保物范围, 把农村土地承包经营权作为抵押担保物, 就能完善农村土地承包经营权权能, 满足农民对资金的需求, 促进农村金融和农村经济的发展。

我国一直不允许把土地作为抵押担保物, 是因为农村土地具有发展生产和社会保障的双重功能, 为了保护农村的生产和保障农民生活。宋丽萍 (2010) 提出把土地承包经营权作为抵押担保物向金融机构贷款, 并不一定会发生农民丧失土地, 在进行抵押贷款过程中, 可将农民经营的土地分为两个部分, 一部分作为生活保障田, 这部分不得用于抵押贷款, 另一部分才允许抵押贷款。

开展土地承包经营权抵押贷款, 有利于扩大农村融资的渠道, 有利于拓宽农村贷款的抵押担保物范围, 有利于满足农民对贷款资金的需求, 促进农村金融和农村地区经济的发展。最近几年, 关于开展土地承包经营权抵押贷款的呼声越来越高, 很多地区已经开始试点, 取得了很好的操作经验, 并逐步推广实施。实际操作过程中, 由于土地承包经营权本身的特殊性, 很多问题也不断呈现出来, 贷款机构承担着很多风险。

二、基于贷款流程的农村土地承包经营权抵押贷款的分析

随着农村土地承包经营权抵押贷款工作的开展, 开始不断出现很多问题和风险, 为了规范土地经营权抵押贷款流程, 加强风险管理, 提高贷款效率和质量, 本文基于抵押贷款流程, 从贷前调查, 审核审批, 签约发放, 贷后管理, 贷款风险管理等角度分析农村土地承包经营权抵押贷款, 为规范该抵押贷款工作提供参考。

第一, 贷前调查。严格做好贷款前期的调查工作, 严格执行实地调查制度, 通过现场核实, 电话访问等方式了解农户基本情况, 信用状况和资产负债等情况, 担保人的担保意愿和担保能力, 抵押物及变现情况。查看抵押贷款人主体资格是否符合条件, 评估抵押的土地经营权价值是否准确, 抵押土地变现情况, 了解抵押贷款的用途, 期限, 利率和还款方式等是否合理。由于我国土地评估机构的缺少, 缺乏对土地承包经营权价值评估的经验, 评估体系不完善, 缺少专业的评估机构和评估人员, 给土地承包经营权抵押贷款的开展带来很大的风险。我国目前土地登记制度还不是很完善, 很多土地经营权抵押贷款受不到法律的绝对保护, 贷款机构往往比较对此类贷款谨慎。

第二, 审核审批。按照审慎性工作要求, 审核调查人的尽职情况, 全面审查审核信贷调查人员提交的贷款资料的合法性, 合理性和准确性。查看土地是否进行抵押登记, 签订抵押合同。严格审查贷款人和抵押人的资格, 抵押物价值和变现情况。通过定量和定性方法合理评估贷款风险, 严格执行审贷分离制度, 完善贷款内部控制制度和贷款授信管理制度, 规范审批操作流程, 保障审核的有效性。

第三, 签约发放。根据《中华人民共和国合同法》和《个人贷款管理暂行办法》的规定, 签订贷款合同, 明确当事人双方的权利和责任, 明确双方违约责任。遵循实贷实付的原则, 根据贷款资金使用用途, 决定选择是受托支付还是自主支付。对采用自主支付的贷款应该加强贷款跟踪, 确保贷款资金使用合法、合理。贷款机构应该根据贷款合同和抵押合同及抵押登记证发放贷款。

第四, 贷后管理。贷款发放后应该加强贷后管理工作, 对抵押土地的价值变化情况, 农户的还款意愿和还款能力的变化进行跟踪检查和分析, 对合同履约情况进行检查, 确保贷款资金的安全, 及时保证归还贷款资金。由于我国土地流转市场并不发达, 一旦贷款违约, 抵押的土地经营权很难在市场上变现, 就无法弥补贷款违约的损失, 贷款不及时收回就形成不良贷款, 增加贷款机构的经营风险。

第五, 风险管理。整个贷款过程中全流程都要切实做好风险识别和管理工作, 对相关合作机构的信用状况, 业界声誉, 管理能力和偿债能力等进行分析, 对贷款操作风险和信用风险的管理, 切实做好各个环节的工作, 确保贷款安全。由于农村土地登记制度不完善, 缺乏规范的土地流转管理, 土地权属关系不清晰, 导致贷款抵押权落空。在贷款过程中不应该完全依赖土地评估机构的评估报告, 切实做好核实工作, 保证土地评估结果的准确性。

