产权式酒店范文

产权式酒店范文（精选10篇）

产权式酒店 第1篇

“产权式酒店”是在20世纪70年代开始兴起的, 欧美发达国家逐渐进入了“丰裕社会”, 中产家庭成为社会主体, 旅游业蓬勃发展, 首先提出“时权酒店” (Time share hotel) 概念的是瑞士企业家亚历山大耐, 即出售转让或者交换。1976年, 旅游酒店在法国阿尔卑斯山地区首次进行了时权经营, 将在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利出售给旅客。时权酒店的兴起, 立即传播到瑞士和欧洲, 在之后的20年中, 时权酒店在北美加勒比海地区和太平洋地区得到了发展, 逐渐演变为现在所说的产权式酒店。产权式酒店又发展成不仅是买断时段, 而且还买断产权, 酒店出售给投资者分割成独立产权的每间客房, 投资者一般不居住在酒店, 其客房由酒店经营, 投资者收取投资回报, 同时还可享受酒店赠送的一定期限的免费入住权。

在中国内地, 产权酒店从1995年开始流行, 北京、上海、深圳、海南、广州、青岛、北海、珠海、昆明、桂林等地均开始出现形式不一的产权酒店。

2 贵阳发展产权式酒店的条件

2.1 有足够的旅游资源和休闲度假场所

贵阳2000年被评为第二批中国优秀旅游城市, 2004年底被评为全国第一个“国家森林城市”。贵阳是国家林业局命名的全国第一个国家森林城市, 有着良好的生态环境。贵阳气候宜人, 冬无严寒, 夏无酷暑, 年平均气温15.3℃, 最热的七月平均气温只有24℃, 而最冷的元月平均气温可达4.6℃, 因此有“空调城”的美誉。2006年5月, 贵阳因独特的避暑舒适型气候资源, 成功入选“2006中国十佳避暑旅游城市”, 并因连续两届荣登榜首而荣获“中国避暑之都”特别称誉。

贵阳旅游业也以一串串飘红的数据佐证了10年来的高速发展历程旅游接待人数较2000年的993万人次增加3倍多, 达到3000万人次, 旅游收入由29亿元猛增至287亿元, 是2000年的近10倍。近年来, 贵阳旅游两大经济指标以年均超过50%的速度迅猛增长。据市旅游局统计, 2009年1至8月, 贵阳共接待游人2084万人次。

近几年贵阳旅游经济的飞速发展直接促进了酒店业的发展, 尤其这两年, 酒店均保持较高入住率, 其中商务酒店在旺季的入住率更是达到100%, 甚至供不应求。所以, 国内旅游度假的市场氛围已经形成, 而贵阳作为旅游度假地的条件也已经成熟, 。

2.2 目前国内经济发展迅速, 白领阶层随之扩大, 形成了庞大的客户资源

在改革开放期间, 我国的经济总量迅猛扩张, 2008年国内生产总值超过了30万亿元, 年平均增长8.1%。自从改革开放以来, 我国的经济总量占世界的比重就不断提高, 2008年是6.4%, 位居美国和日本之后, 居世界第3位。今后10年, 中国仍处于发展的黄金战略机遇期, 投资对中国经济、社会发展仍将是主导动力之一。

随着近年来国内经济的迅速发展, 白领阶层随之扩大, 成为都市消费的主流群体, 并且这批白领阶层已经培育了超前消费的观念, 市场消费潜力开始释放, 为分时度假消费带来了商机。

2.3 产权式酒店和分时度假的概念已为中国消费者了解和接受

分时度假是指每年消费者都有一个固定的度假计划, 所以度假酒店就可以把房间或别墅的使用权以周为单位分时段卖给不同的客人。顾客可以购买一个时段 (如一周) 的使用权, 就可以每年在此享受一周的度假, 同时还可以享有该时段的其他权益, 如:转让、馈赠、继承等。后来随着发展, 分时度假交换体系形成了, 其可以提供一种分时度假权的交换服务, 如:某一年该顾客决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时, 就可以通过交换公司, 交换其他地方隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。分时度假交换制度和产权式酒店相结合后, 一地投资异地享受就可以实现了, 产权式酒店无疑就具有了更大的诱惑力。目前世界上已有超过100个国家的5000多家酒店加入了分时度假交换联盟。随着国际分时度假公司在中国的发展, 分时度假和产权式酒店的相关概念也得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。所以, 产权式酒店在贵阳发展的大环境已基本成熟。

3 产权式酒店的优势

3.1 投入小

以专门为投资而设计的小户型20~50m2左右的标准房间为例, 首付十万元左右就能拥有独立产权。由于户型较小, 大部分家庭都买得起。由于客房每年都有利润分红, 其足够支付按揭贷款的月供, 并且可能还会有不少的盈余, 所以, 业主只需投入不多的首付, 一般15到20年后就可取得全部产权。

3.2 管理便利

一般业主购买了一套产权式酒店的客房后, 其出租和打理均可委托给开发商或酒店经营者, 自己只是按时收取租金或年底的酒店赢利分红。因此, 业主并不需要亲自进行管理。

3.3 拥有每年一定时间的免费入住权

由于投资人拥有其酒店每年一定时间段的免费居住权, 一般10至30天不等, 故其可作为该投资者在该旅游胜地的第二居所或者作为其企事业单位的度假基地。

3.4 回报稳定, 风险低

除了固定的酒店经营回报外, 房产本身的稳定增值也是投资增值的有力保障。以投资一套总价30万元, 每年5.5%回报率的产权式酒店客房为例, 贷款:21万 (70%) 首付:9万元, 以年回报率5.5%计, 每年可获得经营收益16500元, 同时还有24天免费居住权, 折合现金以200元24天=4800元。年收益共16500元+4800元=21300元。

3.5 投资者拥有产权

产权式酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权, 所以业主具有支配权利, 可随时变现转让。

4 贵阳发展产权式酒店的前景

最近10年, 全世界产权式酒店每年保持着以16%左右的速度增长, 2004年全球产权式酒店的销售额已达到300亿美元。我国经济走势为产权式酒店提供较大发展空间;市场消费潜力开始释放, 需求日趋旺盛;随着贵阳旅游度假条件的成熟, 产权式酒店将成为贵阳旅游房产新的趋势。

产权式酒店的发展对贵阳的城市建设也具有重要的现实意义:一方面有利于引导贵阳房地产业健康发展, 盘活存量房地产;另一方面有利于促进贵阳这个中小城市的经济发展, 缩小地区差距。产权式酒店极有可能成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点, 其前景非常光明。

参考文献

[1]张青.三亚区域产权式酒店度假投资型运营模式实证研究[J].现代商业, 2009, (30) :52～53.

[2]吴丹.产权式酒店发展问题及前景初探[J].北方经济, 2009, (18) :10～14.

[3]李穗菡.度假住宅的开发模式分析[J].经营管理者, 2009, (5) :49～50.

[4]李勇泉.论房地产向酒店业的转型[J].科技和产业, 2009, (4) :52～54.

产权式酒店开发策划书 第2篇

一、给产品理念下定义

㈠迎合长期经济发展趋势

产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。

㈡具备未来供求潜力

产权式酒店作为一种新颖的房产投资模式, 一种稳健的投资理财方式, 受到中国投资者的重视。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。2001年4月,产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后, 北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发, 产权式酒店项目日见兴盛。

进入21世纪后，澧县经济飞速发展，对外开放步伐加快，为满足在澧县从事商务、差旅、观光旅游等活动的各类人士的需求，提供进行各类活动的理想场所，建设一家按五星级标准建设的高档大酒店，不仅可以促进本地酒店业的发展，而且可以带动旅游等相关产业的发展。

㈢产品理念决策分析

① 过往旅客入住需求

澧县，在人类社会发展的历史上，从远古洪荒20万年前的旧石器时代，一直到今天现代化信息社会的每一个链接点上，都有着十分

清晰、耀人眼目的光环。400多处史前文化遗址、1400多年的古城史、一条纵连大江南北的“涔阳古道”，都记载了澧县历史文化的发展脉络，形成了澧县丰厚的历史文化积淀，造就了丰富多彩的人文景观。澧县是一个装满人文佳珍的宝库，能够令考古学家啧啧称奇，令旅游爱好者流连忘返。因而，客源市场明确。

② 现有的旅馆供应

根据澧县招商局的统计，澧县县城和津市城区目前共有各类宾馆、酒店、招待所等客房数为780间，床位数为2560床。其中三星级酒店3家（分别是澧县的桃花滩宾馆、城头山国际大酒店和津市的兰苑宾馆），其余均为二星级以下酒店，平均出租率为85％左右，平均房价为120元左右，而星级酒店为230元。

㈣成功条件

第一，顺应澧县大力发展旅游服务业的需求，政策扶持力度大。本酒店的开发可以得到县委、县政府的高度重视，除全面享受本地出台的优惠政策外，还可“一事一议”，享受更加优惠的政策。第二，本酒店位于未来澧州政治、经济、文化的核心区域，中心区中轴沿线，商务环境优越。第三，有稳定的客源。县城仅有三星级酒店2家，其它为二星级及以下级酒店，且年平均出租率在85％以上，平均房价在230元左右，就目前形势而言，越来越难以满足各类消费者的需求。第四，本酒店临近二广高速入口和位于澧浦大道沿线，公共交通便利。第五，本酒店临近栗河沿河风光带，有较好的景观优势，且与城市景观中心绿化带毗邻。

二、市场研究和评估

㈠市场分析

1、澧县、津市地区酒店及设施现状

澧县和津市位于澧水下游，湘鄂边境，同为湖南的湘西北大门。市县城区中心相距仅11公里，是目前中国版图上相距最近的县市。近年来，随着澧州大道的全面升级和澧县城区的东扩，在地理上，二者的距离进一步拉近，已近连为一体；在经济上，二者的相互渗透加速，地域性经济日益交融。

澧县县城和津市城区目前共有各类宾馆、酒店、招待所等客房数为780间，床位数为2560床。其中三星级酒店3家（分别是澧县的桃花滩宾馆、城头山国际大酒店和津市的兰苑宾馆），其余均为二星级以下酒店。

2、酒店客源细分市场

澧县目前的客源主要由以下构成：一是外地来澧县旅游的客源。2007年，张家界武陵源旅游参观达到1800万人次，旅游收入超过90亿元人民币。在长江三峡及相关地区旅游已达600万人次，旅游收入达30亿人民币。项目建成后，通过市场对接，接纳上述两大景区5—10％过境游客，就可达120万—240万人次左右；二是商务客源。目前，澧县外来投资规模企业100多家，其他行业共300多家,这些客商每年所带来商务客源约10万人；三是台、港、澳及国外回乡探亲客源。据统计澧县去台、港、澳及国外人员6000余人，加上第二、三代人数已达5万人左右，每年回乡探亲的境外客源约1万人；四是

节展会客源。澧县、津市每年都要举办大型的物资交易会。节展会展吸引外地客商，每年带来的客源有2万人次左右；五是本地会务、商务、亲友聚会及其他零星客源估计在15万人左右。

综合上述，澧县每年的稳定客源量在200万人以上。

3、经济情况

根据澧县政府门户网站—走进澧县中的数据，县域经济持续较快发展。固定资产投资突出项目建设,投资总额创历史新高。国家“万村千乡”和“家电下乡”工程在澧县稳步推进,澧县消费品市场更加繁荣,交易更加活跃。2009年，实现社会消费品零售总额454011万元，增长20.9%，其中批发业174852万元,增长20.9%,零售业230632万元，增长21.2%，住宿、餐饮业销售额36540万元，增长18.6%。其他11987万元,增长21.1%。全县引进县外境内资金24.7亿元，同比增长6.5%。直接利用外资到位资金2185.5万美元,同比增长16.7%。

