出租房屋管理经验

出租房屋管理经验（精选6篇）

出租房屋管理经验 第1篇

全面规范房屋出租税收管理经验总结

篇一：房屋出租税收

房屋出租税收

一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：

1.房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。

2.营业税：以租金收入(不动产租赁业)的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。

3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和

第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。

5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。

二、个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔2008〕24号文件（对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠）：

1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。

2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。

5.免征城镇土地使用税。

6.免征印花税。

三、企业纳税人出租，房产承租方用于经营应缴纳以下税款：

1.房产税：以租金收入12%计算缴纳。

2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。

3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.企业所得税：年终汇算清缴。

5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

四、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房，应缴纳以下税款：

1.房产税：以租金收入4%计算缴纳（根据财税〔2008〕24号文件的规定）。

2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。

建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.企业所得税：年终汇算清缴。

5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花 篇二：房地产税收一体化管理经验总结

房地产税收一体化管理经验总结

整合征管资源加强部门配合全面推行房地产税收一体化管理 为了提高房地产税收科学化、规范化、精细化管理水平，根据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以“两税”接管为契机，以契税征管为把手，从整合征管资源入手，不断加强部门配合，全面推行房地产税收一体化管理。今年元至九月，共入库房地产业税收万元，同比增长，房地产业税收收入占税收收入总额的比重达到了，同比上升了个百分点，房地产税收一体化管理工作取得了初步成效。我们的作法是：

一、依托两税接管，建立健全一体化管理的协作机制

近年来，随着房地产业的快速发展，房地产行业的税收已成为地方税收收入的一项重要来源。但是，由于房地产行业税收涉及的税种多，纳税环节复杂，税源控管手段差，税收管理乏力。××年全市入库房地产税收万元，仅占税收收入总额的，在第三产业提供税收总额中只占。房地产业迅速发展的新形势，为地税部门加强税收征管提高管理水平提出了新的课题和新的要求。契税和耕地?a href=“http:///zhaoshangjiameng/” target=“_blank” class=“keylink”>加盟耙

У钠教ê涂煽康谋

?/p>

（三）研究制定实施方案。房地产税收一体化管理是一个系统工程，各个环节相互衔接，相互联系，流程管理、链条管理是整个管理工作的重中之重。今年七月以来，国家税务总局提出房地产税收一体化管理的要求后，给我们指明了工作方向，一体化管理的思路也更加清晰，我们结合在曾都区一分局进行的试点工作，认真分析试点经验和存在的问题，及时召开了全市房地产税收一体化管理经验总结推广现场会，制定了《××市地方税务局房地产税收一体化管理实施方案》和《房地产税收一体化管理流程图》，修订完善了《房地产税收管理办法》和《建安业税收管理办法》，规范了房地产税收管理的方法和内容，为全市房地产税收一体化管理奠定了坚实的管理基础。

二、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标

我们以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便征纳为宗旨，综合利用信息，加强跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接，房地产税收一体化管理的管理模式初步建立。

（一）综合利用信息。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。我们按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土等部门的配合与支持下，健全了部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，按照“五统一”的要求，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按日录入，按周核对，按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握税源变化情况，让各种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交 易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台帐和征收台帐，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，大幅提高管理质量和效率。元至月，我们通过国土资源部门传递的信息对户已取得用地手续但没发证的单位和个人征收耕地占用税万元、契税万元，对户房屋交易没取得销售不动产发票的追缴税款万元，收到了较好的征收效果。

（二）规范管理职能。我们以契税为把手，从房地产有关信息的获取及处理，到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行了细化，并绘制了《房地产税收一体化管理流程图》，进一步明确了征管岗位责任，形成了一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理，我们实行“三个跟踪”：一是通过建立管理台账，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设到税收征纳入库等情况一目了然。

篇三：炎陵县房屋租赁业税收专项清理征收工作实施方案

炎陵县房屋租赁业税收专项清理征收工作实施方案

为进一步加强房屋出租税收的征收管理，提高全民纳税意识，堵塞税收征管漏洞，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《株洲市房屋租赁业税收专项清理税收工作实施方案》及有关税收政策的规定，结合我县实际，特制定本工作方案。

一、指导思想

以多部门协作综合治理为手段，以 “加强征管、堵塞漏洞、公平税负”的治税思想为指导，以各项税收和行政法律法规为依据，以规范房屋租赁双方的涉税行为为重点，大力整治房屋租赁业存在的问题；对庞大的房屋租赁市场税收实行整章建制，全面纳入正常征管轨道，确保房屋租赁税收成为一项长期、稳定的地方税收收入。

二、组织领导

为了确保房屋租赁业税收专项清理工作顺利进行，县人民政府成立房屋租赁业税收专项清理工作领导小组，县委常委、常务副县长姚永告为组长，县政府办副主任王波、县监察局局长刘福贵、县财政局局长范洪奇、县地税局局长刘迎春为副组长，县公安局、国土局、工商局、房产局、民政局、广电局、各乡镇人民政府等单位负责人为领导小组成员。领导小组负责此次税收专项清理工作的组织领导、安排部署和监督检查，协调解决工作中出现的各类问题。领导小组下设办公室，县地税局副局长刘晓军同志任办公室主任，办公室具体负责专项整治工作的组织安排、政策解释、督促指导、联系协调、动员组织、监督检查、举报接待、应急保障等工作。

三、清理的范围和任务

此次专项清理的范围为2008年以来有房屋出租经营行为的单位、个人和有房屋自营行为的单位和个人，房屋出租取得租赁收入应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、个人所得税、土地使用税等税费，自营行为应缴纳房产税、土地使用税等税费。各乡镇、单位要先行清理本部门本单位的房屋租赁税收和所属干部职工出租或自营的房屋税收，具体任务如下：

（一）全面调查掌握出租房屋数量。各乡镇、单位要对辖区内所有出租房屋，按照要求开展全面检查，并将房屋租赁信息进行造册登记，做到无一遗漏，全面掌握出租房屋数量，同时将造册登记情况报送地税机关。

（二）及时更新征管信息资料。准确、完整地采集房屋租赁信息，对办理了税务登记的，及时录入、更新征管系统，以便加强管理；对未办理税务登记的，督促其尽快登记，纳入正常管理。

（三）全面清缴房屋租赁税费。对尚未纳入管理或拖欠房屋租赁税收的出租房屋业主，依照相关规定，及时督促其缴纳。严厉打击涉及房屋出租的违法犯罪行为，规范房地产租赁市场税收征管。

（四）建立健全长效工作机制。通过专项清理工作，查找我县在出租房屋税收管理工作中存在的问题和漏洞，及时进行整改。同时，进一步完善规章制度和监督制约机制，建立健全长效工作机制，改进和加强对出租房屋的税收管理，四、实施步骤

本次专项清理工作从10月份开始，到12月底结束，分三个阶段进行。

（一）第一阶段：宣传发动阶段（10月10日至10月30日）

1、召开房屋租赁税收专项清理工作动员会议，安排部署专项清理工作，制定切实可行的实施办法，明确相关政策和目标任务。县政府召开职能部门联席会议；各乡镇、单位要召开相应会议并组织村组（社区、街道居委会）、房地产开发企业、物业公司、市场主办单位 和所属干部职工召开动员大会，构筑社会化协税网络，及时掌握有关信息。