开展农村土地承包经营权抵押贷款工作对农村地区经济的发展有着十分重要的意义, 通过先试点后推广, 规范贷款流程, 加强贷款风险管理, 完善土地登记、评估和流转等相关配套工作, 健全农村社会保障制度和农村金融贷款风险补偿机制, 可以促进做好土地经营权抵押贷款, 促进农村金融的繁荣。

摘要：开展农村土地承包经营权抵押贷款, 有利于拓展农村贷款抵押担保物的范围, 有利于扩大农村地区的融资渠道, 有利于促进农村金融的发展, 加大对我国“三农”建设的支持, 有利于促进农村地区经济的发展。本文分析了开展土地承包抵押贷款的必要性, 基于贷款流程, 从贷前调查, 审核审批, 签约发放, 贷后管理, 贷款风险管理等角度分析农村土地承包经营权抵押贷款, 为规范该贷款流程, 促进该类贷款的发展提供参考。

浙江样本效应：小额贷款全国冲动 第4篇

据悉，小额贷款公司试点在温州推出后，当地私营企业圈中有一个普遍共识：要暴利就继续做民间借贷，以后想做银行就转做小额贷款公司。此外，按照试点初衷，小额贷款公司服务对象为小企业和“三农”。不过以温州鹿城区为例，农户和种植、养殖户已经非常少。“我很想知道，如果本区空间不大，能否到其他区设立小额贷款公司?”戴先生告诉记者，小额贷款公司授信标准和服务对象都还需要仔细琢磨。而对“70％资金应发放给贷款余额不超过50万元的小额借款人，其余30％资金单户贷款余额不得超过资本金的5％”的原则，不少企业主颇为担忧。当地一位企业负责人认为，本打算“赚大头，亏小头”，如果70％资金都要放给小额借款

人的话，就变成了“亏大头，赚小头”了。

业内人士告诉记者，这其实是小额贷款公司和民间借贷的很大不同。因此，初期小额贷款公司很难撼动当地民间金融的地位。不过中国社会科学院农村发展研究所副所长杜晓山告诉记者，小额贷款公司推出后，可以一定程度上降低当地高利贷规模，但力度估计不会很大，主要服务对象还是一些专业户、个体工商户等。

“看中的事这个壳”

低利润，严监管，不少人认为，小额贷款公司不具备收编地下资金的可能。“小额贷款公司与其说是政府放行民间金融公司的尝试，不如说是政府管理民间资本的艰苦努力，”上海的财经评论家叶檀认为，“试想，民间资本怎么可能放弃地下钱庄的高利率，转而成立小额信贷公司受制于人，在银行利率的碗里分羹呢?”

但温州中小企业促进会会长周德文持不同观点。“这么多企业来抢小额贷款公司牌照，不是冲着暴利来的，是冲着这个壳来的”，周德文说，“从灰色地带走到阳光下了，利润减少了，但风险也减弱了，借贷资金同时受到法律保护。”

“大家认为，这个小额贷款公司就是村镇银行的前身，相当于抢到一个民营资本进入银行业的壳资源。”

抱团模式打破门槛

有意申办小额贷款公司的众多商家，面对的是不低的门槛。7月14日上午温州市政府出台的试点操作规程，比浙江省的细则抬高了准入条件。其中一道足以把大部分抢牌者挡住的门槛是——小额贷款公司的董事长必须曾在银行界任职两年以上。

从省级到地市级，一级一级地出细则，越往下，准入门槛一级比一级抬高。这就看企业家们如何去攻克和运作了。但在温州，就算面对最高限额2亿元的资金门槛，或许也有跨越的办法。这就是一种温州传统的小资本“抱团”模式，这个圈子组成的关键的不是资金，也不是关系，而是内部有效的合作圈，带有血缘、亲缘、地缘特征。

“抱团”模式，从华仪这次投递的小额贷款公司申报报告中已有迹可寻。这份报告提出了公司组成的三种预案：第一种，以华仪集团为主要发起人的股份公司。华仪集团出资10％，作为大股东，再吸收10～20个企业组成股份公司。第二种，以华仪投资控股公司为主要发起人的合伙企业，设计合伙企业为：华仪投资控股公司出资10％，作为大股东，再吸收其他投资者10～200人，组成公司。第三种方案是退而求其次，由于小额贷款公司属配额申批项目，有可能竞争比较剧烈，华仪在无法取得配额的情况下，参股其他已取得配额的小额贷款。