4、选址及交通

澧县地处湘鄂边界、华中腹地，北有湖北荆州市，南有常德市，东有岳阳市，西有张家界市，处于四大中等城市的中心和新兴的武汉及长株潭两个城市群交汇地带，公路距离均在300公里以内，具有良好的区位优势。

澧县与长江直线距离80公里，水路经洞庭湖入长江，可北上南下，通江达海，历来就是湘西北地区和澧水流域的中心物流集散地。随着“环洞庭湖经济圈”的经济融合和“津澧（津市、澧县）融城”

战略的实施，澧县将成为澧水流域中心城市和湖南省参与长江经济开发的一大战略要地。

纵贯县境的枝柳铁路（湖北枝城至广西柳州）跨越长江，过境15公里，设澧县客货运站。经过澧县腹地的国家重点线路二（连浩特）广（州）高速公路、国道207线、省道302线、省道304线贯穿县境大部地区，与纵横密布的县乡公路构成完整交通体系。公路辐射区域扩展至“长三角”、“珠三角”和广大华北中原地区。

5、设施设备

从津澧融城和打造澧水流域中心城市的总体构想出发，本酒店可以既考虑到本地实际情况，又能根据建设中型城市的整体需求，适当具有超前性。

本酒店设计建设集宾馆、酒店、会务中心及健康娱乐中心等多功能区于一体的功能合理、设施配套、服务周到的高标准的五星级酒店。酒店接待中心应符合接待外宾标准；客房标准间、大套间、中套间和豪华间等应在300间以上，装修豪华，室内设施配套；餐饮中心要有布局合理的中餐厅、西餐厅、咖啡厅，有适当的小宴会厅和封闭的酒吧间；配套建设停车场、商务中心、娱乐中心等相关设施。

三、选址

产权式酒店 第3篇

作为房地产业和旅游和酒店业的有效综合，产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。酒店的出租率较高，一般都在40％以上。

西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分時度假交换联盟。

链接：国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫·白露”；北京的“金色假日”、“快乐无穷大———龙庆（假日）乡村俱乐部”；海南的“博鳌南色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”；上海的“凤凰大厦”；秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连的“海昌欣城”；杭州的“黄龙·月亮湾大酒店”等各种形式的酒店接踵而来，给人以市场大有可为的感觉。在随后的几年时间里，产权式酒店这种新的酒店经营业态在中经历了萌芽、发展、失败的过程。

以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩，究其原因有三：一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。

法律专家指出，许多“产权酒店”充其量只是“产权客房”，投资者要擦亮眼睛，因为“产权酒店”很难满足区分所有权的三项内容。首先，从功能来说，“产权客房”并无住宅或酒店的独立使用功能。酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。其次，“产权酒店”共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是购房者共有，还是单独属于开发商或原酒店所有人？最后，购房者与酒店管理公司之间是什么关系，租赁，还是委托代理？若经营失败，购房者有什么退出方法？住宅可以转手卖掉，经营失败后的“产权酒店”谁还会接盘？

一边是产权酒店诱人的回报，一边是未知的风险。投资者何去何从？

问题的关键在于酒店的承诺是否能够兑现，比如产权证是否能真真正正地拿到手中，每年58%的入住率标准到底能不能达到？如果一年能，那么两年呢，十年呢，二十年呢？业主购买的产权期限可是45年。同时，投资者们要切记：投资一定要有风险意识。因为企业运作的不可预测、不可控制因素实在太多了，比如旅游景点酒店重复建设过多，有陷入恶性竞争的危险等。

产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。而这种模式正契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。

回过头来分析时下中国产权式酒店发展的条件，我们可以看到：首先，原来制约产权式酒店发展的条件—旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成；其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富；最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。

另一方面，有关专家也指出，产权式酒店本身就是一种纯投资的产品，只是目前出现的众多产权式酒店没有真正具备其内涵，在软硬件方面都有没有形成过硬的投资条件。因此，也造成了为数众多的投机者盲目从事短线操作，并且伴随着火热的市场，投资者日益活跃。这样一来，也失去了投资产权式酒店的真正意义。

可以说，趋于理性的房产市场需要的是着眼长线的投资者，这样的房产市场才能保持持续、稳定的健康发展。在这种趋势的发展下，对房产投资产品的本身也提出了更高要求。尤其是作为纯投资者的产权式酒店，用于长期投资可能更有利于投资者获得稳定而持久的回报。而对于产权式酒店本身的品质则成为众多投资者最为关心的内容。在上海小户型公寓兴起之时，许多开发商是看中了市场上投资者的投机心态，因此许多并不具备真正产权式酒店硬件条件的产品，被披上产权式酒店的外衣推向市场，在大家概念模糊之间成了投机的工具。

因此，要使国内的产权式酒店走得更稳、更远，需要开发商、客户和市场环境三方面共同努力。

由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动的，因此首要的一点是切忌一哄而上，不能只看中产权式酒店项目资金回笼快、收益稳定的好处，更要认清这一项目存在需求有待引导、消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者，要运用好的促销手段、示范方式，通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者。

产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60％是中产家庭投资，40％左右是企业集团购买。

对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：

其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，顺带度假，其关注点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；

其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱，其关注点往往是酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。

其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。它最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现。

产权式酒店发展问题及前景初探 第4篇

关键词：产权式酒店,投资,发展

产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区, 是一种新颖的投资方式, 由“时权酒店”演变而来。时权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时段里的使用权, 而产权式酒店则是买断产权而不是买断时段, 即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者, 投资者将客房委托酒店经营, 取得投资回报, 同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

国内最先引入产权式酒店模式的是1995年海南省三亚市。当时刚好遇上了房产投资的新浪潮, 它作为一种旅游与房地产相结合的物业开发模式, 从2001年起开始风靡全国。

一、产权式酒店存在的问题

(一) 法律地位不明确

由于缺少专门的法律、法规进行调整和具体规范, 产权式酒店的法律地位以及酒店客房所有者与酒店经营者之间的法律关系仍不确定, 也无具体政策可依, 各地房屋权属登记管理部门对此态度不尽一致, 基本处于探索阶段。有一个特别值得注意的现象是:有些地方出台相应的规范性文件, 明确禁止宾馆、旅馆的分割出售, 这使得投资产权式酒店有相当的法律风险。

(二) 固定投资回报承诺可能无法兑现

购房者的投资回报率取决于客房的入住率, 而入住率直接与城市旅游市场的发达程度和酒店地理位置、硬件设施、服务质量等小环境直接相关。产权式酒店投资回报率的高低并不是开发商或原酒店所有权人能完全预见和控制的, 开发商和购房者在合同中约定的每年固定回报, 可能因上述因素变化实际上难以履行。

(三) 产权纠纷

产权纠纷有两个方面:一是因为投资者怕麻烦, 不愿意花费时间和费用办理以租赁方式短时间持有房产的房产证;二是从功能来说, 酒店是个具有综合服务功能的经营实体, 除了客房以外, 还有餐饮、娱乐等配套设施。而这些配套设施及共用设施的所有权属性不明确, 很容易引起纠纷;再者, 购房者、开发商及酒店管理公司三者之间的关系和权属不明确, 使购房者在不满意管理方经营管理的情况下, 很难更换管理者。

二、产权式酒店发展前景分析

(一) 产权式酒店的发展需要市场环境的营造

市场环境的营造需要两个方面的条件。一方面作为产权酒店的自身来说, 诚信第一。很多酒店管理公司一次性卖给客户30年的使用权, 公司自己能存在几年都不能保证。为了解决这个问题, 有些公司请了担保公司, 担保公司能存在几年还是个未知数, 有这个问题存在, 市场环境就很难形成诚信。另一方面, 市场上需要一批领袖型的企业, 靠它们来引导市场, 把市场环境营造出来。到现在为止, 产权酒店的概念形成了, 品牌没有形成, 其中缺乏作为领头羊的企业是问题的根本。现在酒店市场的分工体系已经基本形成, 但是产权酒店在这个市场分工中处于一个什么样的位置, 则很难说清楚。

(二) 产权式酒店要形成自身的核心竞争力

产权酒店要培育自己的核心竞争力, 包含五个方面。第一个要素是环境。产权酒店必须要有一个好的自然环境, 这是有别于城市酒店等其它酒店的一个很重要的特点。第二是在环境的基础上形成主题。主题核心靠文化, 娱乐主题、健康主题等各类主题, 其实最终都是靠文化, 所以产权酒店要丰富自己的文化内涵, 树立自己的文化品牌。第三是服务, 要树立服务品牌。首先就是要在旅游市场上形成自己的品牌, 让顾客感受到最好的服务。另外一个服务品牌是对业主。要加强对业主的服务, 实际上对业主的服务很重要的一个方式是沟通, 不能和业主及时沟通, 业主不了解经营的困难, 就会和酒店产生不可调和的矛盾。要及时沟通, 在沟通过程中给业主灌输一些新的观念, 让业主理解酒店的长远回报是靠股权, 品牌。第四是网络, 网络的要素在产权酒店经营中比其它类型的酒店更为重要。网络首先需要大的实体网络的存在, 实际上就全国而言, 产权酒店已经形成了实体, 但是还没有网络化。其次是需要相应的电子平台, 通过一些电子平台的运作, 使业主拥有很大的便利性, 交换过程也会更加便利。第五个要素是回报。回报对于产权酒店是非常复杂的事情。现在很多纠纷也都是基于此。产权式酒店不但要研究长远回报、中期回报和短期回报以及各类回报之间的关系, 而且要引导业主把主要目标放在长远回报上, 巩固业主的信心。业主有了信心, 酒店相应的经营压力就会减小, 就会把更多精力转向培育品牌, 转向网络化发展, 这样才能真正形成产权酒店的核心竞争力。

参考文献

[1]詹芬萍.产权式酒店——中国酒店业拓展的新领域[J].北京第二外国语学院学报, 2004 (1) .