2、多渠道、广泛深入地进行宣传。要充分利用电视等新闻媒体进行宣传，取得广大纳税人和社会各界理解和支持，发动群众积极参与清理整顿工作。要广泛宣传此项工作的目的、意义和相关税收政策规定，深入细致地做好宣传动员工作，为房屋租赁业税收专项清理工作顺利进行创造良好的舆论氛围。各乡镇（村组、社区、街道居委会）要会同当地地税机关利用张贴标语、悬挂横幅、发放资料、上门约谈等形式，确保政策宣传到位。

（二）第二阶段：清理征收阶段（11月1日至12月10日）

1、调查摸底。以乡镇为单位统一部署，由社区（街道）居委会、村组以及各税务分局抽调人员组成小组，进行拉网式摸底调查，对各居住小区、市场要依靠物业公司和市场管理机构进行重点清查，逐户填写《私房出租（自营）分户登记表》或《房屋租赁信息明细表》采集信息，核定税额，逐户下发《税收缴纳通知单》。公安、村组（社区、街道）居委会、房屋土地管理部门以及房屋中介机构和住宅小区物业管理部门要加强沟通，增加税源信息获取渠道，建立税源信息传递制度。

2、征收税款。各税务分局通过采取委托代征代扣或自行征收方式征收税款。

①对于行政事业单位出租房屋税收应从以票管税入手，要求行政事业单位在收取租金时必须开具地税发票；税务机关可根据实际情况采取自行征收或委托财政部门代征的方式征收税款。

②对于个人出租房屋税收以乡镇牵头采取由村组（社区、街道）居委会、物业公司等单位负责调查摸底、提供信息、催报催缴，由地税部门负责征收、追缴的综合治理方式。

党员和领导干部应带头依法纳税，以点带面；行政事业单位要积极主动申报缴纳税款，促进我县房屋租赁业税收管理全面规范。

3、设立公布栏。为公平税负，各税务分局要在各征收点和纳税人集中区设立阳光栏，将纳税人的房屋租赁及缴税情况进行公布；对不按规定缴纳房屋出租税收的国家公务员、党员干部要通报当地纪检监察部门。

4、建立举报和奖励制度。专项清理期间要设立举报电话，接受群众的举报，对申报不实、故意隐瞒不报等情况，经查属实，对举报人给予相应奖励。

第三阶段：整章建制阶段（12月11日至12月31日）

清理工作结束后，要对房屋租赁业税收专项清理工作采取的措施、取得的成效进行全面认真总结，主要包括专项检查的户数、清理出的漏征漏管户、增收的税款，以及部门协作机制的发挥落实情况。同时对存在的问题进行剖析和研究，查找工作漏洞和薄弱环节，研究提出整改措施，制定强化管理和监督制约的长效机制。

1、对房屋出租用于生产经营的督促其按规定办理工商税务登记。

2、纳税人取得租金收入一律使用税务发票，不得使用收据。

3、建立电子征管档案。根据全县房屋出租税收清查情况，建立协税网络，制定相应的税收管理制度。并在条件许可的基础上，建立电子征管档案，强化房屋租赁业税收日常管理，全面规范房屋租赁业税收征管秩序。

五、工作要求

（一）提高认识，加强领导。加强房屋租赁行业税收征管，是实现我县经济发展目标、保增长的工作措施之一，是推进有关各方齐抓共管、社会综合治税良好局面形成的一次积极行动。各相关部门要切实提高认识，切实加强组织领导，把行动统一到专项清理工作的部署和要求上来，形成一级抓一级，层层抓落实的工作机制。各乡镇单位要成立相应的组织机构，明确清查责任。各乡镇单位行政一把手要主抓，建立村组（社区、街道居委会）一级的调查清缴协征工作队伍，设立专项经费，建立考核制度，确保清理工作有成效开展。

（二）强化责任，密切配合。各有关部门要密切配合，加强协作，各司其职，形成合 力，把搞好社会综合治税工作作为义不容辞的责任，积极配合地税部门开展好工作。地税部门要充分发挥税收征管的职能作用，加大征收查处力度。公安机关要严厉打击涉税犯罪，对于拒绝或阻挠税务机关依法检查、核实或核定税额的纳税户，要严格按照国家有关法律法规的规定予以处理。国土部门要切实加大对出租房屋的监管力度，按季为地税部门提供房屋出租许可证照的登记办理信息。房管部门要积极配合专项整治工作的开展，及时提供房屋权属证明。工商部门要及时全面提供各类出租房屋合同签订及相关登记信息。广电部门要及时开展好税收法律法规和政策的宣传。各乡镇党政要积极发挥党政管税作用，主动牵头组织好房屋租赁税收清理工作并完成清理任务。各有关部门要切实加强涉税环节登记项目的审批、监管力度，建立健全部门联动机制，逐步完善出租房屋税收管理网络，充分发挥社会综合治税、源泉控管作用，确保清理整治工作取得实效。

（三）精心组织，整体推进。要把此次房屋租赁专项整治工作与强化房地产税收一体化管理工作相结合，与加强纳税人户籍管理和清理漏征漏管户相结合，与宣传诚信守法经营、曝光违法案件相结合，与整顿税收秩序、优化税收环境工作相结合。要按照“横向到边、纵向到底、全面覆盖、不留死角”的要求，统筹部署、突出重点，切实加强对重点问题、重点区域和重点单位的具体指导，及时帮助解决整顿和规范房屋租赁市场税收工作中遇到的新情况、新问题，推动工作全面深入开展。

（四）严格评比、奖励兑现。此次清理征收的房屋租赁业税收按现行财政体制组织入库。县房屋出租税收专项清理工作领导小组将对各乡镇、单位的清理工作进行定期督查和通报，并进行专项考核。县政府暂按入库收入的50%分别给予相关单位工作经费补助和举报人奖励。

附件：

1、《私房出租（自营）分户登记表》

2、《房屋租赁信息明细表》

炎陵县人民政府办公室

2009年11月25日

出租房屋管理经验 第2篇

（一）正本清源 制度先行

为规范我市房屋租赁税收的征管，各县（市、区）局根据省局《房屋出租房产税征收管理暂行办法》，以及市局《关于加强房屋租赁税收征管通知》的精神，结合自身征管实际以及税源分布特点，制定了各自的征收管理办法。如：珠山区地税局根据《江西省地方税务局房屋出租房产税征收管理暂行办法》提出了“以店管税”的工作核心，制定了《景德镇市珠山区地方税务局自用、出租房屋税收管理实施办法》、《景德镇市珠山区地方税务局私人自用、出租经营性房屋税收征管工作流程》、《景德镇市珠山区地方税务局私人自用、出租经营性房屋税收清理实施方案》以及《景德镇市珠山区地方税务局私人自用、出租经营性房屋税收委托代征管理暂行办法》等四项工作办法，并按珠山区房屋租赁市场价格的特点，分地段制定了《珠山区单位或个人经营用房租赁参考价格》，将最低计税依据确定为10元/平方米――120元/平方米，为房屋出租房产税征收管理工作提供了制度保障；浮梁县地税局也制定了《浮梁县地方税务局自用、出租房屋税收管理实施办法》。

正本必须清源，搞好税源管理是提高税收征管水平的核心和基础，为此我局围绕管住、管好源头，进行税源监控。根据本市实际状况，积极部署各征管单位开展房产税征收管理情况的调研。按照房产税两种计税依据，分行业、分经济性质就房产税的收入结构及税源分布状况进行统计调查，并建立相应税源数据库，从而摸清了家底，保证了对该税种征管实施的有效监控。