样本效益全国冲动

小额贷款公司试点在浙江全省推开后，7月中旬，广东、江苏、安徽、内蒙古等地也正在积极筹备小额贷款公司区域试点。在江苏，小额贷款公司的注册资本划分为三个标准，分别是不低于5000万元(苏南)、3000万元(苏中)和2000万元(苏北)。记者了解到，包括之前微型金融试点比较活跃的内蒙古、四川等地区，在浙江全省方案出台后，都在积极推进试点深入。

银行贷款支付协议样本 第5篇

编号：支行年号

借款人（甲方）：

贷款人（乙方）：

甲、乙双方依法签订了编号为支行年号《借款合同》，乙方同意向甲方发放贷款人民币（大写）元（小写元），用于，为明确借款合同项下贷款资金的支付细则，双方经协商一致，订立本协议。

第一条甲方同意乙方按照本协议的约定支付贷款资金，未经双方书面协商一致，任何一方不得单方面变更、撤销本协议。

第二条甲方同意乙方按照以下方式和条件支付贷款资金：

（一）单笔贷款资金支付额度在元（不含）以下的贷款用途部分，由甲方按本合同约定一次或分次提款后自主支付给交易对手。

（二）单笔贷款资金支付额度在元（含）以上的贷款用途部分，甲方委托乙方直接支付给甲方的交易对手。

乙方认为甲方信用状况下降、贷款资金使用出现异常、主营业务盈利不强或者存在借款合同约定的违约情形的，有权调整以上单笔支付额度标准。

第三条甲方在每次提款时应向乙方提交书面提款申请，提款申请应当按照本协议

第二条的约定确定支付方式、具体支付金额，其中应采用本协议第二条第（二）项的支付方式的，提款申请还应载明具体用途、交易对手名称、账号和开户行，并附与交易对手之间的交易合同资料。乙方对甲方的提款申请是否符合借款用途有权进行审核。对乙方审核通过的贷款资金支付，甲方应当按照乙方要求填写支票、汇款委托书等用于直接向甲方交易对手付款的支付凭证。

第四条甲方的权利和义务。

（一）有权依据借款合同和本协议约定要求乙方支付贷款资金。

（二）对提供的交易对手账户信息的真实性、准确性负责，并承担信息失真造成的风险或损失。

（三）向乙方提供真实、完整、有效的贷款申请资料、贷后管理资料和本协议约定的材料。

（四）按照合同约定的借款用途使用贷款资金；配合乙方的贷款资金支付管理、贷后管理和检查；及时按乙方要求提供贷款资金使用记录和资料。

第五条乙方的权利和义务。

（一）有权依据约定的方式和条件对贷款资金实行支付管理；有权对甲方贷款资金的使用情况进行监督检查；有权根据甲方项目收入提前实现情况或资金回笼情况，提前收回贷款。

（二）对甲方不符合约定的提款，有权予以拒绝，由此造成的违约责任由甲方承担。

（三）甲方违反借款合同、本协议约定或出现对其他债权人发生重大违约事件的，有权停止发放贷款、提前收回贷款本息、责令提供补充担保等措施。

第六条本协议是借款合同不可分割的组成部分。

第七条本协议式份，双方各执份，自双方签字（盖章）之日起生效。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人(授权代理人)：法定代表人(授权代理人)：

购房贷款收入证明样本 第6篇

兹有我公司员工＿＿＿＿，身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿，现任本单位职务：＿＿＿＿＿，月收入为:＿＿＿＿＿＿元。

特此证明。

单位名称（盖章）

房屋抵押贷款合同样本 第7篇

房屋抵押贷款合同样本1

甲方：_________________________

乙方：_________________________

甲、乙双方本着平等互利、诚实信用、自愿公平的原则，就甲方向乙方房产抵押事项，根据有关法律法规的规定达成本合同，以资共同遵守：

第一条　为了确保甲、乙双方于___________年_________月________日已达成的《合同》(以下简称为主合同)的履行，甲方愿意以其有权处分并拥有使用权的位于____________________________________，面积为______亩的国有土地使用权(以下简称为抵押物)的全部权利抵押给乙方，作为履行该主合同的担保。该抵押物名称、数量和价值等情况详见本合同的附件一。

第二条　本抵押合同担保的范围为主合同中约定的主债权及利息，工程款，违约金以及实现抵押权的费用。

第三条　甲、乙双方特别声明，本合同的效力独立于主合同，主合同无效，不影响本抵押合同的效力。

第四条　本合同项下有关评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

第五条　在本合同签订后日内，甲、乙双方持本合同及全套该抵押物的证明文件，到有关管理部门办理抵押物的登记手续。甲方还同意在本合同签订后，在抵押登记手续办妥前，土地使用权等证明文件可以交由乙方保管。