产权式酒店委托租赁合同 第5篇

委托租赁合同

甲方（委托人） 身份证/营业执照号：

住 所 地：

乙方（代理人）中国VIP移动公寓

营业执照号：

住所地：

经甲、乙双方平等协商，就甲方委托乙方出租其位于的产权式酒店(以下简称“房屋”)等相关事项达成如下协议：

一、甲方全权委托乙方代理出租房屋，并以乙方的名义承租人签订租赁合同。

二、甲方委托乙方出租的酒店位于成都熊猫万国商城，楼层，房号，建筑面积平方米。

三、委托代理期限：

房屋出租的委托代理期间从年月日起至2014年2月1日止。

四、房屋出租的条件：

4.1租赁的用途：房屋用于承租人经营统一规划的合法居砖办公。

4.2房屋使用中产生的经费由乙方或承租人负担，与甲方无关。

4.3保底租金：不管乙方招租具体情况，乙方均须按本合同约定向甲方每年固定支付其购买该房屋合同总款%的年回报，保底租金为￥  元/年，即￥元/月，(即人民币大写：元/年，即元/月)。

4.4甲方同意乙方可在不损害甲方在本合同中上述各项约定利益的前提下，乙方可自主决定与承租人签订的租赁合同内容。

五、甲方的权利及义务：

5.1甲方将房屋全部或部份进行抵押或者转让时，应先行通知乙方。

5.2甲方允许乙方或承租人在租赁期内视经营需要统一对房屋进行重新规划布局和装修。

六、乙方的权利及义务

6.1乙方应按本合同的约定足额向甲方支付保底租金。

6.2乙方负责办理工商、税务、消防、水电、排污等事宜，并承担所有的费用。

6.3甲方将房屋转让给其他人时，应按本合同第七条的约定履行并及时真实完整地书面通知乙方，乙方收到通知后一个月内，应向甲方书面回复承租人是否行使优先购买权。

七、房屋产权的转让

7.1甲方在本合同的有效期内必须将受让方继续履行本合同作为房屋所有权转移的前置条件，在签署转让合同或有关法律文件时必须对此加以声明。

7.2在该房屋所有权发生转让时，甲方应将与他人签订的转让合同文本及附件在签订后二日内报乙方备案。

八、租金的支付：

8.1在甲方配合下由乙方统一为甲方在银行开设领取租金的专用帐户，并由乙方按本合同约定向该帐户划付租金。

8.2乙方向甲方支付保底租金的时间如下述第 种方式。

(1)自 年 月 日起，按季支付，乙方每季末10日内向甲方支付当季的保底租金；

2)甲方委托乙方按月将保底备用金直接支付给借款银行用于偿还甲方的月供款，保底租金不足月供款的部分由甲方自行补足，超出月供款部分，年底一次性由乙方支付给甲方。

九、乙方的佣金：

9.1租金与保底租金之间的差额为乙方的应得佣金。

十、违约责任：

10.1甲方违约责任：

由于甲方阻碍或未尽相关的配合义务使乙方在本合同有效期内不能正常出租房屋的，甲

方的保底租金从恢复正常出租的开始日计算，且甲方每延误一日应按该房屋的保底月租金的1‰向乙方支付违约金。

10.2乙方违约责任：

乙方逾期向甲方支付保底租金，每逾期一日，由甲方按乙方保底月租金的1‰向乙方收取逾期付款违约金。

10.3甲、乙双方不得以任何形式单方面终止本合同或本合同中任何一项委托事项，否则违约方须支付合同约定金额的20%的违约金给守约方。

十一、争议的解决：

因履行本合同发生争议时，甲乙双方道德应友好协商解决，若协商不成，任何一方均有权向成都仲裁委员会申请仲裁。

十二、合同的成立及有效期：

本合同经甲、乙双方签字、盖章成立并在甲方同（开发商）签订的《商品房买卖合同》生效时即告生效。

十三、（开发商）有限公司自愿为乙方提供保证担保，如乙方违约，（开发商）有限公司承担连带责任保证。

十四、本合同一式叁份，甲方一份，乙方两份，并经甲、乙双方签字盖章后成立。甲方： 乙方：

法定代表人：法定代表人：

经办人： 经办人：

联系电话：联系电话：

年月日 年月日

授 权 委 托 书

委托人：

受委托人：ｘｘｘｘ有限公司

委拖人购买的商品房，位于，房号，建筑面积平方米。根据委托人与有限公司所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，有限公司将于 年月 日前将委托人所购买的商品进行交付。为了让对该商品房进行经营管理的有限公司及时有限公司统一办理房屋的交付手续。房屋交付后产生的装修、物业等经营费用由受托人自行承担。

委托人(签字并捺手印)：受托人(盖章)： 的进行装修并投入使用，委托人现委托发展有限公司直接向

二OO 年 月 日

产权式酒店 第6篇

( 一) 研究目的和意义

产权式酒店起源于20 世纪60 年代中期, 最早是由瑞士的亚历山大·耐特提出的“时权酒店” ( time - share hotel) 演变而来的。近三十年来产权式酒店在国内呈曲折但较快的趋势发展。与银行储蓄相比, 产权式酒店的投资性能更强。长久以来, 银行储蓄一直是国内居民投资的首选, 但是由于银行屡次降息, 储蓄保值、增值的功能开始弱化, 人们的理财观念也随之发生转变; 与投资股票债券相比, 投资风险相对较小的产权式酒店也将成为国民特别是中产阶层的投资首选。自从上个世纪九十年代进入中国市场以来, 产权式酒店在本世纪初经历了一次发展热潮, 而到2005 年之后, 产权式酒店的发展有了明显停滞: 据不完全数据统计, 1998 - 2004 年, 我国产权式酒店数量快速增长, 在2004 年增长了近120 家产权式酒店, 增长数量达到最高峰, 截止到2005 年, 我国产权式酒店数量规模为400 家左右, 而到2010 年, 我国产权式酒店数量规模为655 家左右。为了改善目前产权式酒店在中国发展的不理想的现实情况, 研究者通过分析产权式酒店在发展经营过程中可能遇到的一些风险因素, 总结出产权式酒店的风险, 并且研究出规避相应风险的策略, 希望能在实际运用中对产权式酒店的有效开发和经营起到一定的促进作用, 从而推动产权式酒店在中国的发展。

近年来, 随着我国经济的飞速发展, 国民的生活水平不断提高, 人们的旅游观念有了较大的改变, 人们已经不再满足于传统的走马观花式的旅游, 而是有了更高层次的需求———度假旅游, 产权式酒店就是在这样一种需求的推动下应运而生。其实人们的这种旅游观念的改变, 为产权式酒店的发展带来一个新的机会。然而, 产权式酒店近几年的发展确实不愠不火, 不得不说在中国国情下, 产权式酒店拥有许多在国外发展不具有的风险, 因此分析产权式酒店的风险和研究规避这些风险的办法, 对于产权式酒店的发展具有非常重要的意义。

( 二) 国内外研究现状

1. 国内研究现状

产权式酒店作为一种新型的酒店模式, 它的发展需要一系列的基本前提条件, 然而在中国社会、经济、政治、文化旅游等大环境的实际情况下, 产权式酒店的发展并没有按照正常轨迹发展。国内业界人士对产权式酒店的发展与投资存在的一系列问题进行了探讨和研究, 并指出了相应的措施和对策, 例如: 钱廷仙 ( 2005) [2]在《产权式酒店的风险来源和控制》一文中, 明确指出业主投资产权式酒店有开发商、酒店管理公司、物业和法律这四方面的风险来源, 并提出了相应的控制风险的措施; 舒芸 ( 2004) [3]在《产权式酒店投资利弊浅析》一文中直接提出购买产权式酒店将面临的风险和如何购买产权式酒店的一些建议。

2. 国外研究现状

国外的相关学者也对关于产权式酒店发展进行了分析和研究: Tan ( 2010) [4]在《Appraisal of Timeshare Resort Conversions》中预测世界产权式酒店的发展趋势; Wood S ( 2010) [5]在《Opinions of their profession sales and marketing experts in the timeshare industry》一文中表明产权式酒店融资、销售成本过高, 从而对产权式酒店的发展不利。Schwnake ( 2009) [6]在《Timeshare industry structure and competitive analysis》一文中指出开发一个产权式酒店需要具备的一些条件, 并要考虑经济、法律、社会等方面的问题。

( 三) 研究方法、主要观点及创新之处

1. 主要研究方法

( 1) 参考文献法。在研究初期准备阶段, 研究者通过利用图书馆和互联网资源, 搜集和整理产权式酒店研究的理论成果, 逐渐了解产权式酒店的权益关系及运行模式以及影响其发展的相关问题。在图书馆和网上收集和查阅了大量的文献资料, 这些资料主要包括国内外学者的著作、学术期刊、研究报告及报纸等。通过大量的文献阅读对国内外相关学者在产权式酒店风险方面的研究进行分析、归纳和总结, 在前人研究的基础上, 提出产权式酒店发展中遇到的风险及规避风险的对策。

( 2) 理论研究法。在研究过程中, 运用利益相关者理论和风险管理理论, 对产权式酒店的相关利益主体之间的关系进行详细分析, 并分析产权式酒店在发展经营过程中的一些影响因素, 结合其他相关文献资料, 提出产权式酒店的风险并归纳出解决问题的办法。

2. 主要观点

本论文通过分析产权式酒店发展的影响因素, 提出产权式酒店在发展过程中存在着政策风险、高税率风险、信誉风险、回购酒店产权的风险以及客户资源不足的风险, 并归纳出五点相应的规避风险的策略: 选择合理的地理位置, 进行市场分析; 将产权式酒店的高税率告知投资者, 与其协商合适的回报率; 选择知名的专业酒店管理公司;谨慎订立回购条款; 打造品牌, 规范行业。

3. 创新之处

本论文在阅读了大量文献, 借鉴一些研究成果的基础上, 结合对产权式酒店的经营模式和相关利益者的分析研究情况, 将比较分析法与SWOT分析法整合运用在对产权式酒店的风险分析上, 阐述了本人对产权式酒店的风险与规避方面的一些理解和认识。不仅让自己对产权式酒店有了新的认识, 也让自己掌握了分析事情的两种方法, 受益匪浅。

二、产权式酒店的权益关系及运行模式

产权式酒店是以酒店的房间为单位, 开发商将每间客房分割成独立产权 ( 拥有产权证) 分别出售给投资者, 投资者一般都将客房的使用权租给开发商, 由开发商委托酒店管理公司对酒店进行统一管理经营, 投资者每年度可获取一定的投资回报, 即年度客房租金, 同时享有酒店赠送的一定时限的免费入住权。一般情况下, 投资者购买酒店客房, 是采取缴纳首付, 后期按揭的付款方式, 而后期获得的酒店经营利润回报可以用来抵交房产分期付款的费用, 这样一来, 投资者在10至20 年就可以拿到酒店客房产权证。

( 一) 产权式酒店的发展历程

1976 年, 第一批真正意义上的产权式酒店诞生在法国阿尔卑斯山区, 并立即向瑞士和欧洲地区传播开来。随后向北美、加勒比海地区和太平洋地区发展, 并逐渐地演变成现在的产权式酒店。据资料显示, 1985 年, 全球的550 个旅游目的地中有16. 5 万个家庭投资购买了产权式酒店; 1986 年- 2005 年, 全球产权式酒店平均增长12. 8% 。到目前为止, 产权式酒店迅速发展, 受到广大消费者和房产旅游投资者的青睐, 销售额的速增, 使其在全球所有产业的销售业绩排名中, 都已经占据了一定的位置。产权式酒店是在上个世纪九十年代引入中国, 最先出现在海南省三亚市。当时的三亚正处于房地产市场的低迷时期, 为了摆脱楼盘滞销困境, 开始引入房地产与酒店融合经营的新型投资模式。出乎意料, 这种新鲜的房产经营模式掀起了一股新浪潮, 一些其他一线城市和沿海城市的房地产开发商也逐渐采取这种结合经营策略, 开启了多元化的产权式酒店时代。到2001年, 产权式酒店开始风靡全国。但之后这些年, 在法律制度、市场规范等各方面条件不成熟的情况下, 产权式酒店的发展开始出现瓶颈, 发展缓慢。

根据一般酒店在国内的发展情况, 可预测产权式酒店这种新型房产旅游投资在中国的发展, 其过程大致可以分为四个阶段[7]:

第一阶段是产业萌芽阶段。大部分产权式酒店都是由滞销积压的房地产或者销量低落的酒店改造而成, 开发企业追求快速的短期回报, 产权式酒店格局尚未成形, 相关的法律政策缺乏。

第二阶段是初步形成阶段。在这个阶段中, 产权式酒店已初步形成一定的规模, 开发商对产权式酒店的建造开发是在主观意义上, 而非被动地促销房地产或是酒店; 已有相关的行业法律法规开始建立, 已逐渐开始吸引消费者的目光。

第三阶段是产权式酒店推广阶段。相关的行业法律法规体系逐步健全, 投资消费者的自我保护意识增强; 产权式酒店向连锁和品牌方向发展, 已拥有部分消费投资群体。

第四阶段是产业成熟阶段。行业的法律规范进一步增强, 消费者选择理性消费投资, 保护自我价值利益; 产权式酒店的集中度高, 其规模大, 也已经被大部分消费者熟知和接受。