（二）积极动员 广泛宣传

宣传工作是做好各项工作的前提，做好宣传工作，往往能达到事半功倍的效果。为此，我局系统内部积极动员，周密部署，成立专项工作领导小组，召开干部动员大会，在全市范围内部署开展房屋出租税收清查活动。各县（市、区）局亦充分依靠当地政府广泛发动街道、乡镇、居委会力量参与清查活动，全市上下形成了空前浓厚的房屋租赁税收清查工作氛围，为做好房屋租赁税收征管工作奠定了扎实的基础。

做好内部动员的同时，我局不断加大对外宣传力度。通过电台、电视台、报纸等新闻媒体对房屋出租税收政策进行了广泛宣传。各县（市、区）局结合自身的实际情况，采取在人口较为集中的小区、街道、集贸市场进行张贴宣传材料、发布公告、宣传车巡回广播、组织干部上门发放宣传材料等多种形式进行宣传，使政策深入千家万户，深入广大纳税人心中。使出租者和承租者清楚纳税程序、涉税事宜、法律责任等相关税法知识，促使纳税人主动申报纳税，为规范房屋出租税收征管营造了良好的社会氛围。

（三）政府支持 强化协护税网络

要改变房屋租赁税收管理的现状，必须取得当地党委、政府的重视与支持，建立一个社会协税护税网络，充分发挥政府各部门的信息优势，走综合治税之路。为此,我市各县（市、区）局密切联系、依靠当地党、政，争取最大支持，搞好房屋租赁税收的征管。如珠山区地税局在区政府的领导下，先后成立了以税务部门为工作指导，区各级协、护税组织共同参与的“珠山区地方税务局房产税管理组”及“珠山区地方税务局行业税收管理办公室”，在组织机构方面确保了房屋租赁业税收的顺利开展。乐平市地税局在当地政府的大力支持下，抽调工作责任心、能力强，管理经验丰富的干部协助乐平市地税局房产组的同志一起工作，增加了征管的力量，遇到突发事件，当地政府及时派出公安人员协助，从而保证了清理工作的正常开展。

（四）划分类别 分类管理

针对房屋出租户的不同特点，我局根据不同地段出租情况的差异，对房屋出租税收进行分类管理。如：乐平市局根据营业性房屋产权差异，将纳税对象分A、B1、B2三大类，即：A类为行政事业单位出租房屋；B1类为个人生产经营自用房屋；B2类为个人出租房屋。在分类的基础上，将市区自用、出租房产分路段、分类别进行税源摸底，掌握各路段自用和出租店面间数，自用房产原值、出租房屋租金等详细情况，并将上述情况分管理片区填制税源调查统计表，形成税源数据库，且随时根据变化情况进行动态管理及时更新；珠山区地税局根据市区城区出租地段不同租金价位，确定了各地段不同的最低出租计税价位，对不据实申报的纳税人采取核定征收。

（五）规范执法 严格考核

根据《江西省地方税务局房屋出租房产税征收管理暂行办法》，我局规范了房屋出租房产税的征收管理。以基层分局为单位，实行专人负责管理；充分发挥当地政府的作用，摸清税源，采取捡遗拾漏的办法，发现一户，清理一户、规范一户，做到征收有记录，户户有台账；充分利用信息化手段，分地段、按房屋顺序统一编号，把纳税人信息录入微机建立“户籍式”管理；建立“以店控税、以发票管税，以纳税人自行申报为主，源头扣缴为辅”的征收管理模式，充分调动承租方索要发票的积极性、责成出租单位领用发票；每月定期向当地政府、有关部门了解房屋出租情况，实行信息更新；严格按照执法程序和期限，在调查摸底的基础上，经分局领导审批后，对房屋租赁业主逐户下发税款核定征收通知书；分户核定税款后，税收管理员必须按照核定的税款征缴入库，不得擅自变更征收标准，避免了征税的随意性，让纳税人交明白税、放心税。

在对外强化税收征管的同时，对内加强干部征管质量的考核，严格奖惩兑现。市局制定了《景德镇市地税局征管质量过错责任追究办法》，各县（市、区）局根据市局《办法》均制定了具体实施办法。如：乐平市地税局为充分调动干部的工作积极性，实行奖勤罚懒、奖优惩劣。即对房产组下达年度组织收入任务，以年度任务为基数，对超额完成税收计划部分市局给予超收税款部分10%的奖励，对未完成计划少收税款部分给予5%的处罚。为使考核工作落到实处，促进考核工作有序开展，还制定了《乐平市地税局房产组税收管理质量差错责任追究办法》，全面实行责任追究。该办法从税源管理、规范执法、征管资料管理及其他工作四个方面作了明确的规定，规定经检查考核发现问题达不到要求的，一律予以严肃处理，同时给予一定的经济处罚。在今年上半年对房产组进行考核时，有的干部一次性扣发奖金达到200元。通过考核进一步理清了工作思路，调动了干部工作积极性，查找到了工作的漏洞和薄弱环节。

二、初现成效

（一）提高了征管质量。房屋租赁税收管理一系列办法的落实，使我局房屋租赁税收征管不断向规范化、科学化、精细化方向迈进，管理水平和征管质量不断提高。通过2005年和2006年上半年拉网式的税源调查摸底，全市纳入正常管理的房屋出租户达4100余户，店面间数达6000余间，月核定房产税70余万元，管户面达90%以上。

（二）优化了税收环境。由于房屋出租税收涉及面广，且拥有房产并出租的纳税人多为经济实力较为雄厚的群体，一般都参与多种经营，涉及不同行业，我们通过广泛的税法宣传，不仅增强了纳税人缴纳房屋出租税收方面的纳税意识，还增强了纳税人对其他方面的纳税意识，达到了优化我市整体税收环境的效果。

（三）规范了房屋出租税收管理。我们通过对房屋出租税收根据不同对象，实行分类管理，在制定的工作目标中明确了两项指标，即纳入系统正常化管理户面达到90%以上和漏征漏管率不得高于5%的两个规范性目标，并且日常考核时以这两个目标考核为重点，本着先规范纳入管理、后加强税款征收的思路，达到了规范我市房屋出租税收管理的效果。

三、几点体会

房屋出租税收征管一直是地税部门的征管难点和薄弱环节，必须常抓不懈，迎难而上，通过实践，我们有以下几点体会：

（一）实事求是是基础。我们要正视自己在房屋出租税收征管上的不足，本着实事求是的原则，抓住重点和难点，认真开展调查研究，提出切实可行的办法和方案，不能急于求成。

（二）制度落实是关键。办法和方案一经确定，就要在抓落实上下功夫，使各项制度办法不走过场，不流于形式。在制度落实的过程中发现新问题，并及时进行分析总结和整改。

出租房屋管理经验 第3篇

新建工程包括建筑工程和市政工程等, 新建工程在建设过程中以及建成初期, 将不可避免地对周围环境中的建筑物、构筑物以及市政管道设施等造成一定的影响, 从结构安全以及功能正常使用角度来讲, 造成的影响主要表现为建 (构) 筑物开裂破损、整体变形以及市政管道破裂引发次生灾害等。2008年7月上海市城乡建设和交通委员会也颁布《减少基础设施施工对周边环境影响试行规定》 (沪建交联[2008]511号) [1]。有关新建工程影响房屋检测鉴定的具体内容, 上海市各检测单位和主管部门已有丰富的经验和条文规定, 以下仅介绍受新建工程影响的受损房屋在受损初期和修复阶段处理方法的一些经验和建议。