第六条　抵押期间，未经乙方的书面同意，甲方不得转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何其他形式处置或转移本合同项下的抵押物。由此引起乙方的任何损失，由甲方承担责任。

第七条　甲方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。甲方因不履行该项义务而对乙方造成的一切损失，甲方应负责赔偿。

第八条　发生以下情况的，按《中华人民共和国担保法》的规定办理：

(一)甲方违反本合同的第六条;

(二)当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生、可能对抵押物有不利影响的。

第九条　甲方保证乙方对主合同约定的主债权及利息，工程款，违约金的利益有对抵押物的优先受偿权。

第十条　处分抵押物的价款不足清偿的，乙方有权另行追索。

第十一条　处分抵押物的价款超过应偿还部分，乙方应退还甲方。

第十二条　甲方在遵守本合同其他条款的同时还作声明及保证如下：

(一)乙方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;

(二)甲方在占有抵押物期间，应遵守管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。

如不履行上述责任，须赔偿乙方因此遭受的损失;

(三)当有任何诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响时，甲方保证在______日内以书面形式通知乙方。

第十三条　在本合同有效期内，甲方如发生分立、合并，由变更后的机构承担或分别承担本合同项下义务。甲方被宣布解散或破产，乙方有权提前处分其在合同项下的抵押物。

第十四条　抵押权的撤销：主合同债务人已按合同约定的方式和期限清偿了债务或已提前清偿了债务，或甲、乙双方签定房地产转让合同并完成登记后，抵押权自动撤销。

第十五条　出现下列情况之一的，乙方有权依法定方式处分抵押物：

(一)主合同约定的主债务产生后，甲方未依约清偿债务或所延期限已到甲方仍未清偿债务。

(二)甲方被宣告解散或破产。

第十六条　违反本协议的约定，构成违约行为。违约方应承担违约责任，赔偿对方一切实际损失，包括但不限于既得利益、预期利益和为处理此违约行为而支付的一切费用(包括律师费用等)。

第十七条　本合同生效后，甲、乙双方均不得擅自变更或解除本合同。如需要变更或解除的，应经双方协商一致，达成书面的协议。在未达成书面的协议之前，本合同的各条款依然有效。

第十八条　双方在履行本合同时发生的争议，由双方协商解决。在双方协商后仍未达成协议的，任何一方均有权向抵押物所在地人民法院起诉。

第十九条　本合同未尽事宜，双方可以签订补协议，该补充协议与本合同具有同等法律效力。该补充协议必须是书面的。

第二十条　本合同附件作为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。

第二十一条　本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，登记机关存档一份，均具有同等法律效力。

第二十二条　本合同自双方签字盖章之日起成立，自在有关房产管理部门登记之日起生效。

第二十三条　本合同附件：

1.抵押物清单。

2.甲、乙双方的有效证明。(包括住所、电话、邮编、开户行、帐号等)

甲方(签章)：__________________乙方(签章)：__________________

___________年_________月________日___________年_________月________日

房屋抵押贷款合同样本2

债权人(以下简称甲方)：______________________________

债务人(以下简称乙方)：______________________________

乙方急需一笔资金做油漆玻璃投资，需向甲方借款。双方经协商一致同意，在乙方以其房产证(以下简称乙方抵押物)，作为借款抵押物抵押给甲方的条件下，由甲方提供双方商定的借款额给乙方。为此，特订立本合同：

第一条 借款内容

1、借款总金额：______万元整。

2、借款用途：本借款用于油漆玻璃投资的需要，不作为其他非法使用。

3、借款期限：时间为一年，即自________起，至________止。

4、借款利息：月息为2分，一年利息为__________________元整。

乙方保证在合同规定的借款期限内按期主动还本付息。

第二条 抵押物事项

1、抵押物名称：房屋产权证(证号：________________________)

2、抵押物价值：乙方房产证经双方议定估价为______________元。

3、抵押期限：自本借款合同生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的全部借款本息为止。

第三条 甲乙双方的义务

(一)甲方的义务：

1、对乙方交来抵押物契据证件要妥善保管，不得遗失、损毁。

2、在乙方到期还清借款后，将抵押物的全部契据、证件完整交还乙方。

(二)乙方的义务：

1、应严格按照合同规定时间主动还本付息。

2、保证在抵押期间抵押物不受乙方破产、资产分割、转让的影响。如甲方发现乙方抵押物有违反本条款的情节，甲方通知乙方当即改正或可终止本合同借款，并追偿已借出的全部借款本息。