从以上几个发展阶段的简要分析中可以看出, 目前产权式酒店在中国的发展尚处于第二阶段初期, 虽然在许多大城市中经过了燎原之势的发展, 但这种新的酒店经营方式在中国惨遭败绩的案例也不少见。问题随着一次又一次的失败逐渐暴露, 人们被敲响了警钟, 因此许多有意向的投资者也只能忘而却步。

( 二) 产权式酒店的权益关系

1984 年弗里德曼提出了利益相关者的广义定义, 他认为“利益相关者是能够影响企业目标的实现, 或者能够被企业实现目标的过程影响的任何个人和群体”。从产权式酒店的开发模式来看, 产权式酒店的利益相关者包括开发商、经营销售公司、投资者、酒店管理公司、政府机构、信息机构以及其他利益相关者。国内学者郑赤建[8]在《产权式核心利益主体研究》一文中, 对产权式酒店的六大利益关系主体进行分类划分, 并详细分析各利益相关者的详细作用, 提出了核心利益主体关系转换的一些策略。

本论文主要根据产权式酒店的权益关系图 ( 图1) , 结合产权式酒店的概念, 分析各个利益主体之间的权益关系:

在投资合同期内, 开发商占有使用权, 因此获得收益分配; 投资者购买了产权式酒店的房间拥有产权, 因此获得投资回报的收益分配; 开发商拥有使用权, 通过合同将使用权衍生的经营权委托于酒店管理公司, 因此酒店管理公司因此获得佣金。同时在产权式酒店营业期间, 酒店住客租借酒店资源, 拥有短期使用权, 造成资金的流入。

( 三) 产权式酒店的运行模式

产权式酒店是融合房地产与酒店的一种新型经营模式, 其运行模式比房地产和酒店的运行模式都要复杂。根据产权式酒店的权益关系图 ( 图1) 及产权式酒店的概念, 分析出产权式酒店的运行模式: 产权式酒店的开发商最初投入资金负责兴建酒店或者对房地产进行改造, 拥有酒店的全部物业产权。之后将酒店客房产权卖给投资者, 从而使投资者拥有酒店客房产权和使用权。由于产权式酒店把酒店客房分开单独出售, 因此一个产权式酒店的投资者会有许多个, 而这些投资者大多是异地置业比较分散, 大部分也不具有管理经营能力, 所以他们会将自己的使用权租赁给开发商并签订相关合同, 开发商再与专业的酒店管理公司签订合同将酒店统一交给酒店管理公司管理经营。酒店管理公司将酒店资源租给酒店顾客, 获得产权式酒店的营业收入。开发商作为中间利益主体, 承担着营业收入的分配权: 一部分付给酒店管理公司作为佣金, 一部分付给投资者作为产权租金, 一部分作为酒店的其他维护消费, 剩余的则是自己的收益。产权式酒店这种综合投资运作模式, 对于投资者来说, 它将名下房产与酒店经营相结合, 实现了一种既是消费又是投资, 既是置业又是增值的全新赢利模式; 对于开发商, 它将投资概念融入到纯消费房产行业中, 吸引更多的消费者加入投资产权式酒店行列实现双赢。

三、产权式酒店的风险识别

( 一) 产权式酒店风险识别的重要性

据风险理论研究者的研究, 普遍认为风险是对未来行为决策和客观条件的不确定性而可能引发的后果与实际预定目标发生多种负偏离的综合[9]。一般说来, 风险是实现预期目标过程中出现或者可能出现不好的后果事件; 风险识别则是在实现预期目标的过程中有效发现或检测可能出现风险的实际情况。有投资就会有风险。产权式酒店在开发、建设、销售和经营管理的过程中会不可避免地面临各种各样的风险, 包括市场风险、法律风险、政策风险、环境风险、管理风险等等。如何识别这些风险将成为成功管理产权式酒店的重要问题。在产权式酒店风险管理的体系下, 风险识别的目标是有效识别产权式酒店在开发经营管理过程中可能出现风险的情况, 并及时进行风险评估, 积极采取防范措施实现有效控制。风险与利润是对立的两个面, 风险越大, 利润越小; 反言之, 风险越小, 利润越大。产权式酒店只有认真落实风险管理, 做好风险规避, 才有可能提高产权式酒店的利润率, 实现产权式酒店的长远经营发展。

( 二) 产权式酒店风险识别的方法

明确产权式酒店的风险识别的方法是产权式酒店有效进行风险规避控制的关键, 可以采取SWOT分析法和比较分析法来对产权式酒店的风险进行分析识别, 两种方法并非是相斥的, 可根据实际情况, 综合运用两种分析法。下面简要介绍这两种方法:

1. SWOT分析法

SWOT分析法, 即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析, 就是将与研究对象密切相关的各种内部优势 ( Strength) 、劣势 ( Weakness) 和外部的机会 ( Opportunity) 、挑战/威胁 ( Threat) , 通过调查列举出来, 并依照矩阵形式排列, 然后用系统分析的思想, 把各种因素相互匹配起来加以分析, 从中得出一系列相应的结论。企业按照这种方法, 分析外界的机会和威胁, 充分抓住机遇, 躲避来自外界的威胁; 对内分析自身的优势与劣势、长处与短处, 并且找出这些因素可能引发的风险[10]。

2. 比较分析法

比较分析法, 是通过两者的对比来显示两者之间的差异, 借以了解经济活动的成绩和问题的一种分析方法。在科学探究活动中, 常常用到对比分析法, 他与等效替代法相似。企业运用比较分析法, 可以更清晰的认识到相比较的两者的优点和缺点, 及时发现问题预测风险并找出解决办法。产权式酒店是整合房地产与酒店的新型投资产品, 按照比较分析法, 将自身分别与房地产业和普通酒店行业进行分析比较, 将所处的国内环境与国外环境进行分析, 从中发现这些不同点可能存在或带来的风险。

( 三) 产权式酒店发展的影响因素

产权式酒店作为一种舶来品, 在中国得到了一定的发展, 但在业态上仍是没有走向成熟, 在兴建投资和管理经营方面存在许多问题。在此根据许多相关学者在论文或期刊中的表述观点并结合自身的意见, 总结出以下几点影响产权式酒店发展的因素: 一是政策方面的因素, 政府出台的一些与产权式酒店相关的政策, 会直接影响到产权式酒店的发展和经营。例如: 2007 年颁布了《职工带薪年休假条例》, 直接促进人们的一些旅游消费活动, 在某种程度上促进了产权式酒店的发展。二是税收率方面的因素, 经营产权式酒店每月需缴纳高达15% 的税收, 这也冷却了许多消费者对产权式酒店的投资想法, 从而影响产权式酒店的发展。三是信誉因素, 部分产权式酒店的开发商给投资者承诺高回报率或者夸大其他优势, 事后很容易引起投资者的不满, 造成消费者群体对产权式酒店的敬而远之, 最终影响产权式酒店的发展。四是合同方面的因素, 开发商可能为了保证产权式酒店的出售率, 在合同中附加一些其他优惠条款, 主要体现在回购条款的订立, 等到产权式酒店真正出现问题时, 投资者让开发商回购酒店的产权, 这不仅加重开发商的经济负担, 还可能因为开发商经济实力不够, 造成法律事件, 如此一来, 产权式酒店的经营和发展肯定会受到相当大的影响。五是环境因素, 这里的环境包括自然环境和市场环境。风景优美或是休闲怡人的自然环境对旅游者的吸引力大, 一定有利于产权式酒店的经营发展。同时, 在一个良好的市场环境中, 人们经济条件良好, 对旅游和投资的需求旺盛, 或者市场竞争小、市场份额大, 客源充足, 产权式酒店的生存发展必然也很顺利。

四、产权式酒店的投资经营风险分析

根据SWOT分析法, 对产权式酒店行业内部的优势和劣势、外部的机会和威胁进行分析, 得出产权式酒店的优势 ( S) 有: 在中国具有一定的市场环境、托管经营及相对来说风险较小回报较高等; 劣势 ( W) 有: 部分开发商和酒店管理公司的信誉度不高、开发商对酒店产权的回购风险等; 机遇 ( O) 有: 国内房地产开发火热、人们的休闲消费观念和新型的旅游意识形态的形成使其越来越青睐产权式酒店等; 威胁 ( T) 有: 政府出台的政策的变动对产权式酒店的发展经营带来的影响以及产权式酒店的投资客户不足等。

根据比较分析法, 比较产权式酒店与普通酒店, 可以得出产权式酒店的劣势主要有: 产权式酒店一般需要订立回购条款, 即在一定条件下, 投资者可以要求开发商按一定价格回购其所购的产权; 实际上, 产权式酒店还是属于租赁行业, 所以在缴纳营业税收方面不同于普通酒店, 产权式酒店需要支付较高的15% 的税金。再比较国内产权式酒店的发展环境和国外的发展环境, 可以得出国内产权式酒店的劣势体现在: 首先由于国内部分不法开发商的不法行为导致国内产权式酒店行业的信誉得不到保证; 其次就是产权式酒店的主要投资客户属于中高档收入者以及长期的投资者, 而国内的这类投资者比较少。

通过以上比较分析, 总结出产权式酒店的风险基本为政策风险、高税率带来的风险、信誉风险、回购风险以及客户资源不足的风险等。

( 一) 政策风险

由于产权式酒店在中国的不规范和不成熟, 导致了很多问题, 所以国家和银行等都出台了一系列政策和措施, 对产权式酒店这种投资行为进行一定的约束。例如建设部在2002 年7 月出台了一个《商品房销售管理办法》, 其中明确规定了: 房地产开发商不得以变相售后包租或者售后包租的方式作为销售手段。这直接导致了选择固定回报收益方式的投资者的收益得不到国家法律的保护, 反过来也会影响到开发商对于开发产权式酒店方式的局限性, 让开发的产权式酒店销售不出去。又比如从2004 年开始, 成都各大银行对以产权式销售的物业严格限制贷款条件, 对这类物业停止贷款。如果没有银行的贷款, 那么在酒店行业的开发中, 前期现金的投入将是巨大的, 很明显, 这种巨大的资金投入存在较大的风险。所以在各种出台的相关的政策影响下, 势必会给产权式酒店的投资带来风险。

( 二) 高税率风险

产权式酒店与其他酒店行业不同, 由于产权式酒店住房的产权是酒店管理公司或者开发商从投资者那里租过来的, 所以, 产权式酒店需要按照租赁行业的标准交纳15% 的高额税收 ( 月收益的15% ) , 然后单纯的酒店行业 ( 餐饮住宿) 的税收只是5% 。这样的高税率, 导致了投资产权式酒店与投资其他行业相比, 有非常明显的劣势。而要在税后达到投资者预期的收益也是非常困难的。例如预期的税前收益率是6% , 那么税收的实际收益率只是6% × 0. 85 = 5. 1% , 比预期少了将近百分之一。高额税率的缴纳拉低了投资者的回报率, 更加导致投资者对投资产权式酒店的回报率不满意, 因此高税率带来的影响是不得不考虑。

( 三) 信誉风险

信誉风险主要来自于不守诚信的开发商和酒店管理公司。目前在国内, 有一部分开发商将开发产权式酒店作为一种快速回收资本的方式, 纯粹是一种房地产行为, 并没有良好的后期跟进与经营措施, 导致很大一部分的投资者达不到预期的收益甚至亏损与被套牢。这导致产权式酒店行业在公众或者投资者眼中的信誉大打折扣, 甚至连政府和银行都采取相关措施对这一行为进行控制。所以, 由于产权式酒店行业的信誉度普遍不高, 导致产权的销售出现问题; 反过来, 产权式酒店的销量不好, 影响开发商对产权式酒店的开发。