上海电力学院近年来在浦东新校区及长阳路校区建设过程中, 有些项目在工程建设前期未对施工影响范围内的房屋进行预先检测鉴定, 在工程建设时不能对居民群众给出房屋处理对策和最终解释。在周围居民住宅楼发生损伤后, 工程建设方缺乏处理问题的措施和手段, 一直到工程结束后, 才由政府部门出面进行协调和解决, 造成后期工作被动、难度很大。在处理此类问题过程中, 由建设单位负责具体实施, 房屋质量检测单位、设计施工单位予以技术支持, 很好地处理了各个受损房屋, 化解了居民矛盾, 维护了居民群众的利益。在处理过程中提出了很多好的工作方法并积累了一定的经验。

1 房屋受损初期的处理方法

新建工程施工对周围环境的影响不可避免, 只是影响程度的大小不同, 这也是新建工程建设方不得不面对的问题。主要的施工影响来源有四点:

1) 桩基础施工中沉桩的影响;2) 基坑开挖的影响;3) 基坑围护止水不到位的影响;4) 新建建筑物和构筑物自身沉降带来的影响。

新建工程施工对居民楼的主要影响表现为:1) 房屋出现明显不均匀沉降或倾斜;2) 结构构件, 如墙体、梁柱、楼板等出现开裂, 非结构构件出现破损, 如瓷砖、地砖、地板、玻璃等, 另外还有门窗开启不便、下水道排水不畅等。受损房屋居民的一般反应为:1) 聚集议论;2) 向物业、居委会、信访等部门反映;3) 向施工单位提出赔偿和要求停工;4) 部分居民对房屋安全提出担忧。

建设方和施工单位得到居民反映后, 深感问题的严重性, 无处理经验时就会束手无策:停止施工会影响工期, 带来很大的损失;强行施工会激化施工方和居民之间的矛盾;由于房产是居民的大宗财产, 简单调解不能解决根本问题。此时根据经验, 应采取如下措施:

1) 政府主管部门协调。

建设单位作为当事方, 很难和居民进行很好的协调, 其保证往往得不到居民群众的认可。此时建设主管部门不能推诿、不作为, 应该有责任和义务处理此类事件, 目的是为了尽快复工, 因为上海市很多重大市政工程工期紧、任务重, 许多工程涉及到国计民生以及重大事件的时间节点, 如世博会等。政府主管部门应召集有关部门和居民代表进行协调, 拿出处理意见, 确保尽快恢复施工。

2) 房屋质量检测单位介入。

作为第三方, 房屋质量检测单位的检测结论具有公正性、客观性和科学性, 容易被居民接受。建设方应立即委托有资质的检测单位对房屋现状进行检测鉴定, 首先回答居民房屋现状是否具有危险性, 如房屋已构成危房或有出现危房的趋势, 应立即停工予以处理。房屋检测鉴定单位也可从技术角度向居民解释恢复施工的必要性, 尽快完成施工, 尽早结束对房屋安全的影响。房屋质量检测的最终报告应在施工影响结束、受损房屋变形完全稳定后给出。在此过程中, 为保证公正性, 也可提请居民挑选房屋质量检测单位。

3) 建设方承诺妥善处理。

对受损房屋的最终处理应在施工结束以后进行, 前期为消除受损居民的担心, 有关部门, 特别是建设方应对居民做出承诺。保证在施工结束以后, 对受损房屋依据检测鉴定的结论进行处理, 对居民所受到的损失进行补偿。

4) 改进施工方案。

按现在通行的建设程序和惯例, 设计和施工对周围环境中的房屋的影响有所考虑, 但是往往不能针对具体情况具体分析, 采取的措施可能不到位。在新建工程周围房屋发生破损以后应采取补救措施, 修改设计图纸和施工组织措施。例如, 设计减小主体结构的沉降量、改变基础桩基类型、改变沉桩顺序、减慢沉桩进度、在预制桩沉桩前应设置防挤沟和应力释放孔、加强基坑围护结构止水措施和加强基坑围护结构的水平刚度等。

5) 加强受损房屋监测。

施工监测应予以加强, 大型工程一般会考虑对周围环境中建筑物、构筑物以及市政管线、基坑围护结构、坑外地下水位的监测, 小型工程往往会忽视监测工作。在周围房屋出现破损以后, 应加强对受损房屋的监测, 主要是针对房屋沉降和倾斜的监测, 监测频率应安排为至少每天一次, 并设置合理的报警值, 一旦所测得的数据过大, 应立即会同各方具体分析、予以处理。

2 受损房屋修复阶段的处理方法

在施工结束和受损房屋变形最终稳定以后, 应着手对受损房屋进行处理, 这是一项政策性和技术性都很强的工作。以下措施可供参考。

2.1 把居民利益放在第一位

地铁施工造成居民房屋受损, 给房屋带来了安全隐患和正常使用不便 (如渗漏水等) , 给居民带来了心理不安和生活不便。房屋是居民的大宗家庭财产, 受损房屋住户主要有以下担心:担心房屋的安全问题;担心由于房屋受到损伤以后带来的品质下降;受损房屋能否得到完全修复和合理的经济补偿。也有极个别的住户提出的经济赔偿要求很高、不合理、难以满足。

1) 保护居民知情权。公示房屋检测鉴定报告的结论, 拟定《告居民书》, 告知房屋的现状和存在的安全隐患, 说明房屋加固修复的紧迫性和必要性。强调政府为保证人民群众生命财产的安全, 实施加固修复工程的目的和意义, 争取居民的支持;

2) 保护居民的选择权。对受损房屋的定性结论是唯一的, 但是加固修复方案并不唯一, 加固方案涉及到技术、经济、工期、造价和规划等方方面面的问题。在保证房屋结构安全的前提下, 设计单位可提供多套加固修复方案供全体居民选择, 这也是一个居民参与建设的过程。多种方案形成《房屋加固修复方案征询单》, 请居民自行选择加固方案, 实施大多数居民同意的加固方案;

3) 依法维护居民权益。拟定《配合加固修复工程协议书》, 明确责任义务, 维护居民利益, 保障加固修复工程顺利开展。有些房屋在进行加固修复工程时, 需要居民撤出大楼在外租房过渡, 为保证过渡期内居民能合理安排生活、工作, 为保证居民能及时搬回原住所, 与居民签订《房屋加固修复临时过渡回搬协议书》, 保证了居民在外过渡时的费用支出;

4) 照顾特困户。有个别家庭由于下岗、重症疾病等原因, 家庭生活特别困难, 房屋受损后更加困难, 经程序文件认定后, 一次性发放帮困补助金;

5) 让居民多得益。除经济补偿到位外, 加固修复方案尽可能让群众多得益:有的居民楼年久失修, 原先设计标准低, 经加固修复后能满足现行国家和上海市建筑抗震设计规范、规程要求, 等于房屋得到了重生;在规划容许和加固方案需要的前提下, 有些房屋进行了扩大面积加固, 多出的面积按成本价由居民购置, 房地产部门协助办理产权证;有些房屋在加固修复的同时, 进行了“平改坡”改建, 经修复后的房屋外貌焕然一新, 居民的居住条件有所改善, 达到居民安居乐业、房屋安全使用的目的。