3、乙方未经甲方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其他方式处分。

第四条 违约责任

1、乙方如因本身责任不按合同规定支付借款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。

2、乙方如不按期付息还本，超过六个月，甲方亦可向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，甲方仍有权向乙方追偿。直至乙方还清甲方全部借款本息为止。

第五条 其他规定

1、发生下列情况之一时，甲方有权停止合同并收回相应借款及利息。

(1)乙方向甲方提供情况和各项资料不真实。

(2)乙方与第三者发生诉讼，无力向甲方偿付借款本息。

(3)乙方的资产总额不足抵偿其负债总额。

2、甲方或乙方任何一方要求变更合同或本合同中的某一项条款，须在事前以书面形式通知对方，在双方达成协议前，本合同中的各项条款仍然有效。

3、甲乙双方提供的借款凭证，及与合同有关的其他书面材料，均作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第六条 争议的解决

本合同遵守中华人民共国的法律、法规，若发生争议：

1、发生争议双方协商解决。

2、协商不成，请有关部门调解。

3、调解不成，向当地人民法院起诉。

本合同自________生效。本合同一式两份，双方各执一份，合同文本具有同等法律效力。

甲方(签章)：__________________乙方(签章)：__________________

___________年_________月________日___________年_________月________日

房屋抵押贷款合同样本3

抵押人(甲方)：___________________________________

抵押权人(乙方)：_________________________________

代表人：为确保___________年_________月________日签订的____________(以下称本合同)的履行，抵押人(以下简称甲方)愿意以其有权处分的房产作抵押。抵押权人(以下简称乙方)经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房产抵押。

甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。

双方本着平等、自愿的原则，同意就下列房产抵押事项订立本合同，共同遵守。

第一条甲方用作抵押的房产坐落于_______________________________________________，其房屋建筑面积_______m2，产权证号：______________，土地使用权证号：____________________。

第二条根据本合同，甲乙双方确认：债务人为___________________;抵押期限为______，自___________年_________月________日至___________年_________月________日止。

第三条利息(年息)______，甲方应于每月______日给付乙方，不得拖欠。

第四条在本合同有效期内，甲方不得出售和馈赠抵押房产;甲方迁移、出租、转让、再抵押或以其它任何方式转移本合同项下抵押房产的，应取得乙方书面同意。

第五条本合同生效后，甲方如需延长本合同项下借款期限，或者变更合同其它条款，应经乙方同意并达成书面协议。

第六条出现下列情况之一时，乙方有权依法处分抵押财产：

1、本合同约定的还款期限已到，债务人未依约归还本息或所延期限已到仍不能归还借款本息。

2、债务人死亡而无继承人履行合同，或者继承人放弃继承的。

3、债务人被宣告解散、破产。

第七条抵押权的撤销：本合同债务人按合同约定的期限归还借款本息或者提前归还借款本息的，乙方应协助甲方办理注销抵押登记。

第八条本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。

第九条违约责任

1、按照本合同第四条约定，由甲方保管的抵押财产，因保管不善，造成毁损，乙方有权要求恢复财产原状，或提供经乙方认可的新的抵押财产，或提前收回本合同项下贷款本息。

2、甲方违反第四条约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。乙方可视情况要求甲方恢复抵押财产原状或提前收回本合同项下贷款本息，并可要求甲方支付贷款本息总额万分之_______的违约金。

3、甲方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应给予赔偿。

4、甲、乙任何一方违反第八条约定，应向对方支付主合同项下贷款总额万分之_______的违约金。

5、本条所列违约金的支付方式，甲、乙双方商定如下：

____________________________________________。

第十条争议的解决方式：甲、乙双方在履行本合同中发生的争议，由双方协商解决。协商不成，可以向当地人民法院起诉。

第十一条本合同由甲、乙双方签字，自签订之日起生效。

第十二条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。

甲方(签章)：__________________乙方(签章)：__________________

商业银行按揭贷款的流程再造 第8篇

案例分析

从该按揭贷款申请材料中我们大致可以得到如下关键信息:该房屋按揭贷款人, MK一家为JL省人, 丈夫MK1992年参加工作, 去SZ之前在JL省纺织品进出口公司任业务员。2002年妻子THY赴HZ工作, MK则赴SZ工作, 两人处于两地分居状态, 并且从THY三个月的信用卡消费记录来看, 她的消费水平与自己的收入水平相当。这里就引出一个疑问:MK的年收入是THY年收入的5倍多, 那么是否存在MK对THY的经济资助, 如果MK对THY没有经济资助, 那么在常年夫妻分居的条件下, 夫妻双方的感情如何, 将二人作为共同还款义务人是否有意义?