( 四) 回购酒店产权的风险

回购条款是指有些开发商为消除投资者的投资顾虑, 在销售时承诺投资者购房后满一定年限的, 可以以原购买价将所购房屋出售给开发商, 开发商保证回购。在正常情况下, 在效益很好的产权式酒店当中, 投资者当然不会自愿按原价将所购产权出售给开发商, 只有在效益不好的时候, 投资者才会这样做。这样一来, 产权式酒店效益不好的风险就会转移给开发商。同时开发商也要考虑到自己的经济实力, 在一定年限之后是否有能力将房屋的产权购买回来, 一旦签订了条款, 但是不具有回购的实力, 就要承担相应的法律责任。

( 五) 客户资源不足的风险

产权式酒店作为一种长期的投资方式, 在国外, 它的的客户主要是中产投资者, 这些投资者占了产权式酒店投资客户的百分之六十以上。然而在国内, 具备投资能力的投资者一般是具有较高素质的白领人士, 具有良好的知识背景和分析能力, 这样一个群体对于消费投资都十分谨慎, 他们会综合分析投资风险以及回报率, 选择理性投资。所以, 追求短期利益而忽视消费者长远利益的开发商很难取得这些消费者的信任[11]。由此很容易导致出现投资客户资源不足的情况, 而客户资源的不足势必影响产权式酒店的开发经营。

五、产权式酒店的投资经营风险规避

( 一) 进行科学市场分析

产权式酒店分为产权式商务酒店和产权式度假酒店, 对于两种类型的产权式酒店来说, 地理位置的环境对酒店客源的多寡都起到决定性作用, 因此选择合理的地理位置非常重要: 产权式商务酒店需要建在能吸引大量商务、会议度假的客人的地方, 比如经济政治中心; 产权式度假酒店则需要建在旅游业发达的城市或是适合休闲养生的旅游地。同时还需对地理位置进行市场研究, 研究当地的政策对产权式酒店的开发是否有利、当地的酒店行业是否饱和以及当地人们对产权式酒店的看法, 是否有兴趣投资产权式酒店等。通过以上分析, 选择最适合开发产权式酒店的地理位置, 不仅能保证酒店客源量, 而且能避免一些政策对产权式酒店的影响, 甚至还可以得到一些地方政策的保护。

( 二) 协商合适的回报率

一方面, 开发商在进行产权式酒店的宣传销售时, 应该主动将产权酒店行业的高税率情况告知投资者, 让投资者弄清楚投资产权式酒店的收益回报结构, 在心理上有个准备, 从而降低投资者的心理落差。另一方面, 开发商在保证自身盈利的前提下, 与投资者协商一个合适的投资回报率, 在扣去税收率之后, 其收益率还能使投资者对产权式酒店的投资抱有较大兴趣。以真诚的态度对待投资者, 才能使产权式酒店发展长远。

( 三) 选择知名的酒店管理公司

产权式酒店的管理公司直接对酒店进行管理和经营, 这与酒店的收益密切相关。因此选择有经验的专业酒店管理公司是重中之重。专业的酒店管理公司不仅具有丰富的酒店管理的专业知识, 并且可以规范管理酒店, 提供更为优质的服务, 吸引更多顾客, 保证酒店的盈利。最重要的是选择知名的酒店管理公司, 还可以打消投资者对产权式酒店的怀疑, 让更多投资者对产权式酒店充满信心, 从而购买产权式酒店的产权。因此, 选择专业的酒店管理公司管理酒店, 实现盈利并建立较高信誉, 可以使产权式酒店有效规避信誉风险。

( 四) 谨慎订立回购条款

尽管开发商选择订立回购条款, 能促使更多的酒店产权交易合同的顺利签订, 但是在订立回购条款之前要充分考虑自己的实力、经营状况以及市场风险等, 避免在一定年限后在不方便的时间遭遇回购的困境。虽然回购条款是营销手段的一种, 但是为了销售产权式酒店而与投资者盲目订立回购条款是非常不明智的。所以, 开发商根据实际市场情况以及自身的经济实力, 谨慎选择是否订立回购条款, 能有效避免回购酒店产权的风险。

( 五) 打造产权式酒店品牌

在任何一个行业中, 品牌效应都是非常明显的。在国内, 大部分消费者对产权式酒店持不看好的态度, 很大程度上是因为产权式酒店这一行业没有打造出真正的品牌。在全国各地, 产权式酒店层出不穷, 却都是不同的开发商在开发管理的, 而且还时常闹出各种纠纷和问题, 这些很容易引起消费群体对产权式酒店产生失望情绪。所以打造一个真正的知名的产权式酒店品牌, 规范产权式酒店行业, 并且提供优质周到的服务, 让投资者放心, 让酒店顾客满意, 才是对产权式酒店风险最好的规避, 不仅可以解决诚信问题, 也不必担心客户资源不足的问题。

六、结语

产权式酒店作为房地产与酒店相结合的一种新型投资消费产品, 它满足了人们休闲度假旅游和房地产投资的需求, 对拉动我国旅游饭店业和房地产业的发展以及扩大就业面都大有好处, 符合现代社会的经济资源共享原则。目前, 产权式酒店作为新的投资品种还不够成熟, 存在较多风险, 缺乏相关人才, 所以我们要重点要培育一批高级产权式酒店人才, 剖析产权式酒店优缺点, 设计出风险较小、符合中国国情的新型房地产品种, 通过务实的经营争取较好的投资回报, 塑造知名产权式酒店品牌。

参考文献

[1]林华伟, 汪淋.产权式酒店运营中的法律问题[J].中国法律:投资者说, 2003 (6) :21-23.

[2]钱廷仙.产权式酒店投费的风险采潭与控制[J].江苏经贸职业技术学院学报, 2005 (1) :36-37.

[3]舒芸.产权式酒店投资利弊浅析[J].楼市, 2004 (19) :28-29.

[4]Tan, Kirby.Appraisal of Timeshare Resort Conversions.The Appraisal Journal[N].July 2010.

[5]Woods, Clark Hu.Opinions of their profession sales and marketing experts in the timeshare industry[J].Hospitality Management, 2010 (21) :239-244.

[6]Schwnake.Timeshare industry structure and competitive analysis[J].Hospitality Management, 2009 (21) :267-275.

[7]戴斌, 束菊萍.产权式酒店在我国发展的现状?问题及对策[J].饭店现代化, 2004 (6) :15-17.

[8]郑赤建, 李建达.产权式酒店核心利益主体研究[J].生态经济学, 2008 (1) :356-359.

[9]宋戈.房地产开发经营风险分析与对策研究[D].东北农业大学经济管理学院, 2001.

[10]王中峰.南京晨光集团经营风险分析与对策研究[D].南京理工大学, 2008.

产权式酒店 第7篇

一、案例简介及评析

2002年400多名投资者在千岛湖凤凰岛上购买了由凤凰实业有限公司开发的产权式酒店的独立客房所有权后, 并将客房返租给凤凰实业有限公司, 并委托其进行酒店的日常管理经营。作为开发商, 也是酒店的运营管理者的凤凰实业有限公司承诺每年向各个业主支付2万元的租金, 并给予各个业主每年30天的全国各地凤凰连锁度假酒店30天的免费入主权。

2004年5月, 开发商凤凰实业有限公司向投资者交付房子, 并按约定按期支付给各个业主租金直到2005年9月。在此之后, 作为开发商和酒店经营管理者的凤凰实业有限公司开始未按照约定向各个业主支付租金。后凤凰实业有限公司由于投资失败, 其抵押给银行的位于千岛湖凤凰岛上7幢别墅、酒店综合楼及接待楼等被淳安法院拍卖, 由富阳宾馆有限公司通过竞拍购得。由于部分业主与新的酒店经营者之间对于酒店客房的租金和酒店的免费入住天数等问题上不能达成一致意见, 而不能签订酒店委托经营合同, 使得酒店客房闲置。而新的酒店经营者又以酒店码头属于其所有等为理由, 拒绝未与之签订酒店客房合同的业主上岛, 并且对各个业主拥有产权的房间实行断水断电。由此, 业主与新的酒店经营者, 也就是富阳宾馆有限公司之间就酒店综合楼、接待楼和码头等酒店附属设施的所有权归属等问题展开了长达两年多的法律诉讼。①

本案中, 双方的争议焦点在于当事双方关于酒店的综合楼、接待处和码头等酒店附属设施的所有权归属问题。本案中, 由于新的酒店经营者富阳宾馆有限公司通过竞拍已经获得了酒店综合楼、接待处的产权, 所以关于这些酒店附属设施的所有权归属应该归新的酒店经营者富阳宾馆有限公司所有。但是, 在此类产权式酒店的附属设施未有明确的约定或者没有其他的有效法律证明文件的情形下, 其归属问题如何解决, 则成为了一个重要的问题。由于酒店的附属设施, 如餐厅、会议室、健身房及其他娱乐设施一般都面积较大且装修精良, 所以其本身就具有很高的经济价值。而且像餐厅、健身房及其他娱乐设施还能获得相当可观的经济收入, 因此它与一般的住宅小区内的共有设施和场所相比是有其特殊性的。因此, 笔者认为对于产权式酒店的附属设施的归属如何分配问题进行分析研究, 是有其理论和实践价值的。

二、关于产权式酒店适用建筑物区分所有权制度分析

产权式酒店一般属于建筑物多主体共有的模式。因此, 笔者认为产权式酒店应该适用建筑物区分所有权制度, 投资对于产权式酒店的独立客房所拥有的所有权应该属于建筑物区分所有权。包括专有部分的所有权、公有部分的共有权和成员权三项内容。其理由在于:

(一) 产权式酒店的独立所有客房属于经营性用房

根据我国《物权法》第七十条对建筑物区分所有权做的定义:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”笔者认为该法律条文的规定明确界定了建筑物区分所有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房。但是传统上我们在理解建筑物区分所有权时, 往往自然的将其客体狭隘的界定为住宅建筑物范围内。但是, 我国《物权法》第七十条的相关规定明确了除了普通住宅外的经营性用房也可以成为建筑物区分所有权的客体。也就是说, 对于建筑物区分所有权客体不仅限于住宅, 也可以是商业用房。这就为产权式酒店适用建筑物区分所有权制度提供了充分的法律基础, 因为产权式酒店客房属于经营性用房, 在法律规定的建筑物区分所有权的建筑物用途性质范围之内。

(二) 产权式酒店各独立所有客房存在区分所有的事实

另外, 根据我国《物权法》第七十条的有关规定及建筑物所有权的相关理论, 要适用建筑物区分所有权制度, 必须存在建筑物区分所有的事实。这既是适用建筑物区分所有权制度的前提, 也是建筑物区分所有权的事实基础。建筑物区分所有权是在对建筑物进行纵向和横向区分的基础上的, 由业主因享有建筑物内的专有部分的所有权, 并在此基础上产生的对小区公共部分的共有权和共同管理权。产权式酒店的各个投资者对于酒店建筑内的某一个客房拥有独立的产权, 这就形成了建筑物区分所有的事实。因此, 笔者认为产权式酒店适用建筑物区分所有权制度是拥有充分的事实基础的。

综上所诉, 由于产权式酒店存在对建筑物区分所有的事实, 而我国法律又规定建筑物区分所有权的客体可以是经营性用房。因此, 笔者主张对产权式酒店应该可以适用建筑物区分所有权制度进行调整。有了这个大前提, 那么关于产权式酒店的附属设施的所有权归属问题, 也就可以适用有关建筑物区分所有权的法律及司法解释来解决。