2.2 注重政策、法律和技术依据

处理由于基础工程施工引起的房屋受损问题也是一项系统工程, 涉及到政策、经济、技术、法律等的方方面面。处理不好会带来不良的后果, 从社会层面来说, 影响社会稳定, 引发社会矛盾, 造成恶劣影响;从技术经济层面来说, 造成居民财产损失、房屋存在安全隐患。在处理此类事件时, 每项措施的出台均要有政策、法律和技术依据。

1) 以上海市和各区已出台的相关文件为政策依据。对已有政府发文的政策文件一定要遵照执行, 对无文可依的措施出台应参考相似政策文件。如对扩面积加固房屋所增加面积的计算、成本核价可参考旧区成片改造所使用的计算标准。

2) 以检测报告、设计图纸、施工组织措施为技术依据。委托有资质的房屋质量检测单位进行受损房屋质量检测鉴定, 以检测鉴定结论为依据进行加固修复的设计、施工, 对鉴定为危险房屋的结论应再通过市房屋质量检测中心组织的专家组认定;委托有资质且有丰富加固修复经验和良好声誉的设计、施工单位进行设计、施工, 必要时委托上海市建委科技委组织专家组对设计和施工方案进行认证。受损房屋处理过程中涉及到对居民进行补偿的费用计算应有依据, 比如装潢损失评估、修复费用评估等均由专业房产估价公司进行评估;其他如过渡费、搬迁费等均依据同地区的市场价格。

3) 所有涉及合同、协议、文告等的发布、执行均依据现行法律、法规。在处理市政工程受损房屋过程中所出具的文档均由法律顾问仔细认定, 不与现行法律、法规相悖。

2.3 总结出的几条处理原则

在处理基础设施工程施工引起居民房屋受损问题的过程中, 总结了几条在实际操作中应掌握的原则。

1) 兼顾全局的原则。在处理单体房屋时应兼顾全局, 既要考虑全市处理此类房屋的大原则, 也要考虑区内所有房屋处理时的政策的一致性。所有受损房屋在处理时应统筹全局, 根据房屋不同的受损程度, 分清轻重缓急, 实事求是地妥善处理居民的诉求。

2) 主体认定的原则。在处理受损房屋的过程中, 法律认定的责任主体是建设单位。政府是为矛盾双方 (建设方和居民) 服务的, 不是法律认定的责任方。建设单位在处理受损房屋加固修复过程中的态度和方法有时起到关键性的作用。在其他新建工程损伤邻房的事件中, 就发生过由于开发商开始时回避、推诿、不承认、在费用上斤斤计较、到款不及时, 在时间上拖拉、悬而不决, 这时就会激化矛盾, 造成居民阻扰施工, 给政府解决矛盾带来了极大不便。

3) 尊重历史的原则。有些受损房屋使用年限接近设计使用年限, 年久失修、原设计标准低、房型设计陈旧。遭遇施工影响后, 有些居民要求推倒重建或大规模户型改建、有些物业公司要求建设方更新所有管道设备, 这些要求对新建工程建设方来讲显然不公平, 这时要尊重历史, 居民受到损失的部分一定要补偿、居民得益的部分要支付, 物业公司对更换管道设备的费用要有所分摊。

4) 因地制宜的原则。每幢受损房屋所处的地段不同、房屋建设年代不同、房屋结构不同、房屋受到损伤的程度不同、前期已有处理的内容不同, 所以在处理此类问题时不能搞“一刀切”, 应分门别类, 具体问题具体处理。同时每户居民受到损伤和损失的程度不同, 在进行房屋检测时, 要进行普查, 做到调查结果“一户一表”。

5) 属地处理的原则。以属地处理为原则, 整合各方力量, 形成合力。在具体实施房屋加固修复时, 以街道为主操作比较妥当, 区各相关职能部门组成班子, 通力合作、各司其职。

6) 修复为主的原则。在房屋受到损伤后, 有些居民提出先行赔偿, 或推倒重建, 或予以动迁等各种要求, 在房屋质量检测鉴定报告出台之前均难以答复。如受损房屋被认定为危房, 应按上海市有关紧急预案的规定处理, 其他情况均遵循修复为主的原则。对个别居民提出的只赔不修的要求应不予采纳, 主要的理由在于:a.结构构件的损伤形式和内容千变万化、十分复杂, 尚无加固修复工程的定额标准, 费用评估的准确性较差;b.房屋加固修复是针对整幢房屋安全的一个整体性工程, 不因个别居民的不执行而终止, 比如说几户居民不修复就会带来整幢大楼的安全隐患;c.对居民提出的自行委托修复的要求, 在施工单位资质认定、施工方案认定和费用认定均可的基础上, 可以考虑发放费用让居民自行委托维修, 此时双方一定要签订《居民自修承诺书》, 确保发放费用用于房屋修复上。房屋修复工作以实际损坏为准, 适当考虑居民合理诉求, 不任意扩大修理范围。

3 有关房屋加固修复方案和相应经济补偿内容的建议

房屋受到损伤后, 针对受损房屋居民最担心的问题按性质分为三类:1) 结构安全性能下降。房屋受到损伤后, 结构构件出现裂缝、拉断、错位等, 房屋整体出现倾斜、不均匀沉降等;2) 房屋不能正常使用。如地板、地砖或磁砖出现开裂、起壳和脱落, 门窗启闭不便, 门窗玻璃破裂, 下水管道排水不畅等;3) 房屋品质下降。担心房屋的市场价格会因此受到影响。一般来说, 修复加固方案中, 保证房屋能正常使用是最基本的要求。房屋安全性能和品质一般会因为加固修复得到改善。表1给出可能的房屋加固修复方案, 方案按由简单到复杂的顺序排列。表2中给出相应经济补偿内容的建议。

另外, 需要对房屋加固修复和经济补偿项目中以下几种情形予以解释:

1) 为了让居民多得利, 加固方案有时建议同时进行多层房屋的“平改坡”工程, 进行房屋外立面的美化装修, 即所谓“穿衣戴帽”, 发生的这部分费用一般不向居民收取。

2) 上海市有许多房屋年代久远, 部分接近设计使用年限, 进行整体抗震加固后, 房屋能达到7度抗震设防要求, 即房屋的安全性能和品质得到了极大地提高, 居民得到较多实惠, 但由于历史原因和现行政策无规定, 据此向居民收取费用, 尚无可操作的依据和方法。

3) 对于由于房屋变形引起的管线破损修复中, 如果原有管线年久失修, 基本达到或列入物业大修计划时, 此时的管线修复费用中应由物业公司分摊一部分。

4) 由于整体结构加固方案的需要 (主要为外套框架加固) , 部分房屋需进行扩大面积加固, 所扩出的面积, 按“谁得益、谁付费”的原则, 居民应支付这部分费用, 收费标准不能参照市场价, 应参考如旧城改造项目的标准执行。

4 结语

由于受新建工程影响的房屋检测鉴定和后续的受损房屋处理工作涉及到政策、技术、经济和法律等方方面面的问题, 其成熟实施有一个过程, 应积累实践案例和经验, 形成经常性建设制度。

摘要：结合实践经验, 对受新建工程影响的房屋的处理措施进行了探讨研究, 介绍了房屋受损初期的处理方法, 并从政策、经济、技术等方面论述了受损房屋加固修复阶段的处理途径, 为新建工程的顺利进行提供了条件。

关键词：新建工程,房屋,处理方法,修复

参考文献

[1]沪建交联[2008]511号, 减少基础设施施工对周边环境影响试行规定[S].