虽然贷款流程将夫妻双方作为共同还款人的要求可以避免因一人财务状况恶化所导致的无力还款的风险, 但是夫妻双方的感情是这一预防措施能够实际起到作用的重要条件。尽管在签署共同还款协议后, 从法律的角度来说, 不论夫妻感情如何, 两人都有义务偿还贷款。但是夫妻双方的感情直接影响到还款意愿, 而还款意愿又会影响到贷款能否按时得到偿还, 还应当对双方的还款义务做进一步的界定。

从MK的过往经历来看, 他之前应该说没有多少工程技术背景和生产管理经验, 但是2002年MK被一家台湾公司聘为其SZ电子产品生产基地的副总经理, 2007年他的年收入达65万元。不过并没有任何纳税记录以佐证他的收入水平, 台湾母公司的损益表证实该公司大陆分部的薪资支出折合人民币共约225万元。另一令人疑惑的地方是:档案材料中MK的笔迹类似于小学生的书写风格, 每个字都是一笔一划勾勒出来的, 这样的书写速度会非常慢, 不像是具有大学本科文化程度, 有必要通过多种方式对他的收入做进一步的核实。

从档案材料中还得知MK夫妇2001年购买HZ一处117平米的房产, 贷款至少57万;2003年又购买HZ一处150平米的房产, 贷款额不详;2007年则同时购买HZ三处房产, 首付款就达600万人民币。他们的购房行为显然已不再是为满足实际生活需要, 而是一种投资行为, 那么除了在HZ, MK夫妇很可能在SZ、或者北京、上海等城市也购置了房产。即便不考虑在其他地方购置的房产, MK夫妇的投资也已经超过了其声明的收入总额。考虑到中国居民未纳税收入的规模非常庞大, MK夫妇也许真有能力凭自己的收入进行如此大规模的投资。但是从贷款安全性和银行所承担的社会义务的角度来说, 银行方面还必须考虑如下的几种可能性:第一, MK夫妇也许采用了非正规的融资手段, 希图在房地产方面进行投机, 这样的话对MK夫妇的贷款就是高风险的。第二, MK夫妇有大量的灰色收入, 他们通过投资于房地产的方法将收入洗白。在这种情况下, 一方面法律要求银行承担反洗钱的责任;另一方面即便从银行自身利益的角度考虑, 对这样的贷款也应该非常小心, 因为一旦该夫妇的大量灰色收入被政府发现并受到严厉惩处, 那么对他们的贷款很可能成为坏账。第三种情况是国外热钱假借本国居民的名义进入了中国的房地产市场, 在这种情况下, 银行有义务对此进行核实并向政府监管机关报告以维护中国的金融安全。

这些被贷款审批流程所忽视、未能得到解决的疑问, 为我们反思、改进流程, 提高效率提供了契机。但是如果简单根据以上分析得出现有贷款流程仍有漏洞的结论, 并且要求在贷款流程中进一步增加对客户收入真实性核实、客户收入来源调查、明确共同还款人分别的还款责任、以及反洗钱和金融监管等方面的要求, 表面上看这样能使贷款流程更加严密、减少了银行所面临的风险, 但是却可能离正确的方向越来越远。现实中的情形纷繁复杂, 不论制度设计者如何深思熟虑也难免挂一漏万, 如果循着这种思路, 每当人们发现一点漏洞便为流程打上一块补丁, 为了可能的万一而为所有的一万多加一把锁, 那么我们的贷款流程将会变得越来越繁冗而不堪重负, 结果是同时加重了银行和客户双方的成本, 而当相应增加的收益或减少的损失不能弥补增加的成本时, 最终银行的零售贷款产品将会失去竞争力。

由于银行不能在营销阶段有效甄别客户, 就无法实行细分战略, 只能订立统一的信贷条件;同样是由于银行过于依赖开发商来接近客户, 而实质上并不了解自己所服务的对象, 所以只能大费周折地设计繁琐的贷款流程、订立苛刻的放贷条件, 通过种种形式的合约来保护自己免遭欺诈;但是如果真的遇到恶意骗贷行为, 现有的贷款流程实际上很可能起不到防范作用。

从现有数据来看, 在ZJ省分行零售贷款团队的3000余笔贷款中, 不良贷款的发生率非常低, 其中贷款人财务状况恶化的还占了绝大部分, 恶意骗贷行为极少;目前, 零售贷款仍然是一种风险极低而又利润丰厚的金融产品。但这主要是政府保护的结果, 而不是银行经营能力的体现。比如政府统一规定了个人住房按揭贷款的利率以保证银行的利差收入, 而且按揭贷款的首付比例至少为20%, 大面积住房贷款 (也即大额贷款) 的首付比例为30%或者更高, 同时银行放贷还必须取得房产的抵押权利。在房地产市场价格快速上涨的条件下, 抵押的房产价值即便扣除必要的清算费用也远大于贷款余额。所以理论上说, 无论客户是否能及时足额还款, 银行的贷款都是安全的;除非客户与开发商串通恶意骗贷。