三、适用建筑物区分所有权制度的一般规定解决产权式酒店附属设施所有权归属可能存在的问题分析

产权式酒店跟我们目前适用建筑物区分所有权制度较普遍的一般住宅小区还是存在一些明显的区别。如果我们不重视这些差异的存在, 而简单照搬现有的建筑物区分所有权的法规和司法解释的一般规定来解决产权式酒店附属设施的所有权归属问题, 将会使解决问题产生偏差。因此, 我们有必要对于适用建筑物区分所有权制度的一般规定解决产权式酒店附属设施所有权归属可能存在的问题作分析研究。

(一) 产权式酒店与一般小区适用建筑物区分所有权制度存在的差异分析

笔者认为, 产权式酒店与一般住宅小区在适用建筑物区分所有权制度上存在区别的原因在于作为建筑物区分所有权客体的建筑物存在着明显区别。一般住宅小区建筑物为住宅性用房, 而产权式酒店建筑物为经营性用房, 这种性质上的差别, 造成了两者在本身价值和使用收益等方面存在相当的差异。首先, 产权式酒店的附属设施除了与普通住宅小区共有部分相同的绿地、道路、楼梯、电梯等一般性设施外, 还包括厨房、餐厅、会议室、游泳池、健身房等娱乐设施。由于这些设施一般都属于经营性用房, 而且面积较大、对此类设施的装修业一般也较为考究, 因此, 此类设施的经济价值一般要大大高于一般普通住宅小区的公共场所和公共设施。其次, 产权式酒店的附属设施与普通住宅小区内的公共场所、公用设施及物业服务用房在使用目的上也存在明显区别。产权式酒店的附属设施中, 厨房、餐厅、会议室、游泳池、健身房等娱乐设施是用于对外经营的, 而普通住宅小区内的公共场所、公用设施及物业服务用房等普遍被用作满足本小区内各业主的需要。这种使用目的上的差别, 引出了另一个问题, 即产权式酒店内的附属设施由于其用于对外经营, 因而会产生经营收益。产权式酒店附属设施的所有权的归属将直接影响这类经营收益的最后归属。最后, 产权式酒店的附属设施一般都是酒店经营的重要组成部分, 产权式酒店投资者对于酒店客房部分的所有权, 由于客房属于经营性用房的性质, 再加上酒店建筑的结构特点, 使得投资者一旦失去这些附属设施的配套, 其所拥有的酒店内的客房也很难再继续独立使用, 其经济价值也会大打折扣。而普通住宅小区内的属于业主专有部分的住宅即使失去了小区内公共场所或者公用设施的配套, 虽然会对其正常的使用和经济价值造成影响, 但影响的程度上相较于产权式酒店的客房要小的多。基于对以上这些差异性的考量, 所以笔者主张对于产权式酒店的附属设施所有权归属适用建筑物区分所有权制度时, 要做一些特殊的规定, 以使其能与产权式酒店附属设施的特殊性相适应, 以期通过物权法中建筑物区分所有权制度的规范和调整, 我国产权是酒店的发展更加平稳有序。

(二) 现行法律对于法定共有部分的规定还存有模糊之处

我国物权法第七十三条所规定的“归所有业主共有的公共场所、公用设施”, 是否包括酒店用作对外经营的相关设施 (如餐厅、会议室、健身房等) , 物权法和相关司法解释都未对此作明确的界定。

四、关于完善建筑物区分所有权有关规定的意见

针对上文所述适用建筑物区分所有权的有关规定确定产权式酒店附属设施的所有权归属而引发的两个问题, 笔者提如下完善意见:

对《物权法》第七十三条关于“公共场所、公用设施”的概念作进一步明确。限定只有建筑区划内主要对本区划范围内业主开放, 主要用于满足本区划范围内业主需要且不以盈利性为目的的公共场所、公共设施才属于《物权法》第七十三条关于“公共场所、公用设施”。我们看到, 在产权式酒店中的餐厅、会议室、健身房等附属设施也属于建筑区划内的公共场所或者公用设施, 但我们并不认为其属于法定共有的范畴。其原因在于:第一, 产权式酒店中的这些附属设施, 其并非主要用于满足区分所有建筑物范围内的小区业主们的自身需要, 而是用来面向社会开放, 对外进行营业的。所以不能将产权式酒店这些营业性附属设施不能被认定为属于《物权法》第七十三条规定中的“公共场所、公用设施”。第二, 产权式酒店中的这些附属设施属于盈利性场所。是对外进行专业经营的。经营即意味着风险, 就有可能盈利, 也有可能出现亏损, 倘若一旦出现较大亏损, 在将其划归业主共有的情形下, 业主将承担相当程度的经济损失。因此, 本着减少业主风险的考量, 不主张将此类产营业性附属设施不能被认定为属于《物权法》第七十三条规定中的“公共场所、公用设施”。我们应该以司法解释的方式, 将以上这些分析抽象成具体的法律规定来完善相关法条。笔者认为对《物权法》第七十三条关于“公共场所、公用设施”的概念应该作如下补充规定:建筑区划内主要对本区划范围内业主开放, 用于满足本区划范围内业主需要且不以盈利性为目的的公共场所、公共设施属于所有业主共有。

产权式酒店的附属设施的归属问题适用我国《物权法》中有关建筑物区分所有权的有关规定来解决, 其核心就是界定此类附属设施到底是属于酒店所有投资者共有, 还是属于开发商单独所有。而到底是共有还是开发商独有, 归根结底其实是明确此类附属设施是否属于法定共有, 如果属于法定共有, 则应该归所有产权式酒店投资者共有, 如果不属于法定共有的范畴, 则应根据产权式酒店开发商与投资者之间约定来确定其归属;没有约定的, 则应该属于开发商所有。根据我国现有的建筑物区分所有权规定和我们提出的完善建议, 我们可以界定产权式酒店附属设施中, 除城镇公共道路外的道路;除城镇公共绿地或者明示属于个人外的绿地;建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分;通道、楼梯、大堂等公共通行部分;消防公共照明等附属设施、设备, 避难层、设备层或者设备间等结构部分;建筑区划内主要对本区划范围内业主开放, 用于满足本区划范围内业主需要且不以盈利性为目的的其他公共场所、公共设施属于法定共有的范畴, 而其他属于对外经营的设施如厨房、餐厅、会议厅、健身房等附属设施则应该属于约定共有②, 即其所有权的归属应根据产权式酒店的各相关业主与酒店开发商的约定来决定, 若无约定, 则属于开发商所有。

摘要：产权式酒店作为一种新兴的投资模式, 自上世纪九十年代被引入我国, 前后不过二十多年的发展历史, 在我国经济持续快速发展, 旅游市场不断扩大, 民众投资需求日趋旺盛的大背景下, 产权式酒店在我国取得了长足的发展, 并保持继续强劲的上升势头, 但应该看到我国产权式酒店发展过程中遇到了很多问题, 千岛湖凤凰岛投资纠纷案就是其中一个典型例证。本案所折射出的产权式酒店的附属设施所有权归属问题应适用物权法中的建筑物区分所有权制度进行分析, 同时客观认识到产权式酒店与一般小区适用建筑物区分所有权制度存在的差异, 并基于差异通过完善建筑物区分所有权有关规定, 以期有效解决产权式酒店的附属设施所有权归属问题。

关键词：产权式酒店,建筑物区分所有权

参考文献

[1]刘冬虹.产权式酒店法律问题研究[D].暨南大学硕士学位论文, 2009.4.

[2]周丹.产权式酒店投资的法律风险与防范[J].房地产与法律, 2006 (2) :21.

[3]王振宇.千岛湖凤凰岛产权式酒店业主维权案例分析[D].兰州大学硕士研究生学位论文, 2010.4.

[4]吴雨冰.产权式酒店存在的法律问题[J].房地产与法律, 2005 (4) :67.

产权式酒店 第8篇

1 海南产权式酒店发展现状

1999年10月, 随着海南首家产权式酒店“南海传说温泉疗养度假中心”开业, 标志着产权式酒店正式登陆海南市场, 树立了地产投资新概念, 并成为海南度假旅游新的经济增长点。据笔者调查统计, 目前全省建成有13家产权式酒店加入了RCI的全球交换网络 (见表1) 。实际上, 产权式酒店可以通过加入交换体系来增强本企业的核心竞争力, 以更好地开展经营业务。RCI (国际分时度假交换公司, Resort Condominium International, 简称RCI) 是目前全球最大的旅游分时度假交换系统公司, 它与全世界90个国家的3400个分时度假村签约联盟, 其会员超过250万个家庭, 遍布于全球的191个国家。

资料来源:本研究整理

在对产权式酒店认知度的随机抽样调查中发现, 283名受访者 (海南本地居民占43%, 外地游客占57%) 中有61%的人通过各种渠道了解到有产权式酒店这样一种投资产品存在, 其中通过“媒体广告”和“朋友推荐”了解产权式酒店的受访者人数较多, 所占比例分别为41%和23%。值得注意的是, 在知道产权式酒店的受访者中, 有26%的受访者明确表示已经投资产权式酒店或打算投资产权式酒店;58%的消费者要看其发展情况而定, 如果发展状况良好, 也会考虑投资产权式酒店;而16%的消费者明确表示不会投资该类酒店。本地受访者中完全不知道产权式酒店的占39%, 对比北京、上海、成都等地居民的相关调查研究结果, 海南市民对于产权式酒店投资模式的认知度略低。对行业内专家进行访谈后, 了解到目前在海南购买产权式酒店的顾客大多来源于北京、上海等一线城市, 海南本地的购买者并不占多数。

2 海南产权式酒店发展的SWOT分析

2.1 优势分析

2.1.1 海南旅游度假资源丰富

海南国际旅游岛建设战略布局实施以来, 旅游业取得了长足的发展, 滨海、温泉、文化和雨林等旅游资源丰富, 现已建成一大批国家5A或4A级旅游景区, 包括亚龙湾热带天堂森林公园、槟榔谷黎苗文化旅游区、南山文化旅游区、天涯海角风景区、尖峰岭国家森林公园等。本文采用SPSS17.0数据分析软件, 对问卷回收资料进行简单线性回归分析后得到, 目的地旅游度假资源与受访者产权式酒店购买决策呈正相关关系, 也就是说, 海南丰富的旅游度假资源或将成为投资者购买产权式酒店的重要影响因素。

2.1.2 产业发展潜力大

海南产权式酒店的产业规模, 据不完全统计, 占据全国产权式酒店市场的30%~40%, 占据亚洲市场的2.3%, 在国际市场上占有0.3%的市场份额[2]。虽放眼全球市场, 海南的产权式酒店产业的发展还不算成熟, 但海南作为我国发展产权式酒店的“排头兵”地位, 其巨大潜力还是应当被认可。无论是国际著名的酒店集团选择海南作为产品开发地, 还是海南旅游业新业态发展带来的联动效应的强化, 都是海南发展产权式酒店的利好因素。

此外, 根据调查分析发现, 在了解产权式酒店产品的受访者中有超过半数的消费者表示未来可以考虑投资该项产品, 说明产权式酒店这一投资产品具有一定的潜在消费市场, 产业发展前景较好。

2.2 劣势分析

2.2.1 法律规范尚不完善

自2012年2月1日, 海口市正式颁布实施了《海口市产权式酒店管理暂行办法》, 该条例主要是针对产权式酒店公开销售之前的规划和建设阶段进行规范管理, 但对于在消费者购买产权式酒店过程中商家营销、售后服务等具体涉及到消费者权益的条款还未能加以规范。因此, 目前政府只能参照一些相关领域的法律, 如《中华人民共和国房地产管理法》、《消费者权益保护法》等对产权式酒店行业加以规范和监管。事实上, 产权式酒店的性质还尚未确定, 这就导致这些法律条款的针对性变差, 在操作的时候往往会出现偏差[3]。