房屋：震后重建的台湾经验 第4篇

同处于“5·12汶川地震”震中的北川县城，是房屋倒塌最严重的地区。据统计，北川老县城80%、新县城60%以上的建筑垮塌，无一楼体可以继续使用。北川小学东校区内500多名学生中大部分被掩埋；北川县幼儿园的100多个孩子被埋在废墟下；距离县城仅两公里的任家坪镇，北川最大的中学——北川中学(老校区)主教学楼塌陷，20个班约千余名学生被埋。在一瞬间，北川县城几乎失去了一代儿童。

废墟群里的奇迹

就在地震夺走北川无数生命的时候，距离县城15里的海光村刘汉希望小学却奇迹般得以幸存。全校511名师生无一遇难，只有一名学生被掉落的灯管砸伤。在海光村，许多新建的大楼都在地震中倒塌，唯独刘汉希望小学经受住了大震的考验。记者在现场看到，教学主楼结构完好，外墙没有出现裂缝，两座宿舍楼也安然无恙，唯一的变化是台阶出现位移。令人称奇的是，学校高达三层的玻璃幕墙竟然没被震落一块玻璃。在满是断壁残垣的海光村，眼前的景象实在称得上奇迹。

学校副校长史少先说，刘汉希望小学共有12个教室，建筑面积1268.5平方米，总造价59万元，完全由民间力量投资兴建，其中“汉龙集团”出资52万元，村、镇出资7万元。其造价离当时国家拨款给公办学校建楼的标准400元每平方米的基本水平还低。学校之所以能在大震中幸存下来，原因只有一个，那就是楼体质量过硬。

“这次要是楼修不好出事了，你就从公司里走人吧！”当时负责监工的汉龙集团办公室主任回忆，老板临走时撂下这么一句话。这位不愿向媒体透露姓名的主任从施工第一天起，就开始了跟各方力量的周旋。

水泥中泥土含量太多，主任和施工队大发雷霆。施工款项迟迟不到位，主任和主管教育的领导争吵。按捐赠原则，企业捐款必须先到当地有关部门，再由有关部门把企业的钱下发到具体施工公司中去，但施工公司并没有从有关部门及时拿到钱。在主任的穷追不舍之下，刘汉希望小学如期竣工。

主任10年前的争吵在地震中全部得到了回报，刘汉希望小学在经历了22次剧烈摇动后安然无恙。

在汶川地区许多倒塌的废墟前，大量简易水泥空心预制板里没有一根钢筋，这种建筑在当地被称为易造房——在建造楼房框架的时候，并不在每层都浇灌水泥，而是另外浇制空心水泥块。待主体框架建好，就把制作好的水泥块担在框架上，之后再抹上一道沙灰水泥，房子就大功告成了。

“从黑龙江到海南岛将近4000公里，几亿农民几乎都盖同样的砖墙预制板房，没有任何的抗震力，冬冷夏热，农民花费毕生心血盖这种昂贵又不安全，不堪使用的建筑，而建筑专业者完全视而不见。”54岁的台湾建筑师谢英俊说。

邵族人的“廉价”抗震房

如果没有1999年台湾“9·21”地震，谢英俊的名字大概一辈子也不会跟地震挂上钩。震后，台湾“中央研究院”的朋友找到他，请他帮当地邵族人盖了一些漂亮的房子。于是，这个淡江大学77届建筑系的毕业生，在岛内一度成了“9·21地震灾区建筑师”的代名词。

1999年的“9·21”地震震中位于南投县，聚居在南投县日月潭畔台湾原住民邵族族群遭到了不小的打击。这个原本就人丁不旺的民族，在震后只剩下280余人，80%族人的房屋倒塌或半倒，无家可归的邵族人面临灭族的危险。

按照政府给出的重建模式，久居山间的邵族人将无力负担建房贷款，很多族人每天靠失业补贴酗酒度日。

“我能用四分之一的钱搞好重建。”谢英俊拍着胸脯说。10月底，谢英俊带着他的设计团队一行五个人来到这里。

地震前，邵族人住在政府为他们修建的钢筋水泥房子里。但谢英俊决定就地取材，如日月潭周围丰茂的竹子、木头、泥土，他告诉邵族人，这样盖起来的房子“既自然又环保，通风又漂亮，而且抗震性能好”。

“我们也要过现代生活，为什么要让我们住这样的老房子？”邵族老人反问谢英俊。在他们看来，谢英俊的方案无异于让他们“返祖”。而且，谢英俊也没有委托专门的建筑公司，这么几个人鼓捣出来的房子能住人吗？

谢英俊只好雇了几个邵族人先盖起了一幢示范房。邵族人看傻了眼，他们决定按照谢英俊的方案来干。

邵族的青壮年劳力多数都出去打工了，谢英俊便组织起妇孺、老年人，这样建筑成本中占大半的工资便解决了。在后来谢英俊盖的很多房子里，他都是用这样“协力造屋”的方式节省了很多成本。

谢英俊并不愿意拿着建筑图纸对邵族人指手画脚，这让他看起来不太像个搞设计的建筑师。“图纸对于大妈来说，只是煮饭生火的东西。我们的建造类似于中国传统的建造方式，图纸只有几页，工匠只要记住开间和进深就可以了。我们正试图让图纸变成口诀。”谢英俊说。

周围有什么就用什么——这是谢英俊的原则。土、木、石头、草、树枝都成了谢英俊的建筑原料。他用页岩在原住民部落砌墙，把土和石头结合起来做维护墙体。当然，为了增强房屋抗震能力，谢英俊采用了轻量型钢作为主结构材，用薄钢板、角钢和自攻螺丝结合，不需要焊接，而且可以修改拆卸，只要用电动螺丝钻即可完成主体结构架设和所有的门窗、床铺、浴厕隔间骨料的安装。

在屋顶上，谢英俊的用料是夹板、油毛毡和竹子。双重构造的屋顶，中间的空气层可对流散热；长出檐与外廊，遮阳效果好；墙面使用竹子夹发泡铝箔纸或不织布，能够隔热、防水、防虫，而且老弱妇孺都能动手参与施工。

竹子是邵族人熟悉的建材，满山遍野，几乎是免费供应，竹顶、竹墙施工简易，即使腐坏也可轻易更换。格栅窗通风防蚊，天窗让室内明亮通气，节能环保卫生。钢是可回收材料，轻量型钢设计成可拆卸构法，方便修改重复使用。

“我们的房子盖完了几乎没有废弃物。”谢英俊骄傲地说，“一是时间和成本，二是质量与安全，我们基本上都控制住了。”

邵族部落的住房重建仅用3个月就完工，新社区建得很漂亮。邵族人说，原来房子不一定非是钢筋水泥不可，更不必陪上一家人的生活质量，省吃俭用半辈子还贷款啊。

为什么不用砖混结构

“5·12汶川大地震”发生后，谢英俊一直通过电视和网络关注灾区情况，灾后重建是他最关心的问题。“我们的经验可以直接搬过去用的。”谢英俊告诉记者，“都是震后的房屋重建，而且都是在山区。”谢英俊说，现在他正跟有关方面协商。

“你看他们很多路边的房子还是水泥砖房，”谢英俊指着电脑屏幕上的四川灾区图片，“还有像这种，用砖垒起来的，上面用预制板，这种房子抗震力是非常不够的。”