按揭贷款是单一抵押贷款类型, 低抵押率、高利率的特点使银行几乎避免了所有风险, 同时还利润丰厚;但是低风险、高回报的金融产品本质上违背了市场规律, 若没有政府保护, 在市场竞争的条件下是不可能长期存在的。这是因为相对个人客户而言, 银行的经济实力远为雄厚, 承受风险的能力更强;而且银行还可以藉由大量异质客户来分散个体的财务风险。换个角度来理解, 如果有保险公司能针对个人所面临的财务风险而推出一项保险产品, 那么这样的保险产品是会有需求的;而银行要做的就是在零售贷款这种产品中同时满足这个需求, 也就是说银行可以也应当通过适当增加在单笔贷款上的风险暴露来获得合理回报。

银行在按揭贷款产品上暴露出的不了解客户、风险定价能力薄弱、贷款条件过于保守而缺乏进取性等问题有其更深层次原因:它们是银行本位的经营管理理念, 以及在这种理念指导下所形成的组织架构、业务流程、企业文化等一系列企业生命体的有机元素, 和长期缺乏竞争的历史传统互相作用的结果。传统上大型国有银行部分行使着政府职能, 内部采用科层式行政管理架构, 银行各级人员根据职能组织起来并且向上负责;而且这些国有银行的业务互不交叉, 占据着国内市场近乎垄断的主导性地位, 这样的制度背景下, 自然就形成了银行本位的经营管理理念。而当制度环境开始转变, 银行经营要逐渐面临越来越强竞争的时候, 对于解决同样的问题是采用依赖非人格化的流程还是采用依赖前线员工的智识这两种选择, 无论是思维习惯还是现实中有限的人力资本积累、薄弱的后台支持系统, 都使得银行倾向于选择前者。

风险定价能力薄弱, 是因为一直以来中国的存贷款利率都受到政府的严格管制, 货币市场、资本市场又极不发达, 这就使得银行的资金成本和收益的核算缺乏合理参照;在贷款投向方面, 由于存在行政干预, 银行又无需对自己的经营成果负责;再加上落后的会计制度, 这些都造成了银行从来就没有依据风险进行合理定价的概念, 更缺乏相应的技术积累。

正是由于银行普遍缺乏风险分析、风险控制和风险定价能力, 导致风险承担能力极其薄弱, 所以政府规定了统一的信贷条件以抑制银行间竞争, 保证银行能够获得稳定、丰厚的利润。但是这同时也使银行对客户的了解成为多余, 对银行建立了解客户的能力是一个反向的激励, 而这又进一步削弱了银行进行风险定价的基础。

流程再造建议

1.贷款审批过程前移, 变申请后审批为申请前审批

对于按揭贷款客户来说, 他们最为关心的是贷款申请能否得到批准, 以及银行放款的速度, 其核心还是在于银行核验、审批申请材料的速度如何;可以想象当客户耗费大量时间精力备妥申请材料, 并且等待很长时间才被告知申请被拒绝时的心情是多么沮丧。如果银行能够将审批程序前移, 在客户提交申请材料之前就告知客户申请材料是否充分、是否会被批准, 这就相当于为客户创造了额外的价值。

在具体操作上, 首先由客户自己将非正式的贷款申请资料通过网络提交到银行的电脑系统中, 随后银行的自动审批系统对客户资料进行初步核批, 如果审批系统通过了客户的申请, 客户再到银行柜面提交正式的书面资料, 书面资料的真实性由银行临柜柜员检验, 同时还要比对自动化系统据以审批的客户事先提交的非正式资料与书面资料以进一步核实。至于银行与客户签署的大量合同、单据, 可以通过简并银行单据、统一纸张规格、网上填制、柜面打印、签署的方法实现。

这种变化的核心在于:建立较少人工干预的自动化的贷款审批系统, 而它又要求银行要有比较完备、可靠的信用评分和违约概率模型。如果银行能够成功建立这样的系统和模型, 由于其不易被竞争对手复制、模仿, 就能够为银行赢得持久的竞争优势。

除了审批过程前移创造价值, 由银行临柜柜员接受、审核正式资料还使得客户可以就近选择银行网点以获得便利性的好处。同时客户经理也能从繁琐的资料、文档处理中解放出来, 客户经理的工作变成了一方面是营销开发商, 维护系统中开发商的资质、账户信息和楼盘资料;另一方面, 对于自动审批系统不能通过但是仍然提交正式申请的客户和有特殊要求的客户, 进行人工处理;同时还要寻找机会对大客户进行交叉销售。

除此之外, 事前审批的变化还能使银行不再依赖开发商来与客户接触, 扩大了潜在的客户群, 也使得银行在与开发商的关系上更具优势地位;同时, 由于客户不论审批是否通过都要向银行提供大量电子化的个人信息, 银行因此也可以积累拥有详尽资料的庞大的客户数据库, 这些信息既是以后进行交叉销售的有力资源, 又为银行进一步完善系统和模型准备了基础。

当然为客之信息保密是银行的职责, 如果泄秘银行脱不了干系。

2.竞争手段丰富化

在政府对按揭贷款的首付比例、利率、期限等要素做出规定之后, 银行可用的竞争手段不多。因此除了在关键贷款条件上利用好政府允许的浮动范围, 银行还可以将服务的外延扩大化, 利用自身的信息、信用和客户群体广泛、多样的优势, 为客户提供购房、家装咨询, 以及为投资购房的客户提供房屋租、售的一条龙金融服务;而服务的方式也可以采取从高度介入的银行直接提供服务到低度介入的银行仅作为提供相关平台的媒介, 由客户相互间、客户与经销商之间或者经销商与经销商自行匹配、服务或交易;总之服务的种类和方式是多种多样的, 只要客户有需求, 并且银行在满足这种需求上有资金的、信息的、信用的或者客户网络的优势, 就可以灵活地进行创新。但是这种创新要形成机制并且将这种不断创新的机制转变为银行的竞争优势, 创新就必须由业务链条的最前端发起, 而这又要求最前端的营销人员有足够的市场敏感度、足够称职, 除此之外, 还要有相应的激励机制去鼓励他们进行创新和相应的资源去支持他们的创新取得成功。

3.贷后管理服务提高效率

前台营销人员的主要任务是发掘、满足客户需求, 所以他们工作的特点必然是非模式化、非程序化的。而对于占贷后管理主要部分的欠款催收任务来说, 由于大部分客户的欠款是由于遗忘还款或对还款金额记忆不准确等善意原因造成的, 对这些客户的催收主要以通知、告诉为主, 任务比较简单, 所以提高效率、控制成本是持续改进的主要目标。根据这一特点进行流程设计时, 应该将一般通知性的催收工作从营销人员的任务中分离出来, 交由专门的规范化的客户服务中心来完成;同时还应将催收中获知的客户欠款原因、联络方式变更、客户补缴款项承诺等信息记录下来并进行分析, 避免因为同样的事由反复通知客户、浪费资源, 而这无疑还需要开发一个有针对性的客户信息数据库系统, 并且这个系统还应与催收或自动催收系统连接起来使用。

匹配贷款催收系统的是建立一个事前提醒, 或者一般的低成本定向信息发布系统, 比如短信息平台;这样在有关任何特定客户的政策、程序有所变化时, 系统都能自动通知到客户本人。这种系统的必要性是在实践中发现的:往往客户由于不清楚比如利率、还款程序的变化, 造成欠款, 银行就必须事后电话通知客户, 结果不仅浪费了大量通讯费用, 占用了银行员工和客户的时间, 因为罚息还大大降低了客户满意度。

清收手段单一、法务人员不足是银行经营零售贷款产品的一大隐患。在目前房地产价格迅速上涨、人均收入水平不断上升这样比较有利的宏观经济条件下, 零售贷款的不良率非常低, 银行以电话催缴为主的清收手段和由客户经理承担催收任务的人员配备尚能勉强应付;但是一旦市场条件发生变化, 银行现有的清收能力将无法应对可能出现的大面积不良贷款。银行完全有必要在系统上、流程程序上未雨绸缪:比如对于因客户无力或不愿还款而长期拖欠成为不良的贷款, 应该有一定的程序通过与客户协商对贷款进行展期、调整贷款条件, 使得客户能够继续还款;或者将不良贷款转入资产保全部门, 由专门的法务人员启动司法诉讼程序来保护银行利益, 尽量减小损失。

贷后管理服务中另一个非常重要的方面是要对贷后管理信息加以合理组织, 充分利用, 这既是保全银行资产的重要环节, 更是对放贷前审批系统和流程运行有效性的后验检查, 是对贷款审批流程进行持续改进的重要反馈。