由于法律法规的不完善, 开发商的诚信问题成为投资者最为关注的因素。据走访调查了解到, 八成以上受访者表示如打算投资产权式酒店, 会首先考虎开发商的诚信问题, 也就是开发商能否兑现分红承诺。据访谈某位来自浙江的产权式酒店投资者时了解到, 三亚某家较为知名的产权式酒店在消费者投资初期就给予承诺:6年后将由开发商单方面出资, 为消费者购买的产权式酒店房间进行重新装修, 以保证酒店产品质量, 提高盈利水平, 进而保证投资者权益。年限到期时酒店却单方面反悔, 并明确表示不会出资重新装修, 并建议投资者自行装修, 以免影响到自身获益情况。目前该产权式酒店业主代表已向所在区城乡建设和住房保障局申请成立业主委员会, 以便日后更好地维护和保障业主的合法权益, 甚至不排除通过法律手段解决问题。

2.2.2 旅游淡旺季差异显著

海南旅游的季节性显著, 淡旺季的旅游体验差异显著, 因此, 酒店入住率和价格差距也比较明显。目前, 海南各产权式酒店赠送给投资者免费入住的天数, 多数采用国际通行的21天制, 但均尽量避免投资者在旺季、黄金假期、春节期间行使该权利;个别酒店甚至明令禁止在以上时段使用权利, 有的酒店则规定在以上时段使用权利将会消耗大量的免费居住的权益 (如春节假期7天则等同于日常时段的30天) , 管理公司以此保证在全年所有的旅游旺季和黄金时段中, 拥有充足的份额开展有偿经营以获得盈利。因此, 购买海南产权式酒店的客户大多只能选择在淡季入住, 这将可能直接影响购买者的入住体验, 从而影响其购买选择。

2.2.3 虚假宣传

海南产权式酒店市场存在一定的虚假宣传现象, 主要集中在两个方面:一是通过“饥饿营销法”来诱导消费者购买产品, 如商家打出“历史最低价”、“最后机会”等字眼刺激和促使消费者快速做出购买选择;二是盲目承诺分红。以海南某知名产权酒店为例, 在销售书中的分红比例承诺为8%~15%。但实际上购买者分红往往不及该比例, 投资产品口碑变差这将大大影响后期产权式酒店潜在消费者的购买主动性。而在国外, 比如欧盟、美国、墨西哥等产权式酒店发展成熟的地区, 都设立了专门的法律条规来规范商家宣传。

2.2.4 目的地旅游形象不理想

经调查问卷数据分析得到, 目的地形象与投资者产权式酒店的购买决策呈正相关关系。因此, 良好的旅游目的地形象是消费者购买选择的重要影响因素。然而, 近几年, 海南频发的宰客、强买强卖等恶劣事件将会直接影响目的地形象, 从而在一定程度上影响消费者对海南产权式酒店的购买。

2.2.5 行业人才支撑需加强

相较于国内一线城市, 海南产权式酒店在人才培养和发掘方面不具优势。目前海南从事产权式酒店行业的管理人员, 大多未经过正规系统的相关学习和研究, 尚处于摸索阶段。尤其是该领域的高级管理人才短缺, 导致海南产权式酒店本土化创新不足, 发展相对滞后。

2.3 机遇分析

2.3.1 政策环境良好

当地政府鼓励健康有序地发展产权式酒店, 如《海南国际旅游岛建设发展规划纲要 (2010—2020) 》第四章第七节《住宿业》中强调了对于产权式酒店的开发建设和销售环节的规范、管理。其次, 国家方面也出台政策鼓励大众旅游的兴起和发展, 如2013年国务院发布的《2013—2020年国民旅游休闲纲要》, 要求保障国民旅游休闲时间、改善国民旅游休闲环境、休闲设施建设、休闲产品开发等条款。此外, 近年来国家还出台了一系列财政政策 (如降准、降息等举措) , 来刺激投资性需求。换句话说, 产权式酒店作为一个商业投资项目, 正处在宏观政策环境的利好时期, 由于银行存款利率下降, 将可能会促使民众将存款取出投入到产权式酒店中来以获取收益。基于以上政策的颁布和实施, 将会在一定程度上保障和促进海南产权式酒店的健康、快速发展。

2.3.2 旅游观念日趋成熟

2015年海南省全年共接待过夜旅游者4492.95万人次, 实现572.49亿元旅游收入[4]。随着海南旅游业蓬勃发展以及全国人民收入水平提高, 消费者来海南的旅游形式也逐步由单一转为多样, 主要旅游形式由之前的观光游转为度假游。此外, “季节性旅游”、“候鸟旅游”等新兴旅游方式也逐步在海南尤其是三亚地区蓬勃发展。而产权式酒店正好能满足度假旅游者、季节性旅游者在目的地较长时间住宿的需求。因此, 国内旅游者旅游观念的转变对于海南发展产权式酒店是一大积极因素。

2.4 挑战分析

2.4.1 市场竞争激烈

目前, 产权式酒店已在全国遍地开花, 在北京有“奥运假日产权式酒店”, 上海“美丽园大酒店”, 成都“世代锦江”, 深圳“大梅沙海景酒店”, 千岛湖“秀水山庄”, 秦皇岛“维多利亚海湾”等, 这些在著名的风景名胜区或旅游度假区建设的产权式酒店, 在增加了购买者分时度假交换选择的同时, 也是海南产权式酒店的有力竞争对象。

2.4.2 旅游“新常态”

由于生产成本上升、技术进步方式变化、投资收益率下降、出口导向型增长不可持续, 中国经济步入“新常态”[5]。经济新常态下可能造成的产业结构调整, 涉及的部分行业、企业和员工, 可能会一定程度上一段时间内抑制部分居民的休闲旅游消费, 从而影响产权式酒店的投资购买。此外, 其他投资产品市场变化也会对产权式酒店投资产生较大影响, 例如从2012年底持续到现在的牛市行情、央行近来多次下调存贷款利率, 以及其他投资渠道的日益健全, 都会分流产权式酒店的投资人群, 从而引发一系列的连锁反应。基于以上论述, 国家宏观环境的“新常态”化对于新兴产业 (如产权式酒店) 的发展, 是机遇也是挑战。

3 海南产权式酒店发展对策

3.1 健全法律法规, 杜绝虚假宣传

健全并完善已出台的法规条例, 尤其在规范、约束商家营销行为方面应加以细化, 杜绝虚假宣传, 以保障购买产权式酒店消费者的合法知情权。在出现法律纠纷时应有相应的法律法规对相关问题作出裁定, 真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。企业、媒体等宣传产权式酒店产品时, 也应自觉做到不刻意夸大投资利好, 回归理性宣传, 并正确预估投资回报率, 从而营造良好的消费环境, 以引导行业健康、持续的发展。

3.2 提升产品质量, 扩大宣传渠道

通过塑造目的地良好的旅游形象, 以吸引投资者关注其产权式酒店投资产品。酒店还可借鉴产权式酒店发展较好的国家或地区的经验, 将分时度假交换制度与产权式酒店相结合, 联合其他地区同类产品, 化挑战为机遇, 使购买者实现“一地投资, 异地多地享受”, 以增强自身产品的吸引力。同时充分挖掘客源市场, 加大对消费者获得信息渠道来源的宣传力度, 顺应“互联网+”时代背景, 开发新的营销渠道, 迎合消费者投资喜好和需求, 改变传统营销模式。

3.3 政府应有效鼓励和促进行业发展

政府部门要抓住机遇加快产权式酒店行业的发展, 应对这类新兴产业给予适当的鼓励和扶持。可鼓励国内民营企业家投资该产品;引进国内外知名分时度假公司;纳入当地政府关于国际、国内旅游营销的范畴, 如可在旅游推介会上宣传介绍本地产权式酒店这一投资产品。此外, 政府可在加强行业人才培养上助力推动, 积极推荐或引进该领域高级管理人才, 以实现行业创新、可持续发展。

摘要：随着海南度假旅游的蓬勃发展, 产权式酒店作为一种新型的旅游房地产投资形式, 必然有着广阔的发展前景。但由于发展时间较短, 产权式酒店市场仍有待成熟和规范。本文主要对海南产权式酒店的发展现状进行了SWOT分析, 旨在为产权式酒店的发展提供理论思考和相关对策。

关键词：产权式酒店,分时度假,旅游,房地产

参考文献

[1]Adrian H.Pryce, Christian Bruere.Timeshare:Coming of Age[J].Travel&Tourism Intelligence, 1999 (9) .

[2]叶钱赞.海南风情小镇型分时度假旅游发展对策研究[D].海南大学, 2015.

[3]陈超, 郭鲁芳.中国分时度假的发展困境及其消除[J].旅游学刊, 2003 (1) .

[4]海南省旅游发展委员会.2010~2015年海南省旅游统计年鉴[Z].海南, 2016.

产权式酒店 第9篇

镜泊小镇是黑龙江十二旅游名镇之首,位于牡丹江最大堰塞湖镜泊湖旁,依托于牡丹江得天独厚的自然资源,镜泊小镇成为中国疗养度假胜地。镜泊小镇地产耗资100亿,在25.8平方公里的土地上打造国际旅游胜地。镜泊小镇所规划的火山博物馆、高尔夫球场、马术场、薰衣草庄园、小南国植物园、四国风情街区等,为牡丹江乃至东北亚打造了一张极具吸引力的旅游名片。

产权式酒店,是镜泊小镇最重要的旅游产品之一。镜泊小镇产权式酒店项目共分为芬兰印象、上京传说、欧陆风情三个部分,该产权酒店项目总占地约130多万平方米,总建筑面积50多万平方米。启动产权酒店项目主要目的在于,一方面通过建设地产型居所来完善景区的休闲、度假功能,另一方面依托景区优势资源与休闲、度假市场来提升周边土地价值,从而换取丰厚的经济收益。镜泊小镇产权式酒店由上海明华物业有限公司进行管理运营,管理者承诺投资者每年可获得7%的总投资收益,投资期为十年。尽管产权式酒店在我国沿海城市已经相对成熟,但对于牡丹江本地来说,无论是木质或砖混结构的产权式酒店所对应的生活方式,还是作为理财产品的产权式酒店本身,都让人眼前一亮。

针对镜泊小镇产权式酒店的建设和未来发展进行SWOT分析。

1 镜泊小镇产权式酒店项目的优势

东北亚旅游市场为镜泊小镇提供了广阔的国际平台,目前镜泊湖地区旅游在黑龙江省属于前列,镜泊湖本地旅游资源条件良好,具有三大发展优势。

一是资源优势。

镜泊小镇依靠镜泊湖而建,镜泊湖的迷人风光使镜泊小镇拥有了得天独厚的资源优势;镜泊小镇本身的设计也是亮点频出,小南国、温泉、花街、异国风情街、漫画王国等都是四季向游人开放的,尤其是小南国,借鉴九寨天堂的理念,是一个占地面积12万平方米,建筑面积10万平方米的大型阳光温室,有温泉、有生态农业观光区等,到这里,外面冰天雪地,小南国却依然四季如春,那一种反季节的独特感觉对任何人都是绝对具有吸引力的。产权式酒店不同于住宅,他必须依托有着强大吸引力的自然、人文资源方可实现其价值,镜泊小镇的优势资源是产权式酒店发展的基础。

二是区位优势。

镜泊湖景区经过多年的发展,周边已经形成公路、铁路、空港的立体式交通体系,距牡丹江市区距离在80公里以内,至哈尔滨以及长白山、五大连池、中国雪乡等东北亚知名景点的车程均在2～4小时之内,交通条件优越。镜泊小镇依托镜泊湖景区优良的区位优势,使其自身的区位优势得天独厚。