“农民现在的生活习惯和价值观念都完全改变了。”谢英俊说，“其实因为现在的建筑材料，砖、混凝土、钢筋，对大多数人来说，尤其对农民，未必能很好地掌握。这样的结果就是房子又丑又不安全。”

谢英俊认为，他所提倡的“协力造屋”计划就是在制造一种模式。“这个比较实际，我们还有一些很现代的观念，比如可持续、绿色环保，这些都要加进去。”

长期被用做建筑材料的实心黏土砖因取材耕田，被称为“耕田杀手”。而且，在烧制过程中，黏土砖要耗费大量的煤。2003年以来，中国各地已陆续禁止使用实心黏土砖，但在农村，禁令并没有得到有效执行。“我们的房子砖用得很少，尽量不用，大部分是用空心砖或者草土。”谢英俊说。

5月23日，四川省副省长李成云表示，目前四川省已经在积极准备灾后恢复重建工作，这一工作将与推进工业化、城镇化和新农村建设结合起来，制订出灾后重建规划。先期将制订农村居民住宅规划，争取入冬前农村居民有房住，争取三年内不断完善道路等基础设施，建成新村、新镇和新城。

“山区房屋重建和平原的差异，就是你要了解地块的安全度，比如会不会坍塌，会不会太陡，水土保持有没有问题，这些都要非常细致地去考量。”谢英俊说，“在抗震方面，从成本的角度出发，应该尽量把房子弄得轻一点，抗震力比较够。”

为什么不用砖混结构？谢英俊做了一番比较：

“从能源方面来讲，在木构架、钢构架、混凝土构架的比较中，混凝土构架最耗能；木构架最省，而且我们用的木头都是经初步加工就可以用的，一般是原木，所以生产过程不耗能；钢构架中我们用的钢量很少，比钢筋混凝土中的钢筋量还要少，這就是轻钢结构的优点。台湾的规范轻钢结构不允许超过4层，在日本最高可以盖到7层。同时结构荷载也小了，维护的复合板自重也小了。”

“抗震关键在结构。我们用的轻钢结构，这种钢料总体用量是很节省，花费不多。轻钢结构是世界未来的趋势。还有就是把楼板、屋顶都轻量化，承重不会太大。遇到地震时，整个骨架都结合在一起。”

谢英俊也承认，他的“环保房子”在推行中遇到的最大问题就是观念问题。“他们都担心住这种土房子娶不到老婆。不容易接受草土的房子，主要还是个价值观和消费取向的问题，农民的审美跟着城里人走。”

不过，谢英俊说，低成本可以让农民们很动心，到时就不是“他喜不喜欢的问题了”。

出租汽车行业管理经验心得 第5篇

按照学习计划我阅读了《管理者每天读点哲学知识》一书。该书以管理者为题，从哲学问题、哲学概念、哲学人物、哲学流派、哲学名著、哲学名言、哲学故事、身边的哲学等八个方面，讲述了中外哲学的基本知识。我第一次全面学习哲学还是在参加自学考试时

学习《马克思主义哲学》一书。二十多年后再读有关哲学知识方面的书籍使我更是又有一番新的收获。比如，如何用辩证的思维和方法来指导我的工作和生活，用哲学的观点和智慧去看待和处理工作中的困难和矛盾。现结合本人分管工作，从管理哲学的角度，就如何转化学习成果，加强我市出租汽车行业管理谈几点想法：

出租汽车行业既是交通运输部门的一个组成部分，又具有一定社会公益性，是城市形象的“窗口”。近年来，随着人民群众出行需求的逐步提高，我市出租汽车行业的发展受到了社会的广泛关注。为把这个行业打造成政府放心、群众满意、社会普遍认同的窗口行业，我们交通运输部门认真围绕加强行业管理、提升服务质量的工作目标，不断探索和实践管理的新方法、发展的新机制、服务的新境界，推动了行业持续、稳定、健康发展。其成效主要有：一是行业管理规章逐步健全。编制了《兴化市2011-2020年出租汽车发展规划》。制定完善了《兴化市出租汽车百分考核办法》、《兴化市出租汽车星级评比办法》、《出租汽车MCU系统管理规定》、《出租汽车公司车队考核规定》。二是集中整治，构建公平环境。以打击非法营运、规范收费行为、实施长效管理为重点，加大行业治理工作力度。三是优化机制，激发活力。通过几家出租汽车公司的整合，组建民生出租汽车公司，市场组织化程度有了明显提高。四是科技手段推动智能管理。460辆出租汽车统一安装了GPS/MCU智能系统。五是文明创建长效管理，提升行业形象。通过举办培训班，对出租车驾驶员进行文明礼仪、法律法规、安全行驶等知识的教育。

由于出租汽车行业是个特殊的流动性行业，人员结构复杂，从全市出租汽车行业发展情况看，我个人认为存在以下几个方面的问题：

1、经营管理模式落后。民生出租车公司的经营管理水平不高，现有的管理方式相对落后。尽管该公司的前身是通过几家出租车公司的整合，但并非是真正意义上的强强联合，仅仅是数量的相加，其经营管理的理念、方式、力度、社会责任感等，远远达不到行业管理的要求。整合为一家后，缺乏市场竞争活力和危机感。

2、出租车驾驶员整体素质偏低。从业人员中绝大多数是进城务工及单位下岗人员，文化素质较低，人员素质参差不齐，安全行车意识和服务意识淡薄，金钱意识浓重，与行业管理部门和乘客对服务质量要求相比，尚存一定差距，影响了出租车行业的整体形象。

3、出租车行业管理的法规不健全。尽管我们也制定了些规章制度，但管理层次偏低，且不够完善。成立了出租车管理办公室，但管理的经验不足，管理人员少，办公经费不足，从管理体系上所涵盖的内容不全。由于我市实行的是经营权无偿使用制度，因而行业管理部门缺乏有效的市场监管手段，经营者没有优胜劣汰的危机感。

4、服务设施还不够配套。全市缺乏出租汽车维修、保养、清洗、加油加气、司机休息等方面的综合性服务场所，也缺乏布局合理的固定服务站点，出租车停车泊位和候车泊位明显不足，出租车随叫随停影响交通现象比较严重。

5、市场经营环境秩序不够好。“黑车”、“摩的”和电动三轮车非法营运冲击出租客运市场，扰乱了市场秩序，损害了经营者及乘客的合法权益。专项治理力度还不够，由此也引发了一系列行业矛盾，在一定程度上增加了行业管理难度，隐藏着不稳定因素。

为促进我市出租汽车行业持续健康的发展，加快推进出租汽车十年发展规划，建议：

1、加强企业管理，落实社会责任。民生出租汽车公司要从打造行业服务品牌入手，进一步加强企业管理，强化运营安全，规范经营行为，提高经营管理水平。通过确立品牌意识，公开服务承诺，进一步优化管理细节、完善投诉处理机制、规范服务管理，在公司、车队、司机、管理等不同层次上，采用多种形式，树立有特色的服务品牌。要严格执行交通部《出租汽车驾驶员从业资格管理规定》，强化出租汽车驾驶员继续教育。加强对司机的职前教育培训，严格资格证管理，在培训内容上对行业服务知识、服务技能和出租汽车相关法律法规政策、社会责任和职业道德、安全营运进行必要充实，逐步建立出租车司机准入制度，把好人员准入关。要深入开展出租行业文明诚信建设、文明创建等一系列活动，树立文明出租车、文明星级驾驶员等文明示范标杆，通过表彰先进，激发司机的荣誉感，从而引导、带动行业从业人员提高文明素质。

2、加强人员管理，打造良好形象。严格从业人员资格管理，民生出租汽车公司、出租车管理办公室要制定完善行业标准和职业道德规范，规范服务行为。建立激励机制，积极推行星级驾驶员评定活动，根据驾驶员在规范经营、服务质量、安全行车、学习培训、好人好事等方面的经营业绩和行为规范进行综合评价，促使驾驶员遵守职业道德，提高文明服务质量。同时要加强好人好事的宣传，发挥典型示范作用，弘扬行业新风。制定和推行服务评价制度，完善从业人员退出机制，对有严重违规行为、给行业形象

造成恶劣影响的，或者经营行为不规范、多次受到群众投诉举报的，依照有关规定清除出客运市场。

3、完善规章制度，坚持依法行政。加强出租汽车行业管理方面的规章制度建设，构建有序竞争的市场秩序。出租车管理办公室要不断完善服务质量监督考核，建立乘客监督机制，加强服务质量投诉查处工作。建立驾驶员队伍考核机制，引导民生出租汽车公司聘好用好驾驶员。建立行业规范，完善诚信档案建设，促进民生出租汽车公司和出租汽车驾驶员提高服务意识和服务水平。

4、合理布局网点，营造良好环境。结合新客运总站的建成，在功能划分上要充分考虑出租汽车服务网点设施建设，如车辆修理、保养、加油加气、停车、休息、餐饮。要主动协调住建、规划、城管、交警等部门共同商定，在超市商场、医院宾馆、车站等公共场所合理设立出租汽车专用候客泊位，方便市民乘车。

出租房屋管理经验 第6篇

去年，**县立足县情区位特点，积极探索和完善流动人口和出租屋服务管理新办法、新途径，通过创新理念、创新服务、创新办法，逐步构建了“党政领导、综治牵头、公安为主、部门参与、齐抓共管”的流动人口和出租屋服务管理工作格局，为公安、计生、工商等部门加强流动人口服务管理建

立了合作互动工作平台，有力提升了工作水平，促进了社会和谐稳定。2012年，我县“两抢一盗”等流动侵财型案件同比下降37%，公众安全感指数达97.20%，列全省第24位，居全市第二。

一、构建网络，强化联动，着力解决“孤军作战”问题，实现服务管理“立体化”

流动人口和出租屋服务管理涉及诸多领域和各个部门，必须在管理上实行部门联动、齐抓共管。

一是建立机构，形成合力。争取县委、县政府重视，以两办名义下发了《**县流动人口和出租屋服务管理工作实施意见》，成立了以县委常委、政法委书记、公安局长为组长，人大、政府、政协分管领导为副组长，综治、公安、计生、税务、工商等20多个部门“一把手”为成员的领导小组，在县级建立了流动人口和出租屋管理中心，在各乡镇建立了流动人口和出租屋服务管理站，各村居、社区建立了工作点。同时在流动人口相对较多的县工业园区专门设立派出所，负责流动人口和出租屋服务管理工作，进而构建了横向到边、纵向到底的县、乡（镇）、村三级管理网络，形成了齐抓共管的工作格局。

二是健全机制，强化联动。针对流动人口流动性大、服务管理工作难的特点，县委、县政府两办出台了《**县流动人口和出租屋服务管理领导小组成员单位职责任务》，要求各部门按照分工协作、成果共享原则，做好联动配合，联手开展流动人口和出租屋信息采集、安全检查、登记办证等日常服务管理工作。如流动人口和出租屋业主在办理相关证照时，必须同时出具暂住证等相关证件，相关部门才给予办理，进而使流动人口和出租屋服务管理成为各方联动、环环相扣、共同管理的一项重要工作。

三是打造平台，规范管理。高标准建立了县流动人口和出租屋管理服务中心，组织公安、计生、工商、税务等职能部门专人联合办公。按照“管理信息化、服务人本化”要求，投资30万元建立了“**新市民之家”网站，按照流动人口500：1比例，组建了20名流动人口专职管理员队伍，并配备了电脑、车辆等办公设备。同时县财政划拔了20万元启动资金，将流动人口和出租屋服务管理经费纳入了预算，县综治委也把此项工作列入综治目标管理考核评比内容。

二、创新思路，突出重点，着力解决“力不从心”问题，实现服务管理“动态化”

流动人口和出租屋流动性强，情况变化快，管理难度大。为此，我们在动员相关部门和全体民警对全县流动人口和出租屋全面排查登记的基础上，实行分类管理，着力解决了“管不住、管不来、管不好”难题。

一是突出重点，分类管，解决“管不住”问题。对排查出来的流动人口和出租屋，依据流动人口的职业、身份、暂住时间和遵纪守法等情况，将排查出来的流动力人口和出租屋分为“一般、关注和重点”三类，分别制定落实服务管理措施。对“关注人群和重点人群”，由片区民警和专管员每月逐人定期上门见面、查访摸底、跟踪掌控。对重点管理出租屋，则由片区民警牵头，组织专管员和群防群治队伍及时上门检查情况，适时组织开展排查整治，不让其成为藏污纳垢之所。目前，我县登记的6177名暂住人口中，三类人群分别占72.35%、25.78%、1.87%。

二是注重源头，即时管，破解“管不来”问题。为提升服务管理信息化水平，投资30多万元研发了“**新市民之家”软件，建立了流动人口和出租屋服务管理网络系统。以基层管理站为终端，将流动人口和出租屋信息系统拓展了有关部门和基层社区、村居，不仅保障了公安、房管、计生、劳动等部门的资源共享，还实现了对所采集信息的即时录入、即时更新，达到快速查询、自动比对、网上管控的目标，真正做到“人来登记、暂住管理、人走注销”。

三是以点带面，网格管，改变“管不好”现状。在坚持“以证管人、以房管人、以业管人”的同时，以社区就近结合村居为单位，将城区流动人口和出租屋划分若干区块，推行“网格化”管理，实行“一个网格、一个民警、一个专管员”管理模式，对流动人口和出租屋服务管理实行滚动排查登记，真正做到“底数清、情况明、信息准、管理好、服务优”。

三、搭建平台，强化服务，着力解决“后劲不足”问题，实现服务管理“社会化”

流动人口和出租屋服务管理是一项复杂的社会系统工程，只有依靠和发动社会力量，才能有效解决流动人口和出租屋管理的根本问题。

一是加强宣传，提高社会参与

意识。积极利用电视、报刊、标语等形式，大力宣传流动人口和出租屋服务管理的重要性和必要性，调动社会各界支持、配合、参与流动和出租服务管理工作。如流动人口和出租屋专管员在做好日常信息采集登记、管理服务同时，还积极发挥了“治安信息员、法制宣传员、纠纷调解员、服务邮递员”作用，得到了群众好评。

二是积极引导，创新社会参与举

措。通过开展联户联防、邻里守望、看楼护院、义务巡防等活动，动员、引导、吸收社会各种力量，积极参与流动人口和出租屋服务管理，使服务管理工作覆盖每一个角落，延伸每一个行业，形成全社会参与的新格局。去年我县破获3起利用出租屋进行传销的案件，就是在流动人口专管员在工作中发现的。