三是市场优势。

2012年黑龙江省全年共接待国内游客25173.94万人次,较2011年增长了24.4%。全年实现国内旅游收入1247.52亿元,较2011年增长了20.9%,黑龙江已经成为国内游客最喜爱的旅游目的地之一[1]。

2 镜泊小镇产权式酒店项目的劣势

酒店坐拥镜泊湖景区,在享受着镜泊湖带来的资源与区位优势的同时也面临着新事物产生之初的竞争力不足的问题,镜泊湖景区内部有200余家各式宾馆、旅店,产权式酒店的出现必然与之形成竞争,如何细分市场,占领目标市场成为组织者必须破解的难题。

3 镜泊小镇产权式酒店项目的机会

东北亚区域经济合作战略的实施,哈牡绥对俄产业带的构建,东北老工业基地的振兴战略的兴起,冬季旅游升温显著,旅游收入增长速度大于接待量增长速度,游客层次逐步提升,游客消费水平有所提高。这些经济、社会环境的快速发展为镜泊小镇产权式酒店的发展提供了前所未有的机遇,是产权式酒店项目发展的优良时机。

4 镜泊小镇产权式酒店项目的威胁

产权式酒店在国外流行已有三十年左右,它在有比较完备的信用体系和成熟的市场环境下运行。而国内在法律法规不完善的情况下又尚未建立起相应的信用体系,极易把其投资属性变为投机,从而滋生不应有的纠纷。在产权交接后的经营管理、监督以及分红、免费入住、优惠消费等环节,可能因为不透明、不规范极易发生开发商、管理人与业主间的冲突。现行的法律在相关内容方面缺失,难于保护这类产品投资者的利益。因此,目前对产权式酒店的开发商、经营者信用进行有效监督是关系到镜泊小镇产权式酒店发展重要的问题。

针对镜泊小镇产权式酒店建成后的产权出售和未来发展提出以下几点建议。首先,要针对产权式酒店在中国的发展现状,正视欠缺的管理体制,合理协调各方利益,不仅要达到经济目的,更要打造令消费者满意的新型旅游房地产投资项目;其次,要着力保障投资者收益,不能使镜泊小镇产权式酒店项目变成虎头蛇尾的烂尾工程,长期、持续的投资收益才是项目健康发展的有力保障;再次,引导旅游地产消费,要使消费者明确权责利三者关系,深入了解存在的风险,理智投资。

镜泊小镇产权式酒店坐拥镜泊湖综合服务功能区,提供了一种新型的投资方式和消费模式,不仅能够满足游客休闲度假和房地产投资的需求,又在拉动我市旅游饭店业发展,扩大就业面方面起到积极的推动作用。相信随着国家相关法律法规的完善,国际旅游休闲地的形成,镜泊小镇产权式酒店必将成为我省房地产业与旅游业中的一匹黑马,对旅游业、地产开发起到重要的推动作用。

参考文献

[1]http://news.hexun.comn/2013-0121/150380804.html.

[2]产权式物业开发模式及深圳案例实证分析[J].财富智慧,2007(Z1).

[3]谭承国.关于房地产市场实行规范化管理的对策建议[J].理论前沿,2005(11).

[4]陈泳杏.产权式酒店:旅游地产投资的有效途径——以海南省为例[J].资源与人居环境,2010(2).

产权式酒店 第10篇

作为国内最先引入产权式酒店模式的三亚市,产权式酒店如今已成为三亚市的重要税收来源。产权酒店指分时度假产品的一种特殊模式,是指投资者买断酒店设施的所有权,除部分时间自己使用外,统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式[1]。据三亚市统计局数据显示,在20062009年这四年间,三亚市产权酒店累计建筑面积106.74万平方米,销售均价16 046元/平方米,部分高端产品达到67万元。课题组采集的数据显示,目前三亚市共有在建及投入运营的产权式酒店27家,其中已运营的四星级、五星级酒店分别为7家、11家,两者合计已占全市相同星级酒店总数的30%。三亚湾还将规划建设国内最大产权式酒店群。高档酒店,尤其是产权式酒店,对三亚市税收的贡献越来越大。

作为中国唯一的热带滨海旅游城市,三亚的产权酒店发展在海南国际旅游岛建设的大背景下得到长足的发展。但是,我们更不能忽视对国内产权酒店发展存在的诸多问题,本项目正是以此为背景对三亚的产权酒店发展现状及模式进行了调查和研究,为三亚乃至海南的产权酒店发展提供理论支持,促进三亚产权式酒店的健康发展,推进海南国际旅游岛建设的步伐。

课题组首先通过二手资料的整理,选择了数十家有代表性的产权酒店,进行了实地调研。就目前现状分析,三亚产权酒店总体发展不成熟,个别酒店的短期投资现象严重,没有长远规划。但也有部分知名产权酒店吸收了连锁经营、分时度假等优秀经验,发展情况良好,投资情况稳定。课题组根据所调研产权酒店的现状和发展模式进行了分类,共分为以下五种模式:

第一种模式:产权式酒店在三亚分布较多,但规模较小,酒店总体客房数量在300400间之间,产权式客房数量为100200间,无连锁机构,独立销售。其他的客房作为公寓销售,产权式客房的均价低于公寓式客房均价。销售方将酒店客房全部销售完后,则退出,由酒店管理方与业主参与酒店的管理和运营。其中,酒店管理方与产权业主按约定的比例进行产权酒店收益分成。而公寓式客房不再参与统一经营与分成,只缴纳物业费即可,模式与购买住宅的情况相似。

购买产权式客房的业主,除享受营业额分成外,另享受产权式酒店一定天数的免费入住权。

第二种模式:此类产权酒店的开发与住宅开发联系紧密,产权式酒店项目为整体开发项目之一,规模一般小于住宅开发规模,开发商在开发完成后,将产权酒店销售完毕后退出,由酒店管理公司介入管理,与第一种情况类似。此模式由于开发规模比较大,风险相对降低,同时销售方为方便管理,积极邀请大企业进入,一次性购买大量产权式客房。

第三种模式:规模大、成熟的纯产权式酒店。以三亚五星级产权酒店国光豪生为例,由于其经营时间较长,酒店管理方稳定,业主也比较稳定,口碑好、收益高。分成情况和免费入住天数与前两种模式类似。同时三亚有产权式酒店参与了全球的分时度假系统,提高了酒店的入住率,因此业主的收益也得到保障。

第四种模式:连锁产权酒店,开发商与酒店管理方为同一家集团组成的成员单位,集团的业务以酒店开发和酒店管理为主。以三亚红树林酒店为例,开发商在完成开发后,由自有的酒店管理方进行管理,稳定且成本较低。业主可参与所有连锁酒店的入住。有的被调研的酒店推出了业主在参与客房收入分配的同时,可参与该酒店范围内商铺的收益分配。

第五种模式:与第四种相同,均为连锁型产权酒店。以海航酒店集团为例,由多家成员酒店组织。不同之处为:在收益分配及业主入住的管理方面,由产权酒店的连锁机构共同管理,酒店管理方只负责酒店的日常运营,不参与业主管理及收益分配。此模式有利于酒店的整体运营,在业主管理方面不再花费精力。同时利用连锁的规模效应,扩大了业主选择入住酒店的范围。

根据课题组统计,在以下4个方面,三亚各产权酒店的情况基本一致。

1.酒店客房的业主拥有所购客房的所有权,酒店拥有经营权。业主拥有的客房数量不等,小业主拥有量在13间,有大业主按楼层购买该层全部客房的情况。

2.三亚产权酒店为业主提供的免费入住天数优惠条件基本一致,旅游旺季为37天。旅游淡季最多可以达到30天。特别是春节期间,全部可免费入住的天数很少。具体入住的天数规定由酒店管理方与业主签订的相关合同进行约定。酒店要求业主如需入住,要提前一个月预订,方能保证业主的正常入住需求。这样也就不会影响酒店的正常营业。

3.业主有所购产权酒店客房的处置权。

4.调研对象普遍认为目前国家的相关政策和海南有关产权酒店的地方政策还需进一步完善。

课题组根据调研结果,总结出目前投资三亚产权酒店存在的3点风险。

1.法律地位不明确。由于缺少专门的法律、法规,酒店开发商、业主、酒店经营者之间的法律关系不确定,没有具体政策可依。需要完善开发商信用监督机制[2],同时加强酒店管理方约束机制。

2.产权年限短,投资回收前景不明。目前,三亚任何一种模式的产权酒店都对消费者承诺,购买后能办理完整的房屋产权证,这无疑是给购买者一个可靠的保障。但由于产权酒店的土地为商业性用地,出让时间仅为40年,修建用去几年时间,因此业主拿到房屋产权证后的土地使用年限仅剩30多年。按三亚产权酒店现有投资回报情况来看,基本无法收回成本。这也正是酒店开发商(或销售方)回避的问题。因此,开发商转而强调由于三亚酒店的增值,客房在短时间内的价值可以提升很高,如果不愿意等待漫长投资回报的业主可以将其转让,投资目的不在于发展三亚产权酒店,而在于转让获得高额利润。这样不利于三亚产权酒店的稳定发展,必然会出现哄抬价格、投机获利的情况。

3.未来的正常经营无法保障。经调研,三亚市第一种模式和第二种模式产权酒店的第一个酒店管理方与开发商(或销售方)暂签合同,时间为25年。合同履行完毕后,再商议双方是否继续合作,而此时,开发商早已退出,再由各位业主一起决议由哪家酒店管理公司来继续管理。可以试想,几年后,产权酒店的上百位独立的客房业主意见如何统一必会是个难题。而后三种模式的酒店管理公司相对稳定。

从上述五种模式来看:第一种模式在三亚普遍存在,数量有增加的趋势,但由于规模小,因此风险大。且有个别酒店要求业主在签订了购房合同,支付了房款后,才可以看到产权式酒店管理合同,此时才能明确收益分配及免费入住的权益,增加了购买风险。此模式带来的后期效应是抬高房价,转手获得利润,侧重点不再是发展产权式酒店,不再是通过经营获得利润。策划者主要是想把楼房尽早售出,其目的并不是为了发展产权酒店。一幢楼盘往往经过数位开发商或销售商炒作,并非针对最终客户的需求进行开发。不利于产权酒店健康发展。

第二种模式中的开发商在住宅方面的经验成熟,而产权式酒店方面则缺少经验。但相比第一种,风险略有降低。

第三、四、五种模式,目前各有特色,课题组认为应该相互结合,取长补短,根据实际情况选取适合自身的综合发展模式。第三种模式的优势在于产权酒店发展成熟,并参与了全球分时度假系统,能利用世界的资源为三亚创造旅游收入,为酒店和业主提高收益分成。目前政府正在为三亚产权酒店能有效参与全球分时度假系统而积极努力。其实发展产权酒店一定要关注政府的态度。政府及行业管理部门对于产权酒店业发展的指导思想以及发展原则,当地政府是否全力支持,是产权酒店这一业态在该地区能否蓬勃发展的前提[3]。因此从这政府层面来看,是有利于三亚产权酒店的发展。第四、五种模式有相似之处,如果能将第四种的商铺参与收益分配亮点与第五种产权管理与酒店日常经营管理分开的优势模式相结合,必能大大推进三亚产权酒店的发展。

综上所述,海南三亚市的产权酒店需要进行规范,其模式可以借鉴课题组归纳的后三种模式,取长补短,这样才能健康发展。如果单纯成为投机工具,必然会影响其今后的发展,使不稳定因素增加。

参考文献

[1]余菲菲.论信息不对称与我国产权式酒店的发展[J].企业技术开发,2007,(